Notitie Ontwikkeling van de lokale woonlasten Het Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden (voorts COELO) publiceert jaarlijks de Atlas van de lokale lasten, een overzicht van de ontwikkeling van de belastingen en heffingen van gemeenten, provincies en waterschappen. Deze notitie behandelt de belastingen en heffingen die van toepassing zijn op woningcorporaties en hun huurders. De conclusie is dat de lokale lasten voor huurders en corporaties stijgen, maar met een dermate klein aandeel dat dat geen aanzienlijke gevolgen heeft in 2014.
Hoofdpunten • Het aandeel lokale lasten in de huuromzet blijft sinds 2012 constant op ongeveer 2,9%. • In 2014 steeg de OZB met ongeveer €3,50 per woning, terwijl de huurprijs gemiddeld steeg met €218 per woning. • De WOZ-waarden in Nederland dalen al een aantal jaren, maar het OZB-tarief gaat omhoog, waardoor de OZB niet mee daalt. De WOZ-waarde van de gemiddelde corporatiewoning daalde tussen 2011 en 2012 met 3,25%. •
Corporaties betalen gemiddeld € 4000 voor een omgevingsvergunning t.b.v. een nieuwbouw huurwoning. Het aandeel van deze leges in de bouwsom neemt jaarlijks toe.
•
In sommige gemeenten betalen corporaties ook de riool- en afvalstoffenheffing, omdat daar de woningeigenaar verantwoordelijk is voor die heffingen. Gezinnen in een huurwoning betalen in 2014 gemiddeld € 688 aan lokale heffingen. Dat bedrag is gestegen met €4,97 tussen 2013 en 2014. Verwachting is dat de rioolheffing blijft stijgen in de komende jaren vanwege een vernieuwingsopgave (riolering) van gemeenten. De afvalstoffenheffing is vanwege lagere verwerkingskosten gedaald met 3,7% t.o.v. 2010. Dit tempert de toename van lokale heffingen voor huurders.
• • • •
Tussen de gemeenten is sprake van variatie in de hoogte van de heffingen. De reinigingsheffing varieert het meest, gevolgd door de OZB-aanslag en de rioolheffing.
Inhoud 1.
Lokale belastingen en heffingen voor corporaties .......................................................... 2 1.1 Lokale heffingen in de bedrijfslasten...................................................................... 2 1.2 Ontwikkeling OZB ............................................................................................... 3 1.3 Leges omgevingsvergunning ................................................................................ 4
2.
Lokale belastingen en heffingen voor huurders ............................................................. 4
3.
Regionale tarieven .................................................................................................... 6 3.1 Regionale tarieven OZB ....................................................................................... 6 3.2 Regionale tarieven leges omgevingsvergunning ...................................................... 6 3.3 Regionale tarieven riool- en reinigingsheffing ......................................................... 7
1
1. Lokale belastingen en heffingen voor corporaties In dit hoofdstuk wordt allereerst behandeld welke heffingen corporaties jaarlijks betalen, en hoe groot het aandeel daarvan in de bedrijfslasten is. Ook de tariefontwikkeling van de afgelopen jaren wordt behandeld. Tot slot wordt de categorie bouwleges behandeld.
1.1 Lokale heffingen in de bedrijfslasten Gemiddeld vragen corporaties in 2014 een jaarhuur van ongeveer €5.700 per woning. Volgens het bedrijfslasten onderzoek van BDO wordt daarvan €2.200 besteed aan de bedrijfslasten. In dat onderzoek zijn de lokale heffingen, samen met verzekeringen die een directe relatie hebben tot het verhuurde bezit, ondergebracht in de categorie zakelijke lasten. Lokale heffingen betreffen voor de meeste corporaties de onroerende zaakbelasting (OZB), en soms ook de riool- en watersysteemheffing. Door de ingevoerde verhuurderheffing, is het aandeel van de zakelijke lasten tussen 2013 en 2014 van teruggelopen van 17% naar 14%. (zie ook figuur 1) Ook als de verhuurderheffing niet wordt meegerekend, is het aandeel van zakelijke lasten tussen 2011 en 2014 nauwelijks veranderd. In een aantal gemeenten is de rioolheffing verschoven van huurder naar verhuurder, waardoor lokale heffingen bij sommige corporaties in een jaar tijd wel plots zijn gestegen. De enige mogelijkheid om de kosten van lokale heffingen te beperken, is het nadrukkelijk controleren van de WOZ-waarden die worden gehanteerd bij het bepalen van de OZB.
figuur 1
Zakelijke Lasten hebben in 2014 een aandeel van 14% in de totale bedrijfslasten. Dat komt neer op een jaarlijks bedrag van ongeveer € 300 per VHE.
Bron: BDO bedrijfslastenonderzoek
2
1.2 Ontwikkeling OZB Om de hoogte van de OZB te bepalen, stelt elke gemeente jaarlijks een OZB-tarief vast. De grondslag daarvoor is de WOZ-waarde. De WOZwaarden zijn tussen 2012 en 2013 voor alle woningen in Nederland met gemiddeld 4,1% gedaald. 1 Ondanks de landelijke trend dat WOZ-waarden afnemen, blijft de totale OZB opbrengst stijgen. Tussen 2013 en 2014 was de toename 2,75%. Dat komt omdat de gemeenten vrij zijn om hun tarieven jaarlijks aan te passen. Sinds 2008 zijn maxima voor OZB-tarieven afgeschaft. Het Rijk heeft wel met de VNG afgesproken dat de totale OZB-opbrengst in 2014 niet met meer dan 2,45% mocht stijgen. Dit is de zogeheten macronorm. In 2014, evenals in 2013 en in 2012, is de macronorm overschreden.
figuur 2 fi 156.000
Ontwikkeling WOZ-waarde & OZB 154.900
156,45
152.000
Bedrag in €
160
154.300
154.000
153,07
150.000
149.000 150
148.000 146.000
In 2014 dragen corporaties per zelfstandige woning gemiddeld € 176 aan OZB af. De gehele sector betaalt ongeveer € 420 miljoen OZB.
146,07
gemiddelde OZB per corporatiewoning
144.000 142.000
140
140.000
2010
2011
2012
gemiddelde WOZ waarde corporatiewoning
Wat betekenen deze ontwikkelingen voor corporaties? Als we rekenen met de gemiddelde WOZwaarde van een huurwoning, en het gemiddelde landelijke tarief, kunnen we de OZB-kosten voor een corporatiewoning in beeld brengen. (figuur 2) In 2011 is het bedrag met 4,8% gestegen, en in 2012 met 2,2%. Er is dus wel degelijk sprake van een stijging, maar die is niet groot genoeg om een duidelijk effect te hebben op de totale bedrijfslasten. In hoofdstuk 3 wordt verder ingegaan op regionale verschillen in OZB-tarieven.
1
http://www.eigenhuis.nl/actueel/pers/2012/365053-hogere-OZB-in-2013/
3
1.3 Leges omgevingsvergunning Per (ver)nieuwbouw project betaalt een corporatie leges aan de gemeente voor het verstrekken van een omgevingsvergunning. In 2014 is dat in heel Nederland gemiddeld 2,9% van de bouwsom. In de afgelopen jaren is dat percentage consequent gestegen. In figuur 3 is aangegeven hoeveel corporaties elk jaar gemiddeld betalen voor een omgevingsvergunning van een project met een bouwsom van € 140.000. Wellicht is de oorzaak daarvan dat er in totaal minder bouwvergunningen aangevraagd zijn, waardoor tarieven zijn opgehoogd om algehele opbrengstvermindering te minimaliseren. Dat wordt ook als mogelijke reden benoemd in het rapport van COELO.
figuur 3
Ontwikkeling leges omgevingsvergunning 5000
150
Index 2011=100
140 130
3.757
3.929
3.341
120 110
In 2012 was de gemiddelde bouwsom voor een huurwoning € 149.878, waarover 2,68% leges werd gevraagd, oftewel € 4.022 voor een omgevingsvergunning.
112
118
4.060 122
4000 3000 2000
100
100
1000
90
bij nieuwbouw € 140.000
0
80
2011
2012
2013
2014
2. Lokale belastingen en heffingen voor huurders In dit hoofdstuk gaan we uit van de kosten die gelden voor een meerpersoonshuishouden in een huurwoning. 2 De woonlasten bestaande uit heffingen bedragen voor die groep gemiddeld €688 in 2014. Dat is 0,7% meer dan vorig jaar, een stijging die lager is dan de inflatie (1,4% in 2014).
Ontwikkeling lokale heffingen tussen 2013-2014 (meerpersoonshuishouden) € 186 Rioolheffing € 3,01 1,6% € 261 Afvalstoffenheffing (reinigingsheffing) - € 3,85 -1,5% € 167 Zuiveringsheffing € 1,96 1,7% € 74 Watersysteemheffing ingezetenen € 3,85 5,5% € 688 € 4,97 De zuiverings- en watersysteemheffing worden geïnd door de waterschappen, die daarvoor dus ook de tarieven stellen. De watersysteemheffing is in de afgelopen 5 jaren elk jaar met ongeveer 5% gestegen. De stijging in 2014 is hoger dan in voorgaande jaren. De stijging van de zuiveringsheffing is teruggelopen van 3,4% in 2010 naar 1,7% in 2014.
2 Zie voor de uitgangspunten die gehanteerd zijn het rapport Monitor van de ontwikkeling van de lokale lasten op macroniveau, COELO, Groningen, 2014
4
Mutatie zuiverings- en watersysteemheffing
figuur 4 6% 5% 4% 3% 2%
Zuiveringsheffing (meerpersoonshuishouden)
1%
Watersysteemheffing ingezetenen
0% 2010
2011
2012
2013
2014
De gemeenten innen de riool- en afvalstoffenheffing, en in 2014 was dat gemiddeld € 447 per huishouden. Zoals vermeld in hoofdstuk 1, zijn er een aantal gemeenten waar de corporaties de rioolheffing van een woning betalen in plaats van de huurder.
figuur 5
Mutatie riool- en reinigingsheffing (meerpersoonshuishouden)
Sinds 2011 daalt de gemiddelde afvalstoffenheffing vanwege lage verwerkingskosten voor huishoudelijk afval. Deze trend tempert de gemeentelijke woonlastenstijging, omdat de afvalstoffenheffing daarvan het grootste onderdeel is. De verwachting is dat de rioolheffing in de komende jaren blijft stijgen met percentages die boven de inflatie uitkomen, omdat gemeenten veel rioleringen gaan vervangen als gevolg van nieuwe wetgeving. In totaal stegen de gemeente- en waterschapslasten met € 4,97 per huishouden, en de gemiddelde huurstijging was € 218. 3 De meeste gemeenten hebben een kwijtscheldingsbeleid minimuminkomen.
voor
de
huishoudens met
een
3
http://www.aedes.nl/content/artikelen/klant-en-wonen/huurbeleid/enquete-woningcorporaties-huurbeleid2014.xml
5
3. Regionale tarieven 3.1 Regionale tarieven OZB In 2014 is het laagste OZB-tarief 0,0451% (Texel) en het hoogste 0,2300% (Appingedam). Het gemiddelde tarief in heel Nederland is 0,1184%. In 2013 hanteerde 64% van de gemeenten een tarief tussen 0,08% en 0,12%. In de onderstaande tabel is een selectie gemaakt van 16 Nederlandse gemeenten op basis van type en provincie. Er is geen verband tussen hogere WOZ-waarden en hogere gemeentelijke lasten, dus kunnen er behoorlijke verschillen zijn tussen de tarieven van gemeenten. In gemeenten waar de WOZ-waarden van corporatiewoningen onder het landelijke gemiddelde van 149.000 (2012) liggen, wordt soms evenveel of meer OZB betaald als in regio’s met hoge WOZ-waarden.
naam gemeente Almere Breda Eindhoven Nijmegen Tilburg Groningen Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Aa en Hunze Bronckhorst Hollands Kroon Opsterland Sluis Westerveld 3 hoogste
naam provincie Flevoland Noord-Brabant Noord-Brabant Gelderland Noord-Brabant Groningen Noord-Holland Zuid-Holland Zuid-Holland Utrecht Drenthe Gelderland Noord-Holland Friesland Zeeland Drenthe
WOZ OZB-tarief 2014 corporatiewon. 0,1437 142.248 0,1060 149.037 0,0905 162.572 0,2115 146.752 0,1019 145.832 0,1631 113.314 0,0631 172.286 0,0669 132.668 0,1280 123.098 0,1016 166.488 0,1082 123.602 0,1171 133.491 0,1195 137.691 0,1166 112.223 0,1085 95.568 0,1013 116.312
OZB in € 204 158 147 310 149 185 109 89 158 169 134 156 165 131 104 118
type gemeente G10 G10 G10 G10 G10 G10 G4 G4 G4 G4 P10 P10 P10 P10 P10 P10
3 laagste
3.2 Regionale tarieven leges omgevingsvergunning Het gevraagde tarief bij de omgevingsvergunning is meestal afhankelijk van de bouwsom.
figuur 6
Tarieven omgevingsvergunning in 2014 7.588
8.000 Jaarlijks bedrag in €
7.000 6.000 5.000
4.060
4.000 3.000 2.000
1.820
1.000
bij dakkapel € 10.000 bij uitbouw € 45.000
laagste
gemiddelde hoogste De verschillende tarieven
bij nieuwbouw € 140.000
6
In figuur 6 staan het gemiddelde tarief en de extremen vermeld, en figuur 7 is het landelijke overzicht van de leges bij een nieuwbouwwoning van € 140.000. In de randstad en in Brabant zijn de hoge tarieven te vinden. figuur 7
Tarieven leges omgevingsvergunning
bron: COELO Atlas van de lokale lasten 2013
3.3 Regionale tarieven riool- en reinigingsheffing
7
