Oplossing voor een vastgelopen woningmarkt?

lijken daar debet aan. En de huur- en koopsector zijn werelden apart geworden. Er wordt gesproken over huurliberalisatie en beperking van de hypotheekrenteaftrek, maar niemand pakt echt door. Het voorstellen van een aanpak alleen al leidt tot nerveuze reacties.Toch wil bijna iedereen dat er wat gebeurt. De Vernieuwde Stad, platform van grootstedelijke woningcorporaties, vindt de tijd rijp voor een fundamenteel debat over een sectorneutraal woonbeleid. In Wonen via de fiscus: oplossing voor een vastgelopen woningmarkt? presenteert het platform daarom feiten over de achtergronden èn meningen van deskundigen en opinionleaders. Samen vormen die de opmaat voor de echte discussie.

De Vernieuwde Stad Postbus 8217 3503 RE Utrecht www.devernieuwdestad.nl

Wo n e n v i a d e f i s c u s D e Ve r n i e u w d e S t a d

De Nederlandse woningmarkt is imperfect. Overspanning en overregulering

Wonen

via de fiscus

Oplossing voor een vastgelopen woningmarkt?

De Vernieuwde Stad is een discussieplatform voor álle grote en grootstedelijke corporaties en richt zich op de problematiek én de uit dagingen rondom het wonen in grote steden. De Vernieuwde Stad bediscussieert en stelt de randvoorwaarden waaronder de corporaties een substantiële bijdrage kunnen leveren aan de vitalisering van de grote stad.

Tekst De Vernieuwde Stad (voorwoord/inleiding) Harms Communicatie - Eric Harms (interviews) Fotografie René van den Burg Ontwerp en opmaak Carta grafisch ontwerpers bv, Utrecht Druk StolwijkGrafax december 2006

Wo n e n v i a d e f i s c u s :


Utrecht, december 2006

Voorwoord 5

1

Sturing op de woningmarkt 7

2

Interview Elco Brinkman ‘Voer het debat goed of voer het nooit meer’ 13

3

Interview Jan van der Schaar ‘Het geld wordt maatschappelijk niet goed besteed’ 17

4

Interview Kees Koedijk ‘We maken het onszelf zo moeilijk’ 21

5

Interview Hein Blocks ‘We moeten de risico’s vooral niet overschatten’ 25

6

Interview Marja Elsinga ‘Laat de mensen gewoon zelf kiezen’ 29

7

8

Interview Mária van Veen ‘We zijn wel héle grote risico’s aangegaan’ 33

Interview Frank van Loon ‘We kopen niets voor heilige huisjes’ 37

Voorwoord

De Nederlandse woningmarkt is imperfect. Daar lijken de meeste deskundigen het wel over eens. Volgens velen zijn het huurprijsbeleid, de huurbescherming en de huurtoeslag enerzijds en de hypotheekrenteaftrek, de overdrachtsbelasting maar ook de subsidiëring van koopstarters anderzijds daar debet aan. Een te gereguleerde huurmarkt en een overspannen koopmarkt zijn daarvan het gevolg. De huur- en koopsector zijn werelden apart geworden. De tijd lijkt rijp voor een forse ingreep. In de afgelopen kabinetsperiode is het daar niet van gekomen. Wel zijn er initiatieven genomen om de huurmarkt te liberaliseren. En van veel kanten is de discussie over het voortbestaan van de hypotheekrente aangezwengeld. Deze twee discussies hebben tot nerveuze reacties geleid. Stort de koopwoningenmarkt in? Raken huizenbezitters hun vermogen kwijt? Krijgen we ‘Engelse toestanden’? Gaan huurders straks andere keuzes maken? Wordt als contramal de inkomstenbelasting verlaagd? Ondanks de discussies zijn er toch nog geen fundamentele (politieke) keuzes gemaakt. En dat terwijl bijna iedereen het erover eens is dat er wat moet gebeuren. Wellicht is de tijd rijp voor een sectorneutraal woonbeleid. Een beleid waarbij de woningmarkt weer gaat werken als een echte markt. En waarbij huurders en kopers gelijk – fiscaal? – behandeld worden. De Vernieuwde Stad, platform van grootstedelijke woningcorporaties*, pakt de handschoen voor de discussie op. Door haar jaarlijkse, agendabepalende bijeenkomst daaraan te wijden. En door het uitbrengen van de publicatie Wonen via de fiscus: Oplossing voor een vastgelopen woningmarkt? Na een inleiding waarin de feiten geschetst worden, laten we vooral andere mensen aan het woord. Deskundigen en opinionleaders die vanuit hun eigen achtergrond hun licht laten schijnen op de thematiek. Daarmee is deze publicatie een opmaat voor discussie. Een discussie die De Vernieuwde Stad wil gaan voeren. Wij nodigen u van harte uit om in die discussie mee te doen. Utrecht, december 2006

* De Vernieuwde Stad, platform van grootstedelijke woningcorporaties, is dé spreekbuis voor grootstedelijke problematiek op het brede gebied van wonen. De Vernieuwde Stad entameert rond dit thema onderzoeken, publicaties en debatten. De Vernieuwde Stad bestaat uit de corporaties: De Alliantie, AWV, Haag Wonen, Mitros, De Nieuwe Unie, Nijestee, Het Oosten, Parteon, Portaal, Staedion,Vestia,Volkshuisvesting Arnhem, Woningstichting Rochdale, Woonbron, Woonmaatschappij, De Woonplaats, Woonplus Schiedam, Woonstichting De Key, Woonzorg Nederland en Ymere.

Wonen via de fiscus: Oplossing voor een vastgelopen woningmarkt?


1 Sturing op de woningmarkt De Nederlandse woningmarkt is geen gezonde markt. De symptomen zijn voor iedereen zichtbaar. Voor een grote groep mensen zit de woningmarkt op slot en de kloof tussen huur en koop dreigt voor velen onoverbrugbaar te worden. Om de stagnerende doorstroming op gang te krijgen dringt de overheid – terecht – aan op meer woningbouwproductie. Terwijl de prijzen van koopwoningen hoog zijn, zijn de huren van veel woningen in met name de grote steden laag ten opzichte van de kwaliteit. Het huidige prijsbeleid in de huur- en koopsector staat dan ook ter discussie. In de huursector hebben de plannen van voormalig minister Dekker om een deel van de huurvoorraad te liberaliseren voor veel commotie gezorgd. In de koopsector is de al jaren spelende discussie rond de fiscale behandeling van de eigen woning, de hypotheekrenteaftrek, de laatste tijd weer zeer actueel. Het Centraal Plan Bureau kwam onlangs met de resultaten van een onderzoek naar buiten, dat aangaf dat afschaffing van de hypotheekrenteaftrek gunstig zou zijn voor de economie. De vraag is wat er met de woningmarkt in Nederland aan de hand is. De symptomen zijn duidelijk, maar onzeker is wat de diagnose is en welke remedie tot herstel zal leiden. Eén ding lijkt zeker: het prijsbeleid in de huur- én de koopsector zal de komende jaren gaan veranderen.

Rolverdeling Nederlandse woningvoorraad

Bijna de helft van alle woningen in Nederland is een huurwoning. Van Op 1 januari 2006 stonden er 6.913.588 deze circa 3 miljoen huurwoningen is ongeveer 75% in handen van woningen in Nederland. Ongeveer 55% woningcorporaties. Hun positie is uniek in Europa. Het zijn als markt- bestaat uit koopwoningen en 45% uit partij opererende not-for-profit instellingen met een maatschappelijke huurwoningen. Het marktaandeel van doelstelling en met een maatschappelijk gebonden vermogen. Als ‘toe- het corporatiebezit is ca. 35% van het gelaten instelling’ hebben ze een speciale band met de overheid, zoals totaal aantal woningen. In 2004 bezaten vastgelegd in onder andere het Besluit Beheer Sociale Huursector, de de corporaties 2.411.863 woongelegenUitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte en de Wet op het Overleg heden. Huurders Verhuurder. Er is op het ogenblik veel discussie rond de positie van woningcorporaties. Zo uitte de eurocommissaris voor mededinging Kroes kritiek op het uitvoeren van commerciële activiteiten met gebruik van staatssteun. Dit item is niet nieuw: bij de invoering van de Woningwet in 1901 was er al discussie over de vraag of de toegelaten instellingen de marktwerking niet zouden verstoren. Gedurende de vorige eeuw heeft de overheid zich actief met de volkshuisvesting bemoeid, zowel in het geven van financiële steun als in het stellen van regels. In de jaren ‘90 kwam er een einde aan de geldstroom die vanuit het ministerie van VROM naar de volkshuisves-


ting ging. Enerzijds omdat de overheid oordeelde dat de woningnood zo goed als opgelost was, anderzijds omdat men de begroting wilde rentes leningen sluiten voor finanopschonen. ciering van onroerend goed via het Dit resulteerde in 1995 in de bruteringsoperatie, waarbij de woningWaarborgfonds Sociale Woningbouw. corporaties financieel verzelfstandigd werden. Met het wegvallen van Het risico wordt afgedekt door het grootste deel van de overheidssubsidies verdween een belangeen garantstelling van de overheid. rijk instrument om het handelen van woningcorporaties te sturen. Bovendien is het woningbezit van corpoSindsdien bestaat er een voortdurend spanningsveld tussen enerzijds raties maatschappelijk gebonden eigende financiële zelfstandigheid van corporaties en anderzijds het wildom. Een groot deel van de woningen is len voorschrijven door de rijksoverheid van de bestemming van het maatschappelijk kapitaal. gebouwd met subsidie van de overheid. Corporaties streven naar het creëren van winstgevende activiteiten, zodat zij daarmee het onrendabele deel van de sociale huisvesting kunnen bekostigen. Zij doen dit vanuit hun financiële zelfstandigheid en vanuit hun streven om winst en verlies te kunnen salderen. Tegelijkertijd is de vraag om sturing vanuit de politiek juist groter geworden, omdat de waarde van vastgoed en daarmee het non-profit vermogen van de corporaties sterk stijgen. Het lijkt alsof de overheid met de ene hand meer zelfstandigheid aan corporaties geeft, maar ze het met de andere hand uit gebrek aan vertrouwen weer terug wil nemen. Staatssteun?

Woningcorporaties kunnen tegen lage

Ander prijsbeleid De Vernieuwde Stad (DVS), platform van grote en grootstedelijke woningcorporaties, buigt zich sinds haar oprichting in 2002 over het prijsbeleid in de woningmarkt. In 2003 heeft De Vernieuwde Stad OTB onderzoek laten doen naar de haalbaarheid van een systeem met marktconforme huurprijzen in combinatie met een op draagkracht afgestemd stelsel voor huurkortingen. Dit systeem beoogde een efficiëntere inzet van de beschikbare middelen, in die zin dat de ondersteuning ten goede komt aan de mensen die het echt nodig hebben. Uit dit onderzoek bleek dat het invoeren van bovengenoemd bijdragestelsel een zeer gunstige uitwerking op de rijksbegroting heeft vanwege vermindering van de huursubsidie-uitgaven. Ook voor de corporaties levert het een besparing op. Een ander positief effect zou zijn dat de onbalans tussen koop- en huurprijzen zou worden verminderd. Voor de tot de primaire doelgroep behorende huurders zou er echter weinig veranderen. Bovendien betekende het voor de huurders die niet tot deze doelgroep behoren een aanzienlijke stijging van de netto huur.

Visie van VROM In haar ‘Visie op de woningmarkt’ stelt voormalig minister van VROM Dekker, dat verhoging van de woningbouwproductie en bevordering van de doorstroming de belangrijkste speerpunten van het overheidsbeleid zijn. Door het huurbeleid te verruimen en zo de prijs-kwaliteitverhouding in de (sociale) huursector te verbeteren hoopt zij het gat tussen huur en koop te verkleinen. Om de bouwproductie te verhogen wil zij dat woningcorporaties zich meer gaan inspannen om te bouwen. Daarom stelt ze aan hen de voorwaarde, dat eerst


een vastgesteld aantal woningen in de regio gebouwd moet zijn, alvorens de huren verhoogd mogen worden. Hoewel de plannen van voormalig minister Dekker meer vrijheid voor de corporaties beogen, dreigen ze in de praktijk anders uit te pakken. De grote regionale verschillen maken het ook erg lastig om centraal te sturen. De gedetailleerde regulering van het huurbeleid belemmeren de woningcorporaties om maatwerk te leveren. Bovendien leidt de vervlechting van het financieel beleid van woningcorporaties en rijksoverheid tot een onontwarbare knoop. Zo bestaat er een directe relatie tussen huurbeleid en huurtoeslag. Als de huren meer stijgen dan de inflatie, gaan de uitgaven aan huurtoeslag immers omhoog. De betaalbaarheidsheffing is gekoppeld aan het aantal verhuurde woningen in de gereguleerde voorraad, zodat corporaties gestraft worden indien ze vanuit een maatschappelijke doelstelling meer woningen in de gereguleerde voorraad houden. Met deze wederzijdse afhankelijkheid houden overheid en corporaties elkaar in een wurggreep.

Vraagondersteuning en prijssturing Het complexe geheel van gerichte inkomensondersteuning én prijssturing door de overheid maakt het niet eenvoudig maatregelen te bedenken, die het gewenste evenwicht in de woningmarkt zouden kunnen herstellen. Regulering van de huurstijgingen, huurbescherming en huurtoeslag hebben effect op de prijzen in de sociale huursector. In de koopsector zijn hypotheekrenteaftrek, de overdrachtsbelasting en het eigenwoningforfait sturende factoren. Ook de koopregelingen voor lage inkomens Subsidie op huur en voor starters zullen invloed op de woningmarkt hebben. In de VROM-begroting 2007 staat ruim 2 Helaas heeft de vraagondersteuning door de overheid niet altijd het miljard euro gereserveerd voor uitgaven gewenste effect. Terwijl de hogere inkomensgroepen het meeste pro- aan huurtoeslag. In 2005 heeft 36% van fijt hebben van de hypotheekrenteaftrek, maakt de mogelijkheid van alle huurders van woningcorporaties huurtoeslag het voor de lage inkomensgroepen, en daaronder met huursubsidie ontvangen. name de laagste, aantrekkelijk om te huren. De kloof tussen koop en huur wordt op deze manier verbreed en de scheiding tussen inkomensgroepen gestimuleerd. Volgens DVS zijn het huurprijsbeleid, de huurbescherming en de huurtoeslag enerzijds en de hypotheekrenteaftrek en de overdrachtsbelasting (en wellicht de koopsubsidies) anderzijds schuldig aan de slecht functionerende woningmarkt. Daarom pleit DVS voor een verschuiving van een sturende naar een voorwaardenscheppende overheid: de huidige gerichte vraagondersteuning, voornamelijk in de vorm van huurtoeslag en hypotheekrenteaftrek, zou vervangen kunnen worden door een integrale inkomensondersteuning via de fiscus. Daarbij is DVS voorstander van een sectorneutraal woonlastenbeleid: koop en huur zouden beleidsmatig gelijk behandeld moeten worden. De huur- en koopsector zouden dan beter op elkaar aansluiten en het zou wel eens de sleutel kunnen zijn om de doorstroming te bevorderen.


Subsidie op koop De mogelijkheid om de hypotheekrente van de belasting af te trekken heeft zijn wortels in de Wet op de inkomstenbelasting uit 1914. Deze wet beschouwde de eigen woning als bron van inkomsten, waardoor de kosten van verwerving van deze bron van inkomsten aftrekbaar waren van de belasting. Sinds 1971 geldt dat de hypotheekrente volledig aftrekbaar van de inkomstenbelasting is, maar dat het eigenwoningforfait bij het inkomen opgeteld dient te worden. Bij de fiscaal gunstige behandeling van de eigen woning speelt het overheidsstreven om het eigenwoningbezit te bevorderen een grote rol.

Tabel 1 Impliciete netto subsidie op de eigen woning, schatting voor 2006

Miljard euro

Aftrek hypotheekrente 1

11,75

Gederfde vermogensrendementsheffing

7,50

Opbrengst eigenwoningforfait

-2,00

Overdrachtsbelasting

-3,00

Netto subsidie op de eigen woning (Rijk)

14,25

OZB & andere lokale heffingen

-2,25

(1) Inclusief vrijstelling kapitaalverzekeringen

Bron: CPB Document no 128, september 2006 Woningmarkteffecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning

De eigen woning wordt impliciet fiscaal gesubsidieerd ten opzichte van andere vormen van vermogen. De geschatte netto subsidie voor 2006 bedraagt 14 ¼ miljard euro (tabel 1). Een beperkte hervorming van de fiscale behandeling van de eigen woning, waarbij de renteaftrek, de vrijstelling van de kapitaalverzekering eigen woning, het eigenwoningforfait en de overdrachtsbelasting worden afgeschaft, zou het Rijk 7 miljard euro opleveren (tabel 2).

Tabel 2 Budgettair effect van een beperkte hervorming, schatting voor 2006

Miljard euro

Aftrek hypotheekrente

11,75

Afschaffing van:

Vrijstelling kapitaalverzekering eigen woning

0,25

Eigenwoningforfait

-2,00

Overdrachtsbelasting

-3,00

Totaal

7,00

Bron: CPB Document no 128, september 2006 Woningmarkteffecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning

10


Prijssturing voorbij Op het ogenblik stelt DVS zich de vraag wat er zou gebeuren indien de prijssturing volledig zou worden afgeschaft. Wat zal het effect van de verschillende toekomstscenario’s op woonlasten en inkomens zijn? Ook de gevolgen voor de woningbouwproductie, voor de positie van woningcorporaties en het risico van segregatie zouden in dat onderzoek meegenomen moeten worden. Het Centraal Plan Bureau (CPB) werkt momenteel aan een breed integraal onderzoek naar zowel de huur- als de koopwoningenmarkt. Dit onderzoek sluit nauw aan bij de vraagstelling van DVS en zou bovengenoemde vraag gedeeltelijk kunnen beantwoorden. Uit de resultaten van het onlangs gepubliceerde deelonderzoek door het CPB blijkt dat hervorming van de fiscale behandeling van de eigen woning leidt tot welvaartswinst. De vrije verkoopwaarde van woningen zal gemiddeld dalen met 4 à 14 %. Hoewel een gefaseerde invoering de inkomenseffecten kan beperken, gaat het onvermijdelijk gepaard met minder bestedingsruimte voor veel huishoudens. Toch zal over het algemeen genomen het Bruto Binnenlands Product stijgen met 0,2 tot 0,3% afhankelijk van de wijze van hervorming.

Subsidie voor starters In de VROM-begroting 2007 is een bedrag van 40 miljoen euro vrijgemaakt om leningen tegen gunstige voorwaarden aan starters te verstrekken. Hierdoor kunnen de komende jaren circa 10.000 leningen aan starters worden verstrekt. Dit gebeurt samen met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). De drempel voor starters op de koopwoningmarkt wordt verlaagd door de verruiming van de wet Bevordering eigen woningbezit in 2007.

Het lijkt dus tijd om het systeem, dat meer dan honderd jaar geleden uitgevonden is en in de vorige eeuw goed heeft gefunctioneerd maar thans verouderd is, te vervangen. De tijd van bijschaven en renoveren lijkt voorbij. Slopen en opnieuw opbouwen lijkt het devies.


11

2

Interview Elco Brinkman

(Bouwend Nederland)

‘Voer het debat goed of voer het nooit meer’ Als er ooit een integraal woningmarktbeleid en dito systeem van vraagondersteuning tot stand komt, zou dat in de eerste plaats een zegen zijn voor de bewoners, vindt Elco Brinkman, voorzitter van Bouwend Nederland. Let wel: ‘bewoners’, geen ‘huurders’ of ‘kopers’. “Het maakt de mensen namelijk steeds minder uit of zij een huur- of een koopwoning betrekken. De kwaliteit van de woonruimte, de omgeving en het voorzieningenniveau vinden zij een veel belangrijker keuzecriterium dan de vraag of het een koop- of een huurwoning is.”

Eigenlijk, aldus Brinkman, zou een bewoner als hij dit wil vrij geruisloos moeten kunnen overstappen van huren naar kopen en weer terug. “Mensen kiezen immers, al naar gelang hun omstandigheden wijzigen, voor een ander type woning. De gezinssamenstelling, de financiële situatie, ambities en preferenties: het leidt allemaal tot andere keuzes gedurende de rit. Een woning wordt in feite steeds meer een commodity. Zij ontwikkelt zich van kapitaalgoed tot consumentenproduct. Mensen willen nadrukkelijk meer vrijheid en mogelijkheden om te switchen.” Aanbieders proberen op die ontwikkeling in te spelen. “We zien bijvoorbeeld dat er bij het begrip woning hoe langer hoe meer onderscheid wordt gemaakt tussen de schil en het gebruik wat je ervan maakt. Waarbij het dus belangrijker is welke voorzieningen je in de woning hebt en hoe je het niveau daarvan aan je veranderende wensen kunt aanpassen, dan welke eigendomsvorm eraan verbonden is. Natuurlijk zijn kopen en huren nog altijd belangrijke begrippen, maar er zijn als het ware andere dingen tegenover komen te staan: de flexibiliteit en de kwaliteit van het vastgoed.” Het is een fenomeen dat zich ook in de utiliteitsbouw heeft voltrokken. “Natuurlijk is het leuk om als bedrijf een eigen gebouw met een eigen uitstraling te hebben. Maar veel bedrijven hechten inmiddels meer belang aan hun primaire taak: ik wil ziekenzorg kunnen verlenen, schoenen kunnen produceren of onderwijs kunnen geven. Het gebouw dat daarvoor nodig is mag een ander ontwikkelen en beheren. Als hetzelfde gebeurt in de woningmarkt ontstaan er nieuwe dimensies in het debat over huren en kopen. Het klassieke onderscheid tussen huren en kopen en de klassieke politieke reflexen omtrent huurtoeslag en hypotheekrenteaftrek vervagen, omdat er nieuwe dimensies bijkomen. De woningmarkt bestaat dan niet meer uit een dichotomie: het zijn niet meer óf huurders óf kopers. Het zijn allerlei soorten van bewoners, in leeftijdsgroepen, culturen, en behoeften.”


13

Verstorende werking Daar zit volgens Brinkman dan ook het belangrijkste politieke vraagstuk voor de komende tijd. “Vanuit de oude wederopbouw, toen er heel massief, kwantitatief gebouwd moest worden, was het noodzakelijk om heel veel overheidsbemoeienis aan de woningmarkt te koppelen. Geleidelijk aan ontwikkelt de woningmarkt zich echter steeds meer tot een kwaliteitsvraagstuk, dat niet alleen voor de nieuwbouw maar ook voor beheer en onderhoud consequenties heeft. Het is zeer de vraag of de overheid daar zo nadrukkelijk keuzes voor de mensen in moet maken, door bijvoorbeeld te zeggen: de nieuwbouw moet in een verhouding 30 procent huur, 70 procent koop worden gebouwd. De praktijk is vele malen individueler dan dat. En dat brengt een institutionele vraag met zich mee. Namelijk: hoe kun je veel meer vanuit de bewoner redenerend een rechtstreeks contact tussen individuele vraag en individueel aanbod tot stand brengen? In het volkshuisvestingwereldje zitten daar van oudsher allerlei instituties tussen, die vanuit een gevoel van rechtvaardigheid of vanuit hun visie over hoe de markt zich zou moeten ontwikkelen, daar meer en meer verstorend in zijn gaan werken. Maar vinden we dat met elkaar eigenlijk nog wel wenselijk?” Even goed werkt ook de telkens terugkerende discussie over het huidige stelsel van vraagondersteuning marktverstorend. “Vanuit de bouw en ontwikkeling hebben we steeds gezegd: houd in vredesnaam toch een keer op met het telkens weer in onzekerheid brengen van de markt. Het announcement effect is namelijk heel groot. Als mensen het gevoel krijgen dat er iets met de huurtoeslag of de hypotheekrenteaftrek dreigt te gebeuren, dan leidt dat tot een verstoring van de woningmarkt. Daarom heb ik ook regelmatig het signaal afgegeven: wij zitten niet verlegen om een aanpassing van het huidige systeem, maar het feit dat er voortdurend debat over is geeft onrust op de markt. En dat is ongewenst.”

Een hoop geld Ook de inmenging in de discussie vanuit Europa, als zou het Nederlandse systeem onbetaalbaar worden en gevaren in zich hebben voor de economie op het moment dat de rente stijgt, vindt Brinkman ongewenst. “Het is namelijk een selectieve waarneming. Als je al een vergelijking wil maken, moet je wel alles vergelijken.Vaak worden we bijvoorbeeld vergeleken met Duitsland. Die zou een veel minder gunstig systeem hebben. Maar daar is de inkomstenbelasting weer aanmerkelijk lager, waardoor de individuele eigenaar juist meer besteedbaar inkomen overhoudt voor zijn woning.” En in de kwestie van de oplopende rente. “We moeten ons wel blijven realiseren dat de staat ook heel veel voordeel trekt van woningeigenaren. Er staan allerlei lasten tegenover de lust van de hypotheekrenteaftrek. Als je al aan het gebouw wilt gaan knoeien, moet je er niet slechts één steentje uithalen, maar dan moet je ook kijken naar zaken als overdrachts belasting, de aftrek van de kosten van onderhoud, de Onroerende Zaak Belasting: noem maar op. En dan zijn er natuurlijk heel veel belanghebbenden die allemaal zeggen: ja, maar dat geld hebben we nodig. Maar dat is dus geld dat niet in de eerste plaats naar het functioneren van de woningmarkt gaat. En dat zijn dus vanuit de volkshuisvesting gezien oneigenlijke belangen in het debat.” Dat debat mag wat Brinkman betreft dan ook direct stoppen. “Of we voeren het goed, of

14


we voeren het nooit meer. Het is een slechte zaak dat in de huidige discussie over vraagondersteuning geen moment over de woningmarkt wordt gesproken maar vrijwel uitsluitend over geld. Er gaat een hoop geld in het huidige systeem om, en dat kunnen we beter inzetten voor iets anders, lijken sommige politici te denken. Mijn stelling is: als je echt goed kijkt naar de ontwikkelingen in de volkshuisvesting, dan zie je dat in de loop van enkele decennia een enorme ontwikkeling op gang is gebracht in de richting van het eigen woningbezit. Met succes: inmiddels bezit 56 procent van alle huishoudens een koopwoning. We hebben er dus jarenlang fors in geïnvesteerd om mensen een stukje eigen verantwoordelijkheid te geven. Dat maakt dat we nu ontzettend moeten oppassen. Een ingreep in het huidige stelsel zou er wel eens toe kunnen leiden dat een hele grote groep mensen wordt teruggespoeld in een situatie waarvoor je als overheid dan weer op de een of andere manier verantwoordelijkheid moet dragen. Niet alleen in financieringstechnische maar ook in kwantitatieve zin. Tel je zegeningen ook eens een keer.”

Decollectivering Daaruit vloeit voor Brinkman ook de voornaamste voorwaarde voort die hij stelt aan een eventuele discussie over het huidige stelsel: respecteer de bestaande rechten. “We moeten in koste wat koste voorkomen dat mensen weer in de collectieve bewassing terecht komen. Ten tweede: gebruik de woning niet als melkkoe, door er allerlei oneigenlijke posten aan te koppelen. Het valt de gemiddelde koper van een nieuwbouwwoning nauwelijks nog uit te leggen dat hij 100.000 euro meer voor zijn woning moet betalen, om de gemeente in staat te stellen haar uitgaven te bekostigen. En in de derde plaats: maak nu echt eens keer de sprong en haal alle collectieve bemoeienis met vraag en aanbod eruit, of dring deze in ieder geval zeer aanmerkelijk terug.” Decollectivering van het systeem, kortom. Waarmee Brinkman niet gezegd wil hebben dat het daarmee ook inkomensafhankelijk moet worden gemaakt. “Het belastingsysteem wat wij met elkaar hebben bedacht bevat een vorm van inkomensnivellering. Dat is ons systeem. Waar ik niet voor ben is om daarnaast dan ook nog eens per individuele voorziening allerlei inkomenstoeslagen en -afslagen te gaan bedenken. Want dan frustreer je de werking van het belangrijkste herverdelingssysteem, en dat zijn de belastingen. Dat is ook een bezwaar tegen de manier waarop er nu over de hypotheekrenteaftrek wordt gediscussieerd. Daarin wordt veel te veel inkomenspolitiek bedreven.” Terwijl lang niet zeker is dat het daardoor rechtvaardiger zal worden. “Want ze zeggen het ook in de zorg, en in het onderwijs, en in het openbaar vervoer: we moeten meer naar het inkomen kijken. En in feite stapel je daarmee simpelweg herverdeling op herverdeling op herverdeling. Binnen elk deelsysteem is het misschien nog wel te billijken, maar als je het allemaal samenpakt, wordt de last wel heel erg groot.”


15

3

Interview Jan van der Schaar

(Universiteit Amsterdam)

‘Het geld wordt maatschappelijk niet goed besteed’ “Het is uit de hand gelopen.” Jan van der Schaar, hoogleraar volkshuisvesting en planologie aan de universiteit van Amsterdam en directeur van het Amsterdamse RIGO Research en Advies, heeft er geen goed woord voor over hoe de overheid de vraagondersteuning in de koopsector uit de hand heeft laten lopen. Alle reden dus om het huidige systeem ingrijpend te wijzigen.

De laatste jaren hebben voor Jan van der Schaar het bewijs geleverd dat de woningmarkt op dit moment verre van perfect is. “Het was een periode van een enorme stijging van de vraag naar koopwoningen, die heeft geresulteerd in een soort prijsrace, maar die niet heeft geleid tot meer aanbod. De markt is zelfs pervers bezig geweest, want in een periode van sterke prijsstijgingen is de productie juist omlaag gegaan. Dat heeft zowel in de koop- als in de huursector zo gewerkt.” Toen de markt weer tot rust kwam en de koopkrachtige vraag sterk terug viel, ware het logisch geweest als de bouwplannen voor al die dure huur- en koopwoningen zouden worden omgezet naar goedkope en betaalbare woningen. “Maar dat is te beperkt en te laat gebeurd. En daar ligt volgens mij een cruciale factor waarom die woningmarkt niet naar behoren functioneert. Niet omdat de aanbieders het zouden tegenhouden. Dan moet je onderhand complottheorieën gaan bedenken. Nee, het grote probleem ligt in het grondbeleid, dat tot onduidelijke verhoudingen leidde, en in het ruimtelijke ordeningsbeleid, waarvan nooit duidelijk de maatschappelijke kosten in beeld zijn gebracht. Het VINEX ontwikkelingsmodel heeft tot verstarde situaties op de bouwmarkt geleid.” De woningmarkt is in feite opgebouwd uit een hele keten van markten. “Noem het een bedrijfskolom: je hebt de consumentenmarkten huur en koop, de beleggersmarkt, de bouwmarkt, de markt van locatieontwikkeling en de grondmarkt. En wil je iets doen voor de consumentenmarkt, in de vorm van beter op de vraag aansluitend aanbod, dan moet je tijdig actie ondernemen op die bovenliggende markten. En de planprocedures zijn daar nu eenmaal lang.” Daarom kostte het ook zoveel tijd om de productie weer op stoom te brengen. “Toenmalig staatssecretaris Remkes heeft in 2000 nog gezegd dat de kwantitatieve productie niet meer belangrijk is. Daarmee heeft hij de problemen vergroot. Want het gevolg was dat iedereen achterover ging leunen. Het gevoel van urgentie verdween uit de keten. De aanjaagteams hebben daar uiteindelijk verandering in gebracht, maar het was wel de reparatie van een fout die in het verleden gemaakt is.”

Markt verstoord Ander groot probleem is volgens Van der Schaar dat er een grote discrepantie tussen huren en kopen is ontstaan. “Terwijl in de huursector de woonlasten stegen, is in de koopsector


17

een bestedingsimpuls van inmiddels 10 miljard euro op jaarbasis gegeven, die ook tot hogere prijzen heeft geleid. Op zichzelf was het fiscale voordeel er altijd al, maar in de jaren negentig kwamen er nieuwe financieringsconstructies bij. Daardoor, en door de rentedaling, is de leencapaciteit van huishoudens fors vergroot en werden hypotheken ook onder soepeler voorwaarden verstrekt. De prijzen stegen maar door. Daardoor werd de toegang voor koopstarters steeds moeilijker. En de exploitatie van een dure huursector riskanter.” Inmiddels is de situatie zelfs volstrekt uit de hand gelopen, oordeelt Van der Schaar. “Omdat de overheid zo gefixeerd was op de bevordering van het eigen woningbezit, heeft men het beheer van het instrument hypotheekrenteaftrek op zijn beloop gelaten. Als je de hypotheekrenteaftrek weer tot reële proporties terugbrengt, komt er veel geld vrij dat ingezet kan worden voor verlaging van de belasting of om de budgettaire gevolgen van de vergrijzing op te vangen. Dat geld wordt namelijk op dit moment maatschappelijk niet goed besteed. Het is helemaal niet nodig om met overheidssteun in het luxe segment van de markt mensen te ondersteunen die het best op eigen kracht zouden kunnen bolwerken. Ik zie daar de ratio niet van. Het openbaar bestuur behoort een fatsoenlijke afweging moet maken van inzet van middelen. Ik vind het idioot dat ik gedwongen word om voor de hypotheek van mijn buren extra belasting te betalen.”

Efficiënt en effectief De overheid streeft bevordering van het eigenwoningbezit na. Is het in zo’n situatie niet gewenst om de hypotheekrenteaftrek te laten voortbestaan? Van der Schaar betwijfelt dat. “Je kunt natuurlijk altijd ergens geld inpompen en stellen dat het nuttig is omdat het aan je beleidsdoelstelling bijdraagt. Maar dat betwijfel ik. Vraag één is namelijk of de steun efficiënt is: zou je met minder geld niet precies hetzelfde kunnen bereiken? Vraag twee: is de steun effectief? Ik constateer dat het meeste geld van de renteaftrek gaat naar de mensen die allang een woning hebben. Als je die fiscale steun zou ombouwen tot een instrument dat de entree tot de koopsector vereenvoudigt, maar in de tijd wordt afgebouwd, dan heb je een effectiever en efficiënter instrument dan wat we nu hebben. Er is geen noodzaak voor de overheid om mensen met een omvangrijk vermogen en hoog inkomen te steunen.” De stelling dat in de huursector hetzelfde speelt, verwerpt Van der Schaar. “Dat mensen met een te hoog inkomen en masse te goedkope huurwoningen bezet houden is niet waar. Dat is een fabeltje. Dat beeld domineert ten onrechte het debat. Feitelijk is het zo dat de huren van corporaties niet te laag zijn, omdat ze immers winst boeken in de woningexploitatie. Vergelijking van de gebruikskosten bij huur en koop laat ook zien dat de huren niet te laag zijn. De huren zijn gemiddeld meer dan kostendekkend; de staatssteun is bovendien zeer beperkt. De onderlinge garantieformule, die de sociale verhuur is, beperkt het risico en dus ook de rendementseisen.” Het feit dat de koopprijzen hoog zijn is volgens Van der Schaar evenmin een goed argument om de huren ook te verhogen. “Per slot van rekening: die prijzen zijn hoog vanwege de renteaftrek en door de lage rente. Subsidies aan eigenaar-bewoners zijn geen krachtig argument voor huurverhoging. En een lage rente verlaagt ook de exploitatiekosten van huurwoningen.” Het is bovendien de vraag of je als gemeente of corporatie de bestedingsruimte van mensen moet afromen omdat ze een kleiner deel van hun inkomen verwonen dan gemiddeld. “Dat is

18


volgens mij hun taak helemaal niet. De argumentatie erachter vind ik slecht. Ik vind in ieder geval dat je niet meer zou mogen vragen dan wat op de lange termijn bezien als een redelijke evenwichtshuur op de woningmarkt kan worden beschouwd.” Tenslotte is er een forse daling in het gemiddeld inkomen van huurders van corporatiewoningen ten opzichte van het landelijk gemiddelde. “In 1980 huisvestten de sociale verhuurders in de eerste zes inkomensdecielen ongeveer 40 tot 50 procent van de mensen. Nu zijn de laagste drie inkomensgroepen voor 80 tot 90 procent op de sociale huursector aangewezen. Er is met andere woorden een dramatische concentratie gekomen van lagere inkomensgroepen in de sociale huursector. In ieder geval kun je zeggen dat de effectiviteit van de sociale huursector in termen van huisvesting van de laagste inkomensgroepen de laatste twintig jaar enorm is toegenomen. Ik durf de stelling wel aan dat al die verhalen over impliciete subsidies aan hogere inkomens overdreven zijn.”

Rationeel debat Uiteindelijk gaat het om de vraag wat de doeleinden van beleid zijn, aldus Van der Schaar. “Als je per se het eigen woningbezit wilt bevorderen, moet je de huren verhogen en de sociale huurwoningen verkopen. Dan zul je ook op grote schaal het corporatievermogen moeten gaan afromen. Als je mensen keuzevrijheid wilt bieden, is een sectorneutralere oplossing meer voor de hand liggend: beperk de fiscale subsidies, verlaag de belastingen en beperk met de hogere netto inkomens die dan ontstaan ook de huurtoeslagen. Je moet het eerst over de doelstellingen van het beleid hebben, en pas daarna het beleid gaan instrumenteren.” Wat hem betreft hoeven in zo’n debat zelfs bestaande rechten niet te worden gerespecteerd. “Waarom zou dat moeten? Bij alle herzieningen van de sociale zekerheid is het verworven recht nooit voorop gesteld. Er zijn voortdurend herzieningen van de belastingen. Er wordt zomaar, van de ene op de andere dag, een vermogensrendementsheffing ingevoerd in plaats van de vermogensbelasting. Nergens is toen gesproken over verworven rechten. Waarom zou daar hier dan wel sprake van moeten zijn?. Dat vind ik een gek argument. Er zijn wel argumenten om voorzichtig te zijn. Om een onherstelbare vertrouwensbreuk in die koopsector te voorkomen bijvoorbeeld. Je moet er ook voor zorgen dat de prijzen niet al te fors gaan dalen. Want dat heeft zijn weerslag op de rest van de economie, vanwege het consumptieve effect, en vanwege de enorme vermogens die het bankwezen in de koopsector heeft uitgezet. En dan heb je ook nog te maken met mensen die willen uittreden uit de koopsector en hun woning opeens met verlies moeten verkopen. Die komen ook in een nare situatie terecht. Duidelijk is dat vanwege de overgangsvraagstukken er geen eenvoudige oplossingen voor de huidige problemen zijn aan te dragen. En dat komt omdat we ons in de loop der jaren behoorlijk in de nesten hebben gewerkt.” Het is in ieder geval noodzakelijk dat het thema (ook tijdens de formatie) aan de orde wordt gesteld. “Ik ben doodsbenauwd voor de situatie dat de rente gaat stijgen. Dat kan van de ene op de andere dag gebeuren. Als de rente opeens omhoog gaat loopt het gierend uit de hand. En waarschijnlijk op een moment dat we het net niet kunnen hebben, bijvoorbeeld tijdens een periode van economische terugval. Dan ben je door omstandigheden gedwongen om in te grijpen op een manier die nog veel ingrijpender zal doorwerken in de markt. Regeren is vooruit zien, zeggen ze toch? Geef daar dan nu maar eens blijk van.”


19

4

Interview Kees Koedijk

(hoogleraar financieel management)

‘We maken het onszelf zo moeilijk’ De koersval op de aandelenbeurzen van 2000/2001 levert het beste bewijs dat de woningmarkt geen echte markt is. “De aandelenkoersen zijn destijds gehalveerd; dat heeft vervolgens in tal van sectoren een dip veroorzaakt. De prijzen van een woning bleven ondertussen gewoon stijgen. Dat geeft wel aan hoeveel schaarste er is.”

Aldus Kees Koedijk, hoogleraar financieel management aan de Erasmus Universiteit te Rotterdam en lid van de Raad van Economisch Adviseurs. Hij stond mede aan de basis van een advies van de REA over verlaging van de marginale belastingtarieven, waarin onder andere werd voorgesteld om in de toekomst de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe gevallen te beperken of af te schaffen. Maar daar ligt volgens Koedijk niet het zwaartepunt. Want of het nu een integraal woningmarktbeleid of een rechtvaardiger systeem van vraagondersteuning is. Het is allemaal ondergeschikt aan de allerbelangrijkste oplossing: zo hard mogelijk en zoveel mogelijk bijbouwen. “Wat er mis is met de woningmarkt? Heel veel. Het is sowieso een markt die we bijzonder ingewikkeld hebben gemaakt. We hebben op allerlei mogelijke manieren ingegrepen met regeltjes, waar mensen wel en niet mogen bouwen, en hoe ze mogen bouwen, en de meest uiteenlopende vormen van overheidssteun. Het gevolg van al die interventies is geweest dat de markt nu helemaal op slot zit. Er zijn veel te weinig woningen, en er is veel te weinig doorstroming. De bouwproductie blijft al vele jaren achter bij de vraag. Er is behoefte tot 2015 aan 800.000 woningen, met name in de Randstad. Maar die worden niet of nauwelijks gebouwd. En dat zorgt ervoor dat de prijzen langdurig hoog blijven. Tenminste, als de rente laag blijft. De focus heeft zich heel lang gericht op de vraagondersteuning, terwijl we vooral hadden moeten nadenken hoe we het aanbod aan woningen omhoog krijgen.”

Een stuk simpeler Nu zitten we in de situatie dat vraag en aanbod niet meer op elkaar reageren. Wat mede te wijten is aan de ruimhartige vraagondersteuning. “Dat speelt absoluut een rol. Zowel de hypotheekrenteaftrek in de koopsector als de huurtoeslag in de huurmarkt hebben een effect op de vraag.” Waarmee Koedijk niet gezegd wil hebben dat het hele systeem van vraagondersteuning dan maar moet worden afgeschaft om de markt weer te laten functioneren. “Dat denk ik niet. Ik denk wel dat je het allemaal een stuk simpeler kunt maken. Nogmaals, je kunt pas echt de woningmarkt in beweging krijgen, als je alle ballen op het aanbod zet. Dat betekent in de eerste plaats dat je ervoor moet zorgen dat de bouwproductie fors omboog gaat. Dus: schrappen in de regels, zorgen dat het echt makkelijker gemaakt wordt om te bouwen.” Over de corporatiewoningen zegt hij: “Zorg vervolgens dat je creatiever omgaat met de


21

bestaande voorraad corporatiewoningen. Van die 2,5 miljoen sociale huurwoningen is maximaal 1,4 tot 1,5 miljoen de echte kernvoorraad. Dat zijn de woningen die we in Nederland nodig hebben om mensen die het niet kunnen betalen op een fatsoenlijke manier te huisvesten. Maar dat betekent dus tegelijkertijd dat je op veel grotere schaal ervoor kunt zorgen dat er sociale koopwoningen beschikbaar. En dat moet ook, enerzijds om de doorstroming op gang te brengen, en anderzijds om ervoor te zorgen dat er geld vrijkomt om te investeren in nieuwbouw en stedelijke vernieuwing.” En vervolgens moet worden bezien of het bestaande stelsel van hypotheekrenteaftrek en huurtoeslag niet anders moet worden ingericht. “De hypotheekrenteaftrek kost ons veel geld, maar daar staat tegenover dat we in Nederland hoge marginale tarieven hebben. Misschien moeten we die twee voor een deel tegen elkaar wegstrepen.”

Politieke vraag De vraag of de hypotheekrenteaftrek wel rechtvaardig is – het geld komt immers volgens de critici niet daar waar dat het hardst nodig is – is voor Koedijk niet relevant. “Dat is vooral een politieke vraag. Een econoom heeft daar niets over te zeggen. Natuurlijk kun je ervoor kiezen dat de hoogste tarieven er niet van mogen profiteren. Maar daar staat tegenover dat we, ook in Europese verhoudingen bezien, in Nederland heel hoge belastingtarieven hanteren. Dus die 52 procent zou je ook naar beneden kunnen brengen.” Wat is de issue? “Die hele discussie over de hypotheekrenteaftrek is voor mij niet de kern van de discussie over de woningmarkt. Dat is de vraag hoe we de productie boven de 100.000 woningen per jaar kunnen krijgen, en hoe we veel creatiever met de bestaande voorraad kunnen omgaan. De huidige focus op de hypotheekrenteaftrek vind ik buitengewoon ongenuanceerd. Voor de mensen is hun huis een zeer belangrijk deel van hun vermogen. En dan ga je ten tijde van een recessie daar een discussie over voeren! Daarmee creëer je nodeloos bijzonder veel onzekerheid. Dat is pas slecht voor de economie. En voor de woningmarkt trouwens. Want mensen blijven nu zeker zitten waar ze zitten.” Koedijk blijkt het ook niet eens te zijn met degenen, waaronder de Europese Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling, dat er achter de Nederlandse vorm van hypotheekrenteaftrek een economisch gevaar schuil gaat: oververhitting. “In de hoogtijdagen was er inderdaad een relatie tussen de woningmarkt, de aandelenprijzen en de economie. Vooral in de jaren negentig was dat heel sterk het geval. Maar dat is nu veel minder het geval, mede door de beperking van de bestedingsmogelijkheden van de overwaarde van een woning.” Dat neemt niet weg dat econoom Koedijk zich heel goed kan voorstellen dat we op termijn misschien toch wel van de hypotheekrente af zouden willen. “Maar we moeten dat dan wel doen op een manier die heel voorspelbaar is, niet leidt tot onzekerheid bij de burgers en onderdeel uitmaakt van een veel groter pakket van maatregelen. We hebben als REA in ons advies over de hypotheekrenteaftrek gesteld: als je het doet, handhaaf dan de bestaande situatie voor bestaande gevallen, pas het systeem alleen aan voor de nieuw gevallen, kondig het ruim van tevoren aan, en trek er een hele lange tijd voor uit. En verlaag tegelijkertijd voor de mensen die minder gebruik van de aftrekmogelijkheden kunnen maken, de marginale tarieven. Want dat geeft de economie ook weer een impuls. Dat zijn de voorstellen waar ik warm van word.”

22


Nieuwe prikkels Koedijk is ook van mening dat er in die situatie bovendien naar het héle systeem van vraagondersteuning moet worden gekeken. “Als we de hypotheekrenteaftrek gaan aanpakken zullen we ook naar de huurtoeslag moeten kijken. Het zou bijvoorbeeld een optie zijn om de huurtoeslag te fiscaliseren. Want die drie kun je gewoon niet los van elkaar zien: hypotheekrenteaftrek, huurtoeslag en belastingtarieven. Dat heeft allemaal met elkaar te maken. We maken het onszelf hier zo moeilijk. Zorg er gewoon voor dat mensen die ondersteuning nodig hebben daar ook recht op blijven houden, bijvoorbeeld in de vorm van een belastingverlaging. En zorg dat er voor het grote aantal mensen dat eigenlijk geen recht heeft op ondersteuning, omdat ze het makkelijk allemaal zelf kunnen betalen of omdat ze in een te goedkope woning blijven wonen, nieuwe prikkels ontstaan om door te stromen.” Een inkomensafhankelijk stelsel met andere woorden. “Op het gebied van het huren vind ik inderdaad dat we veel duidelijker naar het inkomen moeten kijken. Woningcorporaties investeren enorm veel geld in goedkope woningen, terwijl we daar afgezet tegen de doelgroep, al een miljoen teveel van hebben. Dat toont aan hoe belangrijk het is om te blijven peilen of de mensen waarvoor jij die goedkope huizen bouwt nog steeds jouw doelgroep zijn.” Maar ook in de koopsector zou wat Koedijk betreft het inkomen moeten gaan meespelen. “De vraag is alleen: waar leg je de grens? Een gemiddeld huis kost 260.000 euro. Ben je rijk als je in een huis woont van 400.000 euro? Dat waag ik te betwijfelen. Misschien moet je pas bij zeven of acht ton de grens trekken. Maar dergelijke voorstellen gaan over de lastenverdeling en dat vind ik politiek.”

Groter pakket De kans is aanwezig dat juist de politiek zich over dit onderwerp gaat buigen. “Dat baart mij slechts zorgen op het moment dat zij het alleen maar gaat hebben over vraagondersteuning. Als ik de politiek zou zijn, zou ik altijd proberen om het onderdeel te laten uitmaken van een groter pakket, waarvan de maatregelen in samenhang worden genomen. De vraag: hypotheekrenteaftrek ja of nee, ontaardt al gauw in een discussie over een heel klein percentage mensen met een heel hoge hypotheek en dito salarissen. Daar wordt niemand beter van.” Echte oplossingen vragen om een breed pakket aan maatregelen. “Je moet er nooit één element uitpakken, zoals laatst is gebeurd met de huurliberalisatie. Het hele land raakt dan in rep en roer. Je moet zeggen: voor de nieuwe gevallen gaat het systeem wijzigen, maar dat gebeurt in combinatie met aanpassing van de marginale tarieven, afschaffing van de overdrachtsbelasting, maatregelen voor starters, et cetera. Als je zo’n pakket aankondigt, ruim van tevoren, inclusief een lange overgangsperiode, dan kan ik me voorstellen dat het een kans maakt. Zo’n integraal pakket valt in te voeren zonder dat er dramatische gevolgen gaan ontstaan. Nederland draait niet op de hypotheekrenteaftrek, hoor. Alleen, als je er iets mee doet, moeten de mensen zich erop in kunnen stellen. Mensen raken bezorgd over snelle wijzigingen. Voorspelbaarheid is dus cruciaal.” Dat wordt dus een kwestie van vele jaren, erkent Koedijk. “Maar het hoeft helemaal niet snel. Kijk naar Engeland. Daar hebben ze de hypotheekrenteaftrek over een periode van 15 tot 20 jaar afgeschaft. Dat kunnen wij ook doen, als we het willen. Want vergeet niet: we kunnen het, zeker met de huidige rentestand, allemaal makkelijk betalen.”


23

5

Interview Hein Blocks

(Nederlandse Vereniging van Banken)

‘We moeten de risico’s vooral niet overschatten’ Vraagondersteuning om mensen die daartoe eigenlijk niet in staat zijn toegang te verschaffen tot de woningmarkt? “Daarvan zal ieder sociaal denken mens zeggen: dat moeten we doen”, aldus Hein Blocks, directeur van de Nederlandse Vereniging van Banken. “Maar als je de vraag stimuleert zonder dat je vervolgens ook iets aan het aanbod doet, dan ben je toch echt verkeerd bezig.”

Het is een lastige positie waarin de NVB zich bevindt. Enerzijds is er het zakelijke belang van de leden bij een instrument als de hypotheekrenteaftrek en de daarmee gepaard gaande wens om het huidige stelsel ongemoeid te laten. Anderzijds is er de zorg over de vraag of het systeem in zijn huidige vorm wel tot in lengte van jaren zal kunnen en mogen blijven functioneren. En daaruit vloeit de wens voort om, als er dan toch over een eventuele verandering gesproken gaat worden, er in ieder geval over mee te praten. Daarom wil Hein Blocks het liever in het algemeen over vraagondersteuning op de woningmarkt hebben. “Wie analyseert wat het voornaamste probleem op de Nederlandse woningmarkt is, komt al gauw tot de conclusie dat dat het gebrek aan aanbod is, en dan met name in enkele segmenten van de markt. Dat was ook de conclusie die wij in het voorjaar van 2004 trokken, in het kader van ons congres over de woningmarkt. Het hoofdprobleem is het aanbod. Dat erkent ook bijna iedereen. Tegelijkertijd wordt er echter al jarenlang door iedereen die op die markt actief is, goedbedoeld gewerkt aan het ondersteunen van de vraagzijde en het faciliteren daarvan. Allemaal maatregelen die precies averechts uitpakken. Ze helpen slechts heel even dat ene, specifieke groepje mensen dat van een bepaalde faciliteit gebruik kan maken. Mensen die normaalgesproken niet tot de markt zou kunnen toetreden, kunnen dat nu opeens wel.”

Kloof opgerekt Vraagondersteuning lijkt dus heel nobel, wil Blocks maar zeggen. “Want je helpt die mensen toch? Maar in feite maak je het probleem alleen maar groter. Of het nu koopsubsidie, maatschappelijk gebonden eigendom, of huurkoopconstructies betreft, de kloof tussen vraag en aanbod wordt alleen maar verder opgerekt. Als vraagondersteuning de lasten met vijf procent verlaagt, kunnen er meer mensen tot de markt toetreden, wordt het verschil tussen vraag en aanbod nog groter en dat leidt tot een verdere prijsstijging. Dan schiet je daar per saldo dus niets mee op. Sterker nog: dan heb je het probleem alleen maar groter gemaakt. De oplossing? Als je ervan overtuigd bent dat er een verschil is tussen vraag en aanbod in een bepaald marktsegment, dan moet je in dat segment juist níet aan vraagondersteuning doen maar het woningaanbod verruimen. Want in alle andere gevallen neemt het verschil tussen vraag en aanbod toe, stijgen de prijzen en kunnen uiteindelijk nog minder mensen toetreden tot de


25

markt. Dat is voor mij de kern van het verhaal: hoe krijgen we nu het aanbod omhoog zodat de woningmarkt weer in evenwicht komt?” Banken zijn gebaat bij zekerheid, onderkent ook de NVB. De vraag is echter of de koopwoningmarkt nog wel een zekerheid is. Door de continue prijsstijgingen dreigt het gevaar immers dat de markt zichzelf ooit een keer opblaast. “Dat is ook zo vervelend van die hele discussie over de hypotheekrenteaftrek. Iedereen heeft het altijd over afschaffing ervan. Maar daar moet de discussie dus helemaal niet over gaan. Als je vindt dat het instrument niet het doel dient waarvoor het in het leven is geroepen, en ooit gevaar loopt om te duur te worden, dan moet je zorgen voor een afgrendeling van de risico’s. Maar dan wel op een zodanige manier dat het de woningmarkt op geen enkele wijze verstoort. De huizenprijzen hoeven echt niet tot in lengte van dagen met meer dan de inflatie te blijven doorstijgen. Zolang ze maar een stabiele ontwikkeling laten zien en niet instorten. Eigenhuisbezitters hebben hun leven erop ingesteld dat het huidige systeem heel lang in stand blijft. Dan kun je dat niet zomaar in één klap veranderen.”

Bewuste beleidskeuze Banken krijgen nog wel eens het verwijt dat zij zelf debet zijn aan de huidige discussie. De banken hebben immers de leencapaciteit van huishoudens fors laten toenemen, waardoor de kosten van deze aftrekpost voor het rijk even fors zijn gestegen. Blocks: “Ik vind het terecht dat er met de vinger naar de banken wordt gewezen, maar het is niet terecht dat het een beschuldigende vinger is. Want wat is er gebeurd? In de jaren tachtig bestonden er alleen maar hele simpele hypotheekvarianten. Annuïtaire hypotheken waren in die tijd al heel revolutionair. En je moest in ieder geval altijd aflossen. Daardoor was de gemiddelde uitstaande hypotheekschuld ook de helft van wat de woningeigenaar oorspronkelijk had geleend. Eind jaren tachtig werden voor het eerst spaar- en levenhypotheken aangeboden. Daarbij bleef de hypothecaire hoofdsom intact gedurende de gehele looptijd, met maximaal fiscaal voordeel en dus lagere netto lasten voor de consument tot gevolg. Die daardoor ook weer meer kon lenen. Maar dat is dus wel een hele bewuste beleidskeuze geweest, gemaakt om meer mensen toegang tot de koopwoningmarkt te bieden. De banken gaf het inderdaad meer business, maar ook het individu was erbij gebaat.Voor dezelfde lasten kon hij immers eindelijk een huis of een mooier huis kopen. Het product is dus veranderd onder invloed van het fiscale regime. Niet andersom.” Hetzelfde geldt voor de verruiming van de leencapaciteit. “In het verleden werd er slechts naar één inkomen gekeken. Het tweede was te onzeker, want je wist nooit of het wel blijvend was. Onder druk van de maatschappij is dat in de loop der tijd heel langzaam opgeschoven. En dus mocht eind jaren tachtig het tweede inkomen voor de helft meetellen. En is het nu zo dat beide inkomens volledig worden meegeteld, en het zelfs niet meer uitmaakt of het een tijdelijk of vast dienstverband is. Als we dat als banken niet zouden hebben gedaan, hadden we absoluut het verwijt over ons heen gekregen, dat we mensen onterecht uitsluiten van de koopwoningmarkt.”

26


Risico’s niet overschatten Terug naar de zekerheid van de Nederlandse woningmarkt. Het beeld mag volgens Blocks niet ontstaan dat er enorme risico’s kleven aan het Nederlandse systeem van financiering en vraagondersteuning. “We moeten die risico’s vooral niet overschatten. Want we hebben in Nederland maar één keer een crisis op de woningmarkt gehad, rond de jaren tachtig. Toen zijn de huizenprijzen met een kwart in elkaar gezakt en heeft het al met al een jaar of tien geduurd voordat de situatie zich weer hersteld had. Individueel heeft dat ook best tot problemen geleid. Maar voor de bulk van de financieringen waren er geen problemen. De financiële strop bedroeg slechts een half procent. Waarom is dat zo beperkt gebleven? Omdat er bij de mensen, van wie de levensomstandigheden niet veranderden, niets gebeurde. Het huis was wel minder waard, maar het inkomen bleef hetzelfde en rente en aflossing werden dus gewoon betaald. Alleen mensen die niet meer aan hun verplichtingen konden voldoen, bijvoorbeeld door werkloosheid of scheiding, konden in de problemen komen als ze bij verkoop minder voor hun woning terugkregen dan de hypothecaire schuld. Natuurlijk nemen de risico’s toe naarmate je meer financiert. Wie dichter bij de marktwaarde van de woning gaat zitten of een hoger bedrag leent ten opzichte van het inkomen, loopt meer risico. Daarom hebben de banken in hun gedragscode hypothecaire financieringen vanaf 1 januari 2007 ook striktere normen ingebouwd, om ervoor te zorgen dat minder makkelijk tophypotheken worden verstrekt in relatie tot het inkomen en de draagkracht.” Die gedragscode is overigens niet alleen daarom belangrijk. “In een normaal verkoopproces is er een gezonde spanning: de koper wil zo min mogelijk betalen en de verkoper wil er zoveel mogelijk voor krijgen. Maar als je als consument een hypotheek wil kopen heb je door de huidige onbalans op de woningmarkt eerder de neiging om een zo hoog mogelijke hypotheek te willen kiezen. Er ontstaat dus een gezamenlijk belang van koper en verkoper om het bedrag van de hypotheeklening zo hoog mogelijk te krijgen. De code biedt dus bescherming. Er is namelijk geen huizenkoper die op het moment dat hij een huis koopt erover klaagt dat hij een te hoge hypotheek heeft afgesloten. Die is blij met zijn nieuwe woning. De klachten ontstaan pas na een x-aantal jaren, als hij het door omstandigheden niet meer kan betalen. Daar moeten wij als banken onze klanten zo goed mogelijk tegen beschermen.”


27

6 Interview Marja Elsinga (Onderzoeksinstituut OTB)

‘Laat de mensen gewoon zelf kiezen’ Niet voorsorteren. Dat is volgens Marja Elsinga, senioronderzoeker Volkshuisvesting en Woningmarkt bij Onderzoeksinstituut OTB, dé manier om de huidige problemen op de woningmarkt te lijf te gaan. “Waarom wil de overheid zo graag het eigen woningbezit bevorderen? Wat een betutteling. Geef de mensen gewoon geld en laat ze vervolgens zelf een keuze maken tussen huren en kopen.”

Het is allemaal veel te complex geworden op de woningmarkt, constateert Marja Elsinga. “We hebben inmiddels zoveel regels en regelingen, en er houden zich ook zoveel instituties mee bezig, dat zelfs alleen al het praten over aanpassing leidt tot enorm veel commotie. Het stelsel is nu ook zo ingewikkeld geworden, dat elke keer als er iets wordt aangepast, er ergens anders wel weer iets mis gaat.” Dat is dan ook de reden dat we terug moeten naar de basis. Elsinga: “Wat is de ideale situatie op de woningmarkt? En hoe verhoudt die zich tot wat we nu bereikt hebben? In de ideale situatie kan de markt zijn werk doen en zijn vraag en aanbod op elkaar afgestemd en in evenwicht. Zet daar de huidige praktijk nu eens tegenover, en je ziet hoever we van dat ideaal verwijderd zijn. Er is een enorme kloof ontstaan tussen kopen en huren. En dat is vooral te wijten aan het huidige systeem van vraagondersteuning en de daaraan gekoppelde wens van de overheid om het eigenwoningbezit te stimuleren. Het hele circus rond de hypotheekrenteaftrek heeft ertoe geleid dat de prijzen in de koopsector veel te hoog zijn geworden, en dat een koopwoning voor veel mensen onbereikbaar is geworden. Tegelijkertijd zorgt de huurprijsregulering aan de huurzijde ervoor dat de huurprijzen te laag zijn gebleven. Ook dat heeft de problemen versterkt. We zullen dus aan twee kanten eraan moeten gaan werken om dat gat kleiner te maken. Niet alleen aan de huurkant, maar vooral ook aan de koopkant.”

Vertrouwensmarkt Zo bezien is het volgens Elsinga onterecht geweest dat de kabinetten Balkenende I, II en III de pijlen alleen hebben willen richten op de huursector. “Ik kan niet begrijpen dat er in de huursector wel aan allerlei regelingen kan worden getornd, met als argument dat de ‘scheefwoners’ uit hun woning moeten worden gekregen. Terwijl op het moment dat de koopsector aan de orde komt, de minister opeens zegt: ‘ja, maar dat is een vertrouwensmarkt, daar komen we niet aan. Einde verhaal.’ Vertrouwen is cruciaal voor de gehele vastgoedsector: niet alleen voor de koopsector, maar ook voor investeerders en consumenten in de huursector. We zullen er dus niet aan ontkomen om de hypotheekrenteaftrek aan te pakken. Net zo goed als dat we het systeem van huurprijsregulering zullen moeten gaan aanpassen. Natuurlijk: heel geleidelijk, heel voorzichtig, en ook in alle openheid. Maar dat het moet gebeuren staat voor mij als een paal boven water.” Temeer, omdat er in ‘het veld’ allang consensus is over de noodzaak om in te grijpen. “Daarom


29

vind ik het ook zo jammer dat minister Dekker in haar Woonvisie geen gebruik heeft gemaakt van het besef bij alle betrokkenen, van Vereniging Eigen Huis tot en met Bouwend Nederland dat er nu iets moet gebeuren. Iedereen wilde dat de woonvisie de basis zou vormen voor een fundamentele discussie over een aanpassing van het huidige stelsel. Maar dat is dus niet gebeurd. En dat is gewoon hartstikke jammer, en bovendien een gemiste kans. Want iedereen weet dat de huidige situatie onhoudbaar is. Het komt uiteindelijk toch een keer aan de orde.”

Woonvisie In het algemeen blijkt Elsinga niet bepaald te spreken over de Woonvisie van oud-minister Dekker. “Een visie begint bij de vraag: ‘Waar willen we naar toe?’ Om vervolgens verder te gaan met: ‘En hoe komen we van hier naar daar?’ Natuurlijk is dat allemaal hartstikke ingewikkeld. Het gaat over vertrouwen, over regels, over bestaande rechten. Maar een visie geeft in mijn ogen de cruciale uitgangspunten voor het woonbeleid van de toekomst. Terwijl de huidige Woonvisie niet meer is dan een verkapt promotiepraatje over het eigenwoningbezit. Ik had van een liberale minister anders verwacht. Want liberaal betekent dat iedereen zelf mag kiezen. Maar uit de Woonvisie spreekt slechts betutteling. Iedereen moet kopen, kopen, kopen. Het gaat niet over het dichten van de kloof tussen huren en kopen. Nee, het gaat over het vergemakkelijken van de overgang van huur naar koop. De huren moeten omhoog, corporaties moeten hun huurwoningen verkopen. Er moeten starterleningen komen. Waarom? Waarom moet je geld verspillen aan een maatregel die de prijzen alleen nog maar verder opdrijft, aan mensen die aan het begin van hun maatschappelijke carrière staan? Dat zijn toch juist de mensen met toekomst? Ik bedoel maar: het is allemaal zo onlogisch.” Een goede woonvisie had volgens Elsinga een integrale woningmarkt als uitgangspunt genomen, zonder onderscheid in kopen en huren. “Daar zou ik wel naartoe willen. Een markt, waarin de consument het voor het zeggen heeft. En de overheid slechts aanvullend bezig is. Het is de taak van de overheid om ervoor te zorgen dat íedereen fatsoenlijk kan wonen. Dan heb je het dus over integrale vraagondersteuning. En de mate waarin dat gebeurt, hangt af van hoe goed die markt zijn werk doet.”

Keuzevrijheid Met ‘fatsoenlijk wonen voor iedereen’ en ‘marktwerking’ als sturingsprincipes zijn uiteindelijk de bewoners het meest gebaat, denkt Elsinga. “Want het mechanisme van vraag en aanbod resulteert in keuzevrijheid voor de mensen. Zij mogen gewoon kiezen. Zij hebben een vraag en voor hen maakt het in principe niet uit of het kopen of huren wordt. Wij hebben daar weliswaar twee verschillende werelden van gemaakt. Maar dat is nergens voor nodig. Als iemand met een lager inkomen wil kopen en zich daarvoor een hoop moeite wil getroosten: prima. Sommige mensen worden nou eenmaal veel gelukkiger van een koophuis, terwijl anderen veel liever in een huurhuis willen wonen. Maar sorteer daar als overheid niet op voor. Geef de mensen voor zover ze dat vanuit hun inkomenspositie nodig hebben financiële ondersteuning, bijvoorbeeld in de vorm van een voucher, en laat ze vervolgens zelf kiezen: koop, huur of alles wat daar tussenin gezet kan worden. Volgens mij ligt namelijk met name in die tus-

30


senvormen een hele grote markt verscholen, een goede optie om starters zonder subsidie aan een woning te helpen. Alleen: door al onze instituties en regeltjes komt dat deel van de markt niet tot bloei.” Complicerende factor om tot een dergelijke stelselwijziging te komen is de emotie die ermee gepaard gaat. Het is niet voor niets dat de invoering van een systeem van huurliberalisatie en het praten over aanpassing van de hypotheekrenteaftrek tot felle discussie leidt. “Maar er liggen inmiddels wel kant en klare recepten voor zo’n stelselwijziging op tafel. De VROM-Raad heeft er bijvoorbeeld een prachtig advies over geschreven. Het grote probleem is echter vooral dat de eerste stap niet eens wordt gezet.”

Argumenten Het is heel wel mogelijk dat het onderwerp nu tijdens de formatie aan de orde komt. “Dat hoop ik eerlijk gezegd al jaren. Dat de politiek het aandurft om hier in ieder geval de discussie eens over aan te gaan. Ik ben wetenschapper. Ik ben gewend om te onderhandelen op basis van argumenten. Daarom is het voor mij ook zo logisch dat er iets moet gebeuren. Maar de politieke werkelijkheid zit kennelijk toch heel anders in elkaar dan de wetenschappelijke werkelijkheid.” Dat heeft alles te maken met de angst de kiezers voor het hoofd te stoten, beseft ook Elsinga. “Maar het is zo kortzichtig. We weten allemaal dat er op enig moment iets zal moeten gaan gebeuren. Dan is maar beter om zo snel mogelijk door de zure appel heen te bijten. Het is uiteindelijk namelijk veel erger om niets te doen. Want dan word je op enig moment in de toekomst wel door de omstandigheden gedwongen om in te grijpen. Je moet dus naar die lange termijn kijken. Het is gewoon nodig. En ik moet ook zeggen: we maken het allemaal wel heel erg beladen. Het is inderdaad waarschijnlijk dat aanpassing van de hypotheekrenteaftrek tot maatschappelijke onrust gaat leiden. Maar daar hoef je toch niet bang voor te zijn?”


31

7 Interview Mária van Veen (Nederlandse Woonbond) ‘We zijn wel héle grote risico’s aangegaan’ Iedereen in Nederland moet betaalbaar en kwalitatief goed kunnen wonen. “Dat is een grondrecht”, oordeelt Mária van Veen, algemeen directeur van de Nederlandse Woonbond (tot 1 december 2006) en beoogd Tweede Kamerlid voor GroenLinks.Vraagondersteuning is wat haar betreft dan ook bittere noodzaak. Maar niet op de manier waarop het nu wordt ingevuld. “Het huidige stelsel is niet eigendomsneutraal en bovendien erg onrechtvaardig.”

Mária van Veen is er zeker van. “Geen enkele overheid heeft er belang bij dat een groot deel van de samenleving zich structureel miskend voelt.” Maar miskenning is op dit moment wel het heersende gevoel bij de drie miljoen huishoudens die een woning huren. “Zij worden stelselmatig benadeeld ten opzichte van eigenaar-bewoners. De vraag is hoe lang de overheid die ongelijke behandeling nog kan volhouden.” Als het aan de Nederlandse Woonbond ligt niet lang meer. “Wij willen toe naar een eerlijk systeem van vraagondersteuning. Dat rechtvaardig is, keuzevrijheid garandeert en het voor iedereen mogelijk maakt om goed en betaalbaar te wonen. Ongeacht de vraag of ze nu huren, kopen of in een tussenvorm zitten. En ongeacht of ze nu wel of geen baan hebben, door pech worden getroffen en in de WAO belanden, of dat ze gehandicapt of chronisch ziek zijn.” Het is duidelijk dat het huidige systeem van hypotheekrenteaftrek en huurtoeslag niet aan die criteria voldoet. “De regering geeft al jaren nadrukkelijk voorrang aan de koopsector. Het streven is immers de bevordering van het eigenwoningbezit. Om dat te bereiken is er de hypotheekrenteaftrek gekomen, wat zich heeft ontwikkeld tot een perfide instrument. Door een woning te kopen verschaffen mensen zichzelf toegang tot een riant subsidiesysteem, dat er niet voor zorgt dat de mensen die het het meest nodig hebben ook de meeste steun krijgen, maar juist precies andersom uitpakt. Hoe meer je verdient, hoe meer steun je krijgt. Naarmate je meer verdient en duurder gaat wonen, komt er alleen maar aftrek bij. Er gaat nooit wat af, want je hoeft als je daarvoor kiest nooit iets af te lossen. Het is werkelijk prachtig wat de overheid de eigenaar-bewoner biedt. Maar zo oneerlijk als wat.”

Tussen wal en schip Bovendien staat het in schril contrast met wat de huurder krijgt. “Bij de huurtoeslag gaat het geld wel effectief naar de doelgroep, te weten de laagste inkomens. Maar de huurder wordt vervolgens afgestraft in het geval dat hij meer gaat verdienen of duurder gaat wonen. Het recht op huurtoeslag houdt heel snel op. Bij een alleenstaande stopt het bij 21.000 euro bruto en bij samenwonenden bij 28.000 euro.” Dat raakt met name de huurders met een (bescheiden) middeninkomen, dat wil zeggen de mensen met een inkomen tussen 28.000 en ongeveer 33.000 euro bruto per jaar. “Zij vallen in dit systeem heel snel tussen de wal en het schip. Want ze kunnen geen beroep doen op


33

huurtoeslag en kunnen kopen wel vergeten, zolang ze met hun inkomen niet op minstens anderhalf keer modaal zitten. Met andere woorden: een hele grote groep huishoudens is min of meer veroordeeld tot de huursector en krijgt daar geen enkele vraagondersteuning van de overheid meer bij. Ondanks dat ze gemiddeld tot wel 40 procent van hun inkomen moeten verwonen.” In geld uitgedrukt is het verschil nog schrijnender, vindt Van Veen. “Het Centraal Planbureau is recent met een rapport gekomen, waaruit blijkt dat er vorig jaar nog tien miljard euro werd uitgetrokken voor de hypotheekrenteaftrek, maar dat het dit jaar is gestegen tot 14 miljard. Terwijl we met elkaar maar 2 miljard voor de huurtoeslag over hebben. Dat is nog al een gat: 14 miljard versus 2 miljard. Dat is meer dan een op zes!” Het is dan ook niet voor niets dat de Nederlandse Woonbond al zeker sinds een jaar of acht strijdt voor een rechtvaardiger systeem. “In 1998 hebben we bij de verkiezingen al gepleit voor maximering van de hypotheekrenteaftrek. We stelden daarbij een grens voor van 300.000 gulden. Dat was toen namelijk nog heel riant. Maar er is niet naar ons geluisterd. En de prijzen op de koopwoningmarkt en daarmee het bedrag dat de overheid jaarlijks misloopt door de renteaftrek, zijn sindsdien de pan uit gerezen.”

Tijdbom Daarmee ligt er volgens Van Veen nu een steeds harder tikkende tijdbom onder het systeem. “Het is veelzeggend dat zelfs de Vereniging Eigen Huis inmiddels waarschuwt: als er nu niets gebeurt, gaat het mis. Ook de huizenbezitters zelf, dus al die mensen die nu zo riant hun hypotheekrente aftrekken, zien steeds meer in dat het voordeel dat zij genieten heeft geleid tot veel te hoge prijzen op de woningmarkt, waardoor hun kinderen niet meer aan de bak komen. Ook zij hebben door dat ze veel meer moeten financieren dan eigenlijk wenselijk is, en dat ze daardoor wel heel erg afhankelijk zijn geworden van de banken. Moet je zien wat er gebeurt met huishoudens die zich voor de volle 100 procent aan de bank hebben gecommitteerd, op het moment dat er iets mis gaat. Als ze bijvoorbeeld hun baan kwijt raken, in de WAO terechtkomen of als de relatie op de klippen loopt. Die hangen met hun nek in de strop. Ze kunnen geen kant meer op. Ze hebben een mooie twee-onder-één-kapper gekocht op basis van twee inkomens en verkeren van het ene op het andere moment in de financiële problemen. Moet je kijken wat er dan gebeurt. Niemand houdt daar rekening mee. Want iedereen denkt: dat zal mij niet overkomen. En ik gun het ook niemand. Maar het zijn wel hele grote risico’s die de mensen zijn aangegaan.” Ook de overheid loopt risico. “Het kan niet anders of de overheid zal zich op enig moment gaan realiseren dat een ongebreidelde hypotheekrenteaftrek enorme gevolgen heeft voor ‘s Rijks financiën. Je kunt alleen al op basis van de demografische ontwikkelingen voorspellen dat als je niks doet, er over vijf tot tien jaar steeds minder geld is voor de zorg, de AOW en het onderwijs, omdat er door de ongebreidelde aftrek veel te weinig belastinggeld binnenkomt. De regering maakt zich wel druk over de financierbaarheid van de sociale zekerheid, de zorg en de AOW, maar de vraag of tegen die tijd de hypotheekrenteaftrek nog wel betaalbaar is wordt niet gesteld. Om te voorkomen dat over een paar jaar heel draconische maatregelen noodzakelijk zijn, moet je op tijd beginnen met het systeem te veranderen. Dat maakt de urgentie om er nu over na te denken dus alleen maar groter.”

34


Niet ongenuanceerd De afgelopen jaren heeft de Woonbond steeds meer medestanders gekregen in zijn strijd tegen de onrechtvaardigheid die in het huidige systeem zit ingebakken. “Met ons wil nu ook de Vereniging Eigen Huis dat er op fundamentele wijze over het hele stelsel van huren en kopen wordt gesproken. Daardoor zijn we gezamenlijk als woonconsumenten in staat aan te geven dat zowel huurders als kopers hetzelfde belang hebben. We hebben allebei belang bij een integrale benadering van de woningmarkt. En we hebben er allebei belang bij dat er geen ingrepen worden gepleegd waardoor de woningmarkt in een shock terechtkomt. Daardoor komen de mensen pas echt in de penarie. En dat vinden we net zo goed voor eigenaarbewoners als voor huurders een slechte zaak. We zijn niet voor rücksichtsloze afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. We zijn dus niet ongenuanceerd als het over de koopsector gaat. Maar we zijn wel heel duidelijk van mening dat huurders in het huidige systeem sterk worden benadeeld en dat het geheel van huren en kopen en de financiële ondersteuning die de overheid daaraan biedt meer in balans moeten worden gebracht. Waarbij voor ons de voornaamste uitgangspunten rechtvaardigheid, keuzevrijheid, kwaliteit en betaalbaarheid zijn. Maak het mogelijk voor mensen om makkelijker over te stappen van huur naar koop én van koop naar huur. Haal al die regeltjes en financiële drempels er nu eens uit en kom tot een eerlijk en transparant systeem dat ook is uit te leggen aan de burger. Want hij snapt echt wel dat je bij een herziening van het systeem er niet onderuit komt om naast de prijs van de woning ook naar het inkomen van de bewoner te kijken. Want het is niet eerlijk dat je in de koopsector meer kunt profiteren naarmate je meer verdient. Kopers en huurders zullen elkaar daarin vinden. Dat weet ik zeker. En ik hoop ook dat we erin zullen slagen om gezamenlijk op te trekken in de richting van de politiek. Liefst al direct tijdens de formatie.”


35

8 Interview Frank van Loon (Vereniging Eigen Huis)

‘We kopen niets voor heilige huisjes’ Het kwam bij velen als een verrassing. Een belangenorganisatie van kopers die eigenhandig de discussie over de hypotheekrente aanzwengelt. Maar voor Frank van Loon, directeur van de Vereniging Eigen Huis, is het zo verklaarbaar als wat. “Wij strijden voor een integrale benadering van de problemen op de woningmarkt. Dan zul je bereid moeten zijn om daar alles bij te betrekken. Ook de hypotheekrenteaftrek.”

Al sinds het aantreden van Balkenende II roept de Vereniging Eigen Huis van de daken dat er behoefte bestaat aan een integraal woningmarktbeleid. “De woningmarkt kampt met een groot aantal problemen, waar ieder departement vanuit zijn eigen discipline een oplossing voor probeert te verzinnen. Dan gaan we de ene kant op, en vervolgens gaan we de andere kant weer op. Er is een gebrek aan integraliteit; iedereen roept en doet maar wat. Bijvoorbeeld over de hypotheekrenteaftrek. De ene zegt: afschaffen. De ander beperken. En een derde vindt dat het systeem ongemoeid moet worden gelaten, omdat het de economie stimuleert. Iedereen buitelt over elkaar heen en probeert elkaar links en rechts in te halen. Burgers worden hier doodziek, doodmoe en doodnerveus van.” Tegelijkertijd begrijpen ze donders goed wat er speelt. “Uit eigen onderzoek blijkt dat onze leden onderkennen dat de woningmarkt met een dusdanig groot aantal problemen kampt dat er iets moet gebeuren. Zolang het maar heel voorzichtig en in samenhang gebeurt. Wij zijn ervan overtuigd dat er belangrijke verbeteringen te bereiken zijn. Natuurlijk zullen die in sommige gevallen pijn kunnen doen, hoewel wij er voor strijden dat de woonlasten niet stijgen. Maar verandering betekent dat niet automatisch dat iedereen hetzelfde kan blijven houden wat ze hadden. Maar het doel van die verandering is om nieuwe perspectieven te bieden en nieuwe kansen te scheppen. En dat doel wordt breed onderschreven.”

Politieke compromissen De integrale visie waar Eigen Huis voor pleit, voert verder dan de Woonvisie van de inmiddels opgestapte minister Dekker. “Die nota bevat op zichzelf wel aardige elementen maar is te behoudend, en eigenlijk ook te zeer gedicteerd door politieke compromissen rond de afspraken over het huurbeleid en het dogma van dit kabinet over de onbespreekbaarheid van de hypotheekrenteaftrek.” Het is dan ook bijna een morele verplichting voor een volgend kabinet om dat anders te gaan aanpakken, vindt Van Loon. “Er zal in de eerste plaats een brede analyse moet worden gemaakt van de problemen die er nu zijn op de woningmarkt en de oorzaken ervan. Vervolgens moet er een duurzame oplossingsrichting worden gekozen, die op brede steun


37

kan rekenen van alle betrokken departementen – dus Financiën, EZ en VROM – en van de diverse betrokken maatschappelijke en brancheorganisaties, zowel als van de wetenschappelijke wereld. Ik ben niet meer geïnteresseerd in het korte termijn hapsnap-werk, waarmee we weer twee, drie jaar vooruit kunnen op weg naar het volgende incident. Ik vind dat we moeten eisen van de politiek dat er bouwstenen worden aangedragen voor een fundament waarop de woningmarkt de komende tien tot twintig jaar weer verder kan bouwen. Waar de mensen ook weer vertrouwen in kunnen hebben. Want daarin ben ik het wel volledig met de Woonvisie van Dekker eens: vertrouwen is het sleutelwoord voor de woningmarkt.”

Toetsenbord De discussie over een integraal woningmarktbeleid begint bij de vraag of de overheid zich überhaupt met de woningmarkt moet bemoeien. “Mijn antwoord daarop is ‘ja’. De woningmarkt is van een dusdanig eminent belang voor de Nederlandse samenleving dat je dat niet alleen aan de markt kan overlaten. Als je dat vindt, dan moet je vervolgens ook benoemen wat je wilt beschermen. Je kunt als overheid vooraf een aantal kerndoelstellingen formuleren, waar je op gaat sturen. Bijvoorbeeld: keuzevrijheid, waardevaste woningen, het stimuleren en beschermen van investeringen in nieuwbouw en stedelijke vernieuwing, betaalbaarheid voor degenen die het niet zelf kunnen betalen. De overheid moet op de woningmarkt van de toekomst als regisseur zowel als waakhond optreden. En het systeem verder zo inrichten dat hele grote stukken door de markt kunnen worden overgenomen.” Die markt zou dat op dit moment niet aankunnen. “Want het is een totaal verkokerde, vastzittende, imperfecte markt. Of je nu over de huur- of over de koopsector praat: het zit totaal op slot. We zitten in feite met een toetsenbord waarvan alle knoppen zijn vastgeroest. Hypotheekrenteaftrek, huurtoeslag, huurwaardeforfait, overdrachtsbelasting, koopstarterssubsidie, bouwprogramma, investeringsfaciliteiten, de inkomstenbelasting: het zijn allemaal knoppen, waar je aan moet kunnen draaien om de woningmarkt weer aan de praat te krijgen.”

Doorstroomsnelheid Voor Van Loon staat buiten kijf dat er veel meer dynamiek op de woningmarkt moet komen. “Het accent ligt op doorstroomsnelheid. Mensen moeten als vanzelfsprekend naar passende woonruimte kunnen verhuizen, zonder daarvoor afgestraft te worden. Een woningmarkt waarop mensen weer een wooncarrière kunnen maken en niet gehinderd worden door allerlei valse beschermings- en reguleringsconstructies, belastingen en hoge kosten. Met al die belemmeringen moeten we afrekenen. Zodat mensen die eigenlijk wel zouden willen verhuizen niet meer gedwongen zijn om te blijven zitten waar ze zitten.” In dat kader past dus ook een discussie over de hypotheekrenteaftrek. “Wij denken dat de hypotheekrenteaftrek een buitengewoon waardevol instrument is. Maar we onderkennen dat de manier waarop het product zich heeft ontwikkeld niet meer bijdraagt aan het bereiken van het oorspronkelijke doel. De aftrekbaarheid van de hypotheekrente heeft steeds minder te maken met het stimuleren en toegankelijk maken van een eigen woning, en steeds meer

38


met het op voordelige wijze werken aan vermogensopbouw. Het is een vorm van fiscaal sparen geworden. Het kapitaalbeslag van de hypotheekrenteaftrek op de rijksbegroting vindt met name daarin zijn oorsprong. Natuurlijk: het gestegen prijsniveau betekent ook wat, maar daar staat de dalende rente tegenover. Het hoofdprobleem is dat er niets wordt afgelost. Dus jaar na jaar komt er alleen maar rente bij. Dat scenario gaat op termijn grote problemen geven, zeker als de rente gaat oplopen. Dan kunnen we de ogen daar wel voor sluiten, maar dat zou bepaald kortzichtig zijn. Dat is onze diepste beweegreden om te zeggen; als wij het eigen huis op een duurzame stabiele woningmarkt hoog in het vaandel hebben staan, moeten we hierover het gesprek aangaan. Want dit probleem kun je gewoon zien aankomen.”

Onder de loep Zo zouden alle vormen van vraagondersteuning onder de loep moeten worden genomen. “Analyseer alle instrumenten die we nu hebben op wenselijkheid en effectiviteit voor de na te streven doelen. Dus niet alleen de hypotheekrenteaftrek, maar ook de huurtoeslag, de subsidiëring van de corporatiewoning én het fiscale regime. Is het bijvoorbeeld terecht dat huurders vele miljarden euro’s uitgekeerd krijgen en ook met een hoog inkomen een woning mogen betrekken die impliciet met honderden euro’s per maand wordt gesubsidieerd. Wat is de ratio daarachter? Daar moet ook het gesprek over worden aangegaan.” Mede in relatie tot de benodigde steun aan de onderkant van de markt. “Ik ben zelf groot voorstander van handhaving van de vraagondersteuning aan de onderzijde van de huurmarkt. Maar het wonderlijke is dat de Tweede Kamer zich tegen de liberalisering van de huurprijzen keert onder het mom van: zorg eerst dat er volume is. Daar ben ik het op zich mee eens, maar ik ben het ook eens met de liberalisering. Met name inkomens die het kunnen betalen, zullen op termijn meer moeten gaan verwonen. Zowel in de huur- als in de koopsector. Mensen met een hoog inkomen houden een goedkope huurwoning bezet, en zij worden daarin beschermd door de Tweede Kamer. Is er ook zoveel zorg bij de politiek voor de mensen die voor heel veel geld een eigen woning kopen? Beschermt de Tweede Kamer ook die mensen, bijvoorbeeld tegen de risico’s van een opgeklopte woningmarkt? Dat bedoel ik met mijn stelling dat er veel meer gelijkgericht over nagedacht moet worden.”

Sleutelwoord Welke discussie er ook wordt gevoerd, en tot welke maatregelen ook worden besloten: zorg voor voldoende vertrouwen, benadrukt Van Loon. “Op dit moment vertrouwen de mensen het niet. Daar begint het dus wat mij betreft: leg uit wat je wilt gaan doen, waarom je dat wilt gaan doen, en hoe je het wilt gaan doen. Mensen vinden politiek intrinsiek onbetrouwbaar. Het enige dat je daar tegenover kunt stellen is een breed gedragen visie. Dus: niet elkaar vliegen proberen af te vangen, maar er samen voor gaan. Dat moet bij de kabinetsformatie een belangrijk aandachtspunt worden. Er moet een breed gedragen en samengestelde commissie komen, die zich hierover gaat buigen. In zo’n commissie zou ik best zitting durven nemen. Want ook ik realiseer me terdege: heilige huisjes, daar kopen we uiteindelijk niets voor.”


39

De Vernieuwde Stad is een discussieplatform voor álle grote en grootstedelijke corporaties en richt zich op de problematiek én de uit dagingen rondom het wonen in grote steden. De Vernieuwde Stad bediscussieert en stelt de randvoorwaarden waaronder de corporaties een substantiële bijdrage kunnen leveren aan de vitalisering van de grote stad.

Tekst De Vernieuwde Stad (voorwoord/inleiding) Harms Communicatie - Eric Harms (interviews) Fotografie René van den Burg Ontwerp en opmaak Carta grafisch ontwerpers bv, Utrecht Druk StolwijkGrafax december 2006

lijken daar debet aan. En de huur- en koopsector zijn werelden apart geworden. Er wordt gesproken over huurliberalisatie en beperking van de hypotheekrenteaftrek, maar niemand pakt echt door. Het voorstellen van een aanpak alleen al leidt tot nerveuze reacties.Toch wil bijna iedereen dat er wat gebeurt. De Vernieuwde Stad, platform van grootstedelijke woningcorporaties, vindt de tijd rijp voor een fundamenteel debat over een sectorneutraal woonbeleid. In Wonen via de fiscus: oplossing voor een vastgelopen woningmarkt? presenteert het platform daarom feiten over de achtergronden èn meningen van deskundigen en opinionleaders. Samen vormen die de opmaat voor de echte discussie.

De Vernieuwde Stad Postbus 8217 3503 RE Utrecht www.devernieuwdestad.nl

Wo n e n v i a d e f i s c u s D e Ve r n i e u w d e S t a d

De Nederlandse woningmarkt is imperfect. Overspanning en overregulering

Wonen

via de fiscus


Oplossing voor een vastgelopen woningmarkt?

Recommend Documents