ANALYSE WONINGMARKT NEDERLAND 2008

ANALYSE WONINGMARKT NEDERLAND 2008 WONINGMARKTCIJFERS.NL

Maart 2009

Woonplein Limburg BV Postbus 2555 6401 DB Heerlen T 045 40 40 250 F 045 40 40 252 E [email protected]

2

VOORWOORD Evenals voorgaande jaren presenteert Woningmarktcijfers.nl een verkorte analyse met betrekking tot de woningmarkt in Nederland. Wij hebben getracht de ontwikkelingen op de koopwoningmarkt kernachtig in beeld te brengen. Door deze analyse hopen wij een bijdrage te leveren aan een transparante woningmarkt en inzichten te verruimen, hetgeen leidt tot een betere discussie en besluitvorming met betrekking tot toekomstige ontwikkelingen. De meeste grafieken zijn ontleend aan de door ons verwerkte data, die worden ingekocht bij het Kadaster. Op onze website www.woningmarktcijfers.nl zijn meer grafieken en tabellen, tot op gemeenteniveau, te vinden. Uiteraard zijn wij gaarne bereid u verder te informeren.

Heerlen, maart 2009. Woningmarktcijfers.nl L.P.M. van de Pas

WONINGMARKTCIJFERS.NL

Over Woningmarktcijfers.nl Deze website maakt vanaf voorjaar 2006 de Nederlandse woningmarkt transparant. Van elke gemeente (en/of provincie) zijn grafieken en tabellen te bestellen met gemiddelde koopprijzen, aantal transacties, evenals een verdeling naar woningtypen en prijssegmenten. Dit alles op basis van de data van het Kadaster. De website werd door de onroerend goed sector met veel enthousiasme ontvangen. Analyses en publicaties halen regelmatig de landelijke pers. Daarnaast levert Woningmarktcijfers rapportages op maat aan gemeenten, corporaties en ontwikkelaars. Woningmarktcijfers.nl is een product van Woonplein Limburg BV. © Gegevens uit deze uitgave zijn bestemd voor eigen gebruik. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag op welke wijze dan ook worden vermenigvuldigd, aangepast, openbaar gemaakt en/of doorgegeven, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Woningmarktcijfers.nl.

3

INHOUDSOPGAVE Voorwoord .............................................................................................................................................................. 2 Inhoudsopgave ........................................................................................................................................................ 3 Ontwikkeling koopprijzen ....................................................................................................................................... 4 Provinciale verschillen ............................................................................................................................................. 5 transacties per provincie ......................................................................................................................................... 7 Ontwikkeling woonlasten ....................................................................................................................................... 8 Verhouding vraag en aanbod .................................................................................................................................. 9 Ontwikkeling per maand ....................................................................................................................................... 10 Prijsontwikkeling naar woningtype ....................................................................................................................... 11 Marktaandeel per woningtype ............................................................................................................................. 12 Gedwongen verkopen ........................................................................................................................................... 12 Transacties naar eigenwoningbezit ....................................................................................................................... 13 Regionale woningmarkten .................................................................................................................................... 13 Tabel prijsontwikkeling regio's Nederland………………………………………………………………………………………………………..14 Woningmarktfactoren ........................................................................................................................................... 15


4

ONTWIKKELING KOOPPRIJZEN De prijs die gemiddeld voor een koopwoning moest worden betaald bereikte met € 254.900 in 2008 een nieuw record. De stijging bedraagt 2,7% ten opzichte van de gemiddelde prijs van € 248.300 over 2007. Dit is om meerdere redenen een opmerkelijk resultaat te noemen. Niet alleen hield de kredietcrisis de Nederlandse economie, inclusief de woningmarkt, in haar greep, ook betaalden kopers in 2008 gemiddeld 1% meer hypotheekrente en steeg het aandeel appartementen (het goedkoopste woningtype) tot 30%. In de onderstaande grafiek is de ontwikkeling van de prijzen sinds 1993 weergegeven. Het betreft hier de gemiddelde koopsom van alle verkochte woningen in Nederland. In 1993 werd nog een bedrag van € 81.000 neergelegd voor een koopwoning. De stijging bedraagt bijna 215% over een periode van 15 jaar. Naast aspecten als inflatie en de vraag‐ en aanbodverhoudingen, speelt de kwaliteitsverbetering eveneens een rol.

GEMIDDELDE KOOPPRIJZEN NEDERLAND 1993 ‐ 2008 € 300.000

€ 250.000

€ 200.000

Grafiek 1

€ 150.000

€ 100.000

€ 50.000 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Nederland

Grafiek 2 geeft de procentuele stijging per jaar weer. Over 2008 kwam deze stijging uit op 2,7%, tegenover 5,3% in 2007. Het jaar 2000 is te typeren als het absolute topjaar met een stijging van maar liefst 18,8%.

PRIJSSTIJGING PER JAAR IN PROCENTEN NEDERLAND 1994‐2008 20%


16%

12%

4%

Grafiek 2

8%

0%

5

PROVINCIALE VERSCHILLEN Grafiek 3 laat het prijsniveau per provincie te zien. Utrecht is de duurste provincie met een gemiddelde koopprijs van € 301.100. Ook dit gegeven is een unicum in de Nederlandse woningmarkt. Het is voor het eerst dat een provinciaal gemiddelde door de grens van € 300.000 breekt. De laagste gemiddelde koopprijs wordt betaald in de provincie Groningen, te weten een bedrag van € 188.100. Daardoor komt het prijsverschil tussen de duurste en goedkoopste provincie uit op € 113.000. Op gemeentelijke niveau is Blaricum de duurste woongemeente. Daar betaalden kopers in 2008, ondanks een prijsdaling, gemiddeld € 765.000 voor een woning. Reiderland in Groningen is met gemiddeld € 142.600 de goedkoopste gemeente van Nederland.

€ 310.000

GEMIDDELDE KOOPPRIJZEN PER PROVINCIE 2008

€ 290.000 € 270.000 € 250.000 € 230.000

Grafiek 3

€ 210.000 € 190.000 € 170.000 € 150.000

4

Zoals reeds aangegeven, bedraagt de gemiddelde prijsstijging 2,7% over 2008. Per provincie varieert de stijging echter aanzienlijk. Utrecht laat met 3,6% de grootste stijging zien. Alleen de provincie Drenthe moest een geringe prijsdaling van 0,3% incasseren. Interessant is verder de ontwikkeling op de langere termijn.

STIJGING GEMIDDELDE KOOPSOM PER PROVINCIE 2007‐2008 4,0%

2,0%

0,0%

‐1,0%

Grafiek 4

1,0%


3,0%

6

4

Van 2003 tot en met 2008 steeg de gemiddelde koopprijs in Nederland met 24%, waarbij opvalt dat juist enkele goedkopere provincies (Groningen en Friesland) bovengemiddeld stijgen. Flevoland en Limburg maken daarentegen een geringe prijsstijging mee. Vooral economische factoren moeten als oorzaak worden gezien voor de relatief lage prijsstijging. In Limburg zullen demografische ontwikkelingen zoals een afname van de bevolking en vergrijzing mede van invloed zijn.

STIJGING GEMIDDELDE KOOPSOM PER PROVINCIE 2003‐2008 35% 30% 25% 20% 15%

5%

Grafiek 5

10%

0%


7

TRANSACTIES PER PROVINCIE Het aantal woningtransacties daalde met bijna 10% tot 183.000 stuks. In 2007 nam het aantal transacties ook al met 3,5% af. Met 209.800 transacties blijft 2006 vooralsnog het topjaar. Voor een lager transactieniveau moeten we terug gaan tot het jaar 1996. Sindsdien is de koopwoningvoorraad alleen maar toegenomen. De kredietcrisis ging gepaard met een afnemend consumentenvertrouwen. Bovendien wachten kopers terecht met kopen totdat de eigen woning werd verkocht. Al met al zorgden deze feiten voor een toenemend aanbod, oplopende verkooptijden, kortom een stroperige markt. De daling van het aantal transacties zorgde op haar beurt in de dienstverlenende sector voor een bestedingsuitval van meer dan één miljard euro.

50.000

TRANSACTIES PER PROVINCIE IN 2008

40.000 30.000

Grafiek 6

20.000 10.000 0

VERDELING NAAR KOOPSOMKLASSE

100% 80% 60%

TRANSACTIES < 236.600 IN 2008 Woningen < 236.600 Woningen < 158.000

20%

Grafiek 7

40%

0%


4

Met behulp van de beschikbare data kunnen prijsdoorsneden worden gemaakt. De onderstaande grafiek geeft het aantal verkochte woningen weer met een koopsom tot € 158.000 resp. tot € 236.600. De laagste grens zegt iets over het aantal goedkope woningen en komt overeen met de grens die veelal voor de koopsubsidie en startersleningen wordt gehanteerd. De bovengrens van € 236.600 komt overeen met de huidige NHG norm welke een financiering tot maximaal € 265.000 (incl. kosten koper) toestaat. Hierdoor kan inzicht worden verkregen in de betaalbaarheid van koopwoningen. Globaal kan 22% van alle verkochte woningen als “goedkoop” worden aangemerkt. 60% van alle koopwoningen valt binnen de NHG grens. De verschillen per provincie naar prijsniveau zijn evident.

8

ONTWIKKELING WOONLASTEN Grafiek 8 laat de ontwikkeling van de woonlasten zien door de gemiddelde koopsom te koppelen aan de hypotheekrente van het desbetreffende jaar. Na aftrek van belastingvoordeel ontstaat de netto woonlast voor de huizenkoper. Vanaf 2000 blijft deze last redelijk stabiel. Een lagere hypotheekrente bood de gelegenheid voor een prijsstijging van woningen, dit ondanks een minder gunstige economische periode. De woonlast van een huurder is gebaseerd op een gemiddelde huurverhoging van 3% per jaar. Een steeds belangrijker deel van de woonlasten (zowel voor kopers als huurders) wordt gevormd door energielasten, gemeentelijke belastingen en overige heffingen. Na een gunstige woonlastenontwikkeling in de periode 2003‐2005, valt na 2006 een sterke stijging van de woonlasten, dus een afnemende betaalbaarheid waar te nemen. De betaalbaarheid van woningen zal in de toekomst extra onder druk komen te staan door verdergaande individualisering en toename van het aantal eenpersoons huishoudens. De stijging van het gemiddeld inkomen per huishouden vlakt daardoor af.

WOONLASTENONTWIKKELING KOPEN & HUREN IN NEDERLAND © Woningmarktcijfers.nl

+ 48,2%

2000

Woonlast kopen

+ 34,3%

Woonlast huren

+ 26,7%

Rente % 5j. vast

‐ 9,9%

2001

2002

2003

Gem. woningprijs


2004

2005

Woonlast kopen

2006 Woonlast huren

2007

Grafiek 8

Gem. woningprijs

2008 Rente % 5 j. vast

9

VERHOUDING VRAAG EN AANBOD Nu de transacties uitvoerig in beeld zijn gebracht, is het tijd om even stil te staan bij de ontwikkeling van het woningaanbod. De afgelopen jaren worden gekenmerkt door een oplopend woningaanbod en dito verkooptijden in de koopsector. Om de (ont)spanning in de woningmarkt te kunnen meten heeft Woningmarktcijfers.nl de zogenaamde theoretische verkooptijd (TVT) ontwikkeld. Er wordt nu niet langer gekeken hoe lang de verkochte woningen te koop hebben gestaan. Met deze methode worden te koop staande woningen naar regio, woningtype en prijsniveau afgezet tegen de meest recente/verwachte transacties. In de grafiek is de TVT verhouding per 1 januari 2009 per prijssegment te zien. Wanneer het aanbod qua aantal gelijk is aan het aantal transacties per jaar duurt het in principe 12 maanden om een woning te verkopen. Indien het aanbod lager is dan het aantal transacties, is sprake van een verkooptijd korter dan een jaar. Andersom geldt dat bij een hoger aanbod de verkooptijd langer is dan een jaar. In januari 2009 bedraagt de gemiddelde TVT in Nederland iets meer dan 10 maanden. Per prijsniveau zijn grote verschillen waarneembaar. Over het algemeen neemt de gemiddelde verkooptijd toe naarmate de prijs stijgt. Op provinciaal niveau is er een duidelijke relatie waarneembaar tussen de TVT en de gemiddelde prijs en de prijsontwikkeling.

AANBOD / TRANSACTIES 01‐01‐2009 PER PRIJSKLASSE 45% 40% 35% 30% 25% 20%

Grafiek 9

15% 10% 5% 0% 0‐100.000

100.000‐ 200.000

200.000‐ 300.000

300.000‐ 400.000

400.000‐ 500.000 Aanbod %

500.000‐ 750.000

750.000 of meer Transacties %


10

ONTWIKKELING PER MAAND In onderstaande grafieken wordt het aantal transacties op maandbasis weergegeven gevolgd door de prijsontwikkelingen. Deze grafieken vormen de basis voor de maandberichten van het Kadaster, welke veelvuldig in de media worden gepubliceerd. Op maandbasis vinden enorme schommelingen plaats, zowel wat betreft aantal als gemiddelde prijs. Deze schommelingen maken duidelijk dat een analyse en berichtgeving op maandbasis op geen enkele manier iets nuttigs toevoegt. Daarom kiest Woningmarktcijfers.nl voor samengestelde maandreeksen en analyses op kwartaalbasis. We realiseren ons daarbij dat zelfs op kwartaalbasis de nodige schommelingen zijn waar te nemen.

30.000

TRANSACTIES NEDERLAND PER MAAND 2005‐2008

25.000 2005

20.000

2006 2007

15.000

2008

Grafiek 10

10.000

5.000

0 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

300.000

PRIJSONTWIKKELING NEDERLAND PER MAAND 2005‐2008

280.000 260.000

2005 2006

240.000 220.000

2008

200.000

Grafiek 11


2007

180.000 160.000 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

11

PRIJSONTWIKKELING NAAR WONINGTYPE Voor appartementen werd in 2008 gemiddeld € 195.100 betaald, 5% meer dan in 2007. De prijs van 2‐kap woningen ging met 4,1% omhoog naar € 294.700, terwijl de overige typen in de buurt van de totale gemiddelde stijging van 2,7% bleven steken. Vrijstaande woningen kostten gemiddeld € 424.600, hoekwoningen € 248.300 en tussenwoningen € 235.000. Het totaalgemiddelde komt hiermee op € 254.900. In grafiek 13 kunt u de prijsontwikkeling per woningtype eveneens op langere termijn vinden. De stijging voor de periode 2003‐2008 komt uit op een gemiddeld percentage van 24,5%. Per woningtype treft men geen al te grote verschillen aan. Vrijstaande woningen stegen in deze periode het meest, namelijk 28,4% gevolgd door appartementen (27,1%) en 2‐onder kap woningen (26,8%). Tussenwoningen en hoekwoningen stegen met 22%.

GEMIDDELDE KOOPPRIJS 2008 PER WONINGTYPE € 450.000

€ 424.600

€ 400.000 € 350.000

€ 248.300 € 250.000

€ 254.900

€ 235.000 € 195.100

€ 200.000

Grafiek 12

€ 294.700

€ 300.000

€ 150.000 € 100.000

STIJGING GEMIDDELDE KOOPSOM PER WONINGTYPE 2003‐2008 30,0% 28,4% 27,0% 27,0%

26,8% 24,4%

21,0%

18,0%

22,0%

Grafiek 13

22,2%

15,0%


24,0%

12

MARKTAANDEEL PER WONINGTYPE In diagram 1 is te zien dat het woningtype tussenwoning het grootste marktaandeel heeft, te weten bijna 1/3 deel van de totale markt. Daarna volgen de appartementen (30%) en halfvrijstaande woningen (hoek‐ en 2/1 kap) met 24%. Tot slot volgen de vrijstaande woningen met een marktaandeel van 11%. Van 3% van de transacties is het exacte woningtype niet bekend. In 2008 werden verhoudingsgewijs meer appartementen verkocht. Het totale aantal daalde wel licht, maar het aandeel appartementen steeg door de daling bij de overige typen van 27 naar 30%. Tussen‐ en hoekwoningen werden ruim 7% minder verkocht, halfvrijstaande woningen 10,7% en vrijstaande woningen 12,7% minder. Uiteraard heeft deze gewijzigde verhouding een prijsdrukkend effect.

Diagram 1

Hoekwoning 13%

Appartement 30%

Onbekend 2/1 kapwoning 10%

Tussenwoning 33%

Vrijstaand 11%

VERDELING NAAR WONINGTYPE NEDERLAND 2008

GEDWONGEN VERKOPEN In 2008 werden 1.961 woningen vanwege financiële problemen van de huiseigenaar middels executieveilingen verkocht. Dit is 8% meer dan in het voorgaande jaar. Gemiddeld bedraagt het aantal gedwongen verkopen 163 woningen per maand. Onderstaande grafiek geeft de verhouding weer tussen het aantal executieveilingen en het eigenwoningbezit.


0,06%

GEDWONGEN VERKOPEN TOV EIGENWONINGBEZIT

0,05% 0,04% 0,03%

Grafiek 14

0,02% 0,01% 0,00% 2003

2004

2005

2006

2007

2008

13

TRANSACTIES NAAR EIGENWONINGBEZIT

4

Ook kan het totale aantal transacties worden vergeleken met het eigenwoningbezit. Op deze wijze wordt inzicht verkregen in de beweeglijkheid van de markt. In Nederland werd in 2008 4,9% van het eigenwoningbezit verkocht. Verhoudingsgewijs vinden in de provincie Noord‐Holland (6,9%) de meeste transacties plaats. In Limburg ligt het aandeel met 3,8% beduidend lager dan in de overige provincies.

7,0%

TRANSACTIES NAAR EIGENWONING BEZIT 2008

6,0%

4,0%

3,0%

Grafiek 15

5,0%

REGIONALE WONINGMARKTEN

‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Gooi en Vechtstreek (Zuid‐Holland) is met € 391.000 de duurste woonregio van Nederland Parkstad (Limburg) is met € 168.700 de goedkoopste Nederlandse woonregio De prijsontwikkeling in 2008 loopt uiteen van + 17,8% in op de Friese Wadden tot ‐ 3,8% in Noordwest‐Overijssel De meeste woningtransacties vonden plaats in Zuid‐Holland West (18.246). De Friese Wadden vormen met 101 de kleinste woonregio wat het aantal transacties betreft De afname van het aantal woningtransacties was met – 24,1% het grootst in de regio IJsselmeerkust (Friesland). Zuidoost‐Drenthe was de enige regio met meer transacties, namelijk + 0,2%.

Ook over een langere periode blijven de prijsontwikkeling fors verschillen. Van 2003 tot en met 2008 is de gemiddelde koopsom in Friesland (Wadden) met 41.1% gestegen. Gezien het beperkt aantal transacties wellicht niet representatief. Daarna volgt de regio Zuid‐ Kennemerland met een stijging van 36,2%. De regio Salland in Overijssel maakte met 11,5% de kleinste stijging mee.


In Nederland is geen sprake van één woningmarkt en ook op provinciaal niveau zijn grote verschillen waar te nemen. In de bijlagen zijn enkele ontwikkelingen in de 62 regio’s te zien. Meerdere uitgebreide grafieken zijn vanaf het voorjaar van 2009 verkrijgbaar via de vernieuwde website van Woningmarktcijfers.nl. Enkele belangrijke conclusies inzake de regionale woningmarkten:

14


Provincie Drenthe Drenthe Drenthe Flevoland Friesland Friesland Friesland Friesland Friesland Friesland Friesland Gelderland Gelderland Gelderland Gelderland Gelderland Gelderland Groningen Groningen Groningen Groningen Limburg Limburg Limburg Limburg Limburg Limburg Limburg Limburg Noord Brabant Noord Brabant Noord Brabant Noord Brabant Noord Holland Noord Holland Noord Holland Noord Holland Noord Holland Noord Holland Noord Holland Noord Holland Noord Holland Noord Holland Overijssel Overijssel Overijssel Overijssel Overijssel Overijssel Overijssel Utrecht Utrecht Utrecht Utrecht Utrecht Zeeland Zeeland Zeeland Zuid Holland Zuid Holland Zuid Holland Zuid Holland

Regio Zuidwest‐Drenthe Noord‐Drenthe Zuidoost‐Drenthe Flevoland Wadden Zuidrand A7‐zone IJsselmeerkust Noordoost‐Friesland Noordwest‐Friesland Stadsregio Friesland Noord‐Veluwe Rivierenland De Vallei Stedendriehoek Stadsregio Arnhem‐Nijmegen Achterhoek Regio West Regio Centraal Regio Noord Regio Oost Maasduinen Regio Weert Maastricht / Mergelland Regio Venray Regio Roermond Regio Venlo Westelijke Mijnstreek Parkstad Limburg Noord‐Oost Brabant Zuid‐Oost Brabant West Brabant Midden Brabant Gooi en Vechtstreek Zuid‐Kennemerland Amsterdam Amstel ‐ Meerlanden Waterland Noord‐Kennemerland IJmond West‐Friesland Zaanstad Kop van Noord‐Holland Zuidwest‐Twente Noordoost‐Twente Noordoost‐Overijssel Netwerkstad Zwolle‐Kampen Noordwest‐Overijssel Salland Netwerkstad Twente Heuvelrug Utrecht‐West Eemland Lekstroom Utrecht Schouwen/Duiveland Tholen De Bevelanden Walcheren Zeeuws‐Vlaanderen Zuid‐Holland West Zuid‐Holland Oost Zuid‐Holland Zuid Regio Rijnmond

Koopsom 2008 2007 € 225.945 € 230.276 € 222.326 € 221.215 € 197.483 € 196.557 € 219.260 € 212.973 € 281.944 € 239.379 € 229.047 € 223.611 € 215.811 € 212.946 € 215.785 € 199.622 € 202.166 € 193.054 € 186.276 € 168.745 € 182.653 € 178.025 € 304.888 € 304.903 € 292.630 € 287.319 € 288.906 € 282.806 € 271.468 € 271.004 € 247.796 € 240.765 € 224.383 € 230.824 € 217.228 € 216.221 € 194.802 € 195.570 € 179.695 € 168.428 € 171.887 € 172.575 € 277.075 € 261.137 € 242.448 € 237.732 € 241.901 € 236.199 € 239.881 € 243.310 € 213.628 € 210.240 € 204.843 € 208.986 € 193.528 € 195.226 € 168.725 € 164.750 € 295.907 € 292.101 € 285.503 € 274.072 € 265.195 € 257.033 € 259.746 € 261.262 € 391.053 € 397.767 € 344.789 € 324.990 € 305.206 € 285.587 € 304.638 € 297.252 € 278.335 € 263.081 € 271.417 € 269.296 € 244.927 € 240.415 € 239.011 € 230.597 € 218.672 € 210.807 € 217.409 € 213.344 € 253.511 € 242.812 € 249.728 € 243.976 € 237.904 € 226.539 € 221.513 € 210.367 € 221.494 € 230.274 € 221.170 € 222.531 € 192.046 € 190.858 € 353.665 € 350.672 € 318.310 € 303.041 € 313.375 € 309.478 € 270.385 € 260.574 € 267.507 € 248.003 € 244.513 € 231.053 € 218.700 € 217.866 € 170.479 € 163.232 € 261.747 € 255.849 € 260.102 € 252.396 € 234.806 € 222.572 € 209.226 € 205.450

Transacties 2008 2007 1.420 1.438 2.136 2.388 1.854 1.850 4.680 5.233 101 125 603 757 2.222 2.550 397 523 744 815 615 617 1.985 2.365 1.962 2.195 2.469 2.703 2.535 2.780 2.776 3.208 7.734 8.574 2.273 2.501 552 651 2.783 3.249 1.042 1.147 1.616 1.803 314 362 665 761 1.841 2.157 659 779 1.667 1.894 1.504 1.741 1.577 1.827 2.551 2.930 6.430 7.018 7.718 9.059 7.572 8.437 4.303 4.780 3.141 3.457 2.942 3.439 9.390 10.489 3.656 3.922 1.697 1.811 3.306 3.482 1.706 1.859 2.171 2.366 1.384 1.506 1.774 1.886 1.491 1.734 732 762 995 1.185 2.126 2.337 651 725 1.691 1.798 3.580 3.683 2.585 2.662 1.886 2.126 3.985 4.192 2.067 2.219 4.593 4.702 641 798 2.504 2.768 1.465 1.567 18.246 20.112 5.279 5.946 4.563 4.728 12.845 14.923

Percentage Koopsom Transacties ‐1,9% ‐1,3% 0,5% ‐10,6% 0,5% 0,2% 3,0% ‐10,6% 17,8% ‐19,2% 2,4% ‐20,3% 1,3% ‐12,9% 8,1% ‐24,1% 4,7% ‐8,7% 10,4% ‐0,3% 2,6% ‐16,1% 0,0% ‐10,6% 1,8% ‐8,7% 2,2% ‐8,8% 0,2% ‐13,5% 2,9% ‐9,8% ‐2,8% ‐9,1% 0,5% ‐15,2% ‐0,4% ‐14,3% 6,7% ‐9,2% ‐0,4% ‐10,4% 6,1% ‐13,3% 2,0% ‐12,6% 2,4% ‐14,6% ‐1,4% ‐15,4% 1,6% ‐12,0% ‐2,0% ‐13,6% ‐0,9% ‐13,7% 2,4% ‐12,9% 1,3% ‐8,4% 4,2% ‐14,8% 3,2% ‐10,3% ‐0,6% ‐10,0% ‐1,7% ‐9,1% 6,1% ‐14,5% 6,9% ‐10,5% 2,5% ‐6,8% 5,8% ‐6,3% 0,8% ‐5,1% 1,9% ‐8,2% 3,6% ‐8,2% 3,7% ‐8,1% 1,9% ‐5,9% 4,4% ‐14,0% 2,4% ‐3,9% 5,0% ‐16,0% 5,3% ‐9,0% ‐3,8% ‐10,2% ‐0,6% ‐6,0% 0,6% ‐2,8% 0,9% ‐2,9% 5,0% ‐11,3% 1,3% ‐4,9% 3,8% ‐6,8% 7,9% ‐2,3% 5,8% ‐19,7% 0,4% ‐9,5% 4,4% ‐6,5% 2,3% ‐9,3% 3,1% ‐11,2% 5,5% ‐3,5% 1,8% ‐13,9%

15

WONINGMARKTFACTOREN

Figuur 1

De prijsontwikkeling van koopwoningen kan gezien worden als resultaat van het krachtenveld dat zich tussen vraag en aanbod afspeelt. De onderliggende factoren zijn in een aantal groepen te verdelen. In figuur 1 zijn de belangrijkste factoren op een rij gezet. Daarbij wordt tevens een korte uitleg gegeven.

OVERHEID De overheid kan sturend optreden wat nieuwbouw en herstructurering betreft. Over het algemeen zijn dit trage processen door de vele regels en lange procedures. Ook politieke beslissingen op fiscaal gebied kunnen de woningmarkt, zelfs op korte termijn, beïnvloeden. De afgelopen jaren zijn al enkele beperkende maatregelen ingevoerd. Hypotheekrente is uitsluitend aftrekbaar voor aankoop of verbouwing van de eigen woning; de aftrekbaarheid werd beperkt tot maximaal 30 jaar. De meeneemregeling zorgt ervoor dat de meegefinancierde overwaarde niet aftrekbaar is. Discussie over verdere beperking van de renteaftrek doet het vertrouwen van de burger in de woningmarkt geen goed. Uiteraard hebben deze beslissingen verstrekkende gevolgen voor onder andere de doorstroming op de markt. Ook een kwestie als de overdrachtsbelasting heeft invloed op de doorstroming.

In de jaren negentig zorgde een positief consumentenvertrouwen voor sterk oplopende woningprijzen en korte verkooptijden. Mensen werkten aan hun wooncarrière en er werd stevig gekocht, verbouwd en geleend. Dit bezorgde de economie een positieve impuls. Vanaf 2000 werd de economische situatie minder rooskleurig. Veel mensen stelden grote aankopen uit. Leningen uit het verleden moesten afbetaald worden. Vanaf 2005 zien we de economie weer wat aantrekken, zeker macro‐economisch gezien. Er zijn meer mensen aan het werk en minder werklozen. Echter, op individuele basis ziet men het netto besteedbaar inkomen nauwelijks groeien. In 2007 en 2008 blijft het consumentenvertrouwen dalen en bereikte door de (vaak eenzijdige) negatieve berichtgeving eind 2008 een voorlopig dieptepunt.


EMOTIE ‐ CONSUMENTENVERTROUWEN

16

ECONOMIE De ontwikkeling van de economie, werkgelegenheid en gezinsinkomen zijn sterk bepalende factoren. Enerzijds levert woningmarkt een belangrijke bijdrage aan de werkgelegenheid en anderzijds is de woningmarkt sterk afhankelijk van de economische ontwikkeling. De hoogte van de hypotheekrente staat in directe relatie met de woonlast of de hoeveelheid hypotheek die mensen kunnen krijgen. Dit is een belangrijke, maar onvoorspelbare factor. Het betalen van 1 % meer rente betekent al gauw € 15.000 minder hypotheek.

OVERHEIDSSTEUN De overheid kan ondersteuning bieden door regelingen in te voeren voor (toekomstige) woningeigenaren, zoals starters. Een voorbeeld daarvan is de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Bij deze organisatie kunnen kopers met een hypotheeksom tot € 265.000 garantie ontvangen van het Waarborgfonds Eigen Woningen. Hierdoor loopt de bank geen risico en ligt het rentepercentage voor de hypotheek 0,2% tot 0,5% lager. In 2008 werden door het Waarborgfonds Eigen Woning ca. 84.000 garanties verstrekt, waarvan 64.000 in verband met aankoop. Per 31 december 2007 staat het Waarborgfonds borg voor een bedrag van € 100 miljard aan hypothecaire leningen van in totaal 730.000 huishoudens. Andere nu actieve regelingen zijn de landelijke startersleningen en koopsubsidieregeling.

NIEUWBOUW Jaarlijks worden tussen 70.000 tot 80.000 woningen gebouwd. Vanzelfsprekend is de omvang van de nieuwbouwproductie van groot belang voor de vraag ‐en aanbodverhoudingen op de bestaande woningmarkt. De nieuwbouwmarkt genereert een flinke economische impuls, evenals sloop en renovatie. In Nederland staan nu ruim 7.000.000 woningen, in meer dan de helft van de gevallen betreft het een koopwoning. De toevoeging aan de woningvoorraad is ongeveer 1% per jaar.

DEMOGRAFIE


De huidige prognoses gaan uit van een Nederlandse bevolkingsomvang van 17 miljoen in 2040. Landelijk neemt de bevolking in de komende 30 jaar nog met circa 700.000 personen toe. Van een evenwichtige verdeling tussen regio’s is echter geen sprake. De provincie Limburg heeft een demografische voorsprong op de andere Nederlandse provincies. Met name Zuid‐Limburg maakt een structurele bevolkingsdaling door. Naast deze daling hebben ook de vergrijzing en ontgroening hier reeds hun intrede gedaan. Andere provincies als Drenthe en Zeeland zullen eveneens spoedig met deze ontwikkelingen te maken krijgen. De bevolkingsdaling zal een grote sociale en economische impact hebben. De invloed is reeds merkbaar in het onderwijs, omdat het aantal leerlingen daalt. De woningmarkt krijgt ermee te maken, omdat de woningvoorraad nauwelijks meer hoeft te groeien en de woonlasten per bewoner zullen stijgen. Maar vooral ook de arbeidsmarkt zal er door beïnvloed worden. Naast de bevolkingsdaling is een belangrijke oorzaak de sterke vergrijzing. De beroepsbevolking zal in 30 jaar met meer dan 25% dalen. Maatschappelijke ontwikkelingen, zoals de individualisering, hebben er voor gezorgd dat de gezinsgrootte, ofwel de hoeveelheid personen die samen een huis bewonen, in de afgelopen decennia is afgenomen tot 2,3 personen. Verwacht wordt dat deze factor verder zal dalen en in 2040 op circa 2 zal liggen. Het aantal huishoudens wordt in dat jaar geschat op 8 miljoen tegenover de 7,2 miljoen van nu. Eenpersoonshuishoudens nemen in aantal toe. Minder personen in eenzelfde woning, betekent onherroepelijk een stijging van de woonlasten per inwoner.

17

TOEKOMSTIGE WOONWENS BETER IN BEELD Er wordt veel onderzoek gedaan naar de woonwensen van de consument. Middels enquêtes en woningbehoeftenonderzoeken zijn de korte termijn wensen van de consument nog wel in kaart te brengen. Maar woningen moeten meer dan 50 jaar mee. De inkomensontwikkeling is niet te voorspellen en er is geen zicht op het deel dat consumenten tegen die tijd aan wonen willen besteden. Bovendien kunnen nieuwe ontwikkelingen (trends) de wens van de consument snel doen veranderen. Overheden en marktpartijen zullen hierop adequaat moeten inspelen. De website: www.ikwileenanderewoning.nl is ontwikkeld om de woonwens op korte termijn in beeld te brengen en permanent te monitoren.


ANALYSE WONINGMARKT NEDERLAND 2008

Recommend Documents