Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt

6 4 2 0 1995 -2

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2009

2010

-4 -6

Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt OTB-cursus :De Markt van Koopwoningen Paul de Vries Onderzoeksinstituut OTB/TUDelft 6 4 2 0 1995 -2

1996

1997

1998

1999

-4 -6

Delft University of Technology

Onderzoeksinstituut OTB Challenge the future

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Prijsbewegingen koopwoningmarkt 1. Introductie: de woningmarkt. 2. Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen. 3. Prijsbepalende factoren. 4. Verwachting prijsontwikkeling.

Onderzoeksinstituut OTB

Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt

2 van 25

1. Introductie koopwoningmarkt



3 van 25

Eenvoudige weergave woningmarkt Prijsbepalende factoren

Vraag

Aanbod

Woningprijs koopwoningmarkt

huurwoningmarkt



4 van 25

Marktsegmenten • Eigendom • Huur • Koop • Tussenvormen

• Bouwjaar • Bestaand • Nieuwbouw

• Geografisch • Lokaal • Regionaal • Nationaal

• Prijsklasse (bijv) • Woningtype (woningwijzer) • Goedkoop • Appartement • Middelduur • Duur


• • • •

Tussenwoning Hoekwoning Twee-onder-een-kap woning Vrijstaande woning


5 van 25

2. Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen



6 van 41

Prijsontwikkeling koopwoningen • Prijsontwikkeling vanaf de Gouden Eeuw. • Prijsontwikkeling vanaf de jaren zestig. • Hoe meten we de prijsontwikkeling?



7 van 41

Prijsontwikkeling vanaf 1628 Nominale prijsontwikkeling, euro’s, 1628-2009 300

euro's x 1000

woningprijsontwikkeling

250 200 150 100 50 %- eigenwoningbezit

15

30 40 50 58



2010

1990

1970

1950

1930

1910

1890

1870

1850

1830

1810

1790

1770

1750

1730

1710

1690

1670

1650

1630

0

8 van 41

Prijsontwikkeling vanaf 1628 Reële prijsontwikkeling, euro’s van het jaar 2009, 1628-2009 300

reële prijs (euro 2009) x1000

250

Kredietcrisis Begin industriële revolutie

2009

1850

Napoleon sluit haven Amsterdam

200

2de oliecrisis

1795

1979

150 100

3de Engelse oorlog

50

1672-1674



2010

1990

1970

1950

1930

1910

1890

1870

1850

1830

1810

1790

1770

1750

1730

1710

1690

1670

1630

1650

Crash Tulpenmarkt, 1637

0

9 van 41

Vanaf 1965: reëel en nominaal 300

euro X 1000

250

nominale prijs

200 150 100 reële prijs

50

2009

2007

2005

2003

2001

1999

1997

1995

1993

1991

1989

1987

1985

1983

1981

1979

1977

1975

1973

1971

1969

1967

1965

0

Bron: NVM



10 van 41

Prijsontwikkeling naar woningtype Per maand en per jaar, euro’s, 1993-2010 500000

(april)

Euro's x 1000

450000 400000

Vrijstaande woningen

350000 Twee-onder-een-kap

300000 250000

Hoekwoning tussenwoning

200000 150000 Appartementen

100000 50000

2009

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

0

Bron: Kadaster Onderzoeksinstituut OTB


11 van 41

Prijsverschil met Nederland per provincie Prijsverschil met Nederland, sept 2009 Utrecht Noord-Holland Noord-Brabant Gelderland Zuid-Holland Overijssel drenthe Limburg friesland Zeeland Flevoland groningen -70000 -60000 -50000 -40000 -30000 -20000 -10000 0 10000 20000 30000 40000 50000 Euro's



12 van 41

Het meten van de woningprijs • Verschillende methoden om het prijsniveau (€) te meten: • Gemiddelde > Kadaster • Mediaan > NVM • Index > CBS en Kadaster



13 van 41

De prijs en de prijsindex • Verschillen per woningtype in prijsniveau en ontwikkeling. • Verschillen per regio in prijsniveau en ontwikkeling. • Er worden andere woningen verkocht in een laagconjunctuur dan in een hoogconjunctuur. • Achter het gemiddelde gaat dus een kwaliteitspakket schuil. • Kwaliteit (type, regio, pakket) beïnvloedt de gemiddelde prijs. • Dat zien we terug in de prijsindex. • De prijsindex toont het prijsverloop alsof de gemiddelde kwaliteit van de verkochte woningen niet wijzigt.



14 van 41

Prijs

Woningprijsindex

P2

P1

Prijs

t1

Tijd

t2

P2 Gemiddelde Index P1

t1


t2

Tijd


15 van 41

Relatie marktprijs en WOZ-waarde marktprijs 2000

2003

1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 0

200

400


600

800

1000 1200 woz-waarde

1400

1600


1800

2000

16 van 41

Verhouding marktprijs / WOZ-waarde Normaal : zwarte balken (afwijking maximaal 10%) Acceptabel : groene balken (afwijking maximaal 25%) Niet acceptabel: oranje balken (afwijking maximaal 50%) Niet realistisch: rode balken (afwijking meer dan 50%)

1995


1999


2003

17 van 41

Prijsontwikkeling 1995- 2009 350

index 1995 = 100

Prijsindex [Kadaster/CBS] Gemiddelde [Kadaster/CBS]

300 250 200

Mediaan [nvm]

150 100 50 0 1995

1997


1999

2001

2003

2005

2007


2009

18 van 41

Index en prijs, Jan 2009-Apr 2010 500000

118

gemiddelde

index 116

450000

vrijstaande woningen

vrijstaande woningen

400000 114 350000 112 300000

twee onder één kap

110 hoekwoningen

250000 appartementen

108

tussenwoningen

200000 tussenwoningen

hoekwoningen

106

twee onder één kap

104

102

appartementen 150000

100000

50000

100

0 2009

2010


2009


2010

19 van 41

Nominale en reële prijsontwikkeling • De nominale prijsontwikkeling is inclusief inflatie. • De reële prijsontwikkeling = nominale prijsstijging minus inflatie. • De reële prijsontwikkeling zegt iets over de woningprijs ten opzicht van andere goederen. • Stijgende reële prijs: de woningprijs neemt toe ten opzichte van andere goederen. • Dalende reële prijs: de woningprijs neemt af ten opzichte van andere goederen.



20 van 41

Prijsontwikkeling en woningtype • Woningtypen zijn een proxy voor prijsklassen. • Dure woningen (vrijstaande) zijn het meest gevoelig voor de conjunctuur [variatiecoëfficiënt]. • Tijdens de huidige laagconjunctuur geldt voor dure woningen ten opzichte van goedkope woningen: • Lange verkooptijden • Forse prijsdalingen



21 van 41

Prijsontwikkeling naar regio • Grote regionale verschillen in het prijsniveau. • Prijsontwikkeling verschil nauwelijks. • Op lokaal niveau zijn er specifieke vraag/aanbod verhoudingen. • Nieuwbouw kan effect hebben op de prijs.



22 van 41

Gebruik van de index • Vergroot de betrouwbaarheid van marktinformatie; • Makelaar: taxaties, regionale prijsvergelijking (benchmark) • Particulier: prijsinformatie bij koop en verkoop • Investeerder: reëel en actueel beeld van de prijsontwikkeling • Hypotheekverstrekkers: risicostrategieën



23 van 41

3. Prijsbepalende factoren



24 van 41

Prijsbepalende factoren •

Verschil tussen het prijsniveau (€) en de prijsontwikkeling (%).

•

Conjunctuur

•

Rente

•

Inkomen

•

Beleid financiële instellingen en het Rijk

•

Vertrouwen


Betaalcapaciteit


25 van 41

Conjunctuur en woningprijs • Bruto Binnenlands Product (BBP) is een maatstaf voor conjunctuur • De woningprijs is conjunctuur gevoelig. • Hoge economische groei • Vraag naar kwaliteit • Dure woningen nemen sneller in prijs toe als goedkope woningen

• Lage economische groei • Vraag naar betaalbare woningen • Dure woningen nemen sneller in prijs af als goedkope woningen



26 van 41

Rente en inkomen • Rente en inkomen belangrijk voor de betaalbaarheid. • Rentestijging > prijsdaling. • Inkomensstijging > prijsstijging.

• Leencapaciteit is een maatstaf voor betaalbaarheid. • Inkomen van 1x modaal is onvoldoende voor gemiddeld koophuis



27 van 41

Beleid en de woningprijs • Het beleid van financiële instellingen en het Rijk heeft invloed op de prijs door: • Vraagzijde: • Hypotheekrenteaftrek: effect op de prijs • Financieringsvoorwaarden: verhoging of verlaging van de prijs afhankelijk van verruiming of versobering

• Aanbod: • Restrictief grondbeleid: grond wordt schaars • Regelgeving en procedures



28 van 41

Hoe staat de economie ervoor? Ontwikkeling Bruto Binnenlands Product (BBP), 1920-2012 10

%

8 6 4 2

-4

-3,6

2010

2005

2000

1995

1990

1985

1980

1975

1970

1965

1960

1955

1950

1945

1940

1935

1930

1925

-2

1920

0

-4,0

-6



29 van 41

Prijsontwikkeling en conjunctuur Ontwikkeling BBP en Woningprijs, 1995-2009

z-score 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 -0.50 -1.00 -1.50 -2.00

M

M

H

H

H

1995

1996

1997

1998

1999

L

L

L

M

M

M

2001

2002

2003

2004

2005

2006

L

-2.50 2000

Bruto Binnenlands product


2007

2008

woningprijs


30 van 41

Ontwikkeling van de rente Hypotheekrente, 1975 – 2009 15 %

14 13 12 11 10 9 8 7 6

Rente 2009

5 4 3 2 1



2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

1984

1983

1982

1981

1980

1979

1978

1977

1976

1975

0

31 van 41

Ontwikkeling van het inkomen (jaar) Ontwikkeling reëel beschikbaar gezinsinkomen, 1975-2009 15 14

%

13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1998 1999

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1986 1987

1985

1984

1983

1982

1981

1980

1979

1978

1977

-2

1976

-1

1975

1 0

-3 -4 -5 -6



32 van 41

4. Verwachting prijsontwikkeling



33 van 41



34 van 41



35 van 41



36 van 41

Een voorspelling



37 van 41

Model woningprijsmutatie 20 %-change

real house price

estimate

15 10 5

• • • • • •

1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

0

Constant Psychologisch -10 Inkomen -15 Rente lange termijn evenwicht -20 seizoen -5



38 van 41

Voorspelling naar 2015 300

werkelijk middel

euro's 2006=100

hoog laag

250

200

150



2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

100

39 van 41

Prijsontwikkeling: een verklaring psychologie 10

procenten

8 6 4 2 0 -21975 1978 1981 1984 1987 1990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 -4 -6 -8



40 van 41

Vragen

Delft University of Technology

Onderzoeksinstituut OTB Challenge the future

Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt

Recommend Documents