ANALYSE WONINGMARKT van de bestaande koopwoningen
3e kwartaal 2015
De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna ‘de NVM’) behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter.
2
Inhoudsopgave
1 2
Samenvatting ............................................................................................................................. 4 Transacties ................................................................................................................................. 5 2.1 Aantal verkopen .................................................................................................................. 5 2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 5 2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder.................................................................................. 6 2.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis ....................................................................................... 6 2.1.4 Verkocht onder voorbehoud ........................................................................................ 7 2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning .......................................................... 8 2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 8 2.2.2 Vergelijking met een jaar eerder.................................................................................. 8 2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning.......................... 9 2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 9 2.3.2 Vergelijking met een jaar eerder.................................................................................. 9 2.4 Verkooptijden...................................................................................................................... 9 2.4.1 Vergelijking met een jaar eerder................................................................................ 10 2.4.2 Verkopen naar verkooptijdklassen ............................................................................ 10 2.5 Marktstemming(sindicator) ............................................................................................... 10 2.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 10 2.5.2 Vergelijking met een jaar eerder................................................................................ 11 3 Aanbod ..................................................................................................................................... 11 3.1 Aantal woningen in aanbod............................................................................................... 11 3.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 11 3.1.2 Vergelijking met een jaar eerder................................................................................ 11 3.2 Vraagprijzen van het aanbod............................................................................................. 12 3.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 12 3.2.2 Vergelijking met een jaar eerder................................................................................ 14 3.3 Looptijd van het aanbod .................................................................................................... 14 3.3.1 Vergelijking met een kwartaal / jaar eerder ............................................................... 14 3.3.2 Aanbod naar looptijdklassen...................................................................................... 14 4 Overige kengetallen woningmarkt ........................................................................................... 15 4.1 Verschil vraag-verkoopprijs .............................................................................................. 15 4.2 NVM Krapte-indicator ...................................................................................................... 15 4.3 Verkoopquote .................................................................................................................... 16 4.4 Instroomquote ................................................................................................................... 17 4.5 Intrekkingen ...................................................................................................................... 17 4.6 Vraagprijsaanpassingen .................................................................................................... 19 Bijlage 1 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster ................................................................................... 21 Bijlage 2 Voorlopige en definitieve cijfers ...................................................................................... 23 Bijlage 3 Uitleg over rekenmethodiek NVM................................................................................... 24
3
1 Samenvatting
Dit document beschrijft de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt in zijn totaliteit. De regionale verschillen in Nederland zijn echter groot. Een conclusie over een regio vraagt daarom altijd een nadere bestudering van de regionale woningmarktontwikkelingen. Na een uitstekend eerste halfjaar heeft het 3e kwartaal 2015 verrassend veel transacties opgeleverd. De NVM registreerde 36.277 verkopen van bestaande koopwoningen, 27% meer dan een jaar geleden. Op de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het naar schatting om totaal 47.500 transacties. De laatste vier kwartalen registreerde de NVM in totaal meer dan 137.491 transacties van bestaande koopwoningen bij haar makelaars, hetgeen neerkomt op 180.000 transacties voor de gehele markt. De prijs is in het 3e kwartaal 2015 met -0,3% licht gedaald in vergelijking met een kwartaal eerder. De prijsontwikkeling in vergelijking met een jaar eerder is +4,2%. De prijs van de gemiddeld verkochte woning ligt nog bijna 12% onder het niveau bij de start van de crisis, maar wel 8% hoger dan op het dieptepunt. De vierkantemeterprijs van een gemiddeld verkochte woning is het 3e kwartaal 2015 met 0,5% gestegen tot gemiddelde € 2.032. Het verschil met de ‘gewone’ prijsontwikkeling duidt op de verkoop van kleinere woningen in het 3e kwartaal. De looptijd van verkochte woningen bedraagt nu 98 dagen en is daarmee hard gedaald. De dalende tendens bij het aanbod houdt aan. Er staan halverwege het 3e kwartaal 2015 ruim 133.000 woningen in aanbod bij NVM-makelaars. Er is sprake van een stevige daling van 12,6% in vergelijking met een jaar geleden. Voor de totale markt betekent dit een aanbod aan bestaande koopwoningen van om en nabij 175.000. Aan de daling van de vraagprijs lijkt een einde te komen. In het 3e kwartaal 2015 is de vraagprijs in vergelijking met een jaar eerder nog miniem met 0,1% gedaald. De gemiddelde vraagprijs bedraagt nu € 276.000. Vanaf de vraagprijspiek in 2008 is de vraagprijs met ruim 12% gedaald. Woningen, die nu in het aanbod staan, staan gemiddeld 337 dagen te koop. 1 op de 5 woningen staat 3 jaar of langer in de verkoop. Het verschil tussen oorspronkelijke vraag- en verkoopprijs daalt verder tot 4,4%. Het verschil tussen de laatste vraagprijs en verkoopprijs daalt naar 3,8%. Een potentiële koper kon in het 3e kwartaal 2015 kiezen uit 11 woningen (= krapte-indicator). De verkoopquote in het 3e kwartaal 2015 bedraagt 21%. De verkoopquote van nieuw aanbod is verder gestegen en komt uit op 28%, een stevige stijging. De instroomquote ligt in het 3e kwartaal 2015 met 30% 7 procentpunten hoger dan een jaar eerder. Er zijn opnieuw ruim 9.100 woningen ingetrokken. De intrekquote is met 5,1% laag. 60% van de woningen in het aanbod heeft geen vraagprijswijziging ondergaan, wederom een iets groter aandeel dan een kwartaal eerder. Van alle transacties uit het afgelopen kwartaal is 73% verkocht vanuit de eerste vraagprijs. De cijfers die de NVM presenteert voor het 3e kwartaal 2015 zijn voorlopig. In bijlage 2 zijn de definitieve cijfers voor het 2e kwartaal 2015 opgenomen. Ook is in bijlage 3 uitleg te vinden over de berekeningsmethodiek die de NVM hanteert. 4
2 Transacties
36.277
35.000
37.292
28.564
40.000
2015-3
Aantal verkochte woningen (NVM) 45.000
2015-2
2.1 Aantal verkopen Na een uitstekend eerste halfjaar zijn ook in het zomerkwartaal veel woningen verkocht. De NVM-makelaars verkochten 36.277 bestaande koopwoningen, hetgeen neerkomt op zo’n 47.500 woningen voor de totale woningmarkt. Het is daarmee het beste derde kwartaal sinds 2007, voor de crisis dus. De maatregelen, die de financieringsmogelijkheden voor kopers per 1 juli verder beperkten, lijken niet geleid te hebben tot een (extra) dip in het aantal transacties. Het aandeel tussenwoningen in de verkopen daalde tot het laagste punt sinds de metingen begonnen. ‘Slechts’ 26,7% van de verkochte woningen is een tussenwoning. In de crisis lag dit 2 procentpunt hoger en in de periode voor de crisis gemiddeld op 30%. In mindere mate is ook het aandeel hoekwoningen dalende. Het aandeel appartementen kent juist een stijgende trend. In het 3e kwartaal 2015 was 31,5% van de verkochte woningen een appartement, daarmee bleef het appartement het meest verkochte woningtype. Het aandeel vrijstaande woningen in de verkopen nam toe tot 14,1%, het hoogste percentage sinds 2007. Het definitieve aantal NVM-verkopen voor het 2e kwartaal 2015 is uitgekomen op 37.292. De NVM presenteerde eerder een voorlopig cijfer van 37.145 verkochte woningen door NVM-makelaars.
30.000 25.000 20.000
15.000 10.000 5.000
2015-1
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
0
Bron: NVM
2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder In het 3e (zomer-)kwartaal worden normaal gesproken minder woningen verkocht dan in het 2e (lente-)kwartaal. Gemiddeld genomen 5% minder, blijkt uit de cijfers vanaf begin van deze eeuw. De daling van het aantal transacties is in het 3e kwartaal 2015 met 2,7% in vergelijking met het kwartaal ervoor beperkt gebleven. Opvallend is dat de vrijstaande woningen meer verkocht werden dan het kwartaal ervoor (plus 2,9%). Van de appartementen werd een vergelijkbaar aantal verkocht. De verkopen van tussen-, hoek- en 2-onder-1-kapwoningen kenden een sterker dan gemiddelde daling in het aantal transacties, variërend van 4,9% tot 6,8%.
5
2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder Voor het negende kwartaal op rij is er sprake van een stijging van het aantal transacties in vergelijking met het jaar ervoor. En opnieuw is er sprake van een flinke stijging, liefst 27,0%. De toename is daarmee nog sterker dan de NVM al verwachtte. Er is vooralsnog geen sprake van een afnemende groei van het aantal transacties. De toename is sterker dan gemiddeld bij de appartementen (+ 29,8%), 2-onder-1-kapwoningen (+29,5%) en vrijstaande woningen (+32,5%). Dat zijn dus het goedkoopste woningtype en de duurdere woningtypen. In de middengroepen (de tussen- en hoekwoningen) is de toename met respectievelijk 23,4% en 20,2% minder sterk. Aantal verkochte woningen in 3e kwartaal (NVM) 14.000 12.000 10.000 8.000
6.000 4.000 2.000
Bron: NVM
Tussenwoning 2-onder-1-kap woning 3209 Appartement
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
0
Hoekwoning Vrijstaande woning
2.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis NVM-makelaars verkochten over de laatste 4 kwartalen 137.491 bestaande koopwoningen. Daarmee ligt het niveau nog maar zo’n 5% onder het niveau van verkopen op jaarbasis, dat we vlak voor de crisis kenden. Sinds het dieptepunt op de woningmarkt halverwege 2013 (rond de 82.000 verkochte woningen op jaarbasis door NVM-makelaars) is het aantal transacties toegenomen met 67%. Op de totale bestaande koopwoningmarkt zijn naar schatting de afgelopen 4 kwartalen 180.000 woningen verkocht. Wanneer we aantal verkopen op jaarbasis vergelijken met dat van net voor de crisis, dan is het aantal verkochte appartementen op jaarbasis inmiddels weer vergelijkbaar (nog slechts 1% lager). Ook de 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen benaderen het niveau van voor de crisis, nu respectievelijk 3% en 4% lager dan het niveau vlak voor de crisis. Het aantal transacties op jaarbasis van tussenwoningen ligt nu nog 10% onder het niveau van vlak voor de crisis.
6
150.000
108.519
140.000 130.000 120.000
137.491
129.778
Aantal transacties op jaarbasis (NVM)
110.000 100.000 90.000 80.000
2015-3
2015-2
2015-1
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
60.000
2010-3
70.000
Bron: NVM
2.1.4 Verkocht onder voorbehoud Dat het aantal transacties hoger is uitgekomen dan de NVM vooraf voorspelde, heeft vooral te maken met de eerste weken van het 3e kwartaal 2015. De beperkende voorwaarden met betrekking tot de financiering, die ingingen op 1 juli 2015 zorgden niet alleen voor veel beweging op de woningmarkt in de weken voorafgaand, maar ook in de weken kort daarna. De laatste weken van het 3e kwartaal 2015 presteerde de woningmarkt eigenlijk naar verwachting. Ontwikkeling objecten verkocht onder voorbehoud belangrijke momenten 3750 3500
Verkiezingen
3250 3000 2750 2500
Lenteakkoord Banken houden vast aan 106%
Verhoogde schenking
Nieuwe hypotheekregels Woonakkoord
2250 2000 1750 1500
Einde verhoogde schenking, strengere hypotheekregels
1250 1000
750 = NVM openhuizen dag
Aantreden kabinet Rutte II
Verlaging NHG, extra beperking NIBUD
2012-1 2012-5 2012-9 2012-13 2012-17 2012-21 2012-25 2012-29 2012-33 2012-37 2012-41 2012-45 2012-49 2013-1 2013-5 2013-9 2013-13 2013-17 2013-21 2013-25 2013-29 2013-33 2013-37 2013-41 2013-45 2013-49 2014-1 2014-5 2014-9 2014-13 2014-17 2014-21 2014-25 2014-29 2014-33 2014-37 2014-41 2014-45 2014-49 2015-1 2015-5 2015-9 2015-13 2015-17 2015-21 2015-25 2015-29 2015-33 2015-37
500
Woonakkoord door 1e kamer
Het aantal woningen dat de status verkocht onder voorbehoud (VOV) heeft gekregen, is een belangrijke maatgever voor het uiteindelijke aantal transacties. Het laat zien dat huizen in principe verkocht zijn op een bepaald moment, maar dat er nog ontbindende voorwaarden zijn, die de verkoop kunnen ‘terugdraaien’. De blauwe lijn laat het feitelijke aantal woningen verkocht onder 7
voorbehoud zien. Deze schommelen rond de rode trendlijn, die gebaseerd is op het aantal verkopen uit het verleden en rekening houdt met de seizoenstrend. De groene lijn geeft het aantal verkocht onder voorbehoud dat op basis van de uitgesproken verwachting van de NVM gerealiseerd zou moeten worden, rekening houdend met de seizoenstrend. 2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning In het 3e kwartaal 2015 is de prijs van de gemiddeld verkochte woning uitgekomen op 224.000 euro. Een vrijstaande woning is verkocht voor gemiddeld 352.000 euro, een appartement voor 175.000 euro. Sinds het dieptepunt van de crisis zijn de transactieprijzen met ongeveer 8% gestegen. Prijzen van appartementen zijn sindsdien met bijna 10% toegenomen. De prijsontwikkeling van vrijstaande woningen is bezig met een inhaalrace en ligt inmiddels ook bijna 8% hoger. In vergelijking met het hoogtepunt vlak voordat de crisis inzette, is de gemiddelde prijsdaling nog bijna 12% (appartementen nog ruim 8% lager). Meer uitleg over de wijze waarop de NVM de ontwikkeling van de prijzen berekent, is terug te vinden in bijlage 3 van dit document. 2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder Voor het eerst in 2 jaar tijd daalde de prijs van de gemiddeld verkochte woning kwartaal op kwartaal licht, met 0,3%. Voor een groot deel kan dit gezien worden als een correctie op de prijsstijging in het 2e kwartaal 2015, waarin net wat grotere woningen zijn verkocht (zie hiervoor ook paragraaf 2.3). Deze correctie lijkt zich ook als een seizoenstrend te manifesteren in eerdere jaren. Van alle woningtypen steeg alleen de prijs van verkochte vrijstaande woningen, met 1,0%. De prijs van verkochte tussenwoningen daalde het sterkst met totaal 1,0%. Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM) 4% 3%
2% 1%
0% -1%
-2%
2015-3
2015-1
2014-3
2014-1
2013-3
2013-1
2012-3
2012-1
2011-3
2011-1
2010-3
2010-1
2009-3
2009-1
2008-3
2008-1
2007-3
2007-1
2006-3
2006-1
-4%
2005-3
-3%
Bron: NVM De gele lijn is de gemiddelde prijsverandering per kwartaal over de laatste 4 kwartalen
2.2.2 Vergelijking met een jaar eerder De laatste zes kwartalen blijkt de prijs van verkochte woningen op jaarbasis steeds rond de 4% hoger dan het jaar ervoor. In het 3e kwartaal 2015 zijn de prijzen 4,2% hoger dan een jaar eerder. Er is dus sprake van een opwaartse trend in de prijzen. Zoals al eerder gezegd, lijkt de transactieprijs van vrijstaande woningen bezig aan een inhaalrace. In een jaar tijd stegen de prijzen van dit wo8
ningtype met 5,2%, vooral veroorzaakt door de verkoop van gemiddeld grotere vrijstaande woningen (zie ook paragraaf 2.3). De andere woningtypen kenden een prijsstijging variërend van 3,3% voor hoekwoningen tot en met 4,4% voor appartementen. 2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning De vierkantemeterprijs geeft naast een correctie voor woningtype en regio ook een correctie voor de grootte van de woning. Hoewel voor de consument en de pers minder interessant, geeft het cijfer in principe een accurater beeld van de prijsontwikkeling in de woningmarkt dan de ‘gewone’ transactieprijs. De vierkantemeterprijs van de gemiddeld verkochte woning komt in het 3e kwartaal 2015 uit op 2.032 euro. De vierkante meterprijzen van tussenwoningen liggen met 1.796 euro het laagst en die van appartementen het hoogst (2.272 euro). 2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder Anders dan de transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning, is de vierkantemeterprijs in het 3e kwartaal 2015 wel toegenomen met 0,5%. Het geeft aan dat de woningen die in het 3e kwartaal 2015 verkocht zijn, gemiddeld wat kleiner zijn geweest dan een kwartaal eerder. Het is het 9e kwartaal op rij dat de vierkantemeterprijs toe is genomen in vergelijking met een kwartaal eerder. De vierkantemeterprijs van de duurdere woningtypen (2-onder-1-kapwoning en vrijstaand) nam met respectievelijk 1,0% en 1,1% het sterkst toe. M2-Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM) 3% 2% 1% 0%
-1% -2%
2015-3
2015-1
2014-3
2014-1
2013-3
2013-1
2012-3
2012-1
2011-3
2011-1
2010-3
2010-1
2009-3
2009-1
2008-3
2008-1
2007-3
2007-1
2006-3
2006-1
-4%
2005-3
-3%
Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering per kwartaal over de laatste 4 kwartalen
2.3.2 Vergelijking met een jaar eerder De ontwikkeling van de vierkantemeterprijs op jaarbasis is al een zestal kwartalen vrij stabiel met een stijging van om en nabij de 3,5%. Dat percentage ligt wat lager dan die van de ‘gewone’ transactieprijs. Opvallend is dat de vrijstaande woning van de woningtypen de minst sterke stijging van de vierkantemeterprijs kent (plus 2,1%), terwijl bij de ‘gewone’ prijs de stijging juist het sterkst is. De toename van de vierkantemeterprijs is bij tussenwoningen het hoogst met 4,2%. 2.4 Verkooptijden De verkooptijden (looptijden van verkochte woningen) zijn gecorrigeerd voor intrekken/aanmelden. Van woningen die uit het aanbod worden gehaald en binnen twee weken opnieuw zijn aangeboden wordt de verkooptijd doorgeteld. De verkooptijd van de gemiddeld verkochte woning is in het 3e kwartaal 2015 uitgekomen op gemiddeld 98 dagen (ruim 3 maanden) en daarmee voor het eerst sinds eind 2008 onder de 100 dagen. De tussenwoning is sinds 2010 het snelst verkopende woningtype met, in het 3e kwartaal 2015, een verkooptijd van 68 dagen. In 2008 werden voor het 9
laatst zulke lage verkooptijden gerealiseerd. Een vrijstaande woning kent traditioneel de langste verkooptijd, dit kwartaal 177 dagen. De verkooptijd van een appartement bedraagt gemiddeld 94 dagen. De verkooptijden van de verkochte woningen zeggen niets over de ontwikkeling van de looptijden binnen het bestaande aanbod (zie paragraaf 3.3 over ‘looptijd van het aanbod’). 2.4.1 Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder liggen de gemiddelde verkooptijden 17% lager. De daling varieert echter sterk per woningtype. De verkooptijd van de vrijstaande woning is in een jaar tijd met ruim 10% gedaald, terwijl de verkooptijd van een tussenwoning en 2-onder-1-kapwoning met meer dan 20% het sterkst daalden. Verkooptijden verkochte woningen in dagen (NVM) 200
140
111
122
160 120
98
180
100 80 60 40
20 2015-3
2015-2
2015-1
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
0
Bron: NVM
2.4.2 Verkopen naar verkooptijdklassen Het aandeel van de woningen, die binnen 1 kwartaal verkocht worden, neemt toe. Was het een jaar geleden nog 46%, inmiddels is 53% van de verkopen een woning die binnen het kwartaal verkocht is. Minder dan 17% van de verkopen heeft een jaar of langer te koop gestaan, terwijl dat er een jaar geleden nog ruim 20% waren. In absolute aantallen zijn er overigens wel meer woningen verkocht met een verkooptijd van 1 jaar of langer, namelijk 5.974 nu tegenover 5.841 een jaar geleden. Toch blijven de woningen, die om uiteenlopende redenen al lang op de markt zijn, het belangrijkste aandachtspunt van de huidige woningmarkt. 2.5 Marktstemming(sindicator) In het 3e kwartaal 2015 is voor een totaal van 9,0 miljard euro aan woningtransacties afgesloten. Dit bedrag komt tot uitdrukking in de marktstemmingsindicator: deze geeft de som van de transactieprijzen van verkochte woningen weer, ofwel het totale geldvolume gemoeid met de verkoop van woningen. De indicator wordt beïnvloed door de prijs van woningen, alsmede het aantal verkopen. 2.5.1
Vergelijking met een kwartaal eerder 10
Met 9,0 miljard euro aan transacties ligt de marktstemmingsindicator 2,4% lager dan een kwartaal eerder. De beperkte daling is het gevolg van een lichte daling in het aantal transacties en in de prijs van de gemiddeld verkochte woning. Bij de vrijstaande woningen is echter sprake van een stijging met 4,4%. 2.5.2 Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder liggen de marktstemmingsindicatoren met 33% flink hoger. Zowel de transactieprijzen als het aantal transacties ligt duidelijk hoger dan een jaar eerder. Ook hier springt de marktstemmingsindicator voor vrijstaande woningen er met een plus van ruim 39% bovenuit.
3 Aanbod 3.1 Aantal woningen in aanbod Halverwege het 3e kwartaal 2015 (de peildatum voor het aanbod) stonden 133.133 bestaande woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 175.000 woningen in aanbod. De dalende trend zet hiermee verder door. Sinds het 2e kwartaal 2015 is de vrijstaande woning sinds lange tijd (2e kwartaal 2008) het meest voorkomende woningtype in het aanbod. In de tussenliggende periode bleek het appartement altijd het sterkst vertegenwoordigde woningtype in het aanbod. In het 3e kwartaal 2015 is 29,3% van alle te koop staande woningen een vrijstaande woning. In het aanbod zijn relatief steeds minder tussenwoningen te vinden. Voor de crisis waren 21 à 22 op de 100 woningen in het aanbod een tussenwoning, inmiddels zijn dat er nog maar 18 op de 100. 3.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder Procentueel gezien kende het 3e kwartaal 2015 de sterkste daling van het aanbod in vergelijking met het kwartaal ervoor sinds 1999. Het gaat om een daling van 5,6%. Het staande aanbod van de goedkopere woningtypen daalde het hardst: 7,5% bij de tussenwoningen en 7,2% bij de vrijstaande woningen. Het aanbod van vrijstaande woningen daalde met 2,0% slechts beperkt. Ontwikkeling aantal woningen in aanbod (NVM) 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000
Bron: NVM
3.1.2
Tussenwoning 2-onder-1-kap woning Appartement
Hoekwoning Vrijstaande woning
Vergelijking met een jaar eerder 11
2015-3
2015-2
2015-1
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
0
Het aanbod bevindt zich inmiddels bijna 3 jaar in een dalende tendens. Eind 2012 stonden bij NVM-makelaars een recordaantal van ruim 176.000 bestaande koopwoningen te koop. Sindsdien is het aanbod met ruim 33.000 woningen teruggelopen (ofwel bijna 25% gedaald). De daling in het aanbod lijkt ook te versnellen. De daling van het aanbod op jaarbasis met 12,6% betekent in ieder geval een record voor deze eeuw. Dat zijn ruim 19.200 woningen minder. Hoe goedkoper het woningtype is, hoe sterker het aanbod in een jaar tijd is afgenomen. Het aanbod van het goedkoopste woningtype, het appartement, is in een jaar tijd het sterkst afgenomen (-17,7%). Gevolgd door de tussenwoning (-14,1%), hoekwoning(-13,3%), 2-onder-1-kapwoning (-11,1%) en tot slot de vrijstaande woning (-6,7%). Theoretisch gezien duurt het nu nog bijna een jaar om het huidige aanbod van bestaande koopwoningen te verkopen (uitgaande van de veronderstelling dat er geen nieuw aanbod bij zou komen en de aantallen verkopen op het huidige niveau blijven). Op het dieptepunt van de markt was dit bijna 2 jaar en 2 maanden. Voor het eerst sinds de crisis zich manifesteerde is theoretische verkooptijd tot onder het jaar gedaald. 3.2 Vraagprijzen van het aanbod De vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning bedraagt halverwege het 3e kwartaal 2015 276.000 euro. De vraagprijs van het gemiddelde appartement bedraagt 165.000 euro, terwijl de vraagprijs van de gemiddeld vrijstaande woning 438.000 euro bedraagt. De vraagprijs van de in aanbod staande woningen verschilt flink van de transactieprijzen. De groep woningen die verkocht wordt, is anders van samenstelling (o.a. type/regio) dan de groep woningen die in het aanbod staat. Sinds het begin van de crisis is de vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande bestaande koopwoning bij NVM-makelaars gedaald met 12,3%. Hierbij is gecorrigeerd voor regio en type. 3.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De vraagprijs voor de gemiddelde woning is het afgelopen kwartaal licht gestegen met 0,3%. De vraagprijs voor het gemiddeld te koop staande appartement daalde met 0,3%, terwijl deze voor de andere woningtypen wat toenam (variërend van 0,2% tot 0,8%). Kwartaal-op-kwartaal gezien lijkt het erop dat de jarenlange daling van de vraagprijzen omgebogen is naar een stijging. Of de stijging doorzet, is nog niet zeker. Vraagprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM) 1,0% 0,5% 0,0% -0,5%
Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen
12
2015-3
2015-2
2015-1
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
-1,5%
2010-3
-1,0%
13
3.2.2 Vergelijking met een jaar eerder De daling van de vraagprijzen op jaarbasis lijkt voorbij. Het afgelopen kwartaal bleek de vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning nog slechts 0,1% lager te liggen dan een jaar eerder. De vraagprijs van appartementen daalde met 1,4% het sterkst, die van vrijstaande woningen steeg met 0,9% juist het sterkst. 3.3 Looptijd van het aanbod De looptijd van het aanbod is een maatstaf die niet verward dient te worden met de looptijd van verkochte woningen. De looptijd van de in aanbod staande woningen is het gemiddelde aantal dagen dat de te koop staande woningen op een bepaald moment te koop staan. Halverwege het 3e kwartaal 2015 staat een woning in het aanbod gemiddeld 337 dagen op de markt. Een vrijstaande woning in aanbod staat gemiddeld 433 dagen te koop. De tussenwoning in het aanbod staat gemiddeld 230 dagen te koop en is daarmee het best presterende woningtype. 3.3.1 Vergelijking met een kwartaal / jaar eerder De looptijd van het aanbod is in een kwartaal tijd maar nauwelijks veranderd. De aanbodlooptijden van het 3e kwartaal 2015 zijn vergelijkbaar met die van een kwartaal eerder. In vergelijking met een jaar eerder zijn de verschillen groot. Gemiddeld is de looptijd van het aanbod ten opzichte van het 3e kwartaal 2014 met 16,4% gedaald. Waarbij met name de daling van de looptijd van te koop staande tussenwoningen met bijna 25% spectaculair te noemen is (daling van 10 maanden tot 7,5 maanden). 3.3.2 Aanbod naar looptijdklassen Het aandeel woningen dat 3 jaar of langer in aanbod staat, schommelt al drie kwartalen op rij rond 20%. Dat betekent dat 1 op de 5 woningen in het huidige aanbod al 3 jaar of langer op zoek is naar een koper. Ook staat er nog eens 26% tussen 1 en 3 jaar te koop. Hoewel er in absolute aantallen een daling is van het aantal lang te koop staande woningen, staat er een groep van ruim 61.000 woningen een jaar of langer te koop. Halverwege 2013 waren dit er nog bijna 89.000 woningen. De groep woningen in het aanbod, die niet profiteert van het herstel, wordt dus maar langzaam kleiner.
18% 20% 20%
19% 17% 17%
14% 10% 9%
10%
8% 7% 8%
15%
9% 10% 9%
20%
18%
25%
15% 12% 15%
30%
24% 22%
Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen (NVM)
5% 0% tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen 2 - 3 kwartalen 3 - 4 kwartalen
Bron: NVM
Aanbod per 15 augustus 2014
1 - 2 jaar
Aanbod per 15 mei 2015
14
2-3 jaar
3 jaar en langer
Aanbod per 15 augustus 2015
4 Overige kengetallen woningmarkt 4.1 Verschil vraag-verkoopprijs Er wordt weer steeds meer vanuit de eerste vraagprijs verkocht en ook steeds meer aanbod dat kort op de markt is geweest. Het verschil tussen de oorspronkelijke en laatste vraagprijs daalt steeds verder. In het 3e kwartaal 2015 komt het oorspronkelijke vraag-verkoopprijsverschil voorlopig uit op 4,4%. De ervaring leert dat het uiteindelijke vraag-verkoopprijsverschil toch nog een paar tiende procentpunten hoger uitkomt. Bij de goedkopere woningtypen ligt het oorspronkelijke vraag-verkoopprijsverschil rond 4% en bij appartementen ligt het daar zelfs al weer onder. Het verschil tussen de laatste vraagprijs en transactieprijs is uitgekomen op 3,8%. Hierbij is het verschil het kleinst bij appartementen (2,6%) en het grootst bij vrijstaande woningen (6,2%). Verschil vraag-verkoopprijs (NVM) 12% 10% 8%
6% 4% 2%
Bron: NVM
verschil t.o.v. oorspronkelijke vraagprijs
2015-3
2015-2
2015-1
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
0%
verschil t.o.v. laatste vraagprijs
4.2 NVM Krapte-indicator De NVM krapte-indicator geeft een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt normaliter berekend als het aanbod aan het begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de kwartaalanalyses wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de volgende analyse: (Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties in kwartaal) * 3 Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties in een kwartaal in plaats van in een maand.
15
Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?) 35 30 25
11
11 2015-3
15
2015-2
16
20
10 5
2015-1
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
0
Bron: NVM
De bestaande koopwoningmarkt trekt aan, hetgeen ervoor zorgt dat de keuze van de consument steeds beperkter wordt. In het 3e kwartaal 2015 is de krapte-indicator uitgekomen op 11. Een stabilisatie ten opzichte van het vorige kwartaal, maar wel ruim 5 punten lager dan een jaar geleden. Voor tussenwoningen is de keuze het beperkst (7), voor vrijstaande woningen (23) nog steeds het grootst. De markt is weliswaar aangetrokken in het afgelopen jaar, maar van een verkopersmarkt is nog geen sprake. Daarvoor moeten de krapte-indicatoren nog verder dalen tot 4-5, hetgeen in de nabije toekomst nog zeker niet verwacht mag worden. Er is wel een aantal regio’s en marktsegmenten, waar de verkopersmarkt is teruggekeerd. 4.3 Verkoopquote De verkoopquote geeft weer welk aandeel van het aanbod in een kwartaal is verkocht (verhouding van het aantal verkopen/aantal woningen in aanbod). De verkoopquote ‘oud’ deelt het aantal verkopen uit het aanbod begin van het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal in aanbod staat. De verkoopquote ‘nieuw’ deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwartaal nieuw op de markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod. In de woningmarkt van voor de crisis was de verkoopquote van het oude aanbod hoger dan die van het nieuwe aanbod. De laatste jaren is dit omgekeerd. De verkoopquote van het totale aanbod is het afgelopen kwartaal toegenomen tot 21,0%, een stijging van 2,6 procentpunt in een kwartaal tijd. De sterke daling van het aantal te koop staande woningen is daar voor een groot deel debet aan. Toch is er nog altijd veel aanbod op de markt, zodat verkoopquotes van voor de crisis vooralsnog uit beeld blijven. Dit komt vooral, omdat er nog relatief veel langlopend aanbod op de markt aanwezig is. De verkoopquote van het nieuwe aanbod is ook opnieuw verder gestegen en is terug op een niveau, dat ook voor de crisis als goed gezien zou worden (28,0%). De verkoopquote van oud aanbod is in een kwartaal met 2,1 procentpunt gestegen tot 18,9%.
16
Verkoopquotes 30% 25% 20% 15% 10% 5%
Verkoopquotes totaal Verkoopquotes bestaand aanbod
Bron: NVM
2015-3
2015-2
2015-1
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
0%
Verkoopquotes nieuw aanbod
32%
Instroomquote 35%
23%
30%
30%
4.4 Instroomquote De instroomquote valt in het 3e kwartaal van het jaar vaak lager uit dan die in het 2e kwartaal. In de zomermaanden zetten consumenten in het algemeen minder snel hun woning te koop. De instroomquote in het 3e kwartaal 2015 ligt met 30% daarom lager dan een kwartaal terug, maar duidelijk hoger (7 procentpunt) dan een jaar geleden. Met een instroomquote van 41% is de quote van tussenwoningen ruim 2 keer zo hoog als die van vrijstaande woningen (19%).
25% 20% 15%
10% 5% 2015-3
2015-2
2015-1
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
0%
Bron: NVM
4.5 Intrekkingen Steeds minder verkopers halen hun woning van de markt. In het 3e kwartaal zijn er 9.125 woningen ingetrokken. Een deel daarvan wordt verhuurd. Ongeveer 1 op de 20 woningen, die in het aanbod hebben gestaan, zijn het afgelopen kwartaal van de markt gehaald. Dat blijkt uit de intrekquote (= de verhouding van het aantal intrekkingen ten opzichte van het aantal woningen in aanbod). Op jaarbasis zijn bijna 39.000 woningen ingetrokken. Veel van de ingetrokken woningen
17
stonden al vrij lang te koop. Van het bestaande koopwoningaanbod aan het begin van het 3e kwartaal stonden de woningen gemiddeld 470 dagen te koop op het moment dat ze ingetrokken werden.
18
4.6 Vraagprijsaanpassingen Het aantal vraagprijsaanpassingen is het 3e kwartaal 2015 rond 16% lager uitgekomen in vergelijking met dezelfde periode een jaar eerder. Dat is een sterkere daling dan in het eerste halfjaar werd gesignaleerd. De daling wordt mede veroorzaakt door de sterke daling van het aantal woningen in het aanbod. Ook zijn in de huidige woningmarkt huizenverkopers minder snel geneigd hun vraagprijs aan te passen. De pieken in maart en september zijn het gevolg van de NVM Open Huizendag. Dat moment wordt vaak aangegrepen om de vraagprijs nog aan te passen. De piek eind 2012 is veroorzaakt door de invoering van het verplicht aflossen per 1 januari 2013. Aantal vraagprijsaanpassingen per maand 20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000
0 jan Bron: NVM
feb
mrt
apr
mei 2012
jun
jul 2013
aug 2014
sep
okt
nov
dec
2015
Inmiddels staat 60% van de woningen in het aanbod nog voor de eerste vraagprijs te koop. Dit aandeel stijgt langzaam sinds het 4e kwartaal 2012. Van de transacties in het 3e kwartaal 2015 is 73% verkocht uit de eerste vraagprijs, opnieuw een paar procentpunten hoger dan een kwartaal eerder. Sinds de markt in 2013 is opgeleefd, is de hoogte van de gemiddelde vraagprijsaanpassing dalende. Het herstel draagt bij aan het vertrouwen van huizenverkopers, die denken minder te hoeven zakken met de vraagprijs. De gemiddelde vraagprijsverandering is dus dalende. In het 3e kwartaal 2015 vond de eerste vraagprijsverlaging plaats voor gemiddeld 4,4%, een half procentpunt lager dan een jaar eerder.
19
Transacties verdeeld naar wel/geen prijsaanpassing
Bron: NVM
Transacties zonder vraagprijsaanpassing Transacties met vraagprijsaanpassing Percentage transacties met aanpassing
20
2015-3
2015-2
2015-1
2014-4
2014-3
0%
2014-2
5%
0
2014-1
5.000 2013-4
10%
2013-3
15%
10.000
2013-2
15.000
2013-1
20%
2012-4
25%
20.000
2012-3
25.000
2012-2
30%
2012-1
35%
30.000
2011-4
35.000
2011-3
40%
2011-2
45%
40.000
2011-1
45.000
2010-4
50%
2010-3
50.000
Bijlage 1 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster Naast de NVM presenteren ook andere partijen cijfers met betrekking tot de woningmarkt. De bekendste partijen zijn het CBS en het Kadaster. Het Kadaster levert de gemiddelde woningprijs, vergelijkbaar met de prijs van de gemiddeld verkochte woning, zoals die door de NVM gepresenteerd wordt. Het CBS presenteert de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De ontwikkelingspercentages in deze reeks zijn vergelijkbaar met de prijsontwikkeling van de gemiddeld verkochte woning, zoals deze door de NVM worden gepresenteerd. Naast het feit dat verschillende rekenmethoden worden gehanteerd, zijn er twee belangrijke verschillen te noemen: - Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw, de NVM alleen die van haar NVM-leden (73-77% van de totale markt). - De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van passeren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 à 3 maanden eerder. In onderstaande figuren worden de cijfers van de verschillende partijen uiteengezet. Vergelijking transactieprijzen NVM en Kadaster (* 1000 €) 300 250 200 150 100 50
mrt-97 sep-97 mrt-98 sep-98 mrt-99 sep-99 mrt-00 sep-00 mrt-01 sep-01 mrt-02 sep-02 mrt-03 sep-03 mrt-04 sep-04 mrt-05 sep-05 mrt-06 sep-06 mrt-07 sep-07 mrt-08 sep-08 mrt-09 sep-09 mrt-10 sep-10 mrt-11 sep-11 mrt-12 sep-12 mrt-13 sep-13 mrt-14 sep-14 mrt-15 sep-15
0
Bron: NVM, Kadaster
NVM
Kadaster
In de figuren zijn de lijnen van het Kadaster en het CBS niet opgeschoven. Hierdoor wordt duidelijk dat cijfers van Kadaster en CBS achterlopen bij NVM, maar wel dezelfde trend hebben.
21
Prijsontwikkeling in procenten NVM versus CBS (tov jaar eerder) 6% 4%
2% 0% -2% -4% -6%
-10%
2005-3 2005-4 2006-1 2006-2 2006-3 2006-4 2007-1 2007-2 2007-3 2007-4 2008-1 2008-2 2008-3 2008-4 2009-1 2009-2 2009-3 2009-4 2010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 2012-1 2012-2 2012-3 2012-4 2013-1 2013-2 2013-3 2013-4 2014-1 2014-2 2014-3 2014-4 2015-1 2015-2 2015-3
-8%
Bron: NVM, CBS
NVM
CBS (3e kwartaal 2015 is geschat)
NB: het laatste kwartaal van het CBS is geschat op basis van de prijsontwikkeling ten opzichte van een jaar eerder voor de eerste 2 maanden van het laatste kwartaal.
22
Bijlage 2 Voorlopige en definitieve cijfers De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn altijd voorlopig. Dit geldt ook voor het 3e kwartaal 2015. Deze voorlopige cijfers worden definitief gemaakt wanneer alle transacties die hebben plaatsgevonden in dit kwartaal daadwerkelijk zijn afgemeld. Transacties die aan het eind van een kwartaal plaats hebben gevonden, worden gedeeltelijk pas aan het begin van het volgende kwartaal afgemeld. Dit kan de cijfers beïnvloeden. Hieronder staan voor de belangrijkste variabelen de voorlopige cijfers en de definitieve cijfers voor het 2e kwartaal 2015. Aantal transacties 2015-2 Nederland 2015-2 Nederland 2015-2 Nederland 2015-2 Nederland 2015-2 Nederland 2015-2 Nederland
Voorlopig Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kapwoning Vrijstaande woning Appartement Totaal
10.113 5.109 5.478 5.005 11.441 37.145
Transactieprijs (*1000 €) 2015-2 2015-2 2015-2 2015-2 2015-2 2015-2
Nederland Nederland Nederland Nederland Nederland Nederland
Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kapwoning Vrijstaande woning Appartement Totaal
Transactieprijs per m2 2015-2 2015-2 2015-2 2015-2 2015-2 2015-2
Nederland Nederland Nederland Nederland Nederland Nederland
Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kapwoning Vrijstaande woning Appartement Totaal
Verkooptijd in dagen 2015-2 Nederland 2015-2 Nederland 2015-2 Nederland 2015-2 Nederland 2015-2 Nederland 2015-2 Nederland
Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kapwoning Vrijstaande woning Appartement Totaal
Definitief
€ € € € € €
23
10.178 5.180 5.527 4.979 11.428 37.292
Voorlopig
Definitief
199 215 262 349 176 224
201 216 262 350 175 224
Voorlopig
Definitief
1.793 1.838 1.965 2.148 2.291 2.024
€ € € € € €
1.799 1.838 1.959 2.147 2.285 2.022
Voorlopig
Definitief
71 83 128 224 103 112
71 82 128 220 103 111
Bijlage 3 Uitleg over rekenmethodiek NVM De NVM geeft ieder kwartaal aan de hand van een grote hoeveelheid informatie inzicht in de ontwikkelingen op de woningmarkt. Door de gebruikte rekenmethoden kunnen de gepresenteerde cijfers soms tot verwarring leiden. In dit document worden enkele van de meest voorkomende misverstanden nader uitgelegd. De cijfers voor het 3e kwartaal 2015 dienen hierbij als uitgangspunt. 1. De NVM stelt dat de prijzen landelijk met 0,3% gedaald zijn t.o.v. 2e kwartaal 2015, maar als ik de prijzen van beide perioden pak (toen 223.000 versus nu 223.000 euro) dan is er sprake van een prijsstabilisatie. Hoe zit dat? Dat heeft te maken met het verschil dat er is in samenstelling van de groep verkochte woningen in de beide kwartalen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel meer vrijstaande woningen verkoopt en in het andere kwartaal veel meer appartementen, dan krijg je een scheef beeld. Dit doet geen recht aan de werkelijke prijsontwikkeling. Daarom deelt de NVM de verkochte woningen in in mandjes, waarbij een onderscheid gemaakt wordt naar de regio waarin de woning verkocht is en naar woningtype. Per mandje wordt vervolgens bepaald met welk percentage de prijs is veranderd. Om het totaalpercentage voor Nederland te berekenen wordt vervolgens een gewogen gemiddelde berekend van de verschillende mandjes-percentages. Een sterk versimpeld voorbeeld ter verduidelijking. Periode 1
Periode 2
Woningtype 1
Woningtype 1
transactie 1
€
200.000
Woningtype 2
Prijsontwikkeling
transactie 1
€ 200.000
transactie 2
€ 200.000
0%
Woningtype 2
transactie 1
€
300.000
transactie 1
€ 300.000
Gewogen mediane prijs
€
250.000
Gewogen mediane prijs
€ 233.333
Prijsontwikkeling -6,7%
0%
Prijsontwikkeling 0,0%
24
De tabel beschrijft twee perioden met bijbehorende transacties. Onder de streep wordt de gewogen mediane transactieprijs weergegeven, zoals dat ook gebeurt in de cijfers van de NVM. Dit zijn gewogen mediane transactieprijzen (naar woningtype) en deze staan per periode vermeld. De prijsontwikkeling die we berekenen wanneer we de twee individuele mediane prijzen op elkaar delen is minus 6,7% (weergegeven in rood, links). In de meest rechtse kolom is een weergave gemaakt van de prijsontwikkeling per woningtype. Deze wordt als totaal weergegeven in blauw, waarbij de twee percentages worden gewogen naar het aantal transacties in periode 1 en 2 per woningtype. Die prijsontwikkeling komt uit op 0%. Dit is de manier, zoals deze wordt toegepast in de berekening van de kwartaalcijfers van de NVM. 2. De NVM presenteert een daling van de transactieprijzen met 0,3% t.o.v. het 2e kwartaal 2015 voor Nederland, maar in de cijfers is ook te zien dat de prijs per vierkante meter in vergelijking met een kwartaal juist gestegen is met 0,5%. Vanwaar het verschil? De NVM beschikt over de woonoppervlakten van de door haar leden verkochte woningen. Op die manier is het mogelijk om de prijs per vierkante meter te berekenen. Het voordeel van het gebruik van de prijs per vierkante meter is dat gecorrigeerd wordt voor de grootte van de verkochte woningen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel grote woningen verkoopt en in het kwartaal een jaar later relatief meer kleinere woningen, dan kan dit leiden tot misinterpretatie. Je zou kunnen zeggen dat wanneer de verandering van de prijs hoger is dan die van de prijs per vierkante meter, dat er dan relatief grotere woningen verkocht zijn in dat kwartaal. De NVM gebruikt de verandering van de prijs per vierkante meter regelmatig in haar persberichten en publicaties, omdat door de correctie op de grootte van de woningen een zorgvuldiger beeld geschetst kan worden. Sinds februari 2010 meten de NVM-makelaars volgens de NEN-systematiek. Samenvattend De NVM gebruikt bij het weergeven van de ontwikkeling van de prijs in plaats van het onzuivere gemiddelde (verschil tussen twee absolute prijsniveaus) twee gecorrigeerde cijfers:
Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio (zie uitleg 1) Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio en de grootte van de woning (zie uitleg 2)
25
