De Nederlandse woningmarkt
Outlook Nederlandse woningmarkt Afnemende beschikbaarheid in het core segment, toch volop kansen
Waardegroei
Huurgroei
‘15
‘16
‘17
‘18
Grote steden Noordvleugel
+
+
+
+
Overig Noordvleugel
+
+
=/+
=/+
Grote steden Zuidvleugel
+
+
+
+
Overig Zuidvleugel
+
+
=/+
=/+
Midden-Nederland (as Amersfoort – Stadsregio Arnhem Nijmegen)
+
+
+
+
Brabantse Stedenrij
+
+
+
+
Grote steden Noordvleugel
+
+
+
+
=/+
=/+
=/+
=/+
+
+
+
+
=/+
=/+
=/+
=/+
Midden-Nederland (as Amersfoort – Stadsregio Arnhem Nijmegen)
+
+
+
+
Brabantse Stedenrij
+
+
+
+
Overig Noordvleugel Grote steden Zuidvleugel Overig Zuidvleugel
Legenda + verwachte stijging =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling verwachte daling
Focus in beleggingsstrategie • Focus op geliberaliseerd segment (vanaf € 710) of in potentie te liberaliseren bestaande (corporatie)woningen. • In centra van sterkste steden ruimte voor huurprijzen van € 1.000 tot € 1.500. • Brede regionale focus: Randstad inclusief kustgemeenten, Gooi, Veluwe, Brabantse Stedenrij en omliggende stedelijke regio’s. • ‘Moving up the risk’-curve, ook transformatie kantoren, grotere projecten, gebiedsontwikkeling en investeren in gentrificatie (opwaardering wijk/stadsdeel) kunnen tot meerwaarde leiden. • Inzetten op langjarige samenwerkingsverbanden met corporaties en gemeenten met balans tussen publiek belang en belang institutionele beleggers.
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
Investeringsklimaat De beleggersinteresse in de Nederlandse huurwoningmarkt blijft onverminderd groot. Het totale beleggingsvolume geeft nog altijd een stijgende lijn te zien en bedroeg in de eerste helft van 2015 circa 1,1 miljard. Dat is ruim 30% meer dan in dezelfde periode een jaar geleden. Wij verwachten ook voor 2016 een aanhoudende interesse vanuit investeerders. Daarbij zien we een groeiende discrepantie tussen het taxatieniveau en het transactieniveau. Ondanks de grote interesse van (internationale) beleggers en de goede vooruitzichten, liggen de aanvangsrendementen in taxaties gemiddeld maar 20 basispunten lager dan vorig jaar. Dat is volgens ons niet houdbaar. Onder druk van zowel de markt als de lage rente zullen de aanvangsrendementen bij taxaties moeten gaan dalen. Het einde aan de daling van de aanvangsrendementen in de markt is daarbij nog niet in zicht. Bij langjarige waardestijgingen van 4% voor de sterkste delen van de woningmarkt horen in onze optiek ook aanvangsrendementen van 4%. De vraag is wanneer taxateurs dit niveau aandurven. Tot die tijd worden de fors verbeterde IPD-rendementen op de woningmarkt (halverwege 2015 6,2% op jaarbasis) vooral gestuwd door de hogere huurprijzen en de teruglopende leegstand.
profiel is beperkt. Dat zorgt voor een verschuiving in de risicoacceptatie bij beleggers. Met de nodige kennis en creativiteit zijn er echter nog steeds marktsegmenten te vinden - ook binnen de G4 (de 4 grootste gemeenten) - waar woningen tegen aantrekkelijke rendementen kunnen worden aangekocht. Denk aan transformatie van kantoren, gebiedsontwikkeling of investeren in gentrificatie. Ook sociale huurwoningen die op korte termijn te liberaliseren zijn, kunnen interessant zijn.
Door de groeiende belangstelling van beleggers is de concurrentie voor de verwerving van nieuwe woningen opnieuw toegenomen. De beschikbaarheid van beleggingsmogelijkheden met een core
Figuur 1 Investeringsklimaat Nederlandse woningmarkt Bron: MSCI, Oxford Economics, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Risicopremie
Totaal rendement All Property
Totaal rendement NL All Property
10 jaars rente
Bruto aanvangsrendement 7 6 5 4 %
3 2 1 0 -1 -2 -3
2008
2009
2010
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
2011
2012
2013
2014
SWOT-analyse Nederlandse woningmarkt Strengths
Weaknesses
Core en unleveraged profiel Nederlandse woningbeleggingen.
Lagere grondprijzen voor huurwoningen door fiscale subsidie op koopwoningen.
Vergrijzing en urbanisatie zorgen voor extra vraag naar huurwoningen in de steden.
Grote afhankelijkheid van overheidsbeleid in gereguleerd huursegment met grote invloed op marktcondities geliberaliseerd huursegment.
Historisch relatief hoog niveau aanvangsrendementen; daling aanvangsrendementen betekent dat waarde bestaande huurwoningen stijgt.
Mismatch tussen samenstelling woningvoorraad en toekomstige vraag; te veel eengezinswoningen in snel vergrijzende buitenwijken.
Opportunities
Threats
Het kunnen bijdragen aan grootschalige woningprojecten in stedelijke (her)ontwikkeling.
Schaarste aan nieuwe courante woningbeleggingen.
Urbanisatie en nieuwe leefstijl y-generatie (voornamelijk eenpersoonshuishoudens) zorgen voor extra vraag in steden.
Geïndexeerde huurniveaus in vooral het hogere segment die op lange termijn boven het markthuurplafond uitkomen en bij mutatie kunnen leiden tot huurverlaging (zaagtandeffect).
Lagere aanvangsrendementen maken alternatieve acquisitie-lijnen haalbaar, bijvoorbeeld transformatie, gentrificatie of investeren in op termijn te liberaliseren sociale huurwoningen.
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
Gebruikersmarkt waard zijn dan koopwoningen. Dat vertaalt zich in veel lagere grondprijzen voor huur. Wil een gemeente woningbouw aanjagen, dan is een afzonderlijk grondprijzenbeleid voor huurwoningen een must. Ook zullen er meer strategische samenwerkingsverbanden tussen institutionele beleggers, gemeenten en woningcorporaties moeten komen.
Zowel op de geliberaliseerde huurmarkt als op de koopmarkt zijn de perspectieven verbeterd. Door de toenemende vraag naar vrijesectorhuurwoningen daalt de leegstand en stijgen de huurprijzen. De stijging van de huurprijzen wordt deels veroorzaakt door de maatregelen van de minister voor het gereguleerde segment. De inkomensafhankelijke huurverhoging vergroot de ruimte voor huurverhoging van middeldure huurwoningen in de geliberaliseerde huurmarkt. Tegelijkertijd zorgt het beleid gericht op het tegengaan van scheefwonen voor een groeiende vraag naar geliberaliseerde huurwoningen. Deze ontwikkeling is zichtbaar in onze portefeuille; veel projecten zijn al voor oplevering volledig verhuurd. Ook de sterk herstellende koopmarkt zorgt voor gunstige perspectieven voor de belegger. Immers, de koopprijzenstijging leidt tot hogere leegwaarden voor vrijesectorhuurwoningen. Tekende het herstel zich aanvankelijk vooral in Amsterdam en Utrecht af, inmiddels is dit het landelijke beeld. Onze verwachting is dat de stijging de komende jaren doorzet, wat kan leiden tot een ongezonde, gespannen woningmarkt in de grotere steden. Het herstel van de koopwoningenmarkt heeft beleggingstechnisch als keerzijde dat gemeenten en projectontwikkelaars vaker voor projecten met koopwoningen kiezen. De fiscale subsidie van koopwoningen in de vorm van hypotheekrenteaftrek leidt ertoe dat huurwoningen 10-15% minder
Figuur 2 Aantallen Nieuwbouw huur- en koopwoningen en woningprijzen Bron: ABF Research, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Nieuwbouw van huurwoningen (l.a.)
Prijzen koopwoningen (r.a.)
70.000
260.000
60.000
250.000
50.000
240.000
40.000
230.000
30.000
220.000
20.000
210.000
10.000
200.000
0
2008
2009
2010
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
2011
2012
2013
2014
190.000
Euro
aantallen
Nieuwbouw van koopwoningen (l.a.)
Trends Trend 1
Demografie & Urbanisatie
Er is sprake van een sterke groei van het aantal eenpersoonshuishoudens, met name 75-plussers. Dit gaat gepaard met snel toenemende urbanisatie: 75% van het groeiende aantal huishoudens komt terecht in de 27 grootste gemeenten van Nederland. 33% daarvan komt zelfs in de G4 terecht. Wanneer een stad de groei niet kan bijhouden, zet de beweging zich voort richting omliggende steden.
Trend 2 Hervormingen woningmarkt Het doelgroepenbeleid van woningcorporaties, waarbij in de verhuur de focus op de lage inkomens wordt gelegd, leidt tot een toename van de vraag naar huurwoningen in de geliberaliseerde huursector. Ook de strengere financieringseisen die aan koop worden gesteld, maken dat starters vaak eerst voor huur kiezen. Nu is het aanbod voor starters nog beperkt, maar wij sluiten niet uit dat private verhuurders op termijn ook in het goedkope segment huurwoningen kunnen aanbieden, zonder dat zij daarbij te maken hebben met de voor corporaties geldende restricties. Wij zien het door minister Blok in 2015 geïntroduceerde verschil in toegestane huurverhoging tussen corporaties en private verhuurders als een eerste voorzichtige aanzet hiertoe.
Trend 3 Technologie Technologische ontwikkelingen maken dat mensen langer zelfstandig (thuis) kunnen leven en wonen. Ook draagt voortschrijdende technologie ertoe bij dat de gemiddelde reistijd kleiner wordt. Het stedelijk gebied wordt daarmee groter. De beleggingsfocus op de G4 kan daarom worden verbreed naar de omliggende stedelijke centra. Ondertussen zorgen ontwikkelingen in de bouwproductie - denk aan 3D-printen - voor nieuwe producten/partijen op de bouwmarkt. Dat kan leiden tot lagere productiekosten, waardoor wonen goedkoper wordt, en tot een nog betere afstemming van het aanbod op de wensen van individuele huurders.
Trend 4 Van Core beleggingsprofiel naar value add en opportunistic De Nederlandse woningbeleggingen hebben een heel duidelijk core profiel. De woningmarkt is stabiel, unleveraged, klein in vergelijking met de potentiele vraag en overzichtelijk. De economie is sterk en stabiel. Hierdoor past beleggen in Nederlandse woningen goed in het nFTK (nieuw Financieel Toetsingskader) en blijft het segment aantrekkelijk voor Nederlandse en buitenlandse investeerders. Door de beperkte beschikbaarheid zien we echter dat beleggers hun profiel verbreden. Projectontwikkeling, inzetten op transformatie en investeren in kwetsbare wijken die zich nog moeten ontwikkelen (gentrificatie) horen daarbij. Het risicoprofiel van dergelijke investeringen verschuift van core naar value add en soms zelfs opportunistic. Sommige beleggers oriënteren zich op de Duitse woningmarkt; de core beleggingen daar zijn een uitstekend alternatief.
Trend 5 Duurzaamheid Nieuwbouwwoningen worden steeds duurzamer. Oplossingen worden niet alleen gezocht in isolatie, maar ook steeds meer in lokale energie. EPC0, Nul op de meter, energieneutraal: stuk voor stuk labels die aangeven dat het energieverbruik in woningen fors is afgenomen. In bestaande bouw zijn de concepten echter nog niet rendabel. Op een hoger schaalniveau zien we de heropleving van het thema duurzaamheid terug in ambities met betrekking tot de duurzame stad, evenals in de herontdekking van het belang van de openbare ruimte.
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
Advies bandbreedte Bruto Aanvangsrendement (BAR) k.k. bij acquisities 2016 (core/prime) Ondergrens
Bovengrens
Grote steden Noordvleugel
4,00%
5,00%
Overig Noordvleugel
4,50%
5,00%
Grote steden Zuidvleugel
4,75%
5,25%
Overig Zuidvleugel
5,00%
5,50%
Midden-Nederland (as Amersfoort – Stadsregio Arnhem Nijmegen)
4,75%
5,25%
Brabantse Stedenrij
4,75%
5,25%
Toelichting aanvangsrendement Ten opzichte van vorig jaar zijn de bruto-aanvangsrendementen (BAR) zoals we die voor volgend jaar verwachten voor de woningmarkt, fors aangescherpt. Deze aanscherping sluit aan op het transactieniveau, dat weer voortvloeit uit de grote in de markt verwachte waardestijging. In vergelijking met de beste internationale woningmarkten ligt het verwachte niveau van het aanvangsrendement nog altijd bijna een procentpunt hoger. Binnen Nederland zal de waardestijging en daarmee dus ook het aanvangsrendement duidelijke regionale verschillen te zien geven. Door het herstel van de koopwoningmarkt en de aanhoudende interesse van binnen- en buitenlandse beleggers staan de aanvangsrendementen evenwel voor alle delen van de woningmarkt onder druk. Ook buiten de grote steden verwachten wij dus waardestijgingen. Alleen aan de randen van Nederland zullen die heel beperkt blijven.
Figuur 3 Consumentenvertrouwen en verkoopprijs woningen Bron: CBS, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Consumentenvertrouwen (r.a.)
260.000
30
250.000
20
240.000
10
230.000
0
220.000
-10
210.000
-20
200.000
-30
%
Euro
Gemiddelde verkoopprijs (l.a.)
190.000
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015 Q2
-40
Toelichting economie De economie is in een positieve spiraal beland. Het herstel op de woningmarkt draagt bij aan consumentenvertrouwen, dat op zijn beurt bijdraagt aan vertrouwen in de woningmarkt. Een afnemende werkloosheid betekent een grotere baanzekerheid en zorgt voor rust. Dat de woningprijzen in de meeste regio’s nog altijd laag zijn, is goed voor de betaalbaarheid, net als de nog altijd lage hypotheekrente. Hoewel onvoorspelbaar lijkt het herstel nu maar moeilijk verstoorbaar. Zelfs voor de beperkingen van de NHG-drempel en de verlaging van de maximaal toegestane LTV (loan-to-value) lijkt de woningmarkt ongevoelig. Omdat het ook op fiscaal gebied redelijk rustig lijkt te zijn, verwachten wij voor 2016 een verder herstel van de woningmarkt. Doordat een deel van de inhaalvraag, aankopen van woningen door mensen die door de crisis hun verhuizing hadden uitgesteld, zal de kracht achter de prijsstijging wel weer afvlakken. Voor de beste woningmarkten geldt echter dat het prijsniveau in 2016 dat van voor de crisis zal inhalen.
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
Beleggingskansen Vrije sector huurwoningen per gemeente
Verwachte waardestijging en woningvraag heel hoog hoog lichte tot sterke groei stabiel tot lichte groei
stabiel stabiel tot daling geen data
Bron: Syntrus Achmea Real Estate & Finance - Kansenkaart Wonen
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
Advies beleggingsstrategie De vooruitzichten voor de beleggingsmarkt van woningen zijn uitstekend. Tegelijkertijd zien we dat de concurrentie voor het verwerven van nieuwe beleggershuurwoningen groter is dan een paar jaar geleden. De populariteit van deze assetclass zal de komende jaren aanhouden. De beschikbaarheid van beleggingsobjecten is daarmee weer een item geworden. Deze beschikbaarheid is verder onder druk komen te staan nu gemeenten en projectontwikkelaars een deel van de woningprojecten niet meer in de huur, maar in de koop aanbieden. Geholpen door de fiscale subsidie in de vorm van hypotheekrenteaftrek, leveren koopwoningen 10-15% meer op. De grotere concurrentie vertaalt zich direct in lagere prijzen. Er moet zeer scherp worden ingekocht. Beleggers zullen daarbij kennis en creativiteit moeten inzetten om aan voldoende product met goede looptijdrendementen te komen. Dat betekent dat niet alleen op de meest krachtige steden in de Noordvleugel van de Randstad kan worden ingezet, maar dat de investeringsstrategie moet worden verbreed naar stedelijke regio’s waar relatief hogere aanvangsrendementen een relatief beperkte waardestijging compenseren. Er zullen meer risico’s moeten worden gelopen; dat is onvermijdelijk. Naast de al eerder genoemde transformatie en het investeren in zich ontwikkelende wijken (gentrificatie) zullen er strategische allianties met gemeenten en woningcorporaties moeten worden gevormd. Dat is nodig om het aantal woningbeleggingen van afgelopen jaren zeker te stellen. Het belang van de stad en die van de Institutionele beleggers gaan hier overigens hand in hand. In ruil voor een duurzaam langetermijnrendement zorgen wij als belegger voor afnamezekerheid op lange termijn; indien noodzakelijk ook op grotere schaal, waardoor wij met ‘zoet’ het gemeentelijk ‘zuur’ kunnen compenseren. Een voorbeeld hiervan is Project 1012 in Amsterdam. In ruil voor investeringen in dit kwetsbare deel van Amsterdam onderhandelen wij over het verkrijgen van ontwikkelrechten op een andere locatie. Een andere optie om aan productie te komen, is het opkopen van bestaande woningen van corporaties. Hiervan valt op korte termijn overigens maar een beperkt volume te verwachten. Naast woningen in het geliberaliseerde segment in het bezit van corporaties zijn de nog te liberaliseren woningen interessant. In ieder geval zijn dit de woningen die qua puntenaantal of huurniveau nu al tot deze categorie horen. Op lange termijn
Beleggen in Nederlands vastgoed en hypotheken
verwachten wij dat investeerders ook goedkopere woningen, bijvoorbeeld voor studenten en starters, kunnen kopen, zonder dat die woningen door hun beperkte oppervlakte automatisch in het geliberaliseerde segment vallen. Hier is echter wel een beleidswijziging voor nodig. Ondanks het positieve sentiment verandert op de woningmarkt niet alles in goud bij aanraking van beleggers. Er worden regelmatig portefeuilles aangeboden die in het geheel niet aan de eisen van institutionele beleggers voldoen. Op korte termijn kan dan wel aan de beleggingsdruk worden voldaan, op lange termijn zullen deze beleggingen minder positief uitvallen. Een strategische beleggingsscope is daarom onmisbaar. Wij zien hier kansen op de as Amersfoort – Stadsregio en in Arnhem Nijmegen, de Brabantse Stedenrij, de provinciehoofdsteden en de gemeenten rondom de grote steden in de Randstad. Belangrijke randvoorwaarden bij elke woningbelegging zijn een hoogwaardig voorzieningenniveau en kwaliteit en uitstraling van de directe omgeving. Zeker in grotere projecten moet de belegger daarom ook zelf invloed op de omgeving kunnen uitoefenen. Gelet op het herstel van de woningmarkt/ontwikkelingsmarkt en de groeiende behoefte aan vrijesectorhuurwoningen, kunnen steeds vaker grotere projecten (meer dan 100 woningen) worden aangekocht. Er is een brede vraag. In de eerste plaats zijn er zowel jongere als oudere eenpersoonshuishoudens die willen huren in het segment van € 710 tot € 850. Daarnaast is in algemene zin een grote behoefte aan grotere huurwoningen in het prijssegment van € 710 tot € 1.000. Boven de € 1.000 is het buiten de centra van grote steden zaak om selectief te beleggen. Binnen die centra laten huurniveaus tussen de € 1.000 tot € 1.500 zich gemakkelijker halen. Bij het te verkopen deel van de portefeuille zal het in algemene zin vooral gaan om oudere woningen (>20 jaar) die niet meer in de strategische kaders passen (licht- en donkerblauw gemeenten in de kaart). Toch zullen afwegingen altijd per project worden gemaakt, het portefeuilleplan van de klant staat voorop. Op lange termijn verwachten wij dat energiezuinigheid van woningen steeds belangrijker wordt. Bestaandewoningen met een hoog verbruik concurreren immers steeds vaker met energieneutrale nieuwbouw.
