Huishoudens
Financiële instellingen
Overheid
Feitenkaarten Financiering van de Nederlandse koopwoningmarkt
Voorwoord
Waarom deze Feitenkaarten? De Vereniging Eigen Huis benaderde De Argumentenfabriek eind 2011 om een feitelijke analyse van de financiering van de koopwoningmarkt te maken. Met een huizenmarkt in het slop, een overheid die nadenkt over bezuinigingen en een internationale pers die de Nederlandse hypotheekschuld heeft ontdekt, is er een brede maatschappelijke discussie ontstaan over hervormingen op de woningmarkt. De Vereniging Eigen Huis vroeg ons om de discussie van een goede, feitelijke basis te voorzien. De discussie over de woningmarkt gaat over heel verschillende aspecten van die markt, variërend van het scheefwonen in sociale huurwoningen tot de moeite die banken hebben om de hypotheken van Nederlandse huizenkopers gefinancierd te krijgen. Wij behandelen op deze Feitenkaarten alleen de financiering van de Nederlandse koopwoningmarkt. De feiten gaan dus over de hypotheekverstrekking aan huishoudens met een koophuis en de hypotheekschuld die daaruit ontstaat. De vraag is steeds: ‘Wat bepaalt de kwetsbaarheid van de financiering van de Nederlandse koopwoningmarkt? We stellen die vraag vanuit drie perspectieven: dat van de huishoudens, van de financiële instellingen en van de overheid.
Hoe zijn de kaarten tot stand gekomen? Om deze vraag te beantwoorden heeft De Argumentenfabriek gesproken met deskundigen van betrokken partijen: Nederlandse banken, De Nederlandsche Bank, het ministerie van Financiën, tussenpersonen, adviseurs op de hypotheekmarkt, makelaars en hoogleraren. We hebben individuele interviews gehouden, en een groepsdenksessie. We hebben alle deskundigen de centrale vraag voorgelegd en gevraagd om aan te geven welke feiten nodig zijn om een goed beeld te krijgen. Daaruit hebben wij een selectie gemaakt op basis van relevantie en beschikbaarheid van cijfers. We danken alle deskundigen voor hun denkwerk. Wat concluderen we op basis van deze feiten? De Nederlandse huishoudens hebben in internationale vergelijking hoge hypotheekschulden. Nederlandse banken moeten een groot bedrag lenen op de kapitaalmarkt, doordat Nederlandse huishoudens en bedrijven meer lenen van banken dan ze er sparen. De Nederlandse overheid heeft een relatief groot tekort en de kosten van de rente-aftrekbaarheid lopen op. Maar ook geldt: Nederlandse huishoudens hebben relatief veel vermogen. Vooralsnog zijn de betalingsproblemen beperkt. De Nederlandse banken worden op de kapitaalmarkt nog steeds als relatief aantrekkelijk gezien. Dat is logisch, omdat het risico op een restschuld in eerste instantie bij huishoudens ligt en wordt afgedekt door de Nationale Hypotheek Garantie. Boven-
dien is de schuld van de Nederlandse overheid lager dan het gemiddelde in Europa. Er zijn dus duidelijk kwetsbare plekken in de financiering van de koopwoningmarkt. Maar het totaalbeeld is genuanceerd. Met één uitzondering: jonge huishoudens die voor het eerst kochten rond de piek in de huizenmarkt. Zij hebben vaak een hoge potentiële restschuld, nog weinig gespaard, en veel geleend ten opzichte van hun inkomen. Er zijn in de nabije toekomst drie risico’s: een verdere daling van de huizenprijs, een stijging van de rente en het oplopen van de werkloosheid. Deze risico’s komen ten eerste hard aan bij jonge huishoudens: zij kochten duur, leenden veel ten opzichte van hun inkomen en worden eerder ontslagen. De Nationale Hypotheek Garantie neemt hiervan alleen het risico van werkloosheid weg. Maar een dalende huizenprijs, een stijgende rente en werkloosheid raken bovendien huishoudens die langer geleden voor het eerst een huis kochten. Een steeds grotere groep huishoudens zal moeten sparen om de waardedaling van hun huis te compenseren, en zal op die manier uiteindelijk de hypotheekschuld verminderen. Marieke Blom Bas Ebskamp Majelle Verbraak Frank Kalshoven De Argumentenfabriek, maart 2012
Financiering van de Nederlandse koopwoningmarkt (1/3) De hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens is hoger dan in andere landen en is snel gestegen ...en doordat stijgende huizenprijzen hogere hypotheken vragen.
Mensen lenen bovendien steeds meer ten opzichte van de waarde van hun woning...
... en ze lossen hun hypotheek niet direct af.
De totale bruto omvang van woninghypotheken als percentage van het BBP
Het percentage koopwoningen van de woningvoorraad
De prijsindex van verkoopprijzen van koopwoningen
De hoogte van de hypotheek als percentage van de waarde van de woning bij aankoop
De verdeling van het uitstaande hypotheekbedrag naar hypotheekvorm in 2010
Duitsland gemiddelde 27 EU-landen
40 0
2001
2003
2005
2007
2009
52,6
50
0
2011
2000
2005
2000: 75,4
80
40 20 0
2011
88,8
100
60
2000
2005
6%
80
Opbouw spaar- of beleggingsdepot
56%
Aflossingsvrij
60 40 0
2011
37%
Bron: DNB
60
60
100
Anders
101,9
Bron: DNB
Verenigd Koninkrijk
80
59,7
Annuïtaire of lineaire aflossing
120
procenten
procenten
298 mrd
2011: 103,8
Bron: CBS/Kadaster
100
2008: 112,2
120
index (2005 = 100)
Nederland
70
procenten
665 mrd
120
Bron: Syswov (ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninrijksrelaties), ABF-research
Dit komt doordat steeds meer mensen een eigen huis kopen....
Bron: CBS voor cijfers Nederland/ Andere cijfers Hypostat / Reproduced with permission from the European Mortgage Federation, Hypostat 2010, 2011 www.hypo.org
De hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens is hoger dan elders en is snel gestegen.
1991-1995
1996-2000
2001-2005 2006-2009
Schuld
112,2
250
165
121,7 prijsindex
60
0
verkochte woningen
2001
2003
2005
2007
2009
2011*
122,5
Bron: CBS/Kadaster
207,5
80
De samenstelling van de totale potentiële restschuld bij daling van de huizenprijs
Negatief: Strengere hypotheekverstrekking Uitstelgedrag: kopers wachten af of prijzen verder dalen Laag consumentenvertrouwen Gematigde inkomensontwikkeling Onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek Stand van de rente, die iets hoger is dan in 2005 en 2006
96,1
100
Dalende huizenprijzen leiden tot een groeiende potentiële restschuld.*
Medio 2011
Positief: De groei van het aantal huishoudens in de meeste regio’s De betere betaalbaarheid door gedaalde huizenprijzen Stand van de rente, die historisch gezien laag is
2013*
Prijsdaling 10% tov medio 2011
€ 29,2 mrd
Prijsdaling 20% tov medio 2011
€ 48,7 mrd 0
10
517.000 huishoudens x gemiddeld 30.000 euro
744.000 huishoudens x gemiddeld 39.000 euro
973.000 huishoudens x gemiddeld 50.000 euro 20
30
40
Deze restschuld komt bij (gedwongen) verkoop volledig voor rekening van de huishoudens, tenzij: onder de NHG (een deel van) de schuld wordt vergoed de bank akkoord gaat met een minnelijke regeling huishoudens een schuldsaneringstraject van drie jaar doorlopen
50
*schatting potentiële restschuld op basis van WoON-onderzoek uit 2009. Door de ingevoerde aflossingsplicht en vrijwillige aflossingen na 2009 kan dit bedrag lager uitkomen.
* voorspelling huizenprijsontwikkeling tot 2013 op basis van cijfers van Rabobank en ING
Vooral jonge huishoudens zullen geld bij moeten leggen Vooral huishoudens die na 2001 voor het eerst kochten hebben een potentiële restschuld...
... dat zijn vooral huishoudens tot 35 jaar....
... die ook al een hoge hypotheekschuld hebben ten opzichte van hun inkomen.
Potentiële restschuld naar jaar van aankoop (medio 2011)
Percentage huishoudens met potentiële restschuld naar leeftijdscategorie
Hoogte van de hypotheekschuld in verhouding tot het bruto inkomen naar leeftijdscategorie*
4 3 2 1
€ 0,2 mrd t/m 1980
€ 0,4 mrd
€ 0,4 mrd
€ 1,2 mrd
1981 t/m 1991 t/m 1996 t/m 2001 t/m 1990 1995 2000 2005
2006 of later
57
6
50 40 30 20 10 2 0
t/m 25 jaar
26 t/m 35 jaar
36 t/m 45 jaar
46 t/m 60 jaar
ouder dan 60 jaar
5,7 x
5 4 3 1,9 x
2 1 0
T/m 25 jaar
26 t/m 35 jaar
36 t/m 45 jaar
Bron: Schilder en Conijn, 2012
5
60
ratio lening/inkomen
€ 5,2 mrd
6 mrd euro
Bron: Schilder en Conijn, 2012
7
Bron: Schilder en Conijn, 2012
€ 7,7 mrd
8
Aandeel huishoudens met een potentiële restschuld als percentage van alle huizenbezitters in de leeftijdscategorie
Jonge huishoudens
€ 15,3 mrd
Bron: Schilder en Conijn, Restschuld in Nederland: omvang en consequenties, 2012
De prijsindex van bestaande koopwoningen (linkeras) en het aantal verkochte bestaande woningen (rechteras)
120
Het waardeverlies komt vaak voor rekening van huishoudens
Deze huizenprijzen worden beïnvloed door een aantal factoren:
De huizenprijzen en huizenverkopen dalen.
aantal x 1.000
Wat bepaalt de kwetsbaarheid van de financiering van de Nederlandse koopwoningmarkt voor huishoudens? (1/2)
De prijzen van woningen dalen en staan verder onder druk
index (2005 = 100)
Waarde verlies
46 t/m 60 Ouder dan jaar 60 jaar
* Cijfers op basis van enquetegegevens uit 2008
gemaakt door: in opdracht van:
© 2012
Financiering van de Nederlandse koopwoningmarkt (2/3)
Het vermogen van huishoudens is hoog, maar zit grotendeels vast in huizen en pensioenen
Het vermogen zit vooral bij een kleine groep huishoudens en bij ouderen
Nederlandse huishoudens hebben een ruime ‘overwaarde’ op hun huizen...
...en ook hun netto vermogenspositie is hoog vergeleken met andere landen...
.... maar dat komt vooral door de pensioenspaarpotten, en die zijn niet bruikbaar voor aflossen.
Het private vermogen concentreert zich bij een klein aantal huishoudens....
... en vooral jonge huishoudens hebben nog weinig vermogen opgebouwd.
Omvang van hypotheekschuld, waarde van woningen in bezit van huishoudens, omvang van spaar- en beleggingsdepots verbonden aan de eigen woning en netto overwaarde van huizenbezitters
Het netto financieel vermogen van alle huishoudens (inclusief pensioen en exclusief eigen woning) als percentage van het besteedbaar inkomen
De totale omvang van opgebouwde pensioenvoorzieningen door Nederlandse huishoudens
De verdeling van het vermogen van Nederlandse huishoudens (exclusief pensioen en inclusief eigen woning) in 2010
Het gemiddelde vermogen per huishouden naar leeftijdscategorie (exclusief pensioen en eigen woning)
-400 -600
-666 mrd +
325
1000
Nederland
250
197
200
Gemiddelde Eurolanden
-800
150
800
300
150
21%
x 1.000 euro
350
2000
2005
600 79%
400 200 0
2010
top 20 % huishoudens
2001
2003
2005
2007
2009
100
50
0
<25 25- 30- 35- 40- 45- 50- 55- 60- 65- 70- >75 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75
2011
Bron: CBS
-200
overige 80 % huishoudens
Bron: CBS
0
200
1200
Bron: CBS
200
400
mrd euro
‘overwaarde’
+ 60-96 mrd = 551 - 587 mrd 1157 mrd
400 mrd euro
opgebouwd vermogen*
Bron: Eurostat
600
waarde woningen
procenten tov becshikbaar inkomen
hypotheekschuld
* schatting Schilder en Conijn, omvang spaar- en beleggingsdepots verbonden aan de eigen woning medio 2011 Bron: CBS/Schilder en Conijn
800
Vermogen
Wat bepaalt de kwetsbaarheid van de financiering van de Nederlandse koopwoningmarkt voor huishoudens? (2/2)
De betalingsachterstanden en executieverkopen zijn laag, maar nemen wel toe.
De werkloosheid loopt weer op door de recessie.
Terwijl de huidige lage rente de schuld nu nog betaalbaar houdt...
... bereiken veel huishoudens de komende jaren het einde van de rentelooptijd.
Betalingsachterstanden van minimaal drie maanden en executieverkopen als percentage van het totaal aantal huizenbezitters
Werklozen als percentage van de beroepsbevolking
De ontwikkeling van de hypotheekrente (10 jaar vast)
Percentage huishoudens naar resterende rentevaste periode op hun hypotheek
0,6
0,04 0,02 0,00
0,4 0,2
executieverkopen (linkeras)
2002
2005
2008
2011
0,0
4 3 2 1 0
75
12
5
2001
2003
2005
2007
2009
2011*
2013*
2015*
9 4,2
5,5
6
3
1975 1980 1985
1990
1995 2000
2005
50
25
0
2011
< 1 jaar nog 1 jaar
nog 2 jaar
nog 3 jaar
nog 4 jaar
nog 5 jaar
nog 6 jaar
nog 7 jaar
nog 8 jaar
nog 9 jaar
nog 10 jaar
Bron: DNB
0,06
7 6
procenten
0,8
12,4
Bron: VEH
0,08
100
15
6,5
procenten
1,0
8
Bron: CBS/CPB
0,10
1,2
procenten
betalingsachterstanden (rechteras)
betalingsachterstanden in procenten
executieverkopen in procentem
0,12
Bron:BKR/Kadaster
Betaalbaarheid
Betalingsachterstanden nemen toe, en steeds meer huishoudens lopen risico
* ramingen op basis van CPB
gemaakt door: in opdracht van:
© 2012
Financiering van de Nederlandse koopwoningmarkt (3/3)
Nederlandse bedrijven en huishoudens lenen, vooral via hypotheken, meer dan ze sparen bij banken...
... Nederlandse banken zijn daardoor voor hun geld afhankelijk van de kapitaalmarkt…
…en banken hebben in crisistijd moeite om dit geld op te halen.
Nederlandse hypotheken worden als een relatief veilige belegging gezien.
Spaartegoeden en leningen van huishoudens en bedrijven bij banken en het verschil (financieringsgat) per medio 2011
Verlopende leningen die Nederlandse banken in 2012 moeten herfinancieren
Door Nederlandse banken op de kapitaalmarkt aangetrokken financiering via securitisaties en gedekte obligaties
De spread (risicopremie) die op de internationale kapitaalmarkt wordt betaald voor financiering van gesecuritiseerde AAA-hypotheekpakketten uit verschillende Europese landen
financieringsgat
1000
mrd euro
mrd euro
400
60 40
ongedekte leningen
Portugal
800
20 15 10
2012
…terwijl Nederland moet bezuinigen om aan Europese normen te voldoen en de staatsschuld stijgt.
Gederfde inkomstenbelasting door de hypotheekrenteaftrek
De omvang van de staatsschuld als percentage van het BBP*
5 0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Spanje
Ierland 600
Italië
400
VK
200
Nederland 0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
12,4 mrd
12 9 6 3
2010
2011
2012*
2013*
2014*
2015*
100
87
80
65
gemiddelde Eurolanden 76
Nederland 508 mrd
60 396 mrd
Bron: Eurostat/CPB
14,5 mrd
procenten
15
0
40
0
2016*
* Raming op basis van het ministerie van Financiën
2000
2005
2010
2012*
2015*
* Ramingen op bais van CPB bij ongewijzigd beleid vanaf 2012
De overheid staat in veel gevallen garant bij financiële problemen Steeds meer huishoudens maken gebruik van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
Vooralsnog wordt daar niet vaak beroep op gedaan, maar dit neemt toe...
…en de potentiële schade overtreft het garantievermogen van de NHG, waarvoor de overheid borg staat.
Percentage van alle aangekochte woningen dat is aangekocht met NHG
Omvang van de reserves die NHG heeft om verliesdeclaraties uit te betalen en hoogte van daadwerkelijk uitgekeerde verliesdeclaraties
De potentiële restschuld van huishoudens naar aankoopmoment met geschat aandeel* onder NHG (medio 2011)
25
0
2003
2005
2007
2009
2011
totale potentiële restschuld 7,7 mrd
700 600
6
500 400 300 200 totale uitkering
100 0
2001
8
58
2001
2003
2005
2007
2009
2011
4
totale potentiële restschuld 5,2 mrd
2
0
geschat deel NHG garantie
geschat deel NHG garantie
2001jAankoop 2002j2003j 2004j 2005j2006j2007j 2008j2006 2009jof 2010j 2001 - 2005 Aankoop later2011j
Achterborgstelling Waarborgfonds Sociale Woningbouw (85 mrd)2 Overname van het Nederlandse deel van Fortis (ABN Amro) en kapitaalinjecties (33 mrd euro)3 Kapitaalinjecties aan financiële instellingen (20 mrd euro)3 Garantstelling voor financiële instellingen (39 mrd euro)3 Garantstelling voor de Europese Financiële Stabiliteitsfaciliteit (EFSF) (44 mrd)4
Bron: 1 NHG/ 2 WSW / 3 Algemene Rekenkamer, stand per 31-12-2010/ 4 EFSF/
50
730 65
garantievermogen
De Nederlandse overheid is achtervang voor de financiële sector, woningmarkt en andere eurolanden. Achterborgstelling voor de NHG (140 mrd)1
Bron: NHG, Schilder en Conijn 2012, eigen berekening
procenten
75
totale uitkering
mrd euro
65 74
garantievermogen 800
mln euro
100
Bron: NHG (aantal garanties)/ Kadaster (aangekochte bestaande woningen)/ BZK WWI, NEPROM, Aedes - Monitor Nieuwe Woningen (aangekochte nieuwbouw woningen)
Garantstelling overheid
Eurocrisis
25
securitisaties
0
Kredietcrisis
30
De hypotheekrenteaftrek kost de schatkist ieder jaar meer geld…
Bron: Miljoenennota, 2012 / ministerie van Financiën
Wat bepaalt de kwetsbaarheid van de financiering van de Nederlandse koopwoningmarkt voor financiële instellingen en de overheid?
Financieringsgat
1000
De kosten voor de hypotheekrenteaftrek lopen op, terwijl de overheid moet bezuinigen
mrd euro
Schatkist overheid
Geleend
79 mrd euro
20
Bron: DNB
200
Gespaard
gedekte obligaties staatsgarantie
600
Gedekte obligaties
35
80
478 mrd 800
0
Securitisaties
100
basispunten
overig (vnl hypotheken)
Bron: DNB
huishoudens
mrd euro
bedrijven
Bron: DNB
1200
Bron: NHG
Financiële instellingen
Bron: DNB/J.P. Morgan European ABS & CB Research
Nederlandse financiële instellingen zijn afhankelijk van de kapitaalmarkt, die crisisgevoelig is, maar waar Nederland als relatief veilig wordt gezien
* Schatting op basis van het aandeel woningen dat in deze periode is aangekocht met NHG
gemaakt door: in opdracht van:
© 2012
Dit kaartenboek is uitgebracht door De Argumentenfabriek www.argumentenfabriek.nl Inhoud Marieke Blom Bas Ebskamp Majelle Verbraak Frank Kalshoven Ontwerp Maaike Molenkamp april 2012
In opdracht van Vereniging Eigen Huis
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van De Argumentenfabriek
