Doelgroepen en woonlasten

RIGO Research en Advies BV Woon- werken leefomgeving www.rigo.nl

RAPPORT

Doelgroepen en woonlasten Betaalbaarheid in de huursector van Breda

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies BV Woonwerk- en leefomgeving De bewoonde omgeving www.rigo.nl

RAPPORT

Doelgroepen en woonlasten Betaalbaarheid in de huursector van Breda

Opdrachtgevers

Gemeente en woningcorporaties Breda

Auteurs

Marlies van der Vlugt Steven Kromhout Johan van Iersel

Rapportnummer

P26790

Uitgave

1 februari 2014

RIGO Research en Advies BV ·∙ De Ruyterkade 1 12C ·∙ 1011 AB Amsterdam 020 522 11 11 ·∙ [email protected] ·∙ www.rigo.nl

Inhoud

Samenvatting 1 1

Doelgroepen en woonlasten 2010-2013

1

2

De bestedingsruimte van de doelgroep van beleid

2

3

Toekomstige ontwikkelingen 2013-2025

3

4

Ontwikkeling behoefte betaalbare huurvoorraad

4

5

Conclusies onderzoek

4

1

Inleiding

6

2

Omvang en ontwikkeling doelgroepen 2010-2013

7

2.1

Inleiding

7

2.2

Woningvoorraad

7

2.3

Huishoudens en inkomensgroepen

9

2.4

Omvang en ontwikkeling scheefheid

14

3

Woonlasten van huurders

16

3.1

Inleiding

16

3.2

Huidige woonlasten van huurders

16

3.3

Woonlasten van de doelgroep van beleid

20

3.4

Vergelijking met normquotes

23

3.5

Effectverkenning huurbeleid en energieprijzen

27

4

De bestedingsruimte van de doelgroep

31

4.1

Inleiding

31

4.2

Inkomen en uitgaven

32

4.3

De bestedingsruimte van de doelgroep

33

4.4

De bestedingsruimte versus de werkelijke huurlasten

35

5

Toekomstige ontwikkelingen

39

5.1

Inleiding

39

5.2

Demografische ontwikkelingen

39

5.3

Economische ontwikkelingen

44

5.4

Ontwikkeling van het eigenwoningbezit

45

6

Ontwikkeling doelgroepen en woningbehoefte 2013-2025

47

6.1

Inleiding

47

6.2

Omvang en ontwikkeling van de doelgroepen

47

6.3

Ontwikkeling van de woningbehoefte

49

6.4

De benodigde omvang van de betaalbare huurvoorraad

51

6.5

Gewenste differentiatie binnen de betaalbare huurvoorraad

54

Bijlage 1

Aanvullende tabellen en figuren

58

Bijlage 2

Begrippen en aannamen

61

Samenvatting 1

Doelgroepen en woonlasten 2010-2013 Een toename van de doelgroep van beleid Huishoudens met laag inkomen vormen een groot deel van de bevolking van Breda. In 1 totaal behoren 39.860 huishoudens tot de doelgroep van beleid , ofwel 47%. Voor een deel gaat het om studenten met een laag inkomen, een groep die oververtege n-‐ woordigd is in Breda. Kijken we alleen naar de huishoudens in de zelfstandige wo-‐ ningvoorraad dan behoort 42% tot de doelgroep van beleid. In aantal gaat het om 31.940 huishoudens. Het betreft voornamelijk alleenstaanden, uit alle leeftijdsgro e-‐ pen. In de periode 2010 tot 2013 is de doelgroep van bel eid in de zelfstandige wo-‐ ningvoorraad toegenomen met 1.660 huishoudens: van 41% in 2010 tot 42% in 2013. Afname van goedkope scheefheid De sociale huursector vervult een belangrijke functie in de huisvesting van de lagere inkomensgroepen: 53% van de (zelfstandig wonende) doelgroep van beleid woont in een sociale huurwoning. Daarnaast woont 26% van de middeninkomens in de sociale huursector en 11% van de hogere inkomens. De goedkope scheefheid bedraagt daa r-‐ mee 26% en is ten opzichte van 2010 (32%) afgenomen , als gevolg van onder meer een strenger toewijzingsbeleid en een inkomensdaling van huishoudens. Functie van de particuliere huursector Van de doelgroep van beleid woont ongeveer 14% in de particuliere huursector, waarmee deze sector substantieel bijdraagt aan de huisvesting van de doelgroep. Circa 6.200 particuliere huurwoningen hebben een huurprijs tot € 681. Vermoedelijk biedt de particuliere huursector vooral voor jonge huishoudens, veelal starters, een entree op de Bredase woningmarkt. Een toename van huishoudens met een (te) hoge woonquote De meeste huishoudens in de sociale huursector huren een woning onder de afto p-‐ pingsgrenzen. Toch is de woonquote van huurders van de Bredase corporaties toeg e-‐ nomen van 30% in 2010 tot 34% in 2013. Ook heeft een deel van de huurders een hogere woonquote dan (op grond van de in dit onderzoek gehanteerde normquotes) wenselijk is. In 2010 had 20% van de totale huurderpopulatie een te hoge woonquote (4.520 huishoudens), in 2013 is dit percentage toegenomen naar 26% (5.84 0 huishou-‐ 1

Huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot € 34.229. Op bladzijde 6 is de afbakening van de inkomensgroepen in dit onderzoek weergegeven.

1

dens).Binnen de primaire doelgroep gaat het om bijna de helft van de huurders en binnen de doelgroep van beleid om 35%. Het grootste deel van de huurders met een te hoge woonquote bestaat uit allee n-‐ staanden onder de 65 jaar. Naar verhouding hebben ook gezinnen vaak te maken met een te hoge woonquote. Huishoudens van 65 jaar of ouder kunnen hun woonlasten over het algemeen prima betalen. Van 5% tot 15% boven de norm Een groot deel van de huurders met een te hoge woonquote heeft een woonquote die tot 5% te hoog is. Maar er zijn ook huishoudens met een woonquote van meer dan 15% boven de in dit onderzoek gehanteerde normquotes. Deze groep is met 450 hui s-‐ houdens toegenomen: van 1.090 in 2010 tot 1.540 in 2013. Deze ontwikkeling is het gecombineerde effect van dalende besteedbare inkomens (als gevolg van de crisis en bezuinigingen) een toename van de huurlasten (mede door bezuinigingen op de huu r-‐ toeslag) en een stijging van de energieprijzen.

2

De bestedingsruimte van de doelgroep van beleid Verschillen in inkomens en bestedingsruimte Binnen de doelgroep van beleid is er sprake van inkomensverschillen en verschillen in bestedingsruimte. Voor meer inzicht in beide aspecten is in dit onderzoek de sprei-‐ ding in beeld gebracht. De maximale huur die een huishouden kan betalen (met en zonder huurtoeslag) hebben we afgezet tegen zowel de huidige prijsopbouw van de 2 huurvoorraad als de prijsopbouw na het doorvoeren van het streefhu urbeleid . Belangrijke functie huurtoeslag Zonder huurtoeslag kan 47% van de doelgroep van beleid niet meer dan € 374 per maand aan de huur besteden. Als we uitgaan van maximale huurtoeslag bij een huu r-‐ prijs net onder de huurtoeslaggrens kan 20% van de do elgroep van beleid minder dan € 374 besteden aan wonen. De huurtoeslag vervult daarmee een belangrijke functie in de bestedingsruimte van de doelgroep. Belangrijke functie huursegment tot € 374 Rekening houdend met de huurtoeslag kan 20% van de doelgroep van beleid tot € 374 per maand aan de huur besteden. Het gaat om 3.380 huishoudens, vooral eenpe r-‐ soonshuishoudens tot 65 jaar en gezinnen. Dit aantal is ongeveer gelijk aan het aantal woningen in het prijssegment tot € 374 dat door de doelgroep van beleid wordt be-‐ woond (3.100 woningen). Het gaat deels om dezelfde huishoudens, maar ook om andere huishoudens met een ruimere bestedingsruimte. Naast de doelgroep van be-‐

2

Het resultaat als alle huren per direct zouden worden opgetrokken tot de streefhuur. Voor elke huurwoning hebben de corporaties een streefhuur bepaald.

2

leid wonen er ook 550 midden- en hogere inkomens in het huursegment tot € 374. Als alle huren per direct zouden worden opgetrokken tot de streefhuur, dan neemt het aanbod in het segment tot € 374 af van 3.650 tot 1.740 woningen en kunnen er – bekeken vanuit het perspectief van de bestedingsruimte van huurders – tekorten ont-‐ staan. De doelgroep van beleid met voldoende bestedingsruimte Uitgaande van een optimale match tussen bestedingsruimte en woonlasten is er in het prijssegment tussen € 374 en € 536 een overmaat aan woningen. Een deel van deze woningen wordt bewoond door de doelgroep van b eleid die voldoende beste-‐ dingsruimte voor de huur zou moeten hebben of wat meer huur zou kunnen betalen. Het gaat naar verhouding vaak om oudere huishoudens (met een hoger inkomen).

3

Toekomstige ontwikkelingen 2013-2025 Bevolkingstoename en vergrijzing Volgens de prognose van de provincie Noord -Brabant neemt het aantal huishoudens in Breda toe met 6.530 huishoudens in de periode 2013 tot 2025. Deze toename b e-‐ staat vooral uit eenpersoonshuishoudens en 65-plussers. Het aandeel 65-plus neemt toe van 23% in 2013 tot 26% in 2025. Vergrijzing vooral in de koopsector De toename van het aantal ouderen zal de komende decennia het straatbeeld doen veranderen. Voor de woningmarkt betekent de vergrijzing vooral een afname van de dynamiek, want ouderen verhuizen maar in beperkte mate. Daarnaast zal de aanpas-‐ singsbehoefte toenemen, zodra de ouderen minder goed ter been raken of met and e-‐ re ouderdomsbeperkingen te maken krijgen. Deze trends zijn vooral belangrijk voor de koopwoningmarkt. De toename van het aantal ouderen betreft de naoorlogse ba-‐ byboom generatie, die op dit moment een leeftijd tussen ongeveer 50 en 68 jaar heeft. Deze vrij welvarende generatie woont vooral in koopwoningen en verschilt in dit opzicht van de huidige generatie 75-plussers. Dit betekent niet dat de vergrijzing geen gevolgen heeft voor de huursector. Ten ee r-‐ ste blijven er ook ouderen in de huursector wonen en zij moeten passend gehuisvest worden. Daarnaast geldt dat door de zogenoemde extramuralisering het aandeel o u-‐ deren met beperkingen in de reguliere voorraad toeneemt. Toename doelgroep van beleid De doelgroep van beleid neemt toe met circa 4.840 huishoudens in de periode 2013 tot 2025. Uiteraard is deze verwachting met bandbreedten omgeven. Twee mech a-‐ nismen liggen aan deze toename ten grondslag: door de economische crisis krijgen huishoudens - behorende tot de beroepsbevolking - te maken met een inkomensda-‐ ling én door vergrijzing neemt de beroepsbevolking af en het aantal gepensioneerden

3

toe. Het aandeel 65+ binnen de doelgroep van beleid neemt toe van 30% in 2013 tot 33% in 2025.

4

Ontwikkeling behoefte betaalbare huurvoorraad Toename doelgroep in de koopsector De doelgroep van beleid woont voor een toenemend aandeel in de koopsector. Dit betekent dat de betaalbare voorraad (huurwoningen van corporaties tot € 681) niet recht evenredig met de doelgroep mee hoeft te groeien. Bij de benodigde omvang van de betaalbare voorraad speelt naast het groeiend aandeel van de doelgroep in de koopsector ook de ontwikkeling van de goedkope scheefheid een ro l. Beperkte toenemende behoefte aan betaalbare huurwoningen In de analyses wordt uitgegaan van de huidige verdeling van de huishoudens over de woningvoorraad in Breda. Als deze huidige woonpatronen – waaronder scheefwonen – worden doorgetrokken dan neemt de behoefte aan woningen in de betaalbare huurvoorraad toe met circa 1.760 woningen in 2013 tot 2025 (in het economisch b a-‐ sisscenario). Op de korte termijn lijkt het daarom verstandig om de huidige omvang van de betaalbare huurvoorraad in stand te houden en beperkt te laten groeien. Op termijn ontstaat er mogelijk meer schuifruimte. Als de goedkope scheefheid afneemt van 26% in 2013 tot 18% in 2025 kan de betaalbare huurvoorraad in omvang gelijk blijven. Neemt de scheefheid verder af, dan is er zelfs een afn ame van de betaalbare voorraad mogelijk. Behoud van woningen in het segment tot € 374 De bestedingsruimte van huurders neemt de komende jaren af als gevolg van koo p-‐ krachtdaling en stijgende energieprijzen. Binnen de betaalbare huurvoorraad is het daarom zaak om ook woningen in het goedkope segment tot € 374 te behouden voor de primaire doelgroep.

5

Conclusies onderzoek De doelgroep van beleid is in het recente ver leden toegenomen: van 41% in 2010 tot 42% in 2013 in de zelfstandige woningvoorraad. De sociale huursector vervult een belangrijke functie in de huisvesting van de lagere inkomensgroepen. In de periode 2010 tot 2013 is de goedkope scheefheid in de corporat ie huurvoor-‐ raad afgenomen: van 32% in 2010 tot 26% in 2013. De particuliere huursector draagt substantieel bij aan de huisvesting van de doe l-‐ groep van beleid. De woonquote van huurders is toegenomen van 30% in 2010 tot 34% in 2013.

4

Het aantal en aandeel huishoudens met een te hoge woonquote is toegenomen: van 20% in 2010 tot 26% in 2013. Veel huurders hebben te maken met een woonquote die tot 5% te hoog is. Ook het aantal huurders met een zeer hoge woonquote (>15%) is met 450 huisho u-‐ dens toegenomen. Eenpersoonshuishoudens tot 65 jaar en gezinnen hebben naar verhouding vaak een te hoge woonquote. Huishoudens van 65 jaar of ouder kunnen hun woonla s-‐ ten over het algemeen prima betalen. De huurtoeslag vervult een belangrijke functie in de bestedingsruimte van d e primaire doelgroep. Als alle huren per direct zouden worden opgetrokken tot de streefhuur , neemt het aanbod in het segment tot € 374 af en kunnen er – bekeken vanuit het per-‐ spectief van de bestedingsruimte van huurders – tekorten ontstaan. In het prijssegment tussen € 374 en € 536 hebben vooral oudere huishoudens (ruim) voldoende bestedingsruimte voor de huur. De doelgroep van beleid neemt toe met circa 4.840 huishoudens in de periode 2013 tot 2025. Het aandeel 65+ binnen de doelgroep van beleid neemt toe van 30% in 2013 tot 33% in 2025. De doelgroep van beleid woont voor een toenemend aandeel in de koopsector. Het gaat hier vooral om ouderen met inkomensterugval. Op de korte termijn lijkt het verstandig om de huidige omvang van de betaalbare huurvoorraad in stand te houden en beperkt te laten groeien. Op termijn ontstaat er mogelijk meer schuifruimte, als de goedkope scheefheid in de betaalbare huurvoorraad afneemt.

5

1

Inleiding Aanleiding onderzoek In 2010 heeft RIGO in opdracht van de gemeente en corpo raties in Breda een onder-‐ zoek uitgevoerd naar de huisvesting en woonlasten van huurders in de sociale huu r-‐ sector. Uit dit onderzoek kwam naar voren dat een deel van de huurders van sociale huurwoningen te hoge woonlasten heeft. Inmiddels is het drie jaar later. De economische situatie is sinds 2010 niet verbeterd: de werkloosheid is toegenomen en de koopkracht gedaald. Ondertussen zijn de woonlasten van huurders gestegen, onder meer als gevolg van bezuinigingen op de huurtoeslag en stijgende energieprijzen. Voor meer inzicht in de betaalbaarheid van het wonen anno 2013 hebben de gemeente en corporaties RIGO gevraagd om de huisvesting en woonlasten van de huurders in Breda opnieuw onder de loep te n e-‐ men. Net als in 2010 baseren we onze analyses op het Woon Onderzoek Nederland (WoON), een groot steekproefonderzoek van het ministerie van BZK. In april 2013 is het databestand van het WoON 2012 beschikbaar gekomen. Omdat dit onderzoek onvoldoende respondenten uit Breda bevat, maken we (net als in 2010) gebruik va n referentiecases en simulatietechnieken om een goede schatting van de situatie in Breda te maken. Leeswijzer Deze rapportage is als volgt opgebouwd: In hoofdstuk 2 beschrijven we de doelgroepen die we in dit onderzoek onde r-‐ scheiden, op basis van hun inkomen. We gaan in op de kenmerken van de doel-‐ groepen, de woonsituatie, goedkope scheefheid en de ontwikkeling van de om-‐ vang van deze groepen in de periode 2010 tot 2013. In hoofdstuk 3 staan de woonlasten van huurders van sociale huurwoningen ce n-‐ traal. Hoeveel betalen zij voor huur, energie en lokale heffingen? En hoe verho u-‐ den de woonlasten zich tot de normquotes die in dit hoofdstuk gehanteerd wo r-‐ den? In hoofdstuk 4 gaan we nader in op de bestedingsruimte voor wonen van de doel-‐ groep van beleid en komen we tot een prijsopbouw van de huurwoningvoorraad die optimaal aansluit op de bestedingsruimte van de huurders. In hoofdstuk 5 wordt de toekomst op drie terreinen verkend: demografie, econ o-‐ mie en woonpatronen van huishoudens. In hoofdstuk 6 brengen we op basis van de aannamen in hoofdstuk 5 de ontwikke-‐ ling van de doelgroepen en de woningbehoefte in Breda in beeld in de periode 2013 tot 2025. Ook gaan we in op de benodigde omvang van de betaalbare huu r-‐ voorraad en de gewenste differentiatie binnen dit segment .

6

2

Omvang en ontwikkeling doelgroepen 2010-2013 Breda wordt gekenmerkt door een oververtegenwoordiging van jongeren , vooral studenten met een laag inkomen. Van het totaal aantal huishoudens behoort anno 2013 47% tot de doelgroep van beleid, exclusief onzelfstandig wonende huishoudens (vooral studenten) gaat het om 42%. Dit is ongeveer gelijk aan het landelijk aandeel van 41% in 2012. De omvang van de doel-‐‑ groep van beleid is in de periode 2010 tot 2013 toegenomen, met ongeveer een procentpunt. Ook landelijk is de doelgroep licht toegenomen. Als gevolg van de inkomensdaling van huishoudens en een strenger toewijzingsbeleid is de goedkope scheefheid in de gereguleerde huurvoorraad in Breda afge-‐‑ nomen: van 32% in 2010 tot 26% in 2013. Ook landelijk is de goedko pe scheefheid afgenomen: van 29% in 2009 tot 26% in 2012.

2.1

Inleiding In dit hoofdstuk gaan we in op de omvang, samenstelling, woonsituatie en ontwikk e-‐ ling van vier inkomensgroepen in Breda in de periode 2010 tot 2013. Wat is de on t-‐ wikkeling geweest van de doelgroep van beleid en van goedkope en dure scheefheid in de sociale huurvoorraad? Alvorens hierop in te gaan belichten we eerst de same n-‐ stelling van de woningvoorraad en de huishoudens in Breda.

2.2

Woningvoorraad Omvang woningvoorraad Op 1 januari 2013 bestond de bewoonde woningvoorraad in Breda uit circa 76.000 woningen. De totale woningvoorraad is met 78.013 woningen groter, omdat een klein deel niet bewoond wordt als gevolg van (frictie)leegstand, door bijvoorbeeld een verhuizing of voorgenomen renovatie of sloop. Anno 2013 bedraagt de (fric-‐ tie)leegstand ongeveer 3%. Het aantal huishoudens in Breda is met circa 84.620 huishoudens groter dan het aa n-‐ tal bewoonde woningen. Ongeveer 8.620 huishoudens (10%) wonen dus buiten de reguliere woningvoorraad. Het gaat om studenten in studentenhuisvesting en om huishoudens in ‘bewoonde andere ruimten’ (zoals woonwagens). Deze categorie wordt in dit onderzoek aangeduid als onzelfstandige woonruimten of onzelfstandig wonende huish oudens. In 2010 waren er nog 7.420 onzelfstandig wonende huishou-‐ dens in Breda (9%). Anno 2013 zijn vooral jongeren vaker dan voorheen inwonend of in het alternatieve circuit gehuisvest, een trend die ook in andere grote (stude n-‐ ten)steden zichtbaar is.

7

Samenstelling woningvoorraad In figuur 2-1 is de samenstelling van de bewoonde woningvoorraad weergegeven. In Breda staan net iets meer koop- dan huurwoningen. De koopsector bestaat vooral uit grondgebonden woningen en ongeveer de helft van de voorraad heeft een geschatte verkoopwaarde tot € 250.000 (tabel 2-1). De huursector bestaat uit zowel grondgebonden woningen al s appartementen. De bewoonde huurvoorraad van woningcorporaties telt 22.860 woningen (30% van de bewoonde voorraad), waarvan 6.890 woningen in bezit van Laurentius, 7.950 woni n-‐ gen in bezit van AlleeWonen en 8.015 woningen in bezit van WonenBreburg. Circa 87% van de huurvoorraad van woningcorporaties heeft een huurprijs tot de 2 de af-‐ toppingsgrens (tot € 574, prijspeil 2013), 10% heeft een huurprijs tussen € 574 en € 681 en 4% valt buiten het gereguleerde huursegment (> € 681). f ig u u r 2 - 1 S a m e n s t e l lin g v a n d e b e w o o n d e w o n i n g v o o r ra a d i n B re d a , 2 0 1 3

totaal bewoonde voorraad

aantal 36.530 7.260 43.790 9.190 13.670 22.860 3.080 6.270 9.350 76.000

aandeel 48% 10% 58% 12% 18% 30% 4% 8% 12% 100%

totaal huishoudens onzelfstandige woonruimten

84.620 8.620

100% 10%

koop

corporatie huur

particuliere huur

eengezins meergezins totaal eengezins meergezins totaal eengezins meergezins totaal

totaal incl. onzelfstandig koop

10%

corporatie huur

11%

particuliere huur 52% 27%

onzelfstandige woonruimten

Bron: CBS, gemeente en woningcorporaties Breda, WoON 2012, bewerking RIGO

t a b e l 2 - 1 B e w o o n d e w o n i n g v o o r ra a d n a a r p r ij s k la s s e n in B re d a , p r ij s p e i l 2 0 1 3 koop

huur

< € 200.000 € 200.000 - € 250.000 € 250.000 - € 300.000 € 300.000 - € 400.000 > € 400.000 totaal

aantal aandeel 13.180 30% 8.670 20% 6.740 15% 6.850 16% 8.360 19% 43.800 100%

< € 374 € 374 - € 536 € 536 - € 574 € 574 - € 681 > € 681 totaal

corporatie huur aantal aandeel 3.650 16% 14.780 65% 1.360 6% 2.210 10% 850 4% 22.850 100%

particuliere huur aantal aandeel 1.410 15% 2.120 23% 850 9% 1.810 19% 3.160 34% 9.350 100%

totaal huur aantal aandeel 5.060 16% 16.900 52% 2.210 7% 4.020 12% 4.010 12% 32.200 100%

Bron: CBS, gemeente en woningcorporaties Breda, WoON 2012, bewerking RIGO

8

2.3

Huishoudens en inkomensgroepen Samenstelling huishoudens naar leeftijd en type Op 1 januari 2013 woonden in Breda 84.620 huishoudens. In figuur 2-2 en tabel 2-2 is de huishoudenssamenstelling naar leeftijd en type weergegeven. Ongeveer 42% be-‐ staat uit eenpersoonshuishoudens en 30% bestaat uit gezinnen. Breda wordt gekenmerkt door een sterke oververtegenwoordiging van jongeren (st u-‐ denten). Circa 9% van de huishoudens is jonger dan 25 jaar, tegen 5% in Nederland. Circa 23% van de huishoudens is 65 jaar of ouder en 11% is ouder dan 75 jaar. Dit is lager dan de landelijke percentages van respectievelijk 26% en 12%. f ig u u r 2 - 2 S a m e n s t e l lin g h u is h o u d e n s n a a r le e f t i j d (l i n k s ) e n t y p e (r e c h t s ) in Breda, 2013

10,9%

< 25 jaar

9%

6%

eenpersoons

25 tot 45 jaar

12%

45 tot 65 jaar 34%

tweepersoons

24%

42%

65 tot 75 jaar

eenoudergezin

75+

33%

gezin

28%

Bron: CBS, bewerking RIGO

t a b e l 2 - 2 S a m e n s t e ll in g h u is h o u d e n s n a a r le e f t i j d e n t y p e in B re d a e n N e d e r l a n d , 2013

< 25 jaar 25 tot 45 jaar

45 tot 65 jaar

65 tot 75 jaar 75+

eenpersoons meerpersoons eenpersoons tweepersoons gezin eenpersoons tweepersoons gezin eenpersoons meerpersoons eenpersoons meerpersoons

totaal

Breda 2013 aantal aandeel 6.930 8% 1.100 1% 10.990 13% 5.720 7% 12.040 14% 8.110 10% 8.000 9% 12.210 14% 3.920 5% 6.390 8% 5.500 6% 3.730 4% 84.640 100%

Breda 2010 aandeel 8% 1% 12% 7% 15% 9% 11% 15% 4% 7% 7% 4% 100%

Nederland 2013 aandeel 4% 1% 11% 6% 15% 10% 11% 17% 5% 9% 7% 5% 100%


9

Omvang en ontwikkeling inkomensgroepen In tabel 2-4 is de omvang van vier inkomensgroepen weergegeven. Het gaat om: 1.

Primaire doelgroep: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen tot de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. De inko-‐ mensgrenzen zijn weergegeven in tabel 2-3. t a b e l 2 - 3 M a x i m u m in k o m e n s g re n z e n d o e lg ro e p h u u rt o e s la g 2 0 1 3 eenpersoonshuishouden < 65 jaar eenpersoonshuishouden >= 65 jaar meerpersoonshuishouden < 65 jaar meerpersoonshuishouden >= 65 jaar

inkomensgrenzen € 21.025 € 21.100 € 28.550 € 28.725

Bron: Ministerie van BZK

2.

Secundaire doelgroep: huishoudens die niet in aanmerking komen voor huurtoe-‐ slag en een belastbaar jaarinkomen hebben tot € 34.229. De primaire en secun-‐ daire doelgroep samen worden de doelgroep van beleid genoemd.

3.

Middeninkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen € 34.229 en € 43.785.

4.

Hogere inkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van meer dan € 43.785.

In Breda behoort ongeveer 32% van het totaal aantal huishoudens tot de primaire doelgroep en 47% behoort tot de doelgroep van beleid. Dit is hoger dan het landelijk aandeel van 43% in 2012, vooral als gevolg van de oververtegenwoordiging van jong e-‐ ren (studenten) in Breda met een laag inkomen. Circa 11% van de huishoudens heeft een middeninkomen en 42% heeft een hoger inkomen. Van het aantal zelfstandig wonende huishoudens behoort 42% tot de doelgroep van beleid, wat ongeveer gelijk is aan het landelijke aandeel van 41% in 2012 (tabel 2-5). In de periode 2010 tot 2013 is de doelgroep van beleid in Breda toegenomen met 2.690 huishoudens: van 37.170 huishoudens in 2010 tot 39.860 huishoudens in 201 3. In aandeel gaat het om een toename van 46% in 2010 tot 47% in 2013, ofwel +1 pr o-‐ 3 centpunt. Ook landelijk is de doelgroep van beleid licht toegenomen in de periode 2009 tot 2012 (tabel 2-4 en figuur 2-3). De toename van de doelgroep van beleid heeft deels te maken met de toename van het aantal onzelfstandig wonende huishoudens in Breda (vooral jongeren met een laag inkomen). Maar ook binnen de groep zelfstandig wonende huishoudens is de doelgroep van beleid toegenomen, van 41% in 2010 naar 42% in 2013, wat neerkomt op een toename van 1.660 zelfstandig wonende huishoudens. 3

In het WoON 2012 zijn de inkomensdefinities aangepast en met terugwerkende kracht toegepast op het WoON 2009. Voor de vergelijkbaarheid is in dit onderzoek aangesloten op de herziene versie van het WoON 2009. De genoemde percentages wijken daarom af van de percentages genoemd in de rapportage De doelgroep in Breda, RIGO, 2011.

10

t a b e l 2 - 4 O m v a n g e n o n t w ik k e l i n g i n k o m e n s g r o e p e n i n B r e d a e n N e d e r la n d , t o t a a l h u is h o u d e n s

primaire doelgroep (A) secundaire doelgroep (B) middeninkomens hogere inkomens totaal doelgroep van beleid (A+B) ontwikkeling doelgroep

Breda aantal 2010 2013 24.970 27.110 12.200 12.750 8.410 9.180 35.720 35.570 81.300 84.610

Breda aandeel 2010 2013 31% 32% 15% 15% 10% 11% 44% 42% 100% 100%

37.170

45,7%

39.860 2.690

47,1% 1,4%

Nederland aandeel 2009 2012 29% 29% 14% 15% 11% 12% 46% 45% 100% 100% 43,1%

43,4% 0,3%

Bron: WoON 2009 en WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO

f ig u u r 2 - 3 O m v a n g e n o n t w ik k e l i n g i n k o m e n s g ro e p e n i n B r e d a e n N e d e rl a n d , t o t a a l h u is h o u d e n s

100%

hogere inkomens

90% 80%

42%

44%

70%

46%

45%

11%

12%

14%

15%

middeninkomens secundaire doelgroep

60%

primaire doelgroep

50%

10%

11%

40%

15%

15%

31%

32%

29%

29%

2010

2013

2009

2012

30% 20% 10% 0%

Breda

Nederland


t a b e l 2 - 5 O m v a n g e n o n t w ik k e l i n g i n k o m e n s g r o e p e n i n B r e d a e n N e d e r la n d , z e l f s t a n d ig w o n e n d e h u is h o u d e n s

primaire doelgroep (A) secundaire doelgroep (B) middeninkomens hogere inkomens totaal doelgroep van beleid (A+B) ontwikkeling doelgroep

Breda aantal 2010 2013 18.850 20.100 11.430 11.840 8.280 8.900 35.310 35.160 73.870 76.000

Breda aandeel 2010 2013 26% 26% 15% 16% 11% 12% 48% 46% 100% 100%

30.280

41,0%

31.940 1.660

42,0% 1,0%

Nederland aandeel 2009 2012 27% 26% 14% 15% 11% 12% 48% 47% 100% 100% 41,1%

41,2% 0,1%


11

Samenstelling van de doelgroep van beleid De doelgroep van beleid bestaat vooral uit eenpersoonshuishoudens (68%, figuur 2-4). Gezinnen hebben vaak een hoger inkomen: ruim drie kwart van deze groep heeft een inkomen van meer dan € 34.229. De doelgroep van beleid bestaat voor 30% uit 65-plussers. In de toekomst zal dit aan-‐ deel naar verwachting toenemen. f ig u u r 2 - 4 S a m e n s t e l lin g v a n d e d o e l g ro e p v a n b e l e i d n a a r le e f t i j d (l in k s ) e n t y p e (r e c h t s ) in B r e d a , 2 0 1 3

17%

< 25 jaar

19%

8%

eenpersoons

7%

25 tot 45 jaar

tweepersoons

45 tot 65 jaar 14%

65 tot 75 jaar 28%

gezin

17%

eenoudergezin

75+ 68%

23%

Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO

Woonsituatie van huishoudens Ouderen wonen naar verhouding vaak in de huurvoorraad van de Bredase woningco r-‐ poraties, jongeren in onzelfstandige woonruimten en huishoudens tussen 45 en 65 jaar in de koopsector (figuur 2-5 en figuur 2-6). Naar type huishouden wonen vooral eenpersoonshuishoudens en eenoudergezinnen in de huurvoor raad van corporaties. Tweepersoonshuishoudens en gezinnen wonen vaak in de koopsector. Een groot deel van de 65% eigenaar-bewoners onder de groep tussen 45 en 65 jaar zal in de toekomst in de huidige koopwoning blijven wonen. Dit betekent dat de ve r-‐ grijzing zich voor een belangrijk deel in de koopsector manifesteert. Woonsituatie naar inkomensgroep Van de doelgroep van beleid woont ongeveer 42% in de huurvoorraad van woningcor-‐ poraties (tabel 2-6) en van de middeninkomens 25%. Hogere inkomens wonen over-‐ wegend in de koopsector. Van de doelgroep van beleid woont ongeveer 14% in de particuliere huursector, waarmee deze sector substantieel bijdraagt aan de huisvesting van de doelgroep van beleid. Vermoedelijk biedt de particuliere huursector vooral voor jonge huishoudens, veelal starters, een entree op de Bredase woningmarkt.

12

f ig u u r 2 - 5 W o o n s i t u a t ie v a n h u is h o u d e n s n a a r le e f t ij d in B re d a , 2 0 1 3

100%

7%

90% 80% 70% 60%

7%

14% 26%

69%

10%

15%

onzelfstandig

11%

particuliere huur

33%

24%

corporatie huur

27%

47%

koop

50% 40%

30% 20% 10%

0%

15%

65%

55%

56%

10% 6% < 25 jr.

52%

36%

25 - 45 jr.

45 - 65 jr.

65 - 75 jr.

75+

totaal


f ig u u r 2 - 6 W o o n s i t u a t ie v a n h u is h o u d e n s n a a r t y p e h u is h o u d e n in B re d a , 2 0 1 3

100% 90% 80% 70%

4% 12%

11%

21%

40%

10%

particuliere huur

21%

15%

corporatie huur

27%

45%

koop 36%

82% 65%

30% 20%

onzelfstandig

11%

60%

50%

10%

11%

52%

42% 27%

0% eenpersoons

tweepersoons tweeoudergezin eenoudergezin

totaal


t a b e l 2 - 6 W o o n s i t u a t ie v a n h u is h o u d e n s n a a r in k o m e n s g ro e p in B re d a , 2 0 1 3

primaire doelgroep (A) secundaire doelgroep (B) middeninkomens hogere inkomens totaal N= doelgroep van beleid (A+B)

koop corporatie huur particuliere huur onzelfstandig 18% 43% 12% 26% 37% 39% 17% 7% 55% 25% 17% 3% 82% 10% 6% 1% 52% 27% 11% 10% 43.800 22.860 9.350 8.620 24%

42%

14%

20%

totaal 100% 100% 100% 100% 100% 84.620

N= 27.110 12.750 9.180 35.580 84.620

100%

39.860


13

2.4

Omvang en ontwikkeling scheefheid In tabel 2-7 is de bewoning van de gereguleerde huurvoorraad van de woningcorpora-‐ ties in Breda weergegeven. Anno 2013 behoort 74% van de huurderspopulatie tot de doelgroep van beleid. Circa 10% van de huurders heeft een middeninkomen en 16% heeft een hoger inkomen. De goedkope scheefheid bedraagt daarmee 26%, wat gelijk is aan het landelijke scheefheidspercentage in 2012. De goedkope scheefheid is in de periode 2010 tot 2013 afgenomen: van 32% in 2010 tot 26% in 2013, als gevolg van onder meer een strenger toewijzingsbeleid en een inkomensdaling van huishoudens. Ook in Nederland is in de periode 2009 tot 2012 de goedkope scheefheid afgenomen: van 29% in 2009 tot 26% in 2012 ( figuur 2-7). In tabel 2-8 is de omvang van de dure scheefheid in Breda weergegeven. Anno 2013 behoort 52% van de huishoudens in de vrije sector huurvoorraad van corporaties tot de doelgroep van beleid. Daarmee is de dure scheefheid afgenomen: in 2010 ging het nog om 60%. Het gaat hierbij echter om kleine aantallen en er is nader onderzoek nodig om de oorzaak hiervan te achterhalen. t a b e l 2 - 7 B e w o n in g v a n d e g e re g u le e rd e h u u rv o o r r a a d v a n w o n in g c o rp o ra t ie s in B r e d a n a a r in k o m e n s g r o e p in 2 0 1 0 e n 2 0 1 3

gereguleerde huur primaire doelgroep (A) secundaire doelgroep (B) middeninkomens (C) hogere inkomens (D) totaal

Breda aantal 2010 2013 10.530 11.490 4.390 4.880 2.770 2.200 4.110 3.430 21.800 22.000

doelgroep van beleid (A+B) overige huishoudens (C+D)

14.920 6.880

16.370 5.630

Breda aandeel 2010 2013 48% 52% 20% 22% 13% 10% 19% 16% 100% 100% 68% 32%

74% 26%

Bron: CBS, WoON 2009, WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO

f ig u u r 2 - 7 B e w o n in g v a n d e g e r e g u le e rd e h u u rv o o r ra a d v a n w o n in g c o rp o ra t i e s in B r e d a ( 2 0 1 0 e n 2 0 1 3 ) e n N e d e rla n d (2 0 0 9 e n 2 0 1 2 ) n a a r in k o m e n s g ro e p 100% 90% 80%

70% 60%

19%

13% 20%

14%

hogere inkomens

11%

middeninkomens

16%

18%

10%

11%

22%

21%

22%

52%

50%

52%

2013

2009

secundaire doelgroep primaire doelgroep

50% 40% 30% 20%

48%

10% 0% 2010

Breda

2012

Nederland


14

t a b e l 2 - 8 B e w o n in g v a n d e v ri j e s e c t o r h u u r v o o r ra a d v a n w o n in g c o rp o ra t ie s i n B r e d a n a a r in k o m e n s g r o e p in 2 0 1 0 e n 2 0 1 3

huur boven liberalisatiegrens primaire doelgroep (A) secundaire doelgroep (B) middeninkomens (C) hogere inkomens (D) totaal doelgroep van beleid (A+B) overige huishoudens (C+D)

Breda aantal 2010 2013 110 300 180 140 50 120 150 290 490 850 290 200

440 410

Breda aandeel 2010 2013 23% 36% 37% 16% 10% 14% 30% 34% 100% 100% 60% 40%

52% 48%


15

3

Woonlasten van huurders De woonquote van huurders in de huurvoorraad van de Bredase woningcor-‐‑ poraties is toegenomen: van 30% in 2010 tot 34% in 2013. Dit als gevolg van een stijging van de huur en de overige woonlasten en een afname van het inkomen. In vergelijking met de normen die we hier hanteren hebben 5.860 huurders te hoge woonlasten (26%), waarvan de meesten tot de primaire doelgroep behoren. Dat zijn er meer dan in 2010: toen hadden 4.520 huurders (20%) een te hoge woonquote. Voor een deel gaat het om huishoudens die met hun woonlasten net boven de norm zitten die hier gehanteerd wordt. Maar ook de groep met zeer hoge woonlasten (meer dan 15% boven de norm) is met 450 huishoudens toegenomen: van 1.090 in 2010 tot 1.590 in 2013.

3.1

Inleiding In dit hoofdstuk gaan we in op de woonlasten en woonquotes van huurders in de huurvoorraad van de Bredase woningcorporaties. We vergelijken de woon quotes van huurders met normquotes die gebaseerd zijn op Nibud-cijfers om inzicht te krijgen in de omvang en de samenstelling van de groep huurders met te hoge woonlasten. We brengen in beeld hoe deze groep zich ontwikkeld heeft in de periode 2010 tot 2013.

3.2

Huidige woonlasten van huurders Omvang en ontwikkeling woonlasten 2010-2013 De woonlasten van huurders bestaan niet alleen uit de huur maar ook uit andere componenten, zoals de kosten voor energie en lokale heffingen door de gemeente en het waterschap. De kosten voor deze overige woonlasten staan weergegeven in bijl a-‐ ge 2. Opgeteld is een doorsnee huurder in de huurvoorraad van de corporaties in Breda € 555 in de maand kwijt aan wonen (tabel 3-1). Het grootste deel van de woonlasten bestaat uit de netto huur (incl. servicekosten): € 370. Huishoudens uit de primaire doelgroep ontvangen huurtoeslag en betalen me-‐ de daardoor ongeveer € 150 tot € 200 minder dan huishoudens uit de andere doel-‐ groepen. De energierekening van huurders in de sociale huursector bedraagt circa € 115 per maand en de lokale heffingen € 55. Deze bedragen liggen wat hoger dan in 2010 (tabel 3-2). Dit komt onder meer door een stijging van de aardgasprijs. De lokale heffingen van de gemeente en het waterschap zijn in de periode 2010 tot 2013 met ongeveer € 2 per maand toegenomen. In tegenstelling tot de woonlasten is het besteedbaar inkomen van huurders in Breda gedaald: van € 1.610 in 2010 naar € 1.560 in 2013. Dat betekent ook dat het percen-‐ tage van het besteedbaar inkomen dat huurders uitgeven aan huur (huurquote) en aan de totale woonlasten (woonquote) gestegen is. De woonquote van huurders is

16

gestegen van 30% in 2010 tot 34% in 2013. De toename van de woonquote deed zich voor binnen elke inkomensgroep (zie ook figuur 3-1). Landelijk bedroeg de doorsnee woonquote van huurders in de corporatie huurvoorraad 33% in 2012 (zie o ok tabel b3 in bijlage 1). t a b e l 3 - 1 W o o n la s t e n , q u o t e n e n b e s t e e d b a a r h u is h o u d e n s in k o m e n p e r m a a n d v a n h u u r d e rs in d e h u u rv o o r ra a d v a n c o rp o ra t i e s , 2 0 1 3 , in m e d ia n e n

2013

primaire secundaire doelgroep (A) doelgroep (B) netto huur (incl. toeslag) € 285 € 420 gas en electriciteit € 115 € 110 lokale belastingen en water € 55 € 55 totaal netto woonlasten € 470 € 590 besteedbaar huishoudensinkomen € 1.215 € 1.610 woonquote huurquote energiequote belastingquote N=

doelgroep van beleid (A+B) € 325 € 115 € 55 € 500 € 1.350

4

middenhogere inkomens inkomens totaal € 455 € 480 € 370 € 135 € 140 € 115 € 70 € 70 € 55 € 650 € 690 € 555 € 2.205 € 3.140 € 1.560

37% 24% 9% 5%

35% 25% 6% 3%

37% 24% 8% 4%

30% 20% 6% 3%

22% 15% 4% 2%

34% 22% 7% 4%

11.790

5.020

16.810

2.320

3.720

22.850


t a b e l 3 - 2 W o o n la s t e n , q u o t e n e n b e s t e e d b a a r h u is h o u d e n s in k o m e n p e r m a a n d v a n h u u r d e rs in d e h u u r v o o r ra a d v a n c o rp o ra t i e s , 2 0 1 0 , in m e d ia n e n

2010

primaire secundaire doelgroep (A) doelgroep (B) netto huur (incl. toeslag) € 250 € 400 gas en electriciteit € 95 € 85 lokale belastingen en water € 50 € 50 totaal netto woonlasten € 400 € 540 besteedbaar huishoudensinkomen € 1.200 € 1.570 woonquote huurquote energiequote belastingquote N=

doelgroep van beleid (A+B) € 295 € 95 € 50 € 445 € 1.355

middeninkomens € 435 € 105 € 65 € 610 € 2.105

hogere inkomens € 470 € 130 € 70 € 665 € 3.235

totaal € 365 € 100 € 50 € 515 € 1.610

33% 22% 8% 4%

34% 25% 6% 3%

33% 23% 7% 4%

28% 20% 5% 3%

20% 14% 4% 2%

30% 20% 6% 3%

10.650

4.580

15.230

2.820

4.260

22.310


4

Omdat in de tabel medianen zijn weergegeven tellen de netto huur en de overige woonla sten niet exact op tot de totale woonlasten. De mediaan is de middelste waarde in een reeks getallen die gerangschikt zijn naar grootte. Dat wil zeggen dat 50% van de getallen onder de mediaan ligt en 50% van de getallen boven de mediaan. Het voordeel van een mediaan is dat deze minder gevoelig is voor uitschieters dan het gemiddelde. In bijlage 1 is de tabel met gemiddelde waarden weergeven.

17

f ig u u r 3 - 1 W o o n q u o t e v a n h u u rd e rs in d e c o rp o ra t i e h u u rv o o rra a d in 2 0 1 0 e n 2 0 1 3 , in m e d ia n e n

45%

2010

40%

2013

35% 30%

37% 33%

34% 35%

33%

37%

25%

34% 28%

30%

20%

30% 20%

15%

22%

10%

5% totaal

hogere inkomens

middeninkomens

doelgroep van beleid (A+B)

secundaire doelgroep (B)

primaire doelgroep (A)

0%


Spreiding van huur- en woonquoten Een doorsnee huurder gaf in 2010 20% van zijn besteedbaar inkomen uit aan de (net-‐ to) huur. In 2013 bedraagt de huurquote 22%. In figuur 3-2 is te zien dat er tussen de doelgroepen flinke verschillen zijn. Circa 12% van de primaire doelgroep en 10% van de secundaire doelgroep is meer dan 35% van zijn besteedbaar inkomen kwijt aan de huur. Naarmate het inkomen hoger is, neemt de huurquote af. Het merendeel van de huurders uit de hoogste inkomensgroep is minder dan 20% van het huishoudensbud-‐ get kwijt aan de huur. Eenzelfde beeld komt naar voren bij de spreiding van de woonquotes ( figuur 3-3). Een doorsnee huurder in een corporatie huurwoning besteedt circa 34% van zijn besteed-‐ baar inkomen aan woonlasten, maar bij sommigen gaat meer dan de helft van hun budget op aan huur en bijkomende kosten. Het zijn vooral eenpersoonshuishoudens tot 65 jaar met hoge woonquotes (figuur 3-4). Binnen deze groep gaat het om zowel jongere als oudere huishoudens.

18

f ig u u r 3 - 2 S p re id in g v a n d e h u u rq u o t e s n a a r d o e lg r o e p , 2 0 1 3

totaal

31%

28%

21%

11%

9%

< 20%

20% - 25% hogere inkomens

78%

middeninkomens

17%

41%


35%

20%


29%

17%


30%

21%

0%

15%

11%

26%

17%

10%

14%

12%

25%

40%

5%

25%

29%

20%

18%

25% - 30%

60%

80%

30% - 35%

> 35%

100%


f ig u u r 3 - 3 S p re id in g v a n d e w o o n q u o t e s n a a r d o e lg r o e p , 2 0 1 3 totaal

16%

35%

32%

12% 5%

< 25%

25% - 35% hogere inkomens

64%

middeninkomens

31%

18%


5%


6%


4%

0%

62% 32%

4%

37%

16% 44%

30%

40%

> 55% 7%

9% 4%

38%

20%

45% - 55%

20% 40%

35% - 45%

19%

60%

80%

9%

100%


f ig u u r 3 - 4 S p re id in g v a n d e w o o n q u o t e s n a a r h u is h o u d e n s t y p e , 2 0 1 3 totaal

16%

35%

32%

12% 5%

< 25% 25% - 35%

gezin

37%

65+ 2p.

35%

10%

65+ 1p.

73%

< 65 jaar 2p. 3%

28%

< 65 jaar 1p.

24%

0%

20%

47%

40%

17% 20%

60%

35% - 45%

45% - 55% > 55%

15% 2%

47%

40%

4%3% 13% 3%

35%

6%

21%

80%

5% 11% 100%


19

3.3

Woonlasten van de doelgroep van beleid Huishoudens uit de primaire en in mindere mate de secundaire doelgroep hebben soms te maken met hoge huur- en woonquotes. In deze paragraaf gaan we nader in op de woonlasten van de primaire en secundaire doelgroep, samen de doelgroep van beleid. Woonlasten naar huishoudenstype De doelgroep van beleid in de huurvoorraad van corporaties bestaat relatief vaak uit eenpersoonshuishoudens tot 65 jaar: het gaat om 39%, tegen 34% binnen de totale huurderspopulatie (figuur 3-5). Deze groep betaalt relatief weinig huur, maar heeft vanwege een laag inkomen een hoge huur- en woonquote (respectievelijk 27% en 41%, tabel 3-3). De doelgroep van beleid bestaat ook relatief vaak uit eenpersoonshuishoudens ouder dan 65 jaar. Deze groep heeft een hoger inkomen en daardoor een lagere huur- en woonquote. Tweepersoonshuishoudens ouder dan 65 jaar binnen de doelgroep van beleid hebben weliswaar de hoogste woonlasten, maar ook het hoogste inko men. Hun woonquote is met 30% relatief laag. f ig u u r 3 - 5 S a m e n s t e l lin g v a n d e h u u rd e rs p o p u l a t i e in d e h u u r v o o r ra a d v a n c o r p o r a t ie s , t o t a a l e n b in n e n d e d o e lg ro e p v a n b e l e i d , 2 0 1 3

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

22% 11%

17% 11%

22%

29%

11%

5%

34%

39%

totaal

doelgroep van beleid

gezin

65+ 2p. 65+ 1p. < 65 jaar 2p. < 65 jaar 1p.


20

t a b e l 3 - 3 W o o n la s t e n , q u o t e n e n b e s t e e d b a a r h u is h o u d e n s in k o m e n p e r m a a n d v a n d e d o e lg r o e p v a n b e l e id n a a r h u is h o u d e n s t y p e in d e h u u r v o o r ra a d v a n c o r p o r a t ie s , 2 0 1 3 , in m e d ia n e n

netto huur (incl. toeslag) gas en electriciteit lokale belastingen en water totaal netto woonlasten besteedbaar huishoudensinkomen

< 65 jaar 1p. < 65 jaar 2p. € 310 € 325 € 100 € 100 € 55 € 55 € 485 € 475 € 1.120 € 1.270

woonquote huurquote energiequote belastingquote N=

65+ 1p. € 380 € 120 € 70 € 540 € 1.725

65+ 2p. € 380 € 125 € 70 € 565 € 1.865

gezin € 295 € 150 € 70 € 525 € 1.620

totaal € 325 € 115 € 55 € 500 € 1.350

41% 27% 9% 5%

37% 25% 8% 4%

32% 22% 7% 4%

30% 20% 7% 4%

33% 20% 9% 4%

37% 24% 8% 4%

6.570

810

4.800

1.860

2.780

16.820


Woonlasten naar energielabel De woonsituatie van de doelgroep van beleid naar energielabel verschilt weinig van de woonsituatie van de midden- en hogere inkomens (figuur 3-6). Circa 19% van de doelgroep van beleid woont in een huurwoning met label A of B (tegen 18% van de totale huurderspopulatie) en 14% woont in een huurwoning met label F of G (tegen 15% van de totale huurderspopulatie). Een doorsnee huurder van een woning met label A betaalt een wat hogere huur, maar de energiekosten zijn niet substantieel lager waardoor deze huishoudens een hoge huur- en woonquote hebben (tabel 3-4). Deze woningen worden relatief vaak be-‐ woond door ouderen met een wat hoger inkomen: 30% bestaat uit tweepersoons-‐ huishoudens ouder dan 65 jaar (tegen 11% totaal). Deze huishoudens houden over het algemeen voldoende budget over voor andere uitgaven. Een doorsnee huurder in een woning met label G heeft de hoogste energiequote (10%), maar de laagste huur-‐ quote (22%). Huurders in woningen met een B label hebben een lage energiequote (7%) en een huurquote gelijk aan die van de totale huurderspopulatie (24%).

21

f ig u u r 3 - 6 S a m e n s t e l l in g v a n d e c o rp o ra t i e h u u r v o o rra a d n a a r e n e rg i e la b e l e n d e w o o n s it u a t ie v a n d e d o e lg ro e p v a n b e le id , 2 0 1 3

100% 90%

15%

14%

80%

12%

11%

25%

25%

F+G E D

70% 60%

C

B

50%

40% 30% 20% 10% 0%

A

29%

30%

10% 8%

10% 9%

totaal



t a b e l 3 - 4 W o o n la s t e n , q u o t e n e n b e s t e e d b a a r h u is h o u d e n s in k o m e n p e r m a a n d v a n d e d o e lg r o e p v a n b e l e id n a a r e n e rg ie la b e l in d e h u u rv o o r ra a d v a n c o rp o r a t ie s , 2 0 1 3 , in m e d ia n e n

netto huur (incl. toeslag) gas en electriciteit lokale belastingen en water totaal netto woonlasten besteedbaar huishoudensinkomen woonquote huurquote energiequote belastingquote N=

A € 380 € 115 € 55 € 595 € 1.430

B € 330 € 100 € 55 € 500 € 1.315

C € 300 € 105 € 55 € 490 € 1.350

D € 315 € 115 € 55 € 495 € 1.320

E € 340 € 110 € 55 € 500 € 1.420

F € 310 € 135 € 70 € 500 € 1.390

G € 305 € 140 € 55 € 530 € 1.320

totaal € 325 € 115 € 55 € 500 € 1.350

39% 28% 8% 4%

36% 24% 7% 4%

36% 25% 8% 4%

36% 24% 9% 4%

37% 25% 8% 4%

38% 22% 9% 4%

36% 22% 10% 4%

37% 24% 8% 4%

1.550

1.650

5.070

4.250

1.920

1.140

1.230

16.810


Woonlasten van zittende en nieuwe huurders Een doorsnee huurder die in 2011 naar een corporatie huurwoning is verhuisd is € 360 kwijt aan de (netto) huur en € 540 aan de totale woonlasten. Dit is hoger dan huurders die al langer in de corporatie huurvoorraad wonen. Ook de woonquote van nieuwe huurders is met 41% hoger dan de woonquote van de totale huurderspopul a-‐ tie (37%).

22

t a b e l 3 - 5 W o o n la s t e n , q u o t e n e n b e s t e e d b a a r h u is h o u d e n s i n k o m e n p e r m a a n d v a n d e d o e lg r o e p v a n b e l e id n a a r h e t j a a r w a a r in m e n v e rh u is d is n a a r e e n c o r p o r a t ie h u u r w o n in g , in m e d ia n e n

netto huur (incl. toeslag) gas en electriciteit lokale belastingen en water totaal netto woonlasten besteedbaar huishoudensinkomen

voor 2008 2008 t/m 2010 € 320 € 320 € 115 € 110 € 55 € 55 € 500 € 490 € 1.380 € 1.320

woonquote huurquote energiequote belastingquote N=

2011 € 360 € 110 € 55 € 540 € 1.400

totaal € 325 € 115 € 55 € 500 € 1.350

36% 23% 8% 4%

39% 25% 8% 5%

41% 29% 8% 4%

37% 24% 8% 4%

10.910

4.310

1.590

16.810


3.4

Vergelijking met normquotes Om te kunnen bepalen welke huurders te hoge woonlasten hebben, hebben we in overleg met de gemeente en corporaties normquotes vastgesteld. Om die normqu o-‐ tes te bepalen is gebruikgemaakt van cijfers van het Nibud. Nibud-benadering van woonlasten In opdracht van woningcorporaties stelt het Nibud regelmatig advieshuren op. Op basis van kengetallen over de bestedingen van huishoudens aan diverse uitgavenpo s-‐ ten adviseert het Nibud voor verschillende typen huishoudens over wat de maximale huren mogen zijn om voldoende inkomen over te houden voor uitgaven aan primair levensonderhoud. Voor elke uitgavepost heeft het Nibud een minimaal benodigd bedrag bepaald, per huishoudenstype maar ongeacht inkomen. Deze bedragen worden basisbedragen genoemd. Daarnaast kijkt het Nibud naar het bedrag dat een huishouden werkelijk uitgeeft. Deze bedragen zijn representatief zijn voor het inkomensniveau van het huishouden en worden voorbeeldbedragen genoemd. De normbedragen die het Ni-‐ bud voor de uitgaven aan primair levensonderhoud hanteert, houden het midden tussen de basisbedragen en de voorbeeldbedragen. Het verschil tussen het besteed-‐ baar inkomen en de normbedragen vormt de (maximale) huur die het Nibud advi-‐ seert. Van advieshuren naar normquotes Om te kunnen bepalen of huurders in Breda meer kwijt zijn aan woonlasten dan het Nibud adviseert, hebben we de advieshuren van het Nibud eerst uitgedrukt in een huurquote, door de advieshuur te delen door het besteedbaar inkomen dat bij een bepaald bruto inkomen hoort. Vervolgens hebben we deze maximale huurquote ver-‐

23

meerderd met 10%, om rekening te houden met de bijkomende kosten voor energie en lokale heffingen. Het totale percentage beschouwen we als de maximaal accept a-‐ bele woonquote. Deze acceptabele woonquote vergelijken we met de werke lijke woonquote van huurders in de huurvoorraad van de Bredase woningcorporaties. Omvang en ontwikkeling van huurders met een te hoge woonquote Anno 2013 hebben 5.860 huurders (26%) in de huurvoorraad van de corporaties een hogere woonquote dan de norm die we hier hanteren (tabel 3-6). Dat zijn er meer dan in 2010: toen hadden 4.520 huurders (20%) een te hoge woonquote. De meeste huishoudens met een te hoge woonquote behoren tot de primaire doelgroep. Binnen de primaire doelgroep heeft 45% een te hoge woonquote en binnen de secundaire doelgroep 12%. Huishoudens met een midden - of hoger inkomen die een corporatie-‐ woning huren, wonen over het algemeen niet te duur. t a b e l 3 - 6 Aa n t a l e n a a n d e e l h u u rd e rs in d e h u u r v o o rra a d v a n c o rp o ra t ie s m e t e e n h o g e re w o o n q u o t e d a n a c c e p t a b e l, in 2 0 1 0 e n 2 0 1 3

primaire doelgroep (A) secundaire doelgroep (B) middeninkomens hogere inkomens totaal

aantal 2010 2013 4.180 5.250 340 590 10 20 10 0 4.540 5.860

aandeel 2010 2013 92% 90% 7% 10% 0% 0% 0% 0% 100% 100%


4.520

100%

5.840

100%

aandeel binnen groep 2010 2013 39% 45% 7% 12% 0% 1% 0% 0% 20% 26% 30%

35%


Binnen de doelgroep van beleid hebben vooral gezinnen en eenpersoonshuishoudens tot 65 jaar een te hoge woonquote (respectievelijk 50% en 36%, tabel 3-7). De om-‐ vang van deze groepen is in de periode 2010 tot 2013 toegenomen, als gevolg van een stijging van de woonlasten en een daling van het inkomen, vooral onder gezinnen. De groep eenpersoonshuishoudens tot 65 jaar (2.370 huishoudens) is divers van same n-‐ stelling en bestaat voor 15% uit huishoudens tot 25 jaar, voor 41% uit huishoudens tussen 25 en 45 jaar en voor 44% uit huishoudens tussen 45 en 65 jaar. Onder gezi n-‐ nen zien we vaak eenoudergezinnen terug: het gaat om circa 1.000 huishoudens, o f-‐ wel 71% binnen de groep gezinnen. Ook tweepersoonshuishoudens tot 65 jaar hebben anno 2013 vaak een te hoge woonquote, maar minder vaak dan in 2010. Het gaat om een kleine groep huishou-‐ dens. De meeste ouderen binnen de doelgroep van beleid kunnen hun woonlasten prima betalen. In 2010 had 12% van de eenp ersoonshuishoudens boven de 65 jaar een te hoge woonquote, in 2013 is dit aandeel afgenomen tot 7%. In absolute aantal-‐ len is de omvang van deze groep wel toegenomen, omdat het totaal aantal ouderen in de huursector is toegenomen.

24

t a b e l 3 - 7 Aa n t a l e n a a n d e e l h u u rd e rs b i n n e n d e d o e l g ro e p v a n b e l e i d m e t e e n h o g e re w o o n q u o t e d a n a c c e p t a b e l n a a r h u is h o u d e n s t y p e , in 2 0 1 0 e n 2 0 1 3

< 65 jaar 1p. < 65 jaar 2p. 65+ 1p. 65+ 2p. gezin totaal

aantal 2010 2.140 450 830 190 910 4.510

2013 2.370 330 1.470 260 1.400 5.840

aandeel 2010 2013 47% 41% 10% 6% 18% 25% 4% 4% 20% 24% 100% 100%

aandeel binnen groep 2010 2013 35% 36% 46% 41% 12% 7% 12% 14% 31% 50% 30% 35%


Spreiding van de onacceptabele woonquote van huurders Van de 5.250 huurders binnen de primaire doelgroep met een te hoge woonquote heeft 28% een woonquote die meer dan 15% hoger ligt dan de norm die hier gehan-‐ teerd wordt (figuur 3-7). Binnen de totale doelgroep van beleid gaat het om 26%, ofwel 1.540 huishoudens. In 2010 ging het om 24%, ofwel 1.090 huishoudens. Deze huishoudens hebben mogelijk te maken met betalingsachterstanden. Het grootste deel van de toename van het aantal huishoudens met een te hoge woonquote bestaat uit huishoudens met een woonquote die tot 5% hoger ligt dan de norm die hier gehanteerd wordt. Binnen de doelgroep van beleid zijn het vooral eenpersoonshuishoudens tot 65 jaar en gezinnen die een veel hogere woonquote hebben dan de norm die hier gehanteerd wordt (figuur 3-8). Veel van deze huishoudens leven van een uitkering (tabel 3-8). Binnen de groep eenpersoonshuishoudens tot 65 jaar gaat het om zowel jongere als oudere huishoudens. Binnen de groep gezinnen gaat het vooral om eenoudergezinnen (78%). Tweepersoonshuishoudens boven de 65 jaar hebben vrijwel nooit te maken met zeer hoge woonquotes.

25

f ig u u r 3 - 7 S p re id in g v a n d e o n a c c e p t a b e le w o o n q u o t e v a n d e d o e l g ro e p v a n b e le id in d e h u u r v o o r r a a d v a n c o rp o ra t i e s , in 2 0 1 0 e n 2 0 1 3

2010

2013


19%


18%

15%

13%


20%


18%


18%

0%

11% 15%

20%

10% - 15%

24%

34%

9% 17%

40%

5% - 10% > 15%

28%

16%

26%

2,5% - 5%

15%

13%

27%

< 2,5%

26%

28%

21%

15%

17%

15%

29%

30%


22%

17% 25%

60%

80%

100%


f ig u u r 3 - 8 S p re id in g v a n d e o n a c c e p t a b e le w o o n q u o t e v a n d e d o e l g ro e p v a n b e le id in d e h u u rv o o rr a a d v a n c o rp o ra t ie s n a a r h u is h o u d e n s t y p e , 2 0 1 3

totaal

19%

gezin

18%

14%

22%

65+ 2p.

30%

65+ 1p.

27%

< 65 jaar 2p.

8%

< 65 jaar 1p.

18%

0%

22%

15%

22% 8%

8%

30% 12%

20%

29%

10% - 15%

60%

> 15%

11% 12%

20%

19%

40%

5% - 10%

30%

26% 17%

2,5% - 5%

34%

30%

21%

< 2,5%

26%

15% 35%

80%

100%


26

t a b e l 3 - 8 D o e lg r o e p v a n b e le id m e t e e n o n a c c e p t a b e le w o o n q u o t e n a a r b ro n in k o m e n h o o f d k o s t w in n a a r, 2 0 1 3

totaal doelgroep van beleid doelgroep van beleid met onacceptabele woonquote < 5% boven de norm 5% tot 15% boven de norm > 15% boven de norm

betaald werk AOW / pensioen overige uitkering 31% 41% 29% 22% 19% 22% 27%

32% 40% 36% 15%

46% 40% 42% 58%

totaal 100%

N= 16.810

100% 100% 100% 100%

5.840 2.140 2.150 1.540


3.5

Effectverkenning huurbeleid en energieprijzen In deze paragraaf verrichten we een beperkte effectverkenning om de effecten van de inkomensafhankelijke huurverhoging en de ontwikkeling van de energieprijzen op de woonlasten van huurders in de corporatie huurvoorraad in beeld te brengen. Effecten van de inkomensafhankelijke huurverhoging

5

Wat betreft de inkomensafhankelijke huurverhoging is berekend hoe de huurprijs zich tussen 2013 en 2025 zal ontwikkelen als de verhuurder jaarlijks de maximale huu r-‐ verhoging doorvoert, tot aan de maximale huur op basis van wws-punten. In de ana-‐ lyse is uitgegaan van een huurverhoging bovenop inflatie voor drie inkomensgroepen. Het gaat om: 1.

De doelgroep van beleid: + 1,5%;

2.

Middeninkomens: + 2%;

3.

Hogere inkomens: + 4%.

Huurprijzen boven de maximale huur (op basis van wws -punten) en onder de liberali-‐ satiegrens zijn afgetopt op de maximale huur. In de analyse veronderstellen we dat de huurder niet verhuist en dat ook de huishoudensamenstelling constant blij ven. In tabel 3-9 zijn de effecten van de huurverhoging op de verdeling van de huurprijzen te zien. Het aandeel huurders dat een huurprijs tot de eerste aftoppingsgrens (€ 536 in 2013) betaalt, neemt af van 81% in 2013 naar 44% in 2025.

5

De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt voor de jaren 2013 en 2014. Eind 2014 komt het kabinet met voorstellen om over te gaan naar een huursombenadering in 2015.

27

t a b e l 3 - 9 H u u r p ri j z e n v a n z it t e n d e h u u rd e rs in d e c o rp o ra t ie h u u r v o o r ra a d in 2 0 1 3 , 2 0 2 0 e n 2 0 2 5 a ls g e v o lg v a n d e in k o m e n s a f h a n k e l ij k e h u u rv e rh o g in g

< € 374 € 374 - € 536 € 536 - € 574 € 574 - € 681 > € 681 totaal

2013 16% 65% 6% 10% 4% 100%

2020 10% 46% 15% 19% 10% 100%

2025 8% 36% 12% 27% 18% 100%


In de periode 2012 tot 2025 stijgen de huurprijzen die zittende huurders aan hun verhuurders betalen als gevolg van de inkomensafhankelijke huurverhoging gemi d-‐ deld met 22%, van € 452 in 2013 naar € 550 in 2025. Het gaat hier om de reële huur-‐ stijging, waarbij de inflatie niet is meegerekend. Het nominale bedrag dat in 20 25 betaald zal worden, zal als gevolg van de inflatie nog hoger liggen. In tabel 3-10 is de netto huur per inkomensgroep weergegeven. Bij huishoudens met recht op huurtoeslag (primaire doelgroep) wordt een deel van de bruto huur en de huurverhoging gecompenseerd door huurtoeslag. Toch levert deze groep door de huurverhoging gemiddeld bijna € 36 per maand in ten opzichte van 2013. Door het inkomensafhankelijke karakter is de huurstijging zowel in bedragen als in percentages gemeten groter naarmate het inkomen hoger is. De huur van middeni n-‐ komens is in 2025 € 122 per maand hoger dan in 2013. Hogere inkomens betalen in 2025 gemiddeld € 233 per maand meer dan in 2013. Wanneer de inkomensafhankelij-‐ ke huurverhoging voor 2025 wordt vervangen door een huursombenadering, zullen de verschillen in huurstijging tussen de inkomensgroepen kleiner zijn en z ullen de pri-‐ maire en secundaire doelgroep waarschijnlijk met hogere huurstijgingen te maken krijgen. Als we kijken naar de netto huurquote dan geven huurders uit de secundaire doel-‐ groep in 2025 het grootste deel van hun inkomen uit aan huur (30%). De huurquote van de hogere inkomens stijgt het meest, van 16% in 2013 naar 24% in 2025. t a b e l 3 - 1 0 H u u r la s t e n e n h u u r q u o t e (m e d ia a n ) v a n z it t e n d e h u u rd e rs in d e c o r p o r a t ie h u u r v o o r ra a d n a a r in k o m e n s g ro e p i n 2 0 1 3 , 2 0 2 0 e n 2 0 2 5

primaire doelgroep secundaire doelgroep middeninkomens hogere inkomens totaal

netto huur (incl. toeslag) 2013 2020 2025 € 285 € 302 € 321 € 420 € 460 € 490 € 455 € 528 € 577 € 480 € 619 € 713 € 370 € 393 € 427

2013 25% 25% 21% 16% 23%

huurquote 2020 27% 28% 25% 21% 26%

2025 29% 30% 27% 24% 28%


28

Effecten van de energieprijzen Om de effecten van de ontwikkeling van de energieprijzen op de woonlasten van de huurders in beeld te brengen moeten we aannamen doen over de ontwikkeling van de energieprijzen. Vervolgens ramen we op basis van het huidige energieverbruik en de toekomstige energieprijzen de energielasten van huurders in 2025. Uit prijsindexcijfers van het CBS blijkt dat de energieprijzen in de afgelopen vijftien jaar ruim drie keer zo hard zijn gestegen als de consumentenprijsindex (CPI) voor alle goederen en diensten (figuur 3-9). Net als bij de huizenprijzen biedt dit geen garantie voor de toekomst. De ontwikkeling van de energieprijzen is sterk afhankelijk van technologische innovaties, conflicten in het Midden -Oosten en de economische con-‐ junctuur. Het is de verwachting dat de energieprijzen ook in de toekomst zullen stijgen. Het Energieonderzoek Centrum Nederland (ECN) heeft in 2011 een raming gemaakt van de ontwikkeling van leveringsprijzen van gas en elektriciteit. Hierin wordt de stijging van de energieprijzen in de periode 2010 tot 2040 geraamd op 62% voor aardgas en 33% voor elektriciteit (figuur 3-10). In deze verkenning van de energielasten maken we gebruik van de raming van ECN om de leveringsprijzen van gas en elektriciteit tussen 201 3 en 2025 te indexeren. Zo ko-‐ men we op een reële toename van de leveringsprijzen tussen 201 3 en 2025 van 32% voor gas en 13% voor elektriciteit. De bedragen voor vastrecht, netbeheer en teru g-‐ gave van energiebelasting zijn in de berekeningen constant gehouden. f ig u u r 3 - 9 O n t w ik k e l in g e n e rg i e p r i j z e n e n c o n s u m e n t e n p r ij s in d e x ( C P I ) v o o r a ll e g o e d e r e n e n d ie n s t e n , 1 9 9 6 t o t 2 0 1 2 260 240

indexcijfer (1996 = 100)

220 200

180 160 140 120 totale bestedingen

100

energie

80

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

60


29

f ig u u r 3 - 1 0 P ro g n o s e re ë l e o n t w ik k e l in g v a n m a rg i n a le p ri j z e n v o o r g a s e n e le k t r ic it e it ( in c lu s ie f b e la s t i n g ) , 2 0 1 0 t o t 2 0 4 0 170 160

indexcijfer (2010 = 100)

150 140 130

120 110 100

90

aardgas

80

elektriciteit

70

2040

2038

2036

2034

2032

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

2010

60

Bron: ECN, 2011, bewerking RIGO

Op basis van het energieverbruik in 2013 en de geïndexeerde leveringsprijzen zijn de energielasten van huurders in 2025 geraamd. Gemiddeld betalen huurders in 2013 € 117 per maand aan gas en elektriciteit. Door de oplopende energieprijzen zou dit bij een gelijkblijvend energieverbruik in 2025 € 144 per maand zijn (in reële prijzen). Ook het beslag dat de energiekosten leggen op het huishoudenbudget neemt toe. De energiequote van een doorsnee huurder stijgt van 7% in 2013 naar 9% in 2025. In tabel 3-11 zijn de energiebedragen en energiequotes per inkomensgroep weergege-‐ ven. Voor alle inkomensgroepen nemen de energielasten toe. t a b e l 3 - 1 1 E n e r g i e la s t e n e n e n e rg i e q u o t e ( m e d i a a n ) v a n z i t t e n d e h u u rd e rs i n d e c o r p o r a t i e h u u r v o o r r a a d n a a r i n k o m e n s g ro e p in 2 0 1 3 e n 2 0 2 5

primaire doelgroep secundaire doelgroep middeninkomens hogere inkomens totaal

energiebedrag 2013 2025 € 115 € 142 € 109 € 134 € 136 € 165 € 141 € 178 € 117 € 144

energiequote 2013 2025 9% 11% 6% 8% 6% 7% 4% 5% 7% 9%

Bron: WoON 2012, woningmarktsimulatie RIGO, ECN 2011, bewerking RIGO

30

4

De bestedingsruimte van de doelgroep Volgens de in dit hoofdstuk gehanteerde uitgangspunten heeft 47% van de doelgroep van beleid minder dan € 374 per maand te besteden aan wonen. Rekening houdend met de huurtoeslag neemt deze groep af tot 2 0%, ofwel 3.380 huishoudens. Dit aantal is ongeveer gelijk aan het aantal woningen in het prijssegment tot € 374 (3.100 woningen). Als het stree fhuurbeleid wordt doorgevoerd neemt het aantal woningen in deze categorie echter af en ku n-‐‑ nen er – bekeken vanuit het perspectief van de bestedingsruimte van huu r-‐‑ ders – tekorten ontstaan. In het prijssegment tussen € 374 en € 536 is er een overmaat aan woningen, uitgaande van een optimale match tussen beste-‐‑ dingsruimte en woonlasten. Een deel van deze woningen wordt bewoond door een groep huurders die voldoende bestedingsruimte voor de huur zou moeten hebben of wat meer zou kunnen betalen.

4.1

Inleiding In hoofdstuk 3 is de woonquote van de doelgroep van beleid in beeld gebracht en vergeleken met normquotes waarbij gebruik is gemaakt van cijfers van het Nibud. Bij het berekenen van de quotes worden de woonlasten (A) gedeeld door het inkomen (B). Een hoge woonquote kan veroorzaakt worden door ofwel (1) een laag inkomen ofwel (2) hoge woonlasten. Voor een goede interpretatie is het zaak te achterhalen welke van de oorzaken aan de hoge woonquote ten grondslag liggen. De oplossing kan immers liggen in ofwel inkomensondersteuning ofwel verlaging van de woonlas-‐ ten, de quote zelf is niet direct te sturen. In het voorgaande hoofdstuk zijn de woonquotes om deze reden uitgesplitst naar inkomensklasse. Maar – zo zal uit dit hoofdstuk blijken – ook binnen de doelgroep van beleid is er sprake van inkomensverschillen en verschillen in bestedingsruimte. In dit hoofdstuk gaan we hier nader op in. We werken hierbij met absolute bedragen, zowel voor wat betreft de inkomens als de uitgavenposten. In paragraaf 4.2 gaan we eerst in op de spreiding van de besteedbare maandinkomens van huishoudens met een jaari n-‐ komen onder de € 34.229 (woonachtig in huurwoningen van corporaties). Van dit maandinkomen trekken we vervolgens de uitgaven voor het levensonderhoud af om de bestedingsruimte voor het wonen en (na aftrek van de overige woonlasten) de huur te kunnen bepalen (paragraaf 4.3). De bestedingsruimte zetten we af tegen zo-‐ wel de huidige prijsopbouw van de huurvoorraad als de prijsopbouw na het doorvo e-‐ ren van het streefhuurbeleid (paragraaf 4.4). Hiermee wordt inzichtelijk gemaakt in hoeverre het huidige huurbeleid aansluit op de bestedingsmogelijkheden van de doelgroep, uitgaande van een optimale match tussen bestedingsruimte en woonla s-‐ ten.

31

Inkomen en uitgaven Inkomensvariatie binnen de doelgroep van beleid Onder de inkomensgrens van € 34.229 is er een grote variatie in inkomens ( figuur 4-1). Circa 35% van de doelgroep (5.870 huishoudens) heeft niet meer dan € 1.200 per maand te besteden. Vooral onder eenpersoonshuishoudens zijn de inkomens laag (tabel 4-1), maar zij hebben ook minder uitgaven. Tweepersoonshuishoudens van 65 jaar of ouder hebben vaak meer dan € 1.600 te besteden. f ig u u r 4 - 1 D e in k o m e n s v e r d e lin g (b e s t e e d b a a r in k o m e n p e r m a a n d ) o n d e r d e d o e lg ro e p v a n b e le id in d e c o rp o ra t ie h u u rv o o r ra a d 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% doelgroep van beleid

30% 20% 10%

€ 3.000

€ 2.800

€ 2.600

€ 2.400

€ 2.200

€ 2.000

€ 1.800

€ 1.600

€ 1.400

€ 1.200

€ 1.000

€ 800

€ 600

0%

€ 400

4.2

Bron: WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie Leesvoorbeeld: Circa 16% van de doelgroep heeft tot € 1.000 per maand te besteden en 35 % heeft tot € 1.200 per maand te besteden. Ongeveer 19% van de doelgroep heeft tussen € 1.000 en € 1.200 per maand te besteden (35% - 16% = 19%).

t a b e l 4 - 1 D e in k o m e n s v e r d e l i n g (b e s t e e d b a a r i n k o m e n p e r m a a n d ) o n d e r d e d o e lg ro e p v a n b e le id in d e c o rp o ra t ie h u u rv o o r ra a d , n a a r h u is h o u d e n s t y p e

N= < 65 jaar 1p. < 65 jaar 2p.

6.570

< € 1.200 € 1.200 - € 1.600

> € 1.600

totaal

54%

34%

12%

100%

810

0%

42%

58%

100%

65+ 1p.

4.800

42%

43%

16%

100%

65+ 2p.

1.860

0%

17%

83%

100%

gezin

2.780

12%

37%

51%

100%

totaal

16.810

N=

35%

35%

30%

100%

5.870

5.950

4.980

16.810

Bron: WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie

32

Uitgaven voor primair levensonderhoud In dit hoofdstuk kijken we naar absolute inkomens en uitgaven voor primair leven s-‐ onderhoud. Bij de uitgaven houden we het simpel: we gaan uit van de basisbedragen van het Nibud. Voor elke uitgavepost heeft het Nibud een minimaal benodigd bedrag 6 bepaald, ongeacht inkomen. Deze staan in maandbedragen weergegeven in tabel 4-2. Het gaat hier om onderzoeksmatige aannamen en om minimaal benodigde bedragen. In de praktijk zullen zeker de laagste inkomens alles in het werk stellen om de kosten zo laag mogelijk te houden, maar er zullen ook huishoudens zijn die met het budget in tabel 4-2 moeilijk rond kunnen komen. tabel 4-2

M in i m a a l b e n o d i g d e b e d r a g e n v o o r p r i m a i r l e v e n s o n d e rh o u d ,

m a a n d b e d r a g e n p e r h u is h o u d e n s t y p e

benodigd bedrag per maand

< 65 jaar 1p. € 670

< 65 jaar 2p. € 1.120

65+ 1p. € 650

65+ 2p. € 1.090

gezin € 1.430

Bron: Nibud, bewerking RIGO

4.3

De bestedingsruimte van de doelgroep Bestedingsruimte voor wonen Als de kosten voor primair levensonderhoud worden afgetrokken van het besteedbaar inkomen, ontstaat een restbedrag dat aan wonen kan worden besteed. Ongeveer een kwart van de doelgroep van beleid heeft minder dan € 300 per maand beschikbaar voor wonen. Het zijn vooral gezinnen met kleine budgetten ( tabel 4-3). Eenpersoons-‐ huishoudens hebben weliswaar een laag inko men, maar ook minder uitgaven en kun-‐ nen dus meer aan wonen besteden. Dit geldt in versterkte mate voor de alleenstaa n-‐ den boven de 65 jaar. Tweepersoonshuishoudens tot 65 jaar hebben weliswaar een wat hoger inkomen, maar dit is niet hoog genoeg om veel ruim te voor wonen over te houden: 29% heeft minder dan € 300 per maand te besteden. Het gaat om een in aantal kleine groep huishoudens.

6

Het gaat om uitgaven aan de zorgverzekering, ziektekosten, inboedel - en aansprakelijkheidsverzekering, studiekosten en uitgaven aan telefoon, kabel en internet, contributies, vervoer, kleding, inventaris, recreatie en boodschappen. Als huishoudens zorgtoeslag ontvangen dan wordt dit bedrag opgeteld bij het besteedbaar huishoudensinkomen.

33

t a b e l 4 - 3 D e v e r d e l in g v a n h e t b e s t e e d b a a r i n k o m e n ( e xc l u s i e f h u u r t o e s l a g ) d a t b e s c h ik b a a r is v o o r w o n e n o n d e r d e d o e l g ro e p v a n b e l e i d in d e c o rp o ra t ie h u u r v o o r ra a d

< 65 jaar 1p. < 65 jaar 2p. 65+ 1p. 65+ 2p. gezin totaal N=

N= 6.570 810 4.800 1.860 2.780 16.810

< € 300 35% 29% 0% 0% 58% 25% 4.130

€ 300 - € 700 32% 34% 67% 35% 23% 41% 6.890

> € 700 33% 37% 33% 65% 19% 34% 5.800

totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 16.810


Bestedingsruimte voor de huur De woonlasten bestaan niet alleen uit huur, er moeten ook andere vaste lasten uit het voor wonen beschikbare bedrag worden betaald. Het gaat dan om kostenposten als water en energie, belastingen van gemeente en waterschap en de niet subsidiabele servicekosten. De kosten voor deze overige woonlasten staan weergegeven in bijlage 2. Als we het voor wonen beschikbare inkomen verminderen met de overige woonla s-‐ ten, dan ontstaat de verdeling zoals weergegeven in tabel 4-4. Bijna de helft van de doelgroep kan – onder gedane aannamen, zonder ondersteuning van de huurtoeslag – niet meer dan € 374 euro aan huur betalen. Het gaat vooral om gezinnen en eenpe r-‐ soonshuishoudens tot 65 jaar. Oudere stellen kunnen vaak meer huur betalen dan dat men nu doet. t a b e l 4 - 4 D e v e r d e l in g v a n h e t b e s t e e d b a a r i n k o m e n ( e xc l u s i e f h u u r t o e s l a g ) d a t b e s c h ik b a a r is v o o r d e h u u r o n d e r d e d o e l g ro e p v a n b e l e i d in d e c o rp o ra t ie h u u rv o o r ra a d

< 65 jaar 1p. < 65 jaar 2p. 65+ 1p. 65+ 2p. gezin totaal N=

N= 6.570 810 4.800 1.860 2.780 16.810

< € 374 53% 45% 35% 20% 74% 47% 7.950

€ 374 - € 574 16% 23% 33% 25% 9% 21% 3.500

> € 574 32% 33% 32% 56% 17% 32% 5.360

totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 16.810


34

De groep met minimale huurruimte In Breda woont dus een flinke groep huurders met een minimale huurruimte (minder dan € 374). Voor een belangrijk deel is deze groep afhankelijk van de huurtoeslag om een woning te kunnen huren. Het gaat relatief vaak om gezinnen, of een persoons-‐ huishoudens jonger dan 65 jaar. Ouderen houden over het algemeen meer inkomen over om aan huur te besteden (figuur 4-2, links). Maar ook onder de groep eenper-‐ soonshuishoudens jonger dan 65 jaar bevindt zich een groep met een ruimere best e-‐ dingsruimte. De groep met een minimale bestedingsruimte woont deels in goedkope huurwoni n-‐ gen tot € 374 (figuur 4-2, rechts). Maar ook in andere segmenten is deze groep terug te vinden, omdat echt goedkope woningen (met afdoende kwaliteit) schaars zijn én omdat de huurtoeslag hen hiertoe in staat stelt. f ig u u r 4 - 2 D e b e s t e d in g s r u im t e v a n d e d o e l g ro e p v a n b e le id n a a r h u is h o u d e n s s a m e n s t e ll in g ( lin k s ) e n w o o n s it u a t ie n a a r h u u rp r ij s ( re c h t s ) , e xc l u s i e f h u u r t o e s la g 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

7% 13%

26%

9% 19%

5% 21%

45%

5%

17% 11%

28%

29%

5%

5%

39%

39%

5% 44%

< € 374

29%

€ 374 - € 574

> € 574

totaal

100% 90% 65+ 2p. 80% 70% 65+ 1p. 60% < 65 jaar 2p. 50% < 65 jaar 1p. 40% 30% 20% 10% 0% gezin

10%

8%

6%

8%

€ 574 - € 681 € 374 - € 574 68%

74%

73%

71%

19%

18%

18%

18%

€ 374 - € 574

> € 574

totaal

< € 374

bestedingsruimte doelgroep


Bron: WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie Leeswijzer: De doelgroep met een bestedingsruimte tot € 374 bestaat voor 44% uit eenpersoonshuishoudens tot 65 jaar (links). De doelgroep met een bestedingsruimte tot € 374 woont voor 19% in een goedkope huurwoning tot € 374 (rechts). De doelgroep met een ruimere bestedingsruimte (> € 574) woont voor 18% in dit segment.

4.4

> € 681

De bestedingsruimte versus de werkelijke huurlasten De huurtoeslag Bij de betalingsmogelijkheden van huurders speelt de huurtoeslag een belangrijke rol. In figuur 4-3 staat de verdeling aangegeven van het voor huur beschikbare bedrag exclusief en inclusief huurtoeslag. Bij de huurtoeslag is zowel de huurtoeslag weerg e-‐ geven die men op dit moment ontvangt als de maximale huurtoeslag die het huishou-‐ den maximaal kan ontvangen bij een huurprijs net onder de huurtoeslaggrens, gege-‐ ven een bepaald inkomen en huishoudenstype. Deze bestedingsruimte is afgezet te-‐

35

< € 374

gen de huurprijzen van het bezit waarin de doelgroep van beleid op dit moment woont. De bestedingsruimte versus de werkelijke huurlasten en de streefhuur Gegeven de bestedingsruimte van de huurders is er klein een ‘tekort’ aan goedkope huurwoningen onder de € 374 (figuur 4-3 en figuur 4-4). Deze huishoudens wonen nu veelal in het segment daarboven – tussen de € 374 en € 536 – en besparen op de minimaal noodzakelijke uitgaven om de huur te kunnen betalen. Als morgen alle hu-‐ ren zouden worden opgetrokken tot de streefhuren zou het ‘tekort’ in het goedkoo p-‐ ste segment nog wat groter worden. Uitgaande van een minimaal budget voor primaire uitgaven en een optimale match tussen bestedingsruimte en woonlasten is er a an de bovenkant van het spectrum ruimte voor enige huurverhoging. In Breda kan 44% van de doelgroep meer betalen dan € 574 per maand, terwijl 11% een woning in deze prijsklasse bewoond. f ig u u r 4 - 3 D e o p b o u w v a n d e b e s t e d in g s ru i m t e v a n d e d o e l g ro e p v a n b e l e i d , a f g e z e t t e g e n d e h u u rp r i j s d ie m e n w e r k e l i j k b e t a a l t *

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

25%

25%

25%

7% 4%

15%

19%

17%

5%

7%

8% 6%

> € 681 € 574 - € 681 € 536 - € 574 € 374 - € 536

65%

22%

< € 374

29%

47%

exclusief huurtoeslag

32%

incl. werkelijke huurtoeslag

20%

18%

incl. maximale huurtoeslag

woonsituatie doelgroep

Bron: WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie * In de figuur is de werkelijke huurtoeslag de huurtoeslag die men op dit moment ontvangt, geraamd op basis van het WoON 2012. De maximale huurtoeslag is de huurtoeslag die men maximaal kan ontvangen bij een huurprijs net onder de huurtoeslaggrens, gegeven een bepaald inkomen en huishoudenstype. Leeswijzer: exclusief huurtoeslag kan 47% van de doelgroep van beleid niet meer dan € 374 aan huur betalen. Inclusief maximale huurtoeslag gaat het om 20%. De doelgroep van beleid in de corporatie huurvoorraad woont voor 18% in een huurwoning tot € 374.

36

f ig u u r 4 - 4 D e o p b o u w v a n d e b e s t e d in g s ru i m t e v a n d e d o e l g ro e p v a n b e l e i d ( i n c lu s i e f m a x i m a l e h u u r t o e s la g ) , a f g e z e t t e g e n d e s a m e n s t e l l i n g v a n h e t t o t a l e b e z it in B r e d a e n a ls a l le h u re n p e r d ir e c t z o u d e n w o rd e n o p g e t ro k k e n t o t d e s t re e f h u u r 16.000

14.000

bezit door midden- en hogere inkomens bewoond

12.000

bezit door doelgroep bewoond

10.000


8.000

streefhuur 2013

6.000 4.000 2.000 0 < € 374

€ 374 - € 536 € 536 - € 574 € 574 - € 681

> € 681

Bron: WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie Leeswijzer linker staafje: Circa 3.380 doelgroephuishoudens kunnen maximaal € 374 per maand aan huur besteden. Op dit moment wonen er 3.100 doelgroephuishoudens in een huurwoning tot € 374. Het gaat deels om dezelfde huishoudens, maar ook om andere huishoudens met een

ruimere bestedingsruimte. Naast de doelgroep van beleid wonen er ook 550 midden- en hogere inkomens in het segment tot € 374. Als alle huren per direct zouden worden opgetrokken tot de streefhuur, neemt het aanbod in het segment tot € 374 af van 3.650 tot 1.740 woningen.

De doelgroep van beleid die meer zou kunnen betalen In figuur 4-4 zijn ook de scheefwoners weergegeven (de midden- en de hogere inko-‐ mens), waarvan we weten dat zij in de praktijk meer huur zouden kunnen betalen. Ook onder de doelgroep van beleid is er een aantal huishoudens dat zich – uitgaande van een minimaal budget voor primaire uitgaven en maximale huurtoeslag – meer zou kunnen veroorloven, gegeven hun huidige huurprijs, inkomen en huishoudenssamen-‐ stelling. Deze groep is divers van samenstelling (zie ook figuur 4-5). Vooral ouderen zijn oververtegenwoordigd binnen deze groep, maar er is ook een groep eenpe r-‐ soonshuishoudens jonger dan 65 jaar met een ruimer budget (als gevolg van een ho-‐ ger inkomen). Ongeveer een kwart van deze huishoudens woont in een goedkope huurwoning tot € 374 (tegen 18% van de totale doelgroep van beleid). Een groot deel van de huishoudens in de huurvoorraad tot € 374 zou dus - uitgaande van maximale huurtoeslag - wat meer huur kunnen betalen.

37

f ig u u r 4 - 5 D e s a m e n s t e ll i n g v a n d e d o e lg ro e p v a n b e l e i d d ie m e e r k a n b e t a l e n (in c lu s ie f m a xi m a le h u u r t o e s la g ) n a a r h u is h o u d e n s s a m e n s t e ll in g ( lin k s ) e n w o o n s it u a t ie n a a r h u u r p r ij s ( re c h t s ) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

35% 7%

7% 13% 35%

17% 11% 29%

16% 6%

4%

5%

37%

40%

39%

kan niet meer kan meer betalen betalen

totaal

100% 90% 65+ 2p. 80% 70% 65+ 1p. < 65 jaar 2p. 60% 50% < 65 jaar 1p. 40% 30% 20% 10% 0%

4%

gezin

16%

8%

€ 574 - € 681 71%

€ 374 - € 574 71%

70%

8% kan niet meer betalen

> € 681

24%

18%

kan meer

totaal


38

< € 374

5

Toekomstige ontwikkelingen De bevolking in Breda neemt de komende jaren naar verwachting toe. Vo l-‐‑ gens de prognose van de provincie Noord-Brabant gaat het om een toename van 6.530 huishoudens in de periode 2013 tot 2025. Deze toename bestaat vooral uit eenpersoonshuishoudens en 65-plussers. Het aandeel 65-plus neemt toe van 23% in 2013 tot 26% in 2025. Het aantal jongeren tot 25 jaar blijft ongeveer gelijk, mede als gevolg van de studentenpopulatie in Breda. De Bredase bevolking krijgt de komende jaren te maken met een dalende koopkracht en een afnemend eigenwoningbezit onder nieuwe generaties huishoudens. Onder ouderen neemt het eigenwoningbezit wel toe.

5.1

Inleiding In dit hoofdstuk verkennen we enkele toekomstige ontwikkelingen die van invloed zijn op de toekomstige woningmarktsituatie. Het gaat om demografische en economische ontwikkelingen en de ontwikkeling van het eigenwoningbezit. In hoofdstuk 6 brengen we de effecten hiervan in beeld op de ontwikkeling van de inkomensgroepen en de woningbehoefte.

5.2

Demografische ontwikkelingen Er zijn in Nederland verschillende bevolkingsprognoses voorhanden: landelijke pro g-‐ noses van het CBS/PBL en Primos en lokale prognoses van provincies, regio’s en ge-‐ meenten. Voor elke prognose geldt dat het gaat het om een effectverkenning: hoe de toekomst eruit zal zien is en blijft onzeker. Ontwikkeling van het aantal inwoners en huishoudens In figuur 5-1 is de ontwikkeling van het aantal inwoners in de gemeente Breda volgens drie prognosevarianten weergegeven: de Pearlprognose van het CBS/PBL (2013), de prognose van de provincie Noord-Brabant (2011) en de trendprognose van de ge-‐ meente Breda (2013). Elke prognose komt uit op een groeiende bevolking, overeen-‐ komstig met de trend in het recente verleden. Volgens de prognose van de provincie zal het aantal inwoners toenemen met 8.405 in de periode 2014 tot 2025, volgens de prognose van het CBS/PBL met 8.000 inwoners en volgens de gemeentelijke trend-‐ 7 prognose met 10.525 inwoners. In figuur 5-2 is de huishoudensontwikkeling weergegeven volgens de prognose van het CBS/PBL en de provincie Noord-Brabant. De gemeente Breda heeft geen huishou-‐

7

Bij de prognose van het CBS/PBL ontbreekt het jaar 2013. Voor een zuivere vergelijking van de aantallen is de periode 2014 tot 2025 gehanteerd.

39

densprognose opgesteld. Volgens de prognose van de provincie neemt het aantal huishoudens toe met 5.960 huishoudens in de periode 2014 tot 2025 en volgens het CBS/PBL met 7.100 huishoudens. f ig u u r 5 - 1 O n t w ik k e l in g v a n h e t a a n t a l in w o n e rs in B r e d a , w e rk e l ij k in 2 0 0 0 t o t 2 0 1 3 e n p r o g n o s e 2 0 1 4 t o t 2 0 3 0 v o lg e n s d r ie v a r i a n t e n 195.000 190.000 185.000 180.000

175.000

werkelijke ontwikkeling

170.000

prognose provincie Noord-Brabant 2011

165.000

160.000

Pearl-prognose CBS/PBL 2013

155.000

trendprognose gemeente Breda 2013 2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

150.000

Bron: CBS, prognose CBS/PBL 2013, prognose provincie Noord-Brabant 2011, trendprognose gemeente Breda 2013

f ig u u r 5 - 2 O n t w ik k e l in g v a n h e t a a n t a l h u is h o u d e n s in B re d a , w e r k e li j k in 2 0 0 0 t o t 2 0 1 3 e n p r o g n o s e 2 0 1 4 t o t 2 0 4 0 v o lg e n s t w e e v a ria n t e n 100.000 95.000 90.000

85.000 80.000 werkelijke ontwikkeling

75.000 70.000

prognose provincie Noord-Brabant 2011

65.000

Pearl-prognose CBS/PBL 2013

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

60.000

Bron: CBS, prognose CBS/PBL 2013, prognose provincie Noord-Brabant 2011

Verhuisstromen Bij de plussen en minnen voor wat betreft het totaal aantal inwoners en huishoudens geldt veel onzekerheid. Daarbij zijn vooral aannamen over verhuisstromen bepalend

40

(naast trends als individualisering en extramuralisering) en juist deze verhuisstromen laten zich moeilijk voorspellen. Het al dan niet realiseren van een nieuwbouwlocatie kan grote gevolgen hebben, ook als deze in een buurgemeente wordt gerealiseerd. In figuur 5-3 is de schommeling van het binnenlandse migratiesaldo weergegeven. Breda trekt vooral veel jongeren en studenten aan, en in 2011 en 2012 ook personen tussen 25 en 65 jaar. Het saldo van deze groep schommelt: in de periode 2003 t/m 2006 was het saldo positief, in de periode 2007 t/m 2 009 negatief en in de periode 2010 t/m 2012 positief. De verhuisstromen van deze groep laten zich moeilijk voo r-‐ spellen. f ig u u r 5 - 3 O n t w ik k e l in g v a n h e t b in n e n la n d s m ig ra t ie s a ld o n a a r l e e f t ij d in d e g e m e e n t e B re d a , 2 0 0 0 t / m 2 0 1 2 binnenlands migratiesaldo

> 65 jaar

2.000

40-65 jaar

1.500

25-40 jaar

1.000

15-25 jaar

500

< 15 jaar

0

totaal

-500

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

-1.000


f ig u u r 5 - 4 O n t w ik k e l in g v a n h e t b u i t e n la n d s m i g ra t i e s a l d o n a a r l e e f t i j d i n d e g e m e e n t e B re d a , 2 0 0 0 t / m 2 0 1 2 buitenlands migratiesaldo

> 65 jaar

600

40-65 jaar

400

25-40 jaar

200

15-25 jaar

0

< 15 jaar

-200

totaal

-400

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

-600


41

Naast binnenlandse verhuisbewegingen spelen ook buitenlandse verhuisbewegingen een rol (figuur 5-4). In de toekomst is het vooral onzeker in welke mate de zogenoe m-‐ de MOE-landers (huishoudens uit Midden- en Oost-Europa) naar Nederland zullen komen. In de periode 2008 t/m 2012 was het buitenlandse migratiesaldo positief, na een periode met negatieve saldi. Het positieve saldo heeft vooral te maken met het aantrekken van jongeren tussen 15 en 25 jaar, waarbij het mogelijk gaat om buiten-‐ landse studenten. Het saldo van personen tussen 25 en 65 jaar was in vrijwel elk jaar in de periode 2000 t/m 20112 negatief, maar de afgelopen jaren is het negatieve sa l-‐ do kleiner geworden. Een veranderende samenstelling van de bevolking In de discussie over prognoseresultaten wordt vaak gefocust op de toe - of afname van het totaal aantal huishoudens. Dit vanwege de samenhang met de nieuwbouw pro-‐ grammering. De onzekerheid bij de prognoses zit vooral in de overall plussen en mi n-‐ nen. De ontwikkeling van de samenstelling van de bevolking is echter behoorlijk zeker, omdat de bestaande bevolking overheerst. In figuur 5-5 is weergegeven dat de veranderende samenstelling van de bevolking weinig verschilt tussen de verschillende prognosevarianten. Het aantal ouderen en het aantal inwoners tussen 20 en 40 jaar neemt toe en het aantal inwoners tussen 40 en 55 jaar neemt af. De grootste onzekerheid is te zien bij de leeftijdsgroep tussen 25 en 40 jaar, de groep met de hoogste verhuismobiliteit . Ouderen daarentegen zijn honkvast en beperkt verhuisgeneigd. Bij de woningbehoefteraming werken we met één demografische prognosevariant, omdat de focus ligt op de veranderende samenstelling van de bevolking. In overleg met de opdrachtgevers is aangesloten bij de meest recente prognose van de provincie Noord-Brabant (2011). De ontwikkeling van de huishoudenssamenstelling volgens deze prognose is weergeven in tabel 5-1 en figuur 5-6. Op basis van de provinciale huishoudensprognose neemt het aantal huishoudens in Breda toe met 3.860 huishoudens in de periode 2013 tot 2020 en met 6.530 huisho u-‐ dens in de periode 2013 tot 2025. De huishoudenstoename bestaat vooral u it eenper-‐ soonshuishoudens en ouderen. Het aantal 65-plussers neemt toe met 4.550 huishou-‐ dens in de periode 2013 tot 2025. Het aandeel 65 -plus neemt toe van 23% in 2013 tot 26% in 2025.

42

f ig u u r 5 - 5 D e b e v o l k in g s o p b o u w in B r e d a , w e r k e l i j k in 2 0 1 3 e n p ro g n o s e 2 0 2 5 v o lg e n s d r ie p ro g n o s e v a r i a n t e n 2013

16.000

2025 prognose provincie Noord-Brabant 2011

14.000

2025 Pearl-prognose CBS/PBL 2013 2025 trendprognose gemeente Breda 2013

12.000

10.000 8.000 6.000 4.000

2.000 95+

90-94 jaar

85-89 jaar

80-84 jaar

75-79 jaar

70-74 jaar

65-69 jaar

60-64 jaar

55-59 jaar

50-54 jaar

45-49 jaar

40-44 jaar

35-39 jaar

30-34 jaar

25-29 jaar

20-24 jaar

15-19 jaar

5- 9 jaar

10-14 jaar

0- 4 jaar

0

Bron: CBS, prognose CBS/PBL 2013, prognose provincie Noord-Brabant 2011, trendprognose gemeente Breda 2013

t a b e l 5 - 1 O n t w i k k e l in g v a n h e t a a n t a l h u is h o u d e n s n a a r le e f t i j d e n t y p e in B r e d a in d e p e r io d e 2 0 1 3 t o t 2 0 2 5

< 25 jaar 25 tot 45 jaar

45 tot 65 jaar

65 tot 75 jaar 75+ totaal

eenpersoons meerpersoons eenpersoons tweepersoons gezin eenpersoons tweepersoons gezin eenpersoons meerpersoons eenpersoons meerpersoons

2013 6.930 1.100 10.990 5.720 12.040 8.110 8.000 12.210 3.920 6.390 5.500 3.730 84.620

2020 6.860 1.100 11.330 5.680 11.810 9.030 7.420 13.130 4.760 7.070 5.880 4.410 88.480

2025 ontwikkeling 2013 tot 2025 6.910 -20 1.130 30 11.530 540 5.770 50 12.570 530 9.280 1.170 6.910 -1.090 12.960 750 5.130 1.210 6.960 570 6.690 1.190 5.310 1.580 91.150 6.530

Bron: prognose Noord-Brabant 2011, bewerking RIGO

43

f ig u u r 5 - 6 H u is h o u d e n s s a m e n s t e l lin g n a a r le e f t i j d i n B re d a i n 2 0 1 3 e n 2 0 2 5

100% 90% 80%

11%

13%

75+

12%

13%

65 tot 75 jaar 45 tot 65 jaar

70% 60%

33%

32%

50%

25 tot 45 jaar < 25 jaar

40%

30% 20% 10% 0%

34%

33%

9%

9%

2013

2025

Bron: prognose provincie Noord-Brabant 2011, bewerking RIGO

5.3

Economische ontwikkelingen De financiële speelruimte van huishoudens op de woningmarkt hangt af van hun koopkracht. In 2012 was volgens het Centraal Planbureau (CPB) sprake van een daling van de koopkracht van -2,5%. Voor 2013 en 2014 verwacht het CPB eveneens een daling, en wel met respectievelijk -1,25% en -0,5% (bron: CPB, kortetermijnraming september 2013). Gemiddeld in de periode 2012 t/m 2014 komt dit neer op ee n da-‐ ling van de koopkracht van -1,4% per jaar. Voor de jaren daarna is onzekerheid troef en zelfs de korte termijnramingen worden door het CPB met grote regelmaat herzien. Als er een ding wel zeker is in de economie, is dat ontwikkelingen op en neer gaan. De vraag is alleen wanneer, in welke snelheid en tot welk niveau het herstel zal inzetten. In de basisvariant gaan we ervan uit dat de economische crisis ook na 2014 nog enk e-‐ le jaren aanhoudt, waarna de economie weer aantrekt ( figuur 5-7). Bij de negatieve variant is de daling van de koopkracht groter en houdt de crisis langer aan: tot 2025 neemt de koopkracht van huishoudens (licht) af. Dit lijkt wellicht extreem, maar ook tijdens bijvoorbeeld de oliecrisis in de jaren ’70 was er ruim een decennium lang sprake van economische malaise. Bij de positieve variant is er sprake van een minder grote daling van de koopkracht gedurende een kortere periode. Hoe de economische crisis zich daadwerkelijk zal ontwikkelingen is echter uitermate onzeker.

44

f ig u u r 5 - 7 K o o p k ra c h t o n t w ik k e lin g v a n h u i s h o u d e n s in N e d e rla n d ( j a a r l i j k s e t o e - e n a f n a m e in p ro c e n t p u n t e n ), w e rk e l ij k e o n t w i k k e lin g in 1 9 9 7 t / m 2 0 1 1 e n p r o g n o s e 2 0 1 2 t o t 2 0 3 0 v o lg e n s d r i e v a r i a n t e n 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 -1,00 -2,00

werkelijk, driejaarlijks gemiddelde

werkelijk

werkelijk, gemiddeld in 1997 t/m 2011

positieve variant

basisvariant

negatieve variant

2029

2027

2025

2023

2021

2019

2017

2015

2013

2011

2009

2007

2005

2003

2001

1999

1997

-3,00

Bron: CPB, bewerking RIGO, RIGO

5.4

Ontwikkeling van het eigenwoningbezit De afgelopen decennia is het eigen woningbezit in Nederland gestaag toegenomen (figuur 5-8). De afgelopen drie jaar is deze toename echter tot stilstand gekomen. Onder de nieuwe generatie huishoudens is het eigen woningbezit zelfs gedaald. Was in 2009 nog 38% van alle huishoudens onder de dertig jaar in een koopwoning te vin-‐ den, in 2012 is dit aandeel gedaald naar 35% (landelijke cijfers). Op de achtergrond spelen strengere kredieteisen, toegenomen risicobesef en ontwikkelingen op de a r-‐ beidsmarkt, die er voor zorgen dat jonge woning zoekenden zich niet kunnen en ook liever niet te snel willen binden aan een koopwoning. We zien ook dat jongeren vaker dan voorheen in het alternatieve circuit zijn gehuisvest of inwonend zijn, dat kinderen langer bij hun ouders blijven wonen of na een stu die of scheiding weer bij hun ouders intrekken. Voor de toekomst veronderstellen we dat het eigen woningbezit onder nieuwe gen e-‐ raties nog wat lager zal zijn. Dat wil zeggen dat jongeren in 2025 structureel minder vaak eigenaar-bewoner zijn in vergelijking met hun leeftijdgenoten in 2013. Ze kopen nog wel, maar pas op latere leeftijd. We gaan ervan uit dat de instroom in de koop-‐ sector in de periode 2012 tot 2015 33% lager komt te liggen dan in de periode 2006 tot 2009 en in de periode 2015 tot 2020 25%. Onder de toekomstige generatie ouderen ligt het eigen woningbezit hoger. Steeds meer ouderen hebben in een eerder stadium van hun wooncarrière de stap naar een koopwoning gemaakt, terwijl de generatie voor wie een eigen huis alleen voor de happy few was weggelegd langzaam maar zeker in de minderheid raakt.

45

f ig u u r 5 - 8 O n t w ik k e l in g v a n h e t a a n d e e l e ig e n w o n i n g b e z it n a a r le e f t i j d in N e d e r la n d in 1 9 9 0 t o t 2 0 1 2 80%

1990

aandeel eigen woningbezit

70%

1998 2009

60%

2012

50% 40%

30% 20% 10% 0% 20

25

30

35

40

45

50

55

60

65

70

leeftijd hoofd huishouden

Bron: WBO 1990 en 1998, WoON 2009 en 2012, bewerking RIGO

46

6

Ontwikkeling doelgroepen en woningbehoefte 2013-2025 De komende jaren neemt de doelgroep tot € 34.229 toe, maar dit betekent niet dat de omvang van de betaalbare huurvoorraad (< € 681) in gelijke mate moet toenemen. Er is echter geen model voorhanden waarmee exact kan worden berekend hoe de toekomst eruit ziet. Wel kunnen op basis van heldere aa n-‐‑ namen effecten worden doorgerekend. Als de goedkope scheefheid gelijk blijft dan neemt de behoefte aan woningen in de betaalbare huurvoorraad toe met circa 1.760 woningen in 2013 tot 2025 (basisscenario). Als de goedko-‐‑ pe scheefheid afneemt van 26% in 2013 tot 18% in 2025 kan de betaalbare huurvoorraad in omvang gelijk blijven. Binnen de betaalbare huurvoorraad is het zaak om ook woningen in het goedkope segment te behouden, omdat de bestedingsruimte van huurders de komende jaren afneemt.

6.1

Inleiding In hoofdstuk 3 is de toekomst op drie terreinen verkend: demografie, economie en woonpatronen van huishoudens. Op basis van deze aannamen brengen we in dit hoofdstuk de ontwikkeling van de doelgroepen en de woningbehoefte in Breda in beeld. Ook maken we – onder gedane aannamen – de benodigde omvang van de be-‐ taalbare huurvoorraad inzichtelijk en gaan we in op de gewenste huurprijsdifferentia-‐ tie binnen dit segment. De exacte doorwerking van het beleid, de economie en de demografie op de wonin g-‐ markt is en blijft echter ongewis. Er is geen model voorhanden waarmee exact kan worden berekend hoe de toekomst eruit ziet. Wel kunnen op basis van held ere aan-‐ namen effecten worden doorgerekend, wat we in dit hoofdstuk hebben gedaan. De resultaten in dit hoofdstuk zijn daarmee uitkomst van een effectverkenning en ku n-‐ nen niet rechtstreeks vertaald worden in een woningbouwprogramma.

6.2

Omvang en ontwikkeling van de doelgroepen Volgens elk toekomstscenario neemt de omvang van de doelgroep van beleid toe: in het basisscenario met 3.340 huishoudens in de periode 2013 tot 2020 en met 4.840 huishoudens in de periode 2013 tot 2025 (tabel 6-1, tabel 6-2 en figuur 6-1). In aan-‐ deel gaat het om een toename van 47% in 2013 tot 49% in zowel 2020 als 2025. In het negatieve scenario is de toename wat groter, in het (relatief) positieve scenario wat kleiner. Het aandeel hogere inkomens neemt af: van 42% in 2013 tot 40% in zowel 2020 als 2025 in het basisscenario. De omvang van de groep middeninkomens blijft ongeveer gelijk.

47

t a b e l 6 - 1 O m v a n g e n o n t w ik k e l i n g i n k o m e n s g r o e p e n in B r e d a in d e p e r io d e 2 0 1 3 t o t 2 0 2 0 v o lg e n s d r ie s c e n a rio ’ s

2013 primaire doelgroep (A) secundaire doelgroep (B) middeninkomens hogere inkomens totaal

27.110 12.750 9.180 35.580 84.620


39.860

ontwikkeling 2013-2020 negatief basis positef 3.100 2.190 1.570 1.340 1.150 1.020 530 410 490 -1.110 110 780 3.860 3.860 3.860 4.440

3.340

2.590

2013 32% 15% 11% 42% 100%

negatief 34% 16% 11% 39% 100%

2020 basis 33% 16% 11% 40% 100%

positef 32% 16% 11% 41% 100%

47%

50%

49%

48%


t a b e l 6 - 2 O m v a n g e n o n t w ik k e l i n g i n k o m e n s g r o e p e n i n B r e d a i n d e p e r i o d e 2 0 1 3 t o t 2 0 2 5 v o lg e n s d rie s c e n a rio ’ s

2013 primaire doelgroep (A) secundaire doelgroep (B) middeninkomens hogere inkomens totaal

27.110 12.750 9.180 35.580 84.620


39.860

ontwikkeling 2013-2025 negatief basis positef 4.340 3.040 2.030 2.070 1.800 1.580 720 640 700 -590 1.060 2.230 6.540 6.540 6.540 6.410

4.840

3.610

2013 32% 15% 11% 42% 100%

negatief 35% 16% 11% 38% 100%

2025 basis 33% 16% 11% 40% 100%

47%

51%

49%

positef 32% 16% 11% 41% 100% 48%


f ig u u r 6 - 1 O m v a n g d o e lg r o e p v a n b e l e i d in B re d a in 2 0 1 3 , 2 0 2 0 e n 2 0 2 5 v o lg e n s d r i e s c e n a r io ’ s

57%


55% 53% 51%

51% 49% 47%

50%

49%

49% 48%

48%

47%

45% 43% negatief 2013

basis

positef

2020

negatief

basis

positef

2025


48

Ontwikkeling samenstelling doelgroep van beleid In 2025 ziet de samenstelling van de doelgroep van beleid er anders uit dan in 2013: de doelgroep bestaat vaker uit oudere huishoudens. Het aandeel 65 -plus binnen de doelgroep van beleid neemt toe van 30% in 2013 tot 33% in 2025 (figuur 6-2). Onder de toekomstige generatie ouderen ligt het eigen woningbezit hoger dan onder de huidige generatie ouderen. In paragraaf 6.3 houden we hiermee rekening bij de raming van de samenstelling van de woningbehoefte in 2025. f ig u u r 6 - 2 S a m e n s t e l lin g v a n d e d o e l g ro e p v a n b e l e i d in 2 0 1 3 e n 2 0 2 5 , e c o n o m i s c h e b a s is v a r ia n t

100% 90% 80% 70% 60%

17%

18%

14%

15%

23%

23%

28%

27%

19%

17%

2013

2025

75+ 65 tot 75 jaar

50%

45 tot 65 jaar 25 tot 45 jaar < 25 jaar

40%

30% 20% 10% 0%


6.3

Ontwikkeling van de woningbehoefte Bij de toekomstige woningbehoefte spelen zowel actuele fricties als toekomstige on t-‐ wikkelingen een rol. In deze paragraaf gaan we op beide zaken in, waarna we in para-‐ graaf 5.4 de stap maken naar de benodigde omvang van de betaalbare huurvoorraad. Actuele fricties op de woningmarkt Anno 2013 is 22% van de zelfstandig wonende huishoudens in Breda verhuisgeneigd (17.070 doorstromers). In 2010 had 20% van de huishoudens verhuisplannen. Deels gaat het in 2013 om dezelfde huishoudens als in 2010 , huishoudens die hun verhuis-‐ wens hebben uitgesteld. Dit is mede een gevolg van de beperkte dynamiek, waardoor het lastiger was om de woonwens te effectueren. Daarmee is de verhuiswens er nog altijd, maar men voegt steeds minder vaak de daad bij het woord. Naast doorstromers zijn er ook starters op zoek zijn naar een zelfstandige woning. In aantal gaat het in 2013 om circa 10.270 starters, waarvan ongeveer de helft bestaat uit thuiswonende jongeren. De andere helft bestaat vooral uit onzelfstandig wonende

49

studenten. Daarnaast bestaat een klein deel uit personen die vanwege een scheiding of de sloop van hun woning (opnieuw) op zoek zijn naar een zelfstandige woning. In figuur 6-3 is de woningvraag van de Bredase huishoudens en starters afgezet tegen het potentiële aanbod uit de voorraad in Breda dat vrij zou komen als alle doorstr o-‐ mers hun woonwensen zouden realiseren. Het potentiële aanbod is groter dan de vraag, omdat huishoudens die naar een intramurale instel ling of naar het buitenland verhuizen wel een zelfstandige woning aanbieden, maar er niet een vragen. De vraag van huishoudens van buiten Breda is bij de analyses niet meegenomen. Onder gedane aannamen is er anno 2013 een vraagoverschot aan grondgebonden koop- en huurwoningen. Er zijn meer doorstromers die een grondgebonden woning vragen dan doorstromers die er een aanbieden. Ook is er meer vraag dan aanbod aan huurappartementen, maar alleen als we de totale startersvraag meerekenen. Binnen de koopsector is in vergelijking met 2010 de vraagdruk afgenomen , vooral omdat het potentieel aanbod is toegenomen. Binnen de huursector is de vraagdruk toegenomen, vooral omdat de vraag is toegenomen. f ig u u r 6 - 3

W o n in g v r a a g v a n B re d a s e h u i s h o u d e n s e n s t a r t e rs n a a r w o n i n g t y p e

a f g e z e t t e g e n h e t p o t e n t i ë le a a n b o d i n B re d a , 2 0 1 0 e n 2 0 1 3 12.000

vraag starters

vraag doorstromers

10.000

potentieel aanbod

8.000 6.000 4.000 2.000

0 eg

mg

eg

koop

mg huur

2010

eg

mg

eg

koop

mg huur

2013

Bron: WoON 2009 en WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie

Woningbehoefte in 2020 en 2025 In tabel 6-3 is de ontwikkeling van de woningbehoefte weergegeven naar eigendoms-‐ verhouding. Bij deze exercitie zijn de woonpatronen anno 2013 geprojecteerd op de geprognosticeerde bevolking in de toekomst. Daarbij houden we er rekening mee dat ouderen in de toekomst steeds vaker in een koopwoning zullen (blijven) wonen en dat de koopsector voor jongeren minder toegankelijk is (zoals in voorgaand hoofdstuk toegelicht). Andere woonpatronen houden we constant. Dit betekent dat ook in de toekomst hogere inkomens in gelijke mate als nu in de betaalbare huurvoorraad w o-‐

50

nen. In paragraaf 6.4 gaan we in op de vraag wat een afname van de goedkope scheefheid betekent voor de benodigde omvang van de betaalbare huurvoorraad. Onder de gedane aannamen neemt vooral de behoefte aan koopwoningen toe, maar ook binnen de huursector is er sprake van een toenemende behoefte. In het basiss ce-‐ nario gaat het om een toename van 1.720 huurwoningen in 2013 tot 2020 en 2.500 huurwoningen in 2013 tot 2025.In het negatieve scenario is er een grotere behoefte aan huurwoningen, in het positieve scenario een kleinere behoefte. t a b e l 6 - 3 O n t w i k k e l in g v a n d e w o n in g b e h o e f t e in B r e d a i n d e p e r io d e 2 0 1 3 t o t 2 0 2 5 v o lg e n s d r i e s c e n a r i o ’ s

2013 koop huur onzelfstandig totaal

43.800 32.200 8.620 84.620

2013 tot 2020 negatief basis positief 1.290 1.860 2.180 2.160 1.720 1.510 420 280 170 3.870 3.860 3.860

2020 tot 2025 negatief basis positief 1.570 1.790 2.050 940 780 560 150 110 60 2.660 2.680 2.670

2013 tot 2025 negatief basis positief 2.860 3.650 4.230 3.100 2.500 2.070 570 390 230 6.530 6.540 6.530


6.4

De benodigde omvang van de betaalbare huurvoorraad De benodigde omvang van de betaalbare huurvoorraad (huurwoningen van woning-‐ corporaties tot € 681) is moeilijk exact te bepalen. Het kabinetsbeleid stuurt aan op krimp van de sociale sector en bevordering van het eigen woningbezit. Op lokaal n i-‐ veau is het zaak deze krimp niet ten koste te laten gaan van de zwakkeren in de sa-‐ menleving, waarvoor deze sector in de kern is bestemd. Omdat scheefheid nooit vo l-‐ ledig valt te voorkomen, zal er in de toekomst altijd een bepaalde mate van overmaat benodigd zijn. De omvang van deze scheefheid is van diverse zaken afhankelijk. Ten eerste van de instroom. De instroom wordt door de DAEB strakker geregeld dan voo r-‐ heen. Maar scheefheid ontstaat niet alleen aan de voordeur, zeker voor jongeren geldt dat zij met een laag inkomen instromen en dan carrière maken waardoor scheefheid ontstaat. Het is niet uit te sluiten dat deze jongeren vaker dan in het ve r-‐ leden voor de huur kiezen én hier ook langer blijven zitten. De koopsector heeft i m-‐ mers aan toegankelijkheid (beperktere financieringsmogelijkheden) en aa ntrekkelijk-‐ heid (weliswaar lagere prijzen, maar ook beperkt perspectief op waardestijging) ing e-‐ boet. Maar er zijn ook krachten die scheefwonen minder aantrekkelijk maken, zoals de trend richting meer marktconforme huren en de inkomensafhankelijke huurverh o-‐ ging. Hoe deze beleidsmaatregelen uiteindelijk doorwerken op de woningmarkt is onduidelijk. Vandaar dat we in dit hoofdstuk naast drie toekomstscenario's werken met varianten voor wat betreft de ontwikkeling van de scheefheid. Actuele fricties Anno 2013 zijn er – als we de totale startersvraag meerekenen – tekorten aan zowel goedkope als duurdere huurwoningen (figuur 6-4). Bij de vraag van starters geldt ech-‐ ter dat het deels een beleidsmatige keuze is in hoeverre deze vraag wordt gehon o-‐

51

reerd. Niet elke starter die wil toetreden op de woningmarkt hoeft per direct een woning krijgen, een jaartje wachten kan vaak best. Daarnaast geldt dat niet alle star-‐ ters (studenten) op zoek zijn naar een woning in de gemeente Breda. Als we de star-‐ tervraag voor 50% meetellen dan zou het actuele tekort in de betaalbare huurvoor-‐ raad 1.110 woningen bedragen. Bij 25% gaat het om een potentieel overschot van 570 woningen. f ig u u r 6 - 4 W o n in g v ra a g v a n B re d a s e h u is h o u d e n s e n s t a rt e rs d ie e e n h u u rw o n in g w e n s e n a f g e z e t t e g e n h e t p o t e n t i ë l e a a n b o d a a n h u u rw o n i n g e n i n B r e d a , 2 0 1 3 4.500

vraag starters

4.000

vraag doorstromers

3.500

potentieel aanbod

3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0

< € 374

€ 374 - € 536 € 536 - € 681

> € 681

grondgebonden

< € 374

€ 374 - € 536 € 536 - € 681

> € 681

appartement


De benodigde omvang in 2020 en 2025 In paragraaf 6.2 werd duidelijk dat de doelgroep van beleid in omvang toeneemt. Niet al deze huishoudens doen een beroep op de betaalbare huurvoorraad: een deel woont in de koopsector en zal hier naar verwachting blijven wonen (vooral ouderen met inkomensterugval). Daarnaast wonen er ook huishoudens met een hoger inko-‐ men in de betaalbare huurvoorraad: anno 2013 bedraagt de goedkope scheefheid 26%. Er is dus geen sprake van een één-op-één relatie tussen de (ontwikkeling van de) omvang van de doelgroep van beleid en de benodigde betaalbare huurvoorraad. In tabel 6-4 is de ontwikkeling van de behoefte aan betaalbare huurwoningen weer-‐ geven. In de tabel is de behoefte uitgesplitst naar de doelgroep van beleid en de ove-‐ rige huishoudens. De huidige woonpatronen zijn constant gehouden (met uitzond e-‐ ring van ouderen en jongeren) en geprojecteerd op de omvang van de inkomensgro e-‐ pen in 2020 en 2025. Onder de gedane aannamen neemt de behoefte aan woningen in de betaalbare huurvoorraad toe met circa 1.280 woningen in de periode 2013 tot 2020 en met 1.760 woningen in de periode 2013 tot 2025 (basisscenario). Deze aan-‐ tallen zijn lager dan de aantallen in tabel 6-3 omdat het in deze tabel ook om duurde-‐ re en particuliere huurwoningen gaat.

52

t a b e l 6 - 4 O n t w i k k e l in g v a n d e b e h o e f t e a a n b e t a a l b a re h u u r w o n in g e n in B r e d a in d e p e r io d e 2 0 1 3 t o t 2 0 2 5 v o lg e n s d r ie s c e n a r io ’ s e n g e d a n e a a n n a m e n


2013 huidige (woon)situatie 39.870

negatief 44.300

2020 basis 43.200

positief 42.450

2025 negatief basis positief 46.270 44.700 43.470

Waarvan woonachtig in: B. betaalbare voorraad C. overige voorraad

16.370 23.500

17.950 26.350

17.580 25.620

17.400 25.050

18.610 18.110 17.800 27.660 26.590 25.670

5.630

5.750

5.700

5.710

22.000

23.700 1.700

23.280 1.280

23.110 1.110

A.

D.

betaalbare voorraad bewoond door overige huishoudens E. = B+D benodigde betaalbare voorraad ontwikkeling 2013 tot 2025

5.690

5.650

5.650

24.300 23.760 23.450 2.300 1.760 1.450


De benodigde omvang bij een afnemende scheefheid In tabel 6-4 is de scheefheid in de toekomst constant gehouden en verschuift alleen gering vanwege verandering van de omvang en samenstelling van de inkomensgroe-‐ pen. De instrumenten om scheefheid aan te pakken nemen echter toe. Mede onder druk van de EU is het woningtoewijzingsregime aangescherpt en daarnaast komen er mogelijkheden om aan hogere inkomensklassen huurverhogingen o p te leggen. In figuur 6-5 en tabel 6-5 is de benodigde omvang van de betaalbare huurvoorraad in 2025 weergegeven bij diverse (goedkope) scheefheidspercentages (basisscenario). Als de betaalbare huurvoorraad in 2025 voor 18% wordt bewoond door huishoudens met een inkomen boven de € 34.229 kan de betaalbare huurvoorraad in omvang gelijk blijven. Houden we ook rekening met actuele fricties dan is het afhankelijk van in welke mate de startersvraag wordt gehonoreerd of een toe - of afname van de betaal-‐ bare huurvoorraad is gewenst.

53

f ig u u r 6 - 5

B e n o d ig d e o m v a n g v a n d e b e t a a l b a re h u u r v o o r r a a d in 2 0 2 5 in h e t

b a s is s c e n a r io b ij d i v e r s e ( g o e d k o p e ) s c h e e f h e id s p e r c e n t a g e s (e x c lu s ie f a c t u e l e

aantal huishoudens in betaalbare voorraad

f r ic t ie s ) bij scheefheid 2013 (24.630)

30.000

2025 basisscenario (23.760)

bij afname scheefheid tot 18% (22.000)

25.000

bij afname scheefheid tot 10% (20.100)

20.000 15.000 10.000 5.000

scheefheidspercentage doelgroep van beleid

overige huishoudens


t a b e l 6 - 5 O n t w i k k e l in g v a n d e b e n o d ig d e o m v a n g v a n d e b e t a a l b a re h u u r v o o r ra a d in d e p e r io d e 2 0 1 3 t o t 2 0 2 5 i n h e t b a s i s s c e n a r i o b i j d i v e rs e s c h e e f h e i d s v a ria n t e n (e xc lu s ie f a c t u e le f r ic t i e s )

doelgroep van overige benodigde omvang scheefheid beleid (A) huishoudens (B) betaalbare voorraad (A+B) 2013 huidige (woon)situatie 26% 16.370 5.630 22.000 2025 basis

26% 24% 18% 10%

18.110 18.110 18.110 18.110

6.520 5.650 3.890 1.990

24.630 23.760 22.000 20.100

ontwikkeling 2013 tot 2025

26% 24% 18% 10%

1.740 1.740 1.740 1.740

890 20 -1.740 -3.640

2.630 1.760 0 -1.900


6.5

Gewenste differentiatie binnen de betaalbare huurvoorraad In dit hoofdstuk is de in de toekomst benodigde betaalbare huurvoorraad bepaald op basis van een projectiemethode. Hierbij worden bestaande woonpatronen van hui s-‐ houdens – uitgesplitst naar type, leeftijd en inkomen – doorgetrokken naar de toe-‐

54

10%

11%

12%

13%

14%

15%

16%

17%

18%

19%

20%

21%

22%

23%

24%

25%

25%

26%

28%

29%

30%

0

komst. De doelgroep die in de toekomst behoefte heeft aan betaalbare huurwoningen (18.110 huishoudens bij het basisscenario, kolom A in tabel 6-5) verandert ook qua samenstelling. Deze verandering zorgt ervoor dat ook de bestedingsruimte (zoals ee r-‐ der belicht in hoofdstuk 4) verandert. Deze verandering staat centraal in deze afslu i-‐ tende paragraaf. In hoofdstuk 4 (met name figuur 4-3 en figuur 4-4 in paragraaf 4.4) is aangegeven dat er anno 2013 een klein ‘tekort’ is aan goedkope huurwoningen voor lagere inkomens, terwijl er anderzijds een groep huurders is die voldoende bestedingsruimte voor de huur zou moeten hebben of zelfs wat meer zou kunnen betalen. In figuur 6-6 is de bestedingsruimte van de doelgroep van beleid met behoefte aan een betaalbare huurwoning in 2025 weergegeven (18.110 huishoudens). Hierbij is net als in de rest van dit hoofdstuk uitgegaan van de provinciale bevolkings-‐ prognose en voor wat betreft de koopkrachtontwikkelingen is uitgegaan van het b a-‐ sisscenario. We zijn ervan uitgegaan dat de prijzen van de uitgavenposten zich infla-‐ tievolgend zullen ontwikkelen. Dit met uitzondering van de energiekosten. Omdat velen verwachten dat deze sterker dan de inflatie zullen stijgen is hiervoor een extra scenario opgesteld, waarbij is aangesloten bij ramingen van het Energieonderzoek Centrum Nederland (ECN, zie ook figuur 3-10 in paragraaf 3.5). f ig u u r 6 - 6 D e o p b o u w v a n d e b e s t e d in g s ru i m t e v o o r h u u r v a n d e d o e l g ro e p v a n b e le id , w e rk e l ij k in 2 0 1 3 ( in c l u s i e f m a x i m a l e h u u rt o e s l a g ) e n p ro g n o s e 2 0 2 5 v a n d e d o e lg ro e p v a n b e le id m e t b e h o e f t e a a n e e n w o n i n g i n d e b e t a a l b a r e h u u r v o o r ra a d 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

3% 8% 6%

22%

25%

25%

19%

19%

7%

7%

9%

29%

28%

28%

18%

20%

21%

24%

woonsituatie 2013

bestedinsgruimte 2013

bestedingsruimte 2025, kosten inflatievolgend

bestedingsruimte 2025, stijgende energieprijzen

65%

< € 374

€ 374 - € 536

€ 536 - € 574

17%

€ 574 - € 681

> € 681

Bron: WoON 2012, RIGO woningmarktsimulatie Leeswijzer: in 2013 woont 18% van de doelgroep van beleid in een huurwoning tot € 374. Circa 20% van de doelgroep kan in 2013 maximaal € 374 aan huur besteden. Als alle kosten zich inflatievolgend ontwikkelen gaat het in 2025 om 21% en bij stijgende energiekosten om 24% (van de doelgroep die in 2025 behoefte heeft aan een huurwoning).

55

Door de veranderende samenstelling van de doelgroep – naar inkomen en huishou-‐ denstype - neemt de bestedingsruimte af: in 2013 kon 20% van de doelgroep niet meer dan € 374 aan huur betalen in de maand, in 2025 gaat het om 21% ( figuur 6-6). Als daarnaast rekening wordt gehouden met een reële stijging van de energieprijzen, dan neemt dit aandeel toe tot 24%. Uitgaande van het streefhuurbeleid neemt het aanbod aan goedkope woningen in de toekomst echter af ( figuur 4-4).

56

Bijlagen

57

Bijlage 1 Aanvullende tabellen en figuren

f ig u u r b - 1 W o o n s i t u a t ie v a n in k o m e n s g ro e p e n in B re d a , 2 0 1 3 HUISHOUDENS

WONINGEN corp.huur < € 681

corp.huur > € 681

particuliere huur

koop

onzelfstandig

totaal

84.620 100%

22.000 26%

850 1%

9.350 11%

43.790 52%

8.620 10%


27.110 100%

11.490 42%

300 1%

3.380 12%

4.930 18%

7.010 26%


12.750 100%

4.880 38%

140 1%

2.120 17%

4.700 37%

910 7%

middeninkomens

9.180 100%

2.200 24%

120 1%

1.560 17%

5.020 55%

280 3%

hogere inkomens

35.570 100%

3.430 10%

290 1%

2.290 6%

29.150 82%

420 1%


39.860 100%

16.370 41%

440 1%

5.500 14%

9.630 24%

7.920 20%


58

f ig u u r b - 2 B e w o n in g v a n d e w o n in g v o o r ra a d in B re d a n a a r in k o m e n s g ro e p , 2 0 1 3 WONINGEN

HUISHOUDENS primaire doelgroep (A)


middeninkomens

hogere inkomens


totaal

84.620 100%

27.110 32%

12.750 15%

9.180 11%

35.570 42%

39.860 47%

betaalbare voorraad (corp. huur < € 681)

22.000 100%

11.490 52%

4.880 22%

2.200 10%

3.430 16%

16.370 74%

corporatie huur > € 681

850 100%

300 35%

140 16%

120 14%

290 34%

440 52%

particuliere huur

9.350 100%

3.380 36%

2.120 23%

1.560 17%

2.290 24%

5.500 59%

43.790 100%

4.930 11%

4.700 11%

5.020 11%

29.150 67%

9.630 22%

8.620 100%

7.010 81%

910 11%

280 3%

420 5%

7.920 92%

koop

onzelfstandig


59

t a b e l b - 1 W o o n la s t e n , q u o t e n e n b e s t e e d b a a r h u is h o u d e n in k o m e n p e r m a a n d v a n h u u r d e rs in d e c o rp o r a t ie h u u r v o o r ra a d , 2 0 1 0 , g e m i d d e l d e n

2010 netto huur (incl. toeslag) gas en electriciteit lokale belastingen en water totaal netto woonlasten besteedbaar huishoudeninkomen woonquote huurquote energiequote belastingquote

primaire secundaire doelgroep (A) doelgroep (B) € 270 € 405 € 105 € 100 € 40 € 55 € 415 € 560 € 1.270 € 1.705 35% 23% 9% 3%

34% 25% 6% 3%

doelgroep van beleid (A+B) € 310 € 100 € 45 € 455 € 1.400 35% 24% 8% 3%

middenhogere inkomens inkomens € 430 € 465 € 110 € 130 € 60 € 70 € 605 € 665 € 2.205 € 3.375 28% 20% 5% 3%

totaal € 355 € 110 € 55 € 515 € 1.880

21% 15% 4% 2%

31% 21% 7% 3%


t a b e l b - 2 W o o n la s t e n , q u o t e n e n b e s t e e d b a a r h u is h o u d e n in k o m e n p e r m a a n d v a n h u u r d e rs in d e c o rp o r a t ie h u u r v o o r ra a d in B re d a , 2 0 1 3 , g e m id d e ld e n

2013

primaire secundaire doelgroep van doelgroep (A) doelgroep (B) beleid (A+B) netto huur (incl. toeslag) € 305 € 425 € 340 gas en electriciteit € 120 € 115 € 120 lokale belastingen en water € 60 € 60 € 60 totaal netto woonlasten € 480 € 595 € 515 besteedbaar huishoudeninkomen € 1.285 € 1.735 € 1.420 woonquote huurquote energiequote belastingquote

40% 25% 10% 5%

36% 25% 7% 3%

38% 25% 9% 4%

middeninkomens € 455 € 135 € 65 € 655 € 2.265

hogere inkomens € 495 € 145 € 65 € 705 € 3.365

totaal € 380 € 125 € 60 € 560 € 1.820

29% 21% 6% 3%

22% 16% 4% 2%

35% 23% 8% 4%


t a b e l b - 3 W o o n la s t e n , q u o t e n e n b e s t e e d b a a r h u is h o u d e n in k o m e n p e r m a a n d v a n h u u r d e rs in d e c o rp o r a t ie h u u rv o o r ra a d in N e d e r la n d , 2 0 1 2 , m e d i a n e n

2012 netto huur (incl. toeslag) overige woonlasten totaal netto woonlasten besteedbaar huishoudensinkomen woonquote huurquote

primaire secundaire doelgroep van middendoelgroep (A) doelgroep (B) beleid (A+B) inkomens € 279 € 433 € 321 € 460 € 163 € 155 € 160 € 649 € 458 € 596 € 492 € 649 € 1.203 € 1.665 € 1.371 € 2.278 38% 24%

34% 25%

36% 25%

28% 20%

hogere inkomens € 500 € 703 € 703 € 3.225

totaal € 374 € 545 € 545 € 1.609

21% 15%

33% 22%

Bron: WoON 2012

60

Bijlage 2 Begrippen en aannamen

Inkomensgroepen (prijspeil 2013) 1.

Primaire doelgroep: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen onder de grens waarop men in aanmerking komt voor huurtoeslag. De inkomens-‐ grenzen staan weergegeven in tabel b- 4:

t a b e l b - 4 M a x i m u m in k o m e n s g re n z e n d o e lg ro e p h u u rt o e s la g 2 0 1 3

inkomensgrenzen € 21.025 € 21.100 € 28.550 € 28.725

eenpersoonshuishouden < 65 jaar eenpersoonshuishouden >= 65 jaar meerpersoonshuishouden < 65 jaar meerpersoonshuishouden >= 65 jaar Bron: Ministerie van BZK

2.

Secundaire doelgroep: huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren en een belastbaar jaarinkomen hebben tot €34.229.

3.

Doelgroep van beleid: de primaire doelgroep plus de secundaire doelgroep.

4.

Middeninkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen € 34.229 en € 43.785.

5.

Hogere inkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen boven € 43.785.

t a b e l b - 5 B e la s t in g e n v a n d e g e m e e n t e B r e d a e n w a t e rs c h a p B ra b a n t s e D e l t a , 2 0 1 0 e n 2 0 1 3 , j a a r b e d ra g e n

8

2013 reinigingsheffing rioolafvoerheffing zuiverings- en verontreinigingsheffing watersysteemheffing ingezetenen totaal per jaar

eenpersoons € 261 € 170 € 52 € 46 € 529

meerpersoons € 312 € 170 € 155 € 46 € 683

2010 eenpersoons meerpersoons € 286 € 341 € 134 € 134 € 47 € 141 € 42 € 42 € 509 € 658

Bron: gemeente Breda en Waterschap Brabantse delta

8

Voor de lagere inkomens wordt rekening gehouden met (gedeeltelijke) kwijtschelding van de gemeentelijke belastingen.

61

t a b e l b - 6 T a ri e v e n w a t e r , e le k t r ic it e it e n g a s , j a a r b e d ra g e n o f p e r e e n h e id v e r bruik, 2013

bedrag water

vastrecht per jaar tarief per m3 drinkwater

electriciteit

gas

vastrecht leverancier per jaar

€ 75 € 0,66 € 28

kosten netbeheer per jaar

€ 240

tarief per kWh, incl. energiebelasting

€ 0,22

vastrecht leverancier per jaar

€ 30

kosten netbeheer per jaar

€ 166

tarief per m3, incl. energiebelasting

€ 0,66

teruggave energiebelasting per jaar

€ 379

Bron: Builddesk, bewerking RIGO en Brabant Water

62

Doelgroepen en woonlasten

Recommend Documents