WOONLASTEN VERLAGING DE TRANSITIE PARTIJ
De Transitie Partij Marcel Korver 2 mei 2015
INLEIDING Woonlasten behoren voor bijna alle huishoudens tot de grootste kostenpost, gemiddeld zo’n 40% van het netto inkomen. Voorheen vonden de meeste Nederlanders deze investering enigszins gerechtvaardigd omdat de waarde van hun huis alsmaar hoger werd. De crisis heeft ons duidelijk gemaakt dat dit verkooppraatje van de banken niet opgaat. Het harde bewijs hiervoor is dat momenteel van zo’n 1,4 miljoen huishoudens de woning onder water staat. Dat wil zeggen dat de woning minder waard is geworden en men bij verkoop met een restschuld blijft zitten.
We kunnen stellen dat we ons allemaal rijk hebben gerekend en worden nu met onze neuzen op de harde feiten gedrukt. De vragen die we ons zelf moeten stellen zijn o.a.: -
Waarom zijn de huisprijzen zo hoog als de verzekerwaarde / herbouwwaarde grofweg zo’n 50% lager is?
-
Wat is een realistische waarde?
-
Welke inspanning doen de banken als ze ons het geld lenen en waar komt dat geld vandaan?
-
Wat is de echte reden van de huizenzeepbel?
WAAROM ZIJN DE HUIZENPRIJZEN ZO HOOG? Sinds decennia is er een tekort aan woningen, dat wil zeggen dat er meer minder woningen zijn dan dat er vraag is. Na 2015 wordt dit geraamd op zo’n 700.000 Wilt u bijvoorbeeld huren dan staat men vaak voor vele jaren op de lijst voordat men uiteindelijk een woning krijgt toegewezen. U zou toch denken dat een simpele oplossing voor dit probleem het bouwen van meer woningen is zeker als er zoveel werkelozen zijn!
2/9
Toch gebeurt dit niet omdat zoals men zegt de woningmarkt op slot zit. Of moeten we eigenlijk zeggen op slot wordt gehouden zodat de druk op de woningmarkt net zover op te voeren totdat men geen kant meer op kan en ondanks het grote risico en overgewaardeerde prijzen weer tot lenen overgaat!
1. SCHAARSTE CREATIE Door schaarste op de woningmarkt te creëren kunnen verkoop- en huurprijzen kunstmatig hoog worden gehouden, projecten met enorme winsten worden verkocht en banken extra rente inkomsten vangen!
2. GROND SPECULATIE Voordat een gemeente overgaat tot het bouwen van nieuwe woningen wordt er veelal maanden zo niet enkele jaren overlegd over hoe en wat. Grondspeculanten komen dit via slinkse wegen te weten en kopen de mogelijke bouwgrond van de boer nog voordat men begint. Deze bouwgrond wordt van de boer met een iets hogere prijs gekocht. De gemiddelde prijs die boeren voor hun land kregen was 6,67 Euro per/m2. Als de grond bouwrijp (wegen, riolering, elektra enz.) is gemaakt kost een m2 grond tussen de 50-86 Euro. De huizen koper betaald echter een veel hoger bedrag. Dit was gemiddeld € 390 per/m2 en in de regio Utrecht € 650 per/m2. Voor een gemiddelde kavelgrootte van 163 m2 betaald elke nieuwe bewoner door deze grondspeculatie van o.a. projectontwikkelaars en gemeenten gemiddeld 30% teveel. Voor een woning van € 210.000 is dat € 63.570 Euro. Over dit bedrag moet ook 30 jaar rente worden betaald waardoor dit bedrag met 56% wordt verhoogd tot € 110.385. U betaald dus als koper voor 163 m2 grond geen 163 x € 86 = € 14.018 maar 163 x € 390 = € 63.570 dat is inclusief de rente € 70.742 teveel! Voor huurwoningen betekend dit dat de huur door deze onnodige grondspeculatie enorm wordt verhoogd.
3/9
3. RENTEAFTREK De mogelijkheid om rente af te trekken op uw inkomsten is iets waar men aan het einde van het jaar naar uitkijkt. Deze renteaftrek heeft het voor velen immers ogenschijnlijk mogelijk gemaakt om een huis te kopen die anders buiten bereik was. De realiteit ziet er echter heel anders uit. Ten eerste moeten we ons zeer goed realiseren dat deze renteaftrek uit belastingen wordt betaald die eerder bij ons zijn geïnd! Deze sigaar uit eigen doos werkt in de praktijk als een subsidie op winst van banken, waarbij de kosten van deze subsidie worden betaald met belasting op arbeid. Als we de renteaftrek (HRA) afschaffen kan het belastingtarief van de eerste twee belastingschijven met 6% worden verlaagd. Voor een modale werknemer betekent dit, dat hij, zonder gebruik te maken van aftrekposten, ongeveer € 2.000 per jaar minder belasting zal hoeven te betalen. Doordat er schaarste op de woningmarkt is en elke Nederlander met de renteaftrek in hun achterhoofd een woning koopt heeft een projectontwikkelaars bijna gegarandeerd kopers die bereid zijn hoge prijzen te betalen. De waanzinnige winsten op grondspeculatie is hiermee voor speculanten e/o projectontwikkelaars dus veilig afgedekt en u betaald de rekening!
DE OPLOSSING HUURKOOP CONTRACT Ons voorstel is om zowel bestaande als nieuwe hypotheken naar een nieuwe huurkoop contractvorm over te sluiten. Deze contractvorm wordt al gebruikt en is volledig legaal. Deze regeling is alleen geldig voor de hoofdwoning! Indien iemand een extra woning als belegging wil kopen kan men bij alle andere banken terecht door gebruik te maken van het ‘hypotheek obligatiesysteem’, dat al ruim twee eeuwen in Denemarken wordt 4/9
toegepast of een levensloopspaarregeling, zoals die in Singapore al lange tijd wordt toegepast.
NAAMLOZE VOLKS VENNOOTSCHAP BANK Deze huurkoop contracten worden ondergebracht bij de Naamloze Volks Vennootschap Bank. Dit kan de Abn/Amro zijn zolang deze nog niet is geprivatiseerd!
Deze
nieuwe
bedrijfsvorm
de
Naamloze
Volks
Vennootschap (NVV) geeft elke Nederlander bij geboorte en ouder dan 18 automatisch aandeelhouderschap in elke NVV die wordt opgericht. Het aandeel is niet verhandelbaar en vervalt zodra men emigreert of overlijdt. Doordat elke Nederlander aandeelhouder is heeft elke Nederlander een stem en kan slechts bij een meerderheid van de stemmen grote wijzigingen worden doorgevoerd zoals verkoop van het bedrijf. Het verkwanselen van toekomstige politieke leiders, managers of directeuren is hierdoor zeer moeilijk geworden zoals dat voorheen met onze publieke instellingen is gebeurd. Verder moet het management verantwoording afleggen aan de aandeelhouders oftewel het volk. Via de Directe Dynamische Democratie heeft iedereen inzicht in het reilen en zeilen van de NVV’s en kan men op elk gewenst moment een petitie starten. Als De Transitie Partij een grote meerderheid krijgt willen we als extra barrière in de grondwet opnemen dat verkoop van NVV’s oftewel onze nationale bezittingen niet mogelijk is. Winsten die worden gemaakt in de NVV bank(en) komen dan automatisch ten goede van de aandeelhouder oftewel het volk. Verliezen komen net zoals nu ook voor rekening van de aandeelhouders. Met als grote verschil dat er nu honderden duizenden mensen over de schouders van het management meekijken.
5/9
VAN HYPOTHEEK NAAR HUURKOOP 1. Een bestaande woning met een hypotheek wordt verkocht aan de NVV Bank gelijk aan de restschuld van de hypotheek. 2. De woning eigenaar sluit gelijktijdig een huurkoop contract of bij de NVV Bank met een antispeculatie clausule. In deze clausule gaat men akkoord de woning niet te verkopen boven de waarde van de woning verhoogd met de gecumuleerde inflaties. 3. De huur is gebaseerd op het geleende bedrag gedeeld door het maanden dat men wenst “af te lossen”. 4. Aan het einde van deze periode heeft de huurder het recht tot koop voor een symbolisch bedrag van 1 Euro. 5. Tussentijdse verkoop werkt hetzelfde als met bestaande hypotheken. Het contract wordt beëindigd en de huurkoop wordt afgekocht met het geld dat de nieuwe koper betaald voor de woning. Reeds betaalde huren worden uitbetaald.
REKENSOM WOONLASTEN KOOPWONING * Bij nieuw te bouwen woningen kan in combinatie me de antispeculatie regeling van De Transitie Partij zeer grote woonlasten verlaging worden gerealiseerd. ** Bij bestaande woningen zijn de winsten van de projectontwikkelaars of grondspeculanten al betaald en kan alleen nog voordeel met de huurkoop vorm zonder rente worden behaald. *** Historisch gezien heeft Nederland de afgelopen 20 jaar gemiddeld 1,97% inflatie gehad. De veroorzaker van inflatie ligt voornamelijk in rente! Omdat De Transitie Partij streeft naar een waardevast geldsysteem zonder rente is in onderstaand rekenvoorbeeld geen inflatiecorrectie toeslag opgenomen.
6/9
KOOPWONING Huidige Situatie
Omschrijving
De Transitie Partij Bestaande Woning
De Transitie Partij Nieuwbouw
Koopwoning € 210.000, perceel 163 m2, annuïteit 30 jr vast tegen 3,1%, bruto € 908 netto € 823 p/m Landbouw grond boer € 6,67 p/m2
€
1.087,00
€
1.087,00
€
Kosten bouwrijp maken € 92,50 p/m2
€
15.078,00
€
15.078,00
€ 15.078,00
Grondspeculatiewinst projectontwikkelaar en gemeente bij verkoop tegen € 390,00 p/m2
€
47.405,00
€
47.405,00
€
Kosten bouw woning en winst aannemer
€ 146.430,00
VERKOOPPRIJS WONING
€ 210.000,00 ** € 210.000,00 * € 167.595,00
TE BETALEN RENTE 30 JR, 3,1% € 908x360=€ 326.880 - € 210.000= € 116.880
€ 116.880,00
TOTAAL BETAALD WONING
€ 326.880,00
Maandelijkse Kosten Zonder Renteaftrek Bruto
€
908,00
Maandelijkse Kosten (Met Renteaftrek) Netto
€
823,00
€ 146.430,00
5.000,00
€ 146.430,00
***
***
€ 210.000,00
€
1.087,00
584,00 -/- 29%
€ 167.595,00 €
465,00
€
465,00 -/- 44%
HUURWONING Nu betaald men gemiddeld € 450 per maand voor een gemiddelde huurwoning met een WOZ waarde van € 140.369. Voorstel van De Transitie Partij is om nieuwe huurwoningen zonder speculatie winst en rentetoeslag te bouwen waardoor een woning niet € 140.369 maar ~ € 97.000 kost waarop de huur wordt gebaseerd! De huren kunnen we verder naar beneden brengen door i.p.v. 50 jaar een afschrijvingsperiode van 70 jaar aan te houden. Door een nieuwe wet in te voeren die huurcorporaties verplicht hun huren aan te passen aan het wettelijke, zie opsomming hieronder, toegestane 7/9
kunnen de huren drastisch worden verlaagd. Huurcorporaties worden in staat gesteld om hun hypotheken naar huurkoop contracten om te zetten. De huur wordt als volgt berekend: Afschrijvingsperiode van 70 jaar Jaarlijks onderhoudskosten gebaseerd aantal kubieke meters en bouwjaar. Gemiddelde onderhoudskosten voor wooncorporaties is nu € 1.290 per jaar.
REKENSOM WOONLASTEN HUURWONING Omschrijving
Huidige Situatie
De Transitie Partij bestaande woning
De Transitie Partij nieuwbouw
De gemiddelde huurprijs die men momenteel betaald voor een woning van € 140.369 is € 450 p/m Afschrijving 50 jaar
€
3.000,00
€
1.526,00
Jaarlijkse kosten onderhoud
€
1.920,00
€
1.920,00
TOTAAL HUUR PER JAAR
€ 5.400,00
€
3.960,00
€
3.504,00
TOTAAL HUUR PER MAAND
€
€
330,00
€
292,00
450,00
-/- 27%
-/- 35%
Ter vereenvoudiging van de vergelijking hebben we de onderhoudskosten- en huurstijging gelijk gelaten. Normaal zou deze inflatie in een economie dat gebaseerd is op een waardevaste munt niet mogen plaatsvinden.
NIEUWE WET BEZIT ONROEREND GOED De Transitie Partij ziet het kunnen kopen of huren van een woning tegen de laagst mogelijke prijs zonder speculatiewinsten en allerlei belastingen als een grondrecht. Dit zijn de wetten die wij willen indienen: 1. Elke woning tot € 400.000 wordt vrijgesteld van overdracht- en erfbelasting. Op deze manier kunnen we het leven van onze kinderen enorm verbeteren en kunnen zij zich volledig richten op de dingen die 8/9
er echt toe doen i.p.v. je hele leven bezig te hoeven zijn om je huis af te lossen. 2. Huur corporaties/verhuurders worden verplicht hun huren aan te passen aan het wettelijke toegestane op basis van bouwjaar, aantal kubieke meters en de hieraan verbonden onderhoudskosten.
CONCLUSIE Met de veranderingen die De Transitie Partij wil doorvoeren kunnen huurders en huiseigenaren jaarlijks enkele duizenden Euro’s besparen. Dit zou niet alleen een gigantische koopkracht verbetering kunnen betekenen en impuls voor de middenstand het geeft mensen ook de kans versneld af te lossen. In de inflatoire economie waarin we nu leven zou versneld aflossen van leningen betekenen dat de hoeveelheid geld in de economie afneemt. Al het geld in onze economie is immers op basis van schuld gecreëerd. In het model dat wij deze voorstellen betekend schulden aflossen ook echt je schulden aflossen en waardoor de koopkracht juist toeneemt.
BRONVERMELDINGEN Huishoudens waarvan de woning onder water is bron: CBS Gemiddelde woningprijs 2014: Z24 Onderhoudskosten eigen woning: Vereniging Eigen Huis
DISCLAIMER Alle informatie waarop de hierin gemaakte berekeningen gebaseerd zijn komen uit externe bronnen en kan hierdoor onvolkomenheden bevatten. Er kunnen geen rechten aan dit document worden ontleend!
9/9
