De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt

De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt Alex van de Minne [email protected] Real Capital Analytics Amsterdam Business School Finance Group, Faculty of Economics and Business May, 2015

Amsterdam School of Real Estate

van de Minne (UvA / RCA)

De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt

2015

1 / 39

Outline

1

Inleiding

2

Waarom steeg de hypotheekschuld zo hard?

3

Problemen op de Nederlandse hypothekenmarkt Kredietvoorwaarden Onderwater staan

4

Oorzaken van de ‘problemen’

5

Conclusie



2015

2 / 39

Inleiding

Outline

1

Inleiding

2


3


4


5

Conclusie



2015

3 / 39

Inleiding

Inleiding De hypotheekschuld is verreweg de belangrijkste schuld die huishoudens hebben. Aan de andere kant van dezelfde medaille: het eigenwoningbezit is tevens het belangrijkste vermogensbestandsdeel. Het is vanuit verschillende oogpunten belangrijk grip te krijgen op zowel woningprijzen als hypotheekschuld: 1

2

3

Er zijn bewijzen dat de hypothekenmarkt woningprijzen beïnvloed en vice versa. Als de Amerikaanse crisis ons iets heeft geleerd is dat hoge relatieve hypoteekschuld kan leiden tot consumptiedaling. Dit is vooral van belang voor Nederland, met haar relatief hoge LTVs.

Een belangrijke vraag die hier beantwoord gaat worden is: waarom wordt er meer of minder geld uitgeleend? We doen dit uit zowel een vraag als aanbodzijde perspectief. van de Minne (UvA / RCA)


2015

4 / 39

Inleiding

Vermogen in Nederland, een overzicht Bezittingen Aandelen Deposito’s Eigen woning Anders Totaal

2006 230,6 225,5 1.036,6 429,0 1.921,7

2007 258,5 239,8 1.138,9 473,9 2.111,1

2008 249,4 261,5 1.229,6 479,5 2.220

2009 197,2 277,2 1.238,2 436,7 2.149,3

2010 236,9 285,4 1.173,5 490,6 2.186,4

2011 248,7 291,3 1.156,7 504,6 2.201,3

Schulden Hypotheek Anders Totaal

508,9 61,2 570,1

553,8 75,4 629,2

588,6 74,2 662,8

613,5 85,2 698,7

626,5 95,9 722,4

639,2 103,9 743,1

Vermogen LTV

1.351,6 44%

1.481,9 45%

1.557,2 45%

1.450,6 50%

1.464,0 53%

1.458,2 55%

726,6

721,5

852,8

885,3

985,3

990,6

7.146.088 6.967.000 57,00%

7.190.543 7.029.000 57,70%

7.242.202 7.043.000 58,30%

7.312.579 7.105.000 58,90%

7.386.144 7.172.000 59,30%

7.386.144 7.172.000 59,30%

Pensioenen HH Woningaanbod % OO



2015

5 / 39

Inleiding

Lange termijn hypotheekschuld (emiljard), Nederland 700

600

500

400

300

200

100

1945 1947 1949 1951 1953 1955 1957 1959 1961 1963 1965 1967 1969 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013

0



2015

6 / 39

Inleiding

Lange termijn reeële woningprijzen 450 400 350 300 250 200 150 100 50

1900 1904 1908 1912 1916 1920 1924 1928 1932 1936 1940 1944 1948 1952 1956 1960 1964 1968 1972 1976 1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004 2008

0

US


Netherlands

UK

France


2015

7 / 39

Inleiding

Loan to Value ratio, Nederland 0.70 0.65 0.60 0.55 0.50 0.45

0.40 0.35



2015

8 / 39


Outline

1

Inleiding

2


3


4


5

Conclusie



2015

9 / 39


Onderzoeksopzet Wij gebruiken het volgende ‘hedonische’ model: yt = iµt + dθ,t θt + dλ,t λt + xt0 β + εt

εt ∼ N(0, σε2 ),

µt+1 = µt + κt + ϕt ,

ηt ∼ N(0, σϕ2 ),

κt+1 = κt + ζt ,

ζt ∼ N(0, σζ2 ),

θt+1 = θt + ωt ,

ωt ∼ N(0, σω2 I),

λt+1 = λt + ςt ,

ςt ∼ N(0, σς2 I), (1)

µ is een gezamelijke trend, θ, λ zijn sub-indices voor respectievelijk de leeftijd van de lener en 2-cijferige postcode gebieden. In x zitten zoveel mogelijk andere verklarende variabelen. y is zowel de gekregen hypotheeksom, de prijs van de woning die gekocht is en de LTV. Allen bij originatie. van de Minne (UvA / RCA)


2015

10 / 39


Resultaten

Rente HH inkomen Tweede inkomen Vaste baan Lineaire hypotheek Aflossingsvrij + Sparen + Verzekering + Investering Appartement Prijs verwachting Variabele rente Rente vast (10 - 15 jaar) Rente vast (langer dan 15 jaar)


Loan -0.085 0.742 -0.037 -0.007 -0.150 0.040 0.056 0.093 0.163 -0.081 0.331 -0.085 0.014 -0.037

Value -0.400 0.586 -0.053 -0.030 -0.033 0.070 0.035 0.024 0.048 -0.152 0.044 0.002 0.002 0.002


LTV 0.315 0.155 0.017 0.023 -0.117 -0.030 0.021 0.069 0.116 0.071 0.286 -0.087 0.012 -0.038

2015

11 / 39


Het effect van NHG verandert over tijd 0.100

0.050

0.000 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

-0.050

-0.100

-0.150 Loan


Value

LTV


2015

12 / 39


Algemene trends zichtbaar in hypotheekverstrekkingen 130.0 125.0 120.0 115.0 110.0 105.0 100.0 95.0

90.0 85.0

Loan van de Minne (UvA / RCA)

Value

LTV


2015

13 / 39


Voorlopige conclusies

De hogere hypotheekschuld lijkt door meerdere factoren te zijn gestegen: I I I I I

De daling van de rente; Stijging van de huishoudinkomens; Nieuwe hypotheekproducten; Positieve prijsverwachtingen; Een ‘niet-geobserveerd’ component. Zeer zeker de versoepeling van de kredietvoorwaarden.

Echter na 2010 wordt er steeds minder uitgeleend, gecorrigeerd voor alle verklaringen, waaronder de type hypotheken. Hier is geen direct antwoord voor.



2015

14 / 39

Problemen op de Nederlandse hypothekenmarkt

Outline

1

Inleiding

2


3


4


5

Conclusie



2015

15 / 39


Leeftijdtrends, Hypoteekschuld 0.00 -0.10

25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63 or less

-0.20 -0.30 -0.40

-0.50 -0.60 -0.70 -0.80 -0.90 2005


2007

2009

2011

2014


2015

16 / 39


Leeftijdtrends, Waarde van de woning 0.15

0.10

0.05

0.00

-0.05

25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63 or less

-0.10

-0.15 2005


2007

2009

2011

2014


2015

17 / 39


Leeftijdtrends, LTV 0.00 -0.10

25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63 or less

-0.20 -0.30 -0.40

-0.50 -0.60 -0.70 -0.80 -0.90 2005


2007

2009

2011

2014


2015

18 / 39


Kredietvoorwaarden

Outline

1

Inleiding

2


3


4


5

Conclusie



2015

19 / 39


Kredietvoorwaarden

Wat zijn kredietvoorwaarden? Kredietvoorwaarden kunnen veranderen over tijd om verschillende redenen. I I I I

Financiële innovatie en beter risico management; Veranderingen in het macro-economische klimaat; ‘Mortgage market design’ and competitie; Aanpassingen normen door overheid en/of banken.

Voorbeelden van aanpassingen van normen: I

I

I

In de jaren ’90 werd het mogelijk om bij de bepaling van de hypotheekhoogte het tweede inkomen van het huishouden (deels) mee te rekenen (GHF ). Huishoudens mochten vanaf 2011 maximaal 50% van de woning financieren met een aflossingsvrije hypotheek (GHF ). Hypotheekrenteaftrek wordt aangepakt in 2013 (overheid): F

I

De facto verbod aflossingsvrije hypotheken;

Maximale toegestane LTV wordt (vanaf 2013) stapsgewijs verlaagd naar 100% in 2018 (overheid).



2015

20 / 39


Kredietvoorwaarden

Kredietvoorwaardenindex 190.00

180.00 170.00 160.00 150.00 140.00 130.00 120.00

110.00

1995Q1 1995Q3 1996Q1 1996Q3 1997Q1 1997Q3 1998Q1 1998Q3 1999Q1 1999Q3 2000Q1 2000Q3 2001Q1 2001Q3 2002Q1 2002Q3 2003Q1 2003Q3 2004Q1 2004Q3 2005Q1 2005Q3 2006Q1 2006Q3 2007Q1 2007Q3 2008Q1 2008Q3 2009Q1 2009Q3 2010Q1 2010Q3 2011Q1 2011Q3 2012Q1 2012Q3

100.00



2015

21 / 39


Kredietvoorwaarden

Het effect van kredietvoorwaarden op woningprijzen

Kredietvoorwaarden Leegstand Aandelenrendementen Constructiekosten Niet-verklaard Totaal (reëel) Inflatie Totaal (nominaal)


1995-1999 14.7 -6.4 17.4 21.1 5.1 51.9

2000-2007 18.7 -2.5 -1.5 7.9 -1.2 21.5

2008-2009 4.4 1.4 -2.4 -2.7 -4.7 -4.1

2010-2012 -13.9 12.3 0.2 -15.2 -2.7 -19.4

Total 23.9 4.8 13.7 11.1 -3.5 49.9

9.8 61.7

15.8 37.3

5.8 1.7

6.3 -13.1

37.7 87.6


2015

22 / 39


Onderwater staan

Outline

1

Inleiding

2


3


4


5

Conclusie



2015

23 / 39


Onderwater staan

Kans op negatieve overwaarde per categorie

(a) leeftijd

(b) huishoudgrootte

(c) woningwaarde van de Minne (UvA / RCA)


2015

24 / 39


Onderwater staan

Het effect van onderwater staan Er zijn meerdere manieren hoe het onderwater staan de macro-economie beïnvloed: I

I

I I

I

Transactie volume. Het transactievolume in naar beneden gegaan van gemiddeld 18, 000 transactie per maand in 2006 tot gemiddeld 10, 000 transacties per maand in 2012. Dit is de laatste tijd wel weer aan het stijgen Verkooptijd. De gemiddelde verkooptijd van een woning is is gestegen van ongeveer 70 dagen in de jaren 0 90 tot bijna een jaar nu. Arbeidsmobiliteit. Veel internationale literatuur over dit onderwerp. Defaults. Aantal gedwongen verkopen is verdubbeld in ongeveer 5 jaar tijd. Echter, nogsteeds is het aantal gedwongen verkopen in Nederland zeer laag te noemen. Consumptiedaling. In de VS daalde de consumptie omdat huishoudens gingen sparen. Dit is de werkelijke oorzaak van de ‘financiële’ crisis geweest.



2015

25 / 39


Onderwater staan

Schuld en vermogens-ratios in de VS naar vermogenscategorie 100% 90% 80%

70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Poorest 20%

2 Financial wealth


3 Home equity

4

Richest 20%

Debt


2015

26 / 39


Onderwater staan

Crisis: Vermogen in de eigenwoning x $1,000 per vermogenscategorie



2015

27 / 39


Outline

1

Inleiding

2


3


4


5

Conclusie



2015

28 / 39


Deposit funded systeem



2015

29 / 39


Deposit funded systeem Voordelen. Er is geen informatie asymmetrie. Risico is voor de bank. Gedwongen verkopen hebben derhalve een negatief effect op zowel de bank als de lener. Nadelen. Over het algemeen worden er drie nadelen genoemd bij een ‘deposit funded systeem’: I I

I

Beperkt aanbod van krediet. Liquditeit transformatie; de hypotheek is een lange termijn investering, terwijl deposito’s korte termijn verplichtingen zijn. Veel risico bij één partij . . . Of toch niet?

Om te zorgen dat een bank niet zonder geld zit, lenen ze vaak op de internationale kapitaalmarkten. Hier zit echter een maturity transformatie risico aan verbonden!



2015

30 / 39


Funding gap over tijd in Nederland 220.0% 210.0%

200.0% 190.0% 180.0% 170.0% 160.0% 150.0% 140.0%

1991Q1 1991Q4 1992Q3 1993Q2 1994Q1 1994Q4 1995Q3 1996Q2 1997Q1 1997Q4 1998Q3 1999Q2 2000Q1 2000Q4 2001Q3 2002Q2 2003Q1 2003Q4 2004Q3 2005Q2 2006Q1 2006Q4 2007Q3 2008Q2 2009Q1 2009Q4 2010Q3 2011Q2 2012Q1 2012Q4

130.0%



2015

31 / 39


Gesecutariseerde hypotheken door Nederlandse banken € 400,000 € 350,000 € 300,000 € 250,000 € 200,000 € 150,000

€ 100,000 € 50,000

Woning-hypotheken van de Minne (UvA / RCA)

Bedrijfs-kredieten

2014K4

2014K1

2013K2

2012K3

2011K4

2011K1

2010K2

2009K3

2008K4

2008K1

2007K2

2006K3

2005K4

2005K1

2004K2

2003K3

2002K4

2002K1

2001K2

2000K3

1999K4

1999K1

1998K2

1997K3

1996K4

€-

Overig


2015

32 / 39


Waardoor lenen banken minder uit? Op het eerste gezicht, lijken de banken een tekort aan geld te hebben, waardoor banken minder kunnen uitlenen. Buitenlands geld bereikt niet de Nederlandse hypothekenmarkt doordat het systeem te risicovol is. Dit kan echter niet het geval zijn: I I I

I

In Nederland is er immers NHG!!! Daarbij maken banken relatief veel winst (arbitrage?). Overigens zeer veel pensioengeld in Nederland en alsnog veel vermogen in de eigenwoning, dus weinig systematisch risico. Hoge eisen ‘voor de poort’. Geen NINJA hypotheken mogelijk in Nederland (zorgplicht).

Het Nederlandse systeem is juist heel veilig! Zeker voor banken is er bijna geen risico. Toch vreemd dat er geen nieuwe partijen bijkomen? van de Minne (UvA / RCA)


2015

33 / 39

2005Q1 2005Q2 2005Q3 2005Q4 2006Q1 2006Q2 2006Q3 2006Q4 2007Q1 2007Q2 2007Q3 2007Q4 2008Q1 2008Q2 2008Q3 2008Q4 2009Q1 2009Q2 2009Q3 2009Q4 2010Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 2012Q4


Aantalen defaults 700

650

600

550

500

450

400

van de Minne (UvA / RCA) De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt 2015 34 / 39


Totaal volume aan NHG hypotheken 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012



2015

35 / 39


Herfindahl index, Nederland 0.32

0.30

0.28

0.26

0.24

0.22

0.20



2015

36 / 39


Te hoge hypotheekrente in Nederland



2015

37 / 39

Conclusie

Outline

1

Inleiding

2


3


4


5

Conclusie



2015

38 / 39

Conclusie

Wat er werkelijk aan de hand is . . . Vlak voor de crisis meerdere partijen op de hypothekenmarkt. In sommige gevallen met desastreuze gevolgen. Denk bijvoorbeeld aan; I I

Icesave en DSB; De overname van ABN AMRO door Fortis.

DNB maakt het sindsdien haast onmogelijk om een bankvergunning te krijgen in Nederland. Dit is (mijn inziens) een politieke keuze om meer vlees op de botten te krijgen bij Nederlandse banken. Dit komt zeer goed uit, denk aan aankomende Basel eisen. Ook de algemene financiële stabilitiet wordt verbeterd: I I

Minder kans op negatieve overwaarde als banken minder uitlenen. Echter, een bepaalde groep wordt hard geraakt (starters tussen 2003 en 2008).

Als gevolg lenen banken minder uit en vragen ze relatief hoge rentes. van de Minne (UvA / RCA)


2015

39 / 39

De staat van de Nederlandse hypothekenmarkt

Recommend Documents