Een uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars • Jaargang 8 • nr 5 • juni 2014 • zie ook: www.nvm.nl
‘Veel mensen kampen met te hoge woonlasten’
2
Gemeenten doen te weinig met plattelandswoning
7
Goede basis voor herstel hypotheekmarkt
7
Drie economen, drie visies
De Nederlandse woningmarkt onder de loep Wat is de stand van zaken op de Nederlandse woningmarkt en hoe verhoudt de woningmarkt in ons land zich met omringende landen? NVMagazine vroeg drie vooraanstaande economen naar hun mening hierover. Drie economen met elk hun eigen vakgebied en dus met een geheel eigen visie: Sylvester Eijffinger, hoogleraar Financiële Economie aan de Universiteit van Tilburg, Arno van der Vlist, hoogleraar Vastgoedontwikkeling aan de Rijksuniversiteit Groningen en Steven Jonk, woningmarktexpert bij De Nederlandsche Bank. Prof. Sylvester Eijffinger maakte ooit deel uit van de Raad van Economisch Adviseurs, REA, het voormalig onafhankelijk adviesorgaan voor de Tweede Kamer. Hij vertelt dat de raad negen jaar geleden heeft gepleit voor de invoering van een nieuw belastingstelsel, de vlaktaks. “We stelden toen al voor om hypotheekrenteaftrek te beperken. De VVD was weliswaar voorstander van een vlaktaks maar Stef Blok, toen nog Kamerlid, voelde er net als andere partijen niets voor om de hypotheekrenteaftrek af te bouwen. Als je nu het rapport van de Commissie Van Dijkhuizen leest over het nieuwe
belastingstelsel, dan vind je ons advies daarin terug. Achteraf gezien had dat beter op de top van de markt opgepakt kunnen worden. Dat geldt ook voor de hypotheekrenteaftrek. Negen jaar na het advies van de REA zijn we nu bezig om grenzen daaraan te stellen. Dat is helaas op een zeer ongunstig moment, want de woningmarkt bevindt zich momenteel in zwaar weer.”
Funding Gap Eijffinger: “Het tweede waaraan ik wil refereren is de Commissie Wijffels. Ook daar heb ik deel van uitgemaakt. Naast het advies van de invoering van een loan
to value ratio signaleert de commissie het probleem van de zogenoemde funding gap bij banken. Zij hebben te weinig spaargelden voor het financieren van hypotheken en het verlenen van mkb-krediet. Daar moet nodig iets aan gebeuren. Gelukkig wordt daar nu ook aan gewerkt. Denk aan de oprichting van een Nationaal Hypotheek Instituut. Daarnaast zijn er ook andere initiatieven waarbij de contractuele besparingen van pensioenfondsen worden doorgesluisd naar banken ter financiering van hypotheken of mkb-kredieten.” Lees verder op pagina 3
rubrieken langs de Grenzen
3
Makelen in een moeilijke markt
4
Faits divers
5
De eerste woning van anniko van Santen
8
in de kantlijn: het Centraal Station in amsterdam 8
voorwoord
NVM heeft Fair Play hoog in het vaandel ‘Wij spelen Fair Play’. Zo heet de NVMcampagne, die verbonden is aan het WK voetbal in Brazilië. Fair Play is voor ons zeer belangrijk. Niet alleen op het voetbalveld moeten spelers zich aan de regels houden, maar ook NVMmakelaars moeten dat doen. Zo mogen onze leden bijvoorbeeld niet optreden voor zowel de aankopende als de verkopende partij. De NVM-makelaar moet regelmatig opleidingen volgen om zijn kennis op peil te houden. Aan een makelaar die zich niet aan onze Erecode houdt, delen we een ‘gepaste kaart’ uit.
Jop Fackeldey, voorzitter Fysieke Pijler G32-stedennetwerk
‘Veel mensen met lage inkomens hebben te hoge woonlasten’ Steeds meer inwoners van gemeenten komen in grote financiële problemen, omdat ze hun woonlasten niet meer kunnen opbrengen. Dat signaleert het G32-stedennetwerk, een netwerk van 35 middelgrote steden in ons land. Jop Fackeldey, wethouder in Lelystad, en voorzitter van de Fysieke Pijler van het G32-stedennetwerk, noemt de situatie ronduit zorgelijk. Hij trekt bij minister Blok (Wonen) en Tweede Kamerleden aan de bel.
‘Het probleem gaat nog veel groter worden’
Een sector waar de laatste jaren de regels minder goed zijn nageleefd en veel fout is gegaan, betreft de corporatiesector. Zoals u weet, buigt zich nu een parlementaire enquêtecommissie over deze zaak. Dat is een uitstekende zet van de Kamer. Het is goed dat dat is doorgezet en duidelijk wordt wat de onderliggende oorzaken van de problemen zijn.
dit slechts op drie manieren compenseren. Of door goedkoper te gaan werken, door hogere huren in rekening te brengen, of door inkomsten te verwerven door verkoop van sociale huurwoningen.”
De problemen rond de corporaties ontstonden, nadat zij in de jaren negentig verzelfstandigd werden. Sommige corporaties kregen te maken met slecht financieel beheer en fraude. Volgens een oudtopman van VROM kon een aantal topmannen van corporaties ‘de weelde niet dragen’ en waren zij hun morele kompas kwijt. Ondertussen waren de klanten van de corporaties, de huurders, dupe. Zij moesten in sommige gevallen boeten voor het wanbeleid van de corporatiemanagers in de vorm van een huurverhoging.
Koopmarkt Fackeldey: “Ook op de koopmarkt zien we problemen ontstaan, met name bij de middeninkomens. Bij de doelgroep van middeninkomens (34.678 - 43.000 euro) in een koopwoning heeft één op de tien een hele hoge woonquote (meer dan 80 procent). Probleem voor woningzoekenden in de middeninkomens is de beschikbaarheid van alternatieven, betaalbare woningen in de vrije sector op de huur- en koopmarkt. Voorwaarden om een hypotheek voor een koopwoning te krijgen zijn strenger. Het aanbod aan koopwoningen (en vrijesectorhuurwoningen) in het middensegment blijkt te gering voor een groeiende groep middeninkomens, die niet meer in de sociale huurvoorraad terecht kunnen. De waardestijging van koopwoningen is stilgevallen en lijkt niet meer terug te komen als voorheen.”
De enquête is een zure appel, waar de corporatiesector helaas doorheen moet, maar daarna kan zij zich weer volgens de regels van Fair Play volop vernieuwen. Daarbij staat de sociale huurder centraal. Als NVM hebben we klantvriendelijkheid hoog in het vaandel staan. En gelukkig hoeven we die ‘gepaste kaart’ aan onze leden zelden uit te delen. Ook wij willen graag ‘scoren’, maar zeker niet over de rug van onze klanten. Ger Hukker, voorzitter NVM
Monitoren Jop Fackeldey: “We zien dat woningcorporaties hun huren steeds verder verhogen.”
Uit steeds meer steden komen er signalen dat de betaalbaarheid van het wonen, zowel op de koop- als huurmarkt, voor mensen vaker een probleem wordt, zegt Fackeldey. In veel gemeenten heeft een kwart tot een derde van de mensen met de laagste inkomens te hoge woonlasten, terwijl er steeds minder betaalbare woningen beschikbaar komen. Hoe ernstig is deze situatie? Groeit het aantal mensen dat in financiële nood komt explosief? Fackeldey: “De vraag is: Hoe ernstig wordt de situatie als er niets wordt gedaan om deze kwetsbare groep te hulp te schieten. Zodat een escalatie van problemen voorkomen kan worden. We zien dat woningcorporaties hun huren steeds verder verhogen. In de klasse tussen 389 en 700 euro huur per maand komt een groep mensen daardoor al stevig in de problemen. Bij de middeninkomens ligt de kwestie nog ingewikkelder. Die komen niet in aanmerking voor een corporatiewoning. Dat betekent dat ze zijn aangewezen op huren op de vrije markt. En dat kunnen zij nauwelijks of niet betalen. Wat wij nu signaleren is dat dit probleem nog veel groter gaat worden, omdat corporaties en andere verhuurders de verhuurderheffing moeten afdragen aan het Rijk. Dat gaat ten koste van de investeringscapaciteit van corporaties. Zij kunnen
‘De voorwaarden om een hypotheek voor een koopwoning te krijgen zijn strenger’ 2
Wat doet de Fysieke Pijler G32-stedennetwerk om deze problemen onder de aandacht te brengen in politiek Den Haag? “We hebben minister Blok gevraagd om een monitor te ontwikkelen, zodat we een goed beeld krijgen wat de bereikbaarheid is van woningen. Ook is het belangrijk inzicht te krijgen in hoe de verhouding is van huur en woonlasten ten opzichte van inkomen. Door te monitoren kunnen we op halfjaar- en jaarbasis zien of ons vermoeden bewaarheid wordt. Als dat inderdaad het geval is, dan kun je gericht kijken welke maatregelen je moet treffen. Eerder hebben we de minister al een aantal varianten op de verhuurderheffing voorgelegd, omdat we van mening zijn dat deze heffing in haar huidige vorm corporaties meer kwaad dan goed doet. Maar de minister heeft ons toen laten weten hiervan niet af te willen wijken.” “We gaan de komende tijd in gesprek met de woningcorporaties. Dat kunnen we doen omdat de minister gemeenten nu in staat stelt om meer regie uit te oefenen op corporatieactiviteiten. Daardoor kunnen we afspraken maken met corporaties. Gaan zij bijvoorbeeld investeren om de kernvoorraad woningen te vergroten? Gaan zij huren niet verder verhogen? Het is belangrijk dat gemeenten en corporaties samen plannen maken voor hun eigen gemeente. Zodat woningen betaalbaar en bereikbaar blijven, juist voor deze kwetsbare groep in de samenleving.” Het G32-stedennetwerk is een netwerk van 35 (middel) grote steden in ons land. Doelen van het netwerk zijn kennisdeling en het behartigen van gezamenlijke belangen op verschillende beleidsterreinen richting het kabinet, Eerste en Tweede Kamer en ministeries. Deze terreinen zijn verdeeld over drie pijlers: een Sociale pijler, een pijler Economie en Werk, en een Fysieke Pijler.
woningmarkt in Nederland verder vlot te trekken. Misschien moeten we daarvoor eens goed naar onze oosterburen kijken. Van hen kunnen we zeker iets leren.”
‘Tweedeling in Nederland’
Sylvester Eijffinger: “In Duitsland heeft men het minste last gehad van een huizenbubbel.”
Vervolg van pagina 1
Duitsland Een blik over de grenzen laat zien dat Duitsland een stabiele woningmarkt heeft, zegt Eijffinger. “Daar heeft men het minste last gehad van een huizenbubbel. De particuliere huurmarkt is daar sterk vertegenwoordigd. Heel belangrijk, want zoals iedereen weet zijn de huur- en koopmarkt communicerende vaten. Je moet doorstroom hebben van de sociale huurmarkt naar de vrije huurmarkt. Met andere woorden: Een sociaal en middenhuursegment zijn essentieel om de
Arno van der Vlist, hoogleraar Vastgoedontwikkeling aan de Rijksuniversiteit Groningen, signaleert een aantal ingewikkelde vraagstukken op de woningmarkt.” We hebben te maken met een tweedeling in Nederland. Enerzijds is er sprake van een groeimarkt, anderzijds van krimpgebieden. Dat weerspiegelt zich ook in het overheidsbeleid. Die tweedeling houdt in dat de discussie over de positie van woningbouwcorporaties heel anders is in het westen van Nederland, dan in grote delen van de rest van ons land. De noordvleugel van de Randstad biedt ruimte door economische groei. In krimpgebieden zien we voorzieningen verdwijnen en de huizenprijzen dalen. Het bouwen van woningen is in die gebieden niet opportuun.”
nog meer druk. Dat gebeurt niet alleen in de Randstad, ook rond steden als Parijs, Berlijn en München is dat het geval. En je ziet gebieden waar je nauwelijks voorzieningen kunt handhaven, omdat jonge mensen vertrekken en vergrijzing optreedt.” Het grote probleem waar de woningmarkt mee te maken heeft is niet meer gelegen in de crisis, zegt Van der Vlist. “Die is van voorbijgaande aard. Veel ingewikkelder zijn de ruimtelijke transities. Dat betekent dat het in bepaalde gebieden niet opportuun is om nog te bouwen.”
Flexibilisering De huidige uitdaging voor het woningmarktbeleid zit hem in de
Steven Jonk, woningmarktexpert bij De Nederlandsche Bank (DNB), vindt de maatregelen op de woningmarkt een flinke stap in de goede richting.“ De maatregelen die vorig jaar door het kabinet zijn genomen, zijn erop gericht om de schuldenlast te verlagen. DNB pleit sinds jaar en dag voor minder fiscale stimulans op de woningmarkt. Nu heeft dat eerst tijd nodig om door de markt geabsorbeerd te worden, er moet een nieuw evenwicht worden gevonden. Het is zaak dat we de maatregelen die door de overheid zijn genomen rustig hun werk laten doen.” Als je kijkt hoe de woningmarkt zich het laatste jaar ontwikkelt, dan zie je dat de bodem toch lijkt bereikt, zegt Jonk. “De laatste acht à negen maanden zijn de huizenprijzen stabiel, de transacties trekken iets aan. Ook die beweging is positief. Het zijn signalen dat de markt zich aangepast heeft.”
Druk Van der Vlist: “Demografische transitie waarin de bevolkingsdichtheid in stedelijke gebieden toeneemt en in niet-stedelijke gebieden afneemt, tekent zich op heel veel plekken in Europa af. Je krijgt op sommige woningmarkten
‘onze huurmarkt is sterk gerantsoeneerd’
Huurmarkt Steven Jonk: “DNB pleit sinds jaar en dag voor minder fiscale stimulans op de woningmarkt.”
iNTerview
‘Bodem lijkt bereikt’
Jonk: “Kijkend naar de Nederlandse woningmarkt als geheel, dan is onze huurmarkt sterk gerantsoeneerd. Voor het sociale deel zijn er lange wachtlijsten. Het private deel is heel erg klein. Dat
Arno van der Vlist: “Het bouwen van woningen in krimpgebieden is niet opportuun.”
biedt voor grote groepen mensen die een woning zoeken geen alternatief. Je kunt daaruit afleiden dat mensen daardoor hun aandacht verleggen naar een koopwoning. Tel je daar de groep mensen bij op die het kopen van een woning tot nog toe heeft uitgesteld, dan kan dat betekenen dat de vraag naar koopwoningen gaat aantrekken. Wat daar wel tegenover staat, is dat ongeveer 30 procent van de woningbezitters zijn huis onder water heeft staan. Voor die groep is het een stuk lastiger om door te stromen. Ja, ik denk dat het aantal transacties zal aantrekken, maar het tempo waarin dat gebeurt zal minder hoog zijn dan waar men op hoopt.”
‘We hebben te maken met een tweedeling in nederland’
LANGs de GreNZeN
‘De overheidsmaatregelen moet je rustig hun werk laten doen ’
aansluiting op de flexibilisering in de arbeidsmarkt, zegt Van der Vlist. “We hebben een grote sociale huursector die goedkoop is en we hebben een vrije sectorhuur die hoger is dan in omringende landen. Juist met de flexibilisering van de arbeidsmarkt, de toename van kortetermijnbanen, hebben we die vrije huursector heel hard nodig. Hoe kunnen we de vrije-sectorhuur beter op gang helpen? Dat is een belangrijke vraag die nu in ons land speelt. In andere landen is dat probleem veel minder actueel.”
Wat zijn de verschillen tussen de Nederlandse woningmarkt en de woningmarkt in de aangrenzende landen? Dat is de insteek van deze rubriek in het NVMagazine. In deze editie aandacht voor de trek van Belgen naar Zeeuws-Vlaanderen.
‘IK VERWACHT DAT DE ToESTRooM VAn BElGEn AAnHoUDT’ Steeds meer Belgen komen in Zeeuws-Vlaanderen wonen. Ze kiezen voor de rust en de ruimte. Ook financieel gezien is het hen voor aantrekkelijk om naar Zeeuws-Vlaanderen te verhuizen, omdat de huizen hier veel goedkoper zijn, stelt Jan de Dobbelaere, NVM-makelaar in de plaats Oostburg in Zeeuws-Vlaanderen. Zijn kantoor heeft als specialismen wonen en agrarisch landelijk vastgoed. De Dobbelaere heeft een toenemend aantal Belgische klanten, die op zoek zijn naar een geschikt huis in Zeeuws-Vlaanderen. De Dobbelaere verklaart: “Allereerst zijn de aankoopkosten, waaronder overdrachtsbelasting en notariskosten, in België ongeveer 9 procent hoger. De overdrachtsbelasting bedraagt in Nederland 2 procent, terwijl dat in België circa 10 procent is. Ook de notariskosten liggen in België op een veel hoger niveau. Je ziet ook een tegengestelde prijsontwikkeling. De huizenprijs in Zeeuws-Vlaanderen ten opzichte van België is 20 tot 25
‘De huizen onder de 200.000 euro zijn het meest populair’ Juni 2014
procent lager,” De Dobbelaere wijst ook op het rustige en groene karakter van Zeeuws-Vlaanderen. “Het is hier een mooi, open gebied, met veel natuur. In België is daarentegen het kustgebied volgebouwd. We hebben hier ook de schoonste stranden van Nederland met mooie, nieuwe strandpaviljoens. Het is hier vooral bourgondisch – en heel prettig wonen.”
Het klantenbestand van De Dobbelaere bestaat nu voor ruim 30 procent uit Belgen. “Een paar jaar geleden was dat nog 20 tot 25 procent. De huizen onder de 200.000 euro zijn het meest populair. Ik verwacht dat de toestroom van Belgen naar ZeeuwsVlaanderen ook de komende jaren zal aanhouden. De crisis van de afgelopen jaren is niet helemaal aan mij voorbij gegaan, maar de aanwas van Belgische klanten is voor mij een mooie compensatie geweest.”
Banen Volgens De Dobbelaere is het geringere aanbod aan banen in Zeeuws-Vlaanderen van ondergeschikt belang. “Die woningzoekenden hebben al een baan in België. We zijn grensoverschrijdend. Wat is nu 30 kilometer? We zitten hier helemaal aan de grens. Ze kunnen makkelijk vanuit ZeeuwsVlaanderen naar hun werk rijden. Er zijn hier geen files en bijna geen verkeerslichten. Je kunt eenvoudig op je werk komen.”
3
serie
Makelen in een moeilijke markt
Jan Kroese: “Ik verwacht dat als gevolg van
In deze serie vertellen makelaars over hoe ze met ondernemerschap, innovaties, klantbenadering en nieuwe diensten succesvol opereren in deze moeilijke markt. In dit twaalfde deel een gesprek met Jan Kroese, directeur van KroesePaternotte uit Amsterdam. Dit makelaarskantoor houdt zich uitsluitend bezig met huur en verhuur van winkelpanden op de A1-locaties in heel Nederland en onderscheidt zich van andere bedrijfsmakelaars door de bijzondere professionaliteit van zijn personeel.
vergrijzing en internetverkopen de winkelstraten veel korter gaan worden en het aantal vierkante meters winkeloppervlak zal afnemen.”
Ondernemen met nieuwe diensten
Makelen in een moeilijke markt Het werk toen en nu
De markt toen en nu
Visie op de toekomst
“Wij hielden ons vroeger met name bezig met huurtransacties en vraag en aanbod werden bij elkaar gebracht met behulp van kaartenbakjes. Zo wisten we welke winkelbedrijven nieuwe winkels wilden huren. Het ene kaartenbakje betrof daarbij het aanbod, het andere de vraag. In de winkelmakelaardij was het winkelaanbod heel schaars, dus wij moesten echt de markt in om aanbod te creëren. Zo gingen we bijvoorbeeld met de vraag van Blokker het land in om te kijken of er aanbod los te weken was. Dat hield in dat we belden met eigenaren en met huurders die eigenlijk niet meer in dat straatbeeld pasten. Nu beschikken we over een uitgebreide databank met daarin alle winkelstraten in Nederland in beeld gebracht. We hebben van de 65 grotere steden van alle A1-straten de eigenaren in beeld, een foto en een kadastrale legger van elk pand, gegevens omtrent huurder en gebruiker, contactpersonen. Op die manier hebben we een soort eigen kadaster gecreëerd en dat is de kaartenbak van nu. Kortom, er is de laatste jaren stevig gedigitaliseerd.
Maar ook de markt is veranderd. Waren in het verleden in de winkelstraten nog veel lokale winkeliers aanwezig, nu voert het landelijk filiaalbedrijf er de boventoon. Met als gevolg een eentonige aanblik, maar dat is gecreëerd door het filiaalbedrijf zelf dat op elke plek wilde zitten. In elke straat kwam een Blokker, Intertoys, Etos, Kruidvat enz. Maar er ontstaat alweer een nieuwe klantenkring: de internationale huurder. De grote winkelketens hebben hun plekken gevonden, en blijven daar ook meestal wel zitten. In de grotere steden zie je nu weer de druk van nieuwe namen als Forever 21 en Urban Outfitters. We benaderen deze internationale spelers zelfstandig of komen met hen in contact via beurzen zoals de MAPIC, een internationale winkelbeurs in Cannes. Vaak doen deze internationale ketens hun transacties eerst met de Engelse makelaarskantoren en komen er dan achter dat er ook actieve Nederlandse kantoren zijn. Dan komen ze bij ons terecht. Naast huur en verhuur van bestaande panden houden we ons ook bezig met nieuwbouw van winkelcentra of ontwikkelingen in stadscentra en adviseren daarin de projectontwikkelaar en eindbelegger.
Omdat wij ons pur sang richten op de A1-locaties in de steden, hebben wij van de crisis de afgelopen jaren niet heel veel gemerkt. Wel hebben we gezien dat er een correctie heeft plaatsgevonden op de huurprijzen, een neerwaartse correctie, van winkelpanden in de kleinere steden. In de grotere steden is de huurprijs echter stabiel gebleven, zo niet zelfs gestegen. Maar dat de aanloopstraten van de steden het zwaar hebben, dat is absoluut een feit. Dat zal ook niet veel beter meer worden, verwacht ik. Het is nu weliswaar een optelsom van de toenemende vergrijzing, verkopen via internet en de economische crisis. Dus dat zal nog iets kunnen verbeteren als de consumptie weer toe gaat nemen. Maar aangezien de vergrijzing en internetverkopen blijven, verwacht ik dat in de toekomst de winkelstraten toch veel korter gaan worden en het aantal vierkante meters winkeloppervlak zal afnemen. Dan hebben we het over zo’n 15 - 20 procent van het totaal.”
‘Landelijk filiaalbedrijf voert de boventoon’ 4
Mijn makelaarskantoor is bijzonder door de kwaliteit van de mensen die hier werken. Wij proberen ons personeel ook vast te houden door de goede mensen die bij ons werken een partnership aan te bieden. We hebben een kantoor met achttien mensen en beschikken over een huur- en verhuurafdeling, een beleggingsafdeling en een taxatieafdeling. Allemaal professionals die zich maar met één ding bezighouden: winkels. Als die mensen langer bij je werken, worden dat een soort superspecialisten. Dit in tegenstelling tot de grotere kantoren waar men eerst wat winkels gaat doen, daarna kantoren. Kortom, daar rouleert het en worden het nooit echte specialisten. Wat betreft onze kansen voor de toekomst: die liggen bij een internationale aansluiting of zelf internationaal expanderen. Want de vraag van met name de grote internationale ketens zoals Zara, Urban Outfitters en Forever 21 neemt toe. Echter, vaak willen deze ketens zich alleen vestigen in de vijf grootste steden van Nederland. Zijn die voorzien, dan houdt ons werk daar op. Dus waarom zouden we deze winkelketens ook niet in steden als Düsseldorf, Brussel of elders bij hun expansie begeleiden?
‘Databank is kaartenbak van nu’
Woningcorporaties hebben een marktaandeel van 30 procent. Ze zijn daarbij in staat om de huren onder de kostprijs aan te bieden, waardoor ze geduchte concurrenten zijn van andere verhuurders. Daarnaast zijn ze in de koopsector actief. Verkoop van woningen met korting vormt een stijgend deel van het totaal aantal verkopen en beïnvloedt daarmee ook het functioneren van de koopsector. Een belangrijke discussie is of deze rol van corporaties op de woningmarkt gewenst is. Er is de afgelopen jaren veel negatieve publiciteit geweest. Als er zoveel misgaat als bij corporaties het geval is, is er alle reden om nader te onderzoeken wat de achterliggende oorzaken zijn. Te meer daar met recht verondersteld mag worden dat niet alles de krant haalt. De affaires die we kennen, vormen het topje van de ijsberg. Het deel dat zich onder water bevindt, is onbekend. Elke affaire kent zijn eigen specifieke oorzaken en omstandigheden, al is overmoed wel veelvoorkomend. Om de gemeenschappelijke rode draad te zien, is het nodig te kijken naar de bijzondere positie van corporaties, die sterk afwijkend is van andere maatschappelijke organisaties.
Aanzienlijk eigen vermogen
CoLUMN
De afwijkende positie is het gevolg van twee karakteristieken. Corporaties beschikken, dat is historisch zo gegroeid, over een zeer aanzienlijk eigen vermogen. De omvang daarvan is eind 2012 becijferd op 137 miljard euro. Dat eigen vermogen is nagenoeg volledig belegd in vastgoed dat een rendement kan opleveren. Corporaties
CoLUMN
CoRPoRATIES onDER HET VERGRooTGlAS hebben echter geen aandeelhouders aan wie het rendement wordt uitgekeerd. Er is mede daardoor geen noodzaak om het potentiële rendement ook daadwerkelijk te realiseren. De tucht van de markt ontbreekt. In de praktijk realiseren corporaties het potentiële rendement ook niet. Gemiddeld is de afgelopen jaren het directe rendement ongeveer 1 procent geweest. Het komt ook veelvuldig voor dat een corporatie inteert op haar eigen vermogen. Corporaties hebben in feite een aanzienlijke vrije financiële ruimte, een maatschappelijk budget, tot hun beschikking. Dit maatschappelijk budget is bestemd voor de maatschappelijke taken die corporaties hebben. Ervoor zorgen dat er voldoende aanbod is van betaalbare woningen voor lagere inkomensgroepen. Het leveren van een bijdrage aan de leefbaarheid van wijken waar het woningbezit van corporaties zich bevindt. In de praktijk is de besteding van het maatschappelijke budget niet altijd in het maatschappelijk belang geweest.
Verspild Bovendien hebben de verantwoording van corporaties en het toezicht op corporaties over de feitelijke besteding van het maatschappelijke budget erg te wensen overgelaten. Een deel van het maatschappelijke budget is verspild. Dit is gebruikt om concurrenten de loef af te steken, waarmee er ook marktverstorend is gewerkt. De kern van het probleem is dat de vastgoedrol, waarin corporaties rendement kunnen realiseren, en de maatschappelijke rol, waarin met het beschikbare deel van het rendement de maatschappelijke prestaties zijn bekostigd, als een onontwarbare kluwen door elkaar lopen. De Parlementaire Enquête Woningcorporaties zal met haar eindrapport hopelijk duidelijke kaders schetsen voor woningcorporaties om beide rollen goed te onderscheiden. En aansluitend te waarborgen dat er een betere verantwoording over de inzet van het beschikbare maatschappelijke plaatsvindt. Johan Conijn, buitengewoon hoogleraar Woningmarkt Universiteit van Amsterdam, verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate
FAiTs divers
‘De affaires vormen het topje van de ijsberg’
‘oVERVERHITTInG BRITSE WonInGMARKT BEDREIGT EConoMIE’ Een lage rente en een pakket stimulerende maatregelen van de overheid en de centrale bank. Dat klinkt huizenkopers als muziek in de oren. Toch kunnen dergelijke gunstige omstandigheden ook een schaduweffect hebben, zo blijkt nu in Groot-Brittannië. Er dreigt oververhitting op de Britse huizenmarkt. Het IMF meent zelfs dat die oververhitting de grootste bedreiging vormt voor het economisch herstel in Groot-Brittannië. De regering-Cameron voerde vorig jaar het zogeheten Help-toBuy-programma in. Dit moest jongeren helpen een eigen huis te kopen. Door deze regeling hoefden starters geen tienduizenden ponden aan eigen geld meer in te leggen om een hypotheek te kunnen krijgen. Op zich een zeer nobel idee, maar critici wezen er toen al op dat er een bubbel op de huizenmarkt zou kunnen ontstaan. Oppositiepartij Labour voelde er ook niets voor en bepleitte de bouw van betaalbare huizen. Door deze stimulerende maatregelen van de Britse regering, het herstel van de economie, de lage rente en een soepeler hypotheekbeleid van de banken zijn de huizenprijzen in GrootBrittannië inmiddels naar een recordniveau gestegen. Vooral in Londen stijgen de prijzen explosief.
Juni 2014
Piek In mei was de gemiddelde prijs van een huis, in vergelijking met april, met 0,7 procent toegenomen tot 186.512 pond (229.570 euro). Daarmee kwam de prijs net boven de piek van 186.044 pond die in oktober 2007 werd bereikt. Na die piek in 2007 gingen de Britse huizenprijzen overigens in een jaar tijd met 15 procent omlaag.
Mark Carney, heeft laten weten dat de huizenmarkt de grootste bedreiging vormt voor het economisch herstel.
FAITS DIVERS
Het IMF waarschuwt nu voor oververhitting op de Britse woningmarkt. Deze bubbel dreigt het herstel van de economie juist te verstoren. Het fonds vindt ook dat banken terughoudender moeten zijn met het verstrekken van risicovolle hypotheken. Ze moeten minder hoge hypotheken geven aan huishoudens met een laag inkomen. Ook de president van de Bank of England,
Ook in buurland Ierland dreigen soortgelijke problemen. De huizenprijzen in de hoofdstad Dublin zijn door een beperkt aanbod flink aangetrokken. Door de economische crisis van de afgelopen jaren is de Ierse bouwsector namelijk compleet ingestort. Maar volgens een analist is de huizenmarkt in Dublin nu op weg van lauw naar kokend heet. Dat wordt dus mogelijk, net als in Groot-Brittannië, een zeer hete zomer in Ierland.
5
PriKBord
Vakgroep NVM Business heeft op woensdagmiddag 4 juni opnieuw haar populaire netwerkborrel gehouden op de vastgoedbeurs Provada in Amsterdam. Ondanks slecht weer waren er ruim 400 gasten op de borrel aanwezig. Een mooie dwarsdoorsnede van de vastgoedwereld trok ’s middags naar Strandzuid: ontwikkelaars, beleggers, financiers, adviseurs. De bar was open tot 21.00 uur. Maar omdat toen bijna iedereen nog aanwezig was, is de bar een half uur langer open gebleven. De borrel werd door de deelnemers als de beste van de hele beurs omschreven.
Dijsselbloem tegen verdere beperking hypotheekrenteaftrek Minister Dijsselbloem (Financiën) voelt niets voor een verdere beperking van de hypotheekrenteaftrek. “Het herstel van de woningmarkt heeft prioriteit”, stelde Dijsselbloem begin juni in zijn wekelijkse gesprek met RTLZ. Dijsselbloem neemt daarom het advies van eurocommissaris Rehn om de hypotheekrenteaftrek versneld af te bouwen niet over. Volgens de PvdA-minister wordt de hypotheekrenteaftrek al afgebouwd en is geleidelijkheid nodig om de woningmarkt te laten herstellen. “Er staan al genoeg huizen onder water”, stelde de minister bij RTL Z. De Europese Commissie meent dat de afbouw van de hypotheekaftrek voor bestaande gevallen zich in een te traag tempo voltrekt. De minister wees ook op de andere hervormingen die Nederland doorvoert. “We hebben de volste hervormingsagenda van alle Europese landen. Andere landen hebben bijna allemaal veel meer aanbevelingen, wij maar één.” Ook staatssecretaris Wiebes (eveneens Financiën) heeft gezegd dat hij niet wil tornen aan de hypotheekrenteaftrek.
De aanblik van een imposante zuil met NVM-reclame, gezien vanaf de fairway op hole 3 op de Rijswijkse golfclub.
Wat gebeurt er op twitter?
Een overzicht van een aantal spraakmakende berichten op Twitter van de afgelopen weken, met betrekking tot de woningmarkt. Raymond Knops @RaymondKnops 11 juni In debat met minister Blok aandacht gevraagd voor de meer dan miljoen huishoudens ‘onder water’ en voor maatwerk bij hypotheekverstrekking
Paulus Jansen @PaulusJansenSP 6 juni Nu bijeenkomst #VNG over verontrustende toename van het aantal huishoudens met te hoge woonlasten. Waar zou dat toch door komen….?
JanFokkema @JanFokkema 11 juni Wat DNB MIN.FIN. EN ECONOMEN NIET WILDEN ZIEN: Hypotheekschulden blijken lager door Spaarhypotheken.
Kees Verhoeven @KeesVee 6 juni Oud-Rochdale baas Molenkamp over zijn Maserati: “Het is toch geld van de huurders.”
Adri Duivesteijn @adriduivesteijn 6 juni Enquête Woningcorporaties: ‘hij loog niet maar hij vertelde ook niet de waarheid’
6
Daan Keij @daankeij 20 mei VVD Kamerlid Aukje de Vries dient motie in om (zinspelen op) verdere afbouw LTV na 2018 te schrappen uit kabinetsvisie bankensector
ACTUEEL
‘Een nieuw college kan wonderen doen’ Sinds 1 januari 2013 is de Wet Plattelandswoning van kracht. De NVM heeft zich jarenlang sterk gemaakt voor de plattelandswoning en was daarom zeer verheugd over de totstandkoming van deze wet. Er kwam eindelijk een middel om de leegstand van agrarische bedrijfswoningen tegen te gaan. Maar nog voor de invoering van de wet constateerde de NVM al dat een aantal gemeenten niet warm liep voor de plattelandswoning. Dat is nog steeds het geval en dat is spijtig, zo vinden NVM-makelaars A&LV Jeroen Adams en Jos Hermens. Bij de Wet Plattelandswoning houdt de boerderij het karakter van een bedrijfswoning, maar kan toch door iemand (anders) worden bewoond. Tegelijkertijd hoeven agrarische bedrijven in de omgeving niet bang te zijn voor klachten. De burger die er in gaat wonen. kan namelijk nooit verzet aantekenen tegen overlast van werkzaamheden van een naburig agrarisch bedrijf. Volgens de NVM hebben nu ongeveer 80 gemeenten werk gemaakt van de plattelandswoning. Uit CBS-cijfers blijkt dat er 403 gemeenten in ons land zijn, al beschikt niet elke gemeente over buitengebied.
Bewuste keuze Jeroen Adams, A&LV makelaar bij Adriaan van den Heuvel Makelaars in Helmond, schat dat in zijn regio ongeveer de helft van de gemeenten bezig is met de plattelandswoning. “De andere helft heeft er nog niets mee gedaan, of is bezig met het ontwikkelen van beleid op dit punt. Als ze het bestemmingsplan herzien, wordt de plattelandswoning vaak wel meegenomen. Maar mogelijk hebben gemeenten te weinig ambtenaren om hier wat te mee doen. Ook zullen er bestuurders zijn, die zeggen: ‘We willen er niets mee, dus we doen er ook niets mee’. Ze maken een heel bewuste keuze om dit links te laten liggen.” Volgens Adams kan het aantreden van een nieuw college wel wonderen doen. “In de gemeente Deurne is een nieuw college aangetreden en dat heeft besloten dat er een beleidsnotitie over de plattelandswoning moet worden geschreven. Het vorige college heeft er niets mee gedaan. Waarom is mij niet duidelijk.” Adams: “Als NVM hebben we ongeveer tien jaar hiervoor gelobbyd en gestreden. Nu het middel er is, vind ik het jammer dat sommige gemeenten er niets mee doen.”
Mondjesmaat Volgens Jos Hermens, A&LV makelaar in het Land van Cuijk (het noordoosten van Brabant) wordt er door gemeenten ‘mondjesmaat’ gebruik gemaakt van de Wet Plattelandswoning. “Het is heel voorzichtig. Ze zijn een beetje bang. Ze vragen zich of het allemaal wel goed gaat en hoe de regels toegepast moeten worden. Maar er zijn ook gemeenten die het in één keer, integraal, toepassen.”
A&LV makelaar Jeroen Adams: “Het is jammer dat sommige gemeenten niets met de plattelandswoning doen.”
Hermens wijst ook op het grote aantal gebouwen, die de komende jaren leeg komen te staan. “Er dreigt een totale verpaupering van het platteland. Wij krijgen de opdracht boerderijen te verkopen en dan duurt het heel lang. Terwijl de banken stellen: er moet een woonbestemming of een andere bestemming op het pand komen, anders financieren we het niet. Dan moeten we twee jaar lang een koper proberen vast te houden. Dat gaat het niet worden. Dit is geen positief verhaal, maar ik kan er niets anders van maken.”
Rondgang Dat de plattelandswoning nog steeds onbekend is, blijkt bij een rondgang onder een aantal plaatsen ook uit een reactie van de gemeente Amersfoort, toch een relatief grote gemeente in ons land. “Ik weet niet precies wat u met een plattelandswoning bedoelt”, zegt een woordvoerster. Om vervolgens de plattelandswoning te verwarren met woningen in de ruimtevoor-ruimte regeling. Beter op de hoogte is de gemeente Terneuzen, waar in juni 2013 de plattelandswoning in een nieuw bestemmingsplan voor het buitengebied is opgenomen. “Tot op heden is van deze
mogelijkheid nog geen gebruik gemaakt, maar deze flexibiliteit biedt het bestemmingsplan dus wel. Met de nieuwe wetgeving, die vorig jaar van kracht is geworden, kan de plattelandswoning bij conflicterende situaties uitkomst bieden”, zo stelt de woordvoerder. In Kampen wil het college meer naar de geest van het wetsartikel wil handelen, dan naar de letter van de wet. Hierdoor kunnen er meer plattelandswoningen worden gerealiseerd, zo geeft een woordvoerder aan. Volgens hem is hier namelijk veel behoefte aan. De Gelderse gemeente Aalten stelt dat het gemeentelijke beleid ten opzichte van de plattelandswoning nog niet in werking is. “Maar wij willen de mogelijkheid wel bieden in ons bestemmingsplan Landelijk Gebied 2015”, aldus een woordvoerder.
‘Er dreigt een totale verpaupering van het platteland’
‘Vraag naar hypothecair planners neemt weer toe’ Na een maandenlange stijging lieten de aanvragen voor een hypotheek in mei een terugval (-9 procent) zien, zo bleek recentelijk uit cijfers van het Hypotheken Data Netwerk (HDN). Dit hield met name verband met de vrije dagen in mei. HDN en ook de Nederlandse Vereniging van Hypothecair Planners (NVHP) zijn echter voor de langere termijn redelijk optimistisch gestemd en menen dat het herstel van de hypotheekmarkt een ‘goede basis’ heeft. Volgens Maaike Verhoef, secretaris van de NVHP, rapporteren haar leden momenteel een forse stijging van het aantal oriëntatie- en adviesgesprekken. “Maar ook een stijging van concrete bemiddelingen. Als gevolg van de crisis hebben veel kantoren de afgelopen jaren noodgedwongen afscheid moeten nemen van personeel. De huidige opleving leidt er toe dat bij veel kantoren nu een hogere werkdruk voor de nog aanwezige medewerkers is. De vraag naar hypothecair planners neemt toe.”
Mentaal Verhoef ziet een duurzaam herstel van de hypotheekmarkt. “Wel moeten ondernemers en organisaties ook mentaal weer ervaren dat het herstel is ingezet. Dan zijn we weer een maand of zes verder. Als het herstel van het consumentenvertrouwen
Juni 2014
doorzet, zal dat positief uitwerken op de koopwoningmarkt. We zien dat leden meer geraadpleegd worden over de vraag wat een betere optie is: kopen of huren? Deze vraag zal door steeds meer huurders gesteld worden. Voor een deel van die consumenten zal blijken dat kopen een gunstigere optie is dan blijven huren. Ook dat kan een nieuwe impuls geven aan de koopwoningmarkt.” Verhoef vindt de daling van de NHG-grens per 1 juli ‘een verkeerd signaal op een verkeerd moment’. “De maatregel zal naar onze verwachting een vertraging geven bij de transacties boven de NHG- grens. Het was verstandiger geweest om hier nog even mee te wachten tot het moment waarop het vertrouwen van de consument iets meer basis heeft gekregen.”
Structureel Volgens HDN was het aantal hypotheekaanvragen van januari tot en met mei 52 procent hoger dan in dezelfde periode vorig jaar. “Dit bevestigt dus de berichtgeving over een beginnend herstel van de huizenmarkt”, zegt Burny Verbeek, manager bij HDN. “Gezien het feit dat iedere maand een stijging laat zien ten opzichte van dezelfde maand een jaar eerder, lijkt het geen tijdelijke opleving, maar een meer structureel karakter te krijgen.” Verbeek voorziet dat de verlaging van de NHG-grens tot 1 juli een stimulerend effect heeft op het aantal hypotheekaanvragen in juni. Maaike Verhoef (NVHP): “De daling van de NHG-grens komt op een verkeerd moment.”
Colofon
NVMagazine is een periodieke uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM. NVMagazine biedt nieuws, achtergronden en opinies uit de wereld van onroerend goed in de markten wonen, business en agrarisch & landelijk vastgoed. Uitgever NVM, Postbus 2222, 3430 DC Nieuwegein, T: 030 608 5185 Hoofdredactie Roeland Kimman (
[email protected]) Bladmanagement & eindredactie PACT Public Affairs Redactie Liesbeth Kramer, Daan Keij, Sander Schilders, Peter Westhof Fotografie Sicco van Grieken, Eric Veenhuyzen, Roelof Pot, DNA beeldbank Laat Zeeland Zien, PACT Public Affairs Vormgeving & opmaak Koos in Vorm Druk & distributie MediaCenter Rotterdam Abonnementen NVMagazine wordt toegezonden aan personen die beroepsmatig bij de vastgoedsector betrokken zijn. Aanvragen voor een (gratis) abonnement en adreswijzigingen kunnen worden gericht aan de uitgever. Overname van artikelen uitsluitend toegestaan na toestemming van de hoofdredactie.
7
serie
Presentatrice van ‘Opsporing Verzocht’ Anniko van Santen:
‘Gelukkig zijn in je huis geeft zo’n rijkdom en veiligheid’ Anniko van Santen: “Ik kocht mijn eerste woning eind 1999. Deze twee-onder-eenkapwoning uit de eerste helft van de vorige eeuw stond in de Geuzenwegbuurt in Hilversum. In die tijd gingen de huizen als warme broodjes over de toonbank. Kwam je als eerste kijker, dan maakte je nog enige kans. Van onderhandelen over de prijs was al helemaal geen sprake. Ik heb in die tijd een aantal huizen bekeken en eigenlijk binnen een kwartier de beslissing genomen om dit huis te kopen. Het huis kostte 730.000 gulden, een flink bedrag, maar in die tijd werden ruime hypotheken verstrekt. De financiering was dan ook snel rond. Perfect onderhouden
Woonplezier
De woning was van een uitstekende kwaliteit en perfect onderhouden, er waren dan ook geen grote verbouwingen nodig. Een makelaar heeft mij destijds begeleid bij de aankoop. Zeker omdat het de eerste keer was dat ik een huis kocht, vond ik dat heel prettig. Bij alle huizen die ik heb gekocht heb ik de beslissing kopen of niet kopen eigenlijk altijd binnen een uur genomen. Ik ben daar dan ook niet heel erg rationeel in, moet ik eerlijk toegeven.
Het is meer een kwestie van ergens heel graag willen wonen, en dan is wat mij betreft woonplezier zoveel belangrijker dan of je er later misschien iets bij inschiet. Kijk, je moet natuurlijk niet kopje-onder gaan, maar zeker ook niet op 5000 euro je droomhuis laten schieten. Want het is gewoon zo fijn om ergens een deur open te doen en te denken: dit is van mij. Als je echt gelukkig bent in je huis – en je kunt het ook goed betalen – dan geeft dat zo’n rijkdom en veiligheid.
Mijn eerste woning In de rubriek ‘Mijn eerste woning’ komen bekende Nederlanders aan het woord over de aankoop van hun eerste woning. Waarom werd de woning gekocht, hoe verliep de aankoop en hoe werd de woning gefinancierd? En welk advies wil de BN’er potentiële kopers van een huis meegeven? In dit twaalfde deel het verhaal van tv-presentatrice Anniko van Santen die haar eerste woning in Hilversum heeft gekocht. want van een goede investering word je niet gelukkig. Het is een kwestie van de juiste mix vinden. Dus enerzijds super rationeel beslissen en anderzijds toch ook heel erg vanuit je onderbuik.” Anniko van Santen: “Laat je heel goed informeren, ook over wat bouwtechnisch mogelijk is.”
Ideale plek Nog steeds woon ik in Hilversum: nu in een grote vrijstaande woning in het centrum met een ommuurde tuin en dus heerlijk veel privacy. Echt de ideale plek. In dit huis wil ik oud worden! We hebben dit huis gekocht omdat we het gewoon niet konden laten lopen. Ons oude huis was op dat moment echter nog niet verkocht. Dit heeft uiteindelijk ook nog zo’n 2,5 jaar geduurd. Op zo’n moment merk je wel dat een huis ook echt een molensteen kan zijn. We waren dan ook blij toen het eenmaal verkocht was.
De juiste mix Tegen mensen die nu op het punt staan hun eerste woning te kopen zou ik willen zeggen: laat je bij de koop van een woning heel goed informeren, ook over wat bouwtechnisch mogelijk is. Zo hoor ik weleens dat mensen afhaken, omdat ze de deurtjes van de keuken niet leuk vinden. Door dat soort zaken moet je heen kunnen kijken. Makelaars zouden daar naar mijn mening veel meer van toegevoegde waarde kunnen zijn op dit punt. Daarnaast moet je een huis niet kiezen alleen omdat het een goede investering is,
iN de KANTLiJN
‘Van een goede investering word je niet gelukkig’
DAGElIJKS 260.000 BEZoEKERS VooR CUYPERS’ MonUMEnT Het drukst bezochte monument van ons land staat al ruim een eeuw te pronken aan de oevers van het IJ in Amsterdam. In de gangen en op de perrons van het Amsterdamse Centraal Station is het elke dag een drukte van belang. Dagelijks verwerkt het station maar liefst 260.000 reizigers. Die stroom aan reizigers heeft de laatste jaren veel bouwketen gezien. In en rond het Centraal Station wordt namelijk al jarenlang heel hard gewerkt. Belangrijk ijkpunt in dit proces is de opening van de Noord/ Zuidlijn, die naar verwachting in 2017 zal plaatsvinden. Daarna volgen nog meer projecten op en rond het station. Pas in 2020 zijn alle projecten gereed. Wat is de historie van dit monumentale gebouw?
Samenhangend spoorwegnet Het Centraal Station is gebouwd tussen 1881 en 1889 naar ontwerp van de beroemde architect P.J.H. Cuypers en zijn collega’s A.L. van Gendt (stationsgebouw) en L.J. Eijmer (stationskap). Het complex ligt op een kunstmatig eiland in het IJ, recht tegenover het Damrak. Voordat het station werd gebouwd, had Amsterdam twee gescheiden spoorwegverbindingen met elk een eigen station. Aan de westkant lag Willemspoort, het eindstation van de lijn naar Haarlem. Aan de oostkant lag het station Weesperpoort, eindstation van de Rijnspoorweg (Utrecht – Arnhem – Keulen).
8
Om een samenhangend spoorwegnet in ons land op te zetten voerde de regering in de 19de eeuw de Spoorwegwet in. Voor Amsterdam betekende dit een verbinding met Den Helder en de bouw van een centraal personen- en goederenstation, waar de bestaande en nieuwe lijnen samen kwamen.
Klassiek en rijk versierd Het gebouw is duidelijk in de stijl van Cuypers’ andere ontwerpen (o.a. het Rijksmuseum) gebouwd: klassiek en rijk versierd. Oorspronkelijk bestond het stationsgebouw naast de wachtruimtes - met speciale accommodatie voor de koninklijke en buitenlandse reizigers - uit kantoren voor het spoorwegpersoneel, een plaatskaartenbureau, verspreid gelegen loketten en een kapperszaak. Het Centraal Station is sinds 1974 een rijksmonument en is in 1999 door de ministeries VROM en OCW aangewezen als beschermd stadsgezicht. De gevel van het stationsgebouw is rijkelijk versierd met ornamenten en natuursteen. Jarenlang zijn die aangetast door het weer. Doordat het Centraal Station op de monumentenlijst staat is onderhoud en restauratie mogelijk. Het Centraal Station is tegenwoordig hét knooppunt van al het openbaar vervoer in Amsterdam. In de toekomst zal het aantal bezoekers van 260.000 naar zo’n 330.000 stijgen.
