ANALYSE WONINGMARKT van de bestaande koopwoningen
4e kwartaal 2014
De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna ‘de NVM’) behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter.
2
Inhoudsopgave
1 2
Samenvatting ............................................................................................................................. 4 Transacties ................................................................................................................................. 5 2.1 Aantal Verkopen ................................................................................................................. 5 2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 5 2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder.................................................................................. 5 2.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis ....................................................................................... 6 2.1.4 Verkocht onder voorbehoud ........................................................................................ 7 2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning .......................................................... 7 2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 7 2.2.2 Vergelijking met een jaar eerder.................................................................................. 8 2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning.......................... 8 2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder .......................................................................... 8 2.3.2 Vergelijking met een jaar eerder.................................................................................. 9 2.4 Verkooptijden...................................................................................................................... 9 2.4.1 Vergelijking met een jaar eerder.................................................................................. 9 2.5 Marktstemming(sindicator) ............................................................................................... 10 2.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 10 2.5.2 Vergelijking met een jaar eerder................................................................................ 10 3 Aanbod ..................................................................................................................................... 10 3.1 Aantal woningen in aanbod............................................................................................... 10 3.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 11 3.1.2 Vergelijking met een jaar eerder................................................................................ 11 3.2 Vraagprijzen van het aanbod............................................................................................. 11 3.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder ........................................................................ 12 3.2.2 Vergelijking met een jaar eerder................................................................................ 12 3.3 Looptijd van het aanbod .................................................................................................... 12 3.3.1 Vergelijking met een kwartaal / jaar eerder ............................................................... 12 3.3.2 Aanbod naar looptijdklassen...................................................................................... 13 4 Overige kengetallen woningmarkt ........................................................................................... 13 4.1 Verschil vraag-verkoopprijs .............................................................................................. 13 4.2 NVM Krapte-indicator ...................................................................................................... 14 4.3 Verkoopquote .................................................................................................................... 15 4.4 Instroomquote ................................................................................................................... 15 4.5 Intrekkingen ...................................................................................................................... 16 4.6 Vraagprijsaanpassingen .................................................................................................... 17 Bijlage Vergelijking NVM-CBS/Kadaster ...................................................................................... 19 Bijlage Voorlopige en definitieve cijfers ......................................................................................... 21 Bijlage Uitleg over rekenmethodiek NVM...................................................................................... 22
3
1 Samenvatting Dit document beschrijft de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt in zijn totali
teit. De regionale verschillen in Nederland zijn echter groot. Een conclusie over een regio vraagt daarom altijd een nadere bestudering van de regionale woningmarktontwikkelingen. Opnieuw zet het herstel op de woningmarkt verder door. Er zijn in het 4e kwartaal 2014 iets meer dan 34.600 transacties geweest bij NVM-makelaars, 34% meer dan een jaar geleden en 20% meer dan in het 3e kwartaal. In de totale markt werden naar schatting 46.500 transacties geregistreerd. De laatste vier kwartalen registreerde de NVM in totaal meer dan 116.500 transacties van bestaande koopwoningen bij haar makelaars, hetgeen neerkomt op 156.500 transacties voor de gehele markt. De prijs is in het 4e kwartaal 2014 met 1,3% gestegen in vergelijking met een kwartaal eerder en 3,5% in vergelijking met een jaar eerder. De prijs van de gemiddeld verkochte woning bedraagt nu 215.000 euro en ligt bijna 14% lager dan voor de crisis, maar alweer 5% hoger dan op het dieptepunt. De vierkante meterprijs van een gemiddeld verkochte woning is het laatste kwartaal met 0,6% beperkt gestegen tot gemiddelde € 1.979. Het verschil met de ‘gewone’ prijsontwikkeling duidt op de verkoop van grotere en/of duurdere woningen in het afgelopen kwartaal. De looptijd van verkochte woningen bedraagt nu 124 dagen. De dalende tendens bij het aanbod houdt aan. Er staan halverwege het 4e kwartaal 2014 ruim 149.000 woningen in aanbod bij NVM-makelaars. Dat is een daling van 8,2% in vergelijking met een jaar geleden. Voor de totale markt betekent dit een aanbod aan bestaande koopwoningen van om en nabij 200.000. Sinds 2009 daalt de vraagprijs van het aanbod onafgebroken. In het 4e kwartaal is deze ontwikkeling onderbroken en is de vraagprijs gelijk gebleven op € 273.000. In een jaar tijd is de vraagprijs met 1,2% beperkt gedaald. Vanaf de vraagprijspiek in 2008 is de vraagprijs met 12,2% gedaald. Woningen, die nu in het aanbod staan, staan gemiddeld 371 dagen te koop. Voor het eerst sinds begin 2013 staat minder dan de helft (49%) van alle woningen in het aanbod staat een jaar of langer te koop. Het verschil tussen oorspronkelijke vraag- en verkoopprijs daalt verder tot 5,5%. Het verschil tussen de laatste vraagprijs en verkoopprijs is met 4,4% een procentpunt lager in vergelijking met een jaar eerder. Een potentiële koper kon in het 4e kwartaal 2014 kiezen uit bijna 13 woningen. De verkoopquote stijgt naar het hoogste punt sinds 2009 en bedraagt nu 16,9%. De verkoopquote van nieuw aanbod bereikte zelfs het hoogste niveau sinds 2008 met ruim 22%. De instroomquote ligt in het 4e kwartaal 2014 met 28% 6 procentpunten hoger dan een jaar eerder, en 5 procentpunten hoger dan een kwartaal eerder. Er zijn 10.300 woningen ingetrokken, een daling van bijna 14% in vergelijking met een jaar eerder. Ook op jaarbasis zijn er zo’n 14% minder intrekkingen dan een jaar eerder. 57% van de woningen in het aanbod heeft geen vraagprijswijziging ondergaan. Dit aandeel is toenemende. Van alle transacties uit het afgelopen kwartaal is 32% verkocht na tenminste één prijswijziging. De cijfers die de NVM presenteert voor het 4e kwartaal 2014 zijn voorlopig. In de bijlage zijn de definitieve cijfers voor het 3e kwartaal 2014 opgenomen. 4
2 Transacties 2.1 Aantal verkopen In het 4e kwartaal 2014 zijn door NVM-makelaars 34.622 woningen verkocht. Dat is bijna een verdubbeling vergeleken met het dieptepunt van de crisis (begin 2013), en qua aantal verkopen is dit 4e kwartaal vergelijkbaar met de periode vlak voor de crisis. In de totale bestaande koopwoningmarkt hebben het afgelopen kwartaal naar schatting 46.500 verkopen plaatsgevonden. Van de verschillende woningtypen is het appartement het best verkopende type, met een aandeel van 31,8%. Daarna volgt de tussenwoning met een aandeel van 27,5%. Hoekwoningen, 2-onder-1kapwoningen en vrijstaande woningen kennen een aandeel van respectievelijk 13,6%, 14,1% en 13,1%. Het definitieve aantal verkopen voor het 3e kwartaal 2014 is uitgekomen op 28.564. De NVM presenteerde eerder een voorlopig cijfer van 29.101 verkochte woningen door NVM-makelaars.
2.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder In vergelijking met het 3e kwartaal 2014 zijn er dit kwartaal 21,2% meer woningen verkocht: 34.622 versus 28.564. Normaal gesproken ligt in het 4e kwartaal sowieso het aantal woningverkopen hoger dan in een 3e kwartaal. De gemiddelde stijging van het aantal transacties in een 4e kwartaal lag over de afgelopen tien jaar op 6,9%. Er is sprake van verschillen tussen de woningtypen in ontwikkeling van het aantal verkopen. Tussenwoningen en 2-onder-1-kapwoningen liggen met 21,3% en 21,6% redelijk op het gemiddelde. Van hoek- en vrijstaande woningen stijgt het aantal verkopen met 17,0% en 16,9% minder hard dan gemiddeld, terwijl appartementen de grootste stijging kende: 24,8%. 2.1.2 Vergelijking met een jaar eerder Ook in vergelijking met een jaar eerder is er sprake van een flinke stijging van de verkoopaantallen. De woningverkoop ligt 30,6% hoger dan in het 4e kwartaal 2013. In alle kwartalen van 2014 ligt de verkoop hoger dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder, maar de stijging was in het eerste halfjaar van 2014 hoger dan in de tweede helft. 5
Voor alle woningtypen geldt deze stijging in verkoopaantallen, maar bij de appartementen is de stijging het sterkst: er zijn 38,1% meer appartementen verkocht dan vorig jaar. De verkoopaantallen van tussenwoningen, hoekwoningen, 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen stijgen met 25,6%, 26,3%, 28,4% en 31,1% .
2.1.3 Aantal verkopen op jaarbasis In heel 2014 zijn er door NVM-makelaars 116.623 woningen verkocht. Halverwege 2013 lag het aantal verkopen op jaarbasis nog op 82.000. Er zijn dus nu 42% meer huizen verkocht dan op het dieptepunt. In de periode voor de crisis, medio 2008, lag het aantal verkopen bij NVM-makelaars op jaarbasis rond de 140.000-150.000 woningen (rond 200.000 woningen voor de totale bestaande koopwoningmarkt). In de totale markt gaat het op dit moment om naar schatting 156.500 verkochte woningen op jaarbasis.
6
2.1.4 Verkocht onder voorbehoud Het aantal verkochte woningen in het 4e kwartaal oversteeg duidelijk de verwachtingen van de NVM. Dat is zichtbaar in het verschil tussen de groene lijn en de blauwe lijn bij de registratie van transacties die verkocht onder voorbehoud zijn. Mogelijk hebben het naderende einde van de verhoogde schenkingsregeling, alsmede de komende strengere hypotheekregels bijgedragen aan een eindejaarsrally. De vraag is dan ook of dit begin 2015 tot het inzakken leidt van het aantal transacties, zoals destijds begin 2013 gebeurde. Ontwikkeling objecten verkocht onder voorbehoud belangrijke momenten 3000
Verhoogde schenking
Nieuwe hypotheekregels 2500
Lenteakkoord Verkiezingen Woonakkoord
2000
1500
Einde verhoogde schenking, strengere hypotheekregels
Banken houden vast aan 106% 1000
Woonakkoord door 1e kamer
2014-49
2014-45
2014-41
2014-37
2014-33
2014-29
2014-25
2014-21
2014-17
2014-9
2014-13
2014-5
2014-1
2013-49
2013-45
2013-41
2013-37
2013-33
2013-29
2013-25
2013-21
2013-17
2013-9
2013-13
2013-5
2013-1
2012-49
2012-41
2012-37
2012-33
2012-29
2012-25
2012-21
2012-17
2012-9
2012-13
2012-5
2012-1
2012-45
Aantreden kabinet Rutte II
= NVM openhuizen dag
500
Het aantal woningen dat de status verkocht onder voorbehoud (VOV) heeft gekregen, is een belangrijke maatgever voor het uiteindelijke aantal transacties. Het laat zien dat huizen in principe verkocht zijn op een bepaald moment, maar dat er nog ontbindende voorwaarden zijn, die de verkoop kunnen ‘terugdraaien’. De blauwe lijn laat het feitelijke aantal woningen verkocht onder voorbehoud zien. Deze schommelen rond de rode trendlijn, die gebaseerd is op het aantal verkopen uit het verleden en rekening houdt met de seizoenstrend. In het meest recente kwartaal is de trendlijn gebaseerd op de door NVM uitgesproken verwachting van het aantal transacties in het 4e kwartaal en de seizoenstrend (hier is de trendlijn groen gekleurd). 2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning In het 4e kwartaal 2014 is de prijs van de gemiddeld verkochte woning uitgekomen op 215.000 euro. Een vrijstaande woning is verkocht voor gemiddeld 339.000 euro, een appartement voor 172.000 euro. Sinds het begin van de crisis zijn de prijzen van verkochte woningen met 13,9% gedaald zonder daarbij te corrigeren voor inflatie. De duurdere woningtypen, 2-onder-1-kap- en vrijstaande woningen zijn het hardst in prijs gedaald met 15,8% en 21,2%. Tussenwoningen (-14,0%) en vooral appartementen (-10,0%) daalden veel minder sterk in prijs. 2.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder In vergelijking met het 3e kwartaal 2014 zijn de transactieprijzen met 1,3% gestegen. Vorig kwartaal leek de positieve prijsontwikkeling met 0,1% vrijwel tot stilstand te komen, maar dit kwartaal is er dus weer sprake van een plus. 7
De prijzen van appartementen zijn, overeenkomstig met de flinke stijging van de verkoopaantallen, met 1,9% het sterkst toegenomen. Voor hoekwoningen en vrijstaande woningen geldt een prijsstijging van minder dan 1%. 2.2.2 Vergelijking met een jaar eerder Er lijkt een einde gekomen aan de opgaande lijn van de prijsontwikkeling in vergelijking met een jaar eerder. De transactieprijzen zijn in een jaar tijd gemiddeld met 3,5% gestegen. Daarmee zijn voor het eerst sinds 2007 de prijzen aan het einde van het jaar weer toegenomen in vergelijking met dezelfde periode daarvoor. Met name de prijsstijging van appartementen is het afgelopen jaar opvallend geweest. De prijs van appartementen nam met 4,8% toe. De prijs van een tussenwoning nam beperkt toe met 2,3%. Hierdoor komen de prijsniveau’s van appartementen en tussenwoningen opnieuw dichter bij elkaar te liggen. Ook de prijsstijging van vrijstaande woningen is met 2,3% beperkt gebleven. De transactieprijs van 2-onder-1-kapwoningen en hoekwoningen zijn met respectievelijk 3,4% en 4,5% gestegen.
2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning De vierkantemeterprijs geeft naast een correctie voor woningtype en regio ook een correctie voor de grootte van de woning. Hoewel voor de consument en de pers minder interessant, geeft het cijfer in principe het meest accurate beeld van de prijsontwikkeling in de woningmarkt. De vierkante meterprijs van de gemiddeld verkochte woning komt in het 4e kwartaal 2014 uit op 1.979 euro. De vierkante meterprijzen van tussenwoningen liggen het laagst (1.730 euro) en die van appartementen het hoogst (2.240 euro). 2.3.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De vierkantemeterprijs is in vergelijking met het 3e kwartaal 2014 opnieuw vrij beperkt toegenomen, dit kwartaal met 0,6%. De vierkantemeterprijs stijgt nu al 6 kwartalen achtereen. Alle woningtypen noteerden een prijstoename, variërend van 0,3% bij tussenwoningen tot 1,1% bij hoekwoningen.
8
M2-Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM) 3% 2% 1% 0% -1% -2%
2014-4
2014-2
2013-4
2013-2
2012-4
2012-2
2011-4
2011-2
2010-4
2010-2
2009-4
2009-2
2008-4
2008-2
2007-4
2007-2
2006-4
2006-2
2005-4
2005-2
-4%
2004-4
-3%
Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering per kwartaal over de laatste 4 kwartalen
2.3.2 Vergelijking met een jaar eerder De vierkantemeterprijs is in een jaar tijd met 3,2% toegenomen, iets minder sterk dus dan de ‘gewone’ prijsontwikkeling. Dat duidt erop dat de verkochte woningen in het 4e kwartaal 2014 net iets groter waren dan die in hetzelfde kwartaal van 2013. Overigens zijn de stijgingen van de vierkantemeterprijs bij bijna alle woningtypen vergelijkbaar met de ‘gewone’ prijsstijging. Uitzondering is de hoekwoning, waarbij er 1,5% verschil tussen zit en er dus grotere hoekwoningen zijn verkocht. De stijging van de vierkantemeterprijs ligt voor het derde achtereenvolgende kwartaal rond de 3%. 2.4 Verkooptijden De verkooptijden (looptijden van verkochte woningen) zijn gecorrigeerd voor intrekken/aanmelden. Van woningen die uit het aanbod worden gehaald en binnen twee weken opnieuw zijn aangeboden wordt de verkooptijd doorgeteld. De verkooptijd van de gemiddeld verkochte woning is in het 4e kwartaal uitgekomen op gemiddeld 124 dagen (4 maanden). De tussenwoning is sinds 2010 het snelst verkopende woningtype met een verkooptijd van 87 dagen. De verkooptijd van een appartement bedraagt gemiddeld 122 dagen. Een vrijstaande woning kent traditioneel de langste verkooptijd, dit kwartaal 216 dagen. De verkooptijden van de verkochte woningen zeggen niets over de ontwikkeling van de looptijden binnen het bestaande aanbod (zie paragraaf 3.3 over ‘looptijd van het aanbod’). 2.4.1 Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar geleden zijn de verkooptijden flink lager. Gemiddeld bedraagt de daling 18,6%. Voor bijna alle woningtypen geldt dat de procentuele ontwikkeling ten opzichte van vorig jaar tussen de 19% en 23% ligt, behalve voor de vrijstaande woning. Hiervoor geldt dat de verkooptijd slechts 2,4% lager ligt.
9
Verkooptijden verkochte woningen in dagen (NVM)
124
140
122
160
2014-4
180
2014-3
157
200
120 100
80 60 40 20
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
2010-2
2010-1
2009-4
0
Bron: NVM
2.5 Marktstemming(sindicator) In het 4e kwartaal 2014 is voor een totaal van 8,3 miljard euro aan woningtransacties afgesloten. Dit bedrag komt tot uitdrukking in de marktstemmingsindicator: deze geeft de som van de transactieprijzen van verkochte woningen weer, ofwel het totale geldvolume gemoeid met de verkoop van woningen. De indicator wordt beïnvloed door de prijs van woningen, alsmede het aantal verkopen. 2.5.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De 8,3 miljard euro aan afgesloten woningtransacties ligt 22,1% hoger dan het kwartaal ervoor. Voor het grootste deel is dit veroorzaakt door de enorme stijging van het aantal transacties. Met de verkoop van appartementen is het meeste gemoeid, 2,2 miljard euro. 2.5.2 Vergelijking met een jaar eerder Ook vergeleken met een jaar eerder liggen de marktstemmingsindicatoren van de verschillende woningtypen flink hoger. Het gaat om een stijging van 36,4%. De grootste geldvolumestijgingen zijn zichtbaar bij appartementen (+46,7%) en vrijstaande woningen (+ 36,7%). Bij de andere woningtypen ligt de stijging tussen 31% en 32%. Het totale geldvolume is in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar met zo’n 2,2 miljard euro toegenomen.
3 Aanbod 3.1 Aantal woningen in aanbod Halverwege het 4e kwartaal 2014 (de peildatum voor het aanbod) stonden 149.082 woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 200.000 woningen in aanbod. De dalende trend zet hiermee verder door. Appartementen zijn met 28,9% nog steeds het sterkst vertegenwoordigde woningtype in het aanbod. Het aandeel is echter wel dalend. De vrijstaande woning nadert het appartement. Inmiddels is 27,7% van het aanbod vrijstaand. De tussenwoning is qua aandeel het sterkst gedaald, sinds het 10
aanbod eind 2012 qua aantallen het hoogtepunt bereikte. 18,2% van het aanbod is een tussenwoning. 3.1.1 Vergelijking met een kwartaal eerder Het aantal woningen in het aanbod is met bijna 3.300 woningen gedaald en ligt voor het eerst sinds het 2e kwartaal van 2011 weer onder de 150.000 woningen bij NVM-makelaars. Het aantal transacties en intrekkingen is dus hoger geweest dan het aantal woningen dat nieuw in aanbod is gekomen. Het aanbod daalde in vergelijking met een kwartaal eerder met 2,1%. De daling blijkt het sterkst bij de appartementen, liefst 3,0%. Bij de 2-onder-1-kapwoning en de vrijstaande woning waren de dalingen met respectievelijk 0,9% en 1,4% beperkter. Ontwikkeling aantal woningen in aanbod (NVM) 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000
Bron: NVM
Tussenwoning 2-onder-1-kap woning Appartement
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
2010-2
2010-1
2009-4
0
Hoekwoning Vrijstaande woning
3.1.2 Vergelijking met een jaar eerder Het aanbod bevindt zich inmiddels 2 jaar in een dalende tendens. In vergelijking met een jaar eerder stonden er 8,2% minder woningen te koop. De goedkopere woningtypen, het appartement en de tussen- en hoekwoningen, kenden dalingen van 10-11% in het aanbod, terwijl die van vrijstaande woningen met een daling van 2,6% beperkt bleef. De daling van de 2-onder-1-kapwoning was vergelijkbaar met die van de totale groep. De vrijstaande woning lijkt vooralsnog het minst sterk te profiteren van het herstel van de woningmarkt. Theoretisch gezien duurt het nu ruim 1 jaar en 3 maanden om het huidige aanbod van woningen te verkopen (uitgaande van de veronderstelling dat er geen nieuw aanbod bij zou komen en de aantallen verkopen op het huidige niveau blijven). Op het dieptepunt van de markt was dit bijna 2 jaar en 2 maanden. 3.2 Vraagprijzen van het aanbod De vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning bedraagt halverwege het 4e kwartaal 2014 273.000 euro. De vraagprijs van het gemiddelde appartement bedraagt 170.000 euro, terwijl de vraagprijs van de gemiddeld vrijstaande woning 434.000 euro bedraagt. De vraagprijs van de in aanbod staande woningen verschilt flink van de transactieprijzen. De groep woningen die verkocht wordt, is anders van samenstelling (o.a. type/regio) dan de groep woningen die in het aanbod staat. 11
Sinds het begin van de crisis is de vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande woning gedaald met 12,2%. De daling van de vraagprijs van het aanbod en de transactieprijs sinds de zomer van 2008 komt steeds dichter bij elkaar te liggen. Hierbij is gecorrigeerd voor regio en type. 3.2.1 Vergelijking met een kwartaal eerder De vraagprijs voor de gemiddelde woning is het afgelopen kwartaal gestabiliseerd. Ook binnen de woningtypen is er nauwelijks enige beweging in de prijzen. De vraagprijs van de goedkoopste woningen (appartementen en tussenwoningen) nam zeer beperkt toe (maximaal +0,2%). Alleen bij de 2-onder-1-kapwoning was sprake van een zeer lichte daling van de vraagprijs met -0,1%. Er is dus duidelijk sprake van stabilisatie. Vraagprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM) 1,0% 0,5% 0,0% -0,5%
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
2010-2
2010-1
-1,5%
2009-4
-1,0%
Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen
3.2.2 Vergelijking met een jaar eerder De stabilisering van de vraagprijs van de gemiddelde in aanbod staande woning laat zich ook steeds duidelijker zien in de cijfers, waarbij de prijzen vergeleken worden met die van een jaar terug. De daling is beperkt gebleven tot slechts 1,2%. Voor vrijwel alle woningtypen is de daling van de vraagprijs zelfs kleiner dan 1%. Uitzondering hierop vormen de appartementen, waar de prijzen nog met 2,5% gedaald zijn in het afgelopen jaar. Mogelijk is dit mede het gevolg van corporatiewoningen die op de koopwoningmarkt aangeboden worden, deze woningen zitten in zijn algemeenheid vaker in een lagere prijsklasse. 3.3 Looptijd van het aanbod De looptijd van het aanbod is een maatstaf die niet verward dient te worden met de looptijd van verkochte woningen. De looptijd van de in aanbod staande woningen is het gemiddelde aantal dagen dat de te koop staande woningen op een bepaald moment te koop staan. Halverwege het 4e kwartaal 2014 staat een woning in het aanbod gemiddeld 371 dagen op de markt. Een vrijstaande woning in aanbod staat gemiddeld 468 dagen te koop. De tussenwoning in het aanbod staat gemiddeld 275 dagen te koop en is daarmee het best presterende woningtype. 3.3.1 Vergelijking met een kwartaal / jaar eerder Voor het 3e opeenvolgende kwartaal daalt de looptijd van het aanbod. Op het hoogste punt bedroeg deze nog 439 dagen. Nu is dat dus 371 dagen, dat is ruim 2 maanden minder. In vergelijking met een jaar eerder staat de gemiddeld te koop staande woning nu 15,6% minder lang te koop. De 12
daling is bij tussenwoningen het sterkst met ruim 23%. Het aantal vrijstaande woningen is maar beperkt gedaald, hetgeen zich ook vertaalt in een beperktere daling van de looptijd van het aanbod van dit woningtype (-8,6%). 3.3.2 Aanbod naar looptijdklassen In een analyse van de looptijdklassen worden de objecten ingedeeld in klassen op basis van de duur dat deze woningen op de markt in aanbod staan. Daardoor is het mogelijk te meten hoeveel procent van het woningaanbod hoe lang in de verkoop staat. Voor het eerst sinds 2013 staat er minder dan 50% van het aanbod 1 jaar of langer te koop, te weten 49%. Wel is het aandeel woningen in het aanbod dat 3 jaar of langer te koop staat het afgelopen kwartaal groter geworden. Het gaat nu om 19%. Dat zijn ruim 29.000 woningen. Er is ook een duidelijke stijging waarneembaar van het percentage woningen dat tot 1 kwartaal te koop staat. Halverwege het 4e kwartaal 2014 was dat 21%, een jaar eerder nog 18%. Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen (NVM)
10%
14% 18% 19%
16% 14% 12%
24% 19% 17% 8% 8% 7%
15%
10% 9% 11%
20%
11% 15% 12%
25%
18% 18% 21%
30%
5% 0% tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen 2 - 3 kwartalen 3 - 4 kwartalen
Bron: NVM
Aanbod per 15 november 2013
1 - 2 jaar
2-3 jaar
meer dan 3 jaar
Aanbod per 15 augustus 2014
Aanbod per 15 november 2014
4 Overige kengetallen woningmarkt 4.1 Verschil vraag-verkoopprijs Het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de transactieprijs is eind 2014 gedaald tot 5,5%. Een jaar geleden bedroeg dit verschil nog 8,0%. De belangrijkste oorzaak is het toenemende deel van de transacties dat snel verkocht wordt en vanuit de eerste vraagprijs. Toen de crisis net haar intrede had gedaan in 2008 was het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en transactieprijs met 5,3% vergelijkbaar met het huidige verschil. Bij vrijstaande woningen bedraagt het verschil nog altijd bijna 10%. Bij tussenwoningen is het verschil inmiddels teruggelopen tot 4,3%. Het verschil tussen de laatste vraagprijs en transactieprijs is afgenomen tot 4,4%. Hierbij is het verschil het kleinst bij appartementen (3,6%) en het grootst bij vrijstaande woningen (7,2%).
13
Verschil vraag-verkoopprijs (NVM) 12% 10% 8%
6% 4% 2%
verschil t.o.v. oorspronkelijke vraagprijs
Bron: NVM
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
2010-2
2010-1
2009-4
0%
verschil t.o.v. laatste vraagprijs
4.2 NVM Krapte-indicator De NVM krapte-indicator geeft een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt normaliter berekend als het aanbod aan het begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de kwartaalanalyses wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de volgende analyse: (Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties in kwartaal) * 3 Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties in een kwartaal in plaats van in een maand. Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?) 70 60 50 40 30 20 10
Bron: NVM
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
2010-2
2010-1
2009-4
0
Tussenwoning
Hoekwoning
2-onder-1-kap woning
Vrijstaande woning
Appartement
Woning totaal
14
De krapte-indicator is het 4e kwartaal 2014 verder gedaald. Potentiële huizenkopers hebben nu nog de keuze uit 13 woningen. De keuze is het afgelopen jaar snel afgenomen. De markt voor tussenwoningen is voor het eerst sinds 2008 onder de 10 gekropen. Een koper had in het 4e kwartaal 2014 nog de keuze uit 9 woningen. De krapte-indicatoren lagen het afgelopen kwartaal meer dan de helft lager dan in het begin van de crisis. Toch is er nog geen sprake van een verkopersmarkt. Daarvoor moeten de krapte-indicatoren minimaal nog eens halveren, hetgeen in de nabije toekomst nog zeker niet verwacht mag worden. 4.3 Verkoopquote De verkoopquote geeft weer welk aandeel van het aanbod in een kwartaal is verkocht (verhouding van het aantal verkopen/aantal woningen in aanbod). De verkoopquote ‘oud’ deelt het aantal verkopen uit het aanbod begin van het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal in aanbod staat. De verkoopquote ‘nieuw’ deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwartaal nieuw op de markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod. In de woningmarkt van voor de crisis was de verkoopquote van het oude aanbod hoger dan die van het nieuwe aanbod. De laatste jaren is dit omgekeerd. De verkoopquote is in het 4e kwartaal 2014 met bijna een procentpunt toegenomen en bedraagt nu 16,9%. Sinds 2009 is de verkoopquote niet zo hoog geweest. De verkoopquote voor nieuw aanbod is zelfs sinds het 3e kwartaal 2008 niet zo hoog geweest. Het zijn duidelijke signalen van herstel op de woningmarkt. Het zal nog wel lange tijd duren, voordat de verkoopquote van het ‘oude aanbod’ het niveau van 2008 bereikt. Er is nog een grote groep woningen in het aanbod, die naar aandacht snakken en al lang op de markt staan. Het is nog maar de vraag of het herstel op korte termijn ook de belangstelling voor deze woningen aanwakkert. Verkoopquotes 25% 20% 15%
10% 5%
Bron: NVM
Verkoopquotes totaal Verkoopquotes bestaand aanbod
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
2010-2
2010-1
2009-4
0%
Verkoopquotes nieuw aanbod
4.4 Instroomquote Het najaarskwartaal kent duidelijk meer instroom dan het zomerkwartaal. De instroomquote (verhouding nieuw aanbod / oud aanbod) noteerde in het 4e kwartaal 2014 met 28% een 5 procentpunt hogere quote dan het kwartaal ervoor en 7 procentpunt hoger dan een jaar geleden. De afgelopen 4 kwartalen is het aantal woningen dat nieuw op de bestaande koopwoningmarkt in het aanbod is gekomen altijd hoger geweest dan in dezelfde periode een jaar ervoor. Het nieuwe aanbod is een 15
belangrijke aanjager voor het herstel op de woningmarkt, omdat het nieuwe aanbod het best verkoopt. Instroomquote
21%
30%
23%
35%
25%
28%
40%
20% 15% 10% 5%
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
2010-2
2010-1
2009-4
0%
Bron: NVM
4.5 Intrekkingen Het aantal woningen dat door NVM-makelaars in opdracht van verkopers wordt ingetrokken is in het 4e kwartaal 2014 uitgekomen op 10.302 woningen. Dat is ruim 14% minder dan een jaar geleden. Ook wanneer het totaal aantal ingetrokken woningen in 2014 vergeleken wordt met die van 2013 is de daling uitgekomen op 14%. Er is dus duidelijk sprake van een dalende trend. Huizenverkopers schatten door de oplevende markt hun verkoopkansen hoger in en verlaten minder snel de markt. Wat de intrekkingen betreft gaat het dan alleen om rechtmatige intrekkingen, niet om intrekkingen die binnen twee weken opnieuw op de markt worden aangeboden. De intrekquote (= de verhouding van het aantal intrekkingen ten opzichte van het aantal woningen in aanbod) is in het 4e kwartaal 2014 met 5,4% 0,3 procentpunt hoger dan die in het 3e kwartaal. Intrekquote naar woningtype 9% 8% 7%
6% 5% 4% 3% 2% 1%
Bron: NVM
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
2013-3
2013-2
2013-1
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
2010-2
2010-1
2009-4
0%
Tussenwoning
Hoekwoning
2-onder-1-kap woning
Vrijstaande woning
Appartement
Woning totaal
16
4.6 Vraagprijsaanpassingen Het aantal vraagprijsaanpassingen is het 4e kwartaal 2014 zo’n 7% lager uitgekomen in vergelijking met dezelfde periode een jaar eerder. Het staande woningaanbod is met ruim 8% gedaald in vergelijking met het jaar ervoor (zie paragraaf 3.1). Het aantal vraagprijsaanpassingen is dus weliswaar lager dan het vorige jaar, maar dit is het gevolg van het feit dat er minder woningen te koop staan. Verkopers begrijpen dus dat het ook in deze oplevende markt in bepaalde gevallen nodig is om te bewegen met de vraagprijs teneinde mogelijke kopers aan te trekken. De pieken in 2013 en 2014 zijn veroorzaakt door de NVM Open Huizendag. Dat moment wordt vaak aangegrepen om de vraagprijs nog aan te passen. De piek eind 2012 is veroorzaakt door de invoering van het verplicht aflossen per 1 januari 2013. Aantal vraagprijsaanpassingen per maand 20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000
0 jan Bron: NVM
feb
mrt
apr 2012
mei
jun
jul
aug
2013
sep
okt
nov
dec
2014
57% van de woningen in het aanbod heeft geen prijswijziging ondergaan. Dit aandeel is sinds het 4e kwartaal 2012 stijgende. Van de transacties in het 4e kwartaal 2014 is ruim tweederde verkocht uit de eerste vraagprijs. Sinds de markt in 2013 is opgeleefd, is de hoogte van de gemiddelde vraagprijsaanpassing dalende. Het herstel draagt bij aan het vertrouwen van huizenverkopers, die denken minder te hoeven zakken met de vraagprijs. De gemiddelde eerste vraagprijsaanpassing bedraagt in het 4e kwartaal 2014 4,8%.
17
Transacties verdeeld naar wel/geen prijsaanpassing
Bron: NVM
Transacties zonder vraagprijsaanpassing Transacties met vraagprijsaanpassing Percentage transacties met aanpassing
18
2014-4
2014-3
2014-2
2014-1
2013-4
0%
2013-3
5%
0
2013-2
5.000 2013-1
10%
2012-4
15%
10.000
2012-3
15.000
2012-2
20%
2012-1
25%
20.000
2011-4
25.000
2011-3
30%
2011-2
35%
30.000
2011-1
35.000
2010-4
40%
2010-3
45%
40.000
2010-2
45.000
2010-1
50%
2009-4
50.000
Bijlage Vergelijking NVM-CBS/Kadaster Naast de NVM presenteren ook andere partijen cijfers met betrekking tot de woningmarkt. De bekendste partijen zijn het CBS en het Kadaster. Het Kadaster levert de gemiddelde woningprijs, vergelijkbaar met de prijs van de gemiddeld verkochte woning, zoals die door de NVM gepresenteerd wordt. Het CBS presenteert de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De ontwikkelingspercentages in deze reeks zijn vergelijkbaar met de prijsontwikkeling van de gemiddeld verkochte woning, zoals deze door de NVM worden gepresenteerd. Naast het feit dat verschillende rekenmethoden worden gehanteerd, zijn er twee belangrijke verschillen te noemen: - Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw, de NVM alleen die van haar NVM-leden (70-75% van de totale markt). - De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van passeren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 à 3 maanden eerder. In onderstaande figuren worden de cijfers van de verschillende partijen uiteengezet. Vergelijking transactieprijzen NVM en Kadaster (* 1000 €) 300 250
200 150 100 50
mrt-97 sep-97 mrt-98 sep-98 mrt-99 sep-99 mrt-00 sep-00 mrt-01 sep-01 mrt-02 sep-02 mrt-03 sep-03 mrt-04 sep-04 mrt-05 sep-05 mrt-06 sep-06 mrt-07 sep-07 mrt-08 sep-08 mrt-09 sep-09 mrt-10 sep-10 mrt-11 sep-11 mrt-12 sep-12 mrt-13 sep-13 mrt-14 sep-14
0
Bron: NVM, Kadaster
NVM
Kadaster
In de figuren zijn de lijnen van het Kadaster en het CBS niet opgeschoven. Hierdoor wordt duidelijk dat cijfers van Kadaster en CBS achterlopen bij NVM, maar wel dezelfde trend hebben.
19
Prijsontwikkeling in procenten NVM versus CBS (tov jaar eerder) 6% 4%
2% 0% -2% -4% -6%
-10%
2006-2 2006-3 2006-4 2007-1 2007-2 2007-3 2007-4 2008-1 2008-2 2008-3 2008-4 2009-1 2009-2 2009-3 2009-4 2010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 2012-1 2012-2 2012-3 2012-4 2013-1 2013-2 2013-3 2013-4 2014-1 2014-2 2014-3 2014-4
-8%
Bron: NVM, CBS
NVM
CBS (4e kwartaal 2014 is geschat)
NB: het laatste kwartaal van het CBS is geschat op basis van de prijsontwikkeling ten opzichte van een jaar eerder voor de eerste 2 maanden van het laatste kwartaal.
20
Bijlage Voorlopige en definitieve cijfers De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn altijd voorlopig. Dit geldt ook voor het 4e kwartaal 2014. Deze voorlopige cijfers worden definitief gemaakt wanneer alle transacties die hebben plaatsgevonden in dit kwartaal daadwerkelijk zijn afgemeld. Transacties die aan het eind van een kwartaal plaats hebben gevonden, worden gedeeltelijk pas aan het begin van het volgende kwartaal afgemeld. Dit kan de cijfers beïnvloeden. Hieronder staan voor de belangrijkste variabelen de voorlopige cijfers en de definitieve cijfers voor het 3e kwartaal 2014. Aantal transacties 2014-3 Nederland 2014-3 Nederland 2014-3 Nederland 2014-3 Nederland 2014-3 Nederland 2014-3 Nederland
Voorlopig Tussenwoning Hoekwoning Twee-onder-een-kap Vrijstaande woning Appartement Totaal
Transactieprijs (*1000 €) 2014-3 2014-3 2014-3 2014-3 2014-3 2014-3
Nederland Nederland Nederland Nederland Nederland Nederland
Tussenwoning Hoekwoning Twee-onder-een-kap Vrijstaande woning Appartement Totaal
Transactieprijs per m2 2014-3 2014-3 2014-3 2014-3 2014-3 2014-3
Nederland Nederland Nederland Nederland Nederland Nederland
Tussenwoning Hoekwoning Twee-onder-een-kap Vrijstaande woning Appartement Totaal
Verkooptijd in dagen 2014-3 Nederland 2014-3 Nederland 2014-3 Nederland 2014-3 Nederland 2014-3 Nederland 2014-3 Nederland
Tussenwoning Hoekwoning Twee-onder-een-kap Vrijstaande woning Appartement Totaal
Definitief
7.976 4.098 4.085 3.882 8.974 29.015
€ € € € € €
21
7.849 4.017 4.014 3.866 8.818 28.564
Voorlopig
Definitief
189 208 253 337 168 214
190 209 254 338 169 215
Voorlopig
Definitief
1.723 1.779 1.928 2.142 2.221 1.968
€ € € € € €
1.728 1.783 1.930 2.149 2.231 1.974
Voorlopig
Definitief
87 98 133 213 119 122
87 98 133 215 119 122
Bijlage Uitleg over rekenmethodiek NVM De NVM geeft ieder kwartaal aan de hand van een grote hoeveelheid informatie inzicht in de ontwikkelingen op de woningmarkt. Door de gebruikte rekenmethoden kunnen de gepresenteerde cijfers soms tot verwarring leiden. In dit document worden enkele van de meest voorkomende misverstanden nader uitgelegd. De cijfers voor het 3e kwartaal 2014 dienen hierbij als uitgangspunt. 1. De NVM stelt dat de prijzen landelijk met 3,5% gestegen zijn t.o.v. 4e kwartaal 2013, maar als ik de prijzen van beide perioden pak (toen 208.000 versus nu 216.000 euro) dan is er sprake van een prijsstijging van 3,8%. Hoe zit dat? Dat heeft te maken met het verschil dat er is in samenstelling van de groep verkochte woningen in de beide kwartalen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel meer vrijstaande woningen verkoopt en in het andere kwartaal veel meer appartementen, dan krijg je een scheef beeld. Dit doet geen recht aan de werkelijke prijsontwikkeling. Daarom deelt de NVM de verkochte woningen in in mandjes, waarbij een onderscheid gemaakt wordt naar de regio waarin de woning verkocht is en naar woningtype. Per mandje wordt vervolgens bepaald met welk percentage de prijs is veranderd. Om het totaalpercentage voor Nederland te berekenen wordt vervolgens een gewogen gemiddelde berekend van de verschillende mandjes-percentages. Een sterk versimpeld voorbeeld ter verduidelijking. Periode 1
Periode 2
Woningtype 1
Woningtype 1
transactie 1
€
200.000
Woningtype 2
Prijsontwikkeling
transactie 1
€ 200.000
transactie 2
€ 200.000
0%
Woningtype 2
transactie 1
€
300.000
transactie 1
€ 300.000
Mediane prijs
€
250.000
Mediane prijs
€ 233.333
Prijsontwikkeling -6,7%
0%
Prijsontwikkeling 0,0%
22
De tabel beschrijft twee perioden met bijbehorende transacties. Onder de streep wordt de mediane transactieprijs weergegeven, zoals dat ook gebeurt in de cijfers van de NVM. Dit zijn gewogen mediane transactieprijzen (naar woningtype) en deze staan per periode vermeld. De prijsontwikkeling die we berekenen wanneer we de twee individuele mediane prijzen op elkaar delen is minus 6,7% (weergegeven in rood, links). In de meest rechtse kolom is een weergave gemaakt van de prijsontwikkeling per woningtype. Deze wordt als totaal weergegeven in blauw, waarbij de twee percentages worden gewogen naar het aantal transacties in periode 1 en 2 per woningtype. Die prijsontwikkeling komt uit op 0%. Dit is de manier, zoals deze wordt toegepast in de berekening van de kwartaalcijfers van de NVM. 2. De NVM presenteert een stijging van 1,3% t.o.v. het 3e kwartaal 2014 voor Nederland, maar in de cijfers is ook te zien dat de prijs per vierkante meter in vergelijking met een kwartaal eerder is gestegen met 0,6%. Vanwaar het verschil? De NVM beschikt over de woonoppervlakten van de door haar leden verkochte woningen. Op die manier is het mogelijk om de prijs per vierkante meter te berekenen. Het voordeel van het gebruik van de prijs per vierkante meter is dat gecorrigeerd wordt voor de grootte van de verkochte woningen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel grote woningen verkoopt en in het kwartaal een jaar later relatief meer kleinere woningen, dan kan dit leiden tot misinterpretatie. Je zou kunnen zeggen dat wanneer de verandering van de prijs hoger is dan die van de prijs per vierkante meter, dat er dan relatief grotere woningen verkocht zijn in dat kwartaal. De NVM gebruikt de verandering van de prijs per vierkante meter regelmatig in haar persberichten en publicaties, omdat door de correctie op de grootte van de woningen een zorgvuldiger beeld geschetst kan worden. Sinds februari 2010 hebben makelaars de mogelijkheid (en worden ze gestimuleerd) om zorgvuldiger oppervlakten aan te geven. De gevolgen voor de ontwikkeling van de vierkante meterprijzen zijn inmiddels zichtbaar in de woningmarktcijfers. Samenvattend De NVM gebruikt bij het weergeven van de ontwikkeling van de prijs in plaats van het onzuivere gemiddelde (verschil tussen twee absolute prijsniveaus) twee gecorrigeerde cijfers:
Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio (zie uitleg 1) Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio en de grootte van de woning (zie uitleg 2)
23
