Gemeente Nijmegen
Onderzoek Waalsprong
Door:
Gemeentelijke Rekenkamer Nijmegen
Voor:
Kamerronde
Datum: 14 - 6 - 2012
Onderzoek: aanleiding motie gemeenteraad (unaniem) onderzoek naar samenwerkingsovereenkomst (hierna: SOK)
tussen gemeente, 5 ontwikkelaars en 2 woningcorporaties betreffende de ontwikkeling van de Waalsprong.
Gemeente Nijmegen
in elk geval aandacht voor:
– – – –
oorspronkelijke inhoud van de overeenkomst; aanpassingen van de overeenkomst sinds 1997; de werking in de praktijk van het concurrentiebeding; werking van de ‘afnameplicht’ en 'leveringsplicht’ van bouwgrond; – risicoverdeling tussen de deelnemende partijen; – betrokkenheid van de gemeenteraad via ontvangen / opgevraagde informatie.
Onderzoek: focus en hoofdvraag Centrale focus:
– risico’s en risicoverdeling – feitenrelaas (fact finding) – niet: schuldvraag welke feiten hebben zich bij de uitvoering van de samenwerkingsovereenkomst voorgedaan en hoe zijn partijen in de periode 22 juni 1994 tot en met 31 december 2011 omgegaan met de onderlinge verdeling van risico’s? Bijzondere aandacht gaat daarbij uit naar de in de motie 'Zicht op risico's' genoemde aandachtspunten.
Gemeente Nijmegen
Hoofdvraag:
Onderzoek: opzet Onderzoeksperiode: 1994 (intentieovereenkomst)
– 31 december 2011 Op basis van onderzoek en analyse van
Gemeente Nijmegen
(uitsluitend) schriftelijke documentatie; in totaal > 12.000 pagina’s Klankbordcommissie gemeenteraad Ondersteuning door extern bureau: Metafoor
Ruimtelijke Ontwikkeling BV.
Waalsprong: 2 grondexploitaties Waalsprong: ontwikkeling van een compleet stadsdeel Verschil: intentieovereenkomst (1994) – SOK (1997) Vanaf 1995 Waalsprong: 2 grondexploitaties (GREX)
Gemeente Nijmegen
– GREX GEM: meest rendabele onderdelen – GREX gemeente: minst rendabele onderdelen Verhouding GREX
– Onderlinge relaties en wisselwerking – Risicoverschuiving gemeente en Gemeente GREX De gemeenteraad althans bij de vaststelling van de SOK niet
expliciet gewezen op de betekenis van deze verschillen
Gemeente Nijmegen
Opzet en organisatie van de SOK
Gemeente Nijmegen
OOM-W en OOM-C zijn nooit opgericht
Gemeente Nijmegen
GEM CV en GEM BV
Opzet en organisatie Waalsprong Organisatiestructuur niet volledig ingericht CV feitelijk niet gefunctioneerd Stapeling van functies bij personen Geen checks & balances
Gemeente Nijmegen
Raad niet geïnformeerd over wijzigingen Aan motie van de Raad ‘heldere verhoudingen’
(1999) geen gevolg gegeven.
RvdS1 RvdS2
Gemeente Nijmegen
Grondroute: verwerving, levering en afname
Dia 10 RvdS1
Ik heb exclusiviteitsbepaling bouw- en woonrijp maken van GEM weggelaten omdat het anders onleesbaar wordt! René van der Straaten; 12-6-2012
RvdS2
Wil je een platte versie (zonder exclusiviteitsbepaling of een filmpje). Bij een filmpje hele grondroute inclusief wijzigingen of tot aan SOK? René van der Straaten; 12-6-2012
Gemeente Nijmegen
Verwerving en min. bouwrijp maken
Afname en (door)levering Geen harde verplichting of datum Opschortende voorwaarden koopovereenkomsten
Gemeente Nijmegen
1998-2002: wisselend en afwijkend mee omgegaan 2003 tot heden: afspraken:
– Relativering afnameplicht / oprekking van termijnen – Van afnameplicht tot recht op levering inclusief recht tot teruggave – Afspraken juridisch niet vastgelegd Gemeente behoudens faseringsregeling (2011) niet geïnformeerd 2004-2011: geen afname door woningcorporaties
Non-concurrentiebeding
Gemeente Nijmegen
Arnhem
Nijmegen
Non concurrentiebeding grootte & impact: mogelijke strijdigheid met
Gemeente Nijmegen
mededinging in de praktijk geen enkele invulling aan gegeven vrijwel alle partijen (op één na) ontplooien momenteel bouwactiviteiten in werkingsgebied gemeente geen zichtbare uitvoering aan eigen inspanningsverplichting a.g.v. concurrerende bouwprogramma’s vergroting van risico voor (afzet woningen in) waalsprong.
Geldstromen
Gemeente Nijmegen
uitgangspunten SOK:
– grondexploitatie moet zelfvoorzienend zijn (>0). – positieve resultaten reserves tot einde looptijd programma. – negatieve resultaten moeten door maatregelen van de GEM zelf worden opgevangen zekerheden gesteld voor de GEM CV: – ingezet vermogen [totaal: € 545.000,-] – bankgaranties van alle partijen. [totaal: € 10.3 mln)] – beperkte aansprakelijkheid partijen de gemeente: voorfinancier / vreemd geldverstrekker aan de GEM.
Gemeente Nijmegen
Geldvorderingen
Gemeente Nijmegen
Geldstromen, risico’s en zekerheden
Bankgaranties SOK: bankgaranties van alle partijen
Gemeente Nijmegen
SOK niet nageleefd
– Gemeenten en corporaties: bankgaranties – Marktpartijen: bereidverklaringen & concerngaranties hoger risico voor de gemeente; gemeenteraad tot 2011 niet geïnformeerd najaar 2011: verdubbeling garanties marktpartijen [dmv bankgaranties (50%) en concerngaranties (50%)]
Overrendementsregeling SOK: soort ‘winstdeling’ t.b.v. gemeente (7/12e) SOK-bepalingen met betrekking tot de vaststelling
van overrendement feitelijk niet nageleefd;
Gemeente Nijmegen
Eenmalige uitkering van in totaal € 1,3 miljoen (6
projecten) Overrendementsregeling door de GEM per 2007
afgekocht d.m.v. eenmalige uitkering aan de gemeente (€ 4.5 miljoen)
Overrendementsregeling
Gemeente Nijmegen
Afkoopsom van € 4.5 mln is laag; theoretische
waarde is een bedrag van 16 mln. Gemeente betaalt voor 50% mee aan de afkoopsom Toekomstige rendementen niet meer ter dekking voor risico’s Raad is onjuist en onvolledig geïnformeerd
Gemeente Nijmegen
Realisatie woningbouwprogramma
Wijziging looptijd
Gemeente Nijmegen
-
Looptijd van 20 naar 31 jaar
Wijziging programma (geïndexeerd)
Gemeente Nijmegen
- Aantal woningen en segmentering
Wijziging programma (geïndexeerd) Toevoeging kantoren en detailhandel - Afname Bijz. Voorzieningen hoog
Gemeente Nijmegen
-
Gemeente Nijmegen
Netto contante waarde (geïndexeerd naar start SOK)
Gemeente Nijmegen
Ontwikkelingen kosten en opbrengsten (geïndiceerd naar start SOK)
Gemeente Nijmegen
Ontwikkelingen cashflow (geïndexeerd naar start SOK)
Gemeente Nijmegen
Grondopbrengsten woningbouw
overzicht De realisatie van woningen blijft systematisch achter Systematische stijging van opbrengsten en kosten Steeds negatiever saldo. Verlenging van de looptijd en
Gemeente Nijmegen
de dalende grondquote hebben hierop een versterkend effect. De ABR is mogelijk ontoereikend om alles risico’s op te
kunnen vangen. De raad is tot 2009 beperkt geïnformeerd
Gemeente Nijmegen
Informatie aan de gemeenteraad GREX GEM Periode na SOK tot 2009 beperkte informatie Vanaf eind 2009 meer informatie Jaarstukken gemeente niet transparant Advies accountant/Rekenkamer opnemen in VGP tot op heden niet overgenomen Gemeente GREX onderdeel VGP, regelmatig informatie
