De staat van de Nederlandse woningmarkt

november 2008 - nummer 2

De staat van de Nederlandse woningmarkt Opinar: Pappen en nathouden werkt niet meer Bouwstenen voor een integrale visie Vier partijen over een gewenste aanpak Aanbevelingen voor een stabiele woningmarkt

4

Staat van de Nederlandse woningmarkt Prof.Dr. Piet Eichholtz

22

Opinar in Perspectief Vier partijen geven hun reactie: Nico Rietdijk, NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers Marlies Pernot, Vereniging Eigen Huis Ger Hukker, Nederlandse Vereniging van Makelaars Paul Rüpp, provincie Noord Brabant

30

Aanbevelingen

Colofon Opdrachtgever NVB, Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers Concept en realisatie: Ouwerkerk tekst &Advies, Zoetermeer Ontwerp en vormgeving: RoDo Grafisch Ontwerp, Zutphen Redactie: Hans Ouwerkerk Eindredactie: Nico Rietdijk Frits Nuss Fotografie: Peter van Mulken, Den Haag ea

Kopieren of citeren van (delen van) de inhoud is toegestaan in overleg met de directie van NVB, vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers Voor meer informatie over NVB zie www.nvb-bouw.nl Opinar - november 2008

pagina 2

Voorwoord

Tijd voor actie Toen wij eerder dit jaar aan professor Piet Eichholtz vroegen om vanuit zijn professie als hoogleraar vastgoedfinanciering aan de Universiteit in Maastricht, zijn visie over de woningmarkt te geven, konden wij niet bevroeden hoe actueel dit thema zou worden. Vooral de betaalbaarheid van de woningmarkt is door de huidige kredietcrisis een issue. Hoewel onze systematiek in bijna niets lijkt op de Amerikaanse situatie, is de need of urgency om er serieus naar te kijken wel degelijk aanwezig. Vooral omdat het op de woningmarkt hapert. Kortom, het is tijd voor actie en deze Opinar geeft daarvoor ideeën. De Opinar van Eichholtz schetst in hoofdstuk twee een overzicht van de problemen in de markt en laat zien dat we te maken hebben met een structureel gespannen markt, die leidt tot slechte en verder afnemende betaalbaarheid. Ook het gebrek aan doorstroming komt in dit hoofdstuk aan de orde en de nadelige effecten van onze woningmarkt voor de bredere economie. Het hoofdstuk daarna biedt nuance, want die is nodig. Het is immers niet alleen kommer en kwel en Nederland is niet het enige land waar de prijzen gestegen zijn. Hoofdstuk vier geeft analyse en oorzaken, waarbij het overheidsingrijpen in vraag en aanbod aan de orde komt. We stuwen in Nederland golven van vraag tegen een muur van aanbodrestricties. Dat leidt vooral tot steeds hogere prijzen. Hoofdstuk vijf biedt oplossingen en pleit voor een geïntegreerde aanpak, waarbij de vraagstimulering radicaal wordt aangepakt en het aanbod veel flexibeler wordt. En uiteindelijk volgen de conclusies. Nico Rietdijk, directeur NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers, Marlies Pernot, directeur Vereniging Eigen Huis, Ger Hukker, voorzitter Nederlandse Vereniging van Makelaars en Paul Rüpp, gedeputeerde in Noord-Brabant, geven ieder vanuit hun eigen invalshoek een reactie op Eichholtz’s visie. En daarbij valt op dat zij allen van mening zijn dat pappen en nathouden niet langer meer werkt. Er zijn maatregelen nodig. De financiering van de woningmarkt moet tegen het licht worden gehouden. Wij als brancheorganisatie van ruim 200 ontwikkelende bouwondernemers voegen in deze Opinar daar nog een nieuwe dimensie aan toe, namelijk dat gemeenten meer mogelijkheden krijgen om zelf belastingen te heffen. Het directe gevolg hiervan is dat ze dan veel minder afhankelijk worden van de grondopbrengsten van nieuwbouwprojecten. Natuurlijk, een herziening van het Nederlandse belastingstelsel is niet iets wat van de ene op de andere dag een feit is. Maar het zou goed zijn als wij die discussie eens met elkaar durven aan te gaan. Hierbij is van belang dat we allemaal hetzelfde doel voor ogen hebben, namelijk een stabiele woningmarkt. Wij wensen u uiteraard weer veel leesplezier en kijken uit naar uw reacties,

Jo Goossens Voorzitter NVB

pagina 3

Opinar - november 2008

Opinar inleiding


pagina 4

Door Prof.Dr. Piet Eichholtz

De staat van de Nederlandse woningmarkt Voorafgaand aan de formatie van het huidige kabinet woedde er in Nederland een bruisende discussie over de woningmarkt. De eredivisie van Nederlandse beleidseconomen boog zich over de vraag wat we aanmoesten met de hypotheekrenteaftrek, de rol van de woningcorporaties en de benarde positie van de starters op de koopwoningenmarkt, om slechts een paar onderwerpen te noemen. De Raad van Economisch Adviseurs schreef twee goede adviezen, het CPB kwam met een gedegen studie en enkele beleidsperiodieken publiceerden speciale edities die gewijd waren aan het onderwerp. Minister Dekker kwam met een – voor Nederland – vergaand voorstel om de huurbescherming te verminderen. Maar het liep allemaal anders… Er was een brede verwachting dat een nieuw kabinet met een grote nieuwe visie zou komen en de hoognodige maatregelen zou nemen om de problemen op de woningmarkt op te lossen. Helaas was daarvan geen sprake. Integendeel, tijdens de formatie werd de woningmarkt tot no go area verklaard: als de PvdA niet praatte over de hypotheekrenteaftrek, dan deed het CDA dat niet over de huursubsidie. Een grote stilte was het gevolg, ook onder de economische beleidsdenkers. Maar de problemen gingen niet weg. De betaalbaarheid van koopwoningen is sinds de kabinetsformatie verder achteruit gegaan. Ondanks een toename van de nieuw-

•

Ér was een brede verwachting dat een nieuw kabinet met een grote nieuwe visie zou komen en de hoognodige maatregelen zou nemen om de problemen op de woningmarkt op te lossen. Helaas was daarvan geen sprake.´

bouw, is er nog steeds een grote cumulatieve achterstand in het aanbod van woningen. De vernieuwing van de achterstandswijken in de grote steden komt niet goed op gang. Langzamerhand wordt duidelijk dat het taboe verklaren van de woningmarkt een gevaarlijke strategie is voor het kabinet. Men kan het zich eenvoudig niet permitteren om op zo’n belangrijk onderwerp geen concrete resultaten te boeken. De onbetaalbaarheid van een woning is voor grote groepen kiezers een probleem met hoge prioriteit. Bovendien laten de recente gebeurtenissen in de Verenigde Staten zien dat de woningmarkt grote effecten kan hebben op de bredere economie. Uiteraard hebben de internationale economische denktanks zich weinig gelegen laten liggen aan het binnenlandse woningmarkttaboe. Het IMF en de OECD zijn

pagina 5


de afgelopen twee jaar allemaal met studies gekomen waarin Nederland een prominente rol speelt. De teneur van deze rapporten is dat we in Nederland grote risico’s lopen, vooral gezien het feit dat het relatieve niveau van de hypotheekschuld in Nederland tot de hoogste van de wereld behoort. Ook binnen Nederland is er de laatste tijd opnieuw sprake van een aanzwellend debat. De VROM Raad heeft in 2007 een pleidooi geschreven voor een integrale aanpak van de woningmarkt en het CPB heeft een omvangrijk onderzoeksprogramma opgezet over de Nederlandse woningmarkt, dat de afgelopen twee jaar enkele kloeke studies heeft opgeleverd, onder andere over hypotheekrenteaftrek en de koopwoningenmarkt en recenter over de huurwoningmarkt. Op basis van grondige analyses pleiten deze studies in het algemeen voor radicale hervorming van het woningmarktbeleid in Nederland. Daarnaast komt ook de gezaghebbende Koninklijke Vereniging voor Staatshuishoudkunde in de herfst van 2008 met een preadvies over de woningmarkt. Ook de denktanks van de politieke partijen zijn ideeën aan het verzamelen voor nieuw beleid. Het lijkt dus onvermijdelijk dat de woningmarkt alsnog een prominente plaats gaat krijgen op de politieke agenda in deze kabinetsperiode. In het licht van deze ontwikkelingen is het besluit van de NVB om een Opinar over de Nederlandse woningmarkt te laten schrijven dan ook een voorbeeld van uitstekende timing. Men moet het ijzer smeden als het heet is en dat geldt ook voor de woningmarkt. Het is tijd voor actie en deze Opinar geeft daarvoor ideeën.

•

Óok de denktanks van de politieke partijen zijn ideeën aan het verzamelen voor nieuw beleid. Het lijkt dus onvermijdelijk dat de woningmarkt alsnog een prominente plaats gaat krijgen op de politieke agenda in deze kabinetsperiode.´

2 Staat van de Nederlandse woningmarkt

‘Huidige woningmarkt in het kort’ De Nederlandse woningmarkt kent problemen die steeds acuter worden. Ten eerste is dat de extreem gespannen marktsituatie, die er voor zorgt dat de betaalbaarheid de laatste jaren sterk is verslechterd. Ten tweede is dat een gebrek aan doorstroming, die de toegang tot de onderkant van de markt afsluit en daardoor zorgt voor een kunstmatige vraag naar woningen van lage kwaliteit. Ten derde heeft de huidige situatie op de woningmarkt nadelige effecten voor de bredere economie. Daarbij gaat het om de schuldpositie van de gezinnen, om de flexibiliteit van de arbeidsmarkt en om verspilling van belastinggeld.

Onlangs luidde het IMF de noodklok over de Nederlandse woningmarkt. Er zou sprake zijn van een overwaardering van 30% en een spoedige correctie zou in het verschiet liggen. Andere economische denktanks hebben de laatste jaren vergelijkbare geluiden laten horen. Zo voorspelde het economisch bureau van ING in 2000 ook een spoedige correctie in dezelfde orde van grootte. Deze studies komen altijd met dezelfde conclusie omdat ze allemaal dezelfde aanpak gebruiken. Men bouwt een econometrisch model van de woningmarkt, waarbij prijzen worden verklaard uit variabelen als de rente, het bruto nationaal product, de bevolkingsgroei en nog zowat. Vervolgens blijkt een deel van de prijsstijging van de laatste 10 jaar niet verklaarbaar en dat is dan de overwaardering. Onder dit denken zit de impliciete veronderstelling dat de hoge prijzen (deels) veroorzaakt zouden worden door speculatief gedrag van marktpartijen. Kranendonk en Verbruggen (2008) laten echter zien dat daarvan in Nederland geen sprake is. Integendeel, de aanpak van het IMF gaat geheel voorbij aan het meest wezenlijke kenmerk van de Nederlandse woningmarkt tijdens het laatste decennium: extreme spanning. Vooral de prijsontwikkeling van de laatste jaren illustreert dit zeer goed. Figuur 1 geeft de obligatie rente en de 12-maands gemiddelde prijsverandering van Nederlandse woningen. Normaal gezien betekent een dalende rente dat de prijzen stijgen en een stijgende rente dat ze gaan dalen. In Nederland is daarvan echter geen sprake. Integendeel, er zijn twee perioden waar de rente flink steeg en de prijzen ook. De eerste is in 1999, toen de obligatierente steeg van 3,7% naar 5,5%. De jaarlijkse prijsstijging ging in die periode omhoog van 10% naar ongeveer 15%. Dat duidt op extreme spanning. De laatste twee jaar zijn de prijsstijgingen wellicht wat minder extreem, maar de gespannen situatie is dat niet. De jaarlijkse prijsstijging lag de laatste twee jaar stabiel op 5%, terwijl de rente is gestegen van 3,4% naar 4,5%. Het zou wellicht kunnen dat de Nederlandse markt inderdaad is overgewaardeerd, maar als er een periode zou zijn dat een forse correctie logisch zou zijn geweest, dan is dat de afgelopen twee jaar. Het feit dat die correctie tijdens de hierboven geschetste renteontwikkeling niet heeft plaatsgevonden, maakt het zeer onwaarschijnlijk dat dit met een stabiele rente wel zou gebeuren.


pagina 6

Figuren Prof.Dr. Piet Eichholtz

Figuur 1: Bron:

hoogleraar vastgoedfinanciering Prijsontwikkeling bestaande woningen NVM en Datastream

Figuur 1: Prijsontwikkeling bestaande woningen Bron: NVM en Datastream 25

20 5.5 15 4.5

10

5

3.5

0

2.5

Obligatierente (%)

Prijsstijging (% jaar op jaar)

6.5

96 97 98 99 01 00 03 02 04 05 06 07 nnnnnnnnnnnna a a a a a a a a a a a j j j j j j j j j j j j

Figuur 2: Vraagoverschot naar huuren koopwoningen De reden dat de NederlandseVROM huishoudens bereid Bron: cijfers over gespannen Wonenmarktsituatie 2006 zal de slechte betaalbaarheid zijn om de hogere woninguitgaven te accepteren die samenhangen met de steeds stijgende prijzen, is dat ze geen andere keus hebben. De woningmarkt in Nederland is structureel gespannen, omdat we al jaren minder woningen(x bouwen dan er huishoudens worden Absoluut 10.000)

van Nederlandse woningen waarschijnlijk nog wel even aanhouden. De positie van de starter is en blijft zeer precair.

Doorstroming Nederland kent twee fileproblemen, één op de weg en één op de woningmarkt. De eerste is voor iedereen Ńederland kent twee fileproblemen, één op 1986 zichtbaar, veel minder. Opstoppingen in de de weg en één op de woningmarkt. De eerste is 16,9 de tweede35,1 18,2 woningmarkt heten ‘gebrek aan doorstroming’. Huisvoor iedereen zichtbaar, de tweede veel minder.´ houdens blijven te lang in dezelfde woning zitten, zodat nieuwkomers geen toegang krijgen tot de markt. Ge1990 35,2 13,8 21,4 ringe doorstroming is niet persé een probleem. Als de gevormd. Figuur 2 laat zien dat er al sinds midden jaren mensen gelukkig zijn met de woning waarin ze zitten ’80 een vraagoverschot (of aanbodtekort) bestaat op de en daarom niet willen verhuizen, dan is dat vooral een Nederlandse woningmarkt. Vooral voor koopwoningen 43,7 11,7 zaak32 van henzelf. Welk deel van het gezinsbudget te is dat1994 aanbodtekort structureel. besteden aan wonen is een afweging die iedereen zelf maakt. Zo zijn er gezinnen die ‘te goedkoop’ wonen, De gespannen marktsituatie zorgt voor een steeds eenvoudigweg omdat ze hun geld liever uitgeven aan afnemende van Nederlandse woningen. 1998betaalbaarheid 28,8 34,5 -5,7 auto’s of reizen. Ook zijn er in dorpen als Bloemendaal Figuur 3 geeft daarover meer informatie. Een waarde talloze grote villa’s waarin slechts één ouder echtpaar onder de 100% betekent slechte betaalbaarheid en woont. Of ze de ruimte ook echt nodig hebben is de boven de 100% goede. Deze grafiek laat zien dat de 2002 14,4 voor startende 18,9 vraag, maar geen 33,3 vraag die beleidsmakers hoeven te betaalbaarheid van een eigen woning beantwoorden. Het is hun zaak niet. eenverdieners stelselmatig slecht is en bovendien sinds Dat wordt anders als de opstopping wordt veroorzaakt 2003 nog flink is verslechterd. Voor startende tweever2006 door het 27,6 beleid. In dat geval betekent de opstopping dat dieners is de situatie weliswaar voor 5,9 beter, maar ook21,7 mensen niet kunnen wonen zoals ze dat in een ‘vrije’ hen is de betaalbaarheid de laatste vijf jaar flink afgenosituatie zouden willen. Dat is in Nederland zeker het men. Als we het eigen woningbezit willen bevorderen, het overheidsingrijpen in de woningmarkt dan is dit een probleem, maar gezien de structureel Vraagoverschot koopsector Vraagoverschot huursectorgeval, want

•

pagina 7


0

2.5

96

97

98

99

00

01

02

03

04

05

06

07

nn- van nnnnnnnnn2jan- Staat ja ja ja ja de ja ja Nederlandse ja ja ja ja woningmarkt ja

Figuur 2: Vraagoverschot naar huuren koopwoningen Figuur 2: Vraagoverschot naar huuren koopwoningen Bron: VROM cijfers over Wonen 2006 Bron: VROM cijfers over Wonen 2006 Absoluut (x 10.000) 1986

18,2

1990

13,8

1994 1998

35,2 43,7

32 28,8

34,5

2002 2006

21,4

11,7 -5,7

35,1

16,9

14,4 5,9

27,6

21,7

Vraagoverschot huursector

leidt tot hoge transactiekosten voor kopers, maar vooral voor huurders. Transactiekosten worden gewoonlijk meer geassocieerd met de koopwoningenmarkt, maar de transactiekosten van verhuizen zijn voor huurders in de niet-geliberaliseerde markt aanmerkelijk groter dan voor kopers. Voor kopers bestaan die kosten vooral uit de overdrachtsbelasting. Voor huurders zijn die transactiekosten indirect. In een systeem met huurbescherming trekken langzittende huurders namelijk een toenemend aandeel in het economisch eigendom van de woning naar zich toe. Ieder jaar waarin de huur achterblijft bij de markthuur verliest de verhuurder een deel van de contante waarde van de woning aan de

•

´Lagere transactiekosten maken een verhuizing aantrekkelijker en creëren dus meer arbeidsmarktmobiliteit.´

huurder. Hoe langer de huurder blijft zitten, hoe groter dit effect. Verhuizen wordt dus steeds duurder, want als een huurder de huur opzegt, geeft hij het impliciete eigendomsaandeel in de woning op. Navraag bij een grote Nederlandse institutionele woningbelegger leert dat de werkelijk ontvangen huren in zijn portefeuille gemiddeld circa 20% lager liggen dan de markthuren. Dat getal lijkt redelijk: gemiddeld blijven mensen ongeveer

33,3

18,9

Vraagoverschot koopsector

11 jaar in een huurwoning zitten en de woninghuren zijn de afgelopen jaren ongeveer 1,5 tot 2% achtergebleven bij de ontwikkeling van de markthuur. Die 20% lagere betaalde huur betekent voor huurders impliciete gemiddelde transactiekosten van circa 20% van de marktwaarde van de woning. Het ligt voor de hand dat deze hoge transactiekosten een rol spelen bij de lage mutatiegraad in de huursector. Het gebrek aan doorstroming levert vooral problemen op aan de onderkant van de markt. Nederland heeft 2,3 miljoen sociale huurwoningen met een huur van minder dan 508 euro per maand, terwijl de doelgroep voor deze woningen, huishoudens met een laag inkomen, slechts uit 1,3 miljoen huishoudens bestaat (Romijn en Besselaar, 2008). Er zijn dus ruim voldoende goedkope woningen, maar door de gebrekkige doorstroming komen ze niet beschikbaar voor de doelgroep. Het gevolg is dat bijna 1,7 miljoen van die 2,3 miljoen goedkope woningen bewoond worden door huishoudens met een hoog of middeninkomen. Dat betekent dat we grote hoeveelheden maatschappelijk kapitaal hebben geïnvesteerd in woningen van mensen die prima in staat zijn om voor zichzelf te zorgen. Deze verspilling van maatschappelijk kapitaal is op zichzelf een groot probleem, maar de verstopping op de huurwoningenmarkt zorgt er ook voor dat de vraag naar nieuwbouwwoningen zich steeds weer manifesteert


pagina 8

Prof.Dr. Piet Eichholtz hoogleraar vastgoedfinanciering

aan de onderkant van de markt: er zijn op korte termijn slechts 0,6 miljoen goedkope woningen beschikbaar voor 1,3 miljoen huishoudens. Vandaar dat gemeenten continue druk uitoefenen op ontwikkelaars en corporaties om nog meer sociale woningen te bouwen. Ze kunnen in de huidige omstandigheden weinig anders doen, want er zijn op de korte termijn en bij ongewijzigd beleid gewoon niet genoeg woningen beschikbaar voor de sociale minima. Het gevolg is dat we stelselmatig heel veel goedkope woningen blijven bouwen.

2030 20% tot 70% meer te besteden hebben dan nu. Van die toegenomen rijkdom zal een deel onvermijdelijk naar de woningmarkt vloeien en dat betekent een structureel toenemende vraag naar woningen van steeds betere kwaliteit, maar die bouwen we te weinig en als de doorstroming niet verbetert, dan blijft dat zo. Kortom, het gebrek aan doorstroming dreigt ons dus op te zadelen met een woningvoorraad die niet aan de kwaliteitseisen voldoet en zaait zo de woningmarktproblemen voor de toekomst.

Dat is nu al een probleem, want daar hebben we er in principe al veel te veel van, maar dat wordt een nog veel groter probleem. We worden namelijk gemiddeld steeds rijker. Het CPB gaat er vanuit dat het bruto binnenlands product per Nederlander de komende 35 jaar met gemiddeld 0,7% tot 2,1% per jaar zal toenemen (Huizinga en Smid, 2004). Dat betekent dat we rond

De woningmarkt en de economie Dat de woningmarkt in de VS het de laatste twee jaar niet echt goed doet, is inmiddels in ons land genoegzaam bekend. Economen als Robert Shiller hadden deze ontwikkeling al voorspeld, maar wat vrijwel niemand had voorspeld is de zware en wereldwijde bancaire crisis die op de woningmarktcrisis is gevolgd. De

Figuur 3:

Betaalbaarheidsindex koopwoningen starters 1 (eenverdieners en tweeverdieners) Figuur 3: Betaalbaarheidsindex koopwoningen starters Bron: (eenverdieners NVMen tweeverdieners) Bron:

NVM

Procenten

140% 120% 100% 80% 60% 40% 20%

Startende eenverdiener (100% financiering)

20 07

20 06

20 05

20 04

20 03

20 02

20 01

0%

Startende tweeverdieners (100% financiering)

Figuur Uitstaande hypotheekschulden in relatie tot BBP pagina 9 4: Opinar - november 2008 Bron: International Monetary Fund, World Economic Out

Figuur 3:

Betaalbaarheidsindex koopwoningen starters


Figuur 3:

1 Betaalbaarheidsindex koopwoningen starters (eenverdieners en tweeverdieners) 1 (eenverdieners en tweeverdieners) NVM NVM

Bron:

Bron:

fragiliteit van ons wereldwijde financiële bouwwerk is een grote Procenten reden tot zorg en nodigt uit tot 140% verder onderzoek. Het is dan ook 140% geen verrassing dat het IMF in haar 120% meest recente World Economic Outlook 120% (2008) uitgebreid aandacht besteedt aan 100% de100% toestand van de wereldwijde woningmarkten. Zoals gezegd wordt ook Nederland in dit rapport uit80% gebreid80% onderzocht. Naast een analyse van de huidige prijsniveaus, vergelijkt het IMF ook de Nederlandse 60% hypotheekmarkt 60% met die in andere landen. Hieruit blijkt aan de ene kant dat Nederland een goed en soepel wer40% kende hypotheekmarkt heeft. Maar aan de andere kant, 40% en mede als gevolg daarvan, blijkt dat onze hypotheek20% schuld tot de hoogste ter wereld behoort. Figuur 4 geeft 20% voor een aantal landen de verhouding tussen de totale 0%hypotheekschuld en het Bruto Binnenland uitstaande 0% Product, voor 1983, 1990 en 2006. Hieruit blijkt dat in 2006 alleen Denemarken een hogere relatieve hypotheekschuld had dan Nederland.

rond de 75% ligt. Het hoge cijfer voor Nederland is des te opvallender, aangezien het eigen woningbezit in Nederland relatief laag is.

Procenten

Het ligt voor de hand dat de hypotheekrenteaftrek een belangrijke oorzaak is van de hoge hypotheekschulden. Nederlandse huishoudens hebben een zeer sterke fiscale prikkel om maximaal te lenen op hun woning. Gelukkig staat daar tegenover dat de fiscale prikkels om te sparen voor het pensioen, zelf of via een pensioenfonds, ook zeer krachtig zijn. De totale financiële positie van het gemiddelde Nederlandse gezin is dan ook gezond en de grote zorgen van het IMF zijn daardoor wellicht wat overdreven. Desalniettemin laten de ervaringen in de Verenigde Staten zien dat teveel schuld slecht is voor de financiële stabiliteit van de markt.

Figuur 4: Bron:

20 07

20 07

20 06

20 06

20 05

20 05

04

20 0 20 4

20

20 03 03

2

20 0 02 02

20 20 0 01 1

Een ander onbedoeld neveneffect van overheidsingrijpen in de woningmarkt is een gereduceerde flexibiliteit op de arbeidsmarkt. Vrijwel alle Nederlandse woninghuurders vallen onder de huurbescherming, die inhoudt dat de verhuurder de huur voor een zittende huurder Startende tweeverdieners Startende eenverdiener niet mag vaststellen op de markthuur. Voor deze huurOok komt naar voren dat een aantal Europese landen, (100% financiering) (100% financiering) Startende tweeverdieners Startende eenverdiener zijn de huren gebonden aan maxima die door de waaronder Nederland, een substantieel financiering) (100% financiering) hogere relatieve(100%ders overheid worden vastgesteld. In zo’n systeem ontstaat schuld heeft dan de Verenigde Staten. Nederlands zit de perverse situatie dat eigenaren een hekel hebben op bijna 100%, terwijl dit cijfer in de Verenigde Staten

Uitstaande hypotheekschulden in relatie tot BBP International Monetary Fund, World Economic Outlook 2008

Figuur 4:

Uitstaande hypotheekschulden in relatie tot BBP

Figuur 4: Uitstaande hypotheekschulden in relatie BBP Bron: International Monetary Fund, Worldtot Economic Outlook 2008 Bron: International Monetary Fund, World Economic Outlook 2008 Procenten 100% Procenten 90%

100% 80% 70% 90% 60% 80% 50% 70% 40% 60% 30% 50% 20%

40%

1990

Fi nl an d

Be lg ie

Ca na da

Fi nl an d

Be lg ie

Ca na da

an d ts l

Du i

eg en

Du i

ts l

an d

en

No or w

Zw No ed or w en eg

lie Ita

2006

Zw ed en

lie Ita

VS

VS

Au st ra

lie

Au st ra

an d

an d

En ge l

1983

1990

En ge l

nd

1983

Ne de rla

De ne m

ar ke n

De ne m

10% 0%

Ne de rla

ar ke n

nd

20%

lie

10% 30% 0%

2006

1 De hypotheeklasten na belasting zijn berekend op basis van gemiddelde 5-jaars hypotheekrente voor een 30 jarige annuïteitenlening met NHG, rekening houdend met gemiddeld 33% aftrek belasting van rente inclusief huurwaardeforfait. Het inkomen van een tweeverdiener bedraagt gemiddeld 1,5 X het modale inkomen

1 De hypotheeklasten na belasting zijn berekend op basis van gemiddelde 5-jaars hypotheekrente voor een 30 jarige annuïteitenlening met NHG, rekening houdend met gemiddeld 33% aftrek belasting van rente inclusief huurwaardeforfait. Het inkomen van een tweeverdiener bedraagt gemiddeld 1,5 X het modale inkomen


pagina 10


aan vaste klanten. Hoe vaster de klant – en hoe trouwer de huurder – hoe lager de huur. Dat is slecht voor de mobiliteit op de arbeidsmarkt. Ault, Jackson en Saba (1994) en Nagy (1995, 1997) hebben deze effecten voor Amerika onderzocht en laten zien dat huurders in steden met huurbescherming minder verhuizen en langer in één woning blijven dan in steden waar die bescherming ontbreekt. Een werknemer die zijn baan verliest in Maastricht en daar geen

•

Ín zo’n systeem ontstaat de perverse situatie dat eigenaren een hekel hebben aan vaste klanten. Hoe vaster de klanten hoe trouwer de huurder- hoe lager de huur.’

nieuw werk kan vinden, zal de hoge transactiekosten van het opgeven van een huurwoning meenemen in de afweging tussen een uitkering in Maastricht en een verhuizing naar een regio met een passende baan. Lagere transactiekosten maken een verhuizing aantrekkelijker en creëren dus meer arbeidsmarktmobiliteit. Naast die transactiekosten heeft diezelfde Maastrichtse werknemer een gerede kans dat hij in de regio met de passende baan überhaupt geen huurwoning vindt, omdat de markt voor goedkope huurwoningen verstopt is. Aangezien de laagst betaalden het vaakst huren, ondervinden zij hier het meeste nadeel van. Laat dat nou juist het deel van de arbeidsmarkt zijn waar mobiliteit het hardst nodig is. De woningmarktmaatregelen zijn ook heel duur en creëren dus extra maatschappelijke kosten en hogere belastingtarieven. De kosten van de hypotheekrenteaftrek zijn door Koning, Saitua en Ebregt (2006) becijferd op circa 14,25 miljard euro per jaar. Hogere inkomensgroepen profiteren hiervan het meest. Romijn en Besseling (2008) berekenden onlangs dat de impliciete kosten van het woninghuurbeleid circa 14,5 miljard euro bedragen. Helaas komt van dat bedrag minder dan de helft, namelijk circa 6,75 miljard euro, bij de lage inkomens terecht, terwijl de maatregelen juist voor hen bedoeld zijn. Een studie van het Ministerie van VROM (2004) illustreert dit. Van de 3 miljoen huishoudens die recht hebben op huursubsidie gebruiken circa 400.000 dat recht niet en dat zijn vooral huishoudens met een inkomen beneden het minimumloon en 65-plussers. Juist de allerlaagst betaalden gebruiken de huursubsidie dus te weinig. De overheid heeft meerdere malen actie ondernomen om dat te veranderen, maar de CPB studie van Romijn en Besseling geeft aan dat dit niet succesvol is geweest. De onvermijdelijke conclusie is dan ook dat de huursubsidie de zwakste huishoudens in de samenleving niet bereikt en dus ondoelmatig is.

pagina 11


3 Staat van Nederlandse woningmarkt

‘Nuance want gelukkig is het glas niet alleen halfleeg’ Gelukkig is het glas niet alleen halfleeg. Er is in de Nederlandse woningmarkt veel bereikt. De problemen van de Franse banlieus en de Amerikaanse projects zijn aan ons voorbij gegaan. De prachtwijken van minister Vogelaar hebben vast en zeker hun problemen, maar wie op een mooie zaterdagochtend bijvoorbeeld door de Maastrichtse prachtwijk Witte Vrouwenveld fietst, moet concluderen dat de boel er netjes bijligt en dat de Nederlandse volkshuisvesting veel bereikt heeft. Kleinschalige straten, geen grimmige hoogbouw, veel groen in de straten, nauwelijks vuil en vrijwel geen graffiti. Bovendien wordt er volop gebouwd. Er zijn mensen en op straat spelen de kinderen. Men krijgt geen onveilig gevoel.

Witte Vrouwenveld is misschien geen representatief voorbeeld, aangezien Maastricht een stad die altijd associaties oproept met het woord ‘lief’. In Rotterdam en Amsterdam is de situatie hier en daar ongetwijfeld grimmiger en zijn de problemen acuter. Dat laat onverlet dat er in Nederland een sterke basis bestaat

•

Ńederland staat strak bovenaan met 149 sociale huurwoningen per 1000 inwoners.´

om de problemen te lijf te gaan. Dat is niet zo gek, want we hebben in deze wijken al heel veel maatschappelijk kapitaal geïnvesteerd, veel meer dan in het buitenland. Figuur 5 illustreert dit. Deze grafiek geeft het aantal sociale huurwoningen per 1.000 inwoners voor negen EU lidstaten en voor de EU als geheel. Het EU gemiddelde is 34 woningen, maar landen als Zweden (118) en Denemarken (98) zitten daar ver boven. Nederland staat strak bovenaan met 149 sociale huurwoningen per 1.000 inwoners. Deze woningen staan voor het overgrote deel in de steden en zijn neergezet met maatschappelijk kapitaal. Dat heeft voor een sterke volkshuisvestelijke basis gezorgd.

Figuur 5: Sociale huurwoningen per 1.000 inwoners Bron: Financeper Ideas Figuur 5: Sociale huurwoningen 1.000 inwoners Bron:

Finance Ideas Absoluut (per 1.000 inwoners)

149

Nederland

118

Zweden

98

Denemarken

76

Frankrijk

38

Engeland

21

Griekenland

16

Italië Finland

10

Ierland

4

EU

Figuur 6: Bron:

37

Ontwikkeling nominale in Europa (1981-2006) Opinarhuizenprijzen - november 2008 pagina 12 BIS Statistics

Ierland

4

Prof.Dr. Piet Eichholtz

37

EU

hoogleraar vastgoedfinanciering

Figuur 6: nominale huizenprijzen in Europa (1981-2006) Figuur 6: Ontwikkeling Ontwikkeling nominale huizenprijzen in Europa (1981-2006) Bron: BIS Statistics Bron: BIS Statistics Index (1981 Q1=100)

Q 1

Q 1

19 81 19 Q 83 1 19 Q 85 1 19 Q 87 1 19 Q 89 1 19 Q 91 1 19 Q 93 1 19 Q 95 1 19 Q 97 1 19 Q 99 1 20 Q 01 1 20 Q 03 1 20 05

320 300 280 260 240 220 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

Nederland

Denemarken

Engeland

Frankrijk

België

Ook de sterke prijsstijgingen van de laatste jaren hebben nuance nodig, want Nederland is niet het enige land in Europa waar de prijzen hard zijn gestegen. Figuur 6 geeft het prijsverloop voor Nederland en voor vier andere Europese landen: België, Frankrijk, Denemarken en Engeland. Deze internationale vergelijking laat zien dat de Nederlandse prijsstijgingen niet uitzonderlijk zijn. Integendeel, de grote uitzondering in Europa is Duitsland, waar de woningprijzen sinds het begin van de jaren ’80 nauwelijks zijn gestegen. Aangezien de woningprijzen in vrijwel heel Europa zijn gestegen, kan het niet zo zijn dat alleen het Nederlandse woningmarktbeleid de oorzaak is van de prijsstijgingen in Nederland. Oorzaak nummer 1 is de trendmatige rentedaling vanaf het begin van de jaren ’80, die in vrijwel alle Europese landen plaatsvond. Daarnaast is er de economische voorspoed met de daarbij behorende toename van de gezinsinkomens. Prijzen zijn echter één ding, maar betaalbaarheid is iets heel anders. De vraag is dan ook of de betaalbaarheid in alle landen net zo evenredig is verslechterd als de prijzen zijn gestegen. Romijn en Besseling (2008) vergelijken de betaalbaarheid in de belangrijke Nederlandse regio’s met de betaalbaarheid van regionale en stede-

pagina 13


lijke woningmarkten in zes Angelsaksische landen, die eerder zijn geanalyseerd door Cox en Pavletich (2007). In hun methode wordt betaalbaarheid gedefinieerd als de mediane woningprijs in een regionale woningmarkt gedeeld door het mediane inkomen van alle huishoudens in die markt. Een waarde van drie of minder geldt als betaalbaar, terwijl bijvoorbeeld een waarde tussen

•

´Prijzen zijn echter één ding, maar betaalbaarheid is iets heel anders.’

vier en vijf wordt geclassificeerd als erg onbetaalbaar. Nederland zit op 6,8 en de regio Amsterdam zelfs op 7,7. Alleen steden als London, Los Angeles en Sydney zijn nog minder betaalbaar. Een tekortkoming van deze internationale vergelijking is dat subsidies en fiscale faciliteiten niet worden meegenomen. Die zijn in Nederland ruim voorhanden en een deel van de slechte betaalbaarheid van Nederlandse koopwoningen wordt gecompenseerd door onze onbeperkte hypotheekrente aftrek. Dat laat onverlet dat de woningprijzen in Nederland buitengewoon hoog zijn in relatie tot de inkomens. Zelfs in de best betaalbare stadsregio’s, Rotterdam en Twente, zijn koopwoningen volgens de classificatie van Cox en Pavletich ‘ernstig onbetaalbaar’.


‘Belangrijke oorzaak voor vastgelopen markt... goed bedoeld overheidsingrijpen’ De structureel gespannen woningmarkt die ons land kenmerkt, wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door goedbedoeld overheidsingrijpen. Dat ingrijpen kan worden samengevat in stimulering van de vraag naar woningen en beperking van het aanbod. Dit zijn de hamer en het aambeeld waartussen de starter zich nu bevindt.

De vraagstimulering vindt op uiteenlopende wijze plaats. Voor de woningkoper is vooral de hypotheekrenteaftrek van belang, terwijl de huurder te maken heeft met huursubsidie en huurbescherming. Het traditionele argument voor de hypotheekrenteaftrek is stimulering van het eigen woningbezit, maar internationaal vergelijkend onderzoek geeft geen aantoonbaar verband tussen hypotheekrenteaftrek en eigen woningbezit. In Nederland en Zweden is het eigen woningbezit het meest fiscaal gestimuleerd, maar beide landen zitten met hun eigen woningbezit onder het Europees gemiddelde (Eichholtz, 2002). Omdat het aanbod van woningen zo rigide is, werkt de hypotheekrenteaftrek vooral hogere woningprijzen in de hand. Een illustratie daarvan zagen we hiervoor al, toen bleek dat de

•

´Huurbescherming beschermt niet de zwakste op de woningmarkt maar juist de sterkste.´

Nederlandse woningprijzen buitengewoon hoog zijn ten opzichte van ons nationaal inkomen. Stimulering van het eigen woningbezit is dus geen argument om de hypotheekrenteaftrek te behouden. De andere twee maatregelen waarmee de vraag sterk wordt gestimuleerd, gelden voor de huurmarkt: de individuele huursubsidie en de huurbescherming. Ze zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden, want zonder huurbescherming zou de huursubsidie budgettair uit de hand lopen. Het CPB (2008) heeft berekend dat deze maatregelen de Nederlandse woninghuren met gemiddeld bijna 50% verlagen. De kosten daarvan bedragen circa 14,5 miljard euro, ongeveer evenveel als de kosten van de hypotheekrenteaftrek. Huurbescherming heeft verschillende nadelige effecten voor de woningmarkt. Zo leidt huurbescherming tot hogere prijzen in de rest van de woningmarkt (Early en Phelps, 1999) en tot misallocatie van woningen (Glaeser en Luttmer, 2003). Daarnaast beschermt het niet de zwaksten op de woningmarkt, maar juist de sterkeren. Huurbescherming ondersteunt zittende huurders, terwijl mensen zonder huurwoning door de huurbescherming minder kans hebben er een te vinden. Huurbescherming verscherpt de tweedeling tussen huurders en woningzoekenden, ofwel tussen insiders en outsiders (REA, 2006). Kortom, de negatieve effecten


pagina 14

Figuur 7: Bron:

Ontwikkeling doorlooptijd van een gemiddeld woningproject tot start bouw Prof.Dr. Piet Eichholtz NVB Thermometer koopwoningen

hoogleraar vastgoedfinanciering

Figuur 7: Ontwikkeling doorlooptijd van een gemiddeld woningproject tot start bouw Bron: NVB Thermometer koopwoningen

Maanden 1970 1980 1990 2000 2010

33 48 54 72

90

van huurbescherming zijn duidelijk en afschaffing ligt voor de hand. Rigide aanbod Het beperken van het aanbod gebeurt op een aantal manieren. Om te beginnen kennen we in Nederland een restrictief ruimtelijk ordeningsbeleid. Angel (2000) heeft indicatoren ontwikkeld om woningmarkten te kunnen beoordelen en hij past die indicatoren toe in een omvangrijke wereldwijde studie, waarin woningmarkten internationaal worden vergeleken. Volgens zijn indicatoren heeft Nederland de meest restrictieve woningmarkt van alle geïndustrialiseerde landen. Zijn indicator loopt van 0 tot 100, waarbij 100 een volkomen vrije woningmarkt betekent. Nederland heeft van de 16 rijke landen die in het boek worden bestudeerd veruit het laagste cijfer: 57. De geïndustrialiseerde landen zitten gemiddeld op 83. De Scandinavische landen en het Verenigd Koninkrijk komen dicht in de buurt van 100. Vervolgens analyseert Angel de samenhang tussen zijn indicator en een flink aantal zaken die samenhangen met een gezonde woningmarkt. Betaalbaarheid is daar één van. Een hoge index blijkt samen te hangen met lagere bouwkosten, een lagere woningprijs/inkomen verhouding, lagere woningprijzen en een betere bereikbaarheid van koopwoningen voor lage inkomensgroepen. Ook Cox en Pavletich (2007) laten zien dat betaalbaarheid van woningen sterk samenhangt met het gevoerde ruimtelijke ordeningsbeleid: hoe restrictiever, hoe slechter de betaalbaarheid. De tweede manier waarop het aanbod van nieuwe woningen in Nederland wordt tegengehouden, is door steeds langere bouwprocedures. Figuur 7 geeft de gemiddelde doorlooptijd van een woningproject tot start bouw, vanaf 1970 tot 2010. In 1970 was een projectontwikkelaar in 33 maanden klaar met alle procedures en kon het bouwen beginnen. Echt kort is dat niet, maar het is te overzien. De grafiek laat zien dat die tijd stelselmatig is toegenomen. In 2000 waren het 72 maanden en in 2010 verwacht de NVB dat het gemiddelde woningproject maar liefst 90 maanden nodig heeft om echt van start te kunnen gaan. Dat zijn bedroevende cijfers en het wordt nog triester als men beseft dat de woningproductie de afgelopen 10 jaar vooral plaats heeft gevonden op Vinex locaties, die doorgaans midden in een weiland liggen. Dat zijn in theorie ideale omstandigheden om met een woningproject aan de

pagina 15


slag te gaan en snel resultaten te boeken. De Nederlandse praktijk heeft met die theorie niet veel op en dat het in deze omstandigheden niet is gelukt om de ontwikkeltijd te beperken, doet het ergste vermoeden voor de toekomst. Het Rijk wil dat we meer woningen gaan neerzetten in de reeds gebouwde omgeving. Dat betekent onvermijdelijk dat er meer partijen ‘last’ hebben van de nieuwe woningen, zodat er meer inspraak nodig zal zijn en meer politieke druk voor de status quo. Het aardige is dat gemeenten en woningontwikkelaars, de twee bepalende partijen in de woningproductie, het opvallend eens zijn over de oorzaken van deze vertraging. Enige tijd geleden hebben Dol en Van der Heijden (2005) ontwikkelaars en gemeenten geënquêteerd over de vraag naar de belangrijkste knelpunten bij het bouwen van woningen. Beide partijen noemden lokale besluitvorming, bezwaarprocedures voor burgers en

•

Ńederland heeft de meest restrictieve woningmarkt van alle geïndustrialiseerde landen.´

procedures van bestemmingsplannen en bouwvergunningen. De woningontwikkelaars noemden daarnaast gebrek aan deskundigheid en menskracht bij gemeenten als een belangrijk knelpunt, terwijl gemeenten de langdurige onderhandelingen met marktpartijen over grondkosten noemden. Daarnaast is er sprake van intensief micro management door de gemeenten bij het bepalen van het kwalitatieve aanbod van woningen, vooral uit ideologische motieven. Daarbij ligt vooral de nadruk op sociale woningen. Dat lijkt heel nobel, maar we zagen eerder dat we in Nederland al veel meer sociale woningen hebben dan er huishoudens zijn in de laagste inkomensgroep. De conclusie is dat we meer dan genoeg sociale woningen hebben, maar dat we er alleen voor moeten zorgen dat ze de doelgroep bereiken. Meer sociale woningen bouwen is niet het antwoord en het gaat bovendien ten koste van het aanbod van duurdere woningen, waar we er nu in de toekomst veel meer van nodig hebben. De sociale woningen worden namelijk voor een flink deel gesubsidieerd uit de overwinsten op de middeldure en dure koopwoningen. Kortom, we bouwen niet alleen te weinig woningen, we bouwen ook de verkeerde woningen.


‘De oplossing ligt toch in het cliché van een deltaplan’ Om de problemen op te lossen, is een aanpak op meerdere terreinen tegelijk van belang. Het is een cliché, maar men zou bijna moeten spreken van een Deltaplan voor de Nederlandse woningmarkt. Dat plan zou gebaseerd moeten zijn op twee fundamenten, namelijk stoppen met het stimuleren van de vraag naar woningen en maatregelen nemen om het aanbod zo goed mogelijk te laten reageren op de vraag.

Laten we beginnen met vraagstimulans nummer 1: de hypotheekrenteaftrek. Gezien de aantoonbaar negatieve effecten van deze maatregel pleiten de meeste serieuze economische beleidsdenkers voor afschaffing ervan. De Raad voor Economisch Adviseurs (2006) deed dat en Van Ewijk c.s. (2006) hebben laten zien dat afschaffing de marginale belastingtarieven kan verlagen, hetgeen leidt tot welvaartswinst en grotere werkgelegenheid. Wel blijkt uit de CPB analyse dat afschaffing gepaard zal gaan met lagere huizenprijzen en met inkomenseffecten. Een schoksgewijze aanpak is dan ook geen goed idee, hetgeen wordt geïllustreerd door de ervaringen in Zweden, waar men de hypotheekrenteaftrek in één keer heeft afgeschaft. Om het effect van de nadelige vermogenseffecten te beperken, moet de afschaffing zich uitstrekken over een flink aantal jaren, waarschijnlijk één of twee decennia. Zo zullen de prijseffecten van afschaffing worden gedekt door de normale trendmatige stijging van de woningprijzen. Naast geleidelijkheid is het tweede uitgangspunt voor een pijnloze afschaffing dat de belastingopbrengst ervan wordt vertaald in een verlaging van de tarieven, zodanig dat de baten zo goed mogelijk terecht komen bij degenen die de lasten hebben gevoeld. Er zijn uitstekende methoden bedacht om de geleidelijke afschaffing met minimale economische pijn in de praktijk te brengen. Eén mogelijkheid is om nu al aan

•

´Gezien de aantoonbare negatieve effecten vande hypotheekrenteaftrek pleiten de meeste serieuze economische beleidsbepalers voor afschaffing ervan. Die moet zich dan wel uitstrekken over een flink aantal jaren, waarschijnlijk één á twee decennia.´

te kondigen en (muur)vast te leggen dat de aftrek over 15 tot 20 jaar in één keer wordt afgeschaft. De hogere woonlasten die dit met zich mee zal brengen, zijn dan perfect voorspelbaar, maar hebben nu een kleine contante waarde. Deze zal in de tijd geleidelijk groter worden, maar die groei zal waarschijnlijk niet opwegen tegen een inflatievolgende woningprijsstijging. De tweede mogelijkheid is om de aftrek nu af te toppen op een hoge woningprijs, bijvoorbeeld tweemaal de huidige gemiddelde prijs. Door de natuurlijke woningprijsstijging wordt de aftrek dan vanzelf minder waard. De derde mogelijkheid is een salami tactiek, waarbij


pagina 16


de aftrek langzaam wordt uitgehold, bijvoorbeeld door het huurwaardeforfait langzaam maar gestaag te laten stijgen, of het maximale aantal jaren van aftrek nog verder te verlagen. Dit is de aanpak die – als het ware onder het radarscherm – nu al in de praktijk wordt gehanteerd. Huursubsidie en huurbescherming Ook de vraagstimulerende maatregelen op de huurmarkt zouden moeten worden afgeschaft. Voor het voeren van inkomenspolitiek is huursubsidie niet het aangewezen instrument en om de financieel zwaksten goed te bereiken, is de omweg van een woonsubsidie inefficiënt. Inkomenspolitiek kan het efficiëntst worden gevoerd via de inkomstenbelasting. In dit geval zou bijvoorbeeld de belastingvrije voet omhoog kunnen. Voor mensen wier inkomen daar nu al onder ligt, zou een negatieve inkomstenbelasting effectief zijn. Dat zou eerlijker en efficiënter zijn, omdat juist de laagstbetaalden ervan zouden profiteren. Bovendien is het een automatisch systeem, waardoor een duur ambtelijk apparaat achterwege kan blijven. Voor de woningmarkt neemt een vervanging van de huurtoeslag door zo’n algemene belastingmaatregel een belangrijke vraagstimulans weg, want mensen zijn door zo’n maatregel vrij om hun geld te besteden hoe ze dat zelf willen. Er zullen zeker huishoudens zijn die het blijven besteden aan huur, maar anderen zullen hun prioriteiten elders hebben. Blijft de huurbescherming over. Het kernargument tegen afschaffing is dat de huren er sterk door zouden stijgen. Volgens Romijn en Besseling (2008) zouden de huren gemiddeld tweemaal zo hoog worden als het woninghuurbeleid zou worden afgeschaft. Of dat werkelijk het geval is, valt te bezien aangezien het CPB geen rekening houdt met de prikkels voor nieuwe productie die uitgaan van hogere huren. De huurdempende effecten daarvan zullen echter vooral op langere termijn merkbaar worden. Hoe dat ook zei, het lijkt evident dat de huren, in ieder geval op korte termijn, zullen stijgen. Er is dan ook aanvullend beleid nodig om de laagstbetaalden hiervoor te compenseren. Een methode om het effect voor de laagstbetaalden te beperken, is om alleen de wettelijke huurregulering op te heffen. De andere component van het verschil tussen de markthuur en de werkelijk betaalde huur, de ‘vrijwillige’ huurverlaging door de individuele verhuurder, veelal een woningcorporatie, zou kunnen blijven bestaan. Als corporaties in individuele gevallen een lagere huur in rekening willen brengen, dan kan dat en het is zelfs de vraag of de overheid daar iets aan zou kunnen doen. Daarbij is het wel essentieel dat hier een regelmatige inkomenstoets wordt uitgevoerd, om te voorkomen dat de sociaal bedoelde huurkortingen net als nu bij de verkeerde huishoudens terecht komen. Op die manier wordt een flink deel van het doorstromingsprobleem opgelost.

pagina 17


Een flexibel aanbod De mate waarin huurliberalisatie leidt tot hogere huren zal vooral afhangen van de vraag of het aanbod van nieuwe woningen in Nederland bij hervorming van huurbescherming flexibel op de nieuwe situatie kan reageren. Als dat niet het geval is, dan zullen de huren stijgen, maar het aanbod niet. Het CPB (2008) schat dat het aanbod van woningen vooral kwalitatief zou stijgen als het woninghuurbeleid zou worden afgeschaft, maar zoals gezegd houdt het CPB geen rekening met de prikkels voor meer aanbod die uitgaan van een hogere huur. Deze prikkels zouden tot meer investeringen in woningproductie kunnen leiden. Pollakowski (2003) heeft een grondig empirisch onderzoek gedaan naar de effecten van de opheffing van de huurbescherming in New York in 1994. Zijn belangrijkste bevinding is dat de investeringen in woningen inderdaad stegen. Hij schatte een blijvende stijging van circa 20%. Dat is bemoedigend, maar zijn studie was gebaseerd op Amerikaanse ervaringen en de Amerikaanse woningmarkt is redelijk flexibel. De Nederlandse is dat niet. De nodige extra woningen komen er in Nederland alleen als we tegelijkertijd met de afschaffing van het woninghuurbeleid ook de rigiditeit van het aanbod aanpakken. De eerdergenoemde procedurele knelpunten verdienen daarbij de eerste aandacht. Een versoepeling en versnelling van procedures is cruciaal om het aanbod van woningen flexibeler te maken. In een dichtbevolkt land als het onze is inspraak essentieel (hoewel men daar in België anders over denkt), maar inspraak kan op vele manieren plaatsvinden. Het is mogelijk om de procedures te versnellen zonder het wezen van die inspraak al te sterk aan te tasten. Zo zijn voor woningontwikke-

•

´Voor het voeren van inkomenspolitiek is huursubsidie niet het aangewezen instrument en ook om de financieel zwakste goed te bereiken is ook de invoering van een woonsubsidie inefficiënt.´

lingen vaak vergunningen nodig op veel terreinen. Dat geldt vooral voor de binnenstedelijke ontwikkelingen, die de komende jaren steeds belangrijker zullen worden. Het gaat om sloopvergunning, kapvergunning, milieuvergunning, toestemming bestemmingswijziging en bouwvergunning. De procedures worden hiervoor apart gevoerd, zodat op elk afzonderlijk onderdeel tijdrovende inspraak mogelijk is, inclusief beroepsmogelijkheden. Het ligt voor de hand om hiervan af te stappen en al deze zaken te combineren in één aanvraag, met één inspraakprocedure. Ook kunnen de termijnen van inspraak, beroep en ambtelijke reacties worden verkort en verdient het overweging om het aantal beroepsmogelijkheden te beperken tot één of geen. Een tweede mogelijkheid is om een doorbrekende bevoegdheid te creëren die in beperkte mate cruciale maatschappelijke ontwikkelingen door kan drukken,

5 Staat van de Nederlandse woningmarkt voorbijgaand aan de normale inspraakprocedures. Die autoriteit kan bestaan uit wethouder, burgermeester, gedeputeerde, of minister, of een combinatie daarvan. De motivatie voor zo’n radicale maatregel is dat inspraak vaak een hoog ‘not in my backyard’ gehalte heeft. De nood op de woningmarkt is dermate hoog dat de afweging tussen het gemeenschapsbelang en het individueel belang meer dan gebruikelijk naar het eerste zou moeten neigen. Maar dat is niet genoeg. Het aanbod van Nederlandse woningen ondervindt nog steeds hinder van intensief micro management door gemeenten. Nog steeds bepaalt de gemeente in veel gevallen de verdeling van nieuwbouwwoningen over de verschillende segmenten sociaal, dure koop en middeldure koop. De gemeente bepaalt dus grotendeels de kwaliteit van de aangeboden woningen. Dat zou te billijken zijn als de gemeenten over superieure informatie zouden beschikken wat betreft de wensen van de woningzoekenden. Die hebben de gemeenten echter niet, althans niet aantoon-

•

´De nood op de woningmarkt is dermate hoog dat de afweging tussen het gemeenschapsbelang en het individueel belang meer dan gebruikelijk naar het eerste zou moeten neigen.´

baar. De woningontwikkelaars en de corporaties, die de woningen moeten produceren, hebben die informatie wel, en hebben er alle belang bij om te zorgen dat ze die houden en steeds verbeteren. Als ze dat namelijk niet zouden doen, dan zouden ze hun woningen niet verkocht of verhuurd krijgen. Nederland is gezegend met zeer professionele woningontwikkelaars, die in principe de flexibiliteit hebben om zich aan te passen aan nieuwe ontwikkelingen in de vraag. Van overheidswege opgelegde regels, die vanuit politieke overwegingen bepaalde typen woningen voorschrijven, missen die flexibiliteit en verhinderen een soepele aanpassing van het aanbod als de vraag verschuift. De overheid dient zich hier dan ook veel terughoudender op te stellen, net zoals ze dat doet in andere markten. De corporaties Tenslotte dienen de corporaties, die nog altijd bijna 40% van alle Nederlandse woningen bezitten, te worden gestimuleerd om hun woningproductie op te voeren. Met hun dominante positie op de woningmarkt zijn zij de aangewezen partij om de gewenste ontwikkeling van het aanbod voor elkaar te krijgen. Helaas zijn hun prestaties van de laatste jaren wat dat betreft niet erg hoopgevend: in 1996 produceerden zij nog ruim 31.000 woningen, maar dat was in 2002 gedaald tot minder dan 13.500 stuks (Eichholtz, 2006). Aan hun vermogenspositie kan dat niet liggen, want die biedt over het algemeen voldoende ruimte om

de investeringen te doen die de woningmarkt nodig heeft. De REA berekende in 2006 een totale stille reserve van circa 227 miljard euro, dus zelfs met de recente introductie van de vennootschapsbelasting voor de corporaties hebben ze nog vermogen genoeg om volop in nieuwe woningen te investeren. Het grote probleem is echter dat dit vermogen niet liquide is. Bovendien is het onder de huidige regels heel moeilijk liquide te maken. Financiering van investeringen door corporaties valt meestal onder de borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Dat is voor de corporaties voordelig, want geborgd krediet is zeer goedkoop, zeker in de huidige financiële markten. Het nadeel is echter dat deze borging zware restricties oplegt bij het aantrekken van krediet, zodat investeringsprogramma’s beperkt blijven en de stille reserves van de corporaties niet voldoende worden benut. Het verdient overweging om naast het geborgde krediet meer additionele financiering zonder borging aan te trekken. Dit is weliswaar duurder, maar maakt een ruimer investeringsprogramma mogelijk. De overheid hoeft niet veel te doen om dit te faciliteren. De corporaties dienen de mogelijkheid te krijgen om het bezit dat ze zonder borging willen financieren onder te brengen in dochters. Op die manier leidt additionele financiering tot meer kredietruimte en dus tot meer investeringsmogelijkheden voor woningcorporaties. De kapitaalmarkt is niet alleen interessant aan de kredietkant, maar ook als potentiële bron van meer risicodragend vermogen. In Duitsland is er de afgelopen jaren massaal door institutionele beleggers geïnvesteerd in sociale huurwoningen en in Nederland hebben gerenommeerde institutionele pensioenbeleggers als het ABP en PGGM herhaaldelijk laten blijken meer te willen investeren in alternatieve (vastgoed)beleggingen, zoals zorgvastgoed en andere typen vastgoed die vroeger tot het domein van de overheid behoorden. Corporatiewoningen zouden qua rendementen risicoprofiel ook uitstekend in deze pensioenportefeuilles passen. Door dergelijke beleggingen mogelijk te maken voor de pen-

•

Ńederland is gezegend met zeer professionele woningontwikkelaars, die in principe de flexibiliteit hebben om zich aan te passen aan nieuwe ontwikkelingen in de vraag.´

sioenfondsen slaan we twee maatschappelijke vliegen in één klap: corporaties maken hun stille reserves liquide en vergroten dus op korte termijn hun investeringsmogelijkheden, terwijl pensioenfondsen beter in staat worden gesteld hun pensioenbeloftes te vervullen en op een maatschappelijk verantwoorde manier. De corporaties die met dit type financieringsmogelijkheden aan de slag willen, worden tegengehouden door de bestaande regels. Het (deels) verkopen van woningcomplexen aan institutionele beleggers is omgeven met zulke irreële eisen dat hiervan nauwelijks sprake is.


pagina 18


Het Ministerie van VROM/WWI is wat betreft het toezicht op corporaties te weinig kaderstellend en teveel bezig met micro management. Voor corporatiebestuurders zijn er geen sterke prikkels om de nodige investeringen te verwezenlijken en het Ministerie van VROM/ WWI biedt aan de ondernemende bestuurders lang niet altijd de ondersteuning die ze nodig hebben. Een groter aanbod van nieuwe woningen staat of valt dan ook met de goede wil van de corporatiebestuurders. Die is er meestal wel, maar dat is niet echt een waarborg voor optimaal presteren. Het is tijd voor nieuwe regels, die ondernemerschap belonen en niet afstraffen.

pagina 19



‘Conclusie: het woningmarktbeleid moet veel evenwichtiger’ Er zit maar één ding op. Pappen en nathouden werkt niet meer. De Nederlandse woningmarkt moet radicaal op de schop. Daar is moed voor nodig, want we zijn gewend aan de bescherming die de overheidsmaatregelen bieden, hoe pervers die ook uitwerken in de dagelijkse praktijk. De lessen uit

Kort samengevat stimuleert de overheid de vraag naar woningen op doeltreffende wijze, terwijl het aanbod van nieuwe woningen wordt beperkt. De marktspanning en de prijsstijgingen die daarbij horen, zijn het logische gevolg. Als we de woningmarkt echt op gang

•

Évenwichtig woningmarktbeleid begint met een flexibeler aanbod, waarbij de aanbieders van woningen zelf bepalen hoe dat aanbod er uitziet, net zoals dat gebruikelijk is op andere markten.´

het verre verleden geven wat dat betreft echter hoop. Zonder subsidies, zonder overheidsingrijpen in huren en prijzen, bleek de woningmarkt uiteindelijk een stabiel huuren prijsverloop te laten zien. Pas toen de overheid zich stelselmatig met de woningmarkt ging bemoeien, gingen huren en prijzen stelselmatig omhoog.

willen krijgen, dan is een integrale aanpak nodig van alle bestaande ingrepen in de markt, zowel op de huurmarkt als op de koopwoningenmarkt. Hervorming moet zich richten op keuzevrijheid, het stoppen met vraagstimulering, flexibilisering van het aanbod, en bescherming van de echte zwakken op de markt. Evenwichtig woningmarktbeleid begint met een flexibeler aanbod, waarbij de aanbieders van woningen zelf bepalen hoe dat aanbod er uitziet, net zoals dat gebruikelijk is op andere markten. Zij kennen de vraag en hebben er alle belang bij om hun aanbod daarop aan te laten sluiten. Om dit te verwezenlijken is minder micromanagement van de lagere overheden gewenst en daarnaast een sterke vereenvoudiging en versnelling van alle procedures, inclusief de inspraak.

•

Áls we de woningmarkt echt op gang willen krijgen, dan is een integrale aanpak nodig van alle bestaande ingrepen in de markt, zowel op de huurmarkt als op de koopwoningenmarkt.´

Corporaties moeten financieel in staat worden gesteld om hun vermogen productiever in te zetten voor nieuwbouw en herstructurering. De kapitaalmarkten bieden ruim voldoende mogelijkheden om met de corporaties mee te investeren en een grotere rol voor institutionele beleggers en financiers ligt voor de hand. Als de aanbodbeperkingen goed worden aangepakt, dan kan de huurbescherming worden beperkt of afgeschaft zonder dat de huren excessief hoeven te stijgen. Huursubsidie kan worden vervangen door een belastingkorting voor de allerlaagste inkomens, die niet gekoppeld is aan woonuitgaven. De hypotheekrenteaftrek kan verdwijnen, maar dat zal op een geleidelijke manier moeten gebeuren om radicale prijsdalingen te voorkomen. Dit alles creëert een evenwichtige woningmarkt, met een lagere belastingdruk, minder hypotheekschuld en meer keuzevrijheid voor alle burgers.


pagina 20


Geraadpleegde literatuur en databanken • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • Angel, S., Housing Policy Matters, Oxford University Press, 2000.

Ault, R., J. Jackson en R. Saba, “The Effect of Long-term Rent Control on Tenant Mobility”, Journal of Urban Economics 35, 1994, pp 140-58. Bank for International Settlements, BIF Statistics, http://www.bis.org

Cox, W. en H. Pavletich, 3rd Annual Demographic International Housing Affordability Survey, 2007. Thomson Datastream, http://www.datastream.com

Dol, K en H. van der Heijden, Knelpuntenmonitor Woningproductie 2005, OTB, TU Delft, 2005

Early, D.W. en J.T. Phelps, “Rent Regulation’s Pricing Effect in the Uncontrolled Sector: An Empirical Investigation”, Journal of Housing Research 10:2, 1999.

Eichholtz, P., “Woningmarktbeleid moet integraal worden hervormd”, Tijdschrift voor Politieke Economie, 2006.

Ewijk, C. van, M.A. Koning, M.H.C. Lever en R.A. de Mooij, Woningmarkteffecten van hervorming van de fiscale behandeling van de eigen woning, CPB Bijzondere Publicatie, 2006. Finance Ideas, Presentatie K. Koedijk tijdens G27 Jaarconferentie 5 september 2007, Nicis Institute Den Haag, 2007 Glaeser, E.L. en E.F.P. Luttmer, “The Misallocation of Housing Under Rent Control”, The American Economic Review 93:4, November 2003, pp 1027-1046. Huizinga, F. en B. Smid, Vier vergezichten op Nederland, Centraal Planbureau, 2004. International Monetary Fund, World Economic Outlook 2008, 2008.

Koning, M.A., R. Saitua en J. Ebregt, Woningmarkteffecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning, CPB Document 128, 2006. Kranendonk, H. en J. Verbruggen, Is de huizenprijs in Nederland overgewaardeerd?, Centraal Planbureau, CPB memorandum 112, 2008.

Nagy, J., “Increased Duration and Sample Attrition in New York City’s Rent Controlled Sector”, Journal of Urban Economics 38, 1995, pp 127-37.

Nagy, J., “Do Vacancy Decontrol Provisions Undo Rent Control?”, Journal of Urban Economics 42, 1997, pp 64-78. Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM), Betaalbaarheidsindex, 2007 (zie ook: http://www.vastgoedmonitor.nl/index2.cfm?p=b) Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM), Woningmarktcijfers, 2007

Nederlandse Vereniging voor Ontwikkelaars & Bouwondernemers, NVB Thermometer koopwoningen, 2008. Pollakowski, H., Rent Control and Housing Investment: Evidence from Deregulation in Cambridge, Massachusetts, Manhattan Institute for Policy Research, 2003. Raad van Economisch Adviseurs (REA), De woningmarkt uit het slot, 2006.

Romijn, G. en P. Besseling, Economische effecten van regulering en subsidiëring van de huurwoningmarkt, Centraal Planbureau, CPB Document 165, 2008. VROM, Betaalbaarheid van het wonen, 2004. VROM, Cijfers over Wonen 2006, 2006

VROM Inspectie, Toezichtsverslag Sociale Huursector 2006, 2006.

VROM Raad, Tijd voor keuzes: Perspectief op een woningmarkt in balans, VROM-Raad advies 064, 2007.

pagina 21


Nico Rietdijk, directeur NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers

‘Kracht van onderop’ Gemeenten moeten meer mogelijkheden krijgen om zelf belastingen te heffen. ‘Hierdoor worden ze veel minder afhankelijk van de grondopbrengsten van nieuwbouwprojecten.’ Deze op het eerste gezicht verrassende constatering doet Nico Rietdijk, directeur van NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers. Uiteraard moet het Rijk zelf minder gaan heffen. Volgens de directeur van de brancheorganisatie snijdt het mes daarbij aan twee kanten. ‘De lokale politiek wordt direct een stuk interessanter en gemeenten zijn financieel veel minder afhankelijk van de woningbouw en dan vooral van de opbrengsten op grond. Bovendien zijn onze overheden zo veel minder bezig met het rondpompen van geld. Dus het is voor de belastingbetaler ook nog goedkoper.’

Nico Rietdijk maakt er geen geheim van ‘als we een goede integrale discussie willen over de toekomstige woningmarkt, laten we daar dan ook meteen bij betrekken de manier waarop gemeenten de laatste jaren afhankelijk zijn geworden van de woningnieuwbouw’. Daarbij doelt hij in het bijzonder op de opbrengsten uit grond. ‘Veel gemeentebegrotingen steunen nu nogal zwaar op de grondopbrengsten van nieuwbouwprojecten. Deze projecten financieren indirect bijvoorbeeld het buurt- en clubhuiswerk, de dak- en thuisloze opvang en het open houden van het gemeentelijk zwembad. En niet te vergeten een deel van de gemeentelijke apparaatskosten

worden uit de nieuwbouw bekostigd.’ Om in één adem er aan toe te voegen: ‘Veel gemeenten kunnen niet anders, want hun mogelijkheden tot geldinning zijn verder beperkt tot de geldstromen uit het Gemeentefonds, de leges en de opbrengsten uit de ozb. Wat ik maar wil zeggen, ze moeten wel.’ Volgens Rietdijk is het de gemeenten in het verleden daarbij ook wel erg makkelijk gemaakt, want de huizenprijzen bleven kwistig stijgen, met als gevolg accelererende grondopbrengsten. Maar zoals in de beleggingswereld ook al geldt, geldt hier :’rendementen uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst. En laten we

wel wezen, de tijd van alsmaar stijgende huizenprijzen boven de inflatie is voorbij. Dat betekent dat die spreekwoordelijke ‘flappentap’

•

‘Geef gemeenten meer mogelijkheden tot het zelf heffen van belastingen. Uiteraard moet het Rijk dan minder gaan heffen. ‘

voor de gemeenten binnenkort leeg raakt. Sterker nog, nieuwbouw gaat mogelijk straks publieksgeld kosten en dat geldt zeker voor de stedelijke vernieuwingsgebieden.’ Evenmin mogen we volgens Nico Rietdijk vergeten dat we over niet al te lange tijd met een voor ons heel nieuw fenomeen te maken krijgen: bevolkingskrimp. Rietdijk: ‘Wij zijn laatst in het voormalige Oost-Duitsland geweest waar ze te maken hebben met hele straten die deels leegstaan. Daar moet flink in worden geïnvesteerd terwijl er geen sprake is van enige meerwaarde op de grondprijs. ’ Nico Rietdijk is daarom een groot voorstander van een andere manier van financieren van de gemeentelijke begrotingen. Zijn uitgangspunt is daarbij, dat we in Nederland fijne wijken moeten kunnen blijven bouwen zonder dat die paar bewoners van die nieuwe wijken nog langer zwaar moeten opdraai-


pagina 22

OPINAR IN PERSPECTIEF

en voor voorzieningen die eigenlijk de hele goegemeente toekomen, zoals de aanleg van dat park of een subsidie richting de schouwburg. Rietdijk meent dat je al veel kunt bereiken door de gemeenten meer mogelijkheden te geven tot het zelf heffen van belastingen. ‘ En uiteraard’, voegt hij eraan toe ‘moet het Rijk zelf dan minder gaan heffen. Zo wordt de lokale politiek voor de burgers ook meteen een stuk interessanter. Gemeenteraadsleden beslissen immers daadwerkelijk over wat er met het geld van de burger gaat gebeuren. Nu is dat indirect natuurlijk ook zo maar de inwoners ervaren dat heel anders. Dus het geeft burgers ook een bepaalde positie.’ Een ander belangrijk voordeel is dat er minder geld rondgepompt hoeft te worden. ‘Eerst naar het Rijk en dan via de provincie naar de gemeente, er wordt flink met het belastinggeld gesjouwd. Maar bovenal’, benadrukt Rietdijk, ‘zorgt het ervoor dat gemeentelijke begrotingen niet zo zwaar op de nieuwbouw leunen. Conjuncturele dip Door onder andere de periodieke enquêtes en onderzoeken voor de thermometers over de woning-, kantoren-, winkel- en bedrijfsruimtemarkt, weet hij precies hoe de sector er voor staat. En dat is op dit moment niet al te gunstig. ‘Het is duidelijk dat de markt piept

pagina 23

en kraakt. Ik ben het met Eichholtz eens als hij spreekt van een structureel extreem gespannen markt. Maar ’ zo haast hij zich om niet al te veel als een sombermans over te komen, ‘we hebben nu even te maken met een conjuncturele dip. Hoewel het in Nederland verhoudingsgewijs goed gaat en de situatie hier volstrekt onvergelijkbaar is met die bijvoorbeeld aan de andere kant van de oceaan, loopt de verkoop van nieuwe huizen ook in Nederland terug. Voor heel 2008 verwachten we in totaal een verkoopdaling van 25% tot 30%. Desondanks is er nog steeds veel vraag naar kwalitatief goede woningen op de juiste locaties en ik ben ervan overtuigd, dat zodra de kredietcrisis bezworen is, de markt weer opleeft. Waar het nu vooral om gaat is dat iedereen zijn hoofd koel houdt.’ Herhaaldelijk valt tijdens het interview zijn slogan ‘benut de kracht


van onderop’. Daarmee doelt hij op de kracht van de mensen zelf, de burgers, de consumenten zelf. ‘Nu zijn alle deskundigen bij het rijk, de provincie, de gemeente en de ondernemerswereld met elkaar in de weer. Iedereen heeft daarbij zijn eigen verantwoordelijkheden, belangen en rollen, zonder daarbij ook echt te letten op de partij waarbij het werkelijk om draait: de consument. Dat moet anders en het kan ook anders.’ En die slogan ‘benut de kracht van onderen’ is uiteraard ook van toepassing op Rietdijks eerdere opmerking over de noodzaak tot een andere relatie tussen rijk en gemeente. Discussie Op de vraag wat hij van de Opinar van professor Piet Eichholtz vindt zegt hij resoluut: ‘Een prima analyse met zeer bruikbare aanbevelingen.’ Met Piet Eichholtz is hij van mening dat stabiliteit van de woningmarkt van levensvoorwaarde is. ‘We hoeven maar naar Amerika te kijken hoe belangrijk dat is. Elke maatregel of wijziging in het vigerende systeem, of het nou de renteaftrek is of de huurbescherming, moet dus daaraan getoetst worden.’

Marlies Pernot, algemeen directeur Vereniging Eigen Huis

‘Stoppen hypotheekrenteaftrek is onwenselijk’ ‘Het is voor de woningmarkt al lang twaalf uur geweest. Het is net als Assepoester die haar muiltje verliest. En ik voorzie over tien jaar een Parlementaire enquête waar Balkenende en Bos ter verantwoording worden geroepen waarom ze niets hebben ondernomen om de woningmarkt te verbeteren.’Marlies Pernot, algemeen directeur van Vereniging Eigen Huis steekt haar ongenoegen over het ontbreken van een doortimmerd woningmarktbeleid niet onder stoelen of banken. ‘Er moet echt iets gebeuren maar alleen eenzijdig stoppen met hypotheekrenteaftrek is niet de manier. ‘

‘Een hele sterke analyse’, zegt Pernot over het essay van professor Piet Eichholtz. ‘Ik onderschrijf zijn stelling dat de oplossing voor de huidige problematiek voor een belangrijk deel zit in een breder en ook beter toegesneden aanbod. De markt moet ontspannen en dat kan alleen als er meer aanbod dus meer gebouwd gaat worden. Wij zijn een voorstander van overbekaveling, wijs veel meer grond aan voor woningbouw en programmeer daarvoor de woningen die aansluiten bij de wensen van de kopers.’ Ze neemt even een snelle slok van haar thee om haar betoog te vervolgen met de opmerking dat ze Eichholtz verhaal echter niet

in alles ondersteunt. ‘Zo vind ik het eenzijdig afschaffen van de hypotheekrenteaftrek niet wenselijk. Het eigen huizenbezit moet gestimuleerd blijven worden. Het is nu eenmaal zo dat eigen woningbezit goed is voor een buurt. Het is ook bewezen dat eigen woningbezit van mensen betere burgers maakt. Het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek zal alleen maar nadelige gevolgen hebben en het zal mensen ontmoedigen om nog een woning te kopen. ‘ Het wil volgens de algemeen directeur van Vereniging Eigen Huis niet zeggen dat er aan de renteaftrek helemaal niets mag worden gedaan. ‘Wij als organisa-

tie met bijna 700.000 leden hebben zelf destijds de discussie rond de renteaftrek aangezwengeld. Als je constateert dat het als instrument niet meer doet wat je eigenlijk zou willen, dan moet je het aanpassen. Wij hebben als model geopperd om iedereen bij de aankoop van de woning de ruimste aftrek te geven waarna deze in de jaren die volgen op basis van annuïteit geleidelijk wordt afgebouwd. Maar’, voegt zij daar aan toe, ‘dergelijke aanpassingen mogen niet op zichzelf staan. Vereniging Eigen Huis voorstander is van een integrale aanpak. Dus niet alleen sleutelen aan de hypotheekrenteaftrek maar ook kijken naar de huursubsidies. Deze twee markten zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Daar moet je een integraal beleid op richten. Ik vind dat dat aspect in het verhaal van Piet Eichholtz onvoldoende aan bod komt. Hij heeft het wel over het doorlichten van het fiscale regime maar hij zegt bijvoorbeeld niets over de overdrachtsbelasting. Nogmaals, ik pleit voor een echt integrale benadering van de woningmarkt, gericht op zowel de huur- als koopmarkt.‘ Beleid Tijdens de laatste kabinetsformatie pleitte de Vereniging Eigen Huis voor een minister woningmarkt. Die kwam er niet. Sterker om het huidige kabinet mogelijk te maken


pagina 24


spraken CDA en PvdA met elkaar af het woondossier in de kast te stoppen en het er vier jaar lang niet uit te halen. Pernot zucht. ‘Het is echt heel erg. Er is nauwelijks nog doorstroming, de betaalbaarheid staat onder druk en starters komen op de koopwoningenmarkt nauwelijks aan de bak. Maar in Den Haag doet men of de neus bloedt. Het is echt al lang twaalf uur geweest.’ Er verschijnt een glimlach op haar gezicht: ‘Het is net als Assepoester die haar muiltje verliest. Het is vreselijk.’ Vooral het ontbreken van visie en dus ook beleid breekt aldus Pernot de woningmarkt op. ‘Ik kan heel

•

‘ Het eigen huizenbezit moet gestimuleerd blijven worden. Het is nu eenmaal zo dat eigen woningbezit goed is voor een buurt. Het is ook bewezen dat eigen woningbezit van mensen betere burgers maakt. Het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek zal alleen maar nadelige gevolgen hebben en het zal mensen ontmoedigen om nog een woning te kopen.’

somber worden van dit kabinet dat niet de guts heeft om zaken aan te pakken.’ Volgens haar is het nog een geluk dat de Nederlanders financieel de zaken redelijk op orde

pagina 25

mogen Balkenende en Bos komen uitleggen waarom ze woningmarkt links hebben laten liggen.’

hebben. ‘Gelukkig hebben we bijvoorbeeld een Nationale Hypotheek Garantie en ook de leencapaciteit wordt door de banken goed in de gaten gehouden. Daardoor, en omdat we veelal kiezen voor een lange rentevaste periode, zullen toestanden zoals eerst in Amerika en nu in Engeland in ons land redelijk binnen de perken blijven. Tegelijkertijd ontbreekt het de woningmarkt door een gebrek aan beleid en visie aan dynamiek. En dat vind ik treurig omdat het kabinet daarmee voorbij gaat aan de enorme economische waarde van de woningmarkt. Het vastzitten van de markt heeft bijvoorbeeld ook gevolgen voor de arbeidsmobiliteit. Mensen willen wel verhuizen voor een baan maar zitten aan hun huis vast geklonken. Ik voorspel over tien jaar een Parlementaire enquête en dan


Bietenbrug Toch zegt Pernot te verwachten dat het tij gaat keren. ‘Je ziet dat door bijvoorbeeld de VROM-raad en de SER de dialoog nu langzaam maar zeker op gang komt. Maar de sleutel ligt toch echt bij een nieuw kabinet dat bereid is om zaken open te breken. En het liefst met een minister voor de woningmarkt met een visie en beleid dat er voor zorgt dat er geen kapitaalvernietiging plaatsvindt. Want’, zo waarschuwt zij, ‘alleen een beetje sleutelen aan de woningmarkt zal al snel waardevermindering van de koopwoningen tot gevolg hebben. En dan gaan we met z’n allen de bietenbrug op.’

Ger Hukker voorzitter NVM

‘Samenhang in maatregelen van belang’ Creativiteit, transparantie en een integrale aanpak. Het zijn deze drie aspecten die volgens Ger Hukker, voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) een belangrijke rol hebben bij het vlot trekken van de woningmarkt. Want dat het niet goed gaat staat volgens de voorman van de grootste makelaarsorganisatie in Nederland als een paal boven water.

Ger Hukker trapt af door te stellen dat hij het essay van Piet Eichholtz alleen maar kan onderschrijven. ‘Feitelijk hebben we het hier ook over het tweede grote fileprobleem in Nederland. Door het gebrek aan de juiste woonproducten, de oplopende hypotheekrente en de gevolgen van de kredietcrisis is de woningmarkt niet gezond.’ Er verschijnt een glimlach op het gezicht als hij er na een korte stilte aan toevoegt ‘dat het natuurlijk wat saai is om het daar bij te laten.’ Hij heeft dan ook nog best wat kanttekeningen bij het ‘goed onderbouwde’ verhaal van professor Eichholtz. Zo is Hukker bijvoor-

beeld van mening dat het op de schop nemen van het financieringsstelsel op zich een goede zaak is. ‘Ben ik zeker voor. Met de hypotheekrenteaftrek is nu jaarlijks zoń 14,5 miljard euro gemoeid. Wanneer de rente stijgt loopt het heel hard op, dus we moeten dat ter discussie stellen. Maar het moet wel een samenhangend verhaal zijn. Daarmee wil ik alleen maar zeggen, dat naar de totale financiering van de woningmarkt moet worden gekeken. Dus niet alleen naar de hypotheekrenteaftrek maar ook naar de huurtoeslag, overdrachtsbelasting en de onroerend zaakbelasting. Dus zowel de huur- als koopmarkt moet tegen

het licht worden gehouden. Maar’, zo benadrukt Hukker, ‘wil je geen onverantwoorde veranderingen in de spelregels door voeren dan zal je de effecten van het aanpassen van dit stelsel pas later merken. Binnen die transitieperiode moeten we iets ondernemen wat de woningmarkt op korte termijn lucht geeft.’ Samenhang Er is naar zijn gevoel ook onvoldoende aandacht voor de mensen die vaak in de achterstandswijken noodgedwongen een woning hebben gekocht. ‘En met noodgedwongen bedoel ik mensen die de woning hebben gekocht om toch op de een of andere manier een betaalbare woning te hebben. Meestal gaat het hier om mensen met een beperkt besteedbaar inkomen. De woningen zijn slecht onderhouden en kampen door gebrekkige of zelfs het ontbreken van isolatiemaatregelen met forse energiekosten. We moeten er op de een of andere manier voor zorgen dat deze woningen aan de onderkant van de markt toch een waardeontwikkeling door gaan maken. Daar is creativiteit voor nodig. Ook hier zie je plannen maar die missen samenhang of zijn puur gericht op sloop en nieuwbouw.’ Volgens Hukker zou bijvoorbeeld een fonds van waaruit mensen of verenigingen een renteloze energielening kunnen krijgen om energiebesparende


pagina 26


maatregelen te nemen, al soelaas bieden. ‘Dat heeft direct gevolgen voor de waardeontwikkeling van de woningen.’ Bij verkoop kan men dan later die lening geheel of gedeeltelijk terugbetalen. Juiste producten Als makelaar en voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Makelaars weet Hukker als geen ander waar in de huidige woningmarkt de knelpunten zitten. ´Je ziet dat er een bepaalde vraag is waar niet aan kan worden voldaan. En dan heb ik het over eengezinswoningen in een groene setting. Er zijn veel appartementen. Tegelijkertijd zie je dat de prijzen in de afgelopen jaren flink zijn toegenomen maar dat de betaalbaarheid daarvan is afgenomen. Dus je hebt producten die niet voldoen aan de vraag of producten die wel goed zijn maar

pagina 27

die men niet kan kopen. En dat is een zorgelijke ontwikkeling.´ Ook erkent Hukker dat er twee stromingen zijn die met oplossingen komen. Zo zeggen de beleidsmakers meestal dat er juist goedkopere woningen aan de voorraad moeten worden toegevoegd. Terwijl de marktsector juist pleit voor het realiseren van woningen aan de bovenkant van de markt. Hukker knikt: ‘Feitelijk hebben beide partijen een beetje gelijk. Het is natuurlijk zo dat de onderkant van de markt momenteel het meeste de dupe is van

•

‘We moeten er op de een of andere manier voor zorgen dat woningen aan de onderkant van de markt toch een waardeontwikkeling door gaan maken. Daar is creativiteit voor nodig. Ook hier zie je plannen maar die missen samenhang of zijn puur gericht op sloop en nieuwbouw.’

de huidige situatie. Er is nauwelijks nog enige doorstroming en betaalbare woningen zijn daardoor uiterst schaars enz. Het bouwen van woningen aan de bovenzijde van de markt levert inderdaad de langste verhuisketen op. Met als gevolg, dat er in de goedkopere


voorraad meer woningen voor de doelgroep vrijkomen. Echter, onder de huidige omstandigheden en de beperktere leencapaciteit is dit naar mijn gevoel een theoretisch model.’ Vertrouwen In de visie van Hukker moet daarom midden in de keten een knip worden gemaakt. ‘Mensen met een woning van 2,5 ton moeten worden verleid met een woning van drie ton en niet zoals gewoon was naar vier ton en zelfs meer. Als ze die overstap maken komt er beweging in de keten en is het fileprobleem opgelost. Uiteraard’, voegt de NVM-voorzitter er in één adem aan toe, ‘spelen locatie en aard van het product hierbij nog een belangrijke rol. Als het gaat om de uiteindelijke ontwikkeling moeten gemeenten daarom marktpartijen meer vertrouwen geven. Zij kennen de markt immers als geen ander en weten waar de consument behoefte aan heeft. Uiteraard is transparantie in dit proces wel van belang.’

Paul Rüpp, gedeputeerde Ruimtelijk ontwikkeling

‘Woningmarkt is een urgentiedossier’ De Brabantse gedeputeerde Paul Rüpp (CDA) voorziet in de toekomst een verschuiving van de hypotheekrenteaftrek en huursubsidie naar een verrekening via bijvoorbeeld de inkomstenbelasting. ‘Het radicaal afschaffen zie ik niet gebeuren. Dat is ook niet goed. Maar een andere invulling van het financiële stelsel is wel wenselijk.’ De portefeuillehouder Ruimtelijke ontwikkeling vindt dat er haast gemaakt moet worden met het nadenken over de toekomst van de woningmarkt. ‘Het is een urgentiedossier.’

Sinds 2003 is Rüpp gedeputeerde in Noord-Brabant. Bij zijn aantreden was het in het Brabantse tobben geblazen. De bouwproductie lag nagenoeg stil. Lange procedures waren hier volgens hem de belangrijkste reden voor. ‘Maar’, zegt Rüpp, ‘de ontwikkelaars en de gemeenten namen, en nemen nog steeds, ook wel flink wat tijd voor het maken van het plan, de onderhandelingen en het uiteindelijk daadwerkelijk op de markt brengen van de woningen.’ Dit neemt overigens niet weg dat hij Eichholtz’s mening onderschrijft, dat het stagneren van de

doorstroming komt omdat er in de afgelopen jaren veel te weinig is gebouwd. ‘Helemaal mee eens. Om de productie in Brabant naar 10.000 woningen per jaar te tillen, zijn wij begonnen met veel meer locaties in procedure te nemen. Je weet gewoon dat er veel vertragingen optreden, dus hebben we een plancapaciteit van 130 procent nodig, zodat we iets ruimer in ons jasje komen te zitten.’ Proceduretijden Ook is hij begonnen met het strakker hanteren van de proceduretijden. ‘Er moet gewoon

niet veel tijd zitten tussen het binnenkomen van de vergunningaanvraag en het door de provincie afgeven van een verklaring van geen bezwaar. Dat bleef hier om diverse redenen wel eens wat langer liggen.’ Overigens werd het langzaam malen van de provinciale molens door sommige gemeenten ook wel eens misbruikt. ‘Dan kreeg ik een telefoontje met de vraag waarom wij zo lang over de afronding van de vergunningaanvraag deden? De gemeente had dan gezegd dat de vergunningaanvraag was doorgestuurd. Maar dan zocht ik het uit en bleek die aanvraag gewoon nog op het gemeentehuis te liggen. Zo ga je natuurlijk niet met elkaar om.’ De ‘nieuwe’ aanpak van Rüpp heeft effect gesorteerd. De bouwproductie is de laatste paar jaar op peil. En dat moet het de komende tijd ook blijven. In heel NoordBrabant moeten er de komende tien jaar nog zo’n 100.000 woningen worden weggezet. ‘Een flink aantal’, erkent ook de gedeputeerde, ‘waarbij we ook goed moeten kijken naar wat voor woningen dat dan moeten worden. Ik zie nu wel eens plannen langskomen waarvan ik denk ‘dat is wel erg veel van ’t zelfde’.’ Creativiteit Meer creativiteit is volgens hem nodig. ‘En die creativiteit


pagina 28


is er ook best wel. We doen nu bijvoorbeeld een proef met zeven gemeenten die we geen vast woningbouwcontingent meer hebben gegeven. In plaats daarvan hebben we een strakke contour rond de kernen getrokken. Binnen die contour mogen ze net zo veel bouwen als ze zelf willen. En je ziet nu al dat dit heel veel creativiteit teweeg heeft gebracht. Samen met marktpartijen wordt er heel zorgvuldig gewerkt. Dat is een goede ontwikkeling. Marktpartijen moeten naar mijn mening ook veel eerder bij planvorming worden betrokken. Zij moeten dan wel hun verantwoordelijkheid

•

‘Marktpartijen moeten naar mijn mening ook veel eerder bij planvorming worden betrokken. Zij moeten dan wel hun verantwoordelijkheid nemen en sneller aangeven als iets niet haalbaar is.’

nemen en sneller aangeven als iets niet haalbaar is. Gemeentebestuurders moeten op hun beurt woningbouw niet als een melkkoe zien. Natuurlijk is het leuk wanneer je als wethouder met de opbrengst van een ontwikkeling iets anders kun financieren. Maar soms gaat het wel heel ver waardoor de woningbouwontwikkeling zelf financieel in gevaar komt. En

pagina 29

dat kan natuurlijk niet de bedoeling zijn.‘ Verbetering Het huidige woondossier noemt Rüpp een urgentiedossier. ‘Er moeten snel knopen worden doorgehakt. Hoe geef je de financiering vorm? Doorgaan op de huidige voet heeft duidelijk onvoldoende effect. Ik voorzie wel een verschuiving van de hypotheekrenteaftrek en huursubsidie naar een soort verevening met de inkomstenbelasting. Het radicaal afschaffen van de hypotheekrenteaftrek lijkt mij niet wenselijk. Maar dat we serieus moeten kijken naar een andere wijze van financiering lijkt mij wel duidelijk. ‘ Daarnaast is het volgens Rüpp noodzakelijk dat er meer woningaanbod komt. ‘Maar in de praktijk is dat makkelijker gezegd dan gedaan. Alleen al de procedu-


res die doorlopen moeten worden nemen veel tijd in beslag. De omgevingsvergunning kan in mijn ogen een verbetering zijn als ook daadwerkelijk maar één overheid of dienst zich over de afgifte hoeft te buigen. Maar goed, woningbouwontwikkelingen stuiten natuurlijk ook nogal eens op verzet. Met als gevolg dat er flink wat vertragingen optreden.’ Na een korte stilte zegt Rüpp wat dat betreft wel iets te zien in Eichholtz’s suggestie om bijvoorbeeld provinciebestuurders de bevoegdheid te geven ontwikkelingen door te drukken die van maatschappelijk belang zijn. ‘Ik denk dat het wel een opgave voor de overheid is om na te denken over het gemeenschappelijk belang. Je ziet toch dat vooral in de ruimtelijke ordening de houding van not in my backyard wel heel nadrukkelijk aanwezig is. We zullen daar toch keuzes in moeten gaan maken.’

A

N E G N I L E V E B N A

er. erkt niet me w n e d u o th a Pappen en n t moet radik r a m g in n o dse w iet De Nederlan lt professor P te s t a D . p o h caal op de sc lusie. En wij c n o tc lo s n ij z Eichholtz in den n deze woor a d s r e d n a t kunnen nie ie el de discuss o d ls a t e M en. onderschrijv ingmarkt n o w e d n a v omst over de toek B zeven aan V N t e o d n e reng op gang te b bevelingen.


pagina 30

wel de sie beslaat zo kelen. Deze vi ik tw betrekon n te kt en ar woningm ige instrum 1: de id g op n hu e li le si ve al vi k e be oo al Aan n integr ze visie , dat we in de k is dat we ee regulering. . Dit betekent Heel belangrij kt ar ies en huurprijs id nm bs ge in su ur on w hu op de ko k oo de huur- als teaf trek maar hy potheekren ken, zoals de arkt. De iele woningm zonde en stab ge t kader n di ee in jn n zi t 2: slagen, late ge scussie moe er di e ov al jn gr zi te Aanbeveling pa in ze Euro ke doel van de middels naar Het uiteindelij e Staten, die in gd arkt zijn. ni gm re in Ve on de w n in iliteit op de ab st ontwik kelinge en en uw rijk vertro fzien hoe belang arkt is afscha or de woningm vo r uu t pt he ce op re urt en ander 3: nten voor een idelijk aan gebe Aanbeveling rente laag is. rde uitgangspu er dit zeer gele ee ne de ul t an da w rm t fo rd en ge oo om w de m nt n t ra va he ve s si op en Op ba trek al le tijden en heef t het jaren gezien goede potheekrenteaf en zien. Daar e hy nn ch is de ku n om en va on ed g ec fin en in we in Zw t. Dat wil zegg ming hebben juiste momen n verkeerde ti ee n va . en as lg w gevo rsteld De rampzalige szins weer he de markt enig t da or vo d ur gedu ffen van de met het afscha an d ga n te oe huren tot stan paard m 4: zal tegelijk ge arktconforme m ek tr er nn af te ku lle en et zu Aanbeveling kr ni ts n ee hure de plaa van de hy poth arktconforme g. Daarvoor in Het afschaffen sen die deze m ijsbeschermin en pr m ur e hu di de nd ite en tslu huursubsidies e steun aan ui , met financiël moeten komen or nen betalen. ten hebben vo r respect moe ee het m in en en jn zi on n ht voor w tief moete 5: edeg, meer aandac minder restric st in l Aanbeveling in ht za ic n d rd ei ge el ve in r sb ordening od, minde minder won nb s, aa tie r ca ee lo op de m e n ig us Het ruimtelijk ge t. D einschal te wonin n de consumen voelen, meer kl od van de juis ig nb kk aa lu er ge de wensen va im ch ru zi gd, een waar mensen n. A nders geze groen, wijken appartemente r de in m en lijke gebieden n juiste plaats. regeldruk en ee dering van de in rm te ve ei n pl ee be men in or N V B 6: ng moeten ko e al eerder do Aanbeveling zal ook tot uiti procedures. D n n pe va rij ng ng lli si id ne vers ren. uMinder overhe edures en een jdrage aan leve e bouw proced gaan met proc belangrijke bi nger wordend n la ee ds er en ee hi st n nd ef ficiënter om ka de aa ing 33 m r ook or de regelgev t gemiddelde ngsbeleid, maa ‘Tom Tom ‘ vo 1970 duurde he imtelijk ordeni was die In ru 00 n. ve 20 ge tie in In . ric on st w uw t re met de bo n van nieuwe te od ar Niet al leen he nb st n ten gaan van aa t ko oe he m dat we uit lopen had en momenteel ij or w en do rk en es pe ht ur be ac s ed re proc 2010 verw twik kelaar al le aanden en in voordat een on lopen tot 72 m ge op al uw art bo periode tot st maanden. 90 ld de id gem d is 7: belastinggebie Aanbeveling t gemeentelijk he n, n ge va in g st in la id Uitbre der rijksbe ppeld aan min lingen gewenst, geko lokale doelstel en e al on gi re om met als doel eer aandacht en so wie so m beter te halen gstukken. Een regionale vraa te geven aan gemeentedeel is dat de bijkomend voor r op de aa zw r n minde lijke begrotinge bouw woties van nieuw grondexploita te steunen. ningen hoeven

pagina 31



De staat van de Nederlandse woningmarkt

Recommend Documents