3. Beschrijving van de woningmarkt
In de stad Utrecht is het voor veel studenten moeilijk om een geschikte kamer te bemachtigen. Dit is één van de kenmerken van de woningmarkt waarin Utrecht verschilt van andere steden, zoals bijvoorbeeld Rotterdam. Om de situatie aan de onderkant van de Utrechtse woningmarkt te beschrijven, wordt ingegaan op de beschikbaarheid en toegankelijkheid van kamers, huur- en koopwoningen. Het aanbod van en de toegang tot deze woningen wordt deels beïnvloed door processen die zich afspelen op een hoger schaalniveau, zo zijn er invloeden vanuit de gemeente Utrecht of de nationale overheid.
3.1 Context Het specifieke aanbod van woningen in Utrecht en de toegang hiertoe wordt deels bepaald door een aantal ontwikkelingen op macroniveau. Er kan hierbij onderscheid worden gemaakt tussen demografische, sociaal-economische, politiekbestuurlijke en sociaalculturele ontwikkelingen. Zo wordt de vraag naar woningen onder andere bepaald door de demografische samenstelling van de stad en regio Utrecht. In de regio Utrecht is een bevolkingsgroei voorspelt van 11% voor de periode van 2006 tot 2011 (gemeente Utrecht, 2006). Het aantal inwoners van de stad zelf zal in de komende 15 jaar stijgen van 288.395 in 2007 naar een geschatte 371.000 in 2022 (zie figuur 3.1). Deze groei heeft consequenties voor de Utrechtse woningvoorraad, een sterk groeiende bevolking zal immers ook een groeiende vraag naar woningen met zich meebrengen. Wanneer het aanbod van woningen niet met gelijke tred zal stijgen leidt dit tot een woningtekort en prijsstijgingen. Figuur 3.1: Prognose aantal inwoners 2007-2022
Bron: Bevolkingsprognose 2007-2020, Bestuurinformatie Gemeente Utrecht
Binnen de totale groei van de bevolking kan de verdeling naar leeftijd gemaakt worden. Utrecht kent, in tegenstelling tot de nationale situatie, een groei van het aandeel jongeren tot 20 jaar binnen de totale bevolking. De bevolkingspiramide voor de gemeente Utrecht, geschat voor het jaar 2022, geeft deze groei duidelijk weer (figuur 3.2); het aandeel jongeren vanaf 20 jaar is groot en het verschil met de groep tot 19 jaar is opvallend. Deze ontwikkeling is sterk gerelateerd aan de aanwezigheid van instellingen voor hoger
onderwijs. De Universiteit Utrecht en de Hogeschool Utrecht hebben een grote aantrekkingskracht op jongeren in de leeftijdscategorie van 18 tot 25 jaar en velen komen van buiten de regio Utrecht. Bij deelname aan het hoger onderwijs in Utrecht vestigt een groot deel van deze groep zich in, voornamelijk onzelfstandige, woonruimte in de stad. Omdat beide onderwijsinstellingen een groei van het aantal studenten voorspellen voor de komende jaren, zal ook de vraag naar goedkope woonruimte voor studenten toenemen. Figuur 3.2: Prognose aantal inwoners naar geslacht en leeftijd in 2022
Bron: Bevolkingsprognose 2007-2020, Bestuurinformatie Gemeente Utrecht
In vergelijking met de eerder genoemde bevolkingsgroei, groeit het aantal huishoudens nog eens tweemaal zoveel (RIVM, 2005). Deze huishoudensverdunning, te verklaren door de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens, is ook van invloed op de vraag naar beschikbare woningen. Voor de stad Utrecht, met veel hoger opgeleiden, leidt de groei van een- en tweepersoonshuishoudens tot een toenemende vraag onzelfstandige wooneenheden voor studenten en naar relatief kleine huur- en koopwoningen dichtbij het centrum. In het koopsegment zijn voornamelijk woningen in wijken zoals Wittevrouwen, Lombok en Tuindorp populair. Politiek Naast demografische ontwikkelingen zijn er ook een ontwikkelingen op politiek gebied die de woningmarkt in de regio Utrecht beïnvloeden. Hierbij is vooral de ontwikkeling van de grote sociale huursector van belang. Het aandeel sociale huurwoningen binnen de woningmarkt is gegroeid van 10% in 1945 tot 25% in 1960 (van Kempen et al, 1994). Daarnaast heeft de stedelijke vernieuwing van de jaren zeventig en tachtig een stempel gedrukt op de woningvoorraad in, onder andere, Utrecht. In deze periode zijn veel sociale huurwoningen aan de voorraad toegevoegd die gekenmerkt zijn door de grootschalige aanpak, resulterend in hoogbouw meergezinswoningen in wijken zoals Overvecht en Kanaleneiland (van Kempen & Priemus, 2001). Daarnaast is, door de ontwikkeling van groeikernen, het aantal eengezinswoningen in Utrecht laag.
Op dit moment richt het nationale beleid zich veel minder op de sociale huursector en wordt getracht het aandeel koopwoningen in de voorraad te vergroten. Naast de toevoeging van koopwoningen aan de voorraad, worden middelen zoals de hypotheekrenteaftrek, startersleningen en koopsubsidie gebruikt. Zo kunnen inwoners van Utrecht die in een huurwoning wonen, bij aanschaf van een goedkope koopwoning rekenen op een extra lening bovenop het hypotheekbedrag, zodat een woning met een hogere koopsom bereikbaar wordt. Daarnaast is de koopsubsidie een tegemoetkoming voor koopstarters om de maandelijkse hypotheeklasten te kunnen betalen.
3.2 Situatieschets van de Utrechtse woningmarkt Na de macroverschijnselen te hebben besproken, welke van invloed zijn op het aanbod van en de vraag naar woningen, is de context voor onderzoek naar de onderkant van de Utrechtse woningmarkt nog niet compleet. Ook de woningmarkt zelf verdient aandacht. Daarom zal een beschrijving worden gegeven van de onderkant van de Utrechtse woningmarkt, bestaande uit onzelfstandige huurwoningen, zelfstandige huurwoningen en goedkope koopwoningen. Dure koopwoningen zullen buiten beschouwing worden gelaten omdat deze buiten het onderzoeksgebied vallen.
3.2.1
Woningvoorraad
In de regio Utrecht is de laatste jaren gewerkt aan het op peil houden van de woningvoorraad (zie figuur 3.3). Tussen 2001 en 2005 lagen de groeipercentages van het aantal woningen in de regio nog onder de 1%. In 2005 is de groei toegenomen tot 1,8% zodat de totale woningvoorraad uitkwam op een kwart miljoen woningen in de regio Utrecht, waarvan de helft tot de gemeente Utrecht behoort. De geplande groei van woningen in de periode van 2005-2009 is 11,5%, waarvan het merendeel zal bestaan uit woningen voor de koopsector. Binnen deze planning zal het aandeel woningen van de gemeente Utrecht binnen de regio stijgen, van 48,3% in 2006 naar 52,4% in 2015. De Figuur 3.3: Opgeleverde nieuwbouw in de regio Utrecht
Bron: CBS in: Gemeente Utrecht, 2006
groei van de voorraad zal niet alleen bestaan uit nieuwbouw van woningen. Ook bestaande woningen zullen worden gesplitst en voormalige kantoor en winkelpanden krijgen een residentiële functie.
3.2.2
Verhuizingen
Van alle 135.670 huishoudens die nu in de gemeente Utrecht wonen, is 20% in de afgelopen twee jaar verhuisd naar een andere zelfstandige woning en 8% heeft een onzelfstandige woning betrokken. Deze laatste groep zijn vooral mensen die van buiten de regio naar Utrecht zijn gekomen, de nieuwkomers. Het zijn veelal studenten die naar Utrecht verhuizen om deel te nemen aan hoger onderwijs in de stad. Dit blijkt ook uit de gemiddelde leeftijd van de verhuizers; van alle verhuizers is 73% jonger dan 35 jaar waarvan een grote groep starter op de woningmarkt is, het gaat hier zowel om kamerstarters, huurstarters en koopstarters. De grote rol van starters binnen de verhuisbewegingen in Utrecht blijkt ook uit het feit dat 80% van alle verhuizers uit één- of tweepersoonshuishoudens bestaat en slechts 17% is een huishouden met kinderen. Toegang tot hoger onderwijs speelt hierin ook een belangrijke rol: 40% van alle verhuizers heeft een hogere opleiding behaald en 24% volgt hoger onderwijs. Naast de verhuizingen die in de laatste twee jaar hebben plaatsgevonden, kan ook de verhuisdrang onderzocht worden. Het gaat hier om huishoudens die aangeven binnen de komende twee jaar te willen verhuizen. Utrecht kent een hoge verhuisgeneigdheid: in tegenstelling tot het landelijk gemiddelde van 27%, geeft in Utrecht 41% van alle huishoudens aan binnen twee jaar te willen verhuizen (zie tabel 3.1). Vooral jongen huishouden hebben een grote verhuisgeneigdheid: 65% van de huishoudens tussen de 1834 jaar wil binnen twee jaar verhuizen. Tabel 3.1: Verhuisgeneigdheid (de wens om binnen twee jaar te willen verhuizen) voor Utrecht, 2002 Alle huishoudens
41%
18-34 jaar
65%
35-64 jaar
31%
65+ jaar
17%
alleenstaand
44%
paar zonder kinderen
32%
paar met kinderen
43%
overig
48%
Bron: WBO 2002 in: Gemeente Utrecht, WBO 2004
3.2.3
Vrijgekomen woningen en woningvraag
Door verhuizingen zijn in de afgelopen twee jaar 21.250 woningen vrijgekomen. In totaal bestaat de woningvoorraad van de stad uit 111.230 woningen, waarvan 19,1% in de afgelopen twee jaar is vrijgekomen. De meeste woningen (in procenten van de totale woningvoorraad) komen vrij binnen het segment van de dure huur (vanaf €494,- exclusief per maand), gevolgd door de goedkope koop en de goedkope huur. Woningen in de middeldure huur (het gaat hier om woningen met een huur tussen de €368,- tot €492,exclusief per maand) komen relatief veel minder vaak vrij; slechts 9,5% van de totale voorraad van middeldure huurwoningen is in de afgelopen twee jaar vrijgekomen. Het aantal woningen wat is vrijgekomen kan vergeleken worden met de woningvraag zodat het woningtekort zichtbaar wordt, waarbij wordt uitgegaan van de totale vraag verrekend met het theoretisch aanbod wat bij volledige gerealiseerde doorstroming vrijkomt. In totaal is er in de regio Utrecht vraag naar 22.090 woningen en een vrijkomend aanbod van 13.010 woningen. Daarmee komt het urgente woningtekort in de regio Utrecht
uit op 7.920 woningen. Het gaat hier om 3,3% van de bewoonde voorraad, wat hoger ligt dan het landelijk urgente woningtekort van 2,5%. In figuur 3.4 is dit verschil tussen de vraag en de vrijgekomen woningen naar eigendom zichtbaar. Zeker in de segmenten van de middeldure en dure huur en de goedkope koop is het woningtekort groot. Zo is de vraag naar dure huurwoningen 1,7 keer zo groot als het aantal vrijgekomen woningen, voor goedkope koopwoningen is dit 0,9 maal. Ook in absolute aantallen is het tekort met 4.440 woningen het grootste bij het segment dure huurwoningen. Alleen in de middeldure koop is er geen tekort zichtbaar; in dit segment komen meer woningen vrij dan dat er vraag naar is. Kanttekening hierbij is het verschil in kwantitatieve en kwalitatieve vraag; lijkt er in kwantitatieve zin geen tekort aan middeldure koopwoningen, de vraag binnen het segment is verdeeld naar locatie, grootte en soort woning (appartement of eengezinswoning). Zo is de vraag naar middeldure koopwoningen dicht bij het centrum van de stad Utrecht groter dan de vraag naar woningen van hetzelfde segment in wijken als Overvecht en Kanaleneiland.
Figuur 3.4: Woningtekort in de stad Utrecht naar eigendomsvorm
18000
16000 14000 12000
10000 Totale vraag
8000
Vrijkomend aanbod 6000
4000 2000 0
Goedkope huur
Middeldure huur
Dure huur
Goedkope koop
Middeldure koop
Dure koop
Bron: WBO 2002. In: Gemeente Utrecht, WBO 2004
3.2.4
Onzelfstandige huurwoningen
Aantal eenheden Naar schatting zijn er in Utrecht 30.000 onzelfstandige wonende huishoudens die zijn gehuisvest in onzelfstandige huurwoningen of inwoning. De totale voorraad van deze onzelfstandige huurwoningen in Utrecht wordt geraamd op 25.000. Een kwart van deze woningen is in bezit van de SSH. Zij hebben 6.200 onzelfstandige woningen in bezit, welke voornamelijk in Utrecht zijn gelokaliseerd. 700 woningen bevinden zich in de Warande in Zeist. Naast deze woningen heeft de SSHU bezit over een wisselend aanbod van ongeveer 1.000 kamers die tijdelijk verhuurd worden, bijvoorbeeld in panden die op de nominatie staan om gesloopt te worden. Naast de SSH zijn er nog een aantal anderen corporaties die onzelfstandige huurwoningen bezitten. Volgens een inventarisatie in 2001 gaat het hier om 2.300 eenheden (een deel
daarvan wordt overigens wel beheerd door de SSH). Het totaal aan permanent verhuurde eenheden van corporaties komt daarmee op 8.500. In de derde plaats zijn er onzelfstandige woningen in de particuliere voorraad, naar schatting zijn dit 16.500 eenheden. Deze woningen kunnen worden onderverdeeld in kamergewijs verhuurde panden, kamers bij een hospita en door ouders voor studerende kinderen gekochte panden of delen van panden. In 2001 werd de verdeling over deze drie geraamd op 50% - 15% - 35%. Met name het aandeel van kamergewijs verhuurde panden zal gegroeid zijn, terwijl het toen al slinkende aandeel bij een hospita verder zal zijn gedaald. Beschikbaarheid en toegankelijkheid Omdat de kamermarkt in Utrecht verdeeld is in verschillende sectoren van beheer en eigendom, is ook de toegang tot de kamers verschillend. Wanneer men een kamer zoekt via de SSH kan men zich inschrijven, maar op de particuliere markt zijn regelingen als wachttijden veel minder gebruikelijk. Daarnaast verschilt ook de hoogte van huur, rechten van de huurders en de kwaliteit van de kamers onderling sterk. SSH Studenten kunnen via de SSH een kamer betrekken door zich in te schrijven bij de stichting. Iedere alleenstaande tussen en 17 en 27 jaar kan zich inschrijven, inschrijving bij de hogeschool of universiteit is niet nodig. Met deze inschrijving kan men reageren op het kameraanbod via de website van de SSH. Op basis van de inschrijfduur worden de eerste 15 van de lijst uitgenodigd om de hospiteren voor de kamer. Wanneer het na drie maanden hospiteren nog niet gelukt is een kamer te krijgen, wordt er in veel gevallen direct een kamer toegewezen. De gemiddelde wachttijd voor een kamer via de SSH is in 2007 een jaar. Voor het studentencomplex “De Warande” in Zeist is dit vier maanden, voor kamers in een stadspand is de wachttijd veel langer. Voor een aantal kamercomplexen, zoals op De Uithof, is inschrijving bij de Hogeschool Utrecht of Universiteit Utrecht wel verplicht. Hier geldt ook een campuscontract: wanneer men niet meer ingeschreven staat bij de universiteit of hogeschool, moet men binnen een jaar de kamer verlaten. De SSH verhuurt ook tijdelijke kamers waarvoor de wachttijd veel korter is en hospiteren is hiervoor niet nodig. Wanneer iemand een tijdelijke woning krijgt toegewezen, is weigeren niet mogelijk. Wanneer iemand in een tijdelijke kamer van de SSH woont, is men wel verzekerd van vervolghuisvesting via de SSH. De SSH verhuurt naast kamers ook zelfstandige huurwoningen, deels in samenwerking met WoningNet. Naast de keuze voor een gecombineerde inschrijving voor de SSH en WoningNet, kunnen kamerbewoners ook toegang krijgen tot zelfstandige huurwoningen van de SSH. Hiervoor is het wel noodzakelijk om in een kamer te wonen, ingeschrevenen hebben hier geen recht op. Particulier Lang niet alle kamers in Utrecht zijn eigendom van de SSH. Veel kamers bevinden zich op de particuliere markt en worden ook zo verhuurd. De toegang hiertoe is niet aan regels gebonden. Het draait vaak om het hebben van de juiste contacten, via een studentenvereniging, studiegenoten, vrienden, etc. Netwerken en een flinke dosis geluk zijn nodig om via de particuliere markt een kamer te bemachtigen. Veel verhuurders bieden beschikbare kamers aan via websites zoals Kamernet en Marktplaats. Voor Kamernet geldt dat iedereen op de kamers kan reageren waarna de verhuurder een aantal mensen kan uitnodigen om te hospiteren. Kamernet is de grootste kamersite van Nederland en elke maand worden er ongeveer 6.000 nieuw aangeboden kamers op de site gepubliceerd, waarvan een deel in Utrecht. Ook via Marktplaats worden kamers gevraagd en te huur aangeboden. Aan gebruik van de site zijn geen kosten verbonden, maar veel aangeboden kamers bestaan uit doorverwijzingen naar andere kamersites waar wel inschrijfgeld gevraagd wordt.
De huursom van particuliere kamers ligt over het algemeen hoger dan de kamers aangeboden via de SSH. Er zijn veel verschillende eigenaren die elk hun eigen manier van beheer kennen. De ene huurbaas zal een redelijke prijs – kwaliteit verhouding rekenen terwijl anderen door het tekort aan kamers de kans zien zeer hoge huren te vragen. Ook de kwaliteit, grootte en locatie van de kamers kan onderling sterk verschillen. Een voordeel van het huren van een particuliere kamer is dat de verhuurder vaak zelf kiest wie er komt te wonen en er geen wachttijden zijn. Zo kunnen vrienden zich gemakkelijker bij elkaar in één studentenhuis vestigen. De SSH is ook aan experimenteren met het samenwonen van vriendengroepen; in het nieuwe complex “De Bisschoppen” op De Uithof kunnen vriendengroepen gezamenlijk reageren, mits iedereen bij de SSH is ingeschreven.
3.2.5
Zelfstandige huurwoningen
Aantal eenheden Binnen de woningvoorraad in de regio Utrecht bestaat 33% uit sociale huurwoningen en 11% uit particuliere huurwoningen, met een totaal van 44% (figuur 3.5). Dit aandeel is al jaren aan het dalen en ook voor de komende jaren is een daling voorspeld (zie figuur 3.6). Een deel van de voorraad wordt verkocht en een ander deel staat op de planning om gesloopt te worden zonder dat er nieuwe sociale huurwoningen voor in de plaats worden gebouwd. De gemeenten hebben wel het streven om 25% van de voorraad tot de sociale huursector te laten behoren, maar behalve de gemeente Nieuwegein lijkt geen enkele gemeente in de regio Utrecht zich aan dit streven te kunnen houden. Figuur 3.5: Woningvoorraad regio Utrecht
33%
Sociale huurwoningen Particuliere huurwoningen
56%
Koopwoningen
11%
Bron: Gemeente Utrecht, 2006
Toegankelijkheid en beschikbaarheid De sociale huurwoningen zijn eigendom van diverse woningbouwcorporaties, zoals Bo-Ex, Mitros, Portaal, SSH en GroenrandWonen. Bijna alle woningen van deze corporaties vallen onder de groep sociale huurwoningen, met een huur van minder dan €605 per maand zodat bewoners in aanmerking komen voor huurtoeslag. Om toegang te krijgen tot een sociale huurwoning, dus een woning tot €605, dient men zich in te schrijven bij WoningNet. Dit is een overkoepelende organisatie die de toewijzing van huurwoningen coördineert. De woningen worden toegewezen op basis van inschrijfduur, al zijn er uitzonderingen bij urgentie. Dit betekent dat naarmate men langer ingeschreven staat, men ook meer kans heeft op een woning. De slaagkans verschilt per woning en per locatie. Om in de gemeente Utrecht een kans te maken op een sociale huurwoning is een inschrijfduur van vier tot vijf jaar reëel, bijvoorbeeld voor een woning in de wijk Lunetten.
Figuur 3.6: Aandeel sociale huurwoningen (tot €605) in woningvoorraad regio Utrecht
Bron: Regionale Woningmarkt Monitor Utrecht, 2006
Wie liever in het centrum wil wonen zal voor eenzelfde woning meer dan zeven jaar moeten wachten om kans te maken. De inschrijfduur voor een eengezinswoning is over het algemeen nog twee jaar langer (WoningNet, 2007). De slaagkans om een woning ook werkelijk toegewezen te krijgen was in 2005 22% (zie figuur 3.7). Naast de inschrijfduur, moet men ook binding hebben met de regio Utrecht om een woning te verkrijgen. Mensen van buiten Utrecht mogen zich wel inschrijven maar bij woningtoewijzing wordt wel naar de economische en/of maatschappelijke band met Utrecht gekeken. Er bestaat al lange tijd discussie over de beschikbaarheid en toegankelijkheid van sociale huurwoningen in de gemeente Utrecht. Omdat de wachttijden erg lang zijn en de slaagkans klein, zijn veel mensen gedwongen langer in hun woning te blijven zitten dan ze zouden willen. Zo blijven studenten na hun afstuderen in hun studentenkamer wonen omdat ze (nog) niet in aanmerking komen voor een goedkope huurwoning. Aan de andere kant blijven veel mensen langer in hun sociale huurwoning wonen omdat ze het moeilijk vinden door te stromen naar een duurdure huurwoning of goedkope koopwoning.
Figuur 3.7: Actief woningzoekenden en hun slaagkans in de sociale huursector, regio Utrecht
Bron: WoningNet, in: Regionale Woningmarkt Monitor Utrecht, 2006
Wanneer men niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning, omdat men niet (lang genoeg) ingeschreven staat bij WoningNet, is men aangewezen op de vrije of particuliere huur. Bij vrije huur gaat het om dure huurwoningen van meer dan €605 euro per maand, waarvoor meestal geen inschrijving bij WoningNet is vereist. Het gaat dan voornamelijk om huurwoningen in de private sector, bijvoorbeeld via DirectWonen of een makelaar. De toegang tot de markt particuliere huurwoningen is divers. Omdat de woningen eigendom zijn van verschillende organisaties en particulieren is er een weinig overzichtelijk beeld van de markt te krijgen. Eén van de manieren van toegang is zich in te schrijven bij een makelaar of woningbemiddelingsbureau, zoals DirectWonen. Aan inschrijving zijn meestal kosten verbonden, maar vaak hoeven deze alleen betaald te worden wanneer men ook werkelijk een geschikte huurwoning vindt. Ook WoningNet bemiddeld in huurwoningen voor de vrije verhuur, dit zijn de duurdere huurwoningen waarbij de toewijzing meestal niet op basis van inschrijfduur wordt geregeld. Net als bij de particuliere markt van onzelfstandige huurwoningen, geldt ook voor zelfstandige huurwoningen dat netwerken en geluk hebben van belang kunnen zijn bij toegang tot een woning. Daarnaast worden ook deze woningen via websites zoals Marktplaats.nl gevraagd en aangeboden.
3.2.6
Zelfstandige koopwoningen
Aantal eenheden In de regio Utrecht bestaat 56,6% van de woningvoorraad uit koopwoningen, in de gemeente Utrecht is dit 53,2%. Dit aandeel zal in de toekomst nog groeien, tot een geschat percentage van 65% in 2015. In absolute getallen komt dit neer op 141.648 koopwoningen in de regio Utrecht in 2006. De groei van het aantal koopwoningen is vooral te verklaren door de bouw van een aantal nieuwe wijken, waarbij met name de ontwikkeling van Leidsche Rijn een grote rol speelt. De onderkant van de woningmarkt Maar de voorraad van koopwoningen is niet geheel van toepassing op de doelgroep van onderzoek. Immers, de onderkant van de Utrecht woningmarkt dient bestudeerd te
worden en de dure koopwoningen maken hier geen deel van uit. Alleen de goedkope koopwoningen vallen binnen het onderzoekssegment en dit zijn enkel koopwoningen tot €150.000. In deze prijsklasse gaat het voornamelijk om meergezinswoningen, eenvoudigweg omdat eengezinswoningen niet in deze prijsklasse voorkomen. Tegenover de gemiddelde verkoopprijs van €226.000 voor eengezinswoningen staat dan ook een gemiddelde prijs van €169.000 van meergezinswoningen. Maar ook dit gemiddelde valt nog boven de grens van goedkope koopwoningen die tot de onderkant van de woningmarkt behoren. Starterswoningen In eerdere hoofdstukken is al gesproken over koopstarters. Dit zijn mensen die voor het eerst een koopwoning aanschaffen en bij verhuizing geen koopwoning achterlaten. Koopstarters zijn, door gebrek aan financieel vermogen, vaak toegewezen op goedkope koopwoningen. De maximumprijs die ze voor een woning kunnen betalen en dus het aanbod waaruit ze kunnen kiezen, is afhankelijk van hun eigen financiële draagkracht en de mogelijkheid om samen met een partner een woning te kopen. Koopstarters zijn een interessante groep binnen het onderzoek en een groot deel van de onderzoeksgroep valt onder de categorie (toekomstig) koopstarter. Het aanbod van woningen voor koopstarters is in Utrecht divers en sterk afhankelijk van de locatie en grootte van de woning. Goedkope woningen in Utrecht bevinden zich grotendeels in de wijken aan de rand van de stad, zoals Kanaleneiland en Overvecht. In de verschillende hoogbouwcomplexen die in deze wijken gelegen zijn, zijn goedkope koopappartementen te vinden (zie figuur 3.8). Het gaat hier veelal om twee tot drie kamerappartementen, deels afkomstig uit de huursector. Naast deze woningen worden er ook nieuwe woningen gebouwd die speciaal aan koopstarters worden aangeboden. Deze woningen hebben veelal een betere locatie maar de woonoppervlakte is kleiner. Het gaat hier om bijvoorbeeld een- of tweekamerappartementen in nieuwbouwcomplexen in Zuilen of de rand van Kanaleneiland. Veel koopstarters geven aan graag in het centrum van Utrecht te willen wonen. Deze aantrekkelijke locatie kent wel een aanbod van goedkope koopwoningen, maar deze zijn vaak klein in oppervlakte en kamers. Beschikbaarheid en toegankelijkheid Om in aanmerking te komen voor een koopwoning, zal men veelal moeten voldoen aan de eisen die worden gesteld om een hypotheek te krijgen. Een stabiel maandinkomen is nodig en daarvoor is een vast contract of intentieverklaring van de werkgever vereist. Ook financiële steun van derden kan de starter helpen, zo kunnen ouders die zelf een koopwoning hebben garant staan of een lening verstrekken. De hoogte van de maximaal te lenen hypotheek wordt bepaald aan de hand van de hoogte en aard van het maandinkomen, eigen vermogen en eventuele hulp van derden. Om koopstarters op de woningmarkt te helpen zijn een groot aantal verschillende hulpmiddelen beschikbaar. Zo kunnen ze een starterslening aanvragen bij de gemeente Utrecht om een extra bedrag bovenop de hypotheek te lenen. Ook kunnen ze in aanmerking komen voor koopsubsidie. Om toegang te krijgen tot een goedkope koopwoning in de gemeente Utrecht is een inschrijving bij WoningNet vereist. Het gaat hier om een inschrijving om in aanmerking te komen voor een koopwoning, die losstaat van de inschrijving voor een huurwoning. Bij de verdeling van goedkope nieuwbouwwoningen kan de inschrijfduur doorslaggevend zijn. Maar ook de binding, economisch of maatschappelijk, kan van invloed zijn. Bij de verdeling van de 250 koopappartementen in wooncomplex MAX bijvoorbeeld, dienen kopers zich aan te melden via WoningNet en moeten ze ingeschreven staat bij de Hogeschool of Universiteit Utrecht, of minder dan een jaar geleden zijn afgestudeerd.
Figuur 3.8: Starterswoningen in Utrecht
Appartement in hoogbouw, Overvecht
Klein appartement in Zuilen
(Bron: Funda, 2007)
(Bron: Funda, 2007)
Appartement in een nieuwbouwcomplex, MAX
Appartement in een nieuwbouwcomplex, INA
(Bron:Rabo Vastgoed, 2007)
(Bron: IBG Makelaars, 2007)
3.3 Conclusie De bevolking in de regio zal, zo is voorspeld, ook in de komende jaren blijven stijgen. Omdat de groei voornamelijk zal plaatsvinden in de leeftijdsgroep tot 35 jaar, zal de vraag naar geschikte woningen voor jonge mensen ook toenemen. Het gaat hier om woningen die tot de onderkant van de Utrechtse woningmarkt behoren. Dit zijn in de eerste plaats onzelfstandige huurwoningen. Er zijn in de regio veel van deze studentenkamers beschikbaar, maar omdat het aantal studenten blijft stijgen zal ook de vraag naar deze woningen toenemen. Een stapje hoger op de woningmarkt bevindt zich het segment van zelfstandige huurwoningen. Er is een grote vraag naar goedkope sociale huurwoningen, maar om in aanmerking te komen voor dit segment dient men bij WoningNet te zijn ingeschreven en de huidige gemiddelde wachttijd om zo’n woning te kunnen betrekken is meer dan vier jaar. Ondanks de grote vraag naar huurwoningen neemt het aandeel van dit segment binnen de totale woningvoorraad af, terwijl het aandeel koopwoningen toeneemt. Door de bouw van Leidsche Rijn zijn er veel dure koopwoningen aan de voorraad toegevoegd, terwijl de vraag naar goedkope koopwoningen in de regio relatief groter is. Het gaat hier om woningen die voor koopstarters interessant zijn, zoals kleine woningen voor een- of tweepersoonshuishoudens in de buurt van het Utrechtse stadscentrum.
3.4 Samenvatting De bevolking in de regio Utrecht zal, zo is voorspeld, in de komende vijf jaar met 11% toenemen. Een deel van deze groei zal plaatsvinden in de groep 18 tot 25 jaar. De aanwezigheid van de Hogeschool Utrecht en Universiteit Utrecht zorgen ervoor dat veel jonge mensen zich vestigen in de stad, omdat ze er in het kader van hun studie gaan wonen. Door de groei van de populatie in Utrecht zal de vraag op de woningmarkt toenemen. 20% van alle huishoudens in de gemeente Utrecht is in de afgelopen 2 jaar verhuisd naar een zelfstandige woning. 8% is naar een onzelfstandige woning verhuisd, dit zijn voornamelijk studenten die in Utrecht wonen in het kader van hun studie. 73% van alle verhuisde huishoudens is jonger dan 35 jaar en valt hiermee binnen de onderzoeksgroep. De kwantitatieve vraag naar woningen in de regio Utrecht is groter dan het aantal woningen dat vrijkomt door verhuizingen. Er is dan ook een kwalitatief woningtekort, voornamelijk in het middeldure en dure huursegment en het segment van goedkope koopwoningen. In totaal zijn er naar schatting 25.000 onzelfstandige huurwoningen in de regio Utrecht. Deze zijn voor het grootste deel eigendom van particulieren, een kwart is eigendom van de SSH en een laatste deel wordt door andere woningcorporaties beheerd. Om in aanmerking te komen voor deze woningen kan men zich inschrijven bij de SSH. Om toegang te krijgen tot de particuliere markt zijn sociale netwerken van belang of kan men een kamer zoeken via websites als Kamernet en Marktplaats. 44% van de totale woningvoorraad bestaat uit zelfstandige huurwoningen, 33% is sociale huur en 11% particuliere huur. Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, dus onder de €605 per maand, moet men ingeschreven staan bij WoningNet. Toewijzing van woningen vindt plaats op basis van inschrijfduur en in de gemeente Utrecht betekent dit dat, om kans te maken op een woning, een inschrijfduur van 4 tot 5 jaar vereist is. Voor woningen in het centrum ligt de gemiddelde inschrijftijd zelfs nog hoger, op gemiddeld 7 jaar. Particuliere huurwoningen zijn duurder en toegang vindt voornamelijk plaats door inschrijving bij makelaars of woningbemiddelingsbureaus. In de regio Utrecht zal het aandeel van koopwoningen in de voorraad stijgen tot 65% in 2015. De gemiddelde koopsom van deze woningen ligt met €216.000 ruim boven de grens van €150.000 voor woningen die tot de onderkant van de markt behoren. Koopstarters, mensen die voor het eerst een koopwoning aanschaffen, zijn voornamelijk aangewezen tot deze goedkope koopwoningen. De meeste woningen in dit segment zijn te vinden in grote flats in wijken zoals Overvecht en Kanaleneiland. Daarnaast zijn er, vaak kleinere, woningen beschikbaar in nieuwbouwcomplexen voor koopstarters langs de rand van het Utrechtse centrum.
