1
Overzicht notariële werkzaamheden bij aankoop van een woning Veel mensen vragen zich af wat de notaris allemaal doet in verband met de overdracht van een woning. Hieronder vindt u een overzicht van alle werkzaamheden die wij voor u verrichten en de gang van zaken bij uw aankoop. Zo wordt duidelijk dat het overdragen van een woning veel meer inhoudt dan alleen de ondertekening van een akte. Na ontvangst van de koopakte ontvangt u van ons een ontvangstbevestiging met het verzoek om eventueel ontbrekende gegevens aan te leveren. Gedurende het gehele traject onderhouden wij contact met u, zowel telefonisch, schriftelijk, via e-mail als indien nodig via besprekingen op kantoor. 1. Controle persoonsgegevens De notaris controleert de persoonsgegevens van verkoper en koper aan de hand van geldige identiteitsbewijzen (paspoort of rijbewijs of Europese identiteitskaart). Tevens onderzoekt hij de huwelijkssituatie (of het geregistreerde partnerschap). Was de verkoper gehuwd op het moment dat hij de eigendom van het verkochte verkreeg, en is hij dat nog steeds? Daarnaast worden omstandigheden van de verkoper en koper onderzocht in andere registers (zoals het faillissementsregister, het curatele-, bewinds-, of gezagsregister, het huwelijksgoederenregister of handelsregister). Ook biedt de notaris advies naar de meest wenselijke situatie voor de koper. De notaris overlegt zonodig met de koper op welke naam/namen het verkochte gesteld moet worden (bijvoorbeeld in verband met eventuele huwelijkse voorwaarden en/of, toekomstige, samenwoning). Daarnaast verkrijgt de notaris indien nodig de toestemming voor de verkoop van een echtgenoot, gemeente (bij erfpacht) of vereniging van eigenaren (bij appartementsrecht).
Toelichting notariële werkzaamheden bij aankoop van een woning
2
2. Kadastrale/ hypothecaire onderzoeken De notariële zorgplicht vereist dat de notaris zelfstandig gegevens moet verifiëren en niet alleen mag af gaan op de aangereikte informatie, verstrekt door verkoper en/of makelaar. Vandaar onderstaande onderzoeken: - De notaris onderzoekt in de eigendomsakte van de verkoper en in de openbare registers hoe en wanneer deze de eigendom heeft verkregen. Indien dit niet overeenkomt met de huidige situatie wordt deze situatie verder onderzocht. - Bij het kadaster wordt driemaal gecontroleerd op eventueel aanwezige hypotheken (en beslagen) op het verkochte gezien de woning enkel vrij van hypotheken/beslagen mag worden overgedragen aan de koper. Dit gebeurt zowel bij ontvangst van de koopovereenkomst, vlak voor het tekenen van de leveringsakte en direct na de inschrijving van de leveringsakte in het kadaster. - Daarnaast wordt onderzoek verricht naar eventuele uit het kadaster blijkende belemmeringen (denk aan de Wet voorkeursrecht gemeenten, Belemmeringenwet privaatrecht, en dergelijke). - De notaris doet onderzoek naar erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen of bijzondere bepalingen ('kettingbedingen' of gemeentelijke voorschriften), en hij neemt de geldende bepalingen in de leveringsakte op. 3. Leveringsakte Naar aanleiding van alle voorafgaande onderzoeken maakt de notaris de akte van levering op. Dit is de akte waarin de overdracht van de woning wordt geregeld; de woning wordt op deze wijze door de verkoper(s) wettelijk overgedragen aan u als koper. Bij eventuele onduidelijkheden uit voorgaande onderzoeken, nodigt de notaris zo nodig de verkoper en koper uit om onpartijdige voorlichting te verstrekken. De notaris waarschuwt tegen mogelijk ernstig nadeel van één van de partijen. Hij maakt een volmacht voor u op, indien u niet bij het ondertekenen van de akte aanwezig kunt zijn.
Toelichting notariële werkzaamheden bij aankoop van een woning
3
4. Financiën Indien er in de koopovereenkomst is overeengekomen dat er door u als koper een waarborgsom/ bankgarantie gesteld moet worden dan controleren we of deze tijdig is ontvangen. Dit wordt bevestigd aan alle partijen. Ook wordt bekeken of er roerende zaken worden mee verkocht aan de koper. Is er een lijst waarop deze vermeld staan en komt de waarde wel overeen? Daarnaast wordt onderzocht of er overdrachtsbelasting of omzetbelasting verschuldigd is en kan er vrijstelling aangevraagd worden (overdracht binnen 6 dan wel 12 maanden, landbouwvrijstelling). Ook de te verrekenen bedragen worden nagegaan en eventueel opgevraagd bij de verkoper of de desbetreffende instanties (bijv. zakelijke lasten, ruilverkavelingsrente, erfpachtcanon, servicekosten, huursommen etc.). Wij verzorgen verder de gehele financiële kant van de overdracht van een woning. Denk hierbij onder meer aan het voldoen van de koopprijs aan de verkoper, verrekening van lasten, voldoen van overdrachtsbelasting, voldoen van de kadastrale kosten. 5. Opzegging hypotheken en beslagen De woning die u aankoopt dient vrij van hypotheken aan u geleverd te worden. Vandaar dat de huidige hypothecaire geldlening(en) moeten worden opgezegd. Dit gehele traject wordt ook door de notaris voor u verzorgd. 6. Hypotheekakte Als u voor uw aankoop een lening bij de bank aangaat waarbij de woning als onderpand geldt, dan wordt dit in de hypotheekakte vastgelegd. Er wordt tevens onderzocht wie de hypotheekgever of schuldenaar wordt. De notaris vraagt de hypotheekinstructie op van de bank, bestudeert deze en maakt de hypotheekakte op, gebaseerd op de gegevens die ook voor de akte van levering zijn verzameld. 7. Toezending Naar aanleiding van alle onderzoeken, worden de leverings- en hypotheekakte, en de afrekeningen opgesteld zodra alle gegevens compleet zijn.
Toelichting notariële werkzaamheden bij aankoop van een woning
4
Deze concepten en nota van afrekening worden ter controle zo tijdig mogelijk aan u, de verkoper(s), makelaar en eventueel aan de tussenpersoon en de bank toegestuurd. Op de afrekening staat ten minste vermeld: de koopsom, de verrekening van zakelijke lasten (eigenarengedeelte onroerendezaakbelasting en waterschapslasten), een opgave overdrachtsbelasting (2% over de koopsom in het geval van aankoop van een woning) en verdere kosten. Op verzoek van de makelaar wordt meestal ook diens courtage op de afrekening genoemd. Tevens is of wordt met de partijen (en hun makelaars) een afspraak gemaakt voor ondertekening van de akte(n). 8. Moment van ondertekening van de akten Voordat de akten ondertekend kunnen gaan worden, wordt een controle uitgevoerd of het geld van de koper is gestort op de rekening van de notaris. Dit is noodzakelijk om de overdracht te kunnen laten plaatsvinden. De notaris geeft een toelichting voordat de akten worden ondertekend; hij leest de tekst gedeeltelijk voor, waarna de partijen en hijzelf de akte tekenen. 9. Na het ondertekenen van de akten Na het ondertekenen van de akten moet de notaris nog diverse werkzaamheden verrichten om te regelen dat uw aankoop bij alle betreffende instanties staat geregistreerd. Zo worden de originele akten ingeschreven in het repertorium en toegezonden aan de Inspectie Registratie en Successie. Ook worden deze ingeschreven bij de Dienst van het Kadaster en de Openbare Registers. Verder wordt er na ontvangst door het Kadaster een laatste controle verricht of er geen beslagen zijn gelegd. Als dat in orde is, worden de gelden uitbetaald aan koper, verkoper, makelaar en hypotheekhouder(s). Ook wordt dan de overdrachtsbelasting afgedragen. Om de hypotheken/beslagen te kunnen doorhalen, is een ondertekende volmacht van de betreffende bank benodigd. Via een akte van doorhaling wordt
Toelichting notariële werkzaamheden bij aankoop van een woning
5
de betreffende inschrijving bij het kadaster doorgehaald zodat hier enkel de huidige hypotheek zichtbaar zal zijn. Tenslotte ontvangt u, als ook de andere partijen, een afschrift van de akten met daarbij de aantekening van het kadaster dat de akten staan ingeschreven. Het afschrift van de leveringsakte wat u van ons ontvangt, is het eigendomsbewijs van uw nieuwe woning. Kortom: wij ontzorgen u én zorgen voor zekerheid!
Toelichting notariële werkzaamheden bij aankoop van een woning
