Kopen mét korting en zónder zorgen
Koopgarant
rweg
ulas
Lupine
straat
gs tr
aa
illes
rin
t
woningen die in aanmerking komen voor Koopgarant woningen die niet in aanmerking komen voor Koopgarant 2
koopgarant
Kam
Se
traa
t
4 6 7 8 11 12 13
Prim
1. Koopgarant: wat koopt u eigenlijk? 2. Wat komt er kijken bij de koop van uw woning? 3. Wanneer is de woning van u? 4. Hoe zorgt u voor goede financiering? 5. Wat is er mogelijk als u wilt verbouwen? 6. Hoe verkoopt u uw woning terug aan Portaal? 7. Meer informatie
Soeste
traa t
Inhoud
Inleiding
Dah
lias tr
aat
Portaal gaat iets nieuws doen: het verkopen van huurwoningen aan de huurders met Koopgarant; met korting en een terugkoopgarantie. Op onderstaande kaart kunt u zien waar we woningen te koop aanbieden.
Ran
Soes
terw eg
raa t
onk el
As
ter
str
aa
t
Papaverstraat
Anj
erst
straa t
Anjerplein
Asterstraat
Anjerstraat
Jasmijnstraat
Resedastraat
eg
Noordewierw eg
Noordewierw
1. Koopgarant: wat koopt u eigenlijk? Portaal maakt met Koopgarant een koopwoning betaalbaar en neemt een aantal zorgen voor u weg.
kopen, die normaal gesproken buiten uw financiële mogelijkheden zou vallen.
U krijgt een korting van maar liefst 15, 20 of 25% op de koopsom bij de aankoop van uw huurwoning. Uw woonlasten bij een koopwoning met Koopgarant vallen daardoor flink lager uit dan bij kopen op de vrije markt. Bij Koopgarant hoort een terugkoopgarantie. Als u wilt verkopen, koopt Portaal de woning terug. Dit verzekert u van een snelle verkoop als u verhuist. Als de woning op dat moment in waarde is gedaald, deelt u het verlies met Portaal. Als de woning in waarde is gestegen, deelt u de winst met Portaal.
Terugkoopgarantie Iedereen kent wel iemand die slapeloze nachten had, omdat zijn woning maar niet verkocht werd terwijl de nieuwe al betrokken was. Bij Koopgarant hoeft u niet wakker te liggen. Portaal koopt de woning namelijk van u terug. U hoeft alleen een brief te sturen waarin u aangeeft uw woning te willen verkopen. Wij zorgen voor de rest. Met uw medewerking duurt de terugkoop maximaal drie maanden.
Goedkoop dankzij korting Met Koopgarant koopt u uw woning met fikse korting. Toch wordt u volledig eigenaar van de woning. De korting heeft grote voordelen, omdat u een lagere hypotheek kunt afsluiten. Of u kunt dankzij de korting een duurdere woning
Winst en verlies delen Bij de terugkoop wordt de terugkoopprijs berekend aan de hand van een nieuwe taxatie. De door u betaalde koopprijs is de basis voor de terugkoopprijs. Kiest u voor een korting van 25% bij aankoop van de woning, dan ontvangt u van een eventuele waardestijging de helft (50%). Als de waarde gedaald is, dan wordt de helft van dit verlies in mindering gebracht op uw terugkoopprijs. Kiest u voor een korting van 15% dan ontvangt u 70% van de eventuele stijging terug. Bij waardedaling neemt Portaal 30% van het verlies voor haar rekening. Verbeteringen die u in de woning aanbrengt worden buiten de winstdeling gehouden. Een taxateur bepaalt hiervan de waarde en deze krijgt u voor 100% vergoed (zie rekenvoorbeeld 3). Zelf in de woning wonen Portaal is een organisatie die de taak heeft om mensen te voorzien van huisvesting. Om te voorkomen dat verkeerd gebruik wordt gemaakt van de woningen die wij verhuren of verkopen, mag u de woning niet verhuren of als bedrijfsruimte gebruiken. U moet er zelf in wonen.
4
koopgarant
Wat krijgt u bij terugkoop? rekenvoorbeeld 1: als de waarde stijgt Marktwaarde woning bij aankoop € 100.000 • Aankoopprijs (bij korting van 25%) € 75.000 Marktwaarde woning bij terugkoop € 120.000 • Waardestijging (120.000 – 100.000) € 20.000 Terugkoopprijs van uw woning • Aankoopprijs € 75.000 De helft van de waardestijging € 10.000 U krijgt terug voor de woning € 85.000
rekenvoorbeeld 2: als de waarde daalt Marktwaarde woning bij aankoop € 100.000 • Aankoopprijs (bij korting van 25%) € 75.000 Marktwaarde woning bij terugkoop € 90.000 • Waardedaling (90.000 – 100.000) € 10.000 Terugkoopprijs van uw woning • Aankoopprijs € 75.000 • De helft van de waardedaling € 5.000 U krijgt terug voor de woning € 70.000
Lagere maandlasten: rekenvoorbeeld rekenvoorbeeld 3: met verbouwing Marktwaarde woning bij aankoop € 100.000 Bruto maandlasten bij aflossingsvrije hypotheek met een jaarrente van 5%:
Stel dat u uw keuken en badkamer vernieuwt, waar-
5% van € 100.000 = € 5.000, gedeeld door 12 = € 416,66 per maand
door de waarde van uw huis met € 5000,- stijgt: Marktwaarde woning bij aankoop € 100.000
Aankoop met 25% Koopgarantkorting: € 75.000,-
• Aankoopprijs (bij korting van 25%) € 75.000
Bruto maandlasten bij aflossingsvrije hypotheek met een jaarrente van 5%:
Marktwaarde woning bij terugkoop € 125.000
5% van € 75.000 = € 3.750, gedeeld door 12 = € 312,50 per maand
• Waardestijging (125.000 – 100.000) € 25.000 De waardestijging is onderverdeeld in:
Per maand bent u dus ruim € 100 goedkoper uit.
• Marktontwikkeling
Een duurdere woning binnen bereik: rekenvoorbeeld
• Waarde verbouwing
Stel u heeft een jaarinkomen van € 30.000. Hiermee kunt u volgens de
Terugkoopprijs van uw woning
hypotheekrichtlijnen van de bank een huis kopen van ca. € 145.000. Met de
• Aankoopprijs € 75.000
Koopgarantkorting van 25% komt u echter in aanmerking voor een huis van
• De helft van de marktontwikkeling
ca. € 193.000. Want voor dit huis hoeft u, na aftrek van 25% korting, nog
(helft van 20.000) € 10.000
slechts € 145.000 te betalen. En dat was het bedrag waarvoor u met uw
• Waarde verbouwing € 5.000
jaarinkomen kan kopen.
U krijgt terug voor de woning € 90.000
(50% is voor de koper) € 20.000 (100% is voor de koper) € 5.000
2. Wat komt er kijken bij de koop van uw woning? Voordat u tekent voor de koop is het belangrijk om te weten wat u nu precies koopt en wat de bijkomende kosten zijn. Kosten koper Bij het kopen van een woning moet u rekening houden met kosten koper. Een deel hangt direct samen met de koop, een ander deel heeft te maken met de financiering. De kosten voor de financiering zijn direct aftrekbaar van de belasting in het jaar van aankoop. De kosten hangen samen met de hoogte van de koopsom. In totaal komt het meestal neer op een kleine 10% van de koopsom. De korting die u krijgt bij Koopgarant leidt dus ook tot lagere bijkomende kosten. Kwaliteit Voor veel mensen is het moeilijk om te beoordelen of een woning in goede staat verkeert en of er grote onkosten te verwachten zijn. Met een bouwtechnisch rapport zorgt
Portaal ervoor dat u op de hoogte bent van gebreken aan de woning en de kosten voor herstel. De installaties van gas en elektra worden altijd door een gecertificeerde vakman beoordeeld en veilig aan u opgeleverd. Dit geldt niet voor eventuele gebreken die een huurder, die zijn woning koopt, zelf heeft veroorzaakt. Erfpacht Bij aankoop van een woning koopt u een erfpachtrecht, uitgegeven door Portaal. Erfpacht is een juridisch instrument dat op verschillende manieren gebruikt wordt. Het is in het verleden soms gebruikt door gemeenten om er steeds opnieuw geld aan te verdienen. Dat is niet het geval bij de erfpacht die wij uitgeven, want u koopt de erfpachtcanon eeuwigdurend af. Deze afkoopsom is in de koopsom inbegrepen. De erfpacht gebruiken we alleen om de bijzondere Koopgarant-voorwaarden goed juridisch vast te leggen.
Kosten bij koop (niet aftrekbaar van de belasting)
Kosten van financiering (wel aftrekbaar van de belasting)
• Overdrachtsbelasting (6%)
• Provisie hypotheek
• Notariskosten leveringsakte
• Notariskosten
• Inschrijfkosten kadaster
• Taxatie voor financiering
• Verrekening OZB, waterschap,
• Kosten Nationale Hypotheek Garantie
en rioolrecht
• Inschrijfkosten kadaster hypotheek
• Kadastrale inmeting Totaal: ongeveer 8% v/d koopsom
Totaal: ongeveer 2% v/d koopsom
3. Wanneer is de woning van u? Een aantal zaken moet geregeld zijn, voordat u eigenaar van de woning wordt. Uiteraard helpen de medewerkers van Portaal u daarbij. De koop van een woning gaat in stappen Nadat u deze brochure heeft gelezen, kunt u een afspraak maken met Portaal. Een van onze verkoopmedewerkers vertelt u dan wat u kunt verwachten. Daarna heeft u een gesprek met de makelaar en een gesprek met de hypotheekadviseur. U tekent vervolgens de koopovereenkomst en enkele weken later wordt u bij de notaris écht eigenaar van de woning.
Is de financiering rond, dan is de woning van u De koopovereenkomst De medewerker van Portaal die u begeleidt bij het kopen van de woning stelt de koopovereenkomst op. Hij of zij kan u een uitgebreide toelichting op de inhoud geven. Het tekenen van een koopovereenkomst is niet vrijblijvend. U bent verplicht de woning dan ook daadwerkelijk te kopen. Maar er zijn twee uitzonderingen: de bedenktijd en de ontbindende voorwaarden.
Bedenktijd Stel dat u ’s nachts na het tekenen van de koopovereenkomst tot de conclusie komt dat u overhaast gehandeld heeft. Geen nood. U mag binnen drie werkdagen na het tekenen van de overeenkomst zonder opgaaf van redenen de koop ongedaan maken. U bent er dan dus van af. Ontbindende voorwaarden In de koopovereenkomst wordt standaard opgenomen dat u de koopovereenkomst kunt laten vervallen als u geen passende financiering (hypotheek) heeft kunnen krijgen. U krijgt een aantal weken, meestal vier, om de financiering te regelen. Lukt dat niet, dan gaat de koop niet door. U moet dit wel tijdig, dus binnen het genoemde aantal weken, laten weten. Ook moet u de afwijzingen tonen van de banken of andere financiers. Als er in die periode forse onderhoudsgebreken aan het licht komen, die niet waren vermeld bij de koop, kunt u ook dan nog van de koop af. Overdracht Ongeveer twee weken nadat u de financiering heeft geregeld, kan de overdracht bij de notaris plaatsvinden. Dan is de woning van u en krijgt u de sleutels. Vlak voor de overdracht kunt u de woning inspecteren, zodat u zeker weet dat u krijgt wat in de koopovereenkomst is afgesproken.
koopgarant 7
4. Hoe zorgt u voor goede financiering? U kunt de woning kopen met eigen geld, een hypothecaire lening of een combinatie hiervan. U bent daar geheel vrij in. Ook de rentevastperiode en de soort hypotheek mag u zelf bepalen. De hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar, net als bij de gewone koop van een woning. Tijdig financiering toetsen Als u een koopovereenkomst heeft getekend, heeft u vier weken de tijd om uw financiering te regelen. Dat is soms krap, omdat financiers tijd nodig hebben een offerte uit te brengen. Het komt geregeld voor dat een koop niet doorgaat, omdat de koper de financiering niet rond krijgt. Zo’n teleurstelling kunt u voorkomen door een hypotheekadviseur al voor de koop te laten toetsen wat uw financiële mogelijkheden zijn en of u in aanmerking komt voor de Nationale Hypotheekgarantie.
Toetsing bureau kredietregistratie Vergeet niet de hypotheekadviseur volledig te informeren over eventuele leningen die u heeft lopen, over winkelpasjes en of u producten op afbetaling heeft gekocht. Deze zaken worden namelijk bij het aanvragen van een hypotheekofferte getoetst bij het Bureau Kredietregistratie in Tiel. Dergelijke leningen en afbetalingsregelingen zijn vaak de reden waarom een koop niet doorgaat. U kunt op ieder moment zelf via uw bank of hypotheekadviseur nagaan wat er bij het Bureau Kredietregistratie is vermeld op uw naam. Dan kunt u tijdig een winkelpasje of creditcard opzeggen of een lening aflossen. Zo voorkomt u teleurstellingen. Nationale hypotheekgarantie verplicht De Nationale Hypotheekgarantie (NHG) is door de overheid ingesteld om de risico’s van kopen te beperken. De voordelen zijn: • de hoogte van de lening is, volgens landelijke normen, niet te hoog, gezien uw inkomen; • u betaalt een lagere rente; • als u (buiten uw schuld) financieel in de problemen komt, lost de NHG een onverhoopte restschuld na verkoop af. Omdat Portaal er ook belang bij heeft dat u niet door uw hypotheek in de problemen komt, bent u bij Koopgarant verplicht om de woning met NHG te financieren. In enkele gevallen maken wij hier een uitzondering op. Lees meer over de NHG in de folder van de NHG (verkrijgbaar bij de makelaar of uw hypotheekadviseur) of op www.nhg.nl. NHG is mogelijk tot maximaal € 223.214,29 plus 12% kosten voor bestaande woningen en € 231.481,48 plus 8% kosten voor nieuwbouw woningen. In beide gevallen is het maximaal toegestane hypotheekbedrag € 250.000 (bedragen gelden voor 2006).
Financiering op maat Let bij het afsluiten van uw hypotheek ook op uw toekomstplannen: blijft uw inkomen wel voldoende om de hypotheek te kunnen betalen? Misschien wilt u of uw partner in de toekomst minder gaan werken. Of daalt uw inkomen omdat u met pensioen gaat. Wij adviseren u een volledige woonlastenberekening te laten maken, inclusief de kosten voor onderhoud, en eigenaarlasten. Alleen u kunt vervolgens bepalen of u de nieuwe maandlasten, inclusief de onderhoudslasten, ook echt wilt en kunt opbrengen. Soorten hypotheken en risico’s Banken en verzekeraars zijn heel creatief in het bedenken van financiële producten. Dat heeft als nadeel dat de hypotheekmogelijkheden moeilijk te begrijpen zijn. Als u weinig risico wilt lopen, vraag dan om een hypotheek waarbij u zeker bent dat u na 30 jaar de lening heeft afgelost (bijvoorbeeld een spaarhypotheek). Beleggingshypotheken en aflossingsvrije hypotheken kunnen aantrekkelijk zijn vanwege de lagere maandlasten. Dergelijke hypotheken kunnen wel leiden tot een restschuld. Als de beleggingsresultaten tegenvallen, kan de premie tussentijds verhoogd worden of blijft u zitten met een hogere restschuld. Vanwege de normen van de NHG, kunt u maximaal 50% van de getaxeerde waarde van de woning aflossingsvrij lenen. Laat u zich dus altijd goed informeren wat de nadelen en risico’s zijn van de hypotheekvorm die u krijgt voorgelegd. De regel is over het algemeen: hoe lager de lasten, hoe groter het risico. Rentevaste periode Hoe langer de rente vast staat, hoe zekerder u bent van uw toekomstige woonlasten. Een rente die varieert kan tot grote
problemen leiden als de rente onverhoopt stijgt. Zeker als de rente bij het afsluiten van de hypotheek laag is. Renteaftrek De hypotheekrente is maximaal 30 jaar aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Dat geldt alleen als de lening is gebruikt voor verwerving van de woning, verbouwing en/of onderhoud. Verkoopt u een koopwoning, dan moet u de overwaarde gebruiken voor de financiering van uw nieuwe woning. Er geldt nog een aantal regels voor de renteaftrek. Laat u zich daarom goed voorlichten over de aftrekbaarheid en laat u de garanties liefst ook door uw hypotheekbemiddelaar op papier zetten. Hypotheek aflossen Bij terugkoop moet u uw hypotheek aflossen. Hiervoor gaven wij al aan hoeveel u kunt financieren: de koopprijs plus 12% voor kosten koper, plus 10% voor verbouwing. Bij een nieuwbouwwoning mag u 8% kosten koper financieren. U begint in feite al met een te hoge schuld door de kosten koper. Dat is meestal geen probleem, omdat u in de loop van de jaren genoeg aflost. Een eventuele waardestijging van de woning (waar u de helft van krijgt) zorgt er na verloop van tijd voor dat de terugkoopprijs gelijk of hoger wordt dan uw lening van de hypotheek. Maar een waardestijging is niet zeker. En als u snel verhuist, heeft u nog niet voldoende afgelost. De kans bestaat daarom dat u met een restschuld blijft zitten. Wij adviseren u daarom: • eventueel eigen geld te gebruiken voor de aankoop van uw huis; • niet meer te financieren dan nodig is; • te kiezen voor een hypotheek met een zekere aflossing. koopgarant 9
Keuze van de hypotheekadviseur U bent vrij uw eigen hypotheekadviseur te kiezen. Onze makelaar of verkoopmedewerker kan u doorverwijzen naar hypotheekbemiddelaars of banken, waarvan wij de ervaring hebben dat ze u geen onverantwoorde hypotheken proberen te verkopen. Vraag in ieder geval naar een adviseur die het certificaat Erkend Hypotheekbemiddelaar heeft. Hypotheekbemiddelaars (tussenpersonen) met het Keurmerk Hypotheek Bemiddeling moeten aan bepaalde kwaliteitseisen voldoen en hebben ook een geschillenregeling (zie www.skhb.nl). Informatiebrochure voor financiers Omdat niet alle hypotheekadviseurs bekend zijn met Koopgarant, krijgt u van de makelaar informatie mee:
‘Koopgarant en hypotheek’. Neem deze informatie mee bij het aanvragen van offertes. Zo voorkomt u misverstanden of teleurstellingen. Advies vereniging eigen huis Vereniging Eigen Huis geeft goede voorlichting over hypotheken. U kunt de uitgebreide brochure over hypotheken aanschaffen, of via internet informatie opvragen. U kunt er ook offertes laten beoordelen en vergelijken. Als u lid wordt van Vereniging Eigen Huis kunt u van hun diensten gebruik maken. Naast advies over financiering kunt u bijvoorbeeld ook een bouwtechnische keuring laten opstellen. Kijk voor meer informatie op www.eigenhuis.nl of bel (033) 450 77 50.
5. Wat is er mogelijk als u wilt verbouwen? Een nieuwe keuken, een dakkapel of een andere badkamer. U heeft misschien grote verbouwingsplannen om uw wooncomfort te vergroten. Hierover kunt u advies krijgen van de woonadviseurs van Portaal. Installaties De installaties van alle woningen die Portaal verkoopt of verhuurt zijn door een gecertificeerde vakman recent gekeurd. Helaas is onze ervaring dat klussen aan elektra, gas en verwarming niet altijd op verantwoorde wijze gebeurt. Wij adviseren u dergelijke klussen ook in de toekomst uit te laten voeren door een erkend installatiebedrijf. Heeft u twijfels over de veiligheid van uw installaties, informeer dan bij Portaal of uw energiebedrijf naar de mogelijkheden van een gas- en elektrakeuring. Investeringen in de woning Als u uw woning verbouwt, kan dat een aardige verhoging van de waarde opleveren. Daarom laten wij verbeteringen aan de woning apart taxeren. Het waarde-effect wordt buiten de winstdelingsregeling gehouden. Met andere woorden: de waardestijging door uw verbouwingen is helemaal voor u. Voorwaarde is natuurlijk wel dat de verbouwing goed is uitgevoerd en er de benodigde vergunningen en toestemmingen zijn. Om de berekening duidelijk te maken is een rekenvoorbeeld opgenomen
(zie rekenvoorbeeld 3 op pagina 5). Het gebeurt soms dat een woning er op achteruit is gegaan door toedoen van de eigenaar. Dat kan dan leiden tot een verlaging van de terugkoopprijs. Leidt een investering tot een hogere terugkoopprijs? Het bedrag van investeringen leidt nooit tot een even hoge waardestijging. Want de gemiddelde koper heeft niet precies dezelfde smaak als u en in de loop der tijd wordt een verbetering minder waard. Hoe duurzamer de investering is en hoe minder aan smaak onderhevig, hoe hoger de waarde. Veel doe-het-zelf werk wordt door een volgende bewoner weer verwijderd. Werk van een vakman wordt meer gewaardeerd. Bij de taxatie van de verbeteringen wordt alleen rekening gehouden met onroerende zaken. Daarmee bedoelen we dingen die aard- en nagelvast aan de woning zitten. Vloerafwerking zoals tapijt en laminaat valt daar niet onder, tegels, sanitair en keukenblokken weer wel. Bij een eengezinswoning kunnen aanbouwen en dakkapellen leiden tot een hogere prijs. Natuurlijk moet dit degelijk zijn uitgevoerd en met de eventueel benodigde bouwvergunning.
koopgarant 11
6. Hoe verkoopt u uw huis terug aan Portaal? Besluit u te zijner tijd te gaan verhuizen, dan koopt Portaal de woning van u terug. Hoe gaat dat in zijn werk?
Taxatie De taxatie wordt opgesteld door een onafhankelijk taxateur; Schoeman Makelaars te Amersfoort.
De procedure Als u van plan bent te verhuizen laat u Portaal per brief weten dat u de woning te koop aanbiedt. Portaal zorgt voor de rest: een bouwtechnische opname, een taxatie, de terugkoopovereenkomst en de overdracht bij de notaris. Normaal gesproken gebeurt dit alles binnen drie maanden. Bij terugkoop zijn de ‘kosten koper’ voor Portaal. Alleen de kosten die gemaakt worden voor de taxatie bij terugkoop worden gedeeld.
Oplevering van de woning U moet de woning in goede staat, leeg en schoon opleveren. Leeg wil ook zeggen dat alle roerende zaken, waaronder gordijnen, lamellen, laminaat en vloerbedekking verwijderd moeten zijn. In sommige gevallen worden duurzame zaken, zoals goed gelegd laminaat, wel geaccepteerd. Maak hierover vooraf afspraken met de medewerker van Portaal. Dan komt u niet voor verrassingen te staan bij de eindinspectie. Verbouwingen die niet voldoen aan de regels van de overheid moeten ongedaan worden gemaakt.
Bezichtigingen en inspecties U moet er rekening mee houden dat uw woning een aantal keren wordt bezocht tijdens de terugkoopprocedure. Iemand van of namens Portaal komt de staat van de woning beoordelen en zal met u bespreken hoe de woning opgeleverd moet worden. Een taxateur stelt de waarde van de woning en van uw investeringen in de woning vast. Zodra de terugkoopovereenkomst is getekend, biedt Portaal de woning opnieuw te koop aan. In overleg met u worden eventuele bezichtigingen met geïnteresseerde woningzoekenden gepland. Ten slotte zal vlak voor de overdracht nog iemand van Portaal samen met u de woning inspecteren, zodat alles rond is voor de overdracht bij de notaris. 12
koopgarant
Geschillenregeling Het kan natuurlijk gebeuren dat u het niet eens bent met de taxatie van de woning of van de verbeteringen die u heeft aangebracht. Daar is in de contracten een geschillenregeling voor vastgesteld. U wijst een taxateur aan, Portaal wijst een taxateur aan en deze taxateurs benoemen gezamenlijk een derde. Deze drie taxateurs stellen samen de definitieve taxatiewaarde vast. Meer informatie over de terugkoopprocedure vindt u in onze brochure ‘Terugkoop van MGE en Koopgarant’.
7. Meer informatie Over het kopen en terugverkopen van een Koopgarant woning kunt u terecht bij Portaal Eemland, bereikbaar via 0800 - 767 82 25, vraagt u naar de afdeling verkoop van Eemland. Aan deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend.
Woordenlijst Afsluitkosten Totaal van alle kosten die moeten worden gemaakt bij het afsluiten van een hypotheek. Dit kunnen zijn: afsluitprovisie, taxatiekosten, administratiekosten, hypotheekaktekosten, de kosten van de aanvraag van de Nationale Hypotheek Garantie enzovoort. Deze kosten worden ook wel aangeduid met de naam financieringskosten. Akte Ondertekend en gedagtekend geschrift waarin feiten, handelingen, gebeurtenissen en/of verklaringen zijn vastgelegd. Een akte heeft tot doel om te dienen tot bewijs van het in de akte gestelde. Erfdienstbaarheid Een last waarmee een stuk grond (erf) is belast ten gebruik en ten nutte van een erf dat aan iemand anders toebehoort. Bijvoorbeeld: het recht van overpad. Executiewaarde De waarde van het huis bij gedwongen verkoop. Deze waarde wordt meestal geschat op 75 à 90% van de opbrengst bij vrije verkoop in onbewoonde staat. De bank gaat uit van de executiewaarde om te bepalen hoe hoog de hypotheek kan zijn. Meestal wordt gefinancierd tegen de basisrente tot 75% van de executiewaarde. Dit betekent dat men bij een executiewaarde van 80% van de vrije verkoopwaarde slechts 60% van de vrije verkoopwaarde kan financieren (75% x 80% = 60%) Huurwaardeforfait De denkbeeldige inkomsten uit de eigen woning worden uitgedrukt in het zogenaamde huurwaardeforfait, een vast bedrag dat afhankelijk is van de waarde van het huis. Dit bedrag moet de eigenaar bij zijn inkomen optellen.
14
koopgarant
Hypothecaire inschrijving Vermelding in het hypotheekregister aan wie en voor welk bedrag een recht van hypotheek is verleend. De inschrijving is het moment waarop de hypotheek van kracht wordt. Is in het register een vast bedrag ingeschreven, dan spreekt men van een bankhypotheek: de geldverstrekker kan in principe al zijn vorderingen verhalen op het onderpand (de woning) tot het bedrag van de inschrijving. Bij een zogenaamde vaste inschrijving is er sprake van een dalend hypotheekrecht: de bank kan niet meer verhalen dan de nog openstaande hypotheekschuld en eventueel kosten en achterstallige rente. Hypotheekaktekosten De kosten die de notaris berekent voor het passeren van de hypotheekakte en de kosten voor registratie in het hypotheekregister. Kosten koper Bij de koop van een bestaand huis zijn de wettelijk te maken kosten niet inbegrepen in de koopsom. Het betreft de overdrachtsbelasting of BTW, de kadastrale rechten en de notariskosten voor het transport. De meeste bestaande huizen worden “kosten koper” verkocht. Nationale Hypotheek garantie Borg- of garantstelling die door het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) wordt afgegeven voor een hypotheek. Voor het bedrag van de borgstelling kan de koper altijd een hypotheek afsluiten. Het inkomen van de koper, de lening en de woning moeten voldoen aan de normen van het WEW. De aanvraag voor NHG loopt via de geldverstrekker of de tussenpersoon waar de hypotheek wordt afgesloten.
Onroerende zaakbelasting Wordt door de gemeente opgelegd aan eigenaren van woningen, grond en andere onroerende zaken. De onroerende zaakbelasting is gesplitst in een eigenarendeel, dat door de zakelijk gerechtigde wordt betaald en een gebruikersdeel, te betalen door de bewoner/gebruiksgerechtigde. Een eigenaar/bewoner betaalt beide delen. Ontbindende voorwaarde Een mogelijkheid in het contract op basis waarvan de overeenkomst kan worden “beëindigd”. Wie gebruik wil maken van een ontbindende voorwaarde, moet dit zelf kenbaar maken aan de contractpartij. Het is gebruikelijk om ontbindende voorwaarden op te nemen voor het verkrijgen van een passende financiering, en (indien van toepassing) voor een huisvestingsvergunning of Nationale Hypotheek Garantie. Overdrachtsakte De akte die door de notaris wordt opgemaakt bij de koop – en verkoop van onroerende zaken. Deze akte wordt geregistreerd bij het Kadaster. Overdrachtsbelasting Deze belasting (6%) wordt geheven bij verkoop van bestaande onroerende zaken. Meestal niet inbegrepen in de koopsom. Waarborgsom Bij de koop van een bestaand huis kan men overeenkomen dat de koper in afwachting van het transport een bepaald deel van de koopsom (oplopend tot 10%) als waarborg stort bij de notaris.
Portaal Regiokantoor Eemland bezoekadres: Hooglandsweg Noord 151 Amersfoort postadres: Postbus 375 3900 AJ Veenendaal T 0800 - 767 82 25 E
[email protected] 2
koopgarant
