Eindadvies Tafel Duurzaamheid en Woonlasten fase 2

Eindadvies Tafel Duurzaamheid en Woonlasten fase 2 Onderdeel van MIRT-onderzoek ‘stimuleren stedelijk wonen/ verstedelijking’ Betreft

:

Tafel Duurzaamheid en Woonlasten

Datum

:

23 juni 2015

• • •

Voorzitter: Gerard Bac, COMeG Trekker: Ludolf de Boer, Gemeente Den Haag Moderator: Maartje Baede, Blueconomy

Thema: duurzaam verstedelijken en woonlasten Bij deze tafel staat het beheersbaar houden van de woonlasten in relatie tot verduurzamen centraal. Stijgende energielasten leiden tot stijgende woonlasten, dat vervolgens tot betaalbaarheidsproblemen kan leiden in de bestaande voorraad of bij nieuwbouw. Ook investeringen in woningonderhoud staan onder druk. Vanuit de overheid zijn subsidies voor stedelijke vernieuwing de laatste jaren sterk afgenomen. Doel Deze duurzaamheidstafel is een vervolg op Fase 1 van het MIRT-onderzoek Stimuleren Verstedelijking. In Fase 1 zijn kansen & belemmeringen in beeld gebracht. Het doel van Fase 2 is om vanuit de tafels van het onderzoek concrete besluitvorming aan het BO-MIRT voor te leggen. In het najaar worden de resultaten van het onderzoek en de voorstellen aan het BO-MIRT voorgelegd. Inhoudelijk is het doel hoe de verduurzaming van zowel de bestaande voorraad als de nieuwbouw gestimuleerd (versneld) kan worden om woningen betaalbaar en van voldoende kwaliteit te laten zijn. Op deze manier sluiten woningen langer bij woonwensen aan en worden investeringen in het stedelijk gebied mogelijk. Kwantitatief is voor deze tafel als doel gesteld om ca. 500 woningen per jaar toe te voegen. Tijdens de bijeenkomsten van deze tafel heeft de focus vooral gelegen op de bestaande bouw en niet op nieuwbouw. In de bestaande voorraad is de grootste winst te behalen op het gebied van kwaliteit en verduurzaming. Verduurzaming van de nieuwbouw is reeds geborgd in bestaand beleid (verscherping epc norm). Aanpak Duurzaamheidstafel We onderscheiden twee sporen om versnelling in verduurzaming te bereiken: stroomversnelling naar Nul Op de Meter en Warmteversnelling met warmtenetten. Er is onderscheid gemaakt tussen het stimuleren van de vraag- en de aanbodzijde om tot integrale oplossingen te komen. De deelnemers aan de duurzaamheidstafel zijn vier keer bij elkaar gekomen. In de eerste drie bijeenkomsten zijn de volgende cases (voor beschrijving van de cases zie bijlage) besproken. • Het Haags Warmtenet (Warmteversnelling, aanbodzijde) • Nul op de meter (Stroomversnelling, aanbodzijde) • Verduurzaming van VvE’s (VvE-balie Den Haag, vraagzijde) Aangezien het stimuleren van de vraag en het voorkomen van vroegtijdig ‘afhaken’ om te investeren in verduurzaming gedurende het proces verschillend is voor de verschillende eigenaren en/ of bewoner(s), hebben we onderscheid gemaakt in de volgende vragers: eigenaar bewoners, huurders, VvE’s (tevens onderscheid maken tussen kleine en grote VvE’s, groot verschil in kwetsbaarheid en risicoprofiel), corporaties en commerciële verhuurders. Tijdens de behandeling van de cases is de vraagzijde vanuit dit perspectief belicht.

Pagina 1

Deze partijen verschillen in hun besluitvormingsproces, hun mogelijkheden voor financiering, hun belangen en behoeften en hun wettelijke mogelijkheden. In de laatste bijeenkomst zijn conclusies getrokken die nu achtereenvolgens worden behandeld. Enkele onderwerpen van deze tafel hebben een relatie met het traject MIRT-Warmte. Om die reden hebben enkele overleggen plaatsgevonden tussen deze twee MIRT-onderdelen, zodat beide van elkaar op de hoogte zijn en op elkaar afgestemd zijn. Adviezen om het aanbod te verbeteren en de vraag te stimuleren onderverdeeld in vier adviezen te weten: financieringsvormen en investeringscoalities, het wegnemen van juridische belemmeringen, organisatorische oplossingen en samenwerkingsvormen en de implementatie van innovatieve ideeën.

VRAAG Financieel

1.

2. 3.

Juridisch

4. 5. 6.

7.

Organisatorisch

8. 9. 10.

AANBOD Financieel

11.

Juridisch

12.

Organisatorisch

13.

Technisch/ innovatief

14.

Advies Zorg dat de financiering van verduurzaming voor alle initiatiefnemers makkelijker wordt door: Koppel de financiering los van de bewoner, maar koppel het aan het object Stel een revolving fund beschikbaar (ook voor particulieren en corporaties) Verbeter de financiële positie van kleine VvE’s, biedt een garantieregeling Stimuleer koplopers door subsidiering, zet hen in als ambassadeurs Ontwikkel als overheid een lange termijn visie en bestendig deze; zorg dat de looptijd van regelingen aansluit bij duur van besluitvormingsprocessen; Voorkom dat de uitgangspunten van Welstand belemmerend werken; stel lokaal een contourennota op Verkort de doorlooptijd voor het verkrijgen van vergunningen Stimuleer dat de Energiedienst bij corporaties wordt benut (EPV), zowel bij de Stroomversnelling als de Warmteversnelling Zorg dat bij VvE’s de rechtspersoon VvE een lening kan aangaan, waarbij niet alle leden hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de totale lening Zorg dat Energieloketten een roadmap voor initiatiefnemers opstellen Zorg dat verduurzaming integraal wordt aangepakt, verschillende methoden mogen elkaar niet uitsluiten Breng versnelling op gang door op grote schaal bewustwording te creëren

Bied garanties zodat aanbieders het risico kunnen nemen voor de eerste aantallen Zorg dat afreken- en bemeterregelingen niet belemmerend werken voor innovatieve concepten Geef voorrang aan duurzame (lokale) energiebronnen Stimuleer leveranciers in de ontwikkeling van innovatieve producten en breng vraag en aanbod samen

Eigenaar

Banken en financiers Rijksoverheid Gemeenten Overheid Rijksoverheid

Gemeenten Bouwbedrijven en gemeenten Rijksoverheid

Rijksoverheid

Gemeenten en regio’s Gemeenten Rijksoverheid

Overheid Rijksoverheid Rijksoverheid, gemeenten Bouwbedrijven

Opmerking: Door de opsplitsing van het MIRT-onderzoek in verschillende tafels ontstaat het risico dat een integrale blik ontbreekt op succesvolle en duurzame stedelijke vernieuwing.

Pagina 2

FINANCIERINGSVORMEN EN INVESTERINGSCOALITIES 1.

Financiering van de investeringen blijkt voor alle initiatiefnemers lastig te realiseren. Het vergemakkelijken van de financiering stimuleert de verduurzaming. (Actie D13) • Advies: Koppel de financiering los van de bewoner, maar koppel het aan het object. Gebouwgebonden ingrepen blijven achter bij de wisseling van bewoners en daar moet de financiering op aansluiten. • Advies: Zet een revolving fund op dat ook beschikbaar is voor particulieren en corporaties. • Advies: Stel vanuit de overheid een garantieregeling voor kleine VvE’s op; kleine VvE’s zijn kwetsbaar en hebben een hoog risicoprofiel, waardoor zij erg lastig aan een lening komen, een garantieregeling kan dit vergemakkelijken (voorbeeld: GKB Deventer).

2.

Koplopers zijn essentieel in de versnelling van verduurzaming. Zij zijn betrouwbare ambassadeurs voor andere initiatiefnemers en ook voor de (door)ontwikkeling van innovatief aanbod zijn koplopers nodig. (Actie D12) • Advies: Beloon koplopers met een subsidie, maar zet daartegenover dat zij als ambassadeurs optreden en hun huis openstellen voor andere geïnteresseerden. Tevens is het voor de ontwikkeling van het aanbod belangrijk dat pilots worden gesubsidieerd. Subsidies moeten niet worden gekoppeld aan technische oplossingen, maar aan prestatie-eisen.

3.

De visie vanuit de Rijksoverheid en ook op lokaal niveau op het gebied van duurzaamheid en verduurzaming is niet eenduidig en verandert te vaak van koers (is vaak gerelateerd aan ambtelijke termijn van 4 jaar). Regelingen hebben vaak een te korte looptijd die niet aansluit bij de besluitvormingsprocessen (bijv. bij VvE’s). Hierdoor wordt het overheidsbeleid gezien als een onzekere en onbetrouwbare factor, wat de besluitvorming en financiering van verduurzaming belemmert. (Actie D14) • Advies: Maak een lange termijn visie op duurzaamheid & verduurzaming en bestendig deze. Zorg dat regelingen een lange looptijd hebben, zodat het aansluit bij de besluitvormingsprocessen. Referenties: Regelingen zoals saldering, financieringsregels t.a.v. verduurzaming vanuit de hypotheek en subsidieregelingen wijzigen regelmatig van koers. Door deze onzekerheid zien mensen regelmatig af van verduurzaming.

WEGNEMEN VAN JURIDISCHE BELEMMERINGEN 4.

De uitgangspunten van de welstand kunnen soms belemmerend werken bij verduurzaming, vooral bij grootschalige ingrepen, waarbij gevels worden vervangen. (Actie Q4) • Advies: Het advies is om in plaats van strikte eisen t.a.v. de welstand te hanteren een contourennota op te stellen per gemeente met een focus op duurzame kwaliteit, die ruimte biedt aan verduurzamingsmaatregelen (voorbeeld: case NOM Zoetermeer). Referenties: Er zijn reeds een aantal gemeenten die een contourennota hanteren of momenteel ontwikkelen (VB. case NOM Zoetermeer). Op landelijk niveau (via VNG, provincie en stadsregio) kunnen deze ervaringen worden gedeeld, waardoor niet iedere gemeente opnieuw het wiel hoeft uit te vinden.

5.

De doorlooptijd voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning duurt standaard 12-14 weken, het versnellen van deze procedures versnelt ook de verduurzaming. (Actie Q4) • Advies: Het advies is dat men op lokaal niveau (en dus niet een wetswijziging op Rijksniveau) de mogelijkheid heeft om afspraken te maken om de doorlooptijd te verkorten.

Pagina 3

Referenties: Er zijn reeds gemeenten (bijv. Zoetermeer) waar de doorlooptijd verkort is naar 10 dagen. Uitgangspunten hierbij kunnen zijn een specifieke gestandaardiseerde aanlevermethodiek of bijv. een langere procedure bij de eerste woning, maar een versnelde procedure bij vervolg-aanvragen voor vergelijkbare objecten. 6.

In de ‘stroomversnelling’ is de energiedienst (EPV) bij corporaties opgenomen (als oplossing voor de split incentive), het opnemen van de energiedienst bij corporaties in de ‘warmteversnelling’ kan een versnelling in verduurzaming op gang brengen (Actie D14) • Advies: Zet naast de ‘stroomversnelling’ ook een ‘warmteversnelling’ op. En neem hierin een energiedienst voor corporaties op. (VB. Case Haags Warmtenet)

7.

Banken zijn vaak niet bereid te lenen aan VvE’s. Tevens zijn alle leden van een VvE hoofdelijk aansprakelijk voor de totale lening, waardoor afzonderlijke leden vaak ook niet het risico van een lening aan willen gaan. (Actie D13) • Advies: Maak het juridisch mogelijk dat de VvE (als rechtspersoon) een lening aan kan gaan. Wanneer daarbij de financiering gekoppeld wordt aan het object en niet aan de persoon, kan de VvE de investering doen en in de servicekosten naar bewoners verrekenen.

ORGANISATORISCHE OPLOSSINGEN EN SAMENWERKINGSVORMEN 8.

Initiatiefnemers, zoals particulieren en VvE’s (en ook corporaties en commerciële verhuurders) hebben vaak onvoldoende inzicht in het hele traject, waardoor ze niet goed kunnen overzien hoe ze het moeten organiseren en wat de uiteindelijke kosten en opbrengsten zijn (de totale businesscase). (Actie Q5) • Advies: Het advies is om een roadmap uit te werken die initiatiefnemers vooraf inzicht geeft in het gehele traject, de stappen die moeten worden doorlopen en de keuzes die moeten worden gemaakt. En die hen gedurende het traject ook ondersteunt (bijv. als een soort checklist) om de juiste beslissingen te nemen. Referenties: Het Energieloket kan hier een faciliterende rol in spelen. Samen met gemeenten kan een kennis- en methodiekontwikkeling voor Energieloketten worden ontwikkeld om zo te zorgen dat niet in ieder loket het wiel opnieuw wordt uitgevonden. In Midden-Holland werken momenteel reeds zes loketten samen om gezamenlijk hun aanbod te ontwikkelen.

9.

De aanpak van verduurzaming vraagt om een integrale oplossing; verschillende methoden van verduurzaming moeten elkaar niet uitsluiten. Tevens vraagt elke wijk maatwerk en goede communicatie met de bewoners.(Actie D14) • Advies: Pak de verduurzaming in een gemeente integraal aan; bekijk per wijk welke methode het beste aansluit (bijv. warmtenet, vernieuwbouw/ nul op de meter of een combinatie); stel een gebiedsregisseur aan. (VB. Case Haags Warmtenet)

10. Het versnellen van verduurzaming start met bewustwording. Veel burgers zijn zich onvoldoende bewust van de urgentie en de voordelen van verduurzaming. • Advies: Breng de versnelling van verduurzaming op gang door op grote schaal bewustwording te creëren (bijv. door een grote landelijke campagne). Leg daarbij ook de nadruk op de verschillende kansen die verduurzaming biedt (zoals comfortverbetering en lagere energielasten).

Stimuleren van het aanbod Bij het stimuleren van het aanbod gaat het er om dat de aanbiedende partijen/ leveranciers beter zicht krijgen op de potentie van de vraag en gestimuleerd worden te innoveren en nieuwe producten aan te bieden. Dat zij

Pagina 4

niet belemmerd worden in procedures tijdens de uitvoering. En dat er een hoge mate van zekerheid is dat als men investeert in ontwikkeling om tot goedkopere, betere en snellere renovatieproducten/concepten te komen, er daarna ook een markt is. En tevens is het van belang dat zowel de vraag als het aanbod gericht zijn op het leveren van bepaalde prestaties (en niet alleen voldoen aan technische specificaties uit het bestek). Daarbij is er behoefte aan garanties (financiering) om het risico te kunnen nemen voor het eerste aantal woningen in een project. Na het eerste aantal woningen gaat het schaalvoordeel tellen, kunnen innovaties worden geoptimaliseerd en dienen de woningen als showcase (en de bewoners als ambassadeurs), waardoor een vliegwiel op gang komt. FINANCIERINGSVORMEN EN INVESTERINGSCOALITIES 11. Om het risico te kunnen nemen voor het eerste aantal woningen in een project is er behoefte aan garanties (financiering). Na het eerste aantal woningen gaat het schaalvoordeel tellen en kunnen innovaties worden geoptimaliseerd. • Advies: Biedt garanties aan aanbiedende partijen/ leveranciers om de risico’s af te dekken van pilots of de eerste fase van een project. Deze garanties kunnen financieel zijn of bij een geslaagde pilot een garantie op een vervolgopdracht van een bepaalde omvang. WEGNEMEN VAN JURIDISCHE BELEMMERINGEN 12. De afreken- en bemeter-regelingen werken belemmerend voor innovatieve concepten bij collectieve gebouwen. • Advies: Hef de wettelijke eisen aan individuele bemetering op in collectieve gebouwen (bijv. Electra moet individueel bemeterd worden). (VB. Case Haags Warmtenet) ORGANISATORISCHE OPLOSSINGEN EN SAMENWERKINGSVORMEN 13. Het aanboren van nieuwe lokale duurzame energiebronnen wordt onvoldoende gestimuleerd. • Advies: Geef (lokale) duurzame bronnen voorrang op warmtenetten en het elektriciteitsnet; dit stimuleert het aanboren van nieuwe lokale duurzame energiebronnen (bijv geothermie). (VB. Case Haags Warmtenet) IMPLEMENTATIE VAN INNOVATIEVE IDEEËN 14. De aanbodzijde (bijv. leveranciers, installateurs, bouwbedrijven) van duurzame producten wordt onvoldoende gestimuleerd om gezamenlijk innovatieve producten te ontwikkelen. En ook moeten vraag- en aanbod elkaar makkelijker vinden. De overheid heeft hier een faciliterende rol in. • Advies: Het advies is om ook voor de aanbodzijde een roadmap te ontwikkelen hoe zij een duurzaam totaalaanbod in de markt kunnen zetten; de overheid heeft hier een faciliterende rol in • Advies: Energieloketten moeten zich ook richten op de aanbodzijde, bijv. in de vorm van een bedrijvenplatform. Belangrijk hierbij is dat zij de samenwerking aan de aanbiedende kant stimuleren, dat zij perspectief bieden op het gebied van volume en toekomst en dat ook de brancheverenigingen worden betrokken in de stimulans. Tevens is het samenbrengen van vraag en aanbod (bijv. in een platform of bedrijvenmarkt zoals in gemeente Delft) belangrijk voor beide partijen.

Pagina 5

BIJLAGE 1: 3 Cases

Uitvraag cases voor de MIRT-studie versnellen stedelijk wonen /verstedelijking Zuidelijke Randstad. Naam case 1: Haags Warmtebedrijf Plaats case: Den Haag

Projectbeschrijving (max 300 woorden) In het kader van de klimaatdoelstellingen is gemeente Den Haag van plan een Haags Warmtebedrijf op te richten. Dat bedrijf gaat ervoor zorgen dat 100.000 woningen in 2030 op duurzame warmtenetten zijn aangesloten. Daarnaast worden woningen op grote schaal rendabel geïsoleerd. Uitgangspunten zijn: • • • •

Lagere woonlasten Beperkte overlast voor bewoners Investeringen door corporaties worden terugverdiend De investeringsmogelijkheden voor corporaties in energiebesparende maatregelen worden vergroot.

Op basis van deze uitgangspunten is een aanbod ontwikkeld. Dat aanbod bestaat uit een aanbod voor aansluiten aan het Warmtenet en een advies voor isoleren (inclusief pv-panelen als het dak daarvoor groot genoeg en geschikt is). Aantal woningen: Verduurzaming en lagere woonlasten voor 7.000 woningen per jaar. Partners: Gemeente Den Haag, Haag Wonen, Staedion, Vestia, huurdersorganisaties, VvE’s en andere vastgoed eigenaren en huurders. Ook wordt gesproken met Eneco, provincie Zuid Holland en andere gemeenten aan de toekomstige ‘warmterotonde’. Planning: Een definitieve planning is er nog niet. De uitrolstrategie is gebaseerd op het starten met de meest aantrekkelijke gebieden voor een warmtenet. Hiertoe zijn 37 (deel)kansgebieden geselecteerd op basis van mate van laaghangend fruit, enerzijds voor aansluiten (hoog energieverbruik per klant en lage investeringen per klant; denk aan blokverwarming, maatschappelijk vastgoed, zorg, kantoren, hoogbouw) en anderzijds voor warmtelevering (bestaande warmtebronnen en potentiële warmtebronnen). Wat zijn de resultaten: (max 150 woorden) • • • • •

100.000 woningen in 2030 duurzaam op energienetten aangesloten. Lagere woonlasten in vergelijking met gas Op grote schaal verduurzaamde corporatiewoningen (vanwege extra investeringen die corporaties kunnen doen in energiebesparende maatregelen) Ontzorging (warmtebedrijf neemt volledige voorbereiding en uitvoering van ombouw van gas naar warmte voor zijn rekening) 100% variabele warmteprijs, dat prikkel geeft tot energiezuinigheid en investeren in energiebesparende maatregelen

Pagina 6

• • •

Gemiddeld rendement van 6,7% voor corporaties Open net, biedt kansen voor diverse leveranciers. Gemiddelde CO2-reductie is gelijk aan opname-capaciteit van 100 woningen per woning per jaar.

Waarom is dit een voorbeeldproject? • • • • • • •

In verstedelijkt gebied bieden warmtenetten de mogelijkheid om grote slagen in duurzaamheid te maken. Zowel duurzaamheid als betaalbaarheid staan voorop. Vooral gericht op warmte (80% van energiegebruik huishoudens) Vergroot substantieel investeringsmogelijkheden corporaties in energiebesparende maatregelen Uitgangspunten sluiten aan bij Warmtevisie van Kamp In de praktijk gaan energiebedrijven op de maximum tarieven van de Warmtewet zitten, waardoor warmte duurder is dan gas. Het Haags Warmtebedrijf i.o. heeft een slimme warmteprijsberekening ontwikkeld die uitkomt op Minder Dan Nu (minder dan gas) in plaats van NMDA om de ‘warmteversnelling’ op gang te brengen. Bovendien wil het Warmtebedrijf i.o. met een 100% variabele warmteprijs gaan werken om investeren in aanvullende energiebesparende maatregelen maximaal te stimuleren. Want daar is het Den Haag om te doen: aansluiten én rendabel isoleren (inclusief slim ventileren en opwekken zonne-energie). Voor een optimaal milieu resultaat (CO2reductie) én lagere woonlasten.

Wat is er nodig om de casus verder te helpen (max 150 woorden) •

•

• • • •

•

BZK zou samen met provincie, Aedes, Woonbond en VEH moeten erkennen en willen promoten dat de ‘warmteversnelling’ met het concurrerende aanbod ten opzichte van gas, zoals Den Haag heeft ontwikkeld in stedelijk gebied een zeer geschikt spoor is voor verduurzaming van de bestaande gebouwenvoorraad. Woonbond en VEH doen dat al. Den Haag heeft de ‘warmteversnelling’ ontwikkeld (aansluiten op duurzame warmtenetten in combinatie met rendabel investeren in energiebesparende maatregelen). De gezamenlijke erkenning en promotie is belangrijk om lokale partijen, zoals corporaties, huurdersorganisaties, VvE’s en andere eigenaren en huurders van gebouwen te enthousiasmeren. De warmtevernelling heeft een erkende positie nodig naast de ‘stroomversnelling’ voor minder stedelijke gebieden en gebieden waar geen warmtenetten zijn of komen. BZK geeft aan dat ‘warmteversnelling’ naast stroomversnelling, als tweede spoor voor binnenstedelijk gebied nuttig is .Dat kan leiden tot een tweede keten van productontwikkeling, innovatie en schaalvoordeel (zowel voor de warmtebronnen, de warmte-infrastructuur en de aansluitwerkzaamheden in de gebouwen als voor de aanvullende energiebesparende en energieopwekkende maatregelen). De ontwikkelingen op beide sporen zullen elkaar versterken. De Autoriteit Consument en Markt ( ACM ,aangestuurd door EZ als ministerie van de Warmtewet) moet Niet Meer Dan Anders ( NMDA) toetsen door vaste en variabele kosten tezamen te pakken, zodat 100% variabele warmteprijs (en gedeeltelijke versleuteling daarin van vastrecht) niet belemmerd wordt. BZK, WSW en CFV moeten belemmeringen wegnemen voor corporaties om middelen uit een revolverend fonds aan te trekken voor extra investeringen in energiebesparende maatregelen, mits deze op termijn kunnen worden terugverdiend. BZK moet STEP subsidie toekennen aan corporaties die energiebesparende maatregelen treffen in combinatie met aansluiten op warmtenetten, ook als daarmee niet 3 labelstappen worden gezet. BZK moet regelen dat net als bij de ‘stroomversnelling’ ook bij de ‘warmteversnelling’ een energieprestatievergoeding mag worden gevraagd voor energiebesparende maatregelen (met een energieprestatiegarantie), die buiten de huur kan worden gehouden. Enerzijds (voor de huurder) om deze buiten de jaarlijkse huurverhogingen te kunnen houden. Anderzijds (voor de corporaties) om deze buiten de voorwaarden voor passend toewijzen onder de aftoppingsgrenzen voor huurtoeslag te kunnen houden. Eigenaren en exploitanten van bestaande warmtenetten, zoals Eneco, de enige leverancier van stadswarmte in Den Haag, maar ook Nuon, die samen met Eneco warmte levert in Rotterdam moeten meewerken met een aantrekkelijker aanbod, ook voor bestaande klanten. Gezamenlijk moeten zij een sterke campagne starten voor de warmteversnelling met duurzame energie én lagere woonlasten.

Pagina 7

Naam case 2: Verduurzaming Verenigingen en Eigenaren (VvE’s) Plaats case: Den Haag

Aanleveren van foto: Projectbeschrijving (max 300 woorden) De VvE-balie van de gemeente Den Haag is een loket waar Haagse VvE’s voor informatie terecht kunnen sinds 2008. Een VvE, onstaat na het splitsen van een gebouw in appartementsrechten en is de eigenaar van een gebouw. Als iemand binnen een gebouw een appartementsrecht koop wordt hij of zij lid van de VvE. De taak van een VvE is het beheer en onderhoud van het gebouw. Aanleiding voor het openen van een loket is dat de woningvoorraad in Den Haag voor de helft uit appartementen bestaat die deel uitmaken van een VvE. Er zijn op dit moment 116.000 appartementen die deel uit maken van 21.508 VvE’s. Het doel van de VvE-balie is er voor te zorgen dat VvE’s actief sparen voor onderhoud en dit onderhoud planmatig en tijdig uitvoeren. Op deze manier voorkomen we achterstallig onderhoud. Sinds de oprichting heeft de VvE-balie met 3.700 VvE’s aan tafel gezeten. In 2012 heeft de VvE-balie een proefproject gedaan samen met Energiesprong om te kijken of VvE ook interesse hebben in verduurzaming van hun complex. Ruim 50 VvE’s hebben hier aan meegedaan en de helft hiervan is ook tot verbetering van jun complex overgegaan. De naam van het project was VvEsmetEnergie. Er is een nota met de uitkomsten van dit proefproject. Daarna is de VvE-balie, naast het gewone advieswerk, doorgegaan met het begeleiden van VvE’s die duurzame ambities hebben. Verduurzaming (bijv. Zonnepanelen, isolatie) is over het algemeen geen onderdeel van het beheer en onderhoud, maar gaat vaak om een verbetering van het gebouw. Daardoor moet er een gedegen besluit komen, dit betekent o.a. dat je een kwalitatieve meerderheid moet hebben (wat betekent dat je 2/3de van de stemmen nodig hebt, waarvan ook nog 2/3de voor het plan moet zijn).

Pagina 8

Belangrijk bij de besluitvorming is aandacht te besteden aan de communicatie en het tijdig betrekken van de bewoners. Veel VvE’s hebben wel oog voor de financiën, de technische en juridische aspecten, maar besteden te weinig aandacht aan de communicatie, het creëren van draagvlak en de terugkoppeling. Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen grote en kleine VvE’s. De besluitvorming en de financiële basis is erg verschillend binnen deze VvE’s. Vooral bij de grotere VvE’s is wel interesse voor verduurzaming, maar iedere VvE heeft zijn eigen kenmerken en zijn eigen vraag. Partners: VvE’s, VvE beheerders, Bewonersorganisaties en appartementseigenaren Planning: in 2015 willen we 40 VvE’s begeleiden tot uitgevoerde duurzame maatregelen Wat zijn de resultaten: In 2014 zijn 72 VvE’s met 1983 appartementen begeleid, 24 van deze VvE’s met 645 appartementen hebben maatregelen uitgevoerd. Waarom is dit een voorbeeldproject: Bij VvE’s moeten besluiten tot het uitvoeren van maatregelen conform de juridische regels van een VvE genomen worden en heb je te maken met het groepsproces van de leden van de VvE. Den Haag is voor het eerst in geslaagd door rekening te houden met de specifieke kenmerken van de VvE’s deze doelgroep te bereiken voor verduurzaming. Wat is er nodig om de casus verder te helpen:

• • • • • • • • • • • • •

Kennis hebt van het groepsproces binnen VvE’s Onafhankelijke informatie in de oriëntatiefase, VvE’s nemen het advies eerder aan van iemand die er geen belang in heeft Kennis van de juridische kaders van een VvE (dan voorkom je dat ze belemmerend werken) Let op het ritme van de VvE, een VvE heeft tijd nodig voor de besluitvorming en om van koers te veranderen Maatwerk benadering: elke VvE heeft een ander gebouw, een andere samenstelling van bewoners etc.; Themabijeenkomsten, presenteer informatie over bijvoorbeeld zonnestroom aan meerdere VvE’s. Financieringsmogelijkheden voor kleine VvE’s verbeteren Belangen binnen de VvE afstemmen (benoemen dat niet iedereen dezelfde belangen heeft) Voorbeeld VvE’s die als ambassadeur voorlichting geven aan andere VvE’s Zorg dat je een positieve businesscase kunt creëren Sluit aan bij de natuurlijke momenten van onderhoud en van besluitvorming binnen een VvE Bekijk gebouwen op een andere manier, om zo te onderzoeken of je ook op een andere manier rendement uit je gebouw kunt halen. Voorbeelden van adviezen voor het verduurzamen van complexen waarbij onderhoud en duurzaamheid in een Meerjaren Onderhoudsplan worden geïntegreerd.

Pagina 9

Naam case 3: Nul op de meter bij particuliere Woningen

Plaats: Zoetermeer Projectbeschrijving: Vanuit de markt zijn er zeer innovatieve proposities in ontwikkeling om woningen volledig te kunnen renoveren (vernieuwbouw) en volledig gegarandeerd energieneutraal te maken tegen de kosten van de huidige energierekening. 2015 is een jaar waarin pilots worden gerealiseerd en vanaf 2016 zullen de proposities er zijn voor particulieren. De eerste pilotwoning van Nederland wordt in juni 2015 in Zoetermeer gerealiseerd. Op het Dutch Innovation Parc wordt een modelwoning gerealiseerd voor het publiek en voor nader onderzoek en doorontwikkeling van het concept. Aantal woningen: 100 particuliere woningen Partners: Bouwers, energiesprong, financiers, taxateurs/makelaars, kennisinstellingen Planning: Realisatie voor 2018 Wat zijn de resultaten: • Het energieneutraal maken van bestaande (particuliere) woningen en stabilisering van de energie- en onderhoudslasten van de woning • Het benutten van een investeringspotentieel van 70 miljoen euro per jaar (jaarlijkse energierekeningen in Zoetermeer) • Economische impuls voor de regio • Versterken van de aantrekkelijkheid woningvoorraad en het voorkomen van verpaupering. Waarom is dit een voorbeeldproject? NOM-renovaties bij particulieren zijn nog helemaal nieuw in Nederland. Zoetermeer is koploper m.b.t. NOM-renovaties. Wat is er nodig om de casus verder te helpen? In de Zuidvleugel zullen we de handen ineen moeten slaan om te komen tot een energie-neutrale woningvoorraad in 2050. Niet alle woningen in de provincie kunnen worden aangesloten op een warmtenet. Landelijk is hiervoor het concept ‘Nul Op de Meter’ bedacht. Naar het voorbeeld in de provincies Utrecht en Noord Brabant zou er ook in de Zuidvleugel met de betreffende gemeenten moeten worden gestuurd op een krachtenbundeling om bouwbedrijven perspectief te kunnen bieden op voldoende vraag voor dit concept. De bouwwereld kan dan met een aanbod komen dat technisch vergaand en financieel aantrekkelijk is. Als alle betrokken partijen er enthousiast de schouders onder zetten, kan dit een enorme positieve impact hebben op klimaatdoelstellingen, wonen, economie, werkgelegenheid en het verlagen van de woonlasten voor inwoners. Eerste doel in de regio zou moeten zijn het renoveren van 1000 energie-neutrale woningen voor 2017. Zo mogelijk met cofinanciering, bijvoorbeeld vanuit EU-fondsen. De ambitie is dat 1001 woningen marktconform worden gerenoveerd.

Pagina 10

BIJLAGE 2: Acties uit eerste fase MIRT-onderzoek THEMA TAFEL DUURZAAMHEID Doel D.m.v.

Ca 500 woningen extra per jaar bestaande panden te verduurzamen -

Bevorderen investeringen in duurzaamheid door particulieren, beleggers ontwikkelaars, VvE’s, corporaties.

-

Aangeven van mogelijkheden mede o.b.v. casus.

-

Aangeven mogelijkheden voor procesversnelling bij investeringsbeslissingen.

-

Kennisuitwisseling over belemmeringen.

-

Kennisuitwisseling over mogelijk oplossingen en best practices waaronder Toolbox BZK

Relaties

Aangeven bestuurlijk gewenste structurele oplossingsrichtingen. Tafel wet en regelgeving ( kapitaliseren energiebesparing) Tafel corporaties ( kapitaliseren energiebesparing) Tafel nieuwe investeerders ( kapitaliseren energiebesparing)) Tafel zorgvastgoed (kapitaliseren energiebesparing) Tafel tijdelijke bestemmingen en solids ( kapitaliseren energiebesparing) Tafel duurzaamheid ( kapitaliseren energiebesparing) Tafel beleggers ( kapitaliseren energiebesparing) Tafel kluswoningen ( kapitaliseren energiebesparing)

Acties Q4

Q5

D 12

D 13

Vereenvoudig het vergunningensysteem voor wijkgerichte ingrepen t.b.v. verbetering duurzaamheid (tussen afdelingen binnen gemeente en welstand). Daarbij kan gebruik worden gemaakt van het team ‘ontslakken’ van BZK. Zorg dat initiatiefnemers volledig inzicht krijgen (ROADmap) in het traject dat moet worden doorlopen voor investeringen in duurzaamheid en los vooraf potentiële problemen op (mede t.b.v. mogelijkheden investeringen). Mogelijk kunnen de energieloketten van gemeenten hier een rol in spelen. Onderzoek mogelijkheden voor een stimulans voor koplopers die verduurzamen doorvoeren. Investeren in duurzaamheid is, zeker voor een particulier, een moeilijk te realiseren opgave. Belemmering is onder andere de regelgeving omtrent hypotheken (zie actie 13 en 14)) en risicoregels van banken. Verken mogelijkheden tot opnemen financiering van renovatie in hypotheken (is bij BZK mee gestart). Investeren in duurzaamheid is, zeker voor een particulier, een moeilijk te realiseren opgave. Deze actie gaat in op de aanpak van de belemmering van regelgeving omtrent hypotheken.

D 14

Uitwerking van Energievisie met uitvoeringsstrategie (n.a.v. BO-MIRT 2014). Betreft het benoemen van kansen voor duurzaamheid op grote schaal en over haalbaarheid van welk type investeringen op welke plek.

S 22

Deel praktijkervaring van de toolbox verduurzaming (n.a.v. brief naar Tweede Kamer), o.a. onderdelen: - Pas de EPC-norm niet toe per object, maar maak een beleggers- of corporatieportefeuille - Lening van 1% loopt niet - Toekomst van het energielabel - Ruimte voor lokale keuzes en maatwerk (bv aanpassen verplichte aansluiting op gasnetwerk) Verken of het doel van de toolbox ook in praktijk dichterbij komt.

Pagina 11

BIJLAGE 3: Kansen & Belemmeringen uit de behandelde cases

KANSEN WARMTENET In verstedelijkt gebied bieden warmtenetten de mogelijkheid om grote slagen te maken Het Haags Warmtebedrijf is vooral gericht op warmte (80% van het energieverbruik van huishoudens gaat naar ruimteverwarming en warmwater), daarmee is een grote slag te maken in verduurzaming en woonlasten verlaging Lagere woonlasten (mede door 100% variabel tarief en geen vastrecht) Stimuleren van isolerende maatregelen door corporaties (veel verouderde bouw in hun bezit) Voorrang aan lokale duurzame bronnen (datacenters), aanboren nieuwe lokale duurzame energiebronnen (bijv geothermie) Open net (biedt kansen aan diverse leveranciers) Zon-thermisch maatwerk kan worden benut Koppelen van noodstroomcapaciteit? (is het mogelijk om hier gebruik van te maken of zijn er belemmeringen in het Bouwbesluit? Hoe is dit georganiseerd voor smart grids?) Verhogen verhuurbaarheid van corporatievastgoed door het gegarandeerd verlagen van de woonlasten Het beschikbaar stellen van revolving funds (ook aan particulieren en aan corporaties) Het aanbieden van lagere variabele temperatuur concepten gekoppeld aan een variabel tarief Kans voor markt om aanbodmogelijkheden te bieden De uitgangspunten sluiten aan bij de Warmtevisie van Kamp. Gebruik maken van het momentum, want op veel plekken moet de komende jaren het gasnet worden vervangen (deze investering inzetten voor de warmtenetten)

KANSEN VERDUURZAMING VVE’S Zorg dat je kennis hebt van het groepsproces binnen een VvE Bied onafhankelijk advies en informatie in de oriëntatiefase Benut de juridische kaders van een VvE 
(dan voorkom je dat ze belemmerend werken) Aansluiten op het ritme van VvE’s, een VvE heeft tijd nodig voor de besluitvorming en om van koers te veranderen
 Maatwerk benadering is noodzakelijk: elke VvE heeft een ander gebouw, een andere samenstelling van bewoners etc. Je kunt wel bepaalde thema’s met meerdere VvE’s samen bespreken Onderhoud en duurzaamheid integreren Verschillende belangen binnen de VvE afstemmen (benoemen dat niet iedereen dezelfde belangen heeft) Financieringsmogelijkheden van kleine VvE’s verbeteren
 VvE’s die dat willen een ambassadeursrol geven richting andere VvE’s Zorg dat je een positieve businesscase kunt creëren Sluit aan bij de natuurlijke momenten van onderhoud en van besluitvorming binnen een VvE Bekijk gebouwen op een andere manier, om zo te onderzoeken of je ook op een andere manier rendement uit je gebouw kunt halen.

KANSEN NUL OP DE METER Maak gebruik van het mutatiemoment, dan wordt er al geïnvesteerd en zijn mensen al bezig met het uitzoeken van de financiering I.p.v. bestek als uitgangspunt, de prestaties als uitgangspunt te nemen (prestatie-uitvragen) Zorg dat bewoners bij wie je de vernieuwbouw uitvoert ook je ambassadeur worden, zij zijn voor buren een betrouwbare partij Trek meer gezamenlijk op met alle partijen in de keten (systemische verbindingen) Pak de verduurzaming in een gemeente meer integraal aan; in de ene wijk is een warmtenet beter, in een andere vernieuwbouw/ nul op de meter of een combinatie Verbind bestaande problemen en zoek naar integrale (vernieuwende) oplossingen Maak een heldere inzichtelijke businesscase, waarmee ook de benodigde financiering en het rendement helder worden. De overheid kan faciliterend werken bij initiatieven Maak de aanpak eenvoudig, zorg dat bewoners het begrijpen en niet eerst een adviseur nodig hebben Breng de versnelling van verduurzaming op gang door op grote schaal bewustwording te creëren (bijv. Door grote landelijke campagne) Garanties nodig om het risico te nemen voor het eerste aantal woningen (bijv. 500), daarna komt het op gang.

Pagina 12

Belemmeringen uit de behandelde cases

BELEMMERINGEN WARMTENET Geen 0 op de meter (dit is moeilijker te verkopen; en zijn investeringen die je nu doet, die minder dan energieneutraal zijn, nog te verantwoorden t.a.v. het strategisch einddoel?) Minder geschikt bij lage dichtheid van woningen en niet georganiseerde particuliere eigenaren Bouwbesluit t.o.v. gebiedsoptimalisatie Energiebelasting mislopen Rijk Onzekerheid toetsen vanwege garanderen lagere prijs Bronnen zijn nog niet 100% duurzaam Overname bestaande netten -> Je hebt deze netten nodig Gebiedsregisseur nodig Vroegtijdig afschrijven van investeringen ( hier is rekening mee gehouden in het voorstel) Bijproduct warmte als bron kan neveneffecten hebben -> geen incentive om de bron te verduurzamen Energiedienst bij corporaties wordt niet benut (oplossing voor split incentive; in de ‘stroomversnelling’ is de energiedienst opgenomen, eigenlijk zou je dit ook in de ‘warmteversnelling’ moeten opnemen) Energiedienst inclusief energieprestatiegarantie nodig (energie prijs)

BELEMMERINGEN VERDUURZAMING VVE’S Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen grote en kleine VvE’s. De besluitvorming en de financiële basis is erg verschillend binnen deze VvE’s. Kleine VvE’s zijn (financieel) kwetsbaar, dit is een belemmering bij het verduurzamen VvE’s met minderbedeelde bewoners zijn vaak niet planmatig bezig en daardoor loop je ook het risico op sterke veroudering van de woningen en verslechtering van de kwaliteit en verkorting van de levensduur (en hogere energielasten) Vanuit de overheid is een langere termijn visie nodig. Veel van de huidige maatregelen hebben een te korte loopduur die niet aansluit bij het besluitvormingsproces van VvE’s Zorg dat VvE’s een Onderhoudsplan maken, het onderhoudsplan is belangrijk omdat je daar ook duurzaamheidsmaatregelen in kan verweven
en zo maatregelen kan opnemen die voor iedereen waarde hebben Hoofdelijke aansprakelijkheid in de wet (wanneer je als VvE geld leent is volgens de wet ieder lid hoofdelijk aansprakelijk voor de totale lening) is een belemmering voor het aangaan van een lening Banken lenen niet aan (kleine) VvE’s 
(hier zijn wel ontwikkelingen zichtbaar) Grote investeringen in één keer zijn lastig te realiseren (verduurzaming gaat in kleine stapjes) Energiefonds, deze zijn individueel gericht en worden vaak gelinkt aan de persoonlijke situatie en niet aan de situatie van de VvE. Incasso tussen bewoners is erg lastig (wanneer een VvE bewoner niet kan betalen) In gemengde complexen wordt vaak naar de corporatie gekeken om zaken op te lossen in het gebouw. De VvE neemt minder eigenaarschap. De afreken- en bemeter-regelingen werken belemmerend voor innovatieve concepten bij collectieve gebouwen. (bijv. Electra moet individueel bemeterd worden, dit belemmert innovatieve concepten voor collectieve gebouwen)

BELEMMERINGEN NUL OP DE METER Het bouwbesluit en het werken met bestekken werkt belemmerend voor innovatie. Welstand kan belemmerend werken bij vernieuwing van de gevel (een contourennota bij Welstand biedt meer ruimte) Minder inkomsten aan energiebelasting bij de overheid Financierbaarheid blijft lastig (banken wijken weinig af)

Pagina 13