Analyse van de markt voor koopwoningen in Westfriesland

Analyse van de markt voor koopwoningen in Westfriesland Onderzoek onder eigenaren van te koop staande woningen Mei 2011

Colofon Uitgave

I&O Research Van Dedemstraat 6c 1624 NN Hoorn Tel.nr. 0229-282555 Rapportnummer

2011-1762 Datum

Mei 2011 Opdrachtgever

Gemeente Hoorn Postbus 603 1620 AR Hoorn

Auteurs

Tijmen Siermann, MSc Drs. Jaap Bouwmeester Bestellingen

Exemplaren zijn verkrijgbaar bij de opdrachtgever

Het overnemen uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron duidelijk wordt vermeld.

Inhoudsopgave

pag.

Samenvatting

I

1. Inleiding

1

1.1 Aanleiding en doelstelling

1

1.2 Uitvoering van het onderzoek

2

1.3 Leeswijzer

3

2. Het te koop staande aanbod van woningen

5

3. Positie van de woningeigenaar

10

4. Persoonlijke gevolgen

16

5. Kenmerken nieuwe woning

21

6. Woonwensen

25

Bijlage 1. Profielschets

30

Bijlage 2. Vragenlijst

31

Samenvatting

Analyse van de markt voor koopwoningen in Westfriesland • Samenvatting

Samenvatting Op de Westfriese woningmarkt is net als elders in het land sprake van een ernstig gebrek aan doorstroming. Het aantal te koop staande woningen is groot en de prijzen staan mede door de huidige economische situatie onder druk. De stagnatie heeft niet alleen gevolgen voor de woningmarkt, maar ook voor de huiseigenaren met een woning in de verkoop. De Westfriese gemeenten hebben daarom een onderzoek laten uitvoeren onder de eigenaren van te koop staande woningen in de gemeente. Het onderzoek geeft onder meer inzicht in de beweegredenen voor de verkoop, de positie van deze huiseigenaren op de woningmarkt en de mate waarin de uitblijvende verkoop voor problemen zorgt. Het onderzoek is uitgevoerd door middel van een online enquête onder 2.930 huiseigenaren. In totaal hebben 588 van hen gereageerd, wat neerkomt op een respons van 20%. De respons vormt een representatieve afspiegeling van alle te koop staande woningen naar type, prijsklasse en locatie. Vijf procent van koopwoningenvoorraad Westfriesland staat te koop Tijdens de uitvoering van dit onderzoek stonden 2.930 woningen in de verkoop in Westfriesland. Dit is ongeveer 5% van de totale koopwoningenvoorraad. Dit is veel meer dan voor een goed functioneren van de markt vereist is. In Medemblik is het te koop staande aanbod als percentage van de totale voorraad koopwoningen het hoogst en in Koggenland het laagst. Duurdere woningen blijven langer te koop staan De woningen in de regio Westfriesland staan gemiddeld al ruim een jaar te koop. De periode van te koop staan blijkt sterk samen te hangen met de prijs van de woning. Van de woningen met een vraagprijs van € 300.000 of hoger, staan twee op de drie al langer dan een jaar te koop. Ook is er een relatie tussen de locatie van de woningen en de periode dat de woningen te koop staan. Vooral in Koggenland, Opmeer en Hoorn blijft de verkoop langer uit. Woningen in Enkhuizen en Stede Broec liggen beter in de markt. Drie op de tien woningbezitters die een woning te koop aanbieden, hebben al een nieuwe woning gevonden. Meer dan 40 procent heeft nog geen nieuwe woning, maar is daar wel actief naar op zoek. Tenslotte is 30 procent van de woningaanbieders niet of nog niet op zoek naar een nieuwe woning. Hieronder bevindt zich behalve huishoudens of personen die het zoeken nog even uitstellen, ook een groep die geen nieuwe woning nodig heeft, omdat ze gaan samenwonen, niet-zelfstandige woonruimte betrekken of omdat ze de te koop staande woning bijvoorbeeld hebben geërfd. Ruim de helft van de woningbezitters heeft vraagprijs naar beneden bijgesteld Eén op de zes aanbieders van de koopwoningen zegt in financiële problemen te komen als de woning niet op korte termijn wordt verkocht. De vraagprijs is bij meer dan de helft van de te koop staande woningen aangepast. In Opmeer en Koggenland is de vraagprijs zelfs door ruim twee op de drie huizenbezitters aangepast. In Hoorn loopt de prijsdaling in de helft van de gevallen op tot € 20.000. Buiten Hoorn gaat het vaak om meer dan € 50.000.

I


Voor ruim een kwart van alle woningeigenaren is (verder) zakken met de prijs geen optie, omdat men dan in de financiële problemen komt. Dit probleem lijkt zich vooral in Hoorn voor te doen. De helft van de aanbieders sluit niet uit in de toekomst verder te zakken met de prijs. Een kwart van de woningbezitters met dubbele woonlasten heeft financiële problemen en nog eens ruim een derde dreigt daarin te geraken Ongeveer drie op de tien aanbieders van een koopwoning heeft naast de te koop staande woning een andere woning gekocht of gehuurd. Iets minder dan de helft van hen woont ook al in deze nieuwe woning. Veertig procent van de groep met twee woningen, ondervindt hiervan geen financiële problemen. De rest dreigt door de dubbele maandlasten in de problemen te raken (36%), of zit dat al (24%). Woningeigenaren die geen nieuwe woning zoeken ervaren vooral praktische problemen De groep woningaanbieders die nog geen andere woning hebben betrokken en ook niet actief op zoek zijn naar andere woonruimte ervaren zelden problemen van financiële aard. Deze groep spreekt vooral over het belastende karakter van het onderhoud van het huis en het schoonmaken voor bezichtigingen. Voorkeur voor grondgebonden woning in de regio Twee op de drie woningzoekenden zoeken binnen de regio Westfriesland naar een nieuwe woning. Met name verkopers van een woning in Enkhuizen, Stede Broec en Hoorn kijken ook buiten de grenzen van Westfriesland. Verder is er meer interesse in grondgebonden woningen dan in gestapelde appartementen; 80% is op zoek naar een grondgebonden woning, terwijl 30% een appartement zou willen betrekken. Een groep van tien procent heeft belangstelling voor beide woningtypen. Daarnaast is er meer animo voor bestaande bouw (38%) dan voor nieuwbouwwoningen (11%). Ruim de helft heeft geen uitgesproken voorkeur. Woningzoekenden wachten op verkoop eigen woning Een groot deel van de huiseigenaren die op zoek is naar een nieuwe woning, zoekt op een weinig actieve manier. Men kijkt wel rond, maar slechts één op de vijf woningzoekers (21%) heeft al eens een bod op een andere woning uitgebracht. Dit heeft weinig te maken met het beschikbare aanbod; een overgrote meerderheid vindt het aanbod (redelijk) aansluiten bij de eigen woonwensen. De reden om niet actief te zoeken, is dat men eerst de verkoop van de eigen woning wil afwachten. Consumenten hebben weinig vertrouwen in woningmarkt; stagnatie wijt men aan economische crisis en te veel nieuwbouw Slechts vijf procent van de Westfriezen die een woning te koop aanbieden, heeft veel vertrouwen in de woningmarkt. De reden voor het uitblijven van de verkoop van de eigen woning, zoekt men vooral in de economische crisis en de onzekerheid die daarmee gepaard gaat. Verder wijzen huizenbezitters op de in hun ogen te grote hoeveelheid nieuwbouw die op de markt komt en concurrerend is met de bestaande woningvoorraad.

II


Weinig huizenbezitters zien rol voor gemeente in woningmarktcrisis Behalve het beperken van de nieuwbouw vinden veel verkopers dat de gemeente niet veel kan doen om de problemen op de woningmarkt te verhelpen. Het wordt gezien als een landelijk probleem. Toch zijn er enkele aanbevelingen van huizenbezitters. Deze zijn vaak van financiële aard, zoals de overdrachtbelasting verlagen en meer startersleningen aanbieden. Tot slot ziet men een rol voor de regio en de gemeente om zich goed te profileren en daarmee mensen van buiten de regio aan te trekken. Eindconclusie De markt voor koopwoningen in de regio zit op slot. Hoewel er verschillen merkbaar zijn binnen de regio, overtreft in alle gemeenten het beschikbare aanbod de actuele vraag. Er is weinig dynamiek omdat een groot deel van de woningbezitters wacht op de verkoop van de eigen woning, voordat men zelf in beweging komt. Er is ook een groep aanbieders van koopwoningen op de markt die zelf geen dringende behoefte heeft aan een nieuwe woning, maar wel de eigen woning (alvast) te koop aanbiedt. Het effect is dat men op elkaar zit te wachten en dat er maar weinig woningen verkocht worden. Het uitblijven van de verkoop van woningen zorgt niet alleen voor een aantal praktische problemen, maar heeft ook voor één op de zes woningaanbieders inmiddels (grote) financiële problemen tot gevolg. De woningeigenaren zien maar in beperkte mate een rol voor de lokale overheid bij het oplossen van de knelpunten. Wel noemt men in dit verband het beperken van nieuwbouw en maatregelen gericht op het stimuleren van de entree van starters op de koopwoningenmarkt. Meer in het algemeen ziet men een rol voor de gemeente in het promoten van de regio en het aantrekkelijk houden van de woonomgeving.

III

Hoofdstuk Inleiding

Analyse van de markt voor koopwoningen in Westfriesland • Inleiding

1. Inleiding 1.1 Aanleiding en doelstelling Op de huizenmarkt is zeker sinds de economische crisis sprake van een ernstig gebrek aan doorstroming. Het aantal dagen dat een woning gemiddeld te koop staat, is in twee jaar tijd bijna verdubbeld. Vooral in het duurdere segment is bijna geen beweging te signaleren. Er lijkt sprake van een zichzelf versterkend effect. Veel mensen die hun huis willen of moeten verkopen, krijgen hun huis niet verkocht voor de gewenste prijs. Hierdoor kunnen zij zelf ook niet doorstromen naar het door hen gewenste huis. Een belangrijk aanknopingspunt voor gemeentelijk beleid vormen de woonwensen van de verkopers en de voorwaarden die zij daarbij stellen. Heeft men een voorkeur voor huur of koop, bestaande bouw of nieuwbouw, welk woningtype en prijsklasse wenst men en welke andere eisen stelt men aan de woning. Uiteraard is het hierbij van belang vast te stellen welk deel van de woningzoekenden in Westfriesland wil blijven wonen. Na een stagnatie van de huizenprijzen en het aantal verkopen in 2010, wordt voor 2011 opnieuw een kwakkelende woningmarkt verwacht.1 De bouwproductie van de Westfriese gemeenten is mede door de ontwikkelingen getemporiseerd. Nieuwbouw in het goedkope segment loopt momenteel nog relatief goed, zij het dat nieuwbouwaanbod ten koste gaat van de verkoopbaarheid van de bestaande voorraad. Belangrijk is dus de mate waarin de verkopers interesse hebben in een nieuwbouwwoning in Westfriesland en welke wensen en eisen men aan die nieuwbouwwoning verbindt. De Westfriese gemeenten willen meer inzicht krijgen in de huidige situatie op de koopmarkt. Om die reden is onderliggend onderzoek uitgevoerd. De focus wordt hierbij vooral gericht op de verkopers van de te koop staande woningen zelf. Deze groep is gevraagd naar hun situatie en de bijbehorende problemen, maar ook naar de mogelijkheden voor de gemeente om op de problematiek in te spelen. In dit rapport worden de uitkomsten van het onderzoek gepresenteerd. Doel van het onderzoek is het bieden van inzicht in de positie van de huiseigenaren met een woning in de verkoop. In het onderzoek komen de volgende punten aan de orde: • Verkoopgeschiedenis: o periode te koop; o prijswijzigingen; o aantal bezichtigingen; o aantal biedingen;

1

‘Eindspurt 2010 stelt niet gerust’- Noord-Hollands Dagblad (14-01-2011)

1


•

•

Positie eigenaar: o wel of geen nieuw huis gekocht; o is woning leeg of bewoond; o gewenste woning bij verkoop huidige woning (nieuwbouw/bestaand, woningtype, prijsklasse); o zoekgedrag; o (financiële) consequenties van uitblijvende verkoop; Motivatie en attitude eigenaar: o reden om woning te koop te zetten; o bereidheid om de koopprijs te verlagen; o bereidheid af te zien van verhuizing; o alternatieven bij uitblijven verkoop.

Op basis van inzicht in deze aspecten wil de gemeente bepalen of er mogelijkheden zijn de stagnatie op de woningmarkt aan te pakken.

1.2 Uitvoering van het onderzoek De eerste fase van het onderzoek is uitgevoerd onder de eigenaren van te koop staande woningen in de gemeente Hoorn. De adresgegevens van deze groep zijn ontleend aan de website www.jaap.nl. De peildatum van dit bestand is 1 juni 2010. In totaal zijn 932 huiseigenaren aangeschreven. Zij ontvingen half september 2010 een vragenlijst van de gemeente waarin zij de mogelijkheid kregen schriftelijk of via internet te responderen. Na twee weken is een rappel uitgevoerd. In totaal hebben 185 van hen gereageerd, wat neerkomt op een respons van 20%. De tweede fase van het onderzoek vond plaats in januari 2011. Daarbij zijn de eigenaren van te koop staande woningen in de gemeenten Koggenland, Opmeer, Enkhuizen, Stede Broec en de nieuwe fusiegemeente Medemblik benaderd. De gemeente Drechterland heeft niet deelgenomen aan het onderzoek. Wederom is gebruik gemaakt van adresgegevens verkregen via www.jaap.nl, ditmaal met een peildatum van 16 december 2010. In totaal zijn in deze fase ongeveer tweeduizend huiseigenaren aangeschreven, die eveneens een vragenlijst ontvingen waarin zij de mogelijkheid kregen schriftelijk of via internet te responderen. Deze brief is verstuurd uit naam van de zeven Westfriese gemeenten. Na twee weken is een rappel uitgevoerd. In totaal hebben 403 van hen gereageerd, wat neerkomt op een respons van 20%. In totaal hebben 588 van de 2.930 aangeschreven huizenbezitters deelgenomen aan het onderzoek. Huizen die recent in de verkoop zijn gekomen, zijn niet meegenomen in dit onderzoek.

2


Tabel 1.1 Respons Hoorn (sept 2010)

Regio (jan 2011)

totaal

aangeschreven huiseigenaren

932

1.998

2.930

absolute respons

185

403

588

respons in %

20%

20%

20%

De uitkomsten worden weergegeven naar vier verschillende gebieden. Daarbij is gekozen voor de volgende indeling: 1. Hoorn, 2. Enkhuizen en Stede Broec, 3. Medemblik en 4. Koggenland en Opmeer. Tabel 1.2 Respons per deelgebied respons Hoorn

185

Enkhuizen en Stede Broec

136

Medemblik

194

Koggenland en Opmeer

73

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt op basis van het verkregen databestand van jaap.nl een beknopte analyse gemaakt van het te koop staande aanbod. Hiermee ontstaat een beeld van de segmenten die al relatief lang te koop staan, en waar vraagprijsverlagingen het meest voorkomen. De gegevens uit de enquête bieden vervolgens inzicht in de gevolgen voor de aanbieders van de woningen. De positie van de woningeigenaar komt in hoofdstuk 3 aan bod, waarna in hoofdstuk 4 wordt gekeken naar de persoonlijke gevolgen van het (voorlopig) uitblijven van de verkoop van de eigen woning. In deze twee hoofdstukken is er ook aandacht voor verschillen binnen de regio. Hoofdstuk 5 richt zich op woningeigenaren die al een nieuwe woning hebben gekocht, waarbij de kenmerken van deze woning centraal staan. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de woonwensen van huizenbezitters die nog geen nieuwe woning hebben.

3

Hoofdstuk Het te koop staande aanbod van woningen

Analyse van de markt voor koopwoningen in Westfriesland • Het te koop staande aanbod van woningen

2. Het te koop staande aanbod van woningen Dit hoofdstuk beschrijft het aanbod van te koop staande woningen in Westfriesland. Hierbij wordt gekeken naar het aantal te koop staande woningen als percentage van de voorraad, het woningtype, de vraagprijs en de periode dat de woningen te koop staan. Deel van de voorraad dat te koop staat Gemiddeld in de regio staat 5,2% van de koopwoningenvoorraad te koop. In de gemeente Medemblik is dit percentage met 7,7% het hoogste en in Koggenland met 4,2% het laagste. Dit is opvallend want dit zijn allebei gemeenten waar relatief veel gebouwd is in de afgelopen jaren. Het aandeel te koop staande woningen is met andere woorden niet rechtstreeks te herleiden tot een te hoog bouwtempo. Figuur 2.1 Aandeel te koop staande woningen ten opzichte van koopwoningvoorraad per gemeente2

2

Bron: woningvoorraad per gemeente (CBS)

5


Woningtype Van de bijna 3.000 woningen die te koop staan in Westfriesland is 37% een rijtjeswoning. Het aandeel appartementen ligt op 18%. Eén op de tien woningen is vrijstaand. Onder de overige woningen vallen typen zoals de boerderijwoning, aanleunwoning, bedrijfswoning, bungalow, studio, woon-/winkelpand en grachtenpand. Het beeld verschilt met de totale woningvoorraad, waar meer rijtjeswoningen en vrijstaande woningen in voorkomen. Dit komt voor een groot deel voort uit de indeling die is gehanteerd door jaap.nl, waarbij veel woningen in de ‘overige’-categorie vallen. Figuur 2.2 Te koop staande woningen naar type3 37%

rijtjeswoning 18%

appartement 10%

vrijstaand 8%

twee onder een kap

27%

overig 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

Looptijd verkoop Meer dan de helft van de woningen staat langer dan een jaar te koop. Dit geldt met name voor vrijstaande woningen. Appartementen staan – vooral buiten Hoorn – relatief lang in de verkoop. Tabel 2.1 Te koop staande woningen naar woningtype en tijd die de woning te koop staat4 appartement

3 4

rijtjeswoning

2-onder-1-kap

vrijstaand

overig

totaal

0 tot 1 jaar

41%

57%

54%

42%

45%

48%

1 tot 2 jaar

31%

24%

26%

24%

29%

26%

2 jaar en langer

28%

19%

20%

35%

25%

26%

Het hoge aantal overige woningen komt door de classificatie gebruikt in het databestand van jaap.nl Doordat woningen die de laatste drie maanden te koop zijn gezet niet mee zijn genomen in de analyse is het aantal woningen dat 0 tot 1 jaar te koop staat hoger dan uit de onderzoeksresultaten naar voren komt.

6


Vraagprijs De vraagprijs van woningen is sterk afhankelijk van het type woning. Vrijstaande woningen vallen grotendeels in de prijsklasse boven de € 300.000. Met name in Hoorn zijn de prijzen voor vrijstaande woningen vrijwel altijd hoger dan € 300.000. Rijtjeswoningen en appartementen worden in ongeveer de helft van de gevallen aangeboden voor minder dan € 200.000. Tabel 2.2 Te koop staande woningen naar vraagprijs en woningtype in euro’s appartement

rijtjeswoning

2-onder-1-kap

vrijstaand

overig

totaal

tot 200.000

56%

48%

6%

3%

17%

25%

200.000-300.000

28%

43%

72%

22%

32%

37%

300.000 en meer

16%

9%

22%

75%

51%

38%

Duurdere woningen staan relatief lang in de verkoop. Bij de goedkoopste woningen is meer dan de helft van de aangeboden woningen nog geen jaar in de verkoop. Bij het duurste segment is dit ongeveer veertig procent. Figuur 2.3 Periode te koop in relatie tot de vraagprijs

55%

tot 200.000

26%

50%

200.000-300.000

27%

42%

300.000 en meer 0%

20%

20%

23%

26% 40% 0 tot 1 jaar

32%

60%

1 tot 2 jaar

80%

100%

2 jaar en langer

Woninggrootte De meeste woningen hebben een inhoud van tussen de 200 en 400 kubieke meter. Met name rijtjeswoningen passen in dit profiel. Appartementen zijn meestal kleiner. Ruim een kwart van de appartementen heeft minder dan 200 kubieke meter inhoud. Vrijstaande woningen hebben vaker een grotere inhoud. Dit beeld is ook terug te vinden in de oppervlakte.

7


Tabel 2.3 Te koop staande woningen naar inhoud en woningtype 0-200 m3 3

appartement

rijtjeswoning

2-onder-1-kap

vrijstaand

overig

totaal

23%

0%

0%

1%

1%

3%

200-400 m

70%

78%

44%

29%

40%

53%

400-600 m3

7%

20%

56%

48%

27%

31%

0%

3%

0%

23%

32%

14%

3

600 m en meer

Tabel 2.4 Te koop staande woningen naar oppervlakte en woningtype 0-100 m2 100-130 m

2

130-160 m2 2

160 m en meer

appartement

rijtjeswoning

2-onder-1-kap

vrijstaand

overig

totaal

72%

13%

11%

7%

11%

17%

16%

40%

31%

18%

19%

26%

4%

37%

44%

22%

25%

27%

9%

11%

15%

54%

45%

29%

De meeste woningen die te koop staan hebben 4 of 5 kamers. Appartementen bestaan vaak uit minder kamers; driekwart van de appartementen heeft drie kamers of minder. Vrijstaande woningen hebben vaak meer kamers; ongeveer één op de drie vrijstaande woningen heeft zes kamers of meer. Tabel 2.5 Te koop staande woningen naar aantal kamers en woningtype appartement

rijtjeswoning

2-onder-1-kap

vrijstaand

overig

totaal

minder dan 3 kamers

24%

0%

0%

0%

2%

3%

3 kamers

49%

8%

4%

6%

8%

11%

4 kamers

19%

29%

36%

30%

29%

29%

5 kamers

8%

50%

28%

30%

29%

35%

6 kamers

0%

10%

26%

21%

16%

15%

7 kamers en meer

0%

4%

6%

14%

16%

8%

Uit regressieanalyse blijkt dat de periode dat een woning te koop staat het meest samenhangt met de prijs van de woning. De prijs is wel sterk gerelateerd aan andere zaken, zoals het type woning, de grootte van het huis (oppervlakte en inhoud) en het aantal kamers. Duurdere, grotere woningen staan langer in de verkoop. Dit zijn meestal vrijstaande woningen.

8

Hoofdstuk Positie van de woningeigenaar

9

Analyse van de markt voor koopwoningen in Westfriesland • Positie van de woningeigenaar

3. Positie van de woningeigenaar In dit hoofdstuk wordt ingezoomd op de positie van de woningeigenaar. Er wordt gekeken of er al een nieuwe woning is gekocht of gehuurd en of dit betekent dat de te koop staande woning leeg staat. Daarnaast kijken we naar de reden voor de verkoop van het huis, de vraagprijs en de mate waarin de woning goed in de markt ligt. Huidige positie De grootste groep verkopers (41%) bestaat uit woningeigenaren die nog geen nieuwe woning hebben gekocht, maar wel een nieuwe woning zoeken. Ruim drie op de tien heeft geen nieuwe woning en is hier ook (nog) niet naar op zoek. Dit zijn bijvoorbeeld mensen die een huis hebben geërfd, naar een verzorgingshuis gaan of gaan samenwonen. Ook woningbezitters die pas starten met zoeken totdat de eigen woning is verkocht vallen in deze categorie. In totaal heeft ongeveer een kwart al een nieuwe woning. De meeste van hen wonen hier echter nog niet. Figuur 3.1 Huidige positie eigenaar nog niet gekocht, wel op zoek

41%

nog niet gekocht, niet op zoek

31%

heeft nieuwe woning, maar woont daar nog niet

18%

heeft nieuwe woning en woont daar

11% 0%

10%

20%

30%

40%

50%

De meeste eigenaren wonen nog in het huis dat zij in de verkoop hebben staan. Bij veertien procent staat de woning leeg. Dit kan komen doordat men al een nieuw huis heeft gekocht en hier is ingetrokken en door bijvoorbeeld het erven van een woning. Reden woning te koop De reden dat de woning te koop staat varieert sterk. Ongeveer één op de vijf noemt een vertrek uit de regio als beweegreden voor de verkoop. Met name in Hoorn ligt dit aandeel relatief hoog. Een vergelijkbare groep wil verhuizen vanwege een wijziging in de samenstelling van het huishouden, zoals een echtscheiding of het krijgen van een kind. Dit komt met name voor onder jonge woningbezitters. Een kwart vertrekt omdat de te koop staande woning te groot is. Dit is vooral terug te vinden in de leeftijdscategorie 50 tot 65 jaar. Daarnaast kan de woning om een andere reden niet meer voldoen aan de eisen (8%). Hierbij gaat het meestal om het aantal trappen in het huis. Met name 65-plussers noemen dit als reden. De woning kan ook te klein zijn (8%), wat vooral bij woningbezitters onder de 35 jaar voorkomt. Ruim één op de tien spreekt uit meer voorkeur te hebben voor een huurwoning.

10


Als overige redenen noemt men ondermeer de wens om dichter bij familie te wonen, de aanschaf van een huis elders, de wens om een eigen huis te bouwen en het niet langer kunnen onderhouden van de tuin. Inwoners van Hoorn verkopen hun woning vooral vanwege vertrek uit de regio, terwijl in Medemblik relatief veel verkopers de woning te groot vinden. In Enkhuizen en Stede Broec is er verhoudingsgewijs veel voorkeur voor een huurwoning en in Koggenland en Opmeer is er vaker sprake van vertrek naar een aangepaste woning. Tabel 3.1 Reden verkoop (meerdere antwoorden mogelijk) Enkh.- Stede Br.

Medemblik

Hoorn

K’land-Opmeer

totaal

Woning is te groot

26%

32%

20%

14%

25%

Wijziging van samenstelling huishouden

19%

16%

20%

24%

19%

Vertrek uit regio

20%

14%

23%

12%

18%

Voorkeur voor een huurwoning

15%

9%

9%

14%

11%

Woning voldoet niet meer aan eisen

8%

7%

12%

3%

8%

Woning is te klein

5%

8%

11%

7%

8%

Te hoge kosten

8%

10%

7%

5%

8%

Vertrek naar aangepaste woning

4%

6%

4%

9%

5%

Overlijden voormalig bewoner

1%

2%

1%

2%

1%

Looptijd verkoop De helft van de woningen staat langer dan een jaar te koop en een kwart heeft zelfs meer dan twee jaar het huis in de verkoop. Het laatstgenoemde is vooral in Koggenland en Opmeer het geval. Tabel 3.2 Looptijd verkoop Enkh.- Stede Br.

Medemblik

Hoorn

K’land-Opmeer

totaal

minder dan een half jaar

24%

23%

25%

16%

23%

half jaar tot een jaar

25%

30%

23%

34%

27%

jaar tot anderhalf jaar

15%

11%

14%

7%

13%

anderhalf tot twee jaar

12%

12%

14%

7%

12%

twee jaar of meer

25%

23%

23%

36%

25%

In totaal vindt ongeveer de helft (48%) dat de verkoop van de woning te lang duurt. Met name in Hoorn, Koggenland en Opmeer is men van mening dat de verkoop van de woning te lang uitblijft. Drie op de tien ervaren het nog niet direct als een probleem, maar geven wel aan dat het niet veel langer moet duren voordat de woning verkocht wordt. Een klein kwart heeft geen moeite met het feit dat de woning nog niet van de hand gedaan is.

11


Zestig procent van de huiseigenaren waarvan de woning 1-2 jaar te koop staat, is van mening dat de verkoop te lang duurt. Van de huiseigenaren die hun woning al langer dan twee jaar te koop hebben staan, is driekwart van mening dat het te lang duurt. Bij huisbezitters waarvan de woning nog geen jaar in de verkoop staat, is dat aandeel een stuk lager; ongeveer een kwart vindt het te lang duren. Tabel 3.3 Mening over duur dat woning te koop staat Enkh.- Stede Br.

Medemblik

Hoorn

K’land-Opmeer

totaal

Het duurt te lang

39%

46%

56%

51%

48%

Gaat nog wel, maar het moet niet veel langer duren

38%

27%

27%

34%

30%

Geen probleem

23%

27%

17%

15%

22%

Interesse in woning Het merendeel van de huizenbezitters vindt dat de eigen woning goed in de markt ligt. Hoe duurder de woning, des te somberder zijn de eigenaren over de aantrekkingskracht van hun woning in de huidige marktsituatie. In Enkhuizen en Stede Broec is men het meest positief over de mate waarin de eigen woning in de markt ligt. Tabel 3.4 Stelling (percentage (zeer) mee eens) woning ligt goed in de markt

Enkh.- Stede Br.

Medemblik

Hoorn

K’land-Opmeer

totaal

70%

57%

56%

54%

59%

Eén van de manieren om de vraag naar een woning te bepalen, is het aantal bezichtigingen dat heeft plaatsgevonden. Ongeveer één op de vijf te koop staande woningen is nog helemaal niet bezichtigd. Een klein aantal woningen is al vele malen bekeken door potentiële kopers; twee procent van de woningen is meer dan twintig keer bezichtigd. Tabel 3.5 Aantal bezichtigingen Enkh.- Stede Br.

Medemblik

Hoorn

K’land-Opmeer

totaal 19%

geen bezichtigingen

18%

25%

14%

16%

één of twee bezichtigingen

34%

33%

26%

35%

31%

drie tot vijf bezichtigingen

26%

25%

32%

28%

28%

zes tot tien bezichtigingen

17%

11%

17%

14%

15%

tien of meer bezichtigingen

5%

7%

11%

7%

7%

12


De vraag naar een woning is ook af te leiden uit het aantal biedingen dat op het huis is gedaan. Van de woningen die bezichtigd zijn, is er bij één op de drie woningen een bod ontvangen. Meestal is er sprake van één bod, maar er zijn ook nog niet verkochte woningen waar al meer dan drie biedingen op zijn gedaan. Overigens komt driekwart van de biedingen niet in de buurt van de gewenste vraagprijs. Het beeld is hier over de hele regio gelijk. Figuur 3.2 Aantal biedingen (onder bezichtigde woningen)

1

73%

0%

20% geen biedingen

18%

40% één bieding

60%

80%

twee of drie biedingen

8%

100%

vier of meer biedingen

Vraagprijs De vraagprijs van de te koop staande woningen is door ruim de helft van de verkopers al eens naar beneden bijgesteld. In Koggenland en Opmeer is dit percentage nog wat hoger. Huiseigenaren die hun woning een jaar in de verkoop hebben staan, zijn in één op de drie gevallen al met de prijs gezakt. Dit aandeel neemt toe tot twee op de drie bij woningbezitters die hun woning al twee jaar in de verkoop hebben staan. Tabel 3.6 Bijstellen vraagprijs woning staat voor oorspronkelijke vraagprijs te koop vraagprijs is nog niet aangepast, wordt wel overwogen vraagprijs is aangepast

Enkh.- Stede Br.

Medemblik

Hoorn

K’land-Opmeer

totaal

42%

42%

42%

28%

40%

6%

5%

2%

4%

4%

53%

53%

57%

68%

56%

Vaak blijft de prijsaanpassing beperkt tot maximaal €20.000 maar ook prijsdalingen van meer dan €50.000 euro komen voor. In Koggenland, Opmeer en Medemblik komen deze grote prijsdalingen het meest voor.

13


Tabel 3.7 Mate waarin vraagprijs is aangepast Enkh.- Stede Br.

Medemblik

Hoorn

K’land-Opmeer

totaal

7%

16%

19%

6%

14%

€10.000 tot €20.000

42%

20%

28%

24%

28%

€20.000 tot €30.000

26%

15%

20%

24%

20%

€30.000 tot €40.000

13%

14%

12%

15%

13%

Meer dan €40.000

13%

35%

21%

32%

25%

Tot €10.000

Eén op de drie woningbezitters zegt de woning eerder uit de verkoop te halen dan (verder) te zakken met de vraagprijs. Gecombineerd met de informatie over de vraagprijs is er een aantal groepen te onderscheiden. Eén op de zes (17%) heeft de vraagprijs niet veranderd en is dit in de toekomst ook niet van plan. Ruim een kwart is nog niet met de vraagprijs gezakt maar sluit niet uit dit in de toekomst te gaan doen. Een kwart is al eens gezakt met de prijs en zegt niet verder te willen zakken. De grootste groep (33%) is echter al eens gezakt met de prijs en zou dit in de toekomst nogmaals kunnen doen. Tabel 3.8 Type woningverkopers type woningverkopers niet met vraagprijs gezakt, sluit uit dit in de toekomst te doen

17%

niet met vraagprijs gezakt, sluit niet uit dit in de toekomst te doen

27%

wel met vraagprijs gezakt, sluit uit in de toekomst verder te zakken

23%

wel met vraagprijs gezakt, sluit niet uit dit in de toekomst nogmaals te doen

33%

De meeste huiseigenaren zullen - als de situatie onveranderd blijft - het komend half jaar nog geen stappen nemen. Wel wil ruim één op de vier de vraagprijs gaan verlagen. Dit is vooral het geval onder de huiseigenaren in Medemblik. Afzien van de verkoop is voor negen procent de vervolgstap. Vijftien procent wil de woning gaan verhuren wanneer deze binnen zes maanden nog niet verkocht is. Tabel 3.9 Stellingen over actie op korte termijn (percentage (zeer) mee eens) als woning binnen half jaar niet is verkocht, dan ga ik met prijs zakken als woning binnen een half jaar niet is verkocht, dan ga ik verhuren als woning binnen half jaar niet is verkocht, dan zie ik af van verkoop

Enkh.- Stede Br.

Medemblik

Hoorn

K’land-Opmeer

totaal

29%

36%

21%

19%

28%

16%

15%

11%

21%

15%

7%

8%

12%

6%

9%

14

Hoofdstuk Persoonlijke gevolgen

Analyse van de markt voor koopwoningen in Westfriesland • Persoonlijke gevolgen

4. Persoonlijke gevolgen In dit hoofdstuk wordt gekeken naar de persoonlijke gevolgen die huizenbezitters ondervinden door het uitblijven van de verkoop van hun huis. Gekeken wordt naar de aard en ernst van de problemen die dit veroorzaakt en de effecten die dit heeft op het vertrouwen van de woningeigenaren in de woningmarkt. Problemen door uitblijven verkoop Voor een kleine meerderheid vormt de looptijd dat de woning momenteel te koop staat een (klein) probleem. Eén op de zes vindt dit zelfs een groot probleem. Vooral in Hoorn is het uitblijven van de verkoop van het huis problematisch. Met name onder de groep die al een nieuwe woning heeft gekocht is het aandeel dat zegt grote problemen te ondervinden groot. Tabel 4.1 In hoeverre is het een probleem dat de woning nog niet verkocht is? Enkh.- Stede Br.

Medemblik

Hoorn

K’land-Opmeer

totaal

een groot probleem

9%

16%

22%

11%

16%

enigszins een probleem

45%

43%

41%

49%

44%

geen probleem

45%

41%

37%

40%

41%

Figuur 4.1 In hoeverre is het een probleem dat de woning nog niet verkocht is?

13%

geen nieuwe woning

40%

47%

26%

nieuwe woning 0%

49% 20%

Een groot probleem

40%

25% 60%

Enigszins een probleem

80%

100%

Geen probleem

Voor veertig procent van de huiseigenaren die het te koop staan van hun woning (enigszins) als een probleem ervaart, zijn financiële redenen de oorzaak. Financiële redenen zijn bijvoorbeeld dubbele woonlasten of andere betalingsproblemen. Een iets grotere groep geeft aan om persoonlijke redenen problemen te ervaren door het uitblijven van de verkoop. Persoonlijke redenen zijn onder meer ongerustheid over de verkoop.

16


Praktische redenen, zoals het onderhoud van het huis en het schoonmaken vanwege bezichtigingen, worden door 36% genoemd. Verhoudingsgewijs vindt vooral de groep die geen nieuwe woning heeft gekocht, maar ook niet op zoek is naar een nieuwe woning dit vaak een probleem. Eén op de drie vindt de situatie problematisch, omdat men nog niet kan verhuizen zolang het huis niet verkocht is. Dit is uiteraard veelgenoemd onder de groep die nog zoekt naar een woning. Tabel 4.2 Aard problematiek uitblijven verkoop (meerdere antwoorden mogelijk) Enkh.- Stede Br.

Medemblik

Hoorn

K’land-Opmeer

totaal

Om financiële redenen

23%

41%

46%

50%

40%

Om persoonlijke redenen

41%

42%

47%

50%

44%

Omdat ik nog niet kan verhuizen/ geen andere woning kan zoeken

30%

35%

41%

31%

35%

Om praktische redenen

20%

38%

41%

25%

33%

De financiële problemen zorgen bij sommige huizenverkopers voor een ingewikkelde situatie. Voor ongeveer een kwart is zakken met de vraagprijs geen optie, omdat dit grote financiële problemen op zal leveren. Dit is vooral in Hoorn een probleem. Eén op de zes krijgt deze problemen wanneer men de woning niet binnen korte tijd verkoopt. Bij tien procent gaat het om een combinatie van beide factoren. Een snelle verkoop wordt hier alleen belemmerd omdat men niet met de prijs kan zakken. Tabel 4.3 Stellingen financiële problemen (percentage (zeer) mee eens) financieel groot probleem als woning niet voor huidige vraagprijs verkocht wordt financieel groot probleem als ik woning niet binnen korte tijd verkoop

Enkh.- Stede Br.

Medemblik

Hoorn

K’land-Opmeer

totaal

18%

21%

27%

24%

22%

9%

19%

18%

13%

16%

Effect dubbele maandlasten Financiële problemen kunnen ontstaan door dubbele maandlasten. De oude woning is nog niet verkocht, maar men heeft hier wel hypotheek- en onderhoudskosten aan. Gecombineerd met de kosten van de nieuwe woning kan dit problemen opleveren. Onder de groep bewoners die een nieuwe woning heeft, zegt 41% geen problemen te hebben. Bij 36% dreigen de problemen te komen als deze situatie aanhoudt. Twaalf procent zegt kleine financiële problemen te hebben vanwege de dubbele maandlasten en een vergelijkbare groep heeft grote financiële problemen.

17


Figuur 4.2 Mate waarin dubbele maandlasten voor financiële problemen zorgen 50%

41% 36%

40% 30% 20%

12%

12%

10% 0% geen financiële problemen

dreigende financiële problemen

grote financiële enige financiële problemen problemen

Profiel verkoper met ‘groot probleem’ Er is een profiel opgesteld van de groep die zegt grote problemen te ervaren door het uitblijven van de verkoop van de woning. Het blijkt dat dit vooral onder alleenstaanden zonder kinderen meer dan gemiddeld voorkomt. Een wijziging in de samenstelling van het huishouden en te hoge kosten zijn voor deze groep veelgenoemde redenen dat de woning te koop staat. Daarnaast is de te koopstaande woning in vrij veel gevallen onbewoond. Er is dan ook vaker een nieuwe woning gekocht en de problemen zijn dus ook meer van financiële aard. De vraagprijs is in meer gevallen naar beneden bijgesteld en dit gebeurt relatief vaak met meer dan € 40.000. De totale profielschets is in de bijlagen terug te vinden. Vertrouwen in woningmarkt Het vertrouwen in de woningmarkt is van groot belang om deze weer op gang te krijgen. Een gebrek aan vertrouwen leidt tot terughoudendheid, waar met name huizenverkopers de dupe van zijn. Ruim de helft van de woningbezitters heeft momenteel (enig) vertrouwen in de woningmarkt. Vijf procent zegt veel vertrouwen te hebben. In Koggenland en Opmeer is het vertrouwen in de woningmarkt bovengemiddeld. Onder de woningbezitters die hun huis langer dan een jaar te koop hebben staan, is het vertrouwen in de woningmarkt relatief laag. Van de huizenbezitters waarvan de woning langer dan twee jaar te koop staat, heeft ongeveer twee op de drie vrijwel geen vertrouwen meer in de woningmarkt. Tabel 4.4 Mate van vertrouwen in de woningmarkt Enkh.- Stede Br.

Medemblik

Hoorn

K’land-Opmeer

totaal

veel vertrouwen

4%

4%

5%

9%

5%

enig vertrouwen

48%

56%

47%

58%

52%

vrijwel geen vertrouwen

48%

41%

48%

33%

44%

18


Oorzaak uitblijven verkoop De economische crisis en het hypotheekbeleid van de banken zijn volgens de meeste huizenbezitters de redenen waarom de woning nog niet verkocht is. Ook is er veel onduidelijkheid over de hypotheekrenteaftrek. Dit leidt tot onzekerheid bij de kopers, die liever afwachten. • “De banken zijn te star geworden met hypotheken en leningen.” • “Het komt door de onzekerheid ten aanzien van de hypotheekrenteaftrek.” • “Deels door de bankencrisis, maar ook door de verkoop van ex-huurwoningen tegen waarden ver onder de marktwaarde door verhuurders waardoor eigenaren eigenlijk gedwongen worden hun woning onder feitelijke waarde te verkopen.” • “De mensen die de stap durven te nemen, willen alleen kopen als een woning geheel naar smaak en ‘instapklaar’ is.” • “Kopers hebben te hoge eisen. Ze willen met de top van hun budget in een woning waar verder niets meer aan hoeft te gebeuren.” • “Wegens huidige problemen op de woningmarkt. Mensen verkopen liever eerst hun eigen woning, voordat ze een andere woning kopen. Als iedereen zo denkt schiet het niet erg op.” • “De huidige markt zit muurvast doordat er geen doorstroming plaatsvindt. Eventuele kopers hebben zelf ook nog een huis te verkopen en durven het daarom niet aan. Eveneens kan de negatieve berichtgeving in de media omtrent de hypotheekrenteaftrek en de verhoging van de rente bij de banken meespelen, alsmede berichtgeving van de NVM omtrent het vastzitten van de huizenmarkt en de daarmee gepaard gaande daling van de prijzen.” Daarnaast is er een deel van de huizenbezitters dat het uitblijven van de verkoop van hun woning wijt aan de nieuwbouw in de eigen gemeente. • “De gemeente heeft niet goed ingespeeld en gekeken naar de woningmarkt en een nieuwe nieuwbouwwijk neer laten zetten waar eigenlijk geen plaats voor is. Vraag en aanbod is hierdoor uit balans. Dit in combinatie met het tijdsbeeld van de recessie.” • “Er is te veel woningaanbod in Hoorn. Er is nauwelijks vraag naar woningen maar de gemeente wil en blijft maar bouwen. Tevens werkt het vertrouwen in de economie niet in het voordeel.” • “In Andijk worden de komende periode 600 nieuwe woningen gebouwd en de vraagprijs van nieuwe woningen zakt.” • “Er zijn teveel appartementen gebouwd in Medemblik de laatste jaren.” • “De gemeente moet stoppen met huizen bouwen. Dat geldt voor de hele regio, niet alleen onze gemeente.” Er zijn ook huiseigenaren die wijzen op andere aspecten van het gemeentelijk beleid die effect hebben op de verkoopbaarheid van hun woning. Het gaat hier meestal om financiering of profilering. • “De huurhuizen in de buurt verpauperen en er is te weinig actie vanuit de gemeente.” • “De gemeente doet te weinig. Ze geven geen subsidie aan de koper.” • “Overdrachtbelasting misschien een paar jaar verlagen.” • “Stimuleren starters en huurders. Die moeten kopen vanuit een niet koopwoning en daardoor kan het balletje gaan rollen.” • “Subsidie of andere soort tegemoetkoming geven bij de koop van een woning. Tevens zou de gemeente actief mensen kunnen werven om in Enkhuizen te komen wonen.” • “Gemeente en regio positief profileren als fijne woonomgeving.” Er zijn echter ook veel huizenbezitters die geen rol zien weggelegd voor de gemeente om de situatie te verbeteren. Zij zien de problematiek op de woningmarkt als een landelijk fenomeen, waar de gemeente geen invloed op heeft.

19

Hoofdstuk Kenmerken nieuwe woning

Analyse van de markt voor koopwoningen in Westfriesland • Kenmerken nieuwe woning

5. Kenmerken nieuwe woning Dit hoofdstuk gaat in op de nieuwe woning van de huiseigenaren die hun woning te koop hebben staan. Er wordt onder andere gekeken naar de locatie, het type woning en de keuzemotieven. In totaal heeft ruim een kwart van de woningeigenaren met een te koop staande woning al een nieuwe woning gekocht of gehuurd.5 Prijsklasse Veertien procent van de woningbezitters met een nieuwe woning heeft een huurwoning betrokken. De gekochte woningen vallen voor een groot deel tussen de € 250.000 en de € 400.000. Hiermee zitten ze in een relatief hoge prijsklasse. De gemiddelde transactieprijs voor een woning in de regio ligt onder de € 250.000.6 Figuur 5.1 Nieuwe woning naar prijsklasse koopwoning, of huurwoning 50% 39%

40%

26%

30% 20% 10%

14% 2%

14%

6%

0% Koopwoning, Koopwoning, Koopwoning, Koopwoning, Koopwoning, Huurwoning tot € € 130.000 € 180.000 €250.000 tot € 400.000 of 130.000 tot € tot € € 400.000 meer 180.000 250.000

Locatie Een ruime meerderheid van de huizenverkopers (85%) heeft een nieuwe woning in Westfriesland aangeschaft. Veruit de meeste van hen blijven in dezelfde gemeente wonen. Wanneer men buiten de regio gaat wonen, vertrekt men meestal naar een andere regio in Noord-Holland. Type woning Ruim de helft (53%) koopt of huurt een bestaande woning en 47% komt uit bij een nieuwbouwwoning. Er zijn - in vergelijking met de bestaande woningvoorraad in Westfriesland - met name vrijstaande woningen en appartementen gekocht door de groep die nog een woning bezit. Een verklaring hiervoor is dat kapitaalkrachtige woningeigenaren eerder de dubbele woonlasten kunnen dragen. Zij zijn eerder geïnteresseerd in vrijstaande woningen en –met name in het geval van 65-plussers- appartementen.

5 6

Het aantal respondenten met een nieuwe woning is 70. Trendmonitor Hoorn en cijfers Jaap.nl

21


Figuur 5.2 Nieuwe woningen per type in vergelijking met woningvoorraad7

Vrijstaande woning

37%

23%

Appartement

21%

14% 11%

Tussenwoning

30% 14% 14%

Twee-onder-één-kap 6%

Hoekwoning Overige

16% 12%

4%

0%

5%

10%

15%

20%

nieuwe woning

25%

30%

35%

40%

woningvoorraad

Keuzemotieven Bij de keuze voor een nieuwe woning spelen verschillende motieven een rol. Bepalend voor de keuze zijn vooral het aantal kamers, de aanwezigheid van een tuin en de grootte van de woonkamer. Eén op de drie huizenkopers kiest bewust voor een nultredenwoning. Een balkon, dakterras of eigen parkeerplaats vindt men minder belangrijk. Figuur 5.3 Keuze motieven woning

22%

aantal kamers

28%

17%

tuin

25% 18%

27%

nultredenwoning

22%

balkon of dakterras

7%

8%

voordeur zonder treden bereikbaar

9%

6%

0%

16%

4% 6%

9%

eigen parkeerplaats

20% eerste reden

7

23%

30%

grootte woonkamer

20%

Uit: woningmarktmonitor 2009, I&O Research

22

40% tweede reden

60% derde reden

80%


De woonkamer van de nieuwe woning is gemiddeld 52 vierkante meter groot. De meeste woonkamers zijn tussen de 30 en 70 vierkante meter. Figuur 5.4 Grootte woonkamer in nieuwe woning

1

10%

47%

0%

20% tot 30 m2

27%

40% 30m2 tot 50m2

16%

60%

80%

100%

50m2 tot 70m2

70m2 of meer

Het aantal kamers varieert niet veel van het aantal kamers van het totale woningaanbod. De gekochte nieuwe woningen hebben gemiddeld 4,7 kamers. Figuur 5.5 Aantal kamers in nieuwe woning

1

30%

0%

20% 3 kamers of minder

23%

26%

40% 4 kamers

60% 5 kamers

21%

80%

100%

6 kamers of meer

Meer dan driekwart van de gekochte of gehuurde woningen is te bereiken zonder een opstap. Een vergelijkbaar aantal woningen heeft een tuin. Een balkon of dakterras komt minder voor. Het predikaat nultredenwoning is op 44% van de woningen van toepassing. Tabel 5.1 Aanwezigheid aspecten bij gekochte of gehuurde nieuwe woning aspecten voordeur zonder opstap

79%

tuin

77%

nultredenwoning

44%

balkon of dakterras

37%

23

Hoofdstuk Woonwensen

Analyse van de markt voor koopwoningen in Westfriesland • Woonwensen

6. Woonwensen Dit hoofdstuk gaat over de woonwensen van de huizenbezitters die nog geen nieuwe woning hebben gekocht, maar hier wel naar op zoek zijn. Hierbij wordt gekeken naar de zoekkanalen die men gebruikt, maar ook naar de kenmerken van de gewenste woning. Zoekkanalen Ruim één op de drie die een woning te koop heeft, is nog op zoek naar een nieuwe woning.8 Dit gebeurt meestal via internet (67%), maar ook via de makelaar (19%), de gemeente (5%) of een projectontwikkelaar (4%). Dertien procent vraagt regelmatig informatie aan over nieuwe projecten. Drie procent heeft zich bij de gemeente ingeschreven voor een kavel. Locatie Tweederde van de huizenzoekers is op zoek naar een woning binnen de regio Westfriesland. Deze zijn vrijwel allemaal op zoek naar een woning in hun eigen gemeente. Wanneer men uit de regio wil vertrekken worden met name de noordelijke Randstad en andere gebieden in Noord-Holland Noord als voorkeursregio opgegeven. Type woning Ruim één op de drie (38%) woningzoekenden heeft een uitgesproken voorkeur voor bestaande bouw. Zij zien de snelheid waarmee je het huis kan betrekken, de kosten, de al volgroeide tuin, de relatief grote kavel en het karakter van de woning en de buurt als belangrijkste voordelen ten opzichte van een nieuwbouwwoning. • “Bij bestaande bouw betreft het meestal grotere percelen met tuin en komt men in een meer bewoonde omgeving.” • “Bij bestaande bouw is er al een volgroeide tuin en vaak een grotere kavel.” • “Bestaande bouw is over het algemeen goedkoper dan nieuwbouw.” • “Karakter van oude huizen vind ik prettig.” • “Woning moet direct beschikbaar zijn zodra ik mijn eigen woning kan verkopen.” • “Meestal zijn bij bestaande bouw eventuele verborgen gebreken al bekend.” Elf procent heeft een uigesproken voorkeur voor een nieuwbouwwoning, voornamelijk omdat men meer ruimte heeft om de woning naar eigen inzicht in te richten. • “Je kan meteen naar eigen smaak maken.” • “Bij nieuwbouw is alles nog nieuw en kan men eigen ideeën toepassen.” • “Wij kunnen geheel naar onze eigen wensen bouwen.”

8

Het aantal respondenten met dat nog op zoek is naar een nieuwe woning is 65.

25


Men heeft met name interesse in vrijstaande woningen, maar ook in hoekwoningen en appartementen is meer dan één op de drie geïnteresseerd. Twee-onder-één-kapwoningen en tussenwoningen zijn iets minder vaak gewild. In totaal is ruim twee op de drie geïnteresseerd in een grondgebonden woning. Ruim tien procent heeft zowel interesse in een grondgebonden woning als een appartement. Tabel 6.1 Interesse in type woning (meerdere antwoorden mogelijk) type woning

% geïnteresseerd

vrijstaande woning

37%

Hoekwoning

31%

Appartement

30%

Twee-onder-één-kap

28%

Tussenwoning

22%

Prijsklasse Men zoekt met name woningen in de prijsklasse van € 180.000 tot € 400.000. Eén op de zes is geïnteresseerd in woningen goedkoper dan € 180.000. Zes procent zoekt woningen boven de € 400.000. Daarnaast is één op de drie (ook) geïnteresseerd in een huurwoning. Figuur 6.1 Interesse in koopwoning naar prijsklasse (meerdere antwoorden mogelijk) 40%

36%

36%

30% 20% 10%

14% 6%

3%

0% Koopwoning, tot € 130.000

Koopwoning, € 130.000 tot € 180.000

Koopwoning, € 180.000 tot € 250.000

26

Koopwoning, Koopwoning, € €250.000 tot € 400.000 of meer 400.000


Figuur 6.2 Interesse in huurwoning naar huurprijsklasse (meerdere antwoorden mogelijk) 30% 23% 20%

8%

10% 2% 0% Huurwoning, minder dan € 350

Huurwoning, € 350 tot € 650

Huurwoning, € 650 of meer

Grootte van de woning Huizen met vier kamers zijn geschikt voor bijna driekwart van deze woningzoekenden. Vijf procent heeft minimaal zes kamers of meer nodig in de nieuwe woning. Figuur 6.3 Gewenst minimum aantal kamers

1

0%

37%

38%

20%

40%

3 kamers of minder

4 kamers

60% 5 kamers

22%

80%

3%

100%

6 kamers of meer

Overige gewenste kenmerken woning Tachtig procent wil een tuin en ruim veertig procent een balkon of dakterras. Voor 36% is het belangrijk dat woonkamer, keuken, badkamer, toilet en tenminste één slaapkamer zich op dezelfde vloer bevinden. Deze groep wil dat de woning ook zonder treden te bereiken is. Tabel 6.2 Gewenste woningkenmerken aspecten

gewenst bij woning

tuin

76%

nultredenwoning

44%

voordeur zonder opstap

43%

balkon of dakterras

39%

27


Activiteit woningzoekenden De meeste woningzoekenden wachten nog af om een woning te kopen. Meer dan de helft (52%) heeft al eens een woning bezichtigd. Deze groep heeft dit meestal niet meer dan vier keer gedaan. Eén op de vijf heeft al eens geboden op een woning, waarvan een klein deel al meerdere biedingen heeft uitgebracht. Figuur 6.4 Aantal biedingen

1

79%

0%

20% Nog geen bod uitgebracht

18%

40%

60%

Eenmaal een bod uitgebracht

3%

80%

100%

Meerdere biedingen

Aansluiting woningaanbod op wensen De meerderheid vindt het woningaanbod (redelijk) goed aansluiten bij de eigen woonwensen. Voor één op de zes vormt het aanbod een probleem bij het zoeken naar een nieuwe woning. Het merendeel lijkt te wachten tot de eigen woning is verkocht. Figuur 6.5 Aansluiting woningmarkt op eigen woonwensen

1

0%

21%

63%

20%

40%

16%

60%

80%

100%

Sluit goed aan; er zijn veel woningen die in aanmerking komen Sluit redelijk aan; er zijn enkele woningen die in aanmerking komen Sluit slecht aan; er zijn (vrijwel) geen woningen die in aanmerking komen

De mensen die ontevreden zijn over het woningaanbod hebben vaak specifieke wensen, zoals de mogelijkheid van een atelier in huis of de mogelijkheid om meerdere auto’s te stallen. • “Wij willen een mogelijkheid voor een atelier in het huis of de tuin.” • “Meestal omdat binnenruimte te klein is. Omdat er geen goede voorzieningen zijn voor het stallen van meerdere auto's en/of motor.” • “Wij hebben een voorkeur voor een slaapkamer of badkamer beneden of een trap waar een lift aan bevestigd kan worden.” • “Aan bijna alle woningen moet nog zo veel gebeuren.” • “Er zijn geen woningen met een mooi vrij uitzicht.”

28

bijlagen

Bijlage 1. Profielschets In deze profielschets worden de huiseigenaren die zeggen een ‘groot probleem’ te hebben door het uitblijven van de verkoop van hun woning apart in beeld gebracht. De scores van deze groep op enkele belangrijke vragen worden hieronder afgezet tegen de scores van het totaal. leeftijd tot 35 jaar 36 tot 50 jaar 51 tot 65 jaar 65 jaar en ouder

v

huishoudensamenstelling alleenstaand, zonder kinderen samenwonend, zonder kinderen samenwonend, met kinderen één ouder, met kinderen overige huishoudenvormen antwoord op stellingen

%

woning ligt goed in de markt haal woning liever uit verkoop dan dat ik zak met vraagprijs als woning binnen half jaar niet is verkocht, dan ga ik met prijs zakken als woning binnen half jaar niet is verkocht, dan zie ik af van verkoop als woning binnen een half jaar niet is verkocht, dan ga ik verhuren financieel groot probleem als woning niet voor huidige vraagprijs verkocht wordt financieel groot probleem als ik woning niet binnen korte tijd verkoop vertrouwen in woningmarkt veel vertrouwen enig vertrouwen vrijwel geen vertrouwen

€

redenen problemen (meerdere antwoorden mogelijk) om financiële redenen om persoonlijke redenen om praktische redenen omdat ik nog niet kan verhuizen

huiseigenaren met ‘groot probleem’ 10% 32% 43% 15%

totaal

reden te koop staan woning

16% 30% 37% 18%

huiseigenaren met ‘groot probleem’ 17%

totaal

Vertrek uit stad/regio Wijziging van samenstelling huishouden Woning is te groot Woning voldoet niet meer aan eisen

39% 28% 6% 10%

43% 27% 6% 11%


totaal

+

13%

'

59%

huiseigenaren met ‘groot probleem’ 19% 27%

totaal

25% 8%

25% 8%

4% 8%

8% 11%

18% 10%

8% 5%

bewoning te koop staande woning eigenaar bewoont woning zelf woning staat leeg overig

huiseigenaren met ‘groot probleem’

totaal

60%

82%

28% 12%

14% 4%

huiseigenaren met ‘groot probleem’

totaal 40%

Woning is te klein Voorkeur voor een huurwoning Te hoge kosten Vertrek naar aangepaste woning

18% 19%

29%

34%

18%

28%

aanpassingen in de vraagprijs

15%

oorspronkelijke vraagprijs oorspronkelijke vraagprijs, maar aanpassing wordt overwogen

15%

8%

6%

4%

19%

9%

aangepaste vraagprijs

79%

55%

60%

22%

aantal euro’s gezakt in vraagprijs tot 10.000 gezakt 10.000 tot 20.000 gezakt 20.000 tot 30.000 gezakt 30.000 tot 40.000 gezakt 40.000 of meer gezakt

huiseigenaren met ‘groot probleem’ 19% 19% 12% 12% 30%

totaal

huidige woonsituatie


totaal

33%

41%

20%

31%

huiseigenaren met ‘groot probleem’ 73% 18% 8% 1%

totaal

62%

16%

huiseigenaren met ‘groot probleem’ 1% 38% 61%

totaal

€

5% 52% 44%

huiseigenaren met ‘groot probleem’ 70% 47% 42%

totaal 40% 45% 34%

27%

36%

+

al nieuwe woning gekocht nog op zoek naar nieuwe woning niet op zoek naar nieuwe woning aantal biedingen binnen

€ 30

geen biedingen één bieding twee of drie biedingen meer dan drie biedingen

14% 28% 20% 13% 25%

29%

74% 16% 74% 3%

Bijlage 2. Vragenlijst Vragenlijst

Regio West-Friesland Onderzoek naar de huidige situatie op de woningmarkt

Januari 2011

Toelichting Deze vragenlijst wordt geautomatiseerd verwerkt. Daarom is het belangrijk dat u: de vragenlijst niet kreukt; de vragenlijst invult met een zwarte of blauwe pen (geen rode pen en geen viltstift); een duidelijk kruisje zet in het vakje van uw keuze (het vakje niet helemaal inkleuren!). Bijvoorbeeld: Bent u een man of een vrouw? man vrouw (u heeft nu ingevuld dat u een vrouw bent) -

Als u per ongeluk het verkeerde vakje heeft aangekruist, moet u het vakje helemaal inkleuren en vervolgens het juiste vakje aankruisen.

Bent u een man of een vrouw? man vrouw (u heeft nu ingevuld dat u een vrouw bent) Introductie I.

Heeft u uw woning al (onder voorbehoud) verkocht? Ja, de woning is (onder voorbehoud) verkocht Nee, de woning is nog niet verkocht Æ ga naar blok A

II.

Bent u op zoek (geweest) naar een nieuwe woning Ja, ik heb een nieuwe woning gevonden Ja, ik ben op dit moment nog op zoek naar een nieuwe woning Nee, ik ik ben niet op zoek geweest naar een nieuwe woning

A. Te koop staande woning 1.

Bent u (mede)eigenaar van de te koop staande woning? Ja Nee, maar ik treed op namens de eigenaar/eigenaren Anders, namelijk:

31

Æ ga naar blok B, pag. 5 Æ ga naar blok C, pag. 6 Æ ga naar blok D, pag. 8

2.

Wordt de woning op dit moment bewoond?

3.

Ja, ik woon er zelf Ja, wordt bewoond door familielid of (ex)partner Ja, de woning is (tijdelijk) verhuurd aan derden Nee, de woning staat leeg Anders, namelijk:

Wat is de reden dat de woning te koop staat?

(meerdere antwoorden mogelijk)

4.

5.

Wijziging van samenstelling huishouden Vertrek uit regio, bijvoorbeeld vanwege werk, opleiding of relatie Vertrek naar aangepaste woning of verzorgingshuis Voorkeur voor een huurwoning Te hoge kosten/ kan huis niet meer betalen Overlijden voormalig bewoner Woning is te groot Woning is te klein Woning voldoet om andere reden niet meer aan de eisen, namelijk: Anders, namelijk:

Hoe lang staat de woning te koop? maanden

Wat vindt u van de periode dat de woning te koop staat?

Het duurt te lang Gaat nog wel, maar het moet niet veel langer duren Geen probleem Anders, namelijk:

6.

Hoeveel bezichtigingen zijn er sinds de start van de verkoop geweest? Geen bezichtigingen Zes tot tien bezichtigingen Eén of twee bezichtigingen Elf tot twintig bezichtigingen Drie tot vijf bezichtigingen Meer dan twintig bezichtigingen

7.

Hoeveel biedingen op de woning heeft u sinds de start van de verkoop ontvangen? biedingen

8.

Hoeveel daarvan kwamen in de buurt van de minimale prijs die u wilt ontvangen? biedingen

9.

Staat de woning nog voor de oorspronkelijke vraagprijs te koop of is deze inmiddels aangepast? De woning staat nog voor de oorspronkelijke Æ ga naar vraag 11 vraagprijs te koop De vraagprijs is nog niet aangepast, maar ik Æ ga naar vraag 11 overweeg wel serieus om dit te doen De vraagprijs is inmiddels aangepast

10. Hoeveel bent u met de prijs gezakt sinds de start van de verkoop van de woning? € ,-

Wil ik liever niet zeggen

32

11.

12.

In hoeverre is het een probleem dat de woning nog niet verkocht is? Een groot probleem Enigszins een probleem Geen probleem Æ ga naar vraag 13 Waarom ervaart u het feit dat uw huis nog niet verkocht is als een probleem?


13.

Om financiële redenen (b.v. vanwege dubbele woonlasten of andere betalingsproblemen) Om persoonlijke redenen (b.v. onzekerheid of het wel gaat lukken, ongerustheid, etc.) Om praktische redenen (b.v. onderhoud van het huis, steeds schoonmaken vanwege bezichtigingen) Omdat ik nog niet kan verhuizen/ geen andere woning kan zoeken Anders, namelijk:

Hoeveel vertrouwen heeft u er in om de woning op korte termijn te verkopen?

Veel vertrouwen Enig vertrouwen Vrijwel geen vertrouwen

14 Bent u het eens of oneens met de volgende stellingen: . helemaal mee eens De woning ligt goed in de markt. Ik haal de woning liever uit de verkoop dan dat ik (verder) zak met de vraagprijs. Als de woning binnen een half jaar nog niet is verkocht, dan ga ik met de prijs zakken. Als de woning binnen een half jaar nog niet is verkocht, dan zie ik af van de verkoop. Als de woning binnen een half jaar nog niet is verkocht, dan ga ik hem (voorlopig) verhuren. Het is financieel een groot probleem als de woning niet voor de huidige vraagprijs verkocht wordt. Het is financieel een groot probleem als ik de woning niet binnen korte tijd verkoop.

niet mee eens, mee niet mee eens oneens

helemaal mee mee oneens oneens

15a. Waarom denkt u dat de woning nog niet verkocht is?

15b. Wat kan uw gemeente doen om uw situatie te doen verbeteren?

16.

weet niet/ geen mening

Wat is uw huidige woonsituatie? Ik heb al een nieuwe woning gekocht of gehuurd Ik ben/ga nog op zoek naar een nieuwe woning Ik heb geen nieuwe woning gekocht en ben/ga ook niet op zoek naar een nieuwe woning

B. Nieuwe woning

33

Æ ga naar blok B Æ ga naar blok C Æ ga naar blok D

17a. Wat voor type woning is uw nieuwe woning? Niet zelfstandige woning (bijv. verzorgingshuis) Aanleunwoning/ zelfstandige woning bij verzorgingshuis Tussenwoning Hoekwoning Twee-onder-één-kap Vrijstaande woning Appartement Anders, namelijk:

Æ ga naar vraag 18 Æ ga naar vraag 18

17b. In welke prijsklasse zit uw nieuwe koopwoning of huurwoning? Koopwoning, tot € 130.000 Huurwoning, minder dan € 350 Koopwoning, € 130.000 tot € 180.000 Huurwoning, € 350 tot € 650 Koopwoning, € 180.000 tot € 250.000 Huurwoning, € 650 of meer Koopwoning, € 250.000 tot € 400.000 Koopwoning, € 400.000 of meer 18.

In hoeverre zorgen uw dubbele woonlasten voor financiële problemen? Ik heb grote financiële problemen door mijn dubbele woonlasten Ik heb kleine financiële problemen door mijn dubbele woonlasten Ik heb nog geen financiële problemen door mijn dubbele woonlasten, maar dit dreigt wel. Ik heb geen financiële problemen door mijn dubbele woonlasten

19.

Waar staat uw nieuwe woning? Regio Westfriesland Elders, namelijk:

Æ ga naar vraag 21

20. In welke gemeente staat uw nieuwe woning? Andijk* Drechterland Enkhuizen Hoorn Koggenland Medemblik* Opmeer Stede Broec Wervershoof* *De gemeenten Andijk, Medemblik en Wervershoof zijn per 1 januari 2011 gefuseerd. Vanwege de vergelijkbaarheid met eerdere onderzoeken hanteren we hier nog de 'oude' indeling. 21a. Is uw nieuwe woning bestaande bouw of nieuwbouw? Bestaande bouw Nieuwbouw 21b. Waarom heeft u hiervoor gekozen?

22.

A B C D E F G

Kunt u de volgende vragen over uw nieuwe woning beantwoorden? m2

Hoe groot is uw woonkamer? Hoeveel kamers heeft deze woning? (incl. woonkamer, excl. badkamer, toilet en keuken, etc.) Zitten woonkamer, keuken, badkamer, toilet en tenminste een slaapkamer op dezelfde etage? Kunt u de voordeur zonder treden en zonder opstap bereiken? Heeft u een tuin? Heeft u een balkon of dakterras? Heeft u een eigen parkeerplaats

34

kamers

ja

nee

ja ja ja ja

nee nee nee nee

23.

Welke van de bovenstaande woningkenmerken waren voor u het meest belangrijk bij de keuze voor uw nieuwe woning? U kunt een top 3 geven door de letters voor de woningkenmerken (A t/m G) hieronder in te vullen: 3. 1. 2.

ga verder naar blok D, u mag blok C overslaan C. Woningzoekenden 24a. Waar zoekt u uw nieuwe woning? (meerdere antwoorden mogelijk) Regio Westfriesland Elders, namelijk: 24b. Indien u een voorkeur voor een woning buiten de regio, kunt u aangeven waarom u hier een voorkeur voor heeft?

25.

Indien u ook in de regio Westfriesland zoekt, waar in de regio zoekt u uw nieuwe woning?


Andijk* Drechterland Enkhuizen Hoorn Koggenland Medemblik* Opmeer Stede Broec Wervershoof* *De gemeenten Andijk, Medemblik en Wervershoof zijn per 1 januari 2011 gefuseerd. Vanwege de vergelijkbaarheid met eerdere onderzoeken hanteren we hier nog de 'oude' indeling. 26. Op welke manieren zoekt u naar uw nieuwe woning? (meerdere antwoorden mogelijk) Inschrijven bij een projectontwikkelaar Inschrijven bij gemeente voor sociale koopwoning Inschrijven bij een makelaar Op internet Inschrijven bij gemeente voor kavel Informatie aanvragen over nieuwe projecten Anders, namelijk: 27a. Zoekt u naar bestaande bouw of nieuwbouw? Bestaande bouw Nieuwbouw Geen voorkeur 27b. Indien u een voorkeur voor bestaande bouw of nieuwbouw heeft, kunt u aangeven waarom u hier een voorkeur voor heeft?

28. Wat voor soort woning zoekt u? (meerdere antwoorden mogelijk) Tussenwoning Vrijstaande woning Hoekwoning Appartement Twee-onder-één-kap Anders, namelijk: 29. A B C D E

Kunt u de volgende vragen over uw gewenste woning beantwoorden? Hoeveel kamers moet deze woning minimaal hebben? (incl. woonkamer, excl. badkamer, toilet en keuken, etc.) Vindt u het belangrijk dat woonkamer, keuken, badkamer, toilet en tenminste een slaapkamer op dezelfde etage zitten? Vindt u het belangrijk dat u de voordeur zonder treden en zonder opstap kan bereiken? Wilt u een tuin? Wilt u een balkon?

35

kamers

ja

nee

ja

nee

ja ja

nee nee

30. Zoekt u een koopwoning of een huurwoning? En in welke prijsklasse zoekt u een woning?


Koopwoning, tot € 130.000

Koopwoning, € 130.000 tot € 180.000

Koopwoning, € 180.000 tot € 250.000

Koopwoning, € 250.000 tot € 400.000 Koopwoning, € 400.000 of meer

Æ ga naar blok D Æ ga naar blok D Æ ga naar Huurwoning, € 650 of meer blok D Huurwoning, minder dan € 350 Huurwoning, € 350 tot € 650

31. Heeft u al woningen bezichtigd, en zo ja, hoeveel?

Ja ,

bezichtigingen

Nee

Æ ga naar vraag 33

32. Heeft u al een bod uitgebracht? Ja, eenmaal Ja, meerdere keren Nee, geen enkele keer 33. In hoeverre sluit het huidige te koop staande aanbod van koopwoningen aan op uw wensen? Sluit goed aan; er zijn veel woningen die in aanmerking komen Æ ga naar blok D Sluit redelijk aan; er zijn enkele woningen die in aanmerking komen Æ ga naar blok D Sluit slecht aan; er zijn (vrijwel) geen woningen die in aanmerking komen 34. Waarom sluiten de huidige te koop staande woningen niet goed aan bij uw wensen?

D. Over uzelf 35. Bent u man of vrouw? Man Vrouw 36. Wat is uw geboortejaar? 1 37.

9

Wat is uw huidige huishoudenssituatie? Alleenstaand, zonder kinderen Samenwonend, zonder kinderen Anders, namelijk:

Samenwonend, met kinderen Één ouder met kinderen

U bent aan het einde gekomen van deze vragenlijst. Hartelijk dank voor uw medewerking!

36

Analyse van de markt voor koopwoningen in Westfriesland

Recommend Documents