Peter Oussoren en Dave Vlaming
‘Omgekeerde erfpacht’ katalysator voor een duurzame woningmarkt?
INHOUD
• • • • • • • • • •
Inleiding De opgave Uniciteit Anders financieren Anders bouwen Evidente voordelen Effecten Rekenvoorbeeld Scenario’s Vervolg
5-10-2012
Tenman bv
2
INLEIDING • • • • • • •
Veel gronden wachten op ontwikkeling Vraag naar woningen is er wel, maar latent Door angst voor waardedaling en beperking financieringsmogelijkheden Duurzaam heeft de toekomst Branding, uniciteit en marketing van levensbelang Financiering is de sleutel
5-10-2012
Tenman bv
3
OPGAVE • Katalysator zoeken voor de duurzame woningmarkt • Met de volgende kenmerken • Betaalbaar en financierbaar voor een grotere groep • Kavelgrootte circa 150 m2 • Vloeroppervlak circa 120 m2 bvo/100 m2 gbo • Duurzaam, onder andere geothermische energie, dat wil zeggen verwarming en koeling, meer comfort, lagere lasten • Kan inspelen op individuele kopers wensen • Modulair uitbreidbaar om te kunnen voorzien in veranderende woonwensen en ruimtebehoefte
5-10-2012
Tenman bv
4
OPGAVE • Marktwaarde circa € 180.000 - € 240.000 • Maximale NHG hypotheek op basis van modaal inkomen
factor inkomen inkomen hypotheek
maximale hypotheek
factor inkomen
€ 34.000 4,5
€ 153.000
maximale hypotheek
factor inkomen
€ 40.000 4,6
€ 183.000
maximale hypotheek
€ 45.000 4,7
€ 210.000
• Opgave: Hoe maken we de woningen bereikbaar voor deze groep?
Trend: nog lagere financieringen; daling LTI en LTV
5-10-2012
Tenman bv
5
Vastgoedontwikkeling: Keten in de oude werkwijze
eigenaar
6
ontwikkelaar
belegger
bouwer
gebruiker
7
Uniciteit is wezenlijk in 2012 ev.
Financiering is uniek Inhoud (woning) is uniek Ontwikkelfase/project is uniek
5-10-2012
Tenman bv
7
Nieuwe keten • Verkoopt de grond aan de particulier
• Verhuurt de te realiseren woning aan de particulier (en betaalt canon)
5-10-2012
Tenman bv
• Geeft de grond in erfpacht (of: recht van opstal) aan een belegger (en betaalt huur voor de woning)
Gemeente
Particulier (koper)
Belegger
Bank • Financiert de koopsom grond (Weinig risico, want de erfpachtcanon kan worden verpand)
8
Anders Financieren (1) • Verkoop de grond aan de particulier, verhuur de woning die er door een belegger /ontwikkelaar op gerealiseerd wordt (aan diezelfde particulier) • Koppel de eindgebruiker (koper) aan de belegger middels erfpacht (maak de geldstroom duidelijk en korter) • Verlaag woonlasten en zorg voor lage rente (laag risico)
5-10-2012
Tenman bv
9
Anders Financieren (2) • Recht op koop van de woning elke 5 jaar
• Grondwaardestijging/-daling wordt gedeeld door particulier en belegger • Doorverkopen van grond inclusief huurcontract kan • In uiterste geval is beëindiging huurcontract mogelijk (belegger neemt in dat geval voor 75% van de initiële grondwaarde de grond over van de particulier)
5-10-2012
Tenman bv
10
Anders bouwen (1) • Lagere energiekosten ontstaan door duurzame investeringen • De duurzame bestaat bijvoorbeeld uit: • Warmtepomp, WKO • Duurzaam materiaalgebruik • Flexibiliteit
• Dit leidt tot • Meer comfort en lagere energielasten • Oplopende korting tot € 1.500 tot € 3.000 per jaar
5-10-2012
Tenman bv
11
Anders bouwen (2) • Starters en modaal inkomen kan groeien, ruimtebehoefte groeit vaak mee (gezinsuitbreiding) • De woningen moeten eenvoudig uit te breiden zijn (via vaste modules) • Dat geeft zekerheid en minder verhuisbewegingen • Eenvoudiger om de stap te maken om een groeiwoning (kavel) te verwerven
5-10-2012
Tenman bv
12
EVIDENTE VOORDELEN Particulier • Wordt direct eigenaar van de grond • Ontvangt een gegarandeerd rendement van 6% op de grond door erfpacht (of: retributie), hoger dan de financieringslasten van 5% • Comfortabele nieuwbouwwoning met lage energielasten • Na 5 jaar recht van koop (maar geen plicht!) Belegger • Beperkt verhuurrisico (huurders vooraf bekend) • Beperkte frictieleegstand (betrouwbare huurders) • Lager vermogensbeslag (geen investering in grond) • Marktconform rendement • Na 5 jaar komt vermogen vrij door uitoefening recht van koop door de zittende huurders
5-10-2012
Tenman bv
13
EFFECTEN Paradox van stijgende latente vraag i.c.m. dalende nieuwbouwproductie wordt doorbroken • Grondverkoop stijgt • Productie komt op gang • Innovatie in product, proces en financiering
5-10-2012
Tenman bv
14
Omgekeerde erfpacht (rekenvoorbeeld)
5-10-2012
Tenman bv
15
Koop (rekenvoorbeeld)
5-10-2012
Tenman bv
16
Huur (rekenvoorbeeld)
5-10-2012
Tenman bv
17
Samenvatting (rekenvoorbeeld) *Omgekeerde erfpacht
Koop
Huur
*Omgekeerde erfpacht
6,3% € 11.304 € 130.950 € 45.000 € 36.000 6,87%
n.v.t. n.v.t. n.v.t. € 180.000 € 171.000 n.v.t.
6,0% € 10.800 € 162.000 n.v.t. n.v.t. 8,01%
6,0% € 10.800 € 121.500 € 45.000 € 36.000 7,48%
BAR Entree [(bruto huur -/- erfpacht) / investering] * BAR Exit [(bruto huur -/- erfpacht) / investering] *
6,7% 6,6%
n.v.t. n.v.t.
6,8% 6,2%
6,8% 6,2%
NAR Entree [netto huur / investering] NAR Exit [netto huur / investering]
5,1% 4,9%
n.v.t. n.v.t.
5,5% 5,0%
5,1% 4,6%
Netto maandelijkse woonlasten
€ 976 € 931
€ 988 € 774
€ 953 € 953
€ 903 € 858
BAR Jaarhuur Investering belegger Investering particulier Annuïtaire lening particulier IRR
Netto maandelijkse woonlasten ex vermogensopbouw
* Bij ‘omgekeerde erfpacht’: correctie voor erfpachtkosten omdat de investering ook verminderd is met de grondwaarde. * De meest rechts kolom bevat de cijfers voor omgekeerde erfpacht zonder 21% integratieheffing en met hypotheekrenteaftrek
5-10-2012
Tenman bv
18
SCENARIO 1 | GEMEENTELIJKE GRONDEXPLOITATIE Gemeente (grondexploitant)
Opstalontwikkelaar
aannemingsovereenkomst
Koopovereenkomst
All-in koopovereenkomst
Belegger
Particulier
Bouwer 5-10-2012
Tenman bv
19
SCENARIO 2 | ONTWIKKELENDE BELEGGER
Particulier
(Ontwikkelende) Belegger
aannemingsovereenkomst
Koopovereenkomst
Gemeente (grondexploitant)
Bouwer
5-10-2012
Tenman bv
20
SCENARIO 3: GROND- EN OPSTALONTWIKKELAAR Gemeente
aannemingsovereenkomst
Grond- en opstalontwikkelaar
All-in koopovereenkomst
Belegger
Particulier
Bouwer 5-10-2012
Tenman bv
21
ORGANISATIE Samenwerking tussen • Provincie, gemeenten en NHN • Aannemer / ontwikkelaar X: bouwt • Bank X: financiert particulieren • Belegger X: wordt exploitant • Zeer goed uitgewerkte juridische basis is vereist, rechtspositie bij beëindiging, eigendomsoverdracht, termijnen etc. • Laat kopers meedenken en geef ruimte voor aanpassingen van het ontwerp • Inpassen in innovatiesnelweg
5-10-2012
Tenman bv
22
VERVOLG • Concept verder toetsen en verfijnen • Partners zoeken (aannemers, banken, beleggers en ontwikkelaars, Gemeenten) • Pilot zoeken in Noord-Holland
5-10-2012
Tenman bv
23
