De Nederlandse woningmarkt Q4 2010

27 januari 2011

Bouwfonds REIM Research

De Nederlandse woningmarkt Q4 2010

Hoofdredactie Léon Muller*AC

TE KOOP

033 750 4782

VERKOCHT

[email protected] Auteur Roelfke Buitink- van de Pol*AC

Vraagprijs (gem)

€322.671

Aantal woningen

181.644

Vraagprijs/m²

€2.440

-2,4% (j-o-j) +12,4% (j-o-j) + 0,7% (j-o-j)

Gem.verkoopprijs

€236.733

Aantal transacties

34.093

Totaal rendement (portefeuilles)

0,9%

-0,4% (j-o-j) -7,4% (j-o-j) -0,1% (j-o-j)

Samenvatting ■ ■

Deze publicatie wordt u aangeboden door Bouwfonds REIM Research. Bouwfonds REIM Research experts analyseren ontwikkelingen en combineren hun beoordelingen in een visie en een beleggingsbeleid voor particuliere en institutionele beleggers.

■

■ Bestellingen Als Bouwfonds REIM relatie kunt u zich op <MarketUpdate> abonneren. Extra exemplaren van deze publicatie kunt u opvragen bij uw relatiebeheerder of via de mailbox van Research bestellen: [email protected]

Bouwfonds REIM Research PO Box 15 3870 DA Hoevelaken Netherlands T: +31 33 754 4668 F: +31 33 754 4656 E: [email protected] I: www.bouwfonds.com/research

■

■

De Nederlandse economie is in 2010 uit de recessie geklommen, met een verwachte economische groei van 1,8%. Het herstel op de woningmarkt is ook in het vierde kwartaal uitgebleven. Er stonden meer woningen te koop tegen een lagere vraagprijs. Ook werden minder bestaande woningen verkocht tegen een lagere gemiddelde verkoopprijs. De appartementenmarkt is in het vierde kwartaal het zwaarst getroffen. Gebrek aan vertrouwen heeft ervoor gezorgd dat in 2010 minder woningen zijn verkocht dan het jaar daarvoor. Eind 2010 lag de gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen 2% lager dan eind 2009. Vooral de verkopen en verkoopprijzen van typische starterswoningen, appartementen en tussenwoningen, vielen in 2010 terug. Dit kwam ondermeer door het wegvallen van de koopsubsidies en startersleningen. Mede door een prijscorrectie werden er in het duurdere segment meer woningen verkocht in 2010. Door de prijsdaling en de relatief lage hypotheekrente is de betaalbaarheid van koopwoningen licht verbeterd in de loop van 2010. Wij verwachten dat de betaalbaarheid in de loop van 2011 zal verslechteren. Enerzijds door de oplopende hypotheekrente en strengere hypotheekvoorwaarden, maar ook door de hogere woonlasten en lagere koopkracht. 2011 wordt opnieuw een lastig jaar voor de Nederlandse woningmarkt. Er staan nog steeds veel woningen te koop tegen een te hoge vraagprijs. Hiernaast zal, door onzekerheden op de huurmarkt en strengere hypotheekvoorwaarden, de doorstroming niet op gang komen. De gevolgen zullen niet overal in Nederland even groot zijn. Voor heel Nederland verwachten wij dat de gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen met 1% zal dalen in 2011. In 2011 zal de vraag naar woonruimte stabiliseren, het aantal te koop staande woningen zal toppen en er komt een einde aan de neerwaartse waardeontwikkeling. Het afnemen van het bouwvolume zorgt bovendien ook voor een verbetering van de woningbeleggingsmarkt. Hiernaast maken de nog altijd relatief goedkope financieringsmogelijkheden en de op langere termijn verwachte hogere inflatie dat 2011 een goed aankoopmoment voor de woningbeleggingsmarkt zal blijken te zijn op de lange termijn.

BELANGRIJKE JURIDISCHE MEDEDELING EN DISCLAIMER BEGINNEN OP PAGINA 11

Bouwfonds REIM is onderdeel

Dit rapport is opgesteld door Bouwfonds Real Estate Investment Management BV De beoordelingen en aanbevelingen in researchpublicaties mogen niet worden beschouwd als een beleggingsadvies of als een voorstel of aanbod tot 1) het aankopen of verhandelen van financiële instrumenten en/of 2) het afnemen van beleggingsdiensten. Beslissingen op basis van de informatie uit dit document zijn voor uw eigen rekening en risico. De waarde van uw beleggingen kan fluctueren. Wij wijzen u erop dat in het verleden behaalde resultaten geen garantie bieden voor de toekomst. Bij citaten graag als bron "Bouwfonds REIM Research" gebruiken.

27 januari 2011

Economische ontwikkelingen

Relatie economische groei en sentimentindicator groei j-o-j

Index

10,0%

130 BBP (l.a.)

Economisch-sentimentsindicator (r.a.) 120

7,5%

110 5,0% 100 2,5% 90 0,0% 80

De Nederlandse economie is in 2010 uit de recessie geklommen. De verwachting is dat de economische groei in 2010 1,8% zal zijn. Deze groei komt vooral door de sterke groei van de export. De consumentenbestedingen zijn in 2010 slechts licht toegenomen. Dit komt onder andere door het lage consumentenvertrouwen. Ook de koopbereidheid nam af in het vierde kwartaal. 1

-2,5% 70 -5,0%

In het vierde kwartaal is de inflatie 2 in Nederland opgelopen van 1,4% tot 1,8% eind 2010, de hoogste inflatie sinds april 2009. De stijging is hoofdzakelijk veroorzaakt door hogere brandstofprijzen. De jaarlijks gemiddelde inflatie kwam hiermee uit op 0,9%, vrijwel gelijk aan het niveau van 2009. 3

60 © Bouwfonds REIM Research

-7,5% I

Bron:

II

III

IV

I

II

III

IV

I

II

III

IV

I

II

III

IV

I

II

III

IV

I

II

III

50

IV

Bloomberg, bewerking Bouwfonds REIM Research

Detailhandelsverkopen en consumentenvertrouwen groei j-o-j

Index

10,0%

30 Detailhandelsverkopen (driemaandgemiddelde, l.a.)

Consumentenvertrouwen (r.a.) 20

7,5%

10

In de Eurozone is sprake van een oplopende inflatie. Dit komt vooral door hogere energiekosten en belastingverhogingen. De inflatie 2 van de Eurolanden zit met 2,2% eind december boven de norm van 2,0%. 4

5,0% 0 2,5% -10 0,0% -20 -2,5% -30 -5,0%

-40 © Bouwfonds REIM Research

-7,5%

-50 I

II

III

IV

I

2005

Bron:

II

III

IV

I

II

2006

III

IV

I

II

2007

III

IV

I

II

2008

III

IV

I

II

2009

III

IV

2010

CBS, Bloomberg, bewerking Bouwfonds REIM Research

Verwachtingen economische kerncijfers % veranderingen j-o-j, reële waarden

BBP Inflatie

1

Werkloosheid

2

2009

2010F

2011F

2012F

13-15F

-4,0%

1,8%

1,5%

1,9%

2,0%

1,0%

0,9%

1,2%

1,3%

1,4%

3,7%

4,5%

4,3%

3,9%

3,7%

Korte rente (3m Euribor)

0,7%

1,0%

1,5%

2,5%

3,7%

Lange rente (10j staatspapier)

3,4%

2,7%

3,2%

3,8%

4,8%

1) 2)

Bron:

Dit jaar zullen stimuleringsmaatregelen van de overheid plaatsmaken voor bezuinigingsmaatregelen. Deze bezuinigingen in combinatie met gematigde loonstijgingen zullen negatieve gevolgen hebben voor de koopkracht en de daarmee samenhangende consumentenbestedingen. In combinatie met de tragere wereldwijde economische groei verwacht Bouwfonds REIM dat de Nederlandse economische groei dit jaar gematigder zal zijn en zal uitkomen rond de 1,5%. De inflatie zal naar verwachting in 2011 licht oplopen tot gemiddeld 1,2%. Door de beperkte economische groei in veel Europese landen verwachten wij dat de Europese Centrale Bank de rente op de korte termijn ongewijzigd zal laten. In de tweede helft van 2011 verwachten wij dat, door de oplopende inflatiedreiging in de Eurozone, de Europese Centrale Bank de rente weer laat stijgen.

Inflatie volgens HICP definitie Werkloosheid volgens Eurostat definitie Experian, bewerking Bouwfonds REIM Research

1 CBS, december 2010 2 Inflatie volgens HICP definitie 3 CBS, januari 2011 4 Eurostat, januari 2011

2 Bouwfonds REIM Research & Investment Strategy

Bouwfonds REIM De Nederlandse woningmarkt Q4 2010

27 januari 2011

Werkgelegenheid Het economisch herstel is terug te zien op de arbeidsmarkt. Het werkloosheidpercentage is in de loop van 2010 afgenomen van 5,9% begin 2010 tot 4,8% eind 2010. Gemiddeld bedroeg het werkloosheidpercentage in 2010 5,4%. De jeugdwerkloosheid is in 2010 het hardst gedaald. Aan het begin van 2010 was ruim 13% van de jongeren tussen de 15 en de 25 jaar werkloos. Aan het einde van dit jaar was dit percentage nog maar 8,0%. Dit is een positief effect voor de starters op de woningmarkt. Helaas is het voor hen op dit moment moeilijk om aan een financiering voor een woning te kopen. 5 De Rabobank verwacht dat de werkloosheid in 2011 verder afneemt van 5,5% in 2010 tot 5,0% in 2011. 6

Betaalbaarheid

Werkloosheid naar leeftijdscategorie 15% Alle leeftijdsgroepen

25-45 jaar

45-65 jaar

10%

5%

© Bouwfonds REIM Research

0% I

II

III

IV

I

II

2005

Bron:

III

IV

I

2006

II

III

IV

I

2007

II

III

IV

I

2008

II

III

IV

I

II

2009

III

IV

2010

CBS

Betaalbaarheidindex Bouwfonds REIM

De betaalbaarheidindex van Bouwfonds REIM geeft weer wat beter betaalbaar is: kopen of huren. Een hogere waarde ‘kopen’, betekent dat kopen beter betaalbaar is dan huren en andersom. Op dit moment is er op de Nederlandse woningmarkt een evenwichtssituatie in de betaalbaarheid van koopen huurwoningen.

Kopen

Huren

I II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV 2005

2006

2007

2008

2009

2010

© Bouwfonds REIM Research 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

De betaalbaarheid van koopwoningen is in de loop van 2010 iets verbeterd, door onder andere de lagere verkoopprijzen en hypotheekrente. Voor 2011 verwachten wij dat de betaalbaarheid van koopwoningen zal verslechteren. Dit komt niet alleen door de oplopende hypotheekrente en woonlasten (OZB, energie en water). Vooral de strengere hypotheekvoorwaarden zullen het moeilijker maken om een hypotheek te verkrijgen bij de bank. Hierover wordt verder ingegaan in onze special achterin deze MarketUpdate.

15-25 jaar

Bron:

Bouwfonds REIM Research

Executieveilingen 250 aantal © Bouwfonds REIM Research

Executieveilingen

Jaarlijks gemiddelde

200

In het vierde kwartaal waren er 20% minder gedwongen verkopen dan dezelfde periode vorig jaar. Mede door mogelijke tijdelijke verhuur, of door het uitstellen van verkoop is het aantal gedwongen verkopen op jaarbasis stabiel gebleven.7 Doordat de gedwongen huizenverkopen steeds minder opleveren moest het waarborgfonds van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) in 2010 twee keer zoveel uitkeren als vorig jaar.8

150

100

50

0 I

II

III

IV

2005

Bron:

I

II

III

2006

IV

I

II

III

2007

IV

I

II

III

2008

IV

I

II

III

2009

IV

I

II

III

IV

2010

Kadaster

5 CBS, januari 2011 6 Rabobank, Conjunctuurbeeld Nederland, januari 2011 7 Kadaster, Kwartaalbericht Q4 2010, januari 2011 8 NHG, januari 2011


Bouwfonds REIM Research & Investment Strategy 3

27 januari 2011

Aanbod

Te koop staande woningen 200.000

In de loop van 2010 is het aantal te koop staande woningen toegenomen van ruim 160.000 woningen eind 2009 tot ruim 180.000 woningen eind 2010. Vooral het aantal te koop staande appartementen is toegenomen (15,9%). Het aantal te koop staande eengezinswoningen nam toe met 12,3%.

aantal


Eengezinswoningen

Meergezinswoningen

150.000

100.000

50.000

0 I

II

III

IV

I

II

2009

Bron:

III

IV

2010

Huizenzoeker.nl, bewerking Bouwfonds REIM Research

Verschil aantal te koop staande woningen Q4.2009 – Q4.2010

In het vierde kwartaal stonden gemiddeld 181.644 woningen te koop in Nederland, 12,4% meer dan een jaar geleden en 3,8% meer dan het voorgaande kwartaal. Binnen Nederland is in de provincie Utrecht het aantal te koop staande woningen het hardst toegenomen in het vierde kwartaal. In totaal stonden er 18,7% meer woningen te koop dan in het vierde kwartaal van 2009. In Friesland was de stijging met 7,3% het kleinst. Ten opzichte van de totale woningvoorraad stonden de meeste woningen te koop in de provincie Drenthe (3,5%) en de provincie Flevoland (3,4%) en de minste in de provincie Limburg (1,9%). 9 Nieuwbouw In het derde kwartaal van 2010 zijn ongeveer net zoveel bouwvergunningen voor nieuwbouwwoningen afgegeven als dezelfde periode vorig jaar. Er werden wel minder vergunningen afgegeven voor huurwoningen (-9,4%). Er zijn bijna 25% minder nieuwbouwwoningen gereed gekomen in het derde kwartaal. In tegenstelling tot de bouwvergunningen zijn er meer nieuwbouw huurwoningen op de markt gekomen (20,8%). 10 De verwachting is dat in totaal ongeveer 56.000 woningen worden opgeleverd.11 In 2010 zijn circa 25.000 nieuwbouwwoningen verkocht, 40% meer dan in 2009. Dit kwam vooral door een sterk tweede kwartaal, want daarna zijn er weer minder nieuwbouwwoningen verkocht.12 Ook in 2011 krijgt de nieuwbouwmarkt naar verwachting te maken met terugvallende verkopen door onder andere de eerder vermelde strengere hypotheekeisen. Desondanks verwachten TNO en het Economisch Instituut voor de Bouw dat de woningbouwproductie in 2011 weer zal toenemen naar respectievelijk 62.000 woningen13 en 64.000 woningen.14


Bron:


Bouwvergunningen en gereedgekomen nieuwbouwwoningen aantal

45.000


Bouwvergunningen

Gereedgekomen woningen

40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000

9 Huizenzoeker.nl, 2010

5.000

10 CBS, december 2010

0 I

II

III

2005

Bron:

IV

I

II

III

2006

IV

I

II

III

2007

IV

I

II

III

2008

CBS

IV

I

II

III

2009

IV

I

II 2010

III

11 EIB, januari 2011 12 NVB, januari 2011 13 TNO: Bouwprognose 2010-2015, december 2010 14 EIB, januari 2011



27 januari 2011

Vraag De onzekerheid onder de Nederlandse consument is terug te zien op de Nederlandse woningmarkt. In het vierde kwartaal werden 7,4% minder woningen verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar. Er zijn vooral minder appartementen verkocht (-10,0%). Met name in de provincie Flevoland zijn minder woningen verkocht (-14,9%). Friesland was de enige provincie waar meer woningen werden verkocht (2,7%). In heel 2010 werden ruim 126.000 woningen verkocht, 1,1% minder dan 2009 en 30% minder dan in 2008. De verkopen van typische starterswoningen, zoals tussenwoningen en appartementen, zijn het hardst gedaald in 2010 (-3,3% en -1,3%). Het wegvallen van de koopsubsidie en starterslening, heeft de doorstroming op de Nederlandse woningmarkt in 2010 niet bevorderd. Over heel 2010 zijn wel meer huizen in het duurdere segment verkocht (vrijstaande woningen 1,7% en 2-onder-1 kap 2,2%).

Verkochte bestaande woningen en verhuizingen aantal

75.000

aantal personen

500.000


Eengezinswoningen (l.a.)

Meergezinswoningen (l.a.)

Verhuizingen (r.a.)

450.000 50.000

400.000

25.000 350.000

0

300.000 I

II

III

IV

I

II

2005

Bron:

III

IV

I

2006

II

III

2007

IV

I

II

III

2008

IV

I

II

III

2009

IV

I

II

III

IV

2010

CBS/Kadaster

Verkochte bestaande woningen Q4.2009 – Q4.2010 per COROP

Net zoals in het vierde kwartaal zijn over heel 2010 met name minder woningen verkocht in Flevoland (11,7%). In de provincies Friesland, Gelderland, Utrecht, Noord-Holland en Noord-Brabant werden daarentegen meer woningen verkocht in 2010. Het waren er nog altijd veel minder dan voor de kredietcrisis. 15 Verkooptijd Er worden niet alleen minder woningen verkocht, het duurt ook langer voordat een woning wordt verkocht. De theoretische verkooptijd16 is in 2010 opgelopen van 17,5 maanden in december 2009 naar 19,6 maanden in december 2010. De verkooptijd loopt op naarmate het prijsniveau stijgt. In de prijsklasse tot €200.000 wordt een woning gemiddeld binnen 12 maanden verkocht, woningen tussen €200.000- €400.000 binnen 18 maanden. Duurdere woningen (> €400.000) worden pas na 36 maanden verkocht. Ondanks dat woningen in de Randstedelijke provincies relatief duurder zijn, kennen zij de kortste verkooptijd. 17


Bron:

CBS/Kadaster

Theoretische verkooptijd in maanden Drenthe Flevoland Friesland Gelderland 1-12-2010

Groningen Limburg

1-12-2009

Noord-Brabant Noord-Holland Overijssel Utrecht Zeeland © Bouwfonds REIM Research

Zuid-Holland 0

5

10

15

20

25

30

15 CBS/Kadaster, januari 2011 16 Aantal te koopstaande woningen / aantal transacties

Bron:

Woningmarkcijfers.nl

17 Woningmarktcijfers.nl, december 2010



27 januari 2011

Waardeontwikkeling

Verandering vraagprijs Q4.2009 – Q4.2010 per gemeente

Het overaanbod aan woningen en de gemiddelde langere verkooptijd hebben ook in het vierde kwartaal hun neerslag gehad op de woningprijzen. Vraagprijs Net zoals in voorgaande kwartalen staan er meer woningen te koop tegen een lagere vraagprijs. In het vierde kwartaal van 2010 werd er voor een te koop staande woning gemiddeld € 322.671 gevraagd, 2,4% minder dan een jaar geleden. De gemiddelde vraagprijs van appartementen is het hardst gedaald (-2,6%). De gemiddelde vraagprijs van eengezinswoningen is gedaald met 2,0%. De gemiddelde vraagprijs per m² laat echter weer een lichte stijging zien. Dit geldt wel alleen voor eengezinswoningen (+1,1%), want de gemiddelde vraagprijs per m² voor appartementen is in het vierde kwartaal vrijwel gelijk aan dezelfde periode vorig jaar. © Bouwfonds REIM Research

Bron:


In alle Nederlandse provincies werd in het vierde kwartaal gemiddeld minder gevraagd voor een te koop staande woning. Dit verschil was het grootst in de provincie Utrecht (-6,5%) en het kleinst in de provincie Groningen (-0,8%). 18

Gemiddelde vraagprijs Nederland % veranderingen k-o-k 2

Gem. vraagprijs

Vraagprijs per m

Q4 2009

€330.555

-0,3%

€2.423

-0,3%

Q1 2010

€328.685

-0,6%

€2.414

-0,1%

Q2 2010

€326.121

-0,8%

€2.418

+0,2%

Q3 2010

€325.326

-0,2%

€2.429

+0,5%

Q4 2010

€322.671

-0,8%

€2.440

+0,5%

Bron:


Gemiddelde verkoopprijs en waardeontwikkeling euro

verandering j-o-j

300.000

30% Gemiddelde verkoopprijs (l.a.)

Waardeontwikkeling j-o-j (r.a.)

250.000

25%

200.000

20%

150.000

15%

100.000

10%

50.000

5%

0

0%

-50.000

-5%

Prijsontwikkeling In het vierde kwartaal zijn bestaande woningen voor gemiddeld € 236.733 verkocht, 0,4% minder dan dezelfde periode vorig jaar. Hoofdzakelijk zijn bestaande appartementen en tussenwoningen voor een lagere prijs verkocht in het vierde kwartaal. Gemiddeld werd er €187.465 betaald voor een bestaand appartement en € 255.640 voor een tussenwoning, 1,7% minder dan dezelfde periode vorig jaar. Van de bestaande vrijstaande woningen lag de gemiddelde verkoopprijs 0,7% lager dan dezelfde periode vorig jaar. De gemiddelde verkoopprijs is in het vierde kwartaal het hardst gedaald in de provincie Groningen (-6,6%). Maar ook in de provincies Flevoland (-2,0%) Noord-Holland (-1,6%) en Limburg (-1,3%) was de gemiddelde verkoopprijsdaling beneden het Nederlandse gemiddelde. 19


-100.000

-10% I

II

III

IV

I

2005

II

III

2006

IV

I

II

III

2007

IV

I

II

III

2008

IV

I

II

III

2009

IV

I

II

III

IV

2010

18 Huizenzoeker.nl, 2010

Bron:

CBS/Kadaster


19 CBS/Kadaster, januari 2011


27 januari 2011

In de overige provincies was sprake van een prijsstabilisatie of een lichte stijging.

Prijsontwikkeling Q4.2009- Q4.2010 per COROP

Aan het einde van 2010 was een bestaande woning in Nederland gemiddeld 2,0% goedkoper dan aan het einde van 2009. Deze daling is iets lager dan onze verwachtte prijsdaling van 1,5% over 2010. Deze prijsdaling komt vooral door een slechte tweede helft van 2010, want door onzekerheid onder de Nederlandse consument nam het aantal transacties weer af. Hierdoor stonden er meer woningen te koop, tegen een lagere vraagprijs. Het gevolg was een daling van de verkoopprijs. De markt die het zwaarst is getroffen in 2010 is de appartementenmarkt. De gemiddelde verkoopprijs is in een jaar gedaald met 3,5%. Bestaande tussenwoningen laten daarna de grootste prijsdaling zien (-2,8%). Er heeft ook een prijscorrectie plaatsgevonden in het duurdere segment, want de gemiddelde verkoopprijs van bestaande vrijstaande woningen lag eind 2010 2,3% lager dan eind 2009. 20


Bron:

In de special op pagina 9 van deze MarketUpdate staan onze verwachting voor de Nederlandse woningmarkt in 2011.

CBS/Kadaster

Lange termijn prijsontwikkeling (jaarbasis) euro

verandering j-o-j

300.000

Duurzaamheid In de periode juni 2010 tot en met november 2010 zijn bijna 110.000 energielabels versterkt. Dit is minder dan de eerste helft van 2010 toen er ruim 117.000 energielabels werden versterkt. Dit komt onder andere doordat er minder woningen zijn verkocht in de tweede helft van 2010. Er zijn in de tweede helft van 2010 (exclusief december) wel ruim 50% meer woningen met een label A geregistreerd en ruim 30% minder woningen met een label D of lager. 21 Desondanks worden nog steeds veel woningen verkocht zonder verplicht energielabel. Het kabinet heeft aangekondigd met maatregelen te komen. Zo kan er in de toekomst geen eigendomsoverdracht plaatsvinden bij een woning zonder energielabel. Huurders hoeven bij een nieuw huurcontract een deel van de huur niet te betalen zolang de verhuurder de woning niet heeft gelabeld. De planning is dat dit nieuwe systeem uiterlijk 1 januari 2013 in zal gaan. 22

60% Gemiddelde verkoopprijs (la)

Prijsontwikkeling in % (ra)

250.000

50%

200.000

40%

150.000

30%

100.000

20%

50.000

10%

0

0%

-50.000

-10% © Bouwfonds REIM Research

-100.000 1965

Bron:

1970

1975

1980

1985

1990

1995

2000

2005

-20%

2010*

Bouwfonds REIM Research * prognose

Aantal geregistreerde energielabels 300.000 © Bouwfonds REIM Research

2009

januari t/m nov 2010

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

0

20 CBS/Kadaster, januari 2011

A

B

C

D

E

F

G

21 Agentschap NL, december 2010 22 Ministerie van Binnenlandse Zaken, december 2010


Bron:

Agentschap NL


27 januari 2011

Huurmarktontwikkelingen

Huurprijsontwikkeling 7,0% © Bouwfonds REIM Research

Huurverhoging

Inflatie

6,0%

5,0%

4,0%

3,0%

2,0%

1,0%

2010

2011*

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

0,0%

* Prognose Bron: CBS, CPB

Rendement Nederlandse woningmarkt

Door de groeiende vraag naar huurwoningen is de huurprijs in de vrije sector in de tweede helft van 2010 weer gestegen. In 2010 was het uitponden van huurwoningen nog steeds lastig als gevolg van het lage aantal verhuizingen. De jaarlijkse huurverhoging van de gereguleerde huurwoningen (huur tot € 652,52 per maand) zal per 1 juli van dit jaar naar verwachting 1,3% zijn. Gelijk aan het inflatiepercentage van 2010. 23 Of deze huurverhoging voor alle huishoudens gaat gelden is nog niet bekend. Het streven van het kabinet is namelijk om de inkomensafhankelijke huurverhoging voor sociale huurwoningen voor 1 juli van dit jaar in te voeren. Dit zal betekenen dat voor huurders met een huishoudinkomen van meer dan € 43.000 de huurprijzen van de gereguleerde huurwoningen mogen stijgen met 1,3% plus maximaal 5%.24 De vraag blijft hoe deze inkomenstoets gedaan kan worden.

25% Direct rendement

Indirect rendement

Beleggingsmarkt

Totaal rendement

20%

15%

10%

5%

0%

-5% © Bouwfonds REIM Research

-10% 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Bron:

Q1 Q2 Q3 2010 2010 2010

ROZ/IPD

Verwachtingen woningportefeuilles

Huizenprijzen Huurprijsstijging Aanvangsrendement

1)

2009

2010F

2011F

2012

13-15F

-6,5%

-2,0%

-1,0%

0,0%

1,0%

2,8%

1,6%

1,3%

1,2%

1,3%

4,7%

4,7%

4,8%

4,9%

4,9%

1) Netto aanvangsrendement gebaseerd op leegwaarde Bron: Bouwfonds REIM Research

In het derde kwartaal zijn de rendementen voor Nederlandse woningen stabiel gebleven Het indirecte rendement (marktwaardeontwikkeling in verhuurde staat) was nog steeds licht negatief (0,2%), maar het totale rendement positief (1,0%).25 Naar verwachting bedraagt het totale beleggingsvolume op de woningmarkt ongeveer €950 miljoen. Vooral in het laatste kwartaal van 2010 is een aantal omvangrijke woningportefeuilles verkocht.26 Hoewel wij verwachten dat het jaar 2011 voor de vastgoedmarkt uitdagend zal zijn, verwachten wij dat de woningbeleggingsrendementen positief zullen zijn en de aanvangsrendementen zullen stabiliseren. 2011 kan op de lange termijn een goed koopmoment voor de woningbeleggingsmarkt blijken. De vraag naar woonruimte zal in 2011 volgens ons stabiliseren, het aantal te koop staande woningen zal toppen en er komt een einde aan de neerwaartse leegwaardeontwikkeling. Het afnemen van het bouwvolume zorgt hiernaast voor een verbetering van de beleggingsmarkt. Maar ook de relatief goedkope financieringsmogelijkheden en de verwachte hogere inflatie maken dat 2011 een goed koopmoment zal blijken te zijn op de lange termijn.

23 Inflatie volgens definitie CBS 24 Ministerie van Binnenlandse Zaken, januari 2011 25 IPD, oktober 2010 26 Cushman & Wakefield, januari 2011



27 januari 2011

2011 het jaar van herstel? Door verschillende oorzaken, zoals de val van het kabinet, onderzekerheid over de hypotheekrenteaftrek bracht het jaar 2010 niet het verwachte herstel op de Nederlandse woningmarkt. Wij verwachten dat 2011 opnieuw een lastig jaar wordt voor de woningmarkt. Wij denken dat het een overgangsjaar is, waarbij het herstel nog zal uitblijven. Er staan namelijk nog steeds heel veel woningen te koop. Maar ook een aantal onzekerheden en strengere regels voor het afsluiten van een hypotheek staan een verder herstel in de weg. Een belangrijke onzekerheid op de woningmarkt is de ingevoerde regel dat woningcorporaties vanaf dit jaar 90% van hun gereguleerde huurwoningen moeten toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder de € 33.614. Ook het wel dan niet invoeren van de inkomensafhankelijke huurverhoging zorgt voor onzekerheid op de huurmarkt. De onzekerheid zal ook effect hebben op de koopwoningmarkt. Banken zijn niet alleen nog steeds zeer terughoudend met het verstrekken van financieringen, ook de financieringsvoorwaarden voor nieuwe hypotheken worden in 2011 verder verscherpt: ■ Het Waarborgfonds Eigen Woningen, dat de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) verzorgt, heeft op basis van berekening van het NIBUD de normen om in aanmerking te komen voor de NHG per 2011 aangescherpt. ■ Het AFM heeft nieuwe beleidregels voor hypotheekverstrekking voorgesteld: - Beperking van de maximale lening tot 112% van de waarde van de woning, waarbij in de eerste 7 jaar de schuld tot 100% moet worden teruggebracht. Deze regel zal niet gelden voor hypotheken met een NHG. - Beperking van de mogelijkheden om meer te lenen dan volgens het inkomen passend is, door vast omschreven uitzonderingsmogelijkheden. - Betere aansluiting van de gedragscode consumptief en hypothecair krediet. Dit nieuwe toetskader is voorgelegd aan de Raad van State. Verwacht wordt dat de nieuwe regels in de loop van 2011 in werking treden. Met name starters worden getroffen door deze maatregelen. Door de verplichte aflossing worden bijvoorbeeld de netto maandlasten de eerste 7 jaar verhoogd. Dit zijn voor starters de jaren dat zij relatief een laag salaris hebben. Het wordt bovendien lastiger voor starters om een hogere hypotheek te krijgen doordat banken niet meer een verhoging van de hypotheek mogen geven op basis van een hoger verwacht inkomen. Uit berekeningen van het Waarborgfonds Eigen Woningen is gebleken dat de strengere NHG-garantie de grootste gevolgen heeft voor huishoudens met lage inkomens (minder dan €22.000) en tweeverdieners die samen minder dan €40.000 verdienen. Dit voorjaar vindt er weer een nieuwe berekening plaats. Door de oplopende woonlasten is de kans groot dat de normen verder worden aangescherpt. Hierdoor wordt het voor starters nog lastiger om een woning te kopen. Maar door de eerder vermelde nieuwe regeling voor woningcorporaties, komen tweeverdienende en hoogopgeleide starters ook niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Door deze nieuwe kredietregels en nieuwe onzekerheden zal de doorstroming op de woningmarkt voorlopig niet op gang komen. De vraag naar woningen zal stabiliseren, het aantal te koop staande woningen toenemen en de vraagprijs dalen. De markt zal dus ook in 2011 een kopersmarkt blijven. In sommige regio’s zal dit minder het geval zijn, bijvoorbeeld de Randstedelijke regio’s. Gemiddeld verwachten wij dat de prijzen voor bestaande woningen in heel Nederland dalen met 1% in 2011.



27 januari 2011

Toelichting

Betaalbaarheidindex

Om tot de betaalbaarheidindex te komen, zijn enkele assumpties gesteld. Zo is er vanuit gegaan dat de vastgoedmarkt functioneert volgens conventionele economische theorieën. Met andere woorden: de prijs van een koopwoning zal op een niveau liggen, waarbij het de koper niet uitmaakt of hij de woning koopt of een andere huurt. De betaalbaarheid voor kopen en huren is hierbij hetzelfde, alleen de prijs speelt een rol. We maken daarom een relatieve betaalbaarheidindex, waarbij we de betaalbaarheid voor kopen delen door de betaalbaarheid voor huren. Daarnaast zijn verwachtingen voor de koopen huurwoningenmarkt toegevoegd, waarbij is uitgegaan van een perfecte voorspellingskracht bij consumenten. Alle consumenten weten exact wat de prijsontwikkelingen zullen zijn in de volgende 2,5 jaar. Bouwfonds REIM’s betaalbaarheidindex wordt berekend door de kosten van het wonen bij de verwachte groei van de prijzen op te tellen en deze te delen door het besteedbaar inkomen per huishouden. Bij het kopen van een woning bestaan de kosten uit de volgende factoren: 1) prijs van de woning vermenigvuldigd met de hypotheekrente, 2) prijs van de woning vermenigvuldigd met de onderhoudskosten (hier gebruiken we een vast percentage voor) en 3) percentage belasting (zoals overdrachtsbelasting en de hypotheekrenteaftrek) vermenigvuldigd met de prijs van de woning. Bij deze kosten wordt de verwachte groei van de prijzen van koopwoningen opgeteld en het geheel gedeeld door het besteedbaar inkomen per huishouden. Bij het huren van een woning zijn de kosten de maandelijkse huur. We hebben hierbij gekeken naar de vrije huurmarkt en de sociale sector buiten beschouwing gelaten. De verwachte groei in de huurprijzen worden bij deze kosten opgeteld en het geheel gedeeld door het besteedbaar inkomen per huishouden.

Huizenzoeker.nl Alle getoonde statistieken en grafieken van Huizenzoeker.nl hebben alleen betrekking op bestaande woonhuizen en appartementen waarvan de vraagprijs ligt tussen € 50.000 en € 5.000.000 en de woonoppervlakte ligt tussen 50m² en 1.500m² in de betreffende periode.

Rekenvoorbeeld met 10 koopwoningen Woning

Vraagprijs

Woonoppervlakte

Vraagprijs / m²

Woning 1

€ 200.000

100 m²

€ 2.000

Woning 2

€ 320.000

140 m²

€ 2.286

Woning 3

€ 245.000

110 m²

€ 2.227

Woning 4

€ 560.000

200 m²

€ 2.800

Woning 5

€ 190.000

90 m²

€ 2.111

Woning 6

€ 290.000

110 m²

€ 2.636

Woning 7

€ 260.000

115 m²

€ 2.261

Woning 8

€ 410.000

155 m²

€ 2.645

Woning 9

€ 160.000

70 m²

€ 2.286

Woning 10

€ 240.000

115 m²

€ 2.087

■

Koopwoningen (n)

Aantal koopwoningen (n) = 10 Voor alle 10 woningen geldt dat de vraagprijs ligt tussen € 50.000 en € 5.000.000 en de woonoppervlakte groter is dan 50 m² en kleiner dan 1.500 m². Alle 10 woningen in het voorbeeld worden daarom meegenomen in de berekening.

■

Gemiddelde vraagprijs

Dit is de som van de vraagprijs van n koopwoningen gedeeld door n. Som vraagprijs n koopwoningen / n = € 2.875.000 / 10 = € 287.500

■

Gemiddelde vraagprijs / m²

De vraagprijs per m² voor een woning is gelijk aan de vraagprijs gedeeld door de woonoppervlakte (in m²) van die woning. De gemiddelde vraagprijs / m² is de som van de vraagprijs / m² van n koopwoningen gedeeld door n. Som vraagprijs per m² / aantal woningen = € 23.339 / 10 = € 2.334 / m²



27 januari 2011

Belangrijke Juridische Mededelingen Deskundigen van Bouwfonds REIM Research analyseren ontwikkelingen en combineren hun oordeel tot een gezamenlijke visie en in een beleggingsstrategie voor particuliere en institutionele beleggers. ALLEEN VOOR PROFESSIONEEL GEBRUIK EN PERSOONLIJKE INFORMATIE Deze publicatie is uitsluitend opgesteld voor informatieve doeleinden en de informatie omvat geen aanbod voor een belegging of juridisch- of fiscaal- of beleggingsadvies. Verspreiding onder particuliere klanten in enige jurisdictie die registratie zou vereisen of vergunning van de verspreider die de verspreider thans niet heeft, is niet toegestaan. Materiaal betekent alle onderzoeksinformatie die opgenomen is in enige vorm waaronder, maar niet beperkt tot, gedrukte informatie, in elektronische vorm, presentaties, e-mail, SMS of WAP. Wij verwijzen u naar belangrijke juridische mededelingen op onze website: www.bouwfonds.com/site/engb/Asset+Management/Overview/Research+Disclosures.htm

De Nederlandse woningmarkt

De inhoud van dit document, inclusief enige uitdrukking van een mening of een prognose, is verkregen uit of gebaseerd op bronnen die wij betrouwbaar achten. De inhoud kan projecties bevatten of andere toekomstgerichte uitspraken betreffende toekomstige gebeurtenissen of toekomstige financiële ontwikkelingen in landen of markten, waarvan werkelijke gebeurtenissen of resultaten materieel kunnen afwijken. De meningen, prognoses, veronderstellingen, schattingen, afgeleide waarderingen en doelprijzen die in dit document zijn opgenomen, gelden op de aangegeven datum en zijn onderhevig aan veranderingen op enig moment zonder voorafgaande aankondiging. Meningen die tot uitdrukking worden gebracht, geven de huidige visie weer van de schrijver, die niet noodzakelijkerwijs overeen komt met de meningen van Coöperatieve Centrale Raiffeisen-Boerenleenbank B.A. of de daarmee verbonden ondernemingen (hierna: “Rabobank”). Meningen die tot uitdrukking worden gebracht, kunnen afwijken van visies die worden geuit in andere documenten, waaronder research, die gepubliceerd wordt door de Rabobank. Er wordt geen garantie geven voor de nauwkeurigheid, toereikendheid of volledigheid van de inhoud van dit document en er wordt geen aansprakelijkheid aanvaard voor enig verlies dat zou kunnen ontstaan door het gebruik van dit document. Dit document wordt elk kwartaal uitgegeven in het Nederlands, Engels en Duits. Sluitingsdatum kopij: 26 januari 2011.

Risicoverklaring

De vastgoedsector kan cyclisch zijn en wordt geconfronteerd met risico’s op verschillende niveaus. Het eerste niveau betreft de economie, zowel macro als lokaal, die de vraag negatief kan beïnvloeden, alsmede de potentie van huurders om huur te betalen. Een excessief aanbod kan ook leiden tot dalende huurprijzen. Stijgende rentetarieven kunnen de zekerheid van het huurdersbestand aantasten, de ontwikkelingsmarges aanzienlijk doen dalen en de neiging tot investeren verminderen. Rentetarieven, obligatierendementen en de relatieve aantrekkelijkheid van andere beleggingscategorieën kunnen alle de waarde van vastgoed beïnvloeden. De waarde van vastgoed kan ook worden beïnvloed door wijzigingen in planning, belastingen, technologie en huurstructuren. Deze risico’s kunnen in de vastgoedsector worden vergroot door ontwikkelingrisico’s, financiering met vreemd vermogen en de rating. Diversificatie verzekert niet van winst en is geen garantie tegen verlies.

Belangrijke informatie voor Amerikaanse ingezetenen!

Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V. is geen geregistreerde dealer-broker conform de U.S. Securities Exchange Act of 1934, zoals thans van kracht (de “1934 Act”) en volgens de van toepassing zijnde wetten in de Verenigde Staten. Bovendien is Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V. geen geregistreerde beleggingsadviseur conform de U.S. Investment Advisers Act van 1940, zoals thans van kracht (de “Advisers Act” en samen met de 1934 Act, de “Acts”) en onder de van toepassing zijnde wetten in de Verenigde Staten. Dientengevolge zijn bij afwezigheid van een specifieke vrijstelling conform de Acts alle diensten op het gebied van brokerage en beleggingsadvies die worden geleverd door Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V. waaronder (zonder beperking) de producten en diensten die in dit document worden beschreven niet bestemd voor Amerikaanse ingezetenen. Noch dit document, noch een kopie hiervan mag naar de Verenigde Staten worden verzonden of daarheen worden meegenomen, of verspreid in de Verenigde Staten of verstrekt aan een Amerikaanse ingezetene.



27 januari 2011 Bouwfonds REIM Research

Sinds 2004 geeft Bouwfonds REIM’s MarketUpdate de essentie weer van onze unieke research, Hoofd Research &

perspectieven en meningen over belangrijke thema’s die beleggers wereldwijd beïnvloeden in

Beleggingsstrategie

publicaties voor onze klanten over de gehele wereld.

Léon Muller* +31 33 750 4782

Als vooraanstaand kenniscentrum in de vastgoedsector geeft Bouwfonds REIM Research een

[email protected]

gedetailleerd inzicht in en analyse van vastgoed, markten en economieën, tijdige beleggingen, verleden, heden en toekomst. Als onderdeel van het transparant intellectueel leiderschapsprogramma

Gökhan Aydınlı* Hoofd Marktonderzoek DACH +49 30 5900 9784 [email protected]

stelt

Bouwfonds

REIM

Research

veel

materiaal

publiekelijk

beschikbaar

op

www.bouwfonds.com/research. Om rapporten te ontvangen, contactinformatie te actualiseren of om verwijderd te worden van de distributielijst, kunt u ons e-mailen op [email protected], of bellen naar ons hoofdkantoor in Nederland, nummer +31 33 754 4668.

Benjamin Rüther* Research Analyst +49 30 5900 9761 [email protected] This publication has been prepared by: Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V. (Bouwfonds REIM), or a group company thereof (“Bouwfonds”). Bouwfonds REIM is an affiliate of Rabo Vastgoedgroep Holding N.V. Rabo Vastgoedgroep Holding N.V., its subsidiaries, branches and affiliates are referred to herein as Rabo Real Estate Group.

Investment Strategy: Jeroen Beimer* Senior Research Analyst +31 33 750 4767 [email protected] Roelfke Buitink- van de Pol* Research Analyst +31 33 754 4641 [email protected] Nick van Wijk * Research Analyst +31 33 750 4734 [email protected]

Bouwfonds REIM B.V. registered office: De Beek 18, NL-3871 MS Hoevelaken, PO Box 15, NL-3870 DA Hoevelaken, The Netherlands. This publication was based on current facts and conditions that can change from time to time. The information contained herein is based on selected sources considered reliable. No representation or warranty, either express or implied, is provided in relation to the accuracy, completeness or reliability of the information contained herein. No representation is made by us as to the reasonableness of the assumptions made within or the accuracy or completeness of any models contained herein. Any opinions expressed in this publication are subject to change without notice and reflect the current judgment of the author and may therefore differ or be contrary to opinions expressed by other business areas or groups of Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V.. Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V. is under no obligation to update or keep current the information contained herein. This publication has no regard to the specific investment objectives, financial situation or particular needs of any specific recipient. It is published solely for informational purposes and is not intended to, and should not be relied upon as comprising a complete report or analysis. Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V., its members, affiliates, employees, related accounts, discretionary accounts, or clients may have or have had interests or long or short positions (including loans) in the securities or other financial instruments referred to herein, and may at any time make purchases and/or sales in them as principal or agent. This publication does not constitute any offer to sell or the solicitation of any offer to buy any security, provide any underwriting commitment, or make any offer of financing on the part of us, nor is it intended to give rise to any legal relationship with you or any other person, nor is it a recommendation to buy any securities or enter into any transaction or financing. Neither Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V. nor any of its affiliates, nor any of Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V.' or any of its affiliates, directors, employees or agents accepts any liability for any loss or damage arising out of the use of all or any part of this publication. This publication should not be regarded by recipients as a substitute for the exercise of their own judgment. No part of it may be (i) copied, photocopied or duplicated in any form by any means, or (ii) redistributed without the prior written consent of Real Estate Investment Management B.V.. Any Translation has no legal force and is provided to the customer for convenience only. The conditions in the Dutch language shall be binding and prevail in all respects. The law of the Netherlands shall apply. The disclosures contained in research publications produced by Bouwfonds REIM shall be governed by and construed in accordance with Dutch law. US Person Disclaimer Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V. is not a registered broker-dealer under the U.S. Securities Exchange Act of 1934, as amended (the “1934 Act”) and under applicable state laws in the United States. In addition, Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V. is not a registered investment adviser under the U.S. Investment Advisers Act of 1940, as amended (the “Advisers Act” and together with the 1934 Act, the “Acts), and under applicable state laws in the United States. Accordingly, absent specific exemption under the Acts, any brokerage and investment advisory services provided by Bouwfonds Real Estate Investment Management B.V., including (without limitation) the products and services described herein are not intended for U.S. persons. Neither this document, nor any copy thereof may be sent to or taken into the United States or distributed in the United States or to a US person. Copyright and database rights protection exists in this publication. Apart from fair dealing for the purposes of research or private study, or criticism or review, and only as permitted under the U.K. Copyright Designs and Patents Act 1998, Bouwfonds REIM specifically prohibits the redistribution of this material in whole or in part without the written permission of Bouwfonds REIM and Bouwfonds REIM accepts no liability whatsoever for the actions of third parties in this respect. U.S. copyright law is applicable in the USA. © Bouwfonds REIM 2010. All rights reserved. When quoting, please cite “Bouwfonds REIM Research”.

* Werkzaam bij een niet-Amerikaans filiaal van Rabo Vastgoedgroep NV en is niet geregistreerd / gekwalificeerd als analist het kader van NYSE / NASD regels, tenzij anders vermeld. ISSN Print: 2210-4437

/

Bouwfonds REIM BV Postus 15 NL-3870 DA Hoevelaken Nederland

Bouwfonds REIM Germany GmbH Potsdamer Strasse 58 D-10785 Berlin Duitsland

Bouwfonds REIM France SAS 6 Avenue Franklin D. Roosevelt F-75008 Paris Frankrijk

T: +31 33 754 4668 F: +31 33 750 4777 E: [email protected]



ISSN Internet and e-mail: 2210-4445



De Nederlandse woningmarkt Q4 2010

Recommend Documents