Koopgarant Kopen zonder zorgen
KOOPGARANT
IS…
Voor veel mensen is de koop van een woning financieel niet haalbaar, maar wel gewenst. Als maatschappelijke onderneming in de volkshuisvesting reikt Eemland Wonen deze groep een hulpmiddel aan om hun woonwens wèl te realiseren: Koopgarant. Het idee achter Koopgarant is simpel: het gemakkelijker betaalbaar maken van een eigen woning. Eemland Wonen biedt aan zittende huurders en starters een korting tussen de 10 en 25% op de prijs van de woning, waardoor de totale kosten van de aankoop van desbetreffende woning verlaagd worden. Wordt uw wens realiteit, dan bent u écht eigenaar van de woning, met de bijbehorende rechten en plichten. Als u de woning weer wilt verkopen, dan koopt Eemland Wonen die gegarandeerd van u terug. De waardeontwikkeling deelt u met de corporatie; als de waarde stijgt deelt u de winst en mocht de waarde dalen dan deelt u het verlies.
Kopen met korting Met Koopgarant kunt u uw huidige (huur)woning met een fikse korting kopen. Eemland Wonen biedt u een korting tussen de 10 en de 25% aan op de marktwaarde van de woning waarin u nu woont. Dit heeft het voordeel dat u een lagere hypotheek - en dus maandlasten - heeft, of dat u meer huis kunt kopen voor hetzelfde geld. Hoe dan ook bent u volledig de eigenaar van een eigen woning, waar dat zonder korting wellicht niet mogelijk was.
Meer voordelen, minder risico Koopgarant kent verschillende voordelen en zorgt dat de risico’s die normaal spelen bij het kopen van een eigen woning op verschillende manieren beperkt worden:
Het huis zal altijd teruggekocht worden door Eemland Wonen. U heeft een zogenaamde ‘terugkoopgarantie’. Mocht het huis in waarde zijn gedaald wordt bij verkoop dit verlies gedeeld met de corporatie. Door de korting zijn uw hypotheekkosten en de kosten die bij de koop komen kijken (zoals overdrachtsbelasting) minder. Er wordt u dus meer financiële ruimte geboden.
Deze voordelen en beperking van risico’s bij financiering en verkoop maken het kopen met Koopgarant een zorgeloze aangelegenheid.
Terugkoopgarantie Iedereen kent wel iemand die slapeloze nachten had, omdat zijn woning maar niet verkocht werd, terwijl de nieuwe al betrokken was. Daar hoeft u met Koopgarant niet wakker van te liggen. Eemland Wonen koopt de woning van u terug, en met uw medewerking zorgt de corporatie dat de terugkoop maximaal drie maanden duurt. Deze terugkoopgarantie neemt dus het risico weg van de eigenaar die de eengezinswoning of het appartement wil verkopen. Het enige wat u hoeft te doen is een brief te sturen naar Eemland Wonen waarin u aangeeft de woning te willen verkopen. De woning wordt vervolgens getaxeerd, een terugkoopovereenkomst wordt aangeboden en het zogenaamde transport bij de notaris wordt verzorgd.
Uw woning verkopen? Als u uw woning wilt verkopen, dan wordt de marktwaarde van dat moment in beeld gebracht. Dit gebeurt door een onafhankelijke taxateur. De nieuwe waarde wordt vervolgens vergeleken met de marktwaarde bij aankoop, en het verschil is de waardeontwikkeling. Bij een stijging in de waarde deelt u de winst met de corporatie, maar mocht de woning in waarde dalen dan neemt Eemland Wonen ook een deel van dat verlies op zich. De verhouding wie welk deel van de winst krijgt of van het verlies neemt is, vastgelegd binnen de Koopgarantregeling. Bij een aankoopkorting van bijvoorbeeld 25% hoort een verhouding van 50 : 50. Dat betekent dat u bij een eventuele terugverkoop 50% van de waardestijging krijgt en dat u bij een waardedaling 50% van de daling voor uw rekening neemt. Mocht u verbeteringen in de woning hebben aangebracht, dan krijgt u wel 100% van de waardestijging ten gevolge van die verbeteringen. Die waardestijging ten gevolge van de verbetering wordt door de taxateur apart bepaald. Zo sluit u met Koopgarant altijd een eerlijke overeenkomst. Hieronder en op de volgende bladzijde vindt u enkele rekenvoorbeelden met verschillende kortingspercentages. REKENVOORBEELD 25% korting: Bestaande woning - waardestijging Marktwaarde bij aankoop Korting (25%) Koopgarantprijs
€ 190.000 € 47.500 € 142.500
Marktwaarde bij terugkoop Deel waardestijging (50%) voor eigenaar Terugkoopprijs
€ 215.000 € 12.500 € 155.000 REKENVOORBEELD 25% korting: Bestaande woning - waardedaling Marktwaarde bij aankoop Korting (25%) Koopgarantprijs
€ 190.000 € 47.500 € 142.500
Marktwaarde bij terugkoop Deel waardedaling (50%) voor eigenaar Terugkoopprijs
€ 175.000 € 7.500 € 135.000
REKENVOORBEELD 20% korting: Bestaande woning - waardestijging Marktwaarde bij aankoop Korting (20%) Koopgarantprijs
€ 190.000 € 38.000 € 152.000
Marktwaarde bij terugkoop Deel waardestijging (60%) voor eigenaar Terugkoopprijs
€ 215.000 € 15.000 € 167.000 REKENVOORBEELD 20% korting: Bestaande woning - waardedaling
REKENVOORBEELD 15% korting: Bestaande woning – waardestijging Marktwaarde bij aankoop Korting (15%) Koopgarantprijs
€ 190.000 € 28.500 € 161.500
Marktwaarde bij terugkoop Deel waardestijging (70%) voor eigenaar Terugkoopprijs
€ 215.000
Marktwaarde bij aankoop Korting (20%) Koopgarantprijs
€ 190.000 € 38.000 € 152.000
Marktwaarde bij terugkoop Deel waardedaling (60%) voor eigenaar Terugkoopprijs
€ 175.000 € 9.000 € 143.000
€ 17.500 € 179.000 REKENVOORBEELD 15% korting: Bestaande woning – waardedaling Marktwaarde bij aankoop Korting (15%) Koopgarantprijs
€ 190.000 € 28.500 € 161.500
Marktwaarde bij terugkoop Deel waardedaling (70%) voor eigenaar Terugkoopprijs
€ 175.000 € 10.500 € 151.000
KOSTEN BIJ KOOP Kosten koper Bij het kopen van een woning moet u rekening houden met ‘kosten koper’. Een deel van die kosten wordt direct bij de koop gemaakt, het andere deel komt kijken bij het financieren van de koop. Om de woning te kopen moet overdrachtsbelasting betaald worden, evenals de transportakte bij de notaris en de kadastrale inmeting. Deze kosten zijn niet aftrekbaar bij de belasting. Totaal komt dit neer op ongeveer 8% van de kosten van uw woning. Wel aftrekbaar zijn de kosten die bij de financiën gemaakt worden: de hypotheekakte en de afsluitprovisie.
Het is belangrijk om vooraf goed op de hoogte te zijn van de kosten die komen kijken bij het kopen van een woning. Zo zijn er de zogenaamde ‘kosten koper’ en bovendien hebben eigenaren van appartementen rekening te houden met de (wettelijke) verplichtingen van een Vereniging van Eigenaren (VvE) .
Erfpacht Ook de erfpacht is een belangrijk deel van de overdracht. Bij aankoop van een woning koopt u een erfpacht, die door Eemland Wonen wordt uitgegeven. De erfpacht en het canon koopt u voor eeuwig af, die prijs zit al bij de aankoopsom van de woning inbegrepen. Deze juridische regeling zorgt ervoor dat ook als er sprake is van een executieverkoop Eemland Wonen de woning terug kan kopen. Door de erfpacht op deze manier vast te leggen blijven de voorwaarden van Koopgarant verzekerd.
VvE Als u een appartement koopt, koopt u formeel een appartementsrecht en wordt u automatisch lid van een Vereniging van Eigenaren (VvE). Het beheer van de VvE wordt verzorgd door wat officieel de ‘bestuurder’ heet. De VvE is verplicht het gebouw goed te onderhouden en hiervoor voldoende geld te reserveren. De eigenaren betalen hier gezamenlijk voor door middel van een maandelijkse bijdrage (servicekosten).
ÚW WONING Het kopen van een woning gaat in twee stappen. Eerst tekent u de koopovereenkomst bij Eemland Wonen. Deze overeenkomst is bindend. Enkele weken later vindt bij de notaris de overdracht plaats en bent u écht eigenaar van de woning.
Koopovereenkomst De makelaar die u begeleidt bij het kopen van de woning, stelt de koopovereenkomst op. Het tekenen van een koopovereenkomst is niet vrijblijvend. Met het tekenen van de koopovereenkomst koopt u de woning en bent u verplicht de woning daadwerkelijk af te nemen. Er is echter geen nood als u na het tekenen van de koopovereenkomst tot de conclusie komt dat u overhaast gehandeld heeft. Binnen drie werkdagen na het tekenen kunt u de koop nog probleemloos ongedaan maken.
Tekenen Enkele weken nadat u de financiering heeft geregeld, kan bij de notaris de overdracht plaatsvinden. Dan is de woning van u. Dan bent u met behulp van koopgarant écht eigenaar van uw eigen woning geworden. Daarbij horen natuurlijk rechten, maar ook plichten. Wij willen voorkomen dat de woningen die wij verhuren of verkopen verkeerd worden gebruikt, u mag daarom uw woning in principe niet zelf verhuren of als bedrijfsruimte gebruiken.
Financiering U krijgt in principe vier weken de tijd om de financiering te regelen. Als dat niet lukt gaat de koop niet door. In de koopovereenkomst wordt standaard de bepaling opgenomen dat de aankoop niet doorgaat als u geen passende financiering (hypotheek) heeft kunnen krijgen. U moet dit wel binnen die vier weken doorgeven aan Eemland Wonen.
FINANCIERING OP MAAT Het is belangrijk naar de toekomst te kijken bij het afsluiten van uw hypotheek. Het kan tenslotte goed zijn dat u of uw partner straks minder wilt gaan werken, of dat uw inkomen daalt wanneer u met pensioen gaat. Het is goed te weten of u de komende jaren genoeg inkomen zal hebben om de hypotheek te kunnen blijven betalen, daarom het advies: financier uw woning op maat met het oog op later.
Voorbereiding Wanneer u een koopovereenkomst tekent, heeft u vier weken de tijd om uw financiering rond te maken. Het komt helaas vaak voor dat een koop niet doorgaat, omdat de koper de financiering niet op tijd rond krijgt. Zo’n teleurstelling kunt u voorkomen door een hypotheekadviseur al voor de koop te laten toetsen wat uw financiële mogelijkheden zijn en of u in aanmerking komt voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
TIP U kunt zelf via uw bank of hypotheekadviseur nagaan wat er bij het Bureau Kredietregistratie al is vermeld op uw naam, zo kunt u tijdig maatregelen nemen en voorkomen dat de koop niet door kan gaan.
Hypotheek In principe kunt een woning kopen met eigen geld, een hypothecaire lening of een combinatie van beide. Daar bent u vrij in. Ook de rentevastperiode en de soort hypotheek bepaalt u zelf. Met het oog op de toekomst stelt Eemland Wonen zich op het standpunt dat in beginsel een Koopgarantwoning met behulp van de bescherming van de NHG wordt gefinancierd. De NHG is door de overheid ingesteld om de risico’s bij het kopen van een woning te beperken.
Voordelen van de NHG:
De hoogte van de lening is, volgens landelijke normen, niet te hoog gezien uw inkomen. U betaalt een lagere rente. Als u (buiten uw schuld) financieel in de problemen komt, dan lost de NHG een onverhoopte restschuld na verkoop af.
Met het afsluiten van NHG wordt verzekerd dat het financieren van uw eigen woning in goede banen verloopt. Uitzonderingen zijn echter mogelijk en Eemland Wonen is bereid om daarover met u in gesprek te gaan.
Aflossen Wanneer Eemland Wonen de woning terugkoopt, zult u de hypotheek moeten aflossen. Door de kosten koper begint u echter in feite al met een te hoge schuld. Dat is meestal geen probleem, omdat u in de loop van de jaren genoeg aflost. Een stijgende waarde van de woning zorgt er geleidelijk voor dat de terugkoopprijs gelijk of hoger wordt dan uw hypothecaire lening. Maar een waardestijging is niet zeker. En als u snel verhuist, heeft u nog niet voldoende afgelost. De kans bestaat daarom dat u met een restschuld blijft zitten. Wij adviseren u eventueel eigen geld te gebruiken voor de aankoop van uw huis, niet meer te financieren dan nodig is en te kiezen voor een hypotheek waarbij u aflost.
VERBOUWING Een nieuwe keuken, een dakkapel of een andere badkamer. U heeft misschien plannen om uw wooncomfort te verhogen door verbouwing. Wanneer dit goed gebeurt kan dit positieve effecten hebben op de waarde van uw huis. Daarom worden verbeteringen aan de woning apart getaxeerd. Het waarde-effect wordt buiten de winstdelingsregeling gehouden en is dus voor 100% voor u.
Toegevoegde waarde
REKENVOORBEELD: Bestaande woning - verbetering
Belangrijk is natuurlijk wel dat de verbouwing goed is uitgevoerd Marktwaarde bij aankoop € 160.000 en er de benodigde vergunningen Korting (25%) € 40.000 en toestemmingen zijn. Om de Koopgarantprijs € 120.000 berekening duidelijk te maken is hiernaast een rekenvoorbeeld Marktwaarde bij terugkoop € 190.000 opgenomen. Als u uw woning Waarde-effect verbetering € 5.000 verbouwt, kan dat een aardige Deel waardestijging (50%) verhoging van de waarde voor eigenaar € 12.500 opleveren. Maar het geld dat u Terugkoopprijs € 137.500 investeert in een verbouwing, leidt nooit tot een even hoge waardestijging van uw woning. De gemiddelde koper heeft immers niet precies dezelfde smaak als u. Bovendien wordt een verbetering in de loop der tijd minder waard. Hoe duurzamer de investering en hoe minder aan smaak onderhevig, des te hoger de waarde.
Bij de taxatie van de verbeteringen wordt alleen rekening gehouden met onroerende zaken. Daarmee bedoelen we dingen die aarden nagelvast aan de woning zitten. Vloerafwerking, zoals tapijt en laminaat valt daar niet onder; tegels, sanitair en keukenblokken weer wel.
* Let op: Koopgarant is enkel van toepassing op woningen die door Eemland Wonen worden aangewezen!
Eemland Wonen T: 035 548 50 50 A: De Geerenweg 4 3741 RS Baarn E:
[email protected] W: www.eemlandwonen.nl
Meer weten? Mocht u nog specifieker informatie willen hebben over het kopen met Koopgarant, kunt u contact opnemen met Eemland Wonen. Ook kunt u veel informatie vinden op de website van stichting Koopgarant: www.koopgarant.nl
Aan de inhoud van deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend.
