Koopgarant Korting bij de aankoop van een woning Terugkoopgarantie Hoe zorgt u voor een goede financiering?
Samen werken aan wonen
Koopgarant kopen met korting Door de hoge prijzen op de woningmarkt is de stap van huur naar koop voor veel mensen in de gemeente Zeist niet mogelijk. De Kombinatie doet daar wat aan. Wij brengen betaalbare koopwoningen op de markt en maken hiervoor gebruik van Koopgarant: kopen met korting en een terugkoopgarantie. Koopgarant is kopen zonder zorgen. Of Koopgarant voor u aantrekkelijk is bepaalt u natuurlijk zelf. Koopgarant maakt een woning betaalbaar, want door de korting heeft u lagere woonlasten. Koopgarant maakt de risico’s van de koopmarkt kleiner. Wij kopen uw huis terug. Als de woning in waarde is gestegen, deelt u met ons de winst. Als de marktwaarde van uw woning is gedaald, delen wij met u in het verlies. Stijgen de huizenprijzen sterk, dan is kopen zonder korting misschien aantrekkelijker. In deze brochure leest u alles over Koopgarant en de voordelen die Koopgarant voor u kan hebben.
Inhoud 1 Wat is Koopgarant?
3
2 Wat komt er bij kijken?
8
3 Wanneer is de woning van u?
9
4 Hoe zorgt u voor een goede financiering
5 Wat is er mogelijk als u wilt verbouwen
13
6 Hoe werkt het terugkopen 14 door de Kombinatie
11
7 Hoe meld ik mij aan voor een Koopgarantwoning?
2
15
Koopgarant maakt een koopwoning betaalbaar en bereikbaar.
1.
Wat is Koopgarant? Koopgarant maakt een koopwoning betaalbaar en bereikbaar. U krijgt een korting bij de aankoop van een woning en heeft daardoor veel lagere woonlasten. De terugkoopgarantie verzekert u bovendien van een snelle verkoop als u verhuist. De Kombinatie koopt de woning gegarandeerd binnen drie maanden terug. Als de marktwaarde van uw woning is gedaald, delen wij met u in het verlies. Bij waardestijging van uw woning deelt u met ons de winst. komt dit op een fiscaal voordeel van € 2.362,- per jaar. Een gemiddeld maandelijks voordeel dus van € 196,-. Hoe groot dit voordeel voor u is, is afhankelijk van uw persoonlijke omstandigheden. Dankzij de korting kunt u ook een duurdere woning kopen, die normaal gesproken buiten uw financiële mogelijkheden zou vallen. Nog een voordeel van kopen is dat de kosten bij een rentevaste financiering gelijk blijven, terwijl de huur jaarlijks stijgt.
Goedkoper dankzij korting Met Koopgarant koopt u uw woning met fikse korting. U kunt kiezen uit een korting van 10, 15, 20 of 25 %. Toch wordt u volledig eigenaar van de woning. De korting heeft grote voordelen, omdat u een lagere hypotheek kunt afsluiten waardoor de kosten dus lager worden. Iedere koper krijgt bovendien belastingvoordeel omdat de rentekosten aftrekbaar zijn voor de belastingdienst. Bij een hypotheek van € 112.500,-, een jaarrente van 5% én een inkomstenbelastingtarief van 42%,
3
Terugkoopgarantie U wilt uw gekochte woning weer verkopen? Geen zorgen, bij Koopgarant koopt de Kombinatie de woning namelijk van u terug. U hoeft alleen een brief te sturen waarin u aangeeft uw woning te willen verkopen. Wij zorgen voor de rest. Met uw medewerking duurt de terugkoop maximaal drie maanden.
taxatie. De door u betaalde koopprijs is de basis voor de terugkoopprijs. Blijkt de woning in waarde gestegen? Dan ontvangt u, afhankelijk van de korting minimaal de helft van de waardevermeerdering. Is de waarde gedaald, dan delen we ook het verlies. De waardevermeerdering door verbeteringen die u in de woning aanbrengt, worden buiten de winstdeling gehouden, deze is 100 % van u (zie rekenvoorbeeld 3). Een taxateur bepaalt hiervan de waarde.
Winst en verlies delen Bij terugkoop wordt de terugkoopprijs berekend aan de hand van een nieuwe
In onderstaande tabel kunt u zien welk deel van de waardeontwikkeling voor u is, afhankelijk van de korting die u kiest. Kortingspercentage
Percentage van de waarde ontwikkeling dat ten goede komt aan de bewoner bij bestaande bouw
Percentage van de waardeontwikkeling dat ten goede komt aan de bewoner bij nieuwbouw
10 %
80 %
100 %
15 %
70 %
77,5 %
20 %
60 %
70 %
25 %
50 %
62,5 %
de woningen die wij verhuren of verkopen, mag u de woning niet verhuren of als bedrijfsruimte gebruiken. U moet er zelf in wonen.
Zelf in de woning wonen De Kombinatie ziet het als haar taak om mensen te voorzien van goede huisvesting. Om te voorkomen dat verkeerd gebruik wordt gemaakt van
4
Lagere maandlasten: een rekenvoorbeeld (excl. belastingvoordeel) U koopt een woning voor €150.000,Bruto maandlasten bij een aflossingsvrije hypotheek met een jaarrente van 5 %: 5 % van € 150.000,- = € 7.500,- gedeeld door 12 = € 625,- per maand
Een duurdere woning kopen: een rekenvoorbeeld Stel u heeft een jaarinkomen waarmee u volgens de hypotheekrichtlijnen van de bank een huis kunt kopen van circa € 170.000,-. Met een Koopgarantkorting van 25 % komt u echter in aanmerking voor een huis van circa € 225.000,-. Want voor dit huis hoeft u, na aftrek van 25 % korting, nog slechts € 168.750,- te betalen. En dat is hetzelfde bedrag waarvoor u met uw jaarinkomen een huis kan kopen.
Aankoop met 25 % koopgarantkorting: € 112.500,Bruto maandlasten bij een aflossingsvrije hypotheek met een jaarrente van 5 %: 5 % van € 112.500,- = € 5.625,- gedeeld door 12 = € 468,75 per maand Per maand bent u dus ruim € 150,goedkoper uit. Hierbij is geen rekening gehouden met het belastingvoordeel.
Gaat u verhuizen? de Kombinatie koopt gegarandeerd de woning van u terug.
5
Wat krijgt u bij terugkoop? Rekenvoorbeelden bestaande bouw Rekenvoorbeeld 1: als de waarde stijgt Marktwaarde woning bij aankoop • Aankoopprijs (bij korting van 25 %) Marktwaarde woning bij terugkoop • Waardestijging (150.000-170.000) • Aankoopprijs • De helft van de waardestijging U krijgt terug voor de woning
€ € € € € € €
Rekenvoorbeeld 2: als de waarde daalt Marktwaarde woning bij aankoop • Aankoopprijs (bij korting van 25%) Marktwaarde woning bij terugkoop • Waardedaling (150.000 – 140.000) Terugkoopprijs van uw woning • Aankoopprijs • De helft van de waardedaling U krijgt terug voor de woning
150.000,112.500,170.000,20.000,112.500,10.000,122.500,-
€ 150.000,€ 112.500,€ 140.000,€ 10.000,€ 112.500,€ 5.000,€ 107.500,-
Rekenvoorbeeld 3: met verbouwing Stel dat u uw keuken en zolder vernieuwt waardoor de waarde van uw huis met € 5.000,- stijgt: Marktwaarde woning bij aankoop • Aankoopprijs (bij korting van 25%) Marktwaarde woning bij terugkoop • Waardestijging (150.000 – 175.000) De waardestijging is onderverdeeld in: • Marktontwikkeling • Waarde verbouwing Terugkoopprijs van uw woning • Aankoopprijs • De helft van de marktontwikkeling (helft van 20.000) • Waarde verbouwing (100% is voor de koper) U krijgt terug voor de woning Nb: aan deze rekenvoorbeelden kunnen geen rechten worden ontleend.
6
€ 150.000,€ 112.500,€ 175.000,€ 25.000,€ €
20.000,5.000,-
€ 112.500,€ 10.000,€ 5.000,€ 127.500,-
Rekenvoorbeelden nieuwbouw Rekenvoorbeeld 1: als de waarde stijgt Marktwaarde woning bij aankoop • Aankoopprijs (bij korting van 20%) Marktwaarde woning bij terugkoop • Waardestijging (220.000 - 240.000) • Aankoopprijs • 70% van de waardestijging U krijgt terug voor de woning
€ € € € € € €
Rekenvoorbeeld 2: als de waarde daalt Marktwaarde woning bij aankoop • Aankoopprijs (bij korting van 20%) Marktwaarde woning bij terugkoop • Waardedaling (220.000 – 210.000) Terugkoopprijs van uw woning • Aankoopprijs • 70% van de waardedaling U krijgt terug voor de woning
220.000,176.000,240.000,20.000,176.000,14.000,190.000,-
€ 220.000,€ 176.000,€ 210.000,€ 10.000,€ 176.000,€ 7.000,€ 168.300,-
Rekenvoorbeeld 3: met verbouwing Stel dat u uw keuken en badkamer vernieuwt waardoor de waarde van uw huis met € 5.000,- stijgt: Marktwaarde woning bij aankoop • Aankoopprijs (bij korting van 20%) Marktwaarde woning bij terugkoop • Waardestijging (220.000 – 245.000) De waardestijging is onderverdeeld in: • Marktontwikkeling • Waarde verbouwing Terugkoopprijs van uw woning • Aankoopprijs • 70% van de marktontwikkeling • Waarde verbouwing (100% is voor de koper) U krijgt terug voor de woning Nb: aan deze rekenvoorbeelden kunnen geen rechten worden ontleend.
7
€ 220.000,€ 176.000,€ 245.000,€ 25.000,€ €
20.000,5.000,-
€ 176.000,€ 14.000,€ 5.000,€ 195.000,-
2.
Wat komt er bij kijken? Voordat u tekent voor de koop is het belangrijk om te weten wat de extra kosten zijn.
Kosten koper Bij het kopen van een woning moet u rekening houden met kosten koper. Dat zijn kosten die bovenop de koopprijs komen, zoals de kosten van een notaris. Een deel hangt direct samen met de koop, een ander deel heeft te maken met de financiering. De kosten hangen af van de hoogte van de koopsom. In totaal komt het meestal neer op ongeveer 10% van de koopsom. De kosten voor de financiering zijn direct aftrekbaar van de belasting in het jaar van aankoop. De korting die u krijgt bij Koopgarant leidt dus ook tot lagere extra kosten.
Kwaliteit Voor veel mensen is het moeilijk om te beoordelen of een woning in goede staat verkeert. Bij woningen ouder dan 50 jaar laat de Kombinatie een bouwtechnisch rapport opmaken. De installaties van gas en elektra worden voor alle woningen door een gecertificeerde vakman beoordeeld en veilig aan u opgeleverd. Dit geldt niet voor eventuele gebreken die zelf zijn veroorzaakt. Erfpacht Bij aankoop van een woning zit ook een erfpachtrecht, uitgegeven door de Kombinatie. Dat is het bewijs dat u de grond pacht van de Kombinatie. Erfpacht is een juridisch instrument dat op verschillende manieren gebruikt wordt. De erfpacht gebruiken wij alleen om de bijzondere Koopgarantvoorwaarden goed juridisch vast te leggen. Het verandert niets aan uw rechten en plichten als eigenaar. Bij Koopgarant koopt u de erfpachtcanon eeuwigdurend af. Deze afkoopsom is in de koopsom inbegrepen.
Kosten bij koop (niet aftrekbaar) • Overdrachtsbelasting • Notariskosten leveringsakte • Inschrijfkosten kadaster • Verrekening OZB, waterschap en rioolrecht • Kadastrale inmeting Kosten van financiering (wel aftrekbaar) • Provisie hypotheek • Notariskosten hypotheekakte • Taxatie voor financiering • Kosten Nationale Hypotheek Garantie • Inschrijvingskosten Kadaster
8
3.
Wanneer is de woning van u? Een aantal zaken moet geregeld zijn, voordat u eigenaar van de woning bent. Uiteraard helpt de Kombinatie u daarbij.
Huurders van de Kombinatie krijgen voorrang bij kopen met Koopgarant
Wie komt in aanmerking voor een woning met Koopgarant? Iedere geïnteresseerde kan reageren op het aanbod.Huurders van de Kombinatie krijgen voorrang bij kopen met Koopgarant. Heeft niemand uit deze groep interesse in de beschikbare woning, dan krijgen huurders uit de gemeente Zeist de kans om de woning te kopen. Als laatste komen de overige geïnteresseerden in aanmerking. Voor deze laatste groep geldt een maximum inkomensgrens.
De koop van een woning gaat in stappen U heeft interesse in de koopwoning die wordt aangeboden via Koopgarant. Het kan zijn dat u de mogelijkheid krijgt uw eigen woning te kopen of dat u reageert op een woning die vrijkomt voor verkoop met Koopgarant. Als u een aanbieding krijgt om de woning te mogen kopen, vertelt één van onze medewerkers wat u kunt verwachten. Daarna heeft u een gesprek met een hypotheekadviseur. Als u tot koop besluit, zult u enkele weken later bij de notaris de eigendomsoverdracht tekenen en bent u écht eigenaar van de woning.
9
standaard opgenomen dat u deze overeenkomst kunt laten vervallen als u geen passende financiering (hypotheek) heeft kunnen krijgen. U krijgt een aantal weken, meestal vier, om de financiering te regelen. Lukt dat niet, dan gaat de koop niet door. U moet dit wel tijdig, dus binnen het genoemde aantal weken, laten weten. Ook moet u de afwijzingen tonen van de banken of andere financiers.
De voorlopige koopovereenkomst De aanbieding van de Kombinatie is drie maanden geldig. Het tekenen van een koopovereenkomst is niet vrijblijvend. U bent verplicht de woning dan ook daadwerkelijk te kopen. Maar er zijn twee uitzonderingen: de bedenktijd en de ontbindende voorwaarden. Bedenktijd Stel dat u na het tekenen van de koopovereenkomst toch spijt krijgt van uw beslissing. Geen nood. U mag binnen drie werkdagen na het tekenen van de overeenkomst zonder opgaaf van redenen de koop ongedaan maken.
Overdracht Ongeveer twee weken nadat u de financiering heeft geregeld, kan de overdracht bij de notaris plaatsvinden. Dan is de woning echt van u. Vlak voor de overdracht kunt u de woning inspecteren, zodat u zeker weet dat u krijgt wat in de koopovereenkomst is afgesproken.
Ontbindende voorwaarden In de koopovereenkomst wordt
10
4.
Hoe zorgt u voor een goede financiering? U kunt de woning kopen met eigen geld, een hypothecaire lening of een combinatie hiervan. U bent daar geheel vrij in. Het is niet toegestaan meer dan 122% van de aankoopsom te lenen. Ook de rentevastperiode en de soort hypotheek mag u zelf bepalen. De hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar, net als bij de gewone koop van een woning.
regelingen zijn vaak de reden waarom een koop niet doorgaat. U kunt op ieder moment zelf via uw bank of hypotheekadviseur nagaan hoe u er voor staat bij het Bureau Kredietregistratie. Door tijdig een winkelpasje of creditcard op te zeggen of een lening af te lossen, kunt u teleurstellingen voorkomen.
Tijdig financiering toetsen Als u de voorlopige koopovereenkomst heeft getekend, heeft u vier weken de tijd om uw financiering te regelen. Dat is soms krap, omdat financiers tijd nodig hebben een offerte uit te brengen. Het komt geregeld voor dat een koop niet doorgaat, omdat de koper de financiering niet rond krijgt. Zo’n teleurstelling kunt u voorkomen door een hypotheekadviseur al vóór de koop te laten toetsen wat uw financiële mogelijkheden zijn en of u in aanmerking komt voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). U bent vrij om uw eigen hypotheekadviseur te kiezen.
Nationale Hypotheek Garantie verplicht De Nationale Hypotheekgarantie (NHG) is door de overheid ingesteld om de risico’s van kopen te beperken. De voordelen zijn: • De hoogte van de lening is begrensd volgens landelijke normen; • U betaalt een lagere rente; • Als u (buiten uw schuld) financieel in de problemen komt, lost de NHG een onverhoopte restschuld na verkoop af. Hier is wel een aantal voorwaarden aan verbonden.
Toetsing Bureau Kredietregistratie Vergeet niet de hypotheekadviseur volledig te informeren over eventuele leningen die u heeft lopen, over winkelpasjes en of u producten op afbetaling heeft gekocht. Deze zaken worden namelijk bij het aanvragen van een hypotheekofferte getoetst bij het Bureau Kredietregistratie in Tiel. Dergelijke leningen en afbetalings-
Omdat de Kombinatie er ook belang bij heeft dat u niet door uw hypotheek in de problemen komt, bent u bij
11
normen van de NHG, kunt u maximaal 50% van de getaxeerde waarde van de woning aflossingsvrij lenen. Laat u zich dus altijd goed informeren wat de nadelen en risico’s zijn van de hypotheekvorm die u krijgt voorgelegd. De regel is over het algemeen: hoe lager de lasten, hoe groter het risico.
Als u uw woning verbouwt, kan dat een aardige verhoging van de waarde opleveren.
Als u uw huis terugverkoopt aan de Kombinatie moet u uw hypotheek aflossen. U begint in feite al met een te hoge schuld door de kosten koper. Dat is meestal geen probleem, omdat u in de loop van de jaren genoeg aflost. Een eventuele waardestijging van de woning, zorgt er na verloop van tijd voor dat de terugkoopprijs gelijk of hoger wordt dan uw lening. Als u binnen een paar jaar weer verhuist, bestaat de kans dat u de kosten koper nog niet heeft terugverdiend.
Koopgarant verplicht om de woning met NHG te financieren. Lees meer over de NHG in de folder van de NHG (verkrijgbaar bij de makelaar of uw hypotheekadviseur) of op www.nhg.nl. Soorten hypotheken en risico’s Banken en verzekeraars zijn heel creatief in het bedenken van financiële producten. Dat heeft als nadeel dat de aanbiedingen soms moeilijk te begrijpen zijn. Als u weinig risico wilt lopen, vraag dan om een hypotheek waarbij u zeker bent dat u na 30 jaar de lening heeft afgelost (bijvoorbeeld een spaarhypotheek). Beleggingshypotheken en aflossingsvrije hypotheken kunnen aantrekkelijk zijn vanwege de lagere maandlasten. Dergelijke hypotheken kunnen wel leiden tot een restschuld. Als de beleggingsresultaten tegenvallen, kan de premie tussentijds verhoogd worden of blijft u zitten met een hogere restschuld. Vanwege de
Advies Vereniging Eigen Huis Vereniging Eigen Huis geeft goede voorlichting over hypotheken. U kunt de uitgebreide brochure over hypotheken aanschaffen, of via internet informatie opvragen. U kunt er ook offertes laten beoordelen en vergelijken. Als u lid wordt van Vereniging Eigen Huis kunt u van hun diensten gebruik maken. Naast advies over financiering kunt u bijvoorbeeld ook een bouwtechnische keuring laten opstellen. Kijk voor meer informatie op www.eigenhuis.nl of bel (033) 450 77 50.
12
5.
Wat is er mogelijk als u wilt verbouwen? Een nieuwe keuken, een dakkapel of een andere badkamer. U heeft misschien grote verbouwingsplannen om uw wooncomfort te vergroten. Hierover kunt u advies krijgen van de Kombinatie.
Installaties De installaties van alle woningen die de Kombinatie verkoopt of verhuurt zijn door een gecertificeerde vakman recent gekeurd. Helaas is onze ervaring dat klussen aan elektra, gas en verwarming niet altijd op verantwoorde wijze gebeurt. Wij adviseren u dergelijke klussen in de toekomst uit te laten voeren of te laten controleren door een erkend installatiebedrijf.
Leidt een investering tot een hogere terugkoopprijs? Het bedrag van investeringen leidt nooit tot een even hoge waardestijging. Want de volgende koper heeft misschien niet dezelfde smaak als u. Hoe duurzamer de investering is en hoe minder aan smaak onderhevig, hoe hoger de waarde. Veel doe-het-zelf werk wordt door een volgende bewoner weer verwijderd. Werk van een vakman wordt meer gewaardeerd. Bij de taxatie van de verbeteringen wordt alleen rekening gehouden met onroerende zaken. Daarmee bedoelen we dingen die aard- en nagelvast aan de woning zitten. Vloerafwerking zoals tapijt en laminaat valt daar niet onder, tegels, sanitair en keukenblokken weer wel. Bij een eengezinswoning kunnen aanbouwen en dakkapellen leiden tot een hogere prijs. Voorwaarde is natuurlijk wel dat alle verbouwingen goed zijn uitgevoerd en er de benodigde vergunningen en toestemmingen zijn.
Investeringen in de woning Als u uw woning verbouwt, kan dat een aardige verhoging van de waarde opleveren. Daarom laten wij bij terugkoop verbeteringen aan de woning apart taxeren. De waarde van de verbouwing wordt buiten de winstdelingsregeling gehouden. Met andere woorden: de waardestijging door uw verbouwingen is helemaal voor u. Om de berekening duidelijk te maken is een rekenvoorbeeld opgenomen (zie rekenvoorbeeld 3). Het gebeurt soms dat een woning er op achteruit is gegaan door toedoen van de eigenaar. Dat kan dan leiden tot een verlaging van de terugkoopprijs.
13
6.
Hoe werkt het terugkopen door de Kombinatie? Besluit u te zijner tijd te gaan verhuizen, dan moet u de woning aan de Kombinatie verkopen. Hoe gaat dat in zijn werk?
De procedure Als u van plan bent te verhuizen, laat u de Kombinatie per aangetekende brief weten dat u de woning te koop aanbiedt. Wij zorgen voor de rest: een bouwtechnische opname, een taxatie, de terugkoopovereenkomst en de overdracht bij de notaris. Normaal gesproken gebeurt dit alles binnen drie maanden. Bij terugkoop zijn de kosten koper voor de Kombinatie.
Oplevering van de woning U moet de woning in goede staat, leeg en schoon opleveren. Leeg wil ook zeggen dat alle roerende zaken, waaronder gordijnen, lamellen, laminaat en vloerbedekking verwijderd moeten zijn. In sommige gevallen worden duurzame zaken, zoals goed gelegd laminaat, wel geaccepteerd. Maak hierover vooraf afspraken met de medewerker van de Kombinatie, dan komt u niet voor verrassingen te staan bij de eindinspectie.
Bezichtigingen en inspecties U moet er rekening mee houden dat uw woning een aantal keren wordt bezocht tijdens de terugkoopprocedure. Een taxateur stelt de waarde van de woning vast. Ook taxeert hij de investeringen in de woning. In overleg met u worden eventuele bezichtigingen met geïnteresseerde woningzoekenden gepland. Ten slotte zal vlak voor de overdracht nog iemand van de Kombinatie samen met u de woning inspecteren, zodat alles rond is voor de overdracht bij de notaris.
Geschillenregeling Het kan natuurlijk gebeuren dat u het niet eens bent met de taxatie van de woning of van de verbeteringen die u heeft aangebracht. Daarvoor is in de contracten een geschillenregeling vastgesteld. U wijst een taxateur aan, de Kombinatie wijst een taxateur aan en deze taxateurs benoemen gezamenlijk een derde. Deze drie taxateurs stellen samen de definitieve taxatiewaarde vast. De kosten van deze extra taxatie worden gedeeld tussen u en de Kombinatie.
Taxatie Een onafhankelijk taxateur stelt de taxatie op. De kosten van de taxatie komen voor rekening van de Kombinatie.
14
7
Aanmelden De Kombinatie biedt met enige regelmaat koopwoningen aan via Koopgarant. Als u in aanmerking wilt komen voor één van deze woningen, kunt zich aanmelden via onze website, www.kombinatie.nl.
Wij informeren u dan wanneer er een huis beschikbaar komt in de door u opgegeven categorie. Zo bent u als één van de eersten op de hoogte van de aanstaande verkoop. Meer informatie: Heeft u na het lezen van deze brochure nog vragen? Neem dan telefonisch contact op met de Kombinatie, afdeling Woonservice, telefoon (030) 69 36 600. Zie ook: • Stichting Koopgarant www.koopgarant.com • Vereniging Eigen Huis www.eigenhuis.nl • Nationale Hypotheek Garantie www.nhg.nl Het kan voorkomen dat de spelregels tussentijds aangepast moeten worden, omdat het in de praktijk toch anders loopt dan was voorzien. Aan de inhoud van deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend.
15
Bezoekadres: Steniaweg 44 3702 AH Zeist
Postadres: Postbus 135 3700 AC Zeist
www.kombinatie.nl
T (030) 693 6600 F (030) 693 66 66 E
[email protected]
