FAQ REGISTRATIERECHTEN BIJ DE AANKOOP VAN EEN BESCHEIDEN WONING Laatste aanpassing: 21 april 2006. A. Algemeen. B. Vragen betreffende de verschillende grondvoorwaarden. a. Aankoop van een woning (al dan niet met aanhorigheden); b. Deze woning is in het Vlaams Gewest gelegen ; c. De aankoop gebeurde door een natuurlijk persoon; d. De aankoop betreft de volle of de blote eigendom van de woning; e. De aankoop betreft de geheelheid van de woning; f. Het niet-geïndexeerd KI van de woning bedraagt maximaal 745 EUR; g. De koper bezit geen woning; h. Het niet-geïndexeerd KI van het onroerend bezit van de koper + het niet-geïndexeerd KI van de aangekochte woning = maximum 745 EUR. i. De inschrijvingsplicht in het bevolkings- of vreemdelingenregister. C. Vragen betreffende de na te leven vormvoorwaarden.
D. Vragen betreffende het tijdstip waarop de verschillende voorwaarden moeten worden vervuld? E. Vragen betreffende de eventuele sancties bij het nietvoldoen van de voorwaarden.
2 A. Algemeen 1. Hoeveel bedraagt het bescheiden woning?
tarief
voor
de
aankoop
van
een
Dit tarief bedraagt 5% voor zover de bescheiden woning gelegen is in het Vlaams Gewest. Indien de bescheiden woning niet in het Vlaams Gewest gelegen is, gelden andere tarieven. 2. Voor welke goederen kan ik bescheiden woningen genieten?
het
verlaagd
tarief
van
Het verlaagd tarief van bescheiden woningen vindt toepassing bij de aankoop van : - Woningen al dan niet met aanhorigheden. De aanhorigheden moeten gelijktijdig met de woning worden verkregen. - Bouwgronden bestemd tot oprichting van een bescheiden woning. - Met bouwgronden gelijkgestelde onroerende goederen, die met de nodige vergunningen zullen worden omgevormd tot bescheiden woningen, vb. een bedrijfsgebouw die na omvorming met de nodige vergunningen tot woonst zal dienen, een krotwoning. Bij de verkrijging van een woning waarbij het KI nog niet definitief werd vastgesteld of bij verkrijging van een bouwgrond (of daarmee gelijkgestelde goederen) zal bij de registratie het algemeen tarief van 10% worden aangerekend. Wanneer het KI definitief wordt vastgesteld en daaruit blijkt dat de woning of de nieuw opgerichte woning een bescheiden woning is, kan de koper een verzoekschrift tot teruggave van de boven het verlaagd tarief van 5% geheven rechten indienen. 3. Indien mijn verkoper de kosten van de verkoop op zich neemt (inclusief de registratierechten), kan ik dan nog van het klein beschrijf genieten? Ja, een bijzonder beding in de overeenkomst dat de verkoper verplicht de registratierechten (of andere kosten van de aankoop) te dragen vormt geen beletsel voor de toepassing van het verlaagd tarief voor bescheiden woningen. Zulk beding kan immers geen invloed hebben op het tarief van de verschuldigde rechten maar wel op de berekening van deze rechten. Een beding waarbij de verkoper de kosten van de verkoop op zich neemt vormt immers een voordeel voor de koper, waarvan de waarde uit de belastbare grondslag dient verwijderd te worden. Dit gebeurt ambtshalve aan de hand van de door de Administratie opgestelde barema's van wettelijke kosten. Voorbeeld : Jan verkoopt zijn woning met een niet-geïndexeerd KI van 725 EUR aan An voor 125.000 EUR. Ze komen overeen dat Jan de kosten van de verkoop op zich neemt. In de veronderstelling dat deze kosten door de Administratie worden geraamd op 10.000 EUR wordt een registratierecht geheven van 5750 EUR (125.000 – 10.000 = 115.000 x 5% = 5.750). Let op : een beding dat de betaling van de registratierechten ten laste legt van de verkoper is niet tegenstelbaar aan de fiscus in die zin dat de registratierechten steeds moeten worden betaald vóór de registratie. In praktijk zal diegene die de akte ter registratie aanbiedt betalen hetzij met eigen gelden hetzij met door de betaalplichtige ter beschikking gestelde gelden.
3 4. Geldt het verlaagd tarief voor bescheiden woning enkel voor zuivere aankopen? Neen. Het verlaagd tarief geldt immers voor alle verrichtingen waarop het verkooprecht van toepassing is, o.m. voor verdelingen en overdracht van onverdeelde parten die als verkopen worden beschouwd (art. 113 W. Reg.), voor met verkoop gelijkgestelde verkrijgingen door één of meer vennoten van goederen van een vennootschap (art. 129 en 130 W. Reg.) en voor de ruilingen. Voorbeelden : a. Jan en Piet bezitten een woning (ieder voor de onverdeelde helft) ingevolge de erfenis van hun vader. Piet verkoopt zin onverdeeld deel aan zijn vriend Corneel. Op deze aankoop is het klein beschrijf niet van toepassing omdat Corneel niet de geheelheid eigendom van de woning verkrijgt. Later neemt Corneel ook het deel van Jan over. Ook op deze verkrijging wordt het verkooprecht geheven en niet het verdelingsrecht. Bij deze tweede verkrijging kan Corneel, voorzover de overige voorwaarden vervuld zijn van het klein beschrijf genieten. b. Een vennoot van een vennootschap verkrijgt een woning uit het vermogen van deze vennootschap bij haar vereffening. Hij heeft de woning niet zelf ingebracht in deze vennootschap of was ten tijden van de verkrijging door de vennootschap geen vennoot waardoor het verkooprecht opeisbaar wordt. Deze vennoot zal voorzover hij voldoet aan de overige voorwaarden de toepassing van het klein beschrijf kunnen vragen. 5. Aan welke grondvoorwaarden moet ik voldoen om het verlaagd tarief voor bescheiden woningen (5%) te kunnen genieten? Voor de toepassing van het verlaagd tarief bij de aankoop van een bescheiden woning moet u aan volgende voorwaarden voldoen : - de aankoop dient een woning (al dan niet met aanhorigheden) te betreffen; - het goed moet in het Vlaams Gewest gelegen zijn; - de koper dient een natuurlijke persoon te zijn ongeacht zijn statuut (arbeider, landbouwer, zelfstandige,uitoefening van een vrij beroep, …); - de koper moet de (volle of blote) eigendom van het goed verwerven. - de aankoop moet betrekking hebben op de geheelheid van het goed. Hierop bestaan evenwel uitzonderingen. - de woning dient een bescheiden woning te zijn. Hieraan is voldaan wanneer het niet-geïndexeerd KI van het aangekochte goed het maximum van 745,00 EUR niet overschrijdt. Dit maximum van 745,00 EUR mag verhoogd worden met 100,00 EUR voor drie of vier kinderen ten laste, met 200,00 EUR voor vijf of zes kinderen ten laste en met 300,00 EUR voor zeven of meer kinderen ten laste. De kinderen ten laste die voor minstens 66 % getroffen zijn door ontoereikendheid of vermindering van lichamelijke of geestelijke geschiktheid wegens één of meer aandoeningen, worden voor twee kinderen ten laste geteld. Indien de aankoop zowel een woning als gronden betreft mag het niet-geïndexeerd KI van het geheel 745, 00 EUR niet
4
-
-
overschrijden en het niet-geïndexeerd KI van de in het geheel begrepen gronden 323,00 EUR niet overschrijden. De koper of zijn echtgenote mag niet voor het geheel in volle of blote eigendom een onroerend goed bezitten dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning is bestemd, tenzij dit onroerend goed rechtstreeks uit de nalatenschap van hun bloedverwanten in opgaande lijn werd verkregen. Er wordt enkel rekening gehouden met de in België gelegen woningen. Het niet-geïndexeerd KI van de onroerende goederen die de koper of zijn echtgenoot in eigendom (volle of blote eigendom) bezit, samen met het niet-geïndexeerd KI van het verkregen onroerend goed (de woning met zijn aanhorigheden), mag niet meer bedragen dan het hierboven bepaald maximum van 745,00 EUR (eventueel verhoogd ingevolge kinderlast). Het niet-geïndexeerd KI van de in het geheel begrepen ongebouwde onroerende goederen mag 323,00 EUR niet overschrijden. Er wordt evenwel geen rekening gehouden met het niet-geïndexeerd KI van de onroerende goederen die de koper of zijn echtgenoot rechtstreeks verkregen heeft uit de nalatenschap van hun bloedverwanten in de opgaande lijn, mits het desbetreffende niet-geïndexeerd KI 25 % van het wettelijk maximum niet overschrijdt. Er wordt evenmin rekening gehouden met de in het buitenland gelegen onroerende goederen.
6. Aan welke voorwaarden moet ik voldoen om het verlaagd tarief voor bescheiden woningen ad 5% te kunnen behouden? Om het tarief te behouden moet de verkrijger of zijn echtgenoot of echtgenote zijn/haar inschrijving bekomen in het bevolkingsregister of vreemdelingenregister op het adres van het verkregen goed. De inschrijving moet geschieden binnen een termijn van drie jaar te rekenen vanaf de datum van de authentieke akte van verkrijging en ten minste drie jaar zonder onderbreking behouden blijven. De bewijslast rust op de verkrijger/koper. Dit geldt eveneens voor de aankoop van een bouwgrond en een met een bouwgrond gelijkgesteld onroerend goed. 7. Aan welke vormvoorwaarden moet ik voldoen om het verlaagd tarief voor bescheiden woningen te kunnen genieten? Naast een uittreksel uit de kadastrale legger van het aangekocht onroerend goed dat bij de akte dient gevoegd te worden, moet in de eerste ter registratie aangeboden akte (de authentieke akte of onderaan deze authentieke akte, of de onderhandse akte of de fiscale verklaring (vb. bij een verkoop onder opschortende voorwaarde)) vermeld worden: -
-
dat de verkrijger, zijn echtgenoot of echtgenote zijn/haar inschrijving in het bevolkingsregister of in het vreemdelingenregister op het adres van het betrokken onroerend goed zal bekomen; dat de verkrijger, of zijn echtgenoot voor het geheel of in onverdeeldheid, niet één of meer onroerende goederen bezit waarvan het kadastraal inkomen, voor het geheel of het onverdeeld deel, samen met dat van het verkregen onroerend goed, meer bedraagt dan het vastgesteld maximum, afgezien van hetgeen zij uit de nalatenschap van hun bloedverwanten in de opgaande lijn hebben verkregen, wanneer het desbetreffende inkomen 25% van het voorzien maximum niet overschrijdt;
5 -
-
dat de verkrijger of zijn echtgenoot, voor het geheel in volle of blote eigendom geen onroerend goed bezit dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning is bestemd en door hen anders dan uit de nalatenschap van hun bloedverwanten in de opgaande lijn werd verkregen; desgevallend, de bevestiging dat de door de wet gestelde voorwaarden vervuld zijn ten aanzien van de kinderen van de verkrijger en/of die van zijn echtgenoot met een nauwkeurige vermelding van de naam, voornamen, geboortedatum, burgerlijke stand en, in voorkomend geval, de graad van lichamelijke of geestelijke handicap van die kinderen.
Indien het KI nog niet definitief werd vastgesteld (nieuw opgerichte woning, aan de aangekochte woning werden belangrijke veranderings- of verbeteringswerken uitgevoerd, de aangekochte woning maakt deel uit van een groter geheel, aankoop van een woning en een deel van het aanpalend perceel, enz.) wordt het uittreksel uit de kadastrale legger vervangen door en attest van de controleur van het kadaster dat het KI van het verkregen goed nog moet worden vastgesteld. De akte wordt dan geregistreerd tegen het gewoon verkooprecht, doch naderhand zal de verkrijger teruggaaf kunnen bekomen binnen de twee jaar na de definitieve vaststelling van het KI van het verschil tussen het gewoon en het verlaagd tarief op overlegging van een na de vaststelling van het KI afgeleverd kadastraal uittreksel. Opmerking : bij de aankoop van een appartement dient geen uittreksel uit de kadastrale legger betreffende de gemeenschappelijke delen te worden gevoegd nu aan deze delen geen afzonderlijk KI wordt toegekend. 8. Kan ik onmiddellijk van het verlaagd tarief genieten wanneer ik een verdeeld deel van een gebouw (tot bewoning bestemd) koop indien het KI van geheel het maximum van 745,00 EUR niet overschrijdt? Ja. In dit geval zal onmiddellijk het verlaagd tarief kunnen worden toegestaan en moet niet gewacht worden op de definitieve vaststelling van het KI m.b.t. het verkregen deel. 9. Hoe zal de registratieprocedure verlopen bij de aankoop van een krotwoning of een gebouw dat normaal niet tot bewoning is bestemd maar met de nodige vergunningen tot woning zal worden verbouwd? Bij de registratie van de akte of overeenkomst van aankoop zal het volle recht, zijnde 10 %, worden geheven. De teruggaaf van het verschil tussen dit tarief en het verminderd tarief wordt slechts toegestaan na de definitieve vaststelling van het niet-geïndexeerd KI van de (opgerichte) woning en voor zover dit niet-geïndexeerd KI het wettelijke maximum niet overschrijdt (745 EUR, eventueel te verhogen ingevolge kinderen ten laste). De koper zal voor deze teruggave een verzoekschrift moeten indien waarbij hij een uittreksel uit de kadastrale legger betreffende het goed (definitief vastgesteld KI) voegt. 10. Ik koop een nieuwbouwwoning. Op de gebouwen betaalde ik de van toepassing zijnde BTW. Hoe zal deze aankoopakte worden geregistreerd?
6 Indien het KI reeds definitief werd vastgesteld zal gehandeld worden zoals bij de aankoop van iedere andere bescheiden woning; de koper is verplicht het kadastraal uittreksel betreffende de woning bij de akte te voegen en de vereiste vermeldingen in de akte op te nemen (zie vormvoorwaarden) wil hij genieten van het verlaagd tarief voor bescheiden woningen. Dit zal hem onmiddellijk worden toegestaan indien alle grondvoorwaarden voldaan zijn. De verschuldigde rechten (5 %) worden enkel op de prijs of waarde van de grond berekend. Indien het KI nog niet definitief is vastgesteld zal de akte tegen het gewoon tarief van 10 % worden geregistreerd. Voorzover in de akte van aankoop de nodige vermeldingen voor de toepassing van het klein beschrijf werden opgenomen en voorzover uit de later vaststelling van het KI blijkt dat het vereiste maximum niet is overschreden kan de koper teruggave vorderen van de rechten die boven het verlaagd tarief betaald werden. Hij kan dit doen door het indienen van een verzoekschrift tot teruggave vergezeld met een uittreksel uit de kadastrale legger van het aangekochte goed. De verschuldigde rechten (10 %) worden enkel op de prijs of waarde van de grond berekend. Bij definitieve vaststelling van het KI en voor zover het vereiste max. niet wordt overschreden kan een teruggave van de boven het verlaagd tarief geheven rechten worden bekomen (5% van de prijs of de waarde van de grond). 11. Op basis van een contract van erfpacht heb ik op de gepachte grond een woning opgericht waarvan het gezamenlijk (woning + grond) KI het maximum van 745,00 EUR niet overschrijdt. Ik koop nu ook de grond aan. Kan ik op deze aankoop het verlaagd tarief voor bescheiden woningen genieten? Ja, indien u reeds eigenaar bent van de opgerichte woning ingevolge het contract van erfpacht kan u onmiddellijk het verlaagd tarief genieten. 12. Ik koop in één akte verschillende onroerende goederen aan. Ik verzoek voor sommige van deze goederen de toepassing van het verlaagd tarief en voor de anderen betaal ik het gewoon tarief. Is dit mogelijk? Dergelijke splitsing is slechts mogelijk voorzover de aangekochte goederen samen geen ondeelbaar geheel uitmaken of niet tot elkaar staan in de verhouding van hoofdzaak en aanhorigheid. De splitsing wordt zelfs aanvaard wanneer de verkrijging twee woningen in zich sluit en die woningen niet bestemd zijn om tot één enkele woning te worden omgevormd. Voor het maximum KI wordt evenwel rekening gehouden met het niet-geïndexeerd KI van de gelijktijdig verkregen goederen. De kunstmatige splitsing van een ondeelbare verkrijging in twee of meer verrichtingen om hierdoor het maximum toelaatbaar KI te ontwijken, wordt beschouwd als veinzing. 13. Kan ik bij de aankoop van enerzijds een landgoed en anderzijds een woning zowel het verlaagd tarief voor de aankoop van een klein landeigendom als het verlaagd tarief voor de aankoop van een bescheiden woning inroepen? Ja, indien aan alle voorwaarden is voldaan (ook m.b.t. het max. KI) en het landgoed en de woning afzonderlijke gekadastreerde percelen zijn.
7 14. Door een foute interpretatie door mijn Notaris van de wetgeving i.v.m. het klein beschrijf heb ik niet van het verminderd tarief van 5% kunnen genieten. Kan ik mijn notaris hiervoor aanspreken? Als een notaris een fout heeft gemaakt door vergetelheid, onachtzaamheid, slordigheid, enz. kan u een beroep doen op de Verzekering van het Notariaat (tel. 02/505.08.81). U kan deze verzekering enkel aanspreken via de Notaris zelf. Weigert hij medewerking, contacteer dan de voorzitter van de notariskamer van het gerechtelijk arrondissement waartoe de notaris behoort. Meer informatie kan u krijgen bij de Koninklijk Federatie van Notarissen (tel : 02/505.05.10).
8 B. Vragen betreffende de verschillende grondvoorwaarden. a. Aankoop van een woning (al dan niet met aanhorigheden). 1. Kan ik het verlaagd tarief voor bescheiden woningen genieten wanneer ik een woning koop welke door de administratie van het kadaster helemaal niet als woning wordt omschreven? Ja. Het zijn de feitelijke omstandigheden die bepalen of het aangekochte gebouw voldoet aan de omschrijving van een woning. Het standpunt van de ontvanger van de registratie is hierbij bepalend. 2. Ik koop een woning aan die nog voor bewoning bestemd kan worden doch mijn bedoeling is het pand af te breken en een nieuwe woning op te richten. Kan ik onmiddellijk van het verlaagd tarief genieten of wordt hier gehandeld zoals bij de aankoop van een bouwgrond (registratie tegen het algemeen tarief en achteraf teruggave van de boven het verlaagd tarief geheven rechten indien blijkt dat het KI van de opgerichte woning het vereiste maximum niet overschrijdt)? Een woning die werd aangekocht om dadelijk te worden afgebroken (aankoop als bouwplaats) kan dadelijk het verlaagd tarief genieten en dit ook behouden, ook al overschrijdt het KI van de nieuw opgerichte woning in belangrijke mate het vereiste maximum voor de aankoop van bescheiden woningen. Het mag hierbij niet om een krotwoning gaan. Doch voor de aankoop van een vervallen woning die normaal bewoond kan worden, kan moeilijk het verlaagd tarief worden geweigerd. Er kunnen evenwel bewijsproblemen rijzen. 3. Ik koop een studentenkamer. Kan ik van het tarief voor bescheiden woningen genieten? Ja, voorzover de studentenkamer een eigen kadastraal inkomen heeft dat voldoet aan het maximum van 745,00 EUR (eventueel te verhogen ingevolge kinderlast) en dat de verkoop ook betrekking heeft op de eraan verbonden gemene delen. Er kan echter betwijfeld worden of men zijn inschrijving op het adres van deze kamer zal kunnen bekomen. Best vooraf informeren bij de gemeente waar het goed gelegen is. 4. Kan ik het verlaagd tarief voor bescheiden woningen genieten bij de aankoop van een chalet of caravan? Indien deze chalet of caravan kan gekwalificeerd worden als onroerend goed uit zijn aard kan het verlaagd tarief worden toegestaan indien de koper er zich permanent in kan vestigen. Een onroerend goed uit zijn aard wil zeggen dat het goed op één of andere manier met de grond is verbonden en daaruit zonder beschadiging niet kan verwijderd worden. De kwalificatie van de Administratie van het kadaster als onroerend goed uit zijn aard (KI toegekend voor het hele goed en niet uitsluitend voor de grond) zal ook voor de heffing van registratierechten doorslaggevend zijn. Er kan echter betwijfeld worden of men zijn inschrijving op het adres van deze chalet of caravan zal kunnen bekomen. Best vooraf informeren bij de gemeente waar het goed gelegen is.
9 5. Een ongehuwd koppel koopt een woning aan in onverdeeldheid (alle voorwaarde voor het verlaagd tarief voor bescheiden woningen zijn vervuld). Aan de woning grenst een garage (aanhorigheid) die wordt aangekocht door de vrouw. Kan het verlaagd tarief op de aankoop van deze garage worden toegepast? Ja, maar beperkt volgens volgende regel: Bij aankoop in onverdeeldheid door verschillende personen van een woning samen met een aanhorigheid die echter uitsluitend door één van hen wordt aangekocht kan de verkrijger van deze aanhorigheid het verlaagd tarief enkel genieten naar verhouding van de door hem aangekochte parten in de woning. D.w.z. dat indien de woning wordt aangekocht ieder voor ½, mevrouw slechts op ½ van de heffingsgrondslag van de garage van het verlaagd tarief kan genieten. Let op : 1. ook al koopt één van de echtgenoten gehuwd onder scheiding van goederen in voormeld voorbeeld de garage als eigen goed aan dan nog zal het verlaagd tarief op het geheel kunnen worden toegepast. 2. Voor het maximum KI zal rekening gehouden worden met het totale KI van zowel de woning als van de aanhorigheid. 6. Jan koopt een woning aan (alle voorwaarde voor het verlaagd tarief voor bescheiden woningen zijn vervuld). De bijhorende garage koopt Jan gelijktijdig doch samen met zijn broer ieder voor ½ volle eigendom. Kan het verlaagd tarief op de aankoop van deze garage worden toegepast? Ja, maar beperkt volgens volgende regel: Bij aankoop in onverdeeldheid door verschillende personen van een aanhorigheid bij een woning, die bij dezelfde akte door één van de kopers wordt aangekocht, kan het verlaagd tarief voor de aanhorigheid enkel toegepast worden naar verhouding van de door de eigenaar van de woning aangekochte parten in eigendom van de aanhorigheid, d.i. in dit geval op de helft. Let op. 1. ook al koopt één van de echtgenoten gehuwd onder scheiding van goederen in voormeld voorbeeld de woning als eigen goed aan dan nog zal het verlaagd tarief op de gehele aankoop kunnen worden toegepast, rekening houdend met voormelde beperking. 2. voor het maximum KI zal rekening gehouden worden met het totale KI van zowel de woning als van de aanhorigheid.
7. Ik koop een woning aan met een KI van 630,00 EUR. Op de benedenverdieping van deze woning zal ik mijn dokterspraktijk vestigen. Kan ik genieten van het klein beschrijf? Enkel indien het aangekochte goed hoofdzakelijk voor de huisvesting van een gezin of een alleenstaande zal dienen. D.i.. een feitenkwestie. De administratie zal aan de hand van de gegevens van elk dossier nagaan voor welke functie het onroerend goed hoofdzakelijk wordt aangewend. 8. Indien ik een krotwoning aankoop die ik met de nodige vergunningen zal slopen (en waar ik een bescheiden woning zal oprichten), kan ik voor deze aankoop genieten van het verlaagd tarief van bescheiden woningen?
10 Ja. Deze aankoop zal worden beschouwd als een aankoop van bouwgrond bestemd tot oprichting van een bescheiden woning. D.w.z. dat de akte geregistreerd wordt aan 10%, maar dat de koper na definitieve vaststelling van het niet-geïndexeerd KI en indien dit niet-geïndexeerd KI het voorgeschreven maximum niet overschrijdt teruggave kan bekomen van de boven het verlaagd tarief (5%) geheven rechten. Op voorwaarde dat de vormvoorwaarden vervuld zijn. 9. Ik richt op een perceel voor half-open-bebouwing een woning op. Eén van de muren van de woning van mijn buur dient als steunmuur (gemene muur). Het KI van mijn woning wordt vastgesteld op 700,00 EUR. Mijn buur wenst dat ik de helft van de kosten van de gemene muur betaal. Kan ik voor deze aankoop (van de muurgemeenschap) van het verlaagd tarief voor de aankoop van bescheiden woningen genieten? Ja. Een muurgemeenschap wordt niet beschouwd als een aanhorigheid maar maakt integrerend deel uit van een woning. Wanneer een muurgemeenschap verkregen wordt om ingelijfd te worden bij een woning, waarvan het KI is vastgesteld, dan kan onmiddellijk het verlaagd tarief bekomen worden mits het kadastraal uittreksel van de woning aan de akte wordt gehecht en de overige door de wet gestelde voorwaarden nageleefd worden (zie grond en vormvoorwaarden). 10. Ik koop een bouwgrond voor half open bebouwing. De muur van mijn buur zal dienen als steunmuur voor mijn woning. Alvorens enige woning is opgericht of alvorens het KI van de door mij reeds opgerichte woning bekend is ga ik over tot gemeenmaking van muur. Kan ik bij deze overeenkomst genieten van het verlaagd tarief? Ja. Er zal echter gehandeld worden zoals bij de aankoop van de bouwgrond. D.w.z. dat u eerst het algemeen geldend tarief (10 %) zal moeten betalen en bij definitieve vaststelling van het KI en voorzover dit KI het voorgeschreven maximum niet overschrijdt teruggave kan vragen van wat boven het verlaagd tarief (5%) werd geheven.
11 b. Deze woning is in het Vlaams Gewest gelegen.
12 c. De aankoop gebeurde door een natuurlijk persoon.
13 d. De aankoop betreft de volle of de blote eigendom van de woning. 1. Ik koop het vruchtgebruik van een bescheiden woning. Kan ik van het verlaagd tarief voor bescheiden woningen genieten? Neen. Om van het verlaagd tarief voor bescheiden woningen te genieten dient men de eigendom van de woning te verwerven. Met eigendom wordt bedoeld de volle of blote eigendom. De verkrijging van vruchtgebruik is dus uitgesloten van het verlaagd tarief. 2. Twee personen kopen een woning aan, de ene voor de blote eigendom de andere voor het vruchtgebruik. Kan op deze aankoop het verlaagd tarief worden toegepast? Enkel de persoon die de blote eigendom aankoopt kan van het verlaagd tarief genieten. De verkrijging van vruchtgebruik is immers uitgesloten van het verlaagd tarief. Uitzondering: Het verlaagd tarief kan op de gehele aankoop worden toegepast indien deze verkrijging wordt gerealiseerd door twee echtgenoten de ene voor de blote eigendom en de ander voor het vruchtgebruik. Het bezit van de echtgenoten wordt in het kader van het verlaagd tarief voor bescheiden woningen immers als één geheel beschouwd. 3. Ik bezit de blote eigendom van een woning en koop het vruchtgebruik aan. Kan ik van het verlaagd tarief genieten? Ja. Ook al wordt hier alleen vruchtgebruik overgedragen. De verkrijging strekt er immers toe het "gezins"patrimonium het genot te verzekeren van een bezit in volle eigendom. 4. Mijn echtgenoot bezit de blote eigendom van een onroerend goed. Ik koop het vruchtgebruik van dit goed. Kan ik het verlaagd tarief genieten? Ja. Ook al wordt er alleen vruchtgebruik overgedragen. De verkrijging strekt er immers toe het gezinspatrimonium het genot te verzekeren van een bezit in volle eigendom. Het bezit van de echtgenoten wordt in het kader van het verlaagd tarief voor bescheiden woningen immers als één geheel beschouwd.
14 e. De aankoop betreft de geheelheid van de woning. 1. Om van het klein beschrijf te genieten moet ik de geheelheid van de woning in eigendom verwerven. In bepaalde gevallen werd voor deze voorwaarde in een uitzondering voorzien. Welke zijn deze gevallen? Deze gevallen zijn: a) de aankoop van een onverdeeld deel verbonden aan hetzij een verdieping hetzij een gedeelte van een verdieping van een gebouw vb. appartementsmede-eigendom. b) de aankoop van een onverdeeld deel met als doel de geheelheid in eigendom te verkrijgen (door de koper of door twee echtgenoten). Vb. A koopt ½ volle eigendom van een bescheiden woning. In een latere akte koopt hij de andere ½ volle eigendom van zelfde woning. Bij de eerste akte zal A het verlaagd tarief niet kunnen genieten. Bij de tweede akte wel. c) de aankoop door de gemeenschap of door één der echtgenoten, van een onverdeeld part in eigendom waarvan de overige parten aan de andere echtgenoot toebehoren. d) de afstand door één der echtgenoten, die de geheelheid van een onroerend goed bezit, van een onverdeeld part aan de andere echtgenoot. e) de aankoop door verschillende personen voor de geheelheid van een goed in onverdeeldheid. Deze uitzondering is steeds van toepassing bij de aankoop van een bescheiden woning door ongehuwden. f) De verkrijging door een deelgenoot van de overige delen van een onverdeeldheid wanneer de verdeling aan het verkooprecht wordt onderworpen (deelgenoot bij overeenkomst). g) De gelijktijdige aankoop van een woning door een persoon en van een aanhorigheid van die woning door die persoon in onverdeeldheid met anderen. Op de aankoop van de aanhorigheid kan het verlaagd tarief toegepast worden in verhouding tot het aandeel dat de koper van de woning verwerft in deze aanhorigheid. h) De gelijktijdige aankoop van een woning door verscheidene personen en van de aanhorigheid door enkele van die personen : op de aankoop van de aanhorigheid kan het verlaagd tarief toegepast worden in verhouding tot het aandeel dat de koper verwerft in de woning.
15 f. Het niet-geïndexeerd KI van de woning bedraagt maximaal 745 EUR. 1. Welke kinderen worden als ten laste beschouwd toepassing van de verhoging van het maximum KI?
voor
de
De kinderen, al dan niet minderjarig, van de verkrijger of zijn echtgenoot of slechts één van hen of zelfs zonder verwantschap met één van hen mits zij: - werkelijk en bestendig deel uitmaken van het gezin van de verkrijger (in 200X); - in het voorafgaande jaar (in 200X-1) geen bestaansmiddelen hebben genoten waarvan het nettobedrag meer bedraagt dan : hetzij 2.540,00 EUR (aanslagjaar 2005), hetzij 3.670 EUR (aanslagjaar 2005) voor kinderen ten laste van een belastingplichtige die alleen wordt belast, hetzij op 4.650,00 EUR (aanslagjaar 2005) voor gehandicapte kinderen ten laste van een belastingplichtige die alleen wordt belast. Er wordt rekening gehouden met: - zowel de verwerkte als met reeds geboren kinderen; - met de door de jeugdrechter in het gezin van de verkrijger geplaatste kinderen. 2. Jan en Anne (ongehuwd) kopen in onverdeeldheid (ieder voor ½) een woning. Jan heeft drie kinderen ten laste. Anne heeft vijf kinderen ten laste. Hoe wordt het maximum KI in zo'n geval berekend? 1ste geval: aankoop door verschillende verkrijgers. De verhoging van het maximum KI moet bepaald worden per verkrijger met inachtneming van de door hun verkregen parten in eigendom. In dit geval zal het maximum KI de volgende sommen mogen bedragen: Voor Jan : (745, 00 EURO + 100,00 EURO = 845,00 EURO) x ½ Voor Anne : (745,00 EURO + 200,00 EURO = 945,00 EURO) x ½ Indien het goed een maximum KI heeft van 900,00 EUR kan Jan voor zijn helft niet genieten van het verminderd tarief, doch Anne wel. 2de geval: Jan en Anne (ongehuwd) vormen een feitelijk gezin. Bij gezamenlijk aankoop door twee samenwonenden in onverdeeldheid met ieder een kinderlast, wordt voor de berekening van zowel het objectief als van het subjectief KI, rekening gehouden met alle kinderen, zo het bewijs geleverd wordt dat de kopers samen met de kinderen een feitelijk gezin vormen en ook het bewijs geleverd wordt dat de kinderen op het ogenblik van de aankoop door beide ouders onderhouden werden. De kinderen wonen dus permanent bij de aankopende ouders. Het maximum KI van de woning mag dan 1.045 EUR bedragen. 3de geval: co-ouderschap In geval van co-ouderschap wonen de kinderen afwisselend op twee plaatsen en wonen dus niet permanent bij de aankopende ouder. Wanneer de kinderen beurtelings bij elk van de ouders wonen, kunnen beide ouders (en in voorkomend geval hun respectievelijke partner bij vorming van een feitelijk gezin) genieten van de verhoging van het KI in geval van verkrijging van een woning tegen het verminderd recht. Het bewijs van coouderschap moet door de kopers geleverd worden door voorlegging van een vonnis of een notariële akte. Stel dat in voorliggend geval jan niet de drie kinderen ten laste heeft,
16 doch met zijn ex-partner geopteerd heeft voor co-ouderschap over deze drie kinderen, dan mag toch voor de berekening van het objectief en subjectief maximaal KI rekening gehouden worden met de drie kinderen van Jan, zodat het resultaat hetzelfde is als in het 2de geval. 3. Kan ik van het verlaagd tarief voor bescheiden woningen genieten indien ik een woning aankoop met een kadastraal inkomen van meer dan 745,00 EUR en in de akte verklaar ik een deel van het goed binnen korte termijn zal wederverkopen? Neen. Voor het wederverkochte deel zal u wel een beroep kunnen doen op de teruggave van 3/5 van de betaalde registratierechten indien alle voorwaarden hiertoe zijn vervuld (art. 212 W. Reg.). 4. Ik koop een deel van een gebouw, welk deel als woning is bestemd. Het KI van het geheel bedraagt meer dan 745,00 EUR. Het KI van de woning zal bij definitieve vaststelling minder bedragen dan 745,00 EUR. Kan ik onmiddellijk van het tarief van 5 % genieten? Neen. De aankoopakte zal getaxeerd worden aan 10%. Na de definitieve vaststelling van het KI van de woning en voorzover dit het maximum van 745,00 EUR (eventueel te verhogen ingevolge kinderlast) niet overschrijdt, kan u de teveel betaalde rechten, zijnde 5 % van de heffingsgrondslag terugvorderen. 5. Ik koop een woning met een KI van 730,00 EUR en een aanliggende tuin met een KI van 70,00 EUR bij afzonderlijke akte aan. Kan ik genieten van het tarief van 5%? Neen. Indien het uw bedoeling is van het goed in één geheel te verwerven moet men het KI van de aanhorigheid (tuin) optellen bij het KI van de woning om te bepalen of het maximum KI al dan niet is overschreden. Indien u bij de aankoopakte van de woning toch beroep doet op het verlaagd tarief en de Administratie uw bedoeling vaststelt, maakt deze handeling een geval van veinzing uit. De sanctie hierop is dat niet alleen de aanvullende rechten maar tevens een boete gelijk aan die rechten verschuldigd is. 6. Ik koop twee aanpalende woningen aan. Kan ik het verlaagd tarief voor bescheiden woningen genieten? -
-
Voor de aankoop van één van de woningen kan het verlaagd tarief worden toegepast indien het totale niet-geïndexeerd KI van de woningen het maximum van 745,00 EUR (te verhogen wegens kinderlast) niet overschrijdt. Wanneer het totaal niet-geïndexeerd KI van de aaneenpalende woningen het max. van 745,00 EUR (eventueel te verhogen wegens kinderlast) overschrijdt en de woningen worden gekocht met het oog op de omvorming tot één enkel onroerend goed wordt als volgt gehandeld. De aankoop zal in dat geval geregistreerd worden tegen het gewoon tarief. Hetgeen echter boven het verminderd tarief werd geheven wordt teruggegeven op overlegging van een uittreksel uit de kadastrale legger afgeleverd na vaststelling van het nieuw kadastraal inkomen bepaald ingevolge de vereniging van de twee onroerende goederen en voorzover dit nieuw KI
17 het maximum van 745,00 EUR (eventueel te verhogen wegens kinderlast) niet overschrijdt.
18 g. De koper bezit geen woning. 1. Ik bezit samen met mijn partner ieder voor de onverdeelde helft een woning. We kopen nu een nieuwe woning aan. Kunnen we genieten van het klein beschrijf? Neen. De koper of zijn echtgenote mag niet voor het geheel in volle of blote eigendom een onroerend goed bezitten dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning is bestemd, tenzij dit onroerend goed uit de nalatenschap van hun bloedverwanten in opgaande lijn werd verkregen. In het geval van ongehuwden geldt deze regel ook indien zij een voor bewoning bestemd onroerend goed in onverdeeldheid bezitten en samen de bescheiden woning aankopen. 2. Ik koop een nieuwe woning aan. Ik bezit echter reeds een woning welke ik kort na de aankoop van de nieuwe woning zal vervreemden. Het KI van de nieuw aangekochte woning bedraagt minder dan 745,00 EUR. Kan ik van het verlaagd tarief genieten? Ja. Er bestaat een administratieve tolerantie waardoor ingeval van causaal verband tussen verkoop van het onroerend bezit en aankoop van de nieuwe woning een ingeval deze verkoop plaatsvindt korte tijd na de aankoop, van het verlaagd tarief kan genoten worden. Dit causaal verband kan er in bestaan dat uit omstandigheden blijkt dat de belanghebbenden nooit de bedoeling hadden terzelfdertijd eigenaar te zijn van de nieuwe en de oude woning bv. wanneer de verkoopprijs aangewend werd voor de betaling van de nieuwe aankoop. Wanneer tussen aankoop van de nieuwe woning en verkoop van de oude woning een causaal verband bestaat zal bij de aankoop van de woning het algemeen tarief van 10% worden toegepast. Bij de verkoop van de oude woning kan de belastingplichtige het boven het verlaagd tarief geheven recht (5%) terugkrijgen door het indienen van een verzoekschrift tot teruggaaf. De Administratie legt de koper in dit geval onder meer de verplichting op in de geregistreerde aankoopakte de bedoeling uit te drukken zich volledig en onder bezwarende titel van de goederen die men bezit te ontdoen. Opgelet wanneer de Administratie u deze toegeving weigert kan u niet naar de rechtbank stappen om haar alsnog te verkrijgen. 3. Ik bezit een woning welke op kort termijn zal worden onteigend. Ik koop een nieuwe woning aan. Het KI van de nieuw aangekochte woning bedraagt minder dan 745,00 EUR. Kan ik van het verlaagd tarief genieten? Ja. Er bestaat een administratieve tolerantie waardoor ingeval van causaal verband tussen verkoop van het onroerend bezit en aankoop van de nieuwe woning en ingeval deze verkoop plaatsvindt korte tijd na de aankoop van het verlaagd tarief kan genoten worden. Dit causaal verband kan er in bestaan dat uit omstandigheden blijkt dat de belanghebbenden nooit de bedoeling had een terzelfdertijd eigenaar te zijn van de nieuwe en de oude woning bv. wanneer de zekerheid bestaat dat het onroerend bezit ingevolge onteigening zal wegvallen. Indien de verkoop geschiedt ingevolge onteigening zal het verlaagd tarief onmiddellijk bij de aankoop van de nieuwe woning kunnen worden toegepast.
19 Opgelet wanneer de Administratie u deze toegeving weigert kan u niet naar de rechtbank stappen om haar alsnog te verkrijgen. 4. Wat wordt bedoeld met een tot bewoning bestemd onroerend goed (de koper of zijn echtgenote mag geen tot bewoning bestemd onroerend goed bezitten, tenzij verkregen uit de nalatenschap van de bloedverwanten in opgaande lijn = één van de voorwaarde voor de toepassing van het klein beschrijf)? Een onroerend goed tot bewoning bestemd is een onroerend goed dat voor de huisvesting van een gezin of een alleenstaande is bestemd of een onroerend goed dat gedeeltelijk voor huisvesting en gedeeltelijk voor een andere activiteit is bestemd. vb. Maria en Jan bezitten een woning waarin ze op de benedenverdieping een winkel uitbaten. Boven kan gewoond worden. Ze kopen samen nog een woning aan, waar zij hun inschrijving in het bevolkingsregister gaan nemen. Het nietgeïndexeerd KI van deze twee woningen samen bedraagt niet meer dan 745,00 EUR. Zij komen niet in aanmerking voor het klein beschrijf omdat zij reeds een tot bewoning bestemd onroerend goed bezitten. 5. De koper bezit reeds een tot bewoning bestemd onroerend goed in volle eigendom dat hij voor ½ verkregen heeft uit de nalatenschap van zijn vader en voor ½ verkregen heeft door schenking van zijn moeder. Kan deze koper van het klein beschrijf genieten? Neen. Voor de toepassing van het klein beschrijf mag de koper of zijn echtgenoten voor het geheel geen onroerend goed bezitten in volle of blote eigendom dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning is bestemd, tenzij dit tot bewoning bestemd onroerend goed uit de nalatenschap van hun bloedverwanten in opgaande lijn werd bekomen. De uitzondering voor tot bewoning bestemde onroerende goederen verkregen uit de nalatenschap van een bloedverwant in opgaande lijn geldt enkel indien het goed voor het geheel op deze wijze werd verkregen. Dit is in casu niet het geval nu het goed voor ½ uit de nalatenschap van vader en voor de ½ via schenking door de moeder werd verkregen. 6.
De koper bezit een bouwgrond in volle eigendom die hij verkregen heeft uit de nalatenschap van zijn ouders. Hij heeft op het moment van de aankoop van de bescheiden woning op deze bouwgrond reeds een woning opgericht. Kan deze koper van het klein beschrijf genieten?
Neen. Ook in dit geval is de uitzondering dat er geen rekening wordt gehouden met tot bewoning bestemde onroerende goederen verkregen uit de nalatenschap van de bloedverwanten in opgaande lijn niet van toepassing. De opgerichte woning werd immers niet verkregen uit de nalatenschap.
20 h. Het niet-geïndexeerd KI van het onroerend bezit van de koper + het niet-geïndexeerd KI van de aangekochte woning = maximum 745 EUR. 1. Ik koop een bescheiden woning. Vormt het onroerend bezit (KI > 745 EUR) van mijn partner een beletsel om het klein beschrijf te kunnen genieten bij deze aankoop? Neen. Wanneer de aankoop gebeurt door de partner van een ongehuwde zal geen rekening gehouden worden met het onroerend bezit van deze laatste. 2. Jan en Anne (ongehuwd) kopen in onverdeeldheid (ieder voor ½) een woning met een KI van 745,00 EUR. Jan bezit nog een onroerend goed met een KI van 350,00 EUR. Kan op deze aankoop het verlaagd tarief worden toegepast? Ja. Het KI van de aangekochte woning overschrijdt het maximum van 745,00 EUR niet. Het totaal KI van het onroerend bezit van elke koper overschrijdt evenmin het maximum van 745,00 EUR: voor Jan is dit: 745,00 EUR x ½ = 372,50 EUR + 350,00 EUR = 722.50 EUR voor Anne is dit: 745,00 EUR x ½ = 372,50 EUR 3. Om het verlaagd tarief van bescheiden woningen te kunnen genieten mag het niet-geïndexeerd KI van de onroerend goederen van de koper of zijn echtgenote samen met het niet-geïndexeerd KI van de bescheiden woning niet meer bedragen dan het wettelijk bepaald maximum (zijnde 745,00 EUR, eventueel te verhogen ingevolge kinderlast, de erin begrepen ongebouwde onroerende goederen mogen het max. van 323,00 EUR niet overschrijden). Het niet-geïndexeerd KI van de onroerende goederen verkregen uit de nalatenschap van de bloedverwanten in opgaande lijn wordt echter buiten beschouwing gelaten indien dit niet-geïndexeerd KI 25 % van de maximumgrens niet overschrijdt. Wat wordt met laatste regel bedoeld? De niet-geïndexeerde KI's van de onroerende goederen rechtstreeks verkregen uit de nalatenschap van de bloedverwanten in opgaande lijn van de koper en zijn echtgenoot of echtgenote worden samengeteld. Wanneer dit bedrag 25% van het toegelaten maximum (zijnde 186,25 EUR voor het geheel (te verhogen wegens kinderlast) en 80,75 EUR voor de in de verkrijging begrepen ongebouwde onroerende goederen) niet overschrijdt worden deze niet-geïndexeerde KI's genegeerd. Wordt deze 25% norm overschreden, dan wordt er rekening gehouden met het totaal niet-geïndexeerd KI van deze goederen en niet enkel met de overschrijding. De goederen moeten werkelijk rechtstreeks uit de nalatenschap zijn verkregen. Aan deze voorwaarde is niet voldaan bij verkrijging (voor een deel of het geheel) door een overeenkomst onder bezwarende titel, door schenking of door latere verdeling van de nalatenschap (voor de heffing van registratierechten wordt het aanwijzend effect van een verdeling genegeerd).
21 Voorbeelden: Vb. 1 Jan koopt een woning met een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 630,00 EUR. Hij bezit reeds een onroerend goed met een kadastraal inkomen van 130,00 EUR, dat hij van zijn ouders heeft geërfd. Jan heeft geen kinderen ten laste. Jan voldoet aan de voorwaarde : met het kadastraal inkomen van het geërfde goed moet immers geen rekening worden gehouden (130,00 EUR < 745,00 EUR x 25% = 186,25 EUR). Vb. 2 Stel dat Jan bovendien nog een onroerend goed bezit met een niet-geïndexeerd KI van 60,00 EUR dat hij van zijn grootouders heeft geërfd. Jan kan in dat geval niet van het verlaagd tarief genieten (130,00 EUR + 60,00 EUR = 190,00 > 745,00 EUR x 25% = 186,25 EUR). Vb. 3 Stel dat het tweede onroerend goed met een niet-geïndexeerd KI van 60,00 EUR een eigen goed is van Maria de echtgenote van Jan, dat zij geërfd heeft van haar moeder. Ook in dat geval zal niet van het verlaagd tarief gebruik kunnen worden gemaakt. Het kadastraal inkomen van alle geërfde onroerende goederen van de echtgenoten worden immers samengeteld om te bepalen of aan de 25% regel is voldaan. Vb. 4 Jan koopt een woning met een niet-geïndexeerd KI van 630,00 EUR. Hij bezit een onroerend goed met een niet-geïndexeerd KI van 171,00 EUR, verkregen voor 1/3 uit de nalatenschap van zijn vader en voor 2/3 ingevolge een schenking van zin moeder. Jan kan genieten van het verlaagd tarief: 630,00 EUR + (2/3 x 171,00 EUR = 114,00 EUR) 744,00 EUR < 745,00 EUR en (1/3 x 171,00 EUR = 57,00 EUR) < 745,00 EUR x 25% = 186,25 EUR 4. Hoe wordt het onroerend bezit berekend bij echtgenoten die effectief gescheiden leven en betrokken zijn in een echtscheidingsprocedure en waarbij één van de echtgenoten een woning verwerft? Er wordt onderscheid gemaakt tussen: A. Echtgenoten gehuwd onder scheiding van goederen : er wordt geen rekening gehouden met het KI van de eigen goederen van de andere echtgenoot. B. echtgenoten gehuwd onder het gemeenschapsstelsel: er wordt geen rekening gehouden met het KI van de eigen goederen van de andere echtgenoot wanneer de aankoop gebeurt in wederbelegging. Het KI van de goederen behorend tot het gemeenschappelijk vermogen van de echtgenoten dient voor de geheelheid in aanmerking te worden genomen tenzij bij een regeling voorafgaandelijk aan de echtscheiding bij onderlinge toestemming deze goederen aan de andere echtgenoot worden toebedeeld of hun verkoop in het vooruitzicht wordt gesteld. Indien de echtscheiding wordt uitgesproken kan de aankopende echtgenoot teruggave verzoeken. Dit is een administratieve tolerantie. De belastingplichtige kan zich niet tot de rechter wenden indien de toepassing geweigerd wordt.
22 Bij de verkrijging, zonder wederbelegging, hangende de procedure van echtscheiding, door een echtgenoot gehuwd onder een stelsel van gemeenschap, moet de andere echtgenoot in deze akte tussenkomen ter bevestiging en ter verklaring dat zolang de echtscheiding niet is uitgesproken het aangekochte goed gemeenschappelijk blijft. De Administratie zal bij de registratie van de aankoopakte de gewone regels van samenvoeging toepassen: de eigen onroerende goederen van de andere echtgenoot worden in rekening gebracht. Indien de echtscheiding wordt uitgesproken en het goed derhalve definitief eigen is geworden van de aankopende exechtgenoot, kan deze laatste de teruggave verzoeken. Dit is een administratieve tolerantie. De belastingplichtige kan zich niet tot de rechtbank wenden indien de toepassing ervan geweigerd wordt.
23 i. De inschrijvingsplicht vreemdelingenregister.
in
het
bevolkings-
of
1. Ik koop een woning en geniet van het verlaagd tarief voor bescheiden woningen. Ik verkoop het goed en krijg het achteraf in huur waardoor ik mijn inschrijving op het adres van het goed binnen de vereiste termijn kan bekomen. Kan ik het verlaagd tarief behouden? Ja. 2. Ik koop een woning in onverdeeldheid en geniet van het verlaagd tarief voor bescheiden woningen. Vooraleer ik mijn inschrijving op het adres van het goed bekom vindt de verdeling van het goed plaats ? Kan ik het verlaagd tarief behouden? Ja. Mits u op het adres van het aangekochte goed ingeschreven blijft gedurende de vereiste termijn binnen de voorgeschreven periode ongeacht of het goed u toebedeeld werd of niet.
24 D. Vragen betreffende het tijdstip waarop de verschillende voorwaarden moeten worden vervuld? 1. Op welk ogenblik moet de voorwaarden tot verkrijging van het klein beschrijf (bijvoorbeeld KI < of = 745 EUR) worden vervuld? Om te bepalen of aan de voorwaarden tot verkrijging van het klein beschrijf voldaan is, moet men zich plaatsen op het tijdstip van het afsluiten van de verkoopovereenkomst, dit is ook zo bij een aankoop onder opschortende voorwaarde. Merk op: in geval van aankoop van een bouwgrond, wordt het aantal kinderen ten laste vastgesteld op de dag van de vaststelling van het KI van het bebouwde goed. 2. Ik koop een woning met een KI van 600 EUR (< of = 745 EUR). De aankoopovereenkomst wordt gesloten op 30 maart 2005. De notariële akte zal worden verleden op 29 april 2005. Tussen de datum van de aankoopovereenkomst en de notariële akte voer ik enkel verbouwingswerken uit. Na de beëindiging van de werken wordt het KI verhoogd tot 800 EUR. Zal mijn aankoop dan nog tegen het tarief van 5% voor de aankoop van bescheiden woningen worden geregistreerd? Om te bepalen of aan de voorwaarde met betrekking tot het maximum KI is voldaan, moet men zich plaatsen op het tijdstip van het afsluiten van de verkoopovereenkomst. De verbouwingswerken uitgevoerd na de ondertekening van de aankoopovereenkomst kunnen geen invloed hebben op de toepassing van het klein beschrijf. Desalniettemin zal de koper de toestand van het gekochte goed op het moment van de aankoop moeten aantonen. Het is daarom aan te raden dat er ter plaatse voor de aanvang van de werken foto's worden gemaakt. Ook de facturen van de verbouwingswerken op naam van de koper kunnen bijdragen tot het bewijs. Ook dient de echtheid van de datum van de aankoopovereenkomst van 30 maart 2005 te worden aangetoond. 3. Stel : Een belastingplichtige vraagt een kadastrale legger voor de toepassing van het verlaagd tarief voor bescheiden woningen. Uit deze kadastrale legger blijkt dat het KI minder of gelijk is aan 745,00 EUR. De belastingplichtige voegt deze kadastrale legger toe aan de akte – vervult alle voorwaarde voor klein beschrijf in de akte. Zal deze akte aan het verlaagd tarief van bescheiden woningen worden geregistreerd, weliswaar met het risico voor de belastingplichtige-koper dat na registratie het KI retroactief wordt herschat? Het toekennen van het verlaagd registratierecht wordt niet meer in vraag gesteld als het wordt toegekend op basis van een uittreksel van de kadastrale legger waarop volgende vermelding werd aangebracht door de diensten van het kadaster: "Als de verkrijger of zijn echtgenoot kinderen ten laste heeft, is onderhavig om te worden gevoegd bij de aanvraag tot verlaagd registratierecht voor bescheiden
geen, één of twee uittreksel geschikt het bekomen van het woningen voor zover
25 het op dat uittreksel vermeld KI van de bij de aanvraag beoogde woning kleiner of gelijk is aan 745 EUR 1 Zo op het tijdstip van de aankoop het KI van de woning in herschatting is, wordt de aanvrager een attest bezorgd waarin wordt gesteld dat het beoogde kadastraal uittreksel hem zal worden toegezonden van zodra het KI definitief is geworden. Hierdoor zal de akte aan 10 % worden geregistreerd, doch zo later blijkt dat het definitief KI het maximum niet overschrijdt, zal teruggave kunnen gevraagd worden van 5%. In geval koper (notaris) de akte aanbiedt voor registratie tegen het verminderd tarief zonder geattesteerd uittreksel zal dit de aandacht van de ontvanger wekken. Het ontbreken van de bedoelde vermelding houdt in dat geen overeenstemming wordt gegarandeerd van het kadastraal inkomen met de staat van het onroerend goed op datum van het aanleggen van het kadastraal uittreksel. De ontvanger dient dan te handelen volgens de normale procedure. Hij zal de notaris informeren dat zo achteraf mocht blijken dat het kadastraal inkomen op het tijdstip van de verkoop hoger moest zijn dan het voorziene maximum, de AKRED het verkooprecht tegen het gewone tarief zal heffen, onder aftrek van het in voorkomend geval reeds geheven bedrag. Koper is niet verplicht een uittreksel met attest voor te leggen bij de registratie van de akte zo het verminderd tarief niet gevraagd wordt. De hypotheekwet legt wel de verplichting op dat bij de aanbieding van een akte voor inschrijving in de hypotheekregisters deze vergezeld is van een recent uittreksel uit de kadastrale legger. Bedoeld uittreksel kan uitsluitend door het kadaster wordt afgeleverd. 5. Ik koop een woning aan die aan de voorwaarde van klein beschrijf beantwoordt. Deze overeenkomst wordt afgesloten op 2 januari 2005 onder opschortende voorwaarde van het bekomen van een krediet. Op 17 januari 2005 koop ik nog een woning die mij tot tweede verblijf zal dienen. Op 20 januari 2005 staat mijn bank mij het aangevraagd krediet toe. Kan ik voor de eerste aankoop van het verlaagd tarief voor bescheiden woningen genieten? Voor de eerste aankoop kan het verminderd tarief van 5% genoten worden mits op het ogenblik van het afsluiten van de aankoopovereenkomst aan alle voorwaarden voldaan is. Het feit dat deze overeenkomst onder opschortende voorwaarde afgesloten werd heeft hierop geen invloed. 6. Ik koop een woning aan met een niet-geïndexeerd KI van 800,00 EUR. Na de aankoop wordt het KI verlaagd door de Administratie tot 740,00 EUR en dit op basis van een toestand die reeds bestond op datum van de aankoop. Kan ik teruggaaf verkrijgen van hetgeen boven het verlaagd tarief werd geheven?
1
Als hij/zij drie of vier kinderen ten laste heeft, bedraagt dit bedrag 845 EUR. Als hij/zij vijf of zes kinderen ten laste heeft, bedraagt dit bedrag 945 EUR. Als hij/zij zeven of meer kinderen ten laste heeft, bedraagt dit bedrag 1.045 EUR
26 Ja. Deze teruggaaf zal moeten aangevraagd worden binnen de twee jaar na het definitief worden van het nieuwe kadastraal inkomen. Deze teruggaaf kan zelfs bekomen worden als de akte van verkrijging niet voldoet aan de vormvoorwaarden voor de verkrijging aan het verlaagd tarief voor bescheiden woningen. 7. Op welk tijdstip moet er met het onroerend bezit van de koper (en zijn echtgenote) worden rekening gehouden bij de verkrijging onder opschortende voorwaarde? Om uit te maken of het maximum moet rekening gehouden worden de onroerende goederen die de bezitten op het ogenblik aankoopovereenkomst.
KI al dan niet is overschreden met het verkregen goed en met verkrijger en zijn echtgenoot van het afsluiten van de
8. Ik koop op 2 januari 2004 een bouwgrond aan met een nietgeïndexeerd KI van 26,00 EUR. Ik koop op 14 januari 2004 een woning aan met een niet-geïndexeerd KI van 710,00 EUR. OP 2 december 2004 voltooi ik de woning die ik op de aangekochte bouwgrond oprichte. OP 20 februari 2005 wordt mij het niet-geïndexeerd KI m.b.t. tot deze woning betekend. Dit KI bedraagt 740,00 EUR. Op welke aankoop kan het klein beschrijf worden toegepast? Op beiden. Verklaring: -
-
-
Aankoop van de bouwgrond: registratie aan 10% : teruggave van 5% kan worden bekomen indien blijkt dat het nietgeïndexeerd KI van de opgerichte woning 745,00 EUR niet overschrijdt. Aankoop van de woning: registratie aan 5%: het KI van de woning (710,00 EUR) samen met het KI van de bouwgrond (26,00 EUR) overschrijdt het maximum van 745,00 EUR niet. Betekening van het KI van de opgerichte woning. Teruggave van 5% van de rechten door indiening van een verzoekschrift. Om na te gaan of het maximum van 745,00 EUR werd overschreden moet men zich plaatsen op het ogenblik van de verkrijging van de bouwgrond, m.a.w. op 2 januari 2004.
9. Wordt er rekening gehouden met de wijzigingen van het onroerend bezit die plaatsvinden na de aankoop om na te gaan of het maximum KI al dan niet werd overschreden? Neen. Elke wijziging van bezit, onverschillig of deze met of zonder terugwerkende kracht (de ontbinding, de verwerping van nalatenschap, de vernietiging, vervulling van de opschortende of ontbindende voorwaarde, de werking van de echtscheiding in de relatie tussen echtgenoten) plaatsgrijpt, maakt een latere gebeurtenis uit die noch navordering noch teruggaaf van rechten wettigt. 10. Mijn verloofde bezit een woning. Voor het huwelijk koop ik een woning bij overeenkomst. Na het huwelijk wordt de authentieke akte betreffende mijn aankoop verleden. Kan ik van het klein beschrijf genieten? Ja. Er zal geen rekening worden gehouden met het bezit van uw echtgenote nu u op het moment van het sluiten van de aankoopovereenkomst nog niet was gehuwd. U zal wel moeten bewijzen dat de aankoopovereenkomst werkelijk voor het huwelijk werd gesloten.
27 11. Mijn verloofde bezit een onroerend goed met een KI van 745,00 EUR. Voor het huwelijk koop ik bij overeenkomst onder opschortende voorwaarde van het bekomen van een bodemattest een woning met een KI van 740,00 EUR. Na het huwelijk wordt deze voorwaarde vervuld. Kan ik van het klein beschrijf genieten? Ja, het ogenblik waarop men zich moet plaatsen om te oordelen of aan alle voorwaarden is voldaan is het ogenblik van het afsluiten van de aankoopovereenkomst.
28 e. Vragen betreffende de eventuele sancties bij het nietvoldoen van de voorwaarden. 1.
Waaruit bestaat de sanctie inschrijvingsplicht voldoe?
indien
ik
niet
aan
de
Het aanvullend recht en een daaraan gelijke vermeerdering wordt opeisbaar. Deze rechten kunnen worden ingevorderd tot 10 jaar te rekenen van de datum van akte. Ingevolge bijlage 2 van het KB van 11 januari 1940 betreffende de uitvoering van het Wetboek der registratie-, hypotheeken griffierechten wordt de vermeerdering teruggebracht tot 1/3 van de aanvullende rechten. Indien aan de verplichting niet werd voldaan ingevolge overmacht is noch het aanvullend recht noch de vermeerdering verschuldigd. De Minister kan geheel of gedeeltelijk van de vermeerdering afzien. Het bedrag van de rechtenvermeerdering is afhankelijk van de eventueel in te vorderen aanvullende rechten. Indien geen aanvullende rechten verschuldigd zijn is bijgevolg geen rechtenvermeerdering verschuldigd. Dit kan het geval zijn indien de bescheiden woning wordt vervreemd vooraleer de inschrijvingsplicht werd voltooid en de voorwaarde van teruggave ingevolge art. 212 W. Reg. vervuld zijn. In dit laatste geval zou de toepassing van de sanctie er immers toe lijden dat eerst de aanvullende rechten moet worden betaald, en vervolgens de verkrijger 3/5 van de betaalde rechten (toepassing van art. 212 W. Reg.) kan terugvorderen nu tegen het tarief van 10% werd geregistreerd. Dit geldt weliswaar enkel wanneer de grondslag van de wederverkoop (prijs en lasten + eventuele meerwaarde) minstens gelijk is aan de grondslag van de aankoop (hier ook prijs en lasten + eventuele meerwaarde). Let op: Sinds 1 januari 2005 zijn de aanvullende rechten (geheven naar aanleiding van het niet-vervullen van de inschrijvingsplicht) niet meer meeneembaar. 2. De woning die ik samen met mijn ex-partner bezit/bezat werd geregistreerd tegen het verlaagd tarief voor bescheiden woningen. In gevolge de relatiebreuk was ik genoodzaakt een andere hoofdverblijfplaats te betrekken waardoor ik mijn inschrijving in het bevolkingsregister geen drie jaar heb behouden. Volstaat de inschrijving door mijn ex-partner om het verlaagd tarief te behouden ? Indien dit niet het geval is, kan de relatiebreuk aanvaard worden als een overmachtsituatie waardoor ik het verlaagd tarief alsnog kan behouden? Ingeval van aankoop door gehuwden volstaat het dat één beide echtgenoten de inschrijvingsplicht nakomt. Dit is zo tijdens een periode van feitelijke scheiding. Na echtscheiding voldoet de inschrijving door één van de echtgenoten niet meer voor de andere. Vanaf het ogenblik het definitief worden van de echtscheiding worden zij dezelfde manier behandeld als niet-gehuwde verkrijgers.
van ook een exvan op
Ingeval van aankoop door samenwonenden kan elke partner slechts voor zichzelf aan de inschrijvingsplicht voldoen. Als de voorwaarde tot behoud van het tarief niet wordt nageleefd, wordt van ambtswege, behoudens overmacht naast het aanvullend recht een aan dit recht gelijke vermeerdering verschuldigd. Overmacht, welke leidt tot het behoud van het
29 verlaagd tarief is een onvoorzienbare en niet afwendbare gebeurtenis, waardor het naleven van een verbintenis of verplichting onmogelijk wordt gemaakt. Het bewijs van overmacht rust op de verkrijger. Het is enkel in hoofde van de verkrijger zelf dat overmacht mag beoordeeld worden. Een relatiebreuk/de echtscheiding op zich wordt nooit door de Administratie als overmacht aanvaard. De concrete omstandigheden zullen moeten uitmaken of er al dan niet sprake is van overmacht. Deze omstandigheden worden soeverein beoordeeld door de Ontvanger onder controle van de Gewestelijke directeur der registratie. 3. Tegen welk tarief wordt de akte geregistreerd indien aan één van de vormvoorwaarde voor het bekomen van het klein beschrijf niet werd voldaan? Indien één van de vormvoorwaarden voor het bekomen van het klein beschrijf niet wordt nageleefd, wordt de akte tegen het volle recht geregistreerd. Hetgeen boven het verlaagd recht geheven wordt is vatbaar voor teruggaaf tot beloop van acht tienden, mits overlegging van een vereist kadastraal uittreksel en een door de verkrijger ondertekende verklaring waarin de voorgeschreven vermeldingen voorkomen (binnen de twee jaar na registratie van de akte). Hierdoor bedragen de uiteindelijk betaalde registratierechten 6%. De ontvanger zal de notaris of de partijen vóór de registratie echter attent maken op de gebrekkige nakoming (onvolledige of gebrekkige vermeldingen, niet voorlegging van het kadastraal uittreksel, …) van de vormvoorwaarde. 4. Welke sanctie is van toepassing indien de koper onjuiste verklaringen aflegt m.b.t. het onroerend bezit en hierdoor van het verlaagd tarief voor bescheiden woningen kan genieten? Onjuiste verklaringen betreffende het onroerend bezit maakt de aanvullende rechten (5%) en een boete gelijk aan het ontdoken recht verschuldigd. Het verlaagd tarief wordt immers toegekend op eenvoudige verklaring van de koper. Dat het KI van zijn onroerend bezit het maximum (745,00 EUR) overschrijdt moet bewezen worden door de Administratie. De boete kan verminderd worden tot 1/5 van het aanvullend recht en zelfs tot 1/10 zo de onjuiste vermeldingen betrekking hebben op onverdeelde parten in blote eigendom (bijlage 1 bij het KB van 11 januari 1940). De administratie beschikt over een termijn van twee jaar, te rekenen vanaf de registratie van de akte, voor de invordering van de aanvullende rechten en van de boete. Let op: Sinds 1 januari 2005 zijn de aanvullende rechten niet meer meeneembaar.
