Het effect van prijsrigiditeit op het functioneren van de koopwoningmarkt

Het effect van prijsrigiditeit op het functioneren van de koopwoningmarkt

Door Joeri Schouten Directeur JS-Statistics 4-9-2011

Inhoudsopgave VOORWOORD

3

SAMENVATTING

4

1. DE THEORIE

5

2. DE PRAKTIJK: AANBOD- EN TRANSACTIEONTWIKKELING

6

3. DE PRAKTIJK: PRIJSONTWIKKELINGEN

8

4. PRIJSRIGIDITEIT

10

5. VERBAND TUSSEN PRIJS EN VERKOOPBAARHEID

13

6. EEN NIEUWE ROL VOOR MAKELAARS

15

7. ONTWIKKELING VAN NIEUWBOUWPROJECTEN NA DE CRISIS

16

OVER JS-STATISTICS

17

JS-Statistics 1141SE Monnickendam 06-34460125 [email protected] KvK: 37163838 Publicatie van JS-Statistics

4 September 2011

[email protected]

2

Voorwoord Na het intreden van de wereldwijde crisis in de financiële sector en de reële economie is de dynamiek binnen de woningmarkt compleet veranderd. Hierbij lijkt prijsrigiditeit, het fenomeen dat prijzen zich slecht aanpassen aan verschuivingen van vraag en aanbod, een nieuw evenwicht in de woningmarkt in de weg te staan. Dit artikel probeert aan de hand van het onderzoeken van empirische data en deze te vergelijken met de klassieke theorie, te doorgronden wat de invloed van prijsrigiditeit op de verkoopbaarheid van woningen is. Daarnaast wordt een visie gegeven hoe consumenten, makelaars en projectontwikkelaars kunnen bijdragen aan het doorbreken van deze prijsrigiditeit om een nieuw gezond evenwicht binnen de woningmarkt te creëren.

Publicatie van JS-Statistics

4 September 2011

[email protected]

Alle data die gebruikt wordt in deze publicatie is afkomstig van de NVM en is bewerkt door JS-Statistics. Omdat de NVM geen 100% marktaandeel heeft wordt wat betreft het aanbod en de transacties gewerkt met indexcijfer i.p.v. absolute aantallen om de ontwikkelingen weer te geven.

3

Samenvatting Tot aan het begin de wereldwijde financiële- en reëel economische crisis ontwikkelde het aantal transacties zich in praktisch lineaire opwaartse lijn. Het aanbod neemt echter veel explosiever toe dan het aantal transacties, deze verdriedubbelt in zeven jaar. Hierdoor wordt de verhouding aanbod/transactie groter: de markt wordt ruimer. Door het stijgende aanbod en het dalende aantal transacties na 2008 wordt de markt nog meer een kopersmarkt, een aspirant koper heeft in het tweede kwartaal van 2011 uit maarliefst zeven woningen de keus, daar waar dit in 2003 nog rond de één lag. Een valide verklaring voor de toename van het aanbod in de periode voor 2008, is de continue stijging van de looptijden (het aantal dagen dat een woning te koop staat). Een woning maakt in 2007 bijna twee keer zo lang onderdeel uit van het aanbod dan in 2000. Een stijgende looptijd zorgt dus als het ware voor een stuwmeer aan onverkochte woningen. Zeer opvallend is dat, ondanks al deze factoren, de prijs van woningen niet daalt maar zeer stabiel toeneemt. De suggestie van een sterke mate van prijsrigiditeit wordt hierbij gewekt. Door een plotselinge vraaguitval in 2008 dalen zowel het aantal transacties als de prijzen kortstondig, deze dalingen houden slechts een half jaar aan. Opvallend is dat het verschil tussen het aantal transacties en het aanbod daarna steeds groter wordt, maar de prijs niet verder daalt. De prijsrigiditeit werd dus voor een half jaar onderbroken, met een prijsdaling van slecht 8%, waarna de prijs zijn gebruikelijke opwaartse trend hervatte. Omdat fluctuaties in het aantal transacties, het aanbod en de looptijd nauwelijks verdisconteerd worden in de marktprijs geeft de marktprijs dus lang niet altijd aan of een gemiddelde woning wel bij deze prijs verkoopbaar is. Om de verkoopbaarheid van woningen te beoordelen, moet de relatieve positie van de marktprijs ten opzichte van de looptijd en de krapte bepaald worden. Is de markt krap en worden woningen snel verkocht, dan is het behalen van een markconforme vraagprijs veelal reëel. Indien de markt ruim is en woningen zeer lang te koop staan, zoals dit in 2011 het geval is, dan is de waarschijnlijkheid dat de woning tegen de marktprijs verkocht wordt minder groot. Het is belangrijk dat verschillende partijen (consumenten, makelaars en ontwikkelaars) bewust worden gemaakt van het feit dat de verkoopbaarheid van woningen bij hoge marktprijzen steeds minder wordt. Marktonderzoek naar wat de specifieke vraag van de consument binnen een specifiek gebied is zal in de toekomst van substantieel belang zijn bij het ontwikkelen van succesvolle nieuwbouwprojecten. Hierbij is het van belang dat makelaars, marktonderzoekers en ontwikkelaars al in een vroeg stadium van de ontwikkeling een samenwerking aan gaan om een zo goed mogelijk product in de markt te kunnen zetten.


4 September 2011

[email protected]

4

1. De theorie Vanuit de klassieke micro-economische theorie worden een prijs en een hoeveelheid bepaald door verschuivingen in vraag en aanbod. Elke vermindering van de vraag zal op midde-lange termijn zorgen voor een vermindering van het aanbod en vise-versa. Bij elk van deze verschuivingen vindt er bij een bepaalde prijs en hoeveelheid een evenwicht plaats. Hoe dynamischer ontwikkelingen tussen vraag en aanbod leiden tot aanpassingen in prijs en afzethoeveelheid, hoe efficiënter de markt. In de onderstaande grafiek is deze marktwerking op een sterk versimpelde manier weergegeven. De opwaartse blauwe lijnen stellen daarbij het aanbod (supply) voor en de neerwaartse groene lijnen stellen de vraag (demand) voor. Start situatie, de woningmarkt voor het derde kwartaal van 2008: Op het snijpunt van vraag (D1) en aanbod (S2) is de markt in evenwicht. Bij dit evenwicht horen hogen prijzen (P1) en een groot aantal transacties (D1). Vraag en gedeeltelijke uitval van nieuw aanbod, de situatie na het derde kwartaal van 2008: Door een plotse uitval van de vraag verschuift de vraag (D2) een heel stuk naar links. Het aanbod hoopt zich op en verschuift naar rechts. De vermindering van de krapte op de markt zou tot gevolg moeten hebben dan de prijs daalt (de verschuiving van P1 naar P2) waardoor de vermindering van het aantal transacties (de verschuiving van Q1 naar Q2) beperkt blijft. Dit gebeurt echter niet in de woningmarkt. Figuur 1: Theorie volgens de mirco-economie


4 September 2011

[email protected]

5

2. De praktijk: aanbod- en transactieontwikkeling Tot aan het begin de wereldwijde financiële- en reëel economische crisis ontwikkelde het aantal transacties zich in praktisch lineaire (indien gecorrigeerd voor seizoensinvloeden) opwaartse lijn. Het aanbod neemt ook toe maar echter veel explosiever dan het aantal transacties, deze verdriedubbelt in zeven jaar. Hierdoor wordt de verhouding aanbod/transactie groter: de markt wordt ruimer. Een manier op krapte te kwantificeren is de krapte indicator (KI) zoals gebruikt door de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Hierbij wordt het aanbod gedeeld door het aantal transacties. Een praktische interpretatie van de krapte indicator is dat het de vraag beantwoordt uit hoeveel woningen een aspirant koper de keuze heeft als deze een woning wilt kopen. Figuur 2: Analyse ontwikkeling looptijd/transacties/aanbod d.m.v. indexcijfer

Een valide verklaring voor de toename van het aanbod in de periode voor de crisis, is de stijging van de looptijden (het aantal dagen dat een woning te koop staat). Een woning maakt in 2007 bijna twee keer zo lang onderdeel uit van het aanbod dan in 2000. Een (continue) stijgende looptijd zorgt dus als het ware voor een stuwmeer aan onverkochte woningen. Uit grafiek vier is de verdeling tussen het nieuwe aanbod, het aanbod dat er per kwartaal bij komt, en het aanbod dat op de markt is gekomen in vorige kwartalen, weergegeven. Hierin is duidelijk te zien dat tot 2008 er een zeer continue stroom van woningen is die per kwartaal de markt op komen. De toename van het totale aanbod is dus te verklaren door de stijgende looptijden Het is belangrijk om te realiseren dat deze grafiek de evenwichtsprijzen en hoeveelheden weergeeft en niet de individuele vraag- en aanbodlijnen.


4 September 2011

[email protected]

6

Na het derde kwartaal van 2008 daalt het aantal transacties substantieel met maarliefst 40%. Deze daling is compleet in tegenstelling tot de zeer stabiele opwaartse trend. Wat opvallend is, is dat de daling slecht een half jaar heeft geduurd voordat het aantal transacties stabiliseerde. Na deze stabilisatie in 2009 ontstond er een horizontale trend met praktisch dezelfde volatiliteit (bewegelijkheid) als in de voorgaande jaren. Figuur 3: Verdeling nieuw aanbod* en oud aanbod d.m.v. indexcijfer

De transacties vinden echter pas na een langere looptijd plaats, deze neemt namelijk met 50% toe en stabiliseert zich op dit niveau. Door deze toename stijgt ook het aanbod substantieel tot het niveau waarbij het aanbod zes keer zo groot is als in 2003. Door het stijgende aanbod en het dalende aantal transactie wordt de markt steeds meer een kopersmarkt, een aspirant koper heeft in het tweede kwartaal van 2011 uit maarliefst zeven woningen de keus daar waar dit in 2003 nog rond de één lag.


4 September 2011

[email protected]

*Het nieuwe aanbod wordt berekend door het aanbod in de vorige maand en het aantal transacties af te trekken van het huidige aanbod

7

3. De praktijk: prijsontwikkelingen De prijs per m² ontwikkelt zich vanaf 2000 tot 2008 in een zeer stabiele opwaartse lijn. Er is sprake met een trendmatige groei van € 18,5 per m² per kwartaal met een zeer beperkte volatiliteit*. Aan deze trend komt in het derde kwartaal van 2008 abrupt een eind als de prijs plots met ongeveer 8% daalt. Evenals bij de daling van het aantal transacties, houdt de prijsdaling eveneens slechts een half jaar aan. Het verschil met het aantal transacties is dat de prijzen vervolgens weer stabiel te stijgen maar het aantal transacties zich in een horizontale trend ontwikkelen. In het tweede kwartaal van 2011 is de prijs per m² dusdanig gestegen dat de korte prijsdaling, direct na het intreden van de crisis, bijna weer volledig is gecompenseerd. Wanneer de opwaartse trend van voor 2008 echter geëxtrapoleerd was, wat gezien de beperkte mate van volatiliteit een valide voorspellingmethode zou zijn geweest, en het verschil tussen die voorspelling en de huidige prijs wordt berekend is een verschil van 11% waar te nemen. Ten opzichte van het begin van de crisis is de prijs dus bijna weer hersteld, maar ten opzichte van de geëxtrapoleerde trend loopt de prijsontwikkeling nog zo’n 11% achter. Figuur 4: Ontwikkeling prijs per m² GBO

Deze plotse prijsdaling lijkt misschien substantieel maar als deze daling wordt vergeleken met de daling van de AEX index, een gewogen gemiddelde van de waarde van Nederlandse beursgenoteerde bedrijven, dan is duidelijk dat de daling van de prijzen op de woningmarkt een stuk geringer is. De waarde van de AEX index is in deze periode namelijk met 50% gedaald. Door een plotselinge vraaguitval na de crisis dalen zowel het aantal transacties als de prijzen dus kort. Opvallend is dat het verschil tussen het aantal transacties en het aanbod daarna steeds groter wordt, maar de prijs niet daalt. De algehele prijsrigiditeit werd dus voor een half jaar onderbroken, met een daling van slecht 8%, waarna de prijs zijn gebruikelijke opwaartse trend hervatte.


4 September 2011

[email protected]

8

Dat de prijs zich zo goed handhaaft is gedeeltelijk te verklaren door het feit dat de meeste woningen die worden verkocht wat betreft kwaliteit boven andere uitsteken. Deze woningen kunnen worden verkocht tegen een prijs die conform is aan de prijs in 2008, daar waar deze eerst misschien boven te marktprijs van 2008 hadden kunnen worden verkocht. De overige woningen, die van mindere kwaliteit zijn, kunnen echter niet voor die prijs worden verkocht. Omdat verkopers liever de marktprijs voor hun woning willen ontvangen dan met een lagere waarde genoeg te nemen maar de woning wel sneller te verkopen, neemt de looptijd en het aanbod toe.


4 September 2011

[email protected]

9

4. Prijsrigiditeit In figuur 3 is te zien dat na het derde kwartaal van 2008 de woningmarkt veel ruimer is geworden en dat in deze trend nog geen stabilisatie heeft plaatsgevonden. Het plotse aanbodoverschot werd gevolgd door een prijsdaling van slechts 8%, in de grafiek weer gegeven als de prijs van P1 naar P2. Deze prijsdaling is echter van korte duur geweest en heeft zich daarna weer in een opwaartse trend ontwikkeld. Dit is een ontwikkeling die totaal strijdig is met de theorie. Volgens de theorie, zoals uitgelegd in hoofdstuk één, zou een verdere prijsdaling nodig zijn om het aantal transacties toe te laten nemen. Dit gebeurt echter niet. In plaats dat de prijs naar P3 daalt, blijft deze bij P2. Bij dit prijsniveau zijn er echter veel minder kopers bereid een woning te kopen, dit komt omdat de vraag bij die prijs substantieel is gedaald (de verschuiving van D1 naar D2). Dit komt tot uiting in de verruiming van de woningmarkt zoals geconstateerd in hoofdstuk 2. Indien er een verdere prijsdaling plaats vindt zullen het aantal transacties toenemen, de verschuiving van Q3 naar Q2. Onwaarschijnlijk is echter dat het aantal transacties op korte termijn het zelfde niveau als voor de crisis zal bereiken, maar wel naar een niveau waarbij veel meer transacties plaats vinden dan in 2011 het geval is. Figuur 5: Aanbod en vraag verschuiving


4 September 2011

[email protected]

10

Normaalgesproken hebben veranderingen in aanbod effect op de prijs. In de woningmarkt lijkt dit effect echter grotendeels afwezig. Een manier om te onderzoeken of een dergelijk effect bestaat, is om te kijken hoe de prijs reageert op procentuele veranderingen in de krapte indicator. Volgens de theorie mag worden aangenomen dat als de krapte indicator toeneemt de prijs per m² afneemt. Aangezien dit effect niet direct hetzelfde kwartaal merkbaar is, is gekeken na hoeveel kwartalen het effect het meest merkbaar is. Twee kwartalen later was hierbij het sterkste effect gemeten. In de onderstaande spreidingsdiagram is het verband tussen de procentuele verandering in de krapte indicator op de procentuele prijsverandering na twee maanden weergegeven. Uit deze diagram blijkt dat er amper verband is en dat het verband door die door de regressielijn* wordt aangegeven ook nog eens niet klopt: hoe hoger de krapte indicator, hoe hoger de prijs. Hieruit valt dus te concluderen dat binnen de woningmarkt veranderingen in het aanbod amper een effect hebben op de prijsvorming. Figuur 6: Correlatie prijs en KI

Een andere manier om te onderzoeken of er een correlatie bestaat tussen het aanbod en de transactieprijzen is het berekenen van de gemiddelde prijselasticiteit van het aanbod over de laatste 10 jaar. De uitkomst van dit onderzoek leverde een elasticiteit van 0,081 (≈ 0) wat duidt op het ontbreken van een significant verband. Ea = (P/Q) x (ΔQ/ΔP)


(Waarbij geldt dat: Ea ≤1; inelasticiteit Ea ≥ 1; elasticiteit)

4 September 2011

[email protected]

*Lijn die het best het lineaire (rechte) verband aangeeft tussen twee variabelen in een spreidingsdiagram (puntenwolk)

11

Deze constatering kan door een aantal factoren veroorzaakt worden zoals bijvoorbeeld:  

Hoge mate van autocorrelatie: een consument baseert de vraagprijs van een woning vooral op basis van een vergelijking met andere verkochte of te koop staande woningen in de buurt zonder zich daarbij af te vragen of deze prijs reëel is Financieringsproblematiek. Een consument is bewust van het feit dat de vraagprijs van de woning te hoog is maar kan geen prijscorrectie door voeren aangezien een restschuld hiervan het gevolg zal zijn.

Uiteraard is het aantal transacties op de woningmarkt niet alleen afhankelijk van de prijs maar ook van andere micro- en macro-economische factoren zoals hypotheekrente, consumentenvertrouwen en bevolkingsgroei/krimp. Op korte termijn zijn prijscorrecties echter een van de weinige beschikbare mogelijkheden om het transactieniveau te laten doen toenemen. Prijs kan namelijk direct worden beïnvloed, andere economische factoren niet.


4 September 2011

[email protected]

12

5. Verband tussen prijs en verkoopbaarheid De constatering dat de verruiming van de woningmarkt geen/amper effect heeft op de prijs heeft een zeer grote impact op de beoordeling van de verkoopbaarheid van een woning. Prijsontwikkelingen in de woningmarkt zijn namelijk dusdanig rigide dat ze veelal niet altijd representatief zijn voor de verkoopbaarheid. Om de verkoopbaarheid van woningen te beoordelen, moet de relatieve positie van de marktprijs ten opzichte van de looptijd en de krapte bepaald worden. Op basis van de deze positie moeten worden bepaald of het behalen van de marktprijs voor een bepaalde woning reëel is. Is de markt krap en worden woningen snel verkocht, dan is het behalen van een markconforme vraagprijs veelal reëel. Indien de markt ruim is en staan woningen zeer lang te koop, zoals dit in 2011 het geval is, dan is de waarschijnlijkheid dat de woning tegen de marktprijs verkocht wordt minder groot. Tussen krapte en looptijd is een zeer sterk lineair verband te ontdekken. De krapte indicator bevindt zich medio 2011 op 7 waarbij een gemiddelde looptijd van rond de 140 passend is. Figuur 7: Correlatie KI en looptijd


4 September 2011

[email protected]

13

Er is echter geen eenzijdig causaal verband tussen een verruiming van de markt (stijging van de krapte indicator) en looptijd. Door de looptijd neemt namelijk het aanbod toe, maar door het toenemende aanbod en constante/afnemende transactieniveaus zal ook de looptijd weer toenemen. De toename van looptijden en het aanbod versterken elkaar dus (een zogenoemde “selffulfilling prophecy”). +

Looptijd

KI +

De invloed van krapte en looptijd op prijsstelling ontbreekt ook vaak in modelmatige waardebepalingen, zoals bijvoorbeeld gebruikt bij het bepalen van de WOZ waarde. Momenteel zijn deze gebaseerd op zogenaamde hedonische regressiemodellen. Hierbij wordt een woning opgedeeld aan de hand van tal van kenmerken (woonoppervlakte, dakkapel, aantal slaapkamers e.d.) die worden vergeleken met referentiedata. Dit model schat op basis van deze kenmerken vervolgens een waarde voor de woning. Ook deze modellen houden bij het schatten van de waarde dus geen rekening met de verkoopbaarheid van de individuele woning. Een ander probleem is dat de referentiedata alleen bestaat uit woningen die daadwerkelijk verkocht zijn. Woningen waarvoor als vraagprijs de marktprijs wordt gehanteerd, maar bijvoorbeeld al twee jaar te koop staan, worden hier in niet verwerkt.


4 September 2011

[email protected]

14

6. Een nieuwe rol voor makelaars In de figuur 5 is het nieuwe evenwicht weergegeven. Hierbij dalen de prijzen ten opzichte van 2011 maar stijgen het aantal transacties substantieel. Deze prijsdaling binnen de woning markt is, gezien de jarenlange rigiditeit, naar alle waarschijnlijkheid moeilijk te bewerkstelligen Makelaars moeten een actieve rol spelen bij het bewerkstelligen van een prijsdaling van de vraagprijzen van koopwoning. Ze moeten bij de consument de bewustwording creëren dat bij de huidige, reeds hoge, vraagprijs de verkoopbaarheid van de gemiddelde woning beperkt is. Een manier waarop zij dit zouden kunnen doen is door het tonen van actuele statistieken van aanbod- en transactieontwikkelingen aan consument. Een aankopende rol van de makelaar zou hier in ook een prominente rol kunnen gaan spelen. Als een consument namelijk zijn huidige woning voor 15% minder verkoopt, maar de makelaar zorgt er voor dat de nieuwe woning voor 15% minder wordt aangekocht, dan wordt het nadeel van de lagere verkoopprijs van de huidige woning opgeheven. Voor een makelaar is dit ook van commercieel belang omdat dan zowel de aan- als verkoop provisie in rekening kan worden gebracht. Indien het makelaars lukt om op grotere schaal een dergelijke beweging in gang te zetten zou dit een significant effect kunnen hebben op het verbeteren van het functioneren van de woningmarkt. Door middel van doorverwijzingen binnen grote makelaarsnetwerken, zoals ERA en NVM, zou deze ontwikkeling ook buiten het verzorgingsgebied van de locale makelaar plaats kunnen vinden. Onderdeel uitmaken van een dergelijk makelaarsnetwerk wordt dan van groter belang.


4 September 2011

[email protected]

15

7. Ontwikkeling van nieuwbouwprojecten na 2008 De verkoop van woningen is na 2008 een stuk moeilijker geworden. Bij het ontwikkelen van nieuwbouwwoningen is het nu des te meer essentieel om precies te weten naar welke type woningen de meeste vraag is en hoe deze woning optimaal kan worden ingedeeld. Het goed afstemmen van de eigenschappen van de woningen op de vraag uit de locale markt is namelijk van groot voor de bevordering van het verkoopsucces. Om tot deze kennis te komen, is gedegen kwantitatief marktonderzoek en samenwerking met een makelaar zeer belangrijk. Goed kwantitatief marktonderzoek kan de vraag naar verschillende type woning in kaart brengen. Aspecten waar naar moet worden gekeken zijn onder andere:         

De verhouding van het aantal woningen in aanbod en het aantal transacties Prijsontwikkeling gedifferentieerd naar koopsomklasse en type woningen Prijsvolatiliteit analyse Prognose prijsontwikkeling Aantal personen dat binnen en naar een gemeente verhuist Leeftijdsopbouw Samenstelling huishoudens Inkomensverdeling Gemiddelde WOZ waarde koopwoningen

Een goede locale makelaar weet vaak precies welk naar type woningen en welke objectspecifieke kenmerken bij de meeste vraag is. Op basis van zowel het marktonderzoek en de locale marktexpertise geeft de makelaar antwoord op de volgende vragen:     

Welke projecten komen (binnenkort) de markt op en hoe verhoudt een specifiek project zich tot deze concurrenten? Op welke doelgroep kan het project zich het beste richten? Wat is de invloed van prijsrigiditeit en krapteverhoudingen op de verkoopbaarheid? Voor welke type woningen is er, op basis van de demografische en kraptegegevens, de meeste vraag? Bij welk prijsniveau is de kans groot dat de verkoopdoelstelling worden gehaald?

Het is het essentieel dat marktonderzoekers, makelaars en projectontwikkelaars in de toekomst reeds in een zeer vroeg stadium een samenwerking aan gaan om een optimaal product in de markt te kunnen zetten.


4 September 2011

[email protected]

16

Over JS-Statistics JS-Statistics is een bedrijf gespecialiseerd in data-analyse. Wij ontwikkelen software waarbij kwantitatieve data wordt verwerkt tot overzichtelijke rapportages, analyses en managementdashboards. Door een brede kennis van software en statistiek/wiskunde zijn wij in staat een optimale hoeveelheid informatie uit grote hoeveelheden data te destilleren. Een markt waarin we momenteel veel actief zijn is de woningmarkt. Hierbij verrichten wij veelal haalbaarheidsonderzoeken en marktanalyses voor woningcorporaties, projectontwikkelaars en makelaars. Een voorbeeld hiervan is onze samenwerking met Van De Steege Projectmakelaars in Amsterdam. VDS Woningmarkt Consultancy geeft advies met betrekking tot (complexe) woningmarkt vraagstukken zoals de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten en het succesvol uitponden van huurwoningen, in de regio groot Amsterdam. Door deze samenwerking is een unieke combinatie ontstaan van een advies met dat zich kenmerkt door een uitzonderlijk sterke kwantitatieve basis, aangevuld door de zeer brede locale marktexpertise van een NVM Woningmarktconsultant. Indien u meer wilt weten over JS-Statistics of vragen heeft over deze publicatie dan kunt u zich wenden tot www.js-statistics.nl of kunt u een e-mail sturen naar [email protected].

Deze publicatie dient geen ander doel dan het informeren van de lezer over het onderwerp van de publicatie en mag niet zonder toestemming van JS-Statistics worden verveelvoudigd. JS-Statistics is niet aansprakelijk voor de consequenties van de uitvoering van de niet bindende adviezen in deze publicatie. JS-Statistics is eveneens niet aansprakelijk voor de data aangeleverd door haar bronnen nog de bewerking daar van. Door economische ontwikkelingen betreft geldigheid van deze publicatie een half jaar. Publicatie van JS-Statistics

4 September 2011

[email protected]

17

Het effect van prijsrigiditeit op het functioneren van de koopwoningmarkt

Recommend Documents