Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland
drs. J.E. den Ouden 1-11-2013
Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal is tussen 2001 en 2010 met circa 2.000 toegenomen. De laatste jaren is de groei bescheiden geweest (+200 in de laatste drie jaar). Vooral de leeftijdsgroep boven de 50 jaar is gegroeid, terwijl het aandeel jongeren (15-24 jaar) is gedaald. Van de totale bevolking is momenteel 28,6% jonger dan 25 jaar en 33% ouder dan 55 jaar. Voor de komende jaren wordt door de gemeente een lichte groei van de bevolking verwacht (zie ook woningvoorraad). De piek zal liggen rond 2030 met ruim 45.000 inwoners. Daarna gaat het aantal inwoners in Steenwijkerland naar verwachting dalen. Door vergrijzing zal het aandeel van ouderen (55+) in 2030 naar verwachting toenemen tot 43%.
Verdeling bevolking naar leeftijdscategorie t/m 14 jaar 8%
15 t/m 24 jaar
18%
11%
25 t/m 34 jaar 11%
14%
35 t/m 44 jaar 45 t/m 54 jaar
10% 15%
13%
55 t/m 64 jaar 65 t/m 74 jaar 75 jaar en ouder
Bron: Provincie Overijssel, CBS Huishoudens De gemeente Steenwijkerland telde eind 2012 in totaal 18.554 huishoudens. Het gemiddeld aantal personen per huishouden is 2,34. Circa 30% (5.636) van het totaal aantal huishoudens betreft eenpersoonshuishoudens en 34% (6.317) betreft meerpersoonshuishoudens zonder kinderen. De gemeente telt veel alleenstaanden ouder dan 65-jaar.
3.500 3.000 2.500
alleenstaanden
2.000 samenwonend zonder kinderen 1.500 samenwonend met kinderen en 1oudergez.
1.000 500 15-24 jaar
25-44 jaar
45-64 jaar
65+ jaar
Bron: Provincie Overijssel, CBS
Het gemiddeld particulier inkomen ligt bij alle typen huishoudens in de gemeente Steenwijkerland lager dan het gemiddelde voor de provincie Overijssel.
Woningvoorraad De totale woningvoorraad in de gemeente Steenwijkerland bedroeg in 2012 in totaal 16.982. Daarvan heeft ruim 66% betrekking op koopwoningen. Dat is meer dan het landelijk gemiddelde, dat op circa 60% ligt. Het aandeel woningen in de particuliere sector is met 6,5% veel lager dan het landelijk gemiddelde van 12%. Van alle huurwoningen in Steenwijkerland betreft 80% sociale huur. Samenstelling woningvoorraad Gemeente Steenwijkerland 2012 Woningvoorraad Eengezinswoningen Meergezinswoningen Huurwoningen 4.831 1.469 w.v. sociale huur 3.802 1.260 w.v. particuliere huur 1.029 209 Koopwoningen 16.982 334 Totaal woningen 16.982 1.803
Totaal 6.300 5.062 1.239 12.485 18.785
Bron: Provincie Overijssel/ABF Research
Volgens prognoses van ABF Research neemt de woningvoorraad in de gemeente Steenwijkerland tot 2040 met bijna 2.000 woningen toe tot circa 20.700 woningen.
De gemeente Steenwijkerland zet de komende jaren in op het bouwen voor de eigen woningbehoefte (100 woningen per jaar) met een beperkte bovenlokale opvangfunctie van 25 woningen per jaar. Bij aantoonbare behoefte kan de bovenlokale opvang worden opgerekt tot 50 woningen per jaar. Voor de periode 2012-2021 betreft dit in eerste instantie dus een uitbreiding met 1.250 woningen. De nieuwbouwproductie kan iets hoger liggen in verband met de compensatie voor sloop. De beschikbare plancapaciteit (hard en zacht) omvat bijna 2.200 woningen. Dat is toereikend om in de komende 20 jaar in de behoefte te voorzien.
Doelgroepen op de woningmarkt in Steenwijkerland Starters Uit recent onderzoek van de gemeente Steenwijkerland blijkt dat starters een duidelijke voorkeur hebben voor koopwoningen. Er zijn volgens het onderzoek momenteel ook voldoende goedkope koopwoningen beschikbaar voor starters. Omdat de woningprijzen in Steenwijkerland relatief laag liggen (de mediane transactieprijs voor alle woningen in de gemeente ligt momenteel rond de € 170.000 en voor tussenwoningen op circa € 125.000) komen starters snel in aanmerking voor een koopwoning. Gezinnen met inkomens boven de € 34.085 De doelgroep van huishoudens met inkomens boven de € 34.085 die willen doorstromen kunnen niet terecht in de sociale huursector. Huurwoningen in de particuliere sector zijn beperkt in omvang. Bij de nieuwbouw legt de gemeente dan ook de nadruk op jonge gezinnen die behoefte hebben aan een koopwoning in het middensegment (boven de € 172.000). Senioren Tevens legt de gemeente een prioriteit bij de groeiende groep senioren. Voor een belangrijk deel wonen deze in eengezinswoningen in de sociale huur. Door aanpassing van de bestaande woningvoorraad (bijvoorbeeld het plaatsen van een traplift) en het toevoegen van nieuwe woonconcepten wil de gemeente, in samenwerking met betrokken partijen inzetten op de vraag van deze groeiende doelgroep. Minimaal 30% van het nieuwbouwprogramma is gericht op sociale huurwoningen voor senioren. De vraag naar vrije sectorwoningen is klein, maar wel belangrijk voor senioren met een hoger inkomen die niet meer terecht kunnen in de sociale sector. In het nieuwbouwprogramma wordt rekening gehouden met een aandeel van 5% vrije sector huur. Lage inkomens Het aandeel van huishoudens met een inkomen onder de € 34.085 ligt met 44% boven het landelijk gemiddelde van 41%. Het gaat om bijna 8.000 huishoudens, waarvan er 4.700 in een huurwoning wonen en de overige 3.300 huishoudens bewonen een koopwoning. De sociale kernvoorraad (maximaal € 681 huur per maand) van woningcorporaties omvat circa 5.200 woningen en is volgens de gemeente toereikend om in de behoefte te voorzien.
Analyse markt voor huurwoningen De gemeente Steenwijkerland merkte in haar woonvisie op basis van onderzoek uit 2011 op dat in vergelijking met andere delen van Nederland, corporaties de druk op de sociale huursector als beperkt ervaren. In Steenwijk zou een actieve woningzoekende gemiddeld binnen 11 maanden een corporatiehuurwoning kunnen krijgen. Omdat de huurwoning relatief ontspannen is, ziet de gemeente ruimte om het aantal sociale huurwoningen desgewenst te verlagen (bijvoorbeeld door verkoop huurwoningen). Wel is er per saldo volgens de gemeente meer vraag naar huurwoningen dan dat er aan aanbod beschikbaar komt. De spanning wordt groter naarmate onderscheid wordt gemaakt naar type woning. Er is volgens de gemeente sprake van een mismatch tussen gewenste en vrijkomende huurwoningen. Zo komen er vooral meer eengezinshuurwoningen beschikbaar (meer dan dat er vraag naar is), terwijl huurappartementen en grondgebonden huurwoningen voor senioren slechts beperkt beschikbaar zijn (ziegrafiek).
Volgens lokale makelaars is duidelijk geen sprake van een ontspannen huurmarkt. Zij bevestigen dat er een tekort is aan huurwoningen in de gemeente Steenwijk. Er is volgens hen duidelijk meer vraag dan aanbod. Dit is al langer gaande, maar is versterkt door de malaise op de markt voor koopwoningen sinds de kredietcrisis. Door onzekerheid over werk en huizenprijzen is er extra vraag gekomen naar flexibele huisvesting. De doorstroming op de woningmarkt is ook verminderd waardoor er minder huurwoningen beschikbaar komen. De huidige vraag naar huurwoningen heeft volgens de lokale makelaars vooral betrekking op appartementen tot de huurliberalisatiegrens (2013: € 681). Naar huurwoningen met hogere huurprijzen is zeer beperkt belangstelling. Ook bij woningcorporaties klopt het door de gemeente geschetste beeld inmiddels niet (meer). Zo meldt Woonconcept op haar website dat de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning in de gemeente Steenwijkerland niet 11 maar 50 maanden beloopt. Lokale makelaars bevestigen dit beeld. Het aanbod van huurwoningen wordt volgens lokale makelaars bovendien verder beperkt doordat corporaties nog steeds huurwoningen uitponden. Daarnaast worden er nauwelijks nieuwe huurwoningen bijgebouwd. In 2012 zijn voor Woonconcept in het centrum van Steenwijk 25 huurappartementen voor sociale huur gerealiseerd. Deze zijn allemaal verhuurd. Kwantificering van de vraag/aanbodverhouding is moeilijk omdat betrouwbare en volledige informatie over de huurmarkt ontbreekt. Ter indicatie: momenteel worden in de gemeente Steenwijkerland door commerciële partijen 14 huurwoningen aangeboden, waarvan 9 appartementen. In de eerste 10 maanden van 2013 zijn er door commerciële partijen (dus exclusief woningcorporaties) 23 appartementen en 12 eengezinswoningen verhuurd. De huurprijzen liggen grotendeels tussen de € 380 en € 700 per maand, met het zwaartepunt tussen de € 500 en € 600 per maand (dit betreft hoofdzakelijk 3-kamerappartementen met een totaal woonoppervlak van tussen de 60 en 70 m²). Al met al gaat het in het commerciële segment eerder om tientallen dan om honderdtallen mutaties per jaar. Door trends als vergrijzing en toename van het aantal eenpersoonshuishoudens neemt de vraag naar huurwoningen op de langere termijn naar verwachting eveneens toe. De gemeente merkt in de woonvisie dan ook op dat de samenstelling van de voorraad sociale huurwoningen beter moet worden afgestemd op de samenstelling van de doelgroep, die voor 85% bestaat uit kleine huishoudens (jongeren en vooral senioren). Uit onderzoek van de gemeente blijkt dat senioren die een andere woning willen niet bereid zijn veel huur te betalen. De doelgroep van huishoudens met een inkomen net boven de circa € 38.000 kunnen niet doorstromen in de sociale sector. Zij zijn aangewezen op de in omvang beperkte dure huursector of goedkopere koopwoning, die moeilijker toegankelijk is geworden door de aanscherping van de hypotheekeisen. Tenslotte wordt in de Woonvisie melding gemaakt van een groei van het aantal woningzoekenden dat afkomstig is uit Midden- en Oost-Europa. In toenemende mate zouden huurwoningen aan die groep worden toegewezen. Dit beeld werd echter niet bevestigd door lokale makelaars.
SWOT-ANALYSE MARKT VOOR (BESTAANDE) HUURWONINGEN IN STEENWIJKERLAND Sterkten
Zwakten
Vraag naar huurwoningen groter dan aanbod, lange wachttijden Weinig nieuw aanbod, zelfs onttrekking aan voorraad door uitponden Bevolking Steenwijkerland laat naar verwachting nog tot 2030 groei zien.
Kansen
Prijsniveau; weinig vraag naar vrije sector huur boven de huurliberalisatiegrens (2013: € 681) Marktomvang (eerder tientallen dan honderdtallen mutaties per jaar)
Bedreigingen Door onzekerheid over werk en huizenprijzen is er extra vraag gekomen naar flexibele huisvesting. Door trends als vergrijzing en toename van het aantal eenpersoonshuishoudens neemt de vraag naar huurwoningen ook op de langere termijn toe. Doelgroep van huishoudens met een inkomen > € 38.000 kunnen niet doorstromen in sociale sector.
Eventuele nieuwbouw van betaalbare huurwoningen/appartementen
