Flexibilisering van de woningmarkt: lessen uit het buitenland. Rapport

Rapport

Flexibilisering van de woningmarkt: lessen uit het buitenland

Marja Elsinga, Marietta Haffner, Joris Hoekstra 6 juli 2015


Flexibilisering van de woningmarkt: lessen uit het buitenland Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van:

Platform 31 (in samenwerking met Corpovenista en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties)

Auteurs:

Marja Elsinga, Marietta Haffner, Joris Hoekstra

6 juli 2015 OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving Faculteit Bouwkunde, Technische Universiteit Delft Julianalaan 134, 2628 BL Delft Tel. (015) 278 30 05 E-mail: [email protected] http://www.otb.bk.tudelft.nl

 Copyright 2015 by OTB - Research for the Built Environment, Faculty of Architecture and the Built Environment, Delft University of Technology. No part of this report may be reproduced in any form by print, photo print, microfilm or any other means, without written permission from the copyright holder.

Inhoudsopgave 1

Flexibilisering van de woningmarkt: lessen uit het buitenland ................ 2 1.1 Aanleiding .............................................................................................. 2 1.2 Afbakening flexibiliteit?............................................................................ 2 1.3 De onderwerpen en de landen ................................................................. 2

2

De relatie tussen de woningmarkt en de arbeidsmarkt ............................ 4 2.1 Inleiding ................................................................................................ 4 2.2 Woonbeleid en (negatieve) prikkels voor de arbeidsmarkt .......................... 4 2.3 Buurten en kansen op de arbeidsmarkt ..................................................... 5 2.4 Housing and social exclusion project......................................................... 5 2.5 Enkele cijfers voor Europa ....................................................................... 6 2.6 Conclusie ............................................................................................... 7 2.7 Literatuur ............................................................................................... 7

3

Tijdelijke huurcontracten in Europees perspectief ................................... 9 3.1 Huurbescherming ................................................................................... 9 3.2 Huurcontracten in Engeland, België en Frankrijk ....................................... 10 3.3 Conclusie ..............................................................................................13 3.4 Literatuur ..............................................................................................14

4

Afhankelijkheid van het inkomen bij subjectsubsidie onder de loep...... 15 4.1 Inkomensafhankelijke huren ...................................................................15 4.2 Huursubsidie .........................................................................................16 4.3 Conclusie ..............................................................................................17 4.4 Literatuur ..............................................................................................18 4.5 Bijlage 1 Berekening inkomenshuur Vlaanderen........................................ 19 4.6 Bijlage 2 Bepaling inkomenshuren Ierland ................................................20

5

Sociale verhuurkantoren onder de loep .................................................. 21 5.1 Sociale verhuurkantoren in Vlaanderen ....................................................21 5.2 Initiatieven van intermediairs tussen kwetsbare huurder en particuliere verhuurder: andere landen ............................................................22 5.3 Conclusie ..............................................................................................23 5.4 Literatuur ..............................................................................................23

6

Tijdelijke subsidies voor de particuliere huursector in Duitsland en Frankrijk ............................................................................................. 24 6.1 Inleiding ...............................................................................................24 6.2 Tijdelijke subsidies voor particuliere verhuurders in Duitsland .................... 24 6.3 Tijdelijke subsidies voor individuele particuliere verhuurders in Frankrijk..... 25 6.3.1 Achtergronden van de Franse belastingvoordelen ..................................... 26 6.3.2 Effecten van de Franse belastingvoordelen ..............................................27 6.4 Voor- en nadelen van het tijdelijke subsidiemodel..................................... 27 6.5 Referenties ...........................................................................................27

1 OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving

1


1.1

Aanleiding

De arbeidsmarkt wordt steeds dynamischer, het aantal tijdelijke contracten en zzp-ers stijgt, terwijl de woningmarkt niet meebeweegt. Sterker nog, door de gevolgen van de crisis lijkt de woningmarkt juist verstard. Dit is de reden dat het Ministerie van Binnenlandse Zaken, Corpovenista en Platform31 zich buigen over de vraag of er geen mogelijkheden zijn om de woningmarkt beter bij de arbeidsmarkt te laten aansluiten. Kan de woningmarkt niet flexibeler? Aan de TUDelft is gevraagd om te inventariseren of er in het buitenland perspectiefvolle initiatieven zijn die Nederland kunnen inspireren.

1.2

Afbakening flexibiliteit?

Wat verstaan we eigenlijk onder flexibiliteit? Flexibiliteit hangt samen met dynamiek, maar wat verstaan we precies onder flexibiliteit en betreft het de verhuurder, de huurder en/of de subsidieverstrekker? Meer flexibiliteit voor de verhuurder impliceert wellicht minder zekerheid over de huurprijs of het huurcontract voor de huurder. Het voordeel van meer flexibiliteit is dat het voor verhuurders aantrekkelijker wordt om in de woningmarkt te investeren. Meer flexibiliteit voor de huurder betekent minder zekerheid, maar met name voor starters kan de kans op een woning door meer flexibiliteit juist toenemen. Tenslotte betekent meer flexibiliteit voor de subsidiegever dat de subsidie op de meest efficiënte wijze kan worden ingezet. Al deze vormen van flexibiliteit hebben voor- en nadelen en die gaan we verkennen aan de hand van buitenlandse ervaringen. Deze notitie richt zich op de volgende zaken:    

1.3

De De De De

huurbescherming huurprijsregulering woningtoewijzing subsidiering

De onderwerpen en de landen

Op basis van jarenlang internationaal vergelijkend onderzoek, is een vijftal onderwerpen geselecteerd dat kan bijdragen aan de Nederlandse discussie. We hebben per onderwerp landen geselecteerd waar de discussie van flexibilisering ook aan de orde is en waarover het bij de TU Delft ruime kennis aanwezig is: 1. Wat is precies de relatie tussen de woningmarkt en de arbeidsmarkt en wat is hierover bekend? Dat is het onderwerp van de eerste notitie. 2. De tweede notitie gaat over met name de combinatie van huurbescherming en huurprijsregulering en verkent ervaringen met tijdelijke huurcontracten in met name België en Frankrijk. Het gaat hier om meer flexibiliteit voor de verhuurder en wellicht gedwongen dynamiek bij de huurder. 2

3. Het derde onderwerp is inkomensafhankelijke huren. Het gaat in deze notitie om het voorkomen van inflexibiliteit als gevolg van lage huren en de prikkel in zowel huursubsidie als huurprijsregulering om deze te verkleinen. De inkomensafhankelijke huren in België en Ierland worden hierin besproken alsook de recente aanpassingen van de huursubsidie in het Verenigd Koninkrijk. 4. De vierde notitie gaat in op sociale verhuurkantoren, een flexibele uitbreiding van de sociale woningvoorraad doormiddel van sociale verhuurkantoren in de particuliere huurmarkt. De notitie gaat in op de jaren lange ervaringen in België en schets ook een aantal meer recente initiatieven. 5. De laatste notitie gaat over tijdelijke subsidies voor de particuliere huurmarkt, het meest dynamisch deel van de woningmarkt, hierbij komen met name Frankrijk en Duitsland aan de orde. De onderwerpen (deze paragraaf) worden geschetst met de thema’s van flexibiliteit (vorige paragraaf): Tijdelijke huurcon-

Inkomensafhankelijke

Sociale verhuurkan-

Subsidies particulie-

tracten (par. 3)

huren (par. 4)

toren (Svk) (par. 5)

re huursector (par. 6)

Huurbescherming Huurprijsregulering

Neemt af

Beperkte periode Inkomensafhankelijk

In combi met subsidie

Woningtoewijzing

Passend toewijzen

Svk maatwerk

In combi met subsidie

Subsidiering

Inkomensafhankelijk

Voor begeleiding en

Eigenlijk “sociale”

(verminderen huur-

compensatie parti-

huisvesting

afhankelijkheid)

culiere verhuurder


2

De relatie tussen de woningmarkt en de arbeidsmarkt

2.1

Inleiding

Dit project is een zoektocht naar meer flexibiliteit op de woningmarkt met als doel beter aan te sluiten op de toegenomen flexibiliteit op de arbeidsmarkt. Echter, alvorens in te gaan op meer flexibilisering gaan we in op de verschillende relaties tussen de woningmarkt en de arbeidsmarkt om de discussie in perspectief te plaatsen. Er zijn diverse relaties tussen de woningmarkt en de arbeidsmarkt. Op hoofdlijnen onderscheiden we drie relaties (Stephens et al, 2010):   

De woningprijzen en eigendomsverhouding beïnvloeden de mobiliteit op de arbeidsmarkt Woonbeleid kan de mobiliteit beperken Buurteffecten kunnen de toegang tot de arbeidsmarkt belemmeren

De woningmarkt en arbeidsmarktmobiliteit De zogenaamde Oswald hypothese stelt dat eigen woningbezit mobiliteit op de arbeidsmarkt verlaagt, eigenaar bewoners zijn minder mobiel dan bewoners in ander eigendomssectoren van de woningmarkt (Oswald, 1996). De verklaring voor de lagere mobiliteit zijn de transactiekosten en de gehechtheid aan de “eigen” woning. Deze hypothese krijgt empirische ondersteuning van Green en Hendershot (2001) en Nickell (1997). Van Leuvensteijn en Koning (2006) geven echter aan dat de lage mobiliteit ook zou kunnen worden verklaard uit de sterke commitment aan de huidige baan. Zij concluderen dat de woningmarkt meer wordt beïnvloed door de arbeidsmarkt dan andersom. De statistische analyses laten geen scherpe conclusies over de causaliteit toe. De hoogte van de koopprijzen speelt ook een rol, hoge huizenprijzen kunnen een reden zijn om niet te reageren op een vacature in een dure regio, of om uiteindelijk een aanbod niet te accepteren. Overigens kan het perspectief op toekomstige waardestijging in een hoge prijzen regio mogelijk de hoge woonlasten compenseren (Cameron et al, 2008). Niet alleen de eigen woning, maar ook de sociale huurwoning met “below market rents” belemmert de mobiliteit op de woningmarkt (Hills, 2007). Door de lagere dan markthuren is er veel vraag naar deze woningen waardoor wachtlijsten/tijden ontstaan. Daarnaast speelt het vermogen in de woning een rol bij de arbeidsmarkt mobiliteit. Zo vinden Doling en Horsewood, 2003) op macro niveau een relatie is tussen eigen woningbezit en pensionering: landen met veel eigen woningbezit hebben veel mensen die met vervroegd pensioen gaan. Ook hier is weer de vraag naar de causaliteit aan de orde: gaan mensen eerder met pensioen omdat ze hun hypotheek hebben afgelost of lossen ze hun hypotheek af zodat ze eerder met pensioen kunnen. Tenslotte wijst empirisch onderzoek uit dat “onder water staan” de mobiliteit remt (Schilder & Conijn, 2013).

2.2

Woonbeleid en (negatieve) prikkels voor de arbeidsmarkt

Inkomensafhankelijke subsidies zijn populair vanwege hun efficiency, er wordt een product betaalbar gemaakt en iedereen krijgt precies wat hij volgens de normen nodig heeft. De keerzijde van zo’n subsidie is de zogenaamde armoedeval: als iemand meer gaat verdienen, krijgt hij dus ook minder subsidie. Kortom een inkomensafhankelijke subsidie kan een negatieve prikkel zijn voor arbeidsparticipatie. Er zijn diverse empirische onderzoeken uitgevoerd om na de gaan of deze theoretisch negatieve prikkel zich ook in de praktijk voordoet. 4

Empirisch onderzoek in UK en Australië levert weinig bewijs voor zo’n negatieve prikkel (Stephens, 2005 Hulse & Randolph, 2005). Nordvik and Ahren (2005) deden empirisch onderzoek naar een mogelijke afhankelijkheidscultuur door de subsidie in Noorwegen. Zij vinden geen bewijs voor een afhankelijkheidscultuur: er is sprake van een substantiële dynamiek onder de subsidieontvangers: per jaar stroomt 30% van de subsidieontvangers uit. De conclusie luidt hier dat er in theorie sprake is van een negatieve prikkel voor de arbeidsmarkt. Empirisch onderzoek laat zien dat er in de praktijk weinig bewijs voor is. Wellicht zijn er andere prikkels om toch een baan of een grotere baan te accepteren zoals bijvoorbeeld het niet afhankelijk willen zijn van subsidies en de status van het hebben van een baan. Nederlands onderzoek onder “nietgebruikers”, mensen die volgens hun inkomen in aanmerking komen voor huursubsidie maar hier geen beroep op doen, laat zien dat het niet afhankelijk willen zijn een belangrijke verklaring is (SCP, 2000).

2.3

Buurten en kansen op de arbeidsmarkt

Woonbeleid voorziet in woningen voor mensen met lage inkomens. Niet zelden leidt dit in de praktijk tot ruimtelijke concentraties van lage inkomensgroepen. Dergelijke concentraties doen zich zowel voor in landen waar de sociale huursector een sociaal vangnet is, alsook in landen met een bredere huursector (Hamburger, 2004). Uit onderzoek in Zweden blijkt dat er binnen een brede sociale huursector toch sprake kan zijn van een concentratie van lage inkomensgroepen (Magnusson & Turner, 2008). Het effect van zo’n concentratie op de kansen op de arbeidsmarkt is veelvuldig onderwerp van onderzoek. Galster (2007) geeft een overzicht van onderzoek naar deze zogenaamde buurteffecten in West Europa. Hij concludeert dat er een reeks van studies is die aantoont dat volwassenen met een geringe gehechtheid aan de arbeidsmarkt, hun economische perspectieven zien verminderen als zij langdurig in buurten wonen met veel lage inkomens of etnische minderheden. Kortom, er lijkt empirisch bewijs voor een relatie, maar onderzoeksuitkomsten variëren. Tenslotte concludeert Galster dat beleidsmakers geen idee hebben welke mix van beter gesitueerde medewerkers de beste omgeving biedt voor de meest kwetsbaren. Overigens wijst Nederlands onderzoek uit dat het effect van de inkomens mix niet gevonden kon worden. Je krijgt geen baan omdat je buurman een baan heeft, de praktijk leert dat netwerken gescheiden blijven (Blokland, 1998).

2.4

Housing and social exclusion project

In 2010 is een grootschalig onderzoekproject uitgevoerd voor de Europese Commissie naar onder andere de relatie tussen de woningmarkt en de arbeidsmarkt. Het betrof een mix van kwantitatief en kwalitatief onderzoek in UK, Zweden, Portugal, Hongarije, Duitsland en Nederland (Stephens et al, 2010). Relevante conclusies luiden: 



Meest flexibele eigendomsverhouding: Een belangrijke conclusie uit het onderzoek is dat de particuliere huurmarkt in alle zes de landen het meest dynamische/flexibele deel is van de woningmarkt. Subsidieafhankelijkheid en arbeidscultuur: de resultaten van dit onderzoek wijzen uit dat de cultuur een rol speelt bij de invloed die woonbeleid heeft op de arbeidsmarkt. Met name in de UK blijkt de armoedeval een rol te spelen mede ook door de rol die hulpverleners spelen. In de UK zijn “better off” calculations heel normaal. Nederland kent het woord “better off calculation” niet, maar komt in de buurt van UK als het gaat om de acceptatie van een baanweigering. Als het accepteren van een baan niet tot vooruitgang leidt, is het logisch om te weigeren. In Portugal, Zweden en Duitsland heerst een sterke arbeidsmoraal. Mensen willen heel graag werken ook al leidt dat aanvankelijk tot een verlaging van de inkomsten. 5 OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving



2.5

Armoedecultuur in buurten: Verder biedt het onderzoek aanwijzingen voor de aanwezigheid van een armoedecultuur. Zo’n cultuur kan er toe bijdragen dat de toegang tot de arbeidsmarkt belemmert. In Hongarije, UK en Duitsland zijn hiervoor aanwijzingen gevonden. In Hongarije, een land met een grote zwarte arbeidsmarkt, is in deze buurten niet zozeer sprake van een armoedecultuur maar van een “zwartwerk” cultuur. Tenslotte werd in Portugal empirisch bewijs gevonden voor gebiedsdiscriminatie door werkgevers.

Enkele cijfers voor Europa

Hoe staat het eigenlijk met de mobiliteit op de woningmarkt in Europa. EU-SILC is een databestand dat mogelijkheden biedt om hier beter zicht op te krijgen. Een variabele in het EU-SILC is de woonduur. Dit is een indicator voor mobiliteit, immers hoe langer de woonduur hoe lager de verhuismobiliteit. De onderstaande figuren geven respectievelijk voor de huur- en de koopmarkt weer hoe de woonduur zich heeft ontwikkeld tussen 2006 en 2012. Figuur 1 De woonduur in de huursector in een aantal Europese landen, 2006 en 2012 30.0 25.0 20.0 15.0 2006

10.0

2012

5.0 0.0

Bron: EU-SILC, Eurostat (OTB-bewerking)

Figuur 2 De woonduur in de koopsector in een aantal Europese landen, 2006 en 2012 30.0 25.0 20.0 15.0 2006

10.0

2012

5.0 0.0

Bron: EU-SILC, Eurostat (OTB-bewerking)

6

Deze cijfers laten zien dat:  



 

2.6

De woonduur in de koopsector in alle landen langer is dan die in de huursector De woonduur in de huursector verschilt per land: In Oostenrijk en Portugal is deze relatief lang: meer dan 15 jaar. In Frankrijk, Zweden, het Verenigd Koninkrijk en Griekenland is deze relatief kort: ruim onder de 10 jaar. Nederland is met een gemiddelde woonduur van 12,4 jaar een middenmoter De woonduur in de koopsector verschilt per land: Duitsland, Oostenrijk, Griekenland, Spanje, Italië en Portugal kennen een lange woonduur: meer dan 20 jaar. Landen als VK, Zweden en Nederland kennen een substantieel kortere woonduur: rond de 15 jaar. De woonduur in de periode 2006-2012 in de huursector in de meeste landen is afgenomen, ook in Nederland. Alleen in Frankrijk, Italië en Griekenland nam de woonduur toe. De woonduur in de periode 2006-2012 in de koopsector in vrijwel alle landen is toegenomen, alleen in Oostenrijk bleek de, overigens lange woonduur, stabiel.

Conclusie

De relatie tussen de woningmarkt en de arbeidsmarkt kent velerlei vormen. Dit korte overzicht laat zien dat de mobiliteit op de koopwoningmarkt lager is dan die op de huurmarkt. Opmerkelijk is dat sinds de crisis de woonduur in de koopsector toenam, terwijl de woonduur in de huursector in de meeste landen, waaronder Nederland, afnam. Helaas laat EU-SILC geen onderscheid tussen de sociale en de commerciële huursector toe, maar op grond van eerdere bevinden vermoeden we dat met name in de commerciële huursector de woonduur afnam. Woonbeleid en dan met name inkomensafhankelijke subsidies brengen een “zogenaamde armoedeval” met zich mee. De inkomensstijging van een huishouden door te gaan werken of door meer te gaan werken, wordt (deel) teniet gedaan door een afname van de subsidie. Empirisch onderzoek geeft een gevarieerd beeld en laat zien dat de “werkmoraal” een grote rol speelt. Het wonen in een buurt kan een negatief effect hebben op de kansen op de arbeidsmarkt. Ook hier is de conclusie dat empirisch onderzoek een gevarieerd beeld geeft.

2.7

Literatuur

Cameron, G, Muellbauer, J and Murphy, A (2006) Housing market Dynamics and Regional Mobility in Britain, Centre for Economic Policy Research (CEPR) Discussion Paper No. 5832, London: CEPR Doling, J and Horsewood N (2003) ‘Home ownership and early retirement: European experience in the 1990s’ Journal of Housing and the Built Environment, 18(4), pp 289-308 Galster, G (2007) ‘Should policy makers strive for neighbourhood social mix? An analysis of the Western European evidence base’, Housing Studies, 22(4), pp. 523-545. Green, R and Hendershott, P (2001) ‘Homeownership and unemployment in the US’, Urban Studies, 38(9), pp. 1509-1520. Hamburger, C. (2004) ‘Links between housing policy, social policy and urban policy’ In: Lujanen, M. (ed.) Housing

and Housing Policy in the Nordic Countries. Copenhagen: Nordic council of Ministers, pp. 223-242. Hulse, K and Randolph, B (2005) ‘Workforce disincentive effects of housing allowances and public housing for low income households in Australia’, European Journal ofHousing Policy, pp. 147-165. Magnusson Turner, L (2008) ‘Social Housing and Segregation in Sweden’ in Scanlon, K and Whitehead, C (Eds.)

Social Housing in Europe II, London: LSE. Nickell, S (1997) ‘Unemployment and labor market rigidities: Europe versus North America’, Journal of Economic

Perspectives, 11(3), pp.55-74. 7 OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving

Nordvik, V and Ahren, P (2005) ‘The duration of housing allowance claims and labour market disincentives: the Norwegian case’, European Journal of Housing Policy, 5(2), pp. 131-146. Oswald, A (1996) A conjecture on the explanation for high unemployment in the industrialised nations. Part I. Working Paper, University of Warwick. Stephens, M (2005) ‘An assessment of the British housing benefit system’, European Journal of Housing Policy, 5(2), pp. 111-129 Stephens, Mark, Suzanne Fitzpatrick and Marja Elsinga, 2010, Housing and Exclusion: Welfare policies, housing

provision and labour markets, Report for the European Commission Van Leuvensteijn, M and Koning, P (2009) ‘The effect of homeownership on labourmobility in the Netherlands’ in Van Ewijk, C and Van Leuvensteijn, M (Eds.) Homeownership and the Labour Market in Europe, Oxford: Oxford University Press.

8

3

Tijdelijke huurcontracten in Europees perspectief

In Nederland zijn permanente huurcontracten de norm, zowel in de gereguleerde als ook in de geliberaliseerde huursector. Dit betekent dat de huurder in principe net zo lang in de woning mag blijven wonen als hij/zij zelf wil. Alleen in specifieke, scherp gedefinieerde gevallen (betalingsachterstanden, overlast door huurder, eigenaar heeft de woning dringend nodig voor eigen gebruik, onenigheid over huurcontract als gevolg van renovatie, sloop van de woning als gevolg van geldend bestemmingsplan) mag de verhuurder het huurcontract tussentijds beëindigen (Haffner et al., 2014). Recent heeft minister Blok echter voorgesteld om deze regels op onderdelen te veranderen (brief aan de Tweede Kamer van 11 april 2014), mede op instigatie van de gemeenten Amsterdam en Utrecht, om zo de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Dit voorstel bouwt voort op de reeds doorgevoerde wijziging van de leegstandswet (per 1 juli 2013), waardoor het makkelijker geworden is om tijdelijk koopwoningen te verhuren. Op hoofdlijnen komt het voorstel van Minister Blok op het volgende neer: 1. Voor woningen die bestemd zijn voor specifieke doelgroepen zoals bijvoorbeeld jongeren of grote gezinnen, kan een tijdelijk huurcontract gelden (bijvoorbeeld 5 jaar) zodat de woningen weer vrijkomen wanneer de huurder niet meer tot de doelgroep behoort. Dergelijke contracten bestaan nu overigens al voor studentenwoningen. 2. Introductie van tijdelijke huurcontracten met een maximumduur van 2 jaar, met name bedoeld voor ‘short stay’-achtige huisvestingsvormen. In het najaar van 2014 worden de plannen van Minister Blok in de Tweede Kamer behandeld. In het buitenland zijn tijdelijke huurcontracten veel gewoner dan in Nederland, met name in de private huursector. In de sociale huursector is er in het buitenland wel vaak, hoewel niet altijd, sprake van huurcontracten voor onbepaalde tijd. Daarnaast kennen de sociale en de private huursector buiten Nederland ook vaak een verschillende huurregulering. Waar de huurprijzen in de private huursector vaak gebaseerd zijn op marktfactoren, hangen de huurprijzen in de sociale huursector vaak af van kostprijs gerelateerde factoren en/of het inkomen van de huurder. In deze notitie ligt de focus echter op de particuliere huursector en wordt beschreven hoe de wetgeving omtrent huurcontracten in de particuliere huursector in een aantal ons omringende landen in elkaar zit. Allereerst wordt echter kort ingegaan op concept ‘huurbescherming’, waarvan de duur van de huurcontracten onderdeel is.

3.1

Huurbescherming

Het begrip huurbescherming maakt deel uit van het begrip woonzekerheid dat recent de nodige aandacht heeft gekregen in de internationaal wetenschappelijke literatuur (Hulse en Haffner, 2014). Volgens Hulse en Milligan (2014) gaat het bij huurbescherming niet alleen om wat er in de wet is vastgelegd (de jure) ,maar ook om hoe de woonsituatie in de praktijk wordt vormgegeven (de facto). Het gaat dan bijvoorbeeld om de kwaliteit van woning en wijk, de woonlasten en de dagelijkse omgang tussen huurder en verhuurder. Daarnaast heeft de woonzekerheid ook nog een psychosociale component: in hoeverre voelt men zich thuis in de woning waarin men woont? De meeste studies naar huurbescherming focussen zich echter op de juridische aspecten. Zo ook de in 2012 door Whitehead et al. uitgevoerde internationaal vergelijkende studie naar de regulering van de 9 OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving

particuliere huursector in 11 Europese landen. In deze studie worden de volgende zes aspecten van regulering onderscheiden:      

De mate waarin de vaststelling van de aanvangshuurprijs wordt gereguleerd. De mate waarin de jaarlijkse huuraanpassing wordt gereguleerd. De minimumduur van een huurcontract De mogelijkheden die de verhuurder heeft om de woning terug te krijgen tijdens de duur van het huurcontract De mogelijkheden die de verhuurder heeft om de woning tijdens de duur van het huurcontract te verkopen. Het gemak waarmee huurders kunnen worden uitgezet als ze zich niet aan de voorwaarden in het huurcontract houden.

Tabel 1 geeft aan hoe de 11 geselecteerde landen scoren op deze zes aspecten. Hierbij dient bedacht te worden dat deze aspecten in behoorlijke mate met elkaar samenhangen. Zo hebben langdurige huurcontracten alleen maar effect als ook de huurprijzen gereguleerd zijn. Wanneer dit niet het geval is zouden verhuurders de huurders immers kunnen dwingen om te vertrekken door onredelijk hoge huren te vragen (Hoekstra, 2012, Lind, 2012). Anderzijds hebben huurcontracten van korte duur alleen effect wanneer onwillige huurders na afloop van de contractperiode ook daadwerkelijk uitgezet kunnen worden. Duidelijk is dat er verschillende Europese landen zijn waarin de huurcontracten in de private huursector standaard een tijdelijke duur hebben. In het vervolg van deze bijdrage gaan we dieper in op een drietal Europese landen die dergelijke tijdelijke huurcontracten kennen: Engeland (zeer korte contracten), Frankrijk (contracten van 3 tot 6 jaar) en België (niet in tabel 1 opgenomen, huurcontracten van 3 jaar).

3.2

Huurcontracten in Engeland, België en Frankrijk

Deze paragraaf gaat nader in op de tijdelijke huurcontracten in de particuliere huursector in respectievelijk Engeland, België en Frankrijk. De belangrijkste kenmerken op dit gebied worden weergegeven in tabel 2. Omdat contractduur en huurregulering zo sterk met elkaar samenhangen worden ook de belangrijkste kenmerken van de huurregulering kort vermeld.

Engeland In 1997 is de Engelse wetgeving omtrent huurcontracten sterk geliberaliseerd (Whitehead et al., 2012, p. 110). Sindsdien hebben huurcontracten in de particuliere huursector een initiële duur van een half jaar of een jaar. Gedurende deze periode kan het huurcontract alleen worden verbroken wanneer de huurder zich niet aan de contractvoorwaarden houdt, bijvoorbeeld door de huur niet te betalen of overlast te veroorzaken. Nadat de termijn van een half jaar verstreken is wordt het huurcontract automatisch verlengd op maandelijkse basis. Hierbij heeft de verhuurder een opzegtermijn van twee maanden, terwijl de opzegtermijn voor de huurder één maand bedraagt. Het opzeggen van de huurprijs kan zonder verdere opgaaf van redenen gebeuren (Haffner et al., 2009, p. 49). Er bestaan geen regels ten aanzien van de huurprijsvaststelling bij aanvang van het contract en de jaarlijkse huuraanpassing (Haffner et al., 2008).

10

Tabel 1

Regulering in de private huursector in 11 geselecteerde landen

Bron: Whitehead et al., 2012


Tabel 2

Regulering omtrent huurcontracten in Verenigd Koninkrijk, Vlaanderen en Frankrijk Verenigd Koninkrijk

België

Frankrijk

Half jaar of jaar

Variabel

3 of 6 jaar

Mogelijkheden voor tus-

Onder strikte voorwaar-

Alleen onder strikte voor-

sentijdse opzegging ver-

den en/of na betalen

waarden

Duur huurcontract

compensatie aan huurder

huurder Automatische vernieuwing

Ja

Ja

Ja

Nee

Nee

Nee

Nee

Ja

Ja

na afloop contractduur? Vaststelling aanvangshuur gereguleerd Jaarlijkse huurverhoging gereguleerd Bron:

Eigen bewerking

België (Vlaanderen) In Vlaanderen zijn er vier soorten huurcontracten: contracten voor onbepaalde tijd, contracten met een duur van langer dan 9 jaar, contracten voor 9 jaar en contracten met een duur van drie jaar of korter. Hoewel de standaardduur van een huurcontract in principe 9 jaar is, bestaat de meerderheid van de huurcontracten in de praktijk uit kortlopende contracten met een duur van drie jaar of minder. Een kortlopend huurcontract kan één keer worden verlengd, onder dezelfde voorwaarden (contractduur, huurprijs) als het eerste contract. Verder geldt dat kortlopende huurcontracten die niet door de verhuurder worden opgezegd, automatisch worden omgezet in een negenjarig huurcontract, zonder aanpassing van de huurprijs. Tijdens de looptijd van het huurcontract is ontbinding van het huurcontract door de verhuurder alleen mogelijk onder strikte voorwaarden en/of na het betalen van een forse compensatie van de huurder. Ook huurders dienen compensatie aan de verhuurder te betalen wanneer ze een contract binnen de termijn van drie jaar willen verbreken. Wanneer verhuurders of huurders huurcontracten niet willen verlengen dienen ze dit uiterlijk 6 maanden (bij negenjarige contracten) of 3 maanden (bij 3-jarige contracten). Een reden voor het niet verlengen van het contract hoeft men echter niet te vermelden. Negenjarige huurcontracten worden automatisch voor drie jaar verlengd. Bij het afsluiten van het huurcontract is er geen regulering van de aanvangshuurprijs. De jaarlijkse huuraanpassing wordt gekoppeld aan een aan de inflatie gerelateerde index. Bij verlenging van de huurcontracten mag de huur alleen worden verhoogd als huurder en verhuurder hierover zelf een akkoord bereiken. Lukt dit niet, dan kan de zaak voor een zogenaamde vrederechter worden gebracht. Deze zal in de regel alleen een huurverhoging goedkeuren indien de huurprijs meer dan 20% onder de markthuur ligt, of de woning in kwestie ingrijpend is gerenoveerd (Haffner er al., 2009. P. 84, Haffner en Bounjouh, 2014).

Frankrijk In de Franse private huursector hebben huurcontracten een duur van drie jaar als de verhuurder een individueel persoon is en een duur van zes jaar indien de verhuurder een institutionele partij is. Kortere huurcontracten zijn alleen mogelijk in speciale gevallen, bijvoorbeeld als iemand een jaar naar het buitenland gaat en zijn woning tijdelijk wil verhuren. Zes maanden voordat het huurcontract verloopt mag de verhuurder de huurder een nieuw contract aanbieden. Als de verhuurder hierbij kan aantonen dat de huurprijs sterk onder de markthuur ligt, mag de huurprijs in principe worden opgehoogd naar het marktniveau, hoewel de mogelijkheden hiertoe van overheidswege beperkt kunnen worden als er sprake is van een gespannen woningmarkt, zoals bijvoorbeeld in de regio Parijs. Als de verhuurder geen nieuw contract aanbiedt na afloop van oude contract, dan wordt het oude contract automatisch 12

voor drie jaar verlengd onder de bestaande voorwaarden. Alleen onder de volgende condities hoeft het contract niet te worden verlengd: ‐ ‐ ‐ ‐

De verhuurder heeft het huis nodig voor eigen gebruik of voor het huisvesten van een familielid De verhuurder wil het huis verkopen. In dat geval moet het huis in eerste instantie aan de huurder worden aangeboden. De verhuurder wil het huis ingrijpend renoveren. De huurder heeft in het verleden niet aan zijn/haar verplichtingen voldaan

Tijdens de looptijd van het contract mag het huurcontract alleen ontbonden worden als het een speciale clausule bevat een de huurder verschillende maanden huurachterstand heeft (Hoekstra en Cornette, 2014).

3.3

Conclusie

Deze bijdrage heeft laten zien dat er verschillende Europese landen zijn waar tijdelijke huurcontracten al gemeengoed zijn in de private huursector. Hierbij kan wel geconstateerd worden dat de tijdelijkheid van de huurcontracten vaak meer flexibiliteit suggereert dan in de praktijk het geval is. Zou worden de huurcontracten in Frankrijk in principe automatisch verlengd en kan de verhuurder alleen onder deze verlenging uitkomen indien hij/zij daarvoor zwaarwegende redenen heeft. In de praktijk bieden de Franse huurcontracten waarschijnlijk bijna net zoveel zekerheid als de Nederlandse. Weliswaar kan de huurprijs bij contractverlenging op een marktconform niveau worden gebracht, maar daar staat tegenover dat de huurder zekerheid heeft over de jaarlijkse huurverhoging, die is gekoppeld aan de inflatie. In Nederland daarentegen is de jaarlijks toegestane huurverhoging afhankelijk van de grillen van de politiek. In België hebben verhuurders meer vrijheid om met hun woning te doen wat ze willen na afloop van het huurcontract. Verder hebben de huurders hier betrekkelijk weinig flexibiliteit wanneer ze snel weer door willen verhuizen. Wanneer ze in de eerste drie jaar van het huurcontract hun huur opzeggen dienen ze immers een compensatie te betalen aan de verhuurder. Echte flexibiliteit qua huurcontracten is alleen te vinden in Engeland waar huurcontracten op korte termijn en zonder opgaaf van redenen kunnen worden opgezegd, zowel door de huurder als ook door de verhuurder. De vraag is natuurlijk welke vorm van regulering het meest gunstig is voor verhuurders en huurders. Het antwoord op deze vraag is genuanceerd en hangt af van de groep die men in de beschouwing betrekt (zie tabel 3). Over het algemeen kan worden gesteld dat huurders die lang in hun woning willen blijven wonen nadeel zullen ondervinden van tijdelijke huurcontracten, terwijl het voor meer mobiele huurders positief uit kan pakken. De Nederlandse voorstellen om tijdelijke huurcontracten in te voeren richten zich niet voor niets op met name deze mobiele groepen. Verder hoeven tijdelijke huurcontracten ook voor de verhuurders niet onverdeeld gunstig te zijn Met name de kleinere particuliere verhuurders zitten vaak niet te wachten op veel mutaties en geven de voorkeur aan huurders die langere tijd in de woning blijven wonen. Het is dan ook van belang om maatwerk te leveren en de belangen van de verschillende groepen verhuurders en huurders op een evenwichtige manier tegen elkaar af te wegen.


Tabel 3

Voor- en nadelen van korte en lange huurcontracten voor respectievelijk verhuurders en huurders Gewenst effect verhuurder

Lange huurcontracten

  

Korte huurcontracten

  

Lage transactiekosten Goede huurders vasthouden Lange termijninkomen

Winstoptimalisatie Makkelijker om van problematische huurders af te komen Makkelijker om woning te verkopen

Gewenst effect

Ongewenst ef-

Ongewenst effect

huurder  Woonzekerheid

fect verhuurder  Minder mogelijkheden om de winst te optimaliseren en/of de woning en andere bestemming te geven





huurder  Minder investeringen door verhuurders en daardoor minder aanbod.  Met name mobiele huurders zullen minder snel een woning vinden omdat verhuurders de voorkeur geven aan huurders die lang blijven  Grotere onzekerheid

Meer aanbod van woningen, m.n. in short stay segment

Hogere mutatiekosten

Bron: deels gebaseerd op Whitehead et al., 2012

3.4

Literatuur

Haffner, M., Elsinga, M. and J. Hoekstra (2008), Rent Regulation: The Balance between Private Landlords and Tenants in Six European Countries, European Journal of Housing Policy, Vol. 8, No. 2, pp. 217-233. Haffner, M., Hoekstra, J., Oxley, M., and H. van der Heijden (2009), Bridging the gap between social and market rental housing in six European countries? Amsterdam: IOS Press, 306 pages. Haffner, M., van der Veen M. en H. Bounjouh (2014) TENLAW: Tenancy Law and Housing Policy in Multi-level Europe. National Report for the Netherlands. Universiteit Bremen: ZERP. Hoekstra J., Haffner, M., van der Heijden H. and M. Oxley (2012), Private Rental Landlords: Europe, In Smith S., Elsinga M., Fox-O’Mahony L., Ong S., and S. Wachter (eds.) The International Encyclopaedia of Housing and Home, Vol. 5, pp. 387-392 Oxford: Elsevier. Hoekstra, J. en F. Cornette (2014) TENLAW: Tenancy Law and Housing Policy in Multi-level Europe. National Report for France Universiteit Bremen: ZERP. Hulse K. and M. Haffner (2014) Security and Rental Housing: New Perspectives, Housing Studies, Vol. 29, No. 5, pp. 573-578. Hulse K. en V. Milligan (2014) Secure Occupancy: A New Framework for Analysing Security in Rental Housing, Housing Studies, Vol. 29, No.5, pp. 638-656. Lind, H. (2012) Security of Tenure Legislation in Private Rental Housing, in In Smith S., Elsinga M., Fox-O’Mahony L., Ong S., and S. Wachter (eds.) The International Encyclopaedia of Housing and Home, Vol. 6 pp. 254259 Oxford: Elsevier Whitehead, C. Monk, S., Scanlon, K., Markkanen S. and C. Tang (2012), The Private Rented Sector in the New Century, University of Cambridge.

14

4

Afhankelijkheid van het inkomen bij subjectsubsidie onder de loep

Twee manieren waarop subjectsubsidiëring – inkomenshuren versus huursubsidie – vorm worden gegeven in sommige ons omringende landen, rekening houdend met opties om overconsumptie te beperken komen in deze notitie aan bod.1 Een van de bekende discussies rondom subjectsubsidiëring is het spanningsveld tussen enerzijds de hoogte van de inkomensafhankelijke subsidie en anderzijds de effecten op de ‘overbodige’ vraagstimulering.2 Het gaat dan enerzijds om betaalbaar wonen in een bepaalde woonvoorziening met een bepaalde maatschappelijk gewenste minimumkwaliteit. Anderzijds gaat het om de vraag wanneer de subsidie niet alleen leidt tot de consumptie van een minimaal niveau van kwaliteit, maar overconsumptie stimuleert in de zin dat men onnodig voor meer kwaliteit kiest met subsidie dan zonder subsidie (Boelhouwer en Haffner, 2002; Haffner en Boelhouwer, 2006).

4.1

Inkomensafhankelijke huren3

Inkomensafhankelijke huren worden in Vlaanderen en Ierland als subjectsubsidie ingezet voor huurders van sociale huurwoningen. Naarmate het inkomen van een huishouden lager is, wordt de huur ook lager vastgesteld. Bijlage 1 geeft de berekeningswijze weer van de inkomenshuur in Vlaanderen. Gestart wordt sinds 2008 met de markthuur (daarvoor kostprijshuur) die de huurder volledig betaalt als het inkomen hoog genoeg is, en slechts deels als het inkomen lager is. De berekeningswijzen van de Ierse gemeentelijke autoriteiten zijn in Bijlage 2 beschreven. Ook hier wordt rekening gehouden met onder meer huishoudensomvang. In plaats van één systeem hanteert elke Ierse woonautoriteit een eigen systeem op basis van algemene richtlijnen, terwijl voor heel Vlaanderen één berekeningswijze is voorgeschreven. In beide ‘landen’ worden de huurprijzen jaarlijks herberekend, gedurende de duur van de huurcontracten. In Vlaanderen worden de inkomenshuren ook herberekend als het inkomen flink verandert (bijvoorbeeld bij pensionering) of de samenstelling van het huishouden. Onbekend is of het de systematiek van de inkomenshuren als ondoorzichtig en ingewikkeld ervaren wordt door de verhuurders en de huurders. In Ierland is dat wel het geval, omdat de herberekening wordt bemoeilijkt vanwege de complexiteit van de systemen. Deze zijn niet transparant voor zowel huurders en de lokale woonautoriteiten: huurders en zelfs uitvoerende medewerkers zouden de meer ingewikkelde systemen moeilijk doorzien. Huurders zouden daardoor (terecht of onterecht) bijvoorbeeld in een ‘armoedeval’ kunnen belanden, als men voor de zekerheid maar een baan niet aanneemt, als men niet weet wat de gevolgen zullen zijn voor het bedrag aan te betalen huur. Experimenten met computersoftware voor de berekening van inkomenshuren hebben aangetoond dat efficiëntie van het proces verbetert. De grote verschillen tussen de berekeningssystemen echter, bemoeilijken het ontwerp van een dergelijk pakket. Om rekening te houden met ‘de passendheid’ tussen inkomensafhankelijk huur en ‘het bijpassende niveau van maatschappelijk aanvaarde consumptie’, kunnen er twee wegen bewandeld worden. Bij het vaststellen van de inkomensafhankelijke huur kan de kwaliteit een rol spelen. In Ierland varieren soms de huurprijzen met de woninggrootte en wordt bij de berekening van de inkomenshuur re1

Overige evaluatiecriteria van een dergelijk instrument, zoals bijvoorbeeld het voorkomen van arbeidsmarkteffecten (bijv. via het verkleinen van de armoedeval), het voorkomen van horizontale of verticale ongelijkheid of het voorkomen van financiële tekorten bij verhuurders blijven hier buiten beschouwing (Elsinga et al., 2010; Boelhouwer en Haffner, 2002; Haffner en Boelhouwer, 2006). 2 Een andere vaak gevoerde discussie gaat om het spanningsveld tussen het borgen van betaalbaarheid en het verstoren van ge‐ drag op de arbeidsmarkt (armoedeval). 3 Uit Elsinga et al. (2010). Vergelijk met Huren op maat waarmee in Nederland geëxperimenteerd werd (Elsinga et al., 2010).


kening gehouden met de huishoudensomvang (zie Bijlage 2). In Vlaanderen variëren woninghuren standaard met de kwaliteit. Daarnaast wordt er rekening gehouden met kwaliteitskenmerken, zodanig dat de kwaliteit van de woning wordt meegewogen in de huur die een huurder betaalt ongeacht het inkomen of de verhuurder bij wie wordt gehuurd. Als er minder mensen in een woning wonen dan het minimaal bepaalde aantal – de zogenoemde rationele bezetting van een woning –, moet de huurder een toeslag betalen, de zogenoemde onderbezettingsvergoeding (Elsinga et al., 2010; Haffner en Bounjouh, 2014). Per saldo laat het instrument inkomenshuren een flexibele aanbod van huurwoningen toe. Indien de inkomenssituatie dat vereist, wordt een betaalbare huur berekend; als het inkomen stijgt, stijgt de huur mee, tot de markthuur (Vlaamse voorbeeld). Het nadeel van een stijging van het inkomen na toewijzing met een laag inkomen aan een objectgesubsidieerde woning (lagere huur dan markthuur) zonder dat de huurder verplicht moet verhuizen, wordt daarmee teniet gedaan. Als een ander voordeel van het instrument kan worden beschouwd dat een huurder tegen marktvoorwaarden kan doorstromen naar een andere woning, als het inkomen hoog genoeg is om de markthuur te betalen.

4.2

Huursubsidie

Als een inkomenshuur kan worden aangeduid als een impliciete subjectsubsidie, is een huursubsidie (huurtoeslag in Nederland) een expliciete vorm van subsidiëring van de huur. Gelijk is de systematiek in beide gevallen dat bij minder inkomen, meer subsidie wordt verkregen. Ongeacht of de huursubsidie impliciet of expliciet is, geldt dat het zo betaalbaar mogelijk maken van de huur kan leiden tot een keuze van de huurder voor ‘royaal meer’ kwaliteit dan ‘de maatschappelijk toegestane aanvaardbare minimale kwaliteit’. Verschillende opties zijn mogelijk dergelijke potentiële overconsumptie tegen te gaan, als het voorwerp van studie de expliciete huursubsidie is. Een eerste basiskeuze is de keuze tussen de feitelijke en een genormeerde of referentiehuur, of anders gesteld tussen de ex post en de ex ante huur (Gibb, 1995). In de ex ante variant wordt een genormeerde of referentiehuur gesubsidieerd ongeacht de daadwerkelijke huurhoogte. Bij een referentiehuur kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een mediane huur voor een bepaald woningtype in een bepaalde regio. Als de referentiehuur van een woning in plaats van de feitelijke huur wordt gesubsidieerd, is het risico van een afwijking van de feitelijke huur van genormeerde huur voor risico van de huurder. In de zuivere vorm kan bij een lagere huur dan de genormeerde huur de huurder zijn inkomen verhogen met dit verschil (het voordeel), waardoor de huurder gestimuleerd kan worden om het verschil te maximeren. In de literatuur wordt dan ook aangedragen dat de huurder op deze manier ‘shopping incentives’ aangereikt krijgt om op zoek te gaan naar de eigen gewenste prijs-kwaliteitsverhouding, in casu zo veel mogelijk kwaliteit voor een zo laag mogelijke prijs. Daarmee wordt de keuzevrijheid in principe voor de consument verhoogd en dit geldt zeker als niet alleen een huurwoning met de subsidie bereikbaar wordt maar ook een koopwoning (eigendomsneutrale subsidie). In theorie wordt de marktwerking verder verbeterd doordat er ook een remmende werking uitgaat op huurverhogingen die de verhuurder doorvoert. Immers, niet elke huurverhoging wordt automatisch door een huursubsidie afgedekt, hetgeen wel kan gebeuren als de feitelijke huur object van subsidie is (Vos et al., 2008; Haffner en Boelhouwer, 2006; Haffner et al., 2013). Voorbeelden van een systeem dat referentiehuren subsidieert zijn te vinden in de Duitse huursector (Wohngeld voor werkenden), de particuliere huursector in het Verenigd Koninkrijk (Local Housing Allowance) en in de particuliere huursector in de Verenigde Staten (voucher). In alle gevallen is de regeling eenzijdig of bijna eenzijdig vorm gegeven. Dat houdt in dat het nadeel van de hogere feitelijke huur dan een referentiehuur voor rekening van de huurder komt, maar dat een voordeel niet of gelimiteerd doorberekend wordt aan de huurder. Zo is dit voordeel bijvoorbeeld in Groot-Brittannië nog recentelijk gelimiteerd toen bleek dat gezinnen met kinderen op deze wijze forse voordelen verkregen. 16

Als in plaats van een referentiehuur de feitelijke huur gesubsidieerd wordt, kennen systemen ook kenmerken die de subsidie minder afhankelijk maken van de huur. Zo hanteert Nederland kwaliteitskortingen, aftoppingsgrenzen (plafonds) en minimumbedragen die huishoudens zelf moeten betalen (normhuren). Ook in het Zweedse huursubsidiesysteem worden dergelijke restricties gehanteerd. De systematiek in beide landen zorgt er ook voor dat een huurverhoging niet volledig doortelt in de subsidie. De mechanismen om de huursubsidie minder afhankelijk te maken van de feitelijke huur hebben als doel om ‘shopping incentives’ in het systeem in te bouwen, zodat de prikkel tot overconsumptie geminimaliseerd wordt en huurders kiezen voor een bepaald niveau van consumptie dat men ook zonder het verkrijgen van de subsidie gekozen zou hebben. In vergelijking met de situatie waarin de huur en de huurverhoging volledig worden vergoed, zal men met prikkel mogelijk ook sneller geneigd zijn om naar een volgende woning door te stromen (indien de woningmarkt en de regelgeving dat toelaten) die beter voldoet aan de voorkeuren. Van de huursubsidiesystemen die de huur en elke huurverhoging volledig afdekken zijn ook voorbeelden bekend. Dit is het geval als er geen inkomen is waaruit de woonlast betaald kan worden. Een voorbeeld is te vinden in Duitsland, waar men naast het Wohngeld een tweede huursubsidiesysteem kent. De zogenoemde Kosten der Unterkunft (woonuitgaven) worden binnen de Grundsicherung (basisinkomen) volledig vergoed. Dit geldt voor huishoudens met geen of bijna geen inkomen (zoals bij lange-termijn werklozen). Criterium is daarbij dat een huishouden passend woont (Haffner et al., 2013), hoewel niet duidelijk is in welke mate dit vereiste daadwerkelijk toegepast wordt. Ook Groot-Brittannië hanteerde twee systemen van huursubsidie. Men dekte voor bijstandstrekkers de volledige huur en huurstijging af. In het Britse systeem kwam dit effect tot stand, omdat de bijstand geen rekening hield met woonlasten. Om te voorkomen dat een huurder onder het bijstandsinkomen uitkwam, werden de huur en de huurverhoging volledig afgedekt door de huursubsidie. De huursubsidie werd dan ook uitbetaald door het ministerie verantwoordelijke voor sociale aangelegenheden en niet het ministerie verantwoordelijk voor wonen. Deze situatie gold tot 2013 toen ook de huursubsidie voor bijstandsontvangers niet meer aan de bezuinigingen kon ontkomen. Een zogenoemd bedroom tax (slaapkamerbelasting) werd geïntroduceerd. Deze houdt een korting in op de huursubsidie voor de onderbezetting van een woning. Het bedrag aan huursubsidie wordt met 14% verlaagd als er een slaapkamer te veel is ten opzichte van het aantal bewoners en met 25% bij 2 slaapkamers te veel (Orji and Sparkes, 2014; Stephens and Whitehead, 2014). Aangenomen mag worden, dat zowel bij de Duitse Kosten der Unterkunft als ook de Britse slaapkamerbelasting huishoudens aangezet worden om passend te gaan wonen, mits de omstandigheden dat toelaten. Als dat gebeurt, komen er woningen vrij die vervolgens weer passend kunnen worden toegewezen.

4.3

Conclusie

Een eigendomsneutrale subjectsubsidie levert in theorie in vergelijking met de inkomenshuren meer focus enerzijds en meer keuze en flexibiliteit voor de consument anderzijds, mits het aanbod aan woningen met de gewenste kwaliteit beschikbaar is dan wel komt (aanbodelasticiteit). De keuzevrijheid voor de consument wordt in theorie beter gewaarborgd met een subsidie op basis van referentiehuren (de zuivere voucher) dan met een subsidie op basis van feitelijke huren (waaronder inkomenshuren en de huurtoeslag). In de praktijk zullen de restricties die de woningmarkt opleggen (niet de juiste woning op de juiste plaats) een verhuizing kunnen dwarsbomen, tenzij er een prikkel bestaat waardoor ‘te groot’ wonen afgestraft wordt.


4.4

Literatuur

Boelhouwer, Peter J., & Marietta E.A. Haffner (2002) Subjectsubsidiëring in de huursector onder de loep, Utrecht: DGW/NETHUR-partnership, no. 16. Coates, Dermot & Michelle Norris (2005( A review of Local Authority Housing Rents, Dublin: The Housing Unit. Elsinga, Marja, Marietta Haffner & Harry van der Heijden (2010) Inkomensafhankelijke huren vergeleken, Delft, Onderzoeksinstituut

OTB,

http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-

publicaties/rapporten/2010/11/22/inkomensafhankelijke-huren-vergeleken.html. Gibb, Kenneth (1995) A Housing Allowance for the UK? Preconditions for an Income-Related Housing Subsidy,

Housing Studies, 10(4), pp. 517-532. Haffner, Marietta E.A., & Peter J. Boelhouwer (2006) Housing allowances and economic efficiency, International Journal of Urban and Regional Research, 30(4), pp. 944-959. Haffner, Marietta, Ralf Henger & Michael Voigtländer (2013) A tale of two housing allowance systems: Evidence on over-consumption from Germany, paper presented at the European Network for Housing Research (ENHR) Conference Overcoming the crisis. Integrating the urban environment, Tarragona, Spain, 19-22 June. Haffner, Marietta & Hafida Bounjouh (2014) National Report for Belgium, Delft University of Technology, Deliverable No. 3.2 for FP7 project TENLAW: Tenancy Law and Housing Policy in Multi-level Europe (grant agreement no. 290694), http://www.tenlaw.uni-bremen.de/reports.html. Orji, Peter & Peter Sparkes (2014) National Report for ENGLAND and WALES, University of Southampton, Deliverable No. 3.2 for FP7 project TENLAW: Tenancy Law and Housing Policy in Multi-level Europe (grant agreement no. 290694), http://www.tenlaw.uni-bremen.de/reports.html. Stephens, Mark & Christine Whitehead (2014) Rental housing policy in England: post crisis adjustment or long term trend? Journal of Housing and the Built Environment, 29, pp. 201-220. Vos, M., M.E.A. Haffner, M. Elsinga & J.S.C.M. Hoekstra (2008) Kopen en huren zijn ons even lief: verkenning van eigendomsneutrale vraagondersteuning, Rotterdam, SEV.

18

4.5

Bijlage 1

Berekening inkomenshuur Vlaanderen4

De marktwaarde wordt bij de start van de huurovereenkomst vastgesteld en wordt aangeduid met de term basishuurprijs. Gedurende een periode van negen jaar wordt de basishuurprijs dan jaarlijks met een inflatiecijfer aangepast en kan gaan afwijken van de markthuurprijs als deze niet met inflatie stijgt. Op 1 januari van het negende jaar volgend op de start van de huurovereenkomst wordt de basishuurprijs aangepast aan de op dat moment geldende markthuur. Notarissen hebben de taak gekregen om de markthuur te taxeren. Een representatieve steekproef van woningen wordt door de koepelorganisatie van sociale verhuurders, is samengesteld. De verhuurder kan ook taxaties laten uitvoeren en is niet gebonden aan deze representatieve steekproef. In alle gevallen draait de verhuurder op voor de kosten. Voor de woningen die niet door een notaris zijn geschat, stelt de verhuurder zelf een markthuur vast op basis van de markthuur van vergelijkbare woningen. Naast de kwaliteit van de woning en woonomgeving die tot uitdrukking komt in de marktwaarde van de woning, spelen ook het inkomen van de huurder en de gezinsgrootte een rol. Uitgangspunt voor de bepaling van de betaalbaarheid van een sociale huurwoning voor een huurder is dat de huurder maximaal 1/55ste van zijn belastbaar jaarinkomen aan maandhuur mag besteden. Op dit bedrag wordt vervolgens een gezinskorting gegeven per afhankelijke persoon ten laste. Vervolgens wordt er nog rekening gehouden met de kwaliteit van de woning. Enerzijds gebeurt dat met een zogenoemde patrimoniumkorting die in mindering wordt gebracht op het bedrag aan toegestaan inkomen dat mag worden besteed aan de huur (de 1/55ste) gecorrigeerd met de gezinskorting. De patrimoniumkorting bedraagt maximaal 150 euro bij een woning met een lage basishuurprijs en nul euro bij een woning met een hoge basishuurprijs. Anderzijds wordt aan iedere woning een minimale prijs toegekend. Deze varieert tussen 100 euro voor woningen met de laagste marktwaarde en 200 euro voor woningen met de hoogste marktwaarde, loopt evenredig op met de basishuurprijs en is de huur die een huurder minimaal moet betalen. De patrimoniumkorting in combinatie met de minimale prijs voor de woning heeft als doel de kwaliteit van de woning mee te laten wegen in de huur die een huurder betaalt ongeacht het inkomen of de verhuurder bij wie wordt gehuurd. Men betaalt dan meer voor een woning met een hogere markthuur (kwaliteit) dan voor een woning met lagere markthuur (kwaliteit). De twee instrumenten werken als volgt samen: de minimale prijs is relevant voor huishoudens met de laagste inkomens, de patrimoniumkorting voor huishoudens met de iets hogere inkomens en de basishuurprijs zorgt voor de differentiatie in huurhoogte bij de huishoudens met de hoogste inkomens. Een derde mogelijke korting op het maximale aandeel van het inkomen dat aan huur mag opgaan (de 1/55ste) is de energiecorrectie. Met deze correctie beoogt de minister verantwoordelijk voor wonen dat de investeringen die de verhuurder pleegt om de energiezuinigheid van de woning te verhogen en die mogelijk niet integraal in de markthuur tot uiting komen, te stimuleren. Als een woning duidelijk hoger presteert dan de vastgestelde energieprestatie wordt een huurverhoging toegestaan en omgekeerd. De huurder wordt hierbij beschermd in de zin dat de energiecorrectie nooit groter zal zijn dan de helft van het voor- of nadeel dat de huurder verkrijgt via zijn energierekening. Het saldo van het verschil tussen de 1/55ste van het inkomen en de som van de drie kortingen, wordt aangeduid met de term aangepaste huurprijs (artikel 46 van het Kaderbesluit Sociale Huur). Deze is nooit lager dan de minimale prijs en nooit hoger dan de basishuurprijs. De aangepaste huurprijs wordt beschouwd als de betaalbare huurprijs.

4

Uit Elsinga et al. (2010).


4.6

Bijlage 2

Bepaling inkomenshuren Ierland5

De lokale overheden (woonautoriteiten) zijn sinds 1986 verantwoordelijk voor het vaststellen van het exacte systeem van huurprijsberekening op basis van een richtlijn van het ministerie verantwoordelijk voor wonen (niet-gepubliceerde circulaire brief HRT 3/2002, d.d. 6 maart).6 De richtlijn vat de volgende uitgangspunten samen:     

 

De huur die betaald moet worden moet in relatie staan tot het inkomen. Rekening moet worden gehouden met het aantal kinderen. Ook andere inkomenstrekkers moeten een bijdrage leveren aan de huur. Bij het berekenen van de huuropbrengsten moet rekening worden gehouden met de kosten van management en onderhoud van de woningvoorraad. Het gebruik van bandbreedtes in inkomenscategorieën en van toepassing zijnde huurdelen (rent fractions) die potentieel aanleiding geven tot een armoede- of werkloosheidsval evenals hoge marginale tarieven voor de huur moeten geleidelijk worden geëlimineerd. Niet meer dan 15% van enige verhoging in pensioeninkomen mag door een huurverhoging worden geabsorbeerd. Lokale autoriteiten moeten rekening houden met de systemen van huurberekening van omliggende regio’s.

De lokale woonautoriteiten maken verschillende afwegingen bij het doorlopen van het standaardproces van zes fasen: (1) Identificeer de hoofdverdiener en andere verdieners. (2) Identificeer het inkomen dat als basis dient voor de huurberekening. (3) Gebruik de formule die een lokale woonautoriteit heeft vastgesteld om de huur te bepalen die is verschuldigd bij een bepaald inkomen. (4) Verlaag de huur voor speciale gevallen, bijvoorbeeld om rekening te houden met de afhankelijke kinderen in het huishouden. (5) Verhoog of verlaag de huur indien deze lager is dan de minimum huur of de maximum huur die is vastgelegd door de lokale woonautoriteit. (6) Verhoog de huur met overige kosten, bijvoorbeeld met verwarmingskosten. Gemeente gebruiken drie types van formules om de huur te berekenen. Meer dan de helft van de woonautoriteiten berekent de huur als een percentage van het inkomen, ongeacht de hoogte van het inkomen. Anderen gebruiken meerdere percentages afhankelijk van de inkomenshoogte (banded scheme). Een minderheid van de woonautoriteiten past een variant op het laatste systeem toe door vele verschillende percentages te koppelen aan vele verschillende inkomensniveaus (rent schedule). Wat betreft het vaststellen van minimale en maximale huurprijzen per woning zijn er grote verschillen tussen de woonautoriteiten. Soms heeft men alleen minimale huurprijzen, soms beide, soms variëren de huurprijzen met de woninggrootte. Ook als huurders een hoger inkomen hebben dan het maximale inkomensniveau bij toewijzing, wordt er verschillend gehandeld, bijvoorbeeld kan gevraagd worden dat 20% van het extra inkomen naar de huur gaat. In totaal werden er in 2005 102 systemen gebruikt door 88 woonautoriteiten. Dit verschil in aantal tussen beide komt tot stand doordat een lokale autoriteit ook meer dan één systeem mag hanteren voor verschillende delen van het gebied in kwestie. Als gevolg van verschillende keuzes die de woonautoriteiten maken, varieert de te betalen huur voor een sociale huurwoning voor huishoudens met een vergelijkbaar huishoudinkomen flink.

5

Uit Elsinga et al. (2010) op basis van Coates en Norris (2005). Volgens in 2010 aangepaste lokale systemen van inkomenshuren, ligt deze circulaire brief nog steeds ten grondslag aan de invul‐ ling van lokale systemen van inkomenshuren. 6

20

5

Sociale verhuurkantoren onder de loep

Sociale verhuurkantoren, zijn intermediairs die woningen huren van particuliere verhuurders en deze verhuren aan kwetsbare groepen. Door deze activiteit wordt de voorraad sociale huurwoningen vergroot (zo nodig). Dit extra flexibele aanbod gaat logischerwijs dan wel ten koste van het aanbod in the particuliere huursector. Hoe dit instrument werkt wordt in deze notitie kort uiteengezet. De informatie komt, tenzij anders aangegeven uit de publicatie van FEANTSA (2012)7 over het ontwerp van dit Belgische (meer precies het Vlaamse) instrument. Aan het einde van de notitie komen kort soortgelijke initiatieven in andere landen aan bod.

5.1

Sociale verhuurkantoren in Vlaanderen

Sociale verhuurkantoren (SVK’s) fungeren als tussenpersoon tussen particuliere verhuurders en de potentiële kandidaten (kwetsbare huishoudens) voor een sociale huurwoning. Naar de huurder toe speelt de SVK enerzijds de poortwachter rol (voldoet de kandidaat) en anderzijds een bemiddelende rol door de huurder te ondersteunen bij het verkrijgen van de woning en sociale diensten (bijvoorbeeld bij problemen van verslaving dan wel met administratieve klussen). De essentie van het instrument komt niet alleen naar voren in de diensten die de huurder verkrijgt, maar ook in de win-win situatie die de SVK creëert voor zowel de verhuurder als de huurder. De huurder verkrijgt een woning met huur die onder de markthuur ligt, terwijl de verhuurder de huur lager vastzet dan de markthuur in ruil voor bepaalde diensten die kostprijs verlagend werken voor de verhuurder. Het huurcontract heeft een duur van 9 jaar en is daarmee niet anders dan die voor een standaardhuurcontract in de particuliere huursector in België. De SVK neemt een aantal administratieve en management taken over van de verhuurder. Deze omvatten het afsluiten en registreren van huurcontracten, het verwerken van aanbetalingen en huurbetalingen, het afsluiten van een brandverzekering en het organiseren van reparaties en onderhoud. Tevens worden renovaties gesubsidieerd en biedt de SVK de betaling van een gegarandeerde huur aan de verhuurder, in de meeste gevallen voor negen jaar (de normale duur van een huurcontract). De verhuurder moet wel een woning aanbieden die voldoet aan de kwaliteitsstandaarden. De doelstellingen voor SVK’s zijn als volgt geformuleerd:    

Het Het Het Het

vergroten van het aanbod van woningen voor kwetsbare huishoudens verbeteren van de kwaliteit in het lage-huur segment van de particuliere huursector aanbieden van huurwoningen tegen een betaalbare huur combineren van sociale steun met wonen

Cruciaal voor het succes van SVK’s in Vlaanderen zijn twee zaken. Op de eerste plaats worden SVK’s gefinancierd als NGO’s door de federale overheid, of als lokaal door de lokale overheid opgerichte organisaties die ook door de lokale overheid gefinancierd worden. Om in de eerste positie te geraken, moet een bepaald minimaal aantal woningen verhuurd zijn. Op de tweede plaats kan een huursubsidie systeem niet ontbreken, omdat de SVK-huur over het algemeen hoger is dan de huur die betaald 7

De literatuurlijst bevat diverse andere publicaties die ook rapporteren over sociale verhuurkantoren en soortgelijke initiatieven.


wordt bij een sociale verhuurder. In Vlaanderen gaat het bij de huursubsidie om een tijdelijk systeem dat in de beginfase bij de overgang van een woning met een slechte kwaliteit naar een betere woning zich de woonlasten te kunnen permitteren. FEANTSA (2012) duidt de sociale verhuurkantoren aan als “housing-led innovation in the area of homelessness” (p. 4). Echter, de cijfers van 2012 op de website (http://www.vmsw.be/nl/particulieren/huren-via-een-svk/wat-is-een-svk-/enkele-cijfers) tonen dat 50% van de SVK-huurders dakloos zijn; derhalve gaat het in de praktijk eerder om ‘kwetsbare’ groepen dan alleen daklozen. Van de SVK-huurders heeft 71% een inkomen (maximaal het sociale minimum) en is 82% alleenstaand of alleenstaande ouder. Per saldo, is de SVK-beweging van een informeel fenomeen in de jaren 80 volwassen geworden en geïnstitutionaliseerd. Hoewel de SVK-sector blijft groeien, gaat het per saldo om een klein initiatief.8 Eind 2012 zijn 55 erkende SVK’s actief (omhoog van 51 in 2009) die 6.401 woningen beheerden. Dit aantal betekende een netto groei van 11,3 % ten opzichte van jaar daarvoor. Er wordt geconstateerd dat de vraag niet volledig wordt vervuld, omdat er gemiddeld 4,1 kandidaten per beschikbare woning waren, ondanks de jaarlijkse doorstroming van een kwart van de huurders. De Decker et al. (2009: 103) leveren mogelijk een tweede verklaring die gebaseerd is op enquêteonderzoek onder verhuurders aan SVK’s, te weten dat het financiële als “Achilleshiel” fungeert. Eigenlijk vinden verhuurders de met de SVK’s onderhandelde huur gemiddeld te laag en men signaleert ook via andere middelen (subsidies, verlaging onroerendgoedbelasting) behoefte aan extra inkomsten.

5.2 



 

8

Initiatieven van intermediairs tussen kwetsbare huurder en particuliere verhuurder: andere landen Voor zover bekend, is in Ierland het zogenoemde Rental Accommodation Scheme (RAS) dat sinds 2005 bestaat, evenals het Belgische ook een geïnstitutionaliseerd nationaal instrument. De intermediairs zijn in dit geval de gemeenten. De doelgroep zijn daklozen, bewoners van ‘te dure’ particuliere huurwoningen en kandidaten voor sociale huurwoningen. Een van de doelstelling van het systeem is het beperken van de armoedeval vanwege een springplank effect en het ongemoeid laten van de lagere huur bij het verkrijgen van een baan. Het systeem lijkt vergelijkbaar te opereren als het Vlaamse, met uitzondering van de huursubsidie. Kennelijk is geen huursubsidie nodig om vraag en aanbod bij elkaar te laten komen. Huurcontracten lopen minimaal vier jaar. Tussen 2005 en ultimo 2008 lijken er per jaar gemiddeld 5.000 woning toegewezen te zijn (Haffner, 2013). Sinds 2008, als reactie op de crisis, is er een vergelijkbaar systeem gestart met een langetermijn doelstelling (huurcontracten van tussen de 10 en 20 jaar) en gericht op verhuurders met meer dan vijf woningen (Haffner, 2013). Volgens FEANTSA (2012) zijn er ook in Frankrijk zogenoemde Agences Immobilière à Vocation Sociale (AIVS) actief. Ook in Frankrijk werken de intermediairs (meest NGOs die samenwerken met gemeenten) tegen vergelijkbare condities als in België en Ierland, met uitzondering van de manier waarop verhuurd wordt. Het gaat niet om onderhuur, maar om een minimaal driejarige garantie naar de verhuurder toe. In 2011 waren er 44 AIVS actief en bemiddelden bij bijna 12,000 woningen. AIVS zijn over het algemeen lid van een koepelorganisatie (FAPIL) die in 1988 opgericht is en waarvan de leden in totaal 19.000 woningen beheerden in 2011. FEANTSA (2012) identificeert tot slot nog kleinschalige soms lokale initiatieven in Spanje (Provivienda), Duitsland (Soziale Wohnraumhilfen) en London (Rental Lettings). Ook in Oost-Europa worden initiatieven gesignaleerd (Hegedüs, 2013). Zo bestaan er enkele kleinschalige initiatieven in Hongarije als gevolg samenwerking van NGO’s en gemeenten en

In 2007 ging het met bijna 4.000 verhuurde woningen om 1% van de particuliere huursector (Haffner, 2013).

22

heeft Habitat for Humanity (Hegedüs et al., 2014) een voorstel gelanceerd voor de introductie van SVK’s. In Tsjechië heeft een pilot studie plaats gevonden in 2011 van een programma Guaranteed Housing dat ook als doelstelling heeft de particuliere huursector in te zetten als sociale voorraad. Inmiddels is het programma formeel in de overheid strategie voor sociale inclusie opgenomen.

5.3

Conclusie

Initiatieven die als doel hebben om de particuliere huursector te gebruiken als sociale voorraad maken het aanbod van de sociale voorraad flexibel ten koste van het aanbod in de particuliere huursector. Dit wordt bereikt door het creëren van een win-win situatie tussen kwetsbare huurder en particuliere verhuurder. Taken van de verhuurder worden overgenomen door zogenaamde intermediairs waardoor deze geconfronteerd wordt met lagere kosten dan anders het geval zou zijn. Tevens gaan de contracten vaak gepaard met een garantie op huurbetaling. Deze voordelen voor de verhuurder vertalen zich door naar een lagere huur dan de markthuur. De gedachte is dan dat de kwetsbare huurder deze huur dan kan betalen. In sommige voorbeelden is er nog extra huursubsidie nodig om vraag en aanbod op elkaar te kunnen laten aansluiten. De huurders krijgen vaak nog ander hulp aangeboden in de vorm van sociale diensten om de kansen op integratie in een arbeidsleven te verbeteren. Echter, de intermediairs – soms de gemeenten, soms NGO’s, soms speciale kantoren, zoals de SVK’s in Vlaanderen – vormen een kostenpost. Arbeidskosten moeten betaald worden (o.a. voor het controleren of de woningen voldoen aan de kwaliteitseisen) en soms ook subsidies, bijvoorbeeld voor onderhoud. Als een overheid bereid is om te investeren in de intermediairs zal er een zorgvuldig evenwicht gezocht moeten worden tussen de belangen van de particuliere verhuurder die graag een markthuur int en de kwetsbare huurder die niet veel huur kan betalen. In de hier aangehaalde voorbeelden schijnt dat te lukken; hoewel de initiatieven als kleinschalig omschreven moeten worden.

5.4

Literatuur

De Decker, Pascal, Elias Vlerick & Marie Le Roy (2009) Eigenaars die woningen verhuren aan een sociaal verhuurkantoor, Heverlee: Steunpunt Ruimte en Wonen, https://steunpuntwonen.be/Publicaties/Aflaadbarerapporten. FEANTSA (2012) Social Rental Agencies: An Innovative Housing-led Response to Homelessness, Good Practice Briefing, http://www.feantsa.org/spip.php?article620&lang=en. Haffner, Marietta (2013) Affordable rental housing produced by private rental landlords, report for Economic and Social Research Council (ESRC) Knowledge Exchange project Boosting the supply of affordable rented housing in the UK: learning from other countries [grant number ES/K007564/1], Leicester: De Montfort University,

http://www.esrc.ac.uk/my-esrc/grants/ES.K007564.1/outputs/Read/41af19ba-b285-47e7-b865-

e15fce0b5aef. Hegedüs, József (2013) I. Development of social housing in Visegrad4 countries – options for social rental agencies, Habitat for Humanity Hungary, http://www.habitat.hu/en/tudaskozpont/. Hegedüs, J., V. Horváth & E. Somogyi (2014) Introducing Social Rental Agencies in Hungary – an innovative housing programme, Habitat for Humanity Hungary, http://www.habitat.hu/en/tudaskozpont/.


6

Tijdelijke subsidies voor de particuliere huursector in Duitsland en Frankrijk

6.1

Inleiding

Deze notitie gaat in op de tijdelijke subsidies voor de particuliere huursector zoals die bestaan in Duitsland en Frankrijk. Allereerst wordt het beleid op dit gebied in de beide landen beknopt beschreven. Daarna worden de voor- en nadelen van dit tijdelijke subsidiesysteem in kaart gebracht waarbij eveneens een vergelijking plaatsvindt met het Nederlandse sociale huurmodel.

6.2

Tijdelijke subsidies voor particuliere verhuurders in Duitsland

In de literatuur over huisvestingssystemen wordt het Duitse model vaak als een uitzondering binnen Europa aangeduid (Hoekstra, 2010). Dit heeft maken met het feit dat Duitsland over een zeer grote particuliere huursector beschikt (zie figuur 3), die bijna 60% van totale woningvoorraad omvat. Tegelijkertijd valt op dat Duitsland geen formele sociale huursector heeft. Er is een Duitsland geen sprake van een specifiek sociaal huurregime met non-profit verhuurders en separate regelgeving. Er zijn weliswaar verhuurders met een sociale doelstelling, zoals bijvoorbeeld gemeentelijke woningbedrijven en coöperatieven, maar deze hebben dezelfde rechten en plichten en vallen onder hetzelfde regelgevingsregime als private verhuurders met een winstoogmerk (Haffner et al., 2009). Het voorgaande impliceert overigens zeker niet dat alle huurwoningen in Duitsland tegen een markthuur worden verhuurd. Er zijn wel degelijk woningen die tegen een huurprijs onder de markthuur worden verhuurd. Deze woningen zijn gefinancierd met behulp van een tijdelijk subsidie-arrangement waarop zowel individuele als ook professionele investeerders een beroep kunnen doen. In een dergelijk arrangement worden woningen van de deelnemende verhuurders in ruil voor financiële ondersteuning van de nationale en/of federale overheid (directe subsidie, laagrentende lening, belastingvoordeel) gedurende een bepaalde periode tegen een gematigde huurprijs verhuurd aan huishoudens met een lager inkomen. Na afloop van de subsidie-periode (tussen de 15 en de 50 jaar, afhankelijk van het subsidie-arrangement) verliest de woning haar ‘sociale’ status en mag de huur flink verhoogd worden. Hoe dit systeem precies wordt vormgegeven (soort financieringsarrangement, inkomensgrenzen voor huurders, maximale huurgrenzen) is sterk afhankelijk van de gemeente en federale regio waar de desbetreffende huurwoningen zijn gelokaliseerd. Dit past binnen het corporatistische en decentrale karakter van de Duitse verzorgingsstaat (Droste en Knorr-Siedow, 2014, Cornelius en Rzeznik, 2014). Het aantal huurwoningen dat in Duitsland met behulp van een tijdelijk subsidie-arrangement wordt gerealiseerd is de afgelopen decennia duidelijk afgenomen. In de afgelopen 20 jaar verloren jaarlijks ongeveer 100.000 Duitse huurwoningen hun ‘sociale status’ (als gevolg van het aflopen van de termijn van het subsidie-arrangement), terwijl er jaarlijks slechts 20.000 tot 30.000 gesubsidieerde huurwoningen zijn bijgekomen. In 2012 vielen er naar schatting nog 1,5 miljoen Duitse huurwoningen onder een tijdelijk subsidie-arrangement. De afname van het aantal tijdelijk gesubsidieerde huurwoningen heeft onder meer te maken te met een gebrek aan financiële middelen bij de overheid (zowel op nationaal als op federaal niveau), als ook met een teruglopende woningvraag in bepaalde Duitse regio’s (demografische krimp). Per saldo kan worden gesteld dat de subjectsubsidies (Wohngeld) de tijdelijke subsidies voor de verhuurders van particuliere huurwoningen hebben verdrongen als belangrijke subsidie-instrument in de Duitse huursector (Droste en Knorr-Siedow, 2014). Ook in dit land is er dus duidelijk sprake van een shift van object- naar subjectsubsidies. 24

Figuur 3

Eigendomssectoren in internationaal perspectief

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Social renting

Other

Owner‐occupation

Private renting

Bron: OTB

6.3

Tijdelijke subsidies voor individuele particuliere verhuurders in Frankrijk9

Ook in Frankrijk bestaan er tijdelijke subsidies voor particuliere verhuurders. Anders dan in Duitsland richten deze subsidies zich echter niet op het onderste deel van de huurwoningenmarkt (hiervoor heeft Frankrijk een goed ontwikkelde sociale huursector), maar hoofdzakelijk op de zogenaamde intermediaire huursector: de sector tussen de goedkope en strak gereguleerde sociale huursector en de weinig gereguleerde en dure (markprijzen) private huursector. Verreweg de meeste investeringen in deze sector worden gedaan door individuele huishoudens die hierbij worden gesteund door genereuze belastingvoordelen. De Franse individuele particuliere verhuurders zijn hoofdzakelijk actief in de sector vanwege investeringsmotieven: meer opbrengsten dan op een spaarrekening, een aanvulling op het pensioen of het creëren van een aantrekkelijke erfenis voor de kinderen. Voor de meeste individuele particuliere verhuurders is de mogelijkheid om te profiteren van belastingvoordelen echter de doorslaggevende reden om te investeren in de nieuwbouw van particuliere huurwoningen in plaats van in andere beleggingen. Om de belastingvoordelen voor Franse particuliere verhuurders te kunnen plaatsen is het van belang om te weten hoe deze groep wordt behandeld in het belastingsysteem. Individuele particuliere verhuurders betalen in Frankrijk inkomstenbelasting over het inkomen dat ze ontvangen uit verhuur. Als de jaarlijkse huurinkomsten lager zijn dan € 15.000 is het micro-foncier regime van toepassing, dat tot doel heeft om de administratieve lasten voor kleine private verhuurders zo laag mogelijk te houden. Het micro-foncier regime houdt in dat een forfaitair bedrag ter waarde van 30% van de huurinkomsten van het belastbare inkomen mag worden afgetrokken als compensatie van de kosten die de verhuurder maakt. Het micro-foncier regime kan echter niet worden gecombineerd met de belastingvoordelen voor individuele particuliere verhuurders.

9

Deze paragraaf is grotendeels gebaseerd op een samenvatting van een recent in het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting versche‐ nen artikel (Hoekstra en Oxley, 2014). Dit artikel is weer gebaseerd op een in 2013 verschenen onderzoeksrapport over de Franse belastingvoordelen.


Particuliere verhuurders met huurinkomsten boven de € 15.000 vallen onder het normale foncier regime. Ook verhuurders met lagere huurinkomsten kunnen echter voor dit regime kiezen wanneer ze denken dat dit gunstiger voor hen is dan het micro-foncier regime. Het normale foncier regime laat toe dat alle kosten die samenhangen met de verhuur van een particuliere huurwoning (onderhoudskosten, verbeterinvesteringen, hypotheekrente en lokale belastingen) van de huurinkomsten kunnen worden afgetrokken. De af te trekken kosten mogen zelfs groter zijn dan de totale huurinkomsten; de negatieve balans mag maximaal € 10,700 per jaar bedragen10. Het zijn echter niet alleen de werkelijke kosten die in deze rekensom kunnen worden meegenomen. Ook de fictieve bedragen uit de belastingvoordelen kunnen worden ingezet om de negatieve balans zo maximaal mogelijk te maken. De toegestane negatieve balans zorgt ervoor dat Franse particuliere verhuurders vaak beduidend minder inkomensbelasting betalen dan huishoudens die geen huurwoning bezitten en een vergelijkbaar inkomen hebben. In het meest recente belastingvoordeel (Duflot, intree mogelijk van 1 januari 2013 tot en met 31 december 2016) kan gedurende een periode van 9 jaar ieder jaar 2% van de investeringskosten van een nieuw te bouwen particuliere huurwoning van de te betalen inkomstenbelasting worden afgetrokken. Uitgaande van een investering van € 150.000 (bij wijze van voorbeeld) komt dit neer op een jaarlijks belastingvoordeel voor individuele particuliere verhuurders van € 3000. Er zijn zelfs mensen die speciaal een hypotheek afsluiten om te kunnen investeren in een nieuwe particuliere huurwoning, en op die manier van het belastingvoordeel te kunnen profiteren. 6.3.1 Achtergronden van de Franse belastingvoordelen De belastingvoordelen voor Franse particuliere verhuurders vinden hun oorsprong in de jaren tachtig van de 20e eeuw. Als gevolg van de economische crisis en de hoge rentestanden zakten de investeringen in de koopsector toen in. Om de woningbouwproductie toch enigszins op peil te houden besloot de Franse overheid daarom om de particuliere investeringen in de huursector te gaan stimuleren met behulp van belastingvoordelen. Vanaf 1986 is een grote variëteit aan dergelijke fiscale regelingen in het leven geroepen die allen geïntegreerd zijn in het normale foncier regime. Meestal dragen deze regelingen de naam van de minister die ze geïntroduceerd heeft: Quiles-Méhaignerie, Périssol, Besson, Robien, Borloo etc.. Hoewel de precieze uitwerking steeds verschilt, hebben de belastingvoordelen grosso modo de volgende kenmerken: 

   

Ze voorzien meestal in de jaarlijkse aftrek van een bepaald percentage (bijvoorbeeld 2%) van de investeringskosten11. Omdat deze aftrek gedurende meerdere jaren van toepassing is betekent dit feitelijk dat een substantieel deel van de totale investering voor de belastingen kan worden ‘afgeschreven’. Ze voorzien soms in de jaarlijkse aftrek van een vast percentage van de huurinkomsten (vergelijkbaar met de 30% in het micro foncier regime). Ze hebben een beperkte geldigheidsduur (voor wat betreft nieuwe intreders) die niet zelden samenhangt met een kabinetsperiode. Ze hebben een looptijd die varieert tussen de 6 en de 15 jaar. Ze zijn vaak gebonden aan bepaalde voorwaarden met betrekking tot het inkomen van de huurder en de maximale huur die kan worden gevraagd. Door deze voorwaarden te stellen hoopt de Franse overheid de zogenaamde intermediaire sector, het segment tussen de ‘goedkope’ sterk gereguleerde sociale huursector en de ‘dure’ veel minder gereguleerde particulie-

Hierbij dient te worden opgemerkt dat betalingen aan hypotheekrente alleen mogen worden afgetrokken zolang de balans tussen huurinkomsten en aan de verhuur gerelateerde uitgaven positief is. 11 In de eerste varianten konden deze bedragen worden afgetrokken van het belastbare inkomen, terwijl de huidige belastingvoordelen werken met een aftrekpost op het totale aan belasting te betalen bedrag. 10

26



re huursector, te stimuleren. De belastingvoordelen die zich specifiek richten op de intermediaire sector zijn overal het algemeen genereuzer dan de regelingen waaraan geen huur- of inkomensvoorwaarden verbonden zijn (ter compensatie van de minder grote vrijheid voor wat betreft huurstelling). Sommige belastingvoordelen zijn alleen van toepassing op regio’s met een betrekkelijk gespannen woningmarkt.

Het precieze fiscale voordeel van de belastingvoordelen verschilt per situatie en per variant, maar kan oplopen tot enkele duizenden Euro’s per jaar. 6.3.2 Effecten van de Franse belastingvoordelen De Franse belastingvoordelen hebben een substantieel effect gehad op de productie van Franse particuliere huurwoningen. In de afgelopen tien jaar zijn er jaarlijks tussen de 40.000 en 70.000 nieuwe particuliere (mede) met behulp van de belastingvoordelen gerealiseerd. Het totaal aantal particuliere huurwoningen dat met behulp van de belastingvoordelen is gerealiseerd nadert inmiddels het miljoen. De vraag blijft natuurlijk wel hoeveel van deze woningen ook zouden zijn gerealiseerd als de belastingvoordelen niet hadden bestaan. In 2010 was de Franse overheid bijna 1 miljard Euro kwijt aan de belastingvoordelen. In de toekomst zal dit bedrag nog verder oplopen. Dit komt omdat de belastingvoordelen een relatief lange looptijd hebben en het aantal huishoudens dat er gebruik van maakt daarom nog ieder jaar toeneemt. Daar staat tegenover dat de extra nieuwbouw waarin de belastingvoordelen resulteren ook geld oplevert voor de overheid, bijvoorbeeld in de vorm van B.T.W.

6.4

Voor- en nadelen van het tijdelijke subsidiemodel

Deze notitie geeft een overzicht van de wijze waarop in Duitsland en Frankrijk tijdelijke subsidies worden ingezet om huurwoningen met een sociale of gematigde huurprijs te realiseren. Aan een dergelijk systeem zijn, ten opzichte van het Nederlandse sociale huurmodel, zowel voor- als nadelen verbonden. Het voordeel is een relatief grote flexibiliteit. Als er ergens een tekort aan betaalbare huurwoningen ontstaat kan de overheid hier snel op inspelen door extra subsidies beschikbaar te stellen. In het Nederlandse sociale huursysteem bestaat deze mogelijkheid niet omdat de Nederlandse woningcorporaties financieel onafhankelijk zijn van de overheid en geen overheidssubsidies meer ontvangen. Tegelijkertijd dient gerealiseerd te worden dat de flexibiliteit van het tijdelijke subsidiemodel leidt tot hogere (subsidie) uitgaven voor de overheid. Ook zorgt de tijdelijkheid van het subsidiearrangement ervoor dat de financiële voordelen van koopprijsstijgingen bij particuliere partijen terecht komen, en daarom niet per definitie geherinvesteerd zullen worden in de woonsector. Het revolving fund van de Nederlandse sociale huursector biedt deze garantie in principe wel.

6.5

Referenties

Cornelius, J. en J. Rzeznik (2014) TENLAW: Tenancy Law and Housing Policy in Multi-level Europe. National report for Germany. Universiteit Bremen: ZERP. Droste, C. en T. Knorr-Siedow (2014) Social Housing in Germany. In: Scanlon, K., Whitehead, C. en M. Fernandez Arrigoitai (eds.) Social Housing in Europe. Oxford: Wiley Blackwell. RICS Research Real Estate issues. Haffner, M., Hoekstra, J., Oxley, M., and H. van der Heijden (2009), Bridging the gap between social and market

rental housing in six European countries? Amsterdam: IOS Press. Hoekstra, J. (2010), Divergence in European housing and welfare systems, Amsterdam: IOS Press.


Hoekstra, J. (2013) Affordable rental housing produced by private rental landlords: The case of France, Delft, Delft University of Technology, OTB Research for The Built Environment, Unpublished Paper, available from http://housingsupply.our.dmu.ac.uk/files/2013/07/ESRC-Paper‐Joris‐Hoekstra.pdf. Hoekstra, J. en M. Oxley (2014) Fiscale stimulansen zorgen voor investeringen in Franse particuliere huursector, Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, nummer 4, pp. 11-15.

28

OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving Faculteit Bouwkunde, TU Delft Julianalaan 134, 2628 BL Delft Postbus 5043, 2600 GA Delft Telefoon: +31 (0)15 278 30 05 E-mail: [email protected] www.otb.bk.tudelft.nl

Flexibilisering van de woningmarkt: lessen uit het buitenland. Rapport

Recommend Documents