Visie op 2005: Nederlandse koopwoningmarkt Geleidelijk herstel woningmarkt in komende jaren, maar opwaarts potentieel beperkt Jan Willem Aarts
[email protected] (030) 216 13 97 Lizette Wolters
[email protected] (030) 216 26 77
De Nederlandse woningmarkt heeft zich ook het afgelopen jaar aan de langdurige en onverwachts diepe economische recessie in ons land weten te onttrekken. Hoewel we een jaar geleden uitgingen van een conjuncturele dieptepunt op de woningmarkt in de tweede helft van 2004, zullen zowel de prijs- als de volumeontwikkeling op de markt voor koopwoningen dit jaar waarschijnlijk hoger uitvallen dan in 2003.1 De verwachtingen voor 2005 zijn eveneens redelijk positief. Vanwege het ontoereikende nieuwbouwaanbod, de historisch lage renteniveaus en het huidige gematigde vertrouwensherstel lijkt voor 2005 een stijging van de gemiddelde prijs van koopwoningen van circa 2% waarschijnlijk.
Ontwikkelingen in 2004 opvallend robuust De gemiddelde prijs van een koopwoning is in de laatste vier kwartalen tot en met het derde kwartaal van 2004 gestegen met maar liefst 3,2%. Een belangrijk deel van die robuuste prijsstijging kan worden toegewezen aan de invoering van de bijleenregeling op 1 januari 2004. Hoewel nog niet precies is vast te stellen hoe sterk de impact van deze beperking van de hypotheekrenteaftrek is geweest, heeft de koopimpuls voorafgaand aan de invoering duidelijk geleid tot een versnelling van het stijgingstempo van de huizenprijzen. Toch zijn de huizenprijzen ook na de invoering van de bijleenregeling nog opvallend sterk gestegen. In de eerste drie kwartalen van dit jaar bedroeg de toename van de gemiddelde verkoopsom nog steeds 1,9%. Vrijstaande woningen zijn gedurende deze periode, met een toename van 2,8%, het meest in prijs gestegen. Tussenwoningen, die de afgelopen jaren nog een relatief sterke prijsgroei lieten zien, met een toename van ‘slechts’ 1,6% het minst. Dankzij de hernieuwde daling van de hypotheektarieven in de eerste helft van 2004 en een bouwproductie die zich maar niet aan het huidige zeer lage niveau weet te onttrekken (zie box 2), blijven de huizenprijzen zich robuust ontwikkelen.
De vraag naar koopwoningen Voor de vraag naar koopwoningen op korte tot middellange termijn zijn in grote lijnen twee zaken van belang. Allereerst moeten woonconsumenten willen én, wanneer het consumentenvertrouwen echt onder druk staat, ook durven, verhuizen. In de tweede plaats moet het ook kunnen.
1
Op de website van de Stafgroep Economisch Onderzoek van Rabobank Nederland worden
regelmatig meer uitvoerige analyses met betrekking tot de Nederlandse economie en de Nederlandse markt voor koopwoningen gepubliceerd. www.rabobankgroep.nl/kennisbank
Vooral dit durven is in het recente conjuncturele dal steeds meer een knelpunt geworden. De toegenomen terughoudendheid bij potentiële kopers heeft geleid tot een forse toename van het aantal te koop staande woningen en aanzienlijk langere verkooptijden. Kochten huizenbezitters tot voor kort een nieuwe woning voordat ze hun bestaande woning te koop zetten, nu volgen ze de omgekeerde weg. Gevolg is dat het aanbod in de bestaande woningvoorraad fors is toegenomen. De toegenomen terughoudendheid bij gezinnen met een verhuiswens heeft weliswaar geleid tot uitstel, maar niet tot afstel van de geplande koopbeslissing. Woonconsumenten gaan omzichtiger te werk en het aantal te koop staande woningen loopt nog steeds licht op, maar het aantal verkooptransacties vertoont niettemin een licht opgaande trend. Een tweede, positief signaal in dit kader is de stabilisatie van het aantal onvrijwillige verkopen in het afgelopen jaar. Sinds het vierde kwartaal van 2003 is dit aantal blijven hangen op een niveau van circa 335 per kwartaal, terwijl in dit het meest recente kwartaal zelfs wat is afgenomen tot 300. Het huidige niveau impliceert weliswaar een forse toename ten opzichte van voorafgaande jaren, maar blijft ten opzichte van het aantal verkooptransacties nog altijd van zeer bescheiden aard. Behalve dat woonconsumenten moeten willen of durven verhuizen, moeten zij dit uiteraard ook kunnen. Niet alleen dient er voldoende passend aanbod beschikbaar te zijn, ook de financiële mogelijkheden van huishoudens dienen toereikend te zijn. Met de groep starters als belangrijkste uitzondering vormt de aanschaf van een duurdere woning voor de meeste potentiële kopers geen onoverkomelijk probleem (zie box 1). Voor doorstromers zijn de financiële mogelijkheden over het algemeen ruimschoots voldoende, mede dankzij de aanzienlijke overwaarde op de huidige woning. Voor hen vormt enkel de huidige onzekerheid een drempel, vooral als het de doorstroom naar de duurste segmenten betreft. Voor starters die hun eerste koopwoning willen bemachtigen is de situatie evenwel aanzienlijk minder rooskleurig. Ondanks het fors toegenomen aanbod in de bestaande woningvoorraad is de markt in de goedkopere segmenten zeer krap gebleven. Starters, die geen overwaarde op woningbezit hebben kunnen opbouwen, zien zich bovendien van meet af aan geconfronteerd met een hoog prijsniveau. Zij zijn dan ook veelal genoodzaakt om direct de grenzen van hun financiële mogelijkheden op te zoeken om toch een woning te kunnen kopen. Daarmee blijven zij de eerste jaren na aanschaf van hun eerste huis tot de financieel meest kwetsbare delen van onze samenleving behoren.
Verhuiswens en betaalbaarheid Voor 2005 verwachten we een geleidelijk herstel van het consumentenvertrouwen. Het huidige, vooralsnog vooral exportgeleide, economische herstel in ons land zal in 2005 naar verwachting doorzetten, waardoor na jaren van oplopende werkloosheid ook een verbetering van de situatie op de arbeidsmarkt valt te verwachten. De werkloosheid zal in de loop van het komende jaar geleidelijk teruglopen zodat ook het vertrouwen en daarmee de koopbereidheid op de woningmarkt aan kracht kunnen winnen. De vooruitzichten voor de financieringsmogelijkheden zijn voor 2005 en de jaren daarna juist minder gunstig. De koopkracht staat in 2004 en 2005, net als in 2003, onder druk als gevolg van de huidige matiging van de lonen en de lastenverzwaringen door de overheid. Daarnaast lijkt de kapitaalmarktrente, na jaren van aanhoudende dalingen, enkel nog omhoog te kunnen, zij het dat voor 2005 geen duidelijke rentestijging wordt voorzien.
Tot slot zal ook het aanbod van passende alternatieven, in de huursector maar ook aan de onderkant van de markt voor koopwoningen, de komende jaren nauwelijks verbeteren en mogelijk zelfs verder verslechteren. Het nieuwbouwtempo is na een aarzelend herstel sinds de laatste maanden van 2003 opnieuw teruggevallen, tot een niveau van circa 60.000 woningen per jaar. Ondanks een verwacht licht herstel zal de nieuwbouwproductie ook in 2005 achterblijven bij de bouwbehoefte. Daardoor blijft op grote delen van de koopsector en de huurmarkt een aanzienlijke krapte bestaan. Het (theoretisch) woningtekort zoals dat uit woningbehoeftenonderzoeken blijkt, neemt bij het huidige bouwtempo de komende jaren zelfs verder toe. Box 1: ontwikkeling betaalbaarheid Dankzij de scherpe daling van de kapitaalmarktrente vanaf het midden van 2002, de nog opvallend sterke groei van de gezinsinkomens in de eerste jaren van deze eeuw en de relatief geringe stijging van de huizenprijzen, is de betaalbaarheid van koopwoningen in 2003 fors verbeterd. Voor huishoudens met een gemiddeld inkomen zonder eigen vermogen behoorde de gemiddelde koopwoning sindsdien weer tot de financiële mogelijkheden. Voor starters op de woningmarkt is de situatie aanzienlijk minder rooskleurig. Zij hebben in het verleden geen overwaarde op het eigen woningbezit kunnen opbouwen en zijn, gezien hun vaak nog jonge leeftijd, ook nog niet of nauwelijks in staat geweest op een andere manier vermogen op te bouwen. Deze groep moet hun eerste woning, inclusief transactiekosten, in veel gevallen volledig hypothecair financieren. De verhouding tussen de gemiddelde koopprijs die starters dienen te betalen bij hun intrede op de koopwoningmarkt en het gemiddeld huishoudinkomen van deze groep op dat moment, is het laatste decennium dan ook sterk toegenomen. Als gevolg van de turbulente prijsontwikkeling in de tweede helft van de jaren negentig is de ratio koopprijs / inkomen voor starters enorm gestegen van 3,65 in 1994 tot 6,26 in 2002.2 Om toch een koopwoning te bemachtigen én de maandlasten enigszins draagbaar te houden, zijn starters haast gedwongen relatief risicovolle hypotheekproducten, met in veel gevallen een zeer korte rentevaste looptijden, te kiezen. In het huidige economische klimaat, waarin de huizenprijzen jaarlijks slechts enkele procenten toenemen en de lonen worden gematigd, blijft de hypotheekschuld bij recente starters, zowel ten opzichte van hun inkomen als ten opzichte van hun onderpandswaarde, gedurende een relatief lange periode hoog. Starters blijven hierdoor in de eerste jaren na aanschaf van hun eerste eigen woning tot de financieel meest kwetsbare delen van onze samenleving behoren. Zij zijn de afgelopen tien jaar aanmerkelijk gevoeliger geworden voor een eventuele stijging van de rente. Bovendien blijven recente starters, als gevolg van de huidige gematigde huizenprijsgroei, bij een onverhoopte echtscheiding steeds vaker zitten met een restschuld.3 De kosten koper zijn in tegenwoordig immers niet meer in enkele jaren terugverdiend.
2
Voor doorstromers bedroeg deze ratio in 2002 gemiddeld 6,77. Doorstromers hebben echter al een of
meer malen overwaarde op hun oude woning gerealiseerd en hoeven de nieuwe woning niet volledig met een hypotheek te financieren. Verschillende woningbehoefte onderzoeken, ABF Research, 2003 3
Volgens de Nationale Hypotheek Garantie is werkloosheid slechts bij 3% de oorzaak van de
gedwongen verkopen met restschuld. “Elke echtscheiding binnen drie jaar na aankoop van de woning resulteert nu echter in een situatie waarbij sprake is van een restschuld”, NVM Vastgoed Magazine, september 2004
Figuur 1: betaalbaarheidindex naar
Figuur 2: Rabobank betaalbaarheidindex
financieringsbehoefte en inkomen index
index
300
180
250
250
160
200
200
150
150
100
100
50
50
0
0
300
index goed betaalbaar
140 120 100 80
70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 starters (110% financiering)
doorstromers (70% financiering)
60
slecht betaalbaar
* prognose
70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04
Bron: CBS, CPB, Kadaster, Thomson Financial
Bron: CBS, CPB, Kadaster, Thomson Financial
Datastream
Datastream
*
Betaalbaarheid in 2005 licht achteruit Voor 2005 voorzien we een lichte achteruitgang van de betaalbaarheid van koopwoningen. Koopwoningen worden in 2005 naar verwachting niet veel duurder. We voorzien echter wel dat de kapitaalmarktrente langzaam zal oplopen, terwijl het reële gezinsinkomen opnieuw onder druk staat als gevolg van de aangekondigde lastenverzwaringen in combinatie met een zeer gematigde loongroei. Al met al zal onze betaalbaarheidindex dit en volgend jaar weer onder de neutrale grens van 100 zakken, wat impliceert dat een huishouden met een gemiddeld inkomen en geen eigen vermogen opnieuw net te kort komt voor de aanschaf van een gemiddelde koopwoning. Per saldo levert de verwachte ontwikkeling van de koopbereidheid, de beschikbaarheid van passende alternatieven en de financieringsmogelijkheden een gematigd positief beeld op voor de vraag naar koopwoningen in 2005 en de jaren daarna. Op grond van het ontoereikende nieuwbouwaanbod, de historisch lage renteniveaus en het huidige vertrouwensherstel verwachten wij voor 2005 een toename van de gemiddelde prijs van koopwoningen met circa 2%. De gemiddelde verkooptijden, het aantal onvrijwillige verkopen en het aantal te koop staande woningen in de bestaande woningvoorraad zullen geleidelijk terug kunnen gaan lopen. In de duurste segmenten zal het herstel langer op zich kunnen laten wachten, aangezien daar veelal een positievere ontwikkeling van het vermogen (overwaarde en/of financieel vermogen) nodig is alvorens gezinnen verhuisbeweging maken. Tabel 1: Bijdrage aan prijs- en volumeontwikkeling koopwoningen 1994-1998
1998-2002
2002-2004
2005
Vraagfactoren demografie
+
0
0
0
conjunctuur / vertrouwen
++
++
-/- -/-
0/+
rente
++
++
++
0
kredietaanbod
+
0
0
0
0
+
++
+
0
0
-/-
0
++
++
+
+
Aanbodfactoren nieuwbouw doorstroming Prijs- en volumeontwikkeling Bron: Rabobank
Vertrouwensherstel van groot belang voor doorstroming Onze gematigd positieve verwachtingen zijn in grote mate gebaseerd op een voorziene gunstige ontwikkeling van het consumentenvertrouwen. Mocht de komende tijd, om wat voor reden dan ook, het vertrouwen opnieuw wegvallen, dan bestaat de kans dat de woningmarkt, via een stagnatie van de doorstroming, alsnog in een neerwaartse prijs- en volumespiraal terechtkomt. Een zeer belangrijke rol ligt hierdoor bij de overheid. Zij kan met een bestendig, betrouwbaar en vooral stabiel beleid het huidige vertrouwensherstel een belangrijke impuls geven. Ondoordachte ingrepen, zoals bijvoorbeeld een nieuwe eenzijdig ingreep in de fiscale behandeling van het eigenwoningbezit, kunnen een plotselinge vertrouwensbreuk veroorzaken. In het huidige kwetsbare vertrouwensklimaat zou dit ertoe kunnen leiden dat de woningmarkt en daarmee de gehele Nederlandse economie opnieuw in een conjunctureel dal raken. Niet voor niets heeft de regering zich herhaaldelijk heeft uitgesproken tegen verdere ingrepen in de fiscale behandeling van de hypotheekrente. Zij beseft hoe kwetsbaar het sentiment op de woningmarkt is voor dergelijke ingrepen en hoe sterk de gevolgen van een negatieve ontwikkeling van de huizenprijzen voor het conjunctuurverloop zouden zijn. De overheid zou zich daarnaast, samen met lokale overheden en marktpartijen, nog meer in moeten zetten voor een verhoging van de doorstroming op de woningmarkt. Een grotere dynamiek leidt tot een betere onderlinge afstemming van vraag en aanbod, verkleint het gevaar van het ontstaan van onevenwichtigheden en beperkt daarmee de kans op schokken. Meest voor de hand liggende oplossing hierbij is een vergroting van de nieuwbouwproductie. Eenvoudig is dat niet. Maar het is wel, door de betere doorstroming die dit oproept, het beste middel om de druk op sommige segmenten van de koop- en huursector weg te nemen. Box 2: nieuwbouwproductie blijft ondermaats In de eerste negen maanden van 2004 zijn er meer nieuwe woningen opgeleverd dan in dezelfde periode het jaar ervoor (31.606 tegen 30.341). Deze stijging van de bouwproductie vond vooral plaats in de eerste helft van dit jaar, daarna was er opnieuw sprake van een lichte terugval. Gezien het teruglopen van het aantal afgegeven bouwvergunningen sinds het begin van 2003, zullen er naar verwachting zowel in 2004 als in 2005 niet veel meer dan 65.000 nieuwe woningen worden opgeleverd. Gemiddeld bedraagt de doorlooptijd van bouwprojecten, van vergunning tot oplevering, circa 18 maanden.4 De plotselinge toename van het aantal verleende vergunningen eind 2002/begin 2003, zou daardoor inmiddels grotendeels tot realisatie moeten zijn gekomen. Een belangrijk deel van deze extra vergunningen kan echter worden toegewezen aan herontwikkeling van veelal dure projecten naar projecten met goedkopere en/of huurwoningen, die in het huidige economische klimaat beter verkoopbaar zijn. Deze toename van het aantal verstrekte vergunningen heeft daardoor niet tot een hogere productie geleid. Om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen en de tekorten terug te dringen tot 1½ à 2% van de woningvoorraad in 2010, moet de nieuwbouwproductie volgens het ministerie van VROM worden vergroot van 75.000 in 2005 tot 81.000 in 2009.5 Uit de voorgenomen inzet en ambitie van de verschillende regio’s in ons land blijkt volgens
4
CBS Statline, 2004
5
Bouwprognoses 2004-2009, VROM, 2004
VROM dat deze bouwambitie kan worden gehaald. De voorspelling dat al in 2005 15% meer huizen zullen worden gebouwd, lijkt echter meer gebaseerd op beleidsvoornemens dan op prognoses. De beoogde toename van het woningaanbod moet voortkomen uit een vrij sterk herstel van de vergunningverlening en een behoorlijk tot zeer goed slagen van de afspraken met gemeenten en corporaties. Gezien de steeds opnieuw tegenvallende bouwproductie in de afgelopen jaren, de neerwaartse trend van het aantal verleende vergunningen sinds het begin van 2003 en de nodige kanttekeningen die bij de slagingskans van de gemaakte afspraken met gemeenten en verhuurders kunnen worden geplaatst, is het ministerie in haar bouwprognoses opvallend optimistisch. Figuur 3: Vergunningen en gerealiseerde
Figuur 4: Nieuwbouw naar eigendom.
nieuwbouw 110
x 1.000
verleende bouwvergunningen
x 1.000
100
110 100
90
35
x 1000
x 1000
70
30
65
koopwoningen (r)
90 25
80
60
80
gereedgekomen woningen
70 60
75
70 60
12-maandstotalen
55
20 huurwoningen (l)
50
15
45 obv 12-maands totalen
50
50 92
93
Bron: CBS
94
95
96
97
98
99
00
01
02
03
04
10
40 97
98
99
00
01
02
03
04
Bron: CBS
Het ministerie van VROM wil de nieuwbouwproductie de komende jaren stimuleren met een combinatie van beleidsmaatregelen, zoals: - afspraken met stedelijke regio's over aantallen te bouwen woningen en de inzet van locatiegebonden subsidies - de beperking en stroomlijning van regels en procedures - de inzet van zogenaamde “aanjaagteams” in het kader van de Taskforce Woningbouw - een ruimer Ruimtelijk-Ordeningsbeleid met meer ruimte om te bouwen - afspraken met verhuurders over een grotere ruimte bij het vaststellen van de huurprijzen in ruil voor grotere investeringen in nieuwbouw en herstructurering Hoewel deze beleidsmaatregelen allen kunnen bijdragen aan het stimuleren van het bouwtempo, zijn zij weinig concreet en overwegend vrijwillig van karakter. Het stroomlijnen van procedures en regelgeving kan het bouwen van woningen een stuk gemakkelijker maken, maar het is sterk de vraag of dit voldoende is om de beoogde versnelling van de nieuwbouw te realiseren. In 1997 en 1998 werden, onder een vergelijkbare regeldruk, immers wel ruim 90.000 woningen bijgebouwd. Datzelfde geldt voor de modernisering van het huurbeleid in ruil voor grotere investeringen in nieuwbouw en herstructurering door verhuurders. De afspraken die de minister hiertoe heeft gemaakt met verhuurders zijn vooralsnog slechts indicatief. Bovendien vindt de beoordeling van de gewenste nieuwbouwinspanningen, en daarmee de beslissing over forsere huurstijgingen bovendien pas plaats over twee jaar, dus niet meer door het huidige kabinet. In de tussenliggende jaren zal juist sprake zijn van een minder dan gebruikelijke huurstijging. De kans bestaat daardoor dat het huidige uitstel van de beslissing om het huurbeleid te dereguleren bij een nieuw kabinet zal leiden tot afstel. Hiermee worden de voordelen van het nieuwe beleid (twee jaar met een relatief beperkte huurstijging) geïncasseerd door het huidige kabinet, terwijl de (politieke) nadelen van forsere huurstijgingen vooruit worden geschoven.
Een andere stimulans kan worden gevonden in een aanpassing van de overdrachtsbelasting. De huidige systematiek, waarbij een koper bij aankoop van een huis 6% van de koopprijs aan overdrachtsbelasting moet betalen, werkt als een rem op de doorstroming. Voor starters werkt deze belasting in wezen als een ‘toetredingsboete’. Wanneer recente kopers een deel van de betaalde overdrachtsbelasting zouden terugkrijgen als men binnen een paar jaar opnieuw verhuist, zou deze belasting een veel minder grote belemmering voor het kopen van een huis vormen. Kopers die langer blijven, krijgen minder of niets terug. Voor deze groep vormt deze belasting echter in veel mindere mate een probleem. Zij hebben de betaalde overdrachtsbelasting dan namelijk meestal al terugverdiend via een hogere verkoopwaarde van hun woning.
Lange termijn vooruitzichten Ook op lange termijn lijkt een vrij gematigde prijsontwikkeling op de woningmarkt waarschijnlijk. Het prijsniveau van koopwoningen en de bruto schuldenlast bij gezinnen liggen hoog, na een decennium van zeer sterke prijsstijgingen en hoge omzetvolumes. Dit vormt op zichzelf al een remmende factor die de toekomstige groeimogelijkheden beperkt. Daarnaast is in de jaren negentig sprake geweest van een eenmalige, maar wel structurele verruiming van de financieringsmogelijkheden, die per definitie eindig is (zie box 3). Voorbeelden van deze verruiming van de financieringsmogelijkheden zijn de invoering van de tweeverdienersregeling, de verschuiving naar meer aflossingsvrije hypotheken of hypotheken met een beleggings- of spaarcomponent en de verschuiving naar steeds kortere rentevaste perioden. Tenslotte is na de structurele daling van de kapitaalmarktrente in het afgelopen decennium de kans dat de rente nog verder zal dalen uiterst klein. Eerder ligt een geleidelijke stijging van het renteniveau in het verschiet. En daarmee is een hernieuwde impuls door verruiming van de financieringsmogelijkheden uiterst onwaarschijnlijk. Hoewel de beschikbare kredietruimte de komende jaren nog wel kan toenemen, zal deze steeds meer tegen haar grenzen oplopen wat het opwaarts potentieel van de huizenprijzen op langere termijn beperkt. Box 3: verruiming financieringsmogelijkheden Het afgelopen decennium heeft een geleidelijke, maar niettemin duidelijk verschuiving plaatsgevonden in de voorkeuren van huishoudens voor wat betreft rentevaste perioden en productkenmerken van hun hypotheek. In combinatie met de structurele daling van de rentes en de invoering van de tweeverdienersregeling zijn de financieringsmogelijkheden van huishoudens hierdoor het afgelopen decennium enorm toegenomen. Figuur 5: rentevaste periode hypotheken 2000
Figuur 6: hypotheek naar jaar van vestiging
2003
1990 - 1995 1995 - 2000
8 4
20
31
15
lineaire hypotheek 3
16
25
2%
2%
annuïteiten hypotheek
10%
6%
4%
levenshypotheek
11%
13%
13%
groeihypotheek
0%
1%
1%
spaarhypotheek
39%
34%
25%
beleggingshypotheek 37
aflossingsvrije hypotheek
39 variabel
0 t/m 2 jaar
2 t/m 5 jaar
5 t/m 10 jaar
Bron: DNB Household Survey, juni 2003
meer dan 10 jaar
na 2000
4%
anders
Bron: WBO 2002
8%
15%
23%
26%
28%
31%
3%
2%
2%
Om de snel stijgende huizenprijzen het hoofd te bieden, maar een forse toename van de maandlasten te vermijden, hebben recente kopers afstand genomen van de meer traditionele producten en de in Nederland van oudsher gebruikelijke relatief lange rentevaste looptijden. Beleggingshypotheken en aflossingsvrije hypotheken hebben sterk aan populariteit gewonnen, ten koste van hypotheekvormen waarbij gedurende de looptijd wel wordt afgelost of sprake is van een zekere vermogensopbouw zoals bij spaarhypotheken. Geen vermogensopbouw gedurende de looptijd van de hypotheek, of aanzienlijk positievere aannames ten aanzien van de kapitaalopbouw zoals bij beleggingshypotheken hebben een ruimer financieringsbedrag mogelijk gemaakt zonder een noemenswaardige stijging van de maandlasten. Dat hiermee ook de onzekerheid voor wat betreft de mogelijkheid om de hypothecaire schuld uiteindelijk af te lossen fors toeneemt, nemen woningbezitters daarbij voor lief.6 Daarnaast kiest een toenemend aantal kopers bij afsluiting van de hypotheek voor een variabele rente. Dit ondanks de omvangrijke daling van de hypotheektarieven sinds het begin van de jaren negentig. Bij de afweging tussen lagere maandlasten en een vermindering van de rentegevoeligheid, geven veel gezinnen nog steeds de voorkeur voor het eerste. Het aandeel hypotheken met een rentevaste looptijd van vijf jaar of minder in het totaal aantal uitstaande hypotheken is tussen 2000 en 2003 toegenomen van 28% tot maar liefst 43%. De gemiddelde financiële kwetsbaarheid van gezinnen voor een onverhoopt sterke rentestijging neemt hierdoor snel toe. Uit cijfers van de Nederlandsche Bank blijkt dat in 2003 circa 45% van de uitstaande hypotheekcontracten de resterende looptijd 4 jaar of minder had, in juni 2004 bedroeg dit percentage al 55%.7 De verschuiving naar gemiddeld kortere rentevaste perioden bij afsluiting van een hypotheek kan niet oneindig doorgaan. Ditzelfde geldt voor het toenemend aandeel aflossingsvrije hypotheken in de totale hypotheekproductie. Voor het komende decennium lijkt een vergelijkbare verruiming van de financieringsmogelijkheden daardoor erg onwaarschijnlijk. Dit impliceert tegelijkertijd ook een meer gematigde ontwikkeling van het prijsniveau van koopwoningen op middellange tot lange termijn. Een blijvend huizenprijsgroei met groeivoeten van tien procent of meer kan simpelweg niet alleen uit de ‘normale’ stijging van de nominale gezinsinkomens worden gefinancierd.
6
Uit berekeningen van de AFM blijkt dat bij een standaard beleggingshypotheek het over het
algemeen gebruikte rekenrendement op aandelenbelegging van 8% in 55% van de alle mogelijke toekomstscenario’s niet leidt tot het behalen van het beoogde doelkapitaal, Autoriteit Financiële Markten, april 2003 7
DNB Household Survey, juni 2003.
