Starters op de koopwoningmarkt na de crisis Samenvatting Tijdens de crisis deed het Kadaster onderzoek naar starters op de koopwoningmarkt. Nu de koopwoningmarkt aantrekt en de prijzen stijgen, is de vraag hoe koopstarters zich al dan niet handhaven. Starters kochten gedurende de crisis de helft van de woningen. De afgelopen twee jaar zijn doorstromers weer veel actiever geworden en daalt het aandeel koopstarters. Tegelijkertijd stijgen de koopprijzen die starters betalen sneller dan die doorstromers betalen. Wat zeggen de cijfers nog meer? Starters kopen weer vaker appartementen. Deze zijn duur in vergelijking tot andere woningtypen; bovendien zijn de prijzen van appartementen sinds 2013 veel harder gestegen. Starters kiezen weer vaker voor stedelijke gebieden in plaats van niet-stedelijke gebieden, waar de prijzen relatief hard stijgen. Sinds 2009 stijgt de gemiddelde leeftijd van koopstarters; maar sinds 2013 – juist de periode met prijsstijgingen – stijgt de leeftijd niet meer en stellen starters een aankoop niet langer uit. Het aantal huishoudens tussen 20-40 jaar is echter geslonken, waardoor er in potentie ook minder koopstarters zijn.
Aandeel koopstarters daalt Het kan niemand zijn ontgaan: het gaat weer beter op de koopwoningmarkt. Sinds halverwege 2013 worden er steeds meer woningen verkocht en sinds mei 2014 stijgen ook de prijzen in veel gebieden. De crisis op de koopwoningmarkt lijkt voorbij. In een eerder onderzoek1 in oktober 2014 heeft het Kadaster gekeken naar de ontwikkeling van het aantal starters en doorstromers gedurende de crisis. Toen bleek dat koopstarters verantwoordelijk waren voor de helft van de woningverkopen. Nu blijkt dat het aandeel starters de afgelopen twee jaar is gedaald tot 42%2. Als woningprijzen stijgen, is het te verwachten dat juist doorstromers meer kopen. Wat doen de starters, nu de woningprijzen stijgen?
Ontwikkeling aantal koopstarters en doorstromers (2005 = 100) 120 crisis
100 80 60 40 20 0 2005
2006
2007
2008
2009
Koopstarters
1
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Doorstromers
‘Starters op de koopwoningmarkt’, oktober 2014 http://www.kadaster.nl/web/artikel/download/Onderzoeksrapport-
koopwoningmarkt.htm 2
De cijfers in deze publicatie zijn gebaseerd op transacties die betrekking hebben op de overdracht van rechten op woonruimte
of bouwgrond (terrein nieuwbouw wonen). Indien alleen wordt uitgegaan van bestaande koopwoningen, stijgt het aantal woningaankopen van koopstarters in 2015 licht (3%) ten opzichte van 2014.
Starters op de koopwoningmarkt na de crisis - 13 april 2016 1 / 7
Woningprijzen van koopstarters stijgen sneller dan die van doorstromers Starters gaven in 2015 gemiddeld € 190.500 uit voor hun eerste koopwoning. Doorstromers betaalden gemiddeld € 260.000. Ondanks aanscherpingen in financiering, zoals de hypotheekvorm, hebben starters – in tegenstelling tot doorstromers – hun koopsomniveau redelijk kunnen handhaven gedurende de crisis. In 2013 betaalden koopstarters 8,2% minder dan op de top van de markt in 2008. In vergelijking: doorstromers betaalden in 2008 17,1% minder. Woningen zijn in dezelfde periode gemiddeld 21% goedkoper geworden3.
Gemiddelde koopsom €310.000 €290.000 €270.000 €250.000 crisis
€230.000 €210.000 €190.000 €170.000 €150.000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Doorstromer
Koopstarter
Woningprijzen bereikten een dieptepunt in november 2013. Wat opvalt, is dat de prijzen die koopstarters betalen sneller stijgen dan de prijzen die doorstromers betalen. Dat geldt zowel voor de gemiddelde koopsom als de vierkantemeterprijzen4. De gemiddelde koopsommen van starters zijn in 2015 6,4% hoger dan in 2013. De gemiddelde koopsom die doorstromers betalen, steeg in dezelfde periode met 4,4%. De betaalde vierkantemeterprijzen laten een grotere prijsstijging zien: koopstarters betaalden in 2015 8,9% meer dan in 2013, tegen 6,4% voor doorstromers. In 2015 betaalden starters gemiddeld € 1.927 per vierkante meter, tegen gemiddeld € 2.059 door doorstromers.
3
Bron: Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De PBK corrigeert voor de pakketsamenstelling van de verkochte
woningen. Om deze reden is de PBK in de jaren 2008-2013 harder gedaald dan de gemiddelde koopsom . 4
Woningprijzen kunnen worden onderzocht aan de hand van gemiddelde koopsommen en vierkante meterprijzen. De
gemiddelde koopsom wordt mede beïnvloed door de grootte van de verkochte woningen. Daardoor kunnen vierkantemeterprijzen gezien worden als een meer objectieve maatstaf. Starters op de koopwoningmarkt na de crisis - 13 april 2016 2 / 7
Ontwikkeling vierkantemeterprijzen (2005 = 100) 120 crisis
115 110 105 100 95 90 85 2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Doorstromers
2012
2013
2014
2015
Koopstarters
Kortom, woningprijzen stijgen en de relatieve prijsstijging onder koopstarters is zelfs groter dan onder doorstromers. Zijn er dan wellicht verschuivingen zichtbaar in de woonvoorkeuren van starters (in woningtypen en type buurten)? En is er sprake van uitstelgedrag onder starters?
Starters kopen weer vaker een appartement… In 2015 kopen starters nog steeds overwegend tussenwoningen en appartementen. Gedurende de crisis zagen we dat starters minder vaak een appartement kochten en vaker een luxe woningtype. Na de crisis (einde november 2013) zien we het aandeel appartementen weer licht oplopen.
Woningtypen koopstarters 45% 40% 35% 30% crisis
25% 20% 15% 10% 5% 0% 2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Appartement
Tussenwoning
2-onder-1 kapwoning
Vrijstaande woning
2012
2013
2014
2015
Hoekwoning
Starters op de koopwoningmarkt na de crisis - 13 april 2016 3 / 7
…waarvan de prijzen relatief hard zijn gestegen Appartementen zijn relatief duur per vierkante meter woonoppervlak. De vierkantemeterprijzen van appartementen die starters kochten, zijn gedurende de crisis minder hard gedaald dan die van de overige woningtypen. Bovendien zijn de prijzen de laatste twee jaren veel sterker gestegen dan de prijzen van de overige woningtypen. Dus: starters kopen weer vaker een appartement waarvan de prijzen relatief hard zijn gestegen.
m2-prijzen betaald door starters € 2.400 € 2.300 € 2.200 crisis € 2.100 € 2.000 € 1.900 € 1.800 € 1.700 € 1.600 € 1.500 2005
2006
Appartement
2007
2008
Tussenwoning
2009
2010
Hoekwoning
2011
2012
2-onder-1 kap
2013
2014
2015
Vrijstaande woning
Starters op de koopwoningmarkt na de crisis - 13 april 2016 4 / 7
Starters kiezen weer vaker voor sterk stedelijk gebied… Tijdens de crisisjaren zagen we dat starters zich minder vaak in (zeer) sterk stedelijke buurten vestigden en vaker kozen voor weinig- en niet-stedelijke buurten5. Matig-stedelijke buurten, die vaak al een dorps karakter hebben, bleven gedurende en na de crisis in gelijke mate de vestigingplaats. De afgelopen twee jaar zien we echter dat starters weer vaker voor (zeer) sterk stedelijk gebied kiezen, ten koste van weinig/niet-stedelijke gebieden.
Stedelijkheidsklasse van de buurt waar starters zich vestigen 70% 60%
crisis
50% 40% 30% 20% 10% 0% 2005
2006
2007
2008
2009
(zeer) sterk stedelijk
2010
2011
matig stedelijk
2012
2013
2014
2015
weinig/niet stedelijk
…waar de prijzen sterker stijgen De prijzen die starters betalen per vierkante meter woonoppervlak stijgen in het sterk-stedelijk gebied relatief hard.
m2-prijzen betaald door starters naar stedelijkheidsklasse van de buurt € 2.600 € 2.400 crisis
€ 2.200 € 2.000 € 1.800 € 1.600 € 1.400 2005
2006
zeer sterk stedelijk
5
2007
2008
sterk stedelijk
2009
2010
2011
matig stedelijk
2012
2013
weinig stedelijk
2014
2015
sterk stedelijk
(Zeer) sterk stedelijke buurten bevatten minimaal 1.500 adressen per km 2. Matig stedelijke buurten bevatten 1.000-1.500
adressen per km2. Weinig/niet stedelijke buurten bevatten minder dan 1.000 adressen per km 2. Starters op de koopwoningmarkt na de crisis - 13 april 2016 5 / 7
Gemiddelde leeftijd starters loopt laatste twee jaar niet meer op Tussen 2009 en 2015 liep de gemiddelde leeftijd van starters op (van 30,7 tot 32,2 jaar). Maar sinds 2013 niet meer. Met andere woorden: sinds 2009 stelden starters de aankoop van hun eerste woning uit. Echter, de afgelopen twee jaar – die zich kenmerken door stijgende woningprijzen – loopt de gemiddelde leeftijd van koopstarters niet verder op. Starters stellen hun eerste aankoop niet meer uit.
Gemiddelde leeftijd van de koper 50 45 40 crisis
35 30 25 20 2005
2006
2007
2008
2009
2010
Doorstromers
2011
2012
2013
2014
2015
Koopstarters
Tenslotte: poel koopstarters is kleiner Woningprijzen stijgen en het aandeel koopstarters daalt. We hebben gezien dat de door starters betaalde prijzen zelfs harder stijgen dan de prijzen die doorstromers betalen. Het lijkt er dus op dat starters de woningen niet te duur vinden om mee te starten. Wel verschuift hun voorkeur naar appartementen (die van alle woningtypen de hoogste vierkante meterprijzen kennen) en naar sterk stedelijk gebied (waar de prijzen relatief snel stijgen). We hebben ook gezien dat de gemiddelde leeftijd van starters na de crisis niet verder opliep; de afgelopen twee jaar stellen starters de aankoop van hun eerste woning niet meer uit. Wat is vervolgens nog van belang om een inschatting te maken of er iets ‘aan de hand is’ met de starters? Dat is om te weten hoeveel starters en in potentie kunnen zijn. In 2015 was 82% van de koopstarters tussen de 20-40 jaar oud. Volgens de prognoses van het CBS is het aantal huishoudens tussen de 20-40 jaar in Nederland in de afgelopen jaren licht gedaald. Het aantal huishoudens tussen de 20-40 jaar is in 2015 4% minder dan in 2008, terwijl het aantal transacties van koopstarters in 2015 5% lager ligt dan in 2008.
Starters op de koopwoningmarkt na de crisis - 13 april 2016 6 / 7
Aantal huishoudens bron: CBS prognose 2.500.000 2.000.000 crisis 1.500.000 1.000.000 500.000
20 tot 30 jaar
30 tot 40 jaar
2025
2024
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
-
Totaal tussen 20-40
De grafiek hieronder toont het aandeel koopstarters tussen de 20-40 jaar ten opzichte van het aantal huishoudens in deze leeftijdscategorie. In 2005 kochten 4,2% van de huishoudens tussen de 20-40 een woning. In 2015 maar 3,3%. Aannemend dat de woonvoorkeuren (huren of kopen) niet zijn veranderd, kunnen er theoretisch gezien meer koopstarters zijn.
Aandeel koopstarters van aantal huishoudens tussen 20-40 jaar 4,5% 4,0% crisis
3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% 2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Auteurs: Ramona van Marwijk, Michiel Pellenbarg (Kadaster) Datum: 13 april 2016
Contact
[email protected]
Starters op de koopwoningmarkt na de crisis - 13 april 2016 7 / 7
