KORTE ANALYSE KOOPWONINGMARKT NEDERLAND

CO

KORTE ANALYSE KOOPWONINGMARKT NEDERLAND - 2006

NC ONDERDEEL VAN WOONPLEIN LIMBURG BV

Postbus 2555 6401 DB Heerlen

Website: www.woningmarktcijfers.nl

T

Telefoon: (045) 40 40 250 Fax: (045) 40 40 252

EP

WONINGMARKTCIJFERS.NL

Korte analyse koopwoningmarkt Nederland 2006

april 2007

CO Geachte heer, mevrouw,

Met genoegen presenteert Woningmarktcijfers.nl voor de eerste maal een korte analyse over de koopwoningmarkt in Nederland. De meeste tabellen en grafieken zijn gebaseerd op data die ons door het Kadaster werden geleverd.

NC

Wij hebben getracht de ontwikkelingen op de koopwoningmarkt kernachtig in beeld te brengen. Wij hopen met deze analyse een zinvolle bijdrage te leveren ten behoeve van discussies en besluitvorming met betrekking tot toekomstige ontwikkelingen. Uiteraard zijn wij gaarne bereid u verder te informeren.

Heerlen, april 2007.

EP

Woningmarktcijfers.nl L.P.M. van de Pas.

Over Woningmarktcijfers.nl Onze website maakt vanaf voorjaar 2006 de Nederlandse woningmarkt transparant. Van elke gemeente (en/of provincie) zijn grafieken en tabellen te bestellen met gemiddelde koopprijzen, aantal transacties, alsmede een verdeling naar woningtypen en prijssegmenten. Dit alles op basis van de data van het Kadaster. De website werd door de onroerend goed sector met veel enthousiasme ontvangen. Onze analyses en publicaties halen regelmatig de landelijke pers. Daarnaast levert Woningmarktcijfers rapportages op maat aan gemeenten, corporaties en ontwikkelaars.

T

Disclaimer Ondanks alle zorg die aan deze rapportage is besteed, aanvaardt Woningmarktcijfers.nl geen enkele aansprakelijk voor de gevolgen van eventuele onjuiste informatie of interpretatie. Overname of publicatie van gegevens mag uitsluitend met bronvermelding en na schriftelijke toestemming van Woningmarktcijfers, een onderdeel van Woonplein Limburg BV.

Woningmarktcijfers.nl

Pagina 2


april 2007

CO

Nieuwe records in 2006 De markt van bestaande koopwoningen bereikte nieuwe records in 2006. Zo steeg de gemiddelde koopsom van alle verkochte woningen met 5,9% naar € 235.800. Ook het aantal woningtransacties lag hoger, namelijk 209.767 stuks, 1,8% meer dan in 2005. In dit rapport biedt Woningmarktcijfers.nl u een korte en heldere analyse van de woningmarkt in Nederland. De meeste grafieken en tabellen zijn ontleend aan data welke worden ingekocht bij het Kadaster. Meer tabellen en grafieken, tot op gemeenteniveau, zijn op de website te vinden. De eerste grafiek toont de prijsontwikkeling van alle verkochte woningen sinds 1993. In 1993 werd gemiddeld € 81.000 voor een woning betaald. In 2006 ligt dit bedrag op € 235.800. Naast alle aspecten van vraag en aanbod en inflatie speelt de kwaliteitsverbetering in de loop der jaren tevens een rol in deze prijsontwikkeling. Overigens bedraagt de gemiddelde koopprijs in het eerste kwartaal van 2007: € 242.500 dit betekent een stijging van 2,6% ten opzichte van de gemiddelde woningprijs in 2006. Grafiek 2 laat de procentuele stijging per jaar zien met 2000 als topjaar met een stijging van maar liefst 18,6%. Gemiddelde koopprijzen Nederland

260000

© Woningmarktcijfers.nl (bron:Het Kadaster)

240000

200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000

NC

220000

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Prijsstijging per jaar in procenten Nederland 1994-2006

EP

20%

© Woningmarktcijfers.nl (bron: het Kadaster)

18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4%

0% 1994


1995

1996

1997

1998

1999

2000

T

2%

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Pagina 3


april 2007

CO

Provinciale verschillen In grafiek 3 is het prijsniveau per provincie te zien. Het prijsverschil tussen de goedkoopste provincie (Groningen) en de duurste provincie (Utrecht) bedraagt maar liefst € 95.000. De prijsstijging per provincie in 2006 bleef opvallend genoeg binnen een beperkte bandbreedte, in Overijssel gingen de prijzen met “slechts” 4,2% omhoog, in Drenthe daarentegen met 6,9% (grafiek 4). Op gemeentelijk niveau was de gemeente Reiderland in Groningen opnieuw de goedkoopste gemeente met gemiddeld € 124.300 terwijl Bloemendaal met gemiddeld € 747.600 nu als duurste gemeente uit de bus kwam. Gemiddelde koopprijzen per provincie 2006

€ 290.000


€ 270.000 € 250.000 € 230.000

nd ed er la N

Ze el an d

g

Li m bu r

re nt he

D

Fl ev ol an d

O

ve rij

ss el

Ho lla nd

Zu id

el de rla nd

G

oo rd

Br ab an t

ol la nd N

N

oo rd

U

tre ch t

€ 150.000

H

€ 170.000

NC

€ 190.000

Fr ie sl an d G ro ni ng en

€ 210.000

Stijging gemiddelde koopsom per provincie 2005-2006


ed er la nd

N

ijs se l

ve r

O

Ze el an d

tre ch t U

Li m bu rg

T

Fr ie sl an d N oo rd H ol la nd N oo rd Br ab an t

D

re nt he

3,0%

Fl ev ol an d

3,5%

el de rla nd

4,0%

G

4,5%

ol la nd

5,0%

H

5,5%

EP

6,0%

Zu id

6,5%

ro ni ng en

7,0%


G

7,5%

Pagina 4


april 2007

CO

Prijsontwikkelingen over meerdere jaren (grafiek 5) Vanaf 2000 zijn de gemiddelde verkoopprijzen in Nederland met 37% gestegen. In grafiek 5 kunt u de prijsstijging per provincie vanaf 2000 zien. Opvallend is dat de 3 goedkoopste provincies (van grafiek 3) de grootste prijsstijging kenden (meer dan 50%) en kennelijk met een inhaalslag bezig zijn. Limburg maakte in deze periode de geringste stijging door (28%). Stijging gemiddelde koopsom per provincie 2000-2006

70,0%


65,0% 60,0% 55,0% 50,0% 45,0% 40,0% 35,0%

nd

g

ed er la N

Li m bu r

oo rd

H

tre ch t

Fl ev ol an d G el de rl a nd

ss el

ve rij

O

U

N

N

oo rd

Br ab an t

re nt he

D

Ho lla nd

Zu id

Fr ie sl an d

ro ni ng en G

Ze el an d

20,0%

NC

25,0%

ol la nd

30,0%

T

EP Woningmarktcijfers.nl

Pagina 5


april 2007

CO

Verdeling naar koopsomklasse, betaalbaarheid (grafiek 6) De beschikbare data maken het mogelijk om prijsdoorsneden te maken. De helft van alle verkochte woningen is goedkoper dan € 200.000. De helft daarvan (1/4 van alle woningen) is nog steeds goedkoper dan € 150.000. Uiteraard zijn ook hier de provinciale verschillen groot zoals blijft uit de grafiek. 8% van alle transacties is duurder dan € 400.000 en het aantal transacties boven € 1.000.000 bedraagt slechts 0,4% ofwel ruim 900 stuks. Transacties < 200.000 in 2006

80%


70% 60% 50% 40% 30%

la nd N ed er

tre ch t U

N

G

oo rd

el de rl a nd

ol la nd

H

N oo rd

Ho lla nd

Zu id

ss el

ve rij

O

D re nt he

g

Li m bu r

Fl ev ol an d

Ze el an d

Fr ie sl an d

G

ro ni ng en

0%

NC

10%

Br ab an t

20%

Woningen < 150.000

Woningen < 200.000

Betaalbaarheid en woonlastenontwikkeling tussen huren en kopen (grafiek 7) Deze grafiek laat de ontwikkeling van de woonlasten zien door de gemiddelde koopsom te koppelen aan de hypotheekrente. Ondanks een hogere koopsom daalde de woonlast vanwege een lagere rente. Ofwel de lagere hypotheekrente bood dus gelegenheid voor prijsstijging, dit ondanks een minder gunstige economische periode. Per saldo een stijging van slechts 4,5%. De huurprijzen stegen in dezelfde periode (op basis van 3% per jaar) gemiddeld met 19,4%. Grafiek woonlastenontwikkeling kopen & huren in Nederland

© Woningmarktcijfers.nl

EP

+ 37,1%

Gem. w oningprijs

+ 4,5%

Woonlast kopen

+ 19,4%

Woonlast huren

2000

2001

2002 Gem. w oningprijs


2003

T

- 28,6%

Rente % 5j. vast

Woonlast kopen

2004

2005

Woonlast huren

2006

Rente % 5 j. vast

Pagina 6


april 2007

CO

Transacties per provincie (grafiek 8) In absolute aantallen werden in Zuid Holland de meeste woningen verkocht (46.131), gevold door Noord Holland met 35.127 transacties (samen zijn deze 2 provincies goed voor 39% van alle woningtransacties). De provincie Zeeland heeft met 5.266 de minste transacties. Ook werden in Zeeland 2,2% minder woningen verkocht dan in 2005. In Flevoland steeg het aantal transacties met 6,2%. Transacties per provincie in 2006

50000

© Woningmarktcijfers.nl (Bron: het Kadaster)

45000 40000 35000 30000 25000 20000

Ze el an d

Fl ev ol an d

ro ni ng en

G

Fr ie sl an d

O

ve rij

ss el

g

Li m bu r

U tre ch t

el de rla nd

G

oo rd

Br ab an t

ol la nd

N

N

Zu id

oo rd

Ho lla nd

0

H

5000

NC

10000

D re nt he

15000

Transacties naar koopwoningenvoorraad (grafiek 9) Nederland is hard op weg naar 7.000.000 woningen. Deze magische grens zal vermoedelijk eind 2007 of begin 2008 bereikt worden. 56% van de woningvoorraad is een koopwoning. Het betreft 3.900.000 woningen. Op basis van de 209.800 transacties in 2006 kan gesteld worden dat 5,6% van alle koopwoningen van eigenaar is gewisseld. In de grafiek is te zien dat Noord- en Zuid Holland de meeste transacties hebben (6,4%) en dat eigenaren in Limburg het meest honkvast zijn met 4,3% mutaties. Transacties naar woningvoorraad 2006

EP

7,0%

N

ed er la

nd

g

N

Li m bu r

Ze el an d

ss el ve rij O

tre ch t U

Fl ev ol an d

oo rd -H ol la nd

ol la nd Zu id -H


T

3,0%

Fr ie sl an d G el de rl a nd

3,5%

oo rd -B ra ba nt

4,0%

N

4,5%

re nt he

5,0%

D

5,5%

G

6,0%

ro ni ng en


6,5%

Pagina 7


april 2007

CO

Opvallend transactieverloop op kwartaalbasis (grafiek 10) Sinds jaren vinden in het eerste kwartaal de minste woningtransacties plaats. Elk volgend kwartaal zijn er meer transacties met het 4e kwartaal als absolute top. Deels wordt dit veroorzaakt door de topmaand december (meer dan 22.000 transacties) gevolgd door januari met “slechts” 13.000 transacties. In 2006 was de forse stijging van het aantal transacties in het eerste kwartaal (+15%) en het tweede kwartaal (+5%) ten opzichte van 2005 opvallend. In het derde en vierde kwartaal vonden juist minder transacties plaats (- 3% resp. – 6,7%), waardoor het jaartotaal eindigde met de reeds eerder genoemde plus van 1,8%. In grafiek 13 is deze ontwikkeling duidelijk te zien. Niet duidelijk is of dit een eenmalige ontwikkeling is (soort correctie) ofwel een nieuwe trend wordt ingezet. Het aantal transacties in het eerste kwartaal van 2007 (45.255) laat een daling t.o.v. 2006 zien, maar is fors meer dan de voorgaande jaren. Transacties Nederland, vergelijking op kwartaalbasis

70000


60000

50000

30000

NC

40000

Kw artaal

1

2

3

2003

4 2004

2005

2006

2007

EP

Verhouding aanbod en transacties (grafiek 11) Zoals u eerder heeft kunnen zien zijn de gegevens van woningtransacties gemakkelijk te verdelen naar woningtypen en prijssegmenten. Omdat ook het woningaanbod via internet meer en meer transparant is geworden is het mogelijk interessante vergelijkingen te maken tussen transacties en woningaanbod. Hierdoor kan de vraag (druk of ontspanning) per segment worden bepaald. Dit kan per regio op woningtype en prijssegment, maar in dit rapport beperken wij ons tot de prijsklasse. Op basis van gegevens uit de markt blijkt dat voorjaar 2007: 140.000 woningen te koop staan. Op basis van het aanbod op Funda.nl (ca.70% marktaandeel) is te zien dat grote druk aanwezig is in het goedkope segment (tot € 200.000) en de ontspanning groter wordt naarmate het prijsniveau stijgt. De grafiek zegt ook iets over de termijn dat woningen te koop staan. Indien de aantallen van woningaanbod en transacties aan elkaar gelijk zijn, kan men spreken van een theoretische verkooptijd van 1 jaar. Het huidige woningaanbod van 140.000 stuks levert ten opzichte van de transacties een theoretische verkooptijd op van 8 maanden. Wanneer het aanbod lager is dan de transacties, is de verkooptijd korter dan een jaar en indien hoger is de verkooptijd langer dan 1 jaar. Vraag en aanbod 2006 Nederland (verdeeld naar prijsklasse) 50%

© Woningmarktcijfers.nl (bron: Het Kadaster, aanbod: Funda)

40%

30%

20%

0% 0 - 100.000

100.000 - 200.000

200.000 - 300.000

T

10%

300.000 - 400.000

400.000 - 600.000 Aanbod


600.000 of meer

Transacties

Pagina 8


april 2007

CO

Verdeling naar woningtypen (diagram 1) In de diagram is te zien dat 34% van alle verkochte woningen een tussenwoning betreft. Appartementen hebben een marktaandeel van 25%, 23% is 2/1 kap of hoekwoning en 11% betreft vrijstaande woningen. Van 7% van de transacties is het exacte type niet bekend. In Friesland, Groningen, Drenthe en Zeeland bedraagt het aandeel vrijstaande woningen meer dan 20%. In Flevoland is 56% van alle transacties een tussenwoning. © Woningmarktcijfers.nl (Bron: het Kadaster)

Verdeling naar woningtype Nederland 2006 Onbekend; 0,07

Tussenw oning; 0,34

Appartement; 0,25

NC

Vrijstaand; 0,11

Hoekw oning; 0,12

2/1 Kapw oning; 0,11

In grafiek 12 en 13 kunt u de gemiddelde prijs per woningtype zien, alsmede de procentuele stijging vanaf 2000. Hier geen al te grote verschillen. Tussenwoningen en appartementen stijgen met 40%, 2/1 kapwoningen met 38%, hoekwoningen met 37% en vrijstaande woningen met 36%. Stijging gemiddelde koopsom 2000-2006

Gemiddelde koopprijs 2006 450000


350000


40%

EP

400000

42%

38%

300000

36%

250000

34%


To ta al

30%

T

Ap pa rte m en H t oe kw on 2/ in 1 g ka pw on Tu in g ss en w on in g Vr ij s ta an d O nb ek en d

100000

32%

Ap pa rte m en H t oe kw on 2/ in 1 g ka pw on Tu in g ss en w on in g Vr ij s ta an d O nb ek en d

150000

To ta al

200000

Pagina 9


april 2007

CO

Verkoop huurwoningen gedaald (grafiek 14) In 2006 werden slechts 12.100 woningen aan zittende huurders verkocht. In 2005 bedroeg dit aantal nog 19.200 stuks. Een daling van 37%. Na het absolute topjaar 1999 (28.200) bleef het aantal verkopen aan huurders stabiel rond 18.000. Uitgangspunt bij dit onderzoek is het gegeven dat de koper de gekochte woning reeds bewoonde. Uiteraard werden er door corporaties en andere beleggers meerdere huurwoningen verkocht, maar deze gegevens zijn niet via het Kadaster te achterhalen. De gemiddelde koopsom van alle aan huurders verkochte woningen bedroeg € 196.200, 17% lager dan de gemiddelde koopsom van alle verkochte woningen. Verkochte huurwoningen aan zittende huurder

25000


20000

15000

10000

0

NC

5000

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Gedwongen verkopen d.m.v. veilingen (grafiek 15) Na een aantal jaren van forse stijgingen bij de gedwongen verkopen door veilingen is het aantal gedwongen verkopen in 2006 gestabiliseerd op 1.926 stuks, een lichte stijging van 2,8% t.o.v. 2005. Gedwongen verkopen Nederland 2003-2006 2500

© Woningmarktcijfers.nl (bron: Het Kadaster)

1500

1000

500

0 2003

2004

2005

2006

T


EP

2000

Pagina 10


CO

Factoren woningmarkt (afbeelding 1) Nu we de meest belangrijke feiten over de bestaande woningmarkt in kaart hebben gebracht, staan wij graag even stil bij de toekomst. In de grafiek zijn alle van belang zijnde factoren voor de woningmarkt samengevat. Sommige kunnen snel veranderen, zoals de hypotheekrente en economische ontwikkelingen. Andere zijn trage, maar wel voorspelbare processen, zoals de demografische ontwikkelingen. Bepaalde elementen, zoals de hypotheekrente, zullen voor het gehele land gelden, maar andere economische en demografische ontwikkelingen kunnen regionaal en soms zelfs per gemeente afwijken. Tevens is het interessant te kijken naar die elementen waar een gemeente of regio zelf enige invloed op kan uitoefenen.

april 2007

Economie: Rente, inkomen Werkgelegenheid woonlasten

Demografie: Vergrijzing, bevolkingsafname

Overheid: Fiscaliteiten, Hypotheekrenteaftrek Bouwregels

Woningmarkt: Vraag en aanbod

Politieke ambitie: Woonvisie, Starterswoningen, Aanbod: Startersleningen Nieuwbouw, sloop, verkoop huurwoningen

Emotie: Trends, status, consumentenvertrouwen

NC

Demografie Hoe zit het met de verschillende regio’s in Nederland. Vindt verdere concentratie plaats in de dicht bevolkte Randstad of vindt er een evenwichtige verdeling plaats tussen de regio’s? De bevolkingsexplosie die Flevoland gaat doormaken, staat in schril contrast met de bevolkingsdaling die Limburg doormaakt en binnenkort ook in Drenthe en andere provincies te zien zal zijn. Nieuwbouw De productie van nieuwbouwwoningen liet in 2006 een stijgende lijn zien. 72.000 woningen kwamen gereed tegen 67.000 in 2005. Vanzelfsprekend is de omvang van de nieuwbouwproductie van groot belang voor de vraag en aanbod verhoudingen in de bestaande woningmarkt. Sociaal maatschappelijk Hoe ontwikkelen zich de inkomens van de Nederlanders? De noodzaak van voedselbanken en kledingbanken vormen een raar aspect in een welvarend land als Nederland. Maar ook veel anderen komen door echtscheidingen, schulden en hoge financiële verplichtingen aan energie en overige woonlasten in de knel. Bovendien wordt nauwelijks onderkend dat de gezinsverdunning tot nog meer woningen leidt, maar dat de totale woonlasten wel door minder mensen moet worden opgebracht. De levensverwachting van de mens loopt verder omhoog. In welke gezondheid; kortom welke zorg is hiervoor nodig? Nader onderzoek is gewenst naar de behoefte van dit segment.

EP

Overheid Hoe gaat de politiek/overheid om met een aantal kwesties? Een belangrijk thema is de hypotheekrente aftrek. De beperking van aftrek vanwege de bijleenregeling laat duidelijk zien dat het duurdere segment het in heel Nederland moeilijk heeft. De doorstroming wordt daardoor belemmerd. Ook de overdrachtsbelasting draagt niet bij aan een verhuisgrage natie. Leveren de plannen voor een aangepaste koopsubsidieregeling in de toekomst wel een bijdrage voor de koopstarter? Gaat de starterslening een rol van betekenis spelen? Welke effecten sorteert het nieuwe huurbeleid. Economie - betaalbaarheid De hypotheekrente is een belangrijke, maar onvoorspelbare factor. 1% meer rente betekent dat kopers ca. € 20.000,- minder kunnen lenen. Veel mensen kampen met persoonlijke verplichtingen, waardoor woonwensen veelal niet kunnen worden gerealiseerd. Een betere voorlichting op dit punt zou wenselijk zijn. De betaalbaarheid van woonlasten heeft zich vanaf 2000 positief ontwikkeld. Door een lagere rente steeg de woonlast bij kopen met slechts met 4,5% in vergelijking met bijna 20% bij een huurwoning. Economie - werkgelegenheid Hoe zal het gaan met de werkgelegenheid en inkomensontwikkeling van mensen? Is de overheid in staat een stimulerend rol te spelen bij het aantrekken van nieuwe bedrijven of het behouden van bestaande werkgelegenheid. De woningmarkt zorgt op vele fronten een belangrijke bijdrage aan de werkgelegenheid. Anderzijds is de woningmarkt volledig afhankelijk van de economische ontwikkeling.

T


Pagina 11


april 2007

CO

Verantwoording cijfers Alle tabellen, grafieken e.d. zijn vervaardigd aan de hand van cijfers welke elk kwartaal bij Het Kadaster worden ingekocht. Het kadaster is wat dat betreft de meest complete aanbieder van cijfers van bestaande koopwoningen. Bij het bestuderen van de cijfers dient men zich te realiseren dat er elk jaar andere woningen worden verkocht. Een gemiddelde prijs is een optelsom van alle koopsommen gedeeld door het aantal transacties. In een bepaald jaar kunnen meer goedkopere woningen zijn verkocht en in een ander jaar meer duurdere. De kwaliteitsverbetering, welke zowel in de bestaande sector als in de nieuwbouw heeft plaatsgevonden, vindt zijn weerslag in een opwaartse druk van de gemiddelde koopprijs. De verkoop van huurwoningen geeft vanwege een gemiddeld lager prijsniveau een neerwaartse druk. Het Kadaster kan echter uitsluitend die verkoop van huurwoningen uitfilteren waarbij de koper als zittend huurder de transactie is aangegaan. Verkopen van lege huurwoningen aan andere kopers maken wel deel uit van de transacties maar kunnen niet apart worden geselecteerd. Desalniettemin geven de cijfers een betrouwbare trend weer. Al zal de algemene prijsontwikkeling zelden parallel lopen met de waardeontwikkeling van een individuele woning.

NC T

EP Woningmarktcijfers.nl

Pagina 12

KORTE ANALYSE KOOPWONINGMARKT NEDERLAND

Recommend Documents