Ontwerp Raadsbesluit Agendanummer: De raad van de gemeente Vlissingen; Gelezen het Raadsinitiatief “Starters op de Koopwoningmarkt” van de fractie van GroenLinks d.d. 23 november 2005 Besluit: Het vaststellen van de “Verordening Stimuleringsfonds Startersregeling” voor starters op de koopwoningmarkt conform de door de raad te kiezen kaders genoemd in bijlage 1; Het vaststellen van de “Nota Initiatievenbeleid Collectief Particulier Opdrachtgeverschap” en draagt B&W op in overleg te treden met de organisatie BIEOZ voor het vaststellen van prestatie afspraken; Het opstellen van een “Subsidieverordening Initiatievenbeleid Collectief Particulier Opdrachtgeverschap” op basis van de uitgangspunten van de Nota Initiatievenbeleid Collectief Particulier Opdrachtgeverschap; B&W treedt dit najaar in overleg met de woningbouwcorporatie l’Escaut en WSW over hun bereidheid om prestatieafspraken te maken om, onder de in bijlage 4 genoemde condities, bestaande woningen onder voorwaarden met kortingen rond 25% te verkopen en over nieuwbouw van Koopgarant woningen in herstructureringsgebieden en op nieuwbouwlocaties en zo een blijvende sociale koopwoningsector te realiseren. Vlissingen, De raad voornoemd, de voorzitter, de griffier,
INITIATIEF RAADSVOORSTEL d.d. 23 november 2005 Agendanummer: Onderwerp: Starters op de Koopwoningmarkt.
Voorstel: Het vaststellen van de “Verordening Stimuleringsfonds Startersregeling” voor starters op de koopwoningmarkt conform de door de raad te kiezen kaders genoemd in bijlage 1; Het vaststellen van de “Nota Initiatievenbeleid Collectief Particulier Opdrachtgeverschap” en draagt B&W op in overleg te treden met de organisatie BIEOZ voor het vaststellen van prestatie afspraken; Het opstellen van een “Subsidieverordening Initiatievenbeleid Collectief Particulier Opdrachtgeverschap” op basis van de uitgangspunten van de Nota Initiatievenbeleid Collectief Particulier Opdrachtgeverschap; B&W treedt dit najaar in overleg met de woningbouwcorporatie l’Escaut en WSW over hun bereidheid om prestatieafspraken te maken om, onder de in bijlage 4 genoemde condities, bestaande woningen onder voorwaarden met kortingen rond 25% te verkopen en over nieuwbouw van Koopgarant woningen in herstructureringsgebieden en op nieuwbouwlocaties en zo een blijvende sociale koopwoningsector te realiseren. Inleiding De woningmarkt zit vast. Het aantal woningzoekenden en de wachttijden in de huursector lopen sterk op en voor starters is een koopwoning financieel onbereikbaar geworden. Er is weinig zicht op verbetering, vooral voor mensen met een laag tot modaal inkomen, ook al omdat het economisch tij tegen zit. Juist deze woningzoekenden voelen de gevolgen van deze verslechterde economie het eerst en het hardst. Daarom hier concrete mogelijkheden voor starters om hun situatie op de koopwoningmarkt te verbeteren door: Het instellen van een stimuleringsfonds voor starters Het inzetten van een Initiatievenbeleid Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Het ontwikkelen van een koopgarantieregeling, samen met de plaatselijke woningcorporaties
Beoogd resultaat Een Verordening Stimuleringsfonds Startersregeling. Een nota initiatievenbeleid voor het Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, inclusief een daarbij behorende subsidieverordening. Een Koopgarantregeling
Bijlagen 1. Startersregeling. 2. Nota Initiatieven beleid Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. 3. Subsidieverordening Initiatievenbeleid Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. 4. Koopgarantwoning 5. BIEOZ De raadsfractie van GroenLinks
P.C. van Zalen A. Soplantila
Bijlage 1 Initiatief raadsvoorstel GroenLinks “Starters op de Koopwoningmarkt” d.d. 23 november 2005
Stimuleringsfonds Starterslening Toelichting De stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) De SVn is in 1996 opgericht op initiatief van Bouwfonds en haar aandeelhouders, de Nederlandse gemeenten. SVn beheert revolverende fondsen van individuele gemeenten. De middelen die deze gemeenten bij SVn hebben ondergebracht zijn ' geoormerkt'voor gebruik binnen het brede werkterrein van wonen en stedelijke vernieuwing. SVn beheert momenteel 175 revolverende investeringsfondsen van evenzovele gemeenten. De ingelegde gelden zijn en blijven eigendom van elke afzonderlijke gemeente. De gemeenten bepalen zelf aan wie zij uit hun fonds leningen toekennen en onder welke voorwaarden. Rente en aflossing op de leningen vloeien weer terug in het revolving fund van de gemeente. De SVn biedt een product dat koopwoningen makkelijker bereikbaar maakt: de Starterslening. De Starterslening is bedoeld om het verschil te overbruggen tussen de kosten van de aankoop van de woning en de maximaal mogelijke lening voor de koper. Het is een aanvullende lening op een reguliere hypotheek. De Starterslening wordt verstrekt voor maximaal 30 jaar en is, in ieder geval, de eerste drie jaar renteloos en aflossingsvrij. Na drie jaar wordt, op basis van uw dan geldende persoonlijke situatie, bekeken of er rente en aflossing over de Starterslening betaald kan worden. Indien dit het geval is, wordt de starterslening aangepast aan uw nieuwe, persoonlijke situatie. Voor de Starterslening wordt een tweede hypotheek gevestigd op de woning. In Zeeland hebben de gemeenten Goes, Middelburg, Noord Beveland, Reimerswaal, Schouwen-Duiveland, Sluis, Terneuzen en Veere revolverende fondsen ondergebracht bij het SVn. De gemeente Vlissingen nog niet. Daarom stelt GroenLinks voor dat ook Vlissingen zich aansluit bij het SVn en daarvoor voldoende middelen vrij maak (uit het grondbedrijf) en daarvoor een verordening “Stimuleringsfonds Startersregeling” in te stellen. In de Verordening Stimuleringsfonds Startersregeling wordt de starterslening geregeld: een lening die ten doel heeft om voor huishoudens met beperkte financiële mogelijkheden de ruimte te vergroten om een eigen woning te kopen. De starterslening is een lening, die het verschil overbrugt tussen de aankoopkosten van een woning en de hoogte van de lening op basis van de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De gemeente bepaalt de randvoorwaarden. De regeling zal feitelijk worden uitgevoerd door de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVN), die het fonds van de gemeente beheert. Kenmerken van de starterslening: annuïteitenlening onder NHG met een looptijd van 30 jaar; eerste drie jaar renteloos en aflossingsvrij; rente en aflossing vloeien terug in fonds (revolving fund); in verband met NHG geen onaanvaardbare risico’s voor kopers en gemeente;
-
-
flexibele lening die meebeweegt met de ontwikkeling van het inkomen met inkomenstoetsing na 3, 6, 10 en 15 jaar (renteafdracht en aflossing vindt plaats aan de hand van de ontwikkeling van het inkomen waarbij aan de hand van de NHG-norm wordt bepaald welk deel van het inkomen aan woonlasten besteed mag worden); de hoogte van de lening is het verschil tussen de maximaal verkrijgbare hypotheek volgens de NHG-norm en de aankoopkosten van de woning; de starterslening bedraagt maximaal 25% van de door NHG genormeerde maximale totale aankoopkosten van de woning; bij verkoop van de woning wordt de restant schuld ineens en volledig afgelost.
De gemeente bepaalt de randvoorwaarden van de regeling. Dat dient te gebeuren in de vorm van een door de raad vast te stellen verordening. Het is de bedoeling dat de gemeenteraad in de verordening een aantal keuzes maakt voor het gebruik van de starterslening. Keuzes op het gebied van: doelgroepen, woningcategorie, aankoopkostengrens, maximale starterslening, inkomensplafond en het budget. We stellen t.b.v. de verordening de volgende kaders voor. Doelgroep 1. leeftijd van 18 tot en met 29 jaar en ingezetenen van de gemeente Vlissingen die minimaal één jaar zelfstandig een huurwoning bewonen of minimaal één jaar inwonend zijn of minder dan een jaar zelfstandig een huurwoning bewonen en in de daaraan voorafgaande periode minimaal een jaar inwonend zijn geweest. 2. meerderjarige personen die niet over zelfstandige woonruimte in eigendom beschikken. 3. A. de jongeren: die bij verhuizen geen zelfstandige woonruimte achterlaten (nu thuis wonen, op kamers wonen, divanslapers, inwonend zijn, e.d.). Hierbij gaat het om de werkenden; de studerenden, de werkloze jongeren. B. de bijzondere groepen starters: (specifieke maatschappelijke omstandigheden) die geen zelfstandige woonruimte hebben en zonder extra aandacht/begeleiding niet kunnen starten. Vaak onvoldoende persoonlijke bagage: ex-gedetineerden, ex-psychiatrische patienten, ex-ama' s, e.d. C. de ouderen: die door scheiding/verbreking samenwonen geen zelfstandige woonruimte bij verhuizen achter laten (opnieuw starten). D. de urgente starters: voorrang op de woningmarkt vanwege sociale en/of medische omstandigheden, waaronder vaak problemen door huiselijke omstandigheden. Woningcategorie Voor zowel nieuwe als bestaande woningen voor het hele grondgebied van de gemeente Vlissingen. Aankoopkostengrens Kostengrens voor het verwerven in eigendom van een woning van € 180.000 - Dat betekent dat de “kale” koopsom van de woning, rekening houdend met 8% kosten, ongeveer €167.000 mag bedragen. Maximale starterslening € 30.000: Een gegadigde moet bij dit maximum, bij aankoop van een woning van € 180.000 een lening kunnen afsluiten van minimaal € 150.000. Inkomensplafond Door het vaststellen van de hoogte van de aankoopkostengrens van de woning (€ 180.000) en de maximale starterslening (€ 30.000) is bepaald welke (gezamenlijke) inkomens tot de doel-
groep behoren en is dus tevens een inkomensplafond vastgesteld. De doelgroep bestaat uit gegadigden met een (gezamenlijk) inkomen waarbij een maximale lening volgens de NHGnorm hoort van € 150.000 tot € 180.000. Gegadigden voor een woning binnen de aankoopkostengrens die op basis van (gezamenlijk) inkomen € 180.000 of meer kunnen lenen komen op grond van het principe van de starterslening (de NHG-toets op basis van het gezamenlijk inkomen) niet voor een starterslening in aanmerking. Fondsbudget starterslening 1. € 300.000 (bij de start van het fonds en daarna kijken hoe groot de behoefte is) 2. € 500.000 3. € 1.000.000 ***
Bijlage 2 Initiatief raadsvoorstel GroenLinks ‘Starters op de Koopwoningmarkt’ d.d. 23 november 2005
Concept nota Initiatievenbeleid Collectief Particulier Opdrachtgeverschap INHOUD 1. Inleiding 2. Aanleiding 3. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap 4. Instrumenten initiatievenbeleid 5. Communicatie van het initiatievenbeleid 6. Financiering 7. Uitvoering en evaluatie initiatievenbeleid 1. Inleiding In opdracht van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) heeft het bureau Trendbox onderzoek gedaan naar particulier opdrachtgeverschap. Hieruit is gebleken dat 48 procent van de Nederlandse bevolking de voorkeur geeft aan het bouwen van een ‘eigen’ huis. Degenen die de voorkeur geven aan een standaardhuis zijn in de veronderstelling dat het bouwen van een ‘eigen’ huis teveel kosten en ingewikkelde procedures met zich meebrengt. Het uitbreiden van het aanbod aan huisvestingsvormen en mogelijkheden (ofwel het vergroten van de keuzevrijheid voor woonconsumenten) is mede daardoor de afgelopen jaren nadrukkelijk op de politieke agenda gekomen. Binnen de volkshuisvesting is langzaam maar zeker een breed besef ontstaan dat, om dit doel te bereiken, een breed scala aan concepten, oplossingen en maatregelen wenselijk èn mogelijk is. Labels als “consumentgericht bouwen” en “particulier opdrachtgeverschap” hebben hun intrede gedaan. Particulier opdrachtgeverschap is geen doel op zich, maar een middel om de keuzevrijheid van woonconsumenten te vergroten. Werkelijke keuzevrijheid houdt ook en vooral in: keus hebben in de mate van keuzevrijheid. Dit betekent dat binnen het kader van het particulier opdrachtgeverschap - maar ook daarbuiten - vele vormen kunnen bestaan die in meerdere of mindere mate invulling geven aan dit doel. Voor begeleiding van het bouw- en ontwikkelingsproces en procedures t.b.v. het particulier opdrachtgeverschap bestaan in Nederland lokaal/regionale organisaties, vaak zonder winstoogmerk. In Zeeland kennen we de organisatie BIEOZ. BIEOZ (Bouwen In Eigen Opdracht in Zeeland) is een samenwerkingsverband van de stichting Centraal Wonen Zeeland en Bouwwinkel Zeeland Adviseurs & Architecten te Middelburg voor het ontwikkelen van particulier opdrachtgeverschap in Zeeland. Zij informeert, adviseert en ondersteunt particulieren en groepen bij het opdrachtgeverschap van hun woning en neemt initiatieven om samen met andere partijen de randvoorwaarden voor het (collectief) particulier opdrachtgeverschap vorm te geven. Het zijn vooral starters met een modaal inkomen, vanaf € 22.000, die gebruik maken van het instrument collectief particulier opdrachtgeverschap. In het duurdere woonsegment, boven de € 180.000 vindt collectief particulier opdrachtgeverschap eveneens plaats, maar hier zijn het niet altijd starters, maar ook bewoners die al een huurhuis dan wel koopwoning hebben.
Deze nota geeft antwoord op de vraag, hoe de gemeente Vlissingen wil omgaan met één aspect van particulier opdrachtgeverschap: het collectief particulier opdrachtgeverschap. 2. Aanleiding In de nota Goed Wonen in Vlissingen, de Woonvisie 2005-2010 van de gemeente Vlissingen wordt gesteld dat: de keuze vrijheid van de burger als leidend beginsel een logisch gevolg is van maatschappelijke ontwikkelingen. Na honderd jaar Woningwet willen burgers in het algemeen niet meer gehuisvest worden, maar willen zij zichzelf huisvesten. Vanuit een motto: ‘de burger centraal’ worden drie uitgangspunten genoemd: meer keuzevrijheid voor burgers, aandacht voor de maatschappelijke waarden en een betrokken overheid bij beheerste marktwerking. Juist het instrument (collectief) particulier opdrachtgeverschap geeft hier inhoud aan. Verder in de nota is een van de kernthema’s voor beleid het vergroten van de zeggenschap over woning en woonomgeving. Hier speelt het collectief particulier opdrachtgeverschap een grote rol, omdat gebleken is dat bij een gezamenlijke bouwopdracht van toekomstige bewoners er extra aandacht is voor de leef- en woonomgeving. Wat een positieve bijdrage levert aan de sociale cohesie binnen een buurt of wijk of een appartementengebouw. Stimulering eigen bouw Het Ministerie van VROM zet sinds het verschijnen van de nota “Mensen Wensen Wonen” stevig in op het realiseren van tenminste 33% particulier opdrachtgeverschap op zo kort mogelijke termijn. Per brief van 30 september 2003 ‘Acties verhoging woningproductie” heeft minister Dekker van VROM aan de Tweede Kamer aangegeven dat het Kabinet ervoor heeft gekozen de middelen van het Besluit locatiegebonden subsidies 2005 ( Bls 2005) in te zetten voor het aanjagen van de woningproductie, terugbrengen woningtekort en ruimte scheppen voor een kwaliteitsslag, en ter stimulering van eigenbouw. Om de gewenste ontspanning op de woningmarkt te bereiken, dient het woningtekort teruggebracht te worden tot 1,5% à 2% in 2010. Ter stimulering van eigenbouw wordt boven een bepaalde drempel, 14% van het totale jaarlijks gereedgemelde woningen, een Bls-budget verstrekt. Deze bijdrage bedraagt € 1.600 per woning die in eigenbouw gebouwd is, voor zover liggend boven de drempel. De woonvisie geeft helder aan dat daar waar zich particuliere initiatieven ontplooien voor de bouw van betaalbare kwalitatief goede woningen de gemeente dit zal stimuleren en faciliteren. 3. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Bij particulier opdrachtgeverschap kan een onderscheid worden gemaakt tussen individueel en collectief particulier opdrachtgeverschap. Rond individueel particulier opdrachtgeverschap (het bouwen van één vrijstaande woning op een individuele kavel voor eigen, uitsluitend gebruik) bestaan in Vlissingen al kaders. Dit is nog niet het geval voor collectief particulier opdrachtgeverschap, waarbij een groep initiatiefnemers besluit samen een aantal woningen (vrijstaand, geschakeld, in een rij of in de vorm van appartementen) te realiseren. Het Initiatievenbeleid Collectief Particulier Opdrachtgeverschap is het beleidsinstrument dat hierin verandering brengt. De voordelen van collectief particulier opdrachtgeverschap
Door in een zo vroeg stadium mee te bepalen wat en hoe er gebouwd gaat worden, ontstaat er een grote betrokkenheid van de toekomstige bewoners bij hun woning en hun (nieuwe) buurt. Men krijgt een woning die qua prijs-kwaliteitsniveau en het prijs-volumeniveau gunstiger uitpakt dan wanneer deze gebouwd wordt door een projectontwikkelaar. Dat betekent meer kwaliteit en meer volume voor een gunstigere prijs. Collectief particulier opdrachtgeverschap kan, afhankelijk van de aard en de omvang van het project leiden tot een besparing van 20 tot 25% van de bouwkosten. Door gezamenlijke bouwopdracht, inkoop etc. is collectief particulier opdrachtgeverschap goedkoper dan wanneer iemand alleen bouwt. Voor starters is het vaak de enige mogelijkheid om nog een goede woning te kunnen kopen. Definitie initiatievenbeleid collectief particulier opdrachtgeverschap en inkadering in Vlissingen: Gemeentelijk initiatievenbeleid kan als volgt worden gedefinieerd: het initiëren, stimuleren en/of faciliteren van bijzondere collectieve particuliere initiatieven op het gebied van wonen en woningbouw en het hiervoor ontwikkelen en inzetten van een praktisch bruikbaar instrumentarium. Basisvoorwaarde voor het kunnen realiseren van particulier opdrachtgeverschap in ruime zin is het in voldoende mate beschikbaar stellen van bouwgrond. Per uitbreidings- en herstructureringsgebied moet een percentage van de grond voor collectief particulier opdrachtgeverschap gereserveerd worden. Dit varieert afhankelijk van de opzet van het betreffende gebied. Dit beleid is weliswaar (in structurele zin) nieuw voor Vlissingen, maar niet uniek in Nederland. Met name Almere en Leidsche Rijn (Utrecht) heeft hiermee al de nodige ervaring opgedaan. Initiatieven voor projecten collectief particulier opdrachtgeverschap hebben verschillende vormen: 1. Spontaan: initiatief meldt zich bij de gemeente en informeert naar mogelijkheden 2. De gemeente informeert de burgers over de mogelijkheden en burgers nemen het initiatief De gemeente toetst de haalbaarheid en verwijst naar de organisatie BIEOZ. Deze biedt ondersteuning aan en begeleidt het initiatief waar nodig. De Gemeente Vlissingen en BIEOZ tekenen hiervoor een prestatieovereenkomst. BIEOZ richt zich op de particuliere bouwers en de Gemeente Vlissingen is verantwoordelijk voor geschikte locaties. 4. Instrumenten van het Initiatievenbeleid Om invulling aan het gedefinieerde doel te geven zijn en worden een aantal instrumenten ontwikkeld: Prestatieafspraken: Aan de hand van de planningslijst woningbouw 2005-2015 worden met BIEOZ afspraken gemaakt over percentages van de grond die voor collectief particulier opdrachtgeverschap gereserveerd zullen worden. Een pilot project kan daaraan vooraf gaan. Startsubsidie: Initiatieven die ter kennis komen van de gemeente Vlissingen kunnen, als zij aan een aantal specifieke voorwaarden voldoen, in aanmerking komen voor een startsubsidie van maximaal € 3.000. Deze startsubsidie dient om de initiatiefgroep de mogelijkheid te geven een haalbaarheidsonderzoek uit te (laten) voeren en/of een Plan
van Aanpak te (laten) schrijven. De gemeente behandelt en beoordeelt de subsidieaanvragen. Vervolgsubsidie en “revolving fund”: Voor het inhuren van externe deskundigheid op het gebied van projectbegeleiding en procesbewaking (vaak de bottleneck bij particuliere initiatieven) is per geselecteerd initiatief een bedrag van maximaal € 15.000 beschikbaar. De gemeente behandelt en beoordeelt de subsidieaanvragen. Handboek Initiatieven voor Particulier Opdrachtgeverschap in Vlissingen: BIEOZ samen met de gemeente ontwikkelen het handboek. Subsidieverordening: De gemeente stelt een subsidieverordening “Initiatievenbeleid Collectief Particulier Opdrachtgeverschap” op, waarin de voorwaarden worden vastgelegd voor het verkrijgen van de hierboven genoemde subsidies. 5. Communicatie van het Initiatievenbeleid Het is de bedoeling dat de communicatie over het initiatievenbeleid gaat lopen via de organisatie BIEOZ. Deze organisatie wordt het loket waar iedereen die geïnteresseerd is in particulier opdrachtgeverschap terecht kan met vragen. Niet alleen voor de individuele variant van particulier opdrachtgeverschap maar ook voor de collectieve. Dit punt wordt hét communicatiekanaal tussen inwoners en geïnteresseerden enerzijds en betrokken afdelingen van de gemeente en andere instanties anderzijds. BIEOZ zal zowel fysiek (informatiebalie) als digitaal (internet) worden ingericht. BIEOZ informeert, adviseert en verwijst door. 6. Financiering Publiciteit en voorlichting: De kosten hiervan zijn beperkt daar gebruik gemaakt wordt van de bestaande kanalen en zijn verder voor rekening van de organisatie BIEOZ. De drukkosten van het Handboek Initiatieven voor Particulier Opdrachtgeverschap en overig voorlichtingsmateriaal zijn voor rekening van de gemeente tot een max.van € 1.500. Startsubsidie: Per jaar is hiervoor een bedrag van € 15.000 beschikbaar; per initiatief is een bedrag van maximaal € 3.000 beschikbaar. Jaarlijks kunnen dus tenminste 5 initiatieven worden ondersteund. Vervolgsubsidie en revolving fund: Een bedrag van € 45.000 is hiervoor beschikbaar; per initiatief is een bedrag van maximaal € 15.000 beschikbaar. Jaarlijks kunnen dus tenminste 3 initiatieven worden ondersteund. Het geld moet door de initiatiefnemer(s) worden teruggestort na overdracht van de grond en kan voor een volgend initiatief worden ingezet. 7. Uitvoering en evaluatie initiatievenbeleid Uitvoering van het initiatievenbeleid start begin 2006. Dit betekent dat het eerste gebied waarin sprake is van toepassing van het initiatievenbeleid, Souburg-Noord kan zijn. Na vaststelling van het Masterplan voor het Spieghelkwartier kan ook hier het initiatievenbeleid worden toegepast. De mogelijkheden in het Middengebeid moeten geïnventariseerd worden. Het eerste project kan gezien worden als een pilot project en wordt achteraf geëvalueerd.
***
Bijlage 3 Initiatief raadsvoorstel GroenLinks ‘Starters op de Koopwoningmarkt’ d.d. 23 november 2005
Koopgarant woning Naar een blijvende sociale koopsector in Vlissingen Voor de opbouw van een blijvende sociale koopsector zijn de volgende stappen en maatregelen nodig: B&W stimuleert de corporaties om te komen tot woningverkoop-onder-voorwaarden door de “Koopgarant woning” een serieuze plaats te geven in het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid en door daarvoor de condities te scheppen in de programmering van nieuwbouwplannen, in het grondprijsbeleid en bij de woonruimteverdeling. Voor verkoop-onder-voorwaarden zijn verschillende varianten en termen in omloop: verzekerd kopen, maatschappelijk gebonden eigendom (MGE) of de Koopgarant woning. In dit voorstel gebruiken we de term Koopgarant, maar we bedoelen daarmee evenzo de vergelijkbare vormen. Het is noodzakelijk dat het college in overleg gaat met corporaties over hun bereidheid om onder de bovengenoemde condities bestaande woningen onder voorwaarden met kortingen rond 25% te verkopen en over de nieuwbouw van Koopgarant woningen in herstructureringsgebieden en op andere nieuwbouwlocaties. Het huidige gezamenlijk overleg met de corporaties l’Escaut en WSW over de prestatieafspraken moet hiervoor worden benut. Een nieuwbouw Koopgarant woning krijgt dezelfde maatschappelijke functie als een sociale huurwoning; de grondprijs daaronder zal op een vergelijkbaar niveau moeten liggen. In het beleidskader grondprijzen woningbouw sociale sector nota grondbeleid 2005 wordt reeds gesteld dat in het overleg met l’Escaut het huidige grondprijzenbeleid ten aanzien van de sociale sector als expliciet punt wordt betrokken bij de evaluatie van het convenant (nu middels prestatieafspraken). Aan de hand van de resultaten hiervan, alsmede van de uitkomsten van eventuele heronderhandeling met l’Escaut, kan dan eventueel tot een herziening van het huidige grondprijsbeleid t.a.v. woningbouw in de sociale sector worden gekomen. Toelichting Het tot stand brengen van een blijvende sociale koopsector is nodig omdat een grote groep bewoners en woningzoekende, met name starters, behoefte heeft aan goedkope en betaalbare (koop)woningen. Kopen is niet beter dan huren, beide vormen hebben voor- en nadelen, maar ook mensen met een minder hoog inkomen moeten de keuze tussen huren of kopen kunnen maken. Kenmerkend voor de Koopgarant woning is de betaalbaarheid; de woonlast is 25% lager dan bij gewoon kopen. De bewoner loopt bovendien een veel lager vermogensrisico dan de gewone koper en profiteert toch voor de helft mee van de waardeontwikkeling. Voor veel mensen met een laag tot modaal inkomen wordt de koopwoning betaalbaar. En iedereen krijgt er een keuzemogelijkheid bij: behalve voor huren of gewoon kopen kan in Vlissingen voortaan ook gekozen worden voor de Koopgarant woning. Het voorstel past zeer goed in het gemeentelijk woonbeleid zoals vastgesteld in de nota “Goed Wonen in Vlissingen” de Woonvisie 2005-2010 van februari 2005. De Koopgarant woning bevordert de gemêleerde samenstelling van buurten, overbrugt de (maatschappelijke) kloof
tussen huren en kopen. Het belangrijkste in de huidige woningmarkt is misschien wel dat de Koopgarant woning daarmee de doorstroming zal bevorderen: voor degenen die dat willen zal de Koopgarant woning een opstap kunnen zijn naar den “gewone” koopwoning. De meerwaarde van de Koopgarant woning ten opzichte van allerlei andere gesubsidieerde koopwoningen is dat de Koopgarant woning steeds terugkomt bij de woningcorporatie die hem opnieuw kan verkopen aan de woningzoekende die daar, conform toewijzingscriteria, voor in aanmerking komt. Daarom kunnen we hier spreken van een blijvende sociale koopsector. Voor de woningcorporaties heeft de verkoop van bestaande woningen onder Koopgarant voorwaarden en de nieuwbouw van Koopgarant woningen verschillende voordelen. Het is in de eerste plaats een concrete invulling van de keuzevrijheid die veel corporaties hun bewoners willen bieden. Het belang van de corporatie daarbij is dat zij een bredere klantengroep aan zich kan binden. Financiële aspecten Corporaties hebben ook een financieel belang bij dit voorstel. Bij de huidige marktprijzen zijn nog maar weinig huurders geïnteresseerd in het kopen van hun huurwoning. De opbrengsten uit verkoop hebben corporaties wel nodig om te kunnen investeren in nieuwbouw en herstructurering. De ervaring elders leert dat de introductie van de Koopgarant woning de verkoop van bestaande woningen flink bevordert en dat ondanks de korting van 25% de verkoopopbrengst aanzienlijk kan toenemen. Dat geeft nieuwe financiële ruimte voor de noodzakelijke investeringen. De “korting” van 25% kan worden gezien als een renteloze en aflossingsvrije lening die bij terugkoop door de corporatie verrekend wordt. De corporatie behoudt bovendien haar deel aan de waardeontwikkeling van de woning. Daarmee is de constructie voor de corporatie bij verkoop van bestaande woningen in beginsel budgettair neutraal. In de nieuwbouw is de onrendabele investering die moet worden gedaan voor een Koopgarant woning bovendien beduidend kleiner dan die voor een huurwoning. De hogere verkoopopbrengsten en de minder grote onrendabele investeringen in de bouw van nieuwe woningen kunnen worden ingezet voor een grotere nieuwbouwproductie. Dat is in het belang van zowel woningzoekenden, gemeenten als corporaties. Het financiële belang van bewoners bij de Koopgarant woning is duidelijk: zijn woonlast wordt 25% lager. In feite is koopgarant een andere vorm van financiering: een deel van de verwachte vermogenswinst (50%) wordt ingeruild voor een lagere woonlast. Van de gemeente wordt een bijdrage in de grondkosten bij nieuwbouw Koopgarantwoningen gevraagd. Als we een nieuwbouw Koopgarant woning dezelfde maatschappelijke functie toedichten als een sociale huurwoning, zal de grondprijs daaronder op een vergelijkbaar niveau moeten liggen. Waar het om gaat is dat de gemeente de volkshuisvestelijke waarde van de Koopgarant woning erkent en dat ook in het grond(prijs)beleid vertaalt. Ter informatie en nadere onderbouwing gaan de volgende notities hierbij: Wat is een Koopgarant woning? rekenvoorbeeld Koopgarant woning, Functie en voordelen van Koopgarant
Wat is een Koopgarant woning? De bewoner koopt de woning van een woningcorporaties met een flinke korting. Dat kan een bestaande huurwoning zijn, maar ook een nieuwbouwwoning. Voor bestaande woningen ligt de Koopgarant prijs veelal 25% lager dan normale verkoopwaarde van de woning. Als de bewoner verhuist verkoopt hij de woning terug aan de corporatie voor de Koopgarant prijs die hij er voor betaald heeft plus (of min) de waardestijging (of –daling) die de woning heeft ondergaan. De woningcorporatie kan de woning opnieuw als Koopgarant woning verkopen, maar kan hem ook weer te huur aanbieden. De woning blijft zijn maatschappelijke functie als huur- of koopwoning vervullen. De belangrijkste voordelen voor de bewoner ten opzichte van gewoon kopen zijn: Lagere woonlast door 25% lagere hypotheek Gegarandeerde terugkoop door de corporatie 50% lager vermogensrisico voor de andere 50% toch meeprofiteren van de waardestijging Koopgarant is lang niet de enige vorm van maatschappelijk gebonden eigendom, maar wel de meest toegepaste. Omwille van de herkenbaarheid en het vertrouwen dat bewoners in dergelijke nieuwe vormen moeten krijgen lijkt het raadzaam om voor Koopgarant als standaard te kiezen.
Rekenvoorbeeld Koopgarant woning Taxatiewaarde woning nu: Korting te verrekenen 25%
€ 150.000 37.500 --------------
Koopsom (k.k.) kosten koper ca. 8%:
€ 112.500 9.000 ---------------
Totale kosten
€ 121.500
Taxatiewaarde woning bij terug(ver)koop:
€ 195.000
af: te verrekenen korting
37.500
af: 50% van waardestijging:
22.500 ---------------
Terugkoopsom:
€ 135.000
Resultaat: (135.000 – 121.500)
€ 13.500
Functie en voordelen van Koopgarant 1.
Wat is een Koopgarant woning?
Heel eenvoudig. De koper koopt en huis van een woningcorporatie (bestaand of nieuw) met een flinke korting - meestal 25% - op de getaxeerde marktwaarde. Wanneer hij verhuist verkoopt hij de woning terug aan de corporatie. Hij krijgt voor de woning de destijds betaalde koopsom terug plus de helft van de waardeontwikkeling die de woning heeft doorgemaakt in de periode dat hij eigenaar was. Tegenover de 25% lagere maandlast staat dus dat hij 50% van de waardeontwikkeling inlevert. Omgekeerd geldt voor de woningcorporatie dat die voor het geleden renteverlies over de verstrekte korting de helft van de waardeontwikkeling terugkrijgt. 2. Koopgarant dicht het gat tussen huren en kopen en helpt de woningbouwproductie weer op gang In elke woningmarkt zal Koopgarant goede diensten bewijzen, want het vergroot de keuzemogelijkheden voor bewoners en zal daardoor ook de doorstroming bevorderen. Dat laatste telt vooral nu de woningmarkt “op slot” zit. Een belangrijke oorzaak daarvan zijn de voor velen onbetaalbare koopprijzen. Daardoor stokt momenteel ook de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten: de koopwoningmarkt is onzeker en dat maakt ontwikkelaars terughoudend. Het positieve effect van Koopgarant is tweeledig: door de lagere prijs komt kopen binnen het bereik van voor een grotere groep en lastig verkoopbare projecten kunnen door die Koopgarant aan te bieden toch gerealiseerd worden. 3.
Voordelen voor de bewoner:
Algemeen: • Extra keuzemogelijkheid Ten opzichte van “gewoon” kopen: • Lagere woonlast door 25% lagere hypoheek • Gegarandeerde terugkoop door corporatie • 50% lager vermogensrisico • Toch meeprofiteren van waardestijging Ten opzichte van huren: • Zelfbeschikking over de woning • Vermogensvorming (50%) • Profijt van aftrekbaarheid hypotheekrente • Op termijn een dalende woonlast 4.
Voordelen voor de volkshuisvesting (overheid en corporatie): •
Opbouw van een blijvende betaalbare/sociale koopsector
• • • •
5.
Onderscheid tussen huur en koop vervalt, d.w.z. wordt flexibel en inwisselbaar: ook een remedie tegen de tweedeling in de volkshuisvesting. Doorstroming van huur naar koop wordt beter mogelijk doordat de financiële kloof tussen beide veel kleiner wordt Verkoopprogramma’s worden haalbaar en in het zicht van de vrije klantkeuze (Klantkiest of Vrijekeuswoning) meteen ook overbodig …….. Reëel en wenkend perspectief: een eigendomsneutraal woonbeleid: elke nieuwe bewoner bepaalt zelf of hij de woning gewoon wil huren, Huurvasten, Koopzekeren of eventueel gewoon kopen met aanbiedingsplicht bij verkoop: de woning wordt door de corporatie steeds opnieuw teruggenomen en weer “te woon” aangeboden. De financiële kant:
Voor de corporatie: • Meer opbrengst woningverkoop: huidige verkoopprogramma’s worden vaak niet gehaald. De ervaring leert dat waar naast “gewoon” kopen de mogelijkheid van Koopgant wordt geboden een meerderheid van bewoners voor dat laatste kiest. Ondanks de korting van 25% levert de extra verkoopomzet toch meer geld op terwijl de korting natuurlijk geen echte korting is, maar een renteloze lening en de corporatie wel meeprofiteert van de waardeontwikkeling. (In essentie is Koopgarant voor de corporatie budgettair neutraal ten opzichte van gewoon (ver)kopen. Zie de berekeningen in het Fair Value rapport dat het uitgangspunt vormt voor de MG 2002-06 waarin Remkes de kortingspercentages in relatie met de waardedeling heeft bepaald). • In de nieuwbouw vraagt een Koopgarantwoning een geringere onrendabele investering dan een huurwoning die voor dezelfde doelgroep bestemd en betaalbaar is. Voor de overheid: • Anders dan de BEW-regeling kost de Koopgarantwoning de overheid niets. • Sterker nog: ten opzichte van gewoon kopen bespaart het Rijk geld doordat de hypotheek 25% lager is en de teruggave van belasting over de rente daarvan dus ook.
***
Bijlage 4
BIEOZ staat voor Bouwen In Eigen Opdracht in Zeeland zoals U dat wilt ... BIEOZ is een samenwerkingsverband van de Stichting Centraal Wonen Zeeland en de Bouwwinkel Zeeland Adviseurs & Architecten. Als u een huis wilt bouwen, alleen of met een groep, en u wilt graag weten hoe dat gaat? Dan is BIEOZ uw aanspreekpunt. U kunt hier als particulier terecht voor ondersteuning en advies bij het bouwen van uw eigen woning. Wat is particulier opdrachtgeverschap? Particulier opdrachtgever bent u wanner u de opdrachtgever bent van de woning die u wilt gaan bouwen. U bepaalt van begin tot eind hoe het huis er uit gaat zien, en niet een commerciële projectontwikkelaar. U kunt globaal op twee manieren opdrachtgever worden: 1. Individueel: u koopt een kavel en bouwt daarop een ontwerp van uw eigen keuze. Dit kan zijn een eigen ontwerp, een ontwerp van een architect of een ontwerp van een catalogusbouwer. 2. Collectief: u koopt met een groep mensen een stuk grond of een groot pand en ontwikkelt gezamenlijk naar eigen inzicht, een plan dat u laat uitvoeren. In beide gevallen zit u aan het stuur en bepaalt u (gezamenlijk) hoe het proces verloopt. Deze manier van ontwikkelen levert een zeer tevreden eigenaar/bewoner op. BIEOZ kan u, in overleg, op verschillende manieren bij dit traject begeleiden. Maar de kern is; u bepaalt hoe het gaat. De voordelen van particulier opdrachtgeverschap • U oefent meer invloed uit op de woning dan wanneer deze gebouwd wordt in opdracht van een projectontwikkelaar, waardoor u een woning krijgt die bij uw woonwensen past. • U krijgt een woning voor dezelfde of zelfs een lagere prijs dan bij projectbouw het geval is, terwijl het prijs-kwaliteitsniveau en het prijs-volumeniveau gunstiger uitpakken. Dat betekent meer kwaliteit en meer volume voor een gunstigere prijs. Geïnteresseerd? Heeft u bouwplannen, dan kunt u bij ons een afspraak maken om met een kop koffie uw plannen te bespreken. BIEOZ is er voor iedereen die graag een eigen woning wil bouwen, individueel of in een collectief. Bezoekadres Londensekaai 39 4331 JH Middelburg Tel. 0118-627962 – Fax 0118-624707 E-mail:
[email protected]
