Grondexploitatie Plantage de Sniep Gemeente Diemen
Datum: Versie: Status: Opgesteld door:
Juni 2012 Raadsvoorstel Definitief Paul Weinans
Gemeente Diemen
Inhoud DEEL 1
MANAGEMENTINFORMATIE
4
1
Kerngegevens Plantage de Sniep
5
2
Toelichting
6
2.1 Doel ........................................................................................................................................ 6 2.2 Verschillenverklaring .............................................................................................................. 6 2.3 Effectenanalyse ..................................................................................................................... 7
DEEL 2
ACHTERGRONDINFORMATIE
8
3
Uitgangspunten
9
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6
Economische achtergrond ..................................................................................................... 9 Plan- en exploitatiegrens ....................................................................................................... 9 Ruimtegebruik ........................................................................................................................ 9 Programma en Planning ...................................................................................................... 10 Programma en planning ...................................................................................................... 10 Financiële besluitvorming en gebruikte informatie .............................................................. 10
4
Kosten
11
4.1 Totale Kosten ....................................................................................................................... 11 4.2 Verwervingskosten .............................................................................................................. 12 4.3 Sloopkosten ......................................................................................................................... 13 4.4 Milieukosten ......................................................................................................................... 13 4.5 Bouwrijpmaken .................................................................................................................... 13 4.6 Woonrijpmaken .................................................................................................................... 13 4.7 Groen en Water ................................................................................................................... 14 4.8 Overige Kosten en Onvoorzien............................................................................................ 14 4.9 Muiderstraatweg .................................................................................................................. 14 4.10 Plankosten ........................................................................................................................... 15 4.11 Rentekosten ......................................................................................................................... 15 4.12 Inflatie .................................................................................................................................. 15
5
Opbrengsten
16
5.1 Totale Opbrengsten ............................................................................................................. 16 5.2 Woningbouw ........................................................................................................................ 16 5.2.1 Eengezinswoningbouw 16 5.2.2 Meergezinswoningbouw 17 5.3 Niet woningbouw ................................................................................................................. 17 5.4 Overige opbrengsten ........................................................................................................... 18
6
Resultaat en cashflow
19
6.1 Resultaat .............................................................................................................................. 19 6.2 Cashflow .............................................................................................................................. 20 6.3 Verschillen t.o.v. vorige grondexploitatie ............................................................................. 21
7
Risico’s en effectenanalyse
22
7.1 Risico’s ................................................................................................................................. 22 7.2 Effectenanalyse ................................................................................................................... 23
2
Gemeente Diemen
Bijlagen
Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.
Bijlage 1: Plankaart Bijlage 2: Financiële Samenvatting Bijlage 3: Resultaat Bijlage 4: Kosten Bijlage 5: Plankosten Bijlage 6: Opbrengsten Bijlage 7: Uidraai DHV Model
3
Gemeente Diemen
DEEL 1
MANAGEMENTINFORMATIE
4
Gemeente Diemen
1 Kerngegevens Plantage de Sniep Project naam: Plantage de Sniep code: 640 Projectomschrijving De gemeente Diemen heeft samen met haar partners het voornemen het gebied te herontwikkelen tot een aantrekkelijke woonwijk. Naast wonen is er ruimte voor zorgen commerciële functies, een school en bedrijven. Financeel Totale kosten € 94.392.000Totale opbrengsten € 91.963.000 resultaat (eindwaarde 31-12-2022) € 2.429.000- negatief Voorziening n.v.t. Belangrijkste risico's 1. niveau van de opbrengsten 2. eventuele vertragingen Programma woningbouw ca. 1.100 woningen commerciële ruimte ca. 2.600 m2 GBO bedrijven ca. 7.500 m2 kavel school ca. 9.000 m2 kavel
PLANGEBIED
5
Gemeente Diemen
2 Toelichting Het plangebied van Plantage de Sniep bevindt zich tussen sportpark De Diemen in het noorden, de provinciale weg S113 in het oosten, de Weespertrekvaart in het zuiden, en is inclusief de punt Sniep in het westen. Medio jaren negentig is de gemeente Diemen begonnen met het verwerven van vastgoed en gronden op deze locatie. In 2011 heeft de gemeente Diemen de percelen van de Muiderstraatweg en de voormalige parallelweg Sniep van het Ministerie van Verkeer en Waterstaat overgenomen. Momenteel is de gemeente bezig de overname van het verbindingskanaal af te ronden. Deze is momenteel nog in eigendom bij de provincie Noord-Holland; dit is het laatst te verwerven perceel. 2.1
Doel
De gemeente heeft met de ontwikkelcombinatie Bouwfonds Ontwikkeling / Dura Vermeer in 2006 een samenwerkingsovereenkomst gesloten voor de herontwikkeling van het plangebied. De gemeente levert bouwrijpe kavels aan de ontwikkelcombinatie, waarop zij het vastgoed zullen ontwikkelen. Vervolgens richt de gemeente het openbaar gebied in. De locatie Kriekenoord vormt hierop een uitzondering: dit gebied zal de gemeente Diemen zelf ontwikkelen, waarbij een aanzienlijk aantal vrije kavels worden geproduceerd. De gemeente maakt het gebied bouwrijp en woonrijp. In totaal worden naar de huidige inzichten op Plantage de Sniep ca. 1.100 woningen, ca. 2.600 m2 commerciële voorzieningen, ca. 7.500 m2 bedrijventerrein en een brede school gerealiseerd. Volgens planning moet de volledige transformatie van Plantage de Sniep eind 2022 worden afgerond.
2.2
Verschillenverklaring
In onderstaand overzicht zijn de verschillen weergegeven ten opzichte van de vorige vastgestelde grondexploitatie Omschrijving
Jaarrekening 2011
Kadernota
Verschil
Toelichting
KOSTEN Te activeren kosten
11.619.000-
13.877.000-
Inbreng voorziening Verwerving Inrichting openbaar gebied Plankosten Rente en inflatiekosten
29.000.00028.660.000 65.160.000 12.055.000 31.035.000
29.000.00028.660.000 65.858.000 12.507.000 30.244.000
96.291.000
94.392.000
a.g.v. langere looptijd worden meer 2.258.000- deelgebieden tijdens de exploitatie opgeleverd en afgeschreven 698.000 452.000 a.g.v. langere looptijd 791.000- a.g.v. langere looptijd 1.899.000- A
Woningbouw eengezins
60.226.000
58.324.000
1.902.000-
Woningbouw meergezins Overig & niet woningbouw
19.222.000 16.847.000
17.147.000 16.492.000
aanpassing duurdere segmenten en deelgebied J1 2.075.000- aanpassing volume appartementen 355.000- Andere invulling Kriekenoord
96.295.000
91.963.000
4.332.000- B
OPBRENGSTEN
RESULTAAT
4.000
2.429.000-
2.433.000
C=A-B
N.B. resultaat op contante waarde bedraagt € 1.578.000,- (per 1-1-2012)
6
Gemeente Diemen
De verschillen ten opzichte van de stand bij de jaarrekening zijn voornamelijk ontstaan door de langere doorlooptijd, verandering van de rente, het gewijzigde programma alsmede de kostenramingen en de opbrengstenramingen opnieuw in te schatten. De veranderingen in de grondexploitatie die zijn doorgevoerd zijn mede het gevolg van recente verkoopervaringen van fase 1 en 2 aan de zuidkant van de Muiderstraatweg en project de Kiezel in het centrum van Diemen. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de grondexploitatie van de jaarrekening zijn: Langere doorlooptijd: de einddatum is met 3 jaar verschoven tot 31-12-2022. Door de langere looptijd worden gedurende de planperiode meer deelgebieden opgeleverd. Daardoor worden meer aanlegkosten van de openbare ruimte geactiveerd en afgeschreven. De rente bedraagt vanaf 2013 4% in plaats van 5%. Bovendien wordt de rente vanaf 2013 halfjaarlijks toegerekend in plaats van jaarlijks. De renteverlaging en de halfjaarlijkse rentetoerekening zorgen ervoor dat de gevolgen van de vertraging voor de grondexploitatie beperkt blijven. Dit heeft echter wel gevolgen voor de gemeentelijke exploitatie. Aangepast woningbouwprogramma. Voor een aantal deelgebieden heeft een afwaardering plaatsgevonden. Dit is het gevolg van een aangepast programma en/of herziening van verkoopprijzen. Dit geldt met name voor bijzondere en/of prijzige woningen rond de Muiderstraatweg. De kosten voor de geluidschermen vallen hoger uit dan waarmee tot nog toe rekening was gehouden. Door deze wijzingen bedraagt het tekort op de grondexploitatie € 2.430.000,- (eindwaarde per 31-12-2022). Het tekort op contante waarde bedraagt € 1.578.000,- (per 1-1-2012). De contante waarde is het bedrag waarmee de grondexploitatie kan worden afgeboekt om een neutraal resultaat te krijgen. Dit bedrag kan ook in een voorziening worden gestopt waar jaarlijks rente aan wordt toegevoegd, zodat bij het afsluiten van het plan de voorziening net zo groot is als het negatieve resultaat op eindwaarde. 2.3
Effectenanalyse
Onderstaand zijn de financiële effecten weergegeven indien bepaalde uitgangspunten van de grondexploitatie veranderen. Het gaat hier nadrukkelijk niet om een risicoanalyse. Die is terug te vinden in hoofdstuk 7. De effectenanalyse geeft op hoofdlijnen weer wat de gevolgen zijn indien een risico werkelijkheid wordt. Vaak vertaald dit zich in vertraging, hogere kosten of lagere opbrengsten. OMSCHRIJVING EFFECT 1 2 3 4 5 6 7
De kosten voor herinrichting van het openbaar gebied vallen 10% hoger uit dan geraamd. Kosteninflatie stijgt van 2,25% naar 4,0% De opbrengsten dalen met 15% De interne rente stijgt van 4% naar 5% De interne rente daalt van 4% naar 3% Verlaging bouwvolume appartementen Het project vertraagt 2 jaar
VERANDERING TOELICHTING RESULTAAT - € + -
2.800.000
€ 2.800.000 € 13.200.000 € 1.600.000 hogere rentekosten € 1.400.000 lagere rentekosten € 5.200.000 € 2.100.000 rente en plankosten
N.B. veranderingen in resultaat zijn weergegeven op eindwaarde
7
Gemeente Diemen
DEEL 2
ACHTERGRONDINFORMATIE
8
Gemeente Diemen
3 Uitgangspunten 3.1
Economische achtergrond
Sinds de kredietcrisis van 2008 en de daarop volgende economische malaise is de wereld van de projectontwikkeling in Nederland flink veranderd. De afzet van woningen is sterk teruggelopen en de situatie waarbij elke ontwikkelde woning vanzelfsprekend werd verkocht is verleden tijd. De macht op de nieuwbouwmarkt is verschoven van de aanbieders van woningen – projectontwikkelaars – naar de potentiële huizenkoper. Een gevolg daarvan is dat veel beter naar de wensen van de koper geluisterd moet worden dan voorheen. Voor het plan Plantage de Sniep heeft dat tot gevolg gehad dat de afgelopen jaren het deelgebied ten zuiden van de Muiderstraatweg is herontwikkeld, waarbij grote aantallen dure appartementen hebben plaatsgemaakt voor betaalbare grondgebonden woningen. Door deze wijzigingen zijn de woningaantallen teruggelopen. Het is de verwachting dat de oude tijden bij projectontwikkeling zoals we die kenden tot 2008 niet meer terugkomen. In de huidige situatie lijkt het echter haalbaar beperkte aantallen woningen gelijktijdig te ontwikkelen, zoals nu ten zuiden van de Muiderstraatweg gebeurt. We verwachten dat dit de nieuwe realiteit is voor de komende jaren. Op basis van deze aanname is een planning voor het project opgesteld en de grondexploitatie doorgerekend. 3.2
Plan- en exploitatiegrens
Het plangebied van Plantage de Sniep bevindt zich tussen sportpark De Diemen in het noorden, de provinciale weg S113 in het oosten, de Weespertrekvaart in het zuiden, en is inclusief de punt Sniep in het westen. Medio jaren negentig is de gemeente Diemen begonnen met het verwerven van vastgoed en gronden op deze locatie. In 2011 heeft de gemeente Diemen de percelen van de Muiderstraatweg en de voormalige parallelweg Sniep van het Ministerie van Verkeer en Waterstaat overgenomen. Momenteel is de gemeente bezig de overname van het verbindingskanaal af te ronden. Deze is momenteel nog in eigendom bij de provincie Noord-Holland; dit is het laatst te verwerven perceel. 3.3
Ruimtegebruik
Het totale plangebied van Plantage de Sniep is 269.499 m2 groot. Het bijbehorende ruimtegebruik - conform bovenstaande tekening - ziet er als volgt uit:
9
Gemeente Diemen
3.4
Programma en Planning
Kostenstijging: Opbrengstenstijging: Rente 2012: Rente vanaf 2013:
2,25% 2,00% 5,00% 4,00%
Startdatum: Einddatum:
1-1-2012 31-12-2022
3.5
Programma en planning
WONINGBOUW Deelgebied A opgeleverd Deelgebied B opgeleverd C1: Muiderstraatweg C2: Muiderstraatweg C2: Muiderstraatweg D: tramplein M: tramplein Kriekenoord west Kriekenoord oost Sniep Zuid: Fase 1 & 2: Fase 3 & 4: Fase 5 & 6: Fase 7: Deelplan J 1: Deelplan K: spoor Deelplan L: Totaal egw Totaal mgw TOTAAL AANTAL WONINGEN NIET WONINGBOUW M: tramplein N: bedrijventerrein Kriekenoord: brede school Kriekenoord: Pantar Deelplan K:
3.6
jaarlijks toegerekend halfjaarlijks toegerekend
Type egw mgw egw egw mgw egw mgw vrije kavels vrije kavels egw egw egw egw egw mgw mgw
commercieel kavels kavel kavel commercieel
Totaal 2012 2013 88 35 54 10 44 18 277 19 6 25 94 94 78 78 63 25 53 24 134 527 94 84 514 1.041 94 84
2014 14 6 63 83 83
2015 2016 20 277 7 8 25 53 32 81 277 309 81
2017 8 24 8 24 32
2018 2019 20 10 44 9 67 67 29 10 67 111 96 121
2020 18 18 18
2021 -
2022 -
Totaal 2012 2013 2014 2015 2016 2.100 - 2.100 7.500 9.000 - 9.000 4.000 - 4.000 495 -
2017 495
2018 2019 2020 2021 - 3.750 3.750 -
2022 -
Financiële besluitvorming en gebruikte informatie BenW besluit Grondexploitatie Plantage de Sniep d.d. 12-6-2012. Raadsbesluit MPG jaarrekening 2011 d.d. 26-4-2012. Geactualiseerde civieltechnische raming Grontmij, d.d. 19-12-2011. Uitgangspunten voortgang Sniep in aanvulling en/of afwijking van de SOK d.d. 12-9-2011. Raadsbesluit aankoop Cordaan d.d. 11-2-2010. Realisatieovereenkomst Plantage De Sniep te Diemen (partijen: Gemeente Diemen en Rabo Vastgoed BV/Dura Vermeer Vastgoed BV; d.d. 15-5-2008). Allonge deelplan A, B en fase 1/2 7 deelplan zuid. BenW besluit (nr. 08-18-09) Realisatieovereenkomst Plantage De Sniep, 29-4-2008. Interne memo aan R.Grondel en L. Worm; Procesplan primair onderwijs, kinderdagverblijf, buitenschoolse opvang en sociaal-culturele activiteiten in De Sniep, 22-2-2007. Samenwerkingsovereenkomst Diemen De Sniep (partijen: Gemeente Diemen en Rabo Vastgoed BV/Dura Vermeer Vastgoed BV; d.d. 21-7-2006). Raadsbesluit (nr. 06-45) Samenwerkingsovereenkomst voor de ontwikkeling van woningbouwlocatie de Sniep, 20-6-2006. Van Gool & partners (opdracht B10400, 2-6-2003) opdracht voortzetten marktverkenning Sniep;behorend bij: ‘Opdracht De Sniep” van Van Gool (PS/mm/23.0171, 17-3-2003).
10
Gemeente Diemen
4 Kosten 4.1
Totale Kosten
In onderstaande tabel is aangegeven welke bedragen tot op heden zijn geïnvesteerd en welke bedragen we nog verwachten te investeren.
KOSTEN Kosten te activeren Inbreng voorziening Verwervingen Sloopkosten Milieukosten Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Groen en Water Kunstwerken, & fasering Overig en Onvoorzien Plankosten Inflatie kosten Rentetoerekening Totaal kosten
Totaal Boekwaarde 13.876.7374.327.63828.999.80928.999.80928.660.212 28.618.212 614.486 614.486 34.695.312 31.507.386 13.240.424 7.237.673 9.323.739 2.910.586 1.174.937 319.382 2.005.426 373.854 4.804.781 1.091.323 12.506.501 7.655.155 3.251.776 26.990.863 20.248.804 94.391.911 67.249.416
Verwacht 9.549.09942.000 3.187.926 6.002.750 6.413.152 855.555 1.631.572 3.713.458 4.851.346 3.251.776 6.742.058 27.142.495
Toelichting inbreng voorziening Bij de jaarrekening 2010 is de boekwaarde van de grondexploitatie Plantage de Sniep verlaagd met de getroffen voorziening. Hierdoor geeft de boekwaarde een meer realistisch beeld van de waarde van de grondexploitatie. Een belangrijk gevolg is dat de jaarlijkse rente die wordt toegerekend aan de grondexploitaties beduidend lager is. Toelichting Kosten te activeren Bij de jaarrekening van 2010 is vastgesteld dat een deel van de kosten voor het inrichten van het openbaar gebied uit de grondexploitatie wordt gehaald bij het opleveren van een deelgebied. De kosten van de opgeleverde deelgebieden worden vervolgens geactiveerd en afgeschreven. Deze kosten komen ten laste van de gemeentelijke meerjarenbegroting en niet meer voor de grondexploitatie. Tot slot zijn de kosten onderstaand grafisch verhoudingsgewijs weergegeven.
11
Gemeente Diemen
4.2
Verwervingskosten
De verwervingen zijn nagenoeg afgerond. Het laatste te verwerven perceel betreft het verbindingskanaal van de provincie Noord-Holland. Inmiddels is de gezamenlijke taxatie van de provincie en de gemeente in concept aan beide partijen overhandigd. Het is de verwachting in 2012 het perceel over te nemen. Nummer op kaart 1 2
Omschrijving
3
Aankoop van J. de Hoop Beheer B.V.
Punt Sniep Aankoop NS
4 5
Aankoop Uni-Invest N.V. Aankoop Ned. Teerdistilleerderij en Ch. Fabriek
6
Aankoop Montecorona Properties B.V.
7
Aankoop Dienst Domeinen
8
9
10 11
12 13 14 15 16
17 18
Jaar
kadastrale aanduiding sec. nr. oppervlak 2 17-12-1986 F 2118 9.829 m 2 21-12-2001 D 2055 4.846 m 2 D 2057 2.418 m 2 A 4751 20.062 m 2 27.326 m 2 6-1-1998 D 1507 14.521 m 2 D 1528 233 m 2 D 1506 2.697 m
Overig
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
5.940 5.940 220 419 2.244 2.883 1.930 3.710 110 5.750 2.377 1.110
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
1-10-1999 1-8-2000
D D D
1432 1692 674
15-12-2000
D
1691
17-3-1992
D
1797
Aankoop Pronk (perceel & 2 woonarken)
4-7-2000
D D D
1413 1414 1417
Aankoop Linde, v.d. Project Realisatie B.V.
7-3-2005
D D D
1792 1793 1795
D D
1794 1724
D
1502
2 7.861 m 2 8.971 m
2154 1910 2155 1027 1180
807 6.606 4.803 1.870 1.180
2 1.265 m
Aankoop Buffing Aankoop Stradmeijer
Aankoop Provincie Noord-Holland Aankoop Provincie Noord-Holland Nog aan te kopen Prvincie Noord-Holland: Verbindingskanaal Aankoop mevr. Drent-joningen: grond & 2 woonboten Inbreng groenstrook gemeente Diemen
30-1-2004 29-4-1998
n.v.t.
D D D D D
Inbreng groenstrook gemeente Diemen
n.v.t.
D
1183
Inbreng Sportlaan (gedeeltelijk)
n.v.t.
G
0036
1-9-2008
D D D A A A
1094 1500 1796 2713 2976 1329
A
4568
A A
4146 5392
Van den Hengel Rijkswaterstaat a: percelen op de Sniep Rijkswaterstaat a: percelen op de Sniep Rijkswaterstaat b: Muiderstraatweg Rijkswaterstaat b: Muiderstraatweg Rijkswaterstaat b: Muiderstraatweg
22-9-2006 25-11-1997 31-12-2002
Rijkswaterstaat b: Muiderstraatweg (gedeeltelijk perceel) 19 20 Overig woonboten
17.450 6.328 21.260 1.700 22.960 3.015 3.015
Restant Sportpark / DKV Terrein ten noorden Muiderstraatweg (gedeeltelijk perceel) Aankoop woonboot v/d Hengel Aankoop woonboot jamstra Aankoop woonboot Sniep 3a: Struik & v.d. Wal Aankoop woonboot Sniep 3c: Hoekstra Restant woonboot 10% Aankoop woonboot Sniep 3b: Schroot Gem. Amsterdam: woonboten Sniep 3a, 3b, 3c & v.d. Hengel Nota Hans Kok Woonbotenmajelaar Kunz/tax Sniep 19
16-12-2004 18-5-1987 2003 2002 9-3-2006 18-6-2007
m2 m2 m2 m2
m2 m2 m2 m2 m2
3.437 5.882 1.590 2.627 2.618 2.442 11.844 968
m2 m2
27.995 48.495 386 86.231
m2 m2 m2 m2
€
199.149
€
406.417
€ €
4.542.675 7.041.087
€
685.204
€
4.310.065
€
-
€
772.920
€ €
2.708.028 1.337.998
€
1.530.347
€ € € €
15.143 88.607 1.080.329
€ €
1.329.933
€ € € € € € € € € € € €
52.000 1.197.208 170.236 173.366 276.294 379.364 42.000 306.430 8.632 2.618 4.160
m2 m2 m2 m2 m2
4-4-2007 15-11-2006 13-9-2006 2001 TOTAAL:
Bedrag
2 269.499 m
€ 28.660.212
12
Gemeente Diemen
4.3
Sloopkosten
De sloop van de opstallen in het plangebied is enkele jaren geleden afgerond. De totale boekwaarde voor de sloopkosten bedraagt € 614.486. 4.4
Milieukosten
De sanering van de zuidkant van Plantage de Sniep is enkele jaren geleden afgerond. Van recentere datum is de waterbodemsanering van het Verbindingskanaal en de Muidertrekvaart nabij de provinciale weg. Ook deze sanering is inmiddels afgerond. Het totaal aan saneringskosten komt daarmee op ca. € 31.500.000,-. In de grondexploitatie is nog een bedrag van ca. € 50.000,- opgenomen voor eventuele saneringswerkzaamheden onder het viaduct. Voor het treffen van geluidwerende voorzieningen langs het spoor en de provinciale weg is een bedrag in de grondexploitatie opgenomen van ca. € 3.100.000,-. Het moment en de wijze van uitvoeren hangt samen met de woningbouwontwikkeling. 4.5
Bouwrijpmaken
In onderstaande tabel is opgenomen welke kosten per deelplan nog te verwachten vallen, en welke kosten reeds gemaakt zijn. De kosten van het bouwrijpmaken bestaan uit voorbereidende werkzaamheden (o.a. opruimen van het terrein), grondwerk, leidingwerk (o.a. riolering, gemalen) en tijdelijke maatregelen.
Omschrijving Deelgebied I: Noord Deelgebied II: Kriekenoord Deelgebied III: Zuid Deelgebied IV: Punt Sniep Totaal
Boekwaarde 1.991.590 1.344.910 3.436.221 464.953 7.237.673
Verwacht 972.922 841.695 3.902.768 285.366 6.002.750
Totaal 2.964.511 2.186.604 7.338.989 750.319 13.240.424
N.B. kosten voor het bouwrijpmaken zijn door Grontmij december 2011 geactualiseerd
Inmiddels worden fase 1 en 2 ten zuiden van de Muiderstraatweg bouwrijp gemaakt. De hiervoor aangewende budgetten passen binnen de kaders van de grondexploitatie. 4.6
Woonrijpmaken
In onderstaande tabel is opgenomen welke kosten per deelplan nog te verwachten zijn. De kosten van het woonrijpmaken bestaan uit het inrichten van het openbaar gebied (definitief inrichten wegen, parkeren, groenvoorzieningen etc.) voorbereidende werkzaamheden (o.a. opruimen van het terrein), grondwerk, leidingwerk (o.a. riolering, gemalen) en tijdelijke maatregelen.
Omschrijving Deelgebied I: Noord Deelgebied II: Kriekenoord Deelgebied III: Zuid Deelgebied IV: Punt Sniep Bovenwijks Totaal
Boekwaarde 2.910.586 2.910.586
Verwacht 2.734.677 840.003 2.211.908 251.902 374.663 6.413.152
Totaal 5.645.263 840.003 2.211.908 251.902 374.663 9.323.739
N.B. kosten voor het woonrijpmaken zijn door Grontmij december 2011 geactualiseerd
13
Gemeente Diemen
Voor de inrichting van het openbare gebied is in de ramingen uitgegaan van een normaal kwaliteitsniveau, zoals op vergelijkbare locaties in Diemen. De verharding bestaat uit de volgende materialen: Muiderstraatweg: asfalt Rijbaan: asfalt & klinkerverharding betonstraatsteen Stoep: betonstraatsteen Parkeren: betonstraatsteen Buurtwegen: betonstraatsteen Voor een aantal locaties zoals het tramplein wordt wel uitgegaan van luxe verharding. Voor deze locaties wordt met een toeslag gerekend per m2 verharding. 4.7
Groen en Water
Omschrijving Deelgebied I: Noord Deelgebied II: Kriekenoord Deelgebied III: Zuid Deelgebied IV: Punt Sniep Bovenwijks Totaal
Boekwaarde 319.382 319.382
Verwacht 200.176 203.241 370.754 26.565 54.819 855.555
Totaal 519.558 203.241 370.754 26.565 54.819 1.174.937 .
N.B. kosten voor het woonrijpmaken zijn door Grontmij december 2011 geactualiseerd
De meeste kosten voor groen en water moeten nog gemaakt worden. Een gedeelte van deze kosten valt onder het grondwerk (ontgraven waterpartijen). De rest van de kosten wordt gemaakt op het moment dat een deelgebied woonrijp wordt gemaakt. De kosten zijn conform de raming van de Grontmij; de kosten worden gefaseerd conform de fasering van het woonrijpmaken. 4.8
Overige Kosten en Onvoorzien
In de grondexploitatie is een kostenpost voor onvoorzien opgenomen van 10% over de nog te maken civieltechnische kosten. Het percentage is een ervaringscijfer dat past bij de planfase waarin het project zich bevindt.
Omschrijving Bijdrage Muiderstraatweg Onvoorzien Plantage de Sniep Totaal
Boekwaarde 1.091.323 1.091.323
Verwacht 2.000.000 1.713.458 3.713.458
Totaal 2.000.000 2.804.781 4.804.781
Naast het percentage voor onvoorzien is onder ‘overige kosten’ een bijdrage opgenomen voor de werkzaamheden aan de Muiderstraatweg. Hieronder volgt een nadere toelichting. 4.9
Muiderstraatweg
De gemeente Diemen onderzoekt de mogelijkheid om de gehele Muiderstraatweg van de A 10 tot aan het Diemerbos opnieuw in te richten. Een gedeelte van deze studie gaat over het plangebied van Plantage de Sniep. Voor dit wegvak waren middelen in de grondexploitatie aanwezig. Voor een integrale studie en uitvoering van de herinrichting van de gehele Muiderstraatweg is het logisch dat het team dat zich hiermee bezig houdt, beschikking heeft over alle beschikbare budgetten, dus ook die van Plantage de Sniep. Daarom is in de grondexploitatie onder de post ‘Overig en Onvoorzien’ een bijdrage van € 2.000.000,- opgenomen, conform de reeds aanwezige middelen in de grondexploitatie.
14
Gemeente Diemen
4.10 Plankosten Planontwikkeling Planontwikkeling betreft het maken van de planproducten zoals de nota van uitgangspunten, masterplan, stedenbouwkundig plan, uitwerkingsplannen, planningen en dergelijke. Daarnaast spelen afgeleide activiteiten een belangrijke rol. Genoemd kunnen worden: communicatie, themagroepen, het opzetten van samenwerking en contracteren van marktpartijen. Voorbereiding en toezicht Voor de voorbereiding en toezicht op de civieltechnische werken, is op basis van een norm een budget gevormd. Daarnaast zijn voor de ambtelijke inzet t.b.v. het begeleiden van het project kosten opgenomen. Deze bestaat uit het verwachte aantal uren, noodzakelijk voor de planontwikkeling vermenigvuldigd met een uurtarief.
4.11 Rentekosten Inmiddels zit een bedrag van ruim € 20.248.000,- aan rentekosten in de boekwaarde van Plantage de Sniep. Dit is een gevolg van de hoge investeringen en de looptijd van het plan. Op basis van de huidige planning is een bedrag berekend van € 6.742.000,- aan nog te verwachten rentekosten. Daarmee komen de totale rentelasten uit op € 26.990.00,-. 4.12 Inflatie De ramingen in de grondexploitatie hebben het prijspeil 1-1-2012. Volgens de planning wordt het merendeel van de kosten in de jaren na 2012 geboekt. Daarom worden de kosten van de prijsstijgingen ingeschat en meegenomen in de grondexploitatie. Momenteel is de inschatting dat de inflatie gedurende de looptijd van het plan de kosten doet toenemen met € 3.252.000.
15
Gemeente Diemen
5 Opbrengsten 5.1
Totale Opbrengsten
In totaal worden op Plantage de Sniep circa 1.050 woningen gebouwd, waarvan ca. 530 eengezinswoningen en ca. 520 meergezinswoningen. Dit aantal woningen wordt in de periode 2012 tot en met 2022 op de markt gebracht. In onderstaande tabel zijn de grondopbrengsten van de deelplannen weergegeven. OPBRENGSTEN Deelgebied I: A Deelgebied I: B Deelgebied I: C1 Deelgebied I: C2 Deelgebied I: D Deelgebied I: M Deelgebied I: N Deelgebied IIa: vrije kavels west Deelgebied IIa: vrije kavels oost Deelgebied IIb: brede school Deelgebied IIb: pantar Deelgebied III: fase 1 & 2 Deelgebied III: fase 3 t/m 7 Deelgebied III: J1 Deelgebied III: K Deelgebied IV: L: punt sniep Overig / Subsidies / Bijdragen Totaal opbrengsten
BOEKWAARDE 1- VERWACHT 1-2012 11.391.395 1.903.326 5.171.040 1.985.316 1.320.640 9.114.916 1.500.000 4.773.109 6.396.970 1.487.500 630.000 665.460 8.169.538 15.875.970 4.267.600 1.053.198 5.325.971 10.438.889 492.000 25.221.110 66.741.728
TOTAAL 11.391.395 1.903.326 5.171.040 1.985.316 1.320.640 9.114.916 1.500.000 4.773.109 6.396.970 2.117.500 665.460 8.169.538 15.875.970 4.267.600 1.053.198 5.325.971 10.930.889 91.962.837
Deelplan A, B en Fase 1a en 2 aan de zuidkant van de Muiderstraatweg zijn inmiddels verkocht aan de ontwikkelaars. Deelplan B bestaat uit appartementen en de andere verkochte deelplannen bestaan uit eengezinswoningen. De volgende deelplannen die in de verkoop gaan zijn Fase 3 tot en met 7 aan de zuidkant van de Muiderstraatweg. De berekening van de opbrengsten zijn contractueel met de ontwikkelaar vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst uit 2006 en de aanvulling hierop uit 2011 voor de zuidkant van Plantage de Sniep. De gemeente krijgt op basis van vastgelegde grondquotes, een vast percentage van de vrij op naam prijzen (hierna V.O.N.), betaald voor de verkoop van gronden aan de ontwikkelaar. De opbrengsten waarmee in de grondexploitatie rekening is gehouden, zijn op basis van de bovengenoemde documenten.
5.2 5.2.1
Woningbouw Eengezinswoningbouw
In Plantage de Sniep worden in de meeste deelgebieden grondgebonden woningen gebouwd. Dit is ook het product dat momenteel relatief goed te verkopen is. Deze woningen worden met name aan de zuidkant van de Muiderstraatweg en in Kriekenoord ontwikkeld. De opbrengst van de eengezinswoningbouw bedraagt circa 63% van de totale opbrengsten.
16
Gemeente Diemen
5.2.2
Meergezinswoningbouw
In totaal worden in Plantage de Sniep circa 510 appartementen ontwikkeld, waarvan het merendeel van circa 400 appartementen in twee grote complexen op de Punt Sniep en ten noorden van het tramplein. In de grondexploitatie wordt ervan uitgegaan dat de complexen vanaf 2015 worden ontwikkeld. Dat heeft voornamelijk te maken met het feit dat er in de huidige zwakke markt weinig vraag is naar koopappartementen. De verwachting is dat de terughoudendheid van kopers op de appartementenmarkt over enkele jaren zal verbeteren en/of er beleggers gevonden worden die de appartementen in de huursector willen brengen. De opbrengst van de meergezinswoningbouw bedraagt ongeveer 19% van de totale opbrengsten. Deelplan M: Tramplein In Deelplan M aan het tramplein ligt de opgave een gebouw met 277 appartementen te realiseren. In de plannen gaat het om appartementen van circa 60 vierkante meter. Dit grote aantal zorgt voor een grote parkeerdruk in het gebied. Momenteel wordt er overeenkomstig de planning van de jaarrekening 2011 vanuit gegaan dat de grond voor dit complex in 2015 wordt verkocht. Als dat niet realiseerbaar is, is het niet mogelijk op deze locatie een alternatief woningbouwprogramma te realiseren met een vergelijkbare grondopbrengst. In dat geval is het in tijd opschuiven van deze ontwikkeling de meest voor de hand liggende maatregel, waardoor het resultaat (o.a. door hogere rentelasten en plankosten) zal verslechteren. Zie verder paragraaf 7.1 Risico’s. Deelplan L: Punt Sniep De Punt Sniep is één van de markantste plekken in Diemen, gelegen op de splitsing van waterwegen aan de centrale oost-west as. Het gebied is ongeveer een hectare groot. Vanwege deze bijzondere kenmerken is dit een plaats voor markante bebouwing. In de samenwerkingsovereenkomst is hier ook rekening mee gehouden en is gerekend met de ontwikkeling van een groot appartementencomplex. In totaal moeten 134 appartementen op deze plaats verrijzen. De bijbehorende grondwaarde bedraagt circa € 5,3 miljoen. Door de omvang en vormgeving van dit gebouw, is het gebouw tevens de waterkering. Daarom is als uitgangspunt gehanteerd dat de gemeente geen waterkerende voorzieningen zoals damwanden hoeft aan te brengen. Volgens de planning wordt dit deelgebied in 2018 en 2019 verkocht. Mocht tegen die tijd de markt voor appartementen nog steeds tegen zitten, dan bestaat er nog de mogelijkheid voor het ontwikkelen van eengezinswoningen. Een eerste schets laat zien dat er 50 tot 55 woningen gerealiseerd kunnen worden. Daarmee lijkt de grondwaarde van circa € 5,3 miljoen haalbaar. Waarschijnlijk moet in deze variant wel een waterkerende voorziening door de gemeente worden getroffen. Zie verder paragraaf 7.1 Risico’s. 5.3
Niet woningbouw
Op Plantage de Sniep worden een aantal commerciële ruimtes ontwikkeld met daarin een aantal basisvoorzieningen voor de wijk. In Kriekenoord bevindt zich inmiddels de brede school en is een kavel gereserveerd voor Pantar. Bovendien is er langs het spoor aan de noordkant van het plangebied ruimte voor de ontwikkeling van een bedrijventerrein. Omschrijving Deelplan K commercieel Deelplan M commercieel Locatie Kriekenoord Deelplan N bedrijventerrein Totaal
Boekwaarde
Verwacht Totaal 250.000 250.000 1.028.000 1.028.000 1.487.500 1.295.460 2.782.960 1.500.000 1.500.000 1.487.500 4.073.460 5.560.960
17
Gemeente Diemen
5.4
Overige opbrengsten
In de onderstaande tabel zijn de overige opbrengsten opgenomen. Het merendeel bestaat uit subsidies die de gemeente heeft gekregen voor de sanering van de Sniep. Het totaal aan overige opbrengsten bedraagt circa € 10.900.000,-. Van dit bedrag is circa € 10.400.000,gerealiseerd. De verwachte opbrengsten bestaan uit een subsidie voor geluidschermen van € 400.000,- en de verkoop van woonboten circa € 100.000,-.
18
Gemeente Diemen
6 Resultaat en cashflow 6.1
Resultaat
Onderstaande tabel geeft een samenvatting van het resultaat OMSCHRIJVING
BOEKWAARDE
VERWACHT
TOTAAL
KOSTEN Kosten te activeren Inbreng voorziening Verwervingen Sloopkosten Milieukosten Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Groen en Water Kunstw, bovenwijks & fasering Overig en Onvoorzien Plankosten Inflatie kosten Rentetoerekening Totaal kosten
4.327.63828.999.80928.618.212 614.486 31.507.386 7.237.673 2.910.586 319.382 373.854 1.091.323 7.655.155 20.248.804 67.249.416
9.549.09942.000 3.187.926 6.002.750 6.413.152 855.555 1.631.572 3.713.458 4.851.346 3.251.776 6.742.058 27.142.495
13.876.73728.999.80928.660.212 614.486 34.695.312 13.240.424 9.323.739 1.174.937 2.005.426 4.804.781 12.506.501 3.251.776 26.990.862 94.391.911 A
OPBRENGSTEN Eengezinswoninbouw Meergezinswoninbouw Niet woningbouw Overige opbrengsten Inflatie opbrengsten Totaal opbrengsten
11.391.395 1.903.326 1.487.500 10.438.889 25.221.110
46.932.467 15.243.890 4.073.370 492.000 66.741.728
58.323.862 17.147.216 5.560.870 10.930.889 91.962.837 B
RESULTAAT Eindwaarde (per 31-12-2022) Contate waarde (per1-1-2012)
2.429.074- C:B-A 1.577.880-
Het plan kent een negatief resultaat van € 2.429.074,- op eindwaarde per 31-12-2022. De bijbehorende contante waarde per 1-1-2012 bedraagt € 1.577.880-. Dit is het bedrag waarmee de grondexploitatie kan worden afgeboekt om een neutraal resultaat te krijgen. Het bedrag kan ook in een voorziening worden gestopt waar jaarlijks rente aan wordt toegevoegd, zodat bij het afsluiten van het plan de voorziening net zo groot is als het resultaat op eindwaarde.
19
Gemeente Diemen
6.2
Cashflow
20
Gemeente Diemen
6.3
Verschillen t.o.v. vorige grondexploitatie
Bij de jaarrekening 2011 was reeds aangekondigd de planning, programma, opbrengsten etc. opnieuw te bezien. De daaruit volgende grondexploitatie heeft een aantal wijzigingen ten opzichte van de stand van de jaarrekening. Die zijn hieronder inzichtelijk gemaakt. Omschrijving
KOSTEN Kosten te activeren Inbreng voorziening Verwervingen Sloopkosten Milieukosten Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Groen en Water Kunstw, bovenwijks & fasering Overig en Onvoorzien Plankosten Inflatie kosten Rentetoerekening Totale kosten OPBRENGSTEN Deelgebied I: A Deelgebied I: B Deelgebied I: C1 Deelgebied I: C2 Deelgebied I: D Deelgebied I: M Deelgebied I: N Deelgebied IIa: vrije kavels west Deelgebied IIa: vrije kavels oost Deelgebied IIb: brede school Deelgebied IIb: pantar Deelgebied III: fase 1 & 2 Deelgebied III: fase 3 t/m 7 Deelgebied III: J1 Deelgebied III: K Deelgebied IV: Punt Sniep Overig / Subsidies / Bijdragen Inflatie opbrengsten
RESULTAAT (op eindwaarde)
Jaarrekening 2011
Kadernota
Verschil
11.619.00029.000.00028.660.000 614.000 34.043.000 13.240.000 9.324.000 1.175.000 2.005.000 4.759.000 12.054.000 2.659.000 28.376.000 96.291.000
13.877.00029.000.00028.660.000 614.000 34.695.000 13.240.000 9.324.000 1.175.000 2.005.000 4.805.000 12.507.000 3.252.000 26.991.000 94.392.000
2.258.000652.000 46.000 453.000 593.000 1.385.0001.899.000- A
11.391.000 1.903.000 6.270.000 3.042.000 1.500.000 9.115.000 1.500.000 4.773.000 6.397.000 2.118.000 665.000 8.170.000 15.876.000 4.688.000 2.631.000 5.326.000 10.931.000 96.295.000
11.391.000 1.903.000 5.171.000 1.985.000 1.321.000 9.115.000 1.500.000 4.773.000 6.397.000 2.118.000 665.000 8.170.000 15.876.000 4.268.000 1.053.000 5.326.000 10.931.000 91.963.000
1.099.0001.057.000179.000420.0001.578.0004.333.000- B
4.000
2.429.000-
2.434.000- C = A - B
De kosten nemen toe, maar door de langere looptijd van het plan, worden uiteindelijk meer deelgebieden gedurende de planperiode opgeleverd. Deze deelgebieden worden uit de grondexploitatie gehaald en afgeschreven. Voor de grondexploitatie blijft het kostenniveau daardoor gelijk. De opbrengsten nemen af door enerzijds aanpassingen in de planning en anderzijds het afwaarderen van deelgebieden naar een niveau dat past bij de huidige economische situatie. Het resultaat op eindwaarde verslechtert daardoor met circa € 2.434.000,- (€ 1.577.800 op contante waarde) .
21
Gemeente Diemen
7 Risico’s en effectenanalyse 7.1
Risico’s
In onderstaand overzicht zijn de belangrijkste risico’s voor de gemeente in het project Plantage de Sniep omschreven. Hiervoor is gebruik gemaakt van de eerdere risicoanalyse van Ernst & Young (2010), intern overleg en signalen die vanuit de markt, media en overleg met de Ontwikkelcombinatie en adviseurs naar voren zijn gekomen. De belangrijkste risico’s zijn hieronder omschreven. In de volgende paragraaf worden risico’s in algemene zin financieel vertaald in de effectenanalyse. Voor deze werkwijze is gekozen, omdat diverse gebeurtenissen met elkaar samenhangen en min of meer hetzelfde gevolg hebben. Zo hebben de meeste risico’s als gevolg dat het project vertraagd en/of de opbrengsten verminderen. Risico Deelplan M wordt niet in 2015 verkocht. Dit deelgebied wordt gefaseerd verkocht van 2018-2021. De ‘pool’ met belangstellenden voor eengezinswoningen droogt op
Gevolgen Het resultaat verslechtert met € 1.866.000,- op eindwaarde per 31-12-2022 of € 1.210.000,- op contacte waarde per 1-1-2012
Voor de koop van appartementen in Diemen en omgeving bestaat de komende jaren geen of weinig belangstelling
In geval van niet realiseren: Het realiseren van de deelprojecten met appartementen vertraagt. De grondopbrengsten worden later ontvangen dan gepland.
Verkoop eengezinswoningen zuidkant Plantage de Sniep verloopt langzamer dan gepland
Potentiële kopers krijgen financiering van de nieuwe woning niet voor elkaar (bijvoorbeeld doordat verkoop huidige woning niet slaagt)
De verkoop en bouw van eengezinswoningen stokt Latere en lagere opbrengsten
In geval van toch realiseren: De grondopbrengsten vallen lager uit dan gepland. De stedenbouwkundige kwaliteit blijft achter bij het beoogde beeld, als gevolg van bezuinigingen op het plan of het realiseren van kleinere complexen dan eerder was beoogd Opbrengsten grondexploitatie aanpassen Een progressief prijsbeleid (elke fase stijgen de VON-prijzen iets) is niet mogelijk; de ingecalculeerde prijsstijging (ca. € 825.000,00) blijft (gedeeltelijk) uit In geval van ernstige vertraging (meer dan 75 onverkochte woningen) vertraagd de grondafname en krijgt de gemeente de grondopbrengsten later dan gepland De verkoop en bouw van eengezinswoningen stokt De grondafname stopt Lagere en latere opbrengsten
De gebeurtenissen die ten grondslag liggen aan bovenstaande risico’s zijn niet door de gemeente te beïnvloeden. De algemene economische ontwikkeling, de besluitvorming over de hypotheekrenteaftrek, de hypotheekgarantie of de overdrachtsbelasting en de eisen die banken stellen aan hypotheekverstrekking zijn de belangrijkste factoren die van invloed zijn. Als gemeente kunnen wij hoofdzakelijk maatregelen nemen die de effecten van de gebeurtenissen enigszins ‘dempen’, zoals dat bijvoorbeeld is gebeurd in de nieuwe afspraken met de Ontwikkelcombinatie met over de zuidkant van Plantage de Sniep.
22
Gemeente Diemen
Naast de risico’s die op de vorige bladzijde werden genoemd, gelden ook uitvoeringsrisico’s. Risico Het stabiliseren van de damwand langs de Weespertrekvaart is, mede ten gevolge van de beoogde sanering van de vaart, complexer dan eerder Wijzigingen vinden plaats in de fasering, terwijl (extra) investeringen al zijn uitgevoerd of in gang gezet Uitbreiding van het aantal sporen tussen Amsterdan-Almere (IJverbinding)
Gevolgen De kosten van het stabiliseren van de damwand stijgen
De uitloop van de planning leidt tot extra rentekosten, waarmee geen rekening is gehouden in de grondexploitatie Het plangebied kan hierdoor benadeeld worden ten aanzien van de ruimtelijke indeling en de toenemende geluidsbelasting
In de derde plaats zijn enkele ‘softe’ risico’s onderscheiden, deze hebben met name betrekking op de onderlinge relatie en de werkwijze. Risico Door de huidige marktontwikkelingen worden ad hoc beslissingen genomen, die voor het optimaliseren van de opbrengsten en kosten genoodzaakt zijn Het mogelijke vertrek van mensen met specifieke vakkennis, vanuit de
7.2
Gevolgen De beoogde ruimtelijke kwaliteit en de samenhang binnen het plan worden niet behaald of kunnen niet behouden blijven
Doordat specifieke kennis slechts bij een beperkt aantal mensen aanwezig is gaat mogelijk kennis verloren wanneer zij vertrekken
Effectenanalyse
In deze paragraaf zijn de risico’s uit de vorige paragraaf doorgerekend de financiële gevolgen. Dit is alleen in algemene zin gedaan: veel risico’s hangen samen met het opbrengstenniveau of de doorlooptijd. De risico’s zijn daarom niet allemaal afzonderlijk doorgerekend, maar er is voor gekozen in algemene zin aan te geven wat bijvoorbeeld de gevolgen zijn indien het plan vertraagt. OMSCHRIJVING EFFECT 1 2 3 4 5 6 7
De kosten voor herinrichting van het openbaar gebied vallen 10% hoger uit dan geraamd. Kosteninflatie stijgt van 2,25% naar 4,0% De opbrengsten dalen met 15% De interne rente stijgt van 4% naar 5% De interne rente daalt van 4% naar 3% Verlaging bouwvolume appartementen Het project vertraagt 2 jaar
VERANDERING TOELICHTING RESULTAAT - € + -
2.800.000
€ 2.800.000 € 13.200.000 € 1.600.000 hogere rentekosten € 1.400.000 lagere rentekosten € 5.200.000 € 2.100.000 rente en plankosten
N.B. veranderingen in resultaat zijn weergegeven op eindwaarde
23
