Inleiding Een woning kopen met korting én minder risico? Kies voor koopgarant! Na jaren van stijgende prijzen, zijn de huizenprijzen de afgelopen jaren flink gedaald. Best spannend om nu een woning te kopen. Het duurt vaak langer voordat een woning weer verkocht is. En de banken geven minder geld voor een hypotheek. Toch heeft het kopen van een huis ook veel voordelen. En met koopgarant verkleint u de risico’s en vergoot u de mogelijkheid om uw eigen woning te kopen. Koopgarant is een koopconstructie. Hiermee maakt TBV Wonen het kopen van een woning voor u minder risicovol. Hoe doen we dat? - U koopt de woning met korting. - Besluit u te verkopen? Wij kopen binnen drie maanden de woning van u terug - U deelt met ons het verlies of de winst bij verkoop. Een gedeelte van de huurwoningen van TBV Wonen verkopen wij met Koopgarant. Uw kortingspercentage bepalen we aan de hand van de verkoopprijs en uw inkomen. De woningen die te koop staan, verkopen we via Hart van Brabant makelaardij (013) 5 835 000. Veel meer weten over Koopgarantleest u in deze brochure! Het kan zijn dat u na het lezen nog vragen heeft. Neemt u dan gerust contact met ons op. Wij kijken graag naar uw mogelijkheden en wensen.
1
Wat is Koopgarant? Waarom Koopgarant? Koopgarant is bedoeld om u makkelijker te kunnen laten kiezen tussen huren en kopen. Kopen met de korting van koopgarant kan het kopen van een woning haalbaar worden. Op dit moment passen ruim 165 woningcorporaties en ontwikkelaars Koopgarant toe.
Voordelen Koopgarant Koopgarant is een koopconstructie waarbij u een woning koopt met een groot aantal voordelen: Een Koopgarantwoning is voordelig Met Koopgarant koopt u een voormalige huurwoning of nieuwbouwwoning met korting. De korting van 15, 20, 25 of zelfs 30% die u krijgt, is afhankelijk van de prijs van de woning en uw inkomen. In bijlage I vindt u de tabel terug waarin de korting staat in relatie tot inkomen. Een Koopgarantwoning is van u zelf Met het kopen van een Koopgarantwoning, wordt u ook eigenaar van deze woning. U kunt helemaal zelf beslissen over uw eigen woning. U kunt dus zelf klussen en verbeteringen aanbrengen en van uw eigen huis een paleisje maken. U investeert bovendien zelf in uw woning. Een Koopgarant woning is een goed onderhouden woning TBV Wonen staat bekend om haar goed onderhouden woningen. Ook bij onze koopwoningen is dit het geval. Met een Koopgarantwoning heeft u 100% verkoopgarantie TBV Wonen is verplicht om de woning van u terug te kopen. Dat geeft u zekerheid dat u de woning weer kunt verkopen als u dat wilt. Geen zorgen dus over de vraag of u uw woning in de huidige markt wel verkocht krijgt. Deskundige begeleiding Bij verkoop met Koopgarant werken we nauw samen met een projectnotaris. Deze notaris heeft een optimale kennis van alle regels rondom Koopgarant. U bent dus verzekerd van een deskundige begeleiding.
2
Uw Koopgarantwoning kopen?
U ziet de Koopgarantwoning van uw wensen Hart van Brabant Makelaardij verkoopt al onze Koopgarantwoningen. Meer informatie of een overzicht van het actuele aanbod vindt u op www.hartvanbrabantmakelaardij.nl. U kunt ook telefonisch contact opnemen via (013) 5 835 000. Heeft u een woning gezien die aan uw wensen voldoet? Dan zijn er vier stappen naar de aankoop van uw eigen, nieuwe woning:
De vier stappen bij aankoop van uw woning Stap 1: Bezichtigen U neemt contact op met Hart van Brabant Makelaardij over de woning die gezien heeft. Het kortingspercentage op de vraagprijs wordt bepaald door uw inkomen (zie bijlage I). U bezichtigt samen de woning.
Stap 2: Het ondertekenen van de koopovereenkomst Bevalt de woning? Hart van Brabant Makelaardij informeert u bij de aankoop van de woning. U krijgt van hen een uitgebreide toelichting op de koopovereenkomst. Op die manier weet u wat u koopt. Hart van Brabant Makelaardij begeleidt u niet in het aankoopproces. Daarom adviseren wij u om een aankopend makelaar in de hand te nemen. Heeft u de koopovereenkomst getekend? Dan heeft u nog drie dagen de tijd om op uw besluit terug te komen. Daarna heeft u de woning definitief gekocht. Stap 3: Financiering Het is belangrijk dat u zich, voordat u de woning koopt, uitgebreid laat informeren over uw financieringsmogelijkheden. Lukt het u ondanks uw voorbereiding toch niet om de financiering rond te krijgen? Dan kunt u een beroep doen op de ontbindende voorwaarde, ook na tekenen van de koopovereenkomst. U moet op dat moment wel schriftelijk kunnen aantonen dat een financiering niet mogelijk is. Kosten koper Bij de koop van een woning betaalt u ook de Kosten Koper. Over het algemeen is dit 4% van de prijs van de woning. Deze kosten kunnen onder het hypotheekbedrag vallen. Hypotheek U kunt verschillende leningen kiezen voor uw woning. Laat u goed voorlichten over wat u kunt lenen tegen welke voorwaarden. De enige eis die wij stellen is dat de finaciering valt onder Nationale Hypotheek Garantie. Bij de Vereniging Eigen Huis of bij de consumentenbond vindt u veel (onafhankelijke) informatie over hypotheken. Houdt u ook rekening met de notariskosten Appartement? Bijdrage Vereniging van Eigenaren Koopt u een appartement? Dan betaalt u maandelijks ook een bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren (VvE). De bijdrage die u betaalt, besteedt de VvE onder andere aan het onderhoud en de opstalverzekering.
3
Verbouwen? Wilt u uw woning verbouwen? En wilt u meer dan 10% van de koopsom besteden aan deze verbouwing? Hiervoor heeft u onze toestemming nodig. Stuur uw verbouwingsplannen met een duidelijke kostenspecificatie naar ons toe. Deze specificatie moet voldoen aan de richtlijnen van de Nationale Hypotheekgarantie. Koopgarant is een vorm van erfpacht. Dit doen we zodat wij de zekerheid hebben dat u de woning aan ons terugverkoopt. Normaal gesproken betaalt u bij erfpacht jaarlijks een bedrag (canon) aan de eigenaar. Bij Koopgarant is dit anders. U koopt de erfpacht in één keer af. De afkoopsom is onderdeel van de koopsom van de woning. U betaalt dus niets extra’s.
Stap 4: Overdracht van de woning Over het algemeen vindt de overdracht van de woning bij de notaris plaats binnen twee maanden na ondertekening van de koopovereenkomst. U krijgt dan de sleutels van de woning. Voordat de overdracht plaatsvindt, kunt u samen met onze makelaar de woning inspecteren. Op die manier weet u zeker dat u krijgt wat we in de koopovereenkomst met u hebben afgesproken.
4
Uw Koopgarantwoning verkopen Als u een Koopgarantwoning van TBV Wonen koopt, kunt u deze weer aan TBV Wonen terug verkopen. U kan de woning alleen aan TBV Wonen terug verkopen en dus niet aan een andere partij. Het is natuurlijk niet zo dat wij minder voor uw woning betalen, dan iemand anders. Uw woning wordt getaxeerd door een onafhankelijke taxateur. Er zijn een aantal stappen, die volgen als u besluit uw woning te verkopen: Stap 1: U informeert TBV Wonen U laat ons per brief of per e-mail weten dat u de woning aan ons wilt terug verkopen. TBV Wonen heeft een terugkoopverplichting. Binnen drie maanden kopen we uw woning terug. Stap 2: Uw woning wordt getaxeerd Vervolgens schakelen wij een onafhankelijke taxateur in die de marktwaarde van de woning vaststelt. Bij deze taxatie houdt hij rekening met de door u aangebrachte verbeteringen. De waardevermeerdering die is ontstaan met de door u aangebrachte verbeteringen is volledig voor u. Stap 3: TBV Wonen berekent de verkoopprijs Met de getaxeerde waarde berekenen wij de terugkoopprijs. Dit doen we met een door Stichting Opmaat vastgesteld rekenmodel. De terugkoopprijs is het bedrag waarvoor wij de woning van u terugkopen. Het kan zijn dat uw woning in prijs is gestegen of gedaald. De winst of het verlies delen we. Dit percentage is afhankelijk van uw kortingspercentage bij de koop van de woning. De percentages ziet u in de tabel hieronder
Kortingspercentage 15% 20% 25% 30%
Winst / verliespercentage U als verkoper TBV Wonen 70% 30% 60% 40% 50% 50% 50% 50%
U heeft de woning met 15% korting gekocht De waarde van de woning bij aankoop was € 150.000,-. U heeft de woning gekocht met 15% korting. De daadwerkelijk door u betaalde prijs toen u de woning kocht is dus € 127.500,-. Bij terugkoop is de waarde van de woning getaxeerd op € 140.000,-. Uw verlies is op dat moment: 70% van € 10.000,- = € 7.000,-. Het verlies van TBV Wonen: 30% van € 10.000,- = € 3.000,-. De prijs waarvoor wij uw woning terugkopen is dan: € 127.500,- -/- € 7.000,- = € 120.500,-.
5
U heeft de woning met 25% korting gekocht De waarde van de woning bij aankoop was € 175.000,-. U heeft de woning gekocht met 25% korting. De daadwerkelijk door u betaalde prijs is dus € 131.250,-. Bij terugkoop is de waarde van de woning getaxeerd op € 185.000,-. Uw winst is op dat moment: 50% van € 10.000,- = € 5.000,-. De winst van TBV Wonen: 50% van € 10.000 = € 5.000,-. De prijs waarvoor wij uw woning terugkopen is dan € 131.250,- +/+ € 5.000,- = € 136.250,-. U heeft de woning met 15% korting gekocht en zelf geïnvesteerd De waarde van de woning bij aankoop was € 150.000,-. U heeft de woning gekocht met 15% korting. De daadwerkelijk door u betaalde prijs toen u de woning kocht is dus € 127.500,-. Bij terugkoop is de waarde getaxeerd op € 171.000,-. € 11.000,- van dit bedrag is veroorzaakt doordat u zelf in de woning heeft geïnvesteerd. De waarde van uw woning is gelijk gebleven. U heeft € 11.000,- aan waarde in de woning geïnvesteerd. Deze waardestijging is volledig voor u. Uw winst is op dat moment: 60% van € 10.000,- = € 6.000,- en 100% van € 11.000,-. Is in totaal € 17.000,-. De prijs waarvoor wij uw woning terugkopen is dan: € 127.500,- +/+ € 17.000,- = € 144.500,-. Stap 4: TBV Wonen koopt uw woning terug Vervolgens schakelen wij een makelaar in die de verdere afhandeling van de terugkoop regelt. Stap 5: Leeg en schoon opleveren bij sleuteloverdracht Als u de woning aan ons verkoopt, levert u deze natuurlijk in een goede staat aan ons op bij de sleuteloverdracht. Dat wil zeggen: leeg en schoon. Alle roerende zaken zoals vloerbedekking en gordijnen moeten uit de woning verwijderd zijn. Verbeteringen die niet aan de vergunningseisen voldoen en verbeteringen die zonder toestemming van de Vereniging van Eigenaren zijn aangebracht, moet u verwijderen. Bent u het niet eens met de door de taxateur vastgestelde waarde? Dan kunt u gebruik maken van de geschillenregeling. Drie taxateurs taxeren dan de woning opnieuw. Eén taxateur kiest u, de tweede taxateur kiest TBV Wonen en de derde taxateur kiezen deze beide taxateurs. Gezamenlijk stellen zij vervolgens de waarde van de woning vast. De waarde die hieruit komt is bindend. U kunt hier dus niet meer tegen in beroep gaan. Op het moment dat u gebruik maakt van de geschillenregeling komt de terugkooptermijn van drie maanden te vervallen.
6
Voorwaarden van Koopgarant Wilt u gebruik maken van de voordelen van Koopgarant? Dan zijn er nog een aantal zaken waar u rekening mee moet houden. Uw inkomen bepaalt het kortingspercentage Omdat wij het voor meer mensen mogelijk willen maken een woning te kopen, krijgen de laagste inkomens bij ons de hoogste kortingen. In bijlage I vindt u de inkomensklassen en de bijbehorende kortingen. Deze kortingen gelden op de vraagprijs van de woning. Woning terug verkopen aan TBV Wonen Zoals u al heeft kunnen lezen moet u de woning aan TBV Wonen terug verkopen. Op deze manier blijft de woning beschikbaar voor onze doelgroep. Zo kunnen in de toekomst ook nieuwe kopers gebruik maken van Koopgarant. Er is één uitzondering op deze regel. U mag uw woning namelijk verkopen aan uw inwonend kind, erfgenaam of geregistreerd partner. Zij kopen de woning dan met dezelfde voorwaarden als u de woning heeft gekocht. Wilt u van deze mogelijkheid gebruik maken? Neemt u dan contact met ons op. Zelf in de woning wonen Wij willen graag dat u onze woning gebruikt waarvoor wij hem hebben bedoeld. U mag daarom de woning niet verhuren of gebruiken als bedrijfsruimte. U moet er dus zelf in wonen. Verblijft u tijdelijk in het buitenland vanwege uw werk? Dan geldt hiervoor een uitzondering. U mag in zo’n geval uw woning tijdelijk door een ander laten bewonen. U moet hiervoor wel toestemming vragen aan ons. Vaak zijn er door de hypotheekgever ook voorwaarden gesteld aan het in gebruik geven van uw woning. Meestal staan deze voorwaarden vermeld in uw hypotheekakte. Zelf de woning onderhouden Als eigenaar van een Koopgarantwoning bent u net als iedere andere eigenaar zelf verantwoordelijk voor het onderhoud aan de woning. Nationale Hypotheekgarantie TBV Wonen heeft er ook belang bij dat u niet door uw hypotheek in de problemen komt. Daarom bent u verplicht uw woning financieren met Nationale Hypotheekgarantie. Koopt u een woning met een koopprijs hoger dan de maximale grens van de Nationale Hypotheekgarantie? Dan moet uw financiering wel aan de voorwaarden van de Nationale Hypotheekgarantie voldoen. Wilt u meer weten over de Nationale Hypotheekgarantie? Vraag ernaar bij uw hypotheekadviseur of kijk op www.nhg.nl.
7
Zelf verbouwen? Laat u informeren! Verbouwen? Vraag TBV Wonen vooraf om toestemming! Wilt u uw Koopgarantwoning verbouwen om nóg plezieriger te wonen? Dit levert niet alleen extra wooncomfort op maar kan ook een gunstige invloed hebben op de waarde van uw woning. Voordat u start met de verbouwing heeft u toestemming nodig van TBV Wonen. Denkt u ook aan de juiste vergunningen? Invloed op de waarde van de woning Een verbouwing van de woning kan een verhoging van de waarde van de woning opleveren. Voorwaarde is wel dat de aangebrachte verbeteringen van voldoende kwaliteit zijn en met de nodige professionaliteit zijn uitgevoerd. Verkoopt u de woning aan ons? Dan laten wij de waarde van de door u aangebrachte verbeteringen apart taxeren. U heeft deze verbeteringen zelf betaald. Daarom vinden wij dat u ook recht heeft op de waarde verhoging die deze verbeteringen veroorzaken. Toestemming Vereniging van Eigenaren Met de aankoop van een appartement bent u automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Voor aanpassingen aan de buitenzijde van uw woning moet u hen vooraf toestemming vragen. Denk hierbij onder andere aan veranderingen aan kozijnen, balkons of dakterras. Is er sprake van gezamenlijke voorzieningen zoals een gezamenlijk verwarmingssysteem? Dan moet u ook voor wijzigingen aan deze installaties toestemming vragen aan de VvE. Gebruik duurzame materialen bij verbouwing Zoals al vermeld komt de waarde verhoging als gevolg van door u aangebrachte verbeteringen volledig voor uw rekening. Let u er wel op dat het bedrag dat u investeert altijd minder is dan het bedrag waarmee de waarde van uw woning hierdoor toeneemt. Dit komt omdat verbeteringen vaak smaakgevoelig zijn. Bovendien dalen de verbeteringen na verloop van tijd in waarde. Bij de taxatie van verbeteringen kijkt de taxateur alleen naar onroerende zaken. Dit zijn alle zaken die aard- en nagelvast zitten aan de woning. Aanbouwen, dakkapellen, sanitair, keukenblokken en tegels vallen hier wel onder. Laminaat en tapijt bijvoorbeeld niet. TBV Wonen adviseert om duurzame materialen te gebruiken bij een verbouwing van uw woning. Voor verbeteringen aan installaties adviseren wij een erkend installatiebedrijf in te schakelen. Over het algemeen geldt: hoe duurzamer de materialen en hoe minder smaakgevoelig , hoe hoger de waarde die u er voor terugkrijgt.
8
Financiering en verbouwing Financiert u de verbouwing volledig vanuit uw hypotheek? Houdt u er dan rekening mee dat het bedrag dat u investeert nooit even groot is als de waarde verhoging van de woning. Wij adviseren u dan ook om voldoende af te lossen op uw hypotheek. Houdt u bij de verkoop van uw woning een grote restschuld over? Dan kan dit betekenen dat u de woning niet kunt verkopen en verhuizen dus onmogelijk is. Op het moment dat de terugkoopovereenkomst tussen u en TBV Wonen is getekend, start onze makelaar met de verkoop van de woning. Wil een mogelijke koper de woning bekijken? Dan bespreken we uiteraard met u wat hiervoor het beste moment is. Vlak voor de overdracht van de woning aan TBV Wonen loopt onze makelaar samen met u de woning door.
Meer informatie? Met een koopgarantwoning bieden wij een koopvorm die het voor u misschien mogelijk maakt een woning te kopen. Heeft u na het lezen van deze brochure nog vragen? Neemt u dan gerust contact op met Hart van Brabant Makelaardij. Zij vertellen u ook graag over de woningen die te koop staan met Koopgarant. Hart van Brabant Makelaardij Spoorlaan 432 5038 CX TILBURG Telefoon: (013) 5 835 000 e-mail:
[email protected] www.hartvanbrabantmakelaardij.nl Openingstijden:
maandag, woensdag, donderdag en vrijdag van 9.00 tot 17.30 uur dinsdag van 9.00 tot 20.00 uur zaterdag van 9.30 tot 13.00 uur
Algemene informatie over Koopgarant vindt u op www.opmaat.net Informatie over de Nationale Hypotheekgarantie vindt u op www.nhg.nl
9
BIJLAGE 1
Inkomen / kortingstabel Koopgarant Van toepassing op Koopgarant woningen met een koopprijs < € 200.000 taxatiewaarde
huishoudinkomen € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
33.600 34.050 34.500 34.950 35.400 35.850 36.300 36.750 37.200 37.650 38.100 38.550 39.000 39.450 39.900 40.350 40.800 41.250 41.700 42.150 42.600
onder tot tot tot tot tot tot tot tot tot tot tot tot tot tot tot tot tot tot tot tot tot boven
€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
33.600 34.050 34.500 34.950 35.400 35.850 36.300 36.750 37.200 37.650 38.100 38.550 39.000 39.450 39.900 40.350 40.800 41.250 41.700 42.150 42.600 43.050 43.050
Kortingspercentage 30% 30% 29% 28% 27% 26% 25% 24% 23% 22% 21% 20% 19% 18% 17% 16% 15% 14% 13% 12% 11% 10% 0%
* Voorwaarde is wel dat uw hypotheekaanvraag voldoet aan de Nederlandse Hypotheek Garantie.
10
