Toelichting Grondexploitatie 2013 Waalsprong
16 april 2013
Inhoud Uitgangspunten GREX 2013 Verschillenanalyse t.o.v. GREX 2012 Risicoanalyse
2
GRONDEXPLOITATIE 2013
3
Herijking grondprijzen
Grondprijzen grondgebonden gemiddeld € 330,-Grondprijzen voor appartementen neerwaarts bijgesteld (circa 15%) Geen kortingsregelingen meer, lagere grondprijs structureel
Onderbouwing: Marktanalyse in regio Residuele grondwaardebepaling Komt overeen met huidige verkoopprijzen aan ontwikkelaars Nuance Prijs is een rekengemiddelde voor GREX Probleem in markt is met name afzettempo 4
Vergelijkende grondprijsanalyse
Statistische analyse naar grondprijzen Dataset opgezet van 800 woningen Gemiddelde bepaald voor Waalsprong: er zijn locatie specifieke prijsverschillen
Grondprijs/m² is niet afhankelijk van kavelgrootte
Veur Lent vanwege specifieke kwaliteit wel een hogere grondprijs
5
Herijking programma en plangebied Wijzigingen in programmering: 28% was voor Novio (zelfde grondprijs huur/koop) – herverdeling aangebracht : 18% sociale huurwoningen 10% goedkope koop grote (dure) kavels gehalveerd -> meer kleine kavels 50.000 m² kantorenprogramma geschrapt
Wijzigingen in plangebied: 7 hectare minder grond door dijkteruglegging uitgeefbaar percentage verlaagd in Vossenpels en GrootOosterhout
6
Woningbouwprogramma
130 m²
130 m² 135 m²
150 m² 175 m²
325 m²
325 m² 7
Grondkosten
Kosten bouw- en woonrijp waar nodig verhoogd
Budgetten VTU opnieuw bepaald om nieuwe plannen te ontwikkelen
Aanpassingen bureaukosten GEM Waalsprong: – verlaging door bijgestelde begroting 2013 door GEM Waalsprong – aanvullende besparing vanaf 2014 door samenvoeging met organisatie gemeentelijke plandelen – extra budget voor langere doorlooptijd
8
Overige
Opbrengst te verkopen bezit (buiten plangebied) geherwaardeerd van boekwaarde tot huidige bestemming
Subsidies opgenomen van € 10 mln
Bijdrage marktpartijen en Novio Noord (€ 12 mln) opgenomen
Post onvoorzien verlaagd naar € 5,8 miljoen NCW
Nieuwe financieringen tegen relatief lage rente
9
Financiering Waalsprong
10
Dekking jaarlijkse bijdrage
Investering in riolering en Graaf Allardsingel (€ 34,4 miljoen NCW) wordt niet langer vanuit grondexploitatie gefinancierd Investeringen worden geactiveerd en afgeschreven in de gebruikelijke termijnen (40 jaar/15 jaar)
11
Resultaat GREX 2013 Grondkosten Boekwaarde Verwervingen Slopen, saneren, archeologie Bouwrijp Woonrijp VTU Bureaukosten Onvoorzien
Nominaal 311.800.00011.600.00014.500.00020.500.00069.300.00012.700.00028.900.0006.400.000-
Totaal nominale kosten
475.700.000-
Opbrengsten Grondopbrengsten woningen sociale huur Grondopbrengsten woningen goedkoop Grondopbrengsten woningen middenduur Grondopbrengsten woningen duur Grondopbrengsten voorzieningen Onrendabele top parkeren Bijdrage wooninformatiecentrum Verkoop bestaand vastgoed Bijdragen en subsidies Bijdrage gemeente riolering 2012 Totaal nominale opbrengsten Nominaal saldo
Nominaal 40.100.000 113.800.000 130.400.000 163.500.000 39.400.000 16.700.0002.800.000 13.800.000 34.500.000 2.000.000 523.500.000 47.800.000
Kostenontwikkeling Opbrengstenontwikkeling
24.800.00063.200.000
Rente reeds gefinancierd Rente ongefinancierd
70.700.00035.500.000-
Eindsaldo NCW
31-12-2028 1-1-2013
20.000.00011.600.000-
12
Verschillenanalyse tussen GREX 2012 (nov. 2012) en herijkte GREX 2013 gemeente/Brink Groep - Weergegeven bedragen zijn netto contant - Bedragen zijn afgerond (op € 500.000,--) en deels indicatief vanwege feit dat wijzigingen ook effect op elkaar hebben Netto contant Saldo grondexploitatie GREX GEM 2012 Doorvoeren rekenparameters en afzetaantallen o.b.v. Risiconota 2012 Vervangen kantorenprogramma Woenderskamp door woningbouw
€ € €
-46.000.000 -4.000.000
Saldo grondexploitatie volgens gemeente in augustus 2012
€
-50.000.000
Structureel verlagen grondprijzen in grondexploitatie Inbreng gronden Waalsprong uit gemeentelijk deel Benutten potentieel grondprijzen goedkope koopwoningen Lagere percentages uitgeefbaar in Vossenpels / Groot Oosterh. Lagere afzetaantallen en daardoor langere doorlooptijd Hogere kosten bouw- en woonrijp maken Hogere kosten VTU / nieuwe plannen opstellen etc. Verkoopopbrengsten bestaand bezit Vervallen bijdrage Novio Noord Vervallen bijdrage HOV Verlaging bureaukosten GEM Waalsprong, maar langere doorlooptijd Verlaging post onvoorzien door verzekerde afzet Subtotaal herwaardering GREX
€ € € € € € € € € € € € €
-22.500.000 -2.500.000 6.500.000 -8.000.000 -3.000.000 -7.500.000 -3.500.000 -2.500.000 -5.000.000 -2.000.000 1.500.000 1.500.000 -97.000.000
Dekking Bijdrage marktpartijen en Novio Noord Verlaging onvoorzien naar € 5,8 mio (dekking via weerstandsvermogen) Binnen te halen subsidies / bijdragen (opgave gemeente) Lagere financieringslasten door lagere rente Uitnemen kosten Graaf Allardsingel door gemeente (a.g.v. activering) Uitnemen kosten riolering etc. door gemeente (a.g.v. activering)
€ € € € € €
12.000.000 23.500.000 8.500.000 7.000.000 1.400.000 33.000.000
TOTAAL SALDO GRONDEXPLOITATIE 2013 (NETTO CONTANT, PP 2013)
€
13 -11.600.000
RISICOANALYSE Monte Carlo-analyse & scenario-analyse
14
Risico’s in Monte Carlo-analyse
Reguliere risico’s (evenwichtige risicoverdeling)
Risico’s met een grote kans van optreden (scheve risicoverdeling)
Scheve verdelingen (NCW, pp 1-1-2013) Prijsontwikkeling - Opbrengstontwikkeling - Kostenontwikkeling Lager afzettempo Minder uitgeefbaar gebied Minder externe subsidies Overig Totaal
-/- € 16,5 mln -/- € 20,5 mln +/+ € 4,0 mln -/- € 4,0 mln -/- € 13,0 mln -/- € 3,0 mln -/- € 0,5 mln 15 -/- € 37,0 mln
Monte Carlo-simulatie
16
Toelichting resultaat
In 50% van de gevallen (betrouwbaarheidsinterval) sprake van een saldo beter dan (ofwel niet slechter dan) € 43 miljoen negatief
Op basis van het 80% betrouwbaarheidscriterium is er een risicoprofiel van € 58 miljoen
17
Scenario’s afzettempo
Maximaal 500 per jaar: Maximaal 400 per jaar :
-/- € 8,5 miljoen -/- € 20 miljoen
Maximaal 500 per jaar & 1.400 minder woningen
-/- € 35 miljoen
18
Scenario 50% minder appartementen Grondgebonden woningen voor terug Geen uitgifte: ‘lucht in het plan’
-/- € 11 miljoen -/- € 27 miljoen
19
