1317.172-M1
MEMO
Datum:
11 december 2012
Betreft:
Erfpacht als stimuleringsmaatregel van de woningmarkt
Opgesteld door:
M. van den Brule-van Zijl
Hierna volgt de samenvatting van de uitkomsten van de bijeenkomst van 8 oktober jl, waarin ook de reacties zijn verwerkt van de verschillende betrokkenen.
I.
Erfpacht als stimuleringsmaatregel: alle kleine beetjes helpen Als overall conclusie van deze eerste bijeenkomst stellen wij dat erfpacht wel degelijk een bijdrage kan leveren aan het stimuleren van de woningmarkt, echter dat het niet als wondermiddel gezien kan worden: alle kleine beetjes helpen. Daarbij is het van belang dat er duidelijke erfpachtvoorwaarden worden gesteld, met zo min mogelijk onzekerheden voor de koper.
II.
Rode Loper gedachte Overkoepelend is het van belang dat de koper centraal wordt gesteld: de zogenaamde “rode loper gedachte”. Wie is de koper en hoe kan aan de randvoorwaarden van deze koper worden voldaan. Daartoe dienen alle partijen (gemeente, woningcorporatie, ontwikkelaars, banken en makelaars) samen te werken, zodat zij goed op de hoogte zijn van elkaars eisen en mogelijkheden.
III.
Vervolg Afgesproken is dat een aantal zaken verder uitgezocht wordt en dat vervolgens een nieuwe bijeenkomst gepland wordt om de bevindingen te bespreken. Ter voorbereiding op deze tweede bijeenkomst is er een aantal vragen dat nog uitgezet moeten worden bij de verschillende partijen:
IV.
Welke doelgroepen worden bereikt met de bestaande regelingen? • Casade werkt sinds 2004 met Woongarant, Slageland sinds 2 jaar met Slimmer Kopen:
Blad 2. 1317.172-M1
Vraag: Door welke doelgroep worden de koopgarantwoningen / Slimmer Kopen woningen gekocht (zittende huurders, starters op de woningmarkt, 40+, etc)?
Reactie Casade, Peter Offenberg: Verkopen Zittende huurder
Vrije verkoop 2010 2011 2012 Koopgarant 2010 2011 2012
geen zittende huurder
% vrije verkoopkoopgarant
Totaal
Aantal terugkopen
4 9 4
23 26 4
27 35 8
32% n.v.t. 56% n.v.t. 26% n.v.t.
23 9 6
34 18 17
57 27 23
68% 44% 74%
3 11 8
In totaal had Casade per 31-12-2011 302 koopgarantwoningen
Vraag: Hoeveel woningen heeft de woningcorporatie inmiddels terug moeten kopen per jaar (in percentage van het aantal verkochte woningen, per jaar)?
Reactie Casade, Peter Offenberg: Aantal terugkopen
Koopgarant 2010 2011 2012
3 11 8
Stelletjes stromen door naar andere koopwoning Terugkoop vaak door echtscheidingen Alleenstaande terug naar ouders door verlies baan
Blad 3. 1317.172-M1
•
De gemeente verstrekt startersleningen.
Vraag: Kan de gemeente inzichtelijk maken welke doelgroep daadwerkelijk gebruik maakt van de starterslening? Reactie Gemeente, Willem Ebbers: Startersleningen 2011-2012
Niet doorgegaan wel verleend € 25,000 wel verleend gemiddeld € 16486 nog in procedure Totaal 2011-2012
aantal
11 16 7 8 42
Voorgaande woonsituatie
Bij ouders woonachtig aleenstaand in huurwoning samenwonend/gezin in huurwoning
58% 23% 19%
Leeftijdscategorieën
Ouder dan 42 jaar 33-42 jaar 27-32 jaar 22-27 jaar jonger dan 22 jaar
6% 16% 29% 42% 6%
Vraag: Wanneer beginnen kopers in de praktijk met de aflossing van de starterslening? Reactie Gemeente, Willem Ebbers: Conform de regeling start het terugbetalen na 3 jaar (rente+aflossing). Circa 30% maakt gebruik van de mogelijkheid van een hertoets na 3 jaar. Vraag: Is hier onder invloed van de crisis een bepaalde ontwikkeling in zichtbaar? Reactie Gemeente, Willem Ebbers: Is niets over bekend. In zijn algemeenheid en gevoelsmatig kan gesteld worden dat de crisis (lees ‘mensen hebben minder te besteden’/ ‘kunnen minder geld verkrijgen’) zeker van invloed is in die zin dat men langer doet over aflossing van eenmaal geleend geld.
Blad 4. 1317.172-M1
Beleidsvraag gemeente: Is het nog van deze tijd om stapeling van gebruik van stimulerende maatregelen niet toe te staan? (Starterslening combineren met Koopgarant / Slimmer kopen is niet toegestaan). Reactie gemeente, Willem Ebbers: Door deze bepaling te handhaven worden per saldo meerdere personen geholpen worden dan wanneer je stapeling zou toestaan. Bovendien moet men er voor waken dat starters op de koopmarkt niet van meerdere /te veel regelingen gelijktijdig gebruik gaan maken met name met het oog op ‘draagbare lasten’en het kunnen voldoen aan terugbetalingsverplichtingen op korte of middellange termijn. Kortom: het antwoord is dus ja en het is nog van deze tijd. Nieuw punt: Vanuit de gedachte om de woningbouw te stimuleren, zou de raad/het college voorgesteld kunnen worden de startersregeling niet meer te beperken tot mensen uit Waalwijk . Binnenkort moet een nieuwe regeling worden voorgesteld aan het college.
•
BVR Projectontwikkeling geeft kopers in bepaalde projecten de keuze tussen kopen op erfpachtgrond en kopen in volle eigendom, waarbij in geval van erfpacht de eigendom van de grond wordt verkocht aan een grondbank, die vervolgens de grond in erfpacht uitgeeft aan de koper van de opstal.
Vraag: Wanneer een koper de keuze heeft, in hoeveel gevallen wordt dan gekozen voor erfpacht? Reactie René de Koning, Edwin van Tilburg / De Molenaers: 70% kopers kiest voor Bijzonder Plan Ook wanneer leencapaciteit geen probleem is wordt voor Bijzonder Plan gekozen Lagere maandlast Lange rentevast periode canon (30 jaar) Betere vermogenspositie koper Creëren van vrij besteedbare liquiditeit bij senioren Door verlaging koopsom wel in aanmerking voor NHG (lagere hypotheekrente) Vraag: Welke doelgroep maakt gebruik van erfpacht? Reactie René de Koning, Edwin van Tilburg / De Molenaers: Alle doelgroepen (starters, doorstromers en senioren) Ook in kleine dorpen Erfenismarkt: kinderen erven woning, na 2 jaar nog niet verkocht, fiscus eist erfbelasting op; bloot eigendom wordt verkocht aan grondbank, kinderen krijgen grond in erfpacht: liquiditeit ontstaat. Bij verkoop kan volle eigendom worden geleverd aan koper indien gewenst. Opmerkingen: NHG-grens is verlaagd per 1-7-2012 naar € 320.000 (was € 350.000)
Blad 5. 1317.172-M1
Actie gemeente: Gemeente en Gloudemans gaan het gesprek aan met de grondbank om te onderzoeken in hoeverre de grondbank ook van meerwaarde zou kunnen zijn voor de gemeente. Gloudemans heeft een oriënterend gesprek gehad met De Molenaers. Afgesproken is dat De Molenaers, (Edwin van Tilburg) in de bijeenkomst van 14 december a.s. het product “Bijzonder plan” zal presenteren. V.
Welke doelgroepen zouden de aanwezigen willen bereiken met uitgifte in erfpacht door de gemeente? Actie gemeente: Gloudemans rekent een aantal scenario’s door waarbij de portemonnee van de koper het uitgangspunt is: welke doelgroep is geholpen met uitgifte in erfpacht? Reactie Gloudemans: Gloudemans heeft een (onafhankelijk) hypotheekadviseur gevraagd een aantal scenario’s door te rekenen: Uitgangspunten: Uit het vooronderzoek blijkt dat voor starters inmiddels diverse maatregelen bestaan om de woningmarkt te stimuleren. Derhalve richten we ons op de doorstromers: mensen komen van een tussenwoning met een aankoopsom tussen 175.000 en 200.0000 die doorstromen naar: 1)
2 o/e kapwoning : a. Totale koopsom 275.000, waarde opstal € 203.000,00 b. Waarde ondergrond € 72.000,00 (240 m² a € 300,00 per m²) i. Canon 4,5% per jaar (€ 3240 p.j.) met en zonder index
2) 2 o/e kapwoning: a. Totale koopsom 375.000, waarde opstal € 285.000,00 b. Waarde ondergrond € 90.000,00 (300 m² a € 300,00 per m²) i. Canon 4,5% per jaar (€ 4.050 p.j.) met en zonder index 3) Vrijstaande woning: a. Totale koopsom 400.000, waarde opstal € 265.000,00 b. Waarde ondergrond € 135.000,00 (450 m² a 300,00 per m²) i. Canon per jaar 4,5% (6075 p.j.) met en zonder index 4) Vrijstaande woning: a. Totale koopsom 550.000, waarde opstal € 385.000,00 b. Waarde ondergrond € 165.000,00 (550 m² a 300 per m²) i. Canon per jaar 4,5% (7425 p.j.) met en zonder index Vraag: 1) welk inkomen is benodigd wanneer woning in volle eigendom gekocht wordt? 2) Welk inkomen is benodigd wanneer woning gekocht wordt op erfpachtgrond? De uitkomsten van deze doorrekeningen worden in de bijeenkomst van 14 december a.s. nader besproken.
Blad 6. 1317.172-M1
•
In de afgelopen bijeenkomst is een voorbeeldberekening getoond waaruit blijkt dat vanaf 11-2013 een woning op erfpachtgrond eerder financierbaar is dan een woning op grond in volle eigendom.
Vraag: De Rabobank gaat deze berekening verifiëren. Wellicht kan de bank ook met meer nieuwe invalshoeken komen? Reactie Leo Boeren, Rabobank De Langstraat: Reactie Rabobank Nederland: •
• •
•
•
Als de ondergrond in erfpacht wordt uitgegeven en de canon niet wordt afgekocht, hoeft dit uiteraard niet gefinancierd te worden en dus ook niet afgelost. Als de canon wordt afgekocht en dit wordt gefinancierd, dan valt dit uiteraard wel onder de aflosverplichting. Het kan inderdaad het geval zijn dat de financiering van de opstallen binnen de grens van NHG valt. Dit is echter ook afhankelijk van de waarde van de erfpacht (incl. opstal(len). Er wordt in het document melding gemaakt van de NVB Criteria. Rabobank heeft eigen richtlijnen opgesteld met betrekking tot erfpacht. Elke aanvraag met erfpacht wordt aan deze richtlijnen getoetst. Alleen indien de erfpachtvoorwaarden voldoen aan de richtlijnen van Rabobank kan tot financiering worden overgegaan. Daarnaast is het van groot belang dat het geen koopoplossing betreft. Indien het wel een koopoplossing betreft kan er alleen gefinancierd worden op de koopoplossingen van "KoopGarant" en "Slimmer Kopen". In het voorbeeld lijkt de canon zeer voordelig te zijn, maar over het algemeen wordt de canon geïndexeerd tegen de CPI. Het canonpercentage zal in het voorbeeld dan ook al snel hoger zijn dan de hypotheekrente. Daarnaast zal de klant niet profiteren van een eventuele waardestijging van de grond. Het voorbeeld is o.i. eenzijdig opgesteld in het voordeel van een erfpachtconstructie. De Rabobank zal bij beoordeling van een dergelijke financieringsaanvraag alle aspecten meewegen.
Aanvullende vragen Gloudemans: 1. Wat zijn de eigen richtlijnen van de Rabobank met betrekking tot erfpacht? 2. Wat wordt er, naast KoopGarant en Slimmer Kopen, verstaan onder een koopoplossing?
Reactie Leo Boeren, Rabobank De Langstraat: De richtlijn voor erfpacht is dat elke overeenkomst wordt beoordeeld door een speciaal team en dat de lokale bank op basis van de uitkomst daarvan wel of niet aan de slag kan. Koopoplossingen is een verzamelnaam voor oplossingen die her en der in het land worden bedacht om kopen van woningen aantrekkelijker te maken. Rabobank beoordeeld dit soort oplossingen die bij lokale banken voorbij komen en geeft daar een dwingend advies over af. Momenteel zijn Koopgarant en Slimmer Kopen de enige geaccordeerde kooplossingen.
Beleidsvraag gemeente: Hoe ver wil de gemeente gaan met de stimulering van de woningmarkt? (denk aan ingroeicanon (subsidiering)). -
