Welvaartsverlies door verdere verlaging LTV Effecten van de verlaging van de maximale LTV op de koopwoningmarkt

Welvaartsverlies door verdere verlaging LTV Effecten van de verlaging van de maximale LTV op de koopwoningmarkt Frans Schilder Johan Conijn Jan Rouwendal

2015 - 06 April 2015

Welvaartsverlies door verdere verlaging LTV Effecten van de verlaging van de maximale LTV op de koopwoningmarkt

Frans Schilder Johan Conijn Jan Rouwendal

ASRE research papers ISSN 1878-4607 ASRE Research Center | Amsterdam School of Real Estate | Postbus 140 | 1000 AC Amsterdam | T 020 – 668 1129 | F 020 – 668 0361 | [email protected]

Welvaartsverlies door verdere verlaging LTV

Inhoudsopgave Samenvatting

2

1

Inleiding

3

2

Verlaging LTV: Nederlands beleidsdiscussie

4

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

3

Het juridische kader Commissie structuur Nederlandse banken Het Financieel Stabiliteitscomité De Nederlandse banken Tot slot

4 5 5 6 7

Verlaging LTV: internationale discussie 3.1 3.2 3.3 3.4

4

Waarom een maximale LTV? De gevolgen van een maximale LTV voor huishoudens De gevolgen van een maximale LTV voor de woningmarkt Conclusie

Een nadere analyse 4.1 4.2 4.3

5

6

Mogelijkheden buiten de koopsector Sparen voor de aanbetaling Consumptief krediet

15 16 17

18

Starters in beeld Mogelijkheden buiten de koopsector in beeld Eerst huren in de corporatiesector Huren in de geliberaliseerde sector Concluderend Sparen voor de aanbetaling Concluderend

18 19 20 22 23 24 27

Sparen en verlagen 6.1 6.2

8 10 12 14

15

Resultaten 5.1 5.2 5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.3 5.3.1

8

28

Wat nog wel binnen één jaar? Concluderend

29 31

Literatuur

Amsterdam School of Real Estate

32

1


Samenvatting 

Een verdere verlaging van de ‘loan-to-value’ (LTV) na 2018 zal met name voor potentiële koopstarters grote nadelen hebben. Mede afhankelijk van de mate waarin de LTV wordt verlaagd, zullen koopstarters een (groot) aantal jaren moeten sparen voordat ze tot de koopsector kunnen toetreden.



De Nederlandse woningmarkt kent amper een middensegment in de huursector. Als gevolg hiervan vallen starters die door de verlaagde LTV niet kunnen kopen tussen wal en schip. De Nederlandse woningmarkt kent vooralsnog onvoldoende alternatieven.



Een LTV lager dan 100% heeft ook verdere economische nadelen. Het vormt een restrictie op het consumptiepatroon van huishoudens. Met name bij starters zal deze restrictie leiden tot een welvaartverlies.



Voorts is de verwachting dat bij een lagere LTV de prijsreacties op veranderende marktomstandigheden heftiger zullen zijn ten opzichte van de situatie dat de LTV 100% is. De volatiliteit van de woningmarkt zal dan toenemen.

De relatief hoge hypotheekschuld die Nederland kent, heeft al tot een aantal maatregelen geleid om de ontwikkeling van de hypotheekschuld te beteugelen. Onder meer wordt de LTV verlaagd naar 100% in 2018. Momenteel wordt de discussie gevoerd of een verdere verlaging van de LTV na 2018 wenselijk is. De commissie Wijffels heeft een verlaging tot 80% geadviseerd. Dit onderzoek beoogt een bijdrage te leveren aan deze discussie. Dat er een maximering bestaat voor de LTV is logisch om risico’s op verliezen bij wanbetaling te verminderen. Aan een verdere verlaging tot onder 100% zitten echter wel economische nadelen. De aanbetaling vormt een restrictie binnen het consumptiepatroon die vooral jongere huishoudens treft. De verminderde toegankelijkheid tot krediet leidt, bij gebrek aan alternatieven in de huursector, tot onderconsumptie van woondiensten en daardoor tot welvaartsverlies. Ook mogen grotere prijsfluctuaties worden verwacht. De nadelen van een LTV lager dan 100% kunnen goed weggenomen worden door de NHG. De potentiële koopstarter zal door een verdere verlaging van de LTV veelal worden genoodzaakt om eerst te sparen. De lengte van deze spaarperiode hangt van verschillende factoren af. Een verlaging van de LTV naar 80% zal voor de gemiddelde koopstarter, als hij iedere euro boven de minimale NIBUD-normen spaart, leiden tot een spaarperiode van ruim 4 jaar. Als hij de helft van dat maximum spaart loopt de spaarperiode op tot 8,5 jaar. De noodzaak om bij een verdere verlaging van de LTV eerst te sparen, vereist een alternatieve huisvesting. Dit alternatief is voor de gemiddelde koopstarter niet beschikbaar. De huursector wordt gedomineerd door de gereguleerde corporatiesector waarvoor inkomensgrenzen gelden. Het aanbod van geliberaliseerde huurwoningen is te beperkt om de extra vraag van koopstarters op te vangen. Het valt niet te verwachten dat aan deze beperkingen van de Nederlandse woningmarkt snel een einde komt. Dit maakt een verdere verlaging van de LTV tot onder 100% ongewenst.


2


1

Inleiding De hypotheekschuld in Nederland is vanuit internationaal perspectief zeer omvangrijk (IMF, 2014; OECD, 2014). Het afbouwen van de omvang van de hypotheekschuld wordt vanuit het oogpunt van de financiële stabiliteit van de banken en de vermogensrisico’s van individuele huishoudens wenselijk geacht (DNB, 2013; OECD, 2014). Diverse maatregelen zijn de afgelopen tijd getroffen om de ontwikkeling van de hypotheekschuld binnen de perken te houden. Hierbij kan worden gedacht aan het verplicht aflossen bij nieuwe hypotheken als voorwaarde voor de fiscale aftrekbaarheid van de rente, aan een strikter beleid ten aanzien van de ‘loan-to-income’ (LTI) en aan de verlaging van de ‘loan-to-value’ (LTV), die de komende jaren verder zal worden verlaagd tot 100% in 2018. De discussie is met deze maatregelen niet beëindigd. De afgelopen jaren zijn diverse voorstellen gedaan voor verdergaande maatregelen om de hypotheekschuld te verminderen. Ook de hoogte van de LTV komt daarbij aanbod. Verschillende voorstellen zijn gedaan om de LTV na 2018 verder te verlagen. Omdat een verdere verlaging grote gevolgen kan hebben voor het functioneren van de woningmarkt, is het wenselijk dat hierover eerst meer inzicht is voordat tot eventueel tot een verdere verlaging van de LTV wordt besloten. Dit onderzoek wil daaraan een bijdrage leveren. Het volgende hoofdstuk geeft een beeld van de Nederlandse beleidsdiscussie. Hierbij komt ook het huidige juridische kader aan bod dat bepalend is voor de maximale LTV bij hypotheekverstrekking. Aansluitend zal een overzicht worden gegeven van internationale literatuur over de hoogte van de LTV. De economische nadelen van een verlaging van de LTV tot onder 100% zullen de revue passeren. Verschillende groepen huishoudens kunnen problemen ervaren met de verdere verlaging van de LTV. Huishoudens die vanuit een huurwoning door willen stromen naar een koopwoning zullen de aankoop uit moeten stellen. Hoewel niet direct problematisch, het huishouden woont immers al in een zelfstandige woning, stagneert hierdoor wel de doorstroming van huur naar koop. Huishoudens met een potentiële restschuld mogen de restschuld bovenop de maximale LTV financieren. Als zij moeten sparen voor de aankoop van een volgende woning, zal in de praktijk het gespaarde geld eerst gebruikt (moet) worden om de restschuld af te betalen. Voor deze huishoudens leidt dit dus ook een verder uitstel van een verhuizing. Echter, ook voor deze huishoudens geldt dat zij al een zelfstandige woning bewonen. Centraal staan in dit rapport daarom de consequenties voor starters als de LTV verder zou worden verlaagd. Hierbij wordt gekeken naar alternatieven in de huursector als de starters nog onvoldoende eigen geld hebben om een woning te kunnen kopen. Vervolgens worden de spaarmogelijkheden van huishoudens in kaart gebracht. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de betaalrisico-benadering zoals ontwikkeld door het PBL ( 2014; zie ook Schilder et al., 2014). Hierbij wordt inzichtelijk gemaakt hoe lang starters moeten sparen voor ze hun eerste koopwoning kunnen kopen.


3


Verlaging LTV: Nederlands beleidsdiscussie

2

Met ingang van 2013 is vastgesteld dat de maximale loan-to-value (LTV) bij hypotheekverstrekking jaarlijks met 1%-punt daalt om in 2018 uit te komen op 100%. Daarmee is de discussie over de hoogte van de maximale LTV echter niet gestopt. Er zijn pleidooien om de LTV vervolgens verder te verlagen naar 80%. Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de belangrijkste elementen in deze discussie. Eerst bevat de volgende paragraaf het huidige juridische kader voor de bepaling van de maximum LTV. Vervolgens zal beeld worden geschetst van het advies van de Commissie structuur Nederlandse banken en de opvattingen van het Financiële Stabiliteitscomité dat op dit moment onderzoek laat uitvoeren naar de gevolgen van een verdere verlaging van de LTV. De kritiek op een verdere verlaging van de LTV komt met name van de banken. Deze kritiek komt in de vierde paragraaf aan de orde.

2.1

Het juridische kader Het huidige juridische kader voor de hoogte van de LTV heeft betrekking op het moment dat een nieuwe woning wordt gekocht. Centraal staat de verhouding van de hoogte van hypotheek op dat aankoopmoment ten opzichte van de waarde van de woning. Het verloop van de LTV in de jaren nadat de woning is gekocht, wordt wel beïnvloed door het fiscale beleid. Immers, de aftrekbaarheid van de hypotheekrente is alleen beschikbaar als de lening annuïtair of lineair wordt afgelost. Daarnaast is ook de waardeontwikkeling van de woning van belang. Het verloop van de LTV in de jaren na de aankoop is echter niet genormeerd. De huidige regelgeving over de hoogte van de LTV is in 2013 ingevoerd. Het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen vormt de basis voor de regelgeving met betrekking tot de hoogte van de LTV. In dit besluit zijn bepalingen opgenomen om overkreditering te voorkomen die op kredietinstellingen van toepassing zijn. Het gaat hierbij niet alleen om de LTV maar ook om de LTI (‘loan-to-income’ ratio). Het besluit is verder uitgewerkt in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Op basis van de ministeriële regeling mocht de LTV in 2013 niet hoger zijn dan 105% van de waarde van de woning. De jaren daarna daalt de LTV jaarlijks met 1%-punt om in 2018 uit te komen op 100%. Dit percentage geldt volgens de huidige regelgeving ook voor de jaren daarna. Op de bepaling over de hoogte van de LTV zijn wel verschillende uitzonderingen van toepassing. De belangrijkste daarvan zijn:  als er bij de verkoop van de woning sprake is van een restschuld, dan mag deze restschuld meegefinancierd worden bovenop de genormeerde LTV;  als er energiebesparende voorzieningen in de woningen worden aangebracht mogen de kosten van deze voorzieningen worden meegefinancierd voor zover als gevolg daarvan de LTV niet hoger uitkomt dat 106%.Omdat dit laatste percentage constant blijft in de tijd, kunnen ieder jaar meer energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd;  als de LTI substantieel lager ligt dan is toegestaan, mag de LTV ook hoger zijn; de mate waarin is niet nader gespecificeerd.


4


Bij de bepaling van de LTV is de waarde van de woning in principe gelijk aan het aankoopbedrag van de woning, respectievelijk de aannemingssom als het een nieuw te bouwen woning betreft. Dit impliceert dat bijkomende kosten van de aankoop van een woning, zoals de 2% overdrachtsbelasting, niet meegefinancierd kunnen worden. Deze bepalingen geven de bovengrens aan tot hoever kredietinstellingen mogen gaan bij het verstrekken van een hypotheek. Hypotheekverstrekking boven deze grens is overigens wel mogelijk, maar moet door de bank stevig onderbouwd worden. Het eigen beleid van kredietinstellingen kan er echter ook toe leiden dat er minder hypotheek wordt verstrekt. Er is beleidsruimte voor kredietinstellingen om een lagere LTV te hanteren. Het eigen beleid is onder meer aan de orde bij het meefinancieren van een restschuld. Niet in alle gevallen zijn kredietinstellingen daartoe bereid. Als alternatief voor hypothecair krediet zou de consument kunnen willen uitwijken naar consumptief krediet. Die weg wordt ook bewandeld in het buitenland, bijvoorbeeld in Denemarken. De mogelijkheden daartoe zijn in Nederland zeer beperkt aanwezig. Bij het bepalen van de toegestane financieringslast wegen de rente- en aflossingsverplichtingen van consumptief krediet zwaar meer waardoor consumptief krediet tot een (fors) lager LTI leidt, en er in veel gevallen minder hypotheek verstrekt mag worden, Bovendien is er een Gedragscode voor consumptief krediet die niet toestaat dat met consumptief krediet de normen voor de LTV worden overschreden. In hoofdstuk 4 komen de (on)mogelijkheden van consumptief krediet in dit verband uitgebreider aan de orde.

2.2

Commissie structuur Nederlandse banken De discussie over een verdere verlaging van de LTV na 2018 heeft een belangrijke impuls gekregen met de aanbevelingen van de Commissie structuur Nederlandse banken (Commissie Wijffels). Deze commissie heeft in haar rapport “Naar een dienstbaar en stabiel bankwezen” aanbevolen om de LTV op termijn te verlagen naar 80%. De redenen hiervoor zijn vooral gelegen in het verminderen van het risicoprofiel van de banken, de volatiliteit van de onroerend goed markt en het verlagen van de schuldquoten van particulieren. Deze verlaging van de LTV zou ook geflankeerd moeten worden met verdere hervormingen van de woningmarkt en bouwsparen. De kabinetsvisie op de Nederlandse bankensector sluit op hoofdlijnen aan bij het advies van de commissie.1 De formulering over een verdere verlaging is in de kabinetsvisie echter wat voorzichtiger. Het kabinet laat in het midden wat het gewenste niveau van de maximale LTV is en maakt verdere voorstellen over het uiteindelijke niveau van de maximale LTV en het pad daarnaar toe, mede afhankelijk van een robuust herstel op de woningmarkt.

2.3

Het Financieel Stabiliteitscomité In 2012 is het Financieel Stabiliteitscomité opgericht. Het comité bestaat uit vertegenwoordigers van DNB, AFM en het ministerie van Financiën. De taak van het comité is om tijdig risico’s voor de financiële stabiliteit in Nederland te signaleren en daarover aanbevelingen te doen. Hiermee levert het comité onder meer een bijdrage aan het macroprudentieel toezicht van DNB. Het

1

Ministerie van Financiën: Kabinetsvisie Nederlandse bankensector, 2013


5


comité heeft zich ook nadrukkelijk bezig gehouden met de woningmarkt en de hypothecaire financiering van de koopsector. Reeds in het eerste verslag van het comité van 17 december 2012 mag de woningmarkt zich in de belangstelling van het comité verheugen.2 In het verslag wordt gewezen op onevenwichtigheden op de koopwoningmarkt die van grote invloed zijn op de financiële positie van huishoudens en banken: de hoge schuldquote van huishoudens en omvangrijke hypothekenportefeuille van banken waarvan de financierbaarheid aan de orde is. Het comité verwelkomt de geleidelijke verlaging van de LTV naar 100% die toen door het kabinet werd voorgesteld, als bijdrage aan de vermindering van risico’s voor de financiële stabiliteit van Nederland. In het derde verslag van het comité van 12 november 2013 komt de koopwoningmarkt weer aan bod. Het comité sluit zich aan bij de kabinetsvisie op de Nederlandse bankensector dat bij een robuust herstel van de Nederlandse woningmarkt na 2018 een verdere daling van de LTVlimiet onder de 100% wenselijk is. Het Stabiliteitscomité geeft ook aan dat een verdere verlaging van de LTV in een bredere context bezien dient te worden. Als huishoudens als gevolg van een lagere LTV genoodzaakt zijn om langer te sparen voordat een koopwoning gekocht kan worden “neemt de vraag naar huurwoningen en daarmee het belang van een goed ontwikkelde huurwoningmarkt toe.” Het comité concludeert dat een nadere analyse nodig is voordat keuzes gemaakt kunnen worden over de een eventuele verdere verlaging van de LTV. Hierbij zijn ook de implicaties voor de woningmarkt van belang. In latere verslagen van het comité wordt dit standpunt herhaald. In het verslag van 20 mei 2014 worden onderzoeken van het CPB, DNB en het ministerie van BZK in het vooruitzicht gesteld naar de mogelijke gevolgen van een verdere verlaging van de LTV. Uit het verslag van 4 november 2014 kan worden opgemaakt dat de resultaten van deze onderzoeken in mei 2015 wellicht beschikbaar komen.

2.4

De Nederlandse banken Ook de Nederlandse banken hebben zich in de discussie over de hoogte van de LTV gemengd. De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB, 2014a) geeft in haar rapport over de Nederlandse hypotheekmarkt aan dat de risico’s van de hypotheekverstrekking, ook vergeleken met andere landen, zeer beperkt zijn. De hoge LTI en LTV ratio’s van de Nederlandse koopwoningmarkt, staan niet in de weg dat de omvang van de verliezen door wanbetaling relatief laag zijn en tot de laagste in Europa behoren. Betalingsachterstanden zijn wel gestegen, maar als alleen de achterstanden van 3 of meer maanden worden bezien, bedroegen die in 2014 niet meer dan 0,8% van alle hypotheken. De afgelopen jaren zijn de verliezen op hypotheken wel gestegen, maar blijven in 2013 nog op een laag niveau van 0,08% van de totale hypotheeksom. In een andere analyse (NVB, 2014b) neemt de NVB expliciet afstand van het advies van de commissie-Wijffels. Van een verdere verlaging van de LTV na 2018 is de NVB geen voorstander. Er is al voldoende gedaan om de omvang van de hypotheekverstrekking aan banden te leggen Gegeven de strikte normering van de LTI is een verdere verlaging van de LTV niet nodig, zo stelt de NVB. De toetreding tot de woningmarkt en de doorstroming zouden er door worden belemmerd.

2

Voor de verslagen van het Financieel Stabiliteitscomité zie: http://www.financieelstabiliteitscomite.nl


6


De Rabobank is ook expliciet over. In een reactie op het rapport van de commissie Wijffels schrijven medewerkers van de Rabobank dat een verplichte daling van de maximale LTV ongewenst is (Van Dalen en Stegeman, 2013). Zij wezen daarbij op ook op het ontbreken van goede alternatieven voor starters op de woningmarkt. Bovendien hebben zij de verwachting dat een daling van de LTV vrijwillig zal optreden. Recent plaatst de Rabobank in een serie publicaties over de hoogte van de LTV opnieuw een flink aantal vraagtekens bij de wenselijkheid van een lagere LTV. In tien stellingen zetten Van Dalen en De Vries (2015) uiteen dat er veel misvattingen zijn rond de LTV, dat veel analyses onvolledig zijn en dat een verlaging van de maximale LTV bij de hypotheekverstrekking ongewenst is. Zij wijzen er onder meer op dat een verdere verlaging van de LTV leidt tot:  een toename van het aantal scheefwoners, omdat er op de Nederlandse woningmarkt amper huurwoningen in het middensegment zijn;  een verlaging van de woningprijzen, waardoor meer huishoudens onder water kunnen komen te staan, resp. het langer duurt voordat ze boven water komen;  het (nagenoeg) volledig inzetten van spaargeld voor de financiering van de woning, waardoor het huishouden minder financiële buffers heeft en daardoor kwetsbaarder wordt. Als het erom gaat de omvang van de hypothecaire schuld te beperken, is volgens hen een beleid via de LTI effectiever dan via de LTV. Ook de ABN-AMRO (2014) heeft op de risico’s van een verdere verlaging van de LTV benadrukt. Gewezen wordt op een negatief effect op de prijzen dat naar verwachting in Nederland groter zal zijn dan gemiddeld in andere landen. Verder komt de toegankelijkheid van de koopsector in gevaar.

2.5

Tot slot In dit hoofdstuk is een beeld geschetst van de Nederlandse discussie over een eventuele verdere verlaging van de maximale LTV bij hypotheekverstrekking. Het gaat dan om een verlaging na 2018 als de voorgenomen stapsgewijze verlaging naar 100% is gerealiseerd. Mate name uit de hoek van het Financiële Stabiliteitscomité komen de initiatieven om, in navolging van het advies van de Commissie structuur Nederlandse banken, te bezien of een verlaging van de LTV mogelijk is. Naar verwachting komt het Financiële Stabiliteitscomité mede op basis van verschillende onderzoeken in mei 2015 tot een nader advies. Ondertussen hebben de banken zich kritisch opgesteld. In het bijzonder de Rabobank is erg uitgesproken dat een verdere verlaging van de LTV grote nadelen heeft en derhalve onwenselijk is. Als een vermindering van de hypotheekverstrekking nodig zou zijn, kan dat volgens de Rabobank beter via een aanpassing van de LTI dan via een verdere verlaging van de LTV.


7


Verlaging LTV: internationale discussie

3

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de internationale literatuur over de ‘loan-to-value ratio’ (LTV). We beginnen met de vraag naar de achtergrond van het gebruik van deze verhouding als indicator voor het risico van de hypotheeknemer. Vervolgens gaan we in op de effecten van het bestaan van een maximale LTV op het gedrag en de welvaart van huishoudens die (voor het eerst) een woning kopen. Daarna besteden we aandacht aan de effecten die een maximale LTV kan hebben op de prijsvorming op de markt voor koopwoningen.

3.1

Waarom een maximale LTV? Het antwoord op de vraag in de titel van deze paragraaf is in principe gemakkelijk te geven: omdat het risico van de geldschieter er door wordt beperkt. We gaan hieronder nader in op dat risico en de factoren die het bepalen. En vervolgens ook op de wijze waarop een maximale LTV dat risico beperkt en of er iets te zeggen valt over de optimale hoogte van de maximale LTV. De woning dient als het onderpand van de lening en de waarde daarvan geeft de hypotheeknemer de mogelijkheid om – desnoods tegen de wil van de eigenaar-bewoner in – zijn geld terug te vorderen. Of dit mogelijk is, hangt af van de verhouding tussen de hoogte van de lening en de opbrengst van verkoop van de woning. Als die groter is dan 100%, kan de uitstaande lening volledig worden terugbetaald. In het tegenovergestelde geval lijdt de geldschieter een verlies. In de praktijk is er naast de uitstaande lening ook nog een achterstand in de betaling van de rente. Aan een gedwongen verkoop zijn bovendien kosten verbonden. En: verkoop bij executie leidt doorgaans tot een prijs die lager ligt dan bij onderhandse verkoop. 3 Kortom, de geldschieter heeft feitelijk alleen kans om al zijn geld terug te ontvangen als de nood aan de man komt, wanneer de uitstaande lening aanzienlijk kleiner is dan de waarde van de woning. Een LTV van 100% is in zo’n situatie zeker te hoog. Vrijwel overal ter wereld kan de koper van een woning daarom niet het volledige bedrag met geleend geld financieren. De omvang van de lening die kan worden verkregen wordt dan bepaald door een maximaal toegestane LTV. De hoogte van die LTV kan overigens afhangen van de kenmerken van de koper, van de woning en van de omstandigheden op de woningmarkt. Het risico dat de eigenaar-bewoner niet aan de verplichtingen van het hypotheekcontract voldoet staat bekend als het ‘default’ risico. Het hangt soms samen met ingrijpende gebeurtenissen in het leven van de betrokkenen zoals werkloosheid – en het daaruit voortvloeiende verlies aan inkomsten – en (echt)scheiding. In de economische literatuur wordt er echter op gewezen dat er daarnaast een default risico bestaat dat samenhangt met het welbegrepen eigenbelang van de eigenaar van de woning. Als de omvang van de lening groter is dan de waarde van de woning heeft de combinatie van beide een negatief effect op het vermogen van deze eigenaar. Als hij zich van zowel de woning als de daaraan verbonden lening kan ontdoen, gaat hij er dus op vooruit. Het is daarom rationeel – dat wil zeggen in overeenstemming met het welbegrepen eigenbelang – om de betaling van de hypotheeklasten te beëindigen als deze situatie zich voordoet. Een negatief eigen vermogen in de woning is daarbij een noodzakelijke, maar op zichzelf onvoldoende voorwaarde voor dergelijk default gedrag. Meestal is er sprake van een tweede, aan de liquiditeit van het huishouden verbonden

3

Brounen en Tennekes (2012) vinden een prijsverschil van meer dan 30%. Mocking en Overvest (2015) rapporteren een prijseffect

van 5%.


8


prikkel nodig om daadwerkelijk tot default over te gaan (b.v. Foote et al., 2008). Na enige tijd volgt dan weliswaar de noodzaak tot verhuizen, hetgeen ook kosten met zich meebrengt, maar de fundamentele afweging verandert daardoor niet. Deze benadering suggereert dat prijsdalingen leiden tot een toenemend default risico. Wanneer de LTV hoog is, is een relatief kleine daling van de prijs al voldoende om het risico op deze vorm van default op te laten lopen. Als de LTV aanzienlijk onder de 100% ligt, beperkt dat het default risico. Deze benadering mag Nederlanders wat vergezocht lijken, maar Deng et al. (2000) vinden er veel steun voor in Amerikaanse data. Ze analyseren het verloop van een groot aantal hypotheken en maken daarbij onderscheid op basis van de hoogte van de LTV. Een LTVwaarde tussen de 60 en 70% leidt al tot een aanzienlijk hoger default risico dan de referentiegroep met een LTV die lager ligt dan 60%. Het risico stijgt nog verder als de LTV bij koop boven de 70% ligt, en het blijft stijgen; hypotheken van huizen waarbij de LTV boven de 90% ligt op het moment van koop lopen het hoogste risico op default. De effecten van werkloosheid en echtscheiding zijn klein in vergelijking met die van de LTV. Kortom, wie als geldschieter in de Verenigde Staten een hoge LTV accepteert, loopt een veel hogere kans om (een deel van) zijn geld nooit terug te zien dan een minder toegeeflijke collega. Dat het default risico in de Verenigde Staten zo groot is, hangt samen met de standaard hypotheekcontracten die daar gebruikelijk zijn. Overal ter wereld geldt dat de woning als onderpand dient voor de lening, maar er bestaan verschillen in de wijze waarop de aansprakelijkheid voor een eventueel overblijvende restschuld is geregeld. In de Verenigde Staten geldt in een aantal staten dat de eigenaar-bewoner daarvoor niet aansprakelijk is. Vandaar dat gezegd kan worden dat een Amerikaan met een woning waarvan de hypotheek onder water staat de sleutels van de woning kan inleveren bij de bank en dan ook echt van zijn voormalige eigendom en de daarbij behorende schuld af is.4 Het hypotheekcontract kan echter ook bepalen dat behalve de woning er ook nog ander bezit is van de eigenaar bewoner dat als onderpand dient. In Nederland is het gebruikelijk dat de eigenaar-bewoner aansprakelijk is voor een eventueel overblijvende restschuld. Met al zijn bezittingen. Het spreekt voor zich dat in deze situatie het uitoefenen van de ‘default-optie’ doorgaans een stuk minder aantrekkelijk is. Als beslag kan worden gelegd op andere bezittingen of op het inkomen is een situatie waarin het per saldo voordeliger is om de hypotheekverplichtingen niet langer na te komen zich veel minder vaak voordoen. De logische consequentie is dan dat in die omstandigheden een belangrijk motief voor een LTV die lager ligt dan 100% wegvalt. Wat nog overblijft is het risico dat vanwege werkloosheid, echtscheiding en andere ingrijpende gebeurtenissen in het huishouden rente en eventueel aflossing niet langer worden betaald en er ook geen andere bezittingen zijn waarmee de restschuld kan worden afbetaald. Het risico op deze vorm van default is minder groot, maar zeker niet gelijk aan nul en een LTV die lager ligt dan 100% vermindert het nog steeds. Een LTV die aanzienlijk lager is dan 100% was ook in Nederland gebruikelijk voor de invoering van de gemeentegarantie, die later is overgegaan in de Nationale Hypotheek Garantie. De vraag hoe hoog de maximale LTV bij aankoop van de woning zou moeten zijn is niet gemakkelijk te beantwoorden. Het antwoord hangt van vele factoren af. Als de prijs van de woning na de koop substantieel stijgt, kan de hypotheeknemer gemakkelijk zijn geld terugkrijgen als de koper in gebreke blijft. Bij verwachte prijsstijging kan dus zelfs zonder 4

Vaak wordt het default wel geregistreerd bij kredietbeoordelaars wat resulteert in een lagere FICO-score. Het wordt voor de

betreffende persoon lastiger om opnieuw een hypotheek of andere vormen van krediet af te sluiten.


9


hypotheekverzekering een LTV van 100% of net daaronder acceptabel zijn. Ook in de VS komen LTVs van 100% en zelfs hoger voor, en niet alleen in tijden van prijsstijgingen. 5 In een neergaande markt kan er zelfs bij een maximale LTV van – zeg – 60% er nog een aanzienlijk risico kan zijn. De (verwachte) prijsontwikkeling is echter niet de enige bepalende factor: zij zegt alleen iets over de grootte van het verlies als de koper in gebreke blijft, maar niet noodzakelijkerwijs iets over de kans waarmee die situatie zich zal voordoen. Dat is alleen het geval als de default optie geactiveerd wordt zodra de lening onder water staat en dat is, zelfs bij de hypotheek-contracten die in de Verenigde Staten gebruikelijk zijn, zeker niet vanzelfsprekend. Deng et al. (2000) vinden in hun data veel heterogeniteit. Behalve de mogelijkheid dat welbewust gebruik wordt gemaakt van de default optie is er nog het risico van de hierboven genoemde ingrijpende gebeurtenissen. Die variëren over de huishoudens en banken zullen geneigd zijn informatie daarover te gebruiken bij het aanbieden van een hypotheekcontract. Er lijken geen goede argumenten te bestaan voor hantering van een uniforme LTV-grens die voor alle huishoudens geldt, ongeacht de situatie waarin de woningmarkt verkeert. Behalve de LTV wordt ook vaak de verhouding tussen de lening en het inkomen (vaak aangeduid als de loan-to-income ratio, LTI, of de debt-to-income ratio) gebruikt als maatstaf voor het risico van een hypotheek. Een verschil met de LTV is echter dat de waarde van deze alternatieve indicator niet aangeeft dat een bepaalde optie ‘in the money’ is. Als de hypotheekschuld hoog is ten opzichte van het inkomen, betekent dat wel dat er meer inspanning zal moeten worden verricht om af te lossen. De hypotheeklasten zullen – bij overigens gelijkblijvende omstandigheden - een groter deel van het inkomen uitmaken en bij werkloosheid of (echt)scheiding kan dat gemakkelijk tot betalingsproblemen leiden. In hun analyse van de subprime mortgage crisis vinden Demyanyk en Van Hemert (2009) inderdaad dat een hogere debt-to-income ratio vaker samenging met default. Overigens lijkt de loan-to-income ratio geen heel goede maatstaf voor betaalbaarheid. De verhouding tussen de hypotheeklasten en het inkomen, die de basis vormt van de NIBUD-norm lijkt wat dat betreft meer voor de hand liggend. Een redelijke verhouding tussen hypotheeklasten en inkomen kan bij een lage rente samengaan met een hoge loan-to-income ratio. Waarden van 5 of 6 kwamen, in ieder geval voor de aanvang van de financiële crisis, regelmatig voor. Tot nu toe hebben ze geen aanleiding gegeven tot grote problemen bij Nederlandse huishoudens.

3.2

De gevolgen van een maximale LTV voor huishoudens Bij afwezigheid van een hypotheekverzekering, zoals de NHG, zijn er dus goede redenen waarom banken doorgaans niet de volle 100% van het aankoopbedrag, laat staan de bijkomende kosten, willen lenen aan de koper van een woning. Die koper moet dan uit eigen middelen een aanbetaling doen, of buiten de reguliere kanalen (bijvoorbeeld via familie of vrienden) een tweede lening realiseren. Als die tweede mogelijkheid er niet is, zal er gespaard

5

National Association of Realtors (2006) meldt bijvoorbeeld dat 45% van de huishoudens in de VS die in 2005 voor het eerst een

woning kochten een LTV van 100% had, terwijl de mediaan van de LTV voor deze groep kopers 98% was. Dat was voor de crisis, maar volgens National Association of Realtors (2006) financierde in 2008 nog steeds 20% van de ‘first time buyers’ de woning geheel met geleend geld en was de mediaan 96% en National Association of Realtors (2013) laat zien dat de cijfers in 2012 18% en 95% waren.


10


moeten worden voor tot aankoop van de woning kan worden overgegaan. Die noodzaak tot sparen betekent, volgens gangbare economische inzichten een welvaartsverlies. Om beslissingen van huishoudens over sparen en consumptie te analyseren gebruiken economen het ‘levenscyclus-model.’ De basisgedachte daarvan is dat beslissingen over bestedingen worden genomen met de consequenties voor de toekomst in het achterhoofd. Wie nu heel veel spaart heeft straks meer te besteden, wie nu alles opmaakt moet later genoegen nemen met minder. Wie verwacht in de toekomst meer te gaan verdienen hoeft nu niet zo veel te sparen, terwijl de verwachting van een flinke terugval in de inkomsten het verstandig maakt om nu alvast wat opzij te leggen. Een belangrijk kenmerk van dit model is dat de band tussen inkomsten en uitgaven op de korte termijn betrekkelijk los is. Uiteindelijk kun je niet meer uitgeven dan er binnenkomt, maar je kunt het totaal aan inkomsten zo verdelen over de verschillende levensfasen als het beste uitkomt. Het kan dus best zo zijn dat je in een bepaalde fase van het leven – bijvoorbeeld als net een huishouden gevormd is en er opgroeiende kinderen zijn - meer uitgeeft dan je verdient, maar later wordt dat weer rechtgetrokken. Zo’n bestedingsstrategie is natuurlijk alleen mogelijk als er geleend kan worden. Dat is echter niet vanzelfsprekend: lenen is vooral gemakkelijk als duidelijk is dat rente en aflossing kunnen worden betaald, en het is niet altijd eenvoudig om daarover voldoende zekerheid te verschaffen. Dit kan in het bijzonder een probleem zijn als een huishouden een woning wil kopen. De uitgave die daarvoor nodig is overtreft vrijwel altijd de beschikbare middelen, zodat flink moet worden geleend. Huishoudens die voor het eerst een woning kopen verkeren doorgaans in een levensfase – huishoudens- en gezinsvorming - waarin de consumptiebehoefte groot is, zodat er niet veel is gespaard. In die omstandigheden komt het heel goed uit als de aankoop van een woning volledig met geleend geld kan worden gefinancierd en de maximale LTV bij aankoop dus 100% is, of zelfs nog wat hoger. Dat was in Nederland tot voor kort het geval mede door de NHG. Een lagere LTV dwingt huishoudens om te sparen voorafgaand aan de koop van de woning, en verstoort de verwezenlijking van hun optimale spaar- en consumptiepatroon. Dat brengt welvaartsverlies met zich mee. Artle en Varaiya (1978)6 ontwikkelden een betrekkelijk eenvoudig levenscyclusmodel waarin de gevolgen van een aanbetalingsverplichting bij de koop van een woning worden geanalyseerd. Ze laten zien dat een maximale LTV die lager ligt dan 100% zorgt voor een verschuiving van consumptie naar latere perioden. Doordat het huishouden zijn optimale consumptiepatroon niet kan realiseren, treedt een welvaartsverlies op. Met andere woorden: het opleggen van een aanbetalingsverplichting via een maximale LTV die onder de 100% ligt, is equivalent aan het verlies van inkomen. De keerzijde van deze conclusie is natuurlijk dat het verwijderen van deze verplichting, zoals dat in Nederland gebeurde via de NHG een welvaartswinst met zich meebrengt. Het is bijna overbodig te zeggen dat afschaffing daarvan die winst weer ongedaan maakt. Er zijn verschillende manieren waarop met de aanbetalingsrestrictie kan worden omgegaan. Vroeg gaan sparen zodat er tijdig genoeg geld beschikbaar is voor aankoop van een woning is er een. Uitstel van de aankoop is een andere. Het is ook mogelijk om als koper te beginnen in een kleinere woning dan eigenlijk wordt gewenst en door te sparen voor een grotere. Die laatste 6

Zie ook Brueckner (1986).


11


strategie heeft bovendien als voordeel dat al wordt geprofiteerd van eventuele prijsstijgingen op de woningmarkt, die er anders voor kunnen zorgen dat het gewenste doel steeds moeilijker te bereiken is.7 Maar in alle gevallen geldt dat de aanbetalingsrestrictie knelt en de welvaart verlaagt.

3.3

De gevolgen van een maximale LTV voor de woningmarkt Het laat zich vermoeden dat een LTV die kleiner is dan 100%, niet alleen gevolgen heeft voor individuele huishoudens, maar ook voor het functioneren van de woningmarkt. De meest voor de hand liggende gedachte is dat hierdoor de vraag naar woningen zal worden gedempt. Er moet immers flink gespaard worden om een woning te kunnen kopen. En voor dure woningen moet veel gespaard worden. Zo laat zich vermoeden dat de aanhoudende sterke prijsstijging van woningen in Nederland afgeremd zou zijn als beginnende kopers 10-20% hadden moeten aanbetalen. Een aanbetalingsverplichting zou dus kunnen bijdragen aan de stabiliteit van de woningmarkt. In de economische literatuur wordt echter ook aandacht gevraagd voor een ander effect van zo’n restrictie. De reden is dat zo’n aanbetalingsrestrictie een vermenigvuldigingsfactor op het aanbetaalde bedrag impliceert en daardoor kan juist een destabiliserende werking optreden. Als de LTV bijvoorbeeld 80% is, zodat je 20% van de prijs van de woning moet aanbetalen, betekent 1 euro extra vermogen dat je in de woning kunt stoppen 5 euro extra koopkracht op de woningmarkt. Voor iedere euro die je spaart voor de koop van je eerste woning kun je er immers vier bij lenen. Als je al een woning hebt gekocht en je wilt naar een grotere verhuizen, treedt die vermenigvuldiging ook op bij waardestijgingen. De aanbetaling voor de tweede woning komt dan uit de opbrengst van de eerste. Als de woningprijzen stijgen, kan dat betekenen dat aan zienlijk meer kan worden betaald voor de volgende woning. Neem als voorbeeld een huishouden dat € 40.000,- heeft aanbetaald voor een woning van € 200.000,-. Na vijf jaar is deze woning te klein geworden en is verhuizen naar een grotere woning gewenst. Er is echter niet gespaard en de hypotheek is aflossingsvrij en heeft dus nog dezelfde omvang. Wel zijn de woningprijzen met 5% gestegen. Daardoor is na verkoop van de eerste woning € 50.000,- beschikbaar voor aanbetaling op de tweede, en kan daarvoor dus tot een maximum van € 250.000,- worden geboden. Door de prijsstijging kan toch een grotere woning worden aangekocht. De vermogenswinst van € 10.000,- vertaalt zich dus in de mogelijkheid om een vijfmaal zo groot bedrag extra te bieden voor de volgende woning. De huizenprijs stijgt met 5%, maar de maximale prijs die kan worden geboden voor de tweede woning stijgt met 25%.8 Het voorbeeld maakt duidelijk dat de aanbetalingsverplichting die samenhangt met een LTV die lager is dan 100% consequenties heeft voor de effecten van prijsstijgingen op de vraag naar woningen. In afwijking van wat men zou verwachten op grond van de gebruikelijke analyse van vraag en aanbod, kan een prijsstijging van woningen juist een extra vraag losmaken. Dat is met name het geval als er veel huishoudens zijn die naar een grotere woning zouden willen verhuizen, maar hier aanvankelijk niet toe in staat waren door een bindende restrictie op de LTV.

7

Door alvast een kleinere woning te kopen wordt het woningmarktrisico beperkt.

8

Merk op dat bij een hogere LTV de vermenigvuldigingsfactor groter wordt.


12


Stein (1995) analyseert de gevolgen van een aanbetalingsrestrictie voor het functioneren van de woningmarkt en laat zien dat hier door meerdere evenwichten mogelijk worden en veel scherpere reacties op veranderingen in omstandigheden dan bij afwezigheid van zo’n restrictie. Ortalo-Magné en Rady (2002) ontwikkelen een model waarin huishoudens eerst een klein huis kopen en daarna, als de aanbetalingsrestrictie het toelaat, doorstromen naar een groter en laten zien dat de aanbetalingsrestrictie zorgt voor overreacties op veranderende omstandigheden. Lamont en Stein (1999) vinden dat Amerikaanse steden waarin loan-to-value ratio gemiddeld hoog is de huizenmarkt volatieler is, hetgeen overeenstemt met de genoemde theoretische analyses. Wat is de betekenis van deze resultaten voor de introductie van een maximale LTV op de Nederlandse woningmarkt? De relevant e vergelijking is dan die waarbij een situatie waarin de aankoop van een eigen woning volledig kan worden gefinancierd met geleend geld met die waarin dat slechts voor een deel – zeg 80% - kan. In het eerstgenoemde geval ontbreekt de aanbetalingsrestrictie en het daarbij horende multipliereffect. Zo’n multiplier effect ontstaat ook niet doordat – zoals in Nederland gebruikelijk – er een andere restrictie is die inhoudt dat de hypotheeklasten niet hoger mogen zijn dan een bepaald deel van het inkomen. Een stijging van de huizenprijs verandert immers niets aan deze restrictie, terwijl de aanbetalingsrestrictie er door wordt verruimd. De conclusie is dus dat de introductie van een aanbetalingsrestrictie op de Nederlandse woningmarkt tot gevolg heeft dat dezelfde effecten op de volatiliteit van huizenprijzen op gaan treden als nu al aanwezig zijn op de woningmarkten in landen als de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk. Daarbij valt op te merken dat de vermenigvuldigingsfactor afhangt van de hoogte van de maximale LTV. Hoe hoger die ligt, hoe groter de vermenigvuldigingsfactor. Bij een maximale LTV van 80% kun je voor elke gespaarde euro er vier bijlenen, bij een LTV van 90% zijn dat er 9, enzovoorts. Bij een maximale LTV van 100% of hoger treedt echter een discontinuïteit op en verdwijnt het multiplier effect, zoals bleek in de vorige alinea. Wel zou je op basis van deze observatie kunnen betogen dat – als er dan toch een maximale LTV moet komen die lager is dan 1 – je die beter substantieel onder de waarde 1 kunt vaststellen dan dicht bij die grenswaarde om de volatiliteit te beperken. Een dergelijke redenering laat echter buiten beschouwing dat een lagere LTV niet alleen effecten heeft op de volatiliteit van de huizenprijzen, maar via de opgelegde noodzaak tot sparen ook invloed heeft op het welbevinden van huishoudens die overwegen een woning te kopen. Dat effect geeft aanleiding om juist voor een zo hoog mogelijke LTV te pleiten.


13


3.4

Conclusie Het voorgaande overziend kunnen de volgende conclusies worden getrokken: 1)

Er zijn goede redenen waarom er, in afwezigheid van een hypotheekverzekering zoals de NHG, door geldschieters een LTV wordt gehanteerd die lager is dan 100%. De geëigende waarde van de maximale LTV zal afhangen van de marktomstandigheden en de kenmerken van het huishouden dat de woning koopt.

2)

Een LTV die lager ligt dan 100% vormt een restrictie op het consumptiepatroon van huishoudens. Vooral voor degenen die voor het eerst een woning kopen en bij wie de consumptiebehoeften vaak relatief hoog zijn, terwijl het inkomen nog stijgt, zal dat tot welvaartsverlies leiden.

3)

Een LTV die lager ligt dan 100% heeft bovendien als waarschijnlijk consequentie dat prijsreacties op veranderende marktomstandigheden heftiger zullen worden en de volatiliteit van de woningmarkt dus toeneemt.

De nadelen van een LTV die lager ligt dan 100% zijn in het verleden effectief weggenomen door de NHG. Het valt niet goed in te zien waarom dit instrument in de toekomst niet goed meer zou werken als een LTV van 100% zou worden toegestaan. Handhaving van de NHG vergemakkelijkt de toegang tot de koopmarkt en leidt tot vermijding van de destabiliserende effecten van een aanbetalingsrestrictie. De combinatie van een hoge LTV en aflossingsvrije hypotheken heeft in het recente verleden bijgedragen tot de huidige situatie waarin vele hypotheken ‘onder water staan’ en de totale omvang van de hypotheekschuld zeer hoog is. Inmiddels is het fiscaal niet meer aantrekkelijk om aflossing van de hypotheekschuld verder uit te stellen dan bij een annuïteitenhypotheek gebeurt. Als dat niet effectief genoeg is, zou overwogen kunnen worden om sneller aflossen te stimuleren, bijvoorbeeld door de fiscale aftrekbaarheid van betaalde hypotheekrente te koppelen aan een lineair aflossingsschema tot de loan-to-value ratio onder een bepaalde waarde is gedaald.9 Dat levert uiteraard hogere lasten op voor koopstarters, maar het houdt de toegankelijkheid van de koopmarkt beter in stand dan een lagere LTV en vermijdt ook de andere nadelen van zo’n maatregel.

9

Dit is in feite door Boonstra (2014) voorgesteld.


14


Een nadere analyse

4

Dit onderzoek is gericht op het in kaart brengen van de gevolgen van het verlagen van de maximale loan-to-value ratio (LTV) bij hypotheekverstrekking onder de 100%. Hierbij zal worden gekeken naar:  de mogelijkheden die huishoudens hebben om hun gewenste woonconsumptie buiten de koopwoningmarkt te realiseren,  de periode die het huishoudens kost om het bedrag voor de benodigde aanbetaling bijeen te krijgen, en  de mogelijkheden voor huishoudens om gebruik te maken van consumptief krediet om de aanbetaling te financieren. Een vierde mogelijkheid die vaak ten onrechte wordt genoemd is het kopen van een kleinere woning. Per slot van rekening moet ook voor de kleinere woning een aanbetaling worden gedaan. Het effect dat de kleinere aanbetaling heeft op de mogelijkheden van huishoudens komt wel aan de orde in dit onderzoek. Een lagere maximale LTV bij hypotheekverstrekking heeft vooral gevolgen voor huishoudens zonder vermogen. Met name starters zullen daarom geraakt worden door een verlaging van de maximale LTV bij hypotheekverstrekking. Voor eigenaar-bewoners met een potentiële restschuld geldt eveneens dat er bij verhuizing geen eigen geld ingebracht kan worden. Voor deze groep doorstromers geldt echter dat het ontbreken van eigen vermogen niet de enige beperkende factor is voor een eventuele verhuizing. Het huishouden moet daarnaast bereid zijn het verlies op de huidige woning te realiseren én in staat zijn deze mee te financieren bij de volgende woning. Het meefinancieren van een restschuld kent daarbij twee complicaties: enerzijds drukt de financiering van de restschuld op de resterende leencapaciteit en anderzijds moet de hypotheekverstrekker bereid zijn een hypotheek te verstrekken met een LTV ruim boven de 100%. Voor doorstromers vanuit de huursector gelden in principe dezelfde problemen als voor starters. Doorstromers, of ze nu uit de huur- of de koopsector komen, wonen echter al in een zelfstandige woning. Voor hen is de problematiek daardoor mogelijk iets minder groot dan voor starters. In dit onderzoek ligt de nadruk daarom op starters.

4.1

Mogelijkheden buiten de koopsector Een lagere maximale LTV bij hypotheekverstrekking is niet op voorhand problematisch voor de woningmarkt. Wel heeft dit consequenties voor de wooncarrière van huishoudens. In ons omringende landen is het niet ongebruikelijk dat huishoudens op latere leeftijd de koopwoningmarkt betreden. Echter, de institutionele context in Nederland is niet vergelijkbaar met die in andere landen. Een voorwaarde voor een lage(re) maximale LTV, zo benadrukt ook het Financieel Stabiliteitscomité (2014), is een goed toegankelijke huurwoningmarkt. Hiervan is echter in Nederland veelal geen sprake (zie De Groot et al., 2014). Om een beeld te schetsen van de mogelijkheden die huishoudens hebben indien zij aangewezen zijn op woningen buiten de koopsector wordt gebruik gemaakt van gegevens uit het WoON. Hierbij wordt voor starters in hun zoekregio in kaart gebracht hoe de samenstelling van de huursector is, wat de verhouding is tussen het aantal huurwoningen en het aantal starters, en de verhouding tussen de huurprijzen van (mogelijk) beschikbare huurwoningen en het inkomen.


15


4.2

Sparen voor de aanbetaling Voor lang niet alle huishoudens zal gelden dat er een alternatief voor kopen gevonden kan worden in de huursector. Deze huishoudens zullen moeten sparen voor de aanbetaling op de door hen gewenste koopwoning. Hoe lang zij moeten sparen voor de aankoop van de woning hangt af van de prijs van de woning, de maximale LTV, het beschikbare inkomen voor sparen, en de rente over het ingelegde spaargeld. Dit wordt in de volgende formule weergegeven. (1) (1 − 𝐿𝑇𝑉𝑚𝑎𝑥 ) ∗ 𝑃𝑡=𝑥 ∗ 𝑊𝑡=0 = ∑𝑛𝑡=0 ∏𝑛𝑗=𝑡(1 + 𝑟𝑥−𝑛+𝑗 ) ∗ 𝑆𝑖,𝑗 In deze formule is LTVmax de maximale loan-to-value ratio is, P de huizenprijsontwikkeling tot tijdstip x, W de woningprijs van de te kopen woning, r het rendement over het ingelegde spaargeld en S het spaarbedrag van huishouden. Het spaarbedrag van huishoudens wordt als fractie van het inkomen constant gehouden; het inkomen ontwikkelt over tijd. Hierdoor neemt de inleg van huishoudens over tijd toe. Daarbij ontvangen huishoudens rente over het reeds gespaarde vermogen. De woningwaarde ontwikkelt echter ook, waardoor het bijeen te brengen bedrag over tijd verandert. De spaarperiode die in kaart gebracht wordt, is dat aantal perioden x waarvoor geldt dat de benodigde aanbetaling, afhankelijk van de mate waarin de LTV lager is dan 100%, en het gespaarde vermogen aan elkaar gelijk zijn. Uitgangspunt bij de berekening van de spaar-periode is het beschikbaar inkomen voor sparen. Aan de hand van een klein aantal voorbeeld-huishoudens wordt, gegeven enkele aannamen voor de parameters uit (1), een schatting gemaakt van de tijd die het voorbeeld-huishouden nodig heeft om een aanbetaling bijeen te sparen. De omvang van het maandelijks in te leggen bedrag wordt daarbij bepaald aan de hand van de budgetten van het Nibud, in lijn met De Groot et al. (2014). Dit betekent dat ten minste wordt uitgegaan van de minimale uitgaven voor het levensonderhoud en de huidige uitgaven aan het wonen. Aan de hand van de parameters uit (1) wordt een aantal scenario’s doorgerekend waarmee de gevoeligheid van de duur van het sparen ten aanzien van de aannamen, zoals de prijsontwikkeling in de koopsector en de spaarrente, wordt getoond.


16


4.3

Consumptief krediet Huishoudens zouden ook het alternatief van consumptief krediet willen kunnen benutten. Het financieren van delen van de hypotheek met andere vormen van krediet als gevolg van een lager dan 100% LTV gebeurt in het buitenland immers ook (b.v. in Denemarken; DNB, 2012). In Nederland is het niet voor de hand liggend dat huishoudens grote consumptieve kredieten afsluiten om de hypotheek aan te vullen. Per slot van rekening drukt een consumptief krediet, in de regels van de Gedragscode Hypothecaire Financiering, zeer fors op de maximaal af te sluiten hypotheek. De Gedragscode stelt hierover in Paragraaf 6, lid 11 (pagina 8/13): “Als aan de consument een consumptief krediet is verstrekt, houdt de hypothecair financier rekening met de daaraan verbonden financiële lasten in die zin dat hij per maand ten minste 2% van de kredietlimiet bij doorlopend krediet of ten minste 2% van de oorspronkelijke kredietsom bij aflopend krediet in aanmerking zal nemen als financiële lasten, ook al zijn de werkelijke lasten van de consument lager.” Een gemiddelde koopstarter zou bij aankoop van een woning van € 205.000 onder het huidig beleid op termijn een aanbetaling moeten doen van 6%: € 12.300. Dit resulteert bij de genoemde 2% tot een verlaging van het beschikbare jaarinkomen van € 2.952. Als gevolg hiervan daalt de leencapaciteit met 19% ten opzichte van de situatie met een LTV van 100%. Bij verdere verlaging van de LTV naar 90% (100%) vermindert de leencapaciteit met 51% (83%). Indien de aanbetaling met consumptief krediet gefinancierd zou worden, blijft er te weinig financiële ruimte over om een woning te kopen. Naast een Gedragscode voor hypothecair krediet bestaat er echter ook een Gedragscode voor consumptief krediet. Deze code stelt dat er geen consumptief krediet verstrekt mag worden voor de financiering van eigen woningen: “De bank zal aan de consument geen krediet volgens de normen van deze gedragscode verstrekken (mede) bestemd voor de aankoop van een voor eigen bewoning bestemd in een van de landen van de Europese Unie gelegen registergoed als door het krediet de normen van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen worden overschreden.” Het probleem van de aanbetaling oplossen via consumptief krediet is in Nederland met de huidige regelgeving dus geen begaanbaar pad.


17


Resultaten

5

In hoofdstuk 4 is kort beschreven hoe inzichtelijk wordt gemaakt wat de invloed is van het verlagen van de maximale LTV bij hypotheekverstrekking op de positie van starters op de woningmarkt. In dit hoofdstuk wordt het resultaat van de analyses getoond.

5.1

Starters in beeld Voordat de mogelijkheden voor starters in kaart worden gebracht, worden eerst de starters zelf besproken. In tabel 5.1 worden enkele kenmerken van starters in de periode 2010 – 2012 gegeven. Tabel 5.1: Kenmerken van starters, 2010 – 2012

Totaal starters Leeftijd

33

Bruto huishoudinkomen (x € 1.000)

35

Samenstelling huishouden Een persoon (incl. één ouder)

62%

Paar zonder kinderen

29%

Paar met kind(eren)

8%

Overig

1%

Totaal (x dzd, per jaar)

179 Starters naar sector

Koper

33%

Bruto huishoudinkomen (x € 1.000)

46

WOZ-waarde (x € 1.000)

205

Netto financieringslast (€ / mnd)

603


58

Huurder

68%

Gereguleerd

88%

Bruto huishoudinkomen (€ 1.000)

26

Kale huur (€ / mnd)

422


107

Geliberaliseerd

12%

Bruto huishoudinkomen (€ 1.000)

50

Kale huur (€ / mnd)

856


14


18


Tabel 5.1 geeft enkele beschrijvende statistieken van starters op de woningmarkt uit de periode 2010 – 2012. In het bovenste deel van tabel 5.1 staan de gegevens van alle starters samen. Het aantal starters in deze periode bedroeg ongeveer 179.000 per jaar. De gemiddelde leeftijd van starters in deze periode was 33 jaar: de gemiddelde leeftijd van doorstromers bedroeg in deze periode 43 jaar. Het gemiddelde bruto huishoudinkomen bedroeg € 35.000 en € 49.000 voor doorstromers. Veruit het grootste deel van de starters betrof eenpersoonshuishoudens (62% van de starters tegen 42% van de doorstromers). Slechts 8% van de starters was een paar met een of meerdere kinderen; bij doorstromers is dat 25%. Het grootste deel van de starters begint de wooncarrière in de huursector: 68% van de starters is naar een huurwoning gegaan. Van deze 68% woont het overgrote deel in een gereguleerde huurwoning (88%). De starters in een geliberaliseerde huurwoning hebben gemiddeld het hoogste inkomen (€ 50.000). Starters in de gereguleerde huurwoningen hebben wel duidelijk lagere inkomens (€ 26.000). De huur van starters in de gereguleerde sector bedraagt gemiddeld € 422 per maand. In de geliberaliseerde sector is dat € 856 per maand. Een derde van de starters gaat naar de koopsector. Het bruto huishoudinkomen bedraagt gemiddeld € 46.000, net iets minder dan de starters naar de geliberaliseerde sector. De betrokken woning heeft een gemiddelde WOZ-waarde van € 205.000. De netto financieringslasten van de starter in de koopsector, dat wil zeggen de hypotheeklasten minus de hypotheekrenteaftrek, liggen daar tussen in en bedragen gemiddeld € 603 per maand. Het inkomen in Nederland is ten opzichte van het peiljaar van WoON2012 gemiddeld genomen iets gestegen; daar waar het inkomen een relevante factor is zullen dergelijke gegevens doorgerekend worden naar 2015. In andere gevallen is dat niet mogelijk of minder noodzakelijk. Het aantal door starters betrokken huurwoningen in de corporatiesector is bijvoorbeeld niet bekend: tegelijkertijd is het niet aannemelijk dat het beeld hiervan zeer sterk veranderd is sinds 2010 – 2012. In dergelijke gevallen zal de situatie van de starter inzichtelijk worden gemaakt aan de hand van de gegevens uit het WoON2012.

5.2

Mogelijkheden buiten de koopsector in beeld In deze paragraaf wordt inzichtelijk gemaakt in welke mate huishoudens die sparen voor een koopwoning terecht kunnen buiten de koopsector. Deze huishoudens zijn aangewezen op een huurwoning of een onzelfstandige woning. Voor het functioneren van de woningmarkt is voornamelijk de toegankelijkheid van de huurwoningmarkt interessant. Weinig huishoudens zullen immers een kamer bij de ouders of in een studentenwoning als realistisch alternatief zien voor een eigen woning. Doordat leegstand relatief weinig voorkomt op de woningmarkt nemen we aan dat de door starters betrokken woningen een goed beeld geven van het beschikbare aanbod. Het aanbod op de huurmarkt dat voor starters toegankelijk is wordt in kaart gebracht aan de hand van de gegevens uit het WoON2012. Aangezien er tussen de peildatum van dit databestand, 1 januari 2012, en nu geen wezenlijke veranderingen zijn opgetreden in de samenstelling van de woningvoorraad, gaan we er van uit dat het beeld dat geschetst wordt ook nu nog een goede weergave van de keuzemogelijkheden biedt. Buiten de koopsector kunnen huishoudens, voor een zelfstandige woning, in Nederland kiezen uit twee sectoren: de corporatiesector en de private huursector. Het grootste deel van de woningen in deze sectoren is, zo blijkt uit tabel 5.2, gereguleerd. De door starters betrokken


19


huurwoningen, representatief voor het beschikbare aanbod, wijkt iets af van de markt als geheel. Het is belangrijk op te merken dat in het vervolg van dit hoofdstuk, vanaf paragraaf 5.1.1, niet de feitelijke starters in de huursector worden bestudeerd, maar de mogelijkheden van de starters die een woning in de koopsector hebben gekocht. De vraag is immers of (potentiële) koopstarters op de huurmarkt terecht kunnen totdat zij een eventuele aanbetaling bij elkaar hebben gespaard. Tabel 5.2: Kenmerken huurwoningmarkt, naar regulering

Markt: totaal Gereguleerd ( x mln)

Geliberaliseerd (x mln)

Gereguleerd (%) Geliberaliseerd (%)

Corporatie

2,1

0,1

74%

4%

Privaat

0,4

0,2

16%

6%

Markt: aanbod betrokken door starters (2010 – 2012) Gereguleerd (x dzd / jr)

Geliberaliseerd (x dzd/jr)

Gereguleerd (%) Geliberaliseerd (%)

Corporatie

77

5

64%

4%

Privaat

30

9

25%

8%

Tabel 5.2 geeft een algemeen beeld van de huursector en het aantal starters dat daar een woning betrekt. De totale huursector telt ongeveer 2,8 miljoen huurwoningen. Het grootste deel hiervan, 2,5 miljoen, is gereguleerd. In totaal is bijna 78% van alle huurwoningen van woningcorporaties. Als gekeken wordt naar het beschikbare aanbod voor starters valt op dat zij relatief vaak in de private huursector huren. Dit betekent echter niet dat zij daardoor meteen een zeer hoge huur moeten betalen: het grootste deel van het beschikbare aanbod dat door starters wordt betrokken is gereguleerd.

5.2.1

Eerst huren in de corporatiesector De toegang tot de corporatiesector is inkomensafhankelijk. Voor het grootste deel van de door corporaties verhuurde woningvoorraad geldt een maximum inkomen. Aan de hand van de kenmerken van recente starters kan inzichtelijk gemaakt worden hoe groot het beschikbaar aanbod is in de corporatiesector. Hierbij wordt gekeken naar het aantal vrijgekomen woningen (aan starters verhuurde corporatiewoningen) en de verdeling van koopstarters naar toegang tot de gereguleerde corporatiewoningen (op basis van een verzamelinkomen tot € 34.085).


20


Tabel 5.3: Toegang en aantal beschikbare huurwoningen, naar type starter, 2010 – 2012

Koopstarter

Toegang tot gereguleerde corporatiewoningen Betrokken corporatiewoningen

Huurstarter

Aantal (x dzd / jr)

Aantal (%)

Aantal (x dzd / jr)

Aantal (%)

Ja

26

44%

91

75%

Nee

32

56%

30

25%

Gereguleerd

77

94%

Geliberaliseer d

5

6%

Totaal

82

100%

Tabel 5.3 toont dat het aantal starters in de huursector aanmerkelijk groter is dan in de koopsector: ongeveer 121 duizend huurstarters per jaar tegen ongeveer 58 duizend koopstarters per jaar in de periode 2010 – 2012. Het grootste deel van de starters in de huursector had op basis van het inkomen in principe toegang tot de gereguleerde corporatiewoningen. Een aanzienlijk deel van de koopstarters, 44%, had dat ook, maar heeft er voor gekozen een koopwoning te betrekken. Het aantal gereguleerde corporatiewoningen dat betrokken is door starters in de huursector is 77 duizend per jaar. Het totaal aantal betrokken gereguleerde corporatiewoningen, incl. doorstromers, in die periode betrof 151 duizend per jaar. Een groot deel van de koopstarters heeft, op basis van het inkomen, toegang tot de gereguleerde woningen van corporaties. Deze groep koopstarters zou derhalve in principe eerst een tijd kunnen sparen voordat zij een woning kopen. Echter, als naar de aantallen woningen in Tabel 5.3 gekeken wordt valt op dat er meer starters in de huursector zijn die toegang hebben tot de gereguleerde corporatiewoningen, dan dat er aan starters toegekende gereguleerde corporatiewoningen zijn. Immers, er zijn 91 duizend starters per jaar in de huursector, terwijl er 77 duizend gereguleerde corporatiewoningen per jaar aan starters worden verhuurd. In potentie is er daarom alleen in de huursector al 15% meer vraag naar gereguleerde corporatiewoningen dan aanbod. In de praktijk zullen veel koopstarters dus geen zelfstandige woning in de corporatiesector kunnen vinden.


21


5.2.2

Huren in de geliberaliseerde sector Een alternatief voor potentiële koopstarters is een woning huren in de geliberaliseerde sector. Het aantal geliberaliseerde huurwoningen is echter beperkt en de sector is zeer divers. De Nederlandse institutionele beleggers beheren ongeveer 145.000 woningen. De rest van de sector is in handen van andere typen verhuurders, zoals particuliere verhuurbedrijven, particuliere personen en familie. De enige gegevens over de geliberaliseerde huursector die een bruikbaar beeld kunnen geven over de mate waarin dit een tijdelijk alternatief biedt voor potentiële koopstarters is het WoON2012. In onderstaande tabel is op dezelfde wijze als voor de corporatiesector in kaart gebracht hoeveel geliberaliseerde woningen aan starters zijn verhuurd in de periode 2010 – 2012. Hierbij is aangenomen dat het huishouden ten minste 4,5 keer de huur uit het bruto huishoudinkomen moet kunnen betalen om de woning te kunnen huren. De gemiddelde huur van geliberaliseerde huurwoningen in het WoON2012 onder starters bedraagt € 841 per maand. De eerste kwartielgrens, de huur waaronder de 25% laagste, door starters betaalde, huren in de geliberaliseerde sector vallen, ligt bij € 725 per maand. Tabel 5.4: Toegang en aantal beschikbare geliberaliseerde huurwoningen, naar type starter, 2010 – 2012

Koopstarter

Huurstarter

Aantal (x dzd / jr)

Aantal (%)

Aantal (x dzd / jr)

Aantal (%)

27

46%

23

19%

31

54%

98

81%

Toegang tot geliberaliseerde woningen (1e kwartiel: € 725)

Ja

Betrokken geliberaliseerde woningen

Corporatie

5

34%

Overig

9

66%

Totaal

14

100%

Nee

Koopstarter

Toegang tot geliberaliseerde woningen (gemiddeld: € 841) Betrokken geliberaliseerde woningen


Huurstarter

Aantal (x dzd / jr)

Aantal (%)

Aantal (x dzd / jr)

Aantal (%)

21

35%

17

14%

38

65%

104

86%

Corporatie

5

34%

Overig

9

66%

Totaal

14

100%

Ja Nee

22


Tabel 5.4 toont dat de onderste 25% van de geliberaliseerde huursector, met een huurniveau tot € 725 per maand, voor bijna de helft van de koopstarters toegankelijk is. Dit geldt slechts 19% van de huurstarters. Voor de geliberaliseerde huurwoningen met een gemiddeld huurniveau, ofwel € 841 per maand, geldt dat nog maar 35% van de koopstarters deze woningen zou kunnen huren. In beide definities van toegankelijkheid van de geliberaliseerde huursector geldt dat het aantal huurstarters dat toegang heeft tot de woningen iets groter is dan het aantal betrokken woningen. Als men uit gaat van het gemiddelde huurniveau in de geliberaliseerde sector geldt dat er 17 duizend huurstarters toegang hebben tot 14 duizend betrokken woningen. Het aanbod aan huurwoningen dat voor koopstarters toegankelijk is blijft achter bij de vraag die voortvloeit uit de huurstarters. Het is daardoor op voorhand niet zonder meer te stellen dat de koopstarter toegang heeft tot deze woningen.

5.2.3

Concluderend Voor de gereguleerde huurwoningen geldt dat, voor zover deze eigendom zijn van een corporatie, er aanzienlijk meer huishoudens (recht op) toegang hebben dan dat er huurwoningen aangeboden worden. Voor de geliberaliseerde woningen geldt dat koopstarters weliswaar veel vaker toegang hebben tot deze woningen dan huurstarters, maar dat het aantal huurstarters alsnog het aantal betrokken woningen overtreft. Een deel van de overtollige vraag naar starterswoningen in de huursector wordt ingevuld door de gereguleerde private huursector. Voor een groot aantal huishoudens geldt dat een huurwoning niet zonder meer een alternatief is voor een koopwoning. Dit kan te maken hebben met voorkeuren, maar ook met beschikbaarheid. Wel kan op basis van tabellen 5.2 en 5.3 gesteld worden dat indien de koopsector wordt afgesloten voor starters door forse eisen ten aanzien van het inbrengen van eigen geld de vraag naar zelfstandige huurwoningen toe zal nemen. Het is onwaarschijnlijk dat het grote aantal koopstarters dat ieder jaar de woningmarkt betrekt op de huidige huurwoningmarkt in de eigen woonbehoefte kan voorzien. De huurwoningmarkt kan, in de huidige samenstelling, niet voorzien in de extra vraag die bij aanscherping van de normen zal ontstaan. Dit is op zichzelf nog niet problematisch indien de termijn van sparen beperkt is. Of hiervan sprake is wordt in de volgende paragraaf inzichtelijk gemaakt.


23


5.3

Sparen voor de aanbetaling Een belangrijke vraag bij “sparen voor de aanbetaling” is de lengte van het uitstel waarmee huishoudens hierdoor geconfronteerd worden. Naarmate deze periode langer wordt, nemen de gevolgen toe. Huishoudens die langer moeten sparen voordat zij hun woning kopen, stellen hun eigen verhuizing, maar ook de verhuizing van de verkoper uit. In paragraaf 4.2 is kort uitgelegd hoe de benodigde spaarperiode berekend wordt. Dit is voor een klein aantal representatieve situaties doorgerekend. Hierbij is de omvang van het spaarbedrag dat de potentiële koper ter beschikking staat gevarieerd. Uitgangspunt hierbij is dat het huishouden, zelfstandig of niet, sowieso kosten voor het levensonderhoud heeft. Het bepalen van de kosten van het levensonderhoud is gedaan aan de hand van de minimumbudgeten van het Nibud. Hiermee wordt aangesloten bij de benadering van De Groot et al. (2014). Het spaarbedrag dat de potentiële koper vervolgens opzij kan zetten voor de aanbetaling is dan eenvoudig af te leiden uit het verschil tussen het netto inkomen en de minimale uitgaven voor het levensonderhoud. In tabel 5.1 is te zien dat de gemiddelde koopstarter een bruto huishoudinkomen heeft van ongeveer € 46 duizend. Zij kopen gemiddeld genomen een woning van 205 duizend. Veel koopstarters beginnen in de koopsector met de aankoop van een goedkopere woning. Van alle koopstarters in de periode 2010 – 2012 kocht ongeveer 25% een woning met een waarde tot € 145 duizend. De berekeningen in het vervolg van deze paragraaf zullen worden uitgevoerd voor een huishouden dat de gemiddelde koopwoning van een koopstarter koopt en een huishouden dat in een goedkopere koopwoning start. Enkele kenmerken van de representatieve huishoudens waarvoor de berekeningen worden uitgevoerd zijn gegeven in tabel 5.5. De maximale hypotheek is berekend aan de hand van de normen van de NHG10. Tabel 5.5: Kenmerken van representatieve koopstarters

WOZ-waarde gekochte woning

Bruto huishoudinkomen (x € dzd / jr)

Netto inkomen (x € dzd / mnd)

Leeftijd hoofd huishouden

Maximale hypotheek (x € dzd)

€ 121.000

36

2,1

30

158

€ 205.000

49

2,7

31

235

Koopstarters die een woning kopen onder € 145 duizend kopen een woning met een gemiddelde waarde van € 121 duizend. Het bruto huishoudinkomen is € 36 duizend, waardoor het netto maandinkomen uitkomt op ongeveer € 2.100. Koopstarters die de gemiddelde koopwoning kopen, hebben gemiddeld een jaarlijks bruto huishoudinkomen van € 49 duizend; netto houden deze huishoudens € 600 meer over dan de koopstarters uit het lagere segment.

10

http://www.nhg.nl/fileadmin/user_upload/Documenten/Voorwaarden_en_Normen_2012/Voorwaarden_en_Normen_2012.pdf.

Berekening onder aanname van één inkomen en bij een toetsrente van 5,6%. Berekening van netto inkomen via www.berekenhet.nl/werk-en-inkomen/bruto-netto-salaris.html.


24


Het maximale spaarbedrag voor huishoudens kan, in lijn met de eerder genoemde methode uit De Groot et al. (2014), worden afgeleid uit het verschil tussen het netto maandelijks inkomen en de budget-begrotingen van het Nibud. In het Budget Handboek 2013 begroot het Nibud de minimale uitgaven voor een eenpersoonshuishouden op € 1.290 en voor een tweepersoonshuishouden op € 1.836. Dit bedrag omvat alle minimale uitgaven voor het levensonderhoud, inclusief een maandelijkse huur van € 364. Aangezien huishoudens ook zonder woning kosten moeten maken voor onderdak (bijvoorbeeld in de vorm van kost en inwoning) wordt dit bedrag aangehouden. Deze minimumbedragen worden gehanteerd in de berekeningen. Overige aannamen worden weergeven in tabel 5.6. Tabel 5.6: Aanname parameters berekening spaartermijn

Woningwaardeontwikkeling

2%

Inkomensontwikkeling

3%

Minimale uitgaven levensonderhoud (€ / mnd)

1pp:

€ 1.290

2pp:

€ 1.836

Spaarquote

100%

Spaarrente

1% 100% (6%)

Maximale LTV (aanbetaling)

90% (16%) 80% (26%)

De waardeontwikkeling op de koopwoningmarkt is gesteld op 2% per jaar. Het inkomen en de kosten van het levensonderhoud, en daarmee de jaarlijkse inleg, stijgen ieder jaar met 3%. De spaarquote is het deel van het inkomen dat overblijft na de uitgaven voor het levensonderhoud wat gespaard wordt: 100% betekent dat iedere euro boven de minimale uitgaven gespaard wordt voor de aanschaf van de woning. Voor de gemiddelde koopstarter impliceert dit dat er per maand ruim € 1.000 wordt gespaard; eenpersoonshuishoudens in deze categorie sparen meer, meerpersoonshuishoudens iets minder. Deze variabele wordt in scenario’s aangepast. De spaarrente staat op 1%. Aangezien deze rente vanuit historisch perspectief erg laag is, zijn de berekeningen ook uitgevoerd met een rente van 3%. Dit heeft geen invloed op de interpretatie van de uitkomsten; alleen bij zeer lange spaartermijnen ontstaat een groot verschil. Dergelijke spaartermijnen, ruim boven de 15 jaar, zijn van weinig praktische relevantie, waardoor er voor gekozen is met 1% te rekenen. Het spaardoel is het bedrag dat bijeen gebracht moet worden als aanbetaling voor de hypotheek. Deze bedraagt bij een maximale LTV van 100% door onder meer voor overdrachtsbelasting en financieringskosten 6% en stijgt bij een daling van de maximaal toegestane LTV. Een maximale LTV van 80% zorgt ervoor dat er naast de 6% bijkomende kosten ook 20% eigen geld moet worden ingebracht, zodat het totaal benodigd eigen geld bij aanschaf van de woning van 26% van de woningwaarde bedraagt. Door het minimum-budget als uitgangspunt te nemen wordt de spaarcapaciteit van huishoudens hoog ingeschat. De uitkomsten in figuur 5.1 zullen daardoor een onderschatting geven van de werkelijke termijn die potentiële koopstarters nodig zullen hebben om de aanbetaling bij elkaar te sparen.


25


Figuur 5.1: Spaartermijn potentiële koopstarters, in jaren, naar LTV en spaargedrag

Nota bene: de groep koopstarters in de groep “Tot € 145k” koopt een woning met een gemiddelde aankoopprijs van € 121.000 (zie tabel 5.5)

Figuur 5.1 toont dat, indien huishoudens iedere euro die niet aan de strikte minimale uitgaven voor het levensonderhoud wordt gespaard, bij een LTV van 100% de aanbetaling in ongeveer één jaar bijeen kunnen sparen. Indien huishoudens een deel van het resterende inkomen willen uitgeven aan bijvoorbeeld uitgaan, of hogere uitgaven hebben dan in het minimum-budget is opgenomen, en zij de helft van het geld zouden sparen, verdubbelt de spaartermijn naar ongeveer twee jaar. Met het verlagen van de maximale LTV naar 90% neemt de spaartermijn fors toe. Zelfs indien huishoudens aan de onderkant van de markt alles sparen wat zij niet strikt genomen aan het levensonderhoud uit moeten geven, zullen zij drie jaar moeten sparen voordat de aanbetaling voor de hypotheek bijeen is gespaard. Een verlaging van de LTV naar 80% zorgt ervoor dat de gemiddelde potentiële koopstarter bij een “spaarquote” van 50% ongeveer 8,5 jaar moet sparen voor de aanbetaling van de hypotheek.


26


5.3.1

Concluderend Huishoudens moeten sparen, of in ieder geval eigen geld inbrengen, voordat zij een woning kunnen kopen. Onder het huidig beleid gaat het daarbij om een inleg van 6% van de waarde van de woning. Aannemende dat huishoudens niet spartaans iedere penning opzij kunnen leggen, al was het maar omdat het minimum-budget van het Nibud heel erg sober is, resulteert dit al vrij snel in een aanloopperiode van twee jaar. Een verdere verlaging van de LTV bij hypotheekverstrekking zorgt ervoor dat de spaartermijn fors oploopt. In deze paragraaf is uitgegaan van voor de koopmogelijkheden gunstig spaargedrag. Dat wil zeggen: de kosten van het levensonderhoud worden laag ingeschat, het spaargedrag van huishoudens wordt heel doelgericht ingeschat. In de praktijk sparen huishoudens veel minder. Dit kan zijn doordat huishoudens geen noodzaak zien om te sparen, maar ook doordat huishoudens niet van het minimum-budget kunnen of willen rondkomen. Vast staat in ieder geval dat bij een realistischere en nog lagere spaarquote de spaartermijn nog verder zal toenemen. Het verlagen van de maximale LTV aan koopstarters zal derhalve leiden tot een toenemende druk op de huurwoningmarkt. Hiervan is echter eerder vastgesteld dat er weinig ruimte is om deze toenemende vraag te accommoderen. Koopstarters zullen daarom bij verdere verlaging van de LTV aanzienlijk vaker en langer dan nu het geval is onzelfstandig, bijvoorbeeld bij de ouders, moeten blijven wonen.


27


6

Sparen en verlagen In het voorgaande hoofdstuk is gekeken naar de mogelijkheden van huishoudens om een verlaging van de LTV op te vangen. De huursector blijkt onvoldoende toegankelijk voor potentiële koopstarters om invulling te geven aan de woonwensen. Sparen voor de aanbetaling duurt echter een behoorlijke tijd, zelfs indien huishoudens in staat zijn om honderden euro’s per maand te sparen. Consumptief krediet vormt geen alternatief. Het resultaat van het verlagen van de LTV zal daarom, onder de huidige omstandigheden, zorgen voor vraaguitval in de koopsector. In dit hoofdstuk wordt een kleine verkenning gedaan naar de consequenties hiervan. Huishoudens moeten, ook onder het huidig beleid, al sparen voor de aanschaf van een woning. Wanneer de huidige overgangsperiode voorbij is in 2018 zal de koopstarter een jaar nodig hebben om de aanbetaling voor de hypotheek bijeen te sparen. Kopers die minder snel kunnen of willen sparen kunnen er voor kiezen om een kleinere woning te kopen. Zij moeten dan minder lang sparen om de 6% bijkomende kosten bij elkaar te sparen. Als de gemiddelde starter, die nu een woning van € 205.000 koopt, een woning van € 121.000 zou kopen moet niet langer een jaar, maar 7 maanden gespaard worden (bij een spaarquote van 100%). Bij een LTV van 100% is het dus niet waarschijnlijk dat de gemiddelde potentiële koper zijn woonwensen naar beneden bij stelt. Bij een lagere LTV neemt de spaartermijn echter toe. Het verschil voor de koopstarter wordt weergegeven in figuur 6.1. Figuur 6.1: Spaartermijn in jaren van de gemiddelde koopstarter bij aankoop goedkope woning

Nota bene: de figuur toont alleen de situatie voor de koopstarter met het inkomen van € 49.000 bruto per jaar die de woning van € 205.000 zou kopen, omdat er voor de starters in het lagere prijssegment aanzienlijk minder ruimte is om goedkoper in te stappen.


28


Figuur 6.1 toont dat huishoudens met een bruto jaarinkomen van € 49.000 bij een verlaging van de maximale LTV naar 90%, indien zij de helft van het budget dat overblijft na het bestaansminimum sparen, drie jaar nodig hebben om een aanbetaling te doen op een woning van € 121.000. Zoals eerder bij de beschrijving van de parameters werd voorgerekend impliceert dit dat deze groep koopstarters iedere maand zo’n € 500 moet sparen. Dit spaarbedrag dient te worden opgebracht van een netto maandinkomen van ongeveer € 2.700 wat neerkomt op ongeveer 18,5%. Warnaar en Van Galen (Nibud; 2012) beschrijven dat huishoudens die een vast bedrag per maand sparen, en dat is slechts 27% van de totale bevolking, ongeveer 9% van het inkomen sparen.

6.1

Wat nog wel binnen één jaar? Op basis van figuur 6.1 kan geconcludeerd worden dat de gemiddelde potentiële koopstarter zijn gewenste woonconsumptie fors naar beneden moet bijstellen bij een dalende maximale LTV om binnen een korte termijn de koopwoningmarkt te kunnen betreden. Eerder bleek uit figuur 5.1 dat bij een LTV van maximaal 100% zowel de gemiddelde starter als de starter aan de onderkant van de markt de aanbetaling voor de financiering van de woning in ongeveer één jaar bijeen kan brengen. Het reikt veel te ver om te stellen dat huishoudens bereid zijn om tot een jaar te sparen voor hun woning. Om een idee te krijgen wat een verlaging van de LTV zou betekenen voor de markt wordt de spaartermijn van één jaar in deze paragraaf wel als uitgangspunt genomen. Figuur 6.2: Spaarbedrag bij vaste spaartermijn van één jaar, naar maximale LTV

Figuur 6.2 toont dat indien er de helft minder gespaard wordt, er ook de helft minder aan financiering kan worden aangetrokken voor de aanschaf van de woning. Dit is het gevolg van het feit dat de rente op jaarbasis wordt verrekend en niet op maandelijkse basis. Belangrijkste feit dat figuur 6.2 weergeeft is het absolute bedrag dat huishoudens binnen een jaar bijeen kunnen krijgen. De gemiddelde koopstarter kan, indien iedere euro boven het minimale budget


29


wordt gespaard, in een jaar een aanbetaling bijeen sparen voor een woning van iets meer dan € 205.000. De koopstarters in het goedkopere segment, zo bleek ook uit figuur 5.1, hebben iets meer tijd nodig voor de aanbetaling van hun woning van gemiddeld € 121.000. Na één jaar sparen hebben deze huishoudens voldoende bijeen gebracht voor de aanbetaling van een woning van € 107.400. Indien de maximale LTV naar beneden wordt gebracht daalt de omvang van het maximaal te financieren woning fors. Ook indien er minder gespaard kan worden daalt de waarde van de maximaal te financieren woning fors. De daling van het maximaal te financieren bedrag daalt zelfs dermate sterk dat geconcludeerd kan worden dat bij een daling van de maximale LTV (ruim) onder de 100% er geen woning meer gekocht kan worden. Figuur 6.3: Maximale financiering bij spaartermijn van één jaar, percentage ten opzichte van mogelijkheden bij LTV van 100%

Figuur 6.3 toont hoe vergaand de invloed is van het verlagen van de maximale LTV op het maximaal te financieren bedrag. Een verlaging van 100% naar 99% resulteert in een daling van de maximale financiering van 14%. Voor de gemiddelde koopstarter betekent dit dat de maximale financiering geen € 211.000 bedraagt, maar € 181.000. Een verlaging van de maximale LTV naar 90% vertaalt, bij een gelijkblijvende spaartermijn van één jaar, in een verminderde financieringscapaciteit van het huishouden van 62%.


30


6.2

Concluderend Hoofdstuk 5 toonde dat potentiële koopstarters bij een dalende LTV erg lang zouden moeten gaan sparen wilden zij dezelfde koopwoning kopen als zij nu doen. In dit hoofdstuk is in kaart gebracht langs welke ventielen de druk van de woningmarkt kan ontsnappen indien de maximale LTV wordt verlaagd. Immers, het is onwaarschijnlijk dat de vele tienduizenden starters op de woningmarkt allemaal thuis blijven wonen. Er liggen twee reacties voor de hand: koopstarters kopen een kleinere woning of de prijzen van koopwoningen dalen als gevolg van vraaguitval. De mogelijkheid voor koopstarters om eerder de woningmarkt te betreden door een kleinere woning te kopen zijn beperkt. De gemiddelde koopstarter kocht in 2012 een woning van ongeveer € 205.000. Bij een financieringspercentage van maximaal 100% zou deze koopstarter ongeveer één jaar lang alle inkomen boven het bestaansminimum opzij moeten leggen. Wanneer ditzelfde huishouden zou besluiten om een goedkopere woning te kopen van € 121.000 zou het 7 maanden moeten sparen. De betrekkelijk kleine winst in spaartermijn ten koste van een fors verminderde woonconsumptie is het gevolg van het feit dat er ook voor een goedkopere woning eigen geld ingebracht moet worden. Het maximaal te financieren bedrag daalt relatief sterker dan het verlagen van het maximale financieringspercentage. Als aangenomen wordt dat (koop)starters én niet thuis blijven wonen én niet allemaal een goedkopere woning kunnen kopen betekent dit dat de prijzen in de rest van de koopsector moeten dalen. Doordat de prijsvorming op de koopwoningmarkt op de korte termijn sterk wordt beïnvloed door de beschikbaarheid van hypothecair krediet impliceert een forse daling van de leencapaciteit en een zeer sterke prijsdaling van koopwoningen. Een verlaging van de maximale LTV met 1% (van 100% naar 99%) zorgt voor een daling van het maximaal te financieren bedrag met 14%. Zonder een alternatief ventiel of alternatieve bronnen voor de inbreng van eigen geld betekent een verlaging van de maximale LTV dus een zeer forse prijsdaling. De resultaten uit deze analyse roepen de vraag op hoe het mogelijk is dat de prijzen in de recente jaren niet, of in ieder geval niet harder, zijn gedaald. De verlaging van het maximale financieringspercentage is per slot van rekening al in gang gezet en, zoals eerder in dit rapport getoond, de woningmarkt kent nauwelijks ventielen waarlangs de druk kan ontsnappen. Een mogelijke verklaring kan gevonden worden in de crisis. Veel huishoudens, ook starters, zullen de aankoop van een woning even uitgesteld hebben. In deze periode kunnen zij gespaard hebben voor de aankoop van een woning, waardoor de toenemende eigen inbreng een minder groot probleem vormt. Een tweede verklaring bestaat in de fiscaal vriendelijke schenking die ouders aan hun kinderen kunnen doen. Tot eind 2014 konden ouders hun kinderen € 100.000 belastingvrij schenken indien hiermee een hypotheekschuld werd afgelost of een eigen woning werd aangekocht. De tijdelijke verhoging in deze regeling is afgeschat, maar er blijft de mogelijkheid voor ouders om de kinderen € 50.000 te schenken. Wellicht dat deze regeling ook in de toekomst een mogelijkheid vormt voor koopstarters om toch de koopsector te betreden. Naarmate het aantal starters dat met een dergelijke ondersteuning de woningmarkt betreedt toeneemt, zal het neerwaartse prijseffect van de verlaging van de LTV lager uitvallen.


31


Literatuur ABN

AMRO

(2014)

Beperking

LTV

kent

eigen

risico’s.

Geraadpleegd

via:

https://insights.abnamro.nl/beperking-ltv-kent-eigen-risicos-2/

Artle, R. en P. Varaiya (1978) Life Cycle Consumption and Homeownership. Journal of Economic Theory, vol. 18, pp. 38-58. Boonstra, W. (2014) Splits hypotheek voor starters in tweeën, Het Financiële Dagblad, 30 oktober 2014 Brounen, D en M. De Jong-Tennekes (2012) Executieveilingen: Verbeteren of Voorkomen? Mimeo. Brueckner, J. (1986) The Downpayment Constraint and Housing Tenure Choice. Regional Science and Urban Economics, vol. 16, pp. 519-525. Commissie Structuur Nederlandse Banken (2013) Naar een dienstbaar en stabiel bankwezen. Dalen, P. van, en H. Stegeman (2013) In een hypotheek kun je niet wonen. Me Judice, 18 december 2013. Geraadpleegd via: http://www.mejudice.nl/artikelen/detail/in-een-hypotheek-kun-jeniet-wonen

Dalen, P. van, en P. de Vries (2015) De ene LTV is de andere niet. Rabobank https://economie.rabobank.com/publicaties/2015/februari/de-ene-ltv-is-de-andere-niet/ De Groot, C, F. Schilder, F. Daalhuizen en F. Verwest (2014) Kwetsbaarheid van regionale woningmarkten: financiële risico’s van huishoudens en hun toegang tot de woningmarkt. Planbureau voor de Leefomgeving, Den Haag. De Nederlandsche Bank (2013) Overzicht Financiële Stabiliteit, voorjaar 2013. De Nederlandsche Bank (2012) A close look at the Danish mortgage model. DNBulletin, june 1st 2012. Geraadpleegd via: http://www.dnb.nl/en/news/news-and-archive/dnbulletin2012/dnb273486.jsp

Demyanyk, Y. en O. Van Hemert (2009) Understanding the Subprime Mortgage Crisis. Journal of Financial Studies, vol. 24, pp. 1848-1880. Deng, Y, J.M. Quigley en R. Van Order (2000) Mortgage Terminations, Heterogeneity and the Exercise of Mortgage Options. Econometrica, vol. 68, pp. 275-307. Foote, C.L., K. Gerardi en P.S. Willen (2008) Negative Equity and Foreclosure: Theory and Evidence. Journal of Urban Economics, vol. 64, pp. 234-245. International Monetary Fund (2014) Kingdom of the Netherlands. IMF Country Report, no. 14/328.


32


Lamont, O. en J.C. Stein (1999) Leverage and House-Price Dynamics in US Cities. RAND Journal of Economics, vol. 30, pp. 498-514.

Mocking, R. en B. Overvest (2015) Estimating the impact of forced sales on house prices. CPB Discussion paper no. 304. National Association of Realtors (2006) Profile of Home Buyers and Sellers. Washington. National Association of Realtors (2009) Profile of Home Buyers and Sellers. Washington. National Association of Realtors (2013) Profile of Home Buyers and Sellers. Washington. Nederlandse Vereniging van Banken (2014a) The Dutch Mortgage Market Nederlandse Vereniging van Banken (2014a) NVB visie LTV op langere termijn OECD (2014) OECD Economics Surveys Netherlands, april 2014. Ortalo-Magné, F. en S. Rady (2002) Housing Market Dynamics: On the Contribution of Income Shocks and Credit Constraints. Review of Economic Studies, vol. 73, pp. 459-485. Planbureau voor de Leefomgeving (2014) Betaalrisico’s in de huur- en koopsector, 2002 – 2012. Geraadpleegd via: http://www.compendiumvoordeleefomgeving.nl/indicatoren/nl2174-Toenemendebetaalrisico%27s-wonen.html?i=35-171

Schilder, F., C. De Groot en J. Conijn (2014) Kopers in de knel? Betaalbaarheid in de koopsector. ASRE Research paper 2014-04. SEO (2011) Publieke belangen en hypotheekregulering. SEO Economisch Onderzoek, Amsterdam. Warnaar, M. en C. van Gaalen (2012) Een referentiebuffer voor huishoudens: Onderzoek naar het vermogen en het spaargedrag van Nederlandse huishoudens. Nibud, Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting.


33

De activiteiten van de Amsterdam School of Real Estate zijn mede mogelijk dankzij de financiële steun van de Stichting voor Wetenschappelijk Onderzoek en Onderwijs in de Vastgoedkunde (SWOOV)

Onze donateurs

Neem voor vragen of opmerkingen contact met ons op of bezoek onze website. bezoekadres Jollemanhof 5 1019 GW Amsterdam postadres Postbus 140 1000 AC Amsterdam www.asre.nl e [email protected] t 020 668 11 29 f 020 668 03 61 April 2015

I 3W New Development I ACM Vastgoed Groep BV I Ahold Vastgoed BV I Altera Vastgoed I AM BV I AMVEST I a.s.r. vastgoed vermogensbeheer I Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij B.V. I Boekel De Nerée NV I BDP Europe BV I Bouwinvest I Brink Groep I CBRE Global Investors | CBRE Netherlands I Colliers International l Corio I De Brauw Blackstone Westbroek I DELA Vastgoed BV I Deloitte I Delta Lloyd Vastgoed | DTZ Zadelhoff

I Dura Vermeer Groep NV I DVP I Ernst & Young Real Estate Group I FGH Bank NV I Funda NV | G&S Vastgoed I Haags Ontwikkelingsbedrijf I Houthoff Buruma I Hurks Vastgoedontwikkeling I ING Real Estate Finance I IPMMC Vastgoed I IVBN | Jones Lang LaSalle I Lexence NV I Loyens & Loeff NV | MAB Development I MN | NSI I NS Vastgoed BV I NVM I Grond- en Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam

I PGGM I Propertize I Provast I PwC I Rechtstaete vastgoedadvocaten &belastingadviseurs I Redevco Europe Services BV I SADC I Schiphol Real Estate BV I SPF Beheer BV I Stadsontwikkeling Rotterdam I Strabo BV I Syntrus Achmea Real Estate & Finance I The IBUS Company l Van Wijnen Holding N.V. I Vesteda Groep BV I Wereldhave NV I WPM Groep I Yardi Systems BV I Ymere

Welvaartsverlies door verdere verlaging LTV Effecten van de verlaging van de maximale LTV op de koopwoningmarkt

Recommend Documents