NOTA GRONDEXPLOITATIE

N OTA G RONDEXPLOITATIE

2016

GEMEENTE HARDENBERG versie 14 september 2015

INHOUDSOPGAVE 1

2

3

4

Inleiding ......................................................................................................................................6

1.1

Aanleiding tot het opstellen van de Nota Grondexploitatie 2016 .............................. 6

1.2

De financiële en economische crisis ........................................................................ 7

1.3

De plaats van de Nota Grondexploitatie in de planningen controlecyclus .............. 7

1.4

De relatie met de jaarrekening 2014 en de accountantsrapportage 2014 ................ 7

1.5

Voorgenomen aanpassingen BBV-verslaggevingsregels rondom grondexploitaties 8

1.6

Gemeenten en Vennootschapsbelasting ................................................................. 9

1.7

Leeswijzer ..............................................................................................................10

Het ontwikkelprogramma wonen en werken ...............................................................................11

2.1

Overzicht gerealiseerde verkopen 2010-2015 ........................................................11

2.2

Ontwikkelprogramma wonen ..................................................................................12

2.3

Ontwikkelprogramma werken .................................................................................16

Algemene uitgangspunten grondexploitatie ...............................................................................19

3.1

De stelselwijziging 2012 in het kort.........................................................................19

3.2

Grondprijzen...........................................................................................................19

3.3

Rente .....................................................................................................................21

3.4

Prijsstijgingen en kostenindexering ........................................................................21

3.5

Plankosten .............................................................................................................21

3.6

Grondexploitatiewet en kostenverhaal bij particuliere ontwikkelingen. ....................22

3.7

Grondbeleid............................................................................................................22

In exploitatie genomen bedrijventerreinen..................................................................................24

4.1

Algemeen ...............................................................................................................24

4.2

Broeklanden ...........................................................................................................24

4.3

Broeklanden De Kop ..............................................................................................25

4.4

Broeklanden Zuid ...................................................................................................25

4.5

Katingerveld Balkbrug ............................................................................................26

4.6

Steenmaat Gramsbergen .......................................................................................26

Nota grondexploitatie 2015

2

5

6

4.7

Slagharen werkgebied Moeshoek ..........................................................................27

4.8

Dedemsvaart, Rollepaal-Oost ................................................................................27

In exploitatie genomen woningbouwterreinen ............................................................................29

5.1

Bransveen Dedemsvaart ........................................................................................29

5.2

Garstlanden II.........................................................................................................29

5.3

De Marke II Marienberg ..........................................................................................30

5.4

De Meerstal I Kloosterhaar .....................................................................................30

5.5

De Krim Zuid ..........................................................................................................31

5.6

Op de Akkers Sibculo .............................................................................................31

5.7

Radewijk ................................................................................................................32

5.8

Ravelijn Balkbrug ...................................................................................................32

5.9

Garstlanden III........................................................................................................33

5.10

Sluis V fase 1a Balkbrug ........................................................................................34

5.11

Slagharen Moeshoek Wonen .................................................................................34

5.12

Centrumplan Hardenberg .......................................................................................35

5.13

Centrumplan Dedemsvaart.....................................................................................35

5.14

Bruchterveld, De Kuilen III ......................................................................................36

5.15

Locatie Elzenhof Hardenberg .................................................................................36

5.16

Baalderveld ............................................................................................................37

5.17

Gezondheidspark Hardenberg ...............................................................................37

5.18

Vechtdalcollege ......................................................................................................38

Niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) ...........................................................................39

6.1

Verspreide gronden geen BTW ..................................................................................39

6.2

Verspreide gronden ..................................................................................................39

6.3

Heemserpoort Hardenberg .....................................................................................39

6.4

Slagharen Noord ....................................................................................................40

6.5

Hoek Langewijk Dedemsvaart ................................................................................40

6.6

Herontwikkeling voormalige school Hoogenweg.....................................................40


3

7

8

9

6.7

Ruimte voor Ruimte Gramsbergen .........................................................................41

6.8

Terrein bij de Doekeschool .....................................................................................41

6.9

Marslanden II .........................................................................................................41

6.10

Gronden fase II ......................................................................................................42

6.11

Strategische Gronden ............................................................................................42

6.12

De Wieken II Lutten ................................................................................................42

6.13

Hofsteeweg ............................................................................................................43

Exploitatieovereenkomsten........................................................................................................44

7.1

Pluimswijk Balkbrug ...............................................................................................44

7.2

Brink Oost ..............................................................................................................44

7.3

Kotermeerstal .........................................................................................................44

7.4

Marslanden I ..........................................................................................................44

7.5

Mollincksvaart Bergentheim ...................................................................................44

7.6

De Praam Slagharen ..............................................................................................45

7.7

Bergentheim, Muldershoek.....................................................................................45

7.8

Avebeterrein De Krim .............................................................................................45

7.9

Slotweg Bergentheim .............................................................................................45

7.10

Centrumlocatie Balkbrug, Achterveld .....................................................................45

Totaal resultaten Grondexploitatie .............................................................................................46

8.1

De resultaten van de grondexploitaties in een oogopslag .......................................46

8.2

Stand van zaken Voorzieningen .............................................................................48

8.3

De Algemene Reserve in relatie tot Grondexploitatie .............................................48

8.4

Risicomanagement.................................................................................................49

8.5

De vermogenspositie 2015 en verder .....................................................................54

8.6

Tussentijdse winstnemingen ..................................................................................55

8.7

Gevoeligheidsanalyse voor de programmering.......................................................57

8.8

Samenvatting en conclusies ...................................................................................58

Besluiten ...................................................................................................................................59


4


5

1

INLEIDING 1.1

Aanleiding tot het opstellen van de Nota Grondexploitatie 2016

In de gemeentelijke grondexploitatie gaat veel geld om. Bovendien is de grondexploitatie één van de risicovolle activiteiten van een gemeente. Zo heeft de huidige financiële en economische crisis grote gevolgen voor de gemeentelijke grondbedrijven gehad en zagen veel gemeenten zich genoodzaakt grondposities af te waarderen en hun verliezen te nemen. Een adequaat en actueel zicht op de stand van zaken van de gemeentelijke grondexploitaties is onontbeerlijk. De grondexploitatie is daarom ook stevig in te bedden in de gemeentelijke planning en controlecyclus. Ook Hardenberg ontkwam voor de grondexploitaties niet aan de financiële gevolgen van de crisis. In de Crisisupdate 2012 zijn stevige maatregelen voorgesteld op het vlak van de programmering en de (af-)waardering van gronden. Doel van de Crisisupdate 2012 was het gemeentelijk Grondbedrijf de komende jaren in relatief rustig financieel vaarwater te brengen. In de Crisisupdate 2012, die op 26 maart 2013 in uitgewerkte vorm door de raad is vastgesteld, is voor in totaal € 21,6 mln. aan financiële maatregelen genomen. Deels door het afwaarderen van gronden waarvan de ontwikkeling zich naar verwachting niet binnen de komende 10-jaarsperiode zal voordoen en deels door het ophogen van Voorzieningen ter dekking van tegenvallende exploitatieresultaten. Uiteindelijk is voor € 17,6 mln. op gronden afgewaardeerd, en bedroeg de resultaatverslechtering door het herijken van de programmering totaal € 4,0 mln. De gemeenteraad heeft gekozen voor een nadere uitwerking van het scenario waarbij wordt uitgegaan van het activeren van investeringen in de openbare ruimte met terugwerkende kracht tot 2002. Met dit besluit is gekozen voor een stelselwijziging waarbij een deel van de investeringen in de openbare ruimte (de hoofdinfrastructuur, de kosten van aanleg van riolering) niet meer ten laste van de grondexploitaties worden gebracht, maar ten laste komen van de begroting. Als gevolg van de uitwerking van de Crisisupdate 2012 zijn de grondexploitaties ingrijpend gewijzigd. In de jaarrekening 2013 zijn de gevolgen van de maatregelen uit de Crisisupdate 2012 financieel vertaald. Daaruit blijkt dat het nagestreefde doel van toen is bereikt: de grondexploitatie bevindt zich in een rustiger financieel vaarwater. Zoals uit deze Nota blijkt komen er binnen afzienbare tijd ontwikkelingen op de gemeentelijke Grondbedrijven af die een behoorlijke financiële impact kunnen hebben. Te noemen zijn de invoering van de Vennootschapsbelastingplicht voor gemeenten, de aanpassing van het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) en de consequenties van de Ladder duurzame verstedelijking op de programmering van woningbouw en bedrijventerreinen. De uitwerking van deze zaken zal dit najaar zijn beslag krijgen. In de Nota Grondexploitatie 2016 is er nog niet op geanticipeerd, omdat dit simpelweg nog niet mogelijk was. Wij zullen u hierover zo spoedig mogelijk separaat informeren. Vorig jaar is een begin gemaakt met de professionalisering van de risicoanalyse van de verschillende grondexploitaties. Er zijn toen twee pilots gedraaid (Bransveen en Katingerveld) op basis van de Montecarlosimulatie. Dit jaar is voor het Hardenbergse Grondbedrijf een complete risicoanalyse volgens deze methodiek gemaakt, waardoor het risicoprofiel beter in beeld is gebracht. In paragraaf 8.4 vindt u de uitwerking hiervan. In deze Nota worden de naar peildatum 1 januari 2015 geactualiseerde grondexploitaties getoond, het verloop van de Voorzieningen 2015-2016, de ontwikkeling van de AR in relatie tot de risicoanalyse van de grondexploitatie en de verwachte winstnemingen in 2016 e.v. als gevolg van de activeringsslag die voortvloeit uit de stelselwijziging.


6

1.2

De financiële en economische crisis

Vanaf 2008 zijn de gevolgen van de wereldwijde financiële en economische crisis steeds meer op lokaal niveau zichtbaar geworden waarbij met name de gemeentelijke grondexploitatie onder druk is komen te staan. Als gevolg van een sterk afgenomen vertrouwen in de financiële markten, omvallende banken etc. is het voor zowel de particulier als het bedrijfsleven steeds lastiger geworden kredieten, leningen en hypotheken af te sluiten. Dit heeft geleid tot een grote uitval van de vraag naar woningbouw- en bedrijventerreinkavels. Gemeenten blijven met de (aangekochte en wellicht al bouwrijp gemaakte) gronden zitten en zien de rentekosten verder oplopen. Er is in het verleden grond aangekocht op basis van toenmalige hoogconjuncturele economische verwachtingen. Geconfronteerd met een lagere vraag naar bouwrijpe grond is de voorraad grond voor een deel af te waarderen naar agrarische waarde terwijl eveneens de rentelasten binnen grondexploitaties hard doortellen bij een langere uitgifteperiode. Anno nu kunnen we constateren dat de crisis grotendeels voorbij is en de economie weer aantrekt. De rente blijft naar verwachting de komende tijd laag waardoor er ruimte voor particulieren en bedrijven is om te investeren. Wel is de bancaire sector een stuk terughoudender geworden bij het verstrekken van kredieten en hypotheken. Inmiddels zijn de eerste tekenen van herstel op de woningmarkt zichtbaar. De verkoop van gemeentelijke bedrijventerreinen benadert in 2015 de jaarprognose. Voor de grondexploitaties geldt dat een herstel van de economie bijdraagt aan het terugverdienen van het geïnvesteerde vermogen binnen de grondexploitaties en daarmee het verlagen van de risico’s. 1.3

De plaats van de Nota Grondexploitatie in de planningen controlecyclus

De Nota Grondexploitatie wordt u gelijktijdig met de begroting 2016 ter behandeling en vaststelling aangeboden. Deze handelwijze zorgt er voor, dat de uitkomsten van de Nota Grondexploitatie 2016 die als input zijn gebruikt voor de opmaak van de gemeentebegroting 2016 en dat beide documenten op elkaar zijn afgestemd. Dit is met name van belang wanneer het gaat om de hoogte van de in 2016 en verder te activeren kosten openbare ruimte, de te maken plankosten binnen de grondexploitatie, de aan het Grondbedrijf toe te rekenen rente en plankosten en de dekking er van binnen de begroting en de mogelijkheden om de AR op gewenst niveau te houden. In de Nota Grondexploitatie 2016 zijn de actuele prognoses van alle vigerende grondexploitaties verzameld. Zodoende wordt ook inzichtelijk op welke wijze het toekomstige verloop van de grondexploitaties zich ontwikkelt. De Nota is daarmee een belangrijk sturingsinstrument voor afweging van besluitvorming rondom de gemeentelijke grondexploitaties. 1.4

De relatie met de jaarrekening 2014 en de accountantsrapportage 2014

De jaarrekening 2014 is op 8 mei 2015 van een goedkeurende accountantsverklaring voorzien. In de accountantsrapportage is ingezoomd op de waardering van de gemeentelijke bedrijventerreinen. Op grond van werkelijk gerealiseerde verkopen van de afgelopen 3 jaren heeft de accountant aangedrongen op een meer realistische fasering van de bedrijventerreinen. Naar aanleiding hiervan hebben wij bij jaarrekening 2014 de fasering in lijn gebracht met de gemiddelde uitgifte over de jaren 2012-2014 naar 2,5 ha per jaar. Bovendien hebben wij pieken binnen de fasering op middellange termijn van 5 ha of meer teruggebracht naar ca. 4 tot 4,5 ha per jaar.


7

Een en ander heeft bij jaarrekening 2014 geleid tot het treffen van aanvullende voorzieningen voor de terreinen Broeklanden en Broeklanden Zuid van afgerond € 700.000. De overige terreinen behielden hun –zij het verlaagde- positieve eindresultaat. Met een verkocht aantal woningbouwkavels van 67 (t.o.v. de geraamde 66) constateert de accountant dat de economie en woningbouw in Hardenberg weer aan lijken te trekken. De accountant kon instemmen met de aangeleverde waardering van de grondexploitaties. 1.5

Voorgenomen aanpassingen BBV-verslaggevingsregels rondom grondexploitaties

In een rapport van 10 juli 2015 heeft de commissie BBV (Besluit, begroting en verantwoording) een voornemen tot herziening van de verslaggevingsregels voor de gemeentelijke grondexploitatie openbaar gemaakt. Ook in juli 2015 heeft de Raad voor de Financiële Verhoudingen het rapport Grond, Geld en Gemeenten uitgebracht waarin zij aanbevelingen doet voor herbezinning op het gemeentelijk grondbeleid. De aanleiding tot het BBV rapport is meerledig: a. b. c. d.

De recente forse afboekingen van gemeenten op de grondposities; Aanbevelingen uit het rapport Vernieuwing BBV over transparantie en vergelijkbaarheid; De invoering van de nieuwe Omgevingswet; De aankomende vennootschapsbelastingplicht voor gemeenten.

De commissie BBV heeft een aantal voorstellen uitgewerkt die (zullen) leiden tot een aanpassing van het BBV. De voorstellen moeten leiden tot meer transparantie, eenduidigheid en een vermindering van de administratieve lasten. Wij hebben de voorgenomen wijzigingen in gecomprimeerde vorm op rij gezet. De wijzigingen moeten gaan gelden vanaf 1 januari 2016. Er is een overgangsbepaling van kracht die vanwege de korte tijdspanne die gemoeid is met de invoering van het wetsvoorstel voorschrijft dat de maatregelen geen effect heeft op de waardering van de grondexploitaties en de vermogenspositie van de gemeente ultimo 2015. 1. De richttermijn voor de maximale looptijd van een grondexploitatie is 10 jaar. Voor langer durende grondexploitaties zijn beheersmaatregelen verplicht, waaronder geen indexering voor opbrengsten later dan 10 jaar. 2. De kostentoerekening aan bouwgrond in exploitatie sluit aan op de kostenverhaalsmogelijkheden Wet Ruimtelijke Ordening: kosten WRO=kosten BBV=kosten VPB. 3. De aan de grondexploitaties toe te rekenen rente moet worden gebaseerd op de werkelijk betaalde rente over het gemeentelijke vreemde vermogen (de uitstaande geldleningen). 4. Verplichte opname van de uitgangspunten/parameters bij de waardering van de grondexploitaties als onderdeel van de jaarrekening. 5. Afschaffing van de categorie NIEGG in het BBV. Zo lang de gronden net in exploitatie zijn genomen, staan ze op de balans als materiele vaste activa (MVA) onder de noemer “strategische gronden”. 6. Aan gronden niet in exploitatie mogen geen rente en andere kosten worden toegerekend. 7. De huidige NIEGG’s worden zonder afwaardering omgezet naar MVA tegen de boekwaarde per 1 januari 2016. De gemeente krijgt 4 jaar de tijd de boekwaarde van de NIEGG gronden aan de marktwaarde te toetsen en zo nodig af te waarderen. De voorgestelde maatregelen kunnen behoorlijke gevolgen hebben voor de begroting 2016 e.v. Zo is helder dat er niet langer 4 of 3,5% rente aan de grondexploitatie toe te rekenen is maar een


8

percentage van ca. 2,5%. Bovendien vervalt de rentetoerekening aan alle gronden die niet in exploitatie genomen zijn. Globaal is dit effect berekend op een extra last voor de begroting van ca. € 1,5 mln. Tegenhanger hiervan is het feit dat de resultaten van de grondexploitaties als gevolg van een lagere rentetoerekening positiever worden, waardoor mogelijk Voorzieningen in hoogte kunnen worden teruggebracht, ten gunste van de AR. Ook kennen een aantal Hardenbergse grondexploitaties een langere looptijd dan 10 jaren. Per exploitatie zal de gemeente moeten bezien welke beheersmaatregelen noodzakelijk zijn om een eventuele langere looptijd van 10 jaren te kunnen handhaven. Bij het terugbrengen van de maximale looptijd naar 10 jaren kunnen de desbetreffende grondexploitaties behoorlijk in resultaat dalen. Tot slot zal de gemeente zich moeten beraden op welk moment NIEGG (Niet in Exploitatie genomen gronden) gronden voor exploitatie in aanmerking komen om te worden ontwikkeld. Daarbij kunnen eveneens gronden die zich nu in de categorie BIE (Bouwgrond in Exploitatie) bevinden als NIEGG worden bestempeld. De gelanceerde voorstellen van de commissie BBV zullen ter consultatie aan de VNG en het IPO worden voorgelegd. In deze Nota hebben wij nog niet op de komende BBV-wijzigingen geanticipeerd. Na vaststelling van het vernieuwde BBV zullen wij u separaat informeren over de financiële consequenties ervan op de Hardenbergse grondexploitaties. 1.6

Gemeenten en Vennootschapsbelasting

Per 1 januari 2016 vervalt de vrijstelling voor vennootschapsbelasting voor gemeenten. De Europese Commissie heeft bepaald dat gemeentelijke grondbedrijven vanaf 2016 net als bedrijven 25 procent vennootschapsbelasting moeten gaan betalen over hun eventuele winst. Volgens Brussel is nu sprake van oneerlijke concurrentie door gemeenten die actief zijn op de vastgoedmarkt ten opzichte van particuliere vastgoedondernemers. Commerciële activiteiten van overheden worden daarom op dezelfde manier belast als die van ondernemers. Wanneer de gemeente bouwgrond in exploitatie brengt is zij als ondernemer aan te merken. Voor de gronden waarvoor zij geen reëel en stellig voornemen tot ontwikkeling heeft en de overige gronden die buiten exploitatie worden gehouden geldt dit niet. De toets van de gemeentelijke activiteiten m.b.t. grondexploitatie heeft plaats aan het stroomschema vennootschapsbelastingplicht van het Ministerie van Financiën. Belangrijke criteria zijn o.a. de verwevenheid (clustering) van activiteiten en de ondernemingstoets. Voor wat betreft de verwevenheid van de activiteiten moet er sprake zijn van een doorlopend proces van grondtransformaties waarin voortdurend nieuwe projecten gestart worden en afgeronde projecten worden beëindigd. In Hardenberg te herleiden naar het Grondbedrijf, dat haar taken verantwoord onder functie 830 van de begroting. Om te bepalen in hoeverre er sprake is van fiscaal ondernemerschap wordt getoetst aan de volgende vragen: - Is er een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid? - Wordt er deelgenomen aan het economisch verkeer? - Worden er voordelen beoogd of structurele overschotten behaald? Zo nee, wordt in concurrentie getreden met andere belastingplichtigen en als dat het geval is, kan een particulier van de opbrengst een (bescheiden) bestaan hebben? Verwacht wordt dat er na toetsing aan de gemelde criteria in veel gevallen sprake zal blijken te zijn van VPB-plicht. Zo valt de gehele categorie BIE per definitie in de vennootschapsbelastingplicht. Er is nog een discussie gaande over de VPB-plicht van voorzienbaar verliesgevende activiteiten. Het is nog onduidelijk hoe deze activiteiten (bv: een vanaf het begin van exploitatie verliesgevend bedrijventerrein) aan het laatste ondernemerscriterium getoetst moet worden.


9

NIEGG gronden liggen op het snijvlak van verplicht ondernemingsvermogen en niet-verplicht ondernemingsvermogen. Sommige NIEGG”s hangen tegen exploitatie aan, anderen zijn in tijd nog ver weg van transformatie. Zoals in paragraaf 1.5 is aangegeven werkt de commissie BBV aan een duidelijke afkadering van de categorieën BIE en NIEGG. Van cruciaal belang is de –eenmalig- vast te stellen fiscale openingsbalans per 1 januari 2016. Op die balans zijn alle VPB-plichtige grondexploitaties naar de waarde in het economisch verkeer per die datum op te nemen. Uitgangspunt daarbij is de netto contante waarde van de grexen. De tot 1 januari 2016 gemaakte kosten en opbrengsten zijn fiscaal gezien niet relevant. De balanswaardering moet bestaan uit de “zuivere” kasstromen, dat betekent geschoond van bedragen die afwijken van daadwerkelijke schattingen zoals bijv. de post Onvoorzien. Dit najaar wordt met externe hulp van adviesbureau PWC de –complexe- fiscale openingsbalans voor de grondexploitatie opgezet. Eveneens wordt een fiscale winsten verliesrekening voor het Grondbedrijf gemaakt. Momenteel zijn er nog inhoudelijke discussies gaande tussen VNG en Belastingdienst over de juiste interpretatie van verschillende te hanteren uitgangspunten bij de balanswaardering van BIE, o.a. over de toe te rekenken rente rentekosten. Duidelijk is wel dat voor de definiëring van zowel kosten als opbrengsten van de grondexploitatie gestreefd wordt naar zo veel mogelijke aansluiting bij het BBV. Wij zullen u eind dit jaar nader berichten over de stand van zaken m.b.t. de(financiële) gevolgen van de invoering van de VPB-plicht voor het Hardenbergse Grondbedrijf. 1.7

Leeswijzer

De Nota begint met de ontwikkelprogramma’s wonen en werken. Daarin staan de doelen voor de woningbouw en de realisatie van bedrijventerreinen beschreven en de wijze waarop de gemeente die wenst te bereiken. In hoofdstuk 3 staan de algemene uitgangspunten voor de grondexploitatie van Hardenberg vermeld. De hoofdstukken 4 t/m 7 behandelen de financiële stand van zaken van alle gemeentelijke grondexploitaties. Hoofdstuk 8 bevat het totaal overzicht van de vermogenspositie van het Grondbedrijf, de AR in relatie tot de risicoanalyses grondexploitaties en de uitkomst van 2 aanvullende scenario’s van uitgifte van woningbouw en bedrijventerreinen. De te nemen besluiten staan in hoofdstuk 9.


10

2

HET 2.1

O N T W I K K E L P R OG R A M M A W O N E N E N W E R K E N

Overzicht gerealiseerde verkopen 2010-2015

Voor de duiding van de geprogrammeerde hoeveelheden woningbouw en bedrijventerreinen geeft de staafdiagram aan hoe deze in de periode 2010-2015 zijn verlopen. Voor het jaar 2015 zijn de gerealiseerde verkopen verwerkt t/m juli 2015. In groen zijn de lopende opties voor 2015 weergegeven.

Voor de verkoop van de gemeentelijke woningbouwkavels is een zelfde staafdiagram gemaakt, dat de gerealiseerde verkopen over de jaren 2010-2015 toont:


11

De economische crisis van de afgelopen jaren heeft haar sporen op de vastgoedmarkt nagelaten. Minder woningen zijn opgeleverd, huizenprijzen zijn gedaald en consumenten en bedrijven komen moeilijker aan financiering. De vraag naar bedrijventerreinen is beperkt geweest. Langzamerhand zien we de eerste signalen die duiden op een herstel van de economie. Het bovenstaande betekent echter niet dat ook de tijden van voor de crisis in zijn geheel terug zullen keren. De vraag laat zich, mede gezien de blijvende onzekerheden die de markt kent, niet meer vervatten in grote, langjarige planningen. Vanwege de onzekere verwachtingen zijn de afgelopen jaren de vastgoedprogramma’s voor wonen en werken bijgesteld en is van een beperkte vraag uitgegaan voor de aankomende vier jaren. Daarbij realiseren wij ons dat de ontwikkelingen, zeker op lange termijn, onzeker blijven. Tegelijkertijd weten we dat Hardenberg de komende jaren op basis van Primos en CBS prognoses zal blijven groeien. Voor deze nieuwe inwoners zullen voldoende woningen beschikbaar moeten zijn. Evenals als ruimte voor werk en voorzieningen. Dat alles vereist voldoende flexibiliteit in ons ruimtelijk beleid 2.2

Ontwikkelprogramma wonen

Ontwikkelprogramma Wonen Het wonen is volop in verandering. De economische crisis van de afgelopen jaren heeft haar sporen in de woningmarkt nagelaten. Minder woningen zijn opgeleverd, huizenprijzen zijn gedaald en consumenten komen moeilijker aan financiering. Wel zijn er momenteel ook signalen die duiden op een licht herstel van de woningmarkt, in de zin van een toenemend aantal transacties in het tweede kwartaal. Ondanks dat dit herstel van de woningmarkt nog broos is, lijkt het optimisme in de markt terug te keren. Dit is mooi signaal omdat de gemeente ook nog een stevige opgave heeft om woningbouw te realiseren volgens zowel de Primos prognoses als de CBS prognose. Deze prognoses geven de vraag naar woningen weer op de middellange en lange termijn. De Primos prognose is de prognose die door de Provincie Overijssel wordt gebruikt om de woningbehoefte in beeld te brengen. In oktober 2015 volgt een nieuwe Primos prognose. Op dit moment is nog niet duidelijk of daarmee de geprognosticeerde groei van Hardenberg wijzigt. Deze nieuwe prognose Primos 2015 zal de basis vormen voor de nieuwe woonafspraken voor Overijssel, die in het najaar verder worden vormgegeven. Tot die tijd worden zowel de CBS als Primos 2013 prognose gehanteerd om de woningbehoefte/vraag in beeld te brengen, zoals ook is vastgelegd in de woonvisie 2013-2020 ‘Ruimte voor bewoners’. Volgens deze prognoses wordt voor de komende jaren nog een behoorlijke huishoudengroei verwacht. Tot 2040 groeit de gemeente naar verwachting naar 26.180 respectievelijk 26.800 huishoudens. In 2014 stond het daadwerkelijke aantal huishoudens in de gemeente Hardenberg op 22.988 huishoudens. Uitgaande van Primos 2013 zou het aantal huishoudens in de periode 2014 tot 2040, uitgaande van het daadwerkelijk aantal huishoudens per 2014, naar verwachting nog met ca. 3.200 huishoudens groeien. De prognoses uit CBS laten een toename zien van ca. 3.800 huishoudens. Primos 2013 Bevolking totaal [personen] Huishoudens totaal [aantal]

CBS 2011-2014 Nota grondexploitatie 2015

2015 59924 23469

2020 60779 24386

2025 61681 25198

2030 62392 25734

2035 62924 26066

2040 63033 26180

2015

2020

2025

2030

2035

2040 12

Bevolking totaal [personen] Huishoudens totaal [aantal]

59200 23800

59800 24800

60300 25800

61100 26500

61500 26800

61200 26800

Om aan deze huishoudengroei tegemoet te komen zouden we in deze periode even zo veel woningen moeten toevoegen. De grootste groei zit in de periode tot 2025. Voor de periode 2014 tot 2025 komt dit volgens Primos neer op een geprognosticeerde groei van 2210 huishoudens en voor CBS op 2812 woningen, zijnde een toevoeging van gemiddeld circa 200 respectievelijk 255 woningen per jaar. In de periode 2025 tot 2040 zullen we nog wel groeien, hetzij in mindere mate. De verwachte huishoudengroei voor de periode 2025-2040 bedraagt 982 huishoudens volgens Primos en 1000 woningen volgens CBS. Om met onze woningbouw tegemoet te kunnen komen aan de verwachte huishoudengroei is het nodig een dergelijk aantal woningen toe te voegen. Woningbouwprogramma Met de plannen die zijn opgenomen in het woningbouwprogramma wordt invulling gegeven aan deze woningbehoefte. Het programmeren is een continue proces. Het woningbouwprogramma wordt jaarlijks bijgesteld, waarbij daar waar mogelijk een nadere kwaliteitsslag en verfijning wordt gemaakt van de behoefte en spreiding van doelgroepen, woningtype en prijsklasse, passend bij de ambities uit de woonvisie 2013-2020 “Ruimte voor bewoners”. In de huidige programmering van de woningbouw tot en met 2025 zijn ca. 2.350 woningen opgenomen in de diverse gemeentelijke – en particuliere projecten. Hiervan is een aantal van 492 woningen aangemerkt als mogelijk te schrappen ontwikkellocaties. Het programma op deze locaties sluit niet meer aan bij de marktbehoefte en/of de gewenste ruimtelijke invulling, maar ligt in een aantal gevallen al wel vast in bestemmingsplan. Hier moet dus eerst door de gemeente op worden geacteerd alvorens het programma ook daadwerkelijk kan worden geschrapt. Van de 2.350 woningen zijn er ca. 47% (ruim 1.100 woningen) opgenomen in de gemeentelijke grondexploitaties en 53% verloopt via private ontwikkelingen (zie ook de Bijlage met programmeringsoverzicht). Dit betekent een jaarlijks, rekenkundig, gemiddelde programmering van 214 woningen. Indien het de gemeente lukt om de “te schrappen ontwikkellocaties” ook daadwerkelijk uit de programmering te halen valt de gemiddelde rekenkundige jaarproductie terug naar 170 woningen per jaar. In beide gevallen valt de programmering binnen de behoefte die op basis van de prognoses wordt afgegeven. Echter in het laatste geval creëert de gemeente wel meer ruimte in haar programmering om locaties toe te voegen die meer toegevoegde waarde vanuit het perspectief van volkshuisvesting of ruimtelijke ordening. In onderstaande tabel is de programmering van de uitgifte van woningbouwkavels op de korte termijn opgenomen, zoals deze wordt vertaald in de Nota Grondexploitatie 2016. . Prognose Nota Grex 2015 Prognose Nota Grex 2016

2015

2016

2017

2018

58 36

93 98

102 76

139 85

Voor 2015 geldt dat de verkopen van kavels tot en met eind mei op 14 stuks stond. Daarnaast is nog een aantal kavels in optie. De prognose voor 2015 valt lager uit doordat een aantal projectmatige


13

gronduitgiften (Hof van Pepijn, CP D’vaart; deelgebied markt Noord) zijn doorgeschoven van 2015 naar 2016. Provincie Overijssel en ladder van duurzame verstedelijking De provincie gaat zich in de komende periode nadrukkelijk hard maken om voor werken en wonen tot programmeringsafspraken te komen met gemeenten. Vanuit eigen provinciaal onderzoek wordt in de tweede helft van 2015 getracht om tot afspraken met gemeenten te komen over de programmering van wonen. De Provincie wil daarbij forse stappen zetten in het terugbrengen van overprogrammering. Daarnaast speelt de ladder van duurzame verstedelijking. Deze ladder is opgezet met primair als doel het tot stand brengen van een goede ruimtelijke onderbouwing, in de zin van zorgvuldig ruimtegebruik. Bij het opstellen van toekomstige bestemmingsplannen en andere planologische besluiten zal de ladder moeten worden doorlopen, waarbij de ladder gemeenten dwingt om antwoord te geven op de volgende aspecten: 1. afstemming met regionale behoefte 2. focus op bestaand bebouwd gebied 3. multimodaal ontsloten uitbreidingslocaties. Uitspraken van de Raad van State laten zien dat toepassing van de Ladder ernst is voor het nog mogelijk kunnen maken van woningbouwplannen. Nieuwe woningbouwplannen komen enkel door de toets van de Raad van State als aangetoond is dat er nog woningbehoefte resteert om een nieuw plan in ontwikkeling te brengen. Deze woningbehoefte wordt bepaald aan de hand van de marktvraag in de woningmarktregio volgens de prognoses minus de harde plannen (d.w.z. plannen met een onherroepelijk bestemmingsplan) die reeds voorzien in de woningbehoefte. Dit betekent dat nieuwe plannen alleen doorgang kunnen vinden als voldoende onderbouwd is dat er naaste de bestaande woningbouw die reeds is vastgelegd in onherroepelijke bestemmingsplannen er nog vraag resteert. Aanvullend daarop is uitgangspunt dat indien er nog vraag resteert deze bij voorkeur via inbreiding wordt ingevuld, vanwege zorgvuldig ruimtegebruik. De afstemming over de programma’s wonen en werken met de provincie en de toepassing van de ladder op toekomstige ontwikkelingen hangen nauw met elkaar samen. Om deze discussies zo goed mogelijk te beslechten is een proces in gang gezet, waarin de gemeente zo gedegen mogelijk haar positie en inzet bepaalt. Belangrijke onderdelen in dit gemeentelijke proces zijn 1. herijking programma voor woningbouw en werklocaties 2. een doorkijk naar regio-indeling en regionale verdeling 3. de opnamecapaciteit van het bestaand bebouwd gebied in beeld brengen 4. verstevigen van ambitie en handelingsperspectief, met visie op wanneer wel en niet bouwen binnen bestaand bebouwd gebied Parallel hieraan lopen de (afstemmings-)overleggen met de provincie en de andere, relevante gemeenten over de (regionale) programmering. Vooralsnog lijkt de provincie in te zetten op een stingentere uitleg met betrekking tot de behoefte in relatie tot het aanbod, waardoor minder ruimte zal bestaan voor nieuwe plannen. Momenteel is nog niet uitgekristalliseerd hoe dit exact wordt vormgegeven en wordt vastgelegd in provinciale woonafspraken. De uitkomsten van dit proces worden in het komende halfjaar duidelijker voor wonen. Indien uit (eigen) nieuw onderzoek en de overleggen met de provincie blijkt dat er sprake is van overprogrammering zal dit financiële consequenties hebben voor de grondexploitaties. Of en hoe groot deze overprogrammering zal zijn hangt mede af van de nieuwe prognosecijfers van Primos 2015 en in hoeverre Hardenberg op basis van deze nieuwe cijfers nog zal groeien. Op basis van de huidige prognoses van Primos 2013 en CBS voor woningbouw lijkt van overprogrammering Nota grondexploitatie 2015

14

vooralsnog geen sprake. Indien programma’s moeten worden afgebouwd zal dit gepaard gaan met de afwaardering van gronden. Tot slot is het procesmatig zeer wel denkbaar dat kort op de besluitvorming over de nota Grondexploitatie 2016 een bijstelling aan de raad moet worden gepresenteerd op basis van de nieuwe inzichten en de afspraken met provincie. Hierop kan bij de Nota Grondexploitatie 2016 niet worden geanticipeerd omdat de uitkomsten simpelweg niet tijdig bekend zijn.


15

2.3

Ontwikkelprogramma werken

Hardenberg is het stedelijk centrum van Noordoost-Overijssel. Met ruim 24.000 arbeidsplaatsen en een beroepsbevolking van ruim 38.000 heeft de gemeente een zeer sterke lokale en regionale functie. Bedrijventerreinen zijn een belangrijke bron van werkgelegenheid voor de gemeente. Ook in de toekomst wil de gemeente Hardenberg de streekfunctie behouden en verder versterken. De gemeente kampt – veroorzaakt door de economische crisis – met lagere uitgiftecijfers op bedrijventerreinen. De economische crisis heeft effect op de werkgelegenheid en daarmee de vraag naar bedrijventerreinen. Evenals met woningbouw is er sprake van vraaguitval. Ondanks het lichte herstel van de economie verwachten we op de korte termijn nog niet dat de uitbreidingsvraag fors zal toenemen. Dit heeft voor een deel te maken met de nog beperkte mogelijkheden voor financiering van het bedrijfsleven. Nog meer dan in het verleden zal de gemeente de wensen van de klanten moeten kennen. Daarbij hoort een houding van flexibel kunnen werken. De gemeente Hardenberg heeft de ambitie om het bestaande bedrijfsleven te behouden en waar mogelijk te versterken. Door beschikbaarheid van voldoende bedrijventerreinen en zo weinig mogelijke bureaucratie en regelgeving, wil de gemeente ruimte bieden aan de ontwikkeling van met name MKB-bedrijven, als motor van de lokale economie en werkgelegenheid Programma bedrijventerreinen De crisis heeft ertoe geleid dat er een verschil is ontstaan tussen de verwachte vraag en het Hardenbergse bedrijventerreinprogramma. In absolute aantallen is het programma voor de gemeentelijke bedrijventerreinen begin 2013 daarom aangepast. De aanpassing is vertaald naar de individuele projecten. Programmering is een continue proces en wordt daarom jaarlijks bijgesteld. Wij zijn inmiddels een proces gestart om het bestaande bedrijventerreinenbeleid te evalueren en verbeteren. Dit doen we vanwege alle wijzigingen in de markt en omdat de provincie met de Overijsselse gemeenten nieuwe afspraken wilt maken over programmering. Dit doen we in het licht van de verwachte nieuwe prognoses naar bedrijventerreinen, de Ladder voor duurzame verstedelijking en kwalitatieve en kwantitatieve ontwikkelingen in de markt en ontwikkelingen elders in de regio. Vooruitlopend op de uitkomsten van dit onderzoek hebben we de verwachtingen voor de uitgifte van hectares voor de aankomende jaren enigszins naar beneden bijgesteld. Voor 2015 e.v. gaan we uit van de bij jaarrekening met de accountant overeengekomen programmering zoals die onderstaand is weergegeven.


16

Programmering bedrijventerrein 2015-2026 Nota grondexploitatie 2016 (in m2) 50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

fasering programma bedrijventerrein

Uitgesplitst naar verwachte uitgifte per bedrijventerrein geeft het onderstaande beeld:

De gemiddelde uitgifte over de eerstkomende vier jaren was 4,0 ha per jaar en daalt naar 2,9 ha per jaar. Gegeven de vraag van het bedrijfsleven achten wij de programmatische opgave voor de komende 4 jaar realistisch en haalbaar. De opgave vanaf 2018 tot 2026 ligt gemiddeld hoger. Deze opgave draagt ambitie in zich en zal van jaar tot jaar moeten worden gemonitord en geconfronteerd


17

moeten worden aan de dan geldende marktomstandigheden. Zoals eerder opgemerkt hebben we een proces opgestart voor een herziening van het bedrijventerreinbeleid waarbij we nu nog niet eventuele consequenties voor de programmering kunnen overzien. De focus ligt logischerwijs op de korte termijn en het realiseren van de geprognosticeerde uitgiften t/m 2018. De bedrijventerreinen in Hardenberg zijn te verdelen in terreinen die in exploitatie zijn genomen en verkopen op terreinen die nog niet in exploitatie zijn genomen. Voor de terreinen die nog niet in exploitatie zijn genomen wordt maatwerk geleverd waarbij het van belang is een goede balans te vinden tussen het faciliteren van de huisvestingsvraag van het bedrijf en het beperken van de financiële risico’s voor de gemeente. Onze werkwijze vereist daarom een grote mate van flexibiliteit in houding en gedrag van de gemeente ten aanzien van te volgen procedures en de onderhandelingen over de uitgifte met de potentiele bedrijven en de relatie met marktconforme grondprijzen. Daarbij is het wel zaak de financiële kaders van de vastgestelde grondexploitaties voor de bedrijventerreinen te bewaken. Ter stimulering van de verkoop voor de verschillende terreinen wordt een mix aan maatregelen gehanteerd van promotie tot het aanbieden van gespreide betaling, waarbij het leveren van maatwerk voorop staat.


18

3

ALGEMENE 3.1

U I T G A N G S P U N T E N G R O N D E X PL O I T A T I E

De stelselwijziging 2012 in het kort

De gemeenteraad heeft gekozen voor nadere uitwerking van het scenario waarbij wordt uitgegaan van het activeren van investeringen in de openbare ruimte met terugwerkende kracht tot en met 2002. Met dit besluit is gekozen voor een stelselwijziging waarbij (een deel van de) investeringen in de openbare ruimte niet meer ten laste worden gebracht van de grondexploitaties, maar ten laste komen van de begroting. Een belangrijke reden om voor deze stelselwijziging te kiezen is dat de sturing op het grondbedrijf directer wordt en de afweging om investeringen te doen in het grondbedrijf, meer in verwevenheid met de exploitatiebegroting van de Algemene Dienst wordt gemaakt. Dit zit vooral in het gegeven dat bij het doen van nieuwe investeringen vooraf financiële dekking in de exploitatiebegroting van de Algemene Dienst moet worden gevonden voor de structurele kapitaallast (rente en afschrijving) die door het activeren van de investeringen gaat ontstaan. Het Grondbedrijf en de exploitatiebegroting worden hierdoor meer met elkaar verweven en de wederzijdse beïnvloeding krijgt een meer structureel karakter door de afweging bij nieuwe investeringen en de invloed hiervan op het weerstandsvermogen van de gemeente. De financieel-economische afweging of en in welke vorm met een grondexploitatie gestart kan worden spitsen zich toe op het cashflowmanagement. Naast een exploitatieopzet is vanaf nu een kredietaanvraag benodigd voor de kosten van de aan leggen hoofdinfrastructuur en de rioleringen. Dit leidt tot een grotere interne verwevenheid tussen het Grondbedrijf en de exploitatiebegroting van de gemeente. De kapitaallasten van die investeringen moeten gedekt worden binnen de begroting van de algemene dienst. Dit geeft per grondexploitatie een extra afwegingsmoment. 3.2

Grondprijzen1

De grondprijzen in de gemeente Hardenberg zijn afhankelijk van de locatie en het woningtype en variëren van € 125 per vierkante meter exclusief btw voor goedkope woningen tot € 185 per vierkante meter exclusief btw. Ter stimulering van de verkoop is de grondprijs van woningbouwkavels tot en met april 2015 verlaagd met € 10 per vierkante meter (excl. btw). Situationeel worden de grondprijzen bepaald aan de hand van de kenmerken van de locatie, kavel en type woning. Hiertoe wordt een zogenaamde standaard voor woningbouw gehanteerd die objectiveert of bepaalde kavels voor een afwijkende prijszetting in aanmerking komt (zie ook bijlage 4). In de onderstaande tabel zijn de grondprijzen weergegeven zoals die in de recente versies van de Hardenbergse grondexploitaties voor de woningbouwlocaties zijn verwerkt. Deze grondprijzen geven voor de vrije sector een indicatie van de huidige marktwaarde in de Hardenbergse grondexploitaties.

1

Alle genoemde prijzen in deze paragraaf zijn excl. 21% BTW.


19

Woningbouw

S oort k av el

Hardenberg en Dedemsvaart

Rijwoning

€ 175 - € 180/m2

2^1 kap woning

€ 175 - € 185/m2

Vrijstaande woning

€ 180 - € 185/m2

Appartement

grondprijs per m2/ s t uk

€ 20.000/st.

Slagharen, Gramsbergen,

Rijwoning

€ 165 - € 170/m2

Balkbrug en Bergentheim

2^1 kap woning

€ 170 - € 175/m2

Vrijstaande woning

€ 175 - € 180/m2

Rijwoning

€ 155 - € 165/m2

2^1 kap woning

€ 155 - € 165/m2

Vrijstaande woning

€ 160 - € 170/m2

Overige kernen

Sociale huurwoningen kennen een vaste kavelprijs van € 10.870 voor de eerste 150m2. Meerdere m2 worden afgerekend naar marktconforme prijzen in het desbetreffende plan. Wij verhogen de kavelprijs voor een sociale huurwoning naar € 15.000 per 1 januari 2016. Voorgesteld wordt: De vaste kavelprijs voor een sociale huurwoning te verhogen naar € 15.000 per 1 januari 2016. Voor de bouw van sociale koopwoningen in de rij hanteren wij voor de bepaling van de grondprijs een staffel. De grondprijs is daarbij gekoppeld aan de stichtingskosten van de woning. De staffel luidt: -

Stichtingskosten woning tot € 150.000 VON: grondprijs € 125,-- per m2 ex BTW

-

Stichtingskosten woning € 150.000 VON en hoger( tot € 178.000, grens goedkope koopwoningen) : grondprijs € 150,-- per m2 ex BTW.

In de onderstaande tabel zijn de grondprijzen weergegeven zoals die in de recente versies van de Hardenbergse grondexploitaties voor de bedrijventerreinen zijn verwerkt. Deze grondprijzen geven een indicatie van de huidige marktwaarde in de Hardenbergse grondexploitaties. Bij de bouw van een bedrijfswoning op de kavel rekenen wij € 63.000 als grondprijs bij een oppervlakte van 450 m2.

Bedrijfsterreinen

Soort kavel

grondprijs per m2/stuk

Hardenberg Broeklanden

(Zware) industrie

€ 57,50/m2

Kop

(Zware) industrie

€ 60 - € 65/m2

Hardenberg Broeklanden Zuid

(Zware) industrie

€ 65/m2

Slagharen Moeshoek

woonlocatie

woonkavel € 63.000/st

werklocatie

€ 60 - € 65/m2

woonlocatie


werklocatie

€ 72,50/m2

woonlocatie


werklocatie

€ 60 - € 65/m2

Hardenberg Broeklanden de

Balkbrug Katingerveld Gramsbergen de Steenmaat


20

Rollepaal Oost

werklocatie

€ 65 - € 70/m2

Aan de gronden voor de bestemming maatschappelijke voorzieningen wordt een grondprijs toegekend van € 70 /m2. 3.3

Rente

In een grondexploitatie vormt de rente een belangrijke component. Aan alle grondexploitaties wordt per 1 januari van het jaar de rentelast over de uitstaande boekwaarde toegerekend. De rentevoet voor het Grondbedrijf is vergeleken met de huidige marktrente als hoog te kwalificeren. De provincie Overijssel heeft als toezichthouder op de gemeentelijke financiën in 2013 en 2014 aangegeven dat een rente van 3 tot 3,5% acceptabel is en dat hogere percentages gemotiveerd moeten worden. Per 1 januari 2015 bedraagt de rekenrente voor het Grondbedrijf 4%. In overleg met de provincie Overijssel hebben wij de rekenrente voor het Grondbedrijf per 1 januari 2016 verlaagd naar 3,5%. In de begroting 2016 is met de extra rentelast voor de algemene dienst rekening gehouden. Zoals vermeld in paragraaf 1.6 zullen nadere richtlijnen omtrent de te hanteren rente voor grondexploitaties in het BBV worden opgenomen. Het renteniveau voor grondexploitaties (BIE) wordt dan gekoppeld aan de werkelijk betaalde rente over de gemeentelijke leningenportefeuille. Indicatief betekent dit een rekenrente voor grondexploitaties van ca. 2,5%. Aan NIEGG’s mag geen rente meer worden toegerekend. Beide maatregelen betekenen een extra rentelast voor de begroting, globaal becijferd op ca € 1,5 mln. Voor de grondexploitaties geven lagere rentekosten een verbetering van de exploitatiesaldi. 3.4

Prijsstijgingen en kostenindexering

Een grondexploitatie wordt voor een meerjarige periode opgezet en dat maakt de opgenomen ramingen gevoelig voor inflatie. In elke grondexploitatie gaan we uit van 2% kostenstijgingen per jaar over de te maken kosten. Vanwege de huidige marktomstandigheden, waarin sprake is van stagnerende grondopbrengsten, is de opbrengstenindex in 2015 nog op 0% gezet. Vanaf 2016 rekenen we weer met een jaarlijkse stijging van grondprijzen van 1%. Voor het Centrumplan Hardenberg geldt dat de indexatie voor de opbrengsten gedurende de hele looptijd (t/m 2022) 0% is . De grondexploitaties zijn doorgerekend op basis van een dynamische eindwaardeberekening. Kostenstijgingen en opbrengstenstijgingen, en de rentekosten “onderweg” worden hiermee netto contant teruggerekend naar de dag van vandaag. 3.5

Plankosten

Aan een grondexploitatie worden doorgaans plankosten toegerekend. De plankosten bestaan uit extern ingewonnen adviezen, onderzoekskosten, stedenbouwkundige adviezen, de kosten van het te maken bestemmingsplan, bestek voorbereiding en –uitvoering, projectleiding, verkoopkosten en administratiekosten. Ook de planschade uitkeringen horen hierbij. Elk Grondbedrijf, zo ook dat van Hardenberg, kent elk jaar een hoeveelheid kosten voor de noodzakelijke bedrijfsvoering. De kosten (verzameld op G.900) zijn te onderscheiden in algemene uren van planeconomie voor de opmaak van de jaarrekening, de jaarlijkse actualisaties van alle grondexploitaties, de opmaak van de Nota Grondexploitatie, bijdragen aan de berap’s, algemeen planeconomische advisering, financiële analyses, kosten accountantscontrole. Deze kosten worden


21

d.m.v. een opslag op het uurtarief over de complexen doorberekend. De volgende tabel toont de raming plankosten zoals die voor het jaar 2016 in de grondexploitaties zijn opgenomen: Budgetten pl a nkos ten grondexpl oi ta tie Ha rdenberg 2016

Complex: Centrumplan Hardenberg Centrumplan Dedemsvaart Broeklanden De Garstlanden II Slagharen werkg.Moeshoek

Rollepaal Oost Marslanden II Overige, kleine complexen

Bedrag: € 448.000,00 € 179.000,00 € 9.000,00 € 9.000,00 € 15.000,00 € 17.000,00 € 14.000,00 € 4.000,00 € 5.000,00 € 53.000,00 € 38.000,00 € 27.000,00 € 25.000,00 € 31.000,00 € 25.000,00 € 31.000,00 € 162.000,00 € 100.000,00

Totaal:

€ 1.192.000,00

Slagharen woong.Moeshoek

De Meerstal I De Steenmaat Broeklanden De Kop Broeklanden Zuid Katingerveld Balkbrug Bransveen Sluis V Balkbrug Garstlanden III Gezondheidspark

Voor de externe plankosten zijn in de desbetreffende grondexploitaties aparte ramingen opgenomen. 3.6

Grondexploitatiewet en kostenverhaal bij particuliere ontwikkelingen.

Per 1 juli 2008 maakt de Wet op de Grondexploitatie onderdeel uit van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro). Insteek daarbij is het zoveel mogelijk langs privaatrechtelijke weg (d.m.v. een exploitatieovereenkomst) bereiken van overeenstemming over kostenverhaal. Lukt dat niet, dan biedt de Wet een juridische stok achter de deur de kosten te verhalen door het maken van een exploitatieplan. De gemeente Hardenberg heeft het kostenverhaal bij particuliere woningbouwontwikkelingen verzekerd via een afgesloten exploitatieovereenkomst. Het monitoren van het verloop van de exploitatieovereenkomsten valt onder het beheer van het Hardenbergse grondbedrijf. 3.7

Grondbeleid

Na de vaststelling van de Crisisupdate 2012 speelt de vraag hoe de gemeente Hardenberg haar actieve grondbeleid verder vorm geeft. Voor wat betreft het aankopen van grond voor ontwikkelingsdoeleinden was al sprake van terughoudendheid. De naar agrarische waarde afgeboekte gronden kunnen voor een deel in verkoop worden gebracht. Particuliere initiatieven Nota grondexploitatie 2015

22

liggen ook grotendeels stil. Met bouwclaimhouders worden afspraken gemaakt over de nakoming van hun verplichtingen. Via het principe van een verantwoorde cashflowberekening is per in uitvoering te brengen plandeel vooraf na te gaan of er financieel evenwicht bestaat tussen de voorgenomen uitgaven en de te ontvangen grondopbrengsten. We kunnen samenvattend stellen, dat het actieve grondbeleid in Hardenberg zich de komende jaren in hoofdzaak vraaggestuurd zal blijven ontwikkelen, waarbij kansen in de markt zo veel mogelijk te benutten zijn. Daar waar ontwikkelingen zich voordoen is het voor de gemeente zaak hierop actief in te spelen. Het te voeren gemeentelijk grondbeleid zal daarmee een meer situationeel karakter dragen: de te maken keuzes hangen van geval tot geval af van de omstandigheden. Het voorgaande is vertaald in een nieuwe Nota Grondbeleid die in juni 2015 door u is vastgesteld. Daarbij heeft u als raad aangegeven dit najaar een inhoudelijke vervolgdiscussie over het gemeentelijk Grondbeleid in al haar facetten te willen aangaan.


23

4

IN 4.1

E X P L O I T A T I E G E N O M E N B E D R I J V E N T ER R E I N E N

Algemeen

In de hoofdstukken 4 t/m 7 is op complexniveau informatie weergegeven over de prognose van de financiële resultaten van vorig jaar en dit jaar. Deze informatie is samengevat in uniforme tabellen. In deze tabellen worden eerst de boekwaarden op 1 januari 2014 en 2015 vergeleken. Het verschil tussen beide bedragen is de mutatie 2014, het saldo tussen de in 2014 gemaakte kosten en ontvangsten. In de raming van de nog te realiseren kosten zijn naast de te maken kosten per complex (bijv. plankosten, bouwrijp of woonrijpmaken, grondaankopen.e.d.) ook de rentekosten en de jaarlijkse kostenstijgingen (bij een index van 2% per jaar) opgenomen. De raming van nog te realiseren opbrengsten bevat de opbrengsten van de te verkopen bouwkavels, inclusief de daaraan toegekende opbrengstenindex (1% vanaf 2016). In de meeste gevallen laten de exploitatieresultaten per 1 januari 2015 een verbetering zien ten opzichte van het jaar ervoor. Grootste oorzaak daarvan is de verlaging van de rentelast omdat het rentepercentage per 1 januari 2016 van 4% is verlaagd naar 3,5%. We hebben het aspect renteverlaging niet bij elke toelichting op de resultaten van de complexen benoemd. Waar dit niet expliciet aangegeven is verwijzen we kortheidshalve naar het hier vermelde. De boekwaarde plus nog te maken kosten minus nog te realiseren opbrengsten geeft het resultaat op eindwaarde. Dit bedrag rekenen we met rente terug naar peildatum 1 januari 2015, en dat geeft het resultaat op netto contante waarde. Daar waar de netto contante eindwaarde van een complex negatief is wordt een voorziening getroffen om het tekort af te dekken. De exploitatietekeningen en de exploitatieopzetten liggen op de gebruikelijke wijze (afd. RD) ter inzage. 4.2

Broeklanden

In 2013 wordt vanuit de fasering van de Crisisupdate 2012 gerekend met een jaarlijkse verkoop van 2.000 m2. In 2014 heeft echter geen kavelverkoop plaatsgehad. Bij jaarrekening 2014 is de programmering van Broeklanden verder in tijd weggezet tot het jaar 2033. Als gevolg daarvan is de Voorziening Broeklanden opgehoogd naar € 1.795.000. Als bekend zijn de verkoopprijzen voor de randkavels verlaagd naar € 43,-- per m2 en bedraagt de verkoopprijs van de overige kavels € 57,50 per m2.

Broek landen

Prognos e

Mut at ie

Prognos e

1-1-2014

jaarrek ening 2014

1-1-2015

Boekwaarde

-€ 4.334.000

-€ 4.548.000

Raming nog te realiseren kosten

-€ 3.394.000

-€ 3.656.000

€ 4.727.000

€ 4.828.000

Raming nog te realiseren opbrengsten Res ult aat op eindwaarde

-€ 3. 001. 000

-€ 3. 934. 000

-€ 3. 376. 000

Res ult aat op net t o c ont ant e waarde

-€ 1. 482. 000

-€ 1. 795. 000

-€ 1. 697. 000

De huidige actualisatie laat een tekort zien van € 1.697.000 per 1 januari 2015. Dit betekent dat de voorziening voor Broeklanden kan worden verlaagd met € 98.000.


24

Voorgesteld wordt: De Voorziening Broeklanden met € 98.000 te verlagen.

4.3

Broeklanden De Kop

Voor de categorie zware bedrijven zijn zowel Broeklanden, Broeklanden De Kop als Broeklanden Zuid beschikbaar. In 2014 heeft geen kavelverkoop plaatsgehad. Het terrein moet nog woonrijp worden gemaakt. Al naar gelang de voortgang van de kavelverkoop heeft dat gefaseerd plaats vanaf 2017. In totaal is nog ca. 8 ha. uit te geven. Broek landen De Kop

Prognos e

Mut at ie

Prognos e

1-1-2014

jaarrek ening 2014

1-1-2015

Boekwaarde

-€ 2.251.000

-€ 2.351.000


-€ 1.132.000

-€ 1.346.000

Raming nog te realiseren opbrengsten

€ 4.202.000

€ 4.357.000

Res ult aat op eindwaarde

€ 819. 000

€ 364. 000

€ 660. 000


€ 473. 000

€ 238. 000

€ 381. 000

Bij jaarrekening 2014 zijn de kavelverkopen verder in tijd doorgeschoven, waardoor het resultaat daalde naar € 238.000. De huidige actualisatie levert een resultaatsverbetering op van € 143.000 en wordt naast de in $ 4.1. genoemde renteverlaging veroorzaakt door het doorschuiven van te maken kosten van het woonrijpmaken. 4.4

Broeklanden Zuid

Begin 2014 heeft de eerste kavelverkoop op Broeklanden Zuid plaatsgehad. De desbetreffende 3,3 verkochte hectares bevonden zich situationeel op de naar NIEGG overgeboekte en afgewaardeerde fase II gronden van Broeklanden Zuid. Dit geeft een overboeking van de boekwaarde van deze kavel (€ 192.000) naar de grondexploitatie van Broeklanden Zuid. De verkochte kavel is door de gemeente bouwrijp gemaakt, de kosten hiervan (exclusief het te activeren gedeelte) zijn in de herziene exploitatieopzet verwerkt. Zo ook de kosten van aankoop van de oude locatie van het bedrijf dat nu op Broeklanden Zuid een nieuwe vestiging bouwt. De verdere planontwikkeling zal naar verwachting vanaf het najaar 2015 worden vervolgd. De mate en vorm waarin kan mede afhankelijk zijn van de uitkomsten van het provinciaal onderzoek naar de behoefte aan bedrijventerreinen in de Overijsselse gemeenten. Voorlopig gaan wij nog uit van de volledige aanleg van fase 1 ter grootte van ca. 40 hectare.


25

Broek landen Zuid

Boekwaarde

Prognos e

Mut at ie

Prognos e

1-1-2014

jaarrek ening 2014

1-1-2015

-€ 8.894.000

-€ 9.778.000

-€ 11.780.000

-€ 11.893.000


€ 19.914.000

€ 19.915.000


-€ 760. 000

-€ 1. 984. 000

-€ 1. 756. 000


-€ 661. 000

-€ 1. 146. 000

-€ 668. 000


Bij jaarrekening 2014 is de fasering van de verkopen verder in tijd doorgeschoven. Dit gaf een verhoging van het exploitatietekort naar € 1.146.000, waarvoor een Voorziening is getroffen. In de actualisatie 2015 zijn de kosten voor bouwrijpmaken van de eerste fase een jaar doorgeschoven. Dit geeft een rentevoordeel, naast de generieke renteverlaging per 1 januari 2016. Het exploitatiesaldo verbetert met € 478.000. De getroffen Voorziening kan dienovereenkomstig met € 478.000 worden verlaagd. Voorgesteld wordt: De Voorziening Broeklanden Zuid met € 478.000 te verlagen.

4.5

Katingerveld Balkbrug

Op bedrijventerrein Katingerveld heeft in 2014 geen kavelverkoop plaatsgehad. Bij jaarrekening 2014 is de fasering van de kavelverkopen in tijd doorgeschoven naar 2035. Dit verklaart het verminderde exploitatieresultaat ultimo 2014. In de actualisatie 2015 zijn te maken kosten voor bouwen woonrijpmaken eveneens in tijd doorgeschoven. Het exploitatieresultaat laat daardoor een verbetering zien die, samen met het effect van verlaagde rentelasten € 433.000 bedraagt naar een niveau van € 2.970.000 NCW 1 januari 2015. Kat ingerv eld

Boekwaarde Raming nog te realiseren kosten Raming nog te realiseren opbrengsten

Prognos e

Mut at ie

Prognos e

1-1-2014

jaarrek ening 2014

1-1-2015

-€ 1.825.000

-€ 1.949.000

-€ 786.000

-€ 1.753.000

€ 9.554.000

€ 10.032.000


€ 6. 943. 000

€ 6. 128. 000

€ 6. 330. 000


€ 3. 565. 000

€ 2. 537. 000

€ 2. 970. 000

4.6

Steenmaat Gramsbergen

Op dit bedrijventerrein stokt de verkoop van woon-werkkavels sinds 2011. Ook in 2014 hebben geen kavelverkopen plaatsgehad.


26

S t eenmaat

P rognos e

P rognos e

1-1-2014

1-1-2015

Boekwaarde

-€ 600.000

-€ 629.000


-€ 231.000

-€ 226.000

€ 973.000

€ 984.000


€ 142. 000

€ 129. 000


€ 107. 000

€ 101. 000


Van de 10 beschikbare bedrijfskavels zijn er nu nog 6 te koop. In de exploitatieopzet is rekening gehouden met de bouw van 6 bedrijfswoningen. De exploitatie sluit positief op € 101.000. Het iets lagere resultaat laat zich verklaren uit meer rentelasten als gevolg van het doorschuiven in tijd van de geraamde opbrengsten in samenhang met de generieke renteverlaging per 2016.. 4.7

Slagharen werkgebied Moeshoek

In 2014 zijn geen bedrijfskavels verkocht. In mei 2015 is een kavel verkocht zonder bedrijfswoning. Het afzien van de bouw van een bedrijfswoning op dit terrein lijkt een tendens te worden. Om die reden is in de exploitatie het aantal te verkopen kavelgedeelten voor een bedrijfswoning teruggebracht naar 4 (was 6). Dit heeft zijn weerslag op het resultaat. S lagharen Moes hoek werk en

Boekwaarde

P rognos e

P rognos e

1-1-2014

1-1-2015

-€ 243.000

-€ 259.000


€ 119.000

-€ 197.000


€ 977.000

€ 923.000


€ 853. 000

€ 467. 000


€ 439. 000

€ 367. 000

4.8

Dedemsvaart, Rollepaal-Oost

Het bedrijventerrein Rollepaal Oost in Dedemsvaart is in 2014 overgebracht van de categorie NIEGG naar in Exploitatie genomen bedrijventerreinen. In de crisisupdate grondbedrijf is het grootste deel van het beoogde plangebied afgewaardeerd. Gelijktijdig is verder succesvol onderhandeld over de verkoop van een bedrijfskavel met woning. Hiermee kan het eerste deel van de Rollepaal worden afgerond. Een onderdeel van deze verkoop is de aanleg van een ontsluitingsweg voor de desbetreffende kavel. Tevens is in deze overeenkomst rekening gehouden met de aankoop van een burgerwoning, deze woning is in de loop van 2014 aangekocht. De woning zal voor de verkoop worden omgekleurd tot een woon/werklocatie. Ten slotte dient de waterberging ten behoeve van eerder verkochte gronden nog te worden gerealiseerd.


27

Dedems v aart , Rollepaal Oos t

Boekwaarde

P rognos e

P rognos e

1-1-2014

1-1-2015

€ 64.000

-€ 82.000

-€ 3.021.000

-€ 2.652.000

€ 1.400.000

€ 1.200.000


-€ 1. 557. 000

-€ 1. 534. 000


-€ 1. 304. 000

-€ 1. 328. 000

Raming nog te realiseren kosten Raming nog te realiseren opbrengsten

De grondexploitatie Rollepaal-Oost is geactualiseerd per 1 januari 2015 en sluit met een tekort van € 1.328.000. Dit tekort is afgedekt middels een voorziening.


28

5

IN 5.1

E X P L O I T A T I E G E N O M E N W O N I N G B O U WT E R R EI N E N

Bransveen Dedemsvaart

De verkoop binnen het woongebied Bransveen loopt. Tot september 2015 zijn 2 woningen verkocht. Gezien het aantal opties, is de verwachting dat dit aantal zal toenemen tot circa 10 woningen. Daarnaast zijn een aantal kavels aangeboden aan de ontwikkelaars, deze zijn nog niet afgenomen. Na verloop van de aanbiedperiode wordt hier door de ontwikkelaars een rentevergoeding voor betaald. B rans v een

P rognos e

P rognos e

1-1-2014

1-1-2015

Boekwaarde

-€ 3.171.000

-€ 2.473.000


-€ 3.299.000

-€ 2.951.000

€ 8.658.000

€ 7.676.000


€ 2. 188. 000

€ 2. 252. 000


€ 1. 313. 000

€ 1. 440. 000


Het resultaat netto contant per 1 januari 2015 bedraagt € 1.440.000. Dit betekent een verbetering van het eerder resultaat van € 127.000. Op dit complex zijn de normale risico’s van toepassing, dit betreft onder andere het aanbestedingsrisico op het woonrijp maken van het plan. De fasering is in de crisisupdate naar beneden bijgesteld en zal naar verwachting voor de eerste jaren weinig risico vormen. Voor een uitgebreide kwantificering van de risico’s van Bransveen wordt verwezen naar hoofdstuk 8 van de nota grondexploitatie. 5.2

Garstlanden II

Plan Garstlanden II is voor het overgrote deel uitgegeven. Door de activering van de in 2002-2012 gemaakte kosten openbare ruimte is in 2012 een tussentijds resultaat van € 318.000 genomen. In 2013 zijn twee kavels voor de bouw van een twee onder een kapwoning verkocht. Als gevolg hiervan is in 2013 een tussentijdse winstneming uit dit plan genomen van € 152.000. Gars t landen II

Boekwaarde

P rognos e

P rognos e

1-1-2014

1-1-2015

€ 43.000

€ 27.000


-€ 23.000

-€ 24.000


€ 209.000

€ 218.000


€ 229. 000

€ 221. 000


€ 210. 000

€ 191. 000


29

Het resultaat 2015 is met € 19.000 verminderd ten opzichte van 2014. Dit wordt veroorzaakt door het in tijd doorschuiven van verwachte beide kavelopbrengsten. Met een verwacht positief resultaat van € 191.000 is het complex als risicoloos te kwalificeren. Inmiddels is er ook voor het laatste gedeelte van het plangebied juridisch uitgewerkt, zodat ook de laatste kavel voor een vrijstaande woning en de laatste 2 kavels voor een twee onder één kap woning kunnen worden uitgegeven. Daarna kan het plan worden afgesloten. 5.3

De Marke II Marienberg

Het complex de Marke II is in 2012 bouwrijp gemaakt. Ook is gestart met de uitgifte van de woningbouwkavels. In 2014 zijn (wederom) twee kavels verkocht voor de bouw van een vrijstaande woning. Het programma bestaat in totaal uit 28 woningbouwkavels. Dit aantal is te verdelen in 8 rijwoningen in de categorie middenduur, 10 stuks tbv 2^1 kap woningen en 8 kavels bestemd voor vrijstaande woningen. De Mark e II

Boekwaarde Raming nog te realiseren kosten

P rognos e

P rognos e

1-1-2014

1-1-2015

-€ 843.000

-€ 735.000

-€ 629.000

-€ 593.000


€ 1.619.000

€ 1.513.000


€ 147. 000

€ 185. 000

€ 87. 000

€ 122. 000


Het complex sluit met een positief resultaat van € 122.000. De verbetering van het resultaat t.o.v. 2014 laat zich verklaren uit het rentevoordeel van de hogere ontvangen kavelopbrengsten dan geraamd en de generieke renteverlaging per 2016. 5.4

De Meerstal I Kloosterhaar

In 2013 en 2014zijn in dit plan geen woningbouwkavels verkocht, en in 2015 heeft zich tot nu toe geen koper gemeld. Het resterend programma bestaat uit 3 kavels vrijstaande woningen, 8 kavels 2^1 kap woningen en 8 kavels voor rijwoningen. De fasering gaat uit van gemiddeld 2 woningen per jaar. Het woonrijp maken staat vooralsnog gepland in 2017. Afhankelijk van de verdere uitgifte kan dit werk in tijd worden gefaseerd naar een later jaar.


30

De Meers t al I

Boekwaarde Raming nog te realiseren kosten Raming nog te realiseren opbrengsten Res ult aat op eindwaarde Res ult aat op net t o c ont ant e waarde

P rognos e

P rognos e

1-1-2014

1-1-2015

€ 427.000

€ 426.000

-€ 280.000

-€ 441.000

€ 878.000

€ 970.000

€ 1. 025. 000

€ 955. 000

€ 753. 000

€ 725. 000

Op dit complex zijn de normale risico’s van toepassing, dit betreft onder andere het aanbestedingsrisico op het woonrijp maken van het plan. De fasering is naar beneden bijgesteld, de fasering zal naar verwachting verder geen risico vormen. Het lagere exploitatieresultaat is te verklaren uit verhoogde rentelasten. 5.5

De Krim Zuid

In 2014 is in het complex de Krim geen kavelverkoop geweest. Het resterend programma bestaat nog uit 1 vrijstaande woning. Het plan is op enkele afrondende werkzaamheden na woonrijp. De K rim Zuid


P rognos e

P rognos e

1-1-2014

1-1-2015

€ 86.000

€ 79.000

-€ 101.000

-€ 93.000

€ 157.000

€ 173.000


€ 142. 000

€ 159. 000


€ 130. 000

€ 126. 000


De geraamde kosten bestaan uit afrondende werkzaamheden woonrijp maken en planontwikkelingskosten. Het exploitatiesaldo 2015 is vrijwel identiek aan dat van 2014. 5.6

Op de Akkers Sibculo

In 2014 heeft in dit complex geen woningbouwverkoop plaatsgevonden. Binnen het plan is nog 1 kavel beschikbaar voor een vrijstaande woning. Als er belangstelling voor komt, kan deze ook worden benut voor een 2^1 kapwoning.


31

Op de A k k ers S ibc ulo

Boekwaarde

P rognos e

P rognos e

1-1-2014

1-1-2015

€ 3.000

€ 1.000

-€ 7.000

€ 3.400

€ 174.000

€ 182.000


€ 171. 000

€ 186. 400


€ 163. 000

€ 163. 000


De geraamde kosten bestaan uit afrondende werkzaamheden woonrijp maken en daarmee verband houdende planontwikkelingskosten. Het eindresultaat van het complex is stabiel. 5.7

Radewijk

In 2014 heeft in dit complex geen kavelverkoop plaatsgevonden. Binnen het plan zijn 3 kavels beschikbaar voor rijwoningen in de categorie goedkope koop. Verder zijn nog 2 kavels beschikbaar voor een 2^1 woning. Radewijk

Boekwaarde

P rognos e

P rognos e

1-1-2014

1-1-2015

-€ 3.000

-€ 4.000


-€ 67.000

-€ 55.000


€ 225.000

€ 233.000


€ 155. 000

€ 174. 000


€ 142. 000

€ 149. 000

De geraamde kosten bestaan uit afrondende werkzaamheden woonrijp maken en de daarmee verband houdende planontwikkelingskosten. 5.8

Ravelijn Balkbrug

Alle woningbouwkavels binnen dit complex zijn verkocht. In 2015 wordt het woonrijp maken afgerond.


32

Rav elijn B alk brug

Boekwaarde

P rognos e

P rognos e

1-1-2014

1-1-2015

€ 2.000

-€ 6.000

-€ 43.000

-€ 34.000

€0

€0


-€ 41. 000

-€ 40. 000


-€ 40. 000

-€ 37. 000


Het Ravelijn sluit met een tekort van € 37.000. Dit tekort wordt afgedekt middels een voorziening ter hoogte van hetzelfde bedrag. De resterende kosten bestaan uit afrondende werkzaamheden t.b.v. woonrijp maken. Daarna kan het complex worden afgesloten. 5.9

Garstlanden III

In 2012 is het plan Garstlanden III fase 1 in zijn geheel bouwrijp gemaakt. Het plan biedt ruimte aan 99 woningen, deels in bouwclaim. In 2014 zijn twee kavels voor vrijstaande woningen, een tweekapper en 18 kavels voor de bouw van huurwoningen verkocht. Als gevolg van de economische crisis zijn de bouwclaimhouders in het gebied terughoudend in het op de markt brengen van hun woningen. In sommige gevallen wensen zij te komen tot een andere invulling van hun bouwclaim met woningen die op de huidige markt als courant zijn aan te merken. Door de overeengekomen koopsommen vanaf 1 juli 2012 rentedragend te maken heeft de gemeente zich ingedekt tegen het renteverlies bij latere expiratie van de bouwclaims. Een ontwikkelaar heeft zijn volledige bouwclaim inmiddels teruggegeven. Een andere ontwikkelaar opteert voor een planwijziging van een rij van 4 naar 5 woningen. Gars t landen III

P rognos e

P rognos e

1-1-2014

1-1-2015

Boekwaarde

-€ 1.010.000

-€ 492.000


-€ 1.141.000

-€ 1.994.000

€ 6.458.000

€ 6.454.000


€ 4. 307. 000

€ 3. 968. 000


€ 2. 210. 000

€ 2. 368. 000


Het actuele exploitatiesaldo bedraagt € 2.368.000. De resultaatsverbetering, is vergeleken met de prognose 2014 toe te rekenen aan de rentewinst wegens meer gerealiseerde kavelverkopen dan geraamd en de generieke renteverlaging per 2016.


33

5.10

Sluis V fase 1a Balkbrug

Vanwege de verwachte verkopen van woningen is plan Sluis V fase 1 opgedeeld in een fase 1a en fase 1b. In fase 1a, die als het ware aangeplakt is aan de bestaande oostelijke bebouwing is ruimte voor 39 woningen. Voor een deel worden die projectmatig ontwikkeld. Dezelfde ontwikkelaar heeft het terrein in 2013 bouwrijp gemaakt. In 2014 is met de kaveluitgifte gestart, waarbij de ontwikkelaar contractueel zijn bouwkavels in tranches van 4 stuks per jaar afneemt. In 2014 zijn 6 kavels voor projectmatige woningen (één kavel voor vrijstaande woning en 2 kavels voor een dubbele woning) verkocht en 2 gemeentelijke bouwkavels verkocht. Op verzoek van de ontwikkelende partij wordt aan fase 1a een plandeel van ca. 5.000 m2 uit fase 1b toegevoegd waarop de bouw van rijenwoningen mogelijk is. In een cashflowberekening zijn de kosten van de te plegen investering in het bouwrijp maken afgewogen tegen de verwachte kavelopbrengsten op korte termijn. Bij voldoende vooraf gezekerde afname van bouwkavels verloopt de cashflow positief en kan tot genoemde investering worden overgegaan. Sluis V Balk brug f as e 1a


Prognos e

Prognos e

Prognos e 1-1-2015

1-1-2014

1-1-2015

inc l. uit breiding

-€ 913.000

-€ 880.000

-€ 880.000

-€ 810.000

-€ 788.000

-€ 888.000


€ 1.957.000

€ 1.593.000

€ 2.068.000


€ 234. 000

-€ 75. 000

€ 300. 000


€ 120. 000

-€ 49. 000

€ 206. 000

Het exploitatiesaldo van fase 1 bedraagt -/-€ 49.000 per 1 januari 2015. De verslechtering van het resultaat is toe te schrijven aan de tegenvallende kosten van het bouwrijp maken van fase 1a en minder kavelverkopen dan geraamd. Na de toevoeging van het te exploiteren gedeelte vanuit fase 1b bedraagt het exploitatieresultaat € 206.000. Dat wordt veroorzaakt door een hogere opbrengstpotentie in vergelijking tot een in omvang kleinere kostentoename en de doorwerking van de lagere rente per 2016.. 5.11

Slagharen Moeshoek Wonen

Als gevolg van de crisis blijft de verkoop van woningen achter bij de verwachtingen. De projectontwikkelaar binnen dit gebied onderneemt geen initiatieven waardoor de gemeente de opbrengsten van grondverkopen voorlopig niet ontvangt. Als gevolg van het stilzitten van de ontwikkelaar komt het plan niet tot een afronding. De gemeente beraadt zich op de verdere voortzetting van de samenwerking met de ontwikkelaar en de gevolgen daarvan voor de planontwikkeling in plan Moeshoek. In de huidige actualisatie zijn de opbrengsten van kavelverkopen van de projectontwikkelaar verder in tijd doorgeschoven. De combinatie met de lagere rentelast per 2016 geeft een verbeterd exploitatiesaldo van € 2.097.000. De Voorziening kan dienovereenkomstig worden verlaagd. Voorgesteld wordt: De Voorziening Slagharen Moeshoek Wonen met € 17.000 te verlagen.


34

S lagharen Moes hoek Wonen

P rognos e

P rognos e

1-1-2014

1-1-2015

Boekwaarde

-€ 3.940.000

-€ 4.128.000


-€ 4.469.000

-€ 3.458.000

€ 3.954.000

€ 3.823.000


-€ 4. 455. 000

-€ 3. 763. 000


-€ 2. 114. 000

-€ 2. 097. 000


5.12

Centrumplan Hardenberg

De grondexploitatie van het Centrumplan Hardenberg is geactualiseerd. Het exploitatieresultaat per 1-1-2015 laat een positief resultaat zien van € 3.549.000. Dit verwachte positieve resultaat zal via tussentijdse winstneming in de loop der jaren vrijvallen. Deze tussentijdse winstnemingen kunnen naar verwachting vanaf worden geeffectueerd, maar zijn wel afhankelijk van het daadwerkelijk realiseren van de geprognosticeerde gronduitgifte in de komende jaren. Cent rumplan Hardenberg

Boekwaarde

P rognos e

P rognos e

1-1-2014

1-1-2015

-€ 4.672.000

-€ 5.608.000

-€ 11.701.000

-€ 11.967.000

€ 11.798.000

€ 13.399.000


-€ 4. 575. 000

-€ 4. 176. 000


-€ 3. 259. 000

-€ 3. 172. 000

Get rof f en V oorz ieningen

€ 6. 648. 000

€ 6. 721. 000

Zuiv er res ult aat s v ergelijk 2014-2015

€ 3. 389. 000

€ 3. 549. 000


Voor een meer gedetailleerde toelichting op de grondexploitatie Centrumplan Hardenberg 2015 wordt verwezen naar de bijlagen. Voorgesteld wordt: De deelvoorzieningen Centrumplan Hardenberg in totaal met € 73.000 op te hogen tlv de AR. 5.13

Centrumplan Dedemsvaart

De actualisatie van de grondexploitatie Centrumplan Dedemsvaart leidt tot een positief resultaat van € 167.000. Deze prognose is minder positief dan vorig jaar, toen de resultaatsverwachting op € 229.000 positief uitkwam. Voor een uitgebreide toelichting op de ontwikkelingen in de grondexploitatie Centrumplan Dedemsvaart 2015 en de daarin onderscheiden deelexploitaties wordt verwezen naar de bijlage.


35

Cent rumplan Dedems v aart

P rognos e

P rognos e

1-1-2014

1-1-2015

Boekwaarde

€ 2.609.000

€ 2.206.000

-€ 5.896.000

-€ 4.998.000


€ 3.577.000

€ 2.996.000


€ 290. 000

€ 204. 000


€ 229. 000

€ 155. 000


Voor een uitgebreide toelichting op de ontwikkelingen in de grondexploitatie Centrumplan Dedemsvaart 2015 en de daarin onderscheiden deelexploitaties wordt verwezen naar de bijlage. 5.14

Bruchterveld, De Kuilen III

De exploitatie van dit uitbreidingsplan is in 2014 gestart en biedt ruimte aan 21 woningen: een appartementengebouw, 8 tweekappers, 4 rijenwoningen en 4 vrijstaande woningen. De eerste verkopen zijn in 2014 gerealiseerd: een tweekapper en een appartementengebouw annex hoekwoning. B ruc ht erv eld De K uilen III

P rognos e

P rognos e

1-1-2014

1-1-2015

Boekwaarde

-€ 115.000

-€ 30.000


-€ 119.000

-€ 104.000

€ 430.000

€ 225.000


€ 196. 000

€ 91. 000


€ 101. 000

€ 72. 000


De exploitatie sluit met een positief saldo van € 72.000. 5.15

Locatie Elzenhof Hardenberg

De boekwaarde van het complex bedraagt € 200.000 per 1 januari 2015. Er is ruimte voor woningbouw en een ontwikkelaar heeft een plan ingediend voor de bouw van 7 energieneutrale woningen. De gemeente voert de bestemmingsplanprocedure en er zijn geringe aanpassingen aan de wegaansluiting nodig. Naar verwachting wordt de overeengekomen koopsom in 2016 ontvangen.


36

B aalderv eld, Font eink ruid

P rognos e

P rognos e

1-1-2014

1-1-2015

Boekwaarde

-€ 200.000


-€ 27.000


€ 191.000


-€ 36. 000


-€ 28. 000

De grondexploitatie sluit met een tekort van € 28.000. Dit bedrag is te voorzien. Voorgesteld wordt: Voor het verwachte exploitatietekort van de locatie Baalderveld, Elzenhof/Fonteinkruid een voorziening van € 28.000 te treffen. 5.16

Baalderveld

De boekwaarde van het complex bedraagt -/- € 7.799 per 1 januari 2014. Er is nog een perceel grond te verkopen. Het complex is geregistreerd in de categorie afgesloten grondexploitaties. 5.17

Gezondheidspark Hardenberg

De ontbinding van de realisatieovereenkomst in september 2012 tussen de voormalige ontwikkelaar ZorgID Hardenberg en de gemeente betekende dat de gemeente op zoek moest naar een nieuwe ontwikkelpartner. Op basis van dit besluit heeft de gemeente Hardenberg de afgelopen periode op verschillende manieren getracht tot ontwikkeling van het Gezondheidspark te komen. Momenteel wordt samengewerkt met Draaijer+Partners. Door gebruik te maken van hun netwerk is de gemeente bezig om geïnteresseerde partijen te werven voor het Gezondheidspark. De ontbinding van de realisatieovereenkomst betekent ook dat de ingediende visie en ruimtelijke uitwerking van het Gezondheidspark van tafel is. Een nieuw inrichtingsplan wordt opgesteld als zich partijen aandienen en zal binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan worden uitgewerkt. Daarnaast is de stelselwijziging nog van invloed op de grondexploitatie van het Gezondheidspark, doordat het parkeren (zorgfuncties en ziekenhuis) als hoofdstructuur is aangemerkt, evenals de ontsluiting van het gebied. De actualisatie van de grondexploitatie Gezondheidspark laat bij jaarrekening 2014 een tekort zien van ca. € 2,25 mln. De grondexploitatie geeft in herijkte vorm een tekort van € 2.288.000. Uitgangspunt in de grondexploitatie is de verkoop van de gronden aan een ontwikkelende partij die naast de vastgoedontwikkeling, ook de gebiedsontwikkeling (bouwen woonrijpmaken) voor eigen rekening & risico uitvoert. Dit betekent voor de gemeente zowel lagere uitvoeringskosten als lagere grondopbrengsten. Om het verwachte resultaat te realiseren moet in 2015 wel zicht zijn op verkoop van (een deel van) de gronden. Indien dit zicht er in 2015 niet komt, worden alternatieve (ontwikkel-)scenario’s voor het Gezondheidspark aan het College van B&W en de raad voorgelegd met de daarbij behorende financiële consequenties.


37

Gez onds heids park

Prognos e

Mut at ie

Prognos e

1-1-2014

jaarrek ening 2014

1-1-2015

Boekwaarde

-€ 4.418.000

-€ 4.628.000


-€ 1.578.000

-€ 1.378.000

€ 3.380.000

€ 3.380.000

Raming nog te realiseren opbrengsten Res ult aat op eindwaarde

-€ 2. 616. 000


-€ 2. 150. 000

-€ 2. 626. 000 € 2. 250. 000

-€ 2. 288. 000

Voorgesteld wordt: De Voorziening Gezondheidspark met € 38.000 te verhogen tlv de AR. 5.18 Vechtdalcollege Na de nieuwbouw van het Vechtdal College is de oude locatie van het Vechtdal College overgegaan naar het grondbedrijf. Met een ontwikkelaar is een intentieovereenkomst afgesloten om de locatie medio 2015 te gaan herontwikkelen. Het bestemmingsplan voor de nieuwe invulling van het plangebied is inmiddels onherroepelijk. Het pand wordt eind 2015 in eigendom overgedragen. Omdat verkoop een uitvloeisel is van het nieuwe Vechtdalcollege vindt de financiële afwikkeling plaats via het huisvestingsprogramma onderwijs. Het complex Vechtdalcollege kan bij de jaarrekening 2015 worden afgesloten. Voorgesteld wordt: Het complex Oude Vechtdalcollege bij jaarrekening 2015 af te sluiten.


38

6

NIET 6.1

IN EXPLOITATIE GENOMEN GRONDEN

(NIEGG)

Verspreide gronden geen BTW

Het betreft hier een perceel grond ter grootte van 881 m2 gelegen aan het Hazepad in Slagharen naast de aula met de bestemming bijzondere doeleinden. In 2012 is met de crisis-update een afwaardering van de grond naar agrarische waarde geweest. De boekwaarde per 1 januari 2015 bedraagt € 3.850, omgerekend € 4,37/m2.

6.2

Verspreide gronden

Binnen dit complex zijn diverse gronden verantwoord met veelal een agrarische of bijzondere bestemming. De boekwaarde per 1 januari 2015 bestaat uit een aantal onderdelen (zie tabel) en bedraagt € 504.355 Bij de jaarrekening 2012 en als gevolg van de crisis-update heeft een afwaardering van de gronden plaatsgevonden naar agrarische waarde. In 2014 is een verkoop van diverse schouwpaden via dit complex afgewikkeld. De verkochte gronden hadden geen boekwaarde. De boekwinst van € 15.400 wordt in 2015 aan de AR toegevoegd. De boekwaarde van de verspreide gronden is verhoogd met een rentebijschrijving en gemaakte plankosten. De ontvangen pacht- en huuropbrengsten zijn op de boekwaarden van de desbetreffende gronden in mindering gebracht. Om de boekwaarde niet te ver te laten oplopen schrijven we vanaf 1 januari 2016 geen rente meer toe. Boek w. Gronden per 1-1-2015

Opp.

Boek waarde

1-1-2014

Mut at ies 2014

Boek waarde

1-1-2015

per m2

Ruilgrond Embtenbroekerdijk (vd Velde)

21.940 €

86.454 €

3.397 €

89.851 €

4,10

Ruilgrond Broeklanden

27.335 €

98.865 €

3.884 €

102.749 €

3,76

Sportlaan (Dedemsvaart)

28.135 €

118.034 €

4.638 €

122.672 €

4,36

Polenweg Hardenberg (Hamhuis)

26.235 €

110.017 €

4.323 €

114.340 €

4,36

Slagharen, structuurvisie

15.000 €

62.850 €

2.469 €

65.319 €

4,35

1.000 €

4.190 €

165 €

4.355 €

4,35

(Dedemsvaart)

10.183 €

19.054 €

749 €

19.803 €

1,94

Gramsbergen

8.245 €

91 €

4 €

49.867 €

551 €

22 €

€

15.400- €

€

4. 249

Grond C-2000 mast Wehkamp Zuidwest; Koningsvaren

Gronden locatie Boshoek Verkoop diverse schouwpaden Tot aal

187. 940 €

500. 106

€

95 573 15.400- naar AR 504. 355

Voorgesteld wordt: De boekwinst van de verkoop van diverse schouwpaden van € 15.400 volgens bestendig beleid aan de Algemene Reserve toe te voegen.

6.3

Heemserpoort Hardenberg

Vanuit de crisisupdate grondbedrijf is besloten om bedrijvenpark Heemserpoort voor het grootste deel af te waarderen en een gebied ter grootte van circa 6 à 7 ha te ontwikkelen als deelgebied ten behoeve van woon-werklocatie. Dit op basis van de vastgestelde fasering 2014.


39

Een voor de hand liggende planvorming is een gefaseerde planvorming vormgegeven vanuit de Jachthuisweg zijde. Bij een in omvang beperkte ontwikkeling kan de ontsluiting dan van daaruit vormgegeven worden. Voor de ontwikkeling dient nog een nieuw bestemmingsplan opgesteld te worden. Het nieuwe bestemmingsplan zal flexibel van opzet zijn om adequaat op marktontwikkelingen in te kunnen spelen. Verder kan een bestaande woning in het plangebied, naar verwachting, worden ingepast en worden omgekleurd tot woon/werklocatie. Naar behoefte kan het plangebied verder naar het zuiden worden uitgebreid. Vanwege de grote toestroom van asielzoekers naar Nederland, is het COA naarstig op zoek naar tijdelijke opvanglocaties. Daarom heeft het COA in februari 2015 in een spoedverzoek gevraagd of de gemeente Hardenberg bereid is om voor een periode van 5 jaar tijdelijk 1.000 asielzoekers op te vangen. Ook heeft het COA gevraagd of in de gemeente een geschikt terrein is om een tijdelijke opvanglocatie te realiseren. Hierop heeft het college de gemeenteraad voorgesteld om hieraan mee te werken en het plan voor een tijdelijke opvanglocatie in het plangebied Heemserpoort aan de Jachthuisweg in Hardenberg nader uit te werken. Deze uitwerking heeft geleid tot de vestiging van een AZC op de locatie Heemserpoort, dit voor een periode van vijf jaar vanaf einde 2015/begin 2016. Deze periode kan eenmaal worden verlengd met nogmaals vijf jaar. Om de boekwaarde niet verder te laten stijgen, wordt door het COA jaarlijks een huurvergoeding betaald om dit te compenseren. Naast de vestiging van een AZC blijft in deze periode ruimte over voor de vestiging van enkele (kleinschalige) bedrijven. De boekwaarde van dit gebied bedraagt per 1-1-2015 € 1.295.000. . 6.4

Slagharen Noord

Als vervolg op de woningbouw Slagharen Moeshoek is de gezamenlijke ontwikkeling van plan Noord bedoeld. Via grondruil heeft de ontwikkelaar de contractueel bepaalde 4 ha bruto grondgebied in het plan in eigendom. De ontwikkelingen liggen geheel stil. De gemeente heeft haar gronden (1,6 ha) in het plangebied afgewaardeerd naar agrarische waarde. Plan Noord kent een boekwaarde van € 991.660 per 1 januari 2015. Er is een verliesvoorziening getroffen van € 926.660. Dit geeft een (gesaldeerde) boekwaarde van € 65.000, omgerekend € 4,00 per vierkante meter. 6.5

Hoek Langewijk Dedemsvaart

Het gebied is vanaf 2011 binnen het Masterplan Dedemsvaart als studiegebied opgenomen. Deze locatie, die ligt naast scholengemeenschap De Zeven Linden, is mede beeldbepalend voor de centrumentree van Dedemsvaart. Voor dit gebied wordt gekeken naar verschillende invullingmogelijkheden. De boekwaarde is in de crisisupdate 2012 grondbedrijf afgewaardeerd en bedraagt € 31.000 omgerekend bijna € 5/m2. 6.6

Herontwikkeling voormalige school Hoogenweg

Het pand van de voormalige school Hoogenweg is vrijgekomen en kan worden verkocht. Er zijn hier al vergaande onderhandelingen gaande. De boekwaarde bedraagt per 1 januari 2015 € 67.469. Het schoolgebouw is medio 2015 verkocht. De verkoopprijs bedraagt € 240.000. Op de locatie worden


40

zorgwoningen gebouwd door de Stichting Baalderborg. Het komende jaar moeten er nog enige infrastructurele voorzieningen rond de verkochte locatie worden gepleegd. Naar verwachting kan het complex daarna in 2016 worden afgesloten. 6.7

Ruimte voor Ruimte Gramsbergen

Het plan van de projectontwikkelaar heeft geen doorgang. Voor de gedachte invulling van de locatie met ruime landhuizen blijkt onvoldoende markt te zijn. Het aanbod van bouwkavels in Gramsbergen heeft zijn beslag in plan Garstlanden III. De gemeente is eigenaar van de gronden in het plangebied RvR, en heeft de gronden afgewaardeerd naar € 4,-- per m2. De boekwaarde van de gronden bedraagt per 1 januari 2015 € 991.975. Er is een Voorziening getroffen van € 837.726. De waarde van de grond bedraagt na afwaardering 35.889 x € 4,18 is € 150.016. De grondwaarde en de getroffen Voorziening dekken de boekwaarde volledig af. 6.8

Terrein bij de Doekeschool

De boekwaarde van dit perceel grond bedraagt € 9.825. Het perceel is voor onbepaalde tijd verhuurd aan de Gereformeerde Kerk (vrijgemaakt) als parkeerruimte. Dat betekent dat de inzet van dit perceel voor het product bouwgrondexploitatie kan vervallen. De boekwaarde van de gronden kan naar de Algemene Dienst worden overgedragen. Voorgesteld wordt: De boekwaarde van het terrein bij de Doekeschool over te boeken naar de Algemene Dienst.

6.9

Marslanden II

Voor Marslanden II is in 2011 de intentieovereenkomst afgesloten om ca. 1.000 woningen te ontwikkelen. De crisis is van invloed geweest op de voortgang in de planvoorbereiding Marslanden II. Momenteel wordt gewerkt aan het Hoofdlijnenakkoord in dit akkoord wordt richting gegeven aan de wijze van samenwerken tussen gemeente en Roosdom Tijhuis. Tevens wordt de agenda uitgelijnd en zijn de onderzoekpunten benoemd voor de, nog op te stellen, samenwerkingsovereenkomst. Momenteel wordt er toegewerkt naar een ondertekening van het Hoofdlijnenakkoord in het vierde kwartaal van 2015. Tegelijkertijd wordt er gewerkt aan een samenwerkingsovereenkomst voor de eerste fase van de ontwikkeling van Marslanden ll. Deze fase omvat ca. 400-450 woningen, waarvan ca. 90-100 woningen op de Havezate Es worden gerealiseerd en ca. 350 woningen meer projectmatig worden ontwikkeld direct aansluitend op Marslanden l. De samenwerkingsovereenkomst regelt de wijze waarop partijen willen samenwerken in Marslanden II. Het gaat in essentie om zeggenschap op de ontwikkeling (regie), risico- en rendementsverdeling en financiering van de ontwikkeling. Daarnaast gaat het inhoudelijk, en in wisselwerking met het voorgaande, om de ontwikkelstrategie en programmering (waar zit de markt?, waar begin je?) en de daaruit voortvloeiende grondexploitatie. De huidige boekwaarde per 1-1-2015 bedraagt € 14,5 mln. Verder is er een voorziening getroffen voor het afwaarderen van gronden van € 1,2 mln. voor de zogenaamde fase 2 gronden binnen Marslanden II. De doelstelling voor de grondexploitatie is een budgettair neutraal resultaat die integraal onderdeel uitmaakt van het Hoofdlijnenakkoord en de daarop volgende


41

samenwerkingsovereenkomsten. De grootste risico’s in deze grondexploitatie hangen vooral samen met de afzetmogelijkheden van woningen en de risico’s die partijen hierin (kunnen) nemen. De planning is om eind 2015 de raad te informeren over de stand van zaken in Marslanden ll. 6.10

Gronden fase II Boek waarde 31-

Plaat s

Loc at ie

Balkbrug

Sluis V 2e fase

Marienberg

De Marke II

Gramsbergen

Garstlanden III, 2e fase

Hardenberg

Aant al m2

12-2014

Boek waarde 1-12015 inc l rent e

Mut at ies Per m2

2015

Bouwc laim?

20.055

€

87. 476

€ 90.975

€ 4,54

ja

9.632

€

42. 095

€ 43.779

€ 4,55

nee

64.292

€

280. 854

€ 292.088

€ 4,54

ja

Broeklanden Zuid 2e fase

173.904

€

777. 299

€ 808.391

€ 4,65

nee

Hardenberg

Heemserpoort 2e fase

211.280

€

922. 892

€ 959.808

€ 4,54

Balkbrug

Sluis V, fase 1b

17.531

€

98. 418

€ 102.355

€ 4,54

€ 22.700- ja

Dedemsvaart

Bransveen, 2e fase

Dedemsvaart

Rollepaal, 2e fase

Kloosterhaar

nee

92.704

€

399. 099

€ 415.063

€ 4,48

ja

137.398

€

600. 169

€ 624.176

€ 4,54

nee

De Meerstal II

36.849

€

142. 382

€ 148.077

€ 4,02

Sibculo

Op de Akkers fase 2

30.952

€

355. 479

€ 369.698

€ 11,94

Hardenberg

Marslanden II, vd Pol

68.000

€

297. 031

€ 308.912

€ 4,54

Hardenberg

Marslanden 2, 3e fase

125.348

€

882. 575

€ 917.878

€ 7,32

987. 945

€

4. 885. 769

Tot aal

€

nee nee

5. 081. 200

De tabel toont de –in het merendeel- naar agrarische waarde afgewaardeerde gronden, waarvoor in de fasering van het woningbouwprogramma volgens de Crisisupdate 2012 (vooralsnog) geen behoefte op korte termijn bestaat. De fase 2 gronden zijn uit de oorspronkelijke exploitaties gelicht en overgebracht naar het complex NIEGG. Vanaf 1 januari 2016 stopt de rentebijschrijving op deze gronden. Binnen de begroting 2016 is rekening gehouden met de dekking van de jaarlijkse rentelast van de fase 2 gronden. Niet alle gronden zijn vrij van rechten en claims om te verkopen. In de tabel is te zien welke gronden bezwaard zijn met bouwclaims of andere rechten. Wanneer de gemeente deze gronden wil afstoten zal eerst overeenstemming/uitkoop van de desbetreffende ontwikkelaars benodigd zijn. In 2015 wordt op de gronden Sluis V fase 1b gemuteerd. Een perceel gedeelte ter grootte van ca. 5.000 m2 wordt overgeboekt naar fase 1a, om daar de bouw van (extra) rijenwoningen mogelijk te maken. 6.11 Strategische Gronden Binnen het complex strategische gronden bevinden zich de ruilgronden Marslanden I, de gronden NS en de gronden kern Hardenberg-Zuid uit de ontvlechting van het Gezondheidspark De boekwaarde van deze strategische gronden bedraagt € 3.146.000 per 1-1-2014. De gemiddelde boekwaarde van de strategische gronden bedraagt € 3,32 per m2. De rentebijschrijving zal de komende jaren nog geen probleem voor de boekwaarde vormen. Het is zaak de gronden te blijven beschouwen op hun toekomstige bestemming en waar mogelijk daarvoor in te zetten dan wel af te stoten. In 2014 zijn drie percelen ruilgrond verkocht en is een perceel in afwachting van verdere planvorming en exploitatie overgeboekt naar NIEGG (Sibculo, Voor de Akkers) . 6.12

De Wieken II Lutten

Nu de particuliere ontwikkeling in de kern Lutten afgerond is kan met een vervolgfase worden gestart. De gemeente heeft hiervoor een strategische grondaankoop gedaan die, in voorbereiding Nota grondexploitatie 2015

42

op het te maken bestemmingsplan, vanuit het complex Strategische gronden is overgeboekt naar een nieuw complex binnen NIEGG. De boekwaarde van de grond (grootte ca. 2,2 ha) bedraagt per 1 januari 2014 € 85.191,--. 6.13

Hofsteeweg

Het complex Hofsteeweg is in het verleden aangekocht van het waterschap. Het bestaat uit een tweetal woningen en 68.000m2 aan grond. De totale boekwaarde van dit complex bedraagt € 776.142. Hiervan kan € 491.902 aan de woningen worden toegerekend. De gronden zijn verantwoord in paragraaf 6.10.


43

7

E X P L O I T A T I E O V E R E EN K O M S T E N 7.1

Pluimswijk Balkbrug

De woningbouw in plan Pluimswijk in Balkbrug is een initiatief van de projecttak van woningstichting De Veste. De gemeente pleegt kostenverhaal, en de ontwikkelaar heeft een bijdrage aan het Fonds Bovenwijkse Voorzieningen betaald. De boekwaarde van het complex bedraagt per 1 januari 2015 € 17.117 negatief. De komende jaren zullen er nog wat (beperkte) plankosten worden gemaakt en de verwachting bestaat dat dit complex zich verder risicoloos zal ontwikkelen. 7.2

Brink Oost

Sinds 1999 voeren de (voormalige) gemeente Hardenberg en ontwikkelaars op basis van een tussen partijen gesloten intentieovereenkomst met wisselende intensiteit gesprekken over de herontwikkeling van de locatie Brink-Oost. In 2004 zijn, door o.a. de verplaatsing van het binnen het plangebied gelegen garagebedrijf naar bedrijventerrein Haardijk, de ontwikkelingen op de locatie weer volop actueel geworden. De gemeente Hardenberg is eigenaar van het merendeel van de binnen het plangebied gelegen grond, terwijl twee ontwikkelaars, verenigd in Brink-Oost BV, de rest van de grondpositie hebben verworven dan wel daarvoor plannen hebben. Door de BV zijn in 2011 plannen ingediend waar de gronden van de gemeente in zijn betrokken. De BV heeft de gemeentelijke gronden op basis van marktwaarde overgenomen van de gemeente en gaat de ontwikkeling ter hand nemen. Verder is met de BV een exploitatieovereenkomst afgesloten. In 2014 zijn enige plankosten gemaakt. De boekwaarde per 1 januari 2015 bedraagt - /- € 756. 7.3

Kotermeerstal

Voor dit plan geldt dat er nog kavels beschikbaar zijn. Na realisatie van de laatste woningen kan het woonrijp maken worden afgerond en het openbaar gebied aan de gemeente worden overgedragen. Na overdracht kan het laatste deel van de exploitatiebijdrage van € 20.000 worden geïnd en het complex worden afgesloten. De boekwaarde per 1 januari 2015 bedraagt -/- € 51.814. In 2014 zijn beperkte plankosten gemaakt. 7.4

Marslanden I

Door de ontwikkeling van de TWK kavels op plan De Lanen is de boekwaarde in 2011 aanzienlijk verlaagd. Het verwachte exploitatiesaldo bedraagt per 1 januari 2014 € 238.000 negatief. Dit tekort is afgedekt met een daarvoor getroffen Voorziening. 7.5

Mollincksvaart Bergentheim

Deze particuliere ontwikkeling kent een stagnerende verkoop van woningen. Als gevolg daarvan ontvangt de gemeente geen exploitatiebijdragen, terwijl de (rente-)kosten wel doorlopen. Het resultaat is een oplopende boekwaarde en een oplopend exploitatietekort. De boekwaarde bedraagt € 195.329 per 1 januari 2015, het verwachte negatieve exploitatieresultaat is geprognosticeerd op € 120.000. Dit tekort is afgedekt met een voorziening.


44

7.6

De Praam Slagharen

De boekwaarde van deze exploitatieovereenkomst is € 21.787 per 1 januari 2015. Er wordt nog een fase aangelegd waarna, na eigendomsoverdracht van de openbare ruimte aan de gemeente de exploitatieovereenkomst kan worden afgesloten. 7.7

Bergentheim, Muldershoek

De boekwaarde van deze exploitatieovereenkomst is € 23.518 per 1 januari 2015. Er worden geen kosten en opbrengsten meer verwacht. Daarom kan de exploitatieovereenkomst worden afgesloten. Voorgesteld wordt: De exploitatieovereenkomst Muldershoek Bergentheim af te sluiten en het exploitatieresultaat van € 23.518 ten laste van de Algemene Reserve te brengen. 7.8

Avebeterrein De Krim

De Boekwaarde van het complex is -/- € 2.411 per 1 januari 2015. Er zijn geen kosten en opbrengsten meer te maken c.q. te verwachten. Daarom kan het complex worden afgesloten. Voorgesteld wordt: De exploitatieovereenkomst Avebeterrein de Krim af te sluiten en het positieve resultaat aan de Algemene Reserve toe te voegen.

7.9

Slotweg Bergentheim

De boekwaarde van deze exploitatieovereenkomst bedraagt € 5.535 per 1 januari 2015. Na de eigendomsoverdracht van de openbare ruimte aan de gemeente kan het complex worden afgesloten. 7.10 Centrumlocatie Balkbrug, Achterveld De boekwaarde bedraagt € 17.169 per 1 januari 2015. In 2014 zijn enige plankosten gemaakt en is rente bijgeschreven. De planvorming is in ontwikkeling. Voor de economische crisis is overeenstemming met de ontwikkelaar bereikt die in een -nog te ondertekenenexploitatieovereenkomst is vervat. Het plan behelst de bouw van een commerciële ruimte met 15 appartementen in het centrum van Balkbrug. De intentie van de ontwikkelaar is nog steeds om de planvorming te realiseren.


45

8

TOTAAL 8.1

R E S U L T A T EN

GRONDEXPLOITATIE

De resultaten van de grondexploitaties in een oogopslag

In de hoofdstukken 4 t/m 7 van deze nota zijn alle grondexploitaties benoemd en toegelicht en is waar mogelijk een beeld gegeven van de verwachte eindresultaten. In de onderstaande tabel zijn alle cijfers op overzichtelijke manier bij elkaar gebracht. De tabel vermeldt per complex de boekwaarde per 1 januari 2015 en het verwachte eindresultaat 2014 en 2015. Zo is per complex in een oogopslag het verloop van het eindresultaat tussen beide jaren te zien. Bij een negatief exploitatiesaldo is het bedrag van de voorziening naar de stand per 31-12-2014 (na verwerking jaarrekening 2014) opgenomen.


46

S amenv at t ing res ult at en not a grondex ploit at ie

B oek waarde 0

Res ult aat 2014 €

Res ult aat 2015

V oorz iening

-

In ex ploit at ie genomen bedrijv ent erreinen 4.1

Haardijk I&II

€

4.2

Broeklanden

€

4.548.000 €

-1.482.000 €

-1.697.000

4.3

Broeklanden de Kop

€

2.351.000 €

473.000 €

381.000

4.4

Broeklanden Zuid

€

9.778.000 €

-661.000 €

-668.000

4.5

Steenmaat

€

629.000 €

107.000 €

101.000

4.6

Werkgebied Moeshoek

€

259.000 €

439.000 €

367.000

4.7

Katingerveld

€

1.949.000 €

3.565.000 €

2.970.000

4.8

Rollepaal Oost

€

-1.304.000 €

Tot aal bedrijv ent erreinen

€

-228.000

82.000 € 19. 368. 000

€

1. 137. 000

€

1.795.000

€

1.146.000

-1.328.000

€

1.322.000

€

126. 000

€

4. 263. 000

€

42.000

In ex ploit at ie genomen woningbouwt erreinen 5.1

Bransveen Dedemsvaart

€

2.473.000 €

1.313.000 €

1.440.000

5.2

Garstlanden II

€

-27.000 €

210.000 €

191.000

5.3

De Marke II

€

735.000 €

87.000 €

122.000

5.4

De Meerstal I

€

-426.000 €

753.000 €

725.000

5.5

De Krim Zuid

€

-79.000 €

130.000 €

126.000

5.6

Op de Akkers

€

-1.000 €

163.000 €

163.000

5.7

Radewijk

€

4.000 €

142.000 €

149.000

5.8

Ravelijn

€

6.000 €

-40.000 €

-37.000

5.9

Garstlanden III

€

492.000 €

2.210.000 €

2.368.000

5.10 Sluis V

€

880.000 €

120.000 €

206.000

5.11 Woongebied Moeshoek

€

4.124.000 €

-2.114.000 €

-2.097.000

€

2.163.000

5.12 Centrumplan Hardenberg

€

5.608.000 €

3.389.000 €

3.549.000

€

6.645.000

5.13 Centrumplan Dedemsvaart

€

-2.206.000 €

229.000 €

155.000

5.14 Bruchterveld, De Kuilen III

€

30.000 €

101.000 €

72.000

5.15 Loactie Elzenhof Hardenberg

€

€

-28.000

5.19 Locatie Oude Vechtdalcollege

€

5.17 Gezondheidspark

€

4.628.000 €

-2.150.000 €

-2.288.000

€

2.247.000

5.16 Baalderveld Hardenberg

€

-10.000

Tot aal woningbouw

€

17. 250. 000

4. 816. 000

€

11. 097. 000

€

927.000

€

838.000

€

1.218.000

€

105.000

€

3. 088. 000

200.000 819.000

€

4. 543. 000

€

Niet in ex ploit at ie genomen gronden 6.1

Verspreide gronden geen btw

€

3.850

6.2

Verspreide gronden

€

504.000

6.3

Heemserpoort

€

1.295.000

6.4

Slagharen Noord

€

992.000

6.6

Hoek Langewijk Dedemsvaart

€

45.000

6.11 Voorm. School Hoogenweg

€

67.000

6.13 Ruimte voor ruimte Gramsbergen

€

992.000

6.15 Centrumlocatie Balkbrug

€

17.000

6.16 Marslanden II

€

13.291.000

6.17 Terrein bij de Doekeschool

€

10.000

6.17 Strategische gronden

€

2.808.000

6.19 De Wieken II Lutten

€

90.000

6.21 woningen Hofsteeweg

€

309.000

6.16 Gronden fase II

€

4.885.000

€

25. 308. 850

Overige voorzieningen Tot aal niet in ex ploit at ie genomen gronden

€

-

€

-

Ex ploit at ieov ereenk oms t en 7.1

Pluimswijk Balkbrug

€

7.2

Brink Oost/Zuid

€

-17.000 € -1.000

7.3

Kotermeerstal

€

-52.000

7.5

Marslanden I

€

181.000

7.6

De Praam Slagharen

€

22.000

7.7

Mollincksvaart I en II

€

195.000

7.8

De Praam Slagharen

€

22.000

7.9

Bergentheim Muldershoek

€

23.000

7.10 Avebeterrein De Krim

€

-2.000

7.11 Slotweg Bergentheim

€

-6.000

Tot aal ex ploit at ieov ereenk oms t en

€

365. 000

€

Tot aal

€

62. 291. 850

€


-

5. 680. 000

€

€ €

-

4. 942. 000

€

-

€

-

€

254.000

€

114.000

€

368. 000

€

18. 816. 000

47

8.2

Stand van zaken Voorzieningen

In de onderstaande tabel hebben wij de Voorzieningen en de mutaties daarop die in de Nota Grondexploitatie 2016 zijn beschreven overzichtelijk op rij gezet. De mutaties in de Voorzieningen worden verrekenend met de AR. Nadat alle mutaties op de getroffen Voorzieningen zijn verwerkt, bedraagt het totaal aan Voorzieningen voor negatieve complexen € 18.362.000. Voorzieningen Broeklanden Zuid Het Ravelijn Balkbrug Mollincksvaart 2e fase De Marke II Marslanden I Woongebied Noord Broeklanden Woningen Dedemsvaart RvR Gramsbergen Marslanden II Strategische gronden Rollepaal Oost Mulderij Voorstraat/Oosteinde Boumanplein Gezondheidspark Hof van Pepijn Oosteinde/Stationsstraat Moeshoek wonen Vechtzone Wg.ruimtelijke plannen Wg.kwaliteit Wg.financien Wg.pr & communicatie Aanjaagteam detailhandel Algemeen projectmanagement Coordinatieoverleg Hoofdinfra Locatie Elzenhof Hardenberg Totaal Voorzieningen:

8.3

Stand 31-12-2014 € 1.145.868 € 42.381 € 114.662 € € 253.679 € 926.859 € 1.795.248 € -0 € 837.726 € 1.218.127 € 104.693 € 1.321.649 € -0 € 133.285 € 178.015 € 2.247.568 € 504.516 € 219.776 € 2.163.360 € 359.810 € 204.807 € 174.427 € 451.959 € 263.531 € 35.437 € 3.077.033 € 320.607 € 721.698 € €

Mutaties Nota Grex 2016 Stand na Nota Grex € -478.000 667.868 42.381 114.662 253.679 926.859 € -98.000 1.697.248 -0 837.726 1.218.127 104.693 1.321.649 -0 133.285 € 1.000 179.015 € 38.000 2.285.568 € 24.000 528.516 € 28.000 247.776 € -17.000 2.146.360 € -14.000 345.810 204.807 174.427 451.959 263.531 35.437 € 11.000 3.088.033 320.607 € 22.000 743.698 € 28.000 28.000

18.816.721 €

-455.000

18.361.721

De Algemene Reserve in relatie tot Grondexploitatie

Per 1 januari 2015 is de Algemene Reserve Grondbedrijf opgegaan in de Algemene Reserve van de gemeente. Dat betekent dat mutaties m.b.t. het Grondbedrijf (zoals tussentijdse winstnemingen, ophogen/verlagen van Voorzieningen e.d.) voortaan rechtstreeks met de AR worden verrekend. Het betekent ook dat het voor de grondexploitatie benodigde weerstandsvermogen in de AR aanwezig moet zijn. In de volgende paragrafen zal dit verder worden uitgewerkt.


48

8.4

Risicomanagement

Inleiding Voor het Hardenbergse grondbedrijf hebben we gefaseerd toegewerkt naar een professioneel risicomanagement. Een van de kernbegrippen van risicomanagement is risicoanalyse. Voor een tweetal complexen (woningbouwlocatie Bransveen en bedrijventerrein Katingerveld) zijn in 2014 als pilot risicoanalyses uitgevoerd door middel van een Monte Carlosimulatie. Daarbij zijn de vooraf onderkende planrisico’s geïnventariseerd en van een wegingsfactor voorzien. In de simulatie worden de verschillende risico’s met een kansberekening tot een zgn. risicoprofiel geleid, waardoor een duidelijk beeld ontstaat van de invloed van de mogelijke risico’s op de totaalresultaten van de grondexploitatie. Op basis van het risicoprofiel kunnen vervolgens beheersmaatregelen worden genomen door het projectmanagement met als doel de risico’s zo veel als mogelijk te beperken en beheersen (zie ook figuur 1 .

Figuur 1: proces van risicomanagement De professionalisering van het risicomanagement heeft in 2015 een vervolg gekregen. Zo zijn volgens de beschreven nieuwe methodiek risicoanalyses opgezet voor de geclusterde gemeentelijke bedrijventerreinen en de grotere woningbouwlocaties. Zodoende is een nauwkeuriger beeld ontstaan van de financiële risico’s die met de exploitatie van deze complexen gemoeid zijn. Dit heeft geleid tot een volledige risicoanalyse van de belangrijkste grondexploitaties van de gemeente Hardenberg. De risicoanalyses zijn gesplitst in volgende onderdelen: - Wonen, bestaande uit Bransveen, Moeshoek woongebied, Garstlanden III en Sluis V - Werken, bestaande uit Broeklanden, Broeklanden de Kop, Broeklanden Zuid, Katingerveld en Moeshoek werkgebied. - Centrumplan Hardenberg - Centrumplan Dedemsvaart Voor de overige (kleine) grondexploitaties is een algemene risicoanalyse opgesteld Ter illustratie van de werkwijze bij een Monte Carlosimulatie lichten we plan Bransveen (onderdeel van Hardenberg Wonen) even uit. In samenspraak met alle vakdisciplines zijn voor dit plan de


49

kansen en risico’s benoemd. Vervolgens zijn aan die risico’s minimale en maximale geldbedragen toegerekend. In een computersimulatie zijn op basis van een kansberekening van 90% waarschijnlijkheid de kansen en risico’s 10.000 keer doorgerekend om een zo reëel mogelijk eindbeeld te verkrijgen. In onderstaande figuur is het resultaat van de risicoanalyse van Bransveen weergegeven:

Figuur 2: Opbouw risicoanalyse plan Bransveen Wanneer met een kans van 90% waarschijnlijkheid alle kansen en risico’s zich voordoen geeft plan Bransveen een positief saldo van € 998.000. Het NCW saldo van Bransveen is per 1 januari 2015 becijferd op € 1.440.000 positief. Dat betekent dat binnen het plan Bransveen voldoende financiële ruimte aanwezig is om de mogelijke risico’s op te vangen en er geen aanvullende middelen binnen de AR nodig zijn voor het afdekken van risico’s van dit plan. .


50

Figuur 3:Gevoeligheidsanalyse Bransveen De gevoeligheidsanalyse laat de (top) risico’s in het complex Bransveen zien. Deze hebben het grootste effect op de het totale risicoresultaat van het complex. De risico’s worden onderstaand verder toegelicht. Voor alle plannen is dezelfde werkwijze gehanteerd. Een totaal overzicht van alle gekwantificeerde risico’s is als bijlage opgenomen bij de nota grondexploitatie 2016. Woningbouw Voor de vier grootste woongebieden binnen Hardenberg is een kwantitatieve risicoanalyse opgesteld. Uit het resultaat van deze risicoanalyse blijkt dat voor de vier woongebieden een risicoreserve benodigd is van € 1.764.000. Hiervan kan € 1.367.000 worden gecompenseerd uit de positieve resultaten. De resultaten van Moeshoek wonen en Sluis V zijn hiervoor niet toereikend en is een aanvullende risicoreserve van € 397.000 noodzakelijk. Samenvattend geeft dit het volgende beeld voor de risicoanalyse woningbouw P rojec t

res ult aat

res ult aat

ris ic o

te

Not a grex 2016

P 90

res erv e

alloc eren

Bransveen

€ 1.440.000

€ 998.000

€ 442.000

-€ 2.097.000

-€ 2.331.000

€ 234.000

€ 2.386.000

€ 1.667.000

€ 719.000

€ 206.000

-€ 163.000

€ 369.000

€ 163.000

€ 1. 935. 000

€ 171. 000

€ 1. 764. 000

€ 397. 000

Moeshoek wonen Garstlanden III Sluis V Fase 1A incl. uitbreiding TOTA A L

€ 234.000

Het hoogste risico binnen de woongebieden is voornamelijk de veranderde marktvraag waardoor de gemeentelijke fasering niet gerealiseerd wordt. Dit leidt tot extra rentekosten. Daarnaast kan deze vertraging ook leiden tot extra personele inzet, gevolg hogere plankosten. Een ander risico dat zich kan voordoen, zijn de kosten voor het woonrijp maken. Door de lange doorlooptijd moet het Nota grondexploitatie 2015

51

woonrijp maken in verschillende fases worden uitgevoerd. Dit leidt tot extra kosten voor rente en personele inzet. Per woongebied zijn aanvullend nog de volgende risico’s te benoemen: -

-

-

-

Bransveen: Het risico is aanwezig dat een deel van het gebied moet worden hergeprogrammeerd. Naast vertraging kan geeft dit ook extra kosten door aanpassing van de huidige infrastructuur. Als de projectontwikkelaar de kavels vanuit de bouwclaim niet afneemt geeft dit ook weer kansen. De kavelprijzen uit de bouwclaimovereenkomst zijn immers lager dan de huidige marktprijzen. Het vrijkomen van deze kavels geeft naar verwachting een positief effect op de grondexploitatie. Moeshoek wonen: De afzetbaarheid van kavels voor vrijstaande woningen wordt hier als risico beoordeeld. Evenals bij Bransveen wordt het niet expireren van de bouwclaim door de ontwikkelaar als kans benoemd in de risicoanalyse. Garstlanden III: Het wordt een risico geacht dat alle bouwclaims niet tijdig of deels worden afgenomen. Verder worden de grondprijzen en de afzetbaarheid van de grote boskavels als risico beschouwd. Sluis V: hier bestaat het financieel risico dat een deel van de kavels wordt omgezet naar woon/werkkavels. Het gevolg hiervan is, lagere opbrengsten die wellicht ook pas later worden gerealiseerd.

Bedrijventerreinen Voor de vijf grote bedrijventerreinen binnen Hardenberg is eveneens een kwantitatieve risicoanalyse uitgevoerd. De risicoreserve is in totaal becijferd op € 6,39 mln. Van deze risicoreserve kan € 1,74 mln. worden opgevangen deels door de positieve grondexploitaties van Broeklanden de Kop en Katingerveld. Zoals in de tabel is af te lezen is voor een viertal grondexploitaties een aanvullende risicoreserve ter grootte van € 4,66 mln. noodzakelijk. P rojec t Broeklanden Broeklanden de Kop Broeklanden Zuid Katingerveld Moeshoek werken TOTA A L

res ult aat

res ult aat

ris ic o

te

MJ P 2016

P 90

res erv e

alloc eren

-€ 1.697.000

-€ 2.053.000

€ 356.000

€ 356.000

€ 381.000

-€ 417.000

€ 798.000

€ 417.000

-€ 668.000

-€ 4.530.000

€ 3.862.000

€ 3.862.000

€ 2.970.000

€ 1.982.000

€ 988.000

€0

€ 367.000

-€ 21.000

€ 388.000

€ 21.000

€ 1. 353. 000

-€ 5. 039. 000

€ 6. 392. 000

€ 4. 656. 000

Voor alle bedrijventerreinen geldt dat de veranderde marktvraag als het hoogste risico wordt gezien. Evenals bij woningbouw leidt dit tot substantieel hogere rentekosten en aanvullende plankosten. Daarnaast is het risico dat de grondprijzen als te hoog worden ervaren ten opzichte van de buurgemeenten. Verder is hier ook het risico aanwezig dat door gefaseerde uitvoering de kosten voor het bouw en woonrijp maken hoger uitvallen dan in grondexploitaties is begroot. Per bedrijventerrein gebied zijn aanvullend nog de volgende risico’s te benoemen: -

Broeklanden: Het niet (tijdig) kunnen verkopen van bepaalde kavels binnen Broeklanden wordt als risico benoemd in de risicoanalyse. Gevolg lagere opbrengsten en hogere rentekosten.


52

-

-

-

-

Broeklanden de Kop: Binnen dit bedrijventerrein is een kavel geprojecteerd van 6,0 ha. Het risico bestaat dat deze niet als één geheel kan worden verkocht, maar in delen. Het gevolg hiervan is extra aanleg van wegen en minder uitgeefbare m2. Broeklanden Zuid: Het risicoresultaat voor Broeklanden Zuid is berekend op € 4,53 mln. negatief. Ten opzichte van het resultaat uit de Nota Grondexploitatie is aanvullend een risicoreserve benodigd van € 3,86 mln. In Broeklanden Zuid is het hoogste risico dat de volledige planprocedure komt niet tot stand komt , maar dat het plan maar voor een deel kan worden uitgevoerd. Gevolg is afwaardering van een groot deel van het terrein en planvertraging. Verder bestaat het risico dat er bezwaar en beroep wordt ingediend tegen het bestemmingsplan. Ook dit geeft extra planvertraging en extra (plan) kosten. Tenslotte is hier een groot risico van extra kosten voor ophogen en de aanleg van grootschalige nutsvoorzieningen. Katingerveld: Naast de risico’s kan voor Katingerveld een positief risico (kans) worden genoemd door meer bedrijfswoningen binnen het plan toe te staan. Dit geeft hogere grondopbrengsten. Moeshoek werken: Hier is het risico benoemd dat er minder bedrijfswoningen worden gerealiseerd. Gevolg hiervan is lagere grondopbrengsten.

Centrumplannen Voor de centrumplannen Hardenberg en Dedemsvaart zijn eveneens risicoanalyses opgesteld. In de onderstaande tabellen worden de resultaten van de risicoanalyses weergegeven. Voor het centrumplan Hardenberg is een aanvullende risicoreserve van € 879.000 noodzakelijk. Voor het centrumplan Dedemsvaart is de aanvullende risicoreserve berekend op € 185.000. In de bijlagen worden de risicoanalyses van de centrumplannen uitgebreid toegelicht.

Overige grondexploitaties Voor de resterende complexen is op basis van de “oude” systematiek een inschatting van de mogelijke risico’s gemaakt, waarmee het totale risicoprofiel van het Grondbedrijf compleet is. Voor de resterende gronden is derhalve conform de DVH-vuistregel uitgegaan van een risicoprofiel van 12,4% van de boekwaarde per 1 januari 2015. Tot slot is de vaste risicocomponent van € 1,0 mln. losgelaten. Dat is verklaarbaar uit het gegeven dat verreweg het grootste deel van de complexen in de professionele risicoanalyse op afdoende wijze is meegenomen. Deze analyse heeft geleid tot een risicoreserve van € 750.000 voor deze categorie gronden. Totaal resultaat risicoanalyses In onderstaand overzicht zijn de risicoresultaten van de genoemde grondexploitaties verzameld:


53

B enodigde ris ic ores erv e

Ris ic ores erv e

Te alloc eren

per grondex ploit at ie

2016

2016

Centrumplan Hardenberg

€ 2.838.000

€ 879.000

€ 340.000

€ 185.000

Hardenberg Wonen

€ 1.764.000

€ 397.000

Hardenberg Werken

€ 6.392.000

€ 4.656.000

€ 750.000

€ 750.000

€ 12. 084. 000

€ 6. 867. 000

Centrumplan Dedemsvaart

Overige projecten Tot aal

Uit de tabel blijkt dat een totaal risicoreserve benodigd is van € 12,1 mln. Hiervan kan € 5,2 mln. worden afgedekt door de positieve resultaten van de grondexploitaties. Blijft over een te alloceren bedrag van € 6,9 mln. Uiteraard zijn niet al deze risico’s als even “hard” te bestempelen, en ook manifesteren de risico’s zich veelal niet tegelijkertijd en in volle omvang. Zoals eerder gemeld worden deze risico’s in samenhang beoordeeld met de overige gemeente financiële risico’s. Het is hierbij gewenst de risico’s uit de grondexploitatie afzonderlijke inzichtelijk te houden en te onderkennen en in de Algemene Reserve op adequate wijze af te dekken. De berekende benodigde risicoreserve betekent per definitie niet dat de gemeente dit geld nu al kwijt is, het is juist de bedoeling om de reserve niet of zo beperkt mogelijk aan te wenden door gedurende de planperiode en planuitvoering beheersmaatregelen te treffen waardoor risico’s worden geneutraliseerd of gereduceerd. Echter indien zich risico’s wel gaan manifesteren dient de aanwezige buffer in de vorm van de Algemene Reserve toereikend te zijn.

8.5

De vermogenspositie 2015 en verder

De actualisaties van de diverse complexen heeft gevolgen voor de vermogenspositie van “de Grondexploitatie” (functie 830). De vermogenspositie van "de Grondexploitatie" wordt niet alleen bepaald door het gerealiseerde resultaat welke tot uitdrukking komt in de stand van de algemene reserve grondexploitatie per 1 januari 2015, maar ook door de nog te realiseren winsten en verliezen van de diverse grondexploitatiecomplexen en het vermogen om risico’s af te vangen die zich voordoen gedurende de bedrijfsvoering.


54

Risicoprofiel Grondexploitatie Stand per 1 januari

Treffen/afboeken voorzieningen tbv grondexploitaties

Resultaat afgesloten grondexploitaties

Tussentijdse winstneming

Risicoprofiel grondexploitatie Stand per 31 december

Confrontatie met aanwezig weerstandscapaciteit

In bovenstaand schema is stapsgewijs uiteengezet hoe de vermogenspositie van “de Grondexploitatie” wordt bepaald. Tevens wordt duidelijk hoe de diverse mutaties inwerken op de hoogte van de Algemene Reserve van de gemeente. Vanwege de samenvoeging van de ARG met de AR is een verrekening over en weer vanzelfsprekend uit het schema verdwenen. De confrontatie van het gewenste weerstandsvermogen voor de grondexploitatie met de AR leidt tot een beslag van € 6.867.000 op de AR voor de af te dekken risico’s van het Grondbedrijf. 8.6

Tussentijdse winstnemingen

Na de stelselwijziging zijn de meeste grondexploitaties op eindwaarde ruim positief geworden. In overleg met Deloitte accountancy is de spelregel voor het tussentijds nemen van winsten geformuleerd. Tussentijdse winstnemingen zijn toegestaan bij complexen die een negatieve boekwaarde kennen (d.i.: er is binnen het complex meer ontvangen dan uitgegeven), en waarbij de werkelijke nog te maken kosten de negatieve boekwaarde niet overschrijden. In 2015 zijn er geen tussentijdse winstnemingen mogelijk. In de onderstaande tabel zijn de tussentijdse winstnemingen vanaf 2015 t/m 2025 op jaarbasis inzichtelijk gemaakt en is te zien hoe die winstnemingen invloed hebben op de hoogte van de AR. In totaal wordt in die periode voor een bedrag van € 10,5 mln. aan tussentijds te nemen winst geprognosticeerd.


55

Tussentijdse winstneming per jaar bij 100% realisatie € 2.500.000 € 2.250.000 € 2.000.000 € 1.750.000 € 1.500.000 € 1.250.000 € 1.000.000 € 750.000 € 500.000 € 250.000 €0

Tussentijdse winstneming per jaar 2015

Vergeleken met de prognose van 2014 laten de tussentijdse winstnemingen zoals die nu in deze Nota zijn opgenomen een teruggang zien. In 2014 was over de periode 2015-2025 voor € 13,3mln. aan tussentijdse winsten voorzien. Na alle actualisaties naar peildatum 1 januari 2015 zijn die winsten voor een groot deel in tijd naar latere jaren doorgeschoven. De onderstaande tabel laat dit zien:

Tussentijdse winstneming per jaar bij 100% realisatie in 2014 en 2015 € 3.000.000 € 2.500.000 € 2.000.000 € 1.500.000 € 1.000.000 € 500.000 €0

Tussentijdse winstnemingen per jaar 2014 Tussentijdse winstneming per jaar 2015


56

8.7

Gevoeligheidsanalyse voor de programmering

Er is onderzocht welke financiële effecten optreden voor de tussentijdse winstneming bij een vertraagde fasering. Hiervoor zijn twee aanvullende scenario’s berekend: - Programmering wordt jaarlijks slechts voor 75% gerealiseerd, waardoor dus vertraging in de gronduitgifte ontstaat. Voor bedrijventerreinen geeft dit een verlaging van de gemiddelde uitgifte van 4 ha naar 3 ha per jaar, en voor woningbouw betekent dat van gemiddeld ca 60 woningen terug naar 45 woningen per jaar; - Programmering wordt jaarlijks slechts voor 50% gerealiseerd. . Voor bedrijventerreinen komt de gemiddelde uitgifte op jaarbasis uit op 2 ha en voor de woningbouw op 30 woningen. In de doorgerekende scenario’s zijn de mindere verkopen in de komende 10 jaren “achteraan” in tijd in de exploitaties opgenomen. Dus bij het -25% scenario zijn de geprogrammeerde uitgiftes met 25% verlaagd, en die hoeveelheid is aan het einde van de looptijd van de exploitaties toegevoegd . Voor het scenario -/- 50% is het zelfde gedaan. In onderstaande tabel is het financiële effect van een vertraagde fasering van -/- 25% en -/- 50% op de tussentijdse winstnemingen per jaar weergegeven. Bij de berekening is uitgegaan dat de geplande opbrengsten aan het einde van de planperiode alsnog gerealiseerd kunnen worden en het gelijk blijven van de overige parameters.

Tussentijdse winstneming per jaar bij 75% en 50% realisatie € 1.250.000

€ 1.000.000

€ 750.000

€ 500.000

€ 250.000

€0

Tussentijdse winstnemingen per jaar, scenario 75% Tussentijdse winstnemingen per jaar, scenario 50%


57

Het spreekt voor zich dat de toevoegingen aan de AR in de beide scenario’s minder is. Bij -25% wordt in de periode 2015-2015 € 4,5 mln. minder aan de AR toegevoegd als tussentijdse winstnemingen, bij -50% is er € 5,7 minder tussentijdse winst tot 2025. Door mindere verkopen duurt het per complex langer dat de boekwaarde aan het begin van het jaar negatief is en er volgens de spelregels tussentijdse winst genomen kan worden. Bovendien zijn die winsten dan lager dan in het 100% scenario. Met nadruk zij vermeld, dat het louter theoretische doorrekeningen zijn, waarbij behalve de bijgestelde uitgiften de overige uitgangspunten allemaal onveranderd zijn. Meerkosten, te plegen afwaarderingen, overige tegenvallers e.d. die ten laste van de AR te brengen zijn geven een rem op de geschetste toevoegingen aan de AR. Additionele boekwinsten geven vanzelfsprekend een – tussentijdse- verbetering van de toevoegingen aan de AR ten opzichte van de getoonde scenario’s. Om die reden zijn de scenario’s met de nodige voorzichtigheid te interpreteren. 8.8

Samenvatting en conclusies

In dit hoofdstuk is een doorkijk geboden in de ontwikkeling van de grondexploitatie op de AR van de gemeente in de komende jaren. Vrijkomende resultaten uit de grondexploitaties komen via tussentijdse winstnemingen in de loop der jaren ten gunste van de AR. Andere mee- en tegenvallers uit de afzonderlijke complexen worden eveneens met de AR verrekend. Na actualisatie van alle complexen naar peildatum 1 januari 2015 zijn ten opzichte van de prognose 2014 verminderde tussentijdse winstnemingen waar te nemen over de periode 2015-2015. Deze tussentijdse winsten schuiven in tijd door en worden door het rente-effect nominaal iets lager. De beide gevoeligheidsanalyses voor de programmering van -/- 25% en -/- 50% geven ten opzichte van 2014 een vergelijkbaar beeld: een vertraagde aangroei van de AR als gevolg van het later kunnen nemen van (tussentijdse) winsten. Anders gesteld: het kunnen nemen van tussentijdse winsten volgens de nu neergezette planning staat of valt met de werkelijke realisatie van de geraamde grondverkopen voor woningbouw en bedrijventerreinen. Zoals in hoofdstuk 1 is aangegeven komen er op korte termijn de nodige ontwikkelingen op de gemeentelijke grondexploitatie af die een behoorlijke financiële impact met zich mee kunnen brengen: a. De effecten van de invoering van de nieuwe BBV voorschriften per 1 januari 2016; b. De effecten van de uitwerking van de gevolgen van de Ladder duurzame verstedelijking op de te realiseren programmering voor woningbouw en bedrijventerreinen; c. De effecten van de invoering van de vennootschapsbelastingplicht voor gemeenten per 1 januari 2016. In het najaar 2015 zal over alle drie onderwerpen meer duidelijkheid komen waarbij er zicht zal ontstaan op de omvang van de financiële gevolgen voor het Grondbedrijf en de begroting. Wij zullen u hierover eind 2015/begin 2016 afzonderlijk berichten. Alhoewel wij nu nog geen duidelijk beeld hebben over de grootte van de financiële consequenties is het te verwachten dat het Grondbedrijf en de begroting hier (forse) financiële nadelen van gaan ondervinden.


58

9

BESLUITEN

In dit hoofdstuk vatten we de door de raad te nemen besluiten samen:               

De nota Grondexploitatie 2016 vast te stellen: De voorzieningen in overeenstemming te brengen met de geactualiseerde grondexploitaties; De grondprijzen zoals benoemd in paragraaf 2.4 voor het jaar 2015 en 2016 als indicatief en richtinggevend vast te stellen; De vaste kavelprijs voor een sociale huurwoning te verhogen naar € 15.000 per 1 januari 2016; De Voorziening Broeklanden met € 98.000 te verlagen tgv de AR; De Voorziening Broeklanden Zuid met € 478.000 te verlagen tgv de AR; De Voorziening Slagharen Moeshoek Wonen met € 17.000 te verlagen tgv de AR; De voorziening voor de diverse deelgebieden in het Centrumplan Hardenberg aan te vullen met een bedrag van € 73.000 tlv de AR; De Voorziening Gezondheidspark met € 38.000 te verhogen tlv de AR. Het complex Oude Vechtdalcollege af te sluiten; Het positieve verkoopresultaat Verspreide Gronden € 15.400 aan de AR toe te voegen; De boekwaarde van het terrein bij de Doekeschool over te boeken naar de Algemene Dienst. De exploitatieovereenkomst Muldershoek Bergentheim af te sluiten en de restant boekwaarde van € 23.500 tlv de AR te brengen; De exploitatieovereenkomst Avebeterrein de Krim af te sluiten en de restant boekwaarde van € -/- 2.500 aan de AR toe te voegen; Voor de comptabele verwerking van de besluiten uit de nota grondexploitatie de 12e begrotingswijziging 2015.

Bijlagen: 1. Uitgebreide toelichting beide centrumplannen (Hardenberg en Dedemsvaart) 2. Gedetailleerde woningbouwprogramma en programmering bedrijventerrein 2015 e.v. 3. Risicoanalyses bedrijventerreinen en woningbouw

De exploitatietekeningen en de exploitatieopzetten liggen op de gebruikelijke wijze (afd. RD) ter inzage.


59

NOTA GRONDEXPLOITATIE

Recommend Documents