Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt Karim Ders
Auteur: Karim Ders 0311022 Datum: 5 juli 2007 Studierichting: Bedrijfseconomie Universiteit van Amsterdam Beoordelaar: J. Conijn
Inhoudsopgave
1 Inleiding………………………………………………………………………………..…2 2 De werking van de woningmarkt………………………………………………...….…...3 2.1 Inleiding: De werking van de woningmarkt…………………………...……….3 2.2 De ‘Perfecte’markt………………………………………….………..…………3 2.3 Kenmerken van de woningmarkt…………………………………….…………4 2.4 De koopwoningmarkt……………………………………………………...…...5 2.5 De huurwoningmarkt…………………………………………………………...6 3 Mogelijke oorzaken voor het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt……….8 3.1 Inleiding: mogelijke oorzaken voor het disfunctioneren……………..……..….8 3.2 Marktinterventies op de huurwoningmarkt…………………………..………...8 3.3 Marktinterventies op de koopwoningmarkt………………………..…………..9 3.4 De grondmarkt……………………………………………………..……….....11 3.5 Invloed tussen de koop- en de huurmarkt…………………….…..…………...12 4 Mogelijke oplossingen voor een stabielere woningmarkt………………..……………..13 4.1 Inleiding: Naar een stabielere woningmarkt…………….……..……………...13 4.2 Oplossingen voor een stabielere woningmarkt…………….…..……………...13 5 Conclusie………………………………………………………………..……………....16 Bibliografie
1
1. Inleiding Ondanks de bouw van nieuwe woningen, blijft het tekort aan huurwoningen in de grote steden een groot probleem. Aanbod verruiming werkt immers weer een nieuwe vraag in de hand. Lange wachttijden die vaak wel tot 10 jaar kunnen oplopen, problemen voor starters op de markt en studenten die moeilijk een kamer kunnen vinden, zijn enkele gevolgen van het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt, hierna woningmarkt genoemd. De Nederlandse markt voor huurwoningen omvat zo’n 3 miljoen woningen. 2,4 miljoen van deze woningen zijn in het bezit van corporaties, 400.000 huurwoningen zijn in het bezit van particuliere eigenaren en 200.000 huurwoningen zijn eigendom van institutionele beleggers. Rond de 95% van het huurwoningbestand is niet geliberaliseerd wat betekent dat wetgeving de maximale huur bepaald en de marges waarbinnen de jaarlijkse huurverhoging moet plaatsvinden (Hilverink, 2004, p. 9). Paradoxaal in deze problematiek is dat het disfunctioneren van de woningmarkt juist samengaat met een toenemende overheidsbetrokkenheid. De sterke overheidsregulering van de woningmarkt wordt door verscheidene wetenschappers dan ook veelal als belangrijke oorzaak genoemd voor het disfunctioneren van de woningmarkt. Redenen en doelstellingen van de Nederlandse overheid voor regulering staan niet ter discussie, wel de gebruikte instrumenten om deze doelstellingen zo adequaat mogelijk te realiseren. Dit werkstuk beperkt zich tot enkele aspecten voor het disfunctioneren van de woningmarkt. Als uitgangspunt wordt gekeken naar de huursector, wat hier de oorzaken en oplossingen zijn van het disfunctioneren. Om tot een goede analyse van het geheel te kunnen komen zal er ook gekeken dienen te worden naar de situatie in de koopsector. De huur- en de koopmarkt oefenen een grote invloed op elkaar uit, wat niet altijd wordt onderkend (Conijn, 2006). De volgende vraag staat centraal: Welke mogelijke oorzaken zijn er voor het disfunctioneren van de woningmarkt en wat zijn mogelijke oplossingen om dit disfunctioneren tegen te gaan? Om deze vraag te kunnen beantwoorden wordt allereerst de kenmerken van een perfecte markt en de woningmarkt besproken. Daarna zal aan hand van eerder onderzoek en vraag- en aanbodmodellen worden besproken wat mogelijke oorzaken zijn voor het disfunctioneren van de woningmarkt. Vervolgens worden oplossingen onderzocht die aangedragen zijn door verschillende onderzoekers en wordt besproken in hoeverre deze oplossingen haalbaar zijn en maatschappelijk draagvlak bieden.
2
2. De werking van de woningmarkt
2.1 Inleiding: De werking van de woningmarkt
Op de woningmarkt is er geen sprake van een perfecte marktwerking. De ‘invisible hand’ zoals metaforisch beschreven door Adam Smith, leidt niet tot een optimaal resultaat op deze markt (Hof e.a., 2006). Dit kan reden zijn voor overheidsinterventies. De werking van de woningmarkt wordt niet alleen verklaard door haar eigen kenmerken, maar door meerdere factoren. Het overheidsbeleid vervult hierbij een belangrijke rol. In paragraaf 2.2 zal er een kort overzicht worden gegeven van de kenmerken en werking van een perfecte markt. In paragraaf 2.3 worden de kenmerken gegeven van de woningmarkt in zijn geheel, paragraaf 2.4 en 2.5 geven respectievelijk een nadere toelichting op de koop- en de huurwoningmarkt.
2.2 De ‘perfecte’ markt
Hieronder volgen de assumpties van een perfect werkende markt. Dit om een duidelijk beeld te schetsen van de theoretische situatie, vergeleken met de praktijk situatie, in dit geval de woningmarkt. Een perfecte markt is een markt met onbelemmerde marktwerking. Er is sprake van volledig beschikbare informatie voor iedereen, geen toe- en uittredingsbarrières, veel vragers en veel aanbieders, geen transactiekosten en volledig homogene producten.. Op deze markt is de welvaart perfect verdeeld, of gealloceerd. Niemand kan erop vooruit gaan zonder dat iemand anders erop achteruit gaat. Er is dus sprake van Pareto-efficiëntie 1 . De grafische voorstelling van het optimum is de Paretogrens, ook wel nutsmogelijkhedengrens genoemd. Op een markt van volledige mededinging zien we zo’n situatie van Pareto-efficiëntie, de mark is in evenwicht en de totale welvaart maximaal. 1
In elk handboek micro-economie zijn deze voorwaardes te vinden. Zie bijvoorbeeld Keller, Micro-economics,
3
2.3 Kenmerken van de woningmarkt
De woningmarkt zit ingewikkeld in elkaar. De markt is onder te verdelen in meerdere regionale markten. Per regio hoeft de situatie dan ook niet hetzelfde te zijn. Waar er in de ene regio nu en in de toekomst sprake is van spanning, is de situatie van ontspanning in de andere regio een verwachting. Verder is er op de woningmarkt sprake van een deelmarkt, namelijk de markt voor huur- en koopwoningen. De huur- en de koopmarkt verschillen van elkaar in de financiering, de partijen die actief zijn op de markt, de wet- en regelgeving en de daaruit volgende mate van overheidsinterventie. Binnen de huurmarkt zelf kan er onderscheid gemaakt worden tussen een gereguleerde huursector en een geliberaliseerde huursector. Vanuit de aanbod kant kan er onderscheid gemaakt worden tussen woningcorporaties, commerciële beleggers en kleine private verhuurders. De woningbouwmarkt staat verder in nauwe relatie met andere aanpalende markten zoals de bouwmarkt, de grondmarkt en de kapitaalmarkt (Dekker, 2006, p.41). De kenmerken van een perfect werkende markt zoals in paragraaf 2.2 beschreven gaan niet op voor de woningmarkt. Dekker schetst de volgende negen speciale kenmerken van de woningmark, waarbij de eerste drie het meest essentieel zijn: 1.
Een woning is een basisbehoefte: een onmisbaar goed dat moeilijk te substitueren is. De vraag ligt daardoor op constant (hoog) niveau.
2.
De woningmarkt is een voorraadmarkt. Het aandeel toevoegingen ten opzichte van de bestaande voorraad is zeer beperkt (circa 1% per jaar). Op korte termijn ligt het aanbod vast. Omdat het nu eenmaal tijd kost om een woning te bouwen, zal het aanbod altijd met vertraging reageren op de vraag(verandering).
3.
Een woning is locatiegebonden (I). Daarom is de relatie met de grondmarkt essentieel. Omdat grote positieve en negatieve externe effecten zijn verbonden aan grondgebruik, kan de grondmarkt onmogelijk aan de vrije markt worden overgelaten. Denk hierbij aan het feit dat de waarde van grond sterk wordt bepaald door de bestemming die erop rust. Behalve regulering van opbrengsten (‘windfall profits’ bij toevallige grondeigenaren) vragen kwetsbare functies waarvan de waarde onvoldoende op de vrije markt tot uitdrukking komt, zoals natuurontwikkeling, om overheidsinterventie.
4.
Een woning is locatiegebonden (II). De consumptie van de woning en woondiensten kan alleen op die locatie plaatsvinden. Wanneer burgers ontevreden zijn over hun 4
woning-(dienst)-aanbieder, kunnen zij moeilijk ‘stemmen met hun voeten’. Zij zouden dan naar een andere wijk of gemeente moeten verhuizen. 5.
Een woning is locatiegebonden (III). De kwaliteit van de woonomgeving is zeer bepalend voor de kwaliteit van het woning.
6.
De woningmarkt is zeer kapitaalintensief, waarbij geldt dat investeringen op korte termijn gepleegd moeten worden, terwijl rendementen veelal een lange termijnperspectief kennen. Dat kan leiden tot drempels voor toetreding tot de koopmarkt.
7.
De levensduur van een woning is veel langer dan die van de meeste andere duurzame gebruiksgoederen. Hoewel een woning wordt gezien als een consumptiegoed, wordt een woning in de praktijk ook door mensen vaak gezien als een investering.
8.
De woning is een zeer heterogeen product, al was het maar omdat elke woning op een andere plaats staat. Geen twee woningen zijn hetzelfde. Naarmate woningen ouder worden en bewoners aanpassingen hebben gepleegd, ontstaan er altijd verschillen. Daardoor is de markt niet volledig transparant, wat het voor consumenten moeilijk maakt een rationele afweging te maken.
9.
De woningmarkt kent hoge transactiekosten. Verhuizen vergt hoge kosten (financieel, maar ook sociaal en in tijdsbeslag). Dit maakt de vraag inflexibeler dan op vele andere markten (Dekker, 2006, p. 40).
2.4 De koopwoningmarkt
Iets meer dan de helft van het totaal aanbod van woningen bevindt zich in de koopsector. De afgelopen decennia is de vraag naar koopwoningen fors toegenomen. De overheid heeft hierin een belangrijke rol gespeeld. Enerzijds door het stimuleren van kopen door middel van het fiscale regime, anderzijds door bezuinigingsmaatregelen in de jaren negentig die van invloed waren op de huursector. Gevolg was een forse stijging van de reële huren ten opzichte van het prijsniveau in de koopsector. Dit leidde onder andere tot een grotere vraag naar koopwoningen. Andere factoren die in de jaren negentig een rol speelden waren stijgende inkomsten en een dalende rente. Ondanks de toename van de bouwproductie en de omzetting van huur- naar koopwoningen kon het aanbod niet voldoen aan de vraag, met als gevolg forse prijsstijgingen in de bestaande koopmarkt. Rond eind 2001 begin 2002 werd het economisch vooruitzicht onzekerder alsmede de verwachting van een verder doorstijgende koopmarkt. 5
Desondanks hielden de woningprijzen stand. Door de stijgende prijzen werd het voor een deel van de starters lastiger om een woning te financieren en zorgde voor een afname van de vraag naar koopwoningen. Zowel de vraag naar nieuwbouw woningen als de vraag naar te koop staande woningen stabiliseerde zich (Dekker, 2006, p.45).
Hoe zit het fiscaal? Het overheid gevoerde fiscale regime is van grote invloed bij de aankoop van de eigen woning. Dit fiscale regime bestaat uit drie componenten. De hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar, de huurwaarde van de woning is belastbaar en bij de aankoop van een eigen woning is overdrachtsbelasting verschuldigd. De hypotheekrente is een kostenpost en fiscaal aftrekbaar en de belastbare huurwaarde is de toegerekende opbrengst van de woning. In het huidige fiscale regime is er sprake van een vorm van impliciete subsidiëring. De huurwaarde die momenteel wordt belast is namelijk geen realistische huurwaarde. De realistische huurwaarde ligt een stuk hoger. Dit betekent een fiscale bevoordeling van de eigenaar, aangezien de hypotheekrente wel volledig aftrekbaar is. De overdrachtsbelasting heeft als enig doel een bijdrage te leveren aan de overheidsfinanciën, kan gezien worden als een drempel, is niet bevorderlijk voor de doorstroming en verstoort de marktwerking. De afgelopen jaren is het fiscale regime op een aantal punten aangescherpt. Het is niet meer mogelijk om rentelasten af te trekken als de schuld niet ten goede komt aan de eigen woning. Als er bij verkoop van de woning overwaarde is gegenereerd dient dit gebruikt te worden ter medefinanciering van de nieuwe woning. Medefinanciering betreft niet alleen de koop, maar ook verbouwingskosten. Verder kan er maximaal dertig jaar gebruik worden gemaakt van het fiscale regime (Conijn, 2006, p.p. 3-4).
2.5 De huurwoningmarkt
Zoals eerder genoemd wordt er in het niet geliberaliseerde deel van de huurmarkt door de overheid ingegrepen in de prijsvorming, er ontstaat dus een andere prijs dan het geval zou zijn met vrije marktwerking. Politici houden de huren uiteraard bewust laag zodat gezinnen met lagere inkomens toch in een redelijke woning met een betaalbare huur kunnen wonen. Sinds 1989 is er in Nederland sprake van huurprijsliberalisatie dat in de lopende jaren is verruimd. Dit betreft huurwoningen met een bepaalde kwaliteitsniveau en kan in theorie opgaan voor een derde van de huurwoningen. In de praktijk echter ligt dit percentage op slechts 5%. De grote omvang van de gereguleerde sector zorgt ervoor dat het 6
prijsmechanisme niet ervoor kan zorgen dat vraag en aanbod op elkaar worden afgestemd, wat in de koopsector wel het geval is. Er zijn verschillende oorzaken aan te wijzen voor dit lage percentage van geliberaliseerde huurwoningen. Allereerst is het niet mogelijk om de huur te liberaliseren bij een zittende huurder. Ten tweede wordt in de particuliere huursector bij beëindiging van het vorige huurcontract de woning veelal verkocht op de koopwoningmarkt., omdat verkoop vaak winstgevender is dan opnieuw verhuren. De laatste oorzaak is te vinden bij het beleid van de woningcorporaties.. Ondanks dat een woning boven de liberalisatiegrens opgetrokken kan worden, wordt deze veelal opnieuw in de gereguleerde sector verhuurd. Woningcorporaties bezitten 75% van de huurwoningen, wat overeenkomt met ongeveer 35% van de woningvoorraad, hebben hierdoor een grote invloed op de woningmarkt (Conijn, 2006, p.8).
Hoe zit het met de betaalbaarheid? De maximale huurprijzen worden bepaald volgens het woningwaarderingsstelsel. Er worden op basis van voorgeschreven regels een aantal punten aan de huurwoning toegekend, dit aantal punten wordt vervolgens weer vertaald in de maximale huurprijs. Zo ligt de maximale huurprijs in het niet geliberaliseerde deel per 1 juli 2006 rond de 615 euro. De maximale huurverhoging wordt jaarlijks vastgesteld door de Minister van VROM (VROM, 2006). Rond de 600 euro is het voor de markt niet mogelijk een degelijke sociale huurwoning te realiseren, wat ook de reden voor de oprichting van de woningcorporaties is. Tot een jaar of tien geleden kregen deze corporaties nog subsidies van de overheid, om de sociale huurwoningen te realiseren. De financiering voor het bouwen van de huurwoningen gebeurt momenteel op drie manieren. Gedeeltelijk via eigen vermogen van de corporaties, bijvoorbeeld door de verkoop van huurwoningen. Gedeeltelijk door speciale afspraken te maken met gemeenten, waarbij verevening met duurdere koopwoningen plaatsvindt en gedeeltelijk door middel van leningen. De woningen die door de corporaties worden gebouwd zijn veelal onrendabel (Hilverink, 2004, p.9). Op de huurwoningmarkt is er sprake van twee typen subsidies, namelijk een impliciete en een expliciete subsidiëring. Volgens berekeningen van het Centraal Planbureau lagen de huren in 2001 6 miljard onder de huurprijs die tot stand gekomen zou zijn onder vrije marktwerking. Dit kan gezien worden als een impliciete subsidiëring (Ter Rele en Van Steen, 2001, p. 48). Bij de berekening van dit bedrag is het prijsniveau van de koopsector als referentiepunt gebruikt. Als het prijsniveau in de koopsector 25% lager zou zijn, zou de impliciete subsidiëring als gevolg van de huurprijsregulering gehalveerd worden en drie 7
miljard euro bedragen (Ter Rele en van Steen, 2001). De expliciete subsidiëring zien we terug in de huurtoeslag regeling. Lagere inkomensgroepen kunnen, als zij aan bepaalde inkomenseisen voldoen, voor huurtoeslag in aanmerking komen.
3. Mogelijke oorzaken voor het disfunctioneren van de woningmarkt
3.1 Inleiding: de mogelijke oorzaken van het disfunctioneren
Er is veel gesproken en geschreven over wat nu de oorzaken zijn voor het disfunctioneren van de woningmarkt. Vast staat dat vraag en aanbod niet goed op elkaar zijn afgestemd. De hoofdoorzaak die door verschillende onderzoekers wordt genoemd is het interveniëren in de marktwerking door de Nederlandse overheid (Conijn, 2006; Hilverink, 2004; Yelten, 2006). Dit gebeurt enerzijds aan de vraagkant en anderzijds aan de aanbod kant. Zoals beschreven in paragraaf 2.4 en 2.5 geschiedt de interventie in de marktwerking op de koopmarkt op een andere wijze dan op de huurmarkt.. Desalniettemin oefenen beide deelmarkten een grote invloed op elkaar uit. Dit gegeven wordt niet altijd onderkend in publicaties waarin voorstellen worden aangedragen voor het verbeteren van de woningmarkt (Conijn, 2006, p.2). Paragraven 3.2 en 3.3 beschrijven de marktinterventie op respectievelijk de koop- en de huurmarkt. In paragraaf 3.4 wordt de invloed van de grondmarkt besproken en in paragraaf 3.5 komt de interactie tussen de koop- en de huurmarkt aan bod.
3.2 Marktinterventies op de huurwoningmarkt
In paragraaf 2.2 zijn de assumpties van een perfect werkende markt besproken. De totale welvaart is in deze situatie perfect verdeeld en ingrepen in de prijsvorming zal tot inefficiëntie leiden. In figuur 2 is de situatie op de huurwoningmarkt vereenvoudigd weergegeven. Het betreft hier dus de huurwoningen in het niet-geliberaliseerde deel van de markt. De feitelijk huur ligt onder de markthuur in de grafiek, wat overeenkomt met de huidige situatie. Het verschil tussen de markthuur en de werkelijke huur is de door het Centraal Planbureau berekende € 6 miljard. Verder is in de figuur duidelijk te zien dat bij de huidige prijzen het aanbod tekort schiet ten opzichte van de
8
fig.2 gevolgen maximumhuur
vraag, oftewel het woningtekort. Een tweede manier waarop de overheid intervenieert in de marktwerking is door middel van de individuele huursubsidie. Door deze subsidie verschuift de vraagcurve naar rechts, wat tevens de vrije marktwerking verstoord. Uit cijfers van het Woningbehoeftenonderzoek (WBO) blijkt dat 40 á 45% van de huurders in te goedkope woningen wonen in verhouding tot hun inkomen, zogenaamde ‘scheefwoners’. Hier staat dan ook tegenover dat er een grote groep mensen is die naar verhouding te duur woont (Hilverink, 2002, p.11). Rond de 40% betekent verder dat deze huurders ten onrechte een impliciete subsidie ontvangen van rond de € 2,5 miljard. 2 Het tweede gevolg dat ook verband houdt met de ingreep in de prijsvorming is de onderhuur. Omdat de feitelijke huur onder de markthuur ligt zijn er arbitrage mogelijkheden. In Amsterdam zijn er grove schattingen dat er bij 15 tot 20% van de woningen sprake is van onderhuur (Hilverink, 2002, p. 13).
3.3 Marktinterventie op de koopwoningmarkt
Als we kijken naar de koopsector dan vindt de ingreep in de marktwerking via een geheel andere weg plaats. Zoals in paragraaf 2.4 is genoemd, dient er bij het aangaan van een nieuwe overeenkomst overdrachtsbelasting te worden voldaan. Deze belasting zorgt voor een remmend effect op de doorstroom en is derhalve schadelijk voor het juist functioneren van de woningmarkt (Conijn, 2006, p.4). De fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente is tevens een veel besproken punt geweest de afgelopen jaren. Door deze impliciete subsidie wordt de consumptie gestimuleerd, hierdoor schuift de vraagcurve naar rechts, wat resulteert in een hogere evenwichtsprijs, bij een gelijkblijvend aanbod. Bij een constant aanbod is het fiscale voordeel volledig gekapitaliseerd in de nieuw tot stand gekomen prijs. Voor starters op de markt biedt de hypotheekrenteaftrek dan geen fiscaal voordeel meer. In figuur 3 wordt dit grafisch weergegeven. Hier is ook duidelijk te zien dat het aanbod vast staat, hier wordt later verder op ingegaan. Mocht deze prijsstijging wel een prikkel geven tot verruiming van het aanbod, dan kan het fiscale voordeel niet of in
2
40% van € 6 miljard
9
beperkte mate gekapitaliseerd zijn in de koopprijzen (Conijn, 2006, p. 4). Een recent rapport van het IMF laat zien dat in internationaal opzicht Nederland een vertekend beeld laat zien (Yelten, 2006). Allereerst laat Nederland een periode van twee decennia zien met onafgebroken prijsstijgingen. Verder is de fiscale bevoordeling in Nederland het hoogst van alle landen. Voorts is het zo dat door deze fiscale bevoordeling er een zo hoog mogelijke schuld aangegaan wordt door de eigenwoning bezitters. In Nederland besloeg de schuldquote in 2004 111%. Vergeleken met het Europees gemiddelde van 46% is dit een significant verschil. Door deze hoge schulden en de daarmee gepaarde grote renteafhankelijkheid, wordt de instabiliteit van de koopsector vergroot. (Yelten, 2006, p.p. 2728).
Het aanbod Het aanbod reageert niet tot nauwelijks op prijsstijgingen in de koopmarkt. Als de prijselasticiteit groter zou zijn, zou de fiscale bevoordeling leiden tot een vergroting van het aanbod en op die wijze een matigend effect hebben op de prijs in de koopmarkt. Er zijn verscheidene internationale studies geweest naar de hoogte van de prijselasticiteit van het woningaanbod, maar of deze uitkomsten toepasbaar zijn voor Nederland is niet duidelijk. Uit een studie van De Nederlandse Bank naar de prijselasticiteit, komt naar voren dat de prijselasticiteit in Nederland zeer laag is en vergeleken met vijf andere landen de prijselasticiteit van het aanbod in Nederland het laagst is. Deze geringe prijselasticiteit zorgt ervoor dat het fiscale voordeel volledig gekapitaliseerd is in de koopprijzen, waardoor starters hier geen voordeel aan ondervinden (Conijn, 2006, p.p. 4-5). Door de beperkte ruimte is er een intensief ruimtelijk ordeningsbeleid. Ook is er een actieve betrokkenheid en invloed van rijks- en gemeentelijke overheid bij de woningbouw. Het gevolg hiervan is dat er Nederland anders gereageerd wordt op een stijging in de koopprijzen in vergelijking met andere landen (Yelten, 2006, p. 29). Het is ook mogelijk het aanbod in de koopsector te vergroten door een omzetting van huurwoningen. Gezien het gegeven dat in Nederland de fiscale bevoordeling bij het kopen van een woning het hoogst is van alle landen, zou men verwachten dat het aantal koopwoningen beduidend groter zou zijn dan het aantal huurwoningen.In de praktijk zien we echter dat het aantal koopwoningen net iets hoger ligt dan het aantal huurwoningen. Omdat het aandeel van de
10
huurwoningen bijna geheel in handen is van de corporaties, oefenen deze non-profit instellingen een grote invloed uit in deze markt. De laatste jaren werd er niet meer dan ongeveer 0,5% van deze huurwoningen verkocht aan de bewoners. De reden hiervan is dat de omvang van de verkoop sterk is gerelateerd aan de mate waarin woningcorporaties financiële middelen nodig hebben om de investeringen te realiseren. Gezien de prijsstijgingen in de koopsector kunnen deze investeringen met minder verkopen worden gerealiseerd, derhalve zullen er eerder minder dan meer huurwoningen worden omgezet. De afgelopen jaren is er slechts een beperkte afname geweest van de huursector en is vooral op conto te schrijven van de particuliere huursector. Bij de woningcorporaties is er sprake van een zeer beperkte marktinvloed op het verkoopbeleid. In dat deel van de huursector ontbreekt de arbitrage tussen beide deelmarkten bijna volledig en draagt tevens bij aan de volatiliteit van de prijzen in de koopsector (Conijn, 2006, p. 5). Uit bovenstaande wordt duidelijk dat er sprake is van een star aanbod op de Nederlandse koopwoningmarkt. De nieuwbouw en de omzetting van huurwoningen naar koopwoningen wordt nauwelijks beïnvloed door de prijsontwikkelingen op de markt. De conclusie die hieruit te trekken is, is dat de fiscale bevoordeling grotendeels tot geheel is gekapitaliseerd in de prijs van de koopwoning. Zoals eerder genoemd, voor starters geen financieel voordeel meer en derhalve momenteel sprake van weinig effectief beleid. Voorts dragen deze factoren bij aan de volatiliteit van de koopprijzen (Conijn, 2006, p. 6).
3.4 De grondmarkt
Een aanpalende markt die veel invloed uitoefent op de woningmarkt is de grondmarkt. Bouwrijpe grond wordt in Nederland over het algemeen aangeboden door de lokale gemeente. Voorts is hierbij sprake van lokale, gemeentelijke monopolies (CPB, 1999, p. 55). Deze monopolie vorming zorgt er tevens voor dat het aanbod van nieuwe woningen institutioneel bepaald is. De prijsbepaling van bouwrijpe grond speelt een zeer belangrijke factor in het geheel en oefent veel invloed uit op de woningmarkt als geheel. In Nederland is het zo dat het gemeentelijke grondprijsbeleid is gebaseerd op de residuele waardemethode. De grondprijs wordt bij deze methode gebaseerd op marktconforme prijzen van de verkoopprijs van de nieuwe woning. Als de te bouwen woning een hogere prijs heeft, zal in dit geval de grondprijs ook hoger zijn. De waarde van de woning is dus bepalend voor de grondprijs in plaats van
11
omgekeerd. Wanneer de verkoopprijzen van nieuwe woningen hoger zijn dan de bouwkosten, zal de grondprijs stijgen totdat dit verschil is geëlimineerd (Conijn, 2006, p. 6). De grondeigenaren strijken dus dit positieve verschil op. In figuur 5 is te zien dat de afgelopen jaren het verschil tussen de bouwkosten en de verkoopprijs gestegen is. Het resultaat is de winstmarge. Uit cijfers over de financiële prestaties van de bouwsector blijkt dat de winsten in deze sector redelijk regulier zijn en circa 6 tot 7% van de netto omzet bedragen. Vooral de grondkosten nemen de laatste jaren een groter aandeel in de verkoopprijs. Oorzaak hiervan is de bepaling volgens de residuele waardemethode (ABF, 2004, p.p. 30-31). Mede door een lagere rentestand zijn de koopprijzen gestegen de afgelopen jaren, maar heeft het aanbod hier nauwelijks op gereageerd. Aangezien de grondmarkt de extra marge toeeigent is er voor de ontwikkelaar geen incentive tot het vergroten van het aanbod. Via de residuele waardemethode absorbeert de grondmarkt de fiscale bevoordeling van de eigenwoningbezitter (ABF, 2006, p.55; Conijn, 2006, p.7).
3.5 Invloed tussen de koop- en de huurmarkt
Zoals eerder genoemd oefenen de koop- en de huurmarkt invloed op elkaar uit. In paragraaf 3.3 is beschreven hoe de fiscale bevoordeling leidt tot een hogere prijs. Deze stijging van de koopprijzen leidt vervolgens weer tot een stijging van de grondprijzen, zoals in paragraaf 3.4 is beschreven. Momenteel geldt er in de huursector een lagere grondprijs dat gezien wordt als een vorm van subsidie. Er worden in toenemende mate pleidooien gehouden om deze vorm van subsidiering af te schaffen (Conijn, 2006, p. 11). Als referentiepunt wordt dan de koopsector gebruikt. Aangezien de grondprijzen hoger zijn door de gestegen koopprijzen, zullen de stichtingskosten voor de huurwoning toenemen en hiermee tevens de huurprijzen. Voorts is het zo dat als we met een winstmaximaliserende verhuurder te maken hebben, deze verhuurder een zo hoog mogelijke opbrengst wil behalen. De verhuurder zal er ofwel voor kiezen op de koopmarkt aan te bieden, ofwel de huurprijs op een dusdanig niveau aanpassen zodat hij per saldo evenveel ontvangt als hij in de koopsector zou ontvangen. In deze situatie betaald de huurder door middel van een hogere huurprijs voor het fiscale
12
voordeel van de eigenwoning bezitters. Er vindt arbitrage plaats door de verhuurder op twee gescheiden deelmarkten die niet met elkaar in evenwicht zijn (Conijn, 2006, p.11).
4. Mogelijke oplossingen voor een stabielere woningmarkt
4.1 Inleiding: naar een stabielere woningmarkt
Er is veel gesproken over hoe nu de problemen te tackelen die gepaard gaan met het disfunctioneren van de woningmarkt. Om problemen op te lossen is het uiteraard allereerst van belang om goed de oorzaken bloot te leggen. Er is genoeg literatuur te vinden over dit onderwerp, echter is het zo dat de besproken oorzaken nogal uiteenlopen, of in sommige gevallen niet volledig zijn. Minister Dekker noemt de illegale onderhuur bijvoorbeeld als oorzaak van het disfunctioneren van de woningmarkt (Dekker, 2006, p.2). Uit andere publicaties komt naar voren dat dit juist een gevolg is van het gevoerde beleid, namelijk de maximum prijzen onder de marktprijs vaststellen (Conijn, 2006; Hilverink, 2004). Dit zelfde gegeven geldt voor de aangehaalde oplossingen. In de volgende paragraaf worden een aantal mogelijke oplossingen voor een stabielere woningmarkt onder de loep genomen.
4.2 Oplossingen voor een stabielere woningmarkt
In hoofdstuk 3 zijn de oorzaken besproken voor het disfunctioneren van de woningmarkt. Een zeer belangrijke factor wat hierin naar voren werd gebracht is het ingrijpen in de marktwerking door de Nederlandse overheid. Voor velen is de oplossing dan ook duidelijk. Met het terugtrekken van de overheid zal de markt zich herstellen en in evenwicht raken. Een genoemde oplossing voor het beter laten functioneren van de huurmarkt, is deze markt volledig vrij te laten werken. Onderhuur zou grotendeels worden aangepakt, omdat er op termijn geen arbitrage mogelijkheden meer zijn. ‘Scheefwonen’ is verleden tijd, want iedereen betaald de marktprijs. Passende huisvesting bieden aan lagere inkomens kan op een andere, effectievere manier worden gerealiseerd. De individuele huursubsidie kan stijgen om de lagere inkomensgroepen financieel te compenseren voor de stijgende huurprijzen. De financiering hiervan komt uit de extra huuropbrengsten, namelijk de geraamde € 6 miljard door het CPB. 60% van de huurders behoort tot de doelgroep van lagere inkomen. Als de totale huren met € 6 miljard stijgen zou er dus slechts 60% van de huurders groep
13
gecompenseerd dienen te worden, oftewel zo’n € 3,5 miljard. Per saldo een besparing van € 2,5 miljard (Hilverink, 2004, p. 14). Het voorstel van Minister Dekker lijkt hier enigszins op. In dit voorstel wordt eveneens om minder overheid en meer markt aangestuurd, alleen geschiedt de invoering iets gelijkmatiger. (Dekker, 2006).Voor dit voorstel was niet genoeg draagvlak bij zowel burgers als in de politiek en was derhalve niet uitvoerbaar. Wat uit beide voorstellen, in dit geval voor een beter functionerende huurmarkt, niet naar voren komt is de invloed die de koop- en de huurmarkt op elkaar uitoefenen. Zoals besproken zullen de huurprijzen bij vrije marktwerking stijgen vanwege de grondprijsstijging. Als alleen de huurmarkt wordt geliberaliseerd ontstaat er een huurprijs die hoger ligt dan de ware marktprijs (ABF, 2004; Conijn, 2006). Er is verder nog een andere reden dat een zekere mate van huurprijsregulering gewenst kan zijn. Verhuizingen gaan gepaard met extra kosten. Er is hier sprake van een “hold up-probleem”, een vorm van marktimperfectie (Conijn, 2006, p. 11). Dit gegeven kan reden zijn om bij bestaande huurcontracten een vorm van huurprijsregulering toe te passen. De huursector wordt beïnvloed door de fiscale bevoordeling in de koopsector. Voor een stabielere markt is het dan ook van belang om simultaan in de koop- en de huurmarkt actie te ondernemen. Meer marktwerking in beide deelmarkten is van belang. Alleen ingrijpen in de huurmarkt, kan niet voor een stabielere huurmarkt zorgen, aangezien door de fiscale bevoordeling de huurprijzen hoger komen te liggen. De fiscale bevoordeling zou dan ook beëindigd moeten worden, dit punt wordt later nader toegelicht.. Minder subsidie, vooral gericht op de lage inkomensgroepen. Het huurprijsbeleid moet worden gemoderniseerd. Woningcorporaties moeten marktgerichter te werk gaan. Het ruimtelijk ordeningsbeleid moet minder strak om aanbod via nieuwbouw minder star te maken. Tevens moet er naar het grondbeleid gekeken worden en dan vooral naar de prijsbepaling (Conijn, 2006, p.12). Verschillende empirische studies hebben uitgewezen dat door de fiscale bevoordeling, huishoudens sterke incentives hebben om een hogere schuld aan te gaan (Dunsky en Follain, 2000; Follain en Dunsky, 1997; Follain en Ling, 1991; Ling en McGill, 1998; Hendershott e.a., 2003). Voorts is het zo dat het onduidelijk is welk sociaal doel wordt bereikt met deze regeling (Yelten, 2006, p. 33). Het afschaffen van de fiscale bevoordeling brengt uiteraard consequenties met zich mee. Ten eerste nemen de gebruikerskosten van de woning toe en ten tweede zullen de prijzen van koopwoningen dalen. Een lange overgangsperiode voor volledig afschaffing is dan ook een vereiste. Er zijn drie recente studies aanwezig naar het effect van de volledige afschaffing van de fiscale bevoordeling (Boelhouwer e.a., 2001; Briene e.a., 2005; Koning e.a., 2006). De eerste twee komen uit op een prijsdaling tussen de 20 en 24%, 14
respectievelijk maximaal 30% (Boelhouwer e.a., 2001, p.64; Briene e.a., 2005, p. 13). De studie van het Centraal Planbureau is iets gematigder. Bij een volledige afschaffing ligt de prijsdaling tussen de 9 en 17% (Conijn, 2006, p.p. 7-8). In het Verenigd Koningrijk zijn goede resultaten geboekt met het volledig afschaffen van de fiscale bevoordeling. De juiste timing en uitvoering was cruciaal voor het gewenste effect. Over een periode van 25 jaar (1974-1999) is de fiscale bevoordeling naar nihil teruggebracht. Voor 1974 was de hypotheekrente volledig aftrekbaar tegen het marginaal belasting tarief. Allereerst werd er in 1974 een prijsplafond geïntroduceerd tot welk hypotheekbedrag mocht worden afgetrokken. Dit plafond werd destijds op £25,000 gesteld, wat inhield dat boven dit bedrag het niet mogelijk was om de rente af te trekken van de belasting. In 1983 werd dit maximum verhoogd tot £30,000. In 1992 werd vervolgens het af te trekken belastingpercentage verlaagd van 40% naar 25% en tot slot in 1999 tot nihil (Yelten, 2006, p. 34). Bij de introductie van het nieuwe beleid in 1974 werden er weinig eigenwoning bezitters getroffen. Het prijsplafond stond op £ 25,000 terwijl de middelste huizenprijzen slechts £ 10,800 waren. Na het snelle stijgen van de koopprijzen echter zorgde er vervolgens voor dat de meerderheid van de eigenwoningbezitters getroffen werd door de regeling. Rond 1988 lag de helft van de nieuwe hypotheken boven dit bedrag en in 1995 zelfs twee derde. De juiste timing was bij de invoering van uiterst belang. Doordat men in het Verenigd Koningrijk aan het eind van een recessie zat en aan het begin van een opleving stegen de huizenprijzen vrijwel direct. Hierdoor kon men bij de invoering wennen en werd de druk geleidelijk opgevoerd (Yelten, 2006, p.34).
.
15
Conclusie Gevolgen van het disfunctioneren van de woningmarkt zijn duidelijk zichtbaar. Op de huurmarkt zien we onder andere lange wachtlijsten, onderhuur en mensen die een woning bezetten die niet in verhouding is tot hun inkomen. Op de koopmarkt zien we onder andere stijgende prijzen, problemen met de doorstroming en een star aanbod. “Welke mogelijke oorzaken zijn er voor het disfunctioneren van de woningmarkt en wat zijn mogelijke oplossingen om dit disfunctioneren tegen te gaan”, is de vraag die in dit schrijven is beantwoord. Oorzaken het disfunctioneren zit voornamelijk in het corrigeren van marktimperfecties door de overheid. Door middel van subsidies en andere maatregelen probeert de overheid sturing te geven aan een instabiele markt. Ook de grondmarkt is een zeer bepalende factor in het geheel, wat niet in alle publicatie naar voren komt (ABF, 2004; Conijn, 2006). Deze markt oefent via de koopmarkt invloed uit op de huurmarkt. Ondanks de hoge fiscale bevoordeling is er geen enkele lastenverlichting voor starters op de markt, aangezien dit voordeel is gekapitaliseerd in de prijzen. Te concluderen is dan ook dat de fiscale bevoordeling geen effectief instrument is. Ook de grote renteafhankelijkheid zorgt voor instabiliteit. Om de problemen gepaard met het functioneren van de woningmarkt op te lossen, dient er dan ook simultaan in beide deelmarkten te worden ingegrepen. Oplossingen voor een stabielere en evenwichtigere woningmarkt worden door verschillende onderzoekers aangedragen. Op de huurmarkt dient er een modernisering van het prijsbeleid plaats te vinden en dient het functioneren van de woningcorporaties te worden herzien. Op de koopmarkt dient de fiscale bevoordeling geleidelijk te worden afgebouwd en kan er een voorbeeld worden genomen aan het Engels-model (Yelten, 2006). Tenslotte op de woningbouwmarkt , is een soepeler ruimtelijk ordeningsbeleid van belang. Dit om het aanbod minder star te maken. Voorts moet er gekeken worden naar het grondbeleid en de manier van prijsbepaling op deze markt. (Conijn, 2006). Belangrijk is dat onderkend moet worden dat een stabiele huurmarkt alleen te realiseren is door tevens de imperfecties in de koopmarkt aan te pakken. Om deze aanpassingen soepel te laten verlopen is het van belang niet over een nacht ijs te gaan. Deze aanpassingen brengen grote financiële gevolgen met zich mee. Draagvlak bij zowel eigenwoning bezitters als bij huurders is van belang om deze veranderingen te kunnen doorvoeren. Van belang is dat er zo snel mogelijk actie wordt ondernomen. Huidige
16
problemen zullen bij afstel enkel worden vergroot en des te lastiger is het de woningmarkt weer correct te laten functioneren.
17
Bibliografie ABF (2004), Waarom bouwen we niet meer. De nieuwbouw in historisch perspectief, Delft: ABF onderzoeksbureau
Conijn, J.B.S. (2006), Oratie: Dansen op de vulkaan
CPB (1999), De grondmarkt. Een gebrekkige markt en een onvolmaakte overheid, Centraal Planbureau. Den Haag: Sdu Uitgevers
Ewijk, C. van, M. Koning, M. Lever en R. de Mooij (2006), Economische effecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning, Bijzondere CPB-publicatie No. 62. Den Haag: Centraal Planbureau
Gool, P. van (2003). Minder kantoren en meer betaalbare huurwoningen? SBV Amsterdam School of Real Estate.
Gool, P. van., Jager, P., en Weisz, R.M. (2001). Onroerend goed als belegging. Groningen: Wolters-Noordhoff bv/Stenfert Kroese.
Hilverink, H.G. (2004). De inefficiëntie van de woningmarkt. De vastgoedlezing 2004.
Hilverink, H.G. (2002). Miljardenverspilling of markthuur? Economisch Statistische Berichten, 87, (4363), 24-25.
Hof, B., C. Koopmans en C. Teulings (2006), Een nieuw fundament. Borging van publieke belangen op de woningmarkt, SEO-rapport nr. 899. Amsterdam: SEO Economisch Onderzoek
Pindyck, R.S., en Rubinfield, D.L. (2001). Microeconomics, Prentice Hall International.
REA (2006), De woningmarkt uit het slot, Tweede Kamer, vergaderjaar 2005-2006, 30.507, nr. 2. Den Haag: Raad van Economische Adviseurs
18
Rele, H. ter en G. van Steen (2001), Housing subsidisation in the Netherlands, CPB Discussion Paper No. 002. Den Haag: Centraal Planbureau
VROM (2006), Ruimte geven, bescherming bieden. Een visie op de woningmarkt. Den Haag: Ministerie van VROM VROM (2006). Huurbeleid 2006, wegwijzer voor professionals. Den Haag: Ministerie van VROM
Yelten, S. (2006), “House Prices in the Netherlands: Determinants, Concerns, and Considerations related to Phasing out the Tax Deductibility of Mortgage Interest Payments”, Kingdom of the Netherlands – Selected Issues, IMF Country Report No. 06/284, pp. 25-49. Washington, D.C.: International Monetary Fund
19
