Deloitte Financial Advisory Services B.V. Real Estate Gustav Mahlerlaan 2970 1081 LA Amsterdam Postbus 58110 1040 HC Amsterdam Nederland Tel: 088 288 2888 Fax: 088 288 9724 www.deloitte.nl
Analyse grondexploitatie (update 2015) ROB Land van Heusden en Altena
Strikt persoonlijk en vertrouwelijk. Dit rapport is vervaardigd onder de voorwaarden zoals opgenomen in onze algemene voorwaarden. De rapportage van onze bevindingen geschiedt aan de geadresseerden die deze voorwaarden heeft geaccepteerd.. Niets uit deze uitgave mag door de geadresseerden worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van fotokopie of op welke wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming. Op alle opdrachten verricht door Deloitte zijn de ‘Algemene Voorwaarden Dienstverlening Deloitte Nederland, januari 2014’ gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel onder nummer 24362837 van toepassing.
Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited
1 26 mei 2015 311404107
Onderwerp:
Analyse grondexploitatie ROB Land van Heusden en Altena
Uitgebracht aan:
dhr. L. Hoogenberg, directeur ROB Land van Heusden en Altena Beheer B.V.
Datum:
26 mei 2015
Auteurs
dhr. drs. M. Schenk MSRE MRICS dhr. H.J.L. Wiltink MSc. mevr. mr. M.M. Ramp
Verantwoordelijk partner:
dhr. drs. F.J.M. ten Have
Ons kenmerk:
311404107
2 26 mei 2015 311404107
Aanbiedingsbrief rapport Geachte heer Hoogenberg, Met genoegen zenden wij u ons rapport, met daarin opgenomen de belangrijkste bevindingen van de door ons uitgevoerde werkzaamheden in het kader van uw verzoek om een analyse op de grondexploitatie Regionaal Ontwikkelingsbedrijf Land van Heusden en Altena (“ROB”) 2015, overeenkomstig onze opdrachtbevestiging d.d.16 maart 2015 met kenmerk 311404107 (“de Opdrachtbevestiging”). Zoals met u overeengekomen, hebben wij niet getracht de juistheid van de verstrekte informatie te verifiëren (tenzij uitdrukkelijk anders vermeld in ons rapport). Onze werkzaamheden bestonden uit het inwinnen van inlichtingen bij de medewerkers/verantwoordelijken van het ROB, aandeelhouders van het ROB, extern ingehuurde adviseurs, zijnde Ecorys en Stec, en het uitvoeren van analyses op de aan ons verstrekte informatie. Deze werkzaamheden bestonden niet uit een controle of beoordeling van (historische of toekomstgerichte) financiële of niet-financiële informatie in overeenstemming met hiertoe uitgegeven algemene standaarden. Derhalve wordt geen zekerheid verstrekt bij enige financiële of niet-financiële informatie die het rapport bevat. Dit rapport is gedateerd 26 mei 2015 en houdt rekening met ontvangen informatie en gebeurtenissen tot 15 mei 2015, toen het voornaamste deel van het onderzoekswerk is afgerond. We hebben geen verantwoordelijkheid voor en zullen geen onderzoekswerk verrichten over de periode na deze datum. De opgestelde rapportage kan vertrouwelijke informatie bevatten over ROB. Openbaarmaking van deze rapportage of het beschikbaar stellen daarvan aan derden kan mogelijk de onderhandelingspositie en de economische en/of financiële belangen van ROB schaden. Derhalve dient ons rapport strikt vertrouwelijk te worden behandeld. Door ROB is de opdrachtbevestiging ondertekend op 16 maart 2015. Daarmee heeft het ROB erkend dat zij strikt vertrouwelijk met het rapport zal omgaan. Ons rapport is uitsluitend opgesteld ten behoeve van en voor intern gebruik door ROB voor het in dit rapport weergegeven doel. Gelet op dit specifieke doel dient u een verdere verspreiding van het rapport zoveel mogelijk te beperken en aanvaarden wij geen zorgplicht, verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid in verband met de door ROB aan derden verstrekte rapportage(s), hetgeen u bij verdere verspreiding aan deze overige ontvangers dient te communiceren. U vrijwaart ons voor aanspraken van derden en alle overige schade die hieruit voor ons kan voortvloeien. ROB erkent door acceptatie van deze rapportage expliciet dat zij strikt vertrouwelijk met het rapport zal omgaan, aangezien de daarin vervatte gegevens bedrijfsgeheimen van zowel ROB als van ons bevatten.
3 26 mei 2015 311404107
Dit definitieve rapport wordt aan u verstrekt op basis van onze voorwaarden zoals vermeld in onze opdrachtbevestigingsbrief. Het kan zijn dat dit document in elektronisch formaat of als kopie aan u ter beschikking is gesteld. Dientengevolge is het mogelijk dat meerdere versies van dit document bestaan. De getekende versie van het rapport is definitief en bepalend. Met vriendelijke groet,
Deloitte Financial Advisory Services B.V. Real Estate
dhr. drs. F.J.M. ten Have
4 26 mei 2015 311404107
Inhoudsopgave Conclusies en aanbevelingen
5
Inleiding
9
1.1. Achtergrond 1.2. Vraagstelling 1.3. Aanpak en verantwoording 1.4. Leeswijzer
9 10 10 12
Kengetallen grondexploitatie ROB per 1-1-2015
13
Vraag en aanbod bedrijventerreinenmarkt
15
Planologisch risico Nieuwe Hollandse Waterlinie (NHW) voor RBT
26
Overige onderdelen grondexploitatie
29
Risicoanalyse en informatievoorziening
34
Bijlage 1: Conclusies uit taxaties Giessen en RBT
36
Bijlage 2: Aanpassingen door directie ROB van grondexploitatie 2015 38
5 26 mei 2015 311404107
Conclusies en aanbevelingen Hierna zijn de conclusies en aanbevelingen van de analyse grondexploitatie (update 2015) ROB Land van Heusden en Altena samengevat. Deze samenvatting is niet compleet zonder, en moet gelezen worden in samenhang met, de gehele rapportage Analyse grondexploitatie (update 2015) ROB Land van Heusden en Altena, d.d. 22 mei 2015, kenmerk 311404107. De belangrijkste ‘value drivers’ voor de ontwikkeling van de bedrijventerreinen, te weten Programma, Planning van de afzet en Prijs van de kavels, zijn door het ROB onderbouwd met recent uitgevoerd marktonderzoek (Ecorys, 2014). Daarnaast is door het ROB een eigen inschatting gemaakt van een aanvullende vraag, bovenop de vraag die uit het marktonderzoek van Ecorys blijkt, en is gekozen voor een relatief lange looptijd van de grondexploitatie (tot en met 2051). Op basis daarvan is door het ROB een positief resultaat op de grondexploitatie gepresenteerd van ca. € 1,3 mln. (netto contante waarde (NCW) per 1-1-2015). Op basis van onze analyse achten wij de vertaling van de onderbouwingen in de door het ROB aangeleverde grondexploitatie niet aannemelijk. Dit is hierna toegelicht. Het recent uitgevoerde onderzoek van Ecorys (2014), waarin de vraag naar de bedrijventerreinen van het ROB is onderzocht, leidt tot een significant lager ingeschatte marktvraag (vraag van maximaal ca. 22 ha. bedrijventerrein tot en met 2030) dan de vorige vraagraming van Stec (2012; vraag van maximaal ca. 46 ha. tot en met 2025), waar destijds de Startgrondexploitatie uit 2013 op gebaseerd was. Ecorys baseert zich voor de marktvraag op haar inschatting van de ontwikkeling van de zogenaamde ‘autonome vraag’1, maar wijst een mogelijke vervangingsvraag expliciet af, behoudens een relatief beperkte vervangingsvraag van ca. 3 ha. vanwege herontwikkeling Beatrixhavengebied. Stec ging uit van beide typen vraag, wat voor een deel de grote verschillen verklaart tussen deze ramingen. Het ROB heeft in de Grondexploitatie 2015 een uitgifteraming opgenomen waarin beide onderzoeken zijn gecombineerd. Er is rekening gehouden met een lagere raming per jaar, de autonome vraagraming door Ecorys, en de vervangingsvraag van Stec. De looptijd van de grondexploitatie werd daarmee verlengd tot en met 2051. Deloitte acht het uitgangspunt om uit te gaan van de meest recente raming van Ecorys voor wat betreft de autonome vraag tot en met 2030 niet onaannemelijk. Tevens lijkt het niet onaannemelijk om uit te gaan van een (voorzichtige ingeschatte) boeggolf in de eerste paar jaar, waardoor de vraag tot en met 2030 iets hoger uit zou kunnen komen dan de raming van Ecorys (zie volgende punt). De argumenten voor deze voorzichtig ingeschatte boeggolf zijn: een extra vraag vanwege aantrekkende economie, één op één verplaatsingen (welke niet zijn meegenomen in de inschatting van de autonome vraagontwikkeling door Ecorys), mogelijk een bovenregionale vraag, de aantrekkelijkheid van de Kop van Brabant fase 1 (een ROB terrein) ten opzichte van de private terreinen
1 Zie voor een toelichting op de definitie van ‘autonome vraag’ hoofdstuk 4.
6 26 mei 2015 311404107
Veense Steeg en Rietdijk-West (geen uitgifte van relatief grote kavels (> 5.000 m2), al lange tijd geen uitgiften gerealiseerd in Rietdijk-West. De huidige, beschikbare ‘harde’2 voorraad bedrijventerrein in het Land van Heusden en Altena (de terreinen van ROB én de private terreinen Veense Steeg en Rietdijk-West) betreft ca. 28,6 ha, waarvan ca. 18,7 ha. van het ROB en 9,9 ha. van private eigenaren. Wij achten het niet onaannemelijk voor het ROB om tot en met 2030 uit te gaan van een grondexploitatie waarin deze volledige 18,7 ha. van ROB is meegenomen, waarbij daarnaast rekening is gehouden met het bestaan van de 9,9 ha. privaat aanbod. Vanwege de in het vorige punt genoemde argumenten, lijkt het ons niet onaannemelijk om in totaliteit (ROB én privaat) uit te gaan van een marktvraag boven de 22 ha, zoals ingeschat door Ecorys. Daarbij is het niet onmogelijk dat deze 28,6 ha. volledig wordt ingevuld tot en met 2030, maar zou het ook zo kunnen zijn dat bij een lagere marktvraag, toch het ROB deel wordt uitgegeven vanwege de relatieve aantrekkelijkheid van het Regionaal Bedrijven Terrein (RBT) ten opzichte van de private terreinen. Daarbij hoort de aanbeveling in het volgende punt. Wij bevelen aan om na drie jaar (dus de actualisatie van de grondexploitatie per 1 januari 2018) het marktonderzoek te laten actualiseren. Op basis van dit geactualiseerde marktonderzoek, en de realisatiecijfers 2015-2017 op zowel ROB-terreinen als private terreinen, moet door het ROB worden beoordeeld in hoeverre bovenstaand uitgangspunt nog steeds aannemelijk is. Wij adviseren deze termijn van drie jaar, omdat naar onze ervaring de uitgifte van bedrijventerreinen een grillig verloop kent (ene jaar relatief grote uitgiften, andere jaar geen uitgiften), zodat het na één jaar nog niet goed mogelijk is om een wezenlijk verbeterde inschatting van de marktbehoefte te maken. Vanuit verwachte ontwikkelingen in de verslagleggingsregels en de oproep van de Commissie BBV tot het betrachten van voorzichtigheid in de Notitie Grondexploitatie (bijgesteld) van februari 2012 en vanuit waarderingsperspectief achten wij een grondexploitatie met een looptijd langer dan 10 tot maximaal 15 jaar niet aannemelijk. De marktvraag na deze periode is namelijk niet aannemelijk te schatten en de onzekerheden zijn (mede daardoor) groot. Het meenemen van de opbrengsten behorende bij de ‘zachte’ voorraad in de grondexploitatie ROB achten wij op basis van het marktonderzoek van Ecorys en de hiervoor genoemde uitgangspunten, niet aannemelijk. Dus voor de terreinen Giessen en de tweede fase van het RBT (waarvan de uitgifte grotendeels was gepland na 2030) is het niet aannemelijk de kosten en opbrengsten nog langer mee te nemen in de grondexploitatie.
2 Harde voorraad definiëren wij in deze rapportage als de bedrijventerreinen met een vigerende bestemming
bedrijventerrein danwel met een in procedure gebracht bestemmingsplan met de beoogde bestemming bedrijventerrein. Zachte voorraad zijn dan dus de bedrijventerreinen zonder (een procedure tot vaststelling van) een bestemmingsplan met de bestemming bedrijventerrein.
7 26 mei 2015 311404107
Wat nog wel aannemelijk kan zijn, is dat het RBT fase 2 en Giessen ‘bevroren’ worden, waarbij de gronden tot en met 2030 niet worden ontwikkeld (geen kosten en opbrengsten meer toerekenen) en waarbij de boekwaarde dient te worden afgezet tegen een voorzichtig ingeschatte marktwaarde voor zogenaamde warme grond, dus rekening houdend met een toekomstige bestemming voor bedrijventerrein én rekening houdend met lange termijn ontwikkeling en bijbehorende onzekerheid en risico’s. Indien deze voorzichtig ingeschatte marktwaarde lager is dan de boekwaarde, moet een verlies worden verwerkt in de grondexploitatie. Het bovenstaande is door het ROB verwerkt in een bijgestelde grondexploitatie. De hoogte van een ‘voorzichtig ingeschatte marktwaarde’ voor RBT fase 2 en Giessen heeft het ROB gebaseerd op een taxatierapport van de marktwaarde uit 2014. Dit achten wij een niet onaannemelijk uitgangspunt. Verder heeft het ROB deze waarde, zonder indexatie, gehanteerd als verkoopwaarde van RBT fase 2 en Giessen in de grondexploitatie in 2030. Achterliggende gedachte is dat in 2030, op basis van de markt op dat moment, een verkoop van deze gronden plaatsvindt aan bijvoorbeeld een nieuwe, tweede versie van het ROB of aan een private partij. Het ROB heeft aangegeven dat dit leidt tot een verlies van ca. € 5,8 mln. omdat de marktwaarden van RBT fase 2 en Giessen lager zijn dan de boekwaarden. Daarnaast betekent het niet langer meenemen van RBT fase 2 en Giessen dat investeringen, zoals de ontsluitingsweg van het RBT, moeten worden bekostigd uit een kleiner gebied, namelijk Bruine Kilhaven en RBT fase 1. Uit een bijgestelde grondexploitatie opgesteld door het ROB blijkt dat het totale tekort van de grondexploitatie van het ROB, vanwege de hiervoor genoemde punten, toeneemt tot ca. € 8,3 mln. op eindwaarde per 31-12-2030 (ca. € 5 mln. NCW per 1-1-2015). In de oorspronkelijke Grondexploitatie ROB 2015 was dit nog een positief resultaat van ca. € 5,5 mln. op eindwaarde per 31-12-2051 (ca. € 1,3 mln. NCW per 1-1-2015). Overige conclusies: Gelet op het langjarig historisch gemiddelde (2%) van enkele gerapporteerde GWWindexen achten wij 1% kostenstijging relatief laag en daarmee risicovol. De gehanteerde opbrengststijging van de gronduitgiften (0% tot en met 2020 en 1% vanaf 2021) achten wij niet onaannemelijk. De uitgangspunten voor de renteberekening in de grondexploitatie, gebaseerd op een gemiddelde van de bestaande lening portefeuille voor de korte termijn en een inschatting van de renteontwikkeling voor de lange termijn, leidt niet tot het maken van opmerkingen. De gehanteerde grondprijzen in de grondexploitatie achten wij niet onaannemelijk. Voor de raming van de civieltechnische kosten is er door ROB een verbeterslag gemaakt van een grove kaart op hoofdlijnen naar een meer verfijnde ruimtegebruikskaart, op basis waarvan een extern civieltechnisch bureau de nieuwe raming voor civieltechnische werkzaamheden heeft opgesteld. Het ROB heeft aangegeven dat deze ramingen
8 26 mei 2015 311404107
vervolgens zijn verwerkt in de grondexploitatie. Dit proces van actualiseren van de kostenraming is naar onze mening niet onaannemelijk. Wij vinden het toelichtingsdocument een verduidelijkend en onmisbaar document voor de communicatie door het ROB over de grondexploitatie. Ten aanzien van de informatievoorziening aan de raden is het echter de vraag of het document niet te specifiek en te uitgebreid is. Daarom luidde de aanbeveling in de Analyse Deloitte 2014 ook om vast te laten stellen over welke afwijkingen (programma, looptijd of in financiële zin) rapportage noodzakelijk is. Een aanbeveling is dan ook om na te denken over bijvoorbeeld een ‘oplegdocument’ van circa 1 A4 met (gevisualiseerd) de majeure ontwikkelingen, het resultaat en de (mogelijke) afwijkingen. Dit zorgt voor een filtering in de informatievoorziening (managementinformatie) aan de gemeenteraden. Als alternatieve methode voor de risicoanalyse is door Deloitte bij de analyse 2014 de ‘kans*impact methode’ genoemd. Deze methode is destijds toegepast door de projectorganisatie en ook voor de analyse 2015 wordt deze methode nog door het ROB toegepast om het risicoprofiel te bepalen. De gehanteerde systematiek van risicomanagement leidt niet tot opmerkingen. Het zwaartepunt van de plankosten bevindt zich in de eerste jaren van de ontwikkeling en dit is niet onaannemelijk aangezien een groot deel van de voorbereidingskosten reeds is gemaakt of in de jaren 2015 en 2016 wordt gemaakt. Het kengetal voor het percentage plan- en VTU-kosten ten opzichte van de civieltechnische kosten is aan de hoge kant. Verklaringen hiervoor zouden kunnen zijn de complexiteit van de ontwikkeling van meerdere terreinen in een samenwerkingsverband, hoge voorbereidingskosten en onzekerheid ten aanzien van de marktomstandigheden en de Nieuwe Hollandse Waterlinie (NHW). Een andere verklaring zou kunnen zijn dat er sprake is van relatief lage civieltechnische ramingen, waardoor de plankosten relatief hoog lijken. Wij adviseren nader onderzoek te doen naar mogelijke optimalisaties in de plankostenraming.
9 22 mei 2015 311404107
Inleiding 1.1.
Achtergrond
Als gevolg van de financiële crisis zijn de afgelopen jaren de resultaten van grondexploitaties in heel Nederland gedaald. Ook de financiële positie van het ROB is risicovoller geworden vanwege de voortdurende slechte marktomstandigheden. Ondanks de (lichte) tekenen van economisch herstel zal er de komende jaren naar verwachting nog sprake zijn van veel onzekerheid op de bedrijfsterreinenmarkt. Op 3 december 2013 heeft de Algemene vergadering van Aandeelhouders (hierna: AvA) van het ROB de Startgrondexploitatie ROB 2013 (hierna: Startgrondexploitatie) goedgekeurd. Als gevolg daarvan is in de gemeenten Woudrichem en Aalburg door de raad een motie aangenomen waarin een aantal vragen is gesteld over de Startgrondexploitatie. Vervolgens is Deloitte Real Estate (hierna: Deloitte) in maart 2014 gevraagd om een offerte/opdrachtbevestiging uit te brengen voor een analyse op de grondexploitatie. Deloitte heeft vervolgens opdracht verkregen een analyse uit te voeren op de (uitgangspunten van de) Startgrondexploitatie en de bijbehorende risicoanalyse. Daarnaast is overeenkomstig die opdracht een scenario-analyse uitgevoerd, is op hoofdlijnen een liquidatie-scenario uitgewerkt en is een voorstel gedaan voor informatievoorziening aan de drie gemeenteraden. Deloitte heeft de definitieve rapportage ‘Analyse grondexploitatie ROB Land van Heusden en Altena’, d.d. 21-5-2014 (hierna: ‘Analyse Deloitte 2014’) met als kenmerk ‘311385929’ opgeleverd aan de directeur van het ROB (i.c. dhr. L. Hoogenberg). Aanvullend heeft Deloitte, op verzoek van de directeur van het ROB, in 2014 de hoofdlijnen van het rapport gepresenteerd aan de Stuurgroep en later aan de raadscommissies van twee aandeelhoudende gemeenten3, namelijk Werkendam en Aalburg, waarbij een toelichting is gegeven op de belangrijkste bevindingen uit de rapportage. Per 1 januari 2015 heeft het ROB de grondexploitatie voor de bedrijventerreinen ‘Regionaal Bedrijventerrein’ ofwel RBT (de nieuwe naam in het kader van de marketing voor dit terrein is ‘Kop van Brabant’; in deze rapportage gebruiken we de benaming RBT) , Bruine Kilhaven V en Giessen geactualiseerd. De wethouders van de gemeenten Werkendam, Aalburg en Woudrichem, die zitting hebben in de AvA van ROB, hebben verzocht om een onafhankelijke analyse op deze geactualiseerde grondexploitatie. Dit als vervolg op de door Deloitte uitgevoerde analyse in 2014. Gelet op bovenstaande en gezien de wens van de betrokken wethouders in de AvA om een geactualiseerde, onafhankelijke analyse op de grondexploitatie te laten uitvoeren, is Deloitte
3 Er is geen presentatie gegeven aan gemeente Woudrichem
10 22 mei 2015 311404107
gevraagd een opdrachtbevestiging uit te brengen voor het uitvoeren van een aantal werkzaamheden aansluitend op het voornoemde rapport.
1.2.
Vraagstelling
Tegen de hiervoor beschreven achtergrond heeft Deloitte de opdracht als volgt geformuleerd: 4
1.
Analyseer de plausibiliteit en onderbouwing van de parameters en de 5 opbrengstenramingen in de geactualiseerde grondexploitatieberekeningen voor de drie bedrijventerreinen RBT, Bruine Kilhaven V en Giessen en de daarbij behorende toelichting en risicoanalyse, zoals door de projectorganisatie van ROB weergegeven in de rapportage ‘Grondexploitatie Regionaal Ontwikkelingsbedrijf Bedrijventerreinen (ROB) 2015’ d.d. februari 2015. Ga na in hoeverre in deze geactualiseerde grondexploitaties en de risicoanalyses de uitkomsten van de volgende rapportages zijn verwerkt: Analyse grondexploitatie ROB (d.d. 21-5-2014) met als kenmerk 311385929, waarbij de nadruk ligt op hoe de projectorganisatie is omgegaan met de conclusies ten aanzien van: De parameters en de opbrengstenraming in de grondexploitatie De risico’s en scenario’s De informatievoorziening aan de raden (zoals door ROB weer te geven separate rapportages die gebaseerd worden op de grondexploitatie) Marktanalyse bedrijventerreinen ROB Land van Heusden en Altena – Ecorys (d.d. 10-11-2014). Analyseer in hoeverre door het ROB opvolging is gegeven aan de aanbevelingen in de rapportage d.d. 21-5-2014 inzake de informatievoorziening aan de gemeenteraden.
2.
3.
1.3.
Aanpak en verantwoording
Deloitte heeft voor de uitvoering van de analyse inlichtingen en informatie ingewonnen bij diverse medewerkers, verantwoordelijken en andere betrokken stakeholders:
4 Dit
23 maart 2015, 9, 20 april 2015, 8 mei 2015: Overleg en afstemmingsmomenten tussen Deloitte en ROB 25 maart 2015. Telefonisch interview Ecorys (de heer J. de Koning).
betreft: kostenstijging, opbrengstenstijging, rente en disconteringsvoet Door de projectorganisatie ROB Land van Heusden en Altena is aangegeven dat de kostenkant van de grondexploitatie niet is aangepast. Wij zullen dit nagaan door van drie kostenposten te analyseren of deze ongewijzigd zijn gebleven ten opzichte van de grondexploitatie van prijspeil 1-1-2014. Analyse van de kostenraming is verder buiten scope van deze opdracht. Onze analyse richten we op de parameters en de opbrengstenraming van de grondexploitatie ROB. 5
11 22 mei 2015 311404107
Door de heer De Koning is een toelichting gegeven op het rapport ‘Marktanalyse bedrijventerreinen ROB Land van Heusden en Altena’ van Ecorys, d.d. 10-112014 (hierna: `Ecorys` of `rapport Ecorys`) met name over de verschillen tussen de autonome vraag en de vervangingsvraag en de door Ecorys gemaakte keuzes. 25 maart 2015: Telefonisch interview Stec (de heer E.J. de Kort) o Door de heer de Kort is een toelichting gegeven op het rapport ‘Marktanalyse RBT Land van Heusden en Altena’, d.d. 14-8-2012 (hierna: `Stec` of `rapport Stec`), waarin met name is ingegaan op de actualiteit van het rapport ten opzichte van de veranderende marktomstandigheden en de geraamde vervangingsvraag. 1 april 2015: Interview/gesprek gemeente Werkendam (Anja Boterblom) o Er heeft een overleg plaatsgevonden waarbij Anja Boterblom (Projectleider RO van de gemeente Werkendam) en Marloes Ramp van Deloitte aanwezig waren. Tijdens dit overleg is nader ingegaan op de stand van zaken omtrent de mogelijke aanwijzing als Werelderfgoed van de Nieuw Hollandse Waterlinie (`NHW`). Drie gesprekken met de betrokken wethouders/aandeelhouders ROB, waarin door hen is toegelicht wat hun visie op de ontwikkeling van het ROB voor de toekomst is. o 2 april 2015: Interview / gesprek wethouder Woudrichem, de heer R. Bergsma; o 2 april 2015: Interview / gesprek wethouder Aalburg, de heer S.R. Sheikkariem; o 7 april 2015: Interview / gesprek wethouder Werkendam, de heer W.S.M. de Jong. 16 april en 13 mei 2015: gezamenlijke besprekingen van de directie ROB en Deloitte met de Stuurgroep ROB, waarin enkele eerste indrukken door Deloitte en de directie ROB met de Stuurgroep ROB zijn gedeeld. o
De informatie over de grondexploitatie ROB die is verstrekt in de overleggen en de toegestuurde documenten zijn door ons geanalyseerd. Op basis van onze eerste indrukken heeft het ROB een aangepaste grondexploitatie opgesteld. De informatie over de aangepaste grondexploitatie hebben wij tijdens ons onderzoek ontvangen en meegenomen in onze rapportage. De inschattingen van de toekomstige marktbehoefte door Ecorys, en de vertaling daarvan door het ROB, zijn tijdens ons onderzoek in de genoemde gesprekken bediscussieerd. Vanwege de onzekerheden en de relatief grote financiële gevolgen van bijstellingen in de verwachte marktbehoefte, is de meeste tijd van analyse gericht geweest op de onderbouwing van de onderdelen programma en afzetplanning. De onderbouwing van de onderdelen prijs en parameters heeft weinig discussie opgeleverd en hebben wij derhalve kort opgenomen in onze rapportage. Tevens hebben wij kort onze analyse gegeven van het proces ‘totstandkoming kostenraming’ en van de toegepaste systematiek voor de risicoinschatting door het ROB. Met ROB is afgestemd dat een inhoudelijke analyse op de kostenraming buiten scope is van de onderhavige analyse.
12 22 mei 2015 311404107
1.4.
Leeswijzer
In hoofdstuk 3 is de grondexploitatie ROB, waarop wij onze analyse hebben uitgevoerd, in enkele kengetallen samengevat. In hoofdstuk 4 wordt de vraag en het aanbod op de bedrijventerreinenmarkt besproken. In hoofdstuk 5 wordt het planologisch risico van de mogelijke aanwijzing als Werelderfgoed van de Nieuwe Hollandse Waterlinie (NHW) voor het RBT weergegeven. Hoofdstuk 6 gaat in op de overige onderdelen van de grondexploitatie 2015 (grondprijzen, parameters, civieltechnische kosten, plankosten). De rapportage wordt in hoofdstuk 7 afgesloten door antwoord te geven op de vraag in hoeverre door het ROB opvolging is gegeven aan de aanbevelingen in de rapportage d.d. 21-5-2014 inzake de risicoanalyse en de informatievoorziening aan de gemeenteraden. De conclusie en aanbevelingen die volgen uit deze hoofdstukken zijn in het begin van deze rapportage opgenomen.
13 22 mei 2015 311404107
Kengetallen grondexploitatie ROB per 1-1-2015 Hierna zijn enkele kengetallen van de grondexploitatie ROB weergegeven, zoals deze door Deloitte zijn ontvangen bij de start van de analyse. Samenvatting grex (€ mln.)
Boekw aarde
Kostenbegroting (nominaal) Opbrengstenbegroting (nominaal) Nominaal saldo Kostenindex Opbrengstenindex Rente Eindwaarde Netto contante waarde (3,69%)
€ € €
Prognose
5,35 € 0,37 € (4,98) € € €
31-12-2051 01-01-2015
Tabel 1 samenvatting grondexploitatie ROB
Ruimtegebruik: Ruimtegebruik
Oppervlak (ha)
Uitgegeven
47,4 4,0 12,1 6,3 69,8
4,1
Bebouwd / uitgeefbaar Verharding Groen Water Totaal netto exploitatiegebied
%
68% 6% 17% 9% 100%
Tabel 2 ruimtegebruik ROB (geconsolideerd)
Geraamde opbrengsten: Opbrengsten
Gronduitgifte Overige opbrengsten (*1) Totaal
Oppervlak (m²)
473.705
*1: Subsidies, bijdragen en opbrengsten uit tijdelijk beheer
Tabel 3 Geraamde opbrengsten bedrijventerreinen ROB
€ / m2
128 € € €
€ mln.
60,6 4,0 64,6
Totaal
48,80 64,25 15,45 3,48 6,75
€ 54,15 € 64,62 € 10,47 € 3,48 € 6,75 € 8,19 € 5,55 € 1,35
14 22 mei 2015 311404107
Civieltechnische raming en plankosten (totaal van gerealiseerde en nog te realiseren kosten): Civiele kosten en planvormingskosten (€ mln.)
Tijdelijk Beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Eerste onderhoud (verharing en bestrating) Staartkosten civieltechnische aannemer Onvoorzien Totaal civieltechnische kosten
Totaal
€ € € € € € €
%
0,07 11,14 2,84 0,30 0,10 0,72 15,17
0,5% 73% 19% 2% 1% 5% 100%
Tabel 4 samenvatting civieltechnische kosten en plankosten
Nb: In hoofdstuk 6 wordt nader ingegaan op de plan- en VTU-kosten
€/m² netto expl.geb.
€ € € € € € €
0,1 16,0 4,1 0,4 0,1 1,0 21,7
15 22 mei 2015 311404107
Vraag en aanbod bedrijventerreinenmarkt In het rapport van Deloitte 2014 is bij de analyse van de onderbouwing van de marktvraag met name het rapport van Stec geanalyseerd, aangezien dit destijds ook het meest recente rapport was ter onderbouwing van de uitgifte. In het rapport van Stec werd een uitgifte van 2,5-3,5 ha. per jaar geadviseerd, waarmee de totale vraag tot en met 2025 op ca. 35-46 ha. werd geraamd. Deze geraamde vraag bestaat uit een uitbreidings- en een vervangingsvraag. In de raming is geen rekening gehouden met eventuele bovenregionale vraag, gezien de grote onzekerheid hieromtrent en de slechts incidentele bovenregionale verplaatsingen in het verleden. In de Analyse Deloitte 2014 is het volgende geconcludeerd: Op basis van het marktonderzoek van Stec is het programma en de fasering in de grondexploitatie aannemelijk met onder andere de volgende kanttekening: het marktonderzoek van Stec heeft als opleverdatum augustus 2012. Een aantal belangrijke onderliggende rapporten en bronnen, waar aan wordt gerefereerd of waaruit cijfers worden gebruikt voor berekeningen en ramingen, is echter gedateerd. Het betreft rapporten en bronnen uit de periode 2009-2012. Gezien de forse opgave qua uitgifte en de financiële impact van aanpassingen in de fasering, is een actueel marktonderzoek aan te bevelen. Deloitte heeft in het kader van de voorliggende analyse op 25 maart 2015 contact gehad met Stec (de heer E.J. de Kort) om een toelichting te ontvangen op het rapport uit 2012 en te informeren naar de actualiteit van de ramingen en conclusies. Daaruit volgde onder andere het volgende: De vervangingsvraag, destijds ingeschat op basis van kengetallen, is met de huidige kennis zeer onzeker en was geraamd tot en met 2025; De data en bronnen waarop het rapport is gebaseerd, zijn anno 2015 niet meer als actueel te beschouwen; Richting 2030 is een afvlakking te verwachten van de vraag veroorzaakt door enerzijds een landelijke trend waarin er sprake is van een negatieve ruimtebehoefte voor industrie en productiebedrijven en anderzijds door de toename van automatisering; Ramingen voor de periode 2030-2050 zijn nagenoeg onmogelijk te onderbouwen. Gezien de verandering van de markt, de aanbeveling van Deloitte en het feit dat het rapport van Stec als gedateerd kan worden beschouwd, heeft het ROB in 2014 opnieuw een marktanalyse laten uitvoeren, ditmaal door Ecorys. In deze ‘Marktanalyse bedrijventerreinen ROB Land van Heusden en Altena’ (d.d. 10-11-2014) komt Ecorys tot de volgende vraagraming:
16 22 mei 2015 311404107
Raming vraag Ecorys Maxi maal Mi ni maal
2015 2016 2017 2018 2019 2020 subtot 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 12,0 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 9,0
Raming vraag Ecorys 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Maxi maal 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 Mi ni maal 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 Tabel 5: Vraagraming Ecorys 2015 t/m 2030
2027 2028 2029 2030 subtot totaal 1,0 1,0 1,0 1,0 10,0 22,0 0,2 0,2 0,2 0,2 2,0 11,0
Deze geraamde vraag is significant lager dan de vraagraming van Stec zoals opgenomen in de Startgrondexploitatie. Ter vergelijking: Stec raamt een vraag van 35-46 ha. in de periode 2012 t/m 2025 terwijl Ecorys een vraag raamt van 10-17 ha. in de periode 2015-2025. Deloitte heeft in het kader van de voorliggende analyse op 25 maart 2015 contact gehad met Ecorys (i.c. Joost de Koning) om een toelichting te ontvangen op het rapport uit 2014 en te informeren naar de ramingen en conclusies. Daaruit volgde onder andere het volgende: In het onderzoek van Ecorys wordt de autonome vraag voor het Land van Heusden en Altena bepaald op 1,5-2,0 ha. per jaar t/m 2020 en 0,5 ha. per jaar van 2021 t/m 2030. Hierin is een vervangingsopgave van 3 ha. verwerkt als gevolg van de herstructurering Beatrixhaven. Dit is niet alleen vraag voor ROB maar de totale vraag voor het Land van Heusden en Altena dus dit kan deels worden opgevangen in Veense Steeg en Rietdijk West. De autonome vraag betekent een toevoeging/uitbreiding op de bestaande voorraad bedrijventerrein. o Voorbeeld 1: Indien een bedrijf met een kavel van 1 ha. vertrekt van Veense Steeg naar het RBT en daar opnieuw een kavel van 1 ha. afneemt is dit niet opgenomen in de behoefteraming van Ecorys. o Voorbeeld 2: Indien een bedrijf met een kavel van 1 ha. vertrekt van Veense Steeg naar het RBT en daar een kavel van 1,5 ha. afneemt zou dit in de vraagraming verwerkt worden als een autonome ruimtebehoeftevraag van 0,5 ha. o Er is in de raming geen uitspraak gedaan op welke terreinen de vraag landt, maar wel dat er een latente vraag is naar (grotere) kavels waardoor er in de eerste jaren een boeggolf te verwachten is, die met name gefaciliteerd kan worden op RBT. o Het grootste deel van de autonome vraag zal dus landen op de terreinen van het ROB, maar niet de gehele vraag. o De gehele vervangingsopgave van 3 ha. wordt toegerekend aan het RBT voor de periode t/m 2020. o Naast deze vervanging als gevolg van herstructurering wordt er niet uitgegaan van een additionele ruimtevraag als gevolg van economische veroudering. o Er wordt in de raming geen rekening gehouden met bovenregionale vraag, maar Ecorys verwacht dat deze nihil is. Er is altijd kans op (incidentele) uitgifte als gevolg van goede acquisitie, maar de concurrentie is groot en veel terreinen in de omgeving van het Land van Heusden en Altena zijn voor deze grotere (logistieke) ruimtevragers beter gepositioneerd.
17 22 mei 2015 311404107
o
Na 2030 wordt er, ondanks dat het moeilijk inschatten is, uitgegaan van geen of slechts een beperkte vraag.
In het kader van nieuwe provinciale afspraken aangaande bedrijventerreinen heeft ook de provincie Noord-Brabant een onderzoek laten uitvoeren door Bureau Buiten, waarin een prognose van de ruimtevraag voor bedrijventerreinen is opgesteld. Het rapport van Bureau Buiten ‘Behoefteraming bedrijventerreinen Noord-Brabant 2014-2040’ (d.d. 14-10-2014) is een prognose van de ruimtebehoefte voor de hele provincie Noord-Brabant, opgedeeld in een aantal tijdvakken en regio’s (het Land van Heusden en Altena valt in de regio West):
Figuur 1: Prognose ontwikkeling ruimbehoefte (in netto ha.) per regio (bron: Bureau Buiten)
In de prognose is duidelijk zichtbaar dat er tot 2020 nog sprake is van ruimtebehoefte maar dat dit sterk afneemt in de periode 2021 t/m 2030 en dat er, op basis van dit onderzoek, na 2030 zelfs sprake is van een negatieve ruimtevraag. In het bovengenoemde rapport wordt door Bureau Buiten de totale autonome uitbreidingsvraag voor het Land van Heusden en Altena van 2014 t/m 2020 geraamd op ca. 18 ha. en vervolgens tot 2030 nog 4 ha. (dit is niet beschreven in het genoemde rapport van Bureau Buiten, maar is door Ecorys in zijn rapport van 2014 opgenomen op basis van gesprekken tussen de onderzoekers van Ecorys en Bureau Buiten). Na 2030 wordt geen autonome uitbreidingsvraag meer voorzien. Raming gronduitgifte ROB in grondexploitatie Het ROB heeft in de grondexploitatie 1-1-2015 een uitgifteraming opgenomen waarin de onderzoeken van Ecorys en Stec zijn gecombineerd. Er is rekening gehouden met de autonome vraag van Ecorys (nog ca. 11 ha. t/m 2020 en 5 ha. van 2021 t/m 2030). Daarnaast is er door het ROB een inschatting gemaakt van de vervangingsvraag tot en met 2051 die deels is afgeleid van de vervangingsvraag zoals destijds door Stec werd geraamd (0,9 ha. over de gehele looptijd). Tot slot wordt er gerekend met een `boeggolf` in de periode 2016 t/m 2020 als gevolg van het feit dat de gronduitgifte van het RBT pas in 2016 start en niet in 2013 en de verwachting is dat er een latente behoefte bestaat aan grote kavels in het Land van Heusden en Altena. In onderstaande figuren is het verschil in gronduitgifte zichtbaar tussen de Startgrondexploitatie uit 2013 en de gronduitgifte zoals opgenomen in de grondexploitatie 2015 (figuur 2) en de opbouw van de vraag zoals door het ROB opgenomen in de grondexploitatie 2015 (figuur 3). De opbrengstenraming in figuur 3 (rode lijn) is in de beginjaren hoger dan de vraag, als gevolg van de verwachte boeggolf in de uitgifte.
18 22 mei 2015 311404107
Figuur 2: Vergelijking gronduitgifte Startgrondexploitatie en grondexploitatie 2015
Figuur 3: Opbouw vraagraming en opbrengstenraming in de grondexploitatie 2015
19 22 mei 2015 311404107
Analyse vraagraming Autonome vraag (uitbreidingsvraag)
De ramingen van Stec zijn inmiddels gedateerd en kunnen nu niet één op één gebruikt worden voor de onderbouwing van de afzetprognose. Het ROB onderkent dit en hanteert de autonome vraag zoals geraamd door Ecorys. Ecorys raamt alleen autonome vraag naar uitbreiding op het totale areaal aan bestaand bedrijventerrein. Een verplaatsing van bestaand naar nieuw (RBT) bedrijventerrein, waarbij het bedrijfsoppervlak exact gelijk blijft, is dus niet meegenomen in de autonome groeiraming van Ecorys. In de autonome vraagraming van Ecorys is reeds een vervangingsopgave van 3 ha. verwerkt als gevolg van de herstructurering Beatrixhaven. Zowel Stec als Ecorys verwacht in de eerste jaren van het RBT een boeggolf in de uitgifte als gevolg van een latente behoefte aan grotere bedrijfskavels. Het ROB rekent in de periode 2016 t/m 2020 ook met een hogere autonome vraag en een totale uitgifte van 3 ha. per jaar. De inschatting dat een relatief groter deel van de nieuwe vestigers naar het RBT zal trekken vanwege de karakteristieken van dit terrein lijkt niet onaannemelijk. Ecorys geeft aan dat 80% van de vraag de sectoren groothandel, logistiek en (maak)industrie betreft, die dus op RBT kunnen landen. Onderstaand overzicht (tabel 5) bevat een geanonimiseerde lijst met een klantenoverzicht zoals verkregen van het ROB. Wat leads/onderhandelingen op de korte termijn betreft, gaat het om ca. 3,5 ha.; de onzekere leads ‘op termijn’ betreffen ca. 5 ha. Het overzicht geeft een indicatie dat de geplande 2 ha. per jaar niet onaannemelijk is. Jaar
Bedrijf
Opp m2
CONCREET/KORTE TERMIJN 2016 2016 2016 geanonimiseerd 2016 2015 2015 2016 ONZEKER/OP TERMIJN
geanonimiseerd
2016
5.000 9.944 7.525 2.750 7.244 1.110 1.100 2.381 1.620 2.000 5.000 1.110 4.000 Onbekend 15.000 20.000
AFVALLERS geanonimiseerd Totaal
10.000 7.000 3.000 85.784
Tabel 6: Geanonimiseerd klantenoverzicht ROB
20 22 mei 2015 311404107
Conclusie autonome vraag: Deloitte acht het niet onaannemelijk om uit te gaan van de meest recente raming van Ecorys als autonome vraag voor de periode tot en met 2030. Uitgaande van bovenstaande kan er daarnaast in de eerste jaren uitgegaan worden van een hogere vraag gezien een mogelijke boeggolf als gevolg van de latente vraag die de afgelopen jaren niet tot uitdrukking is gekomen en de aantrekkelijkheid van het RBT ten opzichte van zijn concurrenten. Vervangingsvraag
Voor de vervangingsvraag wordt door Stec uitgegaan van 0,9 ha. per jaar gedurende de looptijd van de grondexploitatie. In het rapport van Stec betrof dat een looptijd van 2012 t/m 2025. Ecorys geeft aan dat vervangingsvraag niet leidt tot extra ruimtebehoefte en raamt dus geen vervangingsvraag. Ecorys geeft aan: “economische veroudering kan leiden tot leegstand en incourant vastgoed, daarmee is nog geen sprake van extra ruimtevraag”. Mede op basis van telefonische consultatie constateren wij dat de onderzoekers van zowel Stec als Ecorys aangeven dat de vervangingsvraag zeer moeilijk is in te schatten, omdat daarvoor geen goede modellen beschikbaar zijn. Ecorys geeft aan het niet aannemelijk te vinden om met algemene vuistregels te rekenen. Stec gaf al aan dat er slechts beperkt sprake zal zijn van veroudering in de bestaande voorraad van het Land van Heusden en Altena, omdat het over het algemeen relatief nieuw vastgoed betreft (Stec 2012. pag.7). Stec hanteert daarom een afslag op een algemene vuistregel voor raming van de vervangingsvraag, maar deze afslag is niet onderbouwd. Bovendien moet deze vuistregel gelezen worden in samenhang met de gehele rapportage van Stec die uit 2012 dateert en dus verouderd is. Stec geeft in 2015, desgevraagd, aan dat niet valt uit te sluiten dat de vraagraming voor de terreinen in 2015 lager uitkomt dan op basis van het onderzoek uit 2012 verwacht werd.
Conclusie vervangingsvraag:
Uitgaan van de vervangingsvraag van Stec uit 2012, zoals door ROB gedaan, is niet aannemelijk. Deze vervangingsvraagraming is enerzijds gedateerd en anderzijds slechts onderbouwd met niet nader onderbouwde kengetallen. Op basis van de zeer grote mate van onzekerheid over een mogelijke vervangingsvraag (slechts één bron die uitgaat van een niet onderbouwde en verouderde vuistregel) achten wij het niet realistisch om dit als substantiële, extra vraagraming ten opzichte van de prognose van Ecorys in te rekenen in de grondexploitatie van 2026 tot en met 2051 (in totaal ca. 23 ha. extra vervangingsvraag). Daarnaast is het de vraag of deze vervangingsvraag ingerekend kan worden voor de periode 2015 t/m 2025, aangezien Ecorys aangeeft geen vervangingsvraag te verwachten. In deze periode is er door het ROB in de grondexploitatie ca. 9,9 ha. vervangingsvraag ingerekend. De totale vervangingsvraag van 2015 t/m 2051 bedraagt ca. 33 ha. bedrijventerrein. De 3 ha. vervangingsvraag die Ecorys raamt als gevolg van de herstructurering Beatrixhaven is reeds opgenomen in de autonome vraagraming van Ecorys.
21 22 mei 2015 311404107
Enkele kanttekeningen en overige bevindingen
Door Ecorys is aangegeven dat een verplaatsing van een bedrijf van bestaand terrein naar een nieuw terrein (bijvoorbeeld naar het RBT), waarbij het bedrijfsoppervlak exact gelijk blijft, niet meegenomen is in de autonome vraagramingen. Vanwege de behoefte van bedrijven aan nieuwbouw, het inspelen op nieuwe regelgeving, nieuwe businessmodellen et cetera, is het niet onaannemelijk dat het ROB er (op basis van voorzichtige inschattingen) vanuit gaat dat er sprake kan zijn van één op één verplaatsingen van een bedrijf van bestaand naar nieuw bedrijventerrein (RBT). Dit kan dus leiden tot een verkoopopbrengst voor de Grondexploitatie ROB. Tegelijkertijd blijft een kavel (met leegstaand vastgoed) achter op een bestaand terrein, die mogelijk ook kan voorzien in toekomstige vraag. Daarom zal dus terughoudend omgegaan moeten worden met het ramen van extra vraag vanwege één op één verplaatsing. Ecorys geeft aan dat bestaand, leegstaand vastgoed mogelijk incourant kan zijn en dus geen alternatief vormt voor bedrijven die zich in het Land van Heusden en Altena willen vestigen (Ecorys. 2014. pag. 29-30). Daarnaast betreft een uitgifte vanwege een één op één verplaatsing een financieel voordeel voor het ROB, maar kan dit mogelijk op termijn een nadeel betekenen voor een van de aandeelhoudende gemeenten. De aandeelhoudende gemeenten kunnen door dergelijke verplaatsingen geconfronteerd worden met lege kavels en verloedering op andere terreinen binnen het Land van Heusden en Altena, die herstructurering noodzakelijk maakt. Daarnaast levert het in termen van werkgelegenheid ook geen voordeel voor de gemeenten op. De vraagramingen van Stec en Ecorys zijn gebaseerd op het gehele Land van Heusden en Altena. Een deel van de totale vraag slaat daarom neer op de andere, private terreinen zoals Veense Steeg (harde voorraad ca. 7,4 ha.) en Rietdijk West (harde voorraad ca. 2,5 ha.). In de grondexploitatie ROB wordt rekening gehouden met het feit dat een deel van de uitgifte op Veense Steeg zal plaatsvinden. Met uitgifte op Rietdijk West wordt geen rekening gehouden omdat het ROB heeft aangegeven dat hier de laatste 10 jaar al geen gronduitgifte meer heeft plaatsgevonden. (NB: in 2014 is wél ca. 2 ha. bedrijventerrein uitgegeven op Veense Steeg (tegen een gemiddelde grondprijs van € 126 per m2) en niet op het ROB terrein ‘Bruine Kilhaven’) De gemiddelde historische uitgifte van ca. 1,6 ha. per jaar (Ecorys. 2014. pag.25) is lager dan de maximale gemiddelde prognose van Ecorys voor jaarlijkse uitgifte van ca. 2 ha. per jaar t/m 2020. Het hanteren van deze maximale prognose vormt een risico voor de grondexploitatie. Op basis van de bovenkant van de bandbreedte van Ecorys (2 ha. t/m 2020 en vervolgens 1 ha. tot en met 2030) zou er ca. 22 ha. van het bestaande terrein kunnen worden uitgegeven. In tabel 2 is de harde (vastgestelde plannen) en zachte (plannen in voorbereiding) voorraad bedrijventerrein weergegeven:
22 22 mei 2015 311404107
Harde en zachte voorraad Land van Heusen en Altena (in ha)
Kop van Brabant fase 1 ROB
Totaal
Zacht
Kop van Brabant fase 2
17
Giessen
7,7
Bruine Kilhaven V Overig
Hard 14,7
Totaal
43,4
4
Veense Steeg
7,4
Rietdijk-West
2,5 28,6
9,9 24,7
53,3
Tabel 7: Totale voorraad Land van Heusden en Altena
Op dit moment is er in totaal 28,6 ha. aan harde voorraad bedrijventerrein beschikbaar in het land van Heusden en Altena. Indien er niet wordt uitgegaan van een vervangingsvraag is deze voorraad groter dan de geraamde autonome vraag tot en met 2030. Het is niet onaannemelijk om uit te gaan van de harde ROB voorraad in de grondexploitatie op basis van (de eerder genoemde) kansen: o De latente vraag naar (grotere) bedrijfskavels, die alleen op RBT kunnen landen; o De aantrekkende economie; o Eén op één verplaatsingen van bedrijven van andere terreinen in het Land van Heusden en Altena die niet zijn opgenomen in de vraagraming maar wel gronduitgifte en opbrengsten voor het ROB opleveren; o Het feit dat er geen kavels groter dan 0,5 ha. uitgegeven mogen worden in Veense Steeg; o Het feit dat er al ca. 10 jaar geen uitgifte op Rietdijk-West heeft plaatsgevonden; o De mogelijke vervangingsvraag en potentiele bovenregionale vraag. Er is geen ruimte (kwantitatief) voor het nieuwe bedrijventerrein Giessen. Bovendien sluit dit terrein ook niet aan op de verwachte nieuwe ruimtevraag naar relatief grotere kavels (kwalitatief). In de Analyse Deloitte 2014 werd reeds het volgende aangegeven aangaande de ontwikkeling van Giessen: Stec adviseert om Giessen eventueel ook later in de markt te zetten, uit te faseren of op te knippen. Wij onderschrijven dit advies van Stec, aangezien dit ervoor zorgt dat er niet twee forse voorinvesteringen tegelijk gedaan worden. Beperk dit tot de voorinvestering voor de ontsluiting van het RBT en start met de nieuwe voorinvesteringen in Giessen nadat de ontsluitingsweg is terugverdiend met uitgiften op het RBT. In aanvulling op deze conclusies van Stec en Deloitte stelt Ecorys het volgende: “Het ontwikkelen van Srbt Giessen lijkt voorlopig niet verstandig. Indien de lokale terreinen geen ruimte meer bieden kan ontwikkeling toch gewenst zijn voor lokale bedrijven.” (Ecorys, pag. 5)
Het bedrijventerrein Giessen is in de grondexploitatie opgenomen voor de periode 2043 t/m 2051. De tweede fase van het RBT is geraamd voor de periode 2026 t/m 2043.
23 22 mei 2015 311404107
Globale uitgifteplanning ROB Bedrijventerrein BKV
Eerste jaar uitgifte
Laatste jaar uitgifte
<2013
2023
Veens e s teeg
2014
2025
RBT 1e fa s e
2016
2026
RBT 2e fa s e
2026
2043
Gi es s en 2043 2051 Tabel 8: Globale uitgifteplanning ROB zoals opgenomen in de grondexploitatie 2015
Tot 2030 is er geen ruimte voor RBT fase 2. De vraag na 2030 is niet realistisch in te schatten, onzeker en bovendien is in twee modellen (Ecorys en provincie/Bureau Buiten) sprake van een afvlakkende of zelfs negatieve vraag naar bedrijventerreinen. Ecorys geeft daarom aan dat de vraag ‘op basis van huidige inzichten’ na 2030 beperkt lijkt. Voor de grondexploitatie, en daarmee voor de waardering van het onderhanden werk, vinden wij een looptijd van langer dan 10 à 15 jaar voor het ROB niet verdedigbaar om de volgende redenen: o Vanuit verwachte ontwikkelingen in de verslagleggingsregels en de oproep van de Commissie BBV tot het betrachten van voorzichtigheid in de Notitie Grondexploitatie (bijgesteld) van februari 2012 moet er voorzichtigheid worden betracht bij het bepalen van de hoogte van het onderhanden werk op de balans. o Ook vanuit waarderingsperspectief is het ongebruikelijk om een dergelijke lange looptijd door te rekenen. Wij vinden het, gelet op de ontwikkelingen op de landelijke en regionale bedrijventerreinmarkt, zoals die blijkt uit onder andere de rapportages van Ecorys en Bureau Buiten, niet aannemelijk en onverstandig om een grondexploitatie met een langere looptijd dan 2030 door te rekenen. De vraag naar onder andere RBT fase 2 is op dit moment niet te onderbouwen. Wij kunnen ons wel voorstellen dat planologische reservering gewenst is. Maar de hiervoor genoemde onzekerheid moet veel nadrukkelijker tot uitdrukking komen in de waardering van de gronden van het RBT fase 2. o Uitgangspunt zou bijvoorbeeld kunnen zijn een waardering op basis van ‘warme grond’. Door het ROB zijn de gronden RBT fase 2 en Giessen in 2014 getaxeerd (zie hierna). Onderdeel van de ontwikkeling van het RBT is de aanpassing van de bestaande Grotewaardweg tot een volwaarde ontsluitingsweg voor het toekomstige RBT en het kreekherstel van de Bruine Kil. Beide onderdelen zijn opgenomen in de grondexploitatie. De voorlopige kostenraming bedraagt € 2,8 mln. op basis van recente bestekramingen van de gemeente Werkendam. Door het ROB is aangegeven dat de ontsluitingsweg van groot belang is voor het succes van het RBT. De beoogde grotere (logistieke) bedrijven zullen zich enkel vestigen bij een volwaardige ontsluitingsweg, zoals momenteel in de plannen opgenomen. Ongeacht de doorgang van de ontwikkeling van fase 2 dient deze ontsluitingsweg aangelegd te worden voor het succesvol ontwikkelen van fase 1. In de huidige grondexploitatie zijn fondsafdrachten aan de gemeente Werkendam en bijdragen van de gemeente Werkendam opgenomen. Indien RBT fase 2 en Giessen worden bevroren, vervallen voor die delen de fondsafdrachten en bijdragen.
24 22 mei 2015 311404107
Conclusies naar aanleiding van de kanttekeningen en overige bevindingen: In dit kader is het, geredeneerd vanuit de grondexploitatie ROB, wel plausibel om zeer terughoudend en tot maximaal 2030 extra uitgifte te ramen ten opzichte van de 22 ha. die Ecorys aangeeft, waarmee uitgegaan kan worden van de totale harde voorraad van ca. 29 ha. Het biedt echter geen basis om na 2030 opbrengstramingen toe te voegen aan de grondexploitatie. Op dit moment is het opnemen van de ontwikkeling van bedrijventerrein Giessen niet realistisch gezien het overaanbod aan (kleinere) kavels in de huidige harde voorraad. De eerste fase van het RBT inclusief de ontsluitingsweg is plausibel. De 2e fase is nu nog te onzeker om als dekking te kunnen gebruiken voor de ontsluitingsweg en mee te nemen in de grondexploitatieopzet. Daartegenover staat dat de 2e fase ook nog te onzeker is om geheel af te boeken naar agrarische waarde. Door Ecorys wordt ook aangegeven dat de 2e fase ruimtelijk gereserveerd dient te blijven. Implicaties conclusies De implicatie van bovenstaande conclusie zou zijn dat RBT fase 1 in ontwikkeling wordt genomen en dat fase 2 (ca. 17 ha.) wordt bevroren. Daarnaast wordt ook bedrijventerrein Giessen bevroren (ca. 7,7 ha.). Het bevriezen van de tweede fase van het RBT en Giessen betekent dat zowel de opbrengsten als kosten van RBT 2e fase en Giessen in de grondexploitatie worden geschrapt. De ontsluitingsweg en het kreekherstel (totaal ca. € 2,8 mln.) drukken dan (voorlopig) geheel op Bruine Kilhaven en fase 1 van het RBT. Voor de bevroren gronden geldt dat de boekwaarde niet hoger mag zijn dan de marktwaarde. Ter onderbouwing van de marktwaarde is een tweetal taxaties aangeleverd (voor het RBT en Giessen) en de conclusies uit deze taxaties zijn opgenomen in bijlage 1. De marktwaarde van de gronden wordt getaxeerd op € 25 per m2 voor Giessen en € 20 per m2 voor fase 2 van het RBT. Deze marktwaarden zijn lager dan de boekwaarde van ca. € 38 per m2 voor fase 2 van het RBT en ca. € 39,7 per m2 voor Giessen. Dit betekent een verlies van in totaal ca. € 5,8 mln. (zie bijlage 2 voor de toelichting van de directie van het ROB op de berekening van het verlies). Indien deze implicaties worden doorgerekend ontstaat een tekort van ca. € 5,0 mln. op NCW (€ 8,34 mln. op eindwaarde) in de grondexploitatie van het ROB. Het resultaat is daarmee met ca. € 6,3 mln. (NCW) verslechterd ten opzichte van het resultaat zoals opgenomen in de grondexploitatie 2015. In bijlage 2 is een aantal slides opgenomen waarin de aanpassingen aan de grondexploitatie door de directie van het ROB zijn toegelicht en berekend. Het ontstane tekort in de grondexploitatie wordt naar rato toegerekend aan de deelnemende gemeenten die daarvoor ineens een verliesvoorziening treffen. o Een alternatief kan zijn om de voorzieningen van een maatschappelijk nut uit de grondexploitatie te halen. Bepaalde kosten voor de realisatie van een vast actief, zoals de ontsluitingsweg, worden uit de grondexploitatie van het ROB gehaald en ten laste gebracht van de gemeente waarop het actief is gelegen, in het voorbeeld van de ontsluitingsweg de gemeente Werkendam. Dit leidt voor die gemeente tot kapitaallasten in de meerjarenbegroting, waar voor wat betreft de
25 22 mei 2015 311404107
dekking van deze kapitaallasten vervolgens met de aandeelhoudende gemeenten nadere afspraken gemaakt moeten worden. Door de aandeelhoudende gemeenten is tijdens onze analyse aangegeven dat dit geen voorkeursoptie van de aandeelhouders is.
26 22 mei 2015 311404107
Planologisch risico Nieuwe Hollandse Waterlinie (NHW) voor RBT Om de realisatie van het RBT fase 1 en 2 in hun geheel mogelijk te maken dienen de gronden, en de hierop (gedeeltelijk) gelegen Nieuwe Hollandse Waterlinie (NHW), de bestemming bedrijventerrein te verkrijgen. Dit is echter niet volledig mogelijk indien de NHW op de Wereld Erfgoedlijst van de UNESCO wordt geplaatst. Analyse Deloitte 2014 In onze analyse in 2014 concludeerden wij dat de begrenzing van de NHW op de verschillende beschikbare kaarten niet overeenkomen. In een aantal gevallen zijn de ‘verboden kringen’ rondom de forten Bakkerskil en Steurgat niet meegenomen. Daarnaast is het niet duidelijk of het gebied tussen beiden forten behoort tot het inundatiegebied. Een groot deel van het RBT valt in de buitenste kring van fort Bakkerskil en een klein deel van de tweede fase in de middelste kring. De provincie heeft in de Verordening Ruimte 2012 het RBT reeds als bedrijventerreinontwikkeling opgenomen en is volgens het ROB actief betrokken geweest bij het ontstaan van het ROB en de planontwikkelingen van een regionaal bedrijventerrein. Het voorgaande leidde ertoe dat in 2014 het schrappen van fase 2 van het RBT nog echt als een scenario beoordeeld diende te worden en niet als vaststaand feit. De onduidelijkheden op de verschillende kaarten enerzijds en de het meewerken van de provincie aan een bedrijventerreinontwikkeling anderzijds boden in 2014 voldoende basis voor het handhaven van fase 2 in de ramingen van de grondexploitatie. Huidige stand van zaken RBT fase 1 Voor de realisatie van het RBT fase 1 was wijziging van het bestemmingsplan nodig. De gemeenteraad van de gemeente Werkendam heeft op 7 oktober 2014 het bestemmingsplan Regionaal Bedrijventerrein Werkendam gewijzigd vastgesteld. Hiertegen zijn door de volgende drie partijen beroepen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State ingediend: De provincie Noord-Brabant; Amice advocaten; Das Rechtsbijstand namens de heer L. De Keizer. Geen van deze beroepen bevat een voorlopige voorziening (waarbij een speciale regeling wordt getroffen). Het staat de gemeente Werkendam daarom vrij om, ondanks het risico dat de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State het bestemmingsplan vernietigt, conform het vastgestelde bestemmingsplan te handelen. Op basis van het gesprek dat op 2 april 2015, tussen de gemeente Werkendam en de provincie Noord-Brabant, heeft plaats gevonden was het de verwachting dat de provincie
27 22 mei 2015 311404107
Noord-Brabant eind april, begin mei, haar beroep intrekt en de, momenteel geweigerde, ontgrondingsvergunning afgeeft (op datum van afronding van onze werkzaamheden voor deze rapportage heeft dit volgens onze informatie nog niet plaatsgevonden). Op dat moment kan worden gestart met de realisatie van RBT fase 1. Voorwaarde hiervoor is dat de gemeente Werkendam op korte termijn de bestuurlijke toezegging doet dat een deel van het bestemmingsplan wordt herzien. In het onlangs vastgestelde bestemmingsplan is het (op zichzelf voor toekomstige kopers van een bedrijventerreinkavel onverbindende) stedenbouwkundig plan verzekerd via de beeldkwaliteitseisen die in het bestemmingsplan zijn verwerkt. Door de herziening wordt het stedenbouwkundig plan integraal gekoppeld aan het bestemmingsplan. Hierdoor dient bij afwijking van het stedenbouwkundig plan een wijziging van het bestemmingsplan te worden doorgevoerd. Hierdoor kan de provincie Noord-Brabant meer invloed uitoefenen op eventuele afwijkingen van het stedenbouwkundig plan. Daarnaast dient de vrijwaringszone in het herziene bestemmingsplan aangeduid te worden als cultuurhistorische zone. RBT fase 2 Om de mogelijkheden van het huidige plan voor fase 2 in kaart te brengen, wordt op korte termijn in opdracht van de gemeente Werkendam een Heritage Impact Assessment (“HIA”) uitgevoerd. Het HIA brengt de consequenties van een project in beeld voor de NHW volgens de criteria die UNESCO aan werelderfgoederen stelt. De inhoud van het HIA is gebaseerd op de Leidraad voor Heritage Impact Assessments inzake culturele werelderfgoederen (2011). Hierbij wordt zowel gekeken naar de kernkwaliteiten voor de gehele NHW alswel de locatie waar de ontwikkelingen plaatsvinden. De uitkomst van het HIA zal uitwijzen of er al dan niet gekozen moet worden voor een alternatief scenario, dat RBT fase 2 dient te worden geschrapt óf dat RBT fase 2 op de huidige geplande locatie kan worden gerealiseerd. De opdracht voor het opstellen van het HIA is, naast het gebruikelijk in kaart brengen van de effecten van de ontwikkeling van RBT fase 2 vanuit cultuurhistorisch perspectief, te kijken naar effecten voor de omliggende natuur indien naar een alternatief scenario wordt gekeken. Het gebied gelegen naast het RBT heeft de status van Natura 2000 gebied (betreft het gebied ten zuiden van de gronden, gelegen ten westen van fase 1). Het is mogelijk dat de effecten vanuit cultuurhistorisch perspectief bij ontwikkeling RBT fase 2 kleiner zijn dan de effecten bij een alternatieve ontwikkeling, waarbij het Natura 2000 gebied geraakt zou worden. De elders gelegen ontwikkelingen voor de Prinses Beatrixsluis, het Lekkanaal en bedrijventerrein Het Klooster vinden eveneens plaats in het gebied van de NHW. Dit heeft ertoe geleid dat de gemeente Nieuwegein ook een HIA heeft uitgevoerd om de consequenties van het project in Nieuwegein in beeld te brengen voor de NHW volgens de criteria die UNESCO aan werelderfgoederen stelt. De eindconclusie van deze HIA was dat zelfs met (combinaties van) oplossingen die onaanvaardbaar zijn, er nog altijd sprake was van een significant risico voor de kernwaarden van de NHW, en daarmee ook voor de nominatie tot Werelderfgoed. Het (gedeeltelijk) niet uitvoeren van de drie ontwikkelingen werd echter door de betrokken partijen onaanvaardbaar geacht. In een inpassingssessie met de belangrijkste stakeholders (Enveloppecommissie Linieland, Rijkswaterstaat en gemeente
28 22 mei 2015 311404107
Nieuwegein), voorgezeten door de voorzitter van het kwaliteitsteam NHW, zijn vervolgens bouwstenen ontwikkeld om de impact op de kernwaarden van de NHW te verzachten. Deze bouwstenen zijn door de verantwoordelijk bestuurders omarmd en door de gemeente Nieuwegein en Rijkswaterstaat verder uitgewerkt. Onderdeel van deze uitwerking is het herplaatsen van onderdelen van de NHW.6 Hiervoor is door het ministerie van Infrastructuur en Milieu € 9,7 miljoen beschikbaar gesteld. De provincie Utrecht en de gemeente Nieuwegein dragen respectievelijk € 0,5 mln. en € 0,4 mln. bij. Mogelijk kan de hier gekozen marsroute worden gevolgd voor de ontwikkeling van het RBT fase 2, indien uit het HIA blijkt dat de ontwikkeling leidt tot een significant risico voor de kernwaarden van de NHW, en daarmee ook voor de nominatie tot Werelderfgoed. Dit zou betekenen dat het Rijk en de provincie Noord-Brabant bereid zouden moeten zijn om een financiële bijdrage te leveren. De grondslag voor deze bereidheid kan mogelijk worden gevonden in de claim bij het moeten schrappen van fase 2 RBT vanuit het ROB richting de provincie, gebaseerd op een door de provincie afgegeven garantstelling (analyse van deze garantstelling is buiten scope van onze opdracht). De actieve betrokkenheid van de provincie Noord-Brabant bij het ontstaan van het ROB en de planontwikkelingen van het RBT is, volgens het ROB, namelijk de basis geweest voor de aankoop van de gronden in het gebied en de overige door het ROB gemaakte kosten. Indien uit het HIA blijkt dat RBT fase 2 niet op de geplande locatie kan worden gerealiseerd én de hiervoor beschreven marsroute geen optie blijkt, kan de verwerving van de gronden ten westen van fase 1 als alternatieve optie worden overwogen. Dit sluit aan bij het door het Kwaliteitsteam7 van de NHW in de brief ‘Eerste reactie kwaliteitsteam ontwikkeling Regionaal Bedrijventerrein Werkendam’ (d.d. 4-4-2013) geschetste alternatief. Dit heeft, zoals hiervoor al geschetst, mogelijk wel gevolgen voor de Natura 2000 status voor een deel van deze gronden. Conclusie Naar verwachting trekt de provincie Noord-Brabant medio 2015, haar beroep in. Hierna kan de ontgrondingsvergunning worden afgegeven en kan gestart worden met de ontwikkeling van de waterpartijen van RBT fase 1. Voor wat betreft RBT fase 2 kan wederom worden geconcludeerd dat het schrappen van RBT fase 2 in het kader van het NHW-dossier nog echt als een scenario dient te worden beoordeeld en niet als vaststaand feit. Het HIA onderzoek zal meer duidelijkheid verschaffen over de noodzaak om een andere locatie voor RBT fase 2, dan wel het schrappen van RBT fase 2, te overwegen.
6 Ontwerp-Tracébesluit 3e kolk Prinses Beatrixsluizen, Landschapsplan, d.d. november 2013, p. 7-9 en 98.
7 Het Kwaliteitsteam is ingesteld door de Liniecommissie en bestaat uit onafhankelijke deskundigen die de Liniecommissie en andere betrokken overheden, gevraagd en ongevraagd, adviseren. De adviezen zijn niet binden maar wel zwaarwegend bij besluitvorming over de uitvoering van plannen. Bij een eventuele afwijking van het advies wordt door de Liniecommissie gekeken naar de consequenties hiervan en de motivering daarachter.
29 22 mei 2015 311404107
Overige onderdelen grondexploitatie Hierna volgt een korte analyse van enkele overige onderdelen van de grondexploitatie: de onderbouwing van de grondprijzen, de parameters en het proces totstandkoming kostenraming. Prijzen De uitgifteprijzen in de grondexploitatie 2015 zijn niet aangepast ten opzichte van de Startgrondexploitatie, waarin de gemiddelde geadviseerde grondprijs van Stec ad € 128 per m2 werd gehanteerd. Op basis van realisatiecijfers en marktadvies voor ROB is € 128 per m2 een aannemelijk uitgangspunt voor in ieder geval het RBT. Ook voor de kleinere terreinen lijkt € 128 per m2 aannemelijk, gelet op realisatie in BKV. Ook in het rapport van Ecorys wordt gesteld dat de gehanteerde grondprijs reëel lijkt te zijn. Als kanttekening wordt aangegeven dat het van belang is te kijken wat er in de omgeving gebeurt, aangezien de concurrentie op bovenregionaal schaalniveau op een vergelijkbaar prijsniveau zit, maar uitschieters naar boven en naar beneden kent. De gehanteerde grondprijs is niet onaannemelijk. Parameters In de toelichting van ROB op de grondexploitatie is het volgende opgenomen over de gehanteerde parameters:
30 22 mei 2015 311404107
Gelet op het langjarig historisch gemiddelde (2%) van enkele gerapporteerde GWWindexen8 (o.a. bouw) achten wij 1% kostenstijging relatief laag en daarmee risicovol. In de risicoanalyse is door ROB berekend wat het effect is van hogere (en lagere) percentages. De gehanteerde opbrengststijging van 0% tot en met 2020 en daarna 1% achten wij niet onaannemelijk. De rente heeft het ROB gebaseerd op een gemiddelde van de bestaande lening portefeuille voor de korte termijn en een inschatting van de renteontwikkeling voor de lange termijn. Dit leidt niet tot het maken van opmerkingen. Kostenkant van de grondexploitatie Civieltechnische kosten Ten opzichte van de Startgrondexploitatie zijn er kleine verschillen aan de kostenkant van de grondexploitatie. Deze verschillen worden met name veroorzaakt door een aangepaste verkaveling. Er is door het ROB een verbeterslag gemaakt van een grove kaart op hoofdlijnen naar een meer verfijnde ruimtegebruikskaart, op basis waarvan een extern civieltechnisch bureau de nieuwe raming voor civieltechnische werkzaamheden heeft opgesteld. Het ROB heeft aangegeven dat deze ramingen vervolgens zijn verwerkt in de grondexploitatie. Dit proces van actualiseren van de kostenraming is naar onze mening niet onaannemelijk. Een analyse op deze kostenramingen en de verwerking daarvan in de grondexploitatieberekeningen valt buiten de scope van deze opdracht. Plankosten Het ROB heeft een overzicht aangeleverd van de raming van de plankosten voor de aangepaste grondexploitatie 2015. Dit betreft dus de raming van de plankosten waarbij RBT fase 2 en Giessen worden ‘bevroren’. De plankosten bestaan uit kosten voor de projectorganisatie, planontwikkeling, huisvesting, overige kosten honoraria, onderzoekskosten (bodem en archeologie) en verkoopkosten onroerende goederen. Daarnaast zijn er nog kosten geraamd voor technische voorbereiding, toezicht en directievoering. Deze zogenaamde VTU-kosten (Voorbereiding, Toezicht en Uitvoering) zijn
8
Op basis van de prijsontwikkeling van de afgelopen jaren (periode 2003-2012; zowel voor als tijdens de crisis) geven het CBS en Bouwkostenkompas (BK) een gemiddelde stijging van de bouwkosten voor grond-, weg en waterbouw (GWW) van 2% per jaar
31 22 mei 2015 311404107
gekoppeld aan de uitvoering van de civieltechnische werken (10% over de kosten voor het RBT en 15% over de kosten voor de ontsluitingsweg). De resterende plankosten (exclusief VTU-kosten) zijn ca. € 4,5 mln. De resterende kosten voor VTU bedragen ca. € 0,9 mln. In onderstaande tabel zijn de nog te maken plan- en VTUkosten samengevat, en is tevens ten behoeve van het kengetal ‘plankosten als percentage van de civieltechnische kosten’ het totaal bedrag nog te maken kosten voor bouw- en woonrijpmaken en ophogen weergegeven. % van de nog te realiseren civieltechnische kosten
Plankosten
Nog te realiseren in € mln.
Plankosten
4,5
57%
VTU
0,9
12%
Totaal
5,5
69%
Civieltechnische kosten
7,9
Tabel 9: Nog te realiseren plankosten t.o.v. civiele werken
In verhouding tot de resterende civieltechnische kosten ad ca. € 7,9 mln. (exclusief verwervingen) bedraagt het budget aan nog te maken plan- en VTU kosten ca. 69%. Door het ROB is als reactie hierop aangegeven dat zowel in de civieltechnische kosten als in de plankosten onderdelen van de aflossing van de lening B bij de gemeente Werkendam zijn opgenomen. Vervolgens is een nieuw overzicht aangeleverd waarin deze aflossing inzichtelijk is gemaakt zodat een zuivere vergelijking kan worden gemaakt. In onderstaande tabel zijn deze cijfers weergegeven: % van de nog te realiseren civieltechnische kosten
Plankosten
Nog te realiseren in € mln.
Plankosten
2,3
31%
VTU
0,6
8%
Totaal
2,9
39%
Civieltechnische kosten
7,4
De resterende civieltechnische kosten bedragen ca. € 7,4 mln. (exclusief verwervingen). Indien de plan- en VTU-kosten in verhouding tot deze civieltechnische kosten worden gezien, bedraagt het budget aan nog te maken plan- en VTU kosten ca. 39%. De nog te maken plan- en VTU-kosten zijn als volgt gefaseerd:
32 22 mei 2015 311404107
1.000.000 Plankosten VTU
800.000
600.000
400.000
200.000
0 2016
2018
2020
2022
2024
2026
2028
2030
Figuur 4: Fasering nog te realiseren plankosten
In 2014 bedroeg de realisatie plan- en VTU-kosten ca. € 1,1 mln. (het aandeel VTU-kosten was relatief gering, namelijk slechts € 22.000). Op basis van bovenstaande gegevens constateren we het volgende: In 2014 bedroegen de plankosten circa € 1,1 mln. Het zwaartepunt van de plankosten bevindt zich in de eerste jaren van de ontwikkeling: ca. € 0,7 mln. in 2015, ca. € 0,35 mln. in 2016 en vervolgens tot en met 2020 ca. € 0,3 mln. per jaar. Vanaf 2021 zijn er nog beperkte plankosten geraamd per jaar. Deze verdeling is niet onaannemelijk aangezien een groot deel van de voorbereidingskosten reeds is gemaakt of in de jaren 2015 en 2016 wordt gemaakt (dit betref o.a. het bestemmingsplan RBT fase 1 met alle daarmee samenhangende onderzoeken, aanbesteding en realisatie ontsluitingsweg, actualisatie marktonderzoeken, oprichten en inrichten van de projectorganisatie ROB), waardoor het zwaartepunt van de werkzaamheden ook in de eerste jaren van de ontwikkeling gepland staat. Voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen hanteren wij als vuistregel dat de planen VTU-kosten zich in een bandbreedte van 25% tot 35% van de civieltechnische kosten bevinden. Het kengetal voor het percentage plan- en VTU-kosten ten opzichte van de civieltechnische kosten is met 39% een fractie hoger dan deze bandbreedte. Verklaringen voor het iets hogere plankostenbudget zouden kunnen zijn: De complexiteit van de samenwerking, het optuigen en inrichten van een aparte projectorganisatie, het feit dat er sprake is van meerdere bedrijventerreinen één projectorganisatie en de relatief hoge voorbereidingskosten vanwege onder andere de onzekere marktomstandigheden (herhaald markonderzoek noodzakelijk) en de onzekerheid over de Nieuwe Hollandse Waterlinie.
33 22 mei 2015 311404107
Een andere verklaring zou kunnen zijn dat er sprake is van relatief lage civieltechnische ramingen, waardoor de plankosten, als percentage van deze civieltechnische ramingen, hoog lijken. De totale civieltechnische kosten per m2 plangebied bedragen ca. € 22 per m2 en lijken daarmee inderdaad relatief laag.
Wij adviseren nader onderzoek te doen naar mogelijke optimalisaties in de plankostenraming.
34 22 mei 2015 311404107
Risicoanalyse en informatievoorziening Risicoanalyse Voor de risicoanalyse bij de Startgrondexploitatie werd door het ROB gebruik gemaakt van een gevoeligheidsanalyse op variabelen, om de impact van afwijkingen op het resultaat te berekenen, en werd een Monte Carlo simulatie uitgevoerd om de kans op het optreden van een scenario te bepalen. Deze methoden zijn niet ongebruikelijk. De gekozen uitgangspunten van het risicoprofiel vonden wij echter te optimistisch. Als alternatieve methode is door Deloitte bij de analyse 2014 de ‘kans*impact methode’ genoemd. Deze methode is destijds toegepast door de projectorganisatie en ook voor de analyse 2015 wordt deze methode nog door het ROB toegepast om het risicoprofiel te bepalen. Onderstaand overzicht toont de door het ROB opgestelde risicoanalyse behorende bij de aangepaste grondexploitatie 2015. Voor het bepalen van het (negatieve of positieve) risico is door het ROB uitgegaan van het verschil tussen de bedragen in de kolom ‘basis’ en de bedragen in de kolommen + of – 10%, zoals genoemd in de gevoeligheidsanalyse. Risico-analyse op basis van kans * impact Vereenvoudigde risicoanalyse (bedragen * € 1.000) Gevoeligheidsanalyse tabel -20% -10% basis Kosten 11.6239.9538.336Opbrengsten 14.91411.5788.336-2% -1% basis Inflatie op kosten 9.9249.1008.336Inflatie op opbrengsten 14.43511.5398.336Rente 10.7089.4818.3361 jaar uitstel basis Planologische procedure 8.5238.336Geen uitgifte na 2030 basis Giessen en 2e fase KvB agrarisch (geen uitgifte na 2030 en NHW) 13.9218.336-
Weging kansen Laag - 20% Midden - 40% Hoog - 60%
Weging 10% 6.7215.1151% 7.6274.7847.271-
20% 5.1061.9882% 6.9689666.283-
+ +/+/+/-
-
Negatief risico Positief risico Impact Kans Risico Impact Kans Risico 1.61720% 3231.615 40% 646 3.24220% 6483.221 20% 644 7643.2031.145-
40% 20% 20%
306641229-
187-
40%
75-
5.585-
40%
2.334-
709 3.552 1.065
20% 20% 20%
142 710 213
10.089
20%
2.018
1.753
OnGem. kans Gewogen OnGem. kans Gewogen gewogen gewogen Ongewogen/gewogen risico (negatief en positief) 21.14337% 4.45620.251 22% 4.373 Saldo op grondexploitatie op eindwaarde 8.3368.336Saldo na optreden van risico's 12.7923.963-
Tabel 10: Risicoanalyse aangepaste grondexploitatie 2015
De in de grondexploitatie 2015 gehanteerde systematiek van risicomanagement leidt niet tot opmerkingen.
35 22 mei 2015 311404107
Informatievoorziening aan de gemeenteraden In de Analyse Deloitte 2014 is over de informatievoorziening aan de gemeenteraden het volgende geconcludeerd: Ten aanzien van de informatievoorziening aan de raden bevelen wij aan om te definiëren over welke afwijkingen, ten opzichte van het bestuurlijk vastgestelde kader, rapportage noodzakelijk is. Dit zorgt voor filtering van de informatie. Daarbij adviseren wij om deze grenzen dusdanig te kiezen dat het niet bij elke gebeurtenis verplicht wordt de raden te informeren. Daarmee zou de beoogde filtering niet werken. Door de informatiebehoefte helder te definiëren kan effectiever worden gerapporteerd. Het definiëren van de informatiebehoefte en afwijkingen kan bijvoorbeeld betrekking hebben op het programma, looptijd of in financiële zin (afwijkingen in euro’s of % van kosten, opbrengsten of het plansaldo). Tevens bevelen wij aan om een signaleringsmarge te definiëren waarmee bijtijds gesignaleerd wordt dat een plan zich weliswaar nog binnen de afgesproken grenzen beweegt, maar dat een mogelijke significante afwijking zich aandient. Het ROB heeft voor de informatievoorziening het toelichtingsdocument ‘Grondexploitatie Regionaal Ontwikkelingsbedrijf Bedrijventerreinen (ROB) 2015’ (d.d. februari 2015) opgesteld: Dit document start met een samenvatting waarin de majeure ontwikkelingen worden toegelicht en het actuele resultaat wordt gepresenteerd. Vervolgens wordt de stand van zaken per bedrijventerrein toegelicht en wordt er specifieker ingegaan op de totstandkoming van het financiële resultaat. Er is een verschillenanalyse opgesteld waarin zowel de belangrijkste verschillen tekstueel worden toegelicht als een tabel waarin de financiële verschillen worden gepresenteerd. In een nadere toelichting worden de rekenparameters, de kostenkant en de opbrengstenkant (prijzen en fasering) onderbouwd en beschreven. Het document eindigt met de actuele vermogenspositie van het ROB en een toelichting op de gevoeligheids- en risicoanalyse. Wij vinden het toelichtingsdocument een verduidelijkend en onmisbaar document behorend bij de grondexploitatie. Ten aanzien van de informatievoorziening aan de raden is het echter de vraag of het document niet te specifiek en te uitgebreid is. Daarom luidde de aanbeveling in de Analyse Deloitte 2014 ook om vast te laten stellen over welke afwijkingen (programma, looptijd of in financiële zin) rapportage noodzakelijk is. Een aanbeveling is dan ook om na te denken over bijvoorbeeld een ‘oplegdocument’ van circa 1 A4 met de majeure ontwikkelingen, het resultaat en de (mogelijke) afwijkingen. Dit zorgt nog meer voor een filtering in de informatievoorziening (managementinformatie) aan de gemeenteraden.
36 22 mei 2015 311404107
Bijlage 1: Conclusies uit taxaties Giessen en RBT In onderstaand kader is de conclusie uit de `Taxatie Marktwaarde subregionaal bedrijventerrein Giessen` door De Lorijn (d.d. 6-3-2014) opgenomen:
In onderstaande kaders is de conclusie uit de `Taxatie Marktwaarde regionaal bedrijventerrein Land van Heusden en Altena` door De Lorijn (concept d.d. 25-22014) opgenomen:
37 22 mei 2015 311404107
38 22 mei 2015 311404107
Bijlage 2: Aanpassingen door directie ROB van grondexploitatie 2015 Bron: ROB: ‘Uitkomsten grex 2015 nieuw’, d.d. 7-5-2015
Afboeking
3
39 22 mei 2015 311404107
Uitgangspunten Basis • • • •
• • • • •
GREX 2015 2e fase de Kop van Brabant ruwe bouwgrondwaarde € 20 per m2 meenemen in GREX 2015 op 31-12-2030 (Gebaseerd op taxatierapport De Lorijn d.d. 25 februari 2014) Giessen ruwe bouwgrondwaarde € 25 per m2 meenemen in GREX 2015 op 31-122030. (Gebaseerd op taxatierapport De Lorijn d.d. 6 maart 2014) De afboeking komt tot stand door in de grondexploitatie de boekwaarde van circa € 13 mln. te handhaven en per 31-12-2030 een fictieve verkoopsom op te nemen van circa € 7,2 mln. ter grootte van de taxatiewaarden. Verschil is € 5,8 mln. Dit is gedaan om de toekomstige rentelasten in de GREX op de juiste wijze te bepalen. Alle kosten Giessen en 2e fase Kop van Brabant schrappen uit GREX 2015. Kosten voor het project bureau na 2020 schrappen (na 2020 uitgifte van ,9 hectare per jaar, wel kosten voor verkoopbegeleiding meegenomen) Alle afdrachten aan fondsen voor Giessen en 2e fase Kop van Brabant uit GREX 2015 schrappen. Alle opbrengsten Giessen en 2e fase Kop van Brabant schrappen uit GREX 2015. Nog te realiseren opbrengsten Bruine Kilhaven V en de Kop van Brabant 1e fase qua uitgifte uitgefaseerd van 2015 tot en met 2030, – Let op reeds bouwrijpe terreinen Veensesteeg Noord en Rietdijk West.
• • •
We handhaven de kosten voor de ontsluitingsweg, de Bruine Kil (waterhuishouding) en het gemaal incl. persleiding. De vulling voor herstructureringsfonds (€ 1,3 mln.) meegenomen als kostenpost. Einddatum GREX 2015 nu 31-12-2031.
9
Uitkomsten berekening basis Omschrijving Kosten excl. omslagbijdragen en projectbureau
GREX 2015
Nieuwe GREX 2015
Verschil
€ 38.219.632
€ 30.651.788
€
Projectbureau
€ 4.338.739
€
3.011.039
€
Omslagbijdragen Omslagbijdragen bestemt voor herstructutering Totaal kosten
€ 6.755.960
€
2.617.055
€
€ 1.300.000 € 50.614.331
€ 1.300.000 € 37.579.881
€ €
Opbrengsten uit gronduitgifte Giessen en 2e fase Kop van Brabant Subsidies en tijdelijk beheer Bijdragen (Veensesteeg Noord en ontsl.weg c.a.) Totaal Opbrengsten Nominaal saldo kosten en opbrengsten
€ 60.646.284- € 29.318.764- € € 7.236.725- € € 443.307- € 443.307- €
Inflatie Rente Totaal inflatie en rente
€ 3.268.303- € 882.499- € € 11.725.925 € 10.364.258 € € 8.457.622 € 9.481.759 €
Resultaat op eindwaarde
€ 5.545.498- €
8.335.985
Resultaat contant per 1-1-2015 Resultaat contant per 1-1-2015
€ 1.442.561- € €
4.501.459 5.043.408
Opmerkingen Minder kosten als gevolg van het niet realiseren van Giessen en 7.567.844 Kop van Brabant 2e fase. Projectbureau na 2020 niet meer geraamd en alleen 1.327.700 verkoopbegeleiding meegenomen Minder bijdragen als gevolg van het niet uitgeven van de 4.138.905 gronden van Giessen en Kop van Brant 2e fase
€ 3.527.860- € 1.726.860- € € 64.617.451- € 38.725.656- €
Herstructurering als kostenpost meegenomen 13.034.450 Minder opbrengsten (21,9 mln Kop van Brabant2e fase, 9,4 mln 31.327.520- Giessen) 7.236.725 Gewaardeerd als ruwe bouwgrond conform taxaties De Lorijn 0Minder bijdragen omslagfondsen uit de Kop van Brabant (3mln 1.801.000- naar 1,2 mln) voor de ontsl. c.a. Kop van Brabant 2e fase 25.891.795-
€ 14.003.120- €
12.857.346-
1.145.774- €
Door het wegvallen van kosten en opbrengsten minder 2.385.804- inflatiecorrectie. 1.361.667 Effect van minder lange looptijd. 1.024.137Let op GREX 2015 eindwaarde 1-1-2053 en nieuwe GREX 2015 eindwaarde 1-1-2031
€
3.058.898 Verdisconteringsvoet 3,7% Verdisconteringsvoet 3,0%
10
40 22 mei 2015 311404107
Gevolgen voor de gemeenten Basis – Voorzieningen treffen ter grootte (totaal voor de gemeenten) van circa € 8,3 mln. op eindwaarde. € 5,0 mln. per 1-1-2015 – Een risicobedrag opnemen ter grootte (totaal voor de gemeenten) van circa € 3,3 mln. op eindwaarde (neg. € 7,7 + pos. € 4,4 mln.). € 2,0 mln. per 1-1-2015 – Verdeling tussen de gemeenten 50% Werkendam, 30% Woudrichem en 20% Aalburg. – Wegvallen op termijn van circa € 1,2 mln. (72442 m2 *17) aan omslagbijdragen voor de gemeente Woudrichem – Bijdragen aan fondsen Werkendam was circa € 5,4 mln. Daarvan werd € 3,0 mln. gebruikt voor de ontsluitingsweg, waterberging en gemaal incl. persleiding. € 1,3 mln. voor het herstructureringsfonds. Circa € 1,1 mln. (5,4-3,0-1,3) valt binnen de gemeente weg voor grote werken e.d.. – Winst? Voorlopig geen rendementsuitkeringen op het commanditair kapitaal. Ook de gelabelde bedragen voor Bruine Kilhaven V en Giessen worden niet uitgekeerd. 15
Verwerking in de boekhouding • Het tekort op eindwaarde bedraagt circa € 8,34 mln. • Op het Onderhanden Werk wordt circa € 5,8 mln. afgeboekt. Dit bedrag is het verschil tussen de boekwaarde en de getaxeerde marktwaarde van de Kop van Brabant 2e fase en Giessen. • Daarnaast wordt € 2,54 mln. (8,34-5,8) aan restsaldo GREX afgeboekt om het volledige voorspelde verlies in de GREX af te dekken. 16
