Update: analyse effecten regeerakkoord op woningmarkt
Opdrachtgever: G32 Rotterdam, november 2012
Update: analyse effecten regeerakkoord op woningmarkt
Opdrachtgever: G32
Damo Holt Rob Out Ewoud Dekker
Rotterdam, november 2012
Over Ecorys
Met ons werk willen we een zinvolle bijdrage leveren aan maatschappelijke thema’s. Wij bieden wereldwijd onderzoek, advies en projectmanagement en zijn gespecialiseerd in economische, maatschappelijke en ruimtelijke ontwikkeling. We richten ons met name op complexe markt-, beleids- en managementvraagstukken en bieden opdrachtgevers in de publieke, private en not-forprofit sectoren een uniek perspectief en hoogwaardige oplossingen. We zijn trots op onze 80-jarige bedrijfsgeschiedenis. Onze belangrijkste werkgebieden zijn: economie en concurrentiekracht; regio’s, steden en vastgoed; energie en water; transport en mobiliteit; sociaal beleid, bestuur, onderwijs, en gezondheidszorg. Wij hechten grote waarde aan onze onafhankelijkheid, integriteit en samenwerkingspartners. Ecorys-medewerkers zijn betrokken experts met ruime ervaring in de academische wereld en adviespraktijk, die hun kennis en best practices binnen het bedrijf en met internationale samenwerkingspartners delen. Ecorys Nederland voert een actief MVO-beleid en heeft een ISO14001-certificaat, de internationale standaard voor milieumanagementsystemen. Onze doelen op het gebied van duurzame bedrijfsvoering zijn vertaald in ons bedrijfsbeleid en in praktische maatregelen gericht op mensen, milieu en opbrengst. Zo gebruiken we 100% groene stroom, kopen we onze CO2-uitstoot af, stimuleren we het OV-gebruik onder onze medewerkers, en printen we onze documenten op FSC- of PEFCgecertificeerd papier. Door deze acties is onze CO2-voetafdruk sinds 2007 met ca. 80% afgenomen.
ECORYS Nederland BV Watermanweg 44 3067 GG Rotterdam Postbus 4175 3006 AD Rotterdam Nederland T 010 453 88 00 F 010 453 07 68 E
[email protected] K.v.K. nr. 24316726 W www.ecorys.nl
2
NL2426354
Inhoudsopgave
1
Introductie
5
2
Gevolgen
6
2.1
6
2.2
3
Koopmarkt 2.1.1
Verdere daling woningprijzen o.b.v. kostentoename starters
6
2.1.2
Doorstromers zitten gevangen in huidige woning
7
2.1.3
Lichte neerwaartse prijsdruk door aanpak hypotheekrenteaftrek
7
2.1.4
Koopmarkt door voorgestelde maatregelen verder ‘op slot’
8
Huurmarkt
9
2.2.1
(Sterke) huurprijsverhogingen o.b.v. inkomen; toenemende administratieve last
9
2.2.2
Afnemende investeringscapaciteit corporaties
9
2.2.3
4,5%-regel: (sterke) huurverhoging in schaarstegebieden, mogelijk huurverlaging
in krimpgebieden
10
2.2.4
Vraagdruk op geliberaliseerde huurwoningen in schaarstegebieden
10
2.2.5
Maatregelen huurmarkt leiden niet tot opleving koopmarkt
11
Conclusies
12
3.1
Uitwerking naar type doelgroepen, verschillende type markten
12
3.2
Uitwerking naar verschillende stakeholders
13
3.3
Overall conclusies
14
Bijlage: Hoofdstuk X regeerakkoord (Woningmarkt)
15
Update
3
1
Introductie
Position Paper zomer 2012 Na het vallen van het kabinet Rutte I en als opmaat naar de verkiezingen en kabinetsformatie, is de standpuntbepaling van de G32 ondersteund met een Position Paper waarin werd ingegaan op de woningmarkt, de stedelijke investeringsopgave en de actualiteiten rond de corporatiesector. Drie stellingen stonden centraal in het paper: 1: Het is nú tijd voor een structurele en integrale hervorming van de woningmarkt 2: Nederland kan niet zonder een blijvend sterke corporatiesector 3: Ook in tijden van bezuinigingen moet geïnvesteerd worden in stedelijke vernieuwing
In hoofdstuk X van het regeerakkoord doet het kabinet Rutte II voorstellen voor ten aanzien van de woningmarkt. Deze voorstellen zijn structureel van aard en omvatten meerdere aspecten van de woningmarkt. De eerste van de drie hierboven vermelde stellingen lijkt daarmee ter harte genomen te zijn. Meerdere voorstellen grijpen in op het werkveld van woningcorporaties en daarmee op de tweede stelling. Het pakket als geheel zal van invloed zijn op zowel vraag als aanbod op de woningmarkt en grijpt daarmee in op de investeringsmogelijkheden in stedelijke vernieuwing. Inzicht in effecten Het regeerakkoord omvat een aantal uitgangspunten die afwijken van de situatie zoals die deze zomer golden en waarop het Position Paper van deze zomer inging. Waar sommigen verwachtten dat een integraal pakket in de lijn van Wonen 4.0 zou worden gepresenteerd is besloten tot het inzetten op een minder breed maar nog steeds ingrijpend pakket aan maatregelen. Dit pakket bevat andere beleidslijnen die leiden tot andere effecten op de woningmarkt. Inzicht in deze effecten stelt u in staat om een passend standpunt te bepalen in het debat dat op weg naar de uitwerking van het regeerakkoord zal plaatsvinden. Om deze reden is Ecorys gevraagd om de nu voorliggende update te maken van het Position Paper woningmarkt. In de update wordt integraal ingegaan op de gevolgen van het kabinetsbeleid voor de woningmarkt. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de gevolgen voor de koopmarkt, de sociale huursector 1
en de markthuursector. De effecten voor de verschillende doelgroepen worden inzichtelijk gemaakt met een onderscheid naar inkomensklassen. Omdat de huurmarkt en koopmarkt samenhang vertonen wordt ingegaan op de invloed is van maatregelen op de huurmarkt voor de koopmarkt en vice versa. Deze update is gebaseerd op de letter van het (aangepaste –dus inclusief afschaffen compensatie via inkomstenbelasting) regeerakkoord. Sinds het verschijnen van het regeerakkoord zijn mondeling door bewindslieden al meerdere signalen afgegeven dat er ruimte is om de uitwerking aan te passen danwel zelfs kernprincipes (zoals het huurplafond van 4,5 procent van de WOZ-waarde) los te laten. Het regeerakkoord is altijd een pakket aan maatregelen op hoofdlijnen. Deze update gaat daarom ook in op de vraag welke issues in de uitwerking door het kabinet nadere aandacht en aanpassing zouden moeten vergen. Op basis hiervan kan de G32 zich een verder standpunt vormen over de mogelijke uitwerkingsrichtingen en voorkeuren hierin.
1
starters en doorstromers en zittende woningeigenaren
Update
5
2
Gevolgen
De plannen voor de woningmarkt grijpen in op zowel de koop- als de huurmarkt. We behandelen deze marktsegmenten beide, waarbij we ingaan op verschillende segmenten van de markt en de effecten op dynamiek en doorstroming.
2.1
Koopmarkt In deze paragraaf gaan we in op de gevolgen van het regeerakkoord voor de koopmarkt.
2.1.1 Verdere daling woningprijzen o.b.v. kostentoename starters De positie van starters op de woningmarkt is al jaren onderwerp van discussie; vóór de crisis lag het accent op het feit dat prijsstijgingen het (nieuwbouw)aanbod voor starters nagenoeg onbereikbaar hadden gemaakt. Onder de huidige marktomstandigheden zijn de financieringsproblematiek waarmee starters kampen en het niet op gang komen van verhuisketens door het niet (kunnen) doorpakken door starters centraal komen te staan. Stelling Position Paper over starters Het belang van Starters als zodanig en de rol van Starters is langere verhuisketens wordt in het Position Paper onderkend. Het belang van de Starter is een belangrijke reden om Wonen 4.0 te ondersteunen.
Een gevolg van het regeerakkoord is dat starters op de koopmarkt, indien zij gebruik willen maken van de fiscale voordelen van het eigenwoningbezit, verplicht zijn om de hypotheek in 30 jaar (bijvoorbeeld annuïtair) af te lossen. Als gevolg hiervan mogen starters geen gebruik meer maken van fiscaal gunstige hypothecaire mogelijkheden zoals de spaarhypotheek. De verplichting om af te lossen leidt tot hogere (netto) kosten voor nieuwe hypotheeknemers zoals starters. Dit komt bovenop het feit dat de hypotheekfaciliteiten die starters ter beschikking staan in de afgelopen jaren al sterk zijn verminderd. Het verwachte gevolg is dat de drempel voor starters om de koopmarkt te betreden hoger wordt, het aantal transacties nog verder onder druk komt te staan en de neerwaartse druk op de woningprijzen zal toenemen. In het regeerakkoord is opgenomen dat de gunstige leenfaciliteit voor starters wordt uitgebreid. Op dit moment is duidelijk dat startersleningen vanaf 1 januari 2013 nog aftrekbaar zijn, ook hoewel startersleningen wel worden afgelost maar niet vanaf jaar 1, zoals een voorwaarde voor de overige nieuwe hypotheken wordt. Als gevolg van de eerdere onduidelijkheid had de stichting Stimulering Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten al besloten tijdelijk geen nieuwe aanvragen in behandeling te nemen. Los hiervan is de verruiming van de leenfaciliteit voor SvN met 20 miljoen euro op het totaal van de doelgroep in Nederland sowieso maar relatief beperkt (bij gemiddeld 10.00020.000 euro per hypotheek bereikt dit slechts 1.000-2.000 kopers extra). Update over starters Het Regeerakkoord spreekt over de uitbreiding van de gunstige leenfaciliteit voor starters. De uitwerking zal wijst uit dat de poging gedaan wordt de negatieve aspecten van het Regeerakkoord voor starters tel compenseren. ECORYS meent echter dat dit onvoldoende soelaas zal bieden zodat per saldo geen substantiële verbetering van de positie van de starter op de koopmarkt kan worden verwacht.
6
Update
2.1.2 Doorstromers zitten gevangen in huidige woning Met doorstromers wordt de doelgroep bedoeld die nu in een eigen koopwoning wonen en die een volgende stap op hun wooncarrière willen maken door de aankoop van een andere woning te laten volgen op de verkoop van hun huidige woning. Het Position Paper stelde het volgende ten aanzien van de doelgroep doorstromers. Stelling Position Paper over doorstromers Doorstromers zien zich geconfronteerd met feit dat hun huidige woning steeds lastiger te verkopen is en dat zij de aankoop van een nieuwe woning steeds moeilijker kunnen financieren. Het aantal mutaties in de koopsector is dramatisch gedaald, er is een sterk stijgende vraag naar huurwoningen in het middensegment, waar het aanbod nog onvoldoende op inspeelt;
De doorstromers op de koopmarkt zijn momenteel in het bezit van een woning. Om door te kunnen stromen zijn zij uiteindelijk afhankelijk van starters op de koopmarkt. Aangezien starters worden geconfronteerd met ruim hogere kosten bij het kopen van een woning, zal de vraag naar woningen verder onder druk komen te staan. Als gevolg van deze vraaguitval komen de woningprijzen verder onder druk te staan, waardoor doorstromers een (fictief) verlies moeten incalculeren. Met name voor dat deel van de huidige woningbezitters waarvan de hypotheek ‘onder water’ staat, betekent dit bij verkoop van de huidige woning een reëel verlies. Als gevolg hiervan zullen dit type doorstromers eerder gevangen zitten. Het al dan niet ‘onder water’ staan is afhankelijk van type woning, prijssegment, locatie en aankoopmoment en daarmee niet voor alle doorstromers gelijk. Naast dit potentiele verlies worden doorstromers, die een duurdere woning willen kopen, geconfronteerd met de nieuwe aflossingsregels voor hypotheken met hogere kosten tot gevolg. De Minister van Wonen en Rijksdienst heeft aangegeven dat woningeigenaren die een woning hebben gekocht met garantie van het NHG hun spaar- of aflossingsvrije hypotheek mee mogen nemen naar de volgende woning, zonder dat wordt geëist die lening geleidelijk af te lossen. Hiermee is één onderdeel uit het pakket aan maatregelen ingevuld, waarmee op basis van dit specifieke onderdeel de transacties en prijzen niet verder onder druk komen te staan. Update over doorstromers De positie van doorstromers op de woningmarkt wordt bemoeilijkt als gevolg van de voorstellen in het Regeerakkoord. Doorstromers hebben moeite met het verkopen van hun huidige woning als gevolg van de problemen die starters hebben bij het betreden van de koopmarkt. Verdere prijsdaling ten gevolg van wijzigingen in de hypotheekrenteaftrek maken dat het aantal huishoudens met een hypotheek ‘onder water’ toeneemt. De beperkingen ten aanzien van renteaftrek bij hypotheekvormen waarbij niet wordt afgelost zijn van negatieve invloed op de koopkracht van doorstromers richting een andere woning.
2.1.3 Lichte neerwaartse prijsdruk door aanpak hypotheekrenteaftrek Het beperken van het recht op hypotheekrenteaftrek behoort tot de essenties van het Regeerakkoord. De in eerste instantie hiertegenover geplaatste fiscale compensatie is nu van tafel waardoor als geheel moet worden gevreesd voor een (lichte) neerwaartse prijsdruk. Stelling Position Paper prijsontwikkeling koopsector Diverse maatregelen kunnen een prijsdrukkend effect hebben op de koopwoningmarkt. Daarnaast staat een prijsopdrijvend effect op de huren, waarmee in toenemende mate sprake is van het ‘level playing field’ dat commerciële woningverhuurders al sinds jaar en dag bepleiten.
Update
7
De neerwaartse prijsdruk op koopwoningen brengt het risico op het ‘onder water raken’ van hypotheken met zich mee. Dit risico gaat met name relatief jonge doelgroepen aan die in de laatste tien jaar een woning hebben gekocht en niet of relatief weinig aflossen of sparen.
Woningeigenaren worden geconfronteerd met een structurele verlaging van de hypotheekrenteaftrek die zeer geleidelijk over een periode van 28 jaar wordt geeffectueerd. Als gevolg van de recente wijziging van de maatregelen rondom de inkomensafhankelijke zorgpremie, is de verlaging van het hoogste belastingtarief van tafel en valt hiermee de deels compenserende werking via een herziening van het belastingstelsel weg. Een licht neerwaartse druk op de woningprijzen kan het mogelijke gevolg zijn van de beperking van de hypotheekrenteaftrek zonder compensatie via het belastingstelsel. Een dempend effect gaat uit van het feit dat Rutte II een eind maakt aan een periode van onduidelijkheid rondom de hypotheekrenteaftrek en van de stelling dat de consument al een zekere prijsdaling heeft ingeprijsd. Het kabinet heeft aangegeven maatregelen te zullen nemen ter verzachting van de lasten die samenhangen met de restschuld die het gevolg is van verkoop waarbij de hypotheek ‘onder water staat’. Deze kan 5 jaar worden meegefinancierd met de hypotheek op de nieuwe woning. Update over prijsontwikkeling koopsector Per saldo wordt van de beperking van de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe en bestaande gevallen een beperkt prijsdrukkend effect verwacht.
2.1.4 Koopmarkt door voorgestelde maatregelen verder ‘op slot’ De woningmarkt, en met name het nieuwbouwsegment, zit ‘op slot’. Transactievolumes zijn laag en (markt-)partijen kampen met de gevolgen van stagnerende inkomsten en met de financiering van projecten en de onderneming als geheel. Stelling Position Paper dynamiek algemeen Voor de nieuwbouwsector zijn zo goed als geen lichtpuntjes zichtbaar. Projectontwikkelaars en bouwers komen in serieuze problemen door uitblijvende vraag naar (koop-)woningen. Het aantal faillissementen blijft hoog, de werkgelegenheid in de sector neemt af.
De belangrijkste maatregel in het Regeerakkoord om te komen tot herstructurering op de koopmarkt is het beperken van de fiscale aftrekbaarheid van de eigen woning. In ieder geval moet hier op de korte termijn een blijvend afwachtende houding van de woonconsument van worden verwacht. Dit betekent geen goed nieuws voor nieuwbouwplannen en de betrokken partijen. Ook voor de woningeigenaren zijn de wijzigingen ten aanzien van de hypotheekrenteaftrek als zodanig geen positief gegeven. Verwacht mag worden dat de woningprijzen ook de komende jaren onder druk blijven staan. Het CPB zet vraagtekens bij de juridische houdbaarheid van het onderscheid tussen bestaande en nieuwe hypotheken omdat dit mogelijk in strijd is met het gelijkheidsbeginsel. Concluderend heeft met name het onderscheid tussen bestaande en nieuwe hypotheken tot gevolg dat woningprijzen in alle segmenten verder onder druk komen te staan en de koopmarkt nog verder op ‘slot’ wordt gegooid. Stelling Update dynamiek algemeen Het Regeerakkoord biedt geen verlichting voor projectontwikkelaars en bouwers. De nieuwbouwkolom blijft in serieuze problemen verkeren. Het aantal faillissementen blijft hoog, de werkgelegenheid in de sector neemt af. Afspraken over nieuwbouw tussen gemeenten en marktpartijen staan blijvend onder druk door projectgebonden tegenvallers en/of bedrijfsgebonden problematiek (liquiditeit en solvabiliteit).
8
Update
2.2
Huurmarkt In het regeerakkoord is beschreven dat in de huurmarkt een driedeling naar doelgroepen wordt gehanteerd naar gelang de hoogte van het huishoudinkomen. De categorieën zijn de volgende:
< € 33.000;
€ 33.000 - € 43.000;
> € 43.000.
2.2.1 (Sterke) huurprijsverhogingen o.b.v. inkomen; toenemende administratieve last Voor huishoudens met een inkomen tot € 33.000 mag de huursom jaarlijks worden verhoogd met 1,5% plus inflatie. Voor de verhuurders in dit segment, meestal corporaties, betekent dit dat de inkomsten kunnen worden verhoogd. Huishoudens met een gezamenlijk inkomen tussen € 33.000 en € 43.000 kunnen maximaal een huurverhoging van 2,5% plus inflatie tegemoet zien. Complicerende factor bij deze doelgroep is dat EU-regelgeving voorschrijft dat corporaties nog maar maximaal 10% van hun bezit mogen verhuren aan huishoudens met een inkomen tussen € 33.000 en € 43.000. Een huurder met een huishoudinkomen dat groter is dan € 43.000 kan een maximale huurverhoging krijgen van 6,5% plus inflatie. Daarbovenop mag ook nog gebruik worden gemaakt van de huursombenadering. Omdat de bouwkosten en onderhoudslasten sneller kunnen stijgen dan de inflatie, moeten de inkomsten van de verhuurder dan sneller stijgen. Aedes heeft berekend dat corporaties over de langere termijn 1% meer nodig hebben dan inflatie. Zodoende kunnen alle huishoudens die een sociale huurwoning bewonen worden geconfronteerd met een huurverhoging die (ruim) boven inflatie ligt. Het huurplafond is vastgesteld op 4,5 procent van de WOZ-waarde. Met een gemiddelde inflatie in de afgelopen drie jaar van 1,6% en een verhoging op basis van de huursombenadering van 1% betekent dit een potentiele maximale huurverhoging van 9,1% per jaar. Daar komt nog bij dat, voor huurders met een huishoudinkomen groter dan € 43.000, de maximale huurprijs van een niet-geliberaliseerde woning tijdelijk buiten werking kan worden gesteld. Voorgaande maatregelen hebben voor verhuurders van sociale huurwoningen tot gevolg dat de administratieve lasten en daarmee gepaard gaande kosten sterk toenemen. De huurinkomsten 2
kunnen bij verhuizing mogelijk naar beneden moeten worden bijgesteld en de inkomsten worden daarmee meer ongewis. Los hiervan is het nog maar de vraag of verhuurders de juiste gegevens wat betreft inkomen mogen en kunnen opvragen in verband met (privacy-)wetgeving. 2.2.2 Afnemende investeringscapaciteit corporaties Eén van de belangrijkste redenen om maatregelen op de huurmarkt te nemen is de ontmoediging dan wel aanpak van scheefwonen. Volgens recente cijfers is ongeveer 16% van de huurders als scheefwoner aan te merken. Dit betekent dat huurders in een woning wonen die, gerelateerd aan het huishoudinkomen, feitelijk te ‘goedkoop’ is. Om deze woningen voor de juiste doelgroep beschikbaar te houden mogen de huren daarom worden verhoogd met de voornoemde percentages. Van scheefwonen kan enkel sprake zijn indien het een huurwoning betreft die onder de huurliberalisatiegrens valt; geliberaliseerde huurwoningen hebben geen maximale huurprijs. Doordat het grootste deel van de woningen in het sociale segment in het bezit is van woningcorporaties, krijgen vooral corporaties de mogelijkheid de huren te verhogen en daarmee de inkomsten sterk te verho3
gen. Echter, in het regeerakkoord is ook te lezen dat de extra huuropbrengsten van corporaties die het gevolg zijn van de maatregelen in de huursector via een heffing worden afgeroomd. Hierbij zou dan theoretisch de vraag kunnen worden gesteld of corporaties de huurverhoging zullen doorvoe-
2
De kans dat een sociale huurwoning overgaat naar mensen met een hoger inkomen is in verband met de EU-regelgeving (toewijzing maximal 10 procent aan groep tussen 33.000-43.000 euro) relatief klein. Er is dus maar zeer beperkt opwaarts potentieel voor huurinkomsten bij verhuizingen. 3 Het is hierbij nog wel de vraag wat als ‘extra’ huurinkomsten zou moeten worden betiteld.
Update
9
ren. Immers, de woonlasten voor de ´eigen´ huurders stijgen, terwijl de inkomsten direct moeten worden afgestaan aan de landelijke overheid. Het lijkt er echter sterk op dat de Rijksoverheid deze heffing sowieso doorvoert, onafhankelijk van of corporaties de huurverhogingen doorvoeren en of er daadwerkelijk extra inkomsten zullen zijn. Dit is dus niet altijd aan de orde, omdat in diverse gebieden de gemiddelde huur al op of rond de 4,5 procent van de WOZ-waarde of daarboven zit, waardoor er helemaal geen ruimte is om de huren te verhogen en vaak zelfs sprake zal zijn van inkomstendaling. De corporatie worden dan geconfronteerd met zowel dalende huurinkomsten als stijgende afdrachten (verhuurdersheffing). Als gevolg van de maatregelen in het regeerakkoord zal de investeringscapaciteit van corporaties, ongeacht of de betreffende corporatie de huren verhoogt, sterk afnemen. Om de aanwezige opgaven te kunnen invullen moeten de corporaties op zoek naar andere opbrengstmogelijkheden, zoals de verkoop van sociale huurwoningen, verhogen van de huren van geliberaliseerde woningen in het eigen bezit of de verkoop daarvan aan beleggers. Voorgaande heeft tot gevolg dat de beschikbaarheid van sociale huurwoningen dan afneemt en dus ook de huurstroom van de corporaties. Complicerende factor in het huurprijsbeleid is de beoogde positie van corporaties onder directe sturing van gemeenten. Afhankelijk van de uitwerking kan het huurprijsbeleid een politiek instrument worden. 2.2.3 4,5%-regel: (sterke) huurverhoging in schaarstegebieden, mogelijk huurverlaging in krimpgebieden De vervanging van het huidige woningwaarderingsstelsel door het nieuwe systeem, 4,5% van de woningwaarde op basis van de wet waardering onroerende zaken, betekent een sterke vereenvoudiging. Ook stimuleert deze regel marktwerking. Immers, de maximale huurprijs in gebieden waar de markt onder druk staat kan hierdoor sterk stijgen. Omgekeerd betekent dit ook dat in gebieden waar de druk minder groot is, zoals krimpgebieden, de maximale huurprijs mogelijk omlaag moet. Doordat de huurliberalisatiegrens is gekoppeld aan de maximale huurgrens voor huurtoeslag (in 2012 zijnde €664,66), leiden de maatregelen ertoe dat een aanzienlijk deel van de sociale woningvoorraad in schaarstegebieden als geliberaliseerd aangemerkt kan worden. De liberalisatiegrens wordt in deze gebieden veel sneller bereikt met de 4,5%-regel dan op basis van het oude stelsel. Als gevolg van de vergroting van de voorraad geliberaliseerde huurwoningen zal het percentage scheefwoners afnemen zonder dat hier een verhuisbeweging voor nodig is. Een ander mogelijk gevolg is dat huurders, ongeacht de hoogte van het huishoudinkomen, met (ruim) hogere huurlasten kunnen worden geconfronteerd omdat ze door het nieuwe stelsel ineens in een geliberaliseerde huurwoning wonen en daarmee sterke huurverhogingen in rekening kunnen worden gebracht. In krimpgebieden kan de 4,5%-regel tot gevolg hebben dat de exploitatiewaarde van huurwoningen juist afneemt, waarmee de investeringen in deze gebieden ook afnemen. Van enkele corporaties in onder andere het noorden en zuiden van het land en Rotterdam, is bekend dat een doorvoering van deze maatregel tot gevolg heeft dat 30-85% van de huren zal moeten worden verlaagd. Dit geldt overigens niet alleen voor het bezit van corporaties, maar zal ook gevolgen hebben voor het bezit van andere woningbeleggers, zoals pensioenfondsen –voor zover onder de liberalisatiegrens. In de verdere uitwerking van de maatregelen is het van belang dat er a) een goede transitie en begeleiding is van woningen die van het ene segment in het andere terechtkomen en b) een ondergrens wordt ingesteld wat betreft voorziene huurprijsdaling als gevolg van de invoering van de 4,5%-regel. 2.2.4 Vraagdruk op geliberaliseerde huurwoningen in schaarstegebieden De regering wil met de maatregelen scheefwoners bewegen een andere meer passende woning te zoeken. Immers, door scheefwoners met dergelijk hoge huurstijging en huurlasten te confronteren
10
Update
in relatie tot de van de WOZ-waarde afgeleide kwaliteit van de woning en woonomgeving willen zij verhuizen. Daarnaast komen mensen met een huishoudinkomen tussen € 33.000 en € 43.000 minder in aanmerking voor een sociale huurwoning, waardoor deze mensen noodgedwongen in een hoger huursegment moeten gaan zoeken. Door deze voorziene vraagtoename wordt het voor beleggers aantrekkelijker om huurwoningen aan te bieden. Daar komt bovenop dat een huurwoning in schaarstegebieden op basis van de 4,5%-regel sneller als geliberaliseerd aangemerkt kan worden. Daarmee zijn de bouwkosten per eenheid lager dan in het oude systeem, omdat een woning bijvoorbeeld een kleinere minimale oppervlakte hoeft te hebben om boven de liberalisatiegrens uit te komen. Met een hoger potentieel vraagreservoir en lagere bouwkosten per woning neemt het rendementspotentieel toe met als mogelijk gevolg (beperkt) herstel grondprijzen op goede locaties in schaarstegebieden. 2.2.5 Maatregelen huurmarkt leiden niet tot opleving koopmarkt De maatregelen op de huurmarkt zouden positieve gevolgen moeten hebben voor de koopmarkt. Immers, de scheefwoners willen onder druk van hoge huurlasten verhuizen en kunnen daarbij kiezen uit een huurwoning van een belegger of een koopwoning. Omdat het bouwvolume van nieuwe huurwoningen in de geliberaliseerde sector naar verwachting niet groot genoeg is, zal de vraag naar koopwoningen theoretisch gezien met name in de komende jaren groter moeten zijn. Daar komt bij dat huishoudens met een inkomen tussen € 33.000 en € 43.000 minder in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Echter, als gevolg van het onder koopmarkt toegelichte onderscheid tussen bestaande en nieuwe hypotheken zullen starters op de koopmarkt de stap alleen kunnen maken onder invloed van ruim hogere hypotheekkosten er van uitgaande dat starters überhaupt een voldoende hypotheeksom kunnen opnemen. In de praktijk blijkt dit niet het geval. Zoals onder koopmarkt reeds toegelicht zal de doorstroming van de huurmarkt naar de koopmarkt niet op gang komen. In theorie hebben de aanbieders van (geliberaliseerde) huurwoningen, corporaties en beleggers, baat bij de maatregelen zoals deze op dit moment staan toegelicht. Echter, doordat de potentieel extra inkomsten van corporaties worden afgeroomd is het maar de vraag of zij de huren zullen verhogen. Omdat een groot percentage scheefwoners huurt van een corporatie kan hiermee het doel ´aanpakken van scheefwonen´ grotendeels worden ondermijnd. Beleggers kunnen profiteren van het toegenomen rendementspotentieel op basis van een vraagtoename en lagere bouwkosten, terwijl huidige woningeigenaren die hun woning van de hand willen doen niet gebaat zijn bij de maatregelen. De maatregelen betekenen een combinatie van afnemende keuzemogelijkheden en toenemende huur- dan wel kooplasten van huishoudens met een inkomen tussen € 33.000 en € 43.000 en hoger dan € 43.000. Daarmee worden deze huishoudens (met name starters op de huuren koopmarkt en doorstromers op de koopmarkt) financieel sterk getroffen. Doordat doorstroming in de koopmarkt van onderop moet beginnen, is de verwachting dat invoering van de huidig bekende maatregelen tot gevolg heeft de woningmarkt verder ‘op slot’ wordt gegooid.
Update
11
3
Conclusies
De conclusies vatten we beknopt samen per type doelgroep, type markten (varierend in vraagdruk) en per type stakeholder.
3.1
Uitwerking naar type doelgroepen, verschillende type markten De verwachte effecten van het regeerakkoord zoals in voorgaande paragrafen beschreven kunnen nu als volgt worden samengevat per inkomenscategorie, verder uitgesplitst ook naar marktsegment (huur/koop) en type regio (lagere cq. hogere vraagdruk/WOZ-waarde).
12
Update
3.2
Uitwerking naar verschillende stakeholders Puntsgewijs vatten we hier nu ook beknopt per stakeholder de verwachte effecten van de voorgenomen maatregelen in het regeerakkoord samen. Effecten gemeenten •
Voortdurende druk op grondexploitaties
•
Verdere afboekingen zijn nodig
•
Productiedoelstellingen/prestatieafspraken worden belemmerd door verminderde slagkracht van corporaties én marktpartijen
•
Nieuwe taken rond toezicht op, en sturing van corporaties vragen om voldoende expertise en bieden nieuwe sturingsmogelijkheden
•
Regionale verschillen op basis van (ontwikkeling in) vraagdruk, waardeontwikkeling, nieuwbouwprogramma’s, slagkracht partners
Effecten corporaties •
De financiële slagkracht van corporaties geraakt: 2013 47% onder toetsingscriteria, 2014: 89% (WSW)
•
Door verhuurdersheffing oplopend tot 2 mrd in 2017 en saneringsheffing 700 mio+
•
Huurverhogingen verdwijnen uit de sector; dekking onvoldoende?
•
Inperkingen van het werkveld. Niet DAEB activiteiten werden al eerder uitgesloten
•
De autonomie wordt beperkt; de mate van toezicht en sturing vanuit de lokale overheid neemt toe
•
Per saldo reëel risico op faillissementen (CFV) en wegvallen borging (WSW): investeringsstop?
Effecten marktpartijen (ontwikkelaars, beleggers) •
De rol van ontwikkelaars blijft beperkt: •
door uitblijvende vraag naar (koop)woningen
•
beperkte toegang tot financiering
•
Het uitvoeren van overeenkomsten met gemeenten staat onder druk
•
Ook in de aannemerij blijft het aantal faillissementen hoog
Update
13
•
Voor beleggers ontstaan kansen voor (middel-)dure huur in schaarstegebieden
•
Ook beleggershuur wordt geraakt door verhuurdersheffing –voor woningen onder liberalisatiegrens
3.3
Overall conclusies Het regeerakkoord zal naar verwachting van geringe invloed zijn op een beoogde stijging van het consumentenvertrouwen. Zaken als investeringen (en daarmee werkgelegenheid) en besteedbaar inkomen staan onder druk. Dit wordt verder versterkt door de introductie van de aflossingsplicht als randvoorwaarde voor hypotheekrenteaftrek. Dit betekent extra druk op de koopkracht. Bijvoorbeeld worden zo ook de leenruimte ook voor starters fors ingeperkt, terwijl deze groep cruciaal is voor het op gang brengen van de doorstroming op de woningmarkt. Dit maakt dat er niet veel nieuwe dynamiek zal ontstaan, integendeel. Dit zal bijdragen aan de verdere neerwaartse prijsdruk (die al sinds enkele jaren aan de gang is) en blijvend lage transactievolumes. Door de lage dynamiek zal er een aanhoudende concurrentie blijven tussen verhuis-/verkoopgeneigden die hun huis in waarde zien dalen. Hoewel de waardedaling pas echt de transactieprijs wordt als het echt moet, zal dit de angst van consumenten om hun huis onverkocht te zien blijven, doen toenemen. Met name die groepen die door bijvoorbeeld ook andere factoren (overlijden partner, scheiding, baanverlies, etc) hun huis moeten verkopen, zullen de pijn lijden van de waardedaling. Per saldo brengen de maatregelen een gelijk speelveld koop/huur wel een stap dichterbij. Door de voorziene koppeling van het huurniveau aan de WOZ-waarde komt er ook meer marktwerking in het systeem. Dit zal betekenen dat de waardeverschillen veel meer expliciet worden, aangezien het nivellerende effect van het woningwaarderingsstelsel wegvalt. Dit zal naar verwachting zorgen voor een schokeffect in de sociale huursector, die immers oorspronkelijk is opgericht om disfunctioneren van de (vrije) markt te compenseren. Door de wijzigingen in het hypotheekstelsel wil de overheid in feite de consument in bescherming consument nemen tegen zichzelf door beperking van de leencapaciteit. Daarnaast geldt natuurlijk het doel van een stabiele financiële sector. De crux in het verhaal is dat Hoofdstuk X van het regeerakkoord natuurlijk bovenal ook een bezuinigingsparagraaf is: de woningmarkt draagt via de verhuurdersheffing bij aan de overheidsinkomsten. Dit loopt uiteindelijk per saldo via de bewoners: zij dienen hogere huren op te hoesten. Per saldo betekent dit echter ook een fors verlies aan investeringscapaciteit van woningcorporaties, die normaliter de inkomsten van huurverhogingen ten behoeve van hun investeringscapaciteit laten komen. Daarnaast geldt dat het beoogde huurplafond de mogelijke groei van de huurinkomsten op veel fronten in het land klemzet danwel zelfs leidt tot daling van de huurinkomsten. Gekoppeld aan het moeten betalen van de verhuurdersheffing levert dit een dubbel negatief effect op. In dergelijke gevallen moeten niet zozeer de bewoners (die lagere huren krijgen) maar de corporaties de bezuiniging ophoesten. De prijsdalingen in de koopsector zullen voordelig zijn voor instromers (die echter wel ingeperkt zijn qua leningplafond), maar nadelig voor doorstromers. Per saldo lijkt de verlaging van het leenplafond (nog) niet te worden gecompenseerd door de gaande en verwachte prijsdaling. Hoewel via het bestrijden van scheefwonen een additionele vraag in de koopsector zal ontstaan, lijken per saldo de maatregelen lijken in hun uitwerking toch haaks op het doel van verbetering de doorstroming te staan. In zijn algemeenheid zal een sterkere focus ontstaan –die al door de marktontwikkelingen nadrukkelijk was ingezet- op de bestaande stad en nadrukkelijk minder op nieuwbouw.
14
Update
Bijlage: Hoofdstuk X regeerakkoord (Woningmarkt)
De woningmarkt zit op slot. Dat is slecht voor onze economie en buitengewoon belemmerend voor mensen die willen kopen, huren of verhuizen. Door annuïteit aflossen als voorwaarde te stellen voor belastingaftrek bij nieuwe hypotheken en de overdrachtsbelasting structureel te verlagen zijn de eerste belangrijke stappen gezet om de woningmarkt weer in beweging te krijgen. Als sluitstuk scheppen wij een helder en houdbaar kader voor de koop- en de huurmarkt. Zo maken we een einde aan de heersende onzekerheid en brengen we een eerlijke en goedlopende woningmarkt binnen bereik. Vanwege het grote belang en de grote complexiteit van de hervormingen wordt op het departement van BZK een nieuwe minister voor Wonen en Rijksdienst belast met het woondossier.
De hypotheekrenteaftrek blijft bestaan om de aanschaf van een eigen woning te stimuleren en wordt als volgt aangepast. Voor bestaande en nieuwe hypothecaire leningen wordt vanaf 2014 het maximale aftrektarief (vierde schijf), in stappen van een half procent per jaar, teruggebracht naar het tarief van de derde schijf. De opbrengst sluizen we jaarlijks budgettair neutraal terug naar de groep die door de maatregel geraakt wordt. Voor de helft door verlaging van het hoogste tarief in de inkomstenbelasting en voor de helft door verlenging van de derde belastingschijf in de inkomstenbelasting. De problemen met restschulden worden gericht aangepakt. De rente betaald op restschulden kan tijdelijk (maximaal 5 jaar) en onder voorwaarden blijven worden afgetrokken. De gunstige leningsfaciliteit voor starters van de Stichting Volkshuisvesting Nederland zal worden uitgebreid.
De huurtoeslag blijft intact om woningen voor lagere inkomens betaalbaar te houden. Dat maakt een gedifferentieerde huurverhoging mogelijk. Voor huurders met een huishoudinkomen tot 33.000 is dat 1,5 procent plus inflatie. Bij mensen met een inkomen tussen de 33.000 en 43.000 gaat het om 2,5 procent bovenop de inflatie. Boven de 43.000 is de huurverhoging 6,5 procent plus inflatie. Verhuurders mogen hierbij werken met een huursombenadering. De systematiek met een huurliberalisatiegrens blijft intact. Het systeem voor woningwaardering wordt sterk vereenvoudigd met als grondslag 4,5 procent van de waarde op basis van de wet waardering onroerende zaken. Daarmee komt een einde aan het ingewikkelde puntensysteem. Voor huurders met een inkomen boven 43.000 wordt de maximale huurprijs op basis van het woning waarderingssysteem tijdelijk buiten werking gesteld. Na vertrek van de zittende bewoners geldt de maximale huurprijs weer. Zo pakken we scheefwonen aan en blijft de sociale woningvoorraad in stand.
Woningbouwcorporaties moeten weer dienstbaar worden aan het publiek belang in hun werkgebied. Hun taak brengen we terug tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijke vastgoed. Corporaties komen onder directe aansturing van gemeenten. Gemeenten met meer dan honderdduizend inwoners krijgen extra bevoegdheden. De schaal van een woningbouwcorporatie moet in overeenstemming zijn met de schaal van de regionale woningmarkt en met de maatschappelijke kerntaak. De extra huuropbrengsten van corporaties die het gevolg zijn van de maatregelen in de huursector worden via een heffing afgeroomd. De beloning van bestuurders van woningbouwcorporaties wordt versneld aangepast op basis van de nieuwe wet normering topinkomens.
Update
15
Postbus 4175 3006 AD Rotterdam Nederland Watermanweg 44 3067 GG Rotterdam Nederland T 010 453 88 00 F 010 453 07 68 E
[email protected] W www.ecorys.nl
Sound analysis, inspiring ideas
BELGIË – BULGARIJE – HONGARIJE – INDIA – NEDERLAND – POLEN – RUSSISCHE FEDERATIE – SPANJE – TURKIJE - VERENIGD KONINKRIJK - ZUID-AFRIKA
