Grondexploitatie, rekenen en tekenen Inbo academie Marleen Sanders 17 september 2009
Onderwerpen § Planproces en context van haalbaarheid § Haalbaarheid gebiedsontwikkelingen Businesscase Grondexploitatie Werkwijze: rekenen en tekenen
Context Omgeving Beleid
Actoren Stakeholders Proces
Inhoud
Proces van gebiedsontwikkeling
Middelen Geld
Fasen in gebiedsontwikkeling
Initiatieffase: Wat gebeurt in deze fase? § Startdocument: aanleiding, doel en opgave § Definitie en visievorming: marktanalyse, stakeholdersanalyse, conceptontwikkeling, stedenbouwkundig pve, rekenen en tekenen (wat) § Ontwikkelstrategie: (hoe) § Risico inventarisatie: zijn risico’s beheersbaar te maken § Go-no go: voordat je naar planvormingsfase gaat (business case, waarom?) § Contracteren partijen: (wie doet wat)
Initiatieffase § Het opstellen van een visie (wat) § Het opstellen van een strategie (hoe) EN § Het opstellen van business case en inzicht geven in de (economische) uitvoerbaarheid van de gebiedsontwikkeling (waarom)
Economische uitvoerbaarheid Wettelijk ook haalbaarheid verankerd: Wro/Bro § Realisatieparagraaf structuurvisie § Onderzoek naar de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan, waaronder begrepen de economische uitvoerbaarheid
Uitvoerbaarheid § Bestemmingsplanperiode 10 jaar § Gemeente moet aannemelijk maken dat uitvoering van het gehele plan binnen 10 jaar plaatsvindt § Hoe om te gaan met langlopende plannen? Bv. plan Binckorst-Den Haag § Plan knippen? Bestendiging Wvg ? § Ontwikkelingsstrategie (Hoe en met wie?)
Hoe bepaal je haalbaarheid? Zijn alle kosten en opbrengsten in balans? Wie doet wat: Gemeente: Grondexploitatie
Overige partijen: Bouwexploitatie (ontwikkelaar) Vastgoedexploitatie (belegger) Beheerexploitatie (gebruiker)
Rekenkundige samenhang gebiedsontwikkeling
Grondexploitatie
Bouwexploitatie
Vastgoedexploitatie
Beheerexploitatie
Gemeente/grondeigenaar
Ontwikkelaar
Belegger/corporatie
Gebruiker/huurder
KOSTEN verwerving ruwe bouwgrond
KOSTEN Inkoop grond
KOSTEN Inkoop opstal
KOSTEN Huur opstal
+ bouwrijp maken
+ Bouwkosten
+ kosten eigenaar (onderhoud etc.)
+ woonrijp maken
+ Bijkomende kosten
+ leegstand
+…
+…
+ frictie kosten
+…
+ exploitatiekosten (gas, water licht etc.)
+ apparaatskosten +….
OPBRENGSTEN Verkoop grond
OPBRENGSTEN Verkoop opstal
OPBRENGSTEN Verhuur opstal
OPBRENGSTEN Gebruik opstal inkomsten uit bedrijfsvoering (of salaris in geval van woning)
Haalbaarheid d.m.v. businesscase Gebiedsontwikkeling voldoet aan voorwaarden opstellen businesscase: § Complex en (on)duidelijke kansen en problemen § Hoog risicoprofiel door: uiteenlopende belangen, veel partijen (wie is de baas?), wisselende bestuurlijke context, hoge investeringen, kosten en opbrengsten liggen in de tijd ver uit elkaar
Wat is een businesscase?
Wat is een businesscase? De business case is een beslisdocument waarmee je het project zakelijk rechtvaardigt
§
Sluit het project aan bij de strategische doelstellingen uit het startdocument?
§
Voegt het project waarde toe? (niet alleen euro’s)
§
Moet het project worden uitgevoerd? (wat betekend ‘niets doen’)
§
Kan het project worden uitgevoerd?
Zo ja, dan is er een -GO-
Wat is een businesscase? Met een businesscase probeer je op een snelle en integrale manier alles wat nodig is om een project tot een succes te maken te doorgronden § Zoeken naar wat partijen werkelijk willen bereiken (strategische doel?) § Bepalen of, en waarom je je geld gaat uitgeven
!&"( "’#%)%$
Business case
Keuze ontwikkelscenario Voor het maken van een goede keuze moet je zaken meetbaar maken en draagvlak bij de betrokken actoren creëren § Door het opstellen van een business case maak je zaken meetbaar § Door het samen met betrokken partijen op te stellen kweek je draagvlak en vertrouwen
Business case geeft inzicht in § Directe kosten en baten § De kansen en strategische doelen § De risico’s
Eindplaatje initiatieffase § § § §
Een visie met ambitie (WAT) Een bijbehorende BC (WILLEN/KUNNEN) Een ontwikkel/uitvoeringsstrategie (HOE) Een advies en voorwaarden voor de planfase (GO or NO-GO) Vaak globale normatieve grondexploitatie met risicoparagraaf en uitvoeringsstrategie!
Normatieve grondexploitatie Wat heb je nodig om grex op te kunnen stellen? § Programma (wonen, commercieel etc.) § Ruimtegebruik (uitgeefbaar, groen, water, verharding etc.) § Exploitatiegrenzen van het gebied (kaart !) § Planning (wanneer gebeurt wat)
Grondontwikkelingsproces verwerving tijdelijk beheer
herontwikkeling
plan
€ grondexploitatie
gronduitgifte
beheer
Grex: kosten § § § § § § § § §
Verwervingskosten Sloopkosten Saneringskosten Kosten bouw- en woonrijp maken Infrastructuur Wro/grondexploitatie Plankosten Art. 6.12 e.v. Wro !! Faseringskosten Overige (fondsbijdrage etc..) Vastgoedexploitatie parkeren: onrendabele deel
Bouwrijp maken Geschikt maken van een terrein voor de eigenlijke bouwactiviteit §
Verleggen of opnemen van ondergrondse kabels en leidingen;
§
Oude bouwwerken slopen en afvoeren;
§
Bomen en struiken rooien;
§
Rioleringssysteem aanleggen;
§
Wegcunetten graven en aanvullen met wegfunderingsmateriaal;
§
Kabel- en leidingstroken aanleggen;
§
Waterpartijen graven;
§
Overige: terreinen vlak afwerken.
Aan het einde van de bouwactiviteit (woningen, bedrijfsgebouwen, enz.) starten met woonrijp maken
woonrijp maken Woonrijp maken is het afwerken van openbare delen van een bouwterrein voor uiteindelijke gebruik. Het betreft het aanbrengen van voorzieningen op of in het maaiveld zoals: § Definitieve verharding; § Afwateringssysteem; § Straatverlichting; § Groenvoorziening; § Straatmeubilair.
Grex: opbrengsten § Inkomsten gronduitgifte § Bijdragen en subsidies
Grex: opbrengsten Residueel rekenen: Van VON-prijs naar residuele grondprijs
Voorbeeld grex
Risico’s § § § § § §
Marktomstandigheden Programma Looptijd, fasering, tempo Rente Ramingen kosten/opbrengsten Plankosten Risico-analyse en Risicovoorziening!
Belangrijke invloedsfactoren § Nominaal rekenen (fictie dat alle kosten en alle opbrengsten nu gemaakt worden) § Op startwaarde bepalen van het saldo (kosten en opbrengsten uitgezet in de tijd, terugrekenen naar start van het project
invloedsfactoren De factor tijd in langlopende projecten: § Fasering (eerst kosten maken, daarna opbrengsten) § Rentepercentage (bepaalt het verlies op gemaakte kosten) § Inflatie § Kostenstijging/daling gedurende de looptijd § Opbrengstenstijging/daling gedurende de looptijd
invloedsfactoren Opbrengsten later (van 2011 naar 2013) rentekosten hoger en daardoor lagere startwaarde Nu ook daling huizenprijzen: lagere opbrengst én latere oplevering
Rekenen en tekenen Rekenen en tekenen is een werkwijze om de kaders te bepalen waarbinnen de ontwikkeling haalbaar is
Welke knoppen kun je draaien?
Rekenen en tekenen Planproces van grof naar fijn § § § §
Van Quick Scan naar gedetailleerde grondexploitatie Van normen naar gedetailleerde ramingen Van grote marges naar kleine Detailleren van planningen en uitgangspunten
Hulpmiddel: Inbo referentieboek
Inbo referentieplannen boek
Normatief rekenen en tekenen
Normatief rekenen en tekenen
Bedankt voor jullie aandacht!
www.inbo.com
