RRBOUWRAPPORT 143. Inzet erfpacht voor het aanjagen van de bouwproduktie

RRBOUWRAPPORT 143

Inzet erfpacht voor het aanjagen van de bouwproduktie

RRBouwrapport 143 Inzet erfpacht voor het aanjagen van de bouwproductie

RRBOUWRAPPORT 143 Het onderzoek is uitgevoerd door de Stec groep te Arnhem in opdracht van de Stichting Research Rationalisatie Bouw (RRBouw); de researchstichting van Bouwend Nederland. Bij de samenstelling van dit rapport is door Stichting Research Rationalisatie Bouw en de organisaties die in opdracht van de stichting hebben meegewerkt een zo groot mogelijke zorgvuldigheid betracht. Hoewel aan deze uitgave uiterste zorg is besteed, kan voor de aanwezigheid van eventuele onjuistheden en onvolledigheden niet worden ingestaan. Stichting Research Rationalisatie Bouw aanvaardt deswege geen aansprakelijkheid. Door de Stichting Research Rationalisatie Bouw kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard indien gegevens uit dit rapport niet mochten leiden tot het bedoelde resultaat of aanleiding mochten geven tot enigerlei schade. Deze uitsluiting van aansprakelijkheid geldt eveneens voor medewerkers die in opdracht van de stichting of van de ingeschakelde organisaties en/of bedrijven aan de samenstelling van deze rapportage hebben meegewerkt. De in deze publicatie beschikbaar gestelde informatie kan worden gekopieerd voor persoonlijk gebruik, met uitsluiting van elke verdere verveelvoudiging, distributie, commercialisatie of exploitatie onder derden, tenzij met voorafgaande toestemming van de auteur en/of stichting Research Rationalisatie Bouw.

Zoetermeer, april 2012 Stichting Research Rationalisatie Bouw Postbus 340 2700 AH Zoetermeer ISBN: 978-90-78963-15-8

Voorwoord Voor u ligt het resultaat van het RRBouw onderzoek naar de inzet van erfpacht als middel om de bouwproductie aan te jagen. Het rapport beoogt een handreiking te bieden aan publieke en private partijen die met erfpacht aan de slag willen om de bouwproductie te stimuleren. Dit wordt gedaan door diverse erfpachttoepassingen in kaart te brengen, voor- en nadelen te beschrijven en praktische aanbevelingen te doen. Het onderzoek is begeleid door de Beleidsadviescommissie Woningmarkt van Bouwend Nederland, bestaand uit de volgende leden: • Dhr. H. Bol (Voorzitter), BAM Utiliteitsbouw, Bunnik • Dhr. G. Kok, Groothuis Woningbouw, Harbrinkhoek • Dhr. J. Feenstra, Jorritsma Bouw West B.V, Bolsward • Dhr. H. van Aken, BAM Woningbouw Utrecht, Nieuwegein • Dhr. A. Wirken, BVR-Groep, Roosendaal • Dhr. J. Kets, Smits Bouwbedrijf, Beverwijk • Dhr. J. van Dijk, Van Dijk Groep, Hardenberg • Dhr. W. Giesbers, Adriaans Bouwgroep, Helmond • Dhr. K. van Iwaarden, Heddes Bouw B.V, Hoorn Vanuit Stichting RRBouw is het onderzoek begeleid door: • Dhr. mr. M.J. Verwoerd, Bouwend Nederland, Zoetermeer Vanuit Stec-Groep: • Mw. drs. E.W.A.M. Geuting • Mw. drs. D.J.M. Uitzetter • Dhr. M.H. Biemans MSc. Het conceptrapport is getoetst in een workshop. Deelnemers waren onder andere werkzaam als wethouder, belegger, bouwer, bankier en beleidsmedewerker. De uitkomsten van de workshop hebben bijgedragen aan aanscherping van het rapport en nuttige aanbevelingen voor de praktijk. Veel dank gaat uit naar de leden van de Beleidsadviescommissie Woningmarkt, de betrokken medewerkers van de Stec groep en de deelnemers aan de workshop voor hun betrokkenheid en enthousiasme, en het beschikbaar stellen van hun kennis en ervaring.

Zoetermeer, april 2012

INHOUDSOPGAVE 1.

INLEIDING 1.1 Situatie en vragen 1.2 Aanpak 1.3 Leeswijzer

7 7 8 8

2.

ERFPACHTTOEPASSINGEN VOOR AANJAGEN BOUWPRODUCTIE 2.1 Stimuleer erfpacht om bouwproductie zowel tijdelijk als structureel aan te jagen 2.2 Erfpacht is geen Haarlemmerolie, maar bij goede toepassing wel kansrijk

9 9 9

3. VRAGEN EN ANTWOORDEN 3.1 Vraag 1: Hoe kijken de spelers op de markt tegen erfpacht aan? 3.2 Vraag 2: Wanneer is erfpacht een geschikt instrument bij gebieds- en projectontwikkeling? 3.3 Vraag 3: Welke soorten locaties lenen zich goed om het erfpachtinstrument toe te passen? 3.4 Vraag 4: Is erfpacht interessant om de bouwproductie op gang te brengen? 3.5 Vraag 5: Wat zijn de randvoorwaarden om erfpacht met succes toe te passen?

12 12

BIJLAGE A: BIJLAGE B: BIJLAGE C: BIJLAGE D: BIJLAGE E: BIJLAGE F:

23 26 27 28 32 33

WAT IS ERFPACHT? OVERZICHT GEMEENTEN DIE ERFPACHT TOEPASSEN BELANGRIJKSTE KOOPVARIANTEN IN NEDERLAND BEELD VAN VOOR- EN NADELEN PER VASTGOEDPARTIJ LIJST VAN GEÏNTERVIEWDEN UITWERKING VAN VERSCHILLENDE ERFPACHTTOEPASSINGEN

18 20 21 22

1.

INLEIDING

In dit hoofdstuk beschrijven we eerst de situatie en vragen over de inzet van erfpacht voor het aanjagen van de bouwproductie. Verder leest u over de aanpak en ten slotte vindt u de leeswijzer bij dit rapport.

1.1

Situatie en vragen

Bouwbedrijven ondervinden ingrijpende veranderingen in de projectontwikkelingsmarkt. De bouwproductie neemt af en de financierbaarheid van locatieontwikkeling verloopt moeizaam. Daarnaast ligt de ontwikkelingsopgave steeds vaker binnenstedelijk. Dit RRBouw-onderzoek oriënteert zich daarom op instrumenten die de bouwproductie voor bouwbedrijven in zowel de nieuwbouw als in de herontwikkeling en verduurzaming van locaties kunnen verbeteren. Nu kwaliteitsbehoud, herontwikkeling, duurzaamheid en de financiering van gebiedsontwikkeling hoog op de landelijke agenda staan, neemt de belangstelling voor het instrument erfpacht weer toe. De belangrijkste vragen die we in dit rapport beantwoorden staan in de onderstaande tabel. Tabel 1: te beantwoorden vragen in dit rapport vragen

• • • • • •

Welke toepassingen zijn interessant voor het aanjagen van de bouwproductie? Hoe kijkt de markt tegen erfpacht aan? Wanneer is erfpacht een geschikt instrument bij gebieds- en projectontwikkeling? Welke soorten locaties lenen zich goed om het erfpachtinstrument toe te passen? Is erfpacht interessant om de bouwproductie op gang te brengen? Wat zijn de randvoorwaarden om erfpacht met succes toe te passen?

7

1.2

Aanpak

Om dit rapport te voorzien van een solide basis, hanteerden we de volgende aanpak: Stap 1. Erfpacht: animo markt en leerervaringen. Allereerst onderzochten we hoe private partijen, zoals bouwbedrijven, ontwikkelaars, beleggers en woningcorporaties, tegen erfpacht aankijken. Ook brachten we in beeld wat de ervaringen met (nieuwe toepassingen van) erfpacht elders in Nederland zijn. Stap 2. Beoordeling kansrijkheid erfpacht door gemeenten en bouwbedrijven. Deze stap bestaat uit de vertaling van de bevindingen naar conclusies voor gemeenten en de bouwbedrijven. We gebruiken hierbij het stoplichtmodel. Tabel 2: stoplichtmodel Stoplichtmodel Toepassingen die aantrekkelijk zijn om bouwproductie te verhogen. Toepassingen die aantrekkelijk kunnen zijn voor de bouwproductie, maar niet het hoogst scoren. Toepassingen die onaantrekkelijk zijn voor de verhoging van de bouwproductie. Stap 3. Workshop, advies en rapportage. Na stap 1 en 2 stelden we het conceptrapport op. Dit concept is tijdens een workshop voorgelegd aan (onder andere) een aantal gemeenten, banken en bouwbedrijven. De uitkomsten van de workshop hebben als input gediend voor de definitieve versie van dit rapport. De aanbevelingen uit paragraaf 3.5 zijn bijvoorbeeld grotendeels afkomstig uit de inbreng van deelnemers aan de workshop. Zo is een rapport met aanbevelingen ontstaan waarover brede overeenstemming bestaat.

1.3

Leeswijzer

In hoofdstuk twee gaan we in op de erfpachttoepassingen om de bouwproductie aan te jagen. In hoofdstuk drie geven we antwoord op de in tabel 1 genoemde vragen. Alle achtergrondinformatie en gegevens vindt u in de bijlagen.

8

2.

ERFPACHTTOEPASSINGEN VOOR AANJAGEN BOUWPRODUCTIE

In dit hoofdstuk gaan we in op de verschillende toepassingsmogelijkheden van erfpacht. Hiermee krijgen we inzicht in erfpacht als instrument om de bouwproductie aan te jagen.

2.1

Stimuleer erfpacht om bouwproductie zowel tijdelijk als structureel aan te jagen

Het aanjagen van de bouwproductie bestaat altijd uit een combinatie van maatregelen. In dit advies gaan we hoofdzakelijk in op de werking van het erfpachtinstrument om de bouwproductie aan te jagen. We richten ons daarbij vooral op de woningbouwproductie. Erfpacht draagt bij aan het weer starten van de ‘bouwmotor’… U bent op zoek naar instrumenten om de bouwproductie weer op gang te brengen. Erfpacht is daar een manier voor. Het zorgt namelijk voor de splitsing van het eigendomsrecht van de grond en van de opstal. Ook de financiële lastendruk is dan verdeeld over meerdere eigenaars. De financiering van projecten voor bouwers wordt daardoor gemakkelijker; het geld zit immers niet meer ‘vast’ in de grond, waardoor een grote belemmering om te gaan bouwen is weggenomen. Het aanjagen van de bouwproductie door erfpacht houdt in dat de ontwikkelde partij de gronden niet voor hoeft te financieren om de ontwikkeling te starten. Hij betaalt weliswaar een erfpachtcanon maar die is doorgaans een fractie van de waarde van de grond. De canon vertegenwoordigt de rente plus een risico-opslag en bijkomende kosten. …en draagt bij aan het laten draaien van de ’bouwmotor’ Alleen het stimuleren van de bouwproductie is niet voldoende om deze structureel op gang te houden. Als de verkoop van de woningen uitblijft, stokt de bouw vanzelf weer. Het is dus van belang om het voor eindgebruikers aantrekkelijk te maken de woningen te kopen. U maakt het aantrekkelijk om een woning te kopen met scherpe prijzen én natuurlijk gewilde woningen op de juiste locatie. Erfpacht kan ook dan een mogelijkheid zijn om de koop van woningen voor consumenten haalbaar te maken. In het vervolg van dit rapport gaan we hier verder op in en brengen we nuance aan.

2.2

Erfpacht is geen Haarlemmerolie, maar bij goede toepassing wel kansrijk

In deze paragraaf staan de meest kansrijke toepassingen voor het aanjagen van de bouwproductie. tabel 3 vormt een overzicht van alle toepassingen die voor dit rapport zijn beoordeeld. In bijlage F zijn alle toepassingen uitgewerkt. Tabel 3: erfpachttoepassingen erfpachttoepassingen 1.

gemeentelijke erfpacht voor corporaties

2.

grote schaal inzetten op één erfpachtkoopvariant voor eindgebruikers

3.

gemeentelijke erfpacht voor particulieren

4.

aankoopfonds voor corporaties

5.

gemeentelijke erfpacht voor ontwikkelaars

6.

gemeenschappelijk erfpachtbedrijf

7.

grondbeleggingsportefeuille

8.

gebiedsgebonden erfpacht bij herstructurering

9.

BNG als tijdelijke financier van erfpacht

10.

‘Verrassend Wonen’

11.

afschaffing canonaanpassing

12.

doorstroomstimulerende erfpacht

beoordeling

lastig haalbaar lastig haalbaar

9

In de onderstaande tabel is van links naar rechts aangegeven wie de grondeigenaar is voor de verschillende erfpachttoepassingen. In de laatste kolom staan de verwante maatregelen. De verschillende erfpachttoepassingen zijn van boven naar beneden ingedeeld afhankelijk van of de toepassing naar verwachting een tijdelijk of structureel effect heeft. Tabel 4: overzicht erfpachttoepassingen naar grondeigenaar en effecten grondeigendom tijdelijk effect

publiek

corporatie

5. gemeentelijke erfpacht voor ontwikkelaars.

privaat 7. grondbeleggings portefeuille

verwante maatregelen 15. verdere fasering bij aankoop gronden

6. gemeenschappelijk erfpachtbedrijf

9. BNG als tijdelijke financier van publiek erfpacht

1. gemeentelijke erfpacht voor corporaties

10. 'Verrassend Wonen'

3. gemeentelijke erfpacht voor particulieren

12. doorstroomstimulerende erfpacht

4. aankoopfonds grond corporaties

11. canonaanpassing afschaffen

10

13. 'bouwkostenreductie

8. gebiedsgebonden erfpacht bij herstruct

14. stimuleringsmaatregelen Noord-Brabant

structureel effect

Verdere uniformering van erfpachtconstructies Het succes van erfpacht zit voor een deel in het helder en eenduidig toepassen van dit instrument. Door de jaren heen zijn er vele varianten ontstaan. Het resultaat is dat er veel onduidelijkheid is over wat de precieze consequenties zijn van het afsluiten van een erfpachtovereenkomst. Pak dit aan om erfpacht aantrekkelijker te maken. De drempel voor eindgebruikers om een gebouw op vastgoed te kopen neemt op de langere termijn af. Vergelijk het met koopgarant. Sinds deze erfpachttoepassing gangbaarder is geworden, is er sprake van een toename. Bied erfpacht aan naast volledige koop Door de keuze van het wel of niet afsluiten van een erfpachtovereenkomst vaker over te laten aan de eindgebruiker, wordt het draagvlak vergroot. Kopers kunnen dan zelf kiezen welke eigendomsvorm met bijbehorend kostenplaatje voor hen het meest aantrekkelijk is. Het wordt nog aantrekkelijker op het moment dat woningkopers die voor erfpacht kiezen, in de toekomst alsnog de mogelijkheid krijgen om de grond te kopen. Zoek elkaar op De workshop maakte de noodzaak tot samenwerking duidelijk. Verschillende organisaties (gemeenten, beleggers, banken, projectontwikkelaars etcetera) moeten samenwerken aan een toepassing waardoor iedereen voordelen heeft. Vergeet daarbij niet de lange termijn! Neem ook de gevolgen voor de langere termijn mee om in te schatten wat de beste variant is. De slaagkans van een variant die voor iedereen voordelen heeft is groter. Zie ook paragraaf 3.5 met extra randvoorwaarden om de slaagkans verder vergroten.

11

3.

VRAGEN EN ANTWOORDEN

In dit hoofdstuk gaan we in op enkele belangrijke vragen om erfpachttoepassingen te beoordelen. Allereerst is geïnventariseerd hoe de markt tegen erfpacht aankijkt. Vervolgens gaan we kort in op de vraag wanneer erfpacht een geschikt instrument is. Paragraaf 3.3 gaat in op de vraag welke locaties zich het beste lenen voor erfpacht. Of erfpachttoepassingen interessant zijn om de bouwproductie aan te jagen wordt duidelijk in de vierde paragraaf. Ten slotte gaan we in op de randvoorwaarden voor het succesvol toepassen van de erfpachttoepassingen.

3.1

Vraag 1: Hoe kijken de spelers op de markt tegen erfpacht aan?

In tabel 5 staat een samenvatting van deze paragraaf. Voor belangrijke spelers op de vastgoedmarkt geven we aan of erfpacht interessant is. Daarbij maken we het onderscheid of de partij zelf gronden uit geeft in erfpacht of zelf vastgoed wil bezitten op erfpachtgrond. Op de volgende pagina’s is deze tabel per speler op de markt uitgewerkt. Tabel 5: inschatting van kansen voor de spelers op de markt als erfverpachter en erfpachter speler op de markt

erverpachter

erpachter

gemeente

0/+

consument

-

+

corporatie

+

0/+

belegger

0/+

-

bedrijven

-

0/+

Veel gemeente passen in meer of mindere mate erfpacht toe Erfpacht komt in het merendeel van Nederlandse gemeenten voor, zoals te zien is in figuur 11. De figuur maakt echter niet inzichtelijk waarvoor erfpacht wordt gebruikt. Naast woningbouw en industrie- gronden wordt erfpacht bijvoorbeeld ook gebruikt voor gronden met de bestemming natuur. Hoewel erfpacht dus in veel gemeenten voorkomt, is het geen gemeengoed om het op grote schaal toe te passen voor woningbouw. Figuur 1: gemeenten die erfpacht gebruiken (2010) In bijlage B staat een overzicht van de belangrijkste gemeenten die gronden in erfpacht uitgeven of hebben uitgegeven. Enkele gemeenten geven op grote schaal gronden uit in erfpacht. Amsterdam is hier de bekendste van en geeft sinds 1896 eigenlijk alle gronden in erfpacht uit. Er zijn meerdere gemeenten in Nederland die op minder grote schaal erfpacht toepassen. Daarbij komt dat de laatste tijd meerdere gemeenten interesse tonen in het toepassen ervan. Uit de workshop en de interviews in het kader van dit rapport komt echter ook naar voren dat kleine gemeenten zonder grondbedrijf het lastig vinden om erfpacht te introduceren. Om erfpacht meer toe te passen moet de hele organisatie zich anders inrichten. 1) Bron: E. Buitelaar, M. Breedijk & Thijs Meijer (2010) Gemeentelijke erfpacht op zijn retour? in grondzaken in de praktijk. 12

Gemeente met grond in erfpacht uitgegeven Percentage van oppervlakte gemeente 0,0 - 0,5% 0,5 - 2,5% 2,5 - 5,0% 5,0 - 7,5% >7,5%

Inkomsten komen namelijk niet in een keer binnen, maar via een canon, dit vergt een daarop ingerichte administratieve organisatie. Daarbij komt dat alle Nederlandse gemeenten te maken hebben met een bezuinigingstaakstelling. Vaak zijn de gemeenten te klein om zelfstandig een solide erfpachtbeleid op te stellen en uit te voeren. Zoals uit de onderstaande box blijkt, is men bijvoorbeeld in Apeldoorn aan het onderzoeken of erfpacht ingezet kan worden voor het aanjagen van de woningbouw: niets doen kost namelijk ook geld. In de tweede en derde box is te lezen dat er ook gemeenten zijn die erfpacht reeds inzetten om woningbouw te stimuleren. Apeldoorn overweegt grond in erfpacht uit te gaan geven De verkoop van nieuwbouwwoningen zou zo weer vlot getrokken kunnen worden. Dat meldde wethouder Olaf Prinsen, verantwoordelijk voor het Grondbedrijf tijdens een presentatie van de Nota Grondbeleid. Door grond in erfpacht uit te geven blijft de aanschafprijs voor een nieuwe woning relatief laag. De bewoners betalen vervolgens jaarlijks een bedrag voor het gebruik van de grond. Het niet kunnen uitgeven van grond omdat er te weinig belangstelling voor is, kost de gemeente Apeldoorn € 10 miljoen aan rente per jaar. Er is het college dan ook veel aan gelegen om de verkoop weer op gang te brengen. De achterblijvende ontwikkeling van Zuidbroek, de Kanaalzone en het regionaal bedrijventerrein Apeldoorn-Zuid baart de gemeente zorgen. In de tweede tussentijdse rapportage worden de projecten als problematisch voor de toekomst benoemd. “Met een rente van 4,5 procent kost niets doen de gemeente € 10 miljoen per jaar”, zegt wethouder Rob Metz. Bron: De Stentor (oktober, 2010)

Rotterdam heeft na afschaffing in 2003 verplichte erfpacht weer geïntroduceerd op vrijwillige basis Deze afschaffing paste in 2003 prima bij de politieke sfeer in de stad. Het verplichtende karakter van de erfpacht voor woningbouw was niet langer wenselijk. Dit gold zowel voor de nieuwbouwprojecten als voor de bestaande woningvoorraad. Eigenaren van bestaande woningen kregen de grond in eigendom aangeboden. Inmiddels is het instrument opnieuw geïntroduceerd om de woningmarkt te stimuleren en de woningbouw aan de gang te houden. Weliswaar in aangepaste vorm, namelijk vrijwillig in plaats van verplichtend. De keuze is aan de ontwikkelaar en/of de consument om wel of niet in erfpacht de grond af te nemen. Overigens is voor een aantal sectoren is verplichte erfpacht voortgezet vanwege de mogelijkheid om te sturen door middel van erfpacht. Dat zijn onder meer sociale woningen, maar ook bijzonder vastgoed als De Kuip, bedrijventerreinen en maatschappelijk vastgoed. Bron: gesprek met Gemeente Rotterdam, OBR (december, 2010)

13

‘Met erfpacht maakt Hilversum woningen betaalbaar’ Voor het nieuwbouwproject (van AM) bij het station van Hilversum maakt de gemeente gebruik van erfpacht.Volgens het persbericht zijn vrijwel alle appartementen verkocht. Een enquête maakt duidelijk dat voor 50% de erfpachtregeling doorslaggevend is geweest voor de aankoop van een appartement. Specifiek aan dit project is de ingroeicanon. Het eerste jaar wordt er geen canon betaald en de daaropvolgende jaren betalen de bewoners iedere keer 10% meer zodat ze uiteindelijk 100% gaan betalen. Bron: www.vastgoedmarkt.nl (2010)

Interesse van consument is beperkt en afhankelijk van gemeente of eigen financiële situatie Of consumenten geïnteresseerd zijn in erfpacht is afhankelijk van meerdere factoren. Allereerst is de gemeente waar men een woning zoekt van belang. De kans is in Amsterdam namelijk erg groot dat een potentiële koper is aangewezen op een woning op erfpacht. Daartegenover staat dat de meeste Nederlandse gemeenten geen grootschalige traditie kennen met het uitgeven van grond in erfpacht. De consument is in deze gemeenten veel minder bekend met dit fenomeen. Een andere belangrijke factor die een rol speelt bij de vraag of een huishouden interesse heeft in een woning op erfpacht is het huishoudinkomen en moet daarbij in relatie worden gezien met de regio waar men een koopwoning zoekt. Het huishoudinkomen beïnvloedt Figuur 2: minimaal vereiste inkomen om sterk de hoogte van de hypotheekgoedkope woning aan te schaffen in Nederland ruimte. In regio’s met een hoog gemiddeld woningprijsniveau van ¤ 27.000 ¤ Minimaal vereist inkomen de woningen is het voor een groter ¤ 30.000 ¤ 31.000 om de goedkoopste woningen te kunnen kopen deel van de bevolking onmogelijk om ¤ 28.000 een woning inclusief grond te kopen. ¤ 33.000 ¤ 34.000 ¤ 35.000 In figuur 2 is per regio in Nederland aangegeven wat het minimum inko¤ 36.000 ¤ 38.000 ¤ 32.000 men is dat nodig is om een goedkope woning te kunnen kopen. ¤ 41.000 ¤ 40.000

Door de uitgifte in erfpacht krijgen meer huishoudens de mogelijkheid om een woning te kopen. Nog maar enkele jaren geleden kon je redelijk eenvoudig 5x je bruto jaarsalaris lenen. Door de strengere eisen die banken zijn gaan stellen is het leenplafond voor veel huishoudens fors lager geworden. Overigens zullen huishoudens met voldoende financiële draagkracht sceptischer staan tegenover de aankoop van een woning op erfpacht. De verwachting is dat zij graag een woning in volledig eigendom willen 14

¤ 44.000

¤ 40.000

¤ 31.000

¤ 36.000

¤ 43.000 ¤ 44.000

¤ 45.000

¤ 43.000

¤ 36.000

¤ 36.000

¤ 40.000

¤ 30.000

¤ 40.000

¤ 45.000

¤ 33.000

¤ 39.000

¤ 45.000

¤ 38.000

¤ 45.000 ¤ 40.000

¤ 40.000

¤ 35.000

¤ 33.000 ¤ 44.000

¤ 24.000

¤ 38.000

¤ 27.000

¤ 30.000

blijven kopen, ook al wordt hun de keuze voorgelegd. Koopvarianten die gebruik maken van erfpacht worden al meerdere jaren toegepast. Ook buiten de steden die al veelvuldig gebruik maken van erfpacht. Een grove inschatting maakt duidelijk dat van de circa 24.000 woningen die zijn verkocht onder voorwaarden (VoV) circa 20.500 woningen zijn verkocht die gebruik maken van erfpacht (Ortec, 2010 bewerking Stec, 2010). Dit komt jaarlijks neer op enkele duizenden Verkopen onder Voorwaarden (VoV). Stichting Opmaat zegt dat 90% van de huurders die een koopaanbod krijgen toch blijven huren. Dus vooral als huurwoningen leegkomen worden ze verkocht. In de bijlage C staat een overzicht van de meest voorkomende koop- en keuzevarianten. De varianten zijn mogelijk voor de verkoop van bestaande (huur)voorraad en nieuwbouw. In 2009 was 48% nieuwbouw. In de voorgaande jaren (vanaf 2004) lag de nadruk meer op het bestaande bezit. De Verkopen onder Voorwaarden worden veelal aangeboden door corporaties. In de onderstaande box staat echter een voorbeeld van de gemeente Zaanstad en Amstelveen die ook VoV’s aanbieden. Betaalbare koopwoning Zaanstad/ Startkoop Amstelveen De consument koopt een huis op erfpachtgrond en betaalt daarvoor bij aankoop minder dan de eigenlijke waarde op de huizenmarkt. Op de lange duur betalen ze het verschil mits dit mogelijk is met het gestegen inkomen. Bij de aankoop wordt bijvoorbeeld 80% betaald en vervolgens enkele jaren later 10% voor de dan geldende marktwaarde. Naast het bovenstaande voordeel is de hoogte van de erfpachtcanon ook afhankelijk van het inkomen. De erfpachtcanon die de Betaalbare Koopwoningen Zaanstad heeft vastgesteld, is hoger dan gemiddeld in ons land. Betaalbare Koopwoningen Zaanstad wil zo stimuleren dat mensen met een hoger inkomen na verloop van tijd doorstromen naar een ander huis. Daar staat tegenover dat mensen met een lager inkomen niet de hele erfpachtcanon hoeven te betalen. Afhankelijk van het inkomen kan de vermindering oplopen tot bijna 100%. In het geval van de StartKoop Amstelveen betaalt de consument een vaste erfpachtcanon van € 400 per jaar. Bron: www.betaalbarekoopwoningen.nl (2010)

Corporaties zijn gewend aan grond in eigendom, maar zijn wel bezig met het vererfpachten van grond Corporaties zijn niet erg geïnteresseerd in het aankopen of bouwen van woningen in erfpacht (Nelisse, 2008). Als het mogelijk is geven corporaties de voorkeur aan gronden in eigendom. Eigendom zorgt voor meer zeggenschap. Niet alleen zeggenschap op bestaande locaties maar ook op potentiële nieuwbouwlocaties. Op dit moment hebben corporaties 4.800 ha grond in hun portefeuille (PropertyNL, november 2010). Grondposities vormen nog steeds een belangrijke methode om in de toekomst nieuwbouw te blijven ontwikkelen. Toch zijn er in Nederland ook corporaties die gronden afnemen in erfpacht, zoals in Amstelveen. Zie de onderstaande box. Amstelveen geeft sinds 2008 alle gronden aan corporaties uit in erfpacht. Daar staat tegenover dat corporaties wel geïnteresseerd zijn in het vererfpachten van grond aan consumenten. Voor corporaties is verkoop van woningen interessant omdat dit een positief effect heeft op de investeringsruimte van corporaties. Daarbij behouden ze toch nog enige zeggenschap door woningen met erfpacht te verkopen. Overigens zorgt de waardedaling van woningen wel dat consumenten, maar ook corporaties met koopvarianten met een terugkoopregeling, op dit moment te maken krijgen met respectievelijk een restschuld dan wel een negatief indirect rendement. De afgelopen jaren is het voor corporaties steeds belangrijker om woningen te verkopen. Die inkomsten investeren ze weer in nieuwe woningen (WSW-rapportage, 2010). Door de beperkte groei van 15

de (huur)inkomsten en een grote stijging van de kosten is de investeringsruimte de afgelopen jaren afgenomen. Amstelveen geeft gronden aan corporaties in erfpacht uit In 2008 is in de gemeente Amstelveen erfpacht ingevoerd bij sociale woningbouw. Zo krijgt de gemeente meer grip op (het behoud van) de sociale woningbouw en incasseert ze de waardestijging van de grond wanneer deze wordt onttrokken aan de sociale woningbouw. In het verleden profiteerden de corporaties van de waardestijging van de grond en kregen ze vervolgens weer korting op bouwkavels voor nieuwe sociale woningbouwprojecten. De gemeente geeft gronden in eeuwigdurende erfpacht uit waarbij tot nu toe alle corporaties de canon hebben afgekocht. De investering voor corporaties is hetzelfde gebleven als voorheen, toen de gemeente met gereduceerde grondprijzen werkte. Het grootste verschil wordt veroorzaakt door de voorwaarden van de erfpachtovereenkomst. Op het moment dat een corporatie een woning commercieel gaat aanwenden of uitponden betaalt de corporatie de waardestijging van de grond aan de gemeente. De korting die de gemeente heeft gegeven bij de bouw van de woningen in de grondprijs komt uiteindelijk weer naar de gemeente terug. Door dit te investeren in nieuwe locaties voor sociale woningbouw blijft Amstelveen betaalbaar voor de lagere en middeninkomens. Bron: interview met gemeente Amstelveen (2010) & B&G (2008)

Een andere reden om woningen te verkopen is dat daarmee de corporaties de onderhoudskosten niet meer voor eigen rekening hoeven te nemen. De kosten van onderhoud zijn namelijk voor de nieuwe eigenaar. In veel gevallen zijn de woningen op het moment dat ze worden verkocht (al dan niet op basis van erfpacht) toe aan een opknapbeurt. Overigens ervaren corporaties dit soms als een nadeel doordat onderhoud binnen een complex onhandig wordt en er afstemming nodig is. Ten slotte sluit het ook goed aan bij de maatschappelijke doelstelling die corporaties hebben: mensen die anders niet in aanmerking komen voor de koop van hun woning krijgen nu toch een kans. Voor beleggers is erfpachten niet erg interessant, vererfpachten is bij sommige beleggers bespreekbaar. Beleggers leggen hun vermogen vast in onroerend goed om opbrengsten te realiseren uit de exploitatie en verkoop van het onroerend goed, het directe en indirecte rendement. Dit rendement is niet zeker en vormt een risico. Beleggers zoeken de juiste balans tussen een hoog rendement en een laag risico. De keuzes die ze daarin maken verschillen echter sterk per belegger. Beleggers geven de voorkeur aan het bezitten van onroerend goed op eigen grond. Vastgoed in Amsterdam is een uitzondering, daar ontkom je niet aan erfpacht. Bij onroerend goed op eigen grond zijn de rendementen volledig voor de belegger. Erfpacht roomt daarentegen een gedeelte van het indirecte rendement af. Ook draagt erfpacht vanuit de perceptie van beleggers extra risico’s . Risico’s zijn bijvoorbeeld de negatieve gevolgen door de voorwaarden in de erfpachtovereenkomst, zoals bepalingen over het gebruik en verhoging van de canon. Beleggers kunnen in plaats van in het vastgoed ook alleen investeren in de gronden. Uit onze interviews komt naar voren dat er beleggers zijn die onder de juiste condities interesse hebben in de aankoop van gronden om deze vervolgens in erfpacht uit te geven. Condities zijn bijvoorbeeld dat de door indexering de inflatie en de waardestijging van de grond in rendement terugkomt. Zie ook paragraaf 5. Toch is ook een deel van de beleggers sceptisch ten opzichte van particuliere erfpacht. Vooral bij het einde van een erfpachtperiode is de kans op excessen bij particuliere erfverpachters groter dan bij een gemeente die gronden in erfpacht uitgeeft. Uiteindelijk is niemand hierbij gebaat en moet er eigenlijk vanuit de wetgever meer duidelijkheid komen om deze excessen te voorkomen. Dat het ook kan werken laat het concept van Wieringerwaard Invest VII BV zien in de onderstaande box.

16

‘Verassend wonen’ van Wieringerwaard Invest VII BV Bij het ‘Verrassend Wonen’-concept is de canon voor de eerste tien jaar op nul gesteld. Na deze periode kan de eerste koper eenmalig de keuze maken om de grond alsnog te kopen tegen de prijs zoals genoemd in de Verrassend Wonenovereenkomst. Indien wordt besloten de grond niet te kopen, gaat de eigenaar van de woning canon betalen. Mocht de eerste koper de woning verkopen dan kan de nieuwe koper van de woning de grond onder de woning in het bezit laten van de belegger en de afgesloten Verrassend Wonenovereenkomst gelijktijdig met de aankoop ‘overnemen’. De nieuwe koper kan natuurlijk ook besluiten om zowel de woning als de onderliggende grond te kopen, in dat geval dient de koopprijs van de grond zoals in de Verrassend Wonenovereenkomst genoemd, door u gelijktijdig met de verkoop bij de notaris te worden voldaan. Bron: Het Verassend Wonen Concept (2010)

Bedrijfsruimtegebruikers hebben doorgaans liever grond in eigendom, maar interesse in erfpacht groeit Bij overheden zijn de afgelopen jaren wel meer geluiden om bedrijventerreinen in erfpacht uit te geven, vooral om de duurzaamheid van bedrijventerreinen te verbeteren. In de voorwaarden kan men bijvoorbeeld afspraken maken over het parkmanagement. Daarnaast is het een mogelijkheid om een fonds te vullen voor de aanpak van verouderde bedrijventerreinen. Bedrijven geven echter veelal aan graag ook de grond in eigendom te verwerven. In de jaren ’80 verhuisden bedrijven uit Rotterdam zelfs naar de randgemeenten om grond in eigendom te verkrijgen, wat in Rotterdam niet mogelijk was. De onderstaande box maakt echter duidelijk dat het ook voor de eindgebruiker interessant kan zijn om grond op bedrijventerreinen in erfpacht af te nemen. Erfpacht is interessant voor bedrijfsruimtegebruiker en kan duurzaamheid van bedrijventerrein vergroten De juridische en financiële aspecten van het erfpachtrecht bieden kansen voor de duurzaamheid van bedrijventerreinen. Het erfpachtrecht is uitermate geschikt om bepaalde doelen veilig te stellen: denk bijvoorbeeld aan de gewenste kwaliteit van het bedrijventerrein “Een erfpachtcontract is (…) erg flexibel als beide partijen een wijziging overeenkomen, maar zo hard als beton als één van beiden die wijziging niet wil”. Ook financieel biedt het voordelen. “De kern van het bedrijf-zijn is het investeren van kapitaal in activiteiten om daarmee winst te maken. Vermogen moet zo efficiënt mogelijk worden ingezet, het liefst in de kernactiviteit”. Voor de bedrijfsruimtegebruikers is dit niet de grond. Door grond af te nemen in erfpacht “hoeft er geen vermogen in de grond te worden gestopt, maar kan dit worden aangewend voor de kernactiviteit”. bron: Elof Nieuwenhuis in Vastgoedmarkt, Erfpacht kan duurzaamheid bedrijventerrein vergroten, (2010) Op bedrijventerreinen in de grote gemeenten en op veel havengebonden bedrijventerreinen zijn gronden in erfpacht uitgegeven. Ook nieuwe terreinen als XL Businesspark in Almelo worden in erfpacht uitgegeven en daar is alle begrip voor bij de gebruikers. Goede communicatie, transparantie en benadrukken van de voordelen voor de gebruikers zijn belangrijke elementen voor acceptatie. De herkomst van bedrijven bepaalt in grote mate hoe bedrijven aankijken tegen erfpacht: komen zij uit landen met een minder betrouwbare overheid, dan is meer overtuigingskracht nodig. Voorbeelden van organisaties of locaties die wel succesvol gronden in eigendom aanbieden zijn het Havenbedrijf Amsterdam, het Havenbedrijf Rotterdam, Regionale Ontwikkelingsmaatschappij Noordzeekanaalgebied (RON) en Schiphol Area Development Company (SADC). Ook de gemeente Rotterdam heeft bij het begin van de crisis de mogelijkheid geïntroduceerd om een jaarlijkse canon te betalen in plaats van afkoop. Dit heeft de uitgifte een boost gegeven. 17

3.2 Vraag 2: Wanneer is erfpacht een geschikt instrument bij gebieds- en projectontwikkeling? Erfpacht heeft meerdere doelen. Aan de hand van het onderstaand schema werken we kort uit wat de belangrijkste doelen van erfpacht zijn en of deze geschikt zijn bij gebieds- en projectontwikkelingen.

middel

erfpacht

doel grond

financieel

behoud zeggenschap

lastendruk verdelen

waardestijging ten gunste gemeenschap

aanjagen bouwproductie

Erfpacht is geschikt om zeggenschap over de grond te behouden Hoewel door het uitgeven in erfpacht alleen het ‘bloot eigendom’ overblijft, kunnen er voldoende voorwaarden worden gesteld in de erfpachtovereenkomst om enige zeggenschap te behouden. Denk bijvoorbeeld aan het gebruik van de gronden en het beheer van de openbare gebieden (parkmanagement) of de beëindiging van de erfpachtovereenkomst. In bijlage A is dit verder toegelicht. Gronden worden dus aan meerdere vastgoedbezitters uitgegeven zonder dat het grondeigendom is versnipperd. Vooral op de lange(re) termijn kan het zinvol zijn om gebieden in erfpacht uit te geven voor de toekomstige herontwikkeling van het gebied. Dit geldt met name voor partijen die langdurig betrokken zijn of belangen hebben bij een gebied, zoals gemeenten en corporaties. Erfpacht zorgt voor een verdeling van de lastendruk Door gronden in erfpacht uit te geven worden de eigendomsrechten verdeeld over meerdere partijen. Deze verdeling in eigendom vertaalt zich tevens in een verdeling van de financiële lasten. Ontwikkelaars hebben sinds het uitbreken van de crisis in 2008 meer moeite dan voorheen met het financieren van projecten. Door het aanbieden van gronden in erfpacht is het te financieren bedrag minder groot, waardoor banken hier naar verwachting eerder medewerking verlenen. De aannemer beschikt dan wel over de grond, maar deze staat niet meer op de balans. De gemeente Rotterdam is hier heel actief in, zoals te lezen is in de onderstaande box.

18

‘Rotterdam koopt voor miljoenen aan grond’ Rotterdam zet het erfpachtinstrumentarium actief in om projecten in de fysieke sector een duw in de rug te geven. Door grond aan te kopen van ontwikkelende partijen, komt geld vrij dat gebruikt kan worden voor projecten die belangrijk zijn voor de stedelijke ontwikkeling en voor de Rotterdamse economie. De gemeente reserveert in totaal € 200 miljoen voor grondaankopen. Met de aankoop van (particuliere) grond onder gelijktijdige vestiging van erfpacht biedt de gemeente een alternatief financieringsmodel. Bovendien wordt de gemeentelijke uitgangspositie in een gebiedsontwikkeling erdoor versterkt en wordt voorkomen dat een vastgoedeigenaar zich gedwongen zien om een deel van zijn bezit te verkopen aan derden. Het voorkomen van versnipperd grondbezit is van groot belang om gebiedsontwikkelingen zeker te stellen. Deze maatregel heeft veel publiciteit gekregen, maar daarnaast wordt ook voor reguliere woningbouw erfpacht mogelijk. Ontwikkelaars, bouwers en zelfs consumenten krijgen de keuze om erfpacht toe te passen. De gemeente neemt dan de grondpositie over en geeft uit in erfpacht. Samenvattend stelt de gemeente vast dat de erfpachtregel een directe stimulans is geweest voor de bouw van 1.115 woningen en ruim 98.000 m² bvo commerciële functies.

5

Bron: gemeente Rotterdam (2010)

Eenzelfde principe geldt bij de koopvarianten met erfpacht. De consument heeft minder financiële lasten en kan toch een koopwoning in eigendom verkrijgen. In de vorige paragraaf zijn we ingegaan op de koopvarianten die corporaties aanbieden. Erfpacht biedt kansen ten gunste van de erfpachter, vooral bij gerichte inzet Al sinds de invoering van het eerste stelsel (Amsterdam, 1896) is één van de beoogde doelen de waardestijging van de grond ten goede te laten komen aan de gemeenschap. Het is vaak niet voor iedereen duidelijk waar de inkomsten uit erfpacht aan besteed worden. Bij gebieden locatieontwikkelingen vormen de openbare ruimte en openbare voorzieningen vaak een belangrijk onderdeel. Door de canoninkomsten van een gebied te besteden aan zaken die ten gunste komen van het gebied, is de relatie daartussen heel duidelijk. De verwachting is dat hiermee de acceptatie van erfpacht wordt vergroot. Rotterdam verbindt andere maatschappelijke doelen aan erfpacht De gemeente heeft ook een extra eis door de ontwikkelaars/bouwers te verplichten 5% van de loonsom te besteden aan werkgelegenheidsaspecten als inzet langdurig werklozen, stagiaires etcetera. Bron: gemeente Rotterdam (2010) Aanjagen van bouwproductie is indirect gewenst effect door het toepassen van het erfpachtinstrumentarium Vooral de verlaging van de lastendruk zal vanuit de optiek van ontwikkelaars en bouwers interessant zijn om de bouwproductie aan te jagen. Zij spelen zo financiële middelen vrij om in te zetten voor de ontwikkeling en bouw van vastgoed. Essentieel is uiteraard dat de woningen verkocht worden, anders is de aanjaagfunctie zeer beperkt. Ook bij de afzet van de woningen kan erfpacht een bijdrage leveren. De lastendruk voor de koper neemt namelijk af bij uitgifte in erfpacht. Eerder bleek al dat de acceptatie van erfpacht niet erg groot is. In deze tijd stellen hypotheekverstrekkers echter ook steeds strengere eisen en kan erfpacht helpen doordat de te lenen hoofdsom vermindert. 19

3.3 Vraag 3: Welke soorten locaties lenen zich goed om het erfpacht instrument toe te passen? Locaties die onder normale marktomstandigheden schaars zijn…. Van schaarste is sprake wanneer de vraag groter is dan het aanbod. Sinds het uitbreken van de crisis is echter de vraag naar woningen sterk afgenomen en is er – tijdelijk – geen sprake van schaarste (in economische zin). Factoren die sterk bijdragen aan een beperktere vraag naar woningen zijn het lage consumentenvertrouwen en terughoudendheid van de kredietverstrekkers bij het verstrekken van hypotheken. ‘Verkooptijd koopwoning opgelopen tot 23 maanden’, maar wel grote verschillen in woningtype en locatie Momenteel staan in Nederland ongeveer 227.000 bestaande woningen te koop, een toename van 13% in vergelijking met december 2010. Vorig jaar gaf Leo van de Pas, directeur van Woningmarktcijfers.nl, aan dat het opvallend is dat de duurste provincies de kortste verkooptijd hebben. Anderzijds loopt de theoretische verkooptijd wel op naarmate het prijsniveau stijgt. Woningen in de laagste prijsklasse (tot € 200.000) hebben de kortste verkooptijd, namelijk 16 maanden. In de prijsklasse boven € 500.000 zijn meer dan 50 maanden nodig om het huidige aanbod te verkopen. Bron: woningmarktcijfers.nl (december, 2010; september 2011)

De demografische ontwikkelingen in de komende jaren/decennia veroorzaken dat de uitgevallen vraag maar van tijdelijke aard is (CBS, Nog 1 miljoen alleenwonenden erbij, 2009). Zowel in omvang als in samenstelling is er in Nederland nog een behoorlijke bouwopgave. Populaire locaties zullen als eerste weer te maken krijgen met een toenemende vraag. De risico’s op deze locaties zijn het minst groot voor de betrokken partijen. In bijvoorbeeld Rotterdam is dit de gemeente die de ontwikkelaar ondersteunt door de gronden in erfpacht uit te geven. Over het algemeen werkt schaarste prijsverhogend. Na de crisis zullen schaarse locaties ten opzichte van andere locaties veelal een hogere marktwaarde kennen. Om op deze locaties de verkoop te versnellen, kan erfpacht een interessant instrument zijn. Doelgroepen die anders niet in aanmerking komen voor een woning doordat deze te duur is, maken nu toch een kans. …met daarop woningen die aansluiten bij de voorkeuren van de consumenten/eindgebruikers Eerder constateerden we dat erfpacht niet zonder meer erg populair is bij consumenten. Als consumenten twee identieke woningen op een vergelijkbare locatie aangeboden krijgen waarvan één op erfpacht, dan zal men daar minder snel voor kiezen, ook al is deze woning goedkoper. De kans dat consumenten op schaarse locaties kiezen voor een woning op erfpacht is groter: ze hebben namelijk minder of geen keuze, mits ze geen concessies doen ten aanzien van de locaties of woning.

20

3.4 Vraag 4: Is erfpacht interessant om de bouwproductie op gang te brengen? Aanjagen bouwproductie door uitgeven in erfpacht aan ontwikkelaars is eerste aanzet Bouwen zonder de zekerheid over de afname van woningen komt weinig voor. Normaliter starten ontwikkelaars pas als circa 70% van de woningen is verkocht. Door de crisis is dit percentage vaak 90%2. Deze verhoogde drempel komt veelal omdat banken het project anders niet willen financieren. Door ontwikkelaars te helpen door de grond in erfpacht uit te geven, zoals in Rotterdam gebeurt, wordt het risico lager en kan de ontwikkeling eerder starten. Verkoop stimuleren met erfpacht draagt mede bij aan het aanjagen van de bouw Om de bouwproductie structureel aan te pakken, is het stimuleren van de eindgebruiker om een woning te kopen een belangrijk onderdeel. De verschillende interviews in het kader van dit rapport maken duidelijk dat aansluiting bij de marktvraag erg belangrijk is: aantrekkelijke woningen op goede locaties voor een haalbare prijs. Een manier om de prijs voor een grotere doelgroep bereikbaar te maken, is de woning op erfpacht aanbieden. Daarmee zijn er kansen om meer woningen op erfpacht te verkopen. Daarbij komt dat vanaf 1 januari 2011 strengere regels voor woningcorporaties gelden om woningen toe te wijzen. Huishoudens met een inkomen boven de € 33.614 komen na een verhuizing in beginsel niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning onder de maandhuur van € 653. Deze groep moet na verhuizing op zoek naar een nieuwe woning die over het algemeen duurder is dan de maandhuur van € 653. Erg kapitaalkrachtig is deze groep niet, zie onderstaande tekstbox. Door woningen in erfpacht aan te bieden, kan er een alternatief worden geboden. Naast corporaties kunnen ook gemeenten een partij zijn om woningen in erfpacht aan te bieden. Kanttekening: verschillende partijen, waaronder Aedes (vereniging van woningbouwcorporaties), verwachten dat de maatregel de doorstroming op de woningmarkt – vooral in het begin – verder beperkt. De huurquote, dat deel van het inkomen dat besteed wordt aan wonen, neemt namelijk toe als men verhuist. Als de doorstroming stokt dan zal dit waarschijnlijk ook het geval zijn bij woningen die verkocht worden op erfpachtgrond. Daarnaast heeft Aedes nog veel vragen hoe deze nieuwe regelgeving in de praktijk werkt.

Wie komt in de knel door de strengere toewijzigingsregels? De groep die in de knel zou kunnen komen door de nieuwe toewijzingsregels bestaat uit huishoudens met een inkomen boven de € 33.600, die onvoldoende verdienen om in de regio van hun keuze een woning in de vrije sector te huren of een eigen woning te kopen. Hoe groot deze groep is, is niet eenduidig vast te stellen. Er wonen in ieder geval 210.000 huurders met een jaarinkomen tussen € 33.000 – € 38.000 en 690.000 huishoudens met een inkomen van meer dan € 38.000 in een sociale huurwoning. Deze beide groepen zouden, mochten zij uit hun woning verhuizen, niet meer in een sociale huurwoning terecht kunnen. Het is zeer afhankelijk van de regio en hun persoonlijke uitgavenpatroon of zij voldoende verdienen om op een andere manier in goede huisvesting te voorzien. In gebieden met een stevige druk op de woningmarkt, zoals in de regio’s Amsterdam of Utrecht, is dit moeilijker dan in andere gebieden. Bron: Kei-centrum (2010)

2) Overigens zijn bij grote projecten de voorverkooppercentages niet realistisch. De projecten hebben lange doorlooptijd van bijvoorbeeld 40 maanden. Om voor de start al 70% of zelfs 90% verkocht te hebben is veelal niet haalbaar.

21

3.5 Vraag 5: Wat zijn de randvoorwaarden om erfpacht met succes toe te passen? De aanbevelingen en randvoorwaarden die van belang zijn voor een succesvolle toepassing van erfpacht, zijn getoetst en aangescherpt in een gerichte workshop over erfpacht. Daarbij was een groot aantal partijen aanwezig die actief zijn op de gronden woningmarkt. Deelnemers waren afkomstig van bouwbedrijven, projectontwikkelaars, commerciële vastgoedbeleggers, woningbouwcorporaties, banken en gemeenten. Alle aanwezigen hadden meer of minder ervaring met erfpacht of stonden voor de afweging om erfpacht (opnieuw) te introduceren. Partijen waarschuwen wel voor overschatting van het effect van erfpacht. Erfpacht heeft weliswaar effect, maar veel meer ingrijpende en structurele maatregelen zijn nodig voor de huidige situatie op de woningmarkt. Bij toepassing van erfpacht wordt breed onderschreven dat de volgende voorwaarden van belang zijn:

• Zorg voor simpele, eenduidige en heldere erfpachtovereenkomsten, vooral als private partijen

erfpacht toepassen (verpachten). In de loop van de tijd zijn veel soorten en vormen van erfpachtcontracten ontstaan, dat moet anders, eenvoudiger en eenduidiger. En waarom zouden we niet kunnen volstaan met één uniforme variant van een erfpachtcontract waarom publieke en private verpachters gebruik van maken? Dat is prettig voor consumenten, voor financiers en dwingt partijen om in een vast stramien te werken.

• Geef een goede uitleg en duidelijke voorlichting door kraakheldere communicatie. Dit is essen-

tieel. Veel erfpachtcontracten zitten te ingewikkeld in elkaar en zijn voor consumenten niet meer te begrijpen en te volgen. Dat is niet nodig. Zorg dat de contracten in eenvoudige taal uitgelegd worden en dat consumenten snappen wat ze aangaan en wat het verschil is met volledige eigendom.

• Zorg dat contact zo is opgesteld dat deze aansluit bij alle betrokken partijen en dat het een

meerwaarde heeft voor elke betrokkene. Iedereen moet een voordeel zien in de erfpachtconstructie. Voorkom dat het wordt gebruikt in het voordeel van één partij.

• Zorg ervoor dat de erfpachtcanon een relatie heeft met de actuele waarde van de grond, bij-

voorbeeld door indexatie van de grondwaarde. Zo voorkom je grote sprongen voor consumenten bij afloop/nieuwe erfpachttermijn en maak je anderzijds grond interessant als beleggingsproduct.

• Denk aan de voorkant na over de waardebepaling bij afloop van het erfpachtcontract, laat dit geen open einde zijn. Spreek de wijze van waardering of de waarde aan de voorkant af of spreek af welke processtappen doorlopen worden.

• Onderzoek of er interesse is op een hoger schaalniveau (provincie/Rijk) om kleinere gemeen-

ten te faciliteren en hobbels die zij beleven bij de invoering van erfpacht te voorkomen door op provinciaal of rijksniveau een erfpachtbedrijf in te voeren met alle schaal- en kennisvoordelen van dien.

• Bij koopvarianten liever één goed alternatief dan meerdere varianten. De kans dat banken dit accepteren is groot.

• Zorg voor afstemming met de belasting; de erfpachttoepassing moet vallen onder de eigenwoningregeling om de lening voor de consument aftrekbaar te maken.

• Geef partijen een keuze, maak erfpacht vrijwillig en niet verplicht.

22

BIJLAGE A: WAT IS ERFPACHT? In deze bijlage gaan we kort in op het begrip erfpacht. Welke drie belangrijke stelsels zijn er en wat zijn de grootste overeenkomsten en verschillen.

Erfpacht Erfpacht is gedefinieerd in artikel 5: 85 BW. ‘Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken. In de akte van vestiging kan aan de erfpachter de verplichting worden opgelegd aan de eigenaar op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom – de canon – te betalen’. De wettelijke regeling van erfpacht is summier. Een erfpachtovereenkomst wordt ingevuld door voorwaarden. Deze voorwaarden zijn bepalend voor het soort erfpacht. Tabel 6: voorwaarden voor het opstellen van een erfpachtovereenkomst gebruikelijke (maar niet verplichte) voorwaarden

• • • • • • •

duur, looptijd canon mogelijkheid tot herziening van de canon lasten, onderhoud gebruik, bestemming beëindiging overig

Bron: Ten Have advies (2010)

Drie voornaamste erfpachtstelsels Hieronder staan de drie belangrijkste hoofdvormen van erfpacht. Deze drie erfpachtstelsels zijn in de afgelopen eeuw in de praktijk geëvolueerd. Tijdelijke erfpacht Allereerst was er vooral sprake van tijdelijke erfpacht. Dit is in 1896 voor het eerst ingevoerd in Amsterdam. Doel van dit instrument is meer sturing te geven aan het grondgebruik en tegelijkertijd ‘om de waardestijging ten goede te laten komen aan de gemeenschap’. Tegenwoordig wordt dit stelsel niet meer veel toegepast, behalve in Rotterdam tussen 1981 en 2004. Vooral de onzekerheid voor de erfpachter bij het einde van een erfpachttijdperk is een groot nadeel. De erfverpachter krijgt de gelegenheid om opnieuw overeenstemming te bereiken. In de onderhandeling zorgt de toenemende waarde van grond vaak voor een grote stijging van de kosten voor de erfpachter. Voortdurende erfpacht De tweede variant is de meest voorkomende vorm van erfpacht. Deze variant is minder nadelig voor de erfpachter doordat de erfpacht voor onbepaalde tijd wordt aangegaan. Deze variant is ingedeeld naar erfpachttijdvakken van 25 tot 75 jaar. Het einde van de erfpachttijdperken wordt benut voor het aanpassen van de voorwaarden (zie tabel 3). Eeuwigdurende erfpacht De laatste variant is de eeuwigdurende erfpacht. Deze vorm van erfpacht is ook voor onbepaalde tijd. Bij deze variant is het bijna niet mogelijk om de grondwaarde af te romen voor de gemeenschap. Dit kan alleen bij de wijziging van een bestemming. Eeuwigdurende erfpacht komt in weinig gemeenten voor. Deze variant wordt enkel gebruikt om derdenwerking te bereiken en om toekomstige erfpachters te binden aan de voorwaarden genoemd in de erfpachtovereenkomst. 23

Overeenkomsten tussen de erfpachtstelsels Alhoewel er sprake is van meerdere verschillende soorten erfpachtstelsels, hebben ze wel belangrijke overeenkomsten. Veel overeenkomsten in de regulering van het grondgebruik Met betrekking tot de regulering van het grondgebruik dient dit in overeenstemming te zijn met de geldende bestemming. Daarbij is een bestemmingswijziging alleen mogelijk na toestemming van B&W. Alle erfpachtstelsels hebben de mogelijkheid het feitelijk gebruik te beïnvloeden door een bebouwingsplicht, onderhoudsplicht en gedoogplicht op te nemen in de voorwaarden. Bebouwings- en onderhoudsplicht spreken voor zich. De gedoogplicht is nodig voor de aanleg van openbare nutsvoorzieningen. In de meeste gemeenten is verder sprake van een sloopverbod. Bijna altijd de mogelijkheid tot een voortijdige beëindiging van de erfpacht bij redenen van algemeen belang Een andere voorwaarde die in alle erfpachtstelsels is opgenomen is de mogelijkheid voor een voortijdige beëindiging van de erfpacht. Dit recht komt alleen toe aan de erfverpachter en met redenen van algemeen belang. Wat algemeen belang is, is verder niet geduid. Algemeen wordt aangenomen dat het gaat om ruimtelijke of volkshuisvestelijke belangen. overeenkomsten tussen de stelsels Regulering van grondgebruik

• Het gebruik dient altijd in overeenstemming te zijn met de geldende

Voortijdige beëindiging erfpacht in het algemeen belang

• Dit recht komt alleen de erfverpachter toe • ‘Algemeen belang’ is niet verder aangeduid. aangenomen mag worden

bestemming Verbod op handelingen die de welstand en/of het milieu beschadigen Bestemmingswijziging alleen mogelijk na toestemming B&W Splitsing alleen mogelijk na toestemming B&W Invloed op feitelijk gebruik via o bebouwingsplicht (kan op onderdelen verschillen) o onderhoudsplicht o gedoogplicht (voor aanleg van openbare nutsvoorzieningen etc. Sloopverbod (slechts in aantal gemeenten expliciet niet opgenomen: Rotterdam en Utrecht)

• • • •

dat het gaat om algemene belangen op het gebied van volkshuisvesting en ruimtelijke ordening. (voortijdige beëindiging niet mogelijk in stelsel van Rotterdam)

Bron: Nelisse (2008)

Verschillen tussen de erfpachtstelsels De canon zorgt voor de grootste verschillen tussen de drie erfpachtstelsels. Iedere erfpachtregeling heeft zijn eigen bepalingen over de canon. Verschillende soorten canon Om te beginnen het soort canon. Alle oudere regelingen gaan vrijwel allemaal uit van een vaste canon over het hele erfpachttijdvak. Alle regelingen na 1966 hebben een variabele of waardevaste canon. Berekening van de hoogte van de canon verschilt vaak Ook de hoogte van de canon verschilt sterk. Over het algemeen zal de canon een relatie vertonen met de hoogte waartegen gemeenten (gemiddeld) geld lenen en de waarde van de grond. Hoe dit is uitgewerkt verschilt vaak per gemeente. In de ene gemeente stelt de gemeenteraad dit vast terwijl in andere gemeenten dit juist erg onduidelijk is. 24

Verschillende methoden voor de aanpassing van de canon Daarnaast is het aanpassen van de canon ook niet in ieder stelsel hetzelfde. Dit kan onder meer door middel van indexering, vijfjaarlijkse aanpassing of een periodieke aanpassing van zowel de grondwaarde als het canonpercentage. De mogelijkheid en manier van afkopen van de canon verschilt regelmatig Ten slotte is de regeling ten aanzien van het afkopen van canon niet overal hetzelfde. In sommige gemeenten is het afkopen van de canon niet mogelijk. Als het wel mogelijk is, zijn er nog grote verschillen. Het kan dat het mogelijk is voor een beperkt aantal jaren of voor maximaal een erfpachtperiode. In gemeenten met eeuwigdurende erfpacht kan de canon voor eens en altijd worden afgekocht. Als dit laatste niet het geval is dan heeft de erfpachter alleen zekerheid voor de periode waarover het wordt afgekocht. Nadeel is dat na de periode van afkoop toch weer canon of een afkoopsom betaald moet worden. verschillen tussen de stelsels Soort canon

• Oudere regelingen gaan vrijwel allemaal uit van een vaste canon over het hele erfpachttijdvak.

• Alle regelingen na 1966 zijn ingevoerd hebben een variabele of waardvaste canon.

Hoogte van de canon

• Over het algemeen zal de canon een relatie vertonen met de hoogte van de rente waartegen gemeenten geld lenen en de waarde van de grond.

• In de uitwerking veel verschillen

o periodieke vaststelling gemeenteraad (Amsterdam, Rotterdam en Utrecht); o vaak ook onduidelijk tegen welke rentestand wordt geleend; o etc.

Aanpassing van de canon

• indexering; • vijfjaarlijkse aanpassing; • periodieke aanpassing van zowel grondwaarde als canonpercentage.

Afkoop van de toekomstige canon

• in sommige gemeenten niet mogelijk (Nijmegen); • sommige regelingen voor beperkt aantal jaren; • soms erfpachttijdvak als maximum.

Bron: Nelisse (2008)

25

BIJLAGE B: OVERZICHT GEMEENTEN DIE ERFPACHT TOEPASSEN gemeenten die in de regel onverminderd grond uitgeven in erfpacht

• Amsterdam • Den Haag • Utrecht

gemeenten die niet langer actief een stelsel van stedelijke erfpacht hanteren voor nieuwe locaties

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Rotterdam Tilburg Groningen Haarlem Arnhem Zaanstad Den Bosch Maastricht Dordrecht Leiden Zoetermeer Delft Leeuwarden Deventer Purmerend Schiedam Spijkenisse Vlaardingen Lelystad Hoorn Den Helder

UvA, Paul Nelisse, Stedelijke erfpacht, 2008

26

BIJLAGE C: BELANGRIJKSTE KOOPVARIANTEN IN NEDERLAND erfpacht

omvang (indicatie)

Koopgarant / koopcomfort

koop / keuze varianten Kopers krijgen een korting op de marktwaarde van de woning. De corporatie verplicht zich de woning terug te kopen bij verkoop, waarbij de waardeontwikkeling van de woning volgens formule wordt gedeeld. Koopgarant is met korting, koopcomfort is zonder korting.

ja

15.000

Slimmer kopen

De koper krijgt korting en deelt ook in de winst bij latere verkoop. Naast de bank vestigt ook de corporatie een tweede gedeeltelijk hypotheekrecht. Executieverkoop wordt verkomen door in deze situatie de plicht van terugkoop door corporatie.

nee

2.500 - 3.000

Koop goedkoop

Mensen kopen de opstal en huren de grond. Het eerste jaar hoeft de koper nog geen huur te betalen, maar de tien jaar daarop elk jaar 10 procent meer van het uiteindelijke huurbedrag. De volgende koper krijgt opnieuw deze korting.

ja

1.000

Sociale koop

De kopers betalen minimaal een derde deel van de marktwaarde en het restant hoeven ze pas over te maken als ze de woning ooit doorverkopen. De winst is voor de bewoner.

nee

250 - 300

Kopen met korting

obv koopgarant, koopcomfort

ja

1.000

Koopzeker

obv slimmer kopen

nee

1.000

MVE (maatschappelijk verantwoord eigendom)

• Planmatig onderhoud voor een

ja

1.000

MGE (maatschappelijk gebonden eigendom)

• Terugkoopregeling. • Bij de verkoop van uw woning

ja

2.500

Totaal met erfpacht Totaal

•

vast bedrag per maand. Terugkoopregeling. Bij de terugkoop ontvangt u dus de oorspronkelijke aankoopprijs plus of min een percentage van de gestegen of gedaalde initiële taxatiewaarde.

ontvangt u de oorspronkelijke aankoopprijs plus of min 50% van de gestegen of gedaalde taxatiewaarde. 20.500 23.750 - 24.300

Bron: Ortec en Stec (2010)

27

BIJLAGE D: BEELD VAN VOOR- EN NADELEN PER VASTGOED PARTIJ Tabel 7: beeld van voor- en nadelen van erfpacht voor gemeenten voordelen Gemeente

• Instrument om grondgebruik te

•

Omvang bezit in erfpacht

sturen. Een privaatrechtelijke bestemming (het gebruiksvoor-schrift) kan verder worden uitgewerkt dan het (daarmee corresponderende) publiekrechtelijke voorschrift volgens het bestemmingsplan o onderhoudsplicht o bouwplicht o bewoningsplicht o verplicht huur aan derden tegen vastgestelde prijs (bv. bedrijfsruimte voor starters) o zonder toestemming niet mogelijk om appartementsrecht te vestigen waardestijgingen komen toe aan de gemeenschap en niet aan het individu.

nadelen

• Burgers en bedrijven geven de voorkeur aan volledig eigendom boven erfpacht.

• De twee genoemde voordelen oftewel

doelstellingen voor erfpacht zijn ook met andere (publiekrechtelijke, privaatrechtelijke en fiscale) instrumenten te bereiken.

• Merendeel van gemeente gebruikt in meer of mindere mate erfpacht, zie figuur 1. • Vaak wordt gedacht dat de voordelen van erfpacht (meer invloed op bestemming

•

en gebruik en handhaving van beide na uitgifte) niet opwegen tegen de nadelen. In het licht van de duurzaamheids- en herstructureringsopgave is dit beeld wel aan het veranderen. Incidenteel komt erfpacht voor in specifieke gevallen zonder een expliciet erfpachtbeleid. In de gemeente Bergen (Limburg) zijn bijvoorbeeld enkele honderden hectaren bos in beheer gebracht bij een stichting door middel van uitgifte in erfpacht, vanwege fiscale voordelen. Andere voorbeelden zijn campings, theaters of een voetbalstadion.

Bron: Stec Groep (2010), Esther Geuting, Rechtsarrangementen in de praktijk, Buitelaar e.a. (2010), Gemeentelijke erfpacht op zijn retour? in Grondzaken in de praktijk

28

Tabel 8: beeld van voor- en nadelen van erfpacht voor corporaties voordelen Corporaties

• De prijs wordt gedrukt zodat

• • • •


huishoudens met een relatief laag inkomensniveau toch de woning kunnen kopen. Behoud van sturing wanneer slechts een gedeelte in erfpacht wordt uitgegeven. Minder onderhoudskosten, deze zijn voor de eigenaar. Vergroting van investeringsbudget van corporaties. Door differentiatie in gebieden met voornamelijk huurwoningen door koop wil men de leefbaarheid bevorderen.

nadelen

• Inkomsten zijn minder groot dan bij vol-

•

ledige verkoop. Niet zo zeer doordat de woning met korting wordt verkocht, maar doordat deze koopvarianten meestal worden aangeboden met een terugkoopregeling. De erfverpachter moet dus een reverse hebben om een woning terug te kunnen kopen. Als er in een woningcomplex van corporaties een aantal particuliere eigenaren wonen, is het qua onderhoud vaak onhandig omdat dit veel afstemming vergt.

• Op basis van een studie uit 1987 (De Kam, zie Nelisse p.41) blijkt dat circa een kwart van de woningen op erfpacht staat.

• Ruim 40% van deze woningen stond in Amsterdam. (Ook Rotterdam geeft sociale woningen in erfpacht uit).

• Erfpacht is vaak gekoppeld aan een koopgarantregeling, waarbij een terugkoopverplichting geldt. Hierop bestaan inmiddels vele varianten.

Bron: Stec Groep (2010), UvA (Nelisse) & stedelijke erfpacht (2008)

Tabel 9: beeld van voor- en nadelen voor projectontwikkelaars voordelen Institutionele beleggers


Beleggers profiteren langer van de waardestijging van grond door het eigendomsrecht op grond te kopen op ontwikkelingslocaties en deze in erfpacht uit te geven aan ontwikkelaars. In de eerste plaats in de vorm van de grondwaardestijging die ontstaat door ontwikkeling van de grond tijdens de omzetting van agrarische grond in ruwe grond naar grond met daarop woningen of kantoren. Daarnaast kan een belegger nog langer betrokken blijven in de waardestijging die het vastgoed en de grond doormaken, door na realisatie van het vastgoed de grond in portefeuille te houden en te verhuren.

nadelen

• Institutionele beleggers (als erfverpach-

•

•

ters) zitten over het algemeen niet te wachten op kleine projecten en investeren bij voorkeur in fondsen. Tot op heden wordt erfpacht niet op heel grote schaal toegepast en als fonds aangeboden zodat het aantrekkelijk is voor institutionele beleggers. De afgelopen jaren is particuliere erfpacht slecht in het nieuws geweest. Dit draagt zeker niet bij aan de aantrekkelijkheid hier in te stappen als erfverpachter. Beleggingen op erfpacht brengen risico’s met zich mee. Deze risico’s hebben beleggers (als erfpachters) liever niet; ze kopen als de mogelijkheid er is liever de grond.

• Op basis van een beperkt deel van de markt is opgemaakt dat circa 12% van de •

woningen winkelbeleggingen op erfpacht staat. Bij kantoren is dit circa 29% en bedrijfsruimten circa 8%. Beleggingen zijn geconcentreerd rond Rotterdam en Amsterdam.

Bron: Stec Groep (2010) & UvA (Nelisse) stedelijke erfpacht (2008) & Esther Geuting, rechtsarrangementen in de praktijk

29

Tabel 10: beeld van voor- en nadelen voor projectontwikkelaars voordelen

nadelen

Projectontwikkelaars

• Projectontwikkelaar hoeft de grond • Zeggenschap over project kan in onder-


• Projectontwikkelaars zijn in de praktijk nooit of uitermate zelden initiators van

niet mee te financieren in zijn projectfinanciering.

handeling minder worden voor de ontwikkelaar.

erfpacht, hoewel dit momenteel lijkt te veranderen.

• Wel hebben ze vaker te maken met gemeenten met erfpachtstelsel zoals Amsterdam.

• Soms verwerft een ontwikkelaar het erfpachtrecht van de gemeente om de kavel vervolgens te ontwikkelen en het erfpachtrecht vervolgens te verkopen (eventueel gesplitst) aan eindgebruikers of beleggers.

Bron: Stec Groep (2010) & NVB (2010)

Tabel 11: beeld van voor- en nadelen consumenten voordelen Projectontwikkelaars

• Een woning die anders niet haal-

baar is behoort door de opdeling van grond en vastgoed wel tot de mogelijkheden

nadelen

• Onzekerheid over hoogte canon bij afloop van een erpachttijdvak.

• Consumenten hebben liever het volledige • •


• 80% in Amsterdam staat op erfpachtgrond. • Sinds circa 2004 zijn er 20.000 woningen verkocht via erpachkoopvarianten.

Bron: Stec Groep (2010)

30

eigendom, vooral in gemeenten waar de erfpachtregeling weinig wordt toegepast. Waardestijging van het kavel komt niet ten goede aan de consument (individu). Financiering van particuliere erfpacht is erg moeizaam te regelen.

Tabel 12: beeld van voor- en nadelen van erfpacht voor bedrijven voordelen Bedrijven

nadelen

• Grotere zekerheid dan bij huur;

• Kavel wordt nooit volledig eigendom van

•

• Waardestijging van het vastgoed / kavel

• •

flexibeler dan koop. Aanzienlijk deel van het werkkapitaal hoeft niet in grond/onroerend goed te worden gestopt, blijft dus beschikbaar voor kernactiviteiten bedrijf. Canon is fiscaal aftrekbaar voor bedrijven, afschrijven op investering in grond kan niet. Duurzaamheid kan gestimuleerd worden en het privaatrechterlijke toezicht zorgt voor een extra check op de 'buren' die mede bepalen wat de waarde van 'mijn bedrijfspand' is.

de erfpachter.

• •

komt niet ten goede aan het bedrijf (niet aan de pensioenvoorziening van de ondernemer). Systeem kan ondoorzichtig zijn. Aan einde erfpachtlooptijd investeren in pand en / of sloop / nieuwbouw van niet interessant.

Bron: Stec Groep (2010)

31

BIJLAGE E: LIJST VAN GEÏNTERVIEWDEN 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14.

32

De heer Frans Kegel – medewerker gronduitgifte, erfpacht specialist gemeente Rotterdam Mevrouw naam onbekend – beleidsmedewerker gemeente Amstelveen Mevrouw Hazendonk – directeur betaalbare koopwoningen Zaanstad BV (nog spreken) De heer Frank van Blokland – directeur IVBN De heer Elof Nieuwenhuis – beleidsmedewerker gemeente Amsterdam (OGA) De heer A.J. Giesbers – directeur Wieringerwaard Invest VII BV De heer Frans Klaver – bedrijfsjurist Wieringerwaard Invest VII BV Mevrouw Pauline Bieringa – directeur Public Finance BNG Mevrouw Chantal Putker – manager Public Finance BNG De heer George de Kam – bijzonder hoogleraar RU/ Aedes De heer Luit Hoogenberg – Projectleider XL Businesspark Almelo De heer Klaas van Duren – DGA De Wilgen Vastgoed De heer Mari Timmermans – beleidsmedewerker wonen provincie Noord-Brabant De heer Mathieu Elshout - Senior Investment Manager Private Real Estate Europe PGGM

BIJLAGE F: UITWERKING VAN VERSCHILLENDE ERFPACHT TOEPASSINGEN 1. gemeentelijk erfpacht voor corporaties inhoud Doelstelling

Corporaties benutten investeringsruimte helemaal aan het vastgoed (en investeren niet in de grond).

Voor wie bedoeld?

Corporaties.

Voor welke locaties geschikt? Met name woningbouw. Betrokken partijen

Gemeente en corporaties.

Achtergrond voor inzet maatregel

Door het veranderde speelveld waarin corporaties zich begeven (VPB, EC-beschikking) maar ook de toenemende bedrijfslasten nemen de kosten toe. De kosten nemen sterker toe dan de inkomsten. Vanuit overheidswege is namelijk voor een groot deel van hun bezit opgelegd dat de huurinkomsten niet meer stijgen dan de inflatie.

Voorbeelden

Corporaties in Amstelveen (zie box op pagina 15).

Inbedding in gemeentelijk of regionaal beleid

Inbedding in gemeentelijk beleid is noodzakelijk.

beoordeling Voordelen

• Meer investeringsruimte voor corporatie om woningen te bouwe • Interessant voor bouwer/aannemer omdat bouwproductie toeneemt.

Nadelen

• Corporatie verliest het volledige zeggenschap over gebieden. • Afhankelijk van meerdere partijen (opletten voor kink in de kabel).

Financiële aspecten

Verdeling van de lastendruk.

33

2. grote schaal koopvarianten met erfpacht aanbieden door corporaties inhoud Doelstelling

• Verkoop van bestaande en nieuwbouwwoningen stimuleren door meer in erfpacht aan te bieden.

• Probeer de veranderende kaders (EC-beschikking staatssteun) in de corporatiemarkt te benutten om van erfpacht een algemener goed te maken. Het maakt het gat tussen de huur- en koopmarkt minder groot.

Voor wie bedoeld?

Corporaties en consumenten.

Voor welke locaties geschikt? Woningbouwlocaties. Betrokken partijen

Corporaties en consumenten.


• Verkoop van met name bestaand bezit is voor corporaties een belangrijke manier om nieuwbouwprojecten te financieren.

• Consumenten kunnen voor een lager bedrag toch een woning

kopen. Huurders die na inwerkingtreding van de EC-beschikking veel minder snel in aanmerking komen voor huurwoning kunnen via erfpacht het gat tussen huur en koop overbruggen.

Voorbeelden

Er bestaan meerdere koopvarianten, zie bijlage C.


Niet nodig.


• Corporaties zijn minder gevoelig voor de nadelen van eeuwigdu-

Nadelen

• Koopgarantregelingen zijn niet heel succesvol. 90% van de huur-

rende erfpacht (bv. niet afromen van de grondwaardestijging bij aanpassing van canon). Deze passen ze al toe bij de VoV. ders die een aanbod krijgen, blijft uiteindelijk toch huren.

• Door de dalende verkoopwaarde van woningen krijgen corporaties te maken met verliezen bij terugkoopregelingverplichting.


• Reserve nodig voor de terugkoopregeling bij verschillende koopvarianten.

• Investeringsruimte van corporaties neemt toe. • Consumenten kunnen met een lagere hypotheek volstaan.

34

3. gemeentelijke erfpacht aan particulier inhoud Doelstelling

• Huishoudens met lagere inkomensgroepen toch kans bieden om woning te kopen.

• Afzetmarkt voor woningen vergroten. Voor wie bedoeld?

Consumenten.


Gemeente, ontwikkelaar en consumenten.


De erfpachter krijgen het recht om binnen een contractuele periode ook het bloot eigendom te kopen voor de oorspronkelijke grondwaarde met indexering/vaste rentestijging of de marktwaarde (Zaanstad en Amstelveen). De betaling van de canon vergoedt de gemeentelijke financieringslasten van de grondprijs en de administratiekosten. Tijdelijke reductie van de canon is mogelijk als het individuele kopers van een woning betreft. Hierbij is namelijk geen staatssteun aan de orde.

Voorbeelden

Betaalbare koopwoningen Zaanstad en Startkoop Amstelveen (zie tekstbox pagina 14).


Inbedding is noodzakelijk.


• Voordeel voor de erfpachter is dat hij het geld voor de grondprijs

•

niet hoeft te lenen en ook niet verplicht is de grond uiteindelijk te kopen. Voor particuliere erfpachters is een bijkomend voordeel dat de canon in zijn geheel aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting (overigens geldt dit niet wanneer de canon wordt afgekocht). afzetmark voor koopwoningen wordt vergroot (interessant icm EU-beschikking waardoor corporaties bijna niet meer aan hogere inkomens mogen verhuren).

Nadelen

• Uitgestelde betaling zorgt ervoor dat er budgettaire ruimte moet


Uitgestelde betaling.

zijn voor deze regeling.

35

4. aankoopfonds gronden corporaties inhoud Doelstelling

Oprichten van een fonds dat gronden opkoopt van corporaties om investeringsruimte van corporaties te vergroten.

Voor wie bedoeld?

Corporaties.

Voor welke locaties geschikt? Woningbouw. Betrokken partijen

Corporaties en nog op te richten fonds.


Corporaties bezitten vaak al veel (binnenstedelijke) posities. Deze willen ze niet kwijt vanwege de zeggenschap die ze daarmee behouden over de gronden. Daarbij zijn dit ook de locaties waar in de toekomst de meeste ontwikkelingen te verwachten zijn. Door het oprichten van een fonds die de gronden overneemt en direct terug uitgeeft in erfpacht, neemt de investeringsruimte voor corporaties toe. Om corporaties te overtuigen moet de zeggenschap goed zijn geregeld.

Voorbeelden

Denk aan grondbanken.


Niet per se gemeentelijk beleid, maar komt wel bij toegelaten instellingen en daarop slaande regelgeving.


• Meer investeringsruimte voor corporatie. • Interessant voor bouwer/aannemer omdat bouwproductie toeneemt.

• Afhankelijk van type fonds meer behoud van zeggenschap. Nadelen

• Corporatie verliest volledige zeggenschap over gebieden.



36

5. gemeentelijke erfpacht d.m.v. aankoop van en heruitgifte aan ontwikkelaar inhoud Doelstelling

Gronden van ontwikkelaars worden ingebracht en uitgegeven in erfpacht. Ontwikkelaars – die de locaties in erfpacht ontwikkelen – hebben minder problemen om de projecten te financieren.

Voor wie bedoeld?

Ontwikkelaars.

Voor welke locaties geschikt? Aantrekkelijke locaties waar ontwikkelaars actief zijn: woningbouw, retail, kantorenmarkt etc. Betrokken partijen

Ontwikkelaars en gemeenten.


Financiering van projecten kost sinds het uitbreken van de crisis meer moeite dan voorheen. Door de gronden in erfpacht uit te geven is het te financieren bedrag minder groot. Banken zullen naar verwachting eerder medewerking verlenen. Hiermee worden kansrijke projecten vlotgetrokken die door crisis zijn vertraagd.

Voorbeelden

Gemeente Rotterdam heeft tussen 19 februari 2009 en 1 september 2010 een behoorlijk deel van de 200 miljoen die ze ter beschikking heeft gesteld bij het aankopen van gronden van ontwikkelaars in erfpacht uitgegeven. De gemeente stelt vast (je weet niet zeker of het niet alsnog van de grond was gekomen) dat er 1.115 woningen en ruim 98.000 m² bvo commerciële functies direct gestimuleerd zijn door de erfpachtregel.


Gemeente moet zorgen voor erfpachtbeleid.


• Ontwikkelaars hoeven de grond niet te financieren. • Kansrijke projecten die door de crisis worden uitgesteld, kunnen alsnog van start gaan.

Nadelen

• Grondprijzen moeten marktconform zijn om niet met staatsteunregels in conflict te komen.

• Fiscaal niet eenvoudig te regelen met betrekking tot de omzet- en overdrachtsbelasting.

• Risico dat de ontwikkelaar na de overdracht in erfpacht failliet

gaat. Daarmee komt het exploitatierisico bij het gemeente te liggen.


• Verdeling van de lastendruk. • Gemeente heeft een groot beslag op haar financiële middelen.

37

6. gemeenschappelijk erfpachtbedrijf inhoud Doelstelling

Erfpachtbedrijf oprichten om de gronden van ontwikkelaars aan te kopen en uitgeven in erfpacht.

Voor wie bedoeld?

Bijvoorbeeld interessant voor meerdere GEM’s die op dit moment te maken hebben met een tegenvallende bouwproductie.

Voor welke locaties geschikt? Met name woningbouwlocaties. Betrokken partijen Achtergrond voor inzet maatregel

Ontwikkelaars en partijen in GEM, veelal ontwikkelaars, corporaties en gemeenten.

• Financiering van projecten kost sinds het uitbreken van de crisis

•

meer moeite dan voorheen. Door de gronden in erfpacht uit te geven is het te financieren bedrag minder groot. Banken zullen eerder medewerking verlenen. De rentelasten van GEM’s lopen stevig op omdat ontwikkelingen niet starten.

Voorbeelden Inbedding in gemeentelijk of regionaal beleid

Als gemeente in GEM is betrokken, is waarschijnlijk erfpachtbeleid nodig.


• Ontwikkelaars hoeven de grond niet te financieren. • Ontwikkelaars krijgen eerder financiering rond om project te starten waardoor de rentelasten niet verder oplopen voor GEM’s.

Nadelen

• Bij faillissement ontwikkelaar wordt ook het exploitatierisico over-



38

genomen.

7. grondbeleggingsportefeuille inhoud Doelstelling

Beleggerportefeuille met grond die in toekomst wordt ontwikkeld.

Voor wie bedoeld?

Beleggers.

Voor welke locaties geschikt? Rendabele locaties. Bij voorkeur locaties met een waardeontwikkeling. Betrokken partijen

Belegger en eindgebruikers.


Grond is belegging waarmee geld te verdienen is. Een institutionele belegger koopt grond en geeft deze in erfpacht uit aan ontwikkelaars. Ze profiteren langer van de waardestijging van de grond. In de eerste plaats in de vorm van de grondwaardestijging die ontstaat door ontwikkeling van de grond tijdens de omzetting van agrarische grond in ruwe grond naar grond met daarop woningen, of kantoren. Daarnaast kan een belegger nog langer betrokken blijven in de waardestijging die het vastgoed en de grond doormaken, door het na realisatie van het vastgoed de grond in portefeuille te houden en te verhuren.

Voorbeelden

Fortis Vastgoed Landelijk belegt voor Fortis ASR in landelijk onroerend goed. De beleggingsportefeuille bestaat uit ruim 30.000 hectare grond en bestaat uit landbouwgrond, boerderijen, landgoederen, golfterreinen en bossen. Een groot deel van de portefeuille bestaat uit grond in Flevoland, omdat boeren die voorheen van de Dienst Domeinen pachten, deze grond nu kopen en doorverkopen aan Fortis, waarbij men erfpacht kan behouden.


Niet nodig.


Afhankelijk van soort grond een goed en stabiel beleggingsrendement te behalen.

Nadelen

Niet direct nadelen te benoemen.


Belegger financiert grond en ontvangt hiervoor canon.

39

8. gebiedsgebonden erfpacht bij herstructurering inhoud Doelstelling

De canoninkomsten, die voortkomen uit de stijging van de erfpachtcanon, gebruiken voor een gebiedsgericht herstructureringsfonds.

Voor wie bedoeld?

Gemeenten en eventueel ook corporaties.

Voor welke locaties geschikt? Herstructureringslocaties. Betrokken partijen

Gemeente en corporaties.


Om een herstructurering te financieren.

Voorbeelden

Een voorbeeld van dit type is de herontwikkeling van de wijk Mariahoeve in Den Haag. De inkomsten, die voortkwamen uit de stijging van de erfpachtcanon, heeft de gemeente in een herstructureringsfonds voor Mariahoeve gestort.


De gemeente moet erfpachtbeleid voeren. Daarnaast moet worden vastgelegd dat de inkomsten ook in het gebied worden uitgegeven.


• Duidelijke link tussen inkomsten en uitgaven. • Eindgebruiker koopt ‘goedkoper’ zijn woning en betaald vervolgens canon.

Nadelen

Opbrengst is fractie van benodigd vermogen, er is meer nodig.


Financiering van een herstructeringsopgave.

40

9. BNG als tijdelijke financier van publieke erfpacht inhoud Doelstelling

Door het tijdelijk financieren van erfpacht mogelijk maken om projecten op te starten.

Voor wie bedoeld?

Gemeenten.

Voor welke locaties geschikt? Meerdere type locaties. Betrokken partijen

BNG, gemeente en afhankelijk van situatie in PPS mits wordt voldaan aan voorwaarden.


BNG ziet alleen ‘brood’ in publieke erfpacht en een tijdelijke toepassing. Dat laatste houdt meer verband met de financierbaarheid door BNG: zij kunnen een lening verstrekken, maar die moet op een bepaald moment afgelost worden.


Ja.


Een project kan hiermee haalbaar worden, met een garantie van een overheidsinstelling kan goedkoop geleend worden bij BNG.

Nadelen

De financiering moet op enig moment worden terugbetaald. BNG wil op de langere termijn niet betrokken blijven.


BNG leent alleen aan publieke partijen, ze doet dat ook wel aan PPS’en. De voorkeur gaat uit naar een overheidsgarantie, dan kan de rente lager zijn en is de lening eenvoudiger te verstrekken door BNG, bovendien loopt BNG dan geen risico.

41

10. verrassend wonen inhoud Doelstelling

Potentiële kopers over de streep trekken door middel van korting en lagere aankoopkosten.

Voor wie bedoeld?

Consumenten.


Ontwikkelaars en beleggers.


Consumenten overhalen om een woning te kopen door de kosten in de eerste jaren – die vaak een drempel vormen om te kopen – te verlagen. Daarnaast krijgen kopers van een woning na enkele jaren de keuze om alsnog de grond te kopen

Voorbeelden

De Giesbers Groep heeft het product Verrassend Wonen. De eerste zes jaar hoeft een erfpachter geen canon te betalen. Na zes jaar kan de koper eenmalig bepalen of ze de grond willen kopen. Als de woning wordt verkocht kan de koper in erfpacht kopen of de woning en grond kopen (zie tekstbox op pagina 16).


Niet nodig.


Consumenten kunnen voor minder geld toch een woning kopen.

Nadelen

Een ontwikkelaar moet wel met een minder hoog marge genoegen nemen, hypotheekverstrekking van koper soms nog lastig.


Een lagere winstmarge maar wel een manier om de verkoop weer op gang te krijgen.

42

11. canonaanpassing einde erfpachttijdvak afschaffen inhoud Doelstelling

Canonaanpassing aan het einde van een tijdvak afschaffen. Hierdoor hebben consumenten meer zekerheid over de kosten die ze nu en in de toekomst hebben.

Voor wie bedoeld?

Consumenten.


Gemeenten en consumenten.


Geen verhoging meer van de canon zodat consumenten meer zekerheid hebben over de kosten. Om de gederfde inkomsten te compenseren moeten de inkomsten worden geïnvesteerd in investeringsfondsen. Hiermee wordt een gezonde financiële situatie behouden.

Voorbeelden

Geen.


Ja.


Erfpacht wordt interessanter voor consumenten.

Nadelen

De erfverpachter wordt beperkt in het genereren van extra inkomsten.


Door de inkomsten in een investeringsfonds te investeren, kunnen de toekomstige inkomsten die misgelopen worden, gecompenseerd worden.

43

12. doorstromings stimulerende erfpacht inhoud Doelstelling

Verkoop van een woning bevorderen door woning aan te bieden zoals gebruikelijk inclusief grond, maar ook aanbieden zonder grond. De grond wordt in erfpacht uitgegeven.

Voor wie bedoeld?

Consumenten.

Voor welke locaties geschikt? (Bestaande) woningbouwlocaties. Betrokken partijen

Consument, makelaar en erfverpachter.


Makelaars brengen voor de verkopers de woning op twee manieren op de markt. 1. op de gebruikelijke manier (grond + opstal); 2. voor een vaste koopsom op het eeuwigdurend recht van erfpacht. De verkoper verkoopt zijn woning altijd aan een partij en verkoopt altijd zijn grond met huis; of aan een koper die het geheel koopt of aan de erfverpachter die de woning op erfpacht doorverkoopt aan de gevonden koper die op erfpacht wilt aankopen.

Voorbeelden

Wouters en Partners makelaardij in Lelystad en Huizen en Carel Fijen makelaardij in Venray.


Niet nodig.


Biedt de consument de keuze aan.

Nadelen

Vaak ondoorzichtig of als ondoorzichtig ervaren. Mogelijk te compenseren door de voorwaarden op te stellen volgens de aanbevelingen in paragraaf 3.5.


44

13. bouwkostenreductie inhoud Doelstelling

Stimuleren woningbouw door woningen goedkoper aan te bieden in de markt.

Voor wie bedoeld?

Consumenten.


Gemeenten, corporatie en ontwikkelaar.


• Door betere onderlinge afstemming tussen gemeente en bouwers

Voorbeelden

Gemeente Rotterdam gaat nauw samenwerken met de corporatie ComWonen en aannemer Dura Vermeer Bouw Rotterdam. In Lombardijen is bij een project al een kostenreductie gerealiseerd van 12%.


Ja, vooral de procesverbetering vraagt een duidelijk beleid.

en ontwikkelaars procesverbetering.

• Schaalvoordelen door standaardisering ontwerp.


Consumenten kunnen voor een lagere prijs toch een woning kopen.

Nadelen

• In tijden van individualisering is het de vraag of deze type woningen zullen aansluiten bij de marktvraag.

• Kans op minder aantrekkelijk woonaanbod neemt toe. Financiële aspecten

Door procesverbetering en schaalvoordelen reduceren van de kosten en deze doorberekenen aan de consument.

45

14. provincie Noord-Brabant inhoud Doelstelling

1. Verkoopgarantie (tot 1 januari 2011). 2. Starterslening (tot 31 maart 2011). 3. Waardebescherming (bij gedwongen verkoop) (tot 1 oktober 2010). 4. Woonlastenverzekering (tot 1 oktober 2010).

Voor wie bedoeld?

Verkoopgarantie: Met de Brabantse Verkoopgarantie garandeert de provincie dat mensen hun huis kunnen verkopen tegen een vooraf vastgestelde prijs. De regeling liep in eerste instantie tot 1 oktober 2010, maar is verlengd tot 1 januari 2011. Starterslening: Mensen die voor het eerst een woning willen kopen, kunnen in aanmerking komen voor de Brabantse Startersregeling om het gat te dichten tussen het aankoopbedrag en de maximale hypotheeksom. De lening is de eerste drie jaar rente- en aflossingsvrij. Waardebescherming: De provincie vergoedt 50 procent van het waardeverlies als gevolg van een noodzakelijke verkoop van een nieuwbouwwoning. De uitkering bedraagt maximaal 10 procent van de aanschafwaarde of € 60.000. Woonlastenverzekering: Hiermee garandeert de provincie het inkomen, ook al valt de persoon terug in inkomen door bijvoorbeeld ontslag of arbeidsongeschiktheid om de woonlasten te verzekeren.


Provincie & consumenten.


Provincie Noord-Brabant heeft een pakket met maatregelen opgesteld om de woningbouw te stimuleren.

Voorbeelden

• 878 aanvragen ingediend voor de verkoopgarantie. 472 verkoop•


optie-overeenkomsten zijn er afgesloten voor een totaal bedrag van ruim € 115 miljoen. 895 startersleningen met provinciale ondersteuning zijn verleend

Ja.

beoordeling (maatregelen van de provincie Noord-Brabant) Voordelen

• Stimuleert consumenten (=eindgebruikers) om een nieuwe woning

Nadelen

• Maatregelen zijn niet allemaal structureel om de bouwproductie

te kopen.

• Financiële aspecten

46

aan te jagen, behalve de verkoopgarantie en starterslening. Deze gaan verder dan het helpen van een huishouden en proberen de doorstroming weer te stimuleren. Dure maatregelen (twee maatregelen zijn inmiddels geëindigd).

De provincie steekt veel geld in deze maatregelen.

15. meer faseren bij aankoop gronden inhoud Doelstelling

De financiële druk voor de ontwikkelaars faseren door middel van een gespreide betaling. Ontwikkelaar begint reeds met project en betaalt in fases de grond die hij wel reeds in zijn bezit heeft.

Voor wie bedoeld?

Ontwikkelaars.

Voor welke locaties geschikt? Locatie waar ontwikkelen gaan plaatsvinden. Betrokken partijen

Ontwikkelaars en gemeenten.


Nu betaalt een ontwikkelaar vaak in twee fasen. Een keer bij de aankoop van de grond (van bijvoorbeeld agrariër). Dit principe verder faseren naar bijvoorbeeld vijf perioden.


Niet nodig, behalve als gemeente de verkoper van de grond is.


• Risicospreiding voor ontwikkelaars. • Ontwikkelaar kan aan de slag zonder de totale kosten te dragen.

Nadelen

• Juridisch niet eenvoudig te regelen bij bijvoorbeeld een faillissement.

• Onzekerheden voor gemeente of ontwikkelaars alles betalen. Financiële aspecten

Grond blijft langer in eigendom terwijl ontwikkelaar al aan de slag gaat. Hier mag een financiële vergoeding tegenover staan.

47

Stichting Research Rationalisatie Bouw Postbus 340 2700 AH Zoetermeer

RRBOUWRAPPORT 143. Inzet erfpacht voor het aanjagen van de bouwproduktie

Recommend Documents