Versnellen van het aankoop traject nieuwbouw woning
Auteur; Eddie Heppenhuis Afstudeer opdracht in het kader van de studie A.C.E. 3D Designer Aan het TEC Cadcollege te Nijmegen Begeleid door; ir. R. Boeklagen Hengelo 22-05-2009
VERSNELLEN VAN HET AANKOOP TRAJECT NIEUWBOUW WONING DOOR MIDDEL VAN 3D VISUALISATIE
Auteur; Eddie Heppenhuis Afstudeer opdracht in het kader van de studie A.C.E. 3D Designer Aan het TEC Cadcollege te Nijmegen Begeleid door; ir. R. Boeklagen Hengelo 22-05-2009
2
1. Voorwoord; Mijn naam is Eddie Heppenhuis en woon samen met mijn vriendin Leoni en we hebben twee kinderen, Darren van acht en Lynn van twintig maanden.
Ik ben nu al zeventien jaar zelfstandig ondernemer waarvan ik dertien jaar zelfstandig werkzaam geweest ben in de bouwwereld waar ik mij bezig hield met de verkoop en plaatsing van kunststof kozijnen, renovatie, nieuwbouw en verbouw van woningen, de bouwtekeningen hiervoor maakte ik in het tekenprogramma Designer van Micrografx. Omdat het tekenprogramma Designer momenteel eigenlijk niet meer gebruikt word ben ik mij gaan richten op Autocad en 3Ds Max waarmee ik me momenteel bezig houd als freelance tekenaar.
De laatste vier jaar ben ik werkzaam geweest als makelaar taxateur en erkend hypotheek adviseur, de rode lijn van de laatste zeventien jaar in dit alles is de huizen en woning markt.
Mijn plannen voor de nabije toekomst zijn om een bedrijf te starten dat voor onder andere project ontwikkelaars, aannemers, makelaars en andere, projecten uitwerkt van begin tekening tot en met de bouwvergunning in nieuwe stijl nl. “Virtueel Bouwen” dit project zal daarom een eerste en belangrijke stap zijn in de opbouw van het bedrijf.
Mijn dank gaat daarom ook uit naar ir. R Boeklagen, P.W.J. Arts, J.P en Leoni Bergsma van het T.E.C. Cadcollege die mij uitstekend hierin hebben begeleid. En natuurlijk ook naar mijn gezin die het toch maar hebben getolereerd dat pappa alweer achter die computer moest zitten.
3
Inhoudsopgave. 1.
Voorwoord
Blz. 3
2.
Inhoudsopgave.
Blz. 4
3.
Inleiding.
Blz. 5
4.
Probleem beschrijving
Blz. 6
5.
Aankoop trajecten.
Blz. 8
5.1
Huidig aankooptraject
Blz. 8
5.2
Nieuw aankooptraject
Blz. 9
6.
Oplossingen.
Blz. 10
7.
Werkwijze
Blz. 13
7.1
Autocad 2D tekening.
Blz. 14
7.2
Autocad 3D modeltekening.
Blz. 14
7.3
3Ds Max
Blz. 16
7.4
Aankleden omgeving.
Blz. 17
7.5
Tekenen interieur.
Blz. 18
7.6
Scènes en Animaties.
Blz. 19
7.7
Renderen van scènes en animaties.
Blz. 21
8.
Conclusie.
Blz. 23
9.
Naslagwerk.
blz. 24
10.
Bijlage.
Blz. 24
-Toekennen materialen.
4
1. Inleiding: De tijd van het tekenbord en tekenpennen is voorgoed voorbij.
Door de voortschrijdende techniek kunnen we momenteel steeds betere, mooiere en realistische tekeningen maken met behulp van de computer en geavanceerde tekenprogramma’s, hoewel het einde van deze ontwikkeling nog lang niet in zicht is, is de kwaliteit van wat we met deze programma’s kunnen produceren momenteel al zo hoog dat het eigenlijk niet meer is weg te denken uit het productieproces.
Dit project zal dan ook gaan over hoe het aankoop traject bij een nieuw te bouwen woning met behulp van Autocad en 3Ds Max versneld kan worden door potentiële kopers direct een beter visueel inzicht te geven in het bouwtraject, keuze van materialen en het eindproduct.
5
2. Probleem beschrijving;
“dat hadden we toch anders moeten doen” Dit is een veelgehoorde kreet nadat de trotse eigenaren van een nieuwbouw woning een bepaalde tijd in hun nieuwe woning hebben gewoond en er dan achterkomen dat een indeling, plaats van een deur of een gebruikt materiaal toch niet zo mooi of handig is als dat ze zich hadden voorgesteld.
Wanneer men heeft besloten om een nieuwbouw woning te gaan kopen word men overspoeld met informatie en vragen die men zichzelf gaat stellen, men moet beslissingen gaan nemen. Maar beslissen over iets dat nog niet zichtbaar is en dat men zelf mede vorm moet geven valt niet mee, zeker niet als men zoals de meeste kopers geen of weinig ervaring hebben met het aankopen van een huis.
De grootste vraag blijft natuurlijk wat kost dat allemaal en hoe gaan we dat betalen, want de aankoop van een woning blijft toch altijd nog de grootste aankoop die men doet in een leven.
De beslissing welk type woning men koopt, zal bij nieuwbouw in de meeste gevallen genomen moeten worden vanaf een 2D tekening.
Omdat men door de verkopende partij meestal weer naar huis wordt gestuurd met een 2D tekening en een bestek waar de technische beschrijving in staat (zie bijlage) verliezen veel mensen al de interesse omdat ze zich daarbij geen goede voorstelling kunnen maken, of maken een verkeerde voorstelling van hoe de woning er uiteindelijk uit zal gaan zien,
Ook bij de keuze van materialen zoals gevelsteen, dakpannen, vloeren enz. is het moeilijk een totaal beeld voor ogen te krijgen omdat men bij de aannemer vaak twee soorten gevelsteen op tafel ziet liggen waar men dan maar een keuze uit moet maken.
6
Maar dit zijn toch belangrijke beslissingen omdat veranderingen na de bouw vaak onmogelijk ofwel zeer prijzig zijn.
Het is daarom belangrijk direct vanaf het eerste contact met de klant in het beslissingstraject voor de koop een zo goed en duidelijk mogelijk visueel beeld te creëren, te luisteren naar de klant en alternatieven aan te bieden die dan ook zichtbaar zijn in het totale beeld, zodat een beslissing tot aankoop van de woning eerder en sneller zal worden genomen.
7
3
Aankoop trajecten;
3.1 Huidig aankooptraject; De potentiële koper krijgt een 2D tekening en een bestek uitgereikt, waarmee de koper een beslissing moet maken verder te willen gaan in het traject of niet. Het moment waarop de koper aangeeft nog geïnteresseerd te zijn (of niet) kan enkele weken in beslag nemen, omdat deze voor zichzelf afwegingen en voorstellingen gaat maken en eventueel andere woningen gaat bekijken.
Nieuwbouw woning 2D plaatje
Potentiële koper
geïnteresseerd nee nee
Kan ik een juiste voorstelling maken van de woning ? Welke materialen en kleuren worden er gebruikt ? Hoe is de indeling ? Wat willen we veranderen en hoe ziet het er dan uit ? Wat kosten eventuele veranderingen ?
Te Koop
ja Aannemer Makelaar Project ontwikkelaar
Binnen budget
ja
vragen
2D tekening Bestek
Eigen beeldvorming v.d. woning
nog intresse ?
kopen Ja ja
nee
Aankoop grond
Keuze materialen Meer minderwerk nee
Binnen budget
ja Start bouw
8
nee
3.2 Nieuw aankooptraject; In het nieuwe aankooptraject wordt aan de koper nadat deze bij de verkopende partij heeft aangegeven wel geïnteresseerd te zijn in de woning, direct een 3D presentatie gegeven, de woning naar voorlopige wensen aangepast en bekeken of dit binnen het budget ligt, met deze gegevens waarvan we weten dat het naar wens is, kan de koper snel aangeven nog geïnteresseerd te zijn of niet.
Nieuwbouw woning 3D plaatje
Potentiële koper
geïnteresseerd nee nee
Te Koop
ja Binnen budget
Aannemer Makelaar Project ontwikkelaar
ja
3D presentatie Aanpassing naar persoonlijke wens nee
Binnen budget
2D tekening 3D tekening bestek prijs
kopen Ja
nee
Aankoop grond Start bouw
9
4. Oplossingen; De oplossing van het probleem zullen we moeten zoeken in het 3 dimensionaal visualiseren, omdat we hiermee een realistisch beeld van de werkelijkheid kunnen scheppen.
Omdat het 3D visualisatie in de bouw wereld nog in de kinderschoenen staat is het aantal mogelijkheden beperkt, in de toekomst zal er technisch nog wel meer mogelijk gemaakt worden, de techniek staat immers voor niets, een 3D model dat met laserstralen op tafel kan worden gezet zou een leuke optie zijn.
Gaan we kijken welke mogelijkheden er momenteel zijn om een 3D visualisatie mogelijk te maken, komen we uit op een viertal opties n.l. - Schetsen. -
Maquette.
-
Foto’s / video.
-
Virtuele foto’s/film.
Schetsen; Schetsen zou een goede oplossing kunnen zijn ware het niet dat schetsen slechts een enkel plaatje laat zien, men zal dus iedere keer opnieuw een nieuwe schets moeten maken wanneer het niet het beeld is wat de klant voor ogen heeft.
Tevens is men hierbij afhankelijk van het artistieke vermogen van de tekenaar of het eindproduct bevredigend zal zijn.
Voordelen; - Een schets is (afhankelijk van het detail) snel te maken. - Relatief goedkoop
Nadelen;
- Niet nauwkeurig. - Geeft slechts een globaal beeld. - Afhankelijk van de tekenaar.
10
Maquette; Maquettes worden ook nu nog veel gebruikt, meestal voor de grotere projecten en geven een goed 3D beeld van het model.
Omdat men momenteel met een “3 dimensionale” printer ook al een 3D model uit kan printen, zal het gebruik en de bouw van een maquette in de tijd naar verwachting teruglopen.
Voordelen;
- Maquette is tastbaar. - Geeft een goed visueel 3D beeld.
Nadelen;
- Bewerkelijk. - Geeft geen goed beeld van gebruikte materialen. - Veranderingen zijn moeilijk, tijdrovend en niet direct aan te brengen. - Meestal is alleen de buitenzijde zichtbaar.
Foto’s; Hoewel men bij de verkoop van bestaande woningen veel gebruik maakt van foto’s en video, waarbij men ook zeer mooie resultaten kan neerleggen, zoals het 360 graden beeld, word dit bij een nieuw te bouwen woning toch problematisch.
Men zou met een computerprogramma zoals Photoshop een aantal foto’s van huizen wel zo kunnen bewerken dat het resultaat gaat lijken op het te bouwen object, echter zeer realistisch zal het niet zijn en gezien de tijd die dit in beslag neemt niet aan te raden. Eigenlijk dus niet toepasbaar omdat de woning nog niet gebouwd is.
11
Virtuele foto/film; Dit zou momenteel een goede oplossing zijn omdat we hiermee eigenlijk de meeste mogelijkheden overkoepelen.
Voordelen;
- Geeft een zeer goed 3D beeld. - Model is van alle kanten te bekijken. - Zeer nauwkeurig. - Makkelijk aan te passen. - Materialen zijn goed te visualiseren. - Veranderingen zijn prijstechnisch direct weer te geven.
Nadelen;
- Eerste opzet is bewerkelijk.
Keuze; Het maken van foto’s en video zou het beste resultaat geven, maar is niet haalbaar omdat de woning nog niet gebouwd is. We kunnen dit resultaat wel bijna evenaren met een virtuele foto of video, en gezien het grote aantal voordelen is het vanzelfsprekend dat de 3D visualisatie van nieuwbouw het beste met virtuele foto’s en/of film kan worden gerealiseerd.
12
5. Werkwijze; Het model van de woning zal getekend moeten worden, om dit te doen bekijken we twee mogelijkheden n.l. 3D Autocad en 3Ds Max.
Afhankelijk van de vraag of het een gedetailleerde tekening moet worden of een globale (concept) opzet, zal bij een globale opzet gekozen worden voor 3Ds Max. omdat met 3Ds Max sneller een resultaat kan worden neergelegd dan wanneer men dit in Autocad zou doen.
Wanneer echter meerdere facetten van de woning in “detail” bekeken moeten worden zoals de plaats van wanden, deuren, opbouw van daken en technische details kan het model makkelijker in Autocad worden getekend omdat men hierin nauwkeuriger met maatvoering kan werken.
De volgende werkwijze zal ik dan ook aangehouden;
Autocad
- 2D tekening - Tekenen 3D model
3Ds Max
- Toekennen materialen. - Aankleden omgeving (grond, bomen) - Tekenen interieur - Creëren van scènes en animaties - Renderen van scènes en animaties
13
5.1 Autocad - 2D tekening De 2D tekening zal in de meeste gevallen afkomstig zijn van een architect, hierin worden de voor en achtergevel, linker en rechterzijgevel evenals de verschillende verdiepingvloeren weergegeven, ook zullen hierop de bemating, detailtekeningen en een tekening omtrent de ligging te zien zijn. Een 2D tekening zal voorlopig in deze vorm nog wel blijven bestaan en hebben we ook nodig voor de maatvoering en voor het tekenen van het 3D model.
5.2 Autocad - Tekenen 3D model. Bij tekenen van het 3D model in Autocad is de 2D tekening het uitgangspunt. Belangrijk hierbij is dat de maatvoering zeer nauwkeurig van de 2D tekening word overgenomen zodat een realistisch beeld word weergegeven qua verhoudingen van het object, tevens moet men er van uit kunnen gaan dat eventuele veranderingen in een later stadium ook daadwerkelijk toepasbaar zijn, bij een foutieve maatvoering zou dit problemen kunnen geven
.
14
Belangrijk bij het tekenen van het model in 3D Autocad is dat men alle verschillende objecten zoals buitenmuren, deuren, ramen, verschillende balklagen enz. in aparte en ook in de juiste lagen zet, dit omdat men in een later stadium materiaal toe kan kennen aan een volledige laag die dan de zelfde soort objecten bevat. Hoe gedetailleerd men het model gaat tekenen is afhankelijk van de vraag of deze alleen word gebruikt voor een presentatie naar de klant toe of dat de aannemer het model ook gaat gebruiken voor de daadwerkelijke bouw om hieruit stuklijsten te ontrekken.
Autocad 3D model
Dit specifieke model is vrij gedetailleerd getekend om de mogelijkheden weer te geven, het tekenen van bijvoorbeeld de combiliggers en de zogenaamde polycarbonaat broodjes (welke verwerkt zijn in de begane grond vloer), panlatten en spouw isolatie zouden voor een presentatie naar de klant toe achterwege gelaten kunnen worden.
15
5.3 3Ds Max - Toekennen materialen. Nadat het volledige model van de woning in 3D Autocad is getekend, gaan we in 3Ds Max aan het model materialen toekennen, dit zou ook kunnen gebeuren in 3d Autocad maar 3Ds Max heeft qua visualisatie meer en betere mogelijkheden en komt men sneller tot een goed resultaat.
Het model wordt vanuit 3D Autocad geïmporteerd in 3Ds Max, het is hierbij mogelijk om een link te creëren tussen het model in 3Ds Max en het model in 3D Autocad, zouden er achteraf nog eventuele wijzigingen moeten worden aangebracht aan het model in 3D Autocad dan kan men deze wijziging via deze link doorvoeren naar het model in 3Ds Max.
Het toekennen van materialen is in 3Ds Max relatief simpel, men kan gebruik maken van de standaard materialen uit de 3Ds Max mappen, maar men kan ook eigenhandig een foto maken van een bestaand materiaal en deze foto dan zonder enig probleem direct toekennen, of men kan het materiaal via de “material editor slots” aan het object toekennen wanneer het materiaal nog moet worden aangepast.
3Ds Max model met materiaal
Bij het toekennen van de materialen is het raadzaam het model zo volledig mogelijk aan te kleden, wanneer men in een later stadium, bijvoorbeeld in een 16
scène nog materialen zou gaan toekennen of veranderen bestaat de kans dat bij de verschillende gemaakte foto’s of animaties het zelfde object dan zichtbaar is met steeds een ander materiaal.
5.4 3Ds Max - Aankleden omgeving. Om het model een beter aanzicht te geven trachten we een zo realistisch mogelijke omgeving te creëren, we denken hierbij aan b.v. grond, bomen, bestrating, achtergrond, ook zou men daadwerkelijk aangrenzende bebouwing kunnen tekenen of hiervan een foto kunnen importeren als achtergrond.
Bij het plaatsen van bomen en andere beplanting moet men er rekening mee houden dat deze de tekening zwaar belasten waardoor de rendertijden hoog oplopen.
3Ds Max model in omgeving
17
5.5 3D Max - Tekenen interieur. Bij het tekenen van het interieur kun je je afvragen of dit wel relevant is, de meubels van potentiële klanten kun je immers niet tekenen omdat je niet weet welke dat zijn. Bij bestaande woningen is wel gebleken dat een woning die netjes is aangekleed veel sneller verkoopt dan een leegstaande woning, waarom zou dit bij een nieuwbouw woning niet het geval zijn.
Met het interieur gaan we een beeld creëren van hoe b.v. de woonkamer er eventueel uit zou kunnen gaan zien. De klant krijgt hierdoor een goede indruk van hoe groot of ruim desbetreffende kamer is.
Tekentechnisch gezien kunnen we bijzonder mooie en realistische plaatjes creëren, omdat bij een interieur tekening het gehele beeld gevuld zal zijn met objecten en materialen zullen de rendertijden in verhouding vrij hoog liggen, het is daarom raadzaam om een goede afweging te maken tussen het aantal objecten dat men gaat tekenen en de hieraan gekoppelde rendertijden.
Interieur woonkamer
18
Interieur keuken
5.6 Scènes en animaties Het maken van scènes en animaties is in de virtuele wereld eigenlijk niet veel anders dan het maken van een foto of film in de “echte wereld”. In de virtuele wereld maken we een foto met een camera die op een soortgelijke manier wordt ingesteld als een echte camera.
3Ds Max kent eigenlijk één soort camera welke op verschillende manieren kan worden gebruikt, de free camera kunnen we overal plaatsen, vrij bewegen en naar elke gewenste richting laten kijken, de target camera is ook vrij te bewegen maar blijf naar een vooraf bepaald punt kijken. Ook kan de camera gelinkt worden aan een vooraf getekend traject, deze methode wordt veel gebruik voor animaties.
De belangrijkste instelling bij een camera is de grootte van de lens, hoe groter de lens des te breder het gezichtsveld, bij een normaal gezichtsveld praten we over een kijkhoek van 45 graden, dit komt overeen met een lens van c.a. 45mm, deze lens gaan we dan ook gebruiken voor foto’s van het exterieur.
Wanneer een camera gebruikt word voor het interieur zal men een grotere lens nemen van b.v. 15 of 20mm omdat in kleine ruimtes met een lens van 45mm het 19
zicht te beperkt is, een nadeel van een grotere lens is dat hierbij het beeld lichtelijk vertekend word weer gegeven.
Voor de belichting kunnen we gebruik maken van lampen, spotjes en daglichtsystemen of een combinatie hiervan.
In dit geval maken we gebruik van het mental ray daglicht systeem. Het voordeel van het mental ray daglichtsysteem is dat het op een zeer natuurgetrouwe manier de stand van de zon op verschillende tijden en plaatsen met de daarbij behorende schaduw t.o.v. het noorden weer word geven.
Wanneer men bij gebruik van het mental ray daglicht systeem een te lage licht opbrengst zou hebben voor het interieur, kan men mental ray sky portals gaan gebruiken, deze sky portals plaatsen we voor de ramen en concentreren het licht dat naar binnen valt waardoor een helderder beeld ontstaat.
Zonder mr sky portal
Met mr sky portal
Nu het volledige model is getekend en alle materialen zijn toegekend gaan we bekijken hoe we het geheel het beste in beeld kunnen brengen.
We hebben twee mogelijkheden nl. virtuele foto of animatie, begrijpelijk is dat voor het maken van een animatie aanzienlijk meer tijd nodig is dan het maken van een foto.
Omdat we voor de begin fase van een aankoop traject nog geen rekening kunnen houden met specifieke wensen van een klant wordt het model getekend zoals de
20
architect het in eerste instantie bedoeld heeft, dit geeft ons de tijd om van het object een animatie te maken waarmee we de klant een goede indruk kunnen geven van de woning.
Wanneer we in een later stadium naar wensen van de klant de woning gaan aanpassen is het verstandig dit te doen met foto’s omdat hiermee sneller een resultaat kan worden getoond.
Omdat men ook graag betrokken wil zijn met het bouwtraject word ook hiervan een animatie gemaakt, tevens kan hierin worden aangegeven wanneer bepaalde betalings termijnen moeten worden voldaan, zodat de klant weet wanneer, waarvoor en hoeveel de termijn is.
Voor het bouwtraject wordt een complete animatie gemaakt van bouwput naar gereed product, waarna we een zgn. walk rond het huis maken om de woning uit meerdere hoeken in beeld te brengen om daarna een kijkje in de woonkamer en de keuken te nemen.
Om een paar voorbeelden te geven verschillende kleurstellingen maken we een aantal foto’s van het exterieur van de woning.
5.7 Renderen van scènes en animaties; Met het renderen word een tekening omgezet naar een foto realistisch plaatje.
Om een mooi vloeiend beeld te creëren zal de animatie moeten worden gemaakt met 25 frames (beeldjes) per seconde, dit is momenteel de Europese standaard.
Men wil met het renderen natuurlijk een zo mooi mogelijk plaatje creëren, zou men dit doen voor bv. een 15 inch breedbeeldscherm (1280x800 pixels) met een hoge image precision (beeld nauwkeurigheid) waarbij de final gather precision 21
(indirecte verlichting) ook op hoog niveau wordt ingesteld, dan al lopen de render tijden al gauw aanzienlijk op.
Bij een animatie van 30 seconden van het interieur (afhankelijk van de tekening) was in mijn geval de rendertijd gemiddeld 10 minuten per frame, dus bij een animatie van 30 sec. x 25fr.p.sec. x 10 min.= 7500 min. = 125 uur.
Om toch nog een beetje acceptabele rendertijden te krijgen moeten we concessies doen, ik heb hierbij de image precision op medium kwaliteit gezet en de final gather op low, verder heb ik het aantal frames per seconde terug gehaald van 25 fr.p.sec. naar 16 fr.p.sec. hierbij kwam ik uit op een render tijd van 45 uur voor de animatie van de kamer en de keuken welke 30 seconden duurt.
Heeft men meerdere computers ter beschikking dan kan er gewerkt worden met netrender, hierbij werken meerdere computers in een netwerk samen en worden de taken verdeeld over deze computers, dit scheelt aanzienlijk in tijd.
22
6. Conclusie; Hoewel de 3D tekening de 2D tekening wel niet zal gaan verdringen, zal de 3D tekening toch een steeds meer terrein gaan winnen. We zien dit ook gebeuren in tekenfilm industrie, van wat vroeger de tekenfilm was word er nu een 3D animatie gemaakt met zeer fraaie resultaten.
Ook in de bouw wereld staan de ontwikkelingen op het tekengebied niet stil. Om de bouwers ervan te overtuigen dat deze veranderingen noodzakelijk zijn zal niet meevallen ”we hebben toch altijd zo gewerkt en dat ging toch goed” zal in deze zogenaamde crisistijd al gauw veranderen in “we hebben toch altijd zo gewerkt waarom gaat het nu niet meer goed”.
Het antwoord daarop is duidelijk, men zal tegenwoordig meer moeite moeten doen om een potentiële koper binnen te halen en te behouden, de tijden dat er een wachtlijst is voor een nieuwbouwwoning zijn voorbij.
De conclusie is dat men moet voorkomen dat de klant zelf een beeld schept bij de aangeboden woning, mits goed voorbereid is het mogelijk met Autocad en 3D Max een goede visualisatie van de woning te laten zien en deze in zeer korte tijd aan te passen naar wens van de klant. Waar de klant normaliter enkele weken over ligt te piekeren kan men nu binnen 30 minuten zichtbaar maken.
23
7. Naslagwerk;
ir. R. Boeklagen. Autocad 2009 Computer ondersteund ontwerpen.
Autodesk. Autodesk 3Ds Max. 2009. Autodesk official training coursware
P.Diersen “Bouwen in 3D wint terrein” building information modeling. Aannemer, vakblad voor uitvoerend bedrijf. 20 (2009) p 7-11.
Gebruikte computerprogramma’s. Autocad 2009 Autodesk 3Ds Max. Microsoft Word.
8. Bijlage; Brochure; 2D tekening en bestek (technische beschrijving).
24
