6 4 2 0 1995 -2
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2009
2010
-4 -6
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt OTB-cursus :De Markt van Koopwoningen Paul de Vries Onderzoeksinstituut OTB/TUDelft 6 4 2 0 1995 -2
1996
1997
1998
1999
-4 -6
Delft University of Technology
Onderzoeksinstituut OTB Challenge the future
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Prijsbewegingen koopwoningmarkt 1. Introductie: de woningmarkt. 2. Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen. 3. Prijsbepalende factoren. 4. Verwachting prijsontwikkeling.
Onderzoeksinstituut OTB
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
2 van 25
1. Introductie koopwoningmarkt
Onderzoeksinstituut OTB
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
3 van 25
Eenvoudige weergave woningmarkt Prijsbepalende factoren
Vraag
Aanbod
Woningprijs koopwoningmarkt
huurwoningmarkt
Onderzoeksinstituut OTB
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
4 van 25
Marktsegmenten • Eigendom • Huur • Koop • Tussenvormen
• Bouwjaar • Bestaand • Nieuwbouw
• Geografisch • Lokaal • Regionaal • Nationaal
• Prijsklasse (bijv) • Woningtype (woningwijzer) • Goedkoop • Appartement • Middelduur • Duur
Onderzoeksinstituut OTB
• • • •
Tussenwoning Hoekwoning Twee-onder-een-kap woning Vrijstaande woning
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
5 van 25
2. Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen
Onderzoeksinstituut OTB
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
6 van 41
Prijsontwikkeling koopwoningen • Prijsontwikkeling vanaf de Gouden Eeuw. • Prijsontwikkeling vanaf de jaren zestig. • Hoe meten we de prijsontwikkeling?
Onderzoeksinstituut OTB
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
7 van 41
Prijsontwikkeling vanaf 1628 Nominale prijsontwikkeling, euro’s, 1628-2009 300
euro's x 1000
woningprijsontwikkeling
250 200 150 100 50 %- eigenwoningbezit
15
30 40 50 58
Onderzoeksinstituut OTB
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
2010
1990
1970
1950
1930
1910
1890
1870
1850
1830
1810
1790
1770
1750
1730
1710
1690
1670
1650
1630
0
8 van 41
Prijsontwikkeling vanaf 1628 Reële prijsontwikkeling, euro’s van het jaar 2009, 1628-2009 300
reële prijs (euro 2009) x1000
250
Kredietcrisis Begin industriële revolutie
2009
1850
Napoleon sluit haven Amsterdam
200
2de oliecrisis
1795
1979
150 100
3de Engelse oorlog
50
1672-1674
Onderzoeksinstituut OTB
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
2010
1990
1970
1950
1930
1910
1890
1870
1850
1830
1810
1790
1770
1750
1730
1710
1690
1670
1630
1650
Crash Tulpenmarkt, 1637
0
9 van 41
Vanaf 1965: reëel en nominaal 300
euro X 1000
250
nominale prijs
200 150 100 reële prijs
50
2009
2007
2005
2003
2001
1999
1997
1995
1993
1991
1989
1987
1985
1983
1981
1979
1977
1975
1973
1971
1969
1967
1965
0
Bron: NVM
Onderzoeksinstituut OTB
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
10 van 41
Prijsontwikkeling naar woningtype Per maand en per jaar, euro’s, 1993-2010 500000
(april)
Euro's x 1000
450000 400000
Vrijstaande woningen
350000 Twee-onder-een-kap
300000 250000
Hoekwoning tussenwoning
200000 150000 Appartementen
100000 50000
2009
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
0
Bron: Kadaster Onderzoeksinstituut OTB
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
11 van 41
Prijsverschil met Nederland per provincie Prijsverschil met Nederland, sept 2009 Utrecht Noord-Holland Noord-Brabant Gelderland Zuid-Holland Overijssel drenthe Limburg friesland Zeeland Flevoland groningen -70000 -60000 -50000 -40000 -30000 -20000 -10000 0 10000 20000 30000 40000 50000 Euro's
Onderzoeksinstituut OTB
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
12 van 41
Het meten van de woningprijs • Verschillende methoden om het prijsniveau (€) te meten: • Gemiddelde > Kadaster • Mediaan > NVM • Index > CBS en Kadaster
Onderzoeksinstituut OTB
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
13 van 41
De prijs en de prijsindex • Verschillen per woningtype in prijsniveau en ontwikkeling. • Verschillen per regio in prijsniveau en ontwikkeling. • Er worden andere woningen verkocht in een laagconjunctuur dan in een hoogconjunctuur. • Achter het gemiddelde gaat dus een kwaliteitspakket schuil. • Kwaliteit (type, regio, pakket) beïnvloedt de gemiddelde prijs. • Dat zien we terug in de prijsindex. • De prijsindex toont het prijsverloop alsof de gemiddelde kwaliteit van de verkochte woningen niet wijzigt.
Onderzoeksinstituut OTB
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
14 van 41
Prijs
Woningprijsindex
P2
P1
Prijs
t1
Tijd
t2
P2 Gemiddelde Index P1
t1
Onderzoeksinstituut OTB
t2
Tijd
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
15 van 41
Relatie marktprijs en WOZ-waarde marktprijs 2000
2003
1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 0
200
400
Onderzoeksinstituut OTB
600
800
1000 1200 woz-waarde
1400
1600
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
1800
2000
16 van 41
Verhouding marktprijs / WOZ-waarde Normaal : zwarte balken (afwijking maximaal 10%) Acceptabel : groene balken (afwijking maximaal 25%) Niet acceptabel: oranje balken (afwijking maximaal 50%) Niet realistisch: rode balken (afwijking meer dan 50%)
1995
Onderzoeksinstituut OTB
1999
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
2003
17 van 41
Prijsontwikkeling 1995- 2009 350
index 1995 = 100
Prijsindex [Kadaster/CBS] Gemiddelde [Kadaster/CBS]
300 250 200
Mediaan [nvm]
150 100 50 0 1995
1997
Onderzoeksinstituut OTB
1999
2001
2003
2005
2007
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
2009
18 van 41
Index en prijs, Jan 2009-Apr 2010 500000
118
gemiddelde
index 116
450000
vrijstaande woningen
vrijstaande woningen
400000 114 350000 112 300000
twee onder één kap
110 hoekwoningen
250000 appartementen
108
tussenwoningen
200000 tussenwoningen
hoekwoningen
106
twee onder één kap
104
102
appartementen 150000
100000
50000
100
0 2009
2010
Onderzoeksinstituut OTB
2009
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
2010
19 van 41
Nominale en reële prijsontwikkeling • De nominale prijsontwikkeling is inclusief inflatie. • De reële prijsontwikkeling = nominale prijsstijging minus inflatie. • De reële prijsontwikkeling zegt iets over de woningprijs ten opzicht van andere goederen. • Stijgende reële prijs: de woningprijs neemt toe ten opzichte van andere goederen. • Dalende reële prijs: de woningprijs neemt af ten opzichte van andere goederen.
Onderzoeksinstituut OTB
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
20 van 41
Prijsontwikkeling en woningtype • Woningtypen zijn een proxy voor prijsklassen. • Dure woningen (vrijstaande) zijn het meest gevoelig voor de conjunctuur [variatiecoëfficiënt]. • Tijdens de huidige laagconjunctuur geldt voor dure woningen ten opzichte van goedkope woningen: • Lange verkooptijden • Forse prijsdalingen
Onderzoeksinstituut OTB
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
21 van 41
Prijsontwikkeling naar regio • Grote regionale verschillen in het prijsniveau. • Prijsontwikkeling verschil nauwelijks. • Op lokaal niveau zijn er specifieke vraag/aanbod verhoudingen. • Nieuwbouw kan effect hebben op de prijs.
Onderzoeksinstituut OTB
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
22 van 41
Gebruik van de index • Vergroot de betrouwbaarheid van marktinformatie; • Makelaar: taxaties, regionale prijsvergelijking (benchmark) • Particulier: prijsinformatie bij koop en verkoop • Investeerder: reëel en actueel beeld van de prijsontwikkeling • Hypotheekverstrekkers: risicostrategieën
Onderzoeksinstituut OTB
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
23 van 41
3. Prijsbepalende factoren
Onderzoeksinstituut OTB
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
24 van 41
Prijsbepalende factoren •
Verschil tussen het prijsniveau (€) en de prijsontwikkeling (%).
•
Conjunctuur
•
Rente
•
Inkomen
•
Beleid financiële instellingen en het Rijk
•
Vertrouwen
Onderzoeksinstituut OTB
Betaalcapaciteit
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
25 van 41
Conjunctuur en woningprijs • Bruto Binnenlands Product (BBP) is een maatstaf voor conjunctuur • De woningprijs is conjunctuur gevoelig. • Hoge economische groei • Vraag naar kwaliteit • Dure woningen nemen sneller in prijs toe als goedkope woningen
• Lage economische groei • Vraag naar betaalbare woningen • Dure woningen nemen sneller in prijs af als goedkope woningen
Onderzoeksinstituut OTB
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
26 van 41
Rente en inkomen • Rente en inkomen belangrijk voor de betaalbaarheid. • Rentestijging > prijsdaling. • Inkomensstijging > prijsstijging.
• Leencapaciteit is een maatstaf voor betaalbaarheid. • Inkomen van 1x modaal is onvoldoende voor gemiddeld koophuis
Onderzoeksinstituut OTB
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
27 van 41
Beleid en de woningprijs • Het beleid van financiële instellingen en het Rijk heeft invloed op de prijs door: • Vraagzijde: • Hypotheekrenteaftrek: effect op de prijs • Financieringsvoorwaarden: verhoging of verlaging van de prijs afhankelijk van verruiming of versobering
• Aanbod: • Restrictief grondbeleid: grond wordt schaars • Regelgeving en procedures
Onderzoeksinstituut OTB
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
28 van 41
Hoe staat de economie ervoor? Ontwikkeling Bruto Binnenlands Product (BBP), 1920-2012 10
%
8 6 4 2
-4
-3,6
2010
2005
2000
1995
1990
1985
1980
1975
1970
1965
1960
1955
1950
1945
1940
1935
1930
1925
-2
1920
0
-4,0
-6
Onderzoeksinstituut OTB
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
29 van 41
Prijsontwikkeling en conjunctuur Ontwikkeling BBP en Woningprijs, 1995-2009
z-score 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 -0.50 -1.00 -1.50 -2.00
M
M
H
H
H
1995
1996
1997
1998
1999
L
L
L
M
M
M
2001
2002
2003
2004
2005
2006
L
-2.50 2000
Bruto Binnenlands product
Onderzoeksinstituut OTB
2007
2008
woningprijs
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
30 van 41
Ontwikkeling van de rente Hypotheekrente, 1975 – 2009 15 %
14 13 12 11 10 9 8 7 6
Rente 2009
5 4 3 2 1
Onderzoeksinstituut OTB
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
1984
1983
1982
1981
1980
1979
1978
1977
1976
1975
0
31 van 41
Ontwikkeling van het inkomen (jaar) Ontwikkeling reëel beschikbaar gezinsinkomen, 1975-2009 15 14
%
13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1998 1999
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1986 1987
1985
1984
1983
1982
1981
1980
1979
1978
1977
-2
1976
-1
1975
1 0
-3 -4 -5 -6
Onderzoeksinstituut OTB
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
32 van 41
4. Verwachting prijsontwikkeling
Onderzoeksinstituut OTB
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
33 van 41
Onderzoeksinstituut OTB
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
34 van 41
Onderzoeksinstituut OTB
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
35 van 41
Onderzoeksinstituut OTB
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
36 van 41
Een voorspelling
Onderzoeksinstituut OTB
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
37 van 41
Model woningprijsmutatie 20 %-change
real house price
estimate
15 10 5
• • • • • •
1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
0
Constant Psychologisch -10 Inkomen -15 Rente lange termijn evenwicht -20 seizoen -5
Onderzoeksinstituut OTB
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
38 van 41
Voorspelling naar 2015 300
werkelijk middel
euro's 2006=100
hoog laag
250
200
150
Onderzoeksinstituut OTB
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
100
39 van 41
Prijsontwikkeling: een verklaring psychologie 10
procenten
8 6 4 2 0 -21975 1978 1981 1984 1987 1990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 -4 -6 -8
Onderzoeksinstituut OTB
Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt
40 van 41
Vragen
Delft University of Technology
Onderzoeksinstituut OTB Challenge the future