Koopgarant een woning kopen met korting
Inhoud • Koopgarant: een woning kopen met korting
3
• Wat is Koopgarant?
4
• Voordelen Koopgarant
5
• Voorwaarden Koopgarant
6
• Nationale Hypotheek Garantie
7
• Financieren met Koopgarant
8
• Verbouwen
9
• Een verbouwing financieren
10
• Hoe verloopt de terugkoop?
11
• Taxatie bij terugkoop
12
• Welke prijs krijgt u bij terugkoop?
13
• Rekenvoorbeelden terugkoop
14
Koopgarant: een woning kopen met korting Oosterpoort biedt u de mogelijkheid een woning te kopen met Koopgarant. In deze brochure leggen wij uit wat de voordelen van Koopgarant zijn en gaan we in op alle voorwaarden van deze aantrekkelijke regeling.
3
Wat is Koopgarant? Koopgarant is een speciale, landelijke regeling waarmee woningcorporaties hun woningen met extra aantrekkelijke voorwaarden kunnen verkopen. Koopgarant is bedoeld om mensen met een lager inkomen de kans te geven een huis te kopen. Voordelen • Korting op de marktwaarde • Terugkoopgarantie • Minder risico’s omdat u een eventueel verlies deelt met Oosterpoort Voorwaarden • Een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie • Zelf in de woning wonen
4
Voordelen Koopgarant Korting op de marktwaarde Met Koopgarant koopt u een woning met korting op de taxatiewaarde. Dat geeft u wat meer financiële armslag, omdat u kunt kiezen voor een lagere hypotheek met lagere maandlasten. Zodra u uw woning aan Oosterpoort terugverkoopt, wordt de korting weer in mindering gebracht op de prijs die Oosterpoort aan u betaalt. Verlies en winst op de woning delen we samen volgens een afgesproken verdeling. Hoe dit werkt, leest u op pagina 13. Terugkoopgarantie Met Koopgarant bent u verzekerd van een snelle verkoop als u wilt verhuizen. Oosterpoort koopt uw woning namelijk gegarandeerd binnen drie maanden van u terug. Wij zetten de procedure van terugkoop in werking als wij van u een aangetekende brief hebben ontvangen waarin u schrijft dat u uw woning aan ons wilt terugverkopen.
Een eigen huis kopen:
een investering voor de toekomst
5
Voorwaarden Koopgarant Zelf in de woning wonen U mag uw woning niet verhuren of als bedrijfsruimte gebruiken. Als eigenaar moet u er zelf in wonen. In sommige gevallen maken wij een uitzondering op deze regel. U kunt ons hiervoor schriftelijk om toestemming vragen. Erfpacht Bij de koop van een woning koopt u altijd een door Oosterpoort uitgegeven ‘recht van erfpacht’. Wij gebruiken erfpacht alleen als een juridisch instrument om de verkoopvoorwaarden goed vast te leggen. Daarbij gaat het vooral om het goed regelen van de terugkoop. Het heeft dus geen invloed op wat u aan het huis mag verbouwen of hoe u de tuin mag inrichten. U bent namelijk volledig eigenaar van de woning en mag eraan veranderen wat u wilt (binnen de wettelijke regels). Voorwaarden aan financiering Koopt u uw woning met Koopgarant, dan bent u verplicht de Nationale Hypotheek Garantie aan te vragen voor de financiering. Aan deze garantie zijn voorwaarden en kosten verbonden. Daartegenover staat dat u met de garantie een lager rentepercentage op uw hypotheek krijgt. Ook kunt u de kosten samen met uw andere financieringskosten aftrekken van uw inkomstenbelasting in het jaar van aankoop van de woning.
6
Nationale Hypotheek Garantie Als u een woning met Koopgarant koopt, bent u verplicht de woning met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) te financieren. De voordelen van NHG zijn: • U betaalt een lagere hypotheekrente. • Als u (buiten uw schuld) financieel in de problemen komt, neemt de NHG een onverhoopte restschuld over. • U mag de aankoopkosten en een deel van eventuele verbouwingen meefinancieren. Voorwaarden om in aanmerking te komen voor NHG • U mag maximaal 50% van de getaxeerde waarde van de woning aflossingsvrij lenen. • NHG stelt eisen aan de hoogte van uw lening in relatie tot uw inkomen. Die lening mag niet hoger zijn dan de landelijke NHG normen. Met deze veiligheidsmarge is uw lening in ieder geval niet te hoog. De NHG normen zijn leidend als de normen voor Koopgarant ruimer zijn. Als u onverwacht niet in aanmerking komt voor Nationale Hypotheek Garantie, kunt u ontbinding van de koopovereenkomst vragen. In de koopovereenkomst staat voor welke datum dit moet gebeuren, meestal is dat binnen enkele weken na ondertekening van de overeenkomst. In sommige gevallen verleent Oosterpoort ontheffing van de verplichting de woning met NHG te financieren. U kunt dit schriftelijk aanvragen. Lees meer over NHG in de folder van NHG (verkrijgbaar bij de makelaar of uw hypotheekadviseur) of op www.nhg.nl.
7
Financiering met Koopgarant Maximale hypotheeksom Uw hypotheek mag niet hoger zijn dan de koopsom plus 10% voor verbouwingen en maximaal 8% (nieuwbouw) of 12% (bestaande bouw) voor de aankoopkosten. Dit zijn bijvoorbeeld notariskosten, overdrachtsbelasting, afsluitkosten hypotheek en kosten NHG. Bij Koopgarant is het niet mogelijk om persoonlijke leningen af te lossen met de hypotheek. Door een maximum te stellen aan de hypotheeksom is de kans kleiner dat u financiële problemen krijgt. Het gaat erom dat u uw woning met evenveel plezier verkoopt als u hem heeft gekocht. Daarom adviseren wij u waar mogelijk eigen geld te gebruiken voor de aankoop van uw huis. Ook is het slim niet meer te financieren dan nodig is en te kiezen voor een hypotheek waarbij u aflost. Als de opbrengst van het huis bij verkoop dan tegenvalt, krijgt u niet meteen te maken met een restschuld. Informatie over Koopgarant voor financiers Hypotheekadviseurs en geldverstrekkers weten niet altijd even goed wat Koopgarant inhoudt. Het informatieblad Koopgarant en hypotheek biedt een uitgebreide toelichting op de regeling voor financiers. U kunt dit blad bij de makelaar opvragen.
8
Verbouwen Een nieuwe keuken, dakkapel of badkamer verhoogt uw wooncomfort en kan tegelijkertijd uw woning in waarde doen stijgen. Voorwaarde is dan wel dat u eventuele vergunningen heeft aangevraagd en de verbouwing vakkundig laat uitvoeren. Wij adviseren u werkzaamheden aan elektra, gas-, water- en verwarmingsinstallaties uit te laten voeren door een erkend installatiebedrijf. Hebt u twijfels over de veiligheid van uw installaties, dan kunt u bij uw energiebedrijf informeren naar de mogelijkheden van een gas- en elektrakeuring. Kiezen voor wooncomfort Een goed onderhouden woning met een luxe keuken en badkamer wordt hoger getaxeerd. Maar: het geld dat u investeert in een verbetering leidt vrijwel nooit tot eenzelfde waardestijging van uw woning. Daarbij daalt de waarde van een nieuwe keuken of badkamer weer in de loop van de tijd. Kies daarom altijd voor uw eigen wooncomfort en zie de waardestijging als extraatje. U kunt proberen beide te combineren door voor duurzame en kwalitatief goede producten te kiezen die minder aan smaak onderhevig zijn. Bij de taxatie van verbeteringen kijkt de taxateur alleen naar onroerende zaken, bijvoorbeeld tegels, sanitair en keukens. Vloerafwerking, zoals tapijt en laminaat, valt daar niet onder. Met Koopgarant hoeft u een waardestijging als gevolg van aangebrachte verbeteringen niet met ons te delen. Deze waardestijging is bij verkoop volledig voor u.
9
Een verbouwing financieren Voor een verbouwing mag u uw hypotheeksom verhogen met maximaal 10% van de koopsom. Dit bedrag plaatst de hypotheekverstrekker in een bouwdepot. U kunt daar uw verbouwingskosten declareren. Dit betekent dat u het geld alleen voor de verbouwing kunt gebruiken. U mag voor een verbouwing onder voorwaarden een hoger bedrag financieren. Als u meer dan 10% van de koopsom wilt lenen voor de verbetering van uw woning, heeft u hiervoor toestemming nodig van Oosterpoort. Oosterpoort vraagt u dan uw verzoek te onderbouwen met een kostenspecificatie volgens de richtlijnen van NHG. Deze richtlijnen houden ook in dat u een schriftelijk akkoord nodig heeft van uw hypotheekverstrekker voor de extra hypotheekverhoging. Besluit u na afsluiting van uw hypotheek tot een verbouwing, dan kunt u daarvoor een extra hypothecaire lening aangaan. Hiervoor hebt u altijd toestemming nodig van Oosterpoort. Ook hier is weer een kostenspecificatie nodig die voldoet aan de richtlijnen van NHG. Realiseert u zich dat bij verkoop de meerwaarde van een verbouwing zelden even hoog is als de kosten van die verbouwing. Wij adviseren u daarom een deel van deze extra lening snel af te lossen.
10
Hoe verloopt de terugkoop? Als u wilt gaan verhuizen, koopt Oosterpoort uw woning binnen drie maanden van u terug. U mag de woning dus niet aan iemand anders doorverkopen. Terugkoop Bent u van plan te gaan verhuizen, stuur ons dan een aangetekende brief, waarin u de woning te koop aanbiedt. Oosterpoort geeft vervolgens opdracht voor een taxatie en een (bouw)technische keuring. Op basis van de taxatie berekenen wij de terugkoopsom. U krijgt die berekening samen met het taxatierapport en de terugkoopovereenkomst binnen zes weken na ontvangst van uw brief toegestuurd. Als u akkoord gaat met de taxatie heeft u drie weken om de terugkoopovereenkomst te tekenen en weer terug te sturen. Daarna maken wij een afspraak met de notaris voor de overdracht van de woning. Normaal gesproken vindt die afspraak plaats binnen drie maanden nadat wij uw brief hebben ontvangen. Opleveren U levert de woning schoon en leeg op. Dat betekent dat u alle roerende zaken heeft verwijderd, ook gordijnen, lamellen, laminaat en vloerbedekking. Slechts in enkele gevallen accepteert Oosterpoort roerende zaken (bijvoorbeeld goed gelegd laminaat). De taxateur neemt die dan als zelf aangebrachte verbetering op in de taxatie. Het is belangrijk dat u hierover vooraf afspraken maakt met de medewerker van Oosterpoort en/of de taxateur. Dan komt u niet voor verrassingen te staan bij de eindinspectie. In het taxatierapport ziet u relatief weinig terug van het bedrag dat u heeft uitgegeven aan roerende zaken als laminaat. Verbouwingen die niet voldoen aan de regels van de overheid dient u ongedaan te maken. Zorg daarom altijd voor de vereiste vergunningen. 11
Taxatie bij terugkoop Taxatie en bezichtigingen Voor het uitvoeren van de taxatie, de technische keuring en de eindinspectie is het nodig dat u toegang verleent tot uw woning. Dat geldt natuurlijk ook als een belangstellende de woning wil bezichtigen. Zo’n bezichtiging regelt de makelaar in overleg met u. Vlak voor de overdracht krijgt u nog bezoek van een medewerker van of namens Oosterpoort. Die inspecteert samen met u de woning. Hoe verloopt de taxatie? Een onpartijdige taxateur stelt in opdracht van Oosterpoort het taxatierapport op. Als één van de partijen het niet eens is met de taxatie van de woning, heeft Koopgarant daar een geschillenregeling voor. Volgens deze regeling wijst u zélf een nieuwe taxateur aan en wijst Oosterpoort een andere aan (dit mag niet de taxateur zijn die de eerdere taxatie uitgevoerd heeft). Deze twee taxateurs benoemen gezamenlijk een derde. Gedrieën maken ze één nieuw taxatierapport. Dit rapport is zowel voor Oosterpoort als voor u bindend. Kosten taxatie De kosten van taxatie bij terugkoop van uw woning zijn voor Oosterpoort. Als u na de taxatie echter besluit de woning niet terug te verkopen, betaalt u de taxatiekosten alsnog zelf. Als u het oneens bent met de eerste taxatie en besluit tot de bovengenoemde tweede taxatie door drie makelaars, betaalt u de helft van de taxatiekosten van deze tweede taxatie.
12
Welke prijs krijgt u bij terugkoop? Winst of verlies delen De prijs die u voor uw woning krijgt als Oosterpoort de woning van u terugkoopt (‘de terugkoopprijs’) berekenen wij aan de hand van de taxatie. De korting op de koopprijs die u bij aankoop van de woning heeft gekozen, vormt de basis van de berekening. Als uw woning in waarde is gestegen, deelt u de winst met Oosterpoort. Is de waarde gedaald, dan delen we het verlies op dezelfde manier. Eindprijs afhankelijk van kortingspercentage Voordat u de woning van Oosterpoort koopt, kiest u in overleg met ons een kortingspercentage en de winst- of verliesdeling die daarbij hoort. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties bepaalt in welke verhouding korting en winstdeling tot elkaar staan. Op basis van deze regels werkt Oosterpoort vanaf 1 januari 2012 met de verhouding: 1 staat tot 1,5. Kiest u voor 25% korting bij aankoop, dan geldt de volgende verdeling bij terugkoop: 37,5% (1,5 x 25%) van uw winst of verlies is voor Oosterpoort en 62,5% blijft dus voor u. Waardestijging als gevolg van verbeteringen die u zelf in de woning aanbrengt, hoeft u niet met ons te delen. De getaxeerde waardestijging van verbeteringen is meestal lager dan de kosten die u gemaakt heeft.
13
Rekenvoorbeelden: wat krijgt u bij terugkoop? Voorbeeld 1: Waardestijging Marktwaarde bij aankoop Aankoopprijs (bij korting van 25%) Marktwaarde bij terugkoop Waardestijging (220.000 – 200.000)
€ 200.000 € 150.000 € 220.000 € 20.000
Terugkoopprijs van uw woning: Aankoopprijs
€ 150.000
Plus 62,5% van de waardestijging U krijgt terug voor de woning en maakt € 12.500 winst.
€ €
12.500 162.500
Voorbeeld 2: Waardedaling Marktwaarde bij aankoop Aankoopprijs (bij korting van 25%) Marktwaarde bij terugkoop Waardedaling (190.000 – 200.000) Terugkoopprijs van uw woning: Aankoopprijs Min 62,5% van de waardedaling U krijgt terug voor de woning en maakt € 6.250 verlies.
14
€ 200.000 € 150.000 € 190.000 - € 10.000 € 150.000 € €
6.250 143.750
Voorbeeld 3: Waardestijging met verbouwing Voorbeeld: de waarde van uw huis is met € 5.000,- gestegen door een nieuwe badkamer en keuken. Marktwaarde bij aankoop Aankoopprijs (bij korting van 25%) Marktwaarde bij terugkoop Waardestijging (225.000 – 200.000)
€ 200.000 € 150.000 € 225.000 € 25.000
De waardestijging is onderverdeeld in: • Marktontwikkeling (waarvan 62,5% voor u is) € • Waarde verbouwing (100% is voor u) € Terugkoopprijs van uw woning: Aankoopprijs Plus 62,5% van de marktontwikkeling Plus waarde verbouwing U krijgt terug voor de woning en maakt € 17.500 winst.
20.000 5.000
€ 150.000 € 12.500 € €
5.000 167.500
15
www.oosterpoortwoon.nl
© 2012 Oosterpoort Aan de inhoud van deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend. Raadpleeg altijd eerst uw notaris en/of fiscaal adviseur voordat u tot koop overgaat. tekst Text in Context, Berg en Dal eindredactie Oosterpoort vormgeving Einder Communicatie, Nijmegen drukwerk DHD Drukkerij, Groesbeek
