De verkoop van sociale huurwoningen in Amsterdam

Samenvatting

ii

De verkoop van sociale huurwoningen in Amsterdam De doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties

iii

iv

Oktober 2009 Deze uitgave is bedoeld als afstudeerscriptie naar de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties. Deze uitgave is enkel bestemd voor doeleinden van de faculteit Bouwkunde aan de Technische Universiteit Delft en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Hoewel met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is gewerkt aan de totstandkoming van deze uitgave, kan deze scriptie onvolkomenheden bevatten. Voor eventuele verbeteringen houdt de auteur zich aanbevolen.

Colofon Studentgegevens

Daniëlle Breure Osdorperweg 487 c 1067 SR Amsterdam [email protected] 0618293196 Studienummer 1210599

Opleiding

Sustainable Housing Transformations Housing – afdeling Real Estate en Housing Faculteit Bouwkunde Technische Universiteit Delft Julianalaan 134 2628 BL Delft

Hoofdmentor

Drs. André Mulder Housing Systems [email protected]

Tweede mentor

Drs. Kees van der Flier Sustainable Housing Transformations [email protected]

Gecommitteerde

Ir. Christoph Grafe Interieur [email protected]

Afstudeerstage

Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Delflandlaan 4bg 1062 EB Amsterdam

Stagebegeleider

Dr. Jeroen van der Veer Adviseur Onderzoek en Informatie [email protected]

Inleverdatum

Oktober 2009

v

vi

Samenvatting

Samenvatting In dit hoofdstuk is een samenvatting van deze afstudeerscriptie opgenomen. De samenvatting is vanuit een internationaal perspectief in de Engelse taal opgesteld. Voor een Nederlandse versie van de samenvatting wordt verwezen naar hoofdstuk 8 Conclusies en aanbevelingen, paragraaf 8.1, waarin de conclusies vanuit het afstudeeronderzoek zijn opgenomen.

vii

Samenvatting

Summary

The main task of housing associations in the Netherlands is offering accessible public housing. Dwellings need to available, of good quality and affordable. In the Decree on management of social rental sector (Besluit Beheer Sociale Huursector, BBSH) is stated that housing associations may only be active in the field of public housing. Housing associations need to: accommodate the target group, secure the quality of the housing stock, involve tenants with their policy, guarantee the financial continuity, liveability and living and care. These achievements are the core tasks of the housing associations. The housing associations can also sell social rented dwellings. The selling of social rented dwellings enables housing associations to invest in newly built dwellings and urban renewal. The selling of social rented dwellings on a large scale has been on the agenda since the Memorandum “People, wishes, living” (Nota “Mensen, wensen, wonen”) from 2000. The Dutch government suggested an increase of the selling of social rented dwellings by housing associations. According to the Memorandum it is necessary to transform existing neighbourhoods through demolition, newly built dwellings and the selling of social rented dwellings. Amsterdam is traditionally a city of rented dwellings with a small percentage of owner-occupied dwellings. The Amsterdam housing market has 49 percent social rented dwellings compared to 34 percent on the Dutch housing market. The percentage homeownership in Amsterdam is low with only 27 percent compared to 56 percent on the Dutch housing market (Dienst Wonen, 2008).

viii

The selling of social rented dwellings focuses on a growth of the homeownership sector. The current demand of owner-occupied dwellings does not suit the supply and the selling of social rented dwellings is meeting the need for more owner-occupied dwellings in Amsterdam. A more diverse housing stock is also a target for selling social rented dwellings in Amsterdam. The housing associations in Amsterdam want to increase the involvement with the neighbourhood. Besides these targets, the financial revenues out of the selling of social rented dwellings are essential for the housing associations to invest in newly built dwellings and urban renewal. In 1998 the municipality and the housing associations in Amsterdam made agreements for the selling of social rented dwellings. The parties have agreed to the ambition of a homeownership sector in the city of 35 percent in 2010. By which the housing associations can selling 28.575 social rented dwellings to enlarge the homeownership. The housing associations sell social rented dwellings to individual buyers. These buyers can be the current tenants, tenants that are renting another dwelling by the housing association or third parties. The former social rented dwellings are added to the privately owned housing market. The price of a dwelling will change over time. The social rented dwellings will have another selling price when being resold. The first buyers can benefit from an increase of the value of the dwelling due to this price development, but they also carry the risk of a decrease of the value. With the current policy by the housing associations the housing associations do not benefit of an increase of the value of the dwelling, after the dwelling has been sold. The housing associations do also not provide a safety net for the owners when there is a decrease of the value. By an adjustment of the policy in the area of selling sociale rented dwelling the aims for the selling of these dwellings can possibly be reached more effectively.

Samenvatting

Problem statement It is unknown what the effects are of social rented dwellings after they are sold by the housing associations. The housing associations in Amsterdam are selling social rented dwellings on a large scale without having insights on the price development after the dwellings are sold. These insights on the developments of the dwellings after being sold could provide the housing associations information on their policy and information to adapt their policy for the reselling and price development of social rented dwellings. Aims of the research The aim of this research is to get knowledge on the selling of social rented dwelling in Amsterdam. The aims and the policy of the housing associations for the selling of social rented dwellings will also be examined. As part of this research, the patterns of social rented dwellings will be determined that occur after the housing associations sell these dwellings. Furthermore, the reselling and price development of the dwellings and the differences between social rented and privately owned dwellings are outlined. These results will be linked to the aims and the policy for the selling of social rented dwellings. With this research, the housing associations in Amsterdam will get insights on the pattern of the social rented dwellings after they are sold by the housing associations and recommendations will be given to the housing associations from the obtained results and for the aims concerning the policy of the housing associations. Research questions Main research question ix What is the reselling and price development of social rented dwellings that are sold by the housing associations and is it from the point of view of the aims for the selling of social rented dwellings desirable to adapt to the reselling and price development? Section research questions 1.

How does the selling of social rented dwellings take place in the Netherlands?

2.

How does the selling of social rented dwellings take place in Amsterdam?

3.

Which aims do the municipality of Amsterdam and the housing association in Amsterdam have for the selling of social rented dwellings?

4.

How does the selling of social rented dwellings take place by the housing associations in Amsterdam?

5.

What is the reselling and the price development of social rented dwelling that are sold by the housing associations and what are the differences with privately owned dwellings?

6.

What are possible causes for the reselling and price increase of resold social rented dwellings?

Samenvatting

Results Research question 1

How does the selling of social rented dwellings take place in the Netherlands?

The Dutch housing market has historical been dominated by (social) rented dwellings. In the nineteenth century about 85 percent of the housing stock was a rented dwelling. The share of rented dwellings on the Dutch housing market has declined and the share of owner-occupied dwellings has increased because of the policy of the Dutch government that is stimulating the homeownership. Although stimulating homeownership has always been part of the Dutch housing policy, the motivations differ throughout the past. In the Memorandum Housing in the nineties of the twentieth century (Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig) the selling of social rented dwellings became an important topic. The housing associations were given the opportunity to selling a part of their housing stock as part of the incorporation of the housing associations. In the Memorandum “People, wishes, living” (Nota “Mensen, wensen, wonen”) from 2000 the Dutch government suggested an increase of the sale of social rented dwellings by the housing associations. The Memorandum states that it is necessary to transform existing neighbourhoods through demolition, newly built houses and the selling of social rented dwellings.

x

With the selling of an average of 13.000 social rented dwellings each year, the selling of social rented dwellings on a large scale took place from the second half of the nineties of the twentieth century. Most social rented dwellings are sold by the housing associations in rural areas, but in cities the selling of social rented dwellings has increased over the years. The average selling price of social rented dwellings is 60 percent below the selling price of privately owned dwellings. The most important reason of the differences between the selling price of social rented dwellings and privately owned dwellings involves the better quality of the privately owned dwellings. More than 66 percent of the buyers of a social rented dwelling are single households or double households. About a quarter of the buyers are current tenants and one out of three buyers rented another dwelling before buying a social rented dwelling. One out of five buyers of a social rented dwelling has owned a privately owned dwelling. Almost half of the social rented dwellings have been sold to households in the age of 25 to 40 years and about 40 percent had an age between 40 and 65 years. Only 5 percent of the buyers were younger than 25 years and 9 percent was older than 65 years. Buyers of a rented dwelling are usually households with a middle-income. Two out of third households that bought a rented dwelling has an income above average. The Dutch government and the housing associations are using different methods to stimulate the selling of social rented dwellings. One of the most important instruments by the Dutch government to stimulate homeownership is the possibility to deduct the interest rate on a mortgage loan from the gross income of a taxpayer. The Dutch government also wants to increase the accessibility of the homeownership for low-income groups by using a purchase subsidy (Koopsubsidie) through the Act Promoting homeownership (Wet Bevordering eigenwoningbezit). With this subsidy first time buyers receive a loan so they have the possibility to buy a dwelling. The housing associations are using different models to sell social rented dwellings to households with a low-income. The housing associations started selling social rented dwellings in the eighties of the twentieth century with the model of Social Committed Ownership (Maatschappelijk Gebonden Eigendom, MGE). With the model of Social Committed Ownership the buyer of the dwelling got a discount on the selling price from the housing association with the condition that the dwelling had to be sold back to the housing association if the buyer had the desire to sell the dwelling. The pricedevelopment of the dwelling between being sold and being bought back by the housing association was divided between the buyer and the housing association according to the percentage of discount.

Samenvatting

Nowadays several models are used to a large extent similar to Social Committed Ownership. The most commonly used models are Koopgarant, Slimmer Kopen, Sociale Koop and Koop Goedkoop. The common assumption in the Netherland is that the selling of social rented dwellings has positive effects on the housing market. Households have more freedom in making choices with the selling of social rented dwellings, because households have more control in choosing the dwelling and the environment of the dwelling. Owners of a dwelling have more freedom than tenants to adjust the dwelling to their needs. When a social rented dwelling is sold a lot of improvements in the dwellings are made. Homeownership increases the capital of the owners. The selling of a social rented dwelling is also an instrument to improve the cohesion within a neighbourhood. And the selling of social rented dwelling creates the possibility for first time buyers to own a dwelling. Research question 2

How does the selling of social rented dwellings take place in Amsterdam?

Amsterdam is traditionally a city of rented dwellings, with the domination of rented dwelling owned by private landlords and housing associations. Only 27 percent of the housing stock in Amsterdam is part of the homeownership sector, against an average of 56 percent of the housing stock in the Netherlands (Dienst Wonen, 2008). According to the Housing Vision of Amsterdam until 2020 (Woonvisie Amsterdam tot 2020, Dienst Wonen, 2007a) there is a lack of dynamic on the housing market in Amsterdam. Because of an increase of privately owned dwellings the homeownership sector is the most dynamic of all submarkets in Amsterdam, though the demand of privately owned dwellings is higher than the current supply. Because the demand does not suit the supply and because of the high pressure on the housing market it is hard for most of the households in Amsterdam to find a suitable dwelling. The availability as well as the affordability is a problem on the housing market in Amsterdam. The municipality of Amsterdam and the housing associations in Amsterdam have agreements about the selling of social rented dwellings by the housing associations in the Sale Pact (Convenant Verkoop) since 1998. The housing associations have sold 13.457 social rented dwellings between 1998 and 2008, with a peak of 2.402 in 2005. Since 2005 the selling of social rented dwellings has decreased each year, with 1.704 social rented dwellings sold in 2008. The most important reason for the decline of sold social rented dwelling lies with the current tenants who are less willing to buy their dwelling. The tenants who wanted to buy their dwelling have already fulfilled this wish. Another reason for the decrease is that the economic gap between renting and buying a dwelling has increased in Amsterdam, because the rapid growth of the selling prices in Amsterdam. The municipality as well as the housing associations undertakes several initiatives to make the homeownership sector in Amsterdam more accessible. The municipality is offering loans for first time buyers (Startersleningen) and the housing associations give discounts to make it possible for people with a middle-income to buy a dwelling. Current tenants of the housing associations are getting a discount on the selling price or they can buy the dwelling without conveyance duty (vrij-op-naam). The average selling price of social rented dwellings in Amsterdam is far below the average of dwellings in the homeownership sector. Because the selling price of social rented dwellings is relatively low there is a new market on the housing market of Amsterdam with the selling of social rented dwellings. The selling of social rented dwellings increases the affordability and the differentiation of the size, price and location of dwellings in the homeownership sector in Amsterdam. The selling of social rented dwellings contributes to the opportunity for households with a middle income to have a housing career. The largest target group for the selling of social rented dwellings are households of ethnic minorities and young first time buyers with an age under 25 years.

xi

Samenvatting

Because of the current credit crunch the potential buyers on the housing market of Amsterdam have decreased. The period to sell a dwelling on the housing market of Amsterdam has increased and the selling prices are stabilized and according to some housing associations there is even a decrease in the selling price. The housing associations also notice an increase of people that cannot get a mortgage for the dwelling. Because the prices of social rented dwellings are relatively low (prices to €200.000,-), the housing associations sense less of the credit crunch compared to other landlords. The buyers of a social rented dwelling are usually first time buyers. First time buyers have the advantage that they do not have to sell their current dwelling and they can buy a dwelling more easily. The housing associations want to keep their sales of social rented dwellings on level by promoting the selling of social rented dwellings. Research question 3

Which aims do the municipality of Amsterdam and the housing association in Amsterdam have for the selling of social rented dwellings?

The support and supplement on the policy of the division of rented dwellings owned by private landlords in Amsterdam from 2007 (Onderbouwing van en Toelichting op het Amsterdamse splitsingsbeleid voor particuliere huurwoningen 2007, Dienst Wonen, 2007b) states that the aims of the division of an estate in different dwellings are: stimulating the homeownership sector in the city, meeting the need for larger dwellings and an increase of the technical quality of the housing stock. The Housing Visions of the city councils point out that the increase of the homeownership sector is the most important goal for selling social rented dwellings. Differentiation is another aim for the selling of social rented dwellings according to Housing Vision. To develop newly built dwellings is also one of the main targets of the housing policy of the municipality of Amsterdam.

xii

Aims of the municipality Increasing the homeownership sector in Amsterdam Meeting the need of more large dwellings Increasing the technical quality of dwellings Differentiation of the housing stock In the Housing Vision of Amsterdam until 2020 (Woonvisie Amsterdam tot 2020), the municipality has stated the ambitions for an emancipation city, undivided city, affordable city, a renewing city, mighty city, caring city and sustainable city. A dilemma with these ambitions is the story of the dynamic and mighty city against the conserving ambitions concerning the affordable and undivided city (ARS, 008). The municipality of Amsterdam is focusing on the accessibility of the housing stock for household with a lower and middle-income. According to the Housing Vision of Amsterdam until 2020 neighbourhoods with a high market pressure need to be accessible by households with a lower and middle-income. Increasing the housing stock for households with a middle income is a priority. This can be achieved by building new dwellings and with the selling of social rented dwellings (ARS, 2008). In the Housing Vision it is also stated that the municipality wants to focus on households with children, the care for specific groups, working in departments and collaborating with different parties. The housing associations want to meet the need for more owner-occupied dwellings in Amsterdam by selling social rented dwellings and make it possible for first time buyers to get a suitable dwelling. By selling social rented dwellings the housing associations want to get a better mixture between rented dwellings and owner-occupied dwellings in neighbourhoods with a large amount of social rented dwellings. In this way they want to increase the involvement of households with their neighbourhood. The housing associations also have the opportunity to refresh their portfolio through selling. The financial revenues out of the selling of social rented dwellings are essential for the housing associations to invest in newly built dwellings and for urban renewal.

Samenvatting

Aims of the housing associations in Amsterdam Meeting the growing need of owner-occupied dwellings Creating possibilities for first time buyers Have a better mixture between rented and owner-occupied dwellings in neighbourhoods with a large percentage of social rented dwellings Increasing the involvement of households with the neighbourhood Refreshment of the housing stock of the housing association Revenues for investments in newly built constructions and urban renewal The aim of the agreements for the selling of social rented dwellings between the municipality and the housing associations are to meet the need of households in search of a dwelling, to have the selling of social rented dwellings contributes to the differentiation of the housing stock in neighbourhoods and the revenues are essential to invest in the housing stock. Research question 4

How does the selling of social rented dwellings take place by the housing associations in Amsterdam?

There are eight housing associations that sell social rented dwelling in Amsterdam. These housing associations are de Alliantie Amsterdam, DUWO, Eigen Haard, Far West, De Key, Rochdale, Stadgenoot and Ymere. The housing associations only sell a part of their housing stock and some of the housing associations apply the policy that specific dwellings are not being sold, like social rented dwelling in urban renewal areas or large dwellings. The social rented dwellings are being sold by the housing associations at market price, which is determined by a real estate agent. In the regulation is determined that the real estate agent that makes a valuation of the dwelling has to be different than the real estate agent that is selling the dwelling. A valuation can be done for all the dwellings in a residential estate as well as for a single dwelling. The housing associations use different measures to stimulate the selling of social rented dwellings. The (current) tenants usually get a discount on the selling price by the housing association. The housing associations usually sell social rented dwellings to (current) tenants without conveyance duty (vrij op naamprijs) or with a discount of 5 to 10 percent. Sometimes there are conditions attached to the reduction of the selling price by the housing associations though not all housing associations have conditions. The conditions are usually that the dwelling cannot be sold on a short term of six or twelve months. The quality of the social rented dwellings being sold by the housing associations has to meet the minimum quality standards from the Sale Pact (Convenant Verkoop). Because of the current credit crunch on the housing market of Amsterdam the quality of the social rented dwellings is nowadays better than the minimal standard. The housing associations are improving the quality of the dwellings to increase the saleability. To insure the quality and sufficient maintenance of the residential estates some housing associations have the policy to only sell a minority of the dwellings in the residential estate. By which this the housing association has a majority of vote in the association of owners (Vereniging van Eigenaren). Because of the credit crunch the sale ability of the social rented dwellings has decreased. The housing associations are promoting the selling of social rented dwellings by selling the dwellings without conveyance duty (vrij op naamprijs), an increase in the quality of the dwelling or a voucher for the interior of the dwelling. All characteristics of the policy concerning the selling of social rented dwellings by the housing associations are being shown in the next scheme.

xiii

Samenvatting

Working areas

de Alliantie

Total dwellings being sold

Dwellings not being sold

Discounts

Promotions

Conditions for Union of owners reselling

Current tenants: - without conveyance duty

-Voucher for kitchen -MAC-action -Voucher for interior

None, Considering conditions for current tenants

No majority by the housing association

Centrum Oud-West Zeeburg Noord Geuzenveld-Slotermeer Osdorp Zuidoost Oud-Zuid Zuideramstel

1420 - Dwellings for seniors - Dwellings for starters - Monuments - Dwellings in urban redevelopment areas - Renovated dwellings - Dwellings being renovated

De Key

Centrum Westerpark Bos en Lommer De Baarsjes Noord Geuzenveld-Slotermeer Osdorp Slotervaart Zuidoost Oost/Watergraafsmeer Zuideramstel

1524

(Current) tenants: - without conveyance duty

- Buying with foreknowledge - Shared ownership

Conditions for all buyers

Majority by the housing association

Eigen Haard

Centrum Westerpark Zeeburg Bos en Lommer Noord Geuzenveld-Slotermeer Osdorp Slotervaart Zuidoost Oost/Watergraafsmeer Oud-Zuid

1334 - Dwellings > 80 m² - Dwellings for special households

Current tenants: - 10 percent discount

- without conveyance duty - EH-Guarantee

Conditions for current tenants

Majority by the housing association

DUWO

11

Tenants: - 5 percent discount

Far West

Geuzenveld-Slotermeer Osdorp Slotervaart

488

(Current) tenants: - without conveyance duty

- Shared ownership

Rochdale

Westerpark Oud-West Bos en Lommer De Baarsjes Noord Geuzenveld-Slotermeer Osdorp Slotervaart Zuidoost Oost/Watergraafsmeer Oud-Zuid

1193

(Current) tenants: - 10 percent discount

- transitional arrangement - without conveyance duty

None

No majority by the housing association

Stadgenoot

Centrum Westerpark Oud-West Zeeburg Bos en Lommer De Baarsjes Noord Geuzenveld-Slotermeer Osdorp Slotervaart Zuidoost Oost/Watergraafsmeer Oud-Zuid Zuideramstel

2587

Current tenants: - 10 percent discount

- without conveyance duty

Conditions for current tenants

Majority by the housing association

Centrum Westerpark Oud-West Zeeburg Bos en Lommer De Baarsjes Noord Geuzenveld-Slotermeer Osdorp Slotervaart Zuidoost Oost/Watergraafsmeer Oud-Zuid Zuideramstel

1848 - Dwellings in good neighbourhoods - Dwellings > 80 m² - MIVA-dwellings - HAT-units

-Mortgage for First time buyers

None

No majority by the housing association

xiv

Ymere

Tenants: - 5 percent discount

Current tenants: - 10 percent discount

Samenvatting

Research question 5

What is the reselling and the price development of social rented dwelling that are sold by the housing associations and what are differences with privately owned dwellings?

In Amsterdam 40819 dwellings have been sold individually between 2004 and 2008. 8555 of these dwellings are social rented dwellings and are sold under the Sale Pact (Convenant Verkoop). 32.264 dwellings are privately owned dwellings, of which 21 percent of the transactions are social rented dwellings sold by housing associations and 79 percent are privately owned dwellings. Reselling

Privately owned dwellings 6.73 %

Reselling >

Social rented dwellings 6.49 %

6.73 percent of all transactions of privately owned dwellings in Amsterdam have being sold and resold between 2004 and 2008. Of all the social rented dwellings sold from 2004 to 2008 under the Sale Pact (Convenant Verkoop) 6.49 percent was resold in the same period, by which the percentage of resold privately owned dwellings is higher than the percentage of resold social rented dwellings.

Privately owned dwellings 733 days

Time being resold <

Social rented dwellings 832 days

The resold privately owned dwellings are being sold in a shorter period than the resold social rented dwellings. The median time by which social rented dwellings are being sold is longer than the median time that privately owned dwellings are resold. Resold privately owned dwellings are being sold with a median period of 733 days and resold social rented dwellings have a median selling period of 832 days.

Privately owned dwellings 1.84 %

Resold within six months (on total transactions) >

Social rented dwellings 1.14 %

An indication for speculation is the reselling of a dwelling within six months. By selling a dwelling within six months the conveyance duty is deductable. 1.84 percent of the privately owned dwellings that are sold between 2004 and 2008 have been resold within six months and 1.11 percent of the social rented dwellings sold the by housing associations are resold within six months. These percentages are only an indication for speculation, because not all dwellings being sold within six months are sold with the purpose of speculation. The percentage resold privately owned dwellings within six months is higher than the percentage of the resold social rented dwellings within six months. Price development

Privately owned dwellings 43,86 %

Price development >

Social rented dwellings 40,34 %

The median price development as percentage of the selling price by reselling is higher by privately owned dwellings than by social rented dwellings. The resold privately owned dwellings had a price increase of 44 percent. The social rented dwellings that have been sold by the housing associations between 2004 and 2008 had a median price increase of 40 percent when being resold.

xv

Samenvatting

Comparison with the average price development on the housing market of Amsterdam Privately owned dwellings < Social rented dwellings 20,49 % 24,68 %

A comparison between the price development of resold dwellings and the average price development on the housing market of Amsterdam shows that the price development of resold dwellings is substantial higher than the average price development. The difference between the average price development on the housing market and the actual price development for reselling is higher for resold social dwellings than for resold privately owned dwellings. The difference for social rented dwellings is 25 percent points and 20 percent points for privately owned dwellings. The selling price of resold social rented dwellings is 25 percent points higher than the average price development on the housing market in Amsterdam and 20 percent points for privately owned dwellings. Research question 6

xvi

What are possible causes for the reselling and price increase of resold social rented dwellings?

There are different reasons for people moving and for reselling a dwelling. These reasons concern the life cycles of the household, a change in work place or education and wishes concerning the dwelling or the environment of the dwelling. The quality of the dwelling is the most important reason for households to move in Amsterdam. Age is also an important factor for people moving. Young household are more dynamic and are looking for another dwelling more frequently than other households. The opinion about the neighbourhood is the third reason for people having the desire to move. Households with a lower and middle income are more frequently in search for another dwelling, because they are less satisfied with their living conditions. The four motives of quality of the dwelling, age, the satisfaction with the neighbourhood and income play important roles for households having the desire to move. Moving is an interplay of these four motives (Dienst Wonen, 2003). Starters are the most important buyers of social rented dwellings. Because starters have a more dynamic lifestyle, these households will resell their dwelling more frequently. Another important target group for the housing associations are the current tenants of the dwellings. The current tenants are more likely to be satisfied with their living conditions and the tendency towards moving is less. Social rented dwellings are also being sold to other tenants and households coming from owner-occupied dwellings. The Convenant Verkoop also offers the possibility to buy a social rented dwelling for a family member or for purposes like letting the dwelling. One of the causes for a relatively high price increase of resold social rented dwellings is the improvement in the quality of the dwellings. A survey in Tuindorp Oostzaan, Nieuwendam-Noord, Reigersbos, Holendrecht and Gein (Middelburg, 2008 and Klei, 2008) shows that 72 percent of the buyers of a social rented dwelling has improved the quality of the dwelling. The relatively high price increase of social rented dwellings when being resold is connected with the high percentage of buyers that have improved the quality of their dwelling. Another possible cause of the relatively high price increase of resold social rented dwellings would be a relatively low selling price of social rented dwellings. If the selling price of social rented dwellings is below the market price, the dwellings can have a relatively high price increase when being resold. The median price per square meter for privately owned dwellings is much higher than for social rented dwellings. This counts for the median price on the level of the district (stadsdeel) and on the level of the neighbourhood (buurtcombinaties). These differences could be explained by the different locations of privately owned dwellings and social rented dwelling within a district or neighbourhood. A random sample survey of social rented dwellings and comparable privately owned dwelling, within the same zip code, with similar size and building period shows that social rented dwellings have a median selling price of €13.780,- lower than comparable privately owned dwellings. The median

Samenvatting

selling price of the social rented dwellings from the random sample survey is €157.144,- and the selling price of comparable privately owned dwellings is €170.924,-. The sample survey also shows differences between the prices per square meter for social rented dwellings and privately owned dwellings. The median price per square meter for privately owned dwellings is €2.816,- and for social rented dwellings €2.160,-. The median price per square meter is significant higher for privately owned dwellings. The median price per square meter is €206,- higher for privately owned dwellings. The relatively low selling price of social rented dwellings can influence the relatively high price increase of social rented dwellings when being resold. Speculation can also be of influence for the reselling and relatively high price increase of social rented dwellings. 1.11 percent of the sold dwellings by the housing associations in Amsterdam between 2004 and 2008 are resold in the same period. Reselling within six month is an indication for speculation, because the costs for transaction can be regained from the tax authorities. The percentage of 1.11 percent is only an indication for speculation, because not all the dwellings resold within six month are sold with speculation purposes. According to a research of the Dienst Wonen of the municipality of Amsterdam 2 percent of the sold social rented dwellings has been used for speculation purposes. In this research speculation is described as the reselling on a short term with a minimum price increase of 0.1 percent each day and the buyer has not lived in the dwelling. These researches show that the influence of speculation on the reselling and price development of social rented dwellings is minimal. It seems that the policy of the housing associations influence the reselling and price development, because of the large differences between the housing associations on the selling, the reselling and the price development of social rented dwellings. No fixed assumptions about the influence of the policy can be made. The districts (stadsdelen) in which the housing associations sell social rented dwelling, seems to influence the percentage of the reselling of the dwellings. If a housing association sells a lot of social rented dwellings in districts with a low percentage of reselling, the percentage of reselling of the housing association is more likely to be low. It seems that the selling to current tenants is also of influence on the percentage of reselling. When the housing association has sold a lot of dwellings to current tenants, the reselling is more likely to be low. Current tenants are less willing to move, which results in less reselling. It is hard to determine what the conditions are for reselling within six month. Some housing associations have set conditions for (current) tenants to the reselling of a social rented dwelling within six months. These conditions are established by the housing associations after 2004. The assumption is that these conditions decrease the reselling of social rented dwelling within six months. Since the buyers mostly have to pay a fine if they reselling the dwelling within six months. There is also a connection between the median price development and the reselling of social rented dwellings and the districts (stadsdelen) in which the housing associations sell social rented dwellings. If the housing association sells a lot of their dwellings in districts with a high price increase, it is more likely that the sold dwellings by the housing association have a large price increase. This connection is not for all housing associations that strong. Main research question

What is the reselling and price development of social rented dwellings that are sold by the housing associations and is it from point of view of the aims for the selling of social rented dwellings desirable to adapt to the reselling and price development?

Of all the social rented dwelling that are sold between 2004 and 2008 by the housing associations in Amsterdam, 6.49 percent has been resold in the same period. This percentage of reselling is lower than the percentage of resold privately owned dwellings between 2004 and 2008. 6.73 percent of privately owned dwellings has been sold and resold between 2004 and 2008. The number of resold social rented dwellings is also less than the size of resold privately owned dwellings. 1.11 percent of

xvii

Samenvatting

all social rented dwellings that have been sold between 2004 and 2008 have been resold within six months and 1.84 percent of the privately owned dwellings. The number of resold social rented dwellings within six months is lower compared with privately owned dwellings. Reselling within six months is only an indication for speculation, since it is given that the conveyance duty is deductable when a dwelling is being resold within six months. So the percentages of 1.11 percent and 1.84 percent are only an indication for speculation, not all dwellings being sold within six months are sold with speculation purposes. Social rented dwellings that have been sold and resold from 2004 to 2008 have a median price increase of 40 percent. The price development of resold privately owned dwellings is 44 percent. Compared to the market developments the price development of social rented dwellings is 25 percent points higher. The differences between the price developments when dwellings are resold and the developments according to the market are higher for social rented dwellings than for privately owned dwellings. The difference between the actual price development and the market development for privately owned dwellings is 20 percent points. With the results on the reselling and price development of social rented dwellings being sold by the housing associations the question arises whether it is desirable to adapt the aims to the reselling and price development of social rented dwellings. The aims for the selling of social rented dwellings are shown in the frame below. xviii

-

Meeting the growing need of owner-occupied dwellings Creating possibilities for first time buyers Have a better mixture between rented and owner-occupied dwellings in neighbourhoods with a large percentage of social rented dwellings Increasing the involvement of households with the neighbourhood Revenues for investments in newly built constructions and urban renewal Refreshment of the housing stock of the housing association

The municipality of Amsterdam and the housing associations want to meet the growing need of owner-occupied dwellings in Amsterdam with the selling of social rented dwellings. The selling of social rented dwellings contributes to the growth of the home-ownership sector in Amsterdam. Only 27 percent of the housing stock in Amsterdam is an owner-occupied dwelling, with regard to 56 percent of the Dutch housing stock. The aim to meet the growing need of owner-occupied dwellings is independent of the reselling and price development of social rented dwellings after being sold by the housing associations. One of the aims for the selling of social rented dwellings is to create possibilities for first time buyers to buy a dwelling in Amsterdam. The social rented dwellings are in a low price segment with a selling price to €200.000,-, by which the dwellings are affordable for first time buyers. The first time buyers are an important group for social rented dwellings. Because of a high price development of resold social rented dwellings and the regular price development on the housing market, it is becoming more difficult for first time buyers to buy an affordable dwelling in Amsterdam. It is desired to adapt to the reselling and price development of social rented dwellings, from the aim to give first time buyers the opportunity to buy a dwelling in Amsterdam. The housing associations can keep dwellings affordable by adapting their policy to the reselling and price development of social rented dwellings after being sold by the housing association. The housing associations also want to create a better mixture between social rented dwellings and privately owned dwellings in neighbourhoods with a high percentage of social rented dwellings in Amsterdam. From the point of this aim the housing associations sell social rented dwellings in neighbourhoods with a high percentage of (social) rented dwellings. The current tenants have the

Samenvatting

opportunity to have a living career within the neighbourhood by the selling of social rented dwellings. The reselling and price development does not influence the composition of the housing stock within a neighbourhood and therefore the aim is independent. With a better mixture between (social) rented dwellings and owner-occupied dwellings within a neighbourhood, the housing associations want to increase the involvement of residents with the neighbourhood. With the (fast) reselling of social rented dwellings within a neighbourhood, the involvement with the neighbourhood by selling social rented dwellings does not increase. By bringing (fast) reselling into account the buyers will live longer within the neighbourhood, by which the involvement in the neighbourhood will increase. The financial revenues from the selling of social rented dwelling are essential for the housing associations in Amsterdam to invest in newly built dwellings and urban renewal. The (fast) reselling and a large price increase could be an indication for the housing associations for gaining more money out of the selling of social rented dwellings. Because the financial revenues from the selling of social rented dwellings are essential, it is desirable to adapt to the reselling and price development of social rented dwellings. With the selling of social rented dwellings the housing associations are refreshing their housing stock. If social rented dwellings do not fit the policy of the housing associations, they could be sold. The aim for refreshing the housing stock of the housing association is independent of the reselling and price development. The housing associations in Amsterdam do not have specific aims for the reselling and price development of social rented dwellings after they are sold by the housing associations. The housing associations sell social dwellings under market conditions and do not have any influence on the reselling and price development afterwards.

xix

Voorwoord

Voorwoord

Deze scriptie maakt onderdeel uit van het afstudeeronderzoek naar de verkoop van sociale huurwoningen in Amsterdam. In deze scriptie is het onderzoek naar de verkoop van sociale huurwoningen uit de periode van september 2008 tot en met oktober 2009, vastgelegd. Het onderzoek gaat in op de doelstellingen en het beleid voor de verkoop van sociale huurwoningen in Amsterdam. Als kern van het afstudeeronderzoek zijn de ontwikkelingen van sociale huurwoningen na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties vastgelegd. Het onderzoek is uitgevoerd in het kader van het Real Estate & Housing MSc-afstudeerlaboratorium Sustainable Housing Transformations (SHT) van de faculteit Bouwkunde aan de Technische Universiteit Delft, in samenwerking met de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC). Dit rapport is tot stand gekomen onder begeleiding van de volgende personen: Faculteit Bouwkunde, Technische Universiteit Delft Hoofdmentor Drs. A. Mulder Tweede mentor Drs. C.L. van der Flier Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Stagebegeleider Dr. J. van der Veer Tweede stagebegeleidster Drs. M. Kolstein Allereerst wil ik André Mulder, Kees van de Flier, Jeroen van der Veer en Minke Kolstein bedanken voor hun belangrijke bijdrage aan het afstudeerrapport. Daarnaast wil ik iedereen van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties bedanken. Van de Amsterdamse woningcorporaties wil ik de volgende personen bedanken voor hun toevoeging aan het afstudeeronderzoek en het verstrekken van informatie: Geby de Jong (de Alliantie), Bouke Molenkamp (Eigen Haard), Bas Wensink (De Key), Erik Schötker (Rochdale), Nicky Spilt (Stadgenoot) en Cynthia Goudmijn (Ymere). Ook wil ik de leden van de Commissie Onderzoek en Informatie en de leden van het Netwerk Verkoop van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties bedanken voor het geven van hun inzichten. Verder wil ik Kees Dignum van de Dienst Wonen hierbij bedanken voor het beschikbaar stellen van de enquêtes uit het onderzoek naar de effecten van de verkoop van sociale huurwoningen door Klei, Middelburg en Moes, voor dit afstudeeronderzoek. Tot slot wil ik iedereen bedanken die op een andere wijze betrokken is geweest bij het tot stand brengen van deze scriptie.

Amsterdam, oktober 2009

Daniëlle Breure Afstudeerder Bouwkunde, Technische Universiteit Delft

xxi

Inhoudsopgave

Inhoudsopgave Samenvatting _________________________________________________________ vii Voorwoord ____________________________________________________________ xxi Leeswijzer ___________________________________________________________ xxiv

xxii

1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9

Inleiding __________________________________________________________ 1 Aanleiding onderwerp ____________________________________________________________ 2 Probleembeschrijving _____________________________________________________________ 2 Onderzoeksdoelstellingen _________________________________________________________ 4 Onderzoeksvragen _______________________________________________________________ 4 Relevantie van het onderzoek ______________________________________________________ 6 Begrippenkader _________________________________________________________________ 6 Onderzoekskader ________________________________________________________________ 7 Onderzoeksmethode _____________________________________________________________ 8 Hypothesen ___________________________________________________________________ 10

2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

Achtergrond van de verkoop van sociale huurwoningen _____________________ 11 Historisch overzicht _____________________________________________________________ 12 Verkoopgegevens ______________________________________________________________ 13 Financieringsconstructies door de overheid __________________________________________ 15 Verkoopvormen door de woningcorporaties __________________________________________ 16 Effecten van de verkoop _________________________________________________________ 17 Conclusies ____________________________________________________________________ 19

3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8

De Amsterdamse woningmarkt ________________________________________ 21 Knelpunten op de Amsterdamse woningmarkt ________________________________________ 22 De Amsterdamse koopsector______________________________________________________ 23 De (verstoorde) Amsterdamse woningmarkt _________________________________________ 26 De verkoop van sociale huurwoningen ______________________________________________ 27 Stimuleringsmaatregelen op de Amsterdamse woningmarkt _____________________________ 29 Effecten van de verkoop in Amsterdam _____________________________________________ 31 Verkoop van sociale huurwoningen onder invloed van de economische crisis _______________ 32 Conclusies ____________________________________________________________________ 33

4 4.1 4.2 4.3 4.4

Verkoopdoelstellingen _______________________________________________ 35 Gemeentelijke doelstellingen ______________________________________________________ 36 Doelstellingen van de Amsterdamse woningcorporaties ________________________________ 39 Beleidsovereenkomsten __________________________________________________________ 40 Conclusies ____________________________________________________________________ 43

Inhoudsopgave

5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10

Verkoopbeleid _____________________________________________________ 45 Algemeen verkoopbeleid van de Amsterdamse woningcorporatie ________________________ 46 De Alliantie Amsterdam __________________________________________________________ 46 DUWO________________________________________________________________________ 47 De Key _______________________________________________________________________ 48 Eigen Haard ___________________________________________________________________ 48 Far West ______________________________________________________________________ 49 Rochdale______________________________________________________________________ 50 Stadgenoot ____________________________________________________________________ 50 Ymere ________________________________________________________________________ 51 Conclusies ____________________________________________________________________ 52

6 6.1 6.2 6.3 6.4

De verkoop op de Amsterdamse woningmarkt ____________________________ 55 Verkoopgegevens ______________________________________________________________ 56 Doorverkoop __________________________________________________________________ 62 Prijsontwikkelingen _____________________________________________________________ 68 Conclusies ____________________________________________________________________ 70

7 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6

Oorzaken voor de doorverkoop en prijs- ontwikkeling van sociale huurwoningen _ 73 Doorverkoopmotieven ___________________________________________________________ 74 Verkoopprijs ___________________________________________________________________ 76 Verbeteringen in de woningkwaliteit ________________________________________________ 80 Speculatie _____________________________________________________________________ 83 Verkoopbeleid _________________________________________________________________ 84 Conclusies ____________________________________________________________________ 90

8 8.1 8.2 8.3 8.4

Conclusies en aanbevelingen __________________________________________ 93 Samenvatting __________________________________________________________________ 94 Onderzoeksvraag _______________________________________________________________ 98 Hypothesen __________________________________________________________________ 101 Aanbevelingen ________________________________________________________________ 103

9 9.1 9.2

Reflectie _________________________________________________________ 107 Afstudeeronderzoek ____________________________________________________________ 108 Afstudeerproces _______________________________________________________________ 109

10

Verkoopgegevens in cijfers __________________________________________ 113

Literatuuropgave ______________________________________________________ 167 Bijlagen _____________________________________________________________ 171 A. Nadere toelichting onderzoeksmethode dataonderzoek __________________________________ 171 B. Overzicht Koopvarianten __________________________________________________________ 177

xxiii

x

Leeswijzer

Leeswijzer Hoofdstuk 1 vormt een inleiding op het afstudeeronderzoek, waarin wordt ingegaan op de inhoud en de opzet van het afstudeeronderzoek. Het eerste hoofdstuk is opgesteld naar aanleiding van het definitieve leerplan. In hoofdstuk 2 wordt een inleiding gegeven op de verkoop van sociale huurwoningen in Nederland. In dit hoofdstuk wordt allereerst een historisch overzicht gegeven van de verkoop van huurwoningen in Nederland. Vervolgens wordt ingegaan op de huidige cijfers van de verkoop van huurwoningen. In paragraaf 2.3 en 2.4 wordt ingegaan op de maatregelen ter bevordering van de verkoop van sociale huurwoningen, met in paragraaf 2.3 financieringsconstructies door de overheid ter bevordering van de verkoop van sociale huurwoningen en in paragraaf 2.4 verkoopvormen door de woningcorporaties. Het hoofdstuk wordt afgesloten met de effecten van de verkoop van (sociale) huurwoningen op de woningkwaliteit, de tevredenheid van de kopers en de invloed van het kopen van een huurwoning op individuele huishoudens. Hoofdstuk 3 gaat in op de verkoop van sociale huurwoningen op de Amsterdamse woningmarkt. In paragraaf 3.1 wordt allereerst de situatie op de Amsterdamse woningmarkt geschetst, waarbij wordt ingegaan op de knelpunten op de Amsterdamse woningmarkt. In paragraaf 3.2 wordt de Amsterdamse koopmarkt beschreven en in paragraaf 3.3 de verstoring van de Amsterdamse woningmarkt. In paragraaf 3.4 zijn de gegevens van de verkoop van sociale huurwoningen in Amsterdam te vinden. De stimuleringsmaatregelen op de Amsterdamse woningmarkt ter bevordering van het eigen woningbezit worden behandeld in paragraaf 3.5. Het hoofdstuk wordt in paragraaf 3.6 afgesloten met de effecten van de verkoop op de Amsterdamse woningmarkt. xxiv

Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de doelstellingen van de verkoop van sociale huurwoningen besproken. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in de doelstellingen van de gemeente Amsterdam en de doelstellingen van de Amsterdamse woningcorporaties. Het hoofdstuk besteedt daarnaast aandacht aan de gemaakte afspraken tussen de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) betreffende de verkoop van sociale huurwoningen. In hoofdstuk 4 wordt antwoord gegeven op de onderzoeksvraag: welke doelstellingen hebben de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse woningcorporaties voor de verkoop van sociale huurwoningen? Het beleid van de Amsterdamse woningcorporaties wordt behandeld in hoofdstuk 5. Met dit hoofdstuk wordt ingegaan op de onderzoeksvraag: op welke wijze vindt de verkoop van sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties plaats? Het algemene verkoopbeleid en het beleid van de verschillende woningcorporaties wordt in dit hoofdstuk uiteengezet. Aan elke van de Amsterdamse woningcorporaties, de Alliantie Amsterdam, Stadgenoot, DUWO, Eigen Haard, Far West, De Key, Rochdale en Ymere, zal een paragraaf worden gewijd. De onderzoeksvraag: wat is het aandeel doorverkoop en wat zijn de prijsontwikkelingen van sociale huurwoningen na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties en welke verschillen zijn er met particuliere verkopen? zal worden beantwoord in hoofdstuk 6. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de verkoopgegevens van de verkooptransacties van sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties en particuliere woningen in de periode van 2004 tot en met 2008. Vanuit deze gegevens zal worden ingegaan op de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties. Naar aanleiding van de resultaten vanuit hoofdstuk 6 wordt in hoofdstuk 7 ingegaan op de oorzaken van de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties. In hoofdstuk 7 zal de deelvraag: wat zijn mogelijke oorzaken voor de doorverkoop en relatief hoge prijsontwikkeling van sociale huurwoningen? worden behandeld.

Leeswijzer

Vanuit deze deelvraag wordt gekeken naar de invloed van verbeteringen in de kwaliteit van de woning, de verkoopprijs van sociale huurwoningen, het gebruik van sociale huurwoningen als speculatieobject en het verkoopbeleid van de Amsterdamse woningcorporaties op de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen. In hoofdstuk 8 zijn naar aanleiding van de resultaten van het afstudeeronderzoek de conclusies geformuleerd. De conclusies zijn geformuleerd aan de hand van de verschillende deelvragen vanuit het afstudeeronderzoek. In het hoofdstuk worden daarnaast aanbevelingen gedaan. De aanbevelingen zijn onder te verdelen in de aanbevelingen aan de woningcorporaties, aan de gemeente en voor verder onderzoek. Hoofdstuk 9 bestaat uit een reflectie op het afstudeeronderzoek. De reflectie wordt gegeven op het afstudeerproces aan de hand van de verschillende periodes en peilingmomenten. Tot slot worden in hoofdstuk 10 alle cijfers over de verkoop van sociale huurwoningen op de Amsterdamse woningmarkt gegeven, in het hoofdstuk Verkoopgegevens in cijfers. Deze gegevens over de verkoop van sociale huurwoningen zijn in dit hoofdstuk opgenomen in tabellen. Deze tabellen vormen de ondergrond voor de resultaten uit de hoofdstukken 6 en 7.

xxv

xxvi

1

Inleiding

In het eerste hoofdstuk van deze afstudeerscriptie wordt een inleiding op het afstudeeronderzoek gegeven. Dit hoofdstuk is opgesteld naar aanleiding van het definitieve leerplan. In paragraaf 1.1 wordt ingegaan op de aanleiding van het onderwerp voor het afstudeeronderzoek. In paragraaf 1.2 worden vervolgens het probleemgebied en de probleemstelling beschreven. De doelstellingen zijn opgenomen in paragraaf 1.3. In paragraaf 1.4 is de hoofdvraag te vinden en zijn de verschillende deelvragen naar aanleiding van de hoofdvraag opgenomen. Een beeld van de relevantie van het onderzoek wordt in paragraaf 1.5 geschetst. Het begrippenkader dat is opgesteld vanuit deze deelvragen is te vinden in paragraaf 1.6. In paragraaf 1.7 wordt vervolgens ingegaan op de afbakening van het onderzoek, in de vorm van het onderzoekskader. In paragraaf 1.8 wordt de onderzoeksmethode nader toegelicht. Tot slot zijn in paragraaf 1.9 de hypothesen uiteengezet.

Inleiding

1.1 Aanleiding onderwerp Voorafgaand aan het afstudeeronderzoek is door de afstudeerder onderzoek gedaan naar de prijsontwikkelingen van sociale huurwoningen na de verkoop door woningcorporatie Stichting Eigen Haard in Amsterdam. Dit onderzoek is verricht in de periode april tot juni 2008, als onderdeel van het tweede semester van de Master Housing van de faculteit Bouwkunde aan de Technische Universiteit Delft. Uit dit onderzoek is gebleken dat de gemiddelde prijsontwikkeling van sociale huurwoningen die door Stichting Eigen Haard zijn verkocht bij doorverkoop hoger ligt dan de marktontwikkelingen in Amsterdam. Bij de doorverkoop van een voormalige sociale huurwoning van Eigen Haard werd gemiddeld €37.742,- winst gemaakt. Deze winst is gelijk aan een gemiddelde prijsstijging van 24,7 procent en ligt 14,6 procent hoger dan de marktontwikkelingen in hetzelfde stadsdeel en dezelfde periode (Breure, 2008). De gemiddelde doorverkooptijd van de sociale huurwoningen die door de eerste kopers zijn doorverkocht was in dit onderzoek 563 dagen. Een percentage van 42 procent van de doorverkochte sociale huurwoningen is binnen één jaar doorverkocht. Met het huidige verkoopbeleid van Stichting Eigen Haard profiteert de eerste koper van de prijsontwikkeling van een voormalige sociale huurwoning.

2

Naar aanleiding van het bovengenoemde onderzoek is bij de afstudeerder de interesse ontstaan om voor het afstudeeronderzoek meer inzicht te verkrijgen in de verkoop van sociale huurwoningen op de Amsterdamse woningmarkt. Vanuit het afstudeeronderzoek zal worden gekeken naar de doelstellingen van de verkoop van sociale huurwoningen en naar het verkoopbeleid van de Amsterdamse woningcorporaties. Daarnaast zal onderzoek worden gedaan naar het verkooppatroon van sociale huurwoningen na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties. Dit deel van het afstudeeronderzoek zal gericht zijn op de doorverkoop van voormalige sociale huurwoningen en de prijsontwikkeling tussen aankoop van de Amsterdamse woningcorporatie en de doorverkoop. Hierbij zal een vergelijking worden gemaakt met de doorverkoop en prijsontwikkeling van particuliere woningen. Vanuit de verschillen zal onderzoek worden gedaan naar mogelijke oorzaken van de doorverkoop en prijsontwikkeling. Naar aanleiding van de resultaten zullen er aanbevelingen aan de Amsterdamse woningcorporaties worden gedaan met betrekking tot het verkoopbeleid.

1.2 Probleembeschrijving De kerntaak van een woningcorporatie is het zorgen voor bereikbare volkshuisvesting. Daartoe dienen woningen beschikbaar, van goede kwaliteit en betaalbaar te zijn. In het Besluit beheer socialehuursector (hierna: BBSH) is vastgelegd dat woningcorporaties uitsluitend werkzaam mogen zijn op het gebied van de volkshuisvesting. In de BBSH zijn de volgende prestatievelden voor de woningcorporaties vastgelegd: het huisvesten van de doelgroep, het zorg dragen voor de kwaliteit van het woningbezit, het betrekken van huurders bij het beleid, het waarborgen van de financiële continuïteit, leefbaarheid en wonen en zorg. Bovengenoemde prestatievelden worden aangeduid als de kerntaken of de kernactiviteiten van de woningcorporatie. Vanuit de BBSH (artikelen 11c t/m 11f en 15) hebben de woningcorporaties de mogelijkheid om sociale huurwoningen te verkopen. De verkoop van sociale huurwoningen moet de woningcorporaties in staat stellen om de benodigde investeringen in nieuwbouw en stedelijke vernieuwing te doen. Sinds de Nota Wonen: mensen, wensen, wonen (2000) staat de verkoop van sociale huurwoningen landelijk op de agenda. In de Nota Wonen stelt het kabinet een forse verhoging voor van het aantal door woningcorporaties te verkopen huurwoningen. Volgens de Nota was het nodig om naast nieuwbouw op de Vinex-locaties, bestaande woonmilieus te transformeren door sloop, nieuwbouw en verkoop. Om de verkoop van huurwoningen door woningcorporaties te stimuleren heeft het ministerie van VROM bepaald dat woningcorporaties een verkoopprijs mogen hanteren van 90 procent van de vrije verkoopwaarde. Indien de sociale huurwoningen worden verkocht met gebruikmaking van de Wet bevordering eigen woningbezit (Wet BEW) kan dat percentage 80 procent, respectievelijk 70 procent, bedragen bij verkoop aan nieuwe bewoners, respectievelijk aan zittende huurders.

Inleiding

Amsterdam is traditioneel een stad van huurwoningen, waarbij het aandeel eigenwoningbezit laag is. De Amsterdamse woningmarkt bestaat voor 49 procent uit sociale huurwoningen, ten opzichte gemiddeld 34 procent in Nederland. Het percentage eigenwoningbezit is in Amsterdam laag met 27 procent, ten opzichte van gemiddeld 56 procent in Nederland (Dienst Wonen, 2008). Het beleid voor de verkoop van sociale huurwoningen in Amsterdam is gericht op een toename van het eigenwoningbezit, omdat het aandeel koopwoningen in de stad achter loopt bij de vraag. Daarnaast wordt met de verkoop van sociale huurwoningen voorzien in een behoefte van woningzoekenden op de Amsterdamse woningmarkt. De verkoop levert een belangrijke bijdrage aan de differentiatie van het woningaanbod, waarmee de Amsterdamse woningcorporaties de betrokkenheid bij de buurt willen vergroten. Tot slot zijn de opbrengsten voor de Amsterdamse woningcorporaties essentieel om te investeren in de woningvoorraad. Doelstellingen voor de verkoop van sociale huurwoningen Toename van het eigenwoningbezit in de stad Voldoen aan de vraag naar koopwoningen Voorzien in de vraag van woningzoekenden op de Amsterdamse woningmarkt Differentiatie in het woningaanbod (een mix tussen huur- en koopwoningen) Vergroting van de betrokkenheid van bewoners Financiële opbrengsten uit de verkoop essentieel voor nieuwe investeringen In 1998 zijn de gemeente Amsterdam, de Huurdersvereniging Amsterdam en de Amsterdamse woningcorporaties afspraken overeengekomen met betrekking tot de verkoop sociale huurwoningen. De partijen hebben vastgesteld dat wordt gestreefd naar een eigenwoningbezit in de stad van 35 procent in 2010. Om dit percentage te bereiken mogen door de Amsterdamse woningcorporaties 28.575 sociale huurwoningen worden verkocht. Met het Convenant splitsen en verkoop sociale huurwoningen 2008-2016 zijn de verkoopafspraken verlengd met een uitbreiding van 12.000 te verkopen sociale huurwoningen tot 2016, bovenop het aantal van 28.575. Door de Amsterdamse woningcorporaties worden sociale huurwoningen verkocht aan individuele kopers. Deze kopers kunnen zowel de huidige bewoners, huurders die een andere woning van de woningcorporatie huren en derden zijn. Bij de verkoop van een sociale huurwoning is de prijsontwikkeling bij doorverkoop van de woning voor de eerste koper. De eerste koper kan hierbij profiteren van een waardestijging van de woning, maar loopt ook het risico van een waardedaling. De voormalige sociale huurwoningen worden bij verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties toegevoegd aan de reguliere koopwoningenmarkt. Met het huidige verkoopbeleid profiteren de woningcorporaties niet van een prijsstijging van een voormalig sociale huurwoning, doordat de gehele prijsstijging ten goede komt aan de eerste koper. Daarentegen biedt de woningcorporatie geen vangnet bij een prijsdaling van de woning. Door aanpassing van het huidige verkoopbeleid van de Amsterdamse woningcorporaties zouden de doelstellingen voor de verkoop van sociale huurwoningen beter kunnen worden bereikt. Probleemstelling Het is onduidelijk wat het verkooppatroon van sociale huurwoningen is na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties. De Amsterdamse woningcorporaties verkopen sociale huurwoningen op grote schaal zonder inzicht te hebben in de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen na de verkoop door de woningcorporatie. Met dit inzicht kunnen de Amsterdamse woningcorporaties met hun verkoopbeleid mogelijk inspelen op de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen.

3

Inleiding

1.3 Onderzoeksdoelstellingen Het doel van het afstudeeronderzoek is inzicht te krijgen in de verkoop van sociale huurwoningen op de Amsterdamse woningmarkt. Hierbij zal kennis worden opgedaan in de doelstellingen voor de verkoop van sociale huurwoningen en in het verkoopbeleid van de Amsterdamse woningcorporaties. Als onderdeel van het onderzoek zal het verkooppatroon van sociale huurwoningen na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties worden bepaald. Voor het verkooppatroon zal worden gekeken naar de doorverkoop en de prijsontwikkeling, waarbij een vergelijking wordt gemaakt tussen sociale huurwoningen en particuliere woningen. Vanuit deze vergelijking zal onderzoek worden gedaan naar mogelijke oorzaken van een verschil tussen het verkooppatroon van sociale huurwoningen en particuliere woningen. Naar aanleiding van deze resultaten zal een terugkoppeling worden gemaakt met de doelstellingen van de verkoop van sociale huurwoningen en het verkoopbeleid. Met de resultaten uit het onderzoek krijgen de Amsterdamse woningcorporaties inzicht in het verkooppatroon van sociale huurwoningen na de verkoop door de woningcorporatie. Vanuit deze resultaten en een koppeling met de doelstellingen en het verkoopbeleid, zullen naar de Amsterdamse woningcorporaties aanbevelingen worden gedaan voor de verkoop van sociale huurwoningen.

1.4 Onderzoeksvragen In deze paragraaf zijn de hoofdvraag en de deelvragen waarin de hoofdvraag is opgesplitst, opgenomen. Hoofdvraag

4

Wat is het aandeel doorverkoop en wat zijn de prijsontwikkelingen van sociale huurwoningen na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties en is het vanuit de verkoopdoelstellingen wenselijk om in te spelen op de doorverkoop en prijsontwikkeling? Deelvragen 1. Hoe verloopt de verkoop van sociale huurwoningen in Nederland? -

Wat is de geschiedenis van de verkoop van sociale huurwoningen? Welke verkoopkenmerken hebben de voormalige sociale huurwoningen? Op welke wijze bevordert de Nederlandse overheid het eigenwoningbezit? Op welke wijze stimuleren de woningcorporaties de verkoop van sociale huurwoningen? Wat zijn de effecten van de verkoop van sociale huurwoningen op de Nederlandse woningmarkt?

2. Hoe verloopt de verkoop van sociale huurwoningen op de Amsterdamse woningmarkt? -

Wat zijn de kenmerken van de Amsterdamse woningmarkt? Welke verkoopkenmerken hebben de voormalige sociale huurwoningen in Amsterdam? Welke stimuleringsmaatregelen zijn er op de Amsterdamse woningmarkt voor de verkoop van sociale huurwoningen? Wat zijn de effecten van de verkoop van sociale huurwoningen op de Amsterdamse woningmarkt?

Inleiding

3. Welke doelstellingen hebben de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse woningcorporaties voor de verkoop van sociale huurwoningen? -

4.

-

5.

-

6.

-

Wat zijn de doelstellingen van de gemeente Amsterdam voor de verkoop van sociale huurwoningen in Amsterdam? Welke doelstellingen hebben de Amsterdamse woningcorporaties voor de verkoop van sociale huurwoningen? Welke doelstellingen hebben de betrokken partijen bij de verkoop van sociale huurwoningen gezamenlijk vastgelegd voor de verkoop van sociale huurwoningen in Amsterdam? Op welke wijze vindt de verkoop van sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties plaats? Op welke wijze wordt vastgelegd welke sociale huurwoningen door de woningcorporatie worden verkocht? Hoe is het verkoopproces voor de verkoop van sociale huurwoningen door de woningcorporatie ingericht? Hebben zich in de periode 2004 tot en met 2008 wijzigingen in het verkoopbeleid van de woningcorporatie voorgedaan? Hoe wordt de verkoopprijs door de woningcorporatie vastgesteld? Hanteert de woningcorporatie kortingen of andere maatregelen ter stimulering van de verkoop van sociale huurwoningen? Worden door de woningcorporaties aanvullende voorwaarden gesteld bij de verkoop van sociale huurwoningen? Hoe staat de woningcorporatie tegenover de Verkoop onder Voorwaarden (Koopgarant)? Wat is de invloed van de economische crisis op het verkoopbeleid en de verkoop van sociale huurwoningen in Amsterdam? Wat is het aandeel doorverkoop en wat zijn de prijsontwikkelingen van sociale huurwoningen na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties en welke verschillen zijn er met particuliere woningen? Welk aandeel van door de Amsterdamse woningcorporaties verkochte sociale huurwoningen is doorverkocht? Welke verschillen zijn er tussen de doorverkoop van sociale huurwoningen en particuliere woningen? Wat is de prijsontwikkeling van sociale huurwoningen bij doorverkoop? Welke verschillen zijn er tussen de prijsontwikkeling van sociale huurwoningen en particuliere woningen? Wat zijn mogelijke oorzaken voor de doorverkoop en prijsstijging van doorverkochte sociale huurwoningen? Zijn er waardevermeerderende verbeteringen in de kwaliteit van de voormalige sociale huurwoningen aangebracht? Ligt de verkoopprijs van sociale huurwoningen lager dan bij particuliere woningen? Worden sociale huurwoningen als speculatieobject gebruikt door de kopers? Wat is de invloed van specifieke kenmerken het beleid van de woningcorporatie op de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen? Welke andere oorzaken kunnen er spelen bij de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen?

5

Inleiding

1.5 Relevantie van het onderzoek Wonen is een maatschappelijke aangelegenheid en bij het disfunctioneren van de woningmarkt is sprake van een maatschappelijk probleem (VROM-raad, 2007). In Amsterdam is de druk op de woningmarkt al jarenlang onverminderd hoog. Binnen het huidige woningaanbod in de stad is een sterkte scheiding tussen de huur- en koopsector, door een hoog percentage sociale huurwoningen (49 procent) en doordat het aandeel eigenwoningbezit (27 procent) achter loopt bij de vraag. Met de verkoop van sociale huurwoningen wordt het aanbod koopwoningen op de Amsterdamse woningmarkt vergroot en voorzien in de vraag naar betaalbare koopwoningen in de stad. Daarnaast neemt de dynamiek op de Amsterdamse woningmarkt toe. Onderzoek naar de verkoop van sociale huurwoningen heeft zich voornamelijk gericht op de effecten van de verkoop van sociale huurwoningen. Dit afstudeeronderzoek geeft inzicht in de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties. Op het gebied van het verkooppatroon van sociale huurwoningen is (op grote schaal) nog niet eerder onderzoek verricht. Het afstudeeronderzoek biedt de Amsterdamse woningcorporaties hiermee nieuwe inzichten, die de woningcorporaties kunnen helpen bij het vaststellen van hun verkoopbeleid. Daarnaast kunnen deze inzichten van belang zijn voor de resterende verkoopopgave vanuit het Convenant Verkoop.

1.6 Begrippenkader Ter verduidelijking van het onderzoek is een begrippenkader opgesteld. Het begrippenkader geeft de samenhang tussen de verschillende begrippen uit het onderzoek weer. Vanuit de verkoop van sociale huurwoningen worden voor het onderzoek drie begrippen uitgesplitst. In Figuur 1-1 is het begrippenkader opgenomen. 6

Vanuit de doelstellingen zal onderzoek worden gedaan naar de doelstellingen van de gemeente Amsterdam en de doelstellingen van de Amsterdamse woningcorporaties. Daarnaast hebben de Amsterdamse woningcorporaties in samenwerking met de gemeente Amsterdam gezamenlijke doelstellingen geformuleerd in verschillende beleidsdocumenten. Het beleid van de verkoop van sociale huurwoningen is voor het onderzoek onderverdeeld in het verkoopbeleid van de Amsterdamse woningcorporaties en een algemeen verkoopbeleid, de beleidsinstrumenten. Vanuit het verkoopbeleid zal worden gekeken naar verschillende verkoopvormen bij de verkoop van sociale huurwoningen en financieringsconstructies. Daarnaast zal uitgebreid onderzoek worden gedaan naar het verkooptraject bij de verkoop van sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties. Tot slot is in het begrippenkader het verkooppatroon van de sociale huurwoningen opgenomen. Voor dit begrip zal worden gekeken naar de doorverkoop van woningen in Amsterdam. Vanuit de doorverkoop zal onderzoek worden gedaan naar de prijsontwikkeling, waarbij zowel sprake kan zijn van een prijsstijging als van een prijsdaling. Voor de prijsontwikkeling zal een vergelijking worden gemaakt tussen sociale huurwoningen en particuliere woningen, om uitspraken te kunnen doen over verschillen. Hierbij kan worden gekeken naar verbeteringen in de kwaliteit van de woning, de verkoopprijs van de sociale huurwoningen, of de sociale huurwoning wordt gebruikt als speculatieobject en de invloed van het verkoopbeleid van de woningcorporatie op de ontwikkelingen.

Inleiding

Figuur 1-1: Begrippenkader.

A’damse woningcorporaties Beleidsafspraken

Doelstellingen

Verkoop van sociale huurwoningen in Amsterdam

Gemeente Amsterdam

A’damse woningcorporaties

Verkoopvormen Koopgarant Slimmer Kopen Sociale Koop Koop Goedkoop Experimenten

Verkoopbeleid

Beleidsinstrumenten

Financieringsconstructies

Prijsontwikkelingen - Marktontwikkelingen Sociale huurwoningen

Verkoopprijs

Doorverkoop Verkooppatroon

Markontwikkelingen Particuliere woningen

Verbeteringen in kwaliteit

Speculatieobject

Verkoopbeleid

Overige oorzaken

1.7 Onderzoekskader In Figuur 1-2 is het kader weergegeven, waarin het onderzoek zal plaatsvinden. Het onderzoek zal voor de gehele Amsterdamse woningmarkt worden gedaan en tevens voor alle woningcorporaties die sociale huurwoningen onder het Convenant Verkoop verkopen. Het onderzoek beperkt zich tot de tijdsperiode van 2004 tot en met 2008. Figuur 1-2: Het onderzoekskader voor het dataonderzoek naar de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen. JAREN

STADSDELEN

WONINGCORPORATIES

2004 2005 2006 2007 2008

Centrum Westerpark Oud-West Zeeburg Bos en Lommer De Baarsjes Noord Geuzenveld-Slotermeer Osdorp Slotervaart Zuidoost Oost/Watergraafsmeer Oud-Zuid Zuideramstel Zuidoost

de Alliantie Stadgenoot (AWV, Het Oosten) DUWO Eigen Haard Far West De Key Rochdale Ymere

7

Inleiding

1.8 Onderzoeksmethode De onderzoeksmethode zal worden geïllustreerd aan de hand van het onderzoeksmodel in Figuur 1-3. In het onderzoeksmodel zijn de begrippen die verband met elkaar hebben, ook wel concepten genoemd, weergegeven. Figuur 1-3: Onderzoeksmodel. Doelstellingen van de verkoop van sociale huurwoningen Doelstellingen van de corporaties

Gemeentelijke doelstellingen

Verkoopbeleid

∆ Ontwikkelingen Sociale huurwoningen

Particuliere woningen

Verbeteringen in de woningkwaliteit

Verkoopprijs

Speculatieobject

8

Verkoopbeleid

Overige oorzaken

Vanuit het onderzoek, zoals ook in het onderzoeksmodel is weergegeven, wordt allereerst gekeken naar de doelstellingen van de verkoop van sociale huurwoningen. De doelstellingen kunnen worden onderverdeeld in de gemeentelijke doelstellingen en de doelstellingen van de Amsterdamse woningcorporaties. Voor de informatie over de doelstellingen is gebruik gemaakt van een literatuurstudie. Vanuit de doelstellingen wordt er een koppeling gemaakt naar het beleid van de verkoop van sociale huurwoningen, waarbij de Amsterdamse woningcorporaties een eigen verkoopbeleid hebben. Voor het verkoopbeleid van de Amsterdamse woningcorporaties heeft allereerst een literatuurstudie plaats gevonden. Naar aanleiding van de informatie uit de literatuurstudie, zijn er aanvullende gesprekken geweest met de verkoopmanagers van de Amsterdamse woningcorporaties. Voor de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties heeft een dataonderzoek plaats gevonden. Voor het dataonderzoek is gebruik gemaakt van een Kadasteroverzicht van de Dienst Onderzoek en Statistiek van de gemeente Amsterdam, met alle verkopen op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008. Daarnaast is er gebruik gemaakt van een Kadasteroverzicht van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, met gegevens over de door Amsterdamse woningcorporaties verkochte sociale huurwoningen.

Inleiding

Het Kadasteroverzicht van de Dienst Onderzoek en Statistiek bevat informatie over alle verkooptransacties in de periode 2004 tot en met 2008, ook verkooptransacties tussen beleggers, etc. (Overzicht 1). Bij deze verkooptransacties kunnen meerdere percelen en woningen betrokken zijn. Aangezien alleen gegevens van afzonderlijk verkochte woningen gewenst zijn, heeft er een selectie plaats gevonden. Deze selectie is gemaakt voor woningen die met een onbebouwd perceel of een berging verkocht zijn en woningen die niet met andere percelen verkocht zijn (INDI_MAP: E of N). Daarnaast gaat het om transacties met aantwon (= aantal woningen) van 1 en gebruiksklasse appartementen (A) en eengezinswoningen (E). Door deze selectie is er een nieuw overzicht (Overzicht 2) gecreëerd met enkel de verkooptransacties van afzonderlijk verkochte woningen in de periode 2004-2008 en zijn de verkooptransacties van meerdere woningen buiten beschouwing gelaten. Het oorspronkelijke overzicht (Overzicht 1) bestond uit 61.260 verkooptransacties, het overzicht met de selectie (Overzicht 2) bestaat uit 47.020 verkooptransacties. Vanuit het bestand Kadasteroverzicht Selectie (Overzicht 2) heeft een koppeling plaats gevonden om te achterhalen of er sprake is van doorverkoop. Bij deze koppeling zijn de verkooptransacties met dezelfde straatnaam, huisnummer en huistoevoeging aan elkaar gekoppeld. Op deze wijze is vastgesteld wanneer een woning is doorverkocht. Bij doorverkoop is de doorverkooptijd en prijsontwikkeling vastgesteld. Figuur 1-4: Globaal overzicht van de onderzoeksmethode aan de hand van de verschillende Kadasteroverzichten.

1. KADASTEROVERZICHT ALLE VERKOPEN

2. KADASTEROVERZICHT SELECTIE

3. KADASTEROVERZICHT SOCIAAL

INCLUSIEF TRANSACTIES TUSSEN BELEGGER, ETC

APART VERKOCHTE WONINGEN

PERIODE 2004-2008

SELECTIE: INDI_MAP = E OF N AANTW = 1 GEBKLAS= A (appartementen) of E (eengezinswoningen)

PARTICULIERE TRANSACTIES EN TRANSACTIES SOCIALE HUURWONINGEN

OVERZICHT DIENST ONDERZOEK EN STATISTIEK GEMEENTE AMSTERDAM

9

OVERZICHT ONTWIKKELINGSBEDRIJF GEMEENTE AMSTERDAM

Vanuit het Kadasteroverzicht Selectie (Overzicht 2) is een koppeling gemaakt met het Kadasteroverzicht van verkochte sociale huurwoningen van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam. Door deze koppeling is bepaald welke woningen uit het Kadasteroverzicht Selectie (Overzicht 2) betrekking hebben op de verkoop van sociale huurwoningen. Vanuit deze koppeling is een nieuw bestand gecreëerd, namelijk Kadasteroverzicht Sociaal (Overzicht 3). Een deel van de sociale huurwoningen uit het Kadasteroverzicht van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam is echter niet opgenomen in het Kadasteroverzicht Selectie. In Figuur 1-5 is per jaartal opgenomen welk deel van de sociale huurwoningen niet opgenomen is in het Kadasteroverzicht Sociaal (Overzicht 3). Figuur 1-5: Overzicht sociale huurwoningen, niet opgenomen in het bestand Kadasteroverzicht Sociaal (3). Jaartal

Aantal verkooptransacties

Totaal aantal verkooptransacties

Percentage

(verkooptransacties niet in selectie)

(verkooptransacties van sociale huurwoningen)

(verkooptransacties niet in selectie)

2004

192

1.895

10,1 %

2005

198

2.392

8,3 %

2006

272

2.296

11,0 %

2007

757

2.193

34,5 %

2008

338

1.704

18,7 %

Inleiding

Ondanks deze onvolkomenheden in het databestand, zal voor het dataonderzoek gebruik worden gemaakt van het Kadasteroverzicht Sociaal (Overzicht 3).

1.9

Hypothesen

1. Sociale huurwoningen hebben een hogere prijsontwikkeling dan particuliere koopwoningen. Sociale huurwoningen zullen bij een relatief lage verkoopprijs ten opzichte van particuliere koopwoningen, een relatief hoge prijsontwikkeling hebben bij doorverkoop. Vanuit de prijsontwikkeling zal een vergelijking worden gemaakt tussen sociale huurwoningen en particuliere woningen. Door deze vergelijking kan worden vastgesteld of sociale huurwoningen inderdaad een hogere prijsontwikkeling hebben dan particuliere woningen. 2. De eerste kopers van een sociale huurwoning profiteren van de prijsstijging van de woning. Door een relatief lage verkoopprijs van sociale huurwoningen profiteren de eerste kopers bij doorverkoop van een hogere prijsstijging dan bij de aankoop van een vergelijkbare particuliere koopwoning. Bij doorverkoop zal de sociale huurwoning tegen een hogere marktwaarde worden verkocht dan bij de verkoop door de woningcorporatie. Deze gegevens kunnen worden vergeleken met de prijsontwikkeling van particuliere verkopen. Om te bepalen of de eerste koper profiteert van een prijsstijging van een sociale huurwoning, kan worden gekeken naar de prijsontwikkeling bij de tweede doorverkoop. Vanuit deze vergelijking kan worden bepaald of enkel de eerste kopers van een sociale huurwoning profiteren van een hoge prijsstijging.

10

3. Het huidige verkoopbeleid van de Amsterdamse woningcorporaties speelt niet in op de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen na de verkoop door de woningcorporatie. Met het huidige verkoopbeleid van de Amsterdamse woningcorporaties wordt niet ingespeeld op de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen na de verkoop door de woningcorporatie en op het gebruik van sociale huurwoningen als speculatieobject. Hierdoor lopen de Amsterdamse woningcorporaties mogelijk inkomsten uit de verkoop van sociale huurwoningen mis, doordat de prijsstijging van de sociale huurwoning met het huidige verkoopbeleid ten goede komt aan de eerste koper.

Inleiding

2

Achtergrond van de verkoop van sociale huurwoningen

In dit hoofdstuk wordt de achtergrond van de verkoop van sociale huurwoningen in Nederland besproken. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de onderzoeksvraag: wat is de verloop van sociale huurwoningen in Nederland? Hierbij wordt in paragraaf 2.1 allereerst een overzicht gegeven van de historische ontwikkelingen met betrekking tot de verkoop van huurwoningen. In paragraaf 2.2 wordt vervolgens ingegaan op de huidige gegevens van de verkoop van huurwoningen. In paragraaf 2.3 en in paragraaf 2.4 worden de stimuleringsmaatregelen voor de verkoop van sociale huurwoningen besproken, met in paragraaf 2.3 een toelichting op de financieringsconstructies door de overheid voor de verkoop van sociale huurwoningen en in paragraaf 2.4 wordt ingegaan op de verkoopvormen waarmee sociale huurwoningen worden verkocht. Naar aanleiding onderzoeken naar de effecten van de verkoop van (sociale) huurwoningen zal in paragraaf 2.5 worden ingegaan op de effecten op de woningkwaliteit, de tevredenheid van de kopers en de invloed van het kopen van een huurwoning op individuele huishoudens. Het hoofdstuk wordt in paragraaf 2.6 afgesloten met de conclusies op de genoemde deelvraag.

11

Achtergrond van de verkoop van sociale huurwoningen

2.1 Historisch overzicht In de negentiende eeuw bestond ongeveer 85 procent van de woningvoorraad uit huurwoningen. Vooral in de steden was het woningbezit voorbehouden aan rijkeren. Door particuliere initiatieven ter verbetering van de volkshuisvesting van arbeiders, kwam woningbezit aan het eind van de negentiende eeuw voor een grotere groep in beeld. Voor de Tweede Wereldoorlog werden er op een beperkte schaal pogingen gedaan om het eigenwoningbezit te stimuleren. Deze pogingen werden voornamelijk ondernomen op het platteland, waar keuterboeren en landarbeiders werden geholpen aan een kwalitatief goede eigen woning. Woningcorporaties verkochten daarnaast incidenteel woningen aan huurders. Door strenge voorwaarden die verbonden waren aan de verkoop, werden slecht een beperkt aantal woningwetwoningen verkocht. Vanaf 1949 werd het mogelijk om woningwetwoningen aan de zittende bewoner te verkopen. Tot in de jaren zestig werd daar echter nauwelijks gebruik van gemaakt. In 1961 werd een verkoopregeling uitgewerkt met als voorwaarden dat de woningen woon- en bouwtechnisch in goede staat moesten zijn en dat de woning alleen aan de zittende bewoners mocht worden verkocht. Daarnaast moesten de bewoners over voldoende financiële middelen beschikken. Bij de verkoop van een woningwetwoning gold gedurende 10 jaar een kettingbeding tot terugverkoop aan de woningbouwvereniging. In 1967 werd de regeling aangepast om de verkoop te stimuleren. Het aantal verkopen van woningwetwoningen bleef echter ook toen zeer beperkt.

12

In 1976 kwam er een regeling die de verkoop van sociale huurwoningen aan de lagere inkomensgroepen mogelijk maakte. De kopers konden daarbij een subsidie krijgen, met financiering door de woningbouwvereniging. Naar aanleiding van deze regeling nam het aantal verkopen fors toe, tot bijna 5.000 verkochte woningen in 1978. De verkoop beperkte zich echter voornamelijk tot eengezinswoningen. Om de verkoop af te remmen werd de verkoop gebonden aan een gemeentelijke beleidsnota en toetsing daarvan door het Rijk. Door deze regeling en een omslag in de koopmarkt zakten de verkopen in de periode van 1980 tot 1990 terug. In deze periode werd voor het eerst geëxperimenteerd met Maatschappelijk Gebonden Eigendom. In de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig werd de bevordering van het eigenwoningbezit een belangrijke doestelling. Met deze Nota werden instrumenten ingezet om het eigenwoningbezit te stimuleren. De hypotheekgarantie moest de toegankelijkheid voor de koopsector voor lagere inkomensgroepen vergroten. De Nota zette daarnaast in op een verruiming van de mogelijkheden tot verkoop van sociale huurwoningen. De woningcorporaties werden als onderdeel van de verzelfstandiging in de gelegenheid gesteld om een deel van de woningvoorraad te verkopen. Eén van de maatregelen ter bevordering van het eigenwoningbezit is de Wet Bevordering Eigen Woningbezit (BEW), die onder de Nota Heerma tot stond kwam. De wet BEW dient om huurders met een laag inkomen door een rijkssubsidie financieel te steunen in het afbetalen van hun hypotheek. Onder de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig nam het totale aantal verkochte huurwoningen toe van circa 17.000 in 1990 tot circa 32.000 in 1998, waarvan 18.300 verkochte sociale huurwoningen in 1998 (VROM-raad, 2004). Door relatief gunstige economische ontwikkelingen (aanzienlijke economische groei en lage rente) groeide de koopsector fors en in 1998 bestond ruim de helft van de Nederlandse woningvoorraad uit een eigen koopwoning. In de Nota “Mensen, wensen, wonen” uit 2000 stelde het kabinet een verdere verruiming van het aantal door woningcorporaties te verkopen huurwoningen. Volgens de Nota was het nodig om naast nieuwbouw op de Vinex-locaties, bestaande woonmilieus te transformeren door sloop, nieuwbouw en verkoop. De doelstelling uit de Nota was dat jaarlijks minstens 25.000 huurwoningen zouden worden verkocht door de woningcorporaties. Voor 2010 zouden door de woningcorporaties 500.000 woningen

Achtergrond van de verkoop van sociale huurwoningen

moeten zijn verkocht. Deze doelstelling van het kabinet voor de verkoop van 25.000 huurwoningen per jaar bleek echter niet haalbaar. De woningcorporaties verkopen jaarlijks 14.000 tot 16.000 huurwoningen per jaar.

2.2 Verkoopgegevens De verkoop van corporatiewoningen aan particulieren vond pas op grote schaal plaats in de tweede helft van de jaren negentig van de vorige eeuw. In 1998 steeg de verkoop van corporatiewoningen tot een maximum van ruim 18.000 woningen. Sindsdien daalde de verkoop tot net boven de 10.000 woningen in 2001. Vanaf 2001 is er een stijging in het aantal verkopen (Neele, 2008). In Figuur 2-1 zijn de aantallen verkochte huurwoningen aan particulieren door woningcorporaties weergegeven. Figuur 2-1: Aantal verkochte woningen aan particulieren door woningcorporaties op de Nederlandse woningmarkt. Bron: 1992-1998: CBS, 1999-2006: Kadaster uit Neele, 2008.

13

In de periode van 1999 tot 2006 verkochten de woningcorporaties ongeveer 200.000 huurwoningen (7 procent van de bestaande woningvoorraad) aan particulieren. Veertig procent van deze verkopen vonden plaats in provincies Noord-Holland en Zuid-Holland. In Zeeland en Friesland, provincies met een groot aandeel eigenwoningbezit, is de afgelopen jaren verhoudingsgewijs het grootste deel van de voorraad huurwoningen verkocht (respectievelijk 10 procent en 15 procent). De woningcorporaties verkochten verhoudingsgewijs de meeste woningen in landelijke gebieden. In de steden nam de verkoop van sociale huurwoningen toe en deze stijging is ook zichtbaar aan een stijging van het aantal verkopen in de veertig krachtwijken. Van het totaal aantal verkochte huurwoningen werd in 2000 ongeveer 4 procent verkocht in deze wijken, in 2006 was dit aandeel gestegen tot 10 procent. In de veertig krachtwijken ligt het aandeel eigenwoningbezit met 23 procent ruim onder het landelijke gemiddelde. Verkoopprijzen De gemiddelde verkoopprijs van verkochte sociale huurwoningen lag in 1999 op €93.000, in 2006 was dit met 62 procent gestegen tot €148.000. In dezelfde periode nam de verkoopprijs van bestaande koopwoningen toe van €135.000 naar €240.000, een toename van 56 procent (Neele, 2008). Hiermee ligt de verkoopprijs van verkochte huurwoningen gemiddeld 60 procent lager dan die van bestaande koopwoningen. De verkoopprijs van nieuwbouwwoningen ligt bijna twee keer zo hoog als van bestaande huurwoningen. Deze hogere verkoopprijs heeft als belangrijke oorzaak de betere kwaliteit ten opzichte van bestaande huurwoningen. De door woningcorporaties verkochte eengezinswoningen zijn 10 tot 15 procent duurder dan verkochte meergezinswoningen. Deze ontwikkeling loopt ongeveer gelijk met de ontwikkelingen van bestaande koopwoningen.

Achtergrond van de verkoop van sociale huurwoningen

Op provinciaal niveau zijn grote verschillen in de verkoopprijs van sociale huurwoningen. In landelijke gebieden ligt de verkoopprijs van sociale huurwoningen tot 30 procent onder het Nederlandse gemiddelde, terwijl in de steden de gemiddelde verkoopprijs 20 procent boven het Nederlandse gemiddelde ligt (Neele, 2008). Het verschil tussen de prijs per vierkante meter in landelijke gebieden en steden loopt nog verder uiteen, doordat de woningen in de steden over het algemeen kleiner zijn. In de grote steden liggen de verkoopprijzen gemiddeld hoog, terwijl de huren er gemiddeld laag zijn. Hierdoor is de overstap van huur naar koop in de grote steden vaak moeilijk te maken. Kopers Meer dan tweederde van de kopers van een huurwoning is alleenstaand of samenwonend (Neele, 2008). Alleenstaanden kopen vooral een meergezinswoning, terwijl gezinnen voornamelijk kiezen voor een eengezinswoning. Bijna 90 procent van de meergezinswoningen wordt bewoond door alleenstaanden of stellen. Alleenstaanden kopen daarnaast vaker een woning in één van de veertig krachtwijken, terwijl gezinnen vaker een woning buiten deze wijken kopen. Bijna 50 procent van de verkochte huurwoningen werd gekocht door een persoon in de leeftijd van 25 tot 40 jaar en circa 40 procent van de kopers heeft een leeftijd van 40 tot 65 jaar. Slechts 5 procent van de kopers is jonger dan 25 jaar en 9 procent is ouder dan 65 jaar. Er zijn geen grote verschillen in het type woning per leeftijdsgroep. Kopers tussen de 40 en 65 jaar lijken iets vaker een eengezinswoning te kopen dan de andere leeftijdsgroepen. Jongeren tot 25 jaar en de groep kopers tussen de 25 en 40 jaar kiezen iets vaker voor een woning in één van de veertig krachtwijken.

14

Kopers van huurwoningen zijn vooral mensen met een middeninkomen, terwijl huurwoningen vooral door mensen met lagere inkomens worden bewoond. Tweederde van de huishoudens die een huurwoning kopen hebben een inkomen boven modaal en vaak zijn dat tweeverdieners. Voor het kopen van een eengezins- of meergezinswoning blijkt het aantal inkomens binnen het huishouden van grote invloed te zijn. Meergezinswoningen worden vaker gekocht door kopers met één inkomen (60 procent) terwijl eengezinswoningen vaker worden gekocht door kopers met twee of meer inkomens (61 procent). Ongeveer een kwart van de huurwoningen is verkocht aan de zittende huurder en voornamelijk eengezinswoningen werden verkocht aan de zittende huurder. Eén op de drie kopers huurde voorheen een andere woning en één op de vijf kopers van een voormalige huurwoning was daarvoor ook eigenaar van een koopwoning. Voormalige eigenaren van een woning kiezen iets vaker voor een appartement (waaronder relatief veel ouderen). Ongeveer 18 procent van de huurwoningen werd gekocht door een starter op de woningmarkt. Deze groep kocht voornamelijk een meergezinswoning. De starters die een huurwoning kochten zijn over het algemeen alleenstaand of samenwonend en hebben een netto inkomen boven modaal. De starters kochten voornamelijk voormalige huurwoningen van een woningcorporatie (56 procent) en een grote groep geeft aan de woning van een particulier te hebben gekocht (30 procent). De verkopers Uit onderzoek (Neele, 2008) blijkt dat het voor de kopers niet altijd duidelijk is van wie de woning is gekocht. De resultaten uit de enquête geven een ander beeld van wie de woning is gekocht, dan op grond van Kadastergegevens kon worden verondersteld. Van de kopers meent 20 tot 25 procent dat de woningcorporatie een belegger is en dat de belegger een woningcorporatie is. Indien de woning langer geleden werd verkocht, wordt door de huidige bewoners vaker aangegeven dat de verkoper een particulier was. Een verklaring hiervoor kan zijn dat de woning al is doorverkocht. Het kan tevens een rol spelen dat men de verkoper niet kende.

Achtergrond van de verkoop van sociale huurwoningen

2.3 Financieringsconstructies door de overheid Om verschillende redenen wordt het eigenwoningbezit door de Nederlandse overheid bevorderd. Stimulering van het eigenwoningbezit is altijd onderdeel geweest van het Nederlandse woonbeleid, maar de redenen hiervoor varieerden in de tijd. Vóór de Tweede Wereldoorlog werd bevordering van het eigenwoningbezit vooral gezien als een instrument om urbanisatie tegen te gaan. Na de Tweede Wereldoorlog veranderde deze visie en werd de positieve betekenis van het eigenwoningbezit voor gezin en maatschappij onderstreept. In de jaren zeventig deed het streven naar keuzevrijheid zijn intrede in het stimuleringsbeleid van de overheid (VROM-raad, 2004). In het huidige beleid staan keuzevrijheid en eigen verantwoordelijkheid centraal bij de stimulering van het eigenwoningbezit. In het kader van de Nota Wonen in de 21e eeuw is de doelstelling geformuleerd om in het jaar 2010 een aandeel van 65 procent eigenwoningbezit in Nederland te realiseren. Om dit percentage te bereiken, moest naast de nieuwbouw van koopwoningen ook de verkoop van huurwoningen door de woningcorporaties hier een belangrijke bijdrage aan leveren. Stimulering van de verkoop van huurwoningen door woningcorporatie is dan ook een onderdeel van het rijksbeleid ter bevordering van het eigenwoningbezit. De Nederlandse overheid heeft verschillende financiële instrumenten ingezet om het eigenwoningbezit in Nederland te stimuleren. Hypotheekrenteaftrek Een financieel instrument door de Nederlandse overheid ter bevordering van het eigenwoningbezit is de fiscale behandeling van de eigen woning. Met de aftrek van de hypotheekrente kan de rente over de hypotheek van de eigen woning bij de Belastingdienst worden afgetrokken van het belastbaar inkomen. De fiscale behandeling van de eigen woning staat de laatste jaren in een maatschappelijke en politieke discussie. De vraag is gerechtvaardigd of het instrument in de huidige vorm, zonder maxima en dus onbeperkt, thans nog doelmatig en billijk is (Ekkers, 2002). Koopsubsidie, Wet bevordering eigenwoningbezit De overheid wil de toegankelijkheid van de koopsector daarnaast voor bepaalde groepen stimuleren door middel van Koopsubsidie volgens de Wet bevordering eigenwoningbezit (BEW). De wet beoogt de keuzevrijheid voor huishoudens met een laag inkomen – de huishoudens die nu een beroep doen op huurtoeslag – te vergroten. Via een koopsubsidie wordt het deze bewoners mogelijk gemaakt hun huurwoning te kopen. De hoogte van de subsidie is daarbij afhankelijk van het inkomen, het eigen vermogen en de hoogte van de hypotheek. De subsidie met de Wet bevordering eigenwoningbezit levert een bijdrage in de maandlasten aan kopers van een koopwoning op een soortgelijke manier als de huurtoeslag. De Koopsubsidie is recent aangepast om beter aan te sluiten bij de praktijk. De belangrijkste aanpassingen zijn de verhoging van de diverse grenzen en aansluiting bij de definities, normen, voorwaarden en werkwijze van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). In de BEW-plus is tevens een mogelijkheid gecreëerd om Koopsubsidie te combineren met Verkoop onder voorwaarden en eventueel ook andere verkoopvormen. Startersleningen De betaalbaarheid van een koopwoning wordt met een Starterslening bevorderd door een overbrugging van het verschil tussen de koopsom van de woning en het bedrag dat de starter kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. De Starterslening is een aanvulling op de eerste hypotheek, waarop de eerste drie jaar geen rente of aflossing hoeft worden te betaald. Hierdoor zijn de maandlasten voor de starter in de beginfase laag. Startersleningen worden beschikbaar gesteld door gemeenten vanuit een fonds van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten. Uit dat fond leent de SVn de kopers het benodigde geld, in de vorm van een tweede hypotheek. De meeste gemeenten stellen hieraan als eis dat de Starterslening een rentevastperiode van minimaal 10 jaar heeft en een financiering met de Nationale Hypotheek Garantie. Door middel van een toetsing van het inkomen na drie jaar, vervolgens na zes, tien en vijftien jaar wordt bepaald of een deel of de gehele Starterslening rentedragend kan

15

Achtergrond van de verkoop van sociale huurwoningen

zijn en kan worden afgelost. De gemeenten stellen tevens vast wie er in aanmerking komen voor een Starterslening en bepalen de maximale hoogte van de lening en de specifieke leningvoorwaarden.

2.4 Verkoopvormen door de woningcorporaties Door de Nederlandse woningcorporaties worden verschillende verkoopvormen gehanteerd om de verkoop van huurwoningen aan mensen met lagere inkomens te bevorderen. In de jaren tachtig is men begonnen met de verkoop van huurwoningen onder de regeling Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE). Bij MGE werd de woning door de woningcorporatie tegen bepaalde voorwaarden onder de marktwaarde verkocht. Bij verkoop moest de woning verplicht worden terugverkocht aan de woningcorporatie. De waardeontwikkeling van de woning in de periode tussen aankoop en doorverkoop werd verdeeld tussen de woningcorporatie en de koper, waarbij het aandeel in de waardeontwikkeling voor de woningcorporatie afhankelijk was van de korting. Om ervoor te zorgen dat gebrekkig onderhoud aan de woning de waardeontwikkeling nadelig zou beïnvloeden, bleef bij MGE de zeggenschap over het onderhoud van de woning bij de woningcorporatie. Tegenwoordig zijn er verschillende verkoopvormen die lijken op het vroegere Maatschappelijk Gebonden Eigendom. De meest voorkomende verkoopvormen zijn Koopgarant, Slimmer Kopen, Sociale Koop en Koop Goedkoop.

16

Koopgarant Bij Koopgarant koopt de koper een woning met korting op de marktwaarde van de woningcorporatie, met als voorwaarde een aanbiedingsplicht bij vertrek. De woningcorporatie koopt de woning gegarandeerd terug met een deling in de waardeontwikkeling, met uitzondering van de waardeontwikkeling door aangebrachte verbeteringen door de koper. Bij verkoop onder Koopgarant wordt erfpacht toegepast om de bijzondere bepalingen te kunnen handhaven en ook te laten gelden voor alle opvolgende kopers. Door het erfpachtsysteem staat de woningcorporatie bij het Kadaster te boek als grondeigenaar. Slimmer Kopen Slimmer Kopen gaat net als Koopgarant uit van het principe van korting en waardedeling. Het verschil met Koopgarant is dat er geen terugkoopplicht is voor de woningcorporatie, maar wel een aanbiedingsplicht voor de koper. Wanneer de woningcorporatie de woning niet terugkoopt, mag de koper de woning op de vrije markt aanbieden. Een ander verschil met Koopgarant is dat door middel van een kettingbeding de bepalingen worden opgelegd aan een opvolgende koper, waardoor de opvolgende koper ook een aanbiedingsplicht heeft. Sociale Koop Bij Sociale Koop kan de koper zelf bepalen welk deel van de verkoopprijs wordt betaald. Het resterende bedrag hoeft pas bij doorverkoop van de woning te worden betaald. Het resterende bedrag wordt elk jaar geïndexeerd. Door deze verkoopvorm kunnen de maandlasten lager liggen dan bij het huren van een woning. Ook bij Sociale Koop geldt een aanbiedingsplicht aan de woningcorporatie door de koper. De woningcorporatie heeft hierbij een terugkooprecht en geen terugkoopplicht. Bij doorverkoop is de waardeontwikkeling van het aandeel in de woning geheel voor de koper en de woningcorporatie ontvangt het geïndexeerde restdeel. Bij doorverkoop is de nieuwe koper daarnaast niet meer gebonden aan de woningcorporatie. Koop Goedkoop Koop Goedkoop is een vorm van verkoop waarbij de koper de woning koopt en de grond als het ware ‘huurt’. De grond en opstal(len) worden voor 50 jaar in erfpacht uitgegeven door de woningcorporatie, waarbij de waarde van de grond en de opstal gesplitst is. De waarde van de grond wordt vertaald in een grondhuur, lijkend op een erfpachtcanon. Op de grondhuur wordt in het eerste jaar een korting gegeven van 100 procent, in het 2e jaar 90 procent, in het derde jaar 80 procent, enzovoorts. De

Achtergrond van de verkoop van sociale huurwoningen

hypotheek die door de koper wordt afgesloten is lager, doordat alleen voor de woning een hypotheek wordt afgesloten. Bovendien is de grondhuur in de vorm van erfpachtcanon aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Bij Koop Goedkoop geldt geen aanbiedingsplicht voor de koper. De koper is in staat de woning en het erfpachtrecht door te verkopen aan een nieuwe koper en ontvangt daarbij de volledige waardeontwikkeling van de woning. De grond blijft in eigendom van de woningcorporatie en de woningcorporatie kan elke volgende koper of enkel de eerste koper korting geven op de grondhuur.

2.5 Effecten van de verkoop Aan de verkoop van huurwoningen aan particulieren wordt een aantal positieve effecten toegedicht (Neele, 2008). Het eigenwoningbezit vergroot de keuzevrijheid van de consument en geeft daarnaast meer zeggenschap over de woning en de woonomgeving. De verkoop van huurwoningen wordt gezien als een instrument om de betrokkenheid van bewoners bij hun buurt te vergroten. Daarnaast zorgt het eigenwoningbezit voor bezit- en vermogensvorming. Tot slot wordt (koop)starters de mogelijkheid gecreëerd om een woning te kopen. De woningkwaliteit Uit onderzoek (Neele, 2008) komt naar voren dat er veel wordt opgeknapt aan voormalige huurwoningen. Het idee dat eigenwoningbezit leidt tot verbeteringen aan de woning wordt hiermee onderschreven. Ongeveer de helft van de kopers heeft de keuken en/of de badkamer opgeknapt en het buitenschilderwerk gedaan. De Cv-ketel is bij 40 procent van de kopers vervangen. Een aanzienlijk deel van de kopers (75 procent) heeft aangegeven deze verbeteringen zelf aan te brengen. Uit het onderzoek blijkt verder dat het inkomen van invloed is op het aanbrengen van verbeteringen in de woning. Huishoudens met een bovenmodaal inkomen knappen hun woning vaker op dan mensen met een inkomen tot modaal. Gebrek aan geld voor onderhoud en/of verbeteringen blijkt een oorzaak te zijn van een minder goede kwaliteit van de woning. Ook de woonduur speelt een rol bij verbeteringen in de woning. Kopers die de woning recent hebben gekocht, hebben minder gelegenheid gehad om verbeteringen in de woning te hebben aangebracht. Het onderzoek (Neele, 2008) laat zien dat de kwaliteit van de woning door de kopers van huurwoningen over het algemeen als goed tot zeer goed wordt beoordeeld. Door verbeteringen in de woning wordt de kwaliteit beter beoordeeld, dan bij de aankoop. 90 procent van de bewoners zegt dat de woning nu in betere staat is dan bij aankoop. Ongeveer 5 procent van de kopers die aangeven dat de kwaliteit van hun woning slecht tot zeer slecht is, geven aan dat dit al zo was bij de aankoop van de woning. De oorspronkelijke kwaliteit van eengezinswoningen liep achter bij de kwaliteit van appartementen. De huidige kwaliteit van de buitenzijde, interieur en buitenruimte wordt momenteel echter bij eengezinswoningen hoger gewaardeerd dan bij appartementen. Dit kan voor een deel worden veroorzaakt, doordat de eengezinswoningen gemiddeld langer in het bezit zijn van de kopers. Daarnaast hebben de eigenaren van een eengezinswoning directer invloed op de kwaliteit van de woning, doordat zij niet afhankelijk zijn van een Vereniging van Eigenaren. Uit onderzoek van de B&A Groep over de effecten van de verkoop van sociale huurwoningen in Rotterdam (Ket, 2001) is gebleken dat de aankoop van een woning duidelijk effecten heeft op de kwaliteit van de woning. Ongeveer 82 procent van de kopers geeft aan na de aankoop verbeteringen in de woning te hebben aangebracht. In Figuur 2-2 is opgenomen waar deze verbeteringen betrekking op hebben.

17

Achtergrond van de verkoop van sociale huurwoningen

Figuur 2-2: De aangebrachte verbeteringen in woningen in Rotterdam, in absolute aantallen en percentages. Bron: Ket, M. (2001), eigen bewerking.

Onderhoudswerkzaamheden Verbeteringswerkzaamheden Nieuwe voorzieningen Verfraaiingen Isolatie- en/of energiebesparende voorzieningen Totaal

Aantal 128 119 115 103 50 190

Percentage 67 % 63 % 61 % 54 % 26 % 100%

- Onderhoudswerkzaamheden: zoals schilderwerk, onderhoud aan CV of verwarmingsinstallatie, reparatie van dak, goten of houtwerk. - Verbeteringswerkzaamheden: zoals vervanging van het dak, kozijnen of ramen, muren of plafond, sanitair, keuken, installaties, elektra, leidingen en rioleringen. - Nieuwe voorzieningen: zoals het aanleggen van een badkamer, douche, keuken of toilet, het maken van een dakkapel of zolderkamer of het wijzigen van een indeling van de woning. - Verfraaiingen: zoals tegels, plavuizen, steenstrips of schrootjes, of de bouw van een garage, carport, serre of open haard.

Uit het onderzoek (Ket, 2001) blijkt dat de woningen na verkoop een stuk fraaier en luxer worden en dat bijna alle kopers verbeteringen hebben aangebracht. Naast onderhoud zijn vooral verbeteringswerkzaamheden, vernieuwing van voorzieningen in de woning en verfraaiingen in en aan de woning aangebracht. Isolatie- en of energiebesparende maatregelen komen relatief het minst voor. Opgemerkt moet worden dat deze cijfers voor verbeterings- en onderhoudswerkzaamheden redelijk hoog zijn, zeker omdat het beleid van de woningcorporaties erop gericht is de woningen worden verkocht zonder dat er op korte termijn investeringen vereist zijn in het casco van de woningen.

18

Tevredenheid De bewoners van voormalige huurwoningen zijn tevreden (59 procent) tot zeer tevreden (39 procent) met hun woning. Slechts 2 procent geeft aan niet tevreden te zijn met de woning. Daarnaast valt uit onderzoek (Neele, 2008) op dat zittende bewoners van huurwoningen aanmerkelijk minder tevreden zijn dan anderen die een huurwoning hebben gekocht. Met de buurt is men daarnaast iets minder tevreden dan met de eigen woning. De bewoners waarderen de buurt waarin men woont met tevreden (68 procent) tot zeer tevreden (22 procent). Deze waardering is vergelijkbaar met de waardering door bewoners van huurwoningen in Nederland. Betrokkenheid Uit het onderzoek onder kopers in Rotterdam (Ket, 2001) blijkt dat de aankoop van een huurwoning weinig tot geen effecten heeft op de betrokkenheid bij de buurt. Circa 10 tot 20 procent van de kopers geeft aan dat ze meer contact hebben met mensen uit de buurt, dan toen ze huurder waren. Circa 32 procent van de kopers geeft aan meer aandacht te besteden aan de netheid van de buurt en ordelijk gedrag. Empowerment De verkoop van sociale huurwoningen heeft volgens het onderzoek in Rotterdam (Ket, 2001) invloed op individuele huishoudens. Volgens het onderzoek onderneemt maar liefst 21 procent van de kopers initiatieven op de arbeidsmarkt om aan een betaalde baan of een beter betaalde baan te komen. Vooral kopers onder Maatschappelijk Geboden Eigendom (24 procent) en allochtone kopers (36 procent) geven aan dat door de aankoop van een sociale huurwoning de arbeidsomstandigheden zijn gewijzigd. Voor circa 11 procent van de kopers onder Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) heeft de wijziging in de arbeidsomstandigheden ervoor gezorgd dat de woning gekocht kon worden. Bij verkoop onder MGE gaat het vaker om mensen die de hypotheek maar net of net niet kunnen betalen, waarvoor de wijziging in de arbeidsomstandigheden belangrijk is voor het kunnen krijgen van een hypotheeklening. Daaruit kan worden afgeleid dat de mogelijkheid een woning te kunnen kopen een belangrijke stimulans is voor een verbetering van de inkomenspositie van deze huishoudens.

Achtergrond van de verkoop van sociale huurwoningen

Kopers die een woning in de vrije verkoop hebben gekocht geven nauwelijks aan dat een wijziging in de arbeidssituatie van belang was voor de aankoop. Naar aanleiding van de resultaten uit bovenstaand onderzoek (Ket, 2001) is in 2008 onderzoek gedaan of de verkoop van woningen bijdraagt aan de empowerment van de kopers (Elsinga, 2009). In het onderzoek worden drie dimensies van empowerment onderscheiden. Deze drie te onderscheiden dimensies zijn: keuzevrijheid, sociale stijging of positieverbetering en de emancipatiegraad. Het onderzoek (Elsinga, 2008) ondersteunt de veronderstelling dat kopers meer keuzevrijheid ervaren dan huurders niet. De helft van de respondenten vindt dat kopers meer keuzevrijheid hebben dan huurders, terwijl de andere helft meent van niet. Dit kan worden verklaard doordat het begrip keuzevrijheid op verschillende manieren kan worden geïnterpreteerd. Zo hebben kopers meer vrijheid om aanpassingen aan de woning aan te brengen. Daarentegen hebben kopers minder vrijheid om te verhuizen. Het aanbod om hun woning te kopen, heeft echter bij de huurders die besloten de woning niet te kopen, geleid tot een groter gevoel van keuzevrijheid (Elsinga, 2008). De verkoop van huurwoningen zou er daarnaast toe leiden dat mensen vooruit komen in het leven. Uit het onderzoek (Elsinga, 2008) blijkt dat de verkoop van huurwoningen slechts in zeer geringe mate effect heeft op de arbeidparticipatie, uitbreiding van het sociale netwerk en verhoging van de status. Het belangrijkste effect van de koop was voor de respondenten de veranderende financiële situatie. Het merendeel van de respondenten was van mening dat kopen financieel de meest verstandige keuze is. In het kader van het onderzoek (Elsinga, 2008) is tevens gekeken of kopers meer geëmancipeerd zijn dan huurders. Dit is gemeten aan de hand van drie emancipatieschalen: het gevoel van eigenwaarde, de mate waarin controle over het leven wordt ervaren en de mate van vrijheid over de woning. Huurders scoren hoger dan kopers op het gebied van eigenwaarde. Kopers scoren wel hoger als het gaat om de controle die mensen ervaren in het leven. Dit verschil kan worden verklaard doordat kopers meer controle ervaren door een hoger inkomen en opleiding en niet door het kopen van een woning. Degenen die meer controle over hun leven ervaren, zijn eerder geneigd een woning te kopen. Daarnaast scoren kopers hoger in de mate waarin zij vrijheid en veiligheid ervaren in hun woning. Deze vrijheid heeft voornamelijk betrekking op de vrijheid om aanpassingen in de woning te kunnen aanbrengen.

2.6

Conclusies

1. Hoe verloopt de verkoop van sociale huurwoningen in Nederland? Nederland heeft historisch een groot aandeel (sociale) huurwoningen. In de negentiende eeuw bestond ongeveer 85 procent van de Nederlandse woningvoorraad uit huurwoningen. Door het beleid van bevordering van het eigenwoningbezit door de Nederlandse overheid is in de loop der tijd het aandeel huurwoningen afgenomen en het eigenwoningbezit in Nederland toegenomen. Hoewel bevordering van het eigenwoningbezit altijd onderdeel is geweest van het Nederlandse woonbeleid, verschillen de redenen hiervoor door de geschiedenis. In de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig van de vorige eeuw zette de Nederlandse overheid in op de mogelijkheid tot de verkoop van sociale huurwoningen door woningcorporaties. De woningcorporaties werden als onderdeel van de verzelfstandiging in de gelegenheid gesteld om een deel van hun woningvoorraad te verkopen. In de Nota “Mensen, wensen, wonen” uit 2000 stelde het kabinet een verdere verruiming van het aantal door woningcorporaties te verkopen huurwoningen. Volgens de Nota was het nodig om naast nieuwbouw op Vinex-locaties, bestaande woonmilieus te transformeren door sloop, nieuwbouw en verkoop. De verkoop van sociale huurwoningen aan particulieren vond pas op grote schaal plaats in de tweede helft van de jaren negentig van de vorige eeuw, met de verkoop van gemiddeld 13.000 sociale

19

Achtergrond van de verkoop van sociale huurwoningen

huurwoningen per jaar. De woningcorporaties verkochten verhoudingsgewijs de meeste woningen in landelijke gebieden, maar in de steden is de verkoop van sociale huurwoningen toe genomen. De verkoopprijs van de verkochte huurwoningen ligt gemiddeld 60 procent lager dan de verkoopprijs van bestaande koopwoningen, met als belangrijkste oorzaak het verschil in de kwaliteit tussen huurwoningen en bestaande koopwoningen (Neele, 2008). Meer dan tweederde van de kopers van een sociale huurwoning is een eenpersoons- of tweepersoonshuishouden. Van de huurwoningen is ongeveer een kwart verkocht aan de zittende huurders, één op de drie kopers huurde voorheen een andere woning en één op de vijf kopers van een voormalige huurwoning was daarvoor ook eigenaar van een koopwoning. Bijna de helft van de huurwoningen werd verkocht aan personen in de leeftijd van 25 tot 40 jaar en circa 40 procent van de kopers heeft een leeftijd van 40 tot 65 jaar. Slechts 5 procent van de kopers is jonger dan 25 jaar en 9 procent is ouder dan 65 jaar. Kopers van een huurwoning zijn voornamelijk huishoudens met een middeninkomen, waarbij tweederde van de huishoudens die een huurwoning koopt een boven modaal inkomen heeft.

20

Ter stimulering van de verkoop van sociale huurwoningen worden verschillende instrumenten ingezet door zowel de Nederlandse overheid als de woningcorporaties. Eén van de belangrijkste instrumenten ter bevordering van het eigenwoningbezit door de Nederlandse overheid, is het kunnen aftrekken van de betaalde hypotheekrente van het belastbaar inkomen. Daarnaast wil de overheid de toegankelijkheid van de koopsector voor huishoudens met een laag inkomen stimuleren door middel van een Koopsubsidie volgens de Wet Bevordering eigenwoningbezit (BEW). Startersleningen zijn beschikbaar gesteld om het voor huishoudens financieel mogelijk te maken om voor het eerst een woning te kopen. Door de Nederlandse woningcorporaties worden verschillende verkoopvormen gehanteerd om de verkoop van huurwoningen aan huishoudens met lagere inkomens te bevorderen. In de jaren tachtig is men hiertoe begonnen met de verkoop van huurwoningen onder de regeling Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE). Bij MGE werd een korting op de koopsom van de woning gegeven, met de voorwaarde dat de woning bij doorverkoop terug werd verkocht aan de woningcorporatie. De waardeontwikkeling van de woning in de periode tussen aankoop en verkoop werd verdeeld tussen de koper en de woningcorporatie aan de hand van de verstrekte korting. Tegenwoordig zijn er verschillende verkoopvormen die lijken op het vroegere Maatschappelijk Gebonden Eigendom. De meest voorkomende verkoopvormen zijn Koopgarant, Slimmer Kopen, Sociale Koop en Koop Goedkoop. Aan de verkoop van sociale huurwoningen aan particulieren worden een aantal positieve effecten toegedicht. Door de verkoop van sociale huurwoningen worden de keuzevrijheid van de consument vergroot. Daarnaast heeft de koper meer zeggenschap over de woning en de woonomgeving. Doordat de kopers meer vrijheid hebben om de woning naar eigen inzicht aan te passen dan huurders, wordt er veel verbeterd aan de kwaliteit van de voormalige huurwoning na de verkoop door de woningcorporatie. Het eigenwoningbezit zorgt tevens voor bezit- en vermogensvorming bij de kopers. De verkoop van huurwoningen wordt daarnaast gezien als een instrument om de betrokkenheid van bewoners bij hun buurt te vergroten. Tot slot wordt met de verkoop van huurwoningen de mogelijkheid gecreëerd voor (koop)starters om een woning te kopen.

De Amsterdamse woningmarkt

3

De Amsterdamse woningmarkt

In dit hoofdstuk wordt een beeld geschetst van de Amsterdamse woningmarkt. De onderzoeksvraag: Hoe verloopt de verkoop van sociale huurwoningen op de Amsterdamse woningmarkt? wordt in dit hoofdstuk behandeld. In paragraaf 3.1 worden de knelpunten op de Amsterdamse woningmarkt vanuit de Woonvisie Amsterdam tot 2020 (Dienst Wonen, 2007a) beschreven. In paragraaf 3.2 zal vervolgens de koopsector in Amsterdam worden beschreven. Vanuit de beschrijving van de knelpunten op de Amsterdamse woningmarkt en de Amsterdamse koopsector, wordt in paragraaf 3.3 ingegaan op de verstoorde Amsterdamse woningmarkt. De verkoop van sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties wordt behandeld in paragraaf 3.4 en in paragraaf 3.5 worden de stimuleringsmaatregelen op de Amsterdamse woningmarkt voor de verkoop van sociale huurwoningen besproken. In paragraaf 3.6 wordt ingegaan op de effecten van de verkoop van sociale huurwoningen voor de Amsterdamse woningmarkt. Het hoofdstuk wordt afgesloten met de conclusies vanuit de onderzoeksvraag voor dit hoofdstuk.

21

De Amsterdamse woningmarkt

3.1 Knelpunten op de Amsterdamse woningmarkt In deze paragraaf worden de knelpunten op de Amsterdamse woningmarkt besproken, zoals deze in de Woonvisie Amsterdam tot 2020 door de Dienst Wonen zijn geformuleerd. Volgens de Woonvisie (Dienst Wonen, 2007a) is er sprake van een gebrek aan dynamiek op de Amsterdamse woningmarkt, waarbij het aanbod en de vraag in stad onvoldoende op elkaar aan sluiten. Daarnaast kunnen een aantal kwetsbare groepen in Amsterdam moeilijk aan een woning komen. Gebrek aan dynamiek Voor een goed functionerende woningmarkt is dynamiek een basisvoorwaarde. Volgens de Woonvisie (Dienst Wonen, 2007a) heeft de Amsterdamse woningmarkt onvoldoende dynamiek. In 2000 was de mutatiegraad in Amsterdam 14 procent. Hoewel de mutatiegraad in 2006 was gestegen tot 17 procent, is de dynamiek op de Amsterdamse woningmarkt voor stedelijke begrippen bijzonder laag. Het huidige woonruimteverdeelsysteem speelt een belangrijke rol bij de lage dynamiek. Met dit systeem komen woningzoekenden op basis van de opgebouwde woonduur (doorstromers) of inschrijfduur (starters) in aanmerking voor een sociale huurwoning. De gemiddelde woonduur die doorstromers inleveren op het moment van acceptatie van de woning lag in 2008 op 15,4 jaar en de gemiddelde inschrijfduur van starters lag op 6,7 jaar (AFWC, 2009). Door een toename van het aantal koopwoningen vinden bewegingen van huishoudens op de Amsterdamse woningmarkt meer plaats op de koopwoningenmarkt dan op de huurwoningenmarkt. Daarnaast zorgt nieuwbouw op de Amsterdamse woningmarkt voor een toename van de dynamiek in de stad.

22

Aanbod sluit onvoldoende aan op de vraag Doordat de huidige Amsterdamse woningvoorraad onvoldoende aansluit op de vraag, hebben huishoudens in Amsterdam moeite met de doorstroming naar een andere woning. Hoewel Amsterdam over voldoende betaalbare woningen beschikt, is de slaagkans van mensen met een laag inkomen lager dan van mensen met een hoog inkomen. 57 procent van de Amsterdamse woningen is geschikt voor huishoudens met een laag inkomen, terwijl slechts 35 procent tot deze groep behoort. De voorraad betaalbare woningen is dus groter dan het aantal huishoudens met een laag inkomen. In Figuur 3-1 is de verhouding tussen de inkomenssegmenten en de woningmarktsegmenten weergegeven. Figuur 3-1 Vergelijking van de inkomenssegmenten en de woningmarktsegmenten op de Amsterdamse woningmarkt. Bron: Dienst Wonen, 2007a - Woonvisie Amsterdam tot 2020.

Door de beperkte doorstroming van huishoudens met een midden- en hooginkomen, komen te weinig geschikte woningen vrij voor huishoudens met een laag inkomen. Daarnaast is de vraag naar koopwoningen in de stad nog altijd groter dan het aanbod. Ook het aanbod eengezinswoningen in stad is beperkt en loopt achter bij de vraag.

De Amsterdamse woningmarkt

Groepen in de knel Door de druk op de Amsterdamse woningmarkt is het voor bijna alle Amsterdammers moeilijk om aan een woning te komen. Vooral voor de kwetsbare groepen in de samenleving is het moeilijk een geschikte woning te vinden. Huishoudens met een laag inkomen zijn aangewezen op de goedkope sociale huurvoorraad en komen pas na lange tijd in aanmerking voor een sociale huurwoning. Naast de beschikbaarheid vormt de betaalbaarheid een probleem voor deze huishoudens. De huurquote voor huishoudens met een laag inkomen ligt over het algemeen hoog. Voor deze huishoudens is het moeilijk om een woning te bemachtigen buiten de sociale huurvoorraad of een woning te kopen in Amsterdam. Voor huishoudens met een middeninkomen zijn eveneens onvoldoende mogelijkheden om een wooncarrière in Amsterdam te maken. Voor het kopen van een woning zijn de huishoudens met een laag middeninkomen aangewezen op een woning met een verkoopprijs tot €159.000,-. Het aantal koopwoningen in deze prijscategorie is in Amsterdam zeer beperkt en bovendien niet geschikt voor meerpersoonshuishoudens. De hogere middeninkomens hebben meer mogelijkheden op de woningmarkt dan lagere inkomensgroepen. De vraag naar woningen voor de middeninkomensgroepen is echter veel groter dan het aanbod, waardoor deze groep vaak genoodzaakt in een sociale huurwoning woont. Vooral voor gezinnen met een middeninkomen, die op zoek zijn naar meer oppervlakte voor een betaalbare prijs, is het moeilijk in Amsterdam een betaalbare woning te vinden die past bij de huishoudenssituatie. Door de gespannen Amsterdamse woningmarkt hebben dus bijna alle huishoudens moeite met het vinden van een beschikbare en betaalbare woning. Vooral grote gezinnen, jongeren en studenten, ouderen en mensen met een handicap en dak- en thuislozen hebben moeite om aan een woning in Amsterdam te komen. Onrechtmatige bewoning en ongewenst verhuurgedrag Een ander knelpunt vanuit de Woonvisie Amsterdam (Dienst Wonen, 2007a) is onrechtmatige bewoning en ongewenst verhuurgedrag. Door de grote druk op de Amsterdamse woningmarkt, wordt een deel van de sociale huurwoningen onderverhuurd. De omvang van onrechtmatige bewoning is moeilijk vast te stellen, maar voorzichtige schattingen komen uit op 10 procent van de huurwoningen (Dienst Wonen, 2007a). In Amsterdam staat de bestrijding van woonfraude hoog op de agenda van zowel de woningcorporaties als de gemeente. Door een intensieve aanpak van onrechtmatige bewoning zijn in 2008 1.371 sociale huurwoningen opnieuw beschikbaar gesteld voor de reguliere verhuur. Dat is ruim 13 procent van alle woningen die de woningcorporaties in 2008 hebben verhuurd (AFWC, 2009).

3.2 De Amsterdamse koopsector Amsterdam is traditioneel een stad van huurwoningen, waarbij zowel huurwoningen van particuliere verhuurders als huurwoningen van woningcorporaties de woningmarkt domineren. Slechts 27 procent van de Amsterdamse woningvoorraad is een koopwoning, tegenover een landelijk gemiddelde van 56 procent. Daarnaast is het aandeel sociale huurwoningen gelijk aan 49 procent. Door het lage percentage eigenwoningbezit en een groot aandeel sociale huurwoningen is de Amsterdamse woningmarkt zeer specifiek voor Nederland. Verkoopaanbod Tussen de stadsdelen in Amsterdam zijn grote verschillen in het aandeel eigenwoningbezit. In Figuur 3-2 is voor alle stadsdelen opgenomen wat het aandeel eigenwoningbezit is. De figuur laat zien dat het aandeel eigenwoningbezit in Amsterdam het laagst ligt in stadsdeel Bos en Lommer met 16

23

De Amsterdamse woningmarkt

procent. Het grootste aandeel koopwoningen is te vinden in stadsdeel Osdorp. In dit stadsdeel is 33 procent van de woningen een koopwoning. Figuur 3-2: Aandeel eigen woningbezit op de Amsterdamse woningmarkt per stadsdeel op 1 januari 2008. Bron: Dienst Onderzoek en Statistiek, 2008

24

De Amsterdamse koopsector laat de afgelopen jaren een toename zien. In 1995 was het aandeel eigenwoningbezit 11 procent van de totale Amsterdamse woningvoorraad. In 2007 is dit aandeel gegroeid naar 27 procent (Dienst Wonen, 2008). De toename van het aandeel koopwoningen komt voornamelijk door de verkoop van particuliere huurwoningen en corporatiewoningen en de verhouding van 70 procent in de vrije sector en 30 procent sociale huurwoningen in de nieuwbouw. In alle stadsdelen is een toename van het aandeel eigenwoningbezit te zien. Het aandeel eigen woningbezit nam het sterkst toe in de stadsdelen Westerpark en in Bos en Lommer. De grootste toename van het aantal koopwoningen vond plaats in het stadsdeel Zeeburg, met de bouw van 2.203 nieuwbouwwoningen op IJburg (AFWC, 2009). In de overige stadsdelen komen nieuwbouwwoningen vaak in de plaats van bestaande woningen. De verwachting is dat het aandeel eigenwoningbezit de komende jaren verder zal stijgen doordat het aandeel koopwoningen in nieuwbouwprojecten hoger ligt en de woningcorporaties de ambitie hebben om ieder jaar tussen de 2000 en 2500 woningen te verkopen. Marktontwikkelingen De grenzen van de betaalbaarheid op de Amsterdamse woningmarkt lijken bereikt te zijn. Sinds 2007 zijn de prijzen voor de gemiddelde verkochte woning minder hard gestegen dan in voorgaande jaren, terwijl de markt krapper is. Het aantal te koop staande woningen, evenals de looptijd (de periode tussen het moment van aanbieden en de verkoop), was in 2007 afgenomen. De looptijd van een koopwoning in Amsterdam loopt uiteen van 25 dagen voor een appartement van vóór 1945 tot 62 dagen voor een vrijstaande woning. De koopwoningen worden in Amsterdam dus snel verkocht. Dat de markt krap is en het steeds moeilijker wordt een woning in Amsterdam te kopen, bleek in 2007 uit het aantal woningen dat verkocht werd voor een prijs die hoger lag dan de vraagprijs. In een rustige markt wordt ongeveer twee procent van de koopwoningen overboden. In 2007 werd in Amsterdam gemiddeld 24 procent van de woningen verkocht voor een prijs boven de vraagprijs. Onder invloed van de economische crisis zijn er sinds oktober 2008 minder woningen in Amsterdam verkocht. Het aantal verkochte woningen ligt 33 procent lager dan een jaar daarvoor. In Figuur 3-3 is

De Amsterdamse woningmarkt

het aantal verkooptransacties van woningen weergegeven voor zowel de Nederlandse als de Amsterdamse woningmarkt. Figuur 3-3: Aantal verkooptransacties van woningen in de periode van januari 2005 tot en met april 2009. Bron: Dienst Onderzoek en Statistiek, 2008 (O+S Amsterdam, 2008b)

In februari 2009 was er een dieptepunt van het aantal verkooptransacties. Sindsdien worden er meer woningen verkocht in zowel Amsterdam als in Nederland (in maart en april 2009). In Amsterdam lijkt dit niveau zich te stabiliseren op rond de 500 verkochte woningen per maand. Een jaar eerder waren er nog ruim 700 verkooptransactie per maand. Het lijkt er echter op dat de grootste daling in het aantal woningverkopen achter de rug is (O+S Amsterdam, 2008b). 25 De daling van de verkoopprijzen lijkt nog niet beëindigd. In de huidige woningmarkt worden verhoudingsgewijs minder dure woningen en meer goedkope woningen verkocht. Hierdoor zijn de ontwikkelingen van de gemiddelde verkoopprijs minder goed te volgen. Sinds augustus-september 2008, toen de markt op haar top was, is de verkoopprijs in Amsterdam afgenomen. De gemiddelde verkoopprijs was in april 2009 5,5 procent lager dan een jaar eerder. De prijs per vierkante meter ligt zelfs 6,2 procent lager dan een jaar geleden. De 19e eeuwse etagewoningen zijn het meest in prijs gedaald en de nieuwbouwappartementen het minst. De prijsdaling is vooral het gevolg van een daling van de vraagprijzen. Nieuw aangeboden woningen worden op een lagere prijs ingezet, bij al langer te koop staande woningen wordt de vraagprijs vaak naar beneden bijgesteld (O+S Amsterdam, 2008b). Betaalbaarheid De betaalbaarheid van koopwoningen vormt een probleem op de Amsterdamse woningmarkt. In het bijzonder voor één-verdienende starters en één-verdienende doorstromers met een modaal inkomen is het moeilijk een geschikte koopwoning te vinden. Voor twee-verdienende starters en tweeverdienende doorstromers met een modaal inkomen is de betaalbaarheid van een koopwoning beter. In Figuur 3-4 is de betaalbaarheid van verschillende woningtypen voor de doelgroepen weergegeven. Het merendeel van de koopwoningen in Amsterdam is voor één-verdienende starters en éénverdienende doorstromers met een modaal inkomen onbetaalbaar. Voor deze groepen zijn slechts in een aantal stadsdelen de appartementen betaalbaar en in geen van de stadsdelen is een eengezinswoning betaalbaar. Een één-verdienende starter met een modaal inkomen kan het best in Amsterdam-Noord, Bos en Lommer en Zuidoost een woning vinden. In de stadsdelen De Baarsjes, Centrum, Westerpark, Oud-West, Oud-Zuid, Oost/Watergraafsmeer en Zuideramstel zijn de woningen voor deze doelgroep onbetaalbaar. Het Centrum en Amsterdam Oud-Zuid zijn daarbij de minst betaalbare stadsdelen voor één-verdienende starters.

De Amsterdamse woningmarkt

Figuur 3-4: Betaalbaarheid van woningen in Amsterdam. Bron: DBGA, MVA en de AFWC uit Woon Amsterdam 2008

Voor één-verdienende doorstromers met een modaal inkomen zijn appartementen van vóór 1945 in de meeste stadsdelen betaalbaar. In het Centrum, Oud-Zuid en Zuideramstel zijn deze appartementen echter nog onbetaalbaar. Voor een eengezinswoning kan een één-verdienende doorstromer met een modaal inkomen alleen terecht in de stadsdelen Amsterdam-Noord, Geuzenveld-Slotermeer en Zuidoost. Behalve in het Centrum is in elk stadsdeel wel een woningtype te vinden dat betaalbaar is voor een één-verdienende doorstromer met een modaal inkomen. Dit zijn bijna altijd appartementen en dan voornamelijk de appartementen met een bouwperiode tussen 1945 en 1970 of vóór 1945.

26

3.3 De (verstoorde) Amsterdamse woningmarkt De Amsterdamse woningmarkt kan worden omschreven als een verstopte woningmarkt. In de stad wordt weinig verhuisd, waardoor er gesproken kan worden van een ongezonde woningmarkt. Verhuizingen zijn noodzakelijk voor een evenwicht tussen vraag en aanbod. In de jaren negentig van de vorige eeuw heeft Amsterdam een economische groei en inkomensstijging meegemaakt. De doelgroep met lagere inkomens is afgenomen en de hogere inkomensgroepen zijn toegenomen. Hierdoor is ook de vraag naar kwaliteit in huurwoningen en de vraag naar koopwoningen sterk toegenomen. De Amsterdamse woningvoorraad heeft zich echter nauwelijks aangepast aan deze gewijzigde vraag. Met als gevolg dat door de geringe omvang van de koopsector in Amsterdam, de koopprijzen op een hoog niveau liggen. Gedurende de jaren negentig van de vorige eeuw heeft zich daarbij een gestage daling van het aantal verhuizingen binnen de stad voorgedaan. ‘De geringe dynamiek is zo extreem dat er woorden worden gebruikt als stagnatie en verstopping. Zelfs het woord woningnood valt regelmatig’ (O+S, 2002). Het prijsmechanisme is een belangrijk instrument voor een goed functionerende woningmarkt. De prijs van een koopwoning wordt bepaald door de markt, terwijl de huurprijs sterk wordt gereguleerd. Deze regulering van de huurwoningenmarkt is gericht op het goedkoop en betaalbaar houden van een groot deel van de voorraad. Het huidige woningwaarderingsstelsel heeft als consequentie dat er vrijwel geen relatie is tussen de huurprijs van woningen en de populariteit. De regulering van de huurprijzen heeft in Amsterdam geleid tot een grote druk op de woningmarkt en tevens tot effect dat de woonlasten bij het kopen van dezelfde woning over het algemeen veel hoger liggen dan bij het huren van dezelfde woning. Voor veel mensen, zeker voor de huishoudens die hun woning al langer huren, is kopen daarom veel duurder dan huren. Het gevolg hiervan is dat het woningcorporaties zeer veel moeite kost om sociale huurwoningen aan zittende huurders te verkopen, ook als hun inkomen dit toelaat. Ook bij de stap vanuit een huurwoning naar een andere huurwoning nemen de woonlasten toe, doordat de oude huur het resultaat is van jarenlange beperkte huurverhoging, terwijl huurwoningen die leegkomen vaak worden geharmoniseerd. Bewoonde woningen kunnen jaarlijks slechts zeer

De Amsterdamse woningmarkt

beperkt in huur worden verhoogd. Op het moment dat een woning vrijkomt (gemiddeld pas na 16 jaar) ontstaat de mogelijkheid voor de verhuurder om de huur op te trekken tot het niveau dat gezien de markt redelijker is (huurharmonisatie). Door deze regelgeving is de mutatiegraad structureel laag en komen weinig woningen leeg voor starters of stedelijke vernieuwingskandidaten. De woonruimtebemiddeling die uitgaat van woonduur en inschrijfduur, zorgt er daarnaast voor dat bij een lange woonduur de kansen op de woningmarkt vergroot worden, waardoor veel mensen besluiten te wachten met verhuizen. 3.4 De verkoop van sociale huurwoningen Vanaf 1998 worden er door de Amsterdamse woningcorporaties, na afspraken met de gemeente, sociale huurwoningen verkocht. In de eerste jaren van de verkoop werden er jaarlijks niet meer dan 500 woningen verkocht. In 1998 werden slechts 279 sociale huurwoningen verkocht en de jaren hierna nam dit aantal licht toe. In 2003 steeg het aantal verkochte sociale huurwoningen tot 1.068 woningen. In 2005 bereikte het aantal verkochte sociale huurwoningen een maximum van 2.402 woningen. Sindsdien is er een lichte daling van het door woningcorporaties verkochte sociale huurwoningen. In 2008 verkochten de woningcorporaties 1.704 sociale huurwoningen. De afname van het aantal verkooptransacties wordt gedeeltelijk veroorzaakt doordat het gat tussen huur en koop in Amsterdam groter wordt. Hierdoor zijn zittende huurders minder bereid hun woning te kopen. Daarnaast hebben de huurders die een koopwens hadden, de woning inmiddels gekocht. De verkoop van sociale huurwoningen gebeurt dus vooral bij leegkomst van de woning. Door een daling van de mutatiegraad van huurwoningen is ook het aantal verkochte sociale huurwoningen afgenomen. Vanaf 1998 tot en met 2008 hebben de woningcorporaties in totaal 13.457 woningen verkocht aan particulieren en 644 woningen via complexgewijze verkoop aan beleggers. In Figuur 3-5 zijn het aantal verkochte sociale huurwoningen aan particulieren in de periode van 1998 tot en met 2008 weergegeven. 27

Figuur 3-5: Verkopen van corporatiewoningen aan particulieren op de Amsterdamse woningmarkt per stadsdeel. Bron: Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, 2009 (eigen bewerking)

Centrum Westerpark

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Totaal

32

51

14

2

6

47

114

119

68

94

55

602

4

2

Oud-West Zeeburg

36

3

39

118

139

272

180

113

906

5

9

15

40

59

83

92

83

48

434

14

43

39

74

80

202

190

171

124

937

2

2

21

6

28

49

81

164

185

120

666

11

33

94

102

68

83

81

491

15

102

164

105

322

448

558

490

470

428

3106

8

5

6

17

168

193

77

90

48

613

95

25

40

20

23

41

147

131

61

31

621

1

34

33

18

25

22

77

49

54

62

375

188

85

88

137

283

398

357

302

326

306

2676

22

24

9

13

67

131

173

247

171

140

997

Oud-Zuid

2

28

25

20

123

109

97

126

102

632

Zuideramstel

6

24

30

50

57

62

49

77

46

401

323

502

434 1068 1902 2402 2296 2171 1704

13457

Bos en Lommer De Baarsjes

8 17

Noord

4

Geuzenveld-Slotermeer

1

Osdorp

7

Slotervaart Zuidoost

206

Oost/Watergraafsmeer

Totaal

279

2

376

In de stadsdelen Noord en Zuidoost zijn de meeste sociale huurwoningen verkocht. In stadsdeel Noord zijn er tussen 1998 en 2008 3.106 woningen verkocht en in Zuidoost 2.676 woningen. Het corporatiebezit ligt in deze stadsdelen hoog en de verkoopprijzen ligt relatief laag. De verkoop van sociale huurwoningen speelt in Noord en Zuidoost een belangrijke rol bij de differentiatie van de woningvoorraad. In stadsdelen met een sterke woningmarktpositie verkopen de Amsterdamse woningcorporaties minder woningen. Hierdoor blijft de toegankelijkheid van de woningvoorraad voor

De Amsterdamse woningmarkt

mensen met lage inkomens gehandhaafd. Die toegankelijkheid wordt ook gewaarborgd doordat woningcorporaties voor de huursector aanbiedingsafspraken hebben gemaakt met de gemeente over het aantal verhuringen per jaar aan de lage inkomensgroepen. Verkoopprijzen De mediane verkoopprijs van de verkochte sociale huurwoningen lag in 2008 op €176.132,- (AFWC, 2009). Deze mediane verkoopprijs ligt ver onder het gemiddelde van bestaande koopwoningen. In Figuur 3-6 zijn de mediane verkoopprijzen per stadsdeel weergegeven. De mediane verkoopprijs lag in stadsdeel Oud-Zuid het hoogst en in stadsdeel Zuidoost het laagst. Figuur 3-6: Gemiddelde verkoopprijzen van corporatiewoningenin Amsterdam per stadsdeel in 2008. Bron: Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, 2009 (eigen bewerking) en AFWC, 2009.

28

De mediane vierkante meterprijs van sociale huurwoningen ligt in Amsterdam op €2.841,-. Per stadsdeel zijn echter grote verschillen. Deze verschillen lopen uiteen van €2.048,- per vierkante meter in Zuidoost tot boven de €4.000,- in Oud-West, Oud-Zuid en Westerpark. De locatie van de stadsdelen speelt een rol in de prijs per vierkante meter. In Oud-Zuid en Westerpark zijn de woningen kleiner, waardoor de vierkante meterprijs hoog ligt. In de stadsdelen Zuidoost en Noord zijn de verkochte corporatiewoningen daarentegen relatief groot. De kopers Doordat de verkoopprijzen van sociale huurwoningen relatief laag liggen, zorgt de verkoop van sociale huurwoningen voor een nieuw segment op de Amsterdamse woningmarkt en levert de verkoop een belangrijke bijdrage aan het bedienen van de middeninkomens in de stad. In 2008 was 91 procent van alle verkochte sociale huurwoningen bereikbaar voor de middeninkomensgroep en 65 procent voor de lage middeninkomensgroep (AFWC, 2009). Door toevoeging van een relatief goedkoop koopsegment wordt jongeren en starters de mogelijkheid geboden een woning te kopen. Daarnaast biedt de verkoop van huurwoningen de middeninkomens de mogelijkheid een wooncarrière te maken. Van de kopers van een sociale huurwoning kwam 74 procent in de eerste helft van 2008 uit Amsterdam en 30 procent uit het eigen stadsdeel. Het percentage kopers uit Amsterdam en het eigen stadsdeel lag het hoogst in het stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer, waar 92 procent afkomstig is uit Amsterdam en 46 procent uit het eigen stadsdeel. Ook in de stadsdelen Noord en Westerpark lag het

De Amsterdamse woningmarkt

percentage kopers uit het eigen stadsdeel hoog met respectievelijk 38 procent en 37 procent (Dienst Belastingen, 2008). Het percentage kopers dat afkomstig is uit de Stadsregio lag het hoogst in stadsdeel Osdorp. In stadsdeel Oud-West werden relatief veel woningen verkocht aan huishoudens van buiten de regio, 28 procent van de kopers van een sociale huurwoning in dit stadsdeel kwam van buiten de regio. In stadsdeel Zuideramstel was dit aandeel 26 procent en in Slotervaart 25 procent. In Figuur 3-7 is de herkomst van de kopers van een corporatiewoning weergegeven per stadsdeel over de eerste helft van 2008. Figuur 3-7: Herkomst van kopers van een corporatiewoning in de eerste helft van 2008 per stadsdeel. Bron: Dienst Belastingen, 2008 uit Woon Amsterdam 2008 (eigen bewerking).

29

3.5 Stimuleringsmaatregelen op de Amsterdamse woningmarkt Op de Amsterdamse woningmarkt ondernemen zowel de gemeente als de woningcorporaties initiatieven om de koopsector toegankelijker te maken. Starterslening door de gemeente Amsterdam In 2007 heeft de gemeente Amsterdam vastgelegd om tot het jaar 2020 1.000 Startersleningen te verlenen aan huurders die hulp nodig hebben bij het kopen van een eigen woning. De Starterslening is in Amsterdam in de plaats gekomen van de Amsterdamse Middensegment Hypotheek (AMH). In Amsterdam moet de Starterslening huishoudens met een middeninkomen (een bruto-jaarinkomen van maximaal €63.800) in staat stellen een nieuwbouwwoning te kopen. Hiermee hoopt de gemeente de doorstroming op de woningmarkt in de stad weer op gang te krijgen (Karman, 2007). De Amsterdamse gemeente stelt een aantal voorwaarden aan de Starterslening. Zo moest een aanvrager een huurwoning (met een huur tot de huurtoeslaggrens) in Amsterdam achterlaten en de hypotheek voor de nieuwe woning mag niet meer dan €265.000 bedragen. De maximale Starterslening bedraagt €53.000 en wordt niet verstrekt indien op grond van de Wet Bevordering Eigen Woningbezit (BEW) Koopsubsidie is toegekend. Om de woningmarkt te stimuleren heeft de gemeente Amsterdam, onder invloed van de economische crisis, de regels voor Startersleningen versoepeld. Aanvankelijk gold de Starterslening alleen voor nieuwbouwwoningen en moest door de koper een goedkope huurwoning worden achter gelaten. Met

De Amsterdamse woningmarkt

de versoepeling van de regeling voor de Starterslening zijn deze twee voorwaarden komen te vervallen Stimuleringsmaatregelen door de Amsterdamse woningcorporaties Op de Amsterdamse woningmarkt worden door de woningcorporaties verschillende instrumenten ingezet om sociale huurwoningen betaalbaar te maken. Koopgarant De regeling Koopgarant wordt op de Amsterdamse woningmarkt nog niet toegepast. Voor hypotheekrenteaftrek stelt de Belastingdienst de voorwaarde dat de koper voor minimaal 50 procent eigenaar is van de woning. Indien dit niet het geval is, zou er volgens de Belastingdienst geen sprake zou zijn van een eigen woning, waardoor de hypotheekrente niet kan worden afgetrokken van het inkomen. Door het huidige erfpachtsysteem op de Amsterdamse woningmarkt, kan Koopgarant volgens de Belastingdienst niet zonder meer worden toegepast op de Amsterdamse woningmarkt. Momenteel loopt er in Amsterdam een discussie met de Belastingdienst over de verkoop onder Koopgarant. Een discussiepunt met de Belastingdienst is de vraag of een via Koopgarant verkochte woning die op erfpacht staat, voor de eigen woning regeling (c.q. hypotheekrenteaftrek) in aanmerking komt. Indien dit niet het geval is, dan is het kopen van een dergelijke woning onaantrekkelijker dan het kopen van een reguliere woning. Verkoop met korting Door sommige Amsterdamse woningcorporaties wordt een korting op de verkoopprijs gegeven bij de verkoop van een sociale huurwoning (Dienst Wonen, 2006). Deze korting wordt meestal toegepast voor (zittende) huurders van de woningcorporatie. De korting bestaat meestal uit een kortingspercentage op de verkoopprijs voor (zittende) huurders. 30 Verkoop V.O.N. Soms maken woningcorporaties voor de verkoop van een woning gebruik van een vrij-op-naamprijs (v.o.n.) Dat wil zeggen dat de overdrachtsbelasting (circa 7,5 procent) voor rekening is van de woningcorporatie. Deze korting op de verkoopprijs wordt eveneens vaak toegepast voor (zittende) huurders van de woningcorporatie of bij een speciale verkoopactie. Gedeeld Eigendom Bij gedeeld eigendom blijft de woningcorporatie voor 25 procent eigenaar van de woning en de koper komt in bezit van de overige 75 procent. De koper is daarbij ook voor 75 procent juridisch eigenaar van de woning, maar 100 procent gebruiksbevoegd. Bij doorverkoop van de woning is 75 procent van de verkoopprijs voor de eigenaar en 25 procent voor de woningcorporatie. Het blijft voor de koper mogelijk om het overige aandeel van de woning te kopen tegen de dan geldende marktwaarde. In Amsterdam maakt alleen woningcorporatie De Key gebruik van deze regeling. Experimenten Op de Amsterdamse woningmarkt hebben voor de verkoop van sociale huurwoningen een aantal experimenten met verkoopvormen plaats gevonden. Eén van het bekendste experiment is cascoverhuur of koophuur door woningcorporatie Het Oosten (inmiddels gefuseerd met AWV tot Stadgenoot). Koophuur had tot doel om een koopwoning bereikbaar te maken voor lagere inkomensgroepen en de doorstroming van huurders te bevorderen. Met deze regeling kon de huurder het interieur van de woning kopen, terwijl de woningcorporatie eigenaar bleef van de buitenkant. Het idee is dat de koper verantwoordelijk is voor het onderhoud aan de binnenkant en de woning naar eigen behoefte kan aanpassen. Doordat de koper bij koophuur voor slechts 35 procent eigenaar van de woning is, en niet voor de benodigde 50 procent, was er geen fiscale aftrekbaarheid meer van koophuur, waardoor deze vorm van verkoop onaantrekkelijkheid werd.

De Amsterdamse woningmarkt

3.6 Effecten van de verkoop in Amsterdam In deze paragraaf worden de effecten van de verkoop van sociale huurwoningen op de Amsterdamse woningmarkt besproken. Allereerst wordt ingegaan op het realiseren van een wooncarrière door de verkoop van huurwoningen en vervolgens zullen de effecten van de verkoop van corporatiewoningen besproken worden in Tuindorp Oostzaan en Nieuwendam-Noord in het stadsdeel Noord (Middelburg, 2008). Invloed op de wooncarrière Uit onderzoek (De Heer, 2005a) blijkt dat de verkoop van huurwoningen positief is voor het maken van een wooncarrière in de stad. De verkoop uit verschillende koopmarktsegmenten draagt voor uiteenlopende huishoudens bij aan het maken van een wooncarrière in Amsterdam. Door de verkoop wordt de betaalbaarheid op de Amsterdamse koopmarkt vergroot en neemt de differentiatie toe betreffende de woninggrootte, de prijsklasse en de ligging in de stad. Door een relatief lage verkoopprijs worden de sociale huurwoningen vooral verkocht aan gezinnen van etnische minderheidsgroepen en huishoudens met een leeftijd onder de 25 jaar. Daarnaast treedt door een toename van de koopsector een verjonging en toename op van het aantal stellen en gezinnen in de stad. Bij verkochte sociale huurwoningen en bij koopwoningen in de nieuwbouw ligt het aandeel etnische minderheden onder kopers hoger dan op andere koopmarkten. De etnische minderheden zijn gemiddeld ook vaker woonachtig in stadsdelen waar veel nieuwe koopwoningen zijn gebouwd en waar veel sociale huurwoningen verkocht worden. Dat leidt ertoe dat het algemene Amsterdamse patroon dat etnische minderheden na verkoop minder aanwezig zijn, zich niet voordoet in de stadsdelen die de naoorlogse woningvoorraad vertegenwoordigen. In vergelijking met verkochte particuliere huurwoningen worden sociale huurwoningen daarnaast vaker verkocht aan de zittende huurders. De verkoop van corporatiewoningen in Tuindorp Oostzaan en Nieuwendam-Noord In Tuindorp Oostzaan en Nieuwendam-Noord in het stadsdeel Noord, biedt de verkoop van sociale huurwoningen vooral Amsterdamse huishoudens de mogelijkheid om een wooncarrière te maken (Middelburg, 2008). In Tuindorp Oostzaan en in Nieuwendam-Noord is het merendeel van de woningen aan de zittende huurders verkocht. Daarnaast werd een aanzienlijk deel van de woningen verkocht aan buurtbewoners, waardoor de mogelijkheid wordt geboden om binnen de eigen buurt een wooncarrière te maken. De verkochte sociale huurwoningen waren in beide buurten bereikbaar voor de lage middeninkomensgroepen. Minder dan de helft van deze woningen is echter verkocht aan huishoudens met een laag middeninkomen. Voor veel van de kopers van een sociale huurwoning in Tuindorp Oostzaan en Nieuwendam-Noord was een woning op de reguliere koopmarkt onbetaalbaar. De buurtbevolking is in Tuindorp Oostzaan en Nieuwendam-Noord jonger, rijker, hoger opgeleid en kinderrijker geworden door de verkoop. Meer dan 85 procent van de corporatiewoningen werd in deze buurten verkocht aan (koop)starters. Door de korte woonduur van starters en een relatief lage verkoopprijs van sociale huurwoningen, biedt de verkoop starters een alternatief voor het huren van een woning. De invloed op de woning en de buurt Door de verkoop van sociale huurwoningen zijn er verbeteringen opgetreden in de fysieke kwaliteit van de woningen in Tuindorp Oostzaan en Nieuwendam-Noord. Een meerderheid van de kopers geeft aan geïnvesteerd te hebben in de woning. Hier gaat het veelal om grootschalige aanpassingen zoals een verandering in de woningindeling. Een merendeel van de kopers die nog niet hebben geïnvesteerd in de woningen, geeft aan plannen te hebben voor verbeteringen. Kopers hebben over het algemeen voldoende financiële middelen voor het plegen van onderhoud of om aanvullende investeringen te doen. De kopers met een laag inkomen zijn in beide buurtcombinaties beperkt en slechts een enkeling geeft aan dat gebrek aan financiële middelen de reden is dat er niet in de woning geïnvesteerd kan worden.

31

De Amsterdamse woningmarkt

De kopers van een sociale huurwoning in Tuindorp Oostzaan en Nieuwendam-Noord zijn meer tevreden met de woning dan huurders. De kopers geven in vergelijking met huurders hogere rapportcijfers voor de woning en zijn daarnaast meer tevreden over de fysieke buurtkenmerken, de voorzieningen en het sociale klimaat in de buurt. Ook zijn de kopers positiever over de toekomst van de buurt. In zowel Tuindorp Oostzaan als Nieuwendam-Noord vinden de meeste kopers van een sociale huurwoning dat in sociaal opzicht nog niet veel verbeterd is in de buurt door de verkoop. Wel zien veel kopers dat het bevolkingsprofiel verbeterd is. De kopers in Nieuwendam-Noord zijn vaker dan in Tuindorp Oostzaan van mening dat de verkoop positief is voor de betrokkenheid bij de buurt en de veiligheid in de buurt. De kopers in Nieuwendam-Noord geven aan dat zijzelf en ook andere kopers meer contacten in de buurt onderhouden als gevolg van de verkoop. In Tuindorp Oostzaan vinden de kopers over het algemeen dat verkoop van corporatiewoningen weinig effect heeft op de buurtbetrokkenheid. Wel vinden oude bewoners dat de komst van teveel nieuwkomers door de verkoop, evenals door de bewonerswisselingen in de huursector, het sociale klimaat negatief beïnvloedt.

32

Verhuisbewegingen Kopers van een sociale huurwoning zijn in stadsdeel Noord minder verhuisgeneigd dan huurders en daarnaast is de urgentie om te verhuizen bij kopers een stuk geringer dan bij huurders (Middelburg, 2008). De doorverkochte sociale huurwoningen laten in zowel Tuindorp Oostzaan als NieuwendamNoord aanzienlijke waardestijgingen zien, waardoor de eerste kopers de mogelijkheid wordt geboden een wooncarrière te maken. Een meerderheid van de kopers ziet de woning ook als opstap op de (koop)woningmarkt. De waardestijging biedt de kopers daarbij een middel om een volgende verhuizing mogelijk te maken als de huishoudenssamenstelling daar om vraagt, maar vormt veelal niet de aanleiding van verhuiswensen. In Nieuwendam-Noord neemt de verhuisgeneigdheid toe naarmate de verwachte waardestijging van de woning groter is. De kopers in Nieuwendam-Noord houden de waardestijging van hun woning sterk in de gaten en laten zich bij het ontstaan van verhuiswensen sterk leiden door deze waardestijging. In beide buurtcombinaties vormt de woning het belangrijkste motief voor verhuiswensen, hierbij is de beperkte omvang van de woning de belangrijkste reden van een verhuiswens, vaak in combinatie met veranderde omstandigheden in het huishouden.

3.7 Verkoop van sociale huurwoningen onder invloed van de economische crisis De Amsterdamse woningcorporaties hebben in 2008 1.704 sociale huurwoningen verkocht onder het Convenant Verkoop. Dit aantal bleef ver achter bij de ambitie om jaarlijks 3.000 sociale huurwoningen te verkopen, volgens de afspraken met de gemeente. In 2008 zijn ten opzichte van een jaar eerder minder sociale huurwoningen verkocht. In 2007 verkochten de Amsterdamse woningcorporaties nog 2.171 sociale huurwoningen. In de eerste helft van 2008 werden door de Amsterdamse woningcorporaties 860 sociale huurwoningen verkocht. In de tweede helft van het jaar (dus na het uitbreken van de economische crisis), werden ruwweg evenveel sociale huurwoningen verkocht als in de eerste helft van 2008 (AFWC, 2009). De woningcorporaties wijten het teruglopen van het aantal verkopen in 2008 voor een deel aan de gevolgen van de economische crisis. De daling van het aantal verkochte sociale huurwoningen is echter ook het gevolg van minder verhuisbewegingen in de sociale huursector en er zijn minder sociale huurwoningen aan zittende huurders verkocht. Ook zijn er in 2008 problemen geweest met het verlenen van vergunningen door stadsdelen (AFWC, 2009). De afnemende belangstelling van potentiële kopers werd voor de Amsterdamse woningcorporaties eind 2008 merkbaar. Met name in de eerste helft van 2009 merkten de Amsterdamse woningcorporaties de gevolgen van de economische crisis voor de verkoop van sociale huurwoningen. De doorlooptijden van sociale huurwoningen zijn onder invloed van de economische crisis opgelopen. De woningen staan langer te koop en de verkoopprijzen vlakken af. Volgens sommige woningcorporaties is er zelfs sprake van een prijsdaling. Daarnaast kregen de Amsterdamse woningcorporaties in toenemende mate te maken met ontbindingen van voorlopige koopcontracten,

De Amsterdamse woningmarkt

omdat mensen geen hypotheek konden krijgen. Deze ontwikkelingen passen bij de algemene ontwikkelingen op de Amsterdamse woningmarkt. De Amsterdamse woningcorporaties hopen de verkoop van sociale huurwoningen op peil te houden door middel van specifieke verkoopacties, bijvoorbeeld door het hanteren van een vrij-op-naamprijs en het verstrekken van wooncheques. Daarnaast ligt het afwerkingsniveau van de woningen hoger dan voor de economische crisis. Op de Amsterdamse woningmarkt worden nog relatief veel goedkope woningen verkocht, met een verkoopprijs tot €200.000,-. De kopers van deze woningen zijn vaak startende huishoudens, die niet eerst hun vorige koopwoning hoeven te verkopen. Doordat de verkoopprijzen van sociale huurwoningen zich voornamelijk in een goedkoop prijssegment bevinden, merken de Amsterdamse woningcorporaties in verhouding minder van de economische crisis. In 2008 hebben de woningcorporaties dan ook voornamelijk sociale huurwoningen in een laag prijssegment verkocht (AFWC, 2009). De inkomsten vanuit de verkoop zijn voor de Amsterdamse woningcorporaties kritisch voor het plegen van nieuwe investeringen in de woningvoorraad. Door de terugloop van de verkoop worden de inkomsten vanuit de verkoop van sociale huurwoningen bedreigd. Het zal moeten blijken wat het teruglopen van de verkoop betekent voor het investeringsniveau van woningcorporaties in de stad. De woningcorporaties hebben bijvoorbeeld in toenemende mate problemen met het verkrijgen van leningen en zullen bij hun investeringsafwegingen prioriteit geven aan herstructurering (AFWC, 2009).

3.8

Conclusies

Hoe verloopt de verkoop van sociale huurwoningen op de Amsterdamse woningmarkt? Amsterdam is traditioneel een stad van huurwoningen, waarbij zowel huurwoningen van particuliere verhuurders als die van woningcorporaties de Amsterdamse woningmarkt domineren. Slechts 27 procent van de Amsterdamse woningvoorraad behoort tot de koopsector, ten opzichte van een landelijk gemiddelde van 56 procent (Dient Wonen, 2008). Volgens de Woonvisie Amsterdam tot 2020 (Dienst Wonen, 2003) is er op de Amsterdamse woningmarkt een gebrek aan dynamiek. Van alle deelmarken is de koopwoningenmarkt in Amsterdam het meest dynamisch, door een toename van het aantal koopwoningen in de stad. De vraag naar koopwoningen is echter groter dan het aanbod. Doordat de woningvoorraad onvoldoende aan sluit op de vraag hebben huishoudens in Amsterdam moeite met de doorstroming naar een andere woning. Door de druk op de woningmarkt is het voor bijna alle Amsterdammers moeilijk om aan een woning te komen. Naast de beschikbaarheid van woningen vormt de betaalbaarheid een probleem. Sinds 1998 zijn er tussen de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse woningcorporaties afspraken voor de verkoop van sociale huurwoningen. Naar aanleiding van deze afspraken worden er door de Amsterdamse woningcorporaties sinds 1998 sociale huurwoningen verkocht, onder het Convenant Verkoop. Vanaf 1998 tot en met 2008 hebben de woningcorporaties in totaal 13.457 sociale huurwoningen verkocht, met een piek van 2.402 verkochte sociale huurwoningen in 2005. Sindsdien is er een afname, met in 2008 1.704 verkochte sociale huurwoningen. Deze afname wordt gedeeltelijk veroorzaakt doordat er minder sociale huurwoningen aan zittende huurders worden verkocht. De groep huurders die al wilde kopen, hebben de woning inmiddels gekocht. Daarnaast is het gat tussen huur en koop in Amsterdam groter geworden, door een snelle stijging van de verkoopprijzen. Op de Amsterdamse woningmarkt ondernemen zowel de gemeente als de Amsterdamse woningcorporaties initiatieven om de koopsector toegankelijker te maken. De gemeente Amsterdam

33

De Amsterdamse woningmarkt

maakt gebruik van de Starterslening en de Amsterdamse woningcorporaties hanteren kortingen om huishoudens met een middeninkomen in staat te stellen een woning te kopen. Door de woningcorporaties wordt een korting op de verkoopprijs gegeven aan (zittende) huurders of wordt gebruik gemaakt van een vrij-op-naamprijs (v.o.n.). De gemiddelde verkoopprijs van een sociale huurwoning in Amsterdam ligt ver onder het gemiddelde van bestaande koopwoningen. Doordat de verkoopprijzen van sociale huurwoningen relatief laag liggen, zorgt de verkoop van sociale huurwoningen voor een nieuw segment op de Amsterdamse woningmarkt. Hiermee vergroot de verkoop van sociale huurwoningen de betaalbaarheid op de Amsterdamse koopwoningenmarkt en neemt de differentiatie toe betreffende de woninggrootte, prijsklasse en ligging in de stad toe. De verkoop van sociale huurwoningen levert hierdoor een belangrijke bijdrage aan het bedienen van de middeninkomens en aan het realiseren van een wooncarrière in de stad. Sociale huurwoningen worden voornamelijk verkocht aan gezinnen van etnische minderheden en jonge starters onder de 25 jaar.

34

Onder invloed van de economische crisis merken de Amsterdamse woningcorporaties een afname van potentiële kopers. De doorlooptijd van de sociale huurwoningen is onder invloed van de economische crisis opgelopen, de woningen staan langer te koop en de verkoopprijzen vlakken af. Volgens sommige woningcorporaties is er zelfs sprake van een prijsdaling. Daarnaast krijgen de Amsterdamse woningcorporaties in toenemende mate te maken met ontbindingen van voorlopige koopcontracten, omdat mensen geen hypotheek kunnen krijgen. Doordat de verkoopprijzen van sociale huurwoningen zich voornamelijk in een laag prijssegment (tot €200.000,-) bevinden, merken de Amsterdamse woningcorporaties in verhouding minder van de economische crisis. De kopers in deze prijsklasse zijn voornamelijk startende huishoudens en hoeven niet eerst een vorige koopwoning te verkopen, waardoor zij makkelijker een woning kunnen kopen. Door middel van verkoopacties hopen de Amsterdamse woningcorporaties de verkoop van sociale huurwoningen op peil te houden.

Verkoopdoelstellingen

4

Verkoopdoelstellingen

In dit hoofdstuk zal worden ingegaan op de doelstellingen van de verkoop van sociale huurwoningen. Het gaat hierbij om de vraag: Wat zijn de doelstellingen van de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse woningcorporaties voor de verkoop van sociale huurwoningen en welke afspraken zijn vastgelegd voor deze verkoop? In paragraaf 4.1 zullen allereerst de doelstellingen van de gemeente Amsterdam worden besproken. Vervolgens zal in paragraaf 4.2 ingegaan worden op de doelstellingen van de Amsterdamse woningcorporaties voor de verkoop van sociale huurwoningen. Tot slot zullen in paragraaf 4.3 de gemaakte afspraken tussen de gemeente Amsterdam, de Amsterdamse woningcorporaties en andere betrokken partijen voor de verkoop van sociale huurwoningen worden behandeld.

35

Verkoopdoelstellingen

4.1 Gemeentelijke doelstellingen In de Amsterdamse politiek staat de verkoop van sociale huurwoningen al geruime tijd op de agenda. Door de gemeente Amsterdam wordt ingezet op een toename van het eigenwoningbezit, omdat de verdeling van de Amsterdamse woningmarkt sterk achter loopt bij landelijke ontwikkelingen. Visies vanuit het stadsbestuur In 1997 pleitte de VVD in de gemeenteraad voor een toename van het aantal (sociale) koopwoningen in de stad, om hiermee het eigenwoningbezit sterk te bevorderen (Bouma, 1997). De VVD kwam met het voorstel om over een termijn van 10 jaar, per jaar 4000 tot 7000 huurwoningen naar koop om te zetten, met het doel om enerzijds te voldoen aan de vraag naar koopwoningen in de stad en anderzijds omdat het eigenwoningbezit goed is voor de burgers en voor de leefbaarheid en de omgeving (Bouma, 1997). De VVD stelde dat het bezit van een eigen woning de binding met de stad versterkt en een stijging van het woon-werkverkeer tegen gaat. Daarnaast dienden huishoudens met een smalle beurs financieel te worden gestimuleerd om een woning te kopen. Voor de verkoop werden door de VVD een aantal belangrijke voordelen gezien. Op termijn zou een financieel voordeel voor de stad kunnen optreden, gezien de extra inkomsten in het kader van de onroerende zaakbelastingen en erfpachtopbrengsten. Daarnaast wilde de VVD met de verkoop van huurwoningen een goed volkshuisvestingsbeleid bereiken, waarbij de differentiatie van het woningaanbod en het tegengaan van segregatie voorop staan (Bouma, 1997).

36

Het stadsbestuur van de PvdA, VVD en CDA (in 2002-2006) zette in op een stad waar iedereen kan wonen. Hiervoor stelde het bestuur dat veel extra woningen moesten worden gebouwd, dat meer mensen een huis moeten kunnen kopen en dat de bestaande woonruimte rechtvaardig wordt verdeeld. Het stadsbestuur wilde de woningmarkt opvoeren, met de bouw van 16.000 nieuwbouwwoningen tot 2006, met een verdeling van de woningen van 30 procent sociaal, 40 procent voor de middengroep en 30 procent dure woningen (VVD, 2004). In het programakkoord van het nieuwe stadsbestuur (2006-2010) bestaande uit een College van de PvdA en GroenLinks is vastgelegd dat het stadsbestuur mensen met een lager inkomen, starters op de arbeidsmarkt en studenten de kans wil bieden zich in Amsterdam te vestigen. Hiervoor wil het College dat in een periode van vier jaar 20.000 nieuwbouwwoningen worden gebouwd. De lage grondprijs voor sociale huurwoningen wordt hierbij afgeschaft en met de woningcorporaties worden aanbiedingsafspraken gemaakt in plaats van kernvoorraadafspraken. De gemeente heeft in het Programakkoord gesteld dat afspraken zullen worden gemaakt over de verlenging van het Convenant Verkoop tot 2010. Het stadsbestuur ziet in het Convenant een directe koppeling tussen de verkoop en de nieuwbouw van sociale huurwoningen. Het stadsbestuur wil daarnaast dat met behulp van Maatschappelijk Gebonden Eigendom constructies wordt gewerkt aan het tot stand brengen van een voorraad betaalbare koopwoningen voor middeninkomens (Gemeente Amsterdam, 2006). Ambities vanuit de Woonvisie In de Woonvisie Amsterdam tot 2020 (Dienst Wonen, 2007a) zijn de ambities van de gemeente Amsterdam voor de Amsterdamse volkshuisvesting vastgelegd. In de Woonvisie stelt de gemeente dat Amsterdam een stad is voor iedereen, met een grote differentiatie aan cultuur, economie, woningen, woonmilieus en woonomgeving. De ambities voor de Amsterdamse volkshuisvesting heeft de gemeente vertaald naar zeven thema’s: emancipatiestad, ongedeelde stad, betaalbare stad, vernieuwde stad, topstad, zorgzame stad en duurzame stad. Emancipatiestad: de mogelijkheid voor iedereen om zich te ontwikkelen Voor de stad Amsterdam is de instroom van studenten en afgestudeerden van belang om een bijdrage te leveren aan de kenniseconomie en de creatieve sector. Amsterdam heeft een grote

Verkoopdoelstellingen

aantrekkingskracht op studenten en afgestudeerden en voor deze groep moeten voldoende vestigingsmogelijkheden zijn op de Amsterdamse woningmarkt. Voor jongeren die in Amsterdam zijn opgegroeid moet daarnaast de mogelijkheid geboden worden zich te kunnen emanciperen. Veel Amsterdamse jongeren hebben momenteel geen toegang tot de Amsterdamse woningmarkt. De gemeente Amsterdam wil zich samen met de Amsterdamse woningcorporaties en marktpartijen inspannen om meer kansen aan lager opgeleide jongeren te bieden. Voorwaarde voor het kunnen blijven vestigen van jongeren en nieuwkomers is dat er jaarlijks voldoende kleine en betaalbare woningen beschikbaar komen. De nieuwkomers op de Amsterdamse woningmarkt emanciperen zich en krijgen meestal een hoger inkomen of een groter huishouden. Hierbij gaan ze op zoek naar meer kwaliteit en/of meer ruimte. Deze stap is in Amsterdam momenteel moeilijk te maken. Het gat tussen huur en koop speelt hierbij een belangrijke rol en is een essentiële schakel voor emancipatie in de stad. Het bouwen van nieuwbouwwoningen, de verkoop van huurwoningen en sociale koopconstructies moeten middengroepen meer kans geven op de woningmarkt. Ongedeelde stad: gemengde wijken De gemeente Amsterdam streeft naar een ongedeelde stad, een stad met gemengde wijken. Daarbij hoeft volgens de gemeente niet elke buurt een afspiegeling van de Amsterdamse samenleving te zijn, maar moet wel elke wijk toegankelijk blijven voor lagere inkomensgroepen. Om dit te bereiken hebben gemeente en woningcorporaties afspraken gemaakt over de verdeling van vrijkomende woningen. Van belang blijft dat binnen de verschillende woonmilieus ruimte is voor verschillende doelgroepen, qua inkomen, leeftijd en huishoudensamenstelling. In Amsterdam is specifieke aandacht nodig voor gezinnen met kinderen. De gemeente wil de afname van het aandeel gezinnen in de stad tegen gaan en gezinnen behouden voor de stad. Hiertoe zet de gemeente zich in voor het behoud van gezinnen en voor huishoudens met een middeninkomen in de stad. De gemeente stelt in de Woonvisie een gebiedsgerichte benadering voor het behoud van gezinnen, doordat het bouwen van ruimere woningen in populaire gebieden meestal kostbaar is. De gemeente stelt voor om in minder populaire gebieden grotere woningen te bouwen voor gezinnen. Een belangrijk aspect van ongedeeldheid is het samen leven van allochtonen en autochtonen binnen de stad. De gemeente ziet een probleem in de scheiding tussen bevolkingsgroepen als de etnische scheiding samengaat met sociaal-economische achterstanden. Sociaal-economische ongedeeldheid van de wijken vraagt naast woningdifferentiatie om een hoge kwaliteit van voorzieningen, waarbij het van belang is dat kinderen van verschillende klasse en afkomst samen opgroeien. Betaalbare stad: betaalbaarheid voor wonen als één van de basisbehoeften Betaalbaarheid is een belangrijk onderwerp in het woonbeleid van de gemeente Amsterdam gezien het grote aantal lage inkomens in de stad. De lage inkomensgroepen zijn op de huidige Amsterdamse woningmarkt niet in staat om een woning te kopen of om een woning te huren met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens. De gemeente wil daarom dat woningen met een huur tot de huurtoeslaggrens met voorrang worden toegewezen aan huishoudens met een laag inkomen, een inkomen tot de voormalige ziekenfondsgrens. Daarnaast spelen de woonlasten, de gemeentelijk lasten en de stijgende energiekosten een belangrijk rol in de betaalbaarheid. De gemeente vindt het van belang dat huishoudens niet in de knel komen door te hoge woonlasten en heeft daarom een gematigd beleid voor de gemeentelijke lasten vastgesteld. Voor de Amsterdamse woningmarkt is het tevens van belang dat bewoners die meer gaan verdienen door kunnen stromen op de woningmarkt. Hierdoor kunnen goedkope huurwoningen vrij komen voor de doelgroep. De gemeente wil de komende jaren daarom stevig inzetten op het gehele

37

Verkoopdoelstellingen

middensegment, als onderdeel van de betaalbare stad. Daartoe dienen meer middeldure huurwoningen (€600 - €1000) en middeldure koopwoningen te worden gerealiseerd. Om de koopmarkt daarnaast toegankelijk te maken voor starters en middeninkomens gaat de gemeente inzetten op sociale koop. Dit gaat de gemeente doen via reguliere nieuwbouw, verkoop van sociale huurwoningen, Startersleningen en verkoopvormen als Maatschappelijk Gebonden Eigendom. De vernieuwde stad: krachtwijken Amsterdam wil krachtwijken voor alle Amsterdammers en heeft inmiddels een enorme slag gemaakt in de transformatie van de oude vooroorlogse wijken, waar de transformatie alleen nog complexgewijs en gedifferentieerd plaats vindt. In de naoorlogse wijken ligt echter een forse opgave met de stedelijke vernieuwing. Met de stedelijke vernieuwing wordt niet alleen de kwaliteit van de woningen verbeterd, maar ook de kwaliteit van de voorzieningen, de woonomgeving, de bereikbaarheid en worden mogelijkheden voor werk gecreëerd. De gemeente Amsterdam ziet bewonersparticipatie als een randvoorwaarde voor een succesvolle wijkaanpak. Door de grootschalige sloop en renovatie in de vernieuwingsgebieden zijn veel bewoners genoodzaakt een andere woning te vinden. Voor deze groep moeten geschikte woningen beschikbaar komen, zodat de herhuisvesting voorspoedig verloopt. Dit is van belang voor de bewoners zelf en voor de voortgang van de vernieuwing in de betreffende wijken.

38

Topstad: wonen als voorwaarde voor een sterke economische concurrentiepositie van Amsterdam en haar omgeving De gemeente gaat met een groot deel van de nieuwbouw op geschikte locaties meer aantrekkelijke woonmilieus ontwikkelen in het dure en middeldure segment. Hiermee moet de stad aantrekkelijker worden voor medewerkers en leidinggevenden van bedrijven. Naast woningen in het duurdere segment zijn ook goedkope woningen, bedrijfsruimtes en ateliers in gebieden dicht bij het centrum van belang om jong talent aan te trekken. Om talent te behouden zijn mogelijkheden nodig op de woningmarkt, door meer en diverse woonmilieus in het midden en dure segment te creëren. Voor de allochtone middenklasse wil de gemeente in de eigen wijken een middensegment creëren, zodat deze groep bij kan dragen aan de versterking van de wijken. Amsterdam wil daarnaast de mogelijkheden verbeteren voor short-stay (kort verblijf). Hierbij gaat het om de tijdelijke huisvesting van (meestal buitenlandse) werknemers voor een periode korter dan 6 maanden. Deze huisvesting stuit in de huidige situatie op allerlei juridische beperkingen die voortkomen uit het bestemmingsplan en de huisvestingsverordening. De gemeente wil de betreffende groep faciliteren. Zorgzame stad: de mogelijkheid voor ouderen en kwetsbare groepen om zoveel mogelijk zelfstandig te wonen en aan de samenleving deel te nemen De vraag naar zorg en aangepaste woonvormen neemt in Amsterdam, net als in de rest van Nederland, toe. De gemeente wil met geschikte woningen en voorzieningen ervoor zorgen dat ouderen en mensen met een zorgvraag zelfstandig kunnen blijven wonen. Hiertoe kiest de gemeente voor een gebiedsgerichte concentratie van wonen, welzijn en zorg binnen woonservicewijken. Voor het realiseren van geschikte woningen moeten zowel geschikte nieuwbouwwoningen worden gerealiseerd, als complexgewijze ingrepen in de bestaande woningvoorraad worden gedaan. Daarnaast bestaat de mogelijkheid voor individuele aanpassingen in de woning. Een woonservicewijk vraagt naast geschikte woningen om laagdrempelige voorzieningen op buurtniveau zoals een zorgsteunpunt, een buurtontmoetingsplek, maar ook winkels en culturele voorzieningen. Een deel van de ouder wordende babyboomgeneratie heeft meer geld te besteden, waardoor ook de vraag naar ‘luxere’ woonzorgarrangementen zal toenemen. De gemeente wil aan ouderen in Amsterdam keuzemogelijkheden in woonvormen bieden, maar ook aan verstandelijk gehandicapten

Verkoopdoelstellingen

en mensen met een psychiatrische achtergrond. Er komen meer varianten van kleinschalig begeleid wonen. Daarnaast blijft de behoefte aan grootschalige voorzieningen, onder andere voor zorg voor 80+-ers en voor begeleid wonen met toezicht in de maatschappelijke opvang, bestaan. Duurzame stad: het verminderen van het energieverbruik van huishoudens Energiebesparing in de bestaande woningbouw kan een aanzienlijke bijdrage leveren aan de beperking van de CO2-uitstoot. Bovendien betekent energiebesparing, door de stijgende energiekosten, een lastenverlaging voor de bewoners. De ambitie van de gemeente Amsterdam is om een besparing op het gasverbruik van 20 procent in de bestaande woningvoorraad van woningcorporaties in de komende 10 jaar te realiseren. Het bouwen van woningen kan in meerdere opzichten bijdragen aan een duurzame stad onder andere door het bouwen van energiezuinige woningen, het gebruik van milieuvriendelijke en duurzame materialen, het ontwikkelen van duurzame gebouwen en duurzame stedenbouw met oog voor mens en milieu. Daarnaast vraagt duurzaamheid om het rekening houden met de maatschappelijke dynamiek, zodat gebouwen en wijken langer mee kunnen. Dat leidt tot de keuze voor gebouwen die flexibel zijn. Splitsing van huurwoningen Met de splitsing van huurwoningen heeft de gemeente Amsterdam een aantal doelstellingen voor ogen. Eind jaren negentig constateerde de gemeente Amsterdam dat er behoefte was aan meer koopwoningen en aan meer grote woningen voor de hogere en middeninkomensgroep in de stad. Daarbij constateerde de gemeente dat er een overschot was aan huurwoningen voor de lage inkomens. Bovendien zag de gemeente ruimte om de Amsterdamse woningvoorraad om te vormen naar een woningmarkt met meer koopwoningen. 39 In 2002 stelde de gemeente een verruiming van het splitsingbeleid van huurwoningen vast met de doelstellingen meer koopwoningen in de stad, meer grote woningen door samenvoeging bij splitsing en verhoging van de bouwtechnische kwaliteit van de woningvoorraad te realiseren. Het gemeentebestuur streefde daarbij naar een grotere variatie en differentiatie van de woningvoorraad. De gemeente wil, evenwichtig verspreid over de stad, een voldoende grote woningvoorraad van goedkope huurwoningen in Amsterdam behouden en zet het splitsingsbeleid daartoe gebiedsgericht in en waar noodzakelijk gebonden aan maximale aantallen. Voor het realiseren van bovenstaande doelen zijn er bindende afspraken gemaakt met de woningcorporaties in Amsterdam.

4.2 Doelstellingen van de Amsterdamse woningcorporaties Voor woningcorporaties is de verhuur van woningen de kernactiviteit. Daarnaast houden de Amsterdamse woningcorporaties zich op steeds grotere schaal bezig met de verkoop van sociale huurwoningen. Voor de verkoop van sociale huurwoningen spelen een aantal belangrijke maatschappelijke en financiële overwegingen. Vanuit een maatschappelijke benadering zijn de belangrijkste motieven voor de verkoop van sociale huurwoningen om in te spelen op de groeiende vraag naar koopwoningen en om starters een mogelijkheid te bieden op de woningmarkt. Door een relatief lage verkoopprijs van sociale huurwoningen zorgt de verkoop voor een nieuw segment op de Amsterdamse woningmarkt voor de middeninkomens en met name voor jongeren en starters (Dienst Wonen, 2008). Met de verkoop wordt beoogd om de doorstroming te bevorderen en huishoudens met een middeninkomen te behouden of aan te trekken. Door de verkoop van sociale huurwoningen ontstaat er ook een sterkere betrokkenheid van de kopers bij hun directe leefomgeving.

Verkoopdoelstellingen

Uit strategisch oogpunt treedt er door de verkoop van sociale huurwoningen een wijziging op van de woningportefeuille van de woningcorporatie. Door de verkoop kunnen woningcorporaties woningen afstoten die minder goed passen in het beleid. Ook onderhoudstechnisch zijn er voor de woningcorporatie overwegingen om sociale huurwoningen te verkopen. De kosten voor het onderhoud in relatie met de bedrijfswaarde kan aanleiding zijn voor de verkoop van een sociale huurwoning. Door de verkoop van huurwoningen ontstaat een betere mix tussen huur en koop in wijken met een hoog percentage sociale huurwoningen. De verkoop biedt de zittende huurders in de wijken tevens de mogelijkheid een wooncarrière in de eigen buurt te maken. De woningcorporaties hopen met de verkoop de leefbaarheid in de wijken te vergroten. Verkoop is voor de Amsterdamse woningcorporaties financieel essentieel, omdat de verkoopopbrengsten nodig zijn om onrendabele investeringen te kunnen doen. Door de verkoop hebben de woningcorporaties extra financiële ruimte om de benodigde investeringen in nieuwbouw en stedelijke vernieuwing te plegen. De verkoop van sociale huurwoningen blijkt in de praktijk sterk samen te hangen met het investeringsprogramma van de woningcorporatie. Woningcorporaties met een grote herstructureringsopgave verkopen meer sociale huurwoningen dan woningcorporaties die in de nabije toekomst minder onrendabele investeringen verwachten te doen. De verkoop is niet direct gekoppeld aan de herstructurering, maar vooral een middel om de aanpak in die wijken te kunnen financieren.

40

4.3 Beleidsovereenkomsten In de overeenkomst ‘Bouwen aan de stad’ hebben de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse woningcorporaties, verenigd in de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC), afspraken gemaakt over onder meer nieuwbouw, aanbiedingsafspraken en over de verkoop van sociale huurwoningen. In de beleidsovereenkomst Wonen Amsterdam 2001-2002 is vastgelegd dat de partijen een toename van het eigenwoningbezit willen realiseren naar 136.000 koopwoningen, gelijk aan 35 procent van de Amsterdamse woningvoorraad. De afspraken tussen de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse woningcorporaties in Bouwen aan de stad, evenals in de Beleidsovereenkomst Wonen, hebben geresulteerd in het ‘Convenant splitsingen en verkoop sociale huurwoningen 2008 tot en met 2016’. Convenant splitsingen en verkoop sociale huurwoningen In het Convenant splitsingen en verkoop sociale huurwoningen zijn afspraken voor de verkoop van sociale huurwoningen vastgelegd door de gemeente Amsterdam, de gewone leden van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, de Huurdersvereniging Amsterdam en de Amsterdamse stadsdelen. In het Convenant zijn sinds 1998 afspraken vastgelegd voor de verkoop van sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties. Aan het Convenant splitsingen en verkoop sociale huurwoningen ligt ten grondslag dat de verkoop van huurwoningen voorziet in een behoefte van woningzoekenden op de Amsterdamse woningmarkt, verkoop van huurwoningen door woningcorporaties een bijdrage levert aan de differentiatie van het woningaanbod in wijken en de opbrengsten uit de verkoop noodzakelijk zijn voor het plegen van de benodigde investeringen. Verdeling van de verkoop Op grond van het Eerste Convenant Verkoop (1998-2002) en het Tweede Convenant (2002-2007) mochten de woningcorporaties in totaal 28.575 woningen verkopen, waarbij per stadsdeel een maximum verkoopquotum is vastgesteld. In Figuur 4-1 is het aantal verkochte sociale huurwoningen en de nog resterende ruimte onder het Convenant Verkoop weergegeven.

Verkoopdoelstellingen

Figuur 4-1: Verkoopruimte vanuit het Eerste en Tweede Convenant Verkoop per 1 januari 2009. Bron: Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, 2009 (eigen bewerking).

In 2008 is het Convenant Verkoop verlengd met het Derde Convenant splitsingen en verkoop sociale huurwoningen 2008 t/m 2016. Veel afspraken uit het Tweede Convenant zijn hierbij ongewijzigd gebleven. Met het Derde Convenant hebben de Amsterdamse woningcorporaties de ruimte om tot 2016 bovenop het resterende quotum uit het Eerste en Tweede Convenant, nog eens 12.000 sociale huurwoningen extra te verkopen. Hiermee hebben de Amsterdamse woningcorporaties de mogelijkheid om tot 2016 nog 30.349 sociale huurwoningen verkopen. Tot 1 januari 2010 blijven echter nog de maximale aantallen vanuit het Tweede Convenant gelden, waarbij geen onderscheid wordt gemaakt tussen het aantal verkopen per woningcorporatie. Vanaf 2011 zullen de maximaal te verkopen sociale huurwoningen niet meer per stadsdeel worden vastgelegd, maar per woningmarktgebied. De Amsterdamse woningmarkt wordt hiervoor onderverdeeld in drie woningmarktgebieden met Gebied 1: Centrum, Oud-Zuid, Zuideramstel, Oud-West, Oostelijk Havengebied, Overhoeks; Gebied 2: Westerpark, Baarsjes, Oost/Watergraafsmeer, IJburg, Zeeburgereiland en Gebied 3: Zuidoost, Geuzenveld-Slotermeer, Slotervaart, Osdorp, Noord, Bos en Lommer en de Indische Buurt. In 2010 worden afspraken gemaakt hoe de toedeling van de extra te verkopen woningen zal plaatsvinden over deze drie gebieden. In het Convenant Verkoop is vastgelegd dat sociale huurwoningen die worden verkocht onder voorwaarden, zoals Maatschappelijk Gebonden Eigendom, niet worden meegeteld voor de quotering. Voorwaarde hierbij is dat de woningen met korting worden verkocht en dat de woningcorporaties de woning terugnemen onder afspraken van waardedeling. Voor de verkoop van sociale huurwoningen onder verkoop onder voorwaarden hoeven geen afdrachten aan de gemeente te worden betaald. Woningen die complexgewijs door de woningcorporaties worden verkocht worden daarnaast in één keer geteld in de verkoopcijfers ten laste van het betreffende stadsdeel of gebied. Verkoopvoorwaarden Sociale huurwoningen mogen slechts worden verkocht bij verkoop aan een zittende huurder of bij leegkomst van de woning. In het Convenant is vastgelegd dat de Amsterdamse woningcorporaties hun verkoopinspanningen ook nadrukkelijk zullen richten op zittende huurders. De woningcorporaties zullen daarnaast minimaal de helft van de te verkopen sociale huurwoningen bereikbaar houden voor de inkomensgroep tot anderhalf maal modaal. Indien dat niet mogelijk blijkt zonder de inzet van

41

Verkoopdoelstellingen

aanvullende maatregelen zullen partijen nader overleg voeren over de inzet van instrumenten (waaronder Maatschappelijk Gebonden Eigendom) om dat te bereiken. Kwaliteitseisen Aan de verkoop van sociale huurwoningen worden door de gemeente Amsterdam eisen gesteld aan de kwaliteit. Voor de verkoop van woningen die gebouwd zijn vóór 1 januari 1940 en liggen in een werkingsgebied splitsingsbeleid, is een splitsingsvergunning vereist. De omzetting van huur naar koop kan in het kader van de erfpacht pas plaats vinden als de woningen voldoen aan de gestelde kwaliteitseisen vanuit de splitsingsvergunning. Woningen die gebouwd zijn na 1940 en hierdoor geen splitsingvergunningen vereisen, dienen bij de verkoop tevens te voldoen aan de kwaliteitseisen en het erfpachtrecht moet gesplitst zijn. Als onderdeel van het Convenant moeten de Amsterdamse woningcorporaties er daarnaast voor zorgen dat er ten behoeve van de Vereniging van Eigenaren een meerjarig onderhoudsplan en begroting is opgesteld. In dit onderhoudsplan moet voor een periode van vijftien jaar het meerjarig onderhoud en de daarmee gemoeide kosten voor de Vereniging van Eigenaren aangegeven zijn. Verkoopprocedures In het Convenant is vastgelegd dat het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam ieder half jaar rapporteert over het aantal woningen dat is aangemeld voor splitsingen en over het aantal verkochte sociale huurwoningen. Daarnaast rapporteert de Amsterdamse Federatie van woningcorporaties jaarlijks over de uitvoering van het Convenant, met het aantal splitsingen door woningcorporaties, het aantal verkopen, het aantal verkopen aan zittende huurders, het aantal woningen dat is verkocht onder voorwaarden en de relatie tussen de verkoop en de aanbiedingsafspraken. 42

De Amsterdamse stadsdelen hebben, naar aanleiding van het Convenant, woonvisies vastgesteld met betrekking tot de differentiatie van het woningbezit in het stadsdeel en de daarin te onderscheiden buurten. De differentiatie heeft betrekking op de kwaliteit, de eigendomsverhoudingen, de prijs en de bereikbaarheid van de woningvoorraad voor woningzoekenden. Naar aanleiding van het Convenant kunnen de Amsterdamse woningcorporaties hun strategisch voorraadbeleid opstellen of actualiseren. Bij het opstellen van het strategisch voorraadbeleid dienen de woningcorporaties de woonvisies van de stadsdelen en de verkoopnota’s in acht te nemen en de woningcorporaties moeten hierbij overleg voeren met de stadsdelen. De woningcorporaties hebben toegezegd binnen één jaar nadat de woning te koop is aangeboden en de vergunning is verleend, de verkooptransactie te realiseren of de woning terug te brengen in de reguliere verhuur. Hiervan kan worden afgeweken indien er in concrete situaties redelijke argumenten zijn om een langere termijn aan te houden. Erfpachtregeling bij de verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1896 wordt in Amsterdam grond in principe in erfpacht uitgegeven. In Amsterdam zijn de regelingen met betrekking tot erfpacht voor woningcorporaties vastgelegd in de Algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht voor woningcorporaties 1998 en het bijbehorende Uitvoeringsbesluit Erfpacht voor Woningcorporaties 2004. Bij het splitsen in appartementsrechten moet toestemming van de grondeigenaar worden verkregen, waarbij door de grondeigenaar een aantal voorwaarden worden gesteld. Met het splitsen van een complex in appartementsrechten wordt meestal de canon herzien. Indien de erfpacht nog niet is afgekocht, zal bij het splitsen een nieuwe canon worden vastgesteld voor een tijdsperiode van 50 jaar. Bij een reeds vooruitbetaald recht van erfpacht blijft dit recht ongewijzigd voor een periode van maximaal 50 jaar. Als het erfpachtcontract bij splitsing daarnaast een resterende looptijd heeft die korter is dan 10 jaar, dient het erfpachtrecht voor een tijdvak van 50 jaar afgekocht te worden. Er zijn

Verkoopdoelstellingen

geen beperkingen ten aanzien van het aantal te splitsen woningen. In elk afzonderlijk erfpachtcontract wordt opgenomen dat wanneer het afgesproken aantal te verkopen woningen binnen (een deel van) een stadsdeel is bereikt, de omzetting van huur naar koop niet meer kan plaatsvinden. Daarnaast is er na splitsing geen toestemming noodzakelijk van overdracht op grond. Kosten en leges In het Derde Convenant Verkoop is vastgelegd dat de woningcorporaties per te splitsen erfpachtrecht een administratieve vergoeding moeten betalen aan het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente. Daarnaast zijn de Amsterdamse woningcorporaties bij de bestemmingswijziging van huur naar koop per 1 juli 2007 verplicht de volgende afkoopsommen te betalen (prijspeil 1 juli 2006 en jaarlijks te indexeren met het prijsindexcijfer CPI); €2.000 te storten in het Erfpachtdeel van het Stimuleringsfonds €3.000 te storten in het segment ‘bijdrage grondexploitatie sociale huurwoningen ’van het Vereveningsfonds; Voor de extra 12.000 woningen uit het Derde Convenant dragen de corporaties €5000 per woning af in het segment ‘bijdrage grondexploitatie sociale huurwoningen’ van het Vereveningsfonds. Voor vergunningsplichtige splitsingen zijn de woningcorporaties leges verontschuldigd aan het stadsdeel voor de aanvraag en afhandeling van de vergunning. Uitgangspunt van de leges van een splitsingsvergunning is dat de leges kostendekkend zijn en daarnaast dat de aanvragers niet voor te hoge kosten worden gesteld. Hiertoe is overeengekomen dat bij een aanvraag die uit meerdere appartementsrechten bestaat, gebruik wordt gemaakt van een staffel, volgens Figuur 4-2. Figuur 4-2: Systematiek van de leges bij splitsingsvergunningen. Bron: Gemeente Amsterdam, 2008. Klassen van complexgrootte Minder dan 10 appartementsrechten

Legestarief per appartementsrecht Tarief van het stadsdeel

10 t/m 49 appartementsrechten

Maximaal 80 procent van tarief stadsdeel

50 t/m 99 appartementsrechten

Maximaal 60 procent van tarief stadsdeel

100 of meer appartementsrechten

Maximaal 40 procent van tarief stadsdeel

De leges worden volgens de systematiek van Figuur 4-2 door de stadsdelen gestaffeld. Voor het tarief van het stadsdeel, het basistarief, geldt een richtbedrag van maximaal 1.000 euro (prijspeil 2005). Het stadsdeel kan een hoger tarief vaststellen indien kan worden aangetoond dat dit richtbedrag hoger ligt dan het richtbedrag.

4.4

Conclusies

Welke doelstellingen hebben de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse woningcorporaties voor de verkoop van sociale huurwoningen? In de Onderbouwing van en Toelichting op Het Amsterdamse splitsingsbeleid voor particuliere huurwoningen 2007 (Dienst Wonen, 2007b) worden de gemeentelijke doelstellingen voor de splitsing van huurwoningen geformuleerd als: het bevorderen van het eigenwoningbezit in de stad, te voldoen aan de behoefte van meer grote woningen en de verhoging van de bouwtechnische kwaliteit van de woningvoorraad. Uit de visies van de stadsbesturen komt naar voren dat de bevordering van het eigenwoningbezit in Amsterdam de hoogste prioriteit is bij de verkoop en splitsing van huurwoningen. Naast bevordering van het eigenwoningbezit speelt de differentiatie van het woningaanbod een belangrijke rol bij de verkoop en splitsing van huurwoningen. Het realiseren van nieuwbouw is tevens één van de belangrijke speerpunten in het beleid van de gemeente Amsterdam.

43

Verkoopdoelstellingen

Gemeentelijke doelstellingen Bevorderen van het eigenwoningbezit in de stad Voldoen aan de behoefte van meer grote woningen Verhoging van de bouwtechnische kwaliteit Differentiatie in het woningaanbod Vanuit de Woonvisie Amsterdam tot 2020 (Dienst Wonen, 2007a) stelt de gemeente de ambities van emancipatiestad, ongedeelde stad, betaalbare stad, vernieuwde stad, topstad, zorgzame stad en duurzame stad. Een dilemma bij het vaststellen van deze ambities is het succesverhaal van Amsterdam als dynamische topstad versus de betrekkelijk conserverende ambities op het gebied van betaalbaarheid en ongedeeldheid (ARS, 2008). De komende jaren wil de gemeente zich vooral richten op het toegankelijk houden van de woningmarkt voor lagere en middeninkomensgroepen. Gebieden met een hoge marktdruk dienen daarbij volgens de Woonvisie toegankelijk te zijn voor mensen met lage en middeninkomens. Het uitbreiden van het woningaanbod in het middensegment is een prioriteit en nieuwbouw is de manier om aanbod in het middensegment toe te voegen, maar ook de verkoop van corporatiewoningen kan daaraan bijdragen (ARS, 2008). In de Woonvisie wordt daarnaast gesteld dat de gemeente zich wil richten op gezinnen met kinderen, maatwerk voor specifieke groepen, gebiedgericht werken en samenwerken met zoveel mogelijk partijen.

44

Met de verkoop van sociale huurwoningen willen de Amsterdamse woningcorporaties inspelen op de groeiende vraag naar koopwoningen en starters een mogelijkheid bieden op de Amsterdamse woningmarkt. Hierbij zien de woningcorporaties een betere mix tussen huur en koop in wijken met een hoog percentage sociale huurwoningen en hopen hiermee de betrokkenheid bij de buurt te vergroten. Met de verkoop van sociale huurwoningen treedt voor de woningcorporaties een vernieuwing op van de woningportefeuille. De verkoop van sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties is daarnaast financieel essentieel voor het kunnen investeren in nieuwbouw en stedelijke vernieuwing. Doelstellingen van de Amsterdamse woningcorporaties Inspelen op de groeiende vraag naar koopwoningen in de stad Kansen bieden voor starters Betere mix tussen huur en koop in wijken met een hoog percentage sociale huurwoningen Vergroten van de betrokkenheid bij de buurt Vernieuwing van de woningportefeuille Inkomsten voor investeringen in nieuwbouw en stedelijke vernieuwing Aan de afspraken tussen de Gemeente Amsterdam en de Amsterdamse woningcorporaties ligt ten grondslag dat de verkoop van huurwoningen voorziet in een behoefte van woningzoekenden op de Amsterdamse woningmarkt, verkoop van huurwoningen door corporaties een bijdrage levert aan de differentiatie van het woningaanbod in wijken en de opbrengsten uit verkoop noodzakelijk zijn voor de benodigde investeringen.

Verkoopbeleid

5

Verkoopbeleid

In Amsterdam zijn de woningcorporaties actief met de verkoop van sociale huurwoningen. De diverse woningcorporaties in Amsterdam hanteren een eigen verkoopbeleid voor de verkoop van sociale huurwoningen. In dit hoofdstuk wordt voor de woningcorporaties ingegaan op het verkoopbeleid. Hierbij wordt ingegaan op de vragen: Op welke wijze wordt vastgelegd welke woningen worden verkocht? Op welke wijze is het verkoopproces ingericht? Hebben zich in de periode 2004 tot en met 2008 wijzigingen in het verkoopbeleid voorgedaan? Hoe wordt de verkoopprijs vastgesteld? Hanteert de woningcorporatie kortingen of andere maatregelen ter stimulering van de verkoop van sociale huurwoningen? Worden door de woningcorporaties aanvullende voorwaarden gesteld bij de verkoop van sociale huurwoningen? Hoe staat de woningcorporatie tegenover de Verkoop onder Voorwaarden (Koopgarant)? Wat is de invloed van de economische crisis op het verkoopbeleid en de verkoop van sociale huurwoningen? De informatie uit dit hoofdstuk is ontleend aan de jaarboeken van de Amsterdamse woningcorporaties, uit gesprekken met de verkoopmanagers van de Amsterdamse woningcorporatie en vergaderingen bij de Amsterdamse Federatie van woningcorporaties. In Amsterdam zijn zes grote woningcorporaties op grote schaal actief met de verkoop van sociale huurwoningen in Amsterdam, namelijk de Alliantie, Stadgenoot, Eigen Haard, De Key, Rochdale en Ymere. De woningcorporaties DUWO en Far West hebben slechts een klein aantal sociale huurwoningen verkocht. F Figuur 5-1: Het aantal verkochte sociale huurwoningen onder het Convenant Verkoop per woningcorporatie in de periode van 2004 tot en met 2008. Bron: Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, 2009 (eigen bewerking) 2004

2005

2006

2007

2008

Totaal

De Alliantie

188

287

322

346

277

1.420

DUWO Eigen Haard

120

299

305

9 311

2 299

11 1.334

Far West

113

226

56

58

35

488

De Key

454

311

302

298

159

1.524

Rochdale

201

205

259

261

267

1.193

Stadgenoot

565

524

588

625

285

2.587

Ymere

238

401

466

363

380

1.848

45

Verkoopbeleid

5.1 Algemeen verkoopbeleid van de Amsterdamse woningcorporatie De verkoop van sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties wordt voor een groot deel vanuit een financieel oogpunt ingegeven. De verkoop is essentieel om de investeringsambities van de woningcorporatie overeind te houden en een vernieuwing van de woningportefeuille te realiseren. Voor de verkoop dienen de sociale huurwoningen binnen een complex gesplitst te worden en voorzien te zijn van een erfpachtcontract. Een onafhankelijke makelaar bepaald vervolgens de taxatiewaarde van de woning. Deze taxatiewaarde wordt vastgelegd in een taxatierapport. Deze makelaar dient een andere makelaar te zijn, dan de taxerende makelaar. Aan de hand van het taxatierapport wordt de vraagprijs vastgesteld. De vraagprijs ligt over het algemeen hoger dan de taxatiewaarde, om ruimte te bieden voor onderhandeling. De verkoop van een sociale huurwoning wordt meestal begeleid door een makelaar. Bij veel woningcorporaties kan overboden worden op de vraagprijs. Een aantal woningcorporaties hanteert echter een loting indien meerdere kandidaten de vraagprijs bieden. De sociale huurwoningen worden in eerste instantie aan de zittende huurders te koop aangeboden, waarbij vaak een korting door de woningcorporatie wordt gegeven. Aan deze korting is vaak een antispeculatiebeding verbonden, om de doorverkoop binnen een bepaalde periode tegen te gaan. Een groot deel van de sociale huurwoningen wordt echter bij mutatie door de woningcorporaties verkocht. Om het onderhoud in een complex te waarborgen, houdt een deel van de woningcorporaties een meerderheidsbelang in de Vereniging van Eigenaren. In een complex worden hiertoe niet meer dan 49 procent van de sociale huurwoningen verkocht.

46

Onder invloed van de economische crisis zijn de looptijden van sociale huurwoningen op de Amsterdamse markt opgelopen. Doordat de verkoopprijs van sociale huurwoningen echter relatief laag is, merken de woningcorporatie verhoudingsgewijs minder van de economische crisis. Op de huidige markt zijn er wel meer ontbindingen van koopcontracten, doordat de banken terughoudender zijn met het verstrekken van hypotheken. Daarnaast loopt het aantal overbiedingen sterk terug en worden er meer woningen onder de vraagprijs verkocht. Om de verkoop van sociale huurwoningen op peil te houden hebben diverse woningcorporaties aanvullende stimuleringsmaatregelen genomen. Eén van de meest voorkomende stimuleringsmaatregelen op de huidige Amsterdamse woningmarkt is het hanteren van een vrij-op-naamprijs door de Amsterdamse woningcorporaties. De minimale kwaliteitseisen voor de verkoop van sociale huurwoningen, zijn de eisen vanuit het Convenant Verkoop. Op de huidige markt hanteren de woningcorporaties echter een hoger afwerkingsniveau om de verkoopbaarheid te bevorderen.

5.2 De Alliantie Amsterdam De Alliantie is actief in de noordvleugel van de Randstad en is onderverdeeld in vier werkmaatschappijen: de Alliantie Amsterdam, de Alliantie Eemvallei, de Alliantie Flevoland en de Alliantie Gooi en Vechtstreek. De Alliantie Amsterdam is ontstaan uit een fusie tussen De Dageraad en PWV Wonen. Per 1 januari 2009 heeft de Alliantie Amsterdam 21.156 woningen in Amsterdam in haar bezit (AFWC, 2009). De Alliantie Amsterdam is actief in de stadsdelen Centrum, Zuideramstel, Oud-West, Zeeburg, Noord, Geuzenveld-Slotermeer, Osdorp, Zuidoost en Oud-Zuid (247, 2009). In Figuur 5-2 is weergegeven hoeveel sociale huurwoningen de Alliantie heeft verkocht volgens het Convenant Verkoop in de periode van 2004 tot en met 2008.

Verkoopbeleid

Figuur 5-2: Verkoop van corporatiewoningen aan particulieren, de Alliantie Amsterdam. Bron: de Alliantie, 2008 – Jaarverslag 2007, www.de-alliantie.nl (eigen bewerking) en AFWC, 2009. Aantal verkochte woningen

2004 188

2005 287

2006 322

2007 346

2008 277

Totaal 1.420

De Alliantie Amsterdam verkoopt slechts een deel van haar woningvoorraad. Woningen voor senioren en jongeren worden door de woningcorporatie niet verkocht. Ook monumenten, woningen in herstructureringsgebieden, recent gerenoveerde woningen of woningen voor renovatie worden door de Alliantie Amsterdam niet in de verkoop gebracht. Daarnaast is de woningcorporatie zeer terughoudend als het gaat om woningen die tot de kernvoorraad behoren (de Alliantie, 2008). Sociale huurwoningen worden enkel voor verkoop aangewezen indien in het complex 65 procent van de woningen kleiner is dan 60 vierkante meter. Om de verkoop onder zittende huurders te bevorderen hanteert de Alliantie Amsterdam een vrij-opnaamprijs. De Alliantie wil daarnaast huurders meer gaan betrekken bij de verkoop van sociale huurwoningen, om de verkoop te stimuleren. De woningcorporatie is momenteel in de uitwerkingsfase van dit initiatief. Daarnaast heeft de woningcorporatie verschillende verkoopacties om de verkoop van sociale huurwoningen te bevorderen. Een voorbeeld hiervan was een keukenactie, waarbij de koper een waardecheque kreeg voor een nieuwe keuken. De Alliantie heeft daarnaast bij de verkoop van een sociale huurwoning vanaf €88.000,- in Gein en de Venserpolder (in stadsdeel Zuidoost) een MACactie gehad. De kopers kregen hierbij een aantal producten van het merk Apple bij de koop van de woning. Momenteel krijgen de kopers van de Alliantie Amsterdam een wooncheque met een waarde van €9000,- bij de koop van een bestaande sociale huurwoning. Om de verkoop te stimuleren heeft de Alliantie Amsterdam in complexen waar veel woningen worden verkocht, modelwoningen gerealiseerd. Met deze modelwoningen kunnen belangstellenden een modelwoning bezoeken, door middel van een open huis op een vast tijdstip. De Alliantie wil deze modelwoningen daarnaast mogelijk gaan inzetten als sociale ontmoetingsplaats voor de bewoners van het complex. Om de verkoop van sociale huurwoningen onder invloed van de economische crisis verder te stimuleren, hanteert de Alliantie momenteel een vrij-op-naamprijs bij de verkoop van sociale huurwoningen. De Alliantie Amsterdam maakt bij de verkoop van sociale huurwoningen geen gebruik van een antispeculatiebeding. Dit doen zij niet omdat de woningen marktconform worden verkocht. De Alliantie accepteert om deze reden ook overbiedingen op de verkoopprijs. De woningcorporatie overweegt om bij de verkoop aan zittende huurders een anti-speculatiebeding aan te gaan, omdat zij profiteren van een vrij-op-naamprijs. De woningcorporatie constateert echter geen snelle doorverkopen bij voormalige huurders.

5.3 DUWO DUWO is actief in de gebieden Delft, Amsterdam, Den Haag en Leiden en is voornamelijk gespecialiseerd in de huisvesting van studenten. Om de focus op studentenhuisvesting te vergroten, bekijkt DUWO de kansen om niet-studentenwoningen af te stoten door middel van verkoop aan huurders, woningcorporaties of het in beheer geven bij derden. Figuur 5-3: Verkoop van corporatiewoningen aan particulieren, DUWO Amsterdam. Bron: AFWC 2005-2006-2007-2008-2009. Aantal verkochte woningen

2004

2005

2006

2007

2008

Totaal

-

-

-

9

2

11

In totaal heeft DUWO in Amsterdam 2.135 woningen in haar bezit (AFWC, 2009). Hiervan zijn 1.850 woningen nog van Pro Student, een samenwerkingsverband van DUWO en Rochdale, waarvan de verdeling 50-50 procent is. DUWO heeft in Amsterdam in 2008 vrijwel geen woningen verkocht onder

47

Verkoopbeleid

het Convenant Verkoop. Het specifieke bezit, met vooral studentenwoningen, leent zich niet voor verkoop. In Amsterdam verkocht DUWO in 2008 2 bestaande sociale huurwoningen onder het Convenant Verkoop (AFWC, 2009).

5.4 De Key De woningcorporatie De Key was op 1 januari 2009 in het bezit van 25.627 zelfstandige en onzelfstandige wooneenheden (AFWC, 2009). De Key bezit woningen in de stadsdelen Centrum, Zuideramstel, Westerpark, Zeeburg, Bos en Lommer, De Baarsjes, Noord, Geuzenveld-Slotermeer, Osdorp, Slotervaart, Zuidoost en Oost/Watergraafsmeer (247, 2009). In Figuur 5-4 is het aantal door De Key verkochte woningen onder het Convenant Verkoop weergegeven in de periode van 2004 tot en met 2008. Figuur 5-4: Verkoop van corporatiewoningen aan particulieren, De Key. Bron: De Key, 2008 – Jaarverslag 2007 en AFWC, 2009. Totaal verkocht Waarvan aan huurders De Key (v.o.n.)

48

2004

2005

2006

2007

2008

Totaal

454

311

302

298

159

1.524

79

61

66

67

Huurders van De Key kopen een bestaande huurwoning tegen een vrij-op-naamprijs. Deze regeling geldt zowel voor huurders die hun eigen huurwoning kopen als wanneer zij een andere huurwoning van de woningcorporatie kopen. Ook kunnen huurders gebruik maken van de regeling Gedeeld Eigendom. Hierbij kopen zij 75 procent van de woning. De overgebleven 25 procent blijft in eigendom van de woningcorporatie. Daarnaast maakt de Key gebruik van het concept Kopen met Voorkennis. Met dit concept wil de woningcorporatie tegemoet komen aan de wensen van de klanten, het verkoopproces versnellen en de verkoopkosten laag houden. Met Kopen met Voorkennis worden kandidaat-kopers met voorrang per email geïnformeerd over een voor hen geschikte woning. De geschiktheid wordt bepaald aan de hand van de door de kandidaat-kopers opgegeven kenmerken. Per email worden zij geïnformeerd over de belangrijkste kenmerken van de woning en het vaste tijdstip van een bezichtiging. Indien een kandidaat-koper interesse heeft in de woning, dient dit binnen twee werkdagen na de bezichtiging schriftelijk door te worden gegeven aan de woningcorporatie. Indien er meer kandidaten zijn voor dezelfde woning, vindt er een officiële loting plaats en er kan dus niet worden opgeboden. Om het speculeren met woningen te ontmoedigen, heeft Woonstichting De Key besloten om in het koopcontract een anti-speculatiebeding op te nemen. Het anti-speculatiebeding dat in het koopcontract is opgenomen luidt: Het is de koper verboden het verkochte binnen zes (6) maanden na

levering door te leveren aan een derde, bij overtreding waarvan de koper een direct opeisbare boete van vijftigduizend euro (€50.000,00) verschuldigd is aan de verkoper (De Key, 2008). De Key behoudt in de verkoopcomplexen de meerderheid van stemmen (minimaal 51%) in de Vereniging van Eigenaren en daarmee het meerderheidsbelang.

5.5 Eigen Haard De woningcorporatie Eigen Haard is niet alleen actief in Amsterdam, maar ook in de regio’s Aalsmeer, Amstelveen, Landsmeer, Lisse en de Zaanstreek. De woningcorporatie verkoopt echter alleen bestaande sociale huurwoningen in Amsterdam. Op 1 januari 2009 was Eigen Haard in Amsterdam in het bezit van 36.378 woningen (AFWC, 2009) in de stadsdelen Centrum, Westerpark, Zeeburg, Bos en Lommer, Noord, Geuzenveld-Slotermeer, Osdorp, Slotervaart, Zuidoost, Oost/Watergraafsmeer en Oud-Zuid (247, 2009).

Verkoopbeleid

Figuur 5-5: Verkoop van corporatiewoningen aan particulieren, Eigen Haard. Bron: AFWC 2005-2006-2007-2008-2009. Aantal verkochte woningen

2004 120

2005 299

2006 305

2007 311

2008 299

Totaal 1.334

Eigen Haard verkoopt geen woningen die groter zijn dan 80 vierkante meter. Ook woningen voor bijzondere doelgroepen, waaronder woningen voor senioren en minder validen, worden door de woningcorporatie niet verkocht. Eigen Haard hanteert bij de verkoop aan zittende huurders een huurderkorting van 10 procent op de marktwaarde. Bij de verkoop aan een zittende huurder wordt door Eigen Haard een antispeculatiebeding aangegaan met de koper. In het anti-speculatiebeding is opgenomen dat de koper verplicht is de woning gedurende twaalf maanden als eigenaar onder zich te houden. Indien geen sprake is van bijzondere omstandigheden en de koper de woning binnen twaalf maanden doorverkoopt, dient de meerwaarde aan Eigen Haard te worden afgedragen. Tevens is er in het antispeculatiebeding opgenomen dat een opeisbare boete van de meerwaarde plus een bedrag van €10.000,- van de verkoper kan worden geëist. Huurders die een andere woning van de woningcorporatie huren dan welke zij willen kopen, krijgen van Eigen Haard een korting van 5 procent op de verkoopprijs. Daarnaast verkoopt Eigen Haard woningen bij mutatie aan derden voor een marktconforme prijs. Eigen Haard kent daarnaast ‘De Eigen Haard Garantie’. Dit concept biedt eigenaren van een koopwoning de mogelijkheid om over te stappen naar een koopwoning in een nieuwbouw- of renovatieproject van Eigen Haard. Vanaf 1 juni 2009 hanteert Eigen Haard voor de verkoop van sociale huurwoningen een vrij-op-naamprijs. Hiermee wil de woningcorporatie tegemoet komen aan huurders die willen kopen, maar ook aan kopers in het starters- en middensegment. In de complexen waarin Eigen Haard woningen voor de verkoop heeft aangewezen wordt maximaal de helft van het aantal woningen minus één woning (49 procent) verkocht. Betreffende leegstand is het beleid dat woningen maximaal een half jaar leeg mogen staan ten behoeve van de verkoop. Daarnaast mag in een complex maximaal 10 procent van de woningen voor verkoop leeg staan met een maximum van tien woningen.

5.6 Far West Far West is in 2000 opgericht ten behoeve van de vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden in Amsterdam. De woningcorporaties De Key, Stadgenoot (voorheen Het Oosten) en Rochdale hebben hun portefeuille in deze wijken overgedragen aan Far West, om vernieuwing in Amsterdam Nieuw West tot stand te brengen. Far West heeft 8.706 woningen in haar bezit, 1 januari 2009 (AFWC, 2009). In Figuur 5-6 is weergegeven hoeveel sociale huurwoningen Far West heeft verkocht volgens het Convenant Verkoop in de periode van 2004 tot en met 2008. Figuur 5-6: Verkoop van corporatiewoningen aan particulieren, Far West. Bron: AFWC 2005-2006-2007-2008-2009. Aantal verkochte woningen

2004

2005

2006

2007

2008

Totaal

113

226

56

58

35

488

Voor huurders die een woning willen kopen, hanteert Far West een vrij-op-naamprijs. Deze regeling wordt toegepast voor huurders van de woningcorporatie met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De koper moet daarnaast minimaal twaalf maanden in de woning wonen en bij de koop de huurovereenkomst op zeggen. Bij mutatie worden de woningen verkocht voor een marktconforme prijs. Daarnaast heeft Far West een regeling getroffen om starters op de woningmarkt en huurders

49

Verkoopbeleid

van Far West de mogelijkheid te bieden om een bestaande woning te kopen. Met Koophulp Gedeeld Eigendom wordt de koper voor 75 procent eigenaar van de woning en de overige 25 procent blijft in eigendom van Far West. Hierdoor blijven de maandlasten aanzienlijk lager dan bij 100 procent koop. Far West stelt aan deze regeling de voorwaarde dat een starter op de woningmarkt de woning koopt en zelf in de woning gaat wonen.

5.7 Rochdale Rochdale is in 2004 ontstaan uit een fusie tussen woningcorporatie Patrimonium en Bouwvereniging Rochdale. Rochdale onderverdeeld in vier vestigingen, met iedereen hun eigen werkgebied en verkoopbeleid. In Amsterdam heeft Rochdale 27.767 woningen in haar bezit (AFWC, 2009). In Figuur 5-7 is weergegeven hoeveel sociale huurwoningen Rochdale heeft verkocht volgens het Convenant Verkoop in de periode van 2004 tot en met 2008. Figuur 5-7: Verkoop van corporatiewoningen aan particulieren, Rochdale. Bron: AFWC 2005-2006-2007-2008-2009. Aantal verkochte woningen

2004

2005

2006

2007

2008

Totaal

201

205

259

261

267

1.193

Rochdale heeft daarnaast complexgewijs woningen verkocht aan beleggers, waarbij het beheer van de woningen bij de woningcorporatie blijft, en de belegger de woningen bij mutatie verkoopt. Via deze methode kan de woningcorporatie over investeringsmiddelen beschikken, behoudt de woningcorporatie via het beheer de regie over de woningen en de wijk. Door de druppelsgewijze verkoop van de individuele woningen vindt geen doorkruising van de Amsterdamse verkoopafspraken plaats (Rochdale, 2008). 50 Rochdale sluit geen woningen uit voor de verkoop en verkoopt in principe alle woningtypen. In de splitsingsvijver van Rochdale zijn voornamelijk woningen aanwezig die eenvoudig te splitsen zijn en daarnaast een lage boekwaarde hebben om het financiële resultaat voor de woningcorporatie te maximaliseren. De meeste woningen zijn door Rochdale al gesplitst, waardoor de verkoopvijver slechts beperkt kan worden uitgebreid. In complexen voor de verkoop behoudt de woningcorporatie geen meerderheidsbelang in de Vereniging van Eigenaren. Zittende huurders krijgen van Rochdale 10 procent korting op de vraagprijs en ook huurders die drie jaar achtereenvolgend een woning van de woningcorporatie huren krijgen deze korting. Rochdale hanteert geen anti-speculatiebeding bij de verkoop aan huurders of derden. Onder invloed van de huidige marktomstandigheden biedt Rochdale koopwoningen aan met een overbruggingsgarantie van 1 jaar. Deze garantie compenseert eventuele dubbele woonlasten van de koper tegen een vast percentage van 2,5% van de koopsom. Daarnaast verkoopt Rochdale haar sociale huurwoningen tijdelijk vrij-op-naam. Rochdale onderzoekt momenteel de mogelijkheden om een de woning te verkopen met de mogelijkheid een keuken of vloer naar eigen inzicht te plaatsen, waarbij de woningcorporatie zorg draagt voor een deel van de kosten.

5.8 Stadgenoot Stadgenoot bestaat uit de voormalige Algemene Woningbouw Vereniging en Het Oosten, die op 1 juli 2008 tot Stadgenoot zijn gefuseerd. De woningcorporatie heeft 27.633 wooneenheden in haar bezit in de stadsdelen Zuideramstel, Westerpark, Oud-West, Zeeburg, Bos en Lommer, De Baarsjes, Noord, Geuzenveld-Slotermeer, Osdorp, Slotervaart, Zuidoost, Oost/Watergraafsmeer en Oud-Zuid (247, 2009). In Figuur 5-8 is weergegeven hoeveel sociale huurwoningen Rochdale heeft verkocht volgens het Convenant Verkoop in de periode van 2004 tot en met 2008.

Verkoopbeleid

Figuur 5-8: Verkoop van corporatiewoningen aan particulieren, Stadgenoot. Bron: AWV, 2007 – Jaarverslag (eigen bewerking), Het Oosten, 2007 – Jaarstukken 2007 en AFWC, 2003. AWV Het Oosten

2004 169

2005 160

2006 260

2007 238

396

364

328

387

Stadgenoot

2008

Totaal

285

2.587

Indien een zittende huurder tijdens een eerste aanbieding de eigen sociale huurwoning koopt, wordt door Stadgenoot een korting van 10 procent op de vraagprijs gegeven. Aan deze korting is verbonden dat wanneer de koper de woning binnen twaalf maanden doorverkocht, de verkregen korting van 10 procent moet worden terugbetaald. Daarnaast krijgen huurders van Stadgenoot 5 procent korting op de vraagprijs indien zij een bestaande sociale huurwoning van de woningcorporatie kopen. Indien de woning door deze kopers binnen twaalf maanden wordt doorverkocht, moet de verkregen korting aan de woningcorporatie worden terugbetaald. In de koopovereenkomst hanteert Stadgenoot daarnaast een bijzondere bepaling ten aanzien van zelfbewoning. De koper heeft vanuit het koopcontract de verplichting om de woning te gebruiken voor zelfbewoning. Om de verkoop van sociale huurwoningen in de huidige markt te stimuleren heeft Stadgenoot een verkoopactie waarbij de sociale huurwoningen tegen een vrij-op-naamprijs worden verkocht. Het verkoopbeleid van Stadgenoot is erop gericht dat 51 procent van de woningen in een complex in het bezit blijft van de woningcorporatie. Hiermee heeft de woningcorporatie een meerderheidsbelang in de Vereniging van Eigenaren, waardoor beheer en onderhoud gewaarborgd blijven.

5.9 Ymere Het woningbezit van Ymere bestond op 1 januari 2009 uit 46.038 wooneenheden (AFWC, 2009). De woningcorporatie is actief in de stadsdelen Centrum, Zuideramstel, Westerpark, Zeeburg, Bos en Lommer, De Baarsjes, Noord, Geuzenveld-Slotermeer, Osdorp, Slotervaart en Zuidoost (247, 2009). Ymere verkocht in de periode van 2004 tot en met 2008 1.848 sociale huurwoningen onder het Convenant Verkoop, zie Figuur 5-9. Figuur 5-9: Verkoop van corporatiewoningen aan particulieren, Ymere. Bron: AFWC 2005-2006-2007-2008-2009. Aantal verkochte woningen

2004

2005

2006

2007

2008

Totaal

238

401

466

363

380

1.848

Bij de keuze van de complexen die aan de verkoopvijver worden toegevoegd, is snelheid voor de woningcorporatie een belangrijk criterium (Ymere, 2008a). Ymere streeft ernaar dat aangewezen complexen na een beperkte ingreep verkoopklaar zijn. Ymere verkoopt geen woningen in de ‘betere buurten’ in Amsterdam, hoewel daar de beste verkoopprijzen kunnen worden gerealiseerd. In deze buurten wil Ymere de sociale huurvoorraad op peil houden (Ymere, 2008a). Daarnaast verkoopt Ymere in principe geen woningen die groter zijn dan 80 vierkante meter, MIVA-woningen en HATeenheden. Ymere probeert meer verkopen te realiseren aan zittende huurders, hiertoe schrijft Ymere de huidige bewoners opnieuw aan en biedt de zittende huurders een korting van 10 procent op de verkoopprijs. Ymere wil zich daarnaast inzetten voor de verkoop van sociale huurwoningen aan huurders van de woningcorporatie, door de verhuiskosten te vergoeden bij een verhuizing van een sociale huurwoning naar een koopwoning. Bij zowel de verkoop aan zittende huurders, huurders en derden van Ymere, wordt door de woningcorporatie geen anti-speculatiebeding aangegaan. Ymere hanteert geen loting bij overbiedingen, maar gaat in principe een akkoord aan met de koper met de hoogste bieding of met de gunstigste voorwaarden.

51

Verkoopbeleid

Daarnaast biedt Ymere een Starterslening aan de huidige huurders van de woningcorporatie die hun eigen woning willen kopen (Ymere, 2008b). Deze Starterslening is overeenkomstig met de Starterslening die de gemeente Amsterdam hanteert. De woningcorporaties is momenteel bezig met de ontwikkeling van een zogenoemd afbouwpakket. Hiermee wil de woningcorporatie kopers de mogelijkheid bieden om voor een extra bedrag bovenop de koopsom, een hoger kwaliteitsniveau in de woning te realiseren. Ymere heeft niet als beleid dat de woningcorporatie een meerderheidsbelang houdt in de Vereniging van Eigenaren. Ymere zet zich in voor de verkoop onder KoopGarant, waarvoor door de woningcorporatie een aparte verkoopvijver is aangelegd.

5.10

Conclusies

Op welke wijze vindt de verkoop van sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties plaats? In Amsterdam zijn acht woningcorporaties actief met de verkoop van sociale huurwoningen, namelijk de Alliantie Amsterdam, DUWO, Eigen Haard, Far West, De Key, Rochdale, Stadgenoot en Ymere sociale huurwoningen. De Amsterdamse woningcorporaties verkopen slechts een deel van hun woningvoorraad en sommige woningcorporaties hebben daarbij het beleid dat bepaalde woningen niet door de woningcorporatie worden verkocht. Het beleid van de woningcorporatie kan er op gericht zijn geen sociale huurwoningen in de herstructureringsgebieden of geen grote woningen te verkopen.

52

Voor de verkoop van een sociale huurwoning hanteren de Amsterdamse woningcorporaties een marktconforme prijs. Voor de vaststelling van de verkoopprijs wordt bij een makelaar een taxatierapport opgevraagd. Vanuit de landelijke regelgeving is voor de verkoop van sociale huurwoningen vastgelegd dat de taxerende makelaar van een sociale huurwoning anders moet zijn dan de verkopende makelaar. Een taxatie kan zowel complexgewijs plaats vinden, als op woningniveau. Om de verkoop van sociale huurwoningen te stimuleren, hanteren de Amsterdamse woningcorporatie diverse stimuleringsmaatregelen. De (zittende) huurders krijgen van de woningcorporaties meestal een korting op de verkoopprijs. Daarnaast hanteren sommige woningcorporaties een vrij-op-naamprijs bij de verkoop aan een (zittende) huurder. Aan de verstrekking van een korting wordt door sommige woningcorporaties de voorwaarde gesteld dat de woning niet binnen een bepaalde termijn mag worden doorverkocht. Een anti-speculatiebeding wordt echter niet door alle woningcorporaties toegepast. De kwaliteit van de sociale huurwoningen dient bij de verkoop minimaal te voldoen aan de eisen van het Convenant Verkoop. Onder invloed van de huidige economische crisis ligt het opleveringsniveau over het algemeen hoger, om hiermee de verkoopbaarheid te bevorderen. Om voldoende onderhoud binnen een complex te waarborgen, verkopen sommige woningcorporaties slechts een minderheid van de woningen binnen een complex. Hiermee houdt de woningcorporatie het meerderheidsbelang in de Vereniging van Eigenaren, waardoor het onderhoud door de woningcorporatie kan worden gewaarborgd. Onder invloed van de economische crisis loopt de verkoopbaarheid van de sociale huurwoningen terug. Door de woningcorporaties wordt gekeken op welke wijze zij de verkoop van sociale huurwoningen kunnen stimuleren. Door middel van een vrij-op-naamprijs, een verbetering in het opleveringsniveau of een wooncheque willen de woningcorporaties de verkoop van sociale huurwoningen gedurende de economische crisis stimuleren.

Verkoopbeleid

In het volgende schema is inzichtelijk gemaakt welke kenmerken het verkoopbeleid van de diverse Amsterdamse woningcorporaties heeft. Werkgebieden

de Alliantie

Aantal verkopen

Uitgesloten van verkoop

Stimuleringsmaatregelen

Verkoopacties

Antispeculatie beding

VvE

Zittende huurders: - Vrij op naam

-Keukenactie -MAC-actie -Wooncheque

Geen, overweging voor zittende huurder

Geen meerderheidsbelang

Centrum Oud-West Zeeburg Noord Geuzenveld-Slotermeer Osdorp Zuidoost Oud-Zuid Zuideramstel

1.420 - Seniorenwoningen - Starterswoningen - Monumenten - Woningen in herstructuringsgebieden - Gerenoveerde woningen - Woningen voor renovatie

De Key

Centrum Westerpark Bos en Lommer De Baarsjes Noord Geuzenveld-Slotermeer Osdorp Slotervaart Zuidoost Oost/Watergraafsmeer Zuideramstel

1.524

(Zittende) huurders: - Vrij op naam

- Kopen met voorkennins - Gedeeld Eigendom

Voor alle kopers

Meerderheidsbelang

Eigen Haard

Centrum Westerpark Zeeburg Bos en Lommer Noord Geuzenveld-Slotermeer Osdorp Slotervaart Zuidoost Oost/Watergraafsmeer Oud-Zuid

1.334 - Woningen > 80 m² - Woningen voor bijzondere doelgroepen

Zittende huurders: - 10 procent korting

- Vrij op naam - EH-garantie

Voor zittende huurders

Meerderheidsbelang

DUWO

11

Huurders: - 5 procent korting

Far West

Geuzenveld-Slotermeer Osdorp Slotervaart

488

(Zittende) huurders: - Vrij op naam

- Gedeeld Eigendom

Rochdale

Westerpark Oud-West Bos en Lommer De Baarsjes Noord Geuzenveld-Slotermeer Osdorp Slotervaart Zuidoost Oost/Watergraafsmeer Oud-Zuid

1.193

(Zittende) huurders: - 10 procent korting

- Overbruggingsgarantie - Vrij op naam

Geen

Geen meerderheidsbelang

Stadgenoot

Centrum Westerpark Oud-West Zeeburg Bos en Lommer De Baarsjes Noord Geuzenveld-Slotermeer Osdorp Slotervaart Zuidoost Oost/Watergraafsmeer Oud-Zuid Zuideramstel

2.587

Zittende huurders: - 10 procent korting

- Vrij op naam

Voor (zittende) huurders

Meerderheidsbelang

Centrum Westerpark Oud-West Zeeburg Bos en Lommer De Baarsjes Noord Geuzenveld-Slotermeer Osdorp Slotervaart Zuidoost Oost/Watergraafsmeer Oud-Zuid Zuideramstel

1.848 -

-Starterslening

Geen

Geen meerderheidsbelang

Ymere

Huurders: - 5 procent korting

Woningen in betere buurten Woningen > 80 m² MIVA-woningen HAT-eenheden

Zittende huurders: - 10 procent korting

53

Verkoopbeleid

54

De verkoop op de Amsterdamse woningmarkt

6

De verkoop op de Amsterdamse woningmarkt

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de vraag: Wat is het aandeel doorverkoop en wat zijn de prijsontwikkelingen van sociale huurwoningen na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties en welke verschillen zijn er met particuliere woningen? Aan deze vraag ligt de hypothese ten grondslag dat sociale huurwoningen een hogere prijsontwikkeling hebben dan particuliere koopwoningen. Bij het formuleren van deze hypothese zijn een aantal veronderstellingen gedaan. Een belangrijke veronderstelling is dat sociale huurwoningen ten opzichte van particuliere woningen voor een relatief lage verkoopprijs worden verkocht. Door een relatief lage verkoopprijs van sociale huurwoningen kunnen deze woningen een hogere prijsontwikkeling hebben dan particuliere woningen. Gekoppeld aan deze lage verkoopprijs van sociale huurwoningen speelt dat sociale huurwoningen regelmatiger zullen worden doorverkocht dan particuliere woningen en dat speculatie vaker voor zal komen vanwege de relatief lage verkoopprijs. In dit hoofdstuk zal in paragraaf 6.1 allereerst worden ingegaan op de algemene verkoopgegevens van de verkooptransacties van woningen, die hebben plaats gevonden in de periode 2004 tot en met 2008. In paragraaf 6.2 wordt een analyse gegeven van de doorverkoop van de particuliere woningen en sociale huurwoningen die in de periode 2004 tot en met 2008 zijn doorverkocht. In paragraaf 6.3 wordt de prijsontwikkeling bij doorverkoop besproken. Tot slot zijn de conclusies van het dataonderzoek geformuleerd in paragraaf 6.4. Voor het dataonderzoek uit dit hoofdstuk is gebruik gemaakt van Kadastergegevens. Door de koppeling van deze Kadastergegevens wijken de aantallen met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoningen enigszins af van de officiële aantallen. Voor een beschrijving van de onderzoeksmethode en het gebruik van de Kadastergegevens, wordt verwezen naar paragraaf 1.8 en naar Bijlage A. Daarnaast zijn de gegevens uit dit hoofdstuk opgenomen in tabellen, deze tabellen zijn terug te vinden in hoofdstuk 10, Verkoopgegevens in cijfers.

55

De verkoop op de Amsterdamse woningmarkt

6.1 Verkoopgegevens In deze paragraaf wordt ingegaan op de kenmerken van de verkooptransacties in de periode 2004 tot en met 2008, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen de verkooptransacties particuliere woningen en van sociale huurwoningen. Bij dit onderscheid wordt gekeken naar woningtype, de bouwperiode, de mediane vloeroppervlakte, de koopsom en de mediane prijs vierkante meter.

van van het per

Verkooptransacties Vanuit de Kadastergegevens is vastgesteld dat in de periode van 2004 tot en met 2008 in totaal 40.819 verkooptransacties van afzonderlijk woningen hebben plaats gevonden. Van deze verkooptransacties betroffen 8.555 verkooptransacties de verkoop van sociale huurwoningen onder het Convenant Verkoop en hadden 32.264 verkooptransacties betrekking op particuliere woningen. In Figuur 6-1 is het aantal verkooptransacties voor particuliere woningen en sociale huurwoningen per stadsdeel weergegeven. Figuur 6-1: Het aantal verkooptransacties van afzonderlijke woningen voor alle verkooptransacties en onderscheid in het aantal particuliere verkooptransacties en het aantal verkooptransacties van sociale huurwoningen onder het Convenant Verkoop in de periode 2004-2008 en het percentage verkooptransacties van sociale huurwoningen op het totaal aantal verkooptransacties.

56

CENTRUM WESTPOORT WESTERPARK OUD-WEST ZEEBURG BOS EN LOMMER DE BAARSJES NOORD GEUZENVELD-SLOTERMEER OSDORP SLOTERVAART ZUIDOOST OOST-WATERGRAAFSMEER OUD-ZUID ZUIDERAMSTEL Totaal

Totaal aantal verkooptransacties

Aantal particuliere verkooptransacties

4.740 2.342 2.521 2.216 1.945 2.569 3.785 1.321 1.752 1.614 2.919 2.948 6.652 3.484 40.808

4.401 1.660 2.221 1.617 1.505 2.181 1.736 881 1.436 1.378 1.466 2.273 6.245 3.253 32.253

Aantal verkooptransacties sociale huurwoningen 339 682 300 599 440 388 2.049 440 316 236 1.453 675 407 231 8.555

Percentage verkooptransacties sociale huurwoningen 7,15 % 29,12 % 11,90 % 27,03 % 22,62 % 15,10 % 54,13 % 33,31 % 18,04 % 14,62 % 49,78 % 22,90 % 6,12 % 6,63 % 20,96 %

In stadsdeel Oud-Zuid vonden in de periode van 2004 tot en met 2008 de meeste verkooptransacties van afzonderlijke woningen plaats, evenals de meeste particuliere verkooptransacties. Ook in stadsdeel Centrum werden veel woningen verkocht. In stadsdeel Oud-Zuid en Centrum is de woningvoorraad ook het grootst in de stad, met in beide stadsdelen 47.966 woningen. Hierdoor is het niet opmerkelijk dat in deze stadsdelen de meeste verkooptransacties plaats vonden. Indien stadsdeel Westpoort buiten beschouwing wordt gelaten, omdat in dit stadsdeel zich nauwelijks woningen bevinden, vonden de minste verkooptransacties plaats in stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer. In stadsdeel Zuideramstel en Slotervaart werden het minste aantal sociale huurwoningen verkocht. Van alle verkooptransacties in de periode van 2004 tot en met 2008 betrof 21 procent de verkoop van een sociale huurwoning door een Amsterdamse woningcorporatie en 79 procent de verkoop van een particuliere woning. In alle stadsdelen, met uitzondering van stadsdeel Noord, lag het aantal particuliere verkooptransacties hoger dan het aantal verkooptransacties van sociale huurwoningen. In stadsdeel Noord betrof 54 procent de verkoop van een sociale huurwoning. Ook in stadsdeel Zuidoost lag het percentage verkochte sociale huurwoningen hoog met bijna 50 procent. In de stadsdelen OudZuid en Zuideramstel werden verhoudingsgewijs de minste sociale huurwoningen verkocht. Ook in stadsdeel Centrum werden verhoudingsgewijs weinig sociale huurwoningen verkocht. In de stadsdelen

De verkoop op de Amsterdamse woningmarkt

waarin verhoudingsgewijs de minste sociale huurwoningen zijn verkocht, is de sociale huurvoorraad ook klein. In deze stadsdelen ligt de sociale huurvoorraad tussen de 31 en 33 procent, ten opzichte van 50 procent op de Amsterdamse woningmarkt (O+S Amsterdam, 2008a). Om een beeld te krijgen van de omvang van de verkoop van de sociale huurwoningen is het aantal verkochte sociale huurwoningen in de periode van 2004 tot en met 2008 afgezet tegen het aandeel sociale huurwoningen per stadsdeel. In Figuur 6-2 is de verhouding sociale huurwoningen ten opzichte van de totale sociale huurvoorraad opgenomen. Figuur 6-2: Het aantal verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008 op de sociale huurvoorraad.

* De woningvoorraad naar stadsdelen geldt per 1 januari 2008. Bron: O+S Amsterdam, 2008a.

Uit Figuur 6-2 blijkt dat het aantal verkooptransacties van sociale huurwoningen als percentage van de sociale huurvoorraad in stadsdeel Noord het hoogst is. In dit stadsdeel is 7 procent van de sociale huurvoorraad verkocht. Met een percentage van 6 procent van de sociale huurvoorraad, is het aantal verkochte sociale huurwoningen in stadsdeel Zuidoost eveneens respectievelijk hoog. In deze stadsdelen bestaat een groot deel van de woningvoorraad ook uit sociale huurwoningen. Naast dat in absolute aantallen in de stadsdelen Noord en Zuidoost de meeste sociale huurwoningen zijn verkocht, zijn dus als percentage van de sociale huurvoorraad ook de meeste sociale huurwoningen verkocht. Het percentage verkochte sociale huurwoningen op de sociale huurvoorraad is het kleinst in stadsdeel Centrum. Ook in aantallen werden in dit stadsdeel relatief weinig sociale huurwoningen verkocht, daarbij was de sociale huurvoorraad in stadsdeel Centrum klein. In de stadsdelen Oud-Zuid en Zuideramstel, eveneens stadsdelen met een kleine sociale huurvoorraad, werd minder dan 4 procent van de sociale huurvoorraad verkocht. Woningtypen Van alle verkooptransacties in de periode van 2004 tot en met 2008 betrof 86 procent de verkoop van een meergezinswoning tegen 14 procent eengezinswoningen. Op de Amsterdamse woningmarkt is ongeveer 76 procent van de koopwoningen in de stad een meergezinswoning en 24 procent is een eengezinswoning. In de huursector is slechts 9 procent een eengezinswoning en 91 procent een meergezinswoning (Dienst Wonen, 2008). In Figuur 6-3 is het percentage eengezinswoningen en meergezinswoningen weergegeven voor de verschillende Amsterdamse deelmarkten. Het percentage van 13 procent eengezinswoningen op de verkooptransacties van particuliere woningen ligt lager dan het percentage eengezinswoningen op de Amsterdamse koopsector. Bij de verkooptransacties van sociale huurwoningen werden verhoudingsgewijs meer eengezinswoningen verkocht, dan het percentage eengezinswoningen in de sociale huursector. Van de verkooptransacties van sociale huurwoningen betrof 16 procent een eengezinswoning. In de sociale huurvoorraad is slechts 9 procent een eengezinswoning. Dit hogere percentage sociale huurwoningen bij de verkoop

57

De verkoop op de Amsterdamse woningmarkt

houdt verband met het feit dat de verkoopbaarheid bij eengezinswoningen beter is, doordat deze woningen niet gesplitst hoeven te worden. Figuur 6-3: Het percentage eengezinswoningen en meergezinswoningen op de Amsterdamse woningmarkt, verdeeld naar particuliere verkooptransacties, de Amsterdamse koopsector, de verkooptransacties van sociale huurwoningen en de sociale huurvoorraad. Percentage meergezinswoningen

Percentage eengezinswoningen

Particuliere verkooptransacties

87 %

13 %

Amsterdamse koopsector

76 %

24 %

Percentage meergezinswoningen

Percentage eengezinswoningen

Verkooptransacties sociale huurwoningen

84 %

16 %

Sociale huurvoorraad

91 %

9%

De meeste eengezinswoningen, zowel particuliere woningen (980) als sociale huurwoningen (610), werden verkocht in stadsdeel Noord. In dit stadsdeel was 42 procent van verkooptransacties een eengezinswoning en 58 procent een meergezinswoning. In de stadsdelen Geuzenveld-Slotermeer, Osdorp, Slotervaart en Zuidoost werden eveneens veel eengezinswoningen verkocht. In Figuur 6-4 is het aandeel eengezinswoningen en meergezinswoningen per stadsdeel weergegeven. Figuur 6-4: Het aantal en de verhouding van de verkooptransacties naar woningtype, eengezinswoningen en meergezinswoningen, in de periode 2004 tot en met 2008 per stadsdeel.

58

In de stadsdelen Oud-West, Oud-Zuid, Westerpark, Zeeburg en Zuideramstel verkochten de Amsterdamse woningcorporaties geen eengezinswoningen. Ook in Bos en Lommer (1), Centrum (2) en De Baarsjes (1) werden door de Amsterdamse woningcorporaties nauwelijks eengezinswoningen verkocht. Procentueel verkochten de Amsterdamse woningcorporaties de meeste eengezinswoningen in stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer. In dit stadsdeel was bijna 72 procent van de verkochte woningen een eengezinswoning. Bouwperiode Van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt van 2004 tot en met 2008, hebben de meeste woningen een bouwperiode van tussen 1931 en 1945. Een vergelijking tussen de bouwperiodes van de Amsterdamse woningvoorraad en de bouwperiodes van de verkooptransacties

De verkoop op de Amsterdamse woningmarkt

laten grote verschillen zien. In Figuur 6-5 zijn de bouwperiodes van de particuliere verkooptransacties en van de verkooptransacties van sociale huurwoningen uiteengezet. In de figuur zijn tevens de bouwperiodes in percentages van de Amsterdamse woningvoorraad opgenomen. De Amsterdamse woningvoorraad bestaat voor een groot deel uit woningen die vroeg in de twintigste eeuw zijn gebouwd. Ruim 29 procent van de woningen in Amsterdam is gebouwd vóór 1919 en bijna 21 procent tussen 1919 en 1930. Van de verkooptransacties zijn relatief weinig woningen met deze bouwperiode, verkocht. Figuur 6-5: Het percentage woningen binnen een bouwperiode voor de gehele Amsterdamse woningvoorraad en het percentage particuliere verkooptransacties en de verkooptransacties van sociale huurwoningen binnen een bouwperiode in de periode 2004-2008.

59 Tussen de bouwperiodes van de verkooptransacties van particuliere woningen en van sociale huurwoningen zijn grote verschillen. De meeste verkochte sociale huurwoningen hadden bouwperiodes van 1946-1960, 1961-1970, 1971-1980 en 1981-1990. Bijna 40 procent van de verkooptransacties van sociale huurwoningen had een bouwperiode van tussen 1981 en 1991. De sociale huurvoorraad is ook voornamelijk naoorlogs, vanaf 1946, waardoor de verkoop vanaf deze bouwperiode hoog ligt. De meeste particuliere verkooptransacties betroffen woningen die gebouwd zijn vóór 1945 en na 1991. Hierbij dient opgemerkt te worden dat sociale huurwoningen die gebouwd zijn na 1998, in eerste instantie niet mee telden als de verkoop van een sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop. Vloeroppervlakte De mediane vloeroppervlakte, volgens de definitie van het Kadaster, is voor alle verkooptransacties gelijk aan 74 vierkante meter. Bij de particuliere verkooptransacties ligt de mediane vloeroppervlakte beduidend hoger dan bij de verkooptransacties van sociale huurwoningen. Voor de particuliere verkooptransacties is de mediane vloeroppervlakte gelijk aan 77 vierkante meter, ten opzichte van 63 vierkante meter bij sociale huurwoningen. De mediane vloeroppervlakte van de sociale huurwoningen is in alle stadsdelen, met uitzondering van stadsdeel Bos en Lommer, lager dan bij de particuliere verkooptransacties. In Figuur 6-6 is per stadsdeel de mediane vloeroppervlakte weergegeven voor particuliere verkooptransacties en voor verkooptransacties van sociale huurwoningen.

De verkoop op de Amsterdamse woningmarkt

Figuur 6-6: De mediane vloeroppervlakte in vierkante meter bij particuliere verkooptransacties en de verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004-2008.

60

In stadsdeel Slotervaart zijn de verschillen tussen de mediane vloeroppervlakte het grootst, met voor particuliere verkooptransacties een mediane vloeroppervlakte van 99 vierkante meter en voor sociale huurwoningen 59 vierkante meter. De mediane vloeroppervlakte ligt het laagst in stadsdeel Westerpark, met voor alle verkooptransacties mediaan 57 vierkante meter. Ook voor de verkooptransacties van sociale huurwoningen wordt de laagste mediane vloeroppervlakte gerealiseerd in dit stadsdeel, met mediaan 55 vierkante meter. Voor de particuliere verkooptransacties wordt de laagste mediane vloeroppervlakte gerealiseerd in stadsdeel Bos en Lommer. De grootste mediane vloeroppervlakte ligt in stadsdeel Osdorp. Koopsom De mediane koopsom van alle verkooptransacties in de periode 2004 tot en met 2008 is gelijk aan €264.038,-. De mediane verkoopprijs van particuliere woningen is gelijk aan €293.779,- ten opzichte van €156.616,- bij sociale huurwoningen. De mediane koopsom bij particuliere woningen ligt dus €137.163,- hoger dan bij de verkooptransacties van sociale huurwoningen. In alle stadsdelen ligt de mediane koopsom van particuliere verkooptransacties hoger dan bij sociale huurwoningen. Figuur 6-7: De mediane koopsom bij particuliere verkooptransacties en de verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008.

De verkoop op de Amsterdamse woningmarkt

De hoogste mediane koopsom voor zowel de verkooptransacties van particuliere woningen als voor sociale huurwoningen wordt gerealiseerd in stadsdeel Oud-Zuid, met voor particuliere verkooptransacties €396.569,- en voor sociale huurwoningen €206.023,-. In stadsdeel Zuidoost ligt de mediane koopsom voor sociale huurwoningen het laagst, met €130.939,-. In stadsdeel Bos en Lommer wordt de laagste mediane koopsom voor particuliere verkooptransacties gerealiseerd, met €177.080,-. Koopsom per vierkante meter Om de verschillen in de verkoopprijs van particuliere woningen en sociale huurwoningen te kunnen vergelijken, is onderzoek gedaan naar de mediane prijs per vierkante meter. De mediane prijs per vierkante meter van alle verkooptransacties is €3.488,-. Voor de particuliere woningen is de mediane prijs per vierkante meter €3.738,- en voor sociale huurwoningen €2.597,-. Voor de particuliere verkooptransacties ligt de vierkante meter prijs dus €1.141,- hoger dan bij de verkooptransacties van sociale huurwoningen. Figuur 6-8: De mediane vierkante meter prijs in euro per vierkante meter bij particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008.

61

In stadsdeel Oud-Zuid wordt de hoogte prijs per vierkante meter voor zowel particuliere verkooptransacties als voor de verkooptransacties van sociale huurwoningen gerealiseerd. In dit stadsdeel ligt de vierkante meter prijs voor particuliere woningen op €4.588,-, ten opzichte van €3.552,- bij sociale huurwoningen. De prijs per vierkante meter is het laagst in stadsdeel Zuidoost, met voor particuliere woningen €2.276,- en voor sociale huurwoningen €1.973,- per vierkante meter. Op het niveau van de stadsdelen zijn grote verschillen tussen de mediane prijs per vierkante meter bij particuliere verkooptransacties en de verkooptransacties van sociale huurwoningen. In stadsdeel Centrum zijn de verschillen het grootst, met voor particuliere woningen een prijs per vierkante meter van €4.425,- en voor sociale huurwoningen €3.065,-. Het mediane verschil tussen particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen is in stadsdeel Centrum €1.360,per vierkante meter. In stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer is het verschil tussen de vierkante meter prijs van particuliere woningen en sociale huurwoningen het kleinst, met €2.502,- per vierkante meter voor verkooptransacties van particuliere woningen en €2.225,- bij sociale huurwoningen. In alle stadsdelen ligt de mediane prijs per vierkante meter bij particuliere verkooptransacties hoger dan bij sociale huurwoningen.

De verkoop op de Amsterdamse woningmarkt

De verschillen in de mediane vierkante meter prijs tussen particuliere woningen en sociale huurwoningen kunnen verklaard worden door de verschillen in de ligging, doordat binnen een stadsdeel de particuliere woningen en de sociale huurwoningen in verschillende buurten gelegen zijn. Om deze reden is onderzoek gedaan op een kleiner schaalniveau, namelijk op buurtcombinatieniveau. Op het niveau van de buurtcombinaties zijn minder grote verschillen waarneembaar dan op het niveau van de stadsdelen. De mediane prijs per vierkante meter ligt echter ook op buurtcombinatieniveau bij sociale huurwoningen lager dan bij particuliere verkooptransacties. Slecht bij enkele buurtcombinaties ligt de mediane vierkante meter prijs bij de verkooptransacties van sociale huurwoningen hoger dan bij particuliere woningen. De hoogste mediane prijs per vierkante meter wordt gerealiseerd in de buurtcombinatie Museumkwartier/Duivelseiland in stadsdeel Oud-Zuid, met €5.296,-. In Bijlmer Oost (E, G, K) ligt de prijs per vierkante meter het laagst, met €1.788,-. Het grootste verschil tussen de mediane vierkante meter prijs van sociale huurwoningen en van particuliere woningen ligt in de buurtcombinatie de Jordaan, in stadsdeel Centrum. In de Jordaan ligt de mediane prijs per vierkante meter van particuliere woningen op €4.764,-, ten opzichte van €3.464,- per vierkante meter bij sociale huurwoningen. Het verschil tussen de vierkante meter prijs is in deze buurt €1.300,-. In de buurt Geuzenveld/Spieringhorn in stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer is het verschil het kleinst. Het verschil in dit stadsdeel bedraagt €84,-, waarbij voor particuliere verkooptransacties een mediane prijs per vierkante meter geldt van €2.294,- en voor sociale huurwoningen €2.210,-.

62

6.2 Doorverkoop In deze paragraaf wordt de doorverkoop van woningen, die in de periode 2004 tot en met 2008 zijn gekocht en in dezelfde periode zijn doorverkocht, besproken. De doorverkoop wordt allereerst behandeld door in te gaan op het aantal doorverkochte woningen en de kenmerken van deze woningen. Vervolgens wordt de doorverkooptijd van de particuliere verkooptransacties en de verkooptransacties van sociale huurwoningen besproken. Tot slot wordt ingegaan op de doorverkoop binnen zes maanden bij particuliere woningen en bij sociale huurwoningen. Doorverkoop in absolute aantallen Van de in totaal 40.819 verkooptransacties in de periode van 2004 tot en met 2008 zijn 2.725 woningen in dezelfde periode doorverkocht. Hiermee ligt het percentage doorverkochte woningen op 6,68 procent. Bij de particuliere verkooptransacties is een percentage van 6,73 procent doorverkocht, met een aantal van 2.170 particuliere woningen. Van de verkooptransacties van sociale huurwoningen zijn 555 woningen doorverkocht, een percentage van 6,49 procent. In Figuur 6-9 zijn de aantallen doorverkochte particuliere woningen en sociale huurwoningen per stadsdeel weergegeven. In stadsdeel Oud-Zuid zijn de meeste woningen doorverkocht. In totaal zijn 604 woningen in dit stadsdeel doorverkocht, waarbij 551 particuliere woningen en 53 sociale huurwoningen. Het minste aantal is met 41 woningen, doorverkocht in stadsdeel Osdorp. In alle stadsdelen, met uitzondering van de stadsdelen Noord en Zuidoost, ligt het aantal doorverkochte particuliere woningen hoger dan het aantal doorverkochte sociale huurwoningen. In stadsdeel Noord zijn 122 sociale huurwoningen doorverkocht tegen 39 particuliere woningen en in stadsdeel Zuidoost zijn 74 sociale huurwoningen doorverkocht en 44 particuliere woningen.

De verkoop op de Amsterdamse woningmarkt

Figuur 6-9: Het aantal doorverkochte woningen van de verkooptransacties van particuliere woningen en van sociale huurwoningen in de periode van 2004 tot en met 2008 per stadsdeel. Particuliere verkooptransacties

Verkooptransacties sociale huurwoningen

Doorverkochte woningen

Verkooptransacties

Doorverkochte woningen

Verkooptransacties

303

4.401

23

339

-

-

-

-

WESTERPARK

127

1.660

35

682

OUD-WEST

188

2.221

24

300

CENTRUM WESTPOORT

ZEEBURG

96

1.617

40

599

BOS EN LOMMER

115

1.505

27

440

DE BAARSJES

180

2.181

39

388

NOORD

39

1.736

122

2.049

GEUZENVELD-SLOTERMEER

26

881

26

440

OSDORP

26

1.436

15

316

SLOTERVAART

34

1.378

20

236

ZUIDOOST

44

1.466

74

1.453

OOST-WATERGRAAFSMEER

166

2.273

39

675

OUD-ZUID

551

6.245

53

407

ZUIDERAMSTEL

275

3.253

18

231

2.170

32.253

555

8.555

Totaal

Verhouding tussen de doorverkoop bij particuliere woningen en sociale huurwoningen In de stadsdelen Zeeburg, De Baarsjes, Noord, Geuzenveld-Slotermeer, Osdorp, Slotervaart, Zuidoost en Oud-Zuid liggen de percentages doorverkochte sociale huurwoningen hoger dan het percentage doorverkochte particuliere woningen. In de stadsdelen Centrum, Westerpark, Oud-West, Bos en Lommer, Oost-Watergraafsmeer en Zuideramstel zijn procentueel meer particuliere woningen doorverkocht dan sociale huurwoningen. Bij de doorverkoop van sociale huurwoningen gaat het echter wel om kleinere aantallen. In Figuur 6-10 is per stadsdeel het doorverkooppercentage weergegeven. Figuur 6-10: Het percentage doorverkochte woningen op het aantal verkooptransacties voor particuliere woningen en sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008.

In het stadsdeel Oud-Zuid is 9 procent van de woningen, waarvan in de periode van 2004 tot en met 2008 een verkooptransactie heeft plaats gevonden, doorverkocht. Hiermee hebben in dit stadsdeel de meeste doorverkopen plaats gevonden. Voor de particuliere verkooptransacties in dit stadsdeel geldt

63

De verkoop op de Amsterdamse woningmarkt

dat bijna 8 procent van de woningen is doorverkocht en voor de sociale huurwoningen is dit zelfs 13 procent. In stadsdeel Osdorp zijn verhoudingsgewijs de minste woningen doorverkocht. In dit stadsdeel is slechts 2,34 procent van de woningen doorverkocht. De grootste verschillen in doorverkooppercentages ligt in stadsdeel Slotervaart. Van de verkochte sociale huurwoningen in dit stadsdeel is 8,47 procent doorverkocht tegen 2,47 procent van de verkochte particuliere woningen. Het verschil in doorverkoop ligt in dit stadsdeel bij particuliere woningen 6 procentpunten hoger bij sociale huurwoningen. In stadsdeel Centrum is het verschil in doorverkoop met een percentage van 0,10 procentpunten het kleinst. Doorverkoop naar eerste verkoopdatum De doorlooptijd van de verkooptransacties is van invloed op de doorverkoop in een jaar. Naarmate er sprake is van een langere doorlooptijd van de woningen, is ook het aandeel doorverkochte woningen groter. Voor alle jaartallen tussen 2004 tot en met 2008 ligt het aantal doorverkochte sociale huurwoningen lager dan het aantal doorverkochte particuliere woningen. Het percentage doorverkoop ligt voor alle jaartallen, met uitzondering van 2007, bij sociale huurwoningen lager dan bij particuliere woningen. Figuur 6-11 laat zien dat de afname over de jaartallen bij particuliere woningen en sociale huurwoningen nagenoeg gelijk is. Op 1 januari 2009 lag de doorverkoop van alle verkooptransacties uit 2004 op 16,38 procent. Bij de particuliere verkooptransacties uit 2004 was 17,26 procent doorverkocht en bij de sociale huurwoningen 13,58 procent. Van de verkooptransacties in 2008 was op 1 januari 2009 1,70 procent doorverkocht. Uit 2008 is 1,88 procent van de particuliere woningen doorverkocht en 0,83 procent van de sociale huurwoningen.

64

Figuur 6-11: Het percentage doorverkochte woningen per jaartal op het totaal aantal verkooptransacties per jaartal voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransactie van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008.

Woningtypen Van alle verkooptransacties uit de periode van 2004 tot en met 2008, was 14 procent een eengezinswoning. Bij doorverkoop lag het aandeel eengezinswoningen lager, namelijk op 9 procent. Ook bij de doorverkoop van particuliere woningen lag het aandeel eengezinswoningen lager dan bij de eerste verkooptransacties. 13 procent van de particuliere woningen die in de periode 2004 tot en met 2008 zijn verkocht was een eengezinswoning. Bij doorverkoop was slechts 7 procent een eengezinswoning. Bij de doorverkoop van sociale huurwoningen ligt het aandeel eengezinswoningen hoger dan bij de eerste verkooptransacties. Van alle door de Amsterdamse woningcorporaties verkochte sociale huurwoningen was bijna 16 procent een eengezinswoning. Bij de doorverkoop van sociale huurwoningen lag het aandeel eengezinswoningen op bijna 19 procent.

De verkoop op de Amsterdamse woningmarkt

Figuur 6-12: Het percentage eengezinswoningen bij de eerste verkooptransacties en bij doorverkoop voor alle verkooptransacties, de particuliere verkooptransacties en de verkooptransacties van sociale huurwoningen. Alle verkooptransacties EERSTE VERKOOPTRANSACTIES DOORVERKOOP

13,78 % 9,31 %

Particuliere verkooptransacties 13,31 % 6,93 %

Verkooptransacties van sociale huurwoningen 15,55 % 18,56 %

Vloeroppervlakte Ook voor de vloeroppervlakte zijn verschillen aanwezig tussen de eerste verkooptransactie en de doorverkoop. Bij doorverkochte woningen lag de mediane vloeroppervlakte lager dan bij de eerste verkooptransactie in de periode van 2004 tot en met 2008. Bij de eerste verkooptransacties lag de mediane vloeroppervlakte op 74 vierkante meter, bij doorverkoop was dit 69 vierkante meter. Voor de particuliere verkooptransacties is het verschil tussen de mediane vloeroppervlakte bij doorverkoop 5 vierkante meter lager dan bij de eerste verkooptransacties. De mediane vloeroppervlakte voor particuliere verkooptransacties ligt bij de eerste verkooptransactie op 77 vierkante meter en bij doorverkoop op 72 vierkante meter. Bij de door de Amsterdamse woningcorporaties verkochte sociale huurwoningen lag de mediane vloeroppervlakte op 63 vierkante meter. Bij doorverkoop is de mediane vloeroppervlakte 6 vierkante meter kleiner, met 57 vierkante meter. Figuur 6-13: De mediane vloeroppervlakte bij de eerste verkooptransacties en bij doorverkoop voor alle verkooptransacties, de particuliere verkooptransacties en de verkooptransacties van sociale huurwoningen. Alle verkooptransacties EERSTE VERKOOPTRANSACTIES DOORVERKOOP

74 m² 69 m²

Particuliere verkooptransacties 77 m² 72 m²

Verkooptransacties van sociale huurwoningen 63 m² 57 m²

Doorverkooptijd Van de doorverkochte woningen in de periode 2004 tot en met 2008 is de mediane doorverkooptijd 753 dagen. De mediane doorverkooptijd bij particuliere woningen is gelijk aan 733 dagen en bij sociale huurwoningen 832 dagen. De mediane doorverkooptijd ligt bij particuliere verkooptransacties dus lager dan bij sociale huurwoningen. Bij particuliere woningen is voor de doorverkochte woningen dus sprake van een snellere doorverkooptijd. Het verschil tussen de mediane doorverkooptijd bij particuliere verkooptransacties en sociale huurwoningen is gelijk aan 99 dagen. In Figuur 6-14 is voor doorverkochte particuliere woningen en sociale huurwoningen de mediane doorverkooptijd per stadsdeel opgenomen. Figuur 6-14: De mediane doorverkooptijd in dagen voor doorverkochte particuliere woningen en doorverkochte sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008.

65

De verkoop op de Amsterdamse woningmarkt

De mediane doorverkooptijd is in de meeste stadsdelen voor sociale huurwoningen langer dan voor particuliere woningen. In de stadsdelen Westerpark, Oud-West en Geuzenveld-Slotermeer wordt voor doorverkochte particuliere woningen een langere doorverkooptijd gerealiseerd. In de andere stadsdelen wordt voor particuliere woningen een snellere doorverkoop gerealiseerd. In stadsdeel Zuidoost is de doorverkooptijd van doorverkochte woningen het kortst. De doorverkochte woningen worden in dit stadsdeel dus snel doorverkocht. In Zuidoost is de doorverkooptijd van doorverkochte woningen 516 dagen, met voor particuliere verkooptransacties 356 dagen en voor de verkooptransacties van sociale huurwoningen 611 dagen. In stadsdeel de Baarsjes is de doorverkooptijd voor alle verkooptransacties (858 dagen) en voor particuliere verkooptransacties (836 dagen) het langst. In stadsdeel Centrum vindt de langste doorverkooptijd van sociale huurwoningen plaats, met een doorverkooptijd van 1010 dagen. De stadsdelen waar de doorverkooppercentages het hoogst liggen, zijn niet de stadsdelen waar de doorverkoop ook het snelst plaats vindt. Tussen de doorverkoop en de doorverkooptijd lijkt dus geen relatie. Het grootste verschil tussen de doorverkooptijd van doorverkochte particuliere woningen en sociale huurwoningen wordt gerealiseerd in stadsdeel Noord. De doorverkochte particuliere woningen in dit stadsdeel hebben een doorverkooptijd van 568 dagen en de doorverkooptijd van sociale huurwoningen is 935 dagen. In stadsdeel Westerpark is het verschil tussen de doorverkooptijd van particuliere verkooptransacties en de verkooptransacties van sociale huurwoningen het laagst. Voor doorverkochte particuliere woningen geldt in dit stadsdeel een doorverkooptijd van 780 dagen en voor sociale huurwoningen 772 dagen.

66

Doorverkoop binnen zes maanden Een snelle doorverkoop van een woning, kan duiden op speculatie met een woning. Vanuit dit onderzoek wordt als indicatie voor speculatie, uitgegaan van de doorverkoop van een woning binnen zes maanden. Bij de doorverkoop van een woning binnen zes maanden kan de overdrachtsbelasting op de woning namelijk bij de Belastingdienst worden afgetrokken. Figuur 6-15: De doorverkoop binnen zes maanden van particuliere woningen en sociale huurwoningen in aantallen voor de periode van 2004 tot en met 2008. Particuliere verkooptransacties

Verkooptransacties van sociale huurwoningen

Doorverkoop binnen zes maanden

Doorverkoop

Doorverkoop binnen zes maanden

Doorverkoop

CENTRUM

84

303

2

23

WESTERPARK

37

127

7

35

OUD-WEST

56

188

7

24

ZEEBURG

31

96

2

40

BOS EN LOMMER

30

115

5

27

DE BAARSJES

42

180

1

39

NOORD

18

39

15

122

GEUZENVELD-SLOTERMEER

7

26

6

26

OSDORP

8

26

5

15

SLOTERVAART

11

34

2

20

ZUIDOOST

29

44

30

74

OOST-WATERGRAAFSMEER

42

166

2

39

131

551

7

53

69

275

4

18

595

2.170

95

555

OUD-ZUID ZUIDERAMSTEL Totaal

Van alle verkooptransacties in de periode 2004 tot en met 2008 zijn 690 woningen binnen zes maanden doorverkocht, met de doorverkoop van 595 particuliere woningen en 95 sociale

De verkoop op de Amsterdamse woningmarkt

huurwoningen. In stadsdeel Oud-Zuid zijn de meeste woningen (138) binnen zes maanden doorverkocht. In dit stadsdeel zijn eveneens de meeste particuliere woningen binnen zes maanden doorverkocht, namelijk 131. Van de sociale huurwoningen werden de meeste woningen (30) binnen zes maanden doorverkocht in stadsdeel Zuidoost. Doorverkoop binnen zes maanden vond het minst plaats in de stadsdelen Geuzenveld-Slotermeer, Osdorp en Slotervaart. De doorverkoop als percentage van alle verkooptransacties in de periode van 2004 tot en met 2008, is gelijk aan 1,69 procent. Dit betekent dat 1,69 procent van alle verkochte woningen in de periode van 2004 tot en met 2008 ook deze periode is doorverkocht. Bij 1,84 procent van de particuliere verkooptransacties is sprake van doorverkoop binnen zes maanden en bij de sociale huurwoningen 1,11 procent. Het percentage doorverkochte woningen binnen zes maanden ligt bij sociale huurwoningen dus lager dan bij particuliere woningen. In stadsdeel Oud-West werden verhoudingsgewijs de meeste woningen binnen zes maanden doorverkocht. Van alle verkooptransacties in dit stadsdeel is 2,50 procent binnen zes maanden doorverkocht. In de stadsdelen Geuzenveld-Slotermeer, Osdorp, Slotervaart en Zuidoost werden verhoudingsgewijs meer sociale huurwoningen binnen zes maanden doorverkocht dan particuliere woningen. In Figuur 6-16 is het percentage doorverkoop op het aantal verkooptransacties en op het aantal doorverkochte woningen weergegeven voor particuliere woningen en sociale huurwoningen. Figuur 6-16: De doorverkoop binnen zes maanden als percentage op het aantal verkooptransacties en als percentage op het aantal doorverkochte woningen binnen één stadsdeel van particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008. Doorverkoop binnen zes maanden op alle verkooptransacties Particulier Sociale huurwoningen

Doorverkoop binnen zes maanden van sociale huurwoningen op de doorverkochte woningen Particulier Sociale huurwoningen

CENTRUM

1,91%

0,59%

27,72%

8,70%

WESTERPARK

2,23%

1,03%

29,13%

20,00%

OUD-WEST

2,52%

2,33%

29,79%

29,17%

ZEEBURG

1,92%

0,33%

32,29%

5,00%

BOS EN LOMMER

1,99%

1,14%

26,09%

18,52%

DE BAARSJES

1,93%

0,26%

23,33%

2,56%

NOORD

1,04%

0,73%

46,15%

12,30%

GEUZENVELD-SLOTERMEER

0,79%

1,36%

26,92%

23,08%

OSDORP

0,56%

1,58%

30,77%

33,33%

SLOTERVAART

0,80%

0,85%

32,35%

10,00%

ZUIDOOST

1,98%

2,06%

65,91%

40,54%

OOST-WATERGRAAFSMEER

1,85%

0,30%

25,30%

5,13%

OUD-ZUID

2,10%

1,72%

23,77%

13,21%

ZUIDERAMSTEL

2,12%

1,73%

25,09%

22,22%

1,84%

1,11%

27,42%

17,12%

Totaal

Van de doorverkochte particuliere woningen in de periode 2004 tot en met 2008 is 27 procent van de woningen doorverkocht en 17 procent van de sociale huurwoningen. Bij de particuliere verkooptransacties ligt de doorverkoop binnen zes maanden op het aantal doorverkochte woningen dus hoger dan bij sociale huurwoningen. Voor alle stadsdelen, met uitzondering van stadsdeel Osdorp, ligt de doorverkoop binnen zes maanden op het aantal doorverkopen bij particuliere woningen hoger dan bij sociale huurwoningen. In stadsdeel Zuidoost zijn van het aantal doorverkochte woningen, de meeste woningen binnen zes maanden doorverkocht. Van de doorverkochte particuliere woningen is 66 procent binnen zes maanden doorverkocht en 41 procent van de sociale huurwoningen.

67

De verkoop op de Amsterdamse woningmarkt

In stadsdeel Osdorp vonden in aantallen de minste doorverkopen plaats. Ook de doorverkoop van particuliere woningen binnen zes maanden op het aantal verkooptransacties, was in dit stadsdeel het laagst. Verhoudingsgewijs werden er veel woningen binnen zes maanden doorverkocht. Van de doorverkochte particuliere woningen werd in dit stadsdeel bijna 31 procent binnen zes maanden doorverkocht en bij de sociale huurwoningen 33 procent.

6.3 Prijsontwikkelingen In deze paragraaf wordt ingegaan op de prijsontwikkeling van woningen op de Amsterdamse woningmarkt bij doorverkoop. In de analyse wordt onderscheid gemaakt tussen de prijsontwikkeling bij doorverkoop van particuliere woningen en van sociale huurwoningen. Voor de prijsontwikkeling is enkel gekeken naar de doorverkochte woningen, omdat bij deze woningen kon worden vastgesteld wat de daadwerkelijke prijsontwikkeling is geweest. Prijsontwikkeling bij doorverkoop De mediane prijsontwikkeling van de doorverkochte woningen in de periode van 2004 tot en met 2008 is gelijk aan 43 procent. Dit betekent dat de woningen die in de periode van 2004 tot en met 2008 zijn gekocht en in dezelfde periode zijn doorverkocht, voor een bedrag zijn verkocht dat 43 procent hoger lag dan bij de eerste verkooptransactie in deze periode. Bij particuliere woningen was de prijsontwikkeling bij doorverkoop gelijk aan 44 procent en bij de sociale huurwoningen 40 procent. De prijsontwikkeling lag bij particuliere woningen dus 4 procentpunten hoger dan bij sociale huurwoningen. In Figuur 6-17 is de mediane prijsontwikkeling bij doorverkoop voor particuliere woningen en sociale huurwoningen per stadsdeel weergegeven.

68

Figuur 6-17: De mediane prijsontwikkeling bij doorverkoop voor particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008.

De mediane prijsontwikkeling bij doorverkoop ligt het hoogst in stadsdeel Centrum. In dit stadsdeel was de prijsontwikkeling bij doorverkoop ruim 48 procent. Voor de particuliere verkooptransacties wordt in dit stadsdeel eveneens de hoogste prijsstijging gerealiseerd, met mediane een prijsontwikkeling van 49 procent. Voor sociale huurwoningen wordt de grootste prijsstijging gerealiseerd in stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer. In dit stadsdeel lag de verkoopprijs van sociale huurwoningen bij doorverkoop bijna 49 procent hoger dan bij de verkoop door de woningcorporatie.

De verkoop op de Amsterdamse woningmarkt

De laagste prijsontwikkeling van sociale huurwoningen bij doorverkoop ligt in stadsdeel Zuidoost, waar de prijsontwikkeling 29 procent is. Bij de particuliere woningen werd de laagste prijsontwikkeling gerealiseerd in stadsdeel Slotervaart. De particuliere woningen in dit stadsdeel hadden een mediane prijsontwikkeling van 29 procent. Vergelijking van de marktontwikkelingen en de prijsontwikkeling bij doorverkoop Een vergelijking van de prijsontwikkeling bij doorverkoop met de mediane prijsontwikkeling die dezelfde woning volgens de marktontwikkelingen zou hebben gehad, laat zien dat de prijsontwikkeling van doorverkochte woningen aanzienlijk hoger ligt dan de ontwikkelingen op de markt. De woningen die tussen 2004 en 2008 zijn doorverkocht hebben een prijsontwikkeling doorgemaakt van 43 procent. De marktontwikkeling van deze woningen zou gelijk zijn geweest aan ruim 21 procent. De prijsontwikkeling bij doorverkochte woningen ligt dus bijna 22 procentpunten hoger dan de mediane prijsontwikkeling op de markt. In Figuur 6-18 zijn de verschillen tussen de prijsontwikkeling bij doorverkoop en de marktontwikkelingen die dezelfde woningen volgens de markt zouden hebben ondergaan, opgenomen. Bij doorverkochte sociale huurwoningen ligt het verschil tussen de ontwikkelingen die de woningen zouden hebben gehad volgens de markt en de daadwerkelijke prijsstijging, hoger dan bij particuliere verkooptransacties. Bij de particuliere verkooptransacties ligt de prijsstijging bij doorverkoop op bijna 44 procent. Het verschil tussen de daadwerkelijke prijsstijging en de marktontwikkelingen is bij particuliere woningen bijna 21 procentpunten. Bij sociale huurwoningen is dit verschil bijna 25 procentpunten. Figuur 6-18: Het verschil tussen de mediane prijsontwikkeling bij doorverkoop voor particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen en de mediane marktontwikkelingen die dezelfde doorverkochte woningen volgens de markt zouden hebben gehad in de periode 2004 tot en met 2008.

Het grootste verschil tussen de daadwerkelijke prijsstijging van de doorverkochte woningen en de ontwikkeling die dezelfde woningen zouden hebben gehad volgens de markt, wordt gerealiseerd in stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer. In dit stadsdeel is het verschil 33 procentpunten. Bij de doorverkochte particuliere woningen is het verschil gelijk aan 26 procent en bij sociale huurwoningen ruim 37 procent. Het kleinste verschil wordt gerealiseerd in het stadsdeel Zeeburg, waar het verschil tussen de daadwerkelijke prijsontwikkeling en de ontwikkelingen volgens de markt bij doorverkoop gelijk is aan 8 procentpunten.

69

De verkoop op de Amsterdamse woningmarkt

In stadsdeel Zuidoost is het verschil het grootst. De ontwikkeling volgens de markt zou van de doorverkochte particuliere woningen gelijk zijn aan een prijsdaling van ongeveer 2 procent. De doorverkochte particuliere woningen hebben in dit stadsdeel echter een prijsstijging van ruim 31 procent gehad. Het verschil tussen de daadwerkelijke prijsstijging en de prijsontwikkeling volgens de markt van de doorverkochte particuliere woningen is in dit stadsdeel dus gelijk aan 33 procentpunten. Voor de doorverkochte sociale huurwoningen wordt het grootste verschil tussen de marktontwikkelingen en de daadwerkelijke prijsontwikkeling bij doorverkoop gerealiseerd in stadsdeel Slotervaart. De marktontwikkelingen voor de doorverkochte sociale huurwoningen liggen in dit stadsdeel op slechts 2 procent en de prijsstijging bij doorverkoop op bijna 41 procent. Het verschil is in dit stadsdeel dus gelijk aan 39 procentpunten.

6.4 Conclusies In deze paragraaf worden de belangrijkste conclusies vanuit de resultaten van het dataonderzoek uit dit hoofdstuk gegeven. De conclusies zijn geformuleerd naar aanleiding van de onderzoeksvraag. De conclusies zijn onderverdeeld naar doorverkoop en de prijsontwikkeling. Wat is het aandeel doorverkoop en wat zijn de prijsontwikkelingen van sociale huurwoningen na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties en welke verschillen zijn er met particuliere woningen?

70

Het doorverkooppercentage ligt bij particuliere verkooptransacties hoger dan bij de verkooptransacties van sociale huurwoningen. Van de particuliere verkooptransacties in de periode van 2004 tot en met 2008 is 6,73 procent doorverkocht. Bij de verkooptransacties van sociale huurwoningen onder het Convenant Verkoop is 6,49 procent van de sociale huurwoningen doorverkocht in de periode 2004 tot en met 2008.

Particuliere verkooptransacties 6,73 %

Doorverkoop >

Verkooptransacties van sociale huurwoningen 6,49 %

De doorverkochte particuliere woningen werden sneller doorverkocht dan de doorverkochte sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008. De mediane doorverkooptijd van sociale huurwoningen ligt hoger dan bij particuliere verkooptransacties. Bij doorverkochte particuliere woningen is de doorverkooptijd gelijk aan 733 dagen, ten opzicht van 832 dagen bij doorverkochte sociale huurwoningen.

Particuliere verkooptransacties 733 dagen

Doorverkooptijd <

Verkooptransacties van sociale huurwoningen 832 dagen

Een indicatie voor speculatie is de doorverkoop van de woning binnen zes maanden, omdat bij doorverkoop binnen zes maanden de overdrachtsbelasting bij de Belastingdienst kan worden afgetrokken. Bij 1,84 procent van alle particuliere verkooptransacties van 2004 tot en met 2008 is sprake van doorverkoop binnen zes maanden. Bij sociale huurwoningen is 1,11 procent van alle door de Amsterdamse woningcorporaties verkochte sociale huurwoningen onder het Convenant Verkoop binnen zes maanden doorverkocht.

Particuliere verkooptransacties 1,84 %

Doorverkoop binnen zes maanden (op de verkooptransacties) > Verkooptransacties van sociale huurwoningen 1,14 %

De verkoop op de Amsterdamse woningmarkt

Van het aantal doorverkochte particuliere woningen in de periode 2004 tot en met 2008 is 27 procent binnen zes maanden doorverkocht, voor sociale huurwoningen is dit 17 procent. Bij de doorverkoop van particuliere woningen wordt dus een groter percentage binnen zes maanden doorverkocht dan bij de doorverkoop van sociale huurwoningen.

Particuliere verkooptransacties

Doorverkoop binnen zes maanden (op de doorverkoop >

27,42 %

Verkooptransacties van sociale huurwoningen 17,12 %

De mediane prijsontwikkeling als percentage op de koopsom ligt bij de doorverkoop van particuliere woningen hoger dan bij de doorverkoop van sociale huurwoningen. De particuliere woningen hebben bij doorverkoop een mediane prijsontwikkeling van bijna 44 procent. De particuliere woningen die in de periode van 2004 tot en met 2008 zijn verkocht en in dezelfde periode zijn doorverkocht, zijn dus voor een koopsom die 44 procent hoger lag, doorverkocht. De sociale huurwoningen werden doorverkocht met een mediane prijsontwikkeling van 40 procent.

Particuliere verkooptransacties 43,86 %

Prijsontwikkeling >

Verkooptransacties van sociale huurwoningen 40,34 %

Indien de prijsontwikkeling bij doorverkoop wordt vergeleken met de ontwikkelingen die dezelfde woningen volgens de markt zouden hebben gehad, valt te concluderen dat de prijsontwikkeling van doorverkochte woningen in de periode van 2004 tot en met 2008 aanzienlijk hoger ligt dan de marktontwikkeling. Het verschil tussen de marktontwikkelingen en de daadwerkelijke prijsstijging ligt bij doorverkochte sociale huurwoningen hoger dan bij particuliere verkooptransacties. Het verschil tussen de prijsontwikkeling en de marktontwikkelingen is bij sociale huurwoningen gelijk aan bijna 25 procentpunten en bij particuliere woningen ruim 20 procentpunten.

Particuliere verkooptransacties 20,49 %

Vergelijking marktontwikkelingen < Verkooptransacties van sociale huurwoningen 24,68 %

Hypothese Sociale huurwoningen hebben een hogere prijsontwikkeling dan particuliere koopwoningen. De eerste hypothese is dat sociale huurwoningen een hogere prijsontwikkeling hebben dan particuliere woningen, omdat sociale huurwoningen een relatief lage verkoopprijs hebben ten opzichte van particuliere woningen. Sociale huurwoningen hebben bij doorverkoop een lagere prijsontwikkeling dan particuliere woningen. De particuliere woningen hebben bij doorverkoop een mediane prijsstijging van bijna 44 procent ten opzichte van 40 procent bij sociale huurwoningen. Een vergelijking tussen de daadwerkelijke prijsontwikkeling van doorverkochte woningen en de ontwikkelingen die dezelfde woningen volgens de markt zouden hebben gehad, laat zien dat het verschil bij sociale huurwoningen hoger ligt dan bij particuliere woningen. Het verschil tussen de daadwerkelijke prijsstijging en de marktontwikkeling is bij doorverkochte sociale huurwoningen gelijk aan bijna 25 procentpunten ten opzichte van ruim 20 procentpunten bij particuliere verkooptransacties. De prijsontwikkeling van sociale huurwoningen ligt dus lager dan de prijsontwikkeling van particuliere woningen, met respectievelijk 40 procent en 44 procent. Ten opzichte van de marktontwikkelingen hebben sociale huurwoningen een hogere prijsontwikkeling dan particuliere woningen.

71

De verkoop op de Amsterdamse woningmarkt

De doorverkoop van sociale huurwoningen ligt daarnaast lager dan bij particuliere woningen. De doorverkoop van sociale huurwoningen ligt op 6,49 procent van alle verkooptransacties ten opzichte van 6,73 procent bij particuliere verkooptransacties. Daarnaast worden de sociale huurwoningen niet sneller doorverkocht dan particuliere woningen. De doorverkoop binnen zes maanden ligt bij sociale huurwoningen op 1,14 procent van de verkooptransacties en bij particuliere woningen op 1,84 procent. De doorverkooptijd van de doorverkochte woningen ligt bij sociale huurwoningen ook hoger dan bij particuliere woningen. De prijsontwikkeling van sociale huurwoningen leidt dus niet tot meer en snellere doorverkopen dan bij particuliere woningen. De veronderstelling dat sociale huurwoningen een relatief lage verkoopprijs hebben ten opzichte van particuliere woningen, volgt uit de mediane koopsom voor particuliere woningen (€293.779,-) en voor sociale huurwoningen (€156.616,-) en de mediane per vierkante meter. De mediane prijs per vierkante meter ligt bij sociale huurwoningen lager dan bij particuliere woningen. Deze verschillen worden voor een groot deel verklaard door een verschil in de kwaliteit van particuliere woningen en sociale huurwoningen, waarbij de locatie en de woninggrootte een belangrijke rol spelen.

72

Oorzaken voor de doorverkoop en prijs-ontwikkeling van sociale huurwoningen

7

Oorzaken voor de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen

Naar aanleiding van de resultaten uit het dataonderzoek naar de verkoop van sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties, zoals deze in hoofdstuk 6 zijn gepresenteerd, wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de oorzaken voor de doorverkoop en prijsontwikkelingen van sociale huurwoningen. Hierbij speelt de vraag: Wat zijn mogelijke oorzaken voor de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen? Voor de mogelijke oorzaken speelt dat er door de kopers waardevermeerderende verbeteringen in de woning kunnen zijn aangebracht, dat de verkoopprijs van sociale huurwoningen lager ligt dan bij particuliere woningen, dat sociale huurwoningen mogelijk worden gebruikt voor speculatie en dat specifieke kenmerken van het beleid van de woningcorporatie van invloed is op de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen. In dit hoofdstuk zullen deze mogelijke oorzaken worden onderzocht. In paragraaf 7.1 wordt allereerst een beeld gegeven van de kopers van een sociale huurwoning en de verhuis- en verkoopmotieven van deze kopers. In paragraaf 7.3 wordt het onderzoek naar de verkoopprijs van sociale huurwoningen bij de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties, in vergelijking met particuliere woningen besproken. Vervolgens wordt in paragraaf 7.2 ingegaan op het aanbrengen van (waardevermeerderende) verbeteringen aan voormalige sociale huurwoningen. In paragraaf 7.4 wordt het gebruik van sociale huurwoningen als speculatieobject door de kopers besproken. Tot slot wordt in paragraaf 7.5 onderscheid gemaakt naar de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen per woningcorporatie en de relatie met het verkoopbeleid van de woningcorporatie.

73

Oorzaken voor de doorverkoop en prijs-ontwikkeling van sociale huurwoningen

7.1 Doorverkoopmotieven In deze paragraaf wordt een beeld geschetst van de kopers van een sociale huurwoning en zal worden ingegaan op de verkoopmotieven van deze kopers. Allereerst worden de algemene verhuisredenen en verkoopmotieven op de Amsterdamse woningmarkt besproken. Verhuisredenen en verkoopmotieven Mensen verhuizen om verschillende redenen. Verhuisredenen hebben meestal samenhang met de huishoudensomstandigheden, de woning, de woonomgeving, het werk of een opleiding. Een verhuisbeslissing wordt in de literatuur teruggevoerd tot een drietal motieven (Feijten, 2005). Het eerste verkoopmotief is de levenscyclus van huishoudens. Bij de levenscyclus gaat het om veranderingen in de omvang en samenstelling van het huishouden. Het tweede motief heeft betrekking op de veranderingen in het arbeidsmarktgedrag van leden van het huishouden en het derde motief wordt gevormd door woonwensen. Bij woonwensen gaat het om wensen die leiden tot verbetering van de woonsituatie. Huishoudensveranderingen en een verandering van werkplaats leiden vaak tot een verhuizing, terwijl woonwensen vaak minder dringend tot een verhuizing leiden. Desondanks is een aanzienlijk deel van de verhuizingen gerelateerd aan de woonwensen van een huishouden. Bij verhuizingen is meestal sprake van een samenspel van verhuismotieven. In Figuur 7-1 is een overzicht opgenomen met de verhuismotieven. Figuur 7-1: Verhuisredenen. Wijziging in de huishoudenssamenstelling Huishoudensomstandigheden Woonwensen

74

-

Samenwonen met partner Gezinsuitbreiding, het krijgen van een kind Verandering van woonplaats vanwege werk of een opleiding Mogelijkheid tot het verhuizen naar een kwalitatief betere woning of woonomgeving

Verhuisgeneigdheid in Amsterdam Als onderdeel van het onderzoek Wonen in Amsterdam is onderzoek gedaan naar de woonwensen van Amsterdamse huishoudens (Dienst Wonen, 2003). Uit dit onderzoek blijkt dat in 2003 210.000 Amsterdamse huishoudens op zoek waren naar een andere woning, waarvan 68.000 huishoudens actief op zoek waren. Actief zoeken houdt in dat mensen reageren op Woningnet of bijvoorbeeld een makelaar inschakelen (Dienst Wonen, 2003). In 2003 was 52 procent van de Amsterdamse huishoudens op zoek naar een andere woning, waarbij bijna 17 procent actief. Uit het onderzoek van de Dienst Wonen (Dienst Wonen, 2003) blijkt de woonkwaliteit van grote invloed op verhuiswensen in Amsterdam. Het oordeel over de woning is de belangrijkste verklaring voor het willen verhuizen van Amsterdamse huishoudens. In de tweede plaats speelt de leeftijd een rol. Jongeren zijn vaker op zoek naar een andere woning dan ouderen. Gekoppeld aan de leeftijd speelt de woonduur een rol. Hoe langer de woonduur is, hoe minder vaak men op zoek is naar een andere woning. De huidige systematiek van woonruimteverdeling leidt ertoe dat huishoudens met een korte woonduur graag willen verhuizen, maar vaak de gewenste woning niet kunnen bemachtigen. Terwijl huishoudens met een lange woonduur wel de mogelijkheden, maar vaak al een goede woning hebben en derhalve minder behoefte hebben aan een nieuwe woning (Dienst Wonen, 2003). Het oordeel over de buurt is de derde verklaring voor verhuisgeneigdheid in Amsterdam. Bewoners die ontevreden zijn over hun buurt zijn vaker geneigd te verhuizen dan bewoners die hun woonomgeving een hoog rapportcijfer geven. Het vierde motief voor verhuisgeneigdheid is het inkomen. Vooral mensen met een hoog inkomen zijn in Amsterdam tevreden met hun huidige woning en hebben minder vaak de behoefte om te verhuizen. Overigens willen de huishoudens met een hoger inkomen die wel verhuisgeneigd zijn, relatief vaker dan andere inkomensgroepen Amsterdam verlaten. De mensen met de laagste inkomens en de middengroepen zijn minder tevreden over hun woonsituatie en daardoor vaker op zoek naar een betere woning.

Oorzaken voor de doorverkoop en prijs-ontwikkeling van sociale huurwoningen

Figuur 7-2: Redenen voor verhuiswensen op de Amsterdamse woningmarkt. Bron: Dienst Wonen, 2003. Wonen in Amsterdam 2003, deel 3 Woonwensen van Amsterdamse huishoudens 1. 2. 3. 4.

Oordeel over de woning Leeftijd Oordeel over de buurt Inkomen

Ruim de helft van alle verhuisgeneigde huishoudens in Amsterdam noemt een te kleine woning als één van de verhuisredenen. Een te kleine woning is veruit de meest genoemde verhuisreden in Amsterdam en loopt samen met de Amsterdamse woningvoorraad die voor een groot deel uit etagewoningen met een beperkt vloeroppervlak bestaat. Naast de grootte van de woning wordt door circa 20 procent van de huishoudens als verhuisreden aangegeven: het woningtype, de sfeer in de buurt, omstandigheden in het huishouden en de slechte kwaliteit van de woning (Dienst Wonen, 2003). Kopers Voor dit onderzoek wordt voor de kopers van een sociale huurwoning onderscheid gemaakt in vijf doelgroepen. Deze doelgroepen zijn: starters, zittende huurders, huurders, huidige kopers en kopers voor niet eigen bewoning. De kopers die de woning kopen voor niet eigen bewoning kunnen familieleden zijn, maar ook speculanten. In deze paragraaf wordt een beschrijving gegeven van de doelgroepen. In paragraaf 7.3 zal voor elk van deze doelgroepen worden ingegaan op de verbeteringen in de kwaliteit van de woning, die door de doelgroep zijn aangebracht. Starters Starters in de Regio Amsterdam komen voor een sociale huurwoning in aanmerking op basis van de opgebouwde inschrijfduur. In 2008 lag de gemiddelde inschrijfduur in de Regio Amsterdam voor starters, voordat zij aan een sociale huurwoning kwamen op 6,7 jaar (AFWC, 2009). Vanwege een beperkte inschrijfduur van starters op de Amsterdamse woningmarkt, is het dus vaak moeilijk om aan een geschikte sociale huurwoning te komen. Omdat sociale huurwoningen zich bij verkoop in een laag prijssegment bevinden, zijn deze woningen geschikt voor starters. Sociale huurwoningen worden dan ook vaak verkocht aan starters. Starters bevinden zich in een dynamische fase van hun leven, waardoor hun woonwensen snel veranderen. Door een snelle verandering van de woonwensen, is deze doelgroep dan ook verhuisgeneigd. Het aantal doorverkopen zal bij starters daarom hoog liggen. Zittende huurders Woningcorporaties bieden een sociale huurwoning bij verkoop vaak eerst aan de zittende huurders aan. Hierbij krijgen de zittende huurders meestal een korting op de getaxeerde verkoopprijs. De zittende huurders zullen de aankoop van de voormalige sociale huurwoning voornamelijk zien als een investering, omdat de woonlasten bij een koopwoning vaak hoger liggen dan bij het huren van dezelfde woning. De belangrijkste overweging voor zittende huurders voor de koop van hun woning is dan ook vermogensopbouw. In de woonsituatie van de zittende huurders treedt door de koop van de woning geen wijziging op. De woning zal dan ook moeten voldoen aan de woonwensen van de zittende huurders, indien zij de woning kopen. Gezien de tevredenheid met de woning zullen de zittende huurders minder verhuisgeneigd zijn. De zittende huurders zullen waarschijnlijk verhuizen indien er sprake is van een wijziging in de huishoudenssamenstelling of de huishoudensomstandigheden. Met de verkoop wordt de mogelijkheid geboden om waardevermeerderende verbeteringen in de kwaliteit van de woning te realiseren. De doelgroep kan al tijdens de huurperiode verbeteringen aan de woning aangebracht hebben of zien met de koop de mogelijkheid hun gewenste verbeteringen in de kwaliteit van de woning te realiseren. De aankoop van hun sociale huurwoning biedt een opstap op de koopwoningenmarkt en de doelgroep kan met de doorverkoop van de woning doorstromen op de koopwoningenmarkt.

75

Oorzaken voor de doorverkoop en prijs-ontwikkeling van sociale huurwoningen

Huurders Huurders van een sociale huurwoning van de woningcorporatie of huurders in de vrije sector, kunnen overgaan tot het kopen van een woning. Zij hebben hierbij de mogelijkheid om een bestaande sociale huurwoning van een woningcorporatie te kopen. Bij het kopen van een huurwoning van de eigen woningcorporatie wordt door sommige woningcorporaties een korting op de verkoopprijs gegeven. Voor huurders is de belangrijkste overweging tot het kopen van een woning, het bieden van een opstap op de Amsterdamse woningmarkt. Hieraan gekoppeld speelt de motivatie van vermogensopbouw. De financiële overweging speelt bij deze doelgroep een belangrijke rol. Huurders kunnen zich in een dynamische fase van hun leven bevinden en hebben financieel meestal nog niet de mogelijkheid om al hun woonwensen te realiseren. Huurders zijn dan ook verhuisgeneigd, omdat de woning niet voldoet aan hun (veranderende) woonwensen. Huidige kopers Mensen die al in het bezit zijn van een eigen koopwoning kunnen bij het doorstromen op de woningmarkt, besluiten om een sociale huurwoning van een woningcorporatie te kopen. Het gaat om kopers die in het bezit zijn van een eigen woning en voor het realiseren van hun woonwensen willen doorstromen op de koopwoningenmarkt. De kopers kunnen doorstromen naar een voormalige sociale huurwoning van een woningcorporatie. De kopers kunnen met de koop van een sociale huurwoning voorzien in hun groeiende woonwensen, bijvoorbeeld groter wonen of een gunstigere locatie. Daarnaast biedt de verkoop van een sociale huurwoning de huidige kopers, voornamelijk ouderen, de mogelijkheid om kleiner te gaan wonen. Vanuit de doelgroep van bestaande kopers zullen de woonwensen een doorslaggevende rol spelen bij de koop van een sociale huurwoning. Doordat de meeste kopers uit deze doelgroep een woning kunnen kopen die voldoet aan hun woonwensen, zal deze doelgroep minder verhuisgeneigd zijn. 76

Kopers voor niet eigen bewoning Vanuit het Convenant Verkoop wordt de mogelijkheid geboden om een sociale huurwoning te kopen die niet bestemd is voor eigen bewoning. Het idee achter deze regeling is dat het familieleden mogelijk wordt gemaakt om een sociale huurwoning te kopen voor een familielid. Op deze wijze kunnen ouders een sociale huurwoning voor hun studerende kind(eren) kopen. De woning zal dan een tijdelijke functie hebben, waardoor deze woningen na de studie zullen worden doorverkocht. Met de mogelijkheid vanuit het Convenant om een sociale huurwoning te kopen die niet bestemd is voor eigen bewoning bestaat ook de kans dat de woning wordt gekocht voor speculatiedoeleinden. Hierbij kunnen de kopers de voormalige sociale huurwoning binnen een korte tijd met een aanzienlijke winst proberen door te verkopen. Bij het speculeren met de woningen op deze wijze zullen snelle doorverkopen te zien zijn. Daarnaast kan een sociale huurwoning worden gekocht om te verhuren. Deze verhuringen kunnen kamergewijs plaats vinden, waardoor aanzienlijke verhuuropbrengsten kunnen worden gerealiseerd.

7.2 Verkoopprijs Eén van de mogelijke oorzaken voor de prijsontwikkeling van sociale huurwoningen bij doorverkoop zou kunnen zijn dat de verkoopprijs van sociale huurwoningen relatief laag ligt. Door een relatief lage verkoopprijs van sociale huurwoningen, zou de prijsontwikkeling van sociale huurwoningen verklaard kunnen worden. Vanuit de prijsontwikkeling van sociale huurwoningen na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties is onderzoek gedaan naar de verkoopprijs van sociale huurwoningen. Voor dit onderzoek is een vergelijking gemaakt tussen de verkoopprijs van particuliere woningen en de verkoopprijs van sociale huurwoningen. De vraag hierbij is of de verkoopprijs van sociale huurwoningen lager ligt dan bij particuliere woningen?

Oorzaken voor de doorverkoop en prijs-ontwikkeling van sociale huurwoningen

In deze paragraaf zal allereerst worden ingegaan op de verschillen tussen de vierkante meter prijs bij particuliere woningen en sociale huurwoningen per buurtcombinatie. Vervolgens zal worden ingegaan op een steekproefsgewijs onderzoek naar de verschillen in de verkoopprijs tussen sociale huurwoningen en vergelijkbare particuliere woningen. Dataonderzoek Uit het dataonderzoek naar de prijs per vierkante meter van de verkooptransacties in de periode van 2004 tot en met 2008, blijkt dat de sociale huurwoningen een lagere mediane prijs per vierkante meter hebben dan de particuliere woningen. De mediane prijs per vierkante meter van alle particuliere verkooptransacties in de periode van 2004 tot en met 2008 is gelijk aan €3.738,- per vierkante meter en voor sociale huurwoningen is dit €2.597,-. Prijs per vierkante meter Voor de prijs per vierkante meter van particuliere woningen en sociale huurwoningen, is onderzoek gedaan op het niveau van de stadsdelen en op buurtcombinatieniveau. Op beide niveaus ligt de mediane prijs per vierkante meter bij particuliere woningen hoger dan bij sociale huurwoningen. Op het niveau van de stadsdelen zijn grote verschillen tussen de mediane prijs per vierkante meter van sociale huurwoningen en particuliere woningen. Ook op het niveau van de buurtcombinaties zijn deze verschillen aanwezig. De verschillen op buurtcombinatieniveau zijn echter minder groot. Het verschil tussen de prijs per vierkante meter op het niveau van de stadsdelen en op buurtcombinatieniveau kan gedeeltelijk worden verklaard door een verschil in ligging van particuliere woningen en sociale huurwoningen binnen een stadsdeel en buurtcombinatie. In Figuur 7-3 is per buurtcombinatie de mediane prijs per vierkante meter en de verschillen voor particuliere woningen en sociale huurwoningen opgenomen. Voor deze vergelijking is aangehouden dat het aantal verkooptransacties, van zowel particulieren als van sociale huurwoningen binnen een buurtcombinatie, van voldoende omvang zijn. Vanuit de verschillen op buurtcombinatieniveau tussen de particuliere verkooptransacties en de verkooptransacties van sociale huurwoningen is het mediane verschil vastgesteld op €567,- per vierkante meter. De mediane prijs per vierkante meter ligt bij particuliere woningen dus €567,- hoger dan bij sociale huurwoningen op buurtcombinatieniveau. De verschillen lopen uiteen van €385,- per vierkante meter (in Omval/Betondorp), waarbij sociale huurwoningen een hogere prijs per vierkante meter hebben, tot €1.300,- (in de Jordaan), waarbij particuliere woningen een hogere vierkante meter prijs hebben dan sociale huurwoningen.

77

Oorzaken voor de doorverkoop en prijs-ontwikkeling van sociale huurwoningen

Figuur 7-3: De mediane prijs per vierkante meter in euro en de verschillen voor de particuliere verkooptransacties en de verkooptransacties van sociale huurwoningen per buurtcombinatie. Particuliere woningen CENTRUM

78

Jordaan Oost. Eilanden/Kadijken WESTERPARK Centrale Markt/Frederik Spaandammer- en Staatsliedenbuurt OUD-WEST Da Costabuurt Helmer/Vondelbuurt Kinkerbuurt Overtoomse Sluis van Lennepbuurt ZEEBURG Indische Buurt Oost Indische Buurt West Oostelijk Havengebied BOS EN LOMMER De Kolenkit Erasmuspark Landlust/Sloterdijk DE BAARSJES De Krommert Hoofdweg e.o. Van Galenbuurt Westindische Buurt NOORD Banne/Buiksloterham Buikslotermeer IJplein/Vogelbuurt Nieuwendam-Noord Oostzanerwerf/Kadoelen Tuindorp Tuindorp Oostzaan Volewijck GEUZENVELD-SLOTERMEER Geuzenveld/Spieringhorn Slotermeer-Noordoost Slotermeer-Zuidwest OSDORP De Punt Middelveldsche Osdorp-Midden Osdorp-Oost SLOTERVAART Slotervaart Westlandgracht ZUIDOOST Bijlmer Centrum (D,F,H) Bijlmer Oost (E,G,K) Driemond Gein Holendrecht/Reigersbos/Amstel

4.764 3.538 3.897 3.922 4.118 4.103 4.492 4.103 4.404 4.512 2.991 3.414 3.249 2.909 3.075 3.224 3.684 3.568 3.477 3.732 2.510 2.347 3.143 2.466 3.122 3.939 2.976 3.185 2.294 2.681 2.413 2.069 2.579 2.160 2.345 2.564 2.496 2.080 1.913 3.715 2.684 2.361

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

Sociale huurwoningen 3.464 2.922 3.061 2.964 3.848 3.390 3.684 3.442 3.420 3.406 2.591 2.876 3.018 2.017 2.784 2.688 3.063 2.989 2.842 2.758 2.010 2.023 2.646 2.072 1.975 2.899 2.446 2.687 2.210 2.254 2.230 1.992 2.240 2.193 2.213 2.300 2.238 1.988 1.461 2.491 2.079 2.097

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

Verschil 1.300 €/m² 616 €/m² 836 €/m² 958 €/m² 270 €/m² 713 €/m² 808 €/m² 661 €/m² 984 €/m² 1.106 €/m² 400 €/m² 538 €/m² 231 €/m² 892 €/m² 291 €/m² 536 €/m² 621 €/m² 579 €/m² 635 €/m² 974 €/m² 500 €/m² 324 €/m² 497 €/m² 394 €/m² 1.147 €/m² 1.040 €/m² 530 €/m² 498 €/m² 84 €/m² 427 €/m² 183 €/m² 77 €/m² 339 €/m² -33 €/m² 132 €/m² 264 €/m² 258 €/m² 92 €/m² 452 €/m² 1.224 €/m² 605 €/m² 264 €/m²

Steekproefsgewijs onderzoek Naar aanleiding van de verschillen per stadsdeel en buurtcombinatie, met als mogelijke oorzaak dat de particuliere woningen en sociale huurwoningen binnen een ander gebied liggen, is er een steekproefsgewijs onderzoek uitgevoerd. Vanuit deze steekproef zijn sociale huurwoningen vergeleken met vergelijkbare particuliere woningen. Hiervoor is er een aselecte steekproef genomen uit de verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode van 2004 tot en met 2008, met behulp van het programma SPSS. Vanuit deze steekproef is voor zeventig sociale huurwoningen een vergelijking gemaakt tussen de verkoopprijs van deze woningen en de verkoopprijs van vergelijkbare particuliere woningen. De vergelijkbaarheid heeft betrekking op de postcode, het woningtype, de oppervlakte, het bouwjaar, de verkoopperiode, de koopsom en de prijs per vierkante meter. Vanuit deze kenmerken van de sociale huurwoningen, is er een koppeling gemaakt met particuliere woningen met vergelijkbare kenmerken. De sociale huurwoningen en de particuliere woningen dienden in

Oorzaken voor de doorverkoop en prijs-ontwikkeling van sociale huurwoningen

hetzelfde postcodegebied te liggen, van hetzelfde woningtype te zijn, ongeveer hetzelfde vloeroppervlak te hebben, uit dezelfde bouwperiode te komen en in ongeveer dezelfde periode te zijn verkocht. In Tabel 65 in het hoofdstuk Verkoopgegevens in cijfers is een compleet overzicht opgenomen van alle sociale huurwoningen uit de steekproef en de vergelijkbare particuliere woningen. Vanuit de steekproef ligt de prijs per vierkante meter bij zestien van de in totaal zeventig onderzochte sociale huurwoningen hoger dan bij vergelijkbare particuliere woningen. Hiermee heeft 27 procent van de sociale huurwoningen uit de steekproef een prijs per vierkante meter die hoger ligt dan bij vergelijkbare particuliere woningen. Bij 73 procent van de sociale huurwoningen lag de prijs per vierkante meter dus lager dan bij vergelijkbare particuliere woningen. In Figuur 7-4 is de mediane koopsom en de mediane prijs per vierkante meter opgenomen voor sociale huurwoningen en vergelijkbare particuliere woningen. Figuur 7-4: Overzicht van vergelijkbare particuliere woningen en sociale huurwoningen vanuit de steekproef.

Koopsom Prijs per vierkante meter

Particuliere woningen

Sociale huurwoningen

Verschil

€ 170.924,2.816 €/m²

€ 157.144,2.610 €/m²

€ 13.780,206 €/m²

De mediane koopsom van de sociale huurwoningen uit de steekproef is €157.144,-. De vergelijkbare particuliere woningen hadden een mediane koopsom van €170.924,-. Van de particuliere woningen in hetzelfde postcodegebied als de sociale huurwoningen, met nagenoeg dezelfde grootte en met dezelfde bouwperiode, ligt de mediane koopsom dus €13.780,- hoger dan van de sociale huurwoningen. De mediane prijs per vierkante meter van de zeventig particuliere woningen uit de steekproef is gelijk aan €2.816,- per vierkante meter en voor de sociale huurwoningen geldt €2.610,- per vierkante meter. Het verschil tussen de mediane prijs per vierkante meter van particuliere woningen en sociale huurwoningen is dus gelijk aan €206,- per vierkante meter.

Het grootste verschil, waarbij de koopsom van een sociale huurwoning hoger ligt dan de koopsom van een particuliere woning, is gelijk aan een bedrag van €62.000,-. Hierbij betreft de sociale huurwoning een appartement van 66 vierkante meter in postcode 1068 KG, gebouwd in 1961 en verkocht in het eerste kwartaal van 2005 voor een bedrag van €183.000. Deze woning is vergeleken met een particulier appartement van 65 vierkante meter met postcode 1068 LS, met bouwjaar 1960 en verkocht in het eerste kwartaal van 2005 voor €121.000,-. Het grootste verschil, waarbij de particuliere woning een

Het grootste verschil, waarbij de vierkante meter prijs van de sociale huurwoning hoger ligt dan de vierkante meter prijs van de particuliere woning, is een bedrag van €1.500,per vierkante meter. Hierbij zijn twee appartementen van 30 vierkante meter met elkaar vergeleken, waarbij de sociale huurwoning in postcode 1053 DE ligt en de particuliere woning in 1053 DD. Beide woningen zijn verkocht in het vierde kwartaal van 2005. De sociale huurwoning is echter verkocht voor €4.500,- per vierkante meter en de particuliere woning voor €3.000,- per vierkante meter. De mediane prijs per vierkante meter van de particuliere woning ligt dus €1.500,- hoger dan bij de sociale huurwoning.

hogere koopsom heeft dan de sociale huurwoning, is een sociaal huurappartement van 69 vierkante meter in postcode 1017 AD, gebouwd in 1985 en in het vierde kwartaal van 2004 verkocht voor €210.000,-. Deze woning is vergeleken met een particuliere verkooptransactie van een appartement binnen dezelfde postcode met een vloeroppervlak van 73 vierkante meter en gebouwd in 1985. Deze woning is verkocht in het derde kwartaal van 2004 voor €327.500,-. Het verschil tussen de koopsom van deze woningen is gelijk aan €117.500,-.

Het grootste verschil tussen prijs per vierkante meter, waarbij de prijs van de particuliere woning hoger ligt dan de prijs van de sociale huurwoning, wordt gerealiseerd in een voorbeeld in de postcode 1017 AD. Het verschil tussen de vierkante meter prijs en de koopsom van de particuliere woning en de sociale huurwoning is hier het grootst. Het verschil tussen de vierkante meter prijs van de particuliere woning en de sociale huurwoning is €1.443,- per vierkante meter.

79

Oorzaken voor de doorverkoop en prijs-ontwikkeling van sociale huurwoningen

7.3 Verbeteringen in de woningkwaliteit Naast de verkoopprijs is één van de mogelijke oorzaken van de prijsontwikkeling van sociale huurwoningen bij doorverkoop boven de marktontwikkelingen, dat de kopers verbeteringen in de kwaliteit van de woning hebben aangebracht. Voor het onderzoek naar de invloed van verbeteringen in de kwaliteit van de woningen op de prijsontwikkeling van sociale huurwoningen, is gebruik gemaakt van enquêtes onder de kopers van een sociale huurwoning. Deze enquêtes zijn gehouden in Tuindorp Oostzaan en Nieuwendam-Noord (in stadsdeel Noord) door Middelburg (Middelburg, 2008) en in Gein, Holendrecht en Reigersbos (in stadsdeel Zuidoost) door Klei in samenwerking met de Dienst Wonen (Klei, 2008). Vanuit deze enquêtes is voor het onderzoek onderscheid gemaakt in de verschillende doelgroepen uit paragraaf 7.1, namelijk starters, zittende huurders, huurders, huidige kopers en kopers voor niet eigen bewoning. Vanuit deze vijf doelgroepen is onderzocht of er door de kopers verbeteringen in de kwaliteit van de woning zijn aangebracht. Hiertoe is vanuit de enquête de vraag geanalyseerd of de koper (of de Vereniging van Eigenaren) verbeteringen in de woning hebben aangebracht en op welke aspecten deze verbeteringen zijn aangebracht. Daarnaast is er gekeken of de geënquêteerden plannen hebben om verbeteringen in de woning aan te brengen. Indien de kopers geen plannen hebben voor verder onderhoud aan de woning, is gekeken welke redenen door de kopers zijn opgegeven.

80

Starters Bijna 77 procent van de starters geeft in de enquête aan dat zijzelf of de Vereniging van Eigenaren verbeteringen in de woning hebben aangebracht. De meeste verbeteringen worden door starters aangebracht aan het plafond, binnenmuren of vloeren, de badkamer of douche en aan de woningindeling, aanbouw of dakkapel. Naast dat bij 77 procent van de starters verbeteringen zijn aangebracht, geeft 61 procent van de starters aan dat zij plannen hebben voor verbeteringen aan de woning. 24 procent van de starters geeft in de enquête aan geen plannen voor verbeteringen te hebben. Een groot deel van deze starters geeft aan dat de woning van goede kwaliteit is, waardoor zij geen verbeteringen aan brengen. Figuur 7-5: De aangebrachte verbeteringen in de woningen van starters en de plannen voor verbeteringen in de woning door starters vanuit de enquêtes van Middelburg en Klei in Tuindorp Oostzaan, Nieuwendam-Noord, Gein, Holendrecht en Reigersbos. Verbeteringen in de woning 77 %

Meest aangebrachte verbeteringen Plafond/binnenmuren/vloeren

50 %

Badkamer/douche

50 %

Woningindeling/aanbouw/dakkapel

47 %

Plannen voor verbeteringen Plannen: 61 % Geen plannen: 24 %

Redenen om geen onderhoud te plegen Woning is goed 55 % Geen financiële middelen

27 %

Binnenkort verhuizen

28 %

Zittende huurders Van de zittende huurders die een sociale huurwoning van een woningcorporatie hebben gekocht, geeft 63 procent in de enquête aan dat zijzelf of de Vereniging van Eigenaren verbeteringen in de woning hebben aangebracht. In stadsdeel Noord (Tuindorp Oostzaan met 62 procent en Nieuwendam-Noord met 26 procent) geven de zittende huurders minder vaak aan dat er verbeteringen in de woning zijn aangebracht dan in stadsdeel Zuidoost (Gein met 85 procent, Reigersbos met 79 procent en Holendrecht 75 procent). De meeste zittende huurders hebben verbeteringen aangebracht aan de keuken, de badkamer of het toilet. Een percentage van 68 procent van de zittende huurders geeft aan plannen te hebben om verbeteringen in de woning aan te brengen. Van de zittende huurders heeft 21 procent geen plannen voor verbeteringen en de meest

Oorzaken voor de doorverkoop en prijs-ontwikkeling van sociale huurwoningen

genoemde redenen hiervoor zijn dat de woning goed is, onvoldoende financiële middelen of plannen om binnenkort te verhuizen. Figuur 7-6: De aangebrachte verbeteringen in de woningen van zittende huurders en de plannen voor verbeteringen in de woning door zittende huurders vanuit de enquêtes van Middelburg en Klei in Tuindorp Oostzaan, Nieuwendam-Noord, Gein, Holendrecht en Reigersbos. Verbeteringen in de woning 63 %

Meest aangebrachte verbeteringen Keuken/keukenblok

70 %

Badkamer/douche

61 %

Toilet

55 %

Plannen voor verbeteringen Plannen: 68 % Geen plannen: 21 %

Redenen om geen onderhoud te plegen Woning is goed 49 % Geen financiële middelen

26 %

Binnenkort verhuizen

18 %

Huurders Van de huurders in Tuindorp Oostzaan, Nieuwendam-Noord, Reigersbos, Holendrecht en Gein geeft 74 procent in de enquête aan dat er verbeteringen in de woning zijn aangebracht. In Tuindorp Oostzaan en Nieuwendam-Noord hebben de huurders of de Vereniging van Eigenaren minder vaak verbeteringen aangebracht dan in Reigersbos, Holendrecht en Gein. Door huurders worden de meeste verbeteringen aangebracht in de keuken. In de badkamer en aan het buitenschilderwerk en de kozijnen, hebben eveneens vaak verbeteringen plaats gevonden. Van de huurders geeft 73 procent aan nog plannen te hebben voor verbeteringen in de woning. 10 procent van de huurders is niet van plan om verbeteringen aan te zullen aanbrengen, met als reden dat de woning goed is of omdat zij daar geen financiële middelen voor hebben. Figuur 7-7: De aangebrachte verbeteringen in de woningen van huurders en de plannen voor verbeteringen in de woning door huurders vanuit de enquêtes van Middelburg en Klei in Tuindorp Oostzaan, Nieuwendam-Noord, Gein, Holendrecht en Reigersbos. Verbeteringen in de woning 74 %

Meest aangebrachte verbeteringen Keuken/keukenblok

47 %

Badkamer/douche

38 %

Buitenschilderwerk/kozijnen

38 %

Plannen voor verbeteringen Plannen: 73 %

Redenen om geen onderhoud te plegen Woning is goed 57 % Geen financiële middelen

43 %

Geen plannen: 10 %

Huidige kopers Van de doelgroep waarvan de woning niet de eerste koopwoning is, de doelgroep huidige kopers, geeft 53 procent aan dat zijzelf of de Vereniging van Eigenaren verbeteringen in de woning hebben aangebracht. In de enquête geven de meeste kopers aan verbeteringen te hebben aangebracht aan de keuken en de badkamer. 63 procent van de huidige kopers heeft plannen voor verbeteringen aan de woning. Opvallend hierbij is dat de meeste kopers plannen hebben om verbeteringen aan de tuin aan te brengen. Van de huidige kopers geeft daarnaast 25 procent aan geen onderhoud aan de woning te zullen plegen, omdat de woning goed is of omdat zij daar geen financiële middelen voor hebben.

81

Oorzaken voor de doorverkoop en prijs-ontwikkeling van sociale huurwoningen

Figuur 7-8: De aangebrachte verbeteringen in de woningen van huidige kopers en de plannen voor verbeteringen in de woning door huidige kopers vanuit de enquêtes van Middelburg en Klei in Tuindorp Oostzaan, Nieuwendam-Noord, Gein, Holendrecht en Reigersbos. Verbeteringen in de woning 53 %

Meest aangebrachte verbeteringen - Keuken/keukenblok

89 %

- Badkamer/douche

56 %

Plannen voor verbeteringen Plannen: 63 %

Redenen om geen onderhoud te plegen - Woning is goed 75 % - Geen financiële middelen

25 %

Geen plannen: 25 %

Kopers voor niet eigen bewoning Onder de kopers van een sociale huurwoning in Tuindorp Oostzaan, Nieuwendam-Noord, Reigersbos, Holendrecht en Gein door Middelburg en Klei uit 2008 zijn geen kopers geënquêteerd die de woning gebruiken voor niet eigen bewoning. Alle geënquêteerden geven in de enquête aan dat zijzelf in de woning woonachtig zijn. Vanuit de enquête kunnen dus geen uitspraken worden gedaan over de verbeteringen die door deze doelgroep zijn aangebracht.

82

Conclusies Als één van de oorzaken van een prijsontwikkeling van sociale huurwoningen boven de marktontwikkelingen, speelt dat er waardevermeerderende verbeteringen in de woningen zijn aangebracht. Uit de enquêtes van Middelburg en Klei in Tuindorp Oostzaan, Nieuwendam-Noord, Reigersbos, Holendrecht en Gein blijkt dat bij 72 procent van de kopers van sociale huurwoningen verbeteringen in de woning zijn aangebracht. In stadsdeel Noord zijn wel minder vaak verbeteringen in de woningen aangebracht dan in stadsdeel Zuidoost. Bij starters zijn procentueel het vaakst verbeteringen in de woning aangebracht en bij de doelgroep huidige kopers het minst vaak. In Figuur 7-9 is per doelgroep het percentage opgenomen waarbij verbeteringen in de kwaliteit van de woning zijn aangebracht. Figuur 7-9: Het percentage van de geënquêteerden per doelgroep, dat aangeeft dat er verbeteringen in de woning zijn aangebracht.

Verbeteringen in de woningen worden het meest aangebracht aan de keuken (57 procent), de badkamer (49 procent) en het toilet (42 procent). Ook worden er veel verbeteringen aangebracht aan het plafond, binnenmuren en vloeren (36 procent), aan het buitenschilderwerk en kozijnen (36 procent) en aan de woningindeling, een aanbouw en een dakkapel (36 procent). Naast dat bij 72 procent van de kopers verbeteringen in de woning zijn aangebracht, heeft 66 procent van de geënquêteerden plannen voor verbeteringen aan de woning. Huurders geven het meest aan plannen te hebben voor verbeteringen in de kwaliteit van de woningen en starters hebben het minst vaak plannen voor verbeteringen.

Oorzaken voor de doorverkoop en prijs-ontwikkeling van sociale huurwoningen

Van de geënquêteerden geeft 19 procent aan geen plannen voor verbeteringen te hebben. De huidige kopers geven het meest aan geen plannen voor verbeteringen te hebben. Huurders hebben de minste plannen voor verbeteringen. De belangrijkste reden voor het niet aanbrengen van verbeteringen is dat de woning goed is. 55 procent van de kopers zonder plannen voor verbeteringen geeft aan dit niet te zullen doen omdat de woning goed is. Voor bijna 23 procent spelen de financiële middelen een rol om geen verbeteringen aan te brengen. Daarnaast is 17 procent van plan om binnenkort te verhuizen en om deze reden hebben zij geen plannen voor verbeteringen in de woning.

7.4 Speculatie Een deel van de door de Amsterdamse woningcorporaties verkochte sociale huurwoningen wordt mogelijk gebruikt voor speculatiedoeleinden. Speculeren met sociale huurwoningen is van invloed op de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen. In deze paragraaf wordt antwoord gegeven op de onderzoeksvraag: Worden sociale huurwoningen als speculatieobject gebruikt door de kopers? Hiertoe wordt allereerst ingegaan op het dataonderzoek naar de doorverkoop van sociale huurwoningen binnen zes maanden, als indicatie voor speculatie. Bij doorverkoop binnen deze zes maanden kan de overdrachtsbelasting bij de Belastingdienst worden afgetrokken. Vervolgens wordt ingegaan op een steekproefsgewijs onderzoek van de Dienst Wonen naar de speculatie met verkochte sociale huurwoningen door middel van doorverkoop. In dit onderzoek wordt uitgegaan van speculatie wanneer de koper de woning koopt, om er winst mee te maken en de woning niet bestemd is voor eigenbewoning (Dienst Wonen, 2009). Dataonderzoek Vanuit de verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode van 2004 tot en met 2008, is onderzoek gedaan naar de speculatie met verkochte sociale huurwoningen. Hiervoor is bepaald welke woningen binnen een termijn van zes maanden zijn doorverkocht en dus mogelijk als speculatieobject is gebruikt. Speculatie wordt hierbij omschreven als de doorverkoop binnen zes maanden, omdat bij doorverkoop binnen zes maanden de overdrachtsbelasting op de woning bij de Belastingdienst kan worden afgetrokken. De resultaten vanuit de doorverkoop binnen zes maanden vormen dus enkel een indicatie voor speculatie en er hoeft niet bij alle doorverkopen binnen zes maanden sprake te zijn van speculatie. Van alle verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode van 2004 tot en met 2008 zijn 95 sociale huurwoningen binnen zes maanden doorverkocht. Met de doorverkoop van 95 sociale huurwoningen binnen zes maanden, is 1,11 procent binnen zes maanden doorverkocht. Op het totaal aantal doorverkochte sociale huurwoningen is 17 procent binnen zes maanden doorverkocht. Deze resultaten vormen enkel een indicatie voor speculatie, omdat slechts een deel van de doorverkopen binnen zes maanden, ten behoeve van speculatie zijn doorverkocht. Figuur 7-10: De doorverkochte sociale huurwoningen binnen zes maanden, als indicatie voor speculatie. Aantal doorverkochte sociale huurwoningen binnen zes maanden Percentage doorverkopen binnen zes maanden op het aantal verkooptransacties Percentage doorverkopen binnen zes maaanden op het aantal doorverkochte sociale huurwoningen

95 1,11 % 17,12 %

Onderzoek van de Dienst Wonen naar speculatie Naar aanleiding van een preadvies van de raadsleden Willemse en Van der Meer getiteld ‘antispeculatiebeding bij splitsing verkoop woningen’, zie ook paragraaf 1.5, heeft er door de Dienst Wonen een steekproefsgewijs onderzoek plaats gevonden naar het verkooppatroon van door woningcorporaties verkochte sociale huurwoningen, met als doel te bepalen of een antispeculatiebeding in de rede ligt (Dienst Wonen, 2009). De Dienst Wonen definieert speculatie in dit onderzoek als dat, de sociale huurwoning wordt gekocht om er winst mee te maken en de speculant niet van plan is om zelf in de aangekochte woning te gaan wonen.

83

Oorzaken voor de doorverkoop en prijs-ontwikkeling van sociale huurwoningen

Met behulp van gegevens van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam en het Kadaster zijn er door de Dienst Wonen voor elke maand in de periode van januari 2004 tot en met december 2005 vier voormalige sociale huurwoningen geselecteerd, waarvan het verkooppatroon is onderzocht. Uit het onderzoek van de Dienst Wonen blijkt dat 17 van de in totaal 96 onderzochte sociale huurwoningen zijn doorverkocht. De overige woningen waren op het moment van de steekproef (maart 2009) nog in eigendom van de eerste koper. Voor deze 17 doorverkochte sociale huurwoningen is door de Dienst Wonen gekeken naar de procentuele stijging van de koopsom en het aantal dagen tussen het moment van aankoop en doorverkoop. Bij drie woningen is er sprake geweest van een snelle waardestijging (meer dan 0,1 procent per dag) en/of een snelle doorverkoop. Voor deze drie woningen is door de Dienst Wonen onderzocht of er sprake is van speculatie. Het verkooppatroon van deze drie woningen zal hieronder worden beschreven. Woning A Deze woning is door de oorspronkelijke koper binnen 92 dagen doorverkocht, met een verschil in de koopsom van 33 procent (van €88.000,- naar €115.000,-). De woningcorporatie heeft de sociale huurwoning destijds verkocht aan de zittende huurder. Na 92 dagen is de woning door de eerst koper op de vrije markt doorverkocht voor een marktconforme prijs. Bij dit voorbeeld is er volgens de definitie van de Dienst Wonen geen sprake van speculatie. Het is niet bekend waarom de koper de woning zo snel heeft doorverkocht, maar de redenen hiervan hoeven volgend de Dienst Wonen niet speculatief te zijn. Woning B Deze woning is doorverkocht door de oorspronkelijke koper binnen 159 dagen met een verschil van 31 procent in de koopsom (van €122.400,- naar €160.000,-). Bij deze woning heeft de zoon van de huurder, samen met zijn vrouw, de woning van de woningcorporatie gekocht. Op het moment van aankoop was de huurder al uitgeschreven bij het bevolkingsregister en de woning stond dus administratief leeg. De kopers zijn niet in de woning gaan wonen en hebben de woning na ongeveer een half jaar voor een marktconforme prijs doorverkocht. Volgens de definitie van de Dienst Wonen is er bij deze woning sprake van speculatie. De kopers hebben de woning gekocht en met forse winst doorverkocht, zonder dat ze zelf op het adres hebben gewoond.

84

Woning C Deze woning is door de oorspronkelijk koper op dezelfde dag doorverkocht met een verschil van 11 procent in de koopsom (van €329.000,- naar €365.000,-). Vervolgens is de woning 562 dagen in eigendom geweest van één eigenaar. De woning is daarna verkocht met een negatief verschil van 3 procent in de koopsom (van €365.000,- naar €353.000,-). Deze derde eigenaar heeft de woning 42 dagen in bezit gehad en daarna met een stijging van 20 procent verkocht (€70.000,-). Bij deze woning lijkt er volgens de Dienst Wonen sprake van een witwaspraktijk. De woning wordt aangekocht van de woningcorporatie en is op dezelfde dag weer doorverkocht met een winst van €36.000,-. Na anderhalf jaar moet de tweede eigenaar de woning verkopen, omdat de hypotheeklasten niet betaald kunnen worden. De woning wordt geveild en daarbij wordt een verlies genomen van €12.000,-, dat gelijk is aan een waardedaling van 3 procent. De daarop volgende koper (een vastgoedbelegger) heeft de woning slechts 42 dagen in bezit gehad en daarna met een winst van 20 procent verkocht.

Bij de steekproef van de Dienst Wonen is in twee van de zesennegentig onderzochte sociale huurwoningen sprake van speculatie, dit is gelijk aan een percentage van 2 procent. Daarmee is de omvang van de speculatie met voormalige sociale huurwoningen volgens de Dienst Wonen zeer gering. De noodzaak van een anti-speculatiebeding is volgens de Dienst Wonen dan ook op basis van deze steekproef ongegrond (Dienst Wonen, 2009).

7.5 Verkoopbeleid Voor het onderzoek naar de invloed van het verkoopbeleid op de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen, is gebruik gemaakt van de Kadastergegevens met daarin een uitsplitsing naar de Amsterdamse woningcorporaties, de Alliantie Amsterdam, Eigen Haard, De Key, Rochdale, Stadgenoot en Ymere. Voor deze woningcorporaties zal onderzoek worden gedaan naar de invloed van het verkoopbeleid op de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen. De woningcorporaties DUWO en Far West hebben in de periode van 2004 tot en met 2008 in verhouding relatief weinig sociale huurwoningen verkocht en zullen daarom niet meegenomen worden in dit onderzoek.

Oorzaken voor de doorverkoop en prijs-ontwikkeling van sociale huurwoningen

Verkoop De Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot heeft in de periode van 2004 tot en met 2008 in aantallen de meeste sociale huurwoningen verkocht. Volgens de datagegevens uit dit onderzoek verkocht Stadgenoot 2.000 sociale huurwoningen onder het Convenant Verkoop, gevolgd door Ymere (1.602), De Key (1.509), de Alliantie (1.168) en Rochdale (1.109). De woningcorporatie Eigen Haard heeft met de verkoop van 1.095 sociale huurwoningen onder het Convenant Verkoop, het minste aantal sociale huurwoningen in Amsterdam verkocht. Hierbij zijn het aantal verkochte woningen door DUWO en Far West niet meegeteld. Op de woningvoorraad per woningcorporatie (per 1 januari 2009, AFWC, 2009) bezien, verkocht Stadgenoot verhoudingsgewijs de meeste sociale huurwoningen. Van 2004 tot en met 2008 heeft Stadgenoot 7,24 procent van de eigen woningvoorraad verkocht. Stadgenoot verkocht niet alleen in absolute aantallen de meeste woningen, maar dus ook op de eigen woningvoorraad. Eigen Haard verkocht met 3,01 procent het kleinste deel van de eigen woningvoorraad. In Figuur 7-11 is voor elke woningcorporatie aangegeven welk deel van de eigen woningvoorraad in de periode 2004 tot en met 2008 onder het Convenant Verkoop is verkocht. Figuur 7-11: Het aantal verkochte sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008 onder het Convenant Verkoop vanuit het databestand als percentage van de woningvoorraad per woningcorporatie (per 1 januari 2009, AFWC, 2009).

85

* De verkopen door DUWO en Far West zijn buiten beschouwing gelaten.

Doorverkoop In absolute aantallen werden de meeste woningen, in totaal 144 sociale huurwoningen, doorverkocht bij de Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot. Deze woningcorporatie verkocht ook de meeste sociale huurwoningen in de periode van 2004 tot en met 2008. Bij Eigen Haard werden in absolute aantallen de minste sociale huurwoningen doorverkocht, met de doorverkoop van 42 woningen. Eigen Haard was eveneens de woningcorporaties met het minste aantal verkochte sociale huurwoningen in de periode van 2004 tot en met 2008. In Figuur 7-12 is het aantal doorverkochte sociale huurwoningen en het percentage doorverkochte sociale huurwoningen op het aantal verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008 per woningcorporatie weergegeven.

Oorzaken voor de doorverkoop en prijs-ontwikkeling van sociale huurwoningen

Figuur 7-12: Het aantal doorverkochte sociale huurwoningen in absolute aantallen en als percentage op het totaal aantal verkooptransacties van sociale huurwoningen per woningcorporatie in de periode 2004 tot en met 2008. Aantal doorverkochte sociale huurwoningen

Het aantal doorverkochte sociale huurwoningen als percentage op het aantal verkooptransacties

DE KEY

141

9,34 %

STADGENOOT

144

7,20 %

YMERE

100

6,24 %

DE ALLIANTIE AMSTERDAM

69

5,91 %

ROCHDALE

50

4,51 %

EIGEN HAARD

42

3,84 %

* De verkopen door DUWO en Far West zijn buiten beschouwing gelaten.

86

Figuur 7-12 laat zien dat van woningcorporatie De Key (9,34 procent) verhoudingsgewijs veel sociale huurwoningen zijn doorverkocht. De Key verkocht voornamelijk sociale huurwoningen in de stadsdelen Centrum, Westerpark, Noord, Geuzenveld-Slotermeer, Slotervaart, Zuidoost en Oost/Watergraafsmeer. In deze stadsdelen werd 5 tot 7 procent van de sociale huurwoningen doorverkocht. Dit percentage is gelijk aan het gemiddelde doorverkooppercentage van sociale huurwoningen in de stad. Opvallend is dat bij De Key het percentage doorverkochte sociale huurwoningen in bijna alle stadsdelen hoger ligt dan het mediane doorverkooppercentage in het stadsdeel. Ook van de woningcorporatie Stadgenoot werden relatief veel woningen doorverkocht, met een doorverkooppercentage van 7,20 procent. Stadgenoot verkocht voornamelijk sociale huurwoningen onder het Convenant Verkoop in de stadsdelen Oud-West, Bos en Lommer, De Baarsjes, Noord, Zuidoost, Oost/Watergraafsmeer, Oud-Zuid en Zuideramstel. De woningcorporatie verkocht hiermee relatief veel sociale huurwoningen in stadsdelen waar het doorverkooppercentage hoog lag. Bij Eigen Haard was het aandeel doorverkochte sociale huurwoningen het laagst. Eigen Haard verkocht voornamelijk sociale huurwoningen in stadsdeel Noord. In dit stadsdeel lag het aandeel doorverkochte sociale huurwoningen ook laag. Het aandeel doorverkochte sociale huurwoningen blijkt dus voor een groot deel samen te hangen met de stadsdelen waarin de woningcorporatie sociale huurwoningen heeft verkocht. Bij Stadgenoot werden voornamelijk sociale huurwoningen verkocht in stadsdelen waar het percentage doorverkoop hoog ligt. Daarentegen verkocht Eigen Haard veel sociale huurwoningen in stadsdelen waar het aandeel doorverkochte sociale huurwoningen laag lag. Bij woningcorporatie de Key lijkt er op basis van de doorverkooppercentages en de stadsdelen, geen verband tussen het percentage doorverkochte sociale huurwoningen en de stadsdelen waarin de woningcorporatie sociale huurwoningen heeft verkocht. Doorverkoop binnen zes maanden Een indicatie voor speculatie is de doorverkoop van een sociale huurwoning binnen zes maanden, waardoor de overdrachtsbelasting bij de Belastingdienst kan worden afgetrokken. In Figuur 7-13 zijn de resultaten naar de doorverkoop binnen zes maanden per woningcorporatie weergegeven. Bij woningcorporatie Stadgenoot werden in aantallen de meeste sociale huurwoningen binnen zes maanden doorverkocht. Ook het percentage doorverkopen binnen zes maanden op het totaal aantal verkooptransacties van de woningcorporatie, ligt met een percentage van 1,50 procent bij Stadgenoot het hoogst. Bij Rochdale werden in aantallen en als percentage op het aantal verkooptransacties, de minste sociale huurwoningen binnen zes maanden doorverkocht. Op het aantal doorverkochte woningen zijn de meeste sociale huurwoningen binnen zes maanden doorverkocht van Eigen Haard (26 procent) en de minste bij De Key (9 procent).

Oorzaken voor de doorverkoop en prijs-ontwikkeling van sociale huurwoningen

Figuur 7-13: Het aantal doorverkochte sociale huurwoningen binnen zes maanden als percentage op het totaal aantal verkooptransacties en als percentage op het aantal doorverkochte sociale huurwoningen per woningcorporatie in de periode van 2004 tot en met 2008. Aantal doorverkopen binnen zes maanden

Doorverkopen binnen zes maanden op het totaal aantal verkooptransacties

Doorverkopen binnen zes maanden op het aantal doorverkochte woningen

STADGENOOT

30

1,50 %

20,83 %

DE ALLIANTIE AMSTERDAM

17

1,46 %

24,64 %

EIGEN HAARD

11

1,00 %

26,19 %

YMERE

16

1,00 %

16,00 %

DE KEY

12

0,80 %

8,51 %

8

0,72 %

15,38 %

ROCHDALE

* De verkopen door DUWO en Far West zijn buiten beschouwing gelaten.

Om snelle doorverkoop van sociale huurwoningen tegen te gaan, stellen diverse woningcorporaties een anti-speculatiebeding als voorwaarde bij de verkoop van een sociale huurwoning. De woningcorporaties Eigen Haard, Ymere en Stadgenoot passen een anti-speculatiebeding toe bij de verkoop van een sociale huurwoning aan (zittende) huurders. De Key hanteert een antispeculatiebeding voor alle kopers van een sociale huurwoning. De woningcorporaties de Alliantie Amsterdam en Rochdale maken geen gebruik van een anti-speculatiebeding. In Figuur 7-14 is voor de Amsterdamse woningcorporaties opgenomen of er door de woningcorporatie korting wordt toegepast bij de verkoop van een sociale huurwoning en of hieraan voorwaarden worden gesteld, in de vorm van een anti-speculatiebeding. Figuur 7-14: Het verkoopbeleid van de Amsterdamse woningcorporaties (met uitzondering van DUWO en Far West) met betrekking tot (huurders)korting op de koopsom en een anti-speculatiebeding.

Stimuleringsmaatregelen

De Alliantie

De Key

Eigen Haard

Rochdale

Stadgenoot

Ymere

Zittende huurders: - Vrij op naam

Zittende huurders: - Vrij op naam

Zittende huurders: - 10 procent korting

Zittende huurders: - 10 procent korting

Zittende huurders: - 10 procent korting

Zittende huurders: - 10 procent korting

Huurders: - 5 procent korting

Huurders: - 10 procent korting

Huurders: - 5 procent korting

Voor zittende huurders

Geen

Voor (zittende) huurders

Huurders: - Vrij op naam

Antispeculatie Geen, Voor alle kopers beding overweging voor zittende huurder

Geen

Naast dat niet alle Amsterdamse woningcorporaties gebruik maken van een anti-speculatiebeding, vindt de toepassing van een anti-speculatiebeding op de Amsterdamse woningcorporatie pas plaats na 2004. Daarnaast geldt het anti-speculatiebeding bij veel woningcorporaties enkel voor zittende huurders en huurders van de woningcorporatie. Het anti-speculatiebeding vindt dus geen toepassing voor alle verkooptransacties in de periode van 2004 tot en met 2008 en is slechts voor een deel van de verkooptransacties toegepast. Vanuit de Kadastergegevens is niet te achterhalen voor welke verkooptransacties een anti-speculatiebeding heeft gegolden. Hierdoor kunnen geen uitspraken worden gedaan over de invloed van een anti-speculatiebeding op de doorverkoop van sociale huurwoningen binnen zes maanden.

87

Oorzaken voor de doorverkoop en prijs-ontwikkeling van sociale huurwoningen

Prijsontwikkeling Van alle prijsontwikkelingen, hebben de door Rochdale verkochte sociale huurwoningen bij doorverkoop de hoogste prijsontwikkeling. De mediane prijsstijging van de voormalige sociale huurwoningen van Rochdale is gelijk aan €67.368,-. Hierbij dient opgemerkt te worden dat het bij de voormalige sociale huurwoningen van de woningcorporatie om relatief weinig doorverkochte woningen gaat. Rochdale verkocht voornamelijk sociale huurwoningen in de stadsdelen Westerpark, Bos en Lommer, Noord, Geuzenveld-Slotermeer en Zuidoost. In stadsdeel Westerpark, maar ook in Geuzenveld-Slotermeer lag de prijsontwikkeling bij doorverkoop hoog. Bij Stadgenoot lag de prijsontwikkeling bij doorverkoop iets lager op €66.368,-. Deze relatief hoge prijsstijging houdt verband met de hoge mediane koopsom van door Stadgenoot verkochte sociale huurwoningen. De laagste prijsontwikkeling bij doorverkoop als bedrag werd gerealiseerd bij Eigen Haard. Bij deze woningcorporatie werden de voormalige sociale huurwoningen doorverkocht voor een bedrag dat €44.426,- hoger lag dan bij de aankoop van Eigen Haard. De mediane koopsom lag bij Eigen Haard ook relatief laag, doordat de woningcorporatie veel sociale huurwoningen verkocht in de stadsdelen Noord en Zuidoost. In deze stadsdelen lag zowel de mediane koopsom als de prijsontwikkeling relatief laag. In Figuur 7-15 is de mediane prijsontwikkeling van de doorverkochte sociale huurwoningen per woningcorporatie weergegeven. Figuur 7-15: De mediane prijsontwikkeling van doorverkochte sociale huurwoningen in euro en procenten in de periode 2004 tot en met 2008 per woningcorporatie.

88

ROCHDALE DE ALLIANTIE AMSTERDAM STADGENOOT DE KEY YMERE EIGEN HAARD

Prijsontwikkeling in euro € 67.514 € 60.308 € 66.368 € 46.640 € 51.445 € 44.426

Prijsontwikkeling in procenten 48,86 % 41,68 % 41,43 % 37,98 % 37,10 % 34,50 %

* De verkopen door DUWO en Far West zijn buiten beschouwing gelaten.

Naast dat bij Rochdale de prijsontwikkeling als bedrag het hoogst lag, is het percentage op de koopsom bij Rochdale eveneens het hoogst van alle Amsterdamse woningcorporaties. De mediane prijsstijging van een voormalige sociale huurwoning van Rochdale was bij doorverkoop bijna 49 procent. Hoewel de prijsontwikkeling van de sociale huurwoningen bij doorverkoop bij Stadgenoot als bedrag hoog is, ligt de prijsontwikkeling procentueel laag. Deze hoge prijsontwikkeling van €66.368,houdt dus verband met de hoge mediane koopsom van de door Stadgenoot verkochte sociale huurwoningen. Naast dat de prijsontwikkeling als bedrag bij Eigen Haard het laagst van alle woningcorporaties is, ligt met bijna 35 procent de mediane prijsontwikkeling als percentage ook het laagst bij Eigen Haard. Relatieve prijsontwikkeling Een vergelijking tussen de prijsontwikkeling van sociale huurwoningen bij doorverkoop en de ontwikkelingen die dezelfde woningen volgens de markt zouden hebben gehad, blijkt dat het verschil tussen de prijsontwikkeling en de marktontwikkelingen met 31 procentpunten het grootst is bij woningcorporatie Rochdale. In stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer werden veel van de voormalige sociale huurwoningen van Rochdale. De verschillen tussen de prijsontwikkeling bij doorverkoop en de marktontwikkelingen zijn in stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer groot, met een mediaan verschil van 37 procentpunten tussen de prijsontwikkeling bij doorverkoop en de marktontwikkelingen. Om deze reden is het verschil tussen de prijsontwikkeling en de marktontwikkelingen dan ook groot bij Rochdale. In Figuur 7-16 zijn de verschillen tussen de prijsontwikkeling bij doorverkoop en de prijsontwikkelingen volgens de markt per woningcorporatie weergegeven.

Oorzaken voor de doorverkoop en prijs-ontwikkeling van sociale huurwoningen

Figuur 7-16: De mediane verschillen tussen de prijsontwikkeling van doorverkochte voormalige sociale huurwoningen en de marktontwikkelingen van de doorverkochte voormalige sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008 per woningcorporatie.

* De verkopen door DUWO en Far West zijn buiten beschouwing gelaten.

Bij de Alliantie Amsterdam en Ymere is het verschil tussen de prijsontwikkeling bij doorverkoop en de marktontwikkeling het laagst van alle Amsterdamse woningcorporatie, met ongeveer 21 procentpunten. Bij de Alliantie Amsterdam werden sociale huurwoningen voornamelijk doorverkocht in de stadsdelen Oud-West, Zeeburg en Oud-Zuid en bij Ymere in de stadsdelen Noord en Zuidoost. Omdat in deze stadsdelen de verschillen tussen de daadwerkelijke prijsontwikkeling bij doorverkoop en de marktontwikkelingen ten opzichte van de Amsterdamse woningmarkt niet laag z9ij, lijkt er hierbij geen verband tussen de stadsdelen en de relatieve lage verschillen bij de Alliantie Amsterdam en Ymere. Conclusies Door de grote verschillen tussen de woningcorporaties op het gebied van verkoop, doorverkoop en prijsontwikkeling lijkt het verkoopbeleid van invloed op de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen na de verkoop door de woningcorporatie. De stadsdelen waarin de woningcorporatie sociale huurwoningen verkoopt, lijkt voor een deel van invloed op de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen. Indien de woningcorporatie sociale huurwoningen verkoopt in stadsdelen met een hoog doorverkooppercentage, ligt de doorverkoop bij de woningcorporatie over het algemeen hoog. Andersom geldt dat indien de woningcorporatie sociale huurwoningen in stadsdelen met een laag doorverkooppercentage verkoopt, de doorverkoop bij de woningcorporatie over het algemeen ook laag is. Ook voor de mediane prijsontwikkeling van sociale huurwoningen geldt dit verband tussen de prijsontwikkeling bij doorverkoop en de prijsontwikkeling in de stadsdelen waarin de woningcorporatie sociale huurwoningen heeft verkocht. Het verband tussen de doorverkoop en prijsontwikkeling in relatie met de stadsdelen is niet voor alle woningcorporaties even sterk aanwezig. Vanuit de gegevens over de prijsontwikkeling van sociale huurwoningen per woningcorporatie kunnen geen uitspraken worden gedaan over invloed van de verkoopprijs op de prijsontwikkeling bij doorverkoop. Het percentage doorverkochte sociale huurwoningen lijkt ook samen te hangen met het aandeel sociale huurwoningen dat aan de zittende huurders is verkocht. Indien de woningcorporatie veel sociale huurwoningen aan de zittende huurders verkoopt, ligt de doorverkoop bij de woningcorporatie lager. Zittende huurders zijn minder verhuisgeneigd, waardoor doorverkoop bij deze doelgroep minder vaak plaats vindt. Vanuit de gegevens over de doorverkoop van sociale huurwoningen binnen zes maanden kan niet worden vastgesteld wat de invloed is van het beleid van de woningcorporatie ten aanzien van een

89

Oorzaken voor de doorverkoop en prijs-ontwikkeling van sociale huurwoningen

anti-speculatiebeding. De reden hiervoor is dat het onduidelijk is, voor welk deel van de verkooptransacties in de periode van 2004 tot en met 2008 een anti-speculatiebeding gold. Het gebruik van een anti-speculatiebeding wordt pas na 2004 door de woningcorporaties toegepast. Daarnaast geldt het anti-speculatiebeding bij veel woningcorporaties enkel voor (zittende) huurders.

7.6 Conclusies Vanuit het verkooppatroon van sociale huurwoningen na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporatie, is onderzoek gedaan naar de oorzaken voor de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen. Hierbij is gekeken naar de invloed van de verkoopprijs van sociale huurwoningen, naar aangebrachte waardevermeerderende verbeteringen in de kwaliteit van de voormalige sociale huurwoningen, naar speculatie en naar het verkoopbeleid van de Amsterdamse woningcorporaties. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op onderstaande deelvraag. Wat zijn mogelijke oorzaken voor de doorverkoop en prijsstijging van doorverkochte sociale huurwoningen? De conclusies vanuit deze deelvraag zijn uitgesplitst naar de oorzaken voor de doorverkoop van sociale huurwoningen en de oorzaken van de prijsstijging van doorverkochte sociale huurwoningen.

90

Oorzaken voor de doorverkoop Bij verhuizingen, en dus ook bij de doorverkoop van sociale huurwoningen, spelen diverse verhuismotieven. Deze verhuismotieven kunnen betrekking hebben op de levenscyclus van huishoudens, een verandering van werk of opleiding en de wensen ten aanzien van de woning of woonomgeving. Op de Amsterdamse woningmarkt vormt de kwaliteit van de woning de belangrijkste verhuisreden. Daarnaast speelt de leeftijd een rol. Huishoudens in een jonge leeftijdscategorie zijn dynamisch en daarom vaker op zoek naar een andere woning. Het oordeel over de buurt vormt een derde reden voor huishoudens om te willen verhuizen. Tot slot zijn huishoudens met een laag en middeninkomen vaker op zoek naar een andere woning, doordat zij vaak minder tevreden zijn over hun woonsituatie. Bij de wens om te verhuizen is vaak een samenspel van diverse verhuismotieven, waarbij de kwaliteit van de woning, de leeftijd, het oordeel over de buurt en het inkomen van invloed zijn (Dienst Wonen, 2003). Starters vormen de belangrijkste doelgroep kopers voor sociale huurwoningen. Doordat deze doelgroep dynamisch is, zijn starters verhuisgeneigd en de woningen zullen bij deze doelgroep sneller worden doorverkocht dan bij andere doelgroepen. Een andere belangrijke groep voor de verkoop van sociale huurwoningen zijn de zittende huurders. Zittende huurders zijn vaker tevreden met de koop van de woning en daarom minder verhuisgeneigd. Sociale huurwoningen worden daarnaast verkocht aan overige huurders en kopers die al eerder in het bezit waren van een koopwoning, de doelgroep huidige kopers. Huurders kunnen zich in een dynamische fase van hun leven bevinden en hebben meestal onvoldoende financiële middelen om al hun woonwensen te realiseren. Huurders zijn dan ook verhuisgeneigder, omdat de woning niet voldoet aan hun (veranderende) woonwensen. De doelgroep huidige kopers kunnen bij de koop van een sociale huurwoning meestal hun woonwensen realiseren, waardoor deze doelgroep minder verhuisgeneigd is. Tot slot wordt vanuit het Convenant Verkoop de mogelijkheid geboden om een sociale huurwoning van een woningcorporatie te kopen voor niet eigen bewoning. Met deze regeling kunnen familieleden een sociale huurwoning kopen voor een familielid, maar de woning kan ook worden gekocht voor speculatiedoeleinden. Bij speculatie kan de sociale huurwoning worden gekocht, om vervolgens op korte termijn met winst door te verkopen.

Oorzaken voor de doorverkoop en prijs-ontwikkeling van sociale huurwoningen

Oorzaken voor de prijsstijging van sociale huurwoningen Sociale huurwoningen die in de periode van 2004 tot en met 2008 zijn verkocht door een Amsterdamse woningcorporatie en in dezelfde periode zijn doorverkocht, hadden een mediane prijsstijging van 40 procent. Tussen de periode van verkoop en doorverkoop, was de mediane verkoopprijs van sociale huurwoningen dus met 40 procent gestegen. Hiermee lag de mediane prijsstijging van sociale huurwoningen 25 procentpunten hoger dan de marktontwikkelingen. Eén van de belangrijkste oorzaken voor de prijsstijging van sociale huurwoningen bij doorverkoop, is dat de verkoopprijs van sociale huurwoningen bij de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties lager ligt dan de mediane verkoopprijs van vergelijkbare particuliere woningen. Vanuit een steekproef naar de verkoopprijs van sociale huurwoningen en vergelijkbare particuliere woningen, blijkt dat de mediane koopsom van sociale huurwoningen €13.780,- lager ligt dan van vergelijkbare particuliere woningen. De mediane koopsom van de particuliere woningen was €170.924,- en van de sociale huurwoningen €157.144,-. De mediane verkoopprijs van particuliere woningen ligt hiermee 8,77 procent hoger dan van sociale huurwoningen, waarbij de particuliere woningen en de sociale huurwoningen uit de steekproef in hetzelfde postcodegebied liggen, van hetzelfde woningtype zijn, ongeveer dezelfde vloeroppervlakte hebben, in dezelfde periode zijn gebouwd en ongeveer dezelfde verkoopperiode hebben. Per vierkante meter is het verschil tussen de sociale huurwoningen en de particuliere woningen €206,-. De particuliere woningen hadden een prijs per vierkante meter van €2.816,- en de sociale huurwoningen €2.610,-. Het verschil tussen de verkoopprijs van particuliere woningen en sociale huurwoningen kan mogelijk worden verklaard door een verschil in de woningkwaliteit, gezien de andere woningkenmerken identiek zijn. Na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties worden er op grote schaal verbeteringen in de kwaliteit van de sociale huurwoningen aangebracht. Uit enquêtes onder de kopers van een sociale huurwoning in Tuindorp Oostzaan, Nieuwendam-Noord (in stadsdeel Noord) en in Reigersbos, Holendrecht en Gein (in stadsdeel Zuidoost) door Klei en Middelburg in 2008, blijkt dat bij 72 procent van de kopers van een sociale huurwoning verbeteringen in de kwaliteit van de woning zijn aangebracht. De meeste verbeteringen zijn aangebracht aan de keuken, de badkamer en het toilet. Bij een groot deel van de sociale huurwoningen zijn er dus verbeteringen in de kwaliteit van de woning aangebracht, waardoor de prijsontwikkeling van sociale huurwoningen na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties, mede kan worden verklaard door verbeteringen die in de woning zijn aangebracht. Speculatie blijkt slechts van geringe invloed te zijn op de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen. Van de door de Amsterdamse woningcorporaties verkochte sociale huurwoningen is 1,11 procent binnen zes maanden doorverkocht. De doorverkoop binnen zes maanden vormt hierbij een indicatie voor speculatie, omdat de overdrachtsbelasting binnen deze doorverkoopperiode bij de Belastingdienst kan worden afgetrokken. De daadwerkelijke speculatie met verkochte sociale huurwoningen zal dus lager liggen dan 1,11 procent. Het verkoopbeleid van de woningcorporatie lijkt eveneens van invloed op de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen. Tussen de Amsterdamse woningcorporaties zijn grote verschillen op het gebied van verkoop, doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen. Er kunnen echter geen vaststaande uitspraken worden gedaan over de invloed van specifieke kenmerken van het verkoopbeleid op de doorverkoop en prijsontwikkeling. De invloed van een antispeculatiebeding op de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen is moeilijk vast te stellen, doordat de toepassing van een anti-speculatiebeding slechts plaats vindt door enkele woningcorporaties en tevens pas na 2004. Daarnaast hanteren de woningcorporaties niet voor al hun verkooptransacties een anti-speculatiebeding, maar vaak enkel voor zittende huurders. De veronderstelling is dat door een anti-speculatiebeding de doorverkoop binnen een korte termijn, afneemt. De doorverkoop lijkt daarnaast samen te hangen met de stadsdelen waarin door de

91

Oorzaken voor de doorverkoop en prijs-ontwikkeling van sociale huurwoningen

woningcorporatie sociale huurwoningen zijn verkocht. Indien de woningcorporatie veel sociale huurwoningen heeft verkocht in stadsdelen met een hoog doorverkooppercentage, ligt de doorverkoop van de voormalige sociale huurwoningen van de woningcorporatie eveneens hoog. Daarnaast lijkt er een verband tussen de doorverkoop en de verkoop aan zittende huurders. Zittende huurders zijn minder verhuisgeneigd en daardoor zal de doorverkoop lager liggen, indien de woningcorporatie veel sociale huurwoningen aan zittende huurders heeft verkocht.

92

Conclusies en aanbevelingen

8

Conclusies en aanbevelingen

In dit hoofdstuk worden de conclusies en aanbevelingen besproken naar aanleiding van de resultaten uit het afstudeeronderzoek. In dit hoofdstuk zal in paragraaf 8.1, paragraaf 8.2 en paragraaf 8.3 worden de conclusies geformuleerd. In paragraaf 8.1 wordt allereerst ingaan op de conclusies van het afstudeeronderzoek aan de hand van een samenvatting. In paragraaf 8.2 worden de conclusies gegeven met het antwoord op de onderzoeksvraag. De hypothesen worden in paragraaf 8.3 al dan niet weerlegd. In paragraaf 8.4 worden de aanbevelingen naar aanleiding van dit onderzoek gegeven.

93

Conclusies en aanbevelingen

8.1 Samenvatting Het doel van het afstudeeronderzoek is inzicht te krijgen in de verkoop van sociale huurwoningen op de Amsterdamse woningmarkt. In deze paragraaf wordt een samenvatting gegeven op het afstudeeronderzoek, in de vorm van een publicatie. Deze samenvatting zal de basis vormen voor een artikel van het afstudeeronderzoek. Geen extreme doorverkoop en prijsontwikkeling van voormalige sociale huurwoningen in Amsterdam

De veronderstelling voor de verkoop van sociale huurwoningen in Amsterdam is vaak dat de woningen na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties vaak worden doorverkocht en een hoge prijsstijging ondergaan. Uit onderzoek na de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties (Breure, 2009) blijkt dat de sociale huurwoningen na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties niet op grote schaal worden doorverkocht. Ook de prijsstijging van voormalige sociale huurwoningen is relatief laag. Zowel de doorverkoop als prijsstijging ligt bij voormalige sociale huurwoningen lager dan bij particuliere woningen. Amsterdam is traditioneel een stad van huurwoningen, waarbij zowel huurwoningen van particuliere verhuurders als die van woningcorporaties, de Amsterdamse woningmarkt domineren. Slechts 27 procent van de Amsterdamse woningvoorraad behoort tot de koopsector, ten opzichte van een landelijk gemiddelde van 56 procent (Dienst Wonen, 2008). De huidige verdeling van de Amsterdamse woningvoorraad voldoet hiermee niet aan de vraag, doordat de vraag naar koopwoningen groter is dan het huidige aanbod. Om het eigenwoningbezit in de stad te stimuleren, wordt in Amsterdam naast meer koopwoningen in de nieuwbouw, ingezet op de verkoop van sociale huurwoningen. 94

In 1998 zijn de gemeente Amsterdam, de Huurdersvereniging Amsterdam en de Amsterdamse woningcorporaties afspraken overeengekomen voor de verkoop van sociale huurwoningen. De partijen hebben vastgesteld dat wordt gestreefd naar een eigenwoningbezit in de stad van 35 procent in 2010. Om dit percentage te bereiken hadden de Amsterdamse woningcorporaties vanuit het Eerste en Tweede Convenant splitsingen en verkoop sociale huurwoningen, de mogelijkheid om 28.575 sociale huurwoningen te verkopen. Met het Derde Convenant Verkoop 2008-2016 zijn de verkoopafspraken uit het Eerste en Tweede Convenant verlengd, met een uitbreiding van 12.000 extra te verkopen sociale huurwoningen tot 2016, bovenop het aantal van 28.575. Sinds de afspraken tussen de Amsterdamse woningcorporaties en de gemeente Amsterdam in 1998, hebben de Amsterdamse woningcorporaties gezamenlijk 13.457 sociale huurwoningen verkocht (tot 1 januari 2009). In de eerste jaren van de verkoop werden er jaarlijks niet meer dan 500 sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties verkocht. In 2003 steeg het aantal verkochte sociale huurwoningen tot 1.068 woningen. In 2005 bereikte de verkoop van sociale huurwoningen een piek met 2.402 verkochte sociale huurwoningen. Sindsdien is er een lichte daling, met in 2008 1.704 verkochte sociale huurwoningen. De afname van het aantal verkooptransacties van sociale huurwoningen wordt gedeeltelijk veroorzaakt doordat het gat tussen huur en koop in Amsterdam groter wordt, waardoor zittende huurders minder bereid zijn hun woning te kopen. Daarnaast hebben de huurders die een koopwens hadden, deze wens inmiddels gerealiseerd. Met de mogelijkheid tot de verkoop van nog 27.188 sociale huurwoningen tot 2016, hebben de Amsterdamse woningcorporaties nog een flinke resterende verkoopopgave.

Conclusies en aanbevelingen

Figuur 8-1: Verkopen van corporatiewoningen aan particulieren per stadsdeel Bron: Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, 2009 (eigen bewerking)

Centrum Westerpark

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Totaal

32

51

14

2

6

47

114

119

68

94

55

602

4

2

Oud-West Zeeburg Bos en Lommer De Baarsjes

8

Noord

4

Geuzenveld-Slotermeer

1

Osdorp

7

Slotervaart Zuidoost

2

17

206

Oost/Watergraafsmeer

15

39

118

139

272

180

113

906

15

40

59

83

92

83

48

434

14

43

39

74

80

202

190

171

124

937

2

21

6

28

49

81

164

185

120

666

11

33

94

102

68

83

81

491

102

164

105

322

448

558

490

470

428

3106

8

5

6

17

168

193

77

90

48

613

95

25

40

20

23

41

147

131

61

31

621

1

34

33

18

25

22

77

49

54

62

375

188

85

88

137

283

398

357

302

326

306

2676

22

24

9

13

67

131

173

247

171

140

997

2

28

25

20

123

109

97

126

102

632

30

50

57

62

49

77

46

401

434 1068 1902 2402 2296 2171 1704

13457

Zuideramstel 279

3

9

2

Oud-Zuid Totaal

36 5

376

6

24

323

502

Aan de afspraken voor de verkoop van sociale huurwoningen tussen de Gemeente Amsterdam en de Amsterdamse woningcorporaties ligt ten grondslag dat het aandeel koopwoningen in de stad achter loopt bij de vraag. De verkoop van (sociale) huurwoningen voorziet daarom in een behoefte van woningzoekenden op de Amsterdamse woningmarkt. De verkoop levert daarnaast een bijdrage aan de differentiatie van het woningaanbod, waarmee de Amsterdamse woningcorporaties de betrokkenheid bij de buurt willen vergroten. Tot slot zijn de opbrengsten uit de verkoop voor de Amsterdamse woningcorporaties essentieel om te investeren in de woningvoorraad. Doelstellingen voor de verkoop van sociale huurwoningen Toename van het eigenwoningbezit in de stad Voldoen aan de vraag naar koopwoningen Voorzien in de vraag van woningzoekenden op de Amsterdamse woningmarkt Differentiatie in het woningaanbod (mix tussen huur- en koopwoningen) Vergroting van de betrokkenheid van bewoners Financiële opbrengsten uit de verkoop zijn essentieel voor nieuwe investeringen Op de Amsterdamse woningmarkt zijn acht woningcorporaties actief met de verkoop van sociale huurwoningen, namelijk de Alliantie Amsterdam, DUWO, Eigen Haard, Far West, De Key, Rochdale, Stadgenoot en Ymere. Deze woningcorporaties verkopen een deel van hun woningvoorraad. De verkoop vindt in eerste instantie plaats aan de zittende huurders. Daarnaast worden sociale huurwoningen bij mutatie verkocht. Voor de verkoop van sociale huurwoningen hanteren de Amsterdamse woningcorporaties een marktconforme verkoopprijs, die wordt vastgesteld aan de hand van een taxatierapport van een onafhankelijke makelaar. Zittende huurders krijgen vaak een korting op deze taxatieprijs, in de vorm van een korting van 10 procent of een vrij-op-naamkorting. Ook andere huurders van de woningcorporatie kunnen een korting op de verkoopprijs krijgen. Aan het krijgen van een korting, wordt door enkele woningcorporaties een anti-speculatiebeding verbonden. Met het anti-speculatiebeding wordt aan de verkoop de voorwaarde verbonden dat de woning binnen een bepaalde termijn niet mag worden doorverkocht. Hiermee willen de Amsterdamse woningcorporaties de speculatie met sociale huurwoningen na de verkoop door de woningcorporatie tegen gaan.

95

Conclusies en aanbevelingen

In de periode van 2004 tot en met 2008 hebben op de Amsterdamse woningmarkt 40.819* verkooptransacties van afzonderlijke woningen plaats gevonden. Hiervan betroffen 8.555* verkooptransacties (21 procent) de verkoop van een sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop en 32.264* verkooptransacties (79 procent) de verkoop tussen particulieren. Tussen de verkooptransacties van sociale huurwoningen en particuliere woningen zijn een aantal belangrijke verschillen te onderscheiden. De belangrijkste verschillen betreffen de vloeroppervlakte, de koopsom en de prijs per vierkante meter. De mediane vloeroppervlakte, volgens de definitie van het Kadaster, is voor de particuliere verkooptransacties gelijk aan 77* vierkante meter. De mediane vloeroppervlakte van de sociale huurwoningen uit de verkooptransacties lag 14* vierkante meter lager, op 63* vierkante meter. Het verschil in vloeroppervlakte komt tot uiting in de koopsom van sociale huurwoningen en particuliere woningen. De mediane koopsom van particuliere woningen is gelijk aan €293.779,-* ten opzichte van €156.616,-* bij sociale huurwoningen. Hiermee ligt de mediane koopsom van particuliere woningen €137.163,-* hoger dan bij sociale huurwoningen. Vanuit de vloeroppervlakte en de koopsom volgt dat de mediane prijs per vierkante meter voor de particuliere verkooptransacties gelijk is aan €3.488,- en voor de sociale huurwoningen €2.597,-*. Op het niveau van de stadsdelen en op buurtcombinatie zijn grote verschillen tussen de mediane prijs per vierkante meter van particuliere woningen en sociale huurwoningen, waarbij de mediane prijs per vierkante meter bij particuliere woningen hoger liggen. De verschillen tussen de mediane prijs per vierkante meter van particuliere woningen en sociale huurwoningen worden voor een groot deel veroorzaakt door de verschillende ligging van particuliere woningen en sociale huurwoningen.

96

Van alle verkooptransacties in de periode van 2004 tot en met 2008 werd 6,68* procent in dezelfde periode doorverkocht, waarbij van de particuliere verkooptransacties 6,73* procent werd doorverkocht en 6,49* procent van de sociale huurwoningen. In aantallen werden 2.725* particuliere woningen doorverkocht en 555* sociale huurwoningen. Daarbij werden de doorverkochte particuliere woningen sneller doorverkocht dan de doorverkochte sociale huurwoningen. De mediane doorverkooptijd van de doorverkochte sociale huurwoningen is gelijk aan 832* dagen en voor de doorverkochte particuliere woningen 733* dagen. Een indicatie voor speculatie is de doorverkoop van een woning binnen zes maanden, omdat hierbij de overdrachtsbelasting op de woning bij de Belastingdienst kan worden afgetrokken. Van de verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode van 2004 tot en met 2008 werd in dezelfde periode 1,11* procent van de woningen binnen zes maanden doorverkocht. Dit percentage ligt lager dan bij de verkoop van particuliere woningen, waarbij 1,84* procent van de woningen binnen zes maanden werd doorverkocht. Op het aantal doorverkochte particuliere woningen, werd 27* procent binnen zes maanden doorverkocht en van de doorverkochte sociale huurwoningen 17* procent. De doorverkoop binnen zes maanden lag bij particuliere woningen dus hoger dan bij sociale huurwoningen. De mediane prijsstijging van de doorverkochte woningen in de periode van 2004 tot en met 2008 is gelijk aan 43* procent. De woningen die tussen 2004 en 2008 zijn verkocht en in dezelfde periode zijn doorverkocht, werden dus voor een koopsom verkocht dat mediaan 43* procent hoger lag dan bij de eerste verkooptransactie in deze periode. Bij de doorverkochte particuliere woningen was de mediane prijsstijging gelijk aan 44* procent. De mediane prijsontwikkeling lag bij de sociale huurwoningen lager dan bij de particuliere woningen. Bij de sociale huurwoningen was de mediane prijsstijging namelijk gelijk aan 40* procent. Deze prijsstijging van sociale huurwoningen ligt 25* procentpunten hoger dan de ontwikkeling die dezelfde woningen volgens de markt zouden hebben gehad. Volgens de marktontwikkelingen zouden de sociale huurwoningen binnen hetzelfde stadsdeel en in dezelfde verkoopperiode met 15* procent zijn gestegen. Met een daadwerkelijke prijsstijging van 40* procent, ligt de prijsstijging van sociale huurwoningen dus 25* procentpunten hoger dan de marktontwikkelingen. De mediane prijsontwikkeling van particuliere woningen lag 20* procentpunten hoger dan de marktontwikkelingen.

Conclusies en aanbevelingen

Het verschil tussen de daadwerkelijke prijsstijging en de marktontwikkelingen is voor sociale huurwoningen dus hoger dan voor particuliere woningen. Bij de doorverkoop van sociale huurwoningen spelen diverse verhuismotieven. Deze verhuismotieven kunnen betrekking hebben op de levenscyclus van huishoudens, een verandering van werk of opleiding en de wensen ten aanzien van de woning of woonomgeving. Op de Amsterdamse woningmarkt vormt de kwaliteit van de woning de belangrijkste verhuisreden. Daarnaast speelt de leeftijd een rol. Huishoudens in een jonge leeftijdscategorie zijn dynamisch en daarom vaker op zoek naar een andere woning. Het oordeel over de buurt vormt een derde reden voor huishoudens om te willen verhuizen. Tot slot zijn huishoudens met een laag en middeninkomen vaker op zoek naar een andere woning, doordat zij vaak minder tevreden zijn over hun woonsituatie. Bij de wens om te verhuizen is vaak een samenspel van diverse verhuismotieven, waarbij de kwaliteit van de woning, de leeftijd, het oordeel over de buurt en het inkomen van invloed zijn (Dienst Wonen, 2003). Voor de oorzaken voor de prijsontwikkeling van sociale huurwoningen boven de marktontwikkelingen, speelt de verkoopprijs van sociale huurwoningen bij de verkoop door de woningcorporatie en verbeteringen in de kwaliteit van de voormalige sociale huurwoningen een belangrijke rol. Naar aanleiding van een steekproef naar de verkoopprijs van sociale huurwoningen en vergelijkbare particuliere woningen**, kan worden geconcludeerd dat de mediane koopsom van sociale huurwoningen lager ligt dan bij vergelijkbare particuliere woningen. De mediane koopsom van de particuliere woningen was gelijk €170.924,- en van de sociale huurwoningen €157.144,-. Hiermee ligt de mediane verkoopprijs van particuliere woningen €13.780,- hoger dan van sociale huurwoningen. De verkoopprijs van vergelijkbare particuliere woningen ligt dus 8,77 procent hoger dan van sociale huurwoningen. Het verschil tussen de verkoopprijs kan mogelijk worden verklaard door een verschil in de woningkwaliteit tussen particuliere woningen en sociale huurwoningen. In de voormalige sociale huurwoningen worden na de verkoop door de woningcorporaties, op grote schaal verbeteringen in de kwaliteit van de woningen aangebracht. Uit enquêtes onder de kopers van een sociale huurwoning in Tuindorp Oostzaan, Nieuwendam-Noord (in stadsdeel Noord) en in Reigersbos, Holendrecht en Gein (in stadsdeel Zuidoost) door Klei en Middelburg in 2008, blijkt dat bij 72 procent van de kopers van een sociale huurwoning verbeteringen in de kwaliteit van de woning zijn aangebracht. Doordat er op grote schaal verbeteringen in de kwaliteit in de woning zijn aangebracht, en dan voornamelijk aan de keuken, badkamer en het toilet, kan de prijsstijging van sociale huurwoningen voor een belangrijk deel verklaard worden door de aangebrachte verbeteringen in de kwaliteit van de woning. Speculatie is slechts van geringe invloed op de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen. Van de door de Amsterdamse woningcorporaties verkochte sociale huurwoningen is 1,11* procent binnen zes maanden doorverkocht. De doorverkoop binnen zes maanden vormt hierbij een indicatie voor speculatie, omdat de overdrachtsbelasting binnen deze doorverkoopperiode bij de Belastingdienst kan worden afgetrokken. Doordat de doorverkoop binnen zes maanden slechts een indicatie vormt voor speculatie, zal de daadwerkelijke speculatie met sociale huurwoningen dus lager liggen dan 1,11* procent. Het verkoopbeleid lijkt tevens van invloed op de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen. Tussen de Amsterdamse woningcorporaties zijn grote verschillen op het gebied van verkoop, doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen. Er kunnen echter geen vaststaande uitspraken worden gedaan over de invloed van specifieke kenmerken van het verkoopbeleid, doordat niet duidelijk is welke specifieke beleidsinstrumenten van invloed zijn op de doorverkoop en prijsontwikkeling. Onder invloed van de economische crisis merken de Amsterdamse woningcorporaties een afname van potentiële kopers. Daarnaast krijgen de Amsterdamse woningcorporaties in toenemende mate te maken met ontbindingen van voorlopige koopcontracten, omdat potentiële kopers geen hypotheek kunnen krijgen. De doorlooptijden van de sociale huurwoningen zijn onder invloed van de economische crisis opgelopen, de woningen staan langer te koop en de verkoopprijzen vlakken af.

97

Conclusies en aanbevelingen

Doordat de verkoopprijzen van sociale huurwoningen zich voornamelijk in een laag prijssegment bevinden (tot €200.000,-), merken de Amsterdamse woningcorporaties in verhouding weinig van de economische crisis. De kopers in dit prijssegment zijn voornamelijk startende huishoudens en hoeven geen vorige woning te verkopen. Om de verkoop van sociale huurwoningen onder invloed van de economische crisis op peil te houden, zetten de Amsterdamse woningcorporaties diverse verkoopacties in. Door middel van onder andere een vrij-op-naamactie moet de verkoop van sociale huurwoningen op de Amsterdamse woningmarkt worden gestimuleerd. *

Voor de gegevens en cijfers heeft er vanuit de Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam) een selectie plaats gevonden van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek.

**

Voor de steekproef zijn zeventig sociale huurwoningen vergeleken met soortgelijke particuliere woningen. De particuliere woningen en de sociale huurwoningen uit de steekproef zijn in hetzelfde postcodegebied gelegen, van hetzelfde woningtype, hebben ongeveer hetzelfde vloeroppervlakte, zijn in dezelfde periode gebouwd en hebben ongeveer dezelfde verkoop- en doorverkoopperiode.

8.2 Onderzoeksvraag In deze paragraaf zal antwoord worden gegeven op de hoofdvraag van het afstudeeronderzoek: wat is het aandeel doorverkoop en wat zijn de prijsontwikkelingen van sociale huurwoningen na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties en is het vanuit de verkoopdoelstellingen wenselijk om in te spelen op de doorverkoop en prijsontwikkeling? 98 Naar aanleiding van de onderzoeksvraag zal worden ingegaan op de conclusies, aan de hand van het antwoord op de hoofdvraag van het afstudeeronderzoek. Vanuit de hoofdvraag zullen de verschillende verkoopdoelstellingen uiteen worden gezet en worden ingegaan op de invloed van de doorverkoop en prijsontwikkeling op deze verkoopdoelstellingen. Hoofdvraag

Wat is het aandeel doorverkoop en wat zijn de prijsontwikkelingen van sociale huurwoningen na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporatie en is het vanuit de verkoopdoelstellingen wenselijk om in te spelen op de doorverkoop en prijsontwikkeling?

Van alle door de Amsterdamse woningcorporaties verkochte sociale huurwoningen in de periode van 2004 tot en met 2008 is 6,49 procent in dezelfde periode doorverkocht. Dit percentage ligt lager dan het doorverkooppercentage bij particuliere verkooptransacties, waarvan 6,73 procent van de woningen is doorverkocht. Zowel in aantallen als in percentage ligt de doorverkoop bij sociale huurwoningen lager dan bij particuliere woningen. Van de verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode van 2004 tot en met 2008 werd in dezelfde periode 1,11 procent van de woningen binnen zes maanden doorverkocht. Dit percentage ligt lager dan bij de verkooptransacties van particuliere woningen, waarbij 1,84 procent van de woningen binnen zes maanden werd doorverkocht. De doorverkoop van een woning binnen zes maanden vormt een indicatie voor speculatie, omdat hierbij de overdrachtsbelasting op de woning bij de Belastingdienst kan worden afgetrokken. Doordat de doorverkoop binnen zes maanden slechts een indicatie vormt voor speculatie, zal de daadwerkelijke speculatie met sociale huurwoningen dus lager liggen dan 1,11 procent.

Conclusies en aanbevelingen

De prijsstijging van doorverkochte sociale huurwoningen is gelijk aan 40 procent. Bij de doorverkoop van een sociale huurwoning in de periode van 2004 tot en met 2008 ligt de koopsom bij doorverkoop dus 40 procent hoger dan bij de verkoop door de woningcorporatie. Deze prijsstijging ligt lager dan bij de doorverkoop van particuliere woningen, waar de prijsstijging gelijk is aan 44 procent. Volgens de ontwikkelingen op de markt zouden de particuliere woningen met 24 procent zijn gestegen. De mediane prijsstijging van de particuliere woningen lag dus 20 procentpunten hoger dan de marktontwikkelingen. De prijsontwikkeling van sociale huurwoningen bij doorverkoop ligt 25 procentpunten hoger dan de ontwikkelingen die dezelfde woningen volgens de markt zouden hebben gehad. Het verschil tussen de daadwerkelijke prijsontwikkeling bij doorverkoop en de marktontwikkelingen ligt bij sociale huurwoningen dus hoger dan bij particuliere woningen. Voor de verkoop van sociale huurwoningen hebben de Gemeente Amsterdam en de Amsterdamse woningcorporaties verkoopdoelstellingen geformuleerd. Met de verkoop willen de Gemeente Amsterdam en de Amsterdamse woningcorporaties inspelen op de groeiende vraag naar koopwoningen in de stad, kansen bieden voor starters, een betere mix tussen huur en koop in wijken met een hoog percentage sociale huurwoningen realiseren en de betrokkenheid bij de buurt vergroten. Daarnaast zijn de inkomsten uit de verkoop essentieel voor de Amsterdamse woningcorporaties voor het kunnen investeren in nieuwbouw en stedelijke vernieuwing. Tot slot treedt er met de verkoop van sociale huurwoningen een vernieuwing van de woningportefeuille van de woningcorporatie op. Vanuit deze doelstellingen zal uiteen worden gezet of het wenselijk is om in te spelen op de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen. Inspelen op de groeiende vraag naar koopwoningen in de stad Met de verkoop van sociale huurwoningen willen de gemeente Amsterdam en de Amsterdam woningcorporaties voldoen aan de groeiende vraag naar koopwoningen in Amsterdam. Het eigenwoningbezit in Amsterdam is slechts 27 procent, ten opzichte van een landelijk gemiddelde van 56 procent. De verkoop van sociale huurwoningen levert een belangrijke bijdrage aan de groei van het eigenwoningbezit in de stad. De doelstelling om is in te spelen op de groeiende vraag naar koopwoningen in de stad, is onafhankelijk van de ontwikkelingen na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties. Door de verkoop van sociale huurwoningen neemt het eigenwoningbezit in de stad toe, de doorverkoop heeft hier vervolgens geen invloed op. Kansen bieden voor starters De verkoop van sociale huurwoningen moet starters in staat stellen om een opstap op de Amsterdamse koopwoningenmarkt te maken. De sociale huurwoningen bevinden zich bij de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties voornamelijk in een goedkoop prijssegment (met een verkoopprijs tot €200.000,-), waardoor de woningen betaalbaar zijn voor starters. Starters vormen een belangrijke doelgroep bij de verkoop van sociale huurwoningen in Amsterdam. Door een hoge prijsstijging van sociale huurwoningen bij doorverkoop, evenals door de reguliere prijsstijgingen op de Amsterdamse woningmarkt, wordt het voor starters steeds moeilijker om aan een betaalbare woning in Amsterdam te komen. Vanuit de doelstelling om met de verkoop van sociale huurwoningen starters kansen te bieden op de Amsterdamse woningmarkt, is het wenselijk om in te spelen op de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen. Door in te spelen op de doorverkoop en prijsstijging van sociale huurwoningen kunnen de Amsterdamse woningcorporaties de woningen betaalbaar houden voor starters. Betere mix tussen huur en koop in wijken met een hoog percentage sociale huurwoningen De Amsterdamse woningcorporaties willen met de verkoop van sociale huurwoningen een betere mix tussen huur en koop in wijken met een hoog percentage sociale huurwoningen creëren. Vanuit deze doelstelling verkopen de woningcorporaties sociale huurwoningen in gebieden met een hoog percentage (sociale) huurwoningen. Door de verkoop van sociale huurwoningen wordt het bewoners in de wijk, mogelijkheid gemaakt om een wooncarrière binnen de eigen wijk te maken.

99

Conclusies en aanbevelingen

De doelstelling om een betere mix tussen huur en koop in wijken met een hoog percentage sociale huurwoningen te krijgen, is onafhankelijk van de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen. De doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen heeft geen invloed op de samenstelling van de woningvoorraad binnen een buurt. Vanuit deze doelstelling hoeft er dus niet ingespeeld te worden op de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties. Vergroten van de betrokkenheid bij de buurt Met een betere mix tussen huur en koop binnen een wijk, willen de woningcorporaties de betrokkenheid bij de buurt vergroten. De veronderstelling is dat kopers meer betrokken zijn bij hun woonomgeving dan huurders. Door middel van de verkoop van sociale huurwoningen hopen de Amsterdamse woningcorporaties de betrokkenheid bij de buurt te vergroten. Bij de (snelle) doorverkoop van sociale huurwoningen binnen een buurt, neemt de betrokkenheid binnen een wijk niet toe. Doordat er een snelle wisseling plaats vindt van bewoners binnen een wijk, kan de betrokkenheid bij de buurt zelfs mogelijk af nemen. Door in te spelen op de (snelle) doorverkoop van sociale huurwoningen blijven de kopers langer woonachtig in de buurt, hiermee kan de betrokkenheid binnen een buurt worden vergroot.

100

Inkomsten voor investeringen in nieuwbouw en stedelijke vernieuwing De opbrengsten uit de verkoop van sociale huurwoningen is voor de Amsterdamse woningcorporaties financieel essentieel voor het kunnen investeren in nieuwbouw en stedelijke vernieuwing. Een (snelle) doorverkoop en daarbij een hoge prijsstijging van de sociale huurwoningen kan een indicatie zijn, dat door de woningcorporatie meer inkomsten uit de verkoop van sociale huurwoningen gegeneerd kan worden. Ook speculatie vormt een indicatie voor de woningcorporaties dat sociale huurwoningen mogelijk een te lage verkoopprijs hebben gehad. Doordat de inkomsten uit de verkoop van sociale huurwoningen voor de Amsterdamse woningcorporaties financieel essentieel zijn, is het vanuit deze doelstelling gewenst om in te spelen op de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen. Vernieuwing van de woningportefeuille Met de verkoop van sociale huurwoningen treedt er een vernieuwing op van de woningportefeuille van de woningcorporaties. Sociale huurwoningen die minder goed in de vastgoedstrategie van de woningcorporatie passen, kunnen door middel van verkoop afgestoten worden. De doelstelling van vernieuwing van de woningportefeuille is onafhankelijk van de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen na de verkoop door de woningcorporaties. Conclusies De resultaten naar de doorverkoop en prijsstijging van sociale huurwoningen uit dit onderzoek, geven niet direct aanleiding voor de Amsterdamse woningcorporaties om in te spelen op de doorverkoop en prijsontwikkeling van voormalige sociale huurwoningen. Zowel de doorverkoop als de prijsstijging van sociale huurwoningen ligt lager dan de doorverkoop en prijsstijging van particuliere woningen. De prijsstijging van sociale huurwoningen ligt ten opzichte van de marktontwikkelingen echter wel hoger dan bij particuliere woningen. De Amsterdamse woningcorporaties hebben geen specifieke doelstellingen vastgesteld voor de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties. Met de verkoop van sociale huurwoningen zetten de Amsterdamse woningcorporaties in op een betere mix tussen huur en koop binnen wijken met een hoog percentage sociale huurwoningen. Door de eigendomsverhoudingen in buurten in balans te brengen, kunnen de Amsterdamse woningcorporaties de waardeontwikkeling van het vastgoed binnen een buurt beïnvloeden. Hiermee kunnen de Amsterdamse woningcorporaties ook een waardestijging van de eigen woningvoorraad binnen een buurt realiseren.

Conclusies en aanbevelingen

Naar aanleiding van de doorverkoop en prijsstijging van sociale huurwoningen na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties, zouden de Amsterdamse woningcorporaties aanvullende maatregelen kunnen nemen. Om de speculatie met sociale huurwoningen tegen te gaan, maken enkele woningcorporaties reeds gebruik van een anti-speculatiebeding. Een anti-speculatiebeding wordt als voorwaarde gesteld bij de verkoop van sociale huurwoningen, meestal met een korting op de verkoopprijs, om de doorverkoop binnen een bepaalde termijn tegen te gaan. De veronderstelling is dat de speculatie afneemt door het anti-speculatiebeding. Door middel van een antispeculatiebeding worden zittende huurders ook aan de wijk gebonden. Door daarnaast een marktconforme prijs te hanteren, kan de prijsstijging van de sociale huurwoningen bij doorverkoop en speculatie tegen worden gegaan. Door het hanteren van een marktconforme prijs, wordt de mogelijkheid tot een hoge prijsstijging van de sociale huurwoningen, ten opzichte van de markt, tegen gegaan.

8.3 Hypothesen Voorafgaand aan het afstudeeronderzoek zijn er een aantal veronderstellingen, oftewel hypothesen, gedaan. In deze paragraaf zal worden ingegaan op deze hypothesen en deze zullen al dan niet worden weerlegd naar aanleiding van de resultaten uit het onderzoek. Sociale huurwoningen hebben een hogere prijsontwikkeling dan particuliere koopwoningen. De eerste hypothese die voorafgaand aan het afstudeeronderzoek werd verondersteld, is dat sociale huurwoningen een hogere prijsontwikkeling hebben dan particuliere woningen. Met als reden dat sociale huurwoningen een relatief lage verkoopprijs hebben ten opzichte van particuliere woningen. Uit het onderzoek naar de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen, blijken sociale huurwoningen bij doorverkoop een lagere prijsontwikkeling te hebben dan particuliere woningen. De particuliere woningen hebben bij doorverkoop een mediane prijsstijging van bijna 44 procent en de sociale huurwoningen 40 procent. Een vergelijking tussen de daadwerkelijke prijsontwikkeling van doorverkochte sociale huurwoningen en de ontwikkelingen die dezelfde woningen volgens de markt zouden hebben gehad, laat zien dat de daadwerkelijke prijsstijging van sociale huurwoningen hoger ligt dan de marktontwikkelingen. Het verschil tussen de daadwerkelijke prijsstijging en de marktontwikkeling is bij doorverkochte sociale huurwoningen gelijk aan bijna 25 procentpunten en bij particuliere woningen is dit ruim 20 procentpunten. Ten opzichte van de marktontwikkelingen hebben sociale huurwoningen dus een hogere prijsstijging dan particuliere woningen. De veronderstelling dat sociale huurwoningen ten opzichte van particuliere woningen een relatief lage verkoopprijs hebben, volgt uit een steekproef naar de mediane koopsom van sociale huurwoningen en vergelijkbare particuliere woningen. Vanuit deze steekproef ligt de mediane koopsom van particuliere woningen 8,77 procent hoger dan de mediane koopsom van sociale huurwoningen. Ondanks deze relatief lage verkoopprijs van sociale huurwoningen, ligt de prijsstijging van sociale huurwoningen dus lager dan bij particuliere woningen. Ten opzichte van de marktontwikkelingen is de prijsstijging van sociale huurwoningen dus wel hoger dan van particuliere woningen. De hypothese dat de prijsstijging van sociale huurwoningen dus hoger ligt dan de prijsstijging van particuliere woningen gaat niet op.

101

Conclusies en aanbevelingen

De eerste kopers van een sociale huurwoning profiteren van de prijsstijging van de woning. De tweede hypothese is dat de eerste kopers van een sociale huurwoning profiteren van een prijsstijging van een sociale huurwoning. Vanuit deze hypothese is gesteld dat de eerste kopers van een sociale huurwoning van een hogere prijsstijging van de woning profiteren dan bij een vergelijkbare particuliere woning. De eerste kopers van een sociale huurwoning in de periode van 2004 tot en met 2008 hebben bij de doorverkoop geprofiteerd van een mediane prijsstijging van 40 procent. De koopsom van een sociale huurwoning is dus met 40 procent gestegen tussen de aankoop van de woningcorporatie en de eerste doorverkoop. Ten opzichte van de marktontwikkelingen, ligt de prijsontwikkeling van doorverkochte sociale huurwoningen 25 procentpunten hoger. De prijsontwikkeling van doorverkochte particuliere is gelijk aan 44 procent. Ten opzichte van de marktontwikkelingen ligt de prijsontwikkeling van particuliere woningen 20 procentpunten hoger. De eerste kopers van zowel sociale huurwoningen als particuliere woningen profiteren dus van een aanzienlijke prijsstijging van de woning bij doorverkoop. Slechts een klein deel van de sociale huurwoningen is in de periode van 2004 tot en met 2008 meer dan één keer doorverkocht. Vanwege de kleine omvang van het aantal sociale huurwoningen dat meer dan één keer is doorverkocht, kunnen in dit onderzoek geen uitspraken worden gedaan over de prijsontwikkeling na de eerste doorverkoop. Het is dus onduidelijk welke prijsontwikkeling een sociale huurwoning heeft bij een tweede doorverkoop. Het huidige verkoopbeleid van de Amsterdamse woningcorporaties speelt niet in op de ontwikkelingen van sociale huurwoningen na de verkoop door de woningcorporatie. 102

De derde hypothese stelt dat het huidige verkoopbeleid van de Amsterdamse woningcorporaties niet inspeelt op de ontwikkelingen van de sociale huurwoningen na de verkoop door de woningcorporatie en hiermee niet op het gebruik van sociale huurwoningen als speculatieobject. Door de Amsterdamse woningcorporaties wordt niet specifiek ingespeeld op de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen na de verkoop door de woningcorporatie. Daarbij hebben de Amsterdamse woningcorporaties geen doelstellingen geformuleerd voor de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen. Om de speculatie van sociale huurwoningen tegen te gaan, stellen enkele Amsterdamse woningcorporaties voorwaarden aan de verkoop van een sociale huurwoning. Bij de verkoop van een sociale huurwoning wordt door sommige woningcorporaties een anti-speculatiebeding met de kopers aangegaan. Het anti-speculatiebeding moet de doorverkoop van sociale huurwoningen binnen een bepaalde termijn tegen gaan, door het opleggen van een opeisbare boete. Een anti-speculatiebeding wordt meestal ingezet bij de verkoop aan (zittende) huurders van de woningcorporatie, omdat deze kopers vaak een korting op de verkoopprijs krijgen. Niet alle Amsterdamse woningcorporaties hanteren echter een anti-speculatiebeding bij de verkoop van een sociale huurwoning. Als enige Amsterdamse woningcorporatie hanteert Stadgenoot daarnaast de verkoopvoorwaarde dat de sociale huurwoning alleen mag worden gebruikt voor eigenbewoning. Op deze wijze kan de woningcorporatie speculatie met sociale huurwoningen tegen gaan, indien de woning bijvoorbeeld wordt doorverhuurd. Voor de verkoop van sociale huurwoningen wordt op de Amsterdamse woningmarkt nog geen gebruik gemaakt van een verkoopvorm, waarbij de koper een korting op de verkoopprijs krijgt onder de voorwaarde dat de koper de woning bij doorverkoop terug levert aan de woningcorporatie en er een waardedeling plaats vindt tussen de koper en de woningcorporatie. Door middel van een verkoopvorm zouden de woningcorporaties in kunnen spelen op de prijsontwikkelingen van sociale huurwoningen na de verkoop door de woningcorporatie.

Conclusies en aanbevelingen

Door de Amsterdamse woningcorporaties wordt slechts in beperkte mate ingespeeld op de ontwikkelingen van sociale huurwoningen na de verkoop door de woningcorporaties. Het belangrijkste beleidsinstrument is de toepassing van een anti-speculatiebeding door enkele Amsterdamse woningcorporaties, waarmee de doorverkoop binnen een bepaalde termijn wordt tegen gaan. Daarnaast wordt door middel van de verkoopvoorwaarde dat de voormalige sociale huurwoning enkel mag worden gebruikt voor eigenbewoning, door Stadgenoot tegen gegaan dat de woning wordt doorverhuurd. Door de Amsterdamse woningcorporaties worden geen beleidsinstrumenten ingezet om in te spelen op de prijsontwikkeling van sociale huurwoningen.

8.4 Aanbevelingen In deze paragraaf worden de aanbevelingen gegeven naar de Amsterdamse woningcorporaties, de gemeente Amsterdam en de aanbevelingen voor verder onderzoek naar aanleiding van de resultaten uit het afstudeeronderzoek. Aanbevelingen naar de Amsterdamse woningcorporaties Vanuit dit afstudeeronderzoek wordt inzicht gegeven in de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties. De doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen is uitgesplitst naar de Amsterdamse woningcorporaties, waardoor dit onderzoek inzicht biedt in de doorverkoop en prijsontwikkeling van de voormalige sociale huurwoningen van de eigen woningcorporatie en een vergelijking geeft ten opzichte van andere Amsterdamse woningcorporaties. Aan de hand van deze resultaten hebben de Amsterdamse woningcorporaties inzicht in hun verkoopbeleid en kunnen hiermee zij hiermee in willen spelen op de doorverkoop en prijsontwikkeling van voormalige sociale huurwoningen. 103 Voor de verkoop van sociale huurwoningen hebben de Amsterdamse woningcorporaties een aantal maatschappelijke doelstellingen geformuleerd: inspelen op de groeiende vraag naar koopwoningen in de stad, kansen bieden voor starters, een betere mix tussen huur en koop in wijken met een hoog percentage sociale huurwoningen creëren en het vergroten van de betrokkenheid bij de buurt. Vanuit een strategisch oogpunt kunnen de Amsterdamse woningcorporaties sociale huurwoningen afstoten die minder goed in hun vastgoedstrategie passen, waarmee een vernieuwing van de woningportefeuille wordt gerealiseerd. Tot slot zijn vanuit een financiële doelstelling, de inkomsten uit de verkoop van sociale huurwoningen voor de woningcorporaties essentieel voor het kunnen investeren in nieuwbouw en stedelijke vernieuwing. Door in te spelen op de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties, kunnen de doelstellingen met betrekking tot het bieden van kansen voor starters, de vergroting van de betrokkenheid bij de buurt en het realiseren van inkomsten uit de verkoop van sociale huurwoningen, mogelijk beter worden bereikt door de Amsterdamse woningcorporaties. Om de speculatie en doorverkoop van sociale huurwoningen tegen te gaan, kunnen de Amsterdamse woningcorporaties maatregelen nemen. Een deel van de Amsterdamse woningcorporaties maakt bij de verkoop van een sociale huurwoning gebruik van een anti-speculatiebeding. Een antispeculatiebeding heeft tot doel om de doorverkoop van voormalige sociale huurwoningen binnen een bepaalde periode tegen te gaan. Momenteel wordt een anti-speculatiebeding over het algemeen toegepast voor de verkoop aan (zittende) huurders, omdat zij profiteren van een korting op de verkoopprijs. Een anti-speculatiebeding wordt nog niet voor alle verkooptransacties van sociale huurwoningen toegepast. Daarnaast maken nog niet alle Amsterdamse woningcorporaties gebruik van een anti-speculatiebeding. Hoewel de doorverkoop binnen zes maanden van sociale huurwoningen aanzienlijk lager ligt dan bij particuliere woningen, dienen de Amsterdamse woningcorporaties in overweging te nemen om een anti-speculatiebeding breder in te zetten. Deze lagere doorverkoop van sociale huurwoningen binnen zes maanden, kan mogelijk al verklaard worden door de toepassing van

Conclusies en aanbevelingen

een anti-speculatiebeding door enkele Amsterdamse woningcorporaties. Door een bredere toepassing van een anti-speculatiebeding, door bijvoorbeeld alle Amsterdamse woningcorporaties en voor alle verkooptransacties, kan de doorverkoop binnen zes maanden mogelijk verder worden teruggebracht. Door het hanteren van een marktconforme prijs bij de verkoop van sociale huurwoningen door de woningcorporatie kan de doorverkoop en prijsontwikkeling mogelijk worden tegen gegaan, doordat de woningen minder ruimte hebben om in waarde te stijgen. Hierdoor kan de speculatie met voormalige sociale huurwoningen worden tegengegaan.

104

De Amsterdamse woningcorporaties dienen in overweging te nemen of zij (op grote schaal) gebruik willen maken van de verkoop van sociale huurwoningen onder een verkoopvorm. Het idee van de verkoop van sociale huurwoningen onder een verkoopvorm is dat de woning wordt gekocht met een korting op de marktwaarde, met de voorwaarde dat de woningcorporatie de woning terug koopt van de koper met een deling van de waardeontwikkeling. De woningcorporatie deelt hierbij zowel in een eventuele positieve prijsontwikkeling bij doorverkoop als in een negatieve prijsontwikkeling van de woning. Op de Amsterdamse woningmarkt wordt momenteel ingezet op de verkoop van sociale huurwoningen onder Koopgarant, om Belastingtechnische redenen is Koopgarant echter nog niet toepasbaar voor de Amsterdamse woningmarkt. Door middel van de verkoop van sociale huurwoningen onder een verkoopvorm als Koopgarant, kunnen de woningen betaalbaar worden gehouden voor starters en huishoudens met een lager inkomen. Met de verkoop onder een verkoopvorm, delen de Amsterdamse woningcorporaties bij de doorverkoop van de woning in de prijsontwikkeling van de woning. Bij een prijsstijging van de woning tussen de verkoop en de doorverkoop, kunnen de Amsterdamse woningcorporaties meer inkomsten uit de verkoop van sociale huurwoningen genereren. Daarnaast delen de Amsterdamse woningcorporaties echter ook een prijsdaling van de woning. Aan de verkoop van sociale huurwoningen onder een verkoopvorm, zijn dus voor de woningcorporaties ook financiële risico’s verbonden. Om deze financiële risico’s te dekken, moeten de Amsterdamse woningcorporaties voor de verstrekte korting op de woning, een reserve in hun financiën treffen. Hiermee worden het investeringsvermogen van de woningcorporaties beperkt. Daarbij worden de kasstromen van de woningcorporaties onstabiel, door het toepassen van een verkoopvorm bij de verkoop van sociale huurwoningen. Hoewel de verkoop van sociale huurwoningen onder een verkoopvorm, dus kansen biedt voor starters en huishoudens met een lager inkomen, moeten de Amsterdamse woningcorporaties dus reserves in hun financiën treffen. Aanbevelingen naar de gemeente Amsterdam Met de verkoop van sociale huurwoningen wil de gemeente Amsterdam het eigenwoningbezit in de stad bevorderen. Door middel van het splitsen van huurwoningen wil de gemeente Amsterdam daarnaast inspelen op de behoefte aan meer grote woningen en de bouwtechnische kwaliteit van de woningen vergroten. Tot slot moet het woningaanbod in de stad gedifferentieerder worden met de verkoop van sociale huurwoningen. Naast deze specifieke doelstellingen voor de verkoop van sociale huurwoningen, stelt de gemeente in de Woonvisie Amsterdam tot 2020 de ambities van emancipatiestad, ongedeelde stad, betaalbare stad, vernieuwde stad, topstad, zorgzame stad en duurzame stad. Vanuit de ambitie van emancipatiestad, stelt de gemeente Amsterdam dat jongeren en afgestudeerden mogelijkheden moeten hebben, om zich te kunnen vestigen in Amsterdam. Veel Amsterdamse jongeren hebben momenteel geen toegang tot de Amsterdamse woningmarkt, waarbij de betaalbaarheid een probleem voor deze doelgroep vormt. De verkoop van sociale huurwoningen biedt jongeren en afgestudeerden de mogelijkheid om een woning te kopen, doordat de sociale huurwoningen zich in een laag prijssegment bevinden (met een verkoopprijs tot €200.000,-). Hiermee zijn de woningen betaalbaar voor starters en zij vormen dan ook een belangrijke doelgroep voor de verkoop van sociale huurwoningen in Amsterdam. Vanuit de ambitie van de gemeente Amsterdam, is het dus van belang dat de sociale huurwoningen betaalbaar blijven voor starters. Vanuit deze ambitie kunnen de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse woningcorporaties zich samen in zetten op het

Conclusies en aanbevelingen

betaalbaar houden van (voormalige) sociale huurwoningen. Door het inzetten van de verkoop van sociale huurwoningen onder een verkoopvorm (als Koopgarant), kunnen de woningen betaalbaar worden gehouden voor jongeren en afgestudeerden. Aanbevelingen voor verder onderzoek Dit afstudeeronderzoek heeft zich voornamelijk gericht op de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008. Onderzoek naar de doorverkoop en prijsontwikkeling van voormalige sociale huurwoningen heeft op deze schaal, nog niet eerder plaats gevonden in Nederland. Gezien het afstudeeronderzoek zich enkel heeft kunnen beperken tot de doorverkoop en prijsontwikkeling van voormalige sociale huurwoningen op de Amsterdamse woningmarkt, is meer onderzoek gewenst voor een algemeen beeld van de doorverkoop en prijsontwikkeling van voormalige sociale huurwoningen. Daarbij wordt Amsterdam gekenmerkt door een krappe woningmarkt, waardoor de doorverkoop en prijsontwikkelingen in de stad wellicht sterker aanwezig zijn dan op andere woningmarkten. Vanuit dit afstudeeronderzoek kunnen dus geen conclusies worden getrokken voor andere woningmarkten. Naar aanleiding van het eigen afstudeeronderzoek wordt aanbevolen, om verder onderzoek te verrichten naar de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen op een minder krappe woningmarkt, bijvoorbeeld voor een andere Nederlandse stad en voor een landelijk gebied. Vanuit dit afstudeeronderzoek en deze mogelijke vervolgonderzoeken zouden conclusies kunnen worden getrokken voor de gehele Nederlandse woningmarkt. Voor het afstudeeronderzoek is gekeken naar de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen in Amsterdam voor een beperkte periode, namelijk van 2004 tot en met 2008. In deze periode heeft op de Amsterdamse woningmarkt een algehele positieve prijsontwikkeling plaats gevonden. Gezien de huidige omstandigheden op de Amsterdamse woningmarkt, onder invloed van de economische crisis, is het van belang om de resultaten uit dit afstudeeronderzoek te vergelijken met de huidige doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen. Onder invloed van de economische crisis, is er momenteel minder krapte op de Amsterdamse koopwoningenmarkt waardoor het interessant is wat hiervan de invloed is op de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen. Het gaat hierbij om het afstudeeronderzoek op een krappe woningmarkt te vergelijken met minder krappe woningmarkt en misschien wel een woningmarkt waarbij sprake is van een negatieve prijsontwikkeling. Tot slot geeft het afstudeeronderzoek enkel een indicatie voor mogelijk oorzaken van de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen. Voor de koopsom, verbeteringen in kwaliteit van de woning de verkoopprijs, speculatie en het verkoopbeleid konden geen vaststaande uitspraken worden gedaan over de invloed op de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen. Aan elk van deze oorzaken kon vanuit het afstudeeronderzoek geen directe prijsontwikkeling verbonden worden. Voor dit afstudeeronderzoek zou het goed zijn als vanuit elk van deze mogelijke oorzaken, een directe prijsontwikkeling kon worden verbonden. Als voorbeeld zou aan verbeteringen in de kwaliteit van de woningen, een bedrag moeten worden verbonden voor de invloed op de prijsontwikkeling. Voor verder onderzoek naar de invloed van het verkoopbeleid op de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen, dienen daarnaast meer gegevens beschikbaar te zijn. Vanuit het verkoopbeleid van de Amsterdamse woningcorporaties is het van belang dat geregistreerd wordt welke woningen met korting zijn verkocht en aan welke verkopen een anti-speculatiebeding verbonden is. Op deze manier kan de invloed van het verkoopbeleid van de woningcorporaties op de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen vast worden gesteld.

105

Conclusies en aanbevelingen

106

Reflectie

9

Reflectie

In dit hoofdstuk wordt een reflectie gegeven op het afstudeeronderzoek. Er zal allereerst een reflectie worden gegeven op de resultaten van het afstudeeronderzoek in paragraaf 9.1. In paragraaf 9.2 zal vervolgens worden ingegaan op het afstudeerproces per afstudeerperiode, bestaande uit de perioden en de peilingen 1 tot en met 5.

107

Reflectie

9.1 Afstudeeronderzoek In deze paragraaf wordt een reflectie gegeven op het afstudeeronderzoek in de vorm van een terugblik op de aanleiding van het onderwerp en de onderzoeksdoelstellingen. Allereerst vindt een reflectie plaats op de aanleiding van het onderwerp. Vervolgens vindt er een reflectie plaats naar de gestelde onderzoeksdoelstellingen voor het afstudeeronderzoek. Aanleiding onderwerp De aanleiding voor het afstudeeronderzoek was een eerder onderzoek door de afstudeerder naar de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen na de verkoop door Stichting Eigen Haard in Amsterdam. Uit dit onderzoek kwam naar voren dat de sociale huurwoningen die door Eigen Haard zijn verkocht, gemiddeld een hogere prijsontwikkeling hebben bij doorverkoop dan de gemiddelde marktontwikkelingen. Vanuit een steekproef naar de doorverkoop van een voormalige sociale huurwoning van Eigen Haard werd gemiddeld €37.742,- winst gemaakt. Deze winst is gelijk aan een gemiddelde prijsstijging van 24,7 procent en ligt 14,6 procent boven de marktontwikkelingen in het stadsdeel in dezelfde periode (Breure, 2008).

108

Naar aanleiding van het onderzoek voor Eigen Haard ontstond bij de afstudeerder de vraag of sociale huurwoningen op de Amsterdamse woningmarkt structureel een hogere prijsontwikkeling hebben dan de marktontwikkeling en de prijsontwikkeling van particuliere woningen. Vanuit het afstudeeronderzoek is hiervoor onderzoek gedaan naar de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties. De conclusie uit het afstudeeronderzoek is dat de prijsontwikkeling bij doorverkoop, zowel als percentage als voor het bedrag, voor sociale huurwoningen lager is dan bij particuliere woningen. De mediane prijsontwikkeling van sociale huurwoningen ligt bij doorverkoop op 40 procent ten opzichte van 44 procent bij particuliere woningen. De prijsontwikkeling bij doorverkoop ligt bij zowel sociale huurwoningen als particuliere woningen hoger dan de marktontwikkelingen. Het verschil tussen de prijsontwikkeling bij doorverkoop en de marktontwikkelingen ligt bij sociale huurwoningen op 25 procentpunten en bij particuliere woningen op 20 procentpunten. Hoewel vanuit het onderzoek voor Eigen Haard werd geconcludeerd dat de prijsontwikkeling van sociale huurwoningen na de verkoop door Eigen Haard bij doorverkoop hoog lag, ligt deze prijsontwikkeling niet hoger dan bij de doorverkoop van particuliere woningen. Ten opzichte van de marktontwikkelingen hebben sociale huurwoningen wel een hogere prijsontwikkeling dan particuliere woningen. Daarnaast ligt de mediane prijsontwikkeling van sociale huurwoningen na de verkoop door Eigen Haard, ten opzichte van de andere woningcorporaties in Amsterdam, relatief laag. In Figuur 9-1 is opgenomen dat de mediane prijsontwikkeling bij doorverkochte sociale huurwoningen van Eigen Haard gelijk is aan €44.426,- en bijna 35 procent. Ten opzichte van een gemiddelde prijsontwikkeling van doorverkochte sociale huurwoningen op de Amsterdamse woningmarkt van 40 procent. Figuur 9-1: De mediane prijsontwikkeling van doorverkochte sociale huurwoningen in euro en procenten in de periode 2004 tot en met 2008 per woningcorporatie. ROCHDALE DE ALLIANTIE AMSTERDAM STADGENOOT DE KEY YMERE EIGEN HAARD

Prijsontwikkeling in euro € 67.514 € 60.308 € 66.368 € 46.640 € 51.445 € 44.426

* De verkopen door DUWO en Far West zijn niet meegenomen.

Prijsontwikkeling in procenten 48,86 % 41,68 % 41,43 % 37,98 % 37,10 % 34,50 %

Reflectie

Onderzoeksdoelstellingen Voorafgaand aan het afstudeeronderzoek, in het leerplan, zijn door de afstudeerder een aantal doelstellingen geformuleerd. Het afstudeeronderzoek had tot doel om inzicht te krijgen in de verkoop van sociale huurwoningen op de Amsterdamse woningmarkt. Het afstudeeronderzoek richt zich specifiek op het verkooppatroon van sociale huurwoningen na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties, waarbij wordt gekeken naar de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen ten opzichte van particuliere woningen en naar mogelijke oorzaken van een relatief hoge prijsontwikkeling van sociale huurwoningen. De afstudeerder heeft door middel van het afstudeeronderzoek inzicht gekregen in de verkoop van sociale huurwoningen op de Amsterdamse woningmarkt. Deze kennis is vastgelegd in deze afstudeerscriptie en de afstudeerder hoopt met de afstudeerscriptie haar kennis te verspreiden. Met de afstudeerscriptie zijn belangrijke nieuwe inzichten over de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen vastgelegd. Naar aanleiding van de resultaten en de doelstellingen zijn er aan de Amsterdamse woningcorporaties aanbevelingen gedaan. De Amsterdamse woningcorporaties krijgen door middel van het afstudeeronderzoek inzicht in de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen na de verkoop door de Amsterdamse woningcorporaties. Door het Oosten, tegenwoordig gefuseerd met de Algemene Woningbouw Vereniging tot Stadgenoot, is een onderzoek gedaan naar verkopen en wederverkopen van sociale huurwoningen tussen 2003 en 2006 van de woningcorporatie. Naar aanleiding van dit onderzoek zijn er aanbevelingen gedaan voor een eventueel vervolgonderzoek. Dit afstudeeronderzoek voldoet deels aan de aanbevelingen die door het Oosten zijn gedaan voor verder onderzoek naar wederverkopen naar aanleiding van het eigen onderzoek. De woningcorporatie ziet in een vervolgonderzoek graag dat ook de verkopen van andere woningcorporaties mee worden beschouwd en dat er een scherpere prijsbeoordeling wordt gemaakt. Naast een analyse van de feitelijke verkoopgegevens vindt de woningcorporatie het interessant om meer te weten te komen over de motieven van eigenaren om over te gaan tot wederverkoop.

9.2 Afstudeerproces In deze paragraaf zal het afstudeerproces worden besproken aan de hand van de verschillende perioden uit het afstudeeronderzoek. De afstudeerperiode bestaat uit vijf periodes, verdeeld over vijf peilingen, die elk worden afgesloten met een presentatie. Per periode zal een reflectie worden gegeven op het proces. Periode 1 De eerste periode van het afstudeeronderzoek liep van september tot en met oktober 2008. Tijdens deze periode lag de nadruk op het formuleren van de afstudeeropdracht. Er werd gewerkt aan de onderzoeksopzet van het afstudeeronderzoek door middel van wekelijkse groepsbijeenkomsten onder begeleiding van de heer Kees van der Flier en de heer Henk Westra. De eerste stap in deze afstudeerperiode bestond uit het vaststellen van het onderwerp voor het afstudeeronderzoek. Voorafgaand aan het afstudeeronderzoek was door de afstudeerder tijdens het tweede kwartaal van de Master 2 Housing, onderzoek gedaan naar de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen door Stichting Eigen Haard in Amsterdam. Hoewel dit onderzoek slechts op kleine schaal plaats vond, had de afstudeerder interesse om het onderzoek naar de verkoop van sociale huurwoningen uit te breiden naar een grotere schaal. De voornaamste reden hiervoor was dat er op het gebied van de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen op grote schaal nog geen onderzoek was gedaan, waardoor het afstudeeronderzoek een belangrijke bijdrage kan leven aan nieuwe inzichten. Daarnaast speelde de onderzoeksmethode, en voornamelijk de toepassing van een dataonderzoek, een rol bij interesse en de keuze voor het afstudeeronderwerp.

109

Reflectie

Voor de uitvoering van het afstudeeronderzoek is contact gezocht met de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC). De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties heeft als overkoepelende organisatie van de Amsterdamse woningcorporaties de kennis en de contacten binnen de Amsterdamse woningmarkt, om het onderzoek te kunnen uitvoeren. Om deze reden had de afstudeerder de interesse om het onderzoek uit te voeren in samenwerking met de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Bij de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties was interesse voor het onderzoek, waardoor het onderzoek in samenwerking met de AFWC kon worden uitgevoerd. Voor de afstudeerder was het van belang om een afstudeerstage te lopen om het afstudeerproces te bevorderen door een constant werkschema. De eerste periode van het afstudeeronderzoek werd afgerond met een schriftelijke rapportage in de vorm van een voorlopig leerplan en een mondelinge presentatie, de peiling 1. Het voorlopig leerplan bestaat uit: het probleemgebied, het doel van het onderzoek, de onderzoeksvragen, de begrippen, het onderzoeksontwerp, de planning en de uitvoerbaarheid van het onderzoek. Daarnaast is tijdens de eerste periode begonnen aan een literatuurstudie als onderdeel van het keuzevak Capita Selecta. Naar aanleiding van het voorlopig leerplan en de presentatie werd gesteld of het geformuleerde probleem ook daadwerkelijk een probleem is en hoe groot het probleem zou zijn. Daarnaast vormde de uitvoerbaarheid een probleem van het afstudeeronderzoek vanuit het voorlopig leerplan. Periode 2 Zoals in de afstudeergids (Gruis, 2005) geformuleerd: gaat na de eerste periode het feitelijke afstuderen van start. Het afstudeeronderzoek is vanaf de tweede periode begeleid door de hoofdmentor André Mulder en de tweede mentor Kees van der Flier. Vanaf de tweede periode werden geen wekelijkse begeleidingen gehouden, maar vond het afstudeerproces individueel met de mentoren plaats. 110

In de tweede periode heeft het opstellen van het definitieve leerplan centraal gestaan. Het definitieve leerplan vormt een aanvulling en diepgaandere uitwerking van het voorlopige leerplan uit de eerste periode. Tijdens de tweede periode is tevens verder gewerkt aan de literatuurstudie vanuit Capita Selecta. Daarnaast werd in deze periode het keuzevak AR3R060 Elective Methodological Program 3b gevolgd. Dit keuzevak bestond uit het inzicht krijgen in enquêtes en het opstellen van een vragenlijst. Deze vragenlijst vanuit het keuzevak is opgesteld naar aanleiding van het afstudeeronderzoek. De enquête zocht antwoord op de vraag welke motieven kopers hebben voor de doorverkoop van een sociale huurwoning en moest antwoord geven op het belang van het maken van winst voor de koper bij de doorverkoop. De tweede periode eindigde met een schriftelijke en mondelinge presentatie van de aangescherpte onderzoeksopzet vanuit het definitieve leerplan. De inhoud van het definitieve leerplan bestond uit het probleemgebied, het doel van het onderzoek, de onderzoeksvragen, de begrippen, de onderzoeksmethode, eerdere onderzoeken naar de prijsontwikkeling van sociale huurwoningen, een afbakening van het onderzoek, een enquête in de vorm van een vragenlijst, de verwachte resultaten van het onderzoek, een planning en een opzet van de inhoud van de afstudeerscriptie. Naar aanleiding van de presentatie tijdens de tweede peiling 2 werden de volgende opmerkingen geplaatst met betrekking tot het onderzoek naar de doelstellingen van de betrokken partijen: Hoe ga je om met verschillende en misschien wel tegenstrijdige doelstellingen van de partijen? Hoe ga je om met dat partijen uitgesproken doelstellingen, maar daarnaast vaak ook onuitgesproken doelstellingen hebben? Hoe ga je om met mogelijk achterliggende motieven achter de doelstellingen? Daarnaast werd er een kanttekening gemaakt bij de economische crisis tijdens de uitvoering van het onderzoek en op welke wijze het best kan worden omgesprongen met de economische crisis voor het onderzoek. Net als in het voorlopige leerplan vormde de uitvoerbaarheid van het afstudeeronderzoek ook in het definitieve leerplan nog een probleem. Dit had voornamelijk betrekking op de toepassing van een enquête in het afstudeeronderzoek en problemen in verband met de schaal van de enquête en dat personen mogelijk

Reflectie

moeilijk te benaderen zijn. Hierbij werd door de mentoren voorgesteld om een alternatieve onderzoeksmethode te onderzoeken. Periode 3 Tijdens de derde periode, om precies te zijn vanaf 12 januari 2009, is er door de afstudeerder stage gelopen bij de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Deze afstudeerstage betrof een stage voor vier dagen in de week op het Federatiebureau. De afstudeerstage wordt door de afstudeerder als positief en zeer motiverend beschouwd. Daarnaast stelde het de afstudeerder in staat om constant en met regelmaat aan het afstudeeronderzoek te werken. Tijdens de eerste fase van de afstudeerstage heeft de afstudeerder zich voornamelijk geconcentreerd op de literatuurstudie aan de hand van de beschikbare informatie bij de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, resulterend in een verdere verdieping van de literatuurstudie. Tevens zijn er door de afstudeerder in de derde periode aanpassingen gedaan aan het definitieve leerplan naar aanleiding van de opmerkingen tijdens de presentatie bij de tweede peiling en de begeleiding door Jeroen van der Veer en Minke Kolstein vanuit de Federatie. Deze wijzigingen hadden voornamelijk betrekking op de onderzoeksmethode in de vorm van het houden van een enquête voor het afstudeeronderzoek. Voor de toepassing van de enquête was het onduidelijk of de enquête het gewenste resultaat zou opleveren, door een naar alle waarschijnlijkheid te kleine responsgroep. Daarnaast paste het uitvoeren en het verwerken van een enquête niet binnen het tijdsbestek van het afstudeerproces. De belangrijkste stap tijdens de derde periode bestond dan ook uit het aanscherpen van het onderzoeksvoorstel. Voor de presentatie van de derde peiling lag de nadruk op de haalbaarheid en de uitvoering van het onderzoek. Tijdens de presentatie is het vernieuwde onderzoeksvoorstel gepresenteerd, waarbij het voorstel bestond uit dat in plaats van het gebruik van een enquête gebruik zou worden gemaakt van casestudies met betrekking tot de verbeteringen in de kwaliteit van de voormalige sociale huurwoningen. Een ander belangrijk onderdeel van het onderzoeksvoorstel was de planning voor het afstudeeronderzoek, in de vorm van een weekplanning. De voornaamste opmerking vanuit de derde peiling was de krappe tijdsplanning voor het afstudeeronderzoek. Voor de derde peiling werd daarnaast het concept-afstudeerrapport gepresenteerd, bestaande uit een hoofdstuk naar aanleiding van het definitieve leerplan en het literatuuronderzoek. Tijdens de derde periode concentreerde de afstudeerder zich voornamelijk op het literatuuronderzoek. Hierbij speelde dat de datagegevens van de verkoop over 2008 nog niet beschikbaar waren, in verband met de verwerking van de gegevens begin 2009 door de betrokken partijen. Begin maart, aan het einde van de derde periode, werden de gegevens over de verkoop op de Amsterdamse woningmarkt beschikbaar gesteld. Hierna werd begonnen met een analyse van de verkoopgegevens. Periode 4 De vierde periode van het afstudeerproces kan in twee fasen worden verdeeld, door een overgang in het proces en in verband met een voorgenomen vakantie. Tijdens het eerste deel van de vierde periode lag de nadruk op het uitvoeren van het dataonderzoek naar de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen en particuliere woningen en daaraan gekoppeld een onderzoek naar de oorzaken van een relatief hoge prijsontwikkeling van sociale huurwoningen. Dit onderzoek werd in deze eerste fase van de vierde periode afgerond. Ook werden in deze eerste fase van de vierde periode de conclusies en aanbevelingen geformuleerd. Hierbij werd een conceptafstudeerrapport opgesteld, die door zowel de mentoren als de stagebegeleider is doorgenomen en waarna verbeteringen in het rapport zijn aangebracht. Ter afronding van de eerste fase werd een presentatie gehouden in de vorm van een proef peiling met beide mentoren. Deze presentatie werd gehouden ter afronding van de onderzoeksresultaten en

111

Reflectie

de afstudeerscriptie waarbij de verbeteringen uit het concept-afstudeerrapport waren meegenomen. Bij deze proef presentatie waren de producten afgerond die ook voor een daadwerkelijke vierde peiling afgerond dienden te zijn. Ten aanzien van de presentatie werd opgemerkt dat deze interessanter moest worden vormgegeven en dat meer inhoudelijk moest worden gepresenteerd. Daarnaast werd de opmerking geplaatst dat de mondelinge presentatie op sommige punten gedurfder en uitdagender was dan in het rapport. In het rapport zouden de conclusies soms niet duidelijk zijn en is ook de richting van de formulering niet altijd duidelijk. Een ander belangrijk punt in het rapport was het ontbreken van de aanbevelingen aan de gemeente. Voor het onderzoek is het daarnaast van belang dat de uitkomsten van het onderzoek in een breder perspectief zouden worden geplaatst met de betekenis voor de gemeente, de woningcorporaties en de Amsterdamse volkshuisvesting. De tweede fase in de vierde periode bestond uit de afronding van het afstudeeronderzoek. Deze afronding betrof het opstellen van een Engelse samenvatting voor de afstudeerscriptie. Daarnaast heeft er een reflectie op het afstudeeronderzoek en het afstudeerproces plaats gevonden in deze periode. Naar aanleiding van de proef presentatie in de eerste fase van de vierde periode, is de afstudeerscriptie aangevuld en zijn er aanpassingen aan de afstudeerscriptie gedaan. Daarnaast was de afstudeerscriptie tussen de eerste en tweede fase uit de vierde periode naar de leden van het Netwerk Verkoop en de Commissie Onderzoek en Informatie van de Amsterdamse woningcorporaties toegestuurd. Naar aanleiding hiervan waren er nog een aantal opmerkingen. Deze opmerkingen zijn meegenomen in de verbeteringen en aanpassingen in de afstudeerscriptie in deze fase. Tijdens deze tweede fase van de vierde periode is hiermee al gewerkt aan de producten voor de vijfde periode.

112

Periode 5 Tijdens de vijfde periode is de afstudeerscriptie door de afstudeerder voor de laatste keer zorgvuldig doorgenomen en zijn de laatste verbeteringen in de afstudeerscriptie aangebracht. Daarnaast is in deze periode van het afstudeerproces een wetenschappelijk artikel opgesteld, met tot doel de resultaten uit het afstudeeronderzoek te publiceren.

Verkoopgegevens in cijfers

10 Verkoopgegevens in cijfers Voorafgaand aan de tabellen in dit hoofdstuk dient in ogenschouw te worden genomen dat de cijfers in dit hoofstuk gebaseerd kunnen zijn op zeer kleine aantallen. Hierdoor kunnen de cijfers uit dit hoofdstuk sterk verschillen met de daadwerkelijke cijfers. Voor analyse vanuit de cijfers uit dit hoofdstuk, dient meegenomen te worden dat de cijfers bij deze kleine aantallen niet representatief zijn.

Index Algemene Verkoopgegevens Tabel 1: De particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in aantallen en het aantal particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen als percentage van het totale aantal verkooptransacties in de van periode 2004 tot en met 2008. Tabel 2: Het aantal verkochte appartementen en eengezinswoningen voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode van 2004 tot en met 2008. Tabel 3: Het percentage verkochte appartementen en eengezinswoningen van het aantal verkooptransacties, het aantal particuliere verkooptransacties en het aantal verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008 in procenten. Tabel 4: Het aantal verkochte woningen verdeeld naar bouwperiode van particuliere verkooptransacties en de verkoop transacties van sociale huurwoningen en het percentage particuliere verkooptransacties en de verkooptransacties van sociale huurwoningen verdeeld naar bouwperiode Tabel 5: De mediane vloeroppervlakte in vierkante meter voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en de transacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008. Tabel 6: De mediane koopsom in euro voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008. Tabel 7: De mediane prijs per vierkante meter in euro per vierkante meter voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en de verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008. Tabel 8: De mediane prijs per vierkante meter in euro per vierkante meter voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en transacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008 per buurtcombinatie.

Doorverkoop Tabel 9: Het aantal doorverkopen voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008. Tabel 10: Het percentage doorverkochte woningen op alle verkochte woningen in de periode 2004 tot en met 2008 verdeeld naar alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen Tabel 11: Het aantal doorverkochte woningen en het percentage doorverkoop per jaartal voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met Tabel 12: Het aantal verkooptransacties per woningtype en het percentage appartementen en eengezinswoningen voor alle verkooptransacties en doorverkochte woningen in aantallen en percentages voor alle transacties, particuliere transacties en transacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008 Tabel 13: De mediane vloeroppervlakte in vierkante meter voor alle verkooptransacties en de mediane vloeroppervlakte in vierkante meter voor doorverkochte woningen voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkoop transacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008. Tabel 14: De mediane doorverkooptijd in dagen van alle doorverkochte woningen voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008. Tabel 15: De doorverkoop binnen zes maanden (speculatie) in aantallen voor alle verkooptransacties voor particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 20 Tabel 16 : Het percentage doorverkoop binnen zes maanden (speculatie) van het aantal verkooptransacties per stadsdeel van alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008 Tabel 17: De percentages doorverkoop binnen zes maanden (speculatie) van het aantal doorverkopen binnen één stadsdeel van alle

verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008.

113

Verkoopgegevens in cijfers

Prijsontwikkeling Tabel 18: De prijsontwikkeling van doorverkochte woningen in euro en procenten tussen de periode van aankoop (periode 1) en doorverkoop (periode 2) voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en transacties van sociale huurwoningen in 2004 Tabel 19: De prijsontwikkeling van doorverkochte woningen euro en procenten tussen de periode van aankoop (periode 1) en doorverkoop (periode 2) voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in 2005 Tabel 20: De prijsontwikkeling van doorverkochte woningen in euro en procenten tussen de periode van aankoop (periode 1) en doorverkoop (periode 2) voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in 2006 Tabel 21: De prijsontwikkeling van doorverkochte woningen in euro en procenten tussen de periode van aankoop (periode 1) en doorverkoop (periode 2) voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in 2007 Tabel 22: De prijsontwikkeling van doorverkochte woningen in euro en procenten tussen de periode van aankoop (periode 1) en doorverkoop (periode 2) voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in 2008 Tabel 23: De prijsontwikkeling per vierkante meter in euro per vierkante meter en als percentage per stadsdeel per kwartaal voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in 2004 Tabel 24: De prijsontwikkeling per vierkante meter in euro per vierkante meter en als percentage per stadsdeel per kwartaal voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in 2005 Tabel 25: De prijsontwikkeling per vierkante meter in euro per vierkante meter en als percentage per stadsdeel per kwartaal voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in 2006 Tabel 26: De prijsontwikkeling per vierkante meter in euro per vierkante meter en als percentage per stadsdeel per kwartaal voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in 2007 Tabel 27: De prijsontwikkeling per vierkante meter in euro per vierkante meter en als percentage per stadsdeel per kwartaal voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in 2008 Tabel 28: De prijsontwikkeling per vierkante meter in euro per vierkante meter en als percentage per stadsdeel per kwartaal voor alle transacties, particuliere transacties en transacties van sociale huurwoningen Tabel 29: De mediane prijsontwikkeling van de marktontwikkelingen (Tabel 28) en de prijsontwikkeling van alle doorverkochte woningen in procenten van alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en de verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008. Tabel 30: De mediane verschillen in prijsontwikkeling tussen de marktontwikkelingen en de prijsontwikkelingen van alle doorverkochte woningen van alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en de verkooptransacties van sociale huurwoningen in procenten

114

Woningvoorraad Tabel 31: De woningvoorraad in aantallen naar stadsdeel, per 1 januari 2008. Tabel 32: De woningvoorraad als percentage naar stadsdeel, per 1 januari 2008 Tabel 33: Bouwperiodes van de Amsterdamse woningvoorraad en de verkooptransacties in aantallen en als percentage voor de Amsterdamse woningmarkt (Bron: DPG/O+S) voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008.

Verbeteringen in de woningkwaliteit Tabel 34: Het aantal geënquêteerden waarbij zijzelf of de VvE verbeteringen hebben aangebracht en het percentage van de geënquêteerden waarbij verbeteringen hebben plaatsgevonden. Tabel 35: Onderscheid naar de aspecten waarin verbeteringen zijn aangebracht door de geënquêteerden of de VvE zijn aangebracht in aantallen. Tabel 36: De aspecten waarin verbeteringen zijn aangebracht door de geënquêteerden of de VvE als percentage van het aantal woningen waarbij verbeteringen zijn aangebracht. Tabel 37: Het aantal geënquêteerden dat wel of geen plannen heeft voor verbeteringen en het aantal geënquêteerden dat niet weet of zij verbeteringen zullen aanbrengen. Tabel 38: Onderscheid naar de aspecten waarin de geënquêteerden plannen hebben om verbeteringen aan te brengen in aantallen. Tabel 39: De redenen in aantallen voor de geënquêteerden om geen onderhoud te plegen.

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 40: Het aantal starters onder de geënquêteerden waarbij zijzelf of de VvE verbeteringen hebben aangebracht en het percentage van de geënquêteerden waarbij verbeteringen hebben plaatsgevonden. Tabel 41: Onderscheid naar de aspecten waarin verbeteringen zijn aangebracht door de starters onder de geënquêteerden of de VvE zijn aangebracht in aantallen. Tabel 42: De aspecten waarin verbeteringen zijn aangebracht door de starters onder de geënquêteerden of de VvE als percentage van het aantal woningen waarbij verbeteringen zijn aangebracht. Tabel 43: Het aantal starters onder de geënquêteerden dat wel of geen plannen heeft voor verbeteringen en het aantal geënquêteerden dat niet weet of zij verbeteringen zullen aanbrengen. Tabel 44: Onderscheid naar de aspecten waarin de starters onder de geënquêteerden plannen hebben om verbeteringen aan te brengen in aantallen. Tabel 45: De redenen in aantallen voor de starters onder de geënquêteerden om geen onderhoud te plegen. Tabel 46: Het aantal zittende huurders onder de geënquêteerden waarbij zijzelf of de VvE verbeteringen hebben aangebracht en het percentage van de geënquêteerden waarbij verbeteringen hebben plaatsgevonden. Tabel 47: Onderscheid naar de aspecten waarin verbeteringen zijn aangebracht door de zittende huurders onder de geënquêteerden of de VvE zijn aangebracht in aantallen. Tabel 48: De aspecten waarin verbeteringen zijn aangebracht door de zittende huurders onder de geënquêteerden of de VvE als percentage van het aantal woningen waarbij verbeteringen zijn aangebracht. Tabel 49: Het aantal zittende huurders onder de geënquêteerden dat wel of geen plannen heeft voor verbeteringen en het aantal geënquêteerden dat niet weet of zij verbeteringen zullen aanbrengen. Tabel 50: Onderscheid naar de aspecten waarin de zittende huurders onder de geënquêteerden plannen hebben om verbeteringen aan te brengen in aantallen. Tabel 51: De redenen in aantallen voor de zittende huurders onder de geënquêteerden om geen onderhoud te plegen. Tabel 52: Het aantal huurders onder de geënquêteerden waarbij zijzelf of de VvE verbeteringen hebben aangebracht en het percentage van

de geënquêteerden waarbij verbeteringen hebben plaatsgevonden. Tabel 53: Onderscheid naar de aspecten waarin verbeteringen zijn aangebracht door de huurders onder de geënquêteerden of de VvE zijn aangebracht in aantallen. Tabel 54: De aspecten waarin verbeteringen zijn aangebracht door de huurders onder de geënquêteerden of de VvE als percentage van het aantal woningen waarbij verbeteringen zijn aangebracht. Tabel 55: Het aantal huurders onder de geënquêteerden dat wel of geen plannen heeft voor verbeteringen en het aantal geënquêteerden dat niet weet of zij verbeteringen zullen aanbrengen. Tabel 56: Onderscheid naar de aspecten waarin de huurders onder de geënquêteerden plannen hebben om verbeteringen aan te brengen in aantallen. Tabel 57: De redenen in aantallen voor de huurders onder de geënquêteerden om geen onderhoud te plegen. Tabel 58: Het aantal huidige kopers onder de geënquêteerden waarbij zijzelf of de VvE verbeteringen hebben aangebracht en het percentage van de geënquêteerden waarbij verbeteringen hebben plaatsgevonden. Tabel 59: Onderscheid naar de aspecten waarin verbeteringen zijn aangebracht door de huidige kopers onder de geënquêteerden of de VvE zijn aangebracht in aantallen. Tabel 60: De aspecten waarin verbeteringen zijn aangebracht door de huidige kopers onder de geënquêteerden of de VvE als percentage van het aantal woningen waarbij verbeteringen zijn aangebracht. Tabel 61: Het aantal huidige kopers onder de geënquêteerden dat wel of geen plannen heeft voor verbeteringen en het aantal geënquêteerden dat niet weet of zij verbeteringen zullen aanbrengen. Tabel 62: Onderscheid naar de aspecten waarin de huidige kopers onder de geënquêteerden plannen hebben om verbeteringen aan te brengen in aantallen. Tabel 63: De redenen in aantallen voor de huidige kopers onder de geënquêteerden om geen onderhoud te plegen.

Koopsom Tabel 64: De mediane prijs per vierkante meter in euro per vierkante meter voor alle particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen en de verschillen tussen de mediane prijs per vierkante meter van particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008 per buurtcombinatie. Tabel 65: Een vergelijking van sociale huurwoningen, uit een steekproef van verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008, met soortgelijke particuliere woningen uit de verkooptransacties van particuliere woningen in de periode van 2004 tot en met 2008, met in een paarse kleur de sociale huurwoningen en in een zwarte kleur de particuliere woningen.

115

Verkoopgegevens in cijfers

Verkooptransacties Amsterdamse woningcorporaties Tabel 66: Het aantal verkooptransacties onder het Convenant Verkoop in de periode 2004 tot en met 2008, het aantal woningen in het bezit bij de Amsterdamse woningcorporatie en het percentage verkochte sociale huurwoningen op het aantal woningen in het bezit van de woningcorporatie in procenten. Tabel 67: De mediane vloeroppervlakte (TOTOPP > 0) in vierkante meter, de mediane koopsom (KPSOM > 0) in euro en de mediane prijs per vierkante meter (PM2EUR > 0 AND < 10.000) in euro per vierkante meter van verkochte sociale huurwoningen onder het Convenant Verkoop per woningcorporatie in de periode 2004 tot en met 2008. Tabel 68: Het aantal verkooptransacties en het aantal doorverkochte woningen door de Amsterdamse woningcorporaties onder het Convenant Verkoop en het percentage doorverkochte woningen op het aantal verkooptransacties in procenten in de periode 2004 tot en met 2008. Tabel 69: Het aantal verkooptransacties door de Amsterdamse woningcorporaties onder het Convenant Verkoop per stadsdeel in de periode 2004 tot en met 2008. Tabel 70: Het aantal doorverkochte woningen van door de Amsterdamse woningcorporaties onder het Convenant Verkoop verkochte woningen per stadsdeel in de periode 2004 tot en met 2008. Tabel 71: Het percentage doorverkochte woningen op het totaal aantal verkooptransacties per Amsterdamse woningcorporatie en stadsdeel in de periode 2004 tot en met 2008 Tabel 72: Het aantal verkochte sociale huurwoningen aan zittende huurders per Amsterdamse woningcorporatie in 2008 en het aantal verkochte sociale huurwoningen aan zittende huurders als percentage van het totaal aantal transacties Tabel 73: Het aantal doorverkochte sociale huurwoningen binnen zes maanden per Amsterdamse woningcorporatie uitgesplitst naar jaartal in de periode 2004 tot en met Tabel 74: Het aantal doorverkochte sociale huurwoningen binnen zes maanden als percentage op het aantal verkooptransacties en als percentage op het aantal doorverkochte woningen per woningcorporatie in de periode 2004 tot en met 2008. Tabel 75: De mediane prijsontwikkeling van doorverkochte sociale huurwoningen in euro en procenten in de periode 2004 tot en met 2008. Tabel 76: De mediane marktontwikkelingen van doorverkochte sociale huurwoningen, de mediane prijsontwikkeling bij doorverkochte sociale huurwoningen in procenten en het verschil tussen de marktontwikkelingen en de prijsontwikkelingen in de periode 2004 tot en met 2008.

116

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 1: De particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in aantallen en het aantal particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen als percentage van het totale aantal verkooptransacties in de van periode 2004 tot en met 2008. Particulier

Sociale huurwoningen

Aantal

Percentage

Aantal

Percentage

4.401

92,85 %

339

7,15 %

-

-

-

-

WESTERPARK

1.660

70,88 %

682

29,12 %

OUD-WEST

2.221

88,10 %

300

11,90 %

ZEEBURG

1.617

72,97 %

599

27,03 %

BOS EN LOMMER

1.505

77,38 %

440

22,62 %

DE BAARSJES

2.181

84,90 %

388

15,10 %

NOORD

1.736

45,87 %

2.049

54,13 %

CENTRUM WESTPOORT

GEUZENVELD-SLOTERMEER

881

66,69 %

440

33,31 %

OSDORP

1.436

81,96 %

316

18,04 %

SLOTERVAART

1.378

85,38 %

236

14,62 %

ZUIDOOST

1.466

50,22 %

1.453

49,78 %

OOST-WATERGRAAFSMEER

2.273

77,10 %

675

22,90 %

OUD-ZUID

6.245

93,88 %

407

6,12 %

ZUIDERAMSTEL

3.253

93,37 %

231

6,63 %

32.253

79,04 %

8.555

20,96 %

Totaal

* De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

117 Tabel 2: Het aantal verkochte appartementen en eengezinswoningen voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode van 2004 tot en met 2008. Totaal

Particulier

Appartement Eengezinswoning CENTRUM

Sociale huurwoningen

Appartement Eengezinswoning

Appartement

Eengezinswoning 2

4.461

274

4.124

272

337

-

-

-

-

-

-

WESTERPARK

2.336

6

1.654

6

682

0

OUD-WEST

2.494

27

2.194

27

300

0

ZEEBURG

1.948

265

1.349

265

599

0

BOS EN LOMMER

1.936

6

1.497

5

439

1

DE BAARSJES

2.559

9

2.172

8

387

1

NOORD

2.189

1.590

752

980

1.437

610

673

644

549

331

124

313

OSDORP

1.112

638

903

531

209

107

SLOTERVAART

1.030

583

826

551

204

32

ZUIDOOST

2.033

872

821

635

1.212

237

OOST-WATERGRAAFSMEER

2.774

174

2.125

148

649

26

OUD-ZUID

6.366

275

5.959

275

407

0

ZUIDERAMSTEL

3.229

254

2.998

254

231

0

35.140

5.617

27.923

4.288

7.217

1.329

WESTPOORT

GEUZENVELD-SLOTERMEER

Totaal

* De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 3: Het percentage verkochte appartementen en eengezinswoningen van het aantal verkooptransacties, het aantal particuliere verkooptransacties en het aantal verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008 in procenten. Totaal

Particulier

Appartement Eengezinswoning CENTRUM

Sociale huurwoningen

Appartement Eengezinswoning

Appartement Eengezinswoning

94,21 %

5,79 %

93,81 %

6,18 %

99,41 %

0,59 %

-

-

-

-

-

-

WESTERPARK

99,74 %

0,26 %

99,64 %

0,36 %

100,00 %

0,00 %

OUD-WEST

98,93 %

1,07 %

98,78 %

1,22 %

100,00 %

0,00 %

ZEEBURG

88,03 %

11,98 %

83,58 %

16,42 %

100,00 %

0,00 %

BOS EN LOMMER

99,69 %

0,31 %

99,67 %

0,33 %

99,77 %

0,23 %

DE BAARSJES

99,65 %

0,35 %

99,63 %

0,37 %

99,74 %

0,26 %

NOORD

57,93 %

42,07 %

43,41 %

56,58 %

70,20 %

29,80 %

GEUZENVELD-SLOTERMEER

51,10 %

48,90 %

62,39 %

37,61 %

28,38 %

71,62 %

OSDORP

63,54 %

36,46 %

62,97 %

37,03 %

66,14 %

33,86 %

SLOTERVAART

63,86 %

36,14 %

59,99 %

40,01 %

86,44 %

13,56 %

ZUIDOOST

69,98 %

30,02 %

56,39 %

43,61 %

83,69 %

16,31 %

OOST-WATERGRAAFSMEER

94,10 %

5,90 %

93,49 %

6,51 %

96,15 %

3,85 %

OUD-ZUID

95,86 %

4,14 %

95,59 %

4,41 %

100,00 %

0,00 %

ZUIDERAMSTEL

92,71 %

7,29 %

92,19 %

7,82 %

100,00 %

0,00 %

86,22 %

13,78 %

86,69 %

13,31 %

84,45 %

15,55 %

WESTPOORT

Totaal

* De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

118

Tabel 4: Het aantal verkochte woningen verdeeld naar bouwperiode van particuliere verkooptransacties en de verkoop transacties van sociale huurwoningen en het percentage particuliere verkooptransacties en de verkooptransacties van sociale huurwoningen verdeeld naar bouwperiode in de periode 2004 tot en met 2008. Aantallen Voor 1919 1919-1930 1931-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 2001-2007

Particulier 2.382 4.269 4.947 1.277 2.171 890 1.833 4.162 1.977

Percentage Sociaal 567 1.017 571 900 989 538 3.002 266 119

Particulier 80,77% 80,76% 89,65% 58,66% 68,70% 62,32% 37,91% 93,99% 94,32%

Sociaal 19,23% 19,24% 10,35% 41,34% 31,30% 37,68% 62,09% 6,01% 5,68%

* De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 5: De mediane vloeroppervlakte in vierkante meter voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en de transacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008. Totaal

Particulier

Sociale huurwoningen

77,35 m²

78,44 m²

63,51 m²

-

-

-

WESTERPARK

57,07 m²

57,93 m²

54,92 m²

OUD-WEST

61,69 m²

62,45 m²

56,14 m²

ZEEBURG

75,47 m²

82,82 m²

55,78 m²

BOS EN LOMMER

57,50 m²

56,72 m²

60,16 m²

DE BAARSJES

57,46 m²

57,74 m²

55,89 m²

NOORD

73,85 m²

84,97 m²

64,46 m²

GEUZENVELD-SLOTERMEER

74,07 m²

77,58 m²

67,06 m²

OSDORP

94,17 m²

99,02 m²

72,24 m²

SLOTERVAART

88,22 m²

93,30 m²

58,61 m²

ZUIDOOST

74.56 m²

81,42 m²

67,64 m²

OOST-WATERGRAAFSMEER

72,96 m²

75,50 m²

64,42 m²

OUD-ZUID

79,92 m²

81,32 m²

58,76 m²

CENTRUM WESTPOORT

ZUIDERAMSTEL Totaal

78,51 m²

79,47 m²

65,00 m²

73, 64 m²

76,55 m²

62,71 m²

* Voor de bepaling van de mediane vloeroppervlakte zijn enkel de transacties meegenomen met een totale oppervlakte groter dan 0 (TOTOPP>0) ** De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

Tabel 6: De mediane koopsom in euro voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008. CENTRUM WESTPOORT

Totaal

Particulier

Sociale huurwoningen

€ 333.076

€ 344.623

€ 188.599

-

-

-

WESTERPARK

€ 208.284

€ 222.639

€ 174.747

OUD-WEST

€ 265.495

€ 276.207

€ 189.287

ZEEBURG

€ 234.999

€ 235.000

€ 155.333

BOS EN LOMMER

€ 172.202

€ 177.080

€ 156.402

DE BAARSJES

€ 198.900

€ 206.367

€ 158.709

NOORD

€ 184.897

€ 236.082

€ 144.030

€ 175.942

€ 191.187

€ 146.885

OSDORP

€ 224.140

€ 240.148

€ 152.262

SLOTERVAART

€ 221.374

€ 236.906

€ 133.136

ZUIDOOST

€ 155.949

€ 182.717

€ 130.939

OOST-WATERGRAAFSMEER

€ 254.939

€ 277.817

€ 181.155

OUD-ZUID

€ 384.531

€ 396.569

€ 206.023

ZUIDERAMSTEL

€ 234.999

€ 264.861

€ 176.637

€ 264.038

€ 293.779

€ 156.616

GEUZENVELD-SLOTERMEER

Totaal

* Voor de bepaling van de mediane koopsom zijn enkel de transacties meegenomen met een koopsom groter dan 0 (KPSOM1>0) ** De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

119

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 7: De mediane prijs per vierkante meter in euro per vierkante meter voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en de verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008. Totaal

Particulier

Sociale huurwoningen

4.321 €/m²

4.425 €/m²

3.065 €/m²

-

-

-

WESTERPARK

3.801 €/m²

4.009 €/m²

3.307 €/m²

OUD-WEST

4.250 €/m²

4.368 €/m²

3.433 €/m²

ZEEBURG

3.154 €/m²

3.267 €/m²

2.854 €/m²

BOS EN LOMMER

3.042 €/m²

3.161 €/m²

2.659 €/m²

DE BAARSJES

3.523 €/m²

3.634 €/m²

2.926 €/m²

GEUZENVELD-SLOTERMEER

2.407 €/m²

2.502 €/m²

2.225 €/m²

NOORD

2.608 €/m²

2.962 €/m²

2.328 €/m²

OSDORP

2.371 €/m²

2.422 €/m²

2.144 €/m²

SLOTERVAART

2.486 €/m²

2.520 €/m²

2.296 €/m²

ZUIDOOST

2.119 €/m²

2.276 €/m²

1.973 €/m²

OOST-WATERGRAAFSMEER

3.540 €/m²

3.734 €/m²

2.917 €/m²

OUD-ZUID

4.521 €/m²

4.588 €/m²

3.552 €/m²

CENTRUM WESTPOORT

ZUIDERAMSTEL Totaal

3.680 €/m²

3.747 €/m²

2.813 €/m²

3.488 €/m²

3.738 €/m²

2.597 €/m²

* Voor de bepaling van de mediane prijs per vierkante meter zijn enkel de transacties meegenomen met een prijs per vierkante meter tussen 0 en 10.000 (PM2EUR >0 AND < 10.000) ** De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

120

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 8: De mediane prijs per vierkante meter in euro per vierkante meter voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en transacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008 per buurtcombinatie. Totaal

Particulier

Sociale huurwoningen

Aantal

€/m²

Aantal

€/m²

Aantal

€/m²

Burgwallen-Nieuwe Zijde

263

4.047 €/m²

261

4.056 €/m²

2

2.951 €/m²

Burgwallen-Oude Zijde

102

4.006 €/m²

102

4.006 €/m²

-

-

Grachtengordel-West

434

4.947 €/m²

434

4.947 €/m²

-

-

Grachtengordel-Zuid

310

4.793 €/m²

307

4.798 €/m²

3

4.278 €/m²

CENTRUM

Haarlemmerbuurt

277

4.342 €/m²

273

4.348 €/m²

4

3.966 €/m²

1.092

4.720 €/m²

1.055

4.764 €/m²

37

3.464 €/m²

Nieuwmarkt/Lastage

326

3.581 €/m²

315

3.565 €/m²

11

4.017 €/m²

Oost. Eilanden/Kadijken

597

3.260 €/m²

327

3.538 €/m²

270

2.922 €/m²

Weesperbuurt/Plantage

488

4.223 €/m²

485

4.224 €/m²

3

4.072 €/m²

Weteringschans

520

4.644 €/m²

513

4.660 €/m²

7

3.516 €/m²

Jordaan

WESTPOORT

-

-

-

WESTERPARK Centrale Markt/Frederik Hendrikbuurt

597

3.774 €/m²

509

3.897 €/m²

88

3.061 €/m²

Spaandammer- en Zeeheldenbuurt

619

3.421 €/m²

295

3.922 €/m²

324

2.964 €/m²

1.000

4.052 €/m²

755

4.118 €/m²

245

3.848 €/m²

Da Costabuurt

345

3.998 €/m²

294

4.103 €/m²

51

3.390 €/m²

Helmer/Vondelbuurt

661

4.456 €/m²

632

4.492 €/m²

29

3.684 €/m²

Kinkerbuurt

252

4.072 €/m²

240

4.103 €/m²

12

3.442 €/m²

Overtoomse Sluis

627

4.361 €/m²

600

4.404 €/m²

27

3.420 €/m²

van Lennepbuurt

472

4.093 €/m²

293

4.512 €/m²

179

3.406 €/m²

Staatsliedenbuurt

OUD-WEST

ZEEBURG IJburg

80

3.394 €/m²

78

3.409 €/m²

2

2.801 €/m²

Indische Buurt Oost

354

2.881 €/m²

256

2.991 €/m²

98

2.591 €/m²

Indische Buurt West

871

3.177 €/m²

487

3.414 €/m²

384

2.876 €/m²

Oostelijk Havengebied

832

3.219 €/m²

726

3.249 €/m²

106

3.018 €/m²

BOS EN LOMMER De Kolenkit

41

2.235 €/m²

10

2.909 €/m²

31

2.017 €/m²

663

3.039 €/m²

581

3.075 €/m²

82

2.784 €/m²

1.150

3.073 €/m²

825

3.224 €/m²

325

2.688 €/m²

De Krommert

887

3.643 €/m²

829

3.684 €/m²

58

3.063 €/m²

Erasmuspark Landlust/Sloterdijk

DE BAARSJES Hoofdweg e.o.

658

3.439 €/m²

512

3.568 €/m²

146

2.989 €/m²

Van Galenbuurt

474

3.259 €/m²

311

3.477 €/m²

163

2.842 €/m²

Westindische Buurt

440

3.688 €/m²

420

3.732 €/m²

20

2.758 €/m²

121

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 8: De mediane prijs per vierkante meter in euro per vierkante meter voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en transacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008 per buurtcombinatie. Totaal

Particulier

Sociale huurwoningen

Aantal

€/m²

Aantal

€/m²

Aantal

€/m²

Banne/Buiksloterham

521

2.207 €/m²

205

2.510 €/m²

316

2.010 €/m²

Buikslotermeer

559

2.203 €/m²

310

2.347 €/m²

249

2.023 €/m²

IJplein/Vogelbuurt

517

2.741 €/m²

99

3.143 €/m²

418

2.646 €/m²

Nieuwendam-Noord

525

2.220 €/m²

197

2.466 €/m²

328

2.072 €/m²

NOORD

Oostzanerwerf/Kadoelen

544

2.869 €/m²

424

3.122 €/m²

120

1.975 €/m²

Tuindorp Nieuwendam/Buiksloot

184

3.153 €/m²

45

3.939 €/m²

139

2.899 €/m²

Tuindorp Oostzaan

413

2.572 €/m²

98

2.976 €/m²

315

2.446 €/m²

Volewijck

223

2.852 €/m²

74

3.185 €/m²

149

2.687 €/m²

Waterland/Nieuwendamham/dijken

158

4.437 €/m²

158

4.437 €/m²

-

-

GEUZENVELD-SLOTERMEER Eendracht

84

2.611 €/m²

84

2.611 €/m²

-

-

Geuzenveld/Spieringhorn

305

2.239 €/m²

105

2.294 €/m²

200

2.210 €/m²

Slotermeer-Noordoost

335

2.586 €/m²

261

2.681 €/m²

74

2.254 €/m²

Slotermeer-Zuidwest

543

2.359 €/m²

381

2.413 €/m²

162

2.230 €/m²

De Punt

233

2.038 €/m²

138

2.069 €/m²

95

1.992 €/m²

Middelveldsche

767

2.561 €/m²

726

2.579 €/m²

41

2.240 €/m²

Osdorp-Midden

209

2.172 €/m²

130

2.160 €/m²

79

2.193 €/m²

Osdorp-Oost

501

2.319 €/m²

404

2.345 €/m²

97

2.213 €/m²

Overtoomse Veld

209

2.406 €/m²

209

2.406 €/m²

-

-

Sloter-/Riekerpolder

620

2.541 €/m²

620

2.541 €/m²

-

-

Slotervaart

552

2.460 €/m²

333

2.564 €/m²

219

2.300 €/m²

Westlandgracht

185

2.474 €/m²

169

2.496 €/m²

16

2.238 €/m²

Bijlmer Centrum (D,F,H)

860

2.014 €/m²

244

2.080 €/m²

616

1.988 €/m²

Bijlmer Oost (E,G,K)

636

1.788 €/m²

460

1.913 €/m²

176

1.461 €/m²

62

3.438 €/m²

48

3.715 €/m²

14

2.491 €/m²

Gein

648

2.352 €/m²

292

2.684 €/m²

356

2.079 €/m²

Holendrecht/Reigersbos/Amstel III/Bullewijk

574

2.230 €/m²

290

2.361 €/m²

284

2.097 €/m²

15

2.373 €/m²

15

2.373 €/m²

-

-

Dapperbuurt

361

3.233 €/m²

195

3.528 €/m²

166

2.888 €/m²

Frankendael

236

4.020 €/m²

227

4.036 €/m²

9

3.606 €/m²

Middenmeer

647

3.832 €/m²

646

3.832 €/m²

1

4.213 €/m²

Omval/Betondorp

165

2.749 €/m²

81

2.553 €/m²

84

2.938 €/m²

Oosterparkbuurt

647

3.285 €/m²

405

3.579 €/m²

242

2.793 €/m²

Transvaalbuurt

422

3.352 €/m²

311

3.575 €/m²

111

2.728 €/m²

Weesperzijde

351

4.062 €/m²

292

4.133 €/m²

59

3.711 €/m²

OSDORP

122

SLOTERVAART

ZUIDOOST

Driemond

Nellestein OOST-WATERGRAAFSMEER

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 8: De mediane prijs per vierkante meter in euro per vierkante meter voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en transacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008 per buurtcombinatie. Totaal

Particulier

Sociale huurwoningen

Aantal

€/m²

Aantal

€/m²

Aantal

€/m²

Apollobuurt

691

5.032 €/m²

691

5.032 €/m²

-

-

Diamantbuurt

245

4.068 €/m²

162

4.387 €/m²

83

3.446 €/m²

1.242

4.121 €/m²

1.241

4.121 €/m²

1

5.175 €/m²

821

5.296 €/m²

512

5.296 €/m²

9

5.331 €/m²

1.052

4.193 €/m²

843

4.375 €/m²

209

3.461 €/m²

Oude Pijp

959

4.374 €/m²

878

4.442 €/m²

81

3.632 €/m²

Schinkelbuurt

373

4.369 €/m²

373

4.369 €/m²

-

-

Stadionbuurt

397

4.320 €/m²

378

4.348 €/m²

19

3.756 €/m²

Willemspark

415

5.102 €/m²

415

5.102 €/m²

-

-

OUD-ZUID

Hoofddorppleinbuurt Museumkwartier / Duivelseiland Nieuwe Pijp

ZUIDERAMSTEL Buitenveldert-Oost

337

3.082 €/m²

317

3.098 €/m²

20

2.839 €/m²

1.147

3.186 €/m²

996

3.291 €/m²

151

2.496 €/m²

Ijselbuurt

219

3.833 €/m²

183

3.905 €/m²

36

3.466 €/m²

Rijnbuurt

432

4.213 €/m²

411

4.229 €/m²

21

3.898 €/m²

1.045

4.162 €/m²

1.043

4.164 €/m²

2

3.260 €/m²

Buitenveldert-West/Station Zuid/WTC e.o.

Scheldebuurt Totaal

3.488 €/m²

3.738 €/m²

2.597 €/m²

* Voor de bepaling van de mediane prijs per vierkante meter zijn enkel de transacties meegenomen met een prijs per vierkante meter tussen 0 en 10.000 (PM2EUR >0 AND < 10.000) ** De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

Tabel 9: Het aantal doorverkopen voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008. Totaal

Particulier

Sociale huurwoningen

326

303

23

-

-

-

WESTERPARK

162

127

35

OUD-WEST

212

188

24

ZEEBURG

136

96

40

BOS EN LOMMER

142

115

27

DE BAARSJES

219

180

39

NOORD

CENTRUM WESTPOORT

161

39

122

GEUZENVELD-SLOTERMEER

52

26

26

OSDORP

41

26

15

SLOTERVAART

54

34

20

ZUIDOOST

118

44

74

OOST-WATERGRAAFSMEER

205

166

39

OUD-ZUID

604

551

53

ZUIDERAMSTEL

293

275

18

2.725

2.170

555

Totaal

* De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

123

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 10: Het percentage doorverkochte woningen op alle verkochte woningen in de periode 2004 tot en met 2008 verdeeld naar alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen. Totaal

Particulier

Sociale huurwoningen

6,88 %

6,88 %

6,78 %

-

-

-

WESTERPARK

6,92 %

7,65 %

5,13 %

OUD-WEST

8,41 %

8,46 %

8,00 %

ZEEBURG

6,14 %

5,94 %

6,68 %

BOS EN LOMMER

7,30 %

7,64 %

6,14 %

DE BAARSJES

8,52 %

8,25 %

10,05 %

NOORD

4,25 %

2,25 %

5,95 %

GEUZENVELD-SLOTERMEER

3,94 %

2,95 %

5,91 %

OSDORP

2,34 %

1,81 %

4,75 %

SLOTERVAART

3,35 %

2,47 %

8,47 %

ZUIDOOST

4,04 %

3,00 %

5,09 %

OOST-WATERGRAAFSMEER

6,95 %

7,30 %

5,78 %

OUD-ZUID

9,08 %

8,82 %

13,02 %

CENTRUM WESTPOORT

ZUIDERAMSTEL Totaal

8,41 %

8,45 %

7,79 %

6,68 %

6,73 %

6,49 %

* De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

Tabel 11: Het aantal doorverkochte woningen en het percentage doorverkoop per jaartal voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008. Totaal

124 2004

2005

Aantal

Percentage

Aantal

Percentage

NIET DOORVERKOCHT

5.896

83,62 %

4.439

82,74 %

1.457

86,42 %

DOORVERKOCHT

1.155

16,38 %

926

17,26 %

229

13,58 %

Totaal

7.051

NIET DOORVERKOCHT

7.514

90,49 %

5.583

90,28 %

1.931

91,08 %

790

9,51 %

601

9,72 %

189

8,92 %

8.304

NIET DOORVERKOCHT

8.560

95,04 %

447

4,96 %

6.184

2.120

6.693

94,96 %

355

5,04 %

7.048

1.867

95,30 %

92

4,70 %

9.007

NIET DOORVERKOCHT

7.590

97,62 %

6.277

97,64 %

1.313

97,55 %

185

2,38 %

152

2,36 %

33

1.959 2,45 %

Totaal

7.775

NIET DOORVERKOCHT

8.534

98,30 %

7.102

98,12 %

1.432

99,17 %

148

1,70 %

136

1,88 %

12

0,83 %

DOORVERKOCHT Totaal Totaal

1.686

Totaal DOORVERKOCHT 2008

5.365

Totaal DOORVERKOCHT 2007

Sociale huurwoningen

Percentage

DOORVERKOCHT 2006

Particulier

Aantal

NIET DOORVERKOCHT DOORVERKOCHT Totaal

6.429

8.682

1.346

7.238

1.444

38.094

93,32 %

30.094

93,27 %

8.000

93,51 %

2.725

6,68 %

2.170

6,73 %

555

6,49 %

40.819

32.264

8.555

* De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 12: Het aantal verkooptransacties per woningtype en het percentage appartementen en eengezinswoningen voor alle verkooptransacties en doorverkochte woningen in aantallen en percentages voor alle transacties, particuliere transacties en transacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008. Totaal

Particulier

Appartement Eengezinswoning TRANSACTIES DOORVERVERKOOP

Sociale huurwoningen

Appartement Eengezinswoning

Appartement Eengezinswoning

35.140

5.617

27.923

4.288

7.217

1.329

86,22 %

13,78 %

86,69 %

13,31 %

84,45 %

15,55 %

2.465

253

2.013

150

452

103

90,69 %

9,31 %

93,07 %

6,93 %

81,44 %

18,56 %

* De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

Tabel 13: De mediane vloeroppervlakte in vierkante meter voor alle verkooptransacties en de mediane vloeroppervlakte in vierkante meter voor doorverkochte woningen voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkoop transacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008.

ALLE TRANSACTIES DOORVERKOOP

Totaal

Particulier

Sociale huurwoningen

73, 64 m²

76,55 m²

62,71 m²

68,95 m²

72,09 m²

56,74 m²

* Voor de bepaling van de mediane vloeroppervlakte zijn enkel de transacties meegenomen met een totale oppervlakte groter dan 0 (TOTOPP>0) ** De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

125 Tabel 14: De mediane doorverkooptijd in dagen van alle doorverkochte woningen voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008. Totaal

Particulier

Sociale huurwoningen

712 dagen

689 dagen

1010 dagen

-

-

-

WESTERPARK

778 dagen

780 dagen

772 dagen

OUD-WEST

707 dagen

709 dagen

691 dagen

ZEEBURG

789 dagen

743 dagen

900 dagen

BOS EN LOMMER

761 dagen

751 dagen

806 dagen

DE BAARSJES

858 dagen

836 dagen

960 dagen

NOORD

846 dagen

568 dagen

935 dagen

GEUZENVELD-SLOTERMEER

754 dagen

793 dagen

714 dagen

OSDORP

565 dagen

553 dagen

585 dagen

SLOTERVAART

714 dagen

658 dagen

803 dagen

ZUIDOOST

516 dagen

356 dagen

611 dagen

OOST-WATERGRAAFSMEER

802 dagen

772 dagen

932 dagen

OUD-ZUID

770 dagen

761 dagen

865 dagen

CENTRUM WESTPOORT

ZUIDERAMSTEL Totaal

724 dagen

718 dagen

815 dagen

753 dagen

733 dagen

832 dagen

* De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 15: De doorverkoop binnen zes maanden (speculatie) in aantallen voor alle verkooptransacties voor particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008. Totaal

Particulier

Sociale huurwoningen

86

84

2

CENTRUM WESTPOORT

-

-

-

WESTERPARK

44

37

7

OUD-WEST

63

56

7

ZEEBURG

33

31

2

BOS EN LOMMER

35

30

5

DE BAARSJES

43

42

1

NOORD

33

18

15

GEUZENVELD-SLOTERMEER

13

7

6

OSDORP

13

8

5

SLOTERVAART

13

11

2

ZUIDOOST

59

29

30

OOST-WATERGRAAFSMEER

44

42

2

138

131

7

73

69

4

690

595

95

OUD-ZUID ZUIDERAMSTEL Totaal

* De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

126

Tabel 16 : Het percentage doorverkoop binnen zes maanden (speculatie) van het aantal verkooptransacties per stadsdeel van alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008. CENTRUM WESTPOORT

Totaal

Particulier

Sociale huurwoningen

1,81%

1,91%

0,59%

-

-

-

WESTERPARK

1,88%

2,23%

1,03%

OUD-WEST

2,50%

2,52%

2,33%

ZEEBURG

1,49%

1,92%

0,33%

BOS EN LOMMER

1,80%

1,99%

1,14%

DE BAARSJES

1,67%

1,93%

0,26%

NOORD

0,87%

1,04%

0,73%

GEUZENVELD-SLOTERMEER

0,98%

0,79%

1,36%

OSDORP

0,74%

0,56%

1,58%

SLOTERVAART

0,81%

0,80%

0,85%

ZUIDOOST

2,02%

1,98%

2,06%

OOST-WATERGRAAFSMEER

1,49%

1,85%

0,30%

OUD-ZUID

2,07%

2,10%

1,72%

ZUIDERAMSTEL

2,10%

2,12%

1,73%

Totaal

1,69%

1,84%

1,11%

* De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 17: De percentages doorverkoop binnen zes maanden (speculatie) van het aantal doorverkopen binnen één stadsdeel van alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008. CENTRUM WESTPOORT WESTERPARK OUD-WEST ZEEBURG BOS EN LOMMER DE BAARSJES NOORD GEUZENVELD-SLOTERMEER OSDORP SLOTERVAART ZUIDOOST OOST-WATERGRAAFSMEER OUD-ZUID ZUIDERAMSTEL Totaal

Totaal 26,38% 27,16% 29,72% 24,26% 24,65% 19,63% 20,50% 25,00% 31,71% 24,07% 50,00% 21,46% 22,85% 24,91% 25,32%

Particulier 27,72% 29,13% 29,79% 32,29% 26,09% 23,33% 46,15% 26,92% 30,77% 32,35% 65,91% 25,30% 23,77% 25,09% 27,42%

Sociale huurwoningen 8,70% 20,00% 29,17% 5,00% 18,52% 2,56% 12,30% 23,08% 33,33% 10,00% 40,54% 5,13% 13,21% 22,22% 17,12%

* De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

127

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 18: De prijsontwikkeling van doorverkochte woningen in euro en procenten tussen de periode van aankoop (periode 1) en doorverkoop (periode 2) voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en transacties van sociale huurwoningen in 2004. PERIODE1

1e kwartaal 2004

128

2e kwartaal 2004

3e kwartaal 2004

2e 1e 2e 3e 4e 1e 2e 3e 4e 1e 2e 3e 4e 1e 2e 3e 4e 2e 3e 4e 2e 3e 4e 1e 2e 3e 4e 1e 2e 3e 4e 1e 2e 3e 4e 3e 4e 2e 3e 4e 1e 2e 3e 4e 1e 2e 3e 4e 1e 2e 3e 4e

PERIODE2 kwartaal 2004 kwartaal 2005 kwartaal 2005 kwartaal 2005 kwartaal 2005 kwartaal 2006 kwartaal 2006 kwartaal 2006 kwartaal 2006 kwartaal 2007 kwartaal 2007 kwartaal 2007 kwartaal 2007 kwartaal 2008 kwartaal 2008 kwartaal 2008 kwartaal 2008 kwartaal 2004 kwartaal 2004 kwartaal 2004 kwartaal 2005 kwartaal 2005 kwartaal 2005 kwartaal 2006 kwartaal 2006 kwartaal 2006 kwartaal 2006 kwartaal 2007 kwartaal 2007 kwartaal 2007 kwartaal 2007 kwartaal 2008 kwartaal 2008 kwartaal 2008 kwartaal 2008 kwartaal 2004 kwartaal 2004 kwartaal 2005 kwartaal 2005 kwartaal 2005 kwartaal 2006 kwartaal 2006 kwartaal 2006 kwartaal 2006 kwartaal 2007 kwartaal 2007 kwartaal 2007 kwartaal 2007 kwartaal 2008 kwartaal 2008 kwartaal 2008 kwartaal 2008

Aantal 1 1 1 2 2 4 12 7 9 11 14 14 20 14 18 29 18 2 1 1 5 3 1 2 4 5 18 14 22 23 22 27 31 32 27 2 2 4 3 1 4 4 10 9 12 16 19 24 28 23 37 28

Totaal Bedrag € 37.500 € 51.000 € 141.000 € 34.250 € 26.750 € 76.625 € 109.429 € 111.821 € 78.786 € 131.523 € 56.170 € 62.172 € 99.705 € 85.411 € 131.021 € 101.471 € 87.498 € 52.250 € 134.000 € 14.000 € 65.426 € 118.667 € 44.500 € 40.500 € 65.125 € 57.200 € 106.122 € 63.273 € 72.683 € 121.756 € 77.606 € 95.307 € 111.872 € 126.551 € 115.718 € 77.500 € 40.200 € 56.375 € 127.833 € 76.000 € 85.718 € 42.063 € 91.513 € 147.889 € 120.396 € 128.129 € 73.088 € 101.810 € 120.006 € 106.529 € 107.904 € 92.911

Percentage 28,74 % 22,27 % 44,76 % 22,93 % 24,85 % 54,55 % 38,12 % 50,02 % 43,75 % 60,17 % 35,86 % 34,91 % 40,33 % 46,63 % 47,94 % 47,41 % 41,65 % 73,07 % 26,75 % 22,95 % 52,11 % 59,53 % 25,80 % 23,16 % 32,82 % 30,45 % 41,14 % 36,68 % 36,51 % 46,03 % 46,09 % 40,59 % 48,89 % 57,72 % 46,26% 43,35 % 30,59 % 64,11 % 31,21 % 50,67 % 44,56 % 28,83 % 56,89 % 52,20 % 35,86 % 45,87 % 34,45 % 36,46 % 48,45 % 56,70 % 49,19 % 44,92 %

Aantal 1 1 1 1 4 9 6 9 11 7 12 17 14 13 20 17 2 1 4 3 1 2 3 4 15 10 15 18 16 20 25 24 21 1 1 2 2 1 3 1 7 6 10 12 17 21 24 19 29 25

Particulier Bedrag Percentage € 51.000 22,27 % € 141.000 44,76 % € 41.500 21,96 % € 23.500 20,43 % € 76.625 54,55 % € 135.171 41,74 % € 124.125 53,37 % € 78.786 43,75 % € 131.523 60,17 % € 69.975 39,47 % € 65.284 34,71 % €103.971 40,83 % € 85.411 46,63 % € 160.794 51,54 % € 115.483 46,92 % € 90.086 41,95 % € 52.250 73,07 % € 134.000 26,75 % € 64.000 54,44 % € 118.667 59,53 % € 44.500 25,80 % € 40.500 23,16 % € 67.167 26,06 % € 63.250 30,89 % € 120.380 44,17 % € 75.036 40,39 % € 84.552 37,81 % € 132.649 43,02 % € 86.398 47,82 % € 103.170 40,94 % € 127.338 51,23 % € 130.102 53,94 % € 132.076 47,75 % € 105.000 55,26 % € 43.000 35,83 % € 78.625 92,77 % € 178.750 34,66 % € 76.000 50,67 % € 94.957 54,12 % € 55.000 30,56 % € 107.804 59,11 % € 187.834 53,74 % € 134.225 37,04 % € 153.203 46,84 % € 77.893 34,90 % € 109.021 37,62 % € 132.365 50,27 % € 115.816 58,25 % € 121.095 50,28 % € 96.900 45,45 %

Aantal 1 1 1 3 1 7 2 3 5 9 1 1 1 1 1 3 4 7 5 6 7 6 8 6 1 1 2 1 1 3 3 3 2 4 2 3 4 4 8 3

Sociale huurwoningen Bedrag Percentage € 37.500 28,74 % € 27.000 23,89 % € 30.000 29,27 % € 32.200 27,25 % € 38.000 29,92 % € 42.364 32,25 % € 43.500 36,11 % € 75.533 37,50 % € 53.610 38,57 % € 30.000 29,27 % € 43.500 36,55 % € 14.000 22,95 % € 71.129 42,37 % € 59.000 53,08 % € 33.000 28,70 % € 34.833 26,00 % € 33.868 27,41 % € 47.249 33,72 % € 82.540 56,89 % € 54.163 41.46 % € 72.842 39,62 % € 47.428 39,14 % € 115.900 69,05 % € 58.467 41,02 % € 50.000 31,45 % € 37.400 25,34 % € 34.125 35,44 % € 26.000 24,30 % € 58.000 15,89 % € 37.750 28,26 % € 53.500 51,70 % € 68.000 49,12 % € 51.250 29,95 % € 52.906 42,99 % € 32.350 30,63 % € 51.333 28,31 % € 45.853 37,56 % € 62.416 49,34 % € 60.088 45,21 % € 59.667 40,50 %

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 18: De prijsontwikkeling van doorverkochte woningen in euro en procenten tussen de periode van aankoop (periode 1) en doorverkoop (periode 2) voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en transacties van sociale huurwoningen in 2004. PERIODE1

4e kwartaal 2004

PERIODE2 4e kwartaal 2004 1e kwartaal 2005 2e kwartaal 2005 3e kwartaal 2005 4e kwartaal 2005 1e kwartaal 2006 2e kwartaal 2006 3e kwartaal 2006 4e kwartaal 2006 1e kwartaal 2007 2e kwartaal 2007 3e kwartaal 2007 4e kwartaal 2007 1e kwartaal 2008 2e kwartaal 2008 3e kwartaal 2008 4e kwartaal 2008

Aantal 2 6 5 3 3 4 5 7 8 12 12 17 28 14 41 28 35

Totaal Bedrag € 49.750 € 69.199 € 55.834 € 96.533 € 41.400 € 53.025 € 60.749 € 184.629 € 57.988 € 79.286 € 69.096 € 78.870 € 74.825 € 140.515 € 89.023 € 95.100 € 103.320

Percentage 35,36 % 47,87 % 40,49 % 47,28 % 30,55 % 41,21 % 42,53 % 41,18 % 27,68 % 37,52 % 41,34 % 45,62 % 39,63 % 47,72 % 45,40 % 50,96 % 42,23 %

Aantal 2 6 3 2 1 1 2 6 1 8 7 12 22 9 26 15 28

Particulier Bedrag Percentage € 49.750 35,36 % € 69.199 47,87 % € 67.691 48,33 % € 115.750 44,43 % € 36.000 23,68 % € 59.250 34,65 % € 67.000 57,91 % € 210.750 43,87 % € 65.000 24,45 % € 92.276 35,88 % € 74.794 39,63 % € 74.211 40,45 % € 77.775 37,36 % € 181.232 44,03 % € 99.122 44,43 % € 106.615 47,40 % € 112.259 40,87 %

Aantal 2 1 2 3 3 1 3 4 5 5 6 5 15 13 7

Sociale huurwoningen Bedrag Percentage

€ € € € € € € € € € € € € € €

38.050 58.100 44.100 50.950 56.582 27.903 46.300 53.306 61.120 90.050 64.005 67.225 71.518 81.813 67.567

28,73 147,47 33,98 43,40 32,28 25,03 33,06 40,80 43,73 58,02 47,94 54,37 47,09 55,05 47,66

% % % % % % % % % % % % % % %

* Voor de bepaling van de mediane prijsontwikkeling van alle doorverkochte woningen zijn enkel de transacties meegenomen met een prijsontwikkeling tussen -50 procent en 200 procent (PRIJSONTW1_% > -50 AND < 200) ** De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

Tabel 19: De prijsontwikkeling van doorverkochte woningen euro en procenten tussen de periode van aankoop (periode 1) en doorverkoop (periode 2) voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in 2005. PERIODE1

1e kwartaal 2005

2e kwartaal 2005

2e 3e 4e 1e 2e 3e 4e 1e 2e 3e 4e 1e 2e 3e 4e 3e 4e 1e 2e 4e 1e 2e 3e 4e 1e 2e 3e 4e

PERIODE2 kwartaal 2005 kwartaal 2005 kwartaal 2005 kwartaal 2006 kwartaal 2006 kwartaal 2006 kwartaal 2006 kwartaal 2007 kwartaal 2007 kwartaal 2007 kwartaal 2007 kwartaal 2008 kwartaal 2008 kwartaal 2008 kwartaal 2008 kwartaal 2005 kwartaal 2005 kwartaal 2006 kwartaal 2006 kwartaal 2006 kwartaal 2007 kwartaal 2007 kwartaal 2007 kwartaal 2007 kwartaal 2008 kwartaal 2008 kwartaal 2008 kwartaal 2008

Aantal 5 10 1 3 5 3 6 4 14 15 11 16 25 20 22 2 3 1 3 3 6 15 13 16 17 22 27 22

Totaal Bedrag € 47.644 € 56.172 € 129.950 € 108.476 € 55.480 € 38.933 € 74.583 € 96.050 € 108.983 € 68.189 € 90.509 € 101.472 € 101.203 € 103.261 € 109.003 € 43.750 € 74.250 € 52.600 € 63.167 € 91.533 € 69.563 € 74.066 € 116.124 € 103.133 € 96.959 € 116.554 € 99.057 € 77.993

Percentage 41,12 % 46,78 % 44,04 % 49,05 % 34,18 % 39,37 % 29,85 % 66,73 % 35,84 % 40,72 % 40,22 % 49,70 % 45,71 % 53,07 % 41,47 % 35,32 % 29,60 % 60,81 % 43,72 % 56,78 % 37,34 % 39,66 % 44,36 % 46,30 % 36,71 % 45,50 % 38,61 % 41,46 %

Aantal 3 8 1 3 2 1 6 2 9 7 9 11 16 13 18 1 2 1 3 4 12 11 10 16 20 22 13

Particulier Bedrag Percentage € 50.674 45,06 % € 63.465 51,89 % € 129.950 44,04 % € 108.476 49,05 % € 82.000 37,94 % € 38.000 24,52 % € 74.583 29,85 % € 105.000 89,21 % € 142.446 32,75 % € 86.071 35,93 % € 96.778 37,34 % € 108.341 52,04 % € 125.994 48,57 % € 129.950 44,04 % € 121.126 42,33 % € 50.000 27,78 % € 98.376 31,90 % € 103.500 33,12 % € 91.533 56,78 % € 78.125 32,71 % € 84.061 41,22 % € 128.146 47,70 % € 124.567 47,68 % € 99.488 36,83 % € 122.259 45,87 % € 108.464 37,90 % € 87.750 36,55 %

Aantal 2 2 3 2 2 5 8 2 5 9 7 4 1 1 1 2 2 3 2 6 1 2 5 9

Sociale huurwoningen Bedrag Percentage € 43.100 35,21 % € 27.000 26,32 % € 37.800 31,67 % € 39.400 46,79 % € 87.100 44,26 % € 48.750 41,41 % € 52.541 44,92 % €62.300 53.14 % € 86.359 44,56 % € 57.128 40,64 % € 61.709 51,11 % € 54.450 37,57 % € 37.500 42,86 % € 26.000 25,00 % € 52.600 60,81 % € 43.000 49,01 % € 52.438 46,61 % € 34.083 33,44 % € 50.000 25,98 % € 67.408 44,01 % € 56.500 34,77 % € 59.506 41,80 % € 57.670 41,71 % € 63.900 48,55 %

129

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 19: De prijsontwikkeling van doorverkochte woningen euro en procenten tussen de periode van aankoop (periode 1) en doorverkoop (periode 2) voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in 2005. PERIODE1

3e kwartaal 2005

4e kwartaal 2005

130

PERIODE2 3e kwartaal 2005 4e kwartaal 2005 1e kwartaal 2006 2e kwartaal 2006 3e kwartaal 2006 4e kwartaal 2006 1e kwartaal 2007 2e kwartaal 2007 3e kwartaal 2007 4e kwartaal 2007 1e kwartaal 2008 2e kwartaal 2008 3e kwartaal 2008 4e kwartaal 2008 4e kwartaal 2005 1e kwartaal 2006 2e kwartaal 2006 3e kwartaal 2006 4e kwartaal 2006 1e kwartaal 2007 2e kwartaal 2007 3e kwartaal 2007 4e kwartaal 2007 1e kwartaal 2008 2e kwartaal 2008 3e kwartaal 2008 4e kwartaal 2008

Aantal 2 5 5 2 2 1 5 9 8 25 11 18 31 19 4 4 10 3 1 3 7 15 13 23 16 24 20

Totaal Bedrag € 25.000 € 41.880 € 77.000 € 51.622 € 72.000 -€ 230.000 € 76.070 € 58.561 € 117.594 € 100.149 € 78.594 € 87.214 € 100.023 € 84.098 € 21.678 € 48.812 € 125.957 € 43.667 € 46.000 € 50.667 € 103.814 € 42.732 € 100.600 € 84.524 € 82.788 € 107.924 € 68.120

Percentage 14,24 % 31,52 % 73,31 % 47,58 % 28,27 % -41,82 % 47,09 % 33,03 % 53,96 % 36,81 % 36,26 % 37,95 % 46,65 % 39,44 % 18,99 % 27,19 % 35,65 % 33,61 % 30,87 % 26,72 % 52,06 % 23,00 % 41,82 % 38,03 % 41,86 % 38,77 % 36,60 %

Aantal 4 3 1 2 1 3 4 8 18 8 14 25 15 1 4 6 2 1 2 6 11 6 20 11 21 13

Particulier Bedrag Percentage € 41.000 32,89 % € 110.333 103,20 % € 64.244 70,79 % € 72.000 28,27 % -€ 230.000 -41,82 % € 98.833 54,02 % € 77.063 35,29 % € 117.594 53,96 % € 124.471 38,49 % € 84.785 36,41 % € 101.346 40,00 % € 107.780 45,08 % € 92.497 38,56 % € 36.650 42,94 % € 48.812 27,19 % € 188.511 41,69 % € 44.250 37,30 % € 46.000 30,87 % € 49.000 24,65 % € 101.242 52,24 % € 42.821 20,78 % € 140.921 44,66 % € 82.362 36,32 % € 96.569 40,52 % € 116.408 39,60 % € 66.185 32,63 %

Aantal 2 1 2 1 2 5 7 3 4 6 4 3 4 1 1 1 4 7 3 5 3 7

Sociale huurwoningen Bedrag Percentage € 25.000 14,24 % € 45.400 26,00 % € 27.000 28,48 % € 39.000 24,38 % € 41.925 36,70 % € 43.760 31,23 % € 37.607 32,48 % € 62.083 35,87 % € 37.750 30,76 % € 67.701 53,20 % € 52.600 42,77 % € 16.687 11,00 % € 32.125 26,61 % € 42.500 26,23 % € 54.000 30,86 % €119.250 50,96 % € 42.488 29,10 % € 66.039 39,37 % € 98.938 49,48 % € 52.470 44,80 % € 48.533 30,42 % € 71.714 43,99 %

* Voor de bepaling van de mediane prijsontwikkeling van alle doorverkochte woningen zijn enkel de transacties meegenomen met een prijsontwikkeling tussen -50 procent en 200 procent (PRIJSONTW1_% > -50 AND < 200) * De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

Tabel 20: De prijsontwikkeling van doorverkochte woningen in euro en procenten tussen de periode van aankoop (periode 1) en doorverkoop (periode 2) voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in 2006. PERIODE1

1e kwartaal 2006

1e 2e 3e 1e 2e 3e 4e 1e 2e 3e 4e

PERIODE2 kwartaal 2006 kwartaal 2006 kwartaal 2006 kwartaal 2007 kwartaal 2007 kwartaal 2007 kwartaal 2007 kwartaal 2008 kwartaal 2008 kwartaal 2008 kwartaal 2008

Aantal 10 2 3 1 4 14 11 10 12 19 16

Totaal Bedrag € 107.615 € 80.863 € 103.625 € 32.000 € 147.525 € 114.163 € 164.900 € 147.400 € 86.333 € 113.637 € 107.481

Percentage 102,59 % 62,98 % 45,54 % 27,12 % 74,70 % 51,17 % 53,54 % 46,36 % 42,92 % 39,16 % 45,91%

Aantal 10 2 3 1 4 9 6 8 9 13 13

Particulier Bedrag Percentage € 107.615 102,59 % € 80.863 62,98 % € 103.625 45,54 % € 32.000 27,12 % € 147.525 74,70 % € 149.878 54,77 % € 251.944 61,75 % € 165.438 45,56 % € 93.278 43,17 % € 140.516 40,81 % € 104.885 40,62 %

Aantal 5 5 2 3 6 3

Sociale huurwoningen Bedrag Percentage € 49.877 44,68 % € 60.446 43,90 % € 75.250 49,57 % € 65.500 42,18 % € 55.400 35,60 % € 118.733 68,87 %

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 20: De prijsontwikkeling van doorverkochte woningen in euro en procenten tussen de periode van aankoop (periode 1) en doorverkoop (periode 2) voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in 2006. Totaal PERIODE1

3e kwartaal 2006

4e kwartaal 2006

PERIODE2 3e kwartaal 2006 4e kwartaal 2006 1e kwartaal 2007 2e kwartaal 2007 3e kwartaal 2007 4e kwartaal 2007 1e kwartaal 2008 2e kwartaal 2008 3e kwartaal 2008 4e kwartaal 2008 4e kwartaal 2006 1e kwartaal 2007 2e kwartaal 2007 3e kwartaal 2007 4e kwartaal 2007 1e kwartaal 2008 2e kwartaal 2008 3e kwartaal 2008 4e kwartaal 2008

Aantal 4 3 5 4 3 5 2 8 11 18 6 11 10 3 3 9 10 15 13

Bedrag € 442.167 € 53.370 € 36.500 € 121.875 € 64.667 € 70.778 € 43.000 € 81.556 € 66.050 € 74.307 € 77.830 € 79.800 € 64.344 € 70.194 € 65.000 € 58.121 € 90.100 € 91.267 € 58.868

Particulier Percentage 106,14 % 37,31 % 25,02 % 33,61 % 31,26 % 36,02 % 25,56 % 34,51 % 28,88 % 32,23 % 37,31 % 36,08 % 35,40 % 48,68 % 26,93 % 37,26 % 37,14 % 30,03 % 33,28 %

Aantal 4 3 2 4 2 5 2 5 8 11 6 11 6 2 2 6 7 11 7

Bedrag Percentage € 442.167 106,14 % € 53.370 37,31 % € 43.000 25,56 % € 121.875 33,61 % € 81.750 31,00 % € 70.778 36,02 % € 43.000 25,56 % € 90.189 30,86 % € 75.465 30,60 % € 91.957 36,04 % € 77.830 37,31 % € 79.800 36,08 % € 84.478 41,15 % € 89.867 57,93 % € 70.000 28,94 % € 71.176 43,87 % € 112.929 39,52 % € 104.873 57,93 % € 69.357 28,26 %

Sociale huurwoningen Aantal 3 1 3 3 7 4 1 1 3 3 4 6

Bedrag € 43.333 € 30.500 € 67.167 € 40.942 € 46.571 € 34.144 € 30.850 € 55.000 € 32.013 € 36.833 € 53.850 € 46.631

Percentage 25,58 % 31,77 % 40,58 % 24,28 % 26,26 % 26,77 % 30,20 % 22,92 % 24,06 % 31,59 % 38,09 % 39,13 %

* Voor de bepaling van de mediane prijsontwikkeling van alle doorverkochte woningen zijn enkel de transacties meegenomen met een prijsontwikkeling tussen -50 procent en 200 procent (PRIJSONTW1_% > -50 AND < 200) ** De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

131 Tabel 21: De prijsontwikkeling van doorverkochte woningen in euro en procenten tussen de periode van aankoop (periode 1) en doorverkoop (periode 2) voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in 2007. PERIODE1

1e kwartaal 2007

2e kwartaal 2007

3e kwartaal 2007

1e 2e 3e 4e 1e 2e 3e 4e 2e 3e 4e 1e 2e 3e 4e 3e 4e 1e 2e 3e 4e

PERIODE2 kwartaal 2007 kwartaal 2007 kwartaal 2007 kwartaal 2007 kwartaal 2008 kwartaal 2008 kwartaal 2008 kwartaal 2008 kwartaal 2007 kwartaal 2007 kwartaal 2007 kwartaal 2008 kwartaal 2008 kwartaal 2008 kwartaal 2008 kwartaal 2007 kwartaal 2007 kwartaal 2008 kwartaal 2008 kwartaal 2008 kwartaal 2008

Aantal 6 4 8 4 4 3 5 4 4 5 7 2 4 1 6 6 3 8 3 2 4

Totaal Bedrag € 97.783 € 78.699 € 81.874 € 128.875 € 79.888 € 82.167 € 111.160 € 62.663 € 375.625 € 113.820 € 107.036 € 135.500 € 98.276 € 360.000 € 80.566 € 273.946 € 125.930 € 76.049 € 76.500 € 35.500 € 43.125

Percentage 83,91 % 53,40 % 43,16 % 47,67 % 40,51 % 32,84 % 45,98 % 43,82 % 47,24 % 71,00 % 49,61 % 58,02 % 79,14 % 44,17 % 38,29 % 49,64 % 56,95 % 30,13 % 28,85 % 18,35 % 28,40 %

Aantal 5 4 6 4 2 2 5 2 4 3 7 2 3 1 3 5 3 6 2 1 2

Particulier Bedrag Percentage € 108.140 92,26 % € 78.699 53,40 % € 93.916 47,29 % € 128.875 47,67 % € 104.250 42,27 % € 110.250 37,44 % € 111.160 45,98 % € 38.627 27,50 % € 375.625 47,24 % € 140.167 86,19 % € 107.036 49,61 % € 135.500 58,02 % € 85.000 78,12 % € 360.000 44,17 % € 63.500 24,66 % € 326.335 58,22 % € 125.930 56,95 % € 80.354 29,88 % € 109.500 38,79 % € 48.000 22,33 % € 63.000 41,44 %

Aantal 1 2 2 1 2 2 1 3 1 2 1 1 2

Sociale huurwoningen Bedrag Percentage € 46.000 42,20 % € 45.751 30,76 % € 55.525 38,75 % € 26.000 23,64 % € 86.700 60,15 % € 74.300 48,22 % €138.104 82,20 % € 97.633 51,91 % € 12.000 6,74 % € 63.135 30,87 % € 10.500 8,97 % €23.000 14,38 % € 23.250 15,37 %

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 21: De prijsontwikkeling van doorverkochte woningen in euro en procenten tussen de periode van aankoop (periode 1) en doorverkoop (periode 2) voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in 2007.

e

4 kwartaal 2007

4e 1e 2e 3e 4e

kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal

2007 2008 2008 2008 2008

5 5 20 2 5

€ 82.830 € 104.580 € 132.273 € 100.715 € 80.280

34,96 45,86 34,52 39,40 29,50

% % % % %

5 4 16 2 4

€ 82.830 € 92.537 € 153.547 € 100.715 € 89.250

34,96 43,30 36,06 39,40 29,12

% % % % %

1 4 1

€152.750 € 47.175 € 44.000

56,11 % 28,36 % 31,03 %

* Voor de bepaling van de mediane prijsontwikkeling van alle doorverkochte woningen zijn enkel de transacties meegenomen met een prijsontwikkeling tussen -50 procent en 200 procent (PRIJSONTW1_% > -50 AND < 200) ** De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

Tabel 22: De prijsontwikkeling van doorverkochte woningen in euro en procenten tussen de periode van aankoop (periode 1) en doorverkoop (periode 2) voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in 2008. Totaal PERIODE1

PERIODE2 1e kwartaal 2008

1e kwartaal 2008

2e kwartaal 2008

132

3e kwartaal 2008 4e kwartaal 2008

Particulier

Sociale huurwoningen

Aantal

Bedrag

Percentage

Aantal

Bedrag

Percentage

Aantal

Bedrag

Percentage

8

€ 89.844

44,53 %

7

€ 100.536

49,25 %

1

€ 15.000

11,54 %

2e kwartaal 2008

3

€ 58.083

25,65 %

2

€ 79.250

30,18 %

1

€ 15.750

16,58 %

3e kwartaal 2008

11

€ 115.737

45,34 %

10

€ 121.011

46,83 %

1

€ 63.000

30,43 %

4e kwartaal 2008

2

€ 303.450

42,62 %

1

€ 575.000

57,50 %

1

€ 31.900

27,74 %

2e kwartaal 2008

6

€ 268.500

53,31 %

6

€ 268.500

53,31 %

-

-

-

3e kwartaal 2008

9

€ 64.650

47,73 %

7

€ 64.564

49,99 %

2

€ 64,951

39,82 %

4e kwartaal 2008

6

€ 73.583

23,07 %

6

€ 268.500

53,31 %

-

-

-

3e kwartaal 2008

6

€ 62.983

47,04 %

6

€ 62.983

47,04 %

-

-

-

4e kwartaal 2008

5

€ 121.200

52,54 %

5

€ 121.200

52,54 %

-

-

-

4e kwartaal 2008

3

€ 42.500

34,05 %

3

€ 42.500

34,05 %

-

-

-

* Voor de bepaling van de mediane prijsontwikkeling van alle doorverkochte woningen zijn enkel de transacties meegenomen met een prijsontwikkeling tussen -50 procent en 200 procent (PRIJSONTW1_% > -50 AND < 200) ** De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 23: De prijsontwikkeling per vierkante meter in euro per vierkante meter en als percentage per stadsdeel per kwartaal voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in 2004. Totaal

2e kwartaal 2004

3e kwartaal 2004

4e kwartaal 2004

BOS EN LOMMER CENTRUM DE BAARSJES GEUZENVELD-SLOTERMEER NOORD OOST-WATERGRAAFSMEER OSDORP OUD-WEST OUD-ZUID SLOTERVAART WESTERPARK ZEEBURG ZUIDERAMSTEL ZUIDOOST BOS EN LOMMER CENTRUM DE BAARSJES GEUZENVELD-SLOTERMEER NOORD OOST-WATERGRAAFSMEER OSDORP OUD-WEST OUD-ZUID SLOTERVAART WESTERPARK ZEEBURG ZUIDERAMSTEL ZUIDOOST BOS EN LOMMER CENTRUM DE BAARSJES GEUZENVELD-SLOTERMEER NOORD OOST-WATERGRAAFSMEER OSDORP OUD-WEST OUD-ZUID SLOTERVAART WESTERPARK ZEEBURG ZUIDERAMSTEL ZUIDOOST

€/m² 2.550 €/m² 3.471 €/m² 3.150 €/m² 2.320 €/m² 2.360 €/m² 2.940 €/m² 2.230 €/m² 3.545 €/m² 3.829 €/m² 2.333 €/m² 3.089 €/m² 2.698 €/m² 3.188 €/m² 2.135 €/m² 2.606 €/m² 3.696 €/m² 3.073 €/m² 2.521 €/m² 2.439 €/m² 2.943 €/m² 2.135 €/m² 3.749 €/m² 3.836 €/m² 2.364 €/m² 2.985 €/m² 2.756 €/m² 3.161 €/m² 2.085 €/m² 2.688 €/m² 3.634 €/m² 3.006 €/m² 2.055 €/m² 2.528 €/m² 3.074 €/m² 2.213 €/m² 3.557 €/m² 3.618 €/m² 2.270 €/m² 2.967 €/m² 2.786 €/m² 3.177 €/m² 1.760 €/m²

Percentage -1,96 % -5,42 % 2,81 % 8,41 % -3,91 % -3,80 % -1,15 % -1,64 % 0,10 % -2,06 % -3,07 % 0,41 % 3,51 % -0,93 % 2,20 % 6,48 % -2,44 % 8,66 % 3,35 % 0,10 % -4,26 % 5,75 % 0,18 % 1,33 % -3,37 % 2,15 % -0,85 % -2,34 % 3,15 % -1,68 % -2,18 % -18,48 % 3,65 % 4,45 % 3,65 % -5,12 % -5,68 % -3,98 % -0,60 % 1,09 % 0,51 % -15,59 %

Particulier 2.585 3.496 3.236 2.366 2.535 3.051 2.259 3.653 3.840 2.321 3.307 2.748 3.315 2.270 2.663 3.743 3.130 2.553 3.001 3.142 2.181 3.812 3.835 2.364 3.120 2.805 3.196 2.193 2.748 3.781 3.142 2.504 2.760 3.326 2.223 3.721 3.806 2.342 3.173 2.908 3.277 2.120

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

Percentage -2,67 % -7,39 % 3,78 % -1,54 % -9,79 % -2,09 % 0,36 % -1,32 % -0,05 % -2,56 % -2,94 % 0,96 % 5,57 % -5,34 % 3,02 % 7,07 % -3,28 % 7,90 % 18,38 % 2,98 % -3,45 % 4,35 % -0,13 % 1,85 % -5,65 % 2,07 % -3,59 % -3,39 % 3,19 % 1,02 % 0,38 % -1,92 % -8,03 % 5,86 % 1,93 % -2,39 % -0,76 % -0,93 % 1,70 % 3,67 % 2,53 % -3,33 %

Sociale huurwoningen €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² 2.627 €/m² 2.514 €/m² 2.817 €/m² 1.995 €/m² 2.436 €/m² 2.772 €/m² 2.623 €/m² 1.894 €/m² 2.348 €/m² 2.486 €/m² 2.167 €/m² 2.903 €/m² 2.998 €/m² 2.004 €/m² 2.618 €/m² 2.579 €/m² 2.435 €/m² 1.644 €/m² 2.384 3.268 2.772 2.132 2.251 2.499 1.935 2.782 3.509 2.586 2.364 2.534 2.339 2.030 2.386 3.018 2.704 2.323 2.179 2.441 1.794 2.951 3.844

Percentage -1,45 % 9,66 % -2,01 % 23,52 % -0,92 % -4,03 % -20,70 % 1,64 % 0,31 % 8,25 % -3,94 % 0,44 % -7,18 % 3,41 % 0,08 % -7,65 % -2,45 % 8,96 % -3,20 % -2,32 % -7,29 % 6,07 % 9,55 % 11,13 % -0,79 % 20,44 % -1,72 % 2,10 % -8,15 % -3,00 % -18,47 % 7,76 % 1,84 % 20,79 % -1,63 % -22,01 % -22,51 % -0,34 % 2,59 % -13,56 % -17,59 %

* De prijsontwikkeling is vastgesteld door het verschil in de prijs per vierkante meter tussen het kwartaal genoemde kwartaal en het daarvoor gelegen kwartaal. ** De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

133

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 24: De prijsontwikkeling per vierkante meter in euro per vierkante meter en als percentage per stadsdeel per kwartaal voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in 2005.

1e kwartaal 2005

2e kwartaal 2005

134

3e kwartaal 2005

BOS EN LOMMER CENTRUM DE BAARSJES GEUZENVELD-SLOTERMEER NOORD OOST-WATERGRAAFSMEER OSDORP OUD-WEST OUD-ZUID SLOTERVAART WESTERPARK ZEEBURG ZUIDERAMSTEL ZUIDOOST BOS EN LOMMER CENTRUM DE BAARSJES GEUZENVELD-SLOTERMEER NOORD OOST-WATERGRAAFSMEER OSDORP OUD-WEST OUD-ZUID SLOTERVAART WESTERPARK ZEEBURG ZUIDERAMSTEL ZUIDOOST BOS EN LOMMER CENTRUM DE BAARSJES GEUZENVELD-SLOTERMEER NOORD OOST-WATERGRAAFSMEER OSDORP OUD-WEST OUD-ZUID SLOTERVAART WESTERPARK ZEEBURG ZUIDERAMSTEL ZUIDOOST

Totaal €/m² Percentage 2.733 €/m² 1,67 % 3.720 €/m² 2,37 % 3.109 €/m² 3,43 % 2.230 €/m² 8,52 % 2.468 €/m² -2,37 % 3.054 €/m² -0,65 % 2.280 €/m² 3,03 % 3.645 €/m² 2,47 % 3.966 €/m² 9,62 % 2.204 €/m² -2,91 % 3.062 €/m² 3,20 % 2.686 €/m² -3,59 % 3.156 €/m² -0,66 % 1.880 €/m² 6,82 % 2.717 €/m² -0,59 % 3.966 €/m² 6,61 % 3.118 €/m² 0,29 % 2.268 €/m² 1,70 % 2.413 €/m² -2,23 % 2.988 €/m² -2,16 % 2.212 €/m² -2,98 % 3.779 €/m² 3,68 % 3.950 €/m² -0,40 % 2.269 €/m² 2,95 % 3.050 €/m² -0,39 % 2.834 €/m² 5,51 % 3.187 €/m² 0,98 % 2.068 €/m² 10,00 % 2.745 €/m² 1,03 % 4.008 €/m² 1,06 % 3.122 €/m² 0,13 % 2.355 €/m² 3,84 % 2.433 €/m² 0,83 % 3.178 €/m² 6,36 % 2.290 €/m² 3,53 % 3.727 €/m² -1,38 % 4.074 €/m² 3,14 % 2.459 €/m² 8,37 % 3.485 €/m² 14,26 % 2.791 €/m² -1,52 % 3.407 €/m² 6,90 % 2.158 €/m² 4,35 %

Particulier €/m² Percentage 2.790 €/m² 1,53 % 3.922 €/m² 3,73 % 3.206 €/m² 2,04 % 2.317 €/m² -7,47 % 2.748 €/m² -0,43 % 3.311 €/m² -0,45 % 2.257 €/m² 1,53 % 3.739 €/m² 0,48 % 3.988 €/m² 4,78 % 2.292 €/m² -2,13 % 3.307 €/m² 4,22 % 2.784 €/m² -4,26 % 3.203 €/m² -2,26 % 2.309 €/m² 8,92 % 2.762 €/m² -1,00 % 4.191 €/m² 6,86 % 3.237 €/m² 0,97 % 2.257 €/m² -2,59 % 2.715 €/m² -1,20 % 3.157 €/m² -4,65 % 2.263 €/m² 0,27 % 3.845 €/m² 2,83 % 3.996 €/m² 0,20 % 2.289 €/m² -0,13 % 3.161 €/m² -4,41 % 3.047 €/m² 9,45 % 3.310 €/m² 3,34 % 2.180 €/m² -5,59 % 2.815 €/m² 1,92 % 4.142 €/m² -1,17 % 3.226 €/m² -0,34 % 2.378 €/m² 5,36 % 2.951 €/m² 8,69 % 3.376 €/m² 6,94 % 2.360 €/m² 4,29 % 3.834 €/m² -0,29 % 4.127 €/m² 3,28 % 2.493 €/m² 8,91 % 3.594 €/m² 13,70 % 2.852 €/m² -6,40 % 3.537 €/m² 6,86 % 2.402 €/m² 10,18 %

Sociale huurwoningen €/m² Percentage 2.462 €/m² 1,07 % 2.885 €/m² 4,08 % 2.902 €/m² 10,64 % 2.173 €/m² 14,73 % 2.213 €/m² -5,75 % 2.360 €/m² -5,07 % 2.344 €/m² 8,17 % 3.098 €/m² 6,72 % 3.307 €/m² 10,31 % 1.985 €/m² -0,95 % 2.722 €/m² 3,97 % 2.551 €/m² -1,09 % 2.277 €/m² -6,49 % 1.621 €/m² -1,40 % 2.581 €/m² 4,83 % 2.752 €/m² -4,61 % 2.788 €/m² -3,93 % 2.277 €/m² 4,79 % 2.245 €/m² 1,45 % 2.435 €/m² 3,18 % 2.078 €/m² -11,35 % 3.245 €/m² 4,74 % 3.131 €/m² -5,32 % 2.188 €/m² 10,23 % 2.789 €/m² 2,46 % 2.603 €/m² 2,04 % 2.412 €/m² 5,93 % 1.939 €/m² 19,62 % 2.534 €/m² -1,82 % 2.901 €/m² 5,41 % 2.593 €/m² -6,99 % 2.330 €/m² 2,33 % 2.181 €/m² -2,85 % 2.529 €/m² 3,86 % 1.950 €/m² -6,16 % 3.275 €/m² 0,92 % 3.236 €/m² 3,35 % 2.334 €/m² 6,67 % 2.675 €/m² -4,09 % 2.665 €/m² 2,38 % 2.512 €/m² 4,15 % 1.940 €/m² 0,05 %

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 24: De prijsontwikkeling per vierkante meter in euro per vierkante meter en als percentage per stadsdeel per kwartaal voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in 2005.

4e kwartaal 2005

BOS EN LOMMER CENTRUM DE BAARSJES GEUZENVELD-SLOTERMEER NOORD OOST-WATERGRAAFSMEER OSDORP OUD-WEST OUD-ZUID SLOTERVAART WESTERPARK ZEEBURG ZUIDERAMSTEL ZUIDOOST

Totaal €/m² Percentage 2.788 €/m² 1,57 % 4.114 €/m² 2,64 % 3.118 €/m² -0,13 % 2.369 €/m² 0,59 % 2.528 €/m² 3,90 % 3.158 €/m² -0,63 % 2.292 €/m² 0,09 % 3.931 €/m² 5,47 % 3.984 €/m² -2,21 % 2.515 €/m² 2,28 % 3.517 €/m² 0,92 % 2.909 €/m² 4,23 % 3.393 €/m² -0,41 % 1.996 €/m² -7,51 %

Particulier €/m² Percentage 2.913 €/m² 3,48 % 4.165 €/m² 0,56 % 3.169 €/m² -1,77 % 2.420 €/m² 1,77 % 2.963 €/m² 0,41 % 3.332 €/m² -1,30 % 2.357 €/m² -0,13 % 4.005 €/m² 4,46 % 4.088 €/m² -0,94 % 2.556 €/m² 2,53 % 3.683 €/m² 2,48 % 3.079 €/m² 7,96 % 3.468 €/m² -1,95 % 2.063 €/m² -14,11 %

Sociale huurwoningen €/m² Percentage 2.441 €/m² -3,67 % 2.574 €/m² -11,27 % 2.757 €/m² 6,32 % 2.284 €/m² -1,97 % 2.252 €/m² 3,26 % 2.694 €/m² 6,52 % 2.104 €/m² 7,90 % 3.500 €/m² 6,87 % 3.124 €/m² -3,46 % 2.355 €/m² 0,90 % 2.944 €/m² 10,06 % 2.656 €/m² -0,34 % 2.508 €/m² -0,16 % 1.952 €/m² 0,62 %

* De prijsontwikkeling is vastgesteld door het verschil in de prijs per vierkante meter tussen het kwartaal genoemde kwartaal en het daarvoor gelegen kwartaal. ** De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

Tabel 25: De prijsontwikkeling per vierkante meter in euro per vierkante meter en als percentage per stadsdeel per kwartaal voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in 2006.

1e kwartaal 2006

2e kwartaal 2006

BOS EN LOMMER CENTRUM DE BAARSJES GEUZENVELD-SLOTERMEER NOORD OOST-WATERGRAAFSMEER OSDORP OUD-WEST OUD-ZUID SLOTERVAART WESTERPARK ZEEBURG ZUIDERAMSTEL ZUIDOOST BOS EN LOMMER CENTRUM DE BAARSJES GEUZENVELD-SLOTERMEER NOORD OOST-WATERGRAAFSMEER OSDORP OUD-WEST OUD-ZUID SLOTERVAART WESTERPARK ZEEBURG ZUIDERAMSTEL ZUIDOOST

Totaal €/m² Percentage 2.638 €/m² -5,38 % 4.212 €/m² 2,38 % 3.281 €/m² 5,23 % 2.379 €/m² 0,42 % 2.437 €/m² -3,60 % 3.327 €/m² 5,35 % 2.212 €/m² -3,49 % 3.943 €/m² 0,31 % 4.263 €/m² 7,00 % 2.458 €/m² -2,27 % 3.505 €/m² -0,34 % 2.989 €/m² 2,75 % 3.628 €/m² 6,93 % 2.161 €/m² 8,27 % 2.719 €/m² 3,07 % 4.321 €/m² 2,59 % 3.258 €/m² -0,70 % 2.489 €/m² 4,62 % 2.528 €/m² 3,73 % 3.513 €/m² 5,59 % 2.168 €/m² -1,99 % 4.165 €/m² 5,63 % 4.292 €/m² 0,68 % 2.299 €/m² -6,47 % 3.504 €/m² -0,03 % 2.886 €/m² -3,45 % 3.468 €/m² -4,41 % 2.097 €/m² -2,96 %

2.725 4.311 3.363 2.341 2.680 3.500 2.346 4.037 4.358 2.473 3.696 3.171 3.671 2.311 2.892 4.359 3.334 2.522 2.756 3.751 2.190 4.305 4.331 2.283 3.825 2.975 3.516 2.260

Particulier €/m² Percentage €/m² -6,45 % €/m² 3,51 % €/m² 6,12 % €/m² -3,26 % €/m² -9,55 % €/m² 5,04 % €/m² -0,47 % €/m² 0,80 % €/m² 6,60 % €/m² -3,25 % €/m² 0,35 % €/m² 2,99 % €/m² 5,85 % €/m² 12,02 % €/m² 6,13 % €/m² 1,11 % €/m² -0,86 % €/m² 7,73 % €/m² 2,84 % €/m² 7,17 % €/m² -6,65 % €/m² 6,64 % €/m² -0,62 % €/m² -7,68 % €/m² 3,49 % €/m² -6,18 % €/m² -4,22 % €/m² -2,21 %

Sociale huurwoningen €/m² Percentage 2.381 €/m² -2,46 % 2.974 €/m² 15,54 % 2.482 €/m² -9,97 % 2.452 €/m² 7,36 % 2.265 €/m² 0,58 % 2.944 €/m² 9,28 % 2.085 €/m² -0,90 % 3.341 €/m² -4,54 % 3.283 €/m² 5,09 % 2.400 €/m² 1,91 % 3.066 €/m² 4,14 % 2.743 €/m² 3,28 % 2.922 €/m² 16,51 % 2.031 €/m² 4,05 % 2.410 €/m² 1,22 % 3.019 €/m² 1,51 % 2.514 €/m² 1,29 % 2.375 €/m² -3,14 % 2.329 €/m² 2,83 % 2.997 €/m² 1,80 % 2.079 €/m² -0,29 % 3.413 €/m² 2,16 % 3.661 €/m² 11,51 % 2.584 €/m² 7,67 % 2.992 €/m² -2,41 % 2.632 €/m² -4,05 % 2.891 €/m² -1,06 % 1.914 €/m² -5,76 %

135

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 25: De prijsontwikkeling per vierkante meter in euro per vierkante meter en als percentage per stadsdeel per kwartaal voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in 2006.

3e kwartaal 2006

4e kwartaal 2006

136

Totaal €/m² Percentage 2.940 €/m² 8,13 % 4.166 €/m² -3,59 % 3.395 €/m² 4,21 % 2.398 €/m² -3,66 % 2.603 €/m² 2,97 % 3.425 €/m² -2,50 % 2.441 €/m² 12,59 % 4.002 €/m² -3,91 % 4.584 €/m² 6,80 % 2.422 €/m² 5,35 % 3.711 €/m² 5,91 % 3.083 €/m² 6,83 % 3.796 €/m² 9,46 % 2.111 €/m² 0,67 %

3.047 4.218 3.532 2.346 2.883 3.670 2.492 4.100 4.620 2.429 3.942 3.191 3.851 2.289

Particulier €/m² Percentage €/m² 5,36 % €/m² -3,23 % €/m² 5,94 % €/m² -6,98 % €/m² 4,61 % €/m² -2,16 % €/m² 13,79 % €/m² -4,76 % €/m² 6,67 % €/m² 6,40 % €/m² 3,06 % €/m² 7,26 % €/m² 9,53 % €/m² 1,28 %

Sociale huurwoningen €/m² Percentage 2.601 €/m² 7,93 % 2.994 €/m² -0,83 % 2.557 €/m² 1,71 % 2.581 €/m² 8,67 % 2.377 €/m² 2,06 % 2.852 €/m² -4,84 % 2.237 €/m² 7,60 % 3.316 €/m² -2,84 % 3.896 €/m² 6,42 % 2.341 €/m² -9,40 % 3.329 €/m² 11,26 % 2.735 €/m² 3,91 % 2.817 €/m² -2,56 % 1.933 €/m² 0,99 %

BOS EN LOMMER CENTRUM DE BAARSJES GEUZENVELD-SLOTERMEER NOORD OOST-WATERGRAAFSMEER OSDORP OUD-WEST OUD-ZUID SLOTERVAART WESTERPARK ZEEBURG ZUIDERAMSTEL ZUIDOOST BOS EN LOMMER

2.963 €/m²

0,78 %

3.056 €/m²

0,30 %

2.830 €/m²

8,80 %

CENTRUM

4.300 €/m²

3,22 %

4.394 €/m²

4,17 %

3.293 €/m²

9,99 %

DE BAARSJES

3.543 €/m²

4,36 %

3.664 €/m²

3,74 %

2.667 €/m²

4,30 %

GEUZENVELD-SLOTERMEER

2.410 €/m²

0,50 %

2.325 €/m²

-0,90 %

2.696 €/m²

4,46 %

NOORD

2.568 €/m²

-1,34 %

2.961 €/m²

2,71 %

2.312 €/m²

-2,73 %

OOST-WATERGRAAFSMEER

3.431 €/m²

0,18 %

3.634 €/m²

-0,98 %

2.894 €/m²

1,47 %

OSDORP

2.355 €/m²

-3,52 %

2.427 €/m²

-2,61 %

2.039 €/m²

-8,85 %

OUD-WEST

4.258 €/m²

6,40 %

4.358 €/m²

6,29 %

3.627 €/m²

9,38 %

OUD-ZUID

4.636 €/m²

1,13 %

4.675 €/m²

1,19 %

3.187 €/m²

-18,20 %

SLOTERVAART

2.495 €/m²

3,01 %

2.614 €/m²

7,62 %

2.012 €/m²

-14,05 %

WESTERPARK

3.771 €/m²

1,62 %

4.035 €/m²

2,36 %

3.477 €/m²

4,45 %

ZEEBURG

3.140 €/m²

1,85 %

3.307 €/m²

3,64 %

2.781 €/m²

1,68 %

ZUIDERAMSTEL

3.701 €/m²

-2,50 %

3.769 €/m²

-2,13 %

2.970 €/m²

5,43 %

ZUIDOOST

2.136 €/m²

1,18 %

2.275 €/m²

-0,61 %

1.998 €/m²

3,36 %

* De prijsontwikkeling is vastgesteld door het verschil in de prijs per vierkante meter tussen het kwartaal genoemde kwartaal en het daarvoor gelegen kwartaal. ** De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

Tabel 26: De prijsontwikkeling per vierkante meter in euro per vierkante meter en als percentage per stadsdeel per kwartaal voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in 2007.

1e kwartaal 2007

BOS EN LOMMER CENTRUM DE BAARSJES GEUZENVELD-SLOTERMEER NOORD OOST-WATERGRAAFSMEER OSDORP OUD-WEST OUD-ZUID SLOTERVAART WESTERPARK ZEEBURG ZUIDERAMSTEL

Totaal €/m² Percentage 2.872 €/m² -3,07 % 4.093 €/m² -4,81 % 3.561 €/m² 0,51 % 2.564 €/m² 6,39 % 2.722 €/m² 6,00 % 3.508 €/m² 2,24 % 2.429 €/m² 3,14 % 4.368 €/m² 2,58 % 4.537 €/m² -2,14 % 2.487 €/m² -0,32 % 3.723 €/m² -1,27 % 3.107 €/m² -1,05 % 3.681 €/m² -0,54 %

Particulier €/m² Percentage 2.980 €/m² -2,49 % 4.157 €/m² -5,39 % 3.658 €/m² -0,16 % 2.577 €/m² 10,84 % 3.158 €/m² 6,65 % 3.708 €/m² 2,04 % 2.465 €/m² 1,57 % 4.566 €/m² 4,77 % 4.609 €/m² -1,41 % 2.580 €/m² -1,30 % 3.898 €/m² -3,40 % 3.186 €/m² -3,66 % 3.765 €/m² -0,11 %

Sociale huurwoningen €/m² Percentage 2.589 €/m² -8,52 % 3.339 €/m² 1,40 % 2.937 €/m² 10,12 % 2.513 €/m² -6,79 % 2.380 €/m² 2,94 % 2.840 €/m² -1,87 % 2.223 €/m² 9,02 % 3.180 €/m² -12,32 % 3.693 €/m² 15,88 % 2.138 €/m² 6,26 % 3.493 €/m² 0,46 % 2.922 €/m² 5,07 % 2.759 €/m² -7,10 %

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 26: De prijsontwikkeling per vierkante meter in euro per vierkante meter en als percentage per stadsdeel per kwartaal voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in 2007.

2e kwartaal 2007

3e kwartaal 2007

4e kwartaal 2007

ZUIDOOST BOS EN LOMMER CENTRUM DE BAARSJES GEUZENVELD-SLOTERMEER NOORD OOST-WATERGRAAFSMEER OSDORP OUD-WEST OUD-ZUID SLOTERVAART WESTERPARK ZEEBURG ZUIDERAMSTEL ZUIDOOST BOS EN LOMMER CENTRUM DE BAARSJES GEUZENVELD-SLOTERMEER NOORD OOST-WATERGRAAFSMEER OSDORP OUD-WEST OUD-ZUID SLOTERVAART WESTERPARK ZEEBURG ZUIDERAMSTEL ZUIDOOST BOS EN LOMMER CENTRUM DE BAARSJES GEUZENVELD-SLOTERMEER NOORD OOST-WATERGRAAFSMEER OSDORP OUD-WEST OUD-ZUID SLOTERVAART WESTERPARK ZEEBURG ZUIDERAMSTEL ZUIDOOST

2.154 2.961 4.620 3.700 2.622 2.665 3.817 2.461 4.388 5.004 2.488 3.874 3.408 4.069 2.200 3.226 4.746 3.880 2.602 2.844 3.781 2.568 4.682 4.963 2.624 4.266 3.455 3.849 2.204 3.481 5.039 3.929 2.614 2.816 3.895 2.519 4.711 5.247 2.626 4.166 3.490 4.075 2.194

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

0,84 3,10 12,88 3,90 2,26 -2,09 8,81 1,32 0,46 10,29 0,04 4,06 9,69 10,54 2,14 8,95 2,73 4,86 -0,76 6,72 -0,94 4,35 6,70 -0,82 5,47 10,12 1,38 -5,41 0,18 7,90 6,17 1,26 0,46 -0,98 3,02 -1,91 0,62 5,72 0,08 -2,34 1,01 5,87 -0,45

% % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % %

2.277 €/m² 3.140 €/m² 4.679 €/m² 3.842 €/m² 2.608 €/m² 2.982 €/m² 3.939 €/m² 2.522 €/m² 4.583 €/m² 5.075 €/m² 2.535 €/m² 4.174 €/m² 3.494 €/m² 4.119 €/m² 2.294 €/m² 3.355 €/m² 4.865 €/m² 3.999 €/m² 2.621 €/m² 3.227 €/m² 3.880 €/m² 2.637 €/m² 4.841 €/m² 5.005 €/m² 2.660 €/m² 4.431 €/m² 3.479 €/m² 3.876 €/m² 2.303 €/m² 3.576 €/m² 5.066 €/m² 4.031 €/m² 2.638 €/m² 3.009 €/m² 3.908 €/m² 2.527 €/m² 4.820 €/m² 5.284 €/m² 2.628 €/m² 4.249 €/m² 3.500 €/m² 4.083 €/m² 2.213€/m²

0,09 % 5,37 % 12,56 % 5,03 % 1,20 % -5,57 % 6,23 % 2,31 % 0,37% 10,11 % -1,74 % 7,08 % 9,67 % 9,40 % 0,75 % 6,85 % 3,98 % 4,09 % 0,50 % 8,22 % -1,50 % 4,56 % 5,63 % -1,38 % 4,93 % 6,16 % -0,43 % -5,90 % 0,39 % 6,59 % 4,13 % 0,80 % 0,65 % -6,76 % 0,72 % -4,17 % -0,43 % 5,57 % -1,20 % -4,11 % 0,60 % 5,34 % -3,91 %

2.063 2.512 3.447 3.086 2.700 2.423 3.139 2.169 3.687 3.612 2.184 3.385 2.989 3.070 2.100 2.404 3.192 3.173 2.503 2.451 3.457 2.208 3.553 3.756 2.242 3.679 3.369 3.204 2.105 3.140 3.089 3.242 2.497 2.370 3.722 2.414 3.785 3.957 2.576 3.622 3.441 3.786 2.163

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

3,25 % -2,97 % 3,23 % 5,07 % 7,44 % 1,81 % 10,53 % -2,43 % 15,94 % -2,19 % 2,15 % -3,09% 2,29 % 11,27 % 1,79 % -4,30 % -7,40 % 2,82 % -7,30 % 1,16 % 10,13 % 1,80 % -3,63 % 3,99 % 2,66 % 8,69 % 12,71 % 4,36 % 0,24 % 30,62 % -3,23 % 2,17 % -0,24 % -3,30 % 7,67 % 9,33 % 6,53 % 5,35 % 14,90 % -1,55 % 2,14 % 18,16 % 2,76 %

* De prijsontwikkeling is vastgesteld door het verschil in de prijs per vierkante meter tussen het kwartaal genoemde kwartaal en het daarvoor gelegen kwartaal. ** De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

137

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 27: De prijsontwikkeling per vierkante meter in euro per vierkante meter en als percentage per stadsdeel per kwartaal voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in 2008.

1e kwartaal 2008

2e kwartaal 2008

138

3e kwartaal 2008

BOS EN LOMMER CENTRUM DE BAARSJES GEUZENVELD-SLOTERMEER NOORD OOST-WATERGRAAFSMEER OSDORP OUD-WEST OUD-ZUID SLOTERVAART WESTERPARK ZEEBURG ZUIDERAMSTEL ZUIDOOST BOS EN LOMMER CENTRUM DE BAARSJES GEUZENVELD-SLOTERMEER NOORD OOST-WATERGRAAFSMEER OSDORP OUD-WEST OUD-ZUID SLOTERVAART WESTERPARK ZEEBURG ZUIDERAMSTEL ZUIDOOST BOS EN LOMMER CENTRUM DE BAARSJES GEUZENVELD-SLOTERMEER NOORD OOST-WATERGRAAFSMEER OSDORP OUD-WEST OUD-ZUID SLOTERVAART WESTERPARK ZEEBURG ZUIDERAMSTEL ZUIDOOST

Totaal €/m² Percentage 3.460 €/m² -0,60 % 5.188 €/m² 2,96 % 4.092 €/m² 4,15 % 2.558 €/m² -2,14 % 2.694 €/m² -4,33 % 4.351 €/m² 11,71 % 2.522 €/m² 0,12 % 5.113 €/m² 8,53 % 5.252 €/m² 0,10 % 2.721 €/m² 3,62 % 4.593 €/m² 10,25 % 3.424 €/m² -1,89 % 4.138 €/m² 1,55 % 2.310 €/m² 5,29 % 3.745 €/m² 8,24 % 5.112 €/m² -1,46 % 3.964 €/m² -3,13 % 2.589 €/m² 1,21 % 2.621 €/m² -2,71 % 4.198 €/m² -3,52 % 2.518 €/m² -0,16 % 5.177 €/m² 1,25 % 5.354 €/m² 1,94 % 2.760 €/m² 1,43 % 4.745 €/m² 3,31 % 3.733 €/m² 9,02 % 4.107 €/m² -0,75 % 2.229 €/m² -3,51 % 3.658 €/m² -2,32 % 5.248 €/m² 2,66 % 4.148 €/m² 4,64 % 2.794 €/m² 7,92 % 3.090 €/m² 17,89 % 4.447 €/m² 5,93 % 2.738 €/m² 8,74 % 5.080 €/m² -1,87 % 5.263 €/m² -1,70 % 2.596 €/m² -5,94 % 4.758 €/m² 0,27 % 3.770 €/m² 0,99 % 4.321 €/m² 5,21 % 2.243 €/m² 0,63 %

Particulier €/m² Percentage 3.583 €/m² 0,20 % 5.295 €/m² 4,52 % 4.212 €/m² 4,49 % 2.462 €/m² -6,67 % 2.760 €/m² -8,28 % 4.550 €/m² 16,43 % 2.539 €/m² 0,47 % 5.220 €/m² 8,30 % 5.293 €/m² 0,17 % 2.752 €/m² 4,72 % 4.721 €/m² 11,11 % 3.482 €/m² -0,51 % 4.202 €/m² 2,91 % 2.424 €/m² 9,53 % 3.866 €/m² 7,90 % 5.187 €/m² -2,04 % 4.146 €/m² -1,57 % 2.571 €/m² 4,43 % 2.942 €/m² 6,59 % 4.395 €/m² -3,41 % 2.534 €/m² -0,20 % 5.242 €/m² 0,42 % 5.399 €/m² 2,00 % 2.784 €/m² 1,16 % 4.921 €/m² 4,24 % 3.814 €/m² 9,53 % 4.126 €/m² -1,81 % 2.301 €/m² -5,07 % 3.695 €/m² -4,42 % 5.275 €/m² 1,70 % 4.193 €/m² 1,13 % 2.798 €/m² 8,83 % 3.487 €/m² 18,52 % 4.603 €/m² 4,73 % 2.762 €/m² 9,00 % 5.123 €/m² -2,27 % 5.344 €/m² -1,02 % 2.583 €/m² -7,22 % 4.807 €/m² -2,32 % 3.773 €/m² -1,07 % 4.361 €/m² 5,70 % 2.359 €/m² 2,52 %

Sociale huurwoningen €/m² Percentage 2.932 €/m² -6,62 % 3.522 €/m² 14,02 % 3.483 €/m² 7,43 % 2.820 €/m² 12,94 % 2.619 €/m² 10,51 % 3.364 €/m² -9,62 % 2.355 €/m² -2,44 % 4.122 €/m² 8,90 % 4.497 €/m² 13,65 % 2.594 €/m² 0,70 % 4.327 €/m² 19,46 % 3.188 €/m² -7,35 % 3.418 €/m² -9,72 % 2.148 €/m² -0,69 % 3.055 €/m² 4,20 % 3.701 €/m² 5,08 % 3.340 €/m² -4,11 % 3.049 €/m² 8,12 % 2.352 €/m² -10,19 % 3.434 €/m² 2,08 % 2.389 €/m² 1,44 % 4.522 €/m² 9,70 % 4.416 €/m² -1,80 % 2.556 €/m² -1,46 % 3.886 €/m² -10,19 % 3.404 €/m² 6,78 % 3.674 €/m² 7,49 % 2.125 €/m² -1,07 % 3.344 €/m² 9,46 % 4.266 €/m² 15,27 % 3.684 €/m² 10,30 % 2.749 €/m² -9,84 % 2.647 €/m² 12,54 % 3.697 €/m² 7,66 % 2.168 €/m² -9,25 % 4.267 €/m² -5,64 % 4.369 €/m² -1,06 % 2.644 €/m² 3,44 % 4.594 €/m² 18,22 % 3.739 €/m² 9,84 % 3.392 €/m² -7,68 % 2.099 €/m² -1,22 %

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 27: De prijsontwikkeling per vierkante meter in euro per vierkante meter en als percentage per stadsdeel per kwartaal voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in 2008.

BOS EN LOMMER CENTRUM DE BAARSJES GEUZENVELD-SLOTERMEER NOORD OOST-WATERGRAAFSMEER OSDORP OUD-WEST OUD-ZUID SLOTERVAART WESTERPARK ZEEBURG ZUIDERAMSTEL ZUIDOOST

4e kwartaal 2008

3.477 4.940 4.444 2.620 2.945 4.039 2.590 4.954 5.312 2.560 4.925 3.640 4.216 2.238

Totaal €/m² Percentage €/m² -4,95 % €/m² -5,87 % €/m² 7,14 % €/m² -6,23 % €/m² -4,69 % €/m² -9,17 % €/m² -5,41 % €/m² -2,48 % €/m² 0,93 % €/m² -1,39 % €/m² 3,51 % €/m² -3,45 % €/m² -2,43 % €/m² -0,22%

3.633 4.981 4.513 2.640 3.389 4.279 2.625 5.016 5.356 2.620 5.024 3.709 4.240 2.263

Particulier €/m² Percentage €/m² -1,68 % €/m² -5,57 % €/m² 7,63 % €/m² -5,65 % €/m² -2,81 % €/m² -7,04 % €/m² -4,96 % €/m² -2,09 % €/m² 0,22 % €/m² 1,43 % €/m² 4,51 % €/m² -1,70 % €/m² -2,77 % €/m² -4,07 %

Sociale huurwoningen €/m² Percentage 3.091 €/m² -7,57 % 3.343 €/m² -21,64 % 3.692 €/m² 0,22 % 2.536 €/m² -7,75 % 2.483 €/m² -6,20 % 3.444 €/m² -6,84 % 2.328 €/m² 7,38 % 3.872 €/m² -9,26 % 4.309 €/m² -1,37 % 2.374 €/m² -10,21 % 4.470 €/m² -2,70 % 3.448 €/m² -7,78 % 3.644 €/m² 7,43 % 2.205 €/m² 5,05 %

* De prijsontwikkeling is vastgesteld door het verschil in de prijs per vierkante meter tussen het kwartaal genoemde kwartaal en het daarvoor gelegen kwartaal. ** De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

Tabel 28: De prijsontwikkeling per vierkante meter in euro per vierkante meter en als percentage per stadsdeel per kwartaal voor alle transacties, particuliere transacties en transacties van sociale huurwoningen. Totaal €/m² Percentage CENTRUM 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal

2004 2004 2004 2004 2005 2005 2005 2005 2006 2006 2006 2006 2007 2007 2007 2007 2008 2008 2008 2008

WESTPOORT

3.670 3.471 3.696 3.634 3.720 3.966 4.008 4.114 4.212 4.321 4.166 4.300 4.093 4.620 4.746 5.039 5.188 5.112 5.248 4.940

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

Particulier €/m² Percentage

3.775 3.496 3.743 3.781 3.922 4.191 4.142 4.165 4.311 4.359 4.218 4.394 4.157 4.679 4.865 5.066 5.295 5.187 5.275 4.981

-5,42% 6,48% -1,68% 2,37% 6,61% 1,06% 2,64% 2,38% 2,59% -3,59% 3,22% -4,81% 12,88% 2,73% 6,17% 2,96% -1,46% 2,66% -5,87%

-

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

Sociale huurwoningen €/m² Percentage

2.980 3.268 3.018 2.772 2.885 2.752 2.901 2.574 2.974 3.019 2.994 3.293 3.339 3.447 3.192 3.089 3.522 3.701 4.266 3.343

-7,39% 7,07% 1,02% 3,73% 6,86% -1,17% 0,56% 3,51% 1,11% -3,23% 4,17% -5,39% 12,56% 3,98% 4,13% 4,52% -2,04% 1,70% -5,57%

-

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

9,66% -7,65% -8,15% 4,08% -4,61% 5,41% -11,27% 15,54% 1,51% -0,83% 9,99% 1,40% 3,23% -7,40% -3,23% 14,02% 5,08% 15,27% -21,64%

-

139

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 28: De prijsontwikkeling per vierkante meter in euro per vierkante meter en als percentage per stadsdeel per kwartaal voor alle transacties, particuliere transacties en transacties van sociale huurwoningen. Totaal €/m² Percentage

140

Particulier €/m² Percentage

Sociale huurwoningen €/m² Percentage

WESTERPARK 1e kwartaal 2004 2e kwartaal 2004 3e kwartaal 2004 4e kwartaal 2004 1e kwartaal 2005 2e kwartaal 2005 3e kwartaal 2005 4e kwartaal 2005 1e kwartaal 2006 2e kwartaal 2006 3e kwartaal 2006 4e kwartaal 2006 1e kwartaal 2007 2e kwartaal 2007 3e kwartaal 2007 4e kwartaal 2007 1e kwartaal 2008 2e kwartaal 2008 3e kwartaal 2008 4e kwartaal 2008

3.187 3.089 2.985 2.967 3.062 3.050 3.485 3.517 3.505 3.504 3.711 3.771 3.723 3.874 4.266 4.166 4.593 4.745 4.758 4.925

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

-3,07% -3,37% -0,60% 3,20% -0,39% 14,26% 0,92% -0,34% -0,03% 5,91% 1,62% -1,27% 4,06% 10,12% -2,34% 10,25% 3,31% 0,27% 3,51%

3.407 3.307 3.120 3.173 3.307 3.161 3.594 3.683 3.696 3.825 3.942 4.035 3.898 4.174 4.431 4.249 4.721 4.921 4.807 5.024

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

-2,94% -5,65% 1,70% 4,22% -4,41% 13,70% 2,48% 0,35% 3,49% 3,06% 2,36% -3,40% 7,08% 6,16% -4,11% 11,11% 4,24% -2,32% 4,51%

2.461 2.364 2.627 2.618 2.722 2.789 2.675 2.944 3.066 2.992 3.329 3.477 3.493 3.385 3.679 3.622 4.327 3.886 4.594 4.470

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

-3,94% 11,13% -0,34% 3,97% 2,46% -4,09% 10,06% 4,14% -2,41% 11,26% 4,45% 0,46% -3,09% 8,69% -1,55% 19,46% -10,19% 18,22% -2,70%

OUD-WEST 1e kwartaal 2004 2e kwartaal 2004 3e kwartaal 2004 4e kwartaal 2004 1e kwartaal 2005 2e kwartaal 2005 3e kwartaal 2005 4e kwartaal 2005 1e kwartaal 2006 2e kwartaal 2006 3e kwartaal 2006 4e kwartaal 2006 1e kwartaal 2007 2e kwartaal 2007 3e kwartaal 2007 4e kwartaal 2007 1e kwartaal 2008 2e kwartaal 2008 3e kwartaal 2008 4e kwartaal 2008

3.604 3.545 3.749 3.557 3.645 3.779 3.727 3.931 3.943 4.165 4.002 4.258 4.368 4.388 4.682 4.711 5.113 5.177 5.080 4.954

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

-1,64% 5,75% -5,12% 2,47% 3,68% -1,38% 5,47% 0,31% 5,63% -3,91% 6,40% 2,58% 0,46% 6,70% 0,62% 8,53% 1,25% -1,87% -2,48%

3.702 3.653 3.812 3.721 3.739 3.845 3.834 4.005 4.037 4.305 4.100 4.358 4.566 4.583 4.841 4.820 5.220 5.242 5.123 5.016

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

-1,32% 4,35% -2,39% 0,48% 2,83% -0,29% 4,46% 0,80% 6,64% -4,76% 6,29% 4,77% 0,37% 5,63% -0,43% 8,30% 0,42% -2,27% -2,09%

2.737 2.782 2.951 2.903 3.098 3.245 3.275 3.500 3.341 3.413 3.316 3.627 3.180 3.687 3.553 3.785 4.122 4.522 4.267 3.872

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

1,64% 6,07% -1,63% 6,72% 4,74% 0,92% 6,87% -4,54% 2,16% -2,84% 9,38% -12,32% 15,94% -3,63% 6,53% 8,90% 9,70% -5,64% -9,26%

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 28: De prijsontwikkeling per vierkante meter in euro per vierkante meter en als percentage per stadsdeel per kwartaal voor alle transacties, particuliere transacties en transacties van sociale huurwoningen. Totaal €/m² Percentage ZEEBURG 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal

2004 2004 2004 2004 2005 2005 2005 2005 2006 2006 2006 2006 2007 2007 2007 2007 2008 2008 2008 2008

BOS EN LOMMER 1e kwartaal 2004 2e kwartaal 2004 3e kwartaal 2004 4e kwartaal 2004 1e kwartaal 2005 2e kwartaal 2005 3e kwartaal 2005 4e kwartaal 2005 1e kwartaal 2006 2e kwartaal 2006 3e kwartaal 2006 4e kwartaal 2006 1e kwartaal 2007 2e kwartaal 2007 3e kwartaal 2007 4e kwartaal 2007 1e kwartaal 2008 2e kwartaal 2008 3e kwartaal 2008 4e kwartaal 2008

2.687 2.698 2.756 2.786 2.686 2.834 2.791 2.909 2.989 2.886 3.083 3.140 3.107 3.408 3.455 3.490 3.424 3.733 3.770 3.640

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

2.601 2.550 2.606 2.688 2.733 2.717 2.745 2.788 2.638 2.719 2.940 2.963 2.872 2.961 3.226 3.481 3.460 3.745 3.658 3.477

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

0,41% 2,15% 1,09% -3,59% 5,51% -1,52% 4,23% 2,75% -3,45% 6,83% 1,85% -1,05% 9,69% 1,38% 1,01% -1,89% 9,02% 0,99% -3,45%

-1,96 2,20 3,15 1,67 -0,59 1,03 1,57 -5,38 3,07 8,13 0,78 -3,07 3,10 8,95 7,90 -0,60 8,24 -2,32 -4,95

% % % % % % % % % % % % % % % % % % %

Particulier €/m² Percentage

2.722 2.748 2.805 2.908 2.784 3.047 2.852 3.079 3.171 2.975 3.191 3.307 3.186 3.494 3.479 3.500 3.482 3.814 3.773 3.709

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

2.656 2.585 2.663 2.748 2.790 2.762 2.815 2.913 2.725 2.892 3.047 3.056 2.980 3.140 3.355 3.576 3.583 3.866 3.695 3.633

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

0,96% 2,07% 3,67% -4,26% 9,45% -6,40% 7,96% 2,99% -6,18% 7,26% 3,64% -3,66% 9,67% -0,43% 0,60% -0,51% 9,53% -1,07% -1,70%

-2,67 3,02 3,19 1,53 -1,00 1,92 3,48 -6,45 6,13 5,36 0,30 -2,49 5,37 6,85 6,59 0,20 7,90 -4,42 -1,68

% % % % % % % % % % % % % % % % % % %

Sociale huurwoningen €/m² Percentage

2.523 2.534 2.514 2.579 2.551 2.603 2.665 2.656 2.743 2.632 2.735 2.781 2.922 2.989 3.369 3.441 3.188 3.404 3.739 3.448

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

2.419 2.384 2.386 2.436 2.462 2.581 2.534 2.441 2.381 2.410 2.601 2.830 2.589 2.512 2.404 3.140 2.932 3.055 3.344 3.091

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

0,44% -0,79% 2,59% -1,09% 2,04% 2,38% -0,34% 3,28% -4,05% 3,91% 1,68% 5,07% 2,29% 12,71% 2,14% -7,35% 6,78% 9,84% -7,78%

-1,45 0,08 2,10 1,07 4,83 -1,82 -3,67 -2,46 1,22 7,93 8,80 -8,52 -2,97 -4,30 30,62 -6,62 4,20 9,46 -7,57

% % % % % % % % % % % % % % % % % % %

141

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 28: De prijsontwikkeling per vierkante meter in euro per vierkante meter en als percentage per stadsdeel per kwartaal voor alle transacties, particuliere transacties en transacties van sociale huurwoningen. Totaal €/m² Percentage

Particulier €/m² Percentage

Sociale huurwoningen €/m² Percentage

DE BAARSJES 1e 2e 3e 4e 1e 2e 3e 4e 1e 2e 3e 4e 1e 2e 3e 4e 1e 2e 3e 4e

142

kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal

2004 2004 2004 2004 2005 2005 2005 2005 2006 2006 2006 2006 2007 2007 2007 2007 2008 2008 2008 2008

3.064 3.150 3.073 3.006 3.109 3.118 3.122 3.118 3.281 3.258 3.395 3.543 3.561 3.700 3.880 3.929 4.092 3.964 4.148 4.444

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

2,81% -2,44% -2,18% 3,43% 0,29% 0,13% -0,13% 5,23% -0,70% 4,21% 4,36% 0,51% 3,90% 4,86% 1,26% 4,15% -3,13% 4,64% 7,14%

3.118 3.236 3.130 3.142 3.206 3.237 3.226 3.169 3.363 3.334 3.532 3.664 3.658 3.842 3.999 4.031 4.212 4.146 4.193 4.513

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

3,78% -3,28% 0,38% 2,04% 0,97% -0,34% -1,77% 6,12% -0,86% 5,94% 3,74% -0,16% 5,03% 4,09% 0,80% 4,49% -1,57% 1,13% 7,63%

2.829 2.772 2.704 2.623 2.902 2.788 2.593 2.757 2.482 2.514 2.557 2.667 2.937 3.086 3.173 3.242 3.483 3.340 3.684 3.692

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

-2,01% -2,45% -3,00% 10,64% -3,93% -6,99% 6,32% -9,97% 1,29% 1,71% 4,30% 10,12% 5,07% 2,82% 2,17% 7,43% -4,11% 10,30% 0,22%

NOORD 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal

2004 2004 2004 2004 2005 2005 2005 2005 2006 2006 2006 2006 2007 2007 2007 2007 2008 2008 2008 2008

2.456 2.360 2.439 2.528 2.468 2.413 2.433 2.528 2.437 2.528 2.603 2.568 2.722 2.665 2.844 2.816 2.694 2.621 3.090 2.945

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

-3,91% 3,35% 3,65% -2,37% -2,23% 0,83% 3,90% -3,60% 3,73% 2,97% -1,34% 6,00% -2,09% 6,72% -0,98% -4,33% -2,71% 17,89% -4,69%

2.810 2.535 3.001 2.760 2.748 2.715 2.951 2.963 2.680 2.756 2.883 2.961 3.158 2.982 3.227 3.009 2.760 2.942 3.487 3.389

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

-9,79% 18,38% -8,03% -0,43% -1,20% 8,69% 0,41% -9,55% 2,84% 4,61% 2,71% 6,65% -5,57% 8,22% -6,76% -8,28% 6,59% 18,52% -2,81%

2.272 2.251 2.179 2.348 2.213 2.245 2.181 2.252 2.265 2.329 2.377 2.312 2.380 2.423 2.451 2.370 2.619 2.352 2.647 2.483

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

-0,92% -3,20% 7,76% -5,75% 1,45% -2,85% 3,26% 0,58% 2,83% 2,06% -2,73% 2,94% 1,81% 1,16% -3,30% 10,51% -10,19% 12,54% -6,20%

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 28: De prijsontwikkeling per vierkante meter in euro per vierkante meter en als percentage per stadsdeel per kwartaal voor alle transacties, particuliere transacties en transacties van sociale huurwoningen. Totaal €/m² Percentage

Particulier €/m² Percentage

Sociale huurwoningen €/m² Percentage

GEUZENVELD-SLOTERMEER 1e kwartaal 2004 2e kwartaal 2004 3e kwartaal 2004 4e kwartaal 2004 1e kwartaal 2005 2e kwartaal 2005 3e kwartaal 2005 4e kwartaal 2005 1e kwartaal 2006 2e kwartaal 2006 3e kwartaal 2006 4e kwartaal 2006 1e kwartaal 2007 2e kwartaal 2007 3e kwartaal 2007 4e kwartaal 2007 1e kwartaal 2008 2e kwartaal 2008 3e kwartaal 2008 4e kwartaal 2008

2.140 2.320 2.521 2.055 2.230 2.268 2.355 2.369 2.379 2.489 2.398 2.410 2.564 2.622 2.602 2.614 2.558 2.589 2.794 2.620

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

8,41% 8,66% -18,48% 8,52% 1,70% 3,84% 0,59% 0,42% 4,62% -3,66% 0,50% 6,39% 2,26% -0,76% 0,46% -2,14% 1,21% 7,92% -6,23%

2.403 2.366 2.553 2.504 2.317 2.257 2.378 2.420 2.341 2.522 2.346 2.325 2.577 2.608 2.621 2.638 2.462 2.571 2.798 2.640

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

-1,54% 7,90% -1,92% -7,47% -2,59% 5,36% 1,77% -3,26% 7,73% -6,98% -0,90% 10,84% 1,20% 0,50% 0,65% -6,67% 4,43% 8,83% -5,65%

1.726 2.132 2.323 1.894 2.173 2.277 2.330 2.284 2.452 2.375 2.581 2.696 2.513 2.700 2.503 2.497 2.820 3.049 2.749 2.536

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

23,52% 8,96% -18,47% 14,73% 4,79% 2,33% -1,97% 7,36% -3,14% 8,67% 4,46% -6,79% 7,44% -7,30% -0,24% 12,94% 8,12% -9,84% -7,75%

OSDORP 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal

2.256 2.230 2.135 2.213 2.280 2.212 2.290 2.292 2.212 2.168 2.441 2.355 2.429 2.461 2.568 2.519 2.522 2.518 2.738 2.590

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

-1,15% -4,26% 3,65% 3,03% -2,98% 3,53% 0,09% -3,49% -1,99% 12,59% -3,52% 3,14% 1,32% 4,35% -1,91% 0,12% -0,16% 8,74% -5,41%

2.251 2.259 2.181 2.223 2.257 2.263 2.360 2.357 2.346 2.190 2.492 2.427 2.465 2.522 2.637 2.527 2.539 2.534 2.762 2.625

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

0,36% -3,45% 1,93% 1,53% 0,27% 4,29% -0,13% -0,47% -6,65% 13,79% -2,61% 1,57% 2,31% 4,56% -4,17% 0,47% -0,20% 9,00% -4,96%

2.440 1.935 1.794 2.167 2.344 2.078 1.950 2.104 2.085 2.079 2.237 2.039 2.223 2.169 2.208 2.414 2.355 2.389 2.168 2.328

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

-20,70% -7,29% 20,79% 8,17% -11,35% -6,16% 7,90% -0,90% -0,29% 7,60% -8,85% 9,02% -2,43% 1,80% 9,33% -2,44% 1,44% -9,25% 7,38%

2004 2004 2004 2004 2005 2005 2005 2005 2006 2006 2006 2006 2007 2007 2007 2007 2008 2008 2008 2008

143

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 28: De prijsontwikkeling per vierkante meter in euro per vierkante meter en als percentage per stadsdeel per kwartaal voor alle transacties, particuliere transacties en transacties van sociale huurwoningen. Totaal €/m² Percentage

144

Particulier €/m² Percentage

SLOTERVAART 1e kwartaal 2004 2e kwartaal 2004 3e kwartaal 2004 4e kwartaal 2004 1e kwartaal 2005 2e kwartaal 2005 3e kwartaal 2005 4e kwartaal 2005 1e kwartaal 2006 2e kwartaal 2006 3e kwartaal 2006 4e kwartaal 2006 1e kwartaal 2007 2e kwartaal 2007 3e kwartaal 2007 4e kwartaal 2007 1e kwartaal 2008 2e kwartaal 2008 3e kwartaal 2008 4e kwartaal 2008

2.382 2.333 2.364 2.270 2.204 2.269 2.459 2.515 2.458 2.299 2.422 2.495 2.487 2.488 2.624 2.626 2.721 2.760 2.596 2.560

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

-2,06% 1,33% -3,98% -2,91% 2,95% 8,37% 2,28% -2,27% -6,47% 5,35% 3,01% -0,32% 0,04% 5,47% 0,08% 3,62% 1,43% -5,94% -1,39%

2.382 2.321 2.364 2.342 2.292 2.289 2.493 2.556 2.473 2.283 2.429 2.614 2.580 2.535 2.660 2.628 2.752 2.784 2.583 2.620

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

-2,56% 1,85% -0,93% -2,13% -0,13% 8,91% 2,53% -3,25% -7,68% 6,40% 7,62% -1,30% -1,74% 4,93% -1,20% 4,72% 1,16% -7,22% 1,43%

ZUIDOOST 1e kwartaal 2004 2e kwartaal 2004 3e kwartaal 2004 4e kwartaal 2004 1e kwartaal 2005 2e kwartaal 2005 3e kwartaal 2005 4e kwartaal 2005 1e kwartaal 2006 2e kwartaal 2006 3e kwartaal 2006 4e kwartaal 2006 1e kwartaal 2007 2e kwartaal 2007 3e kwartaal 2007 4e kwartaal 2007 1e kwartaal 2008 2e kwartaal 2008 3e kwartaal 2008 4e kwartaal 2008

2.155 2.135 2.085 1.760 1.880 2.068 2.158 1.996 2.161 2.097 2.111 2.136 2.154 2.200 2.204 2.194 2.310 2.229 2.243 2.238

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

-0,93% -2,34% -15,59% 6,82% 10,00% 4,35% -7,51% 8,27% -2,96% 0,67% 1,18% 0,84% 2,14% 0,18% -0,45% 5,29% -3,51% 0,63% -0,22%

2.398 2.270 2.193 2.120 2.309 2.180 2.402 2.063 2.311 2.260 2.289 2.275 2.277 2.294 2.303 2.213 2.424 2.301 2.359 2.263

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

-5,34% -3,39% -3,33% 8,92% -5,59% 10,18% -14,11% 12,02% -2,21% 1,28% -0,61% 0,09% 0,75% 0,39% -3,91% 9,53% -5,07% 2,52% -4,07%

Sociale huurwoningen €/m² Percentage

2.389 €/m² 2.586 €/m² 2.004 €/m² 1.985 €/m² 2.188 €/m² 2.334 €/m² 2.355 €/m² 2.400 €/m² 2.584 €/m² 2.341 €/m² 2.012 €/m² 2.138 €/m² 2.184 €/m² 2.242 €/m² 2.576 €/m² 2.594 €/m² 2.556 €/m² 2.644 €/m² 2.374 €/m²

8,25% -22,51% -0,95% 10,23% 6,67% 0,90% 1,91% 7,67% -9,40% -14,05% 6,26% 2,15% 2,66% 14,90% 0,70% -1,46% 3,44% -10,21%

1.963 2.030 1.995 1.644 1.621 1.939 1.940 1.952 2.031 1.914 1.933 1.998 2.063 2.100 2.105 2.163 2.148 2.125 2.099 2.205

3,41% -1,72% -17,59% -1,40% 19,62% 0,05% 0,62% 4,05% -5,76% 0,99% 3,36% 3,25% 1,79% 0,24% 2,76% -0,69% -1,07% -1,22% 5,05%

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 28: De prijsontwikkeling per vierkante meter in euro per vierkante meter en als percentage per stadsdeel per kwartaal voor alle transacties, particuliere transacties en transacties van sociale huurwoningen. Totaal €/m² Percentage

Particulier €/m² Percentage

Sociale huurwoningen €/m² Percentage

OOST-WATERGRAAFSMEER 1e kwartaal 2004 2e kwartaal 2004 3e kwartaal 2004 4e kwartaal 2004 1e kwartaal 2005 2e kwartaal 2005 3e kwartaal 2005 4e kwartaal 2005 1e kwartaal 2006 2e kwartaal 2006 3e kwartaal 2006 4e kwartaal 2006 1e kwartaal 2007 2e kwartaal 2007 3e kwartaal 2007 4e kwartaal 2007 1e kwartaal 2008 2e kwartaal 2008 3e kwartaal 2008 4e kwartaal 2008

3.056 2.940 2.943 3.074 3.054 2.988 3.178 3.158 3.327 3.513 3.425 3.431 3.508 3.817 3.781 3.895 4.351 4.198 4.447 4.039

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

-3,80% 0,10% 4,45% -0,65% -2,16% 6,36% -0,63% 5,35% 5,59% -2,50% 0,18% 2,24% 8,81% -0,94% 3,02% 11,71% -3,52% 5,93% -9,17%

3.116 3.051 3.142 3.326 3.311 3.157 3.376 3.332 3.500 3.751 3.670 3.634 3.708 3.939 3.880 3.908 4.550 4.395 4.603 4.279

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

-2,09% 2,98% 5,86% -0,45% -4,65% 6,94% -1,30% 5,04% 7,17% -2,16% -0,98% 2,04% 6,23% -1,50% 0,72% 16,43% -3,41% 4,73% -7,04%

2.604 2.499 2.441 2.486 2.360 2.435 2.529 2.694 2.944 2.997 2.852 2.894 2.840 3.139 3.457 3.722 3.364 3.434 3.697 3.444

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

-4,03% -2,32% 1,84% -5,07% 3,18% 3,86% 6,52% 9,28% 1,80% -4,84% 1,47% -1,87% 10,53% 10,13% 7,67% -9,62% 2,08% 7,66% -6,84%

OUD-ZUID 1e kwartaal 2004 2e kwartaal 2004 3e kwartaal 2004 4e kwartaal 2004 1e kwartaal 2005 2e kwartaal 2005 3e kwartaal 2005 4e kwartaal 2005 1e kwartaal 2006 2e kwartaal 2006 3e kwartaal 2006 4e kwartaal 2006 1e kwartaal 2007 2e kwartaal 2007 3e kwartaal 2007 4e kwartaal 2007 1e kwartaal 2008 2e kwartaal 2008 3e kwartaal 2008 4e kwartaal 2008

3.825 3.829 3.836 3.618 3.966 3.950 4.074 3.984 4.263 4.292 4.584 4.636 4.537 5.004 4.963 5.247 5.252 5.354 5.263 5.312

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

0,10% 0,18% -5,68% 9,62% -0,40% 3,14% -2,21% 7,00% 0,68% 6,80% 1,13% -2,14% 10,29% -0,82% 5,72% 0,10% 1,94% -1,70% 0,93%

3.842 3.840 3.835 3.806 3.988 3.996 4.127 4.088 4.358 4.331 4.620 4.675 4.609 5.075 5.005 5.284 5.293 5.399 5.344 5.356

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

-0,05% -0,13% -0,76% 4,78% 0,20% 3,28% -0,94% 6,60% -0,62% 6,67% 1,19% -1,41% 10,11% -1,38% 5,57% 0,17% 2,00% -1,02% 0,22%

3.498 3.509 3.844 2.998 3.307 3.131 3.236 3.124 3.283 3.661 3.896 3.187 3.693 3.612 3.756 3.957 4.497 4.416 4.369 4.309

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

0,31% 9,55% -22,01% 10,31% -5,32% 3,35% -3,46% 5,09% 11,51% 6,42% -18,20% 15,88% -2,19% 3,99% 5,35% 13,65% -1,80% -1,06% -1,37%

145

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 28: De prijsontwikkeling per vierkante meter in euro per vierkante meter en als percentage per stadsdeel per kwartaal voor alle transacties, particuliere transacties en transacties van sociale huurwoningen. Totaal €/m² Percentage ZUIDERAMSTEL 1e kwartaal 2004 2e kwartaal 2004 3e kwartaal 2004 4e kwartaal 2004 1e kwartaal 2005 2e kwartaal 2005 3e kwartaal 2005 4e kwartaal 2005 1e kwartaal 2006 2e kwartaal 2006 3e kwartaal 2006 4e kwartaal 2006 1e kwartaal 2007 2e kwartaal 2007 3e kwartaal 2007 4e kwartaal 2007 1e kwartaal 2008 2e kwartaal 2008 3e kwartaal 2008 4e kwartaal 2008

146

3.080 3.188 3.161 3.177 3.156 3.187 3.407 3.393 3.628 3.468 3.796 3.701 3.681 4.069 3.849 4.075 4.138 4.107 4.321 4.216

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

3,51% -0,85% 0,51% -0,66% 0,98% 6,90% -0,41% 6,93% -4,41% 9,46% -2,50% -0,54% 10,54% -5,41% 5,87% 1,55% -0,75% 5,21% -2,43%

Particulier €/m² Percentage

3.140 3.315 3.196 3.277 3.203 3.310 3.537 3.468 3.671 3.516 3.851 3.769 3.765 4.119 3.876 4.083 4.202 4.126 4.361 4.240

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

5,57% -3,59% 2,53% -2,26% 3,34% 6,86% -1,95% 5,85% -4,22% 9,53% -2,13% -0,11% 9,40% -5,90% 5,34% 2,91% -1,81% 5,70% -2,77%

Sociale huurwoningen €/m² Percentage

2.520 2.339 2.817 2.435 2.277 2.412 2.512 2.508 2.922 2.891 2.817 2.970 2.759 3.070 3.204 3.786 3.418 3.674 3.392 3.644

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

-7,18% 20,44% -13,56% -6,49% 5,93% 4,15% -0,16% 16,51% -1,06% -2,56% 5,43% -7,10% 11,27% 4,36% 18,16% -9,72% 7,49% -7,68% 7,43%

* De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

Tabel 29: De mediane prijsontwikkeling van de marktontwikkelingen (Tabel 28) en de prijsontwikkeling van alle doorverkochte woningen in procenten van alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en de verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008.

CENTRUM WESTERPARK OUD-WEST ZEEBURG BOS EN LOMMER DE BAARSJES NOORD GEUZENVELD-SLOTERMEER OSDORP SLOTERVAART ZUIDOOST OOST-WATERGRAAFSMEER OUD-ZUID ZUIDERAMSTEL Totaal

Totaal Markt Doorverkoop 21,65% 48,46% 31,80% 44,26% 22,51% 44,59% 25,68% 36,45% 25,27% 40,87% 23,01% 42,35% 7,64% 37,39% 9,29% 42,46% 9,78% 34,12% 6,43% 35,77% 3,01% 29,90% 30,15% 42,76% 22,54% 47,25% 21,26% 39,24% 21,49% 42,99%

Particulier Markt Doorverkoop 22,03% 49,13% 31,42% 43,24% 22,53% 44,55% 26,66% 35,01% 26,04% 39,74% 24,60% 43,16% 5,70% 30,39% 5,40% 31,77% 7,97% 35,14% 11,64% 29,25% -1,61% 31,44% 30,83% 42,71% 23,58% 47,44% 20,83% 39,75% 23,39% 43,86%

Sociale huurwoningen Markt Doorverkoop 17,98% 41,83% 33,02% 47,57% 22,36% 44,88% 23,96% 39,03% 22,87% 44,36% 17,23% 39,43% 7,94% 38,52% 11,56% 48,70% 12,50% 32,59% 2,38% 40,85% 4,85% 29,29% 28,07% 42,90% 13,65% 45,68% 24,71% 35,14% 15,66% 40,34%

* De marktontwikkelingen zijn bepaald aan de hand van de ontwikkelingen van de prijs per vierkante meter per periode van doorverkoop, met onderscheid tussen de marktontwikkelingen voor particuliere transacties en transacties van sociale huurwoningen (Tabel 28). Voor alle doorverkochte woningen is bepaald wat de prijsontwikkeling op de markt zou zijn geweest. ** De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 30: De mediane verschillen in prijsontwikkeling tussen de marktontwikkelingen en de prijsontwikkelingen van alle doorverkochte woningen van alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en de verkooptransacties van sociale huurwoningen in procenten. Totaal 26,90% 12,46% 22,08% 10,63% 15,61% 19,34% 29,85% 33,17% 24,34% 29,34% 26,88% 12,61% 24,71% 17,97% 21,52%

CENTRUM WESTERPARK OUD-WEST ZEEBURG BOS EN LOMMER DE BAARSJES NOORD GEUZENVELD-SLOTERMEER OSDORP SLOTERVAART ZUIDOOST OOST-WATERGRAAFSMEER OUD-ZUID ZUIDERAMSTEL Totaal

Particulier 27,20% 11,82% 22,02% 8,10% 13,70% 18,55% 25,06% 26,37% 27,17% 17,60% 33,05% 11,88% 23,86% 18,91% 20,49%

Sociale huurwoningen 23,85% 14,56% 22,52% 15,07% 21,50% 22,20% 30,58% 37,14% 20,09% 38,47% 24,44% 14,83% 32,03% 10,43% 24,68%

* De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

Tabel 31: De woningvoorraad in aantallen naar stadsdeel, per 1 januari 2008. Bron: O+S Amsterdam, 2008a. CENTRUM WESTERPARK OUD-WEST ZEEBURG BOS EN LOMMER DE BAARSJES NOORD GEUZENVELD-SLOTERMEER OSDORP SLOTERVAART ZUIDOOST OOST-WATERGRAAFSMEER OUD-ZUID ZUIDERAMSTEL AMSTERDAM

Totaal 47.996 19.473 19.008 23.109 14.581 18.860 39.226 18.414 21.279 19.040 35.956 32.041 47.996 27.251 384.323

Eigenaar/bewoner 14.914 4.156 4.955 7.382 2.681 3.860 8.689 3.957 7.125 5.481 8.980 6.836 12.821 7.596 99.442

Sociale verhuur 15.701 11.504 6.477 12.621 8.127 7.261 29.194 13.371 12.389 9.205 24.447 18.914 14.959 8.951 193.121

Particuliere verhuur 17.381 3.813 7.576 3.106 3.773 7.739 1.343 1.086 1.765 4.354 2.529 6.291 20.216 10.704 91.760

Sociale verhuur 32,71% 59,08% 34,08% 54,62% 55,74% 38,50% 74,43% 72,61% 58,22% 48,35% 67,99% 59,03% 31,17% 32,85% 50,25%

Particuliere verhuur 36,21% 19,58% 39,86% 13,44% 25,88% 41,03% 3,42% 5,90% 8,29% 22,87% 7,03% 19,63% 42,12% 39,28% 23,88%

Tabel 32: De woningvoorraad als percentage naar stadsdeel, per 1 januari 2008. Bron: O+S Amsterdam, 2008a. CENTRUM WESTERPARK OUD-WEST ZEEBURG BOS EN LOMMER DE BAARSJES NOORD GEUZENVELD-SLOTERMEER OSDORP SLOTERVAART ZUIDOOST OOST-WATERGRAAFSMEER OUD-ZUID ZUIDERAMSTEL AMSTERDAM

Eigenaar/bewoner 31,07% 21,34% 26,07% 31,94% 18,39% 20,47% 22,15% 21,49% 33,48% 28,79% 24,97% 21,34% 26,71% 27,87% 25,87%

147

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 33: Bouwperiodes van de Amsterdamse woningvoorraad en de verkooptransacties in aantallen en als percentage voor de Amsterdamse woningmarkt (Bron: DPG/O+S) voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008. Amsterdamse woningvoorraad

Totaal*

Particulier*

Sociale huurwoningen*

(Bron: DPG/O+S)

Voor 1919 1919-1930 1931-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 2001-2007 Totaal

Aantal 83.671 58.529 33.912 39.143 31.512 23.433 47.878 38.170 28.075 284.323

Percentage 29,43% 20,59% 11,93% 13,77% 11,08% 8,24% 16,84% 13,42% 9,87% 100,00 %

Aantal 2949 5286 5518 2177 3160 1428 4835 4428 2096 31.877

Percentage 9,25% 16,58% 17,31% 6,83% 9,91% 4,48% 15,17% 13,89% 6,58% 100,00 %

Aantal 2382 4269 4947 1277 2171 890 1833 4162 1977 23.908

Percentage 9,96% 17,86% 20,69% 5,34% 9,08% 3,72% 7,67% 17,41% 8,27% 100,00 %

Aantal 567 1017 571 900 989 538 3002 266 119 7.969

Percentage 7,12% 12,76% 7,17% 11,29% 12,41% 6,75% 37,67% 3,34% 1,49% 100,00 %

* De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

148

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 34: Het aantal geënquêteerden waarbij zijzelf of de VvE verbeteringen hebben aangebracht en het percentage van de geënquêteerden waarbij verbeteringen hebben plaatsgevonden. Wel verbeteringen aangebracht

Wel verbeteringen aangebracht

TUINDORP OOSTZAAN

80

62,02 %

NIEUWENDAM NOORD

63

74,12 %

REIGERSBOS HOLENDRECHT

38 7

76,00 % 77,78 %

GEIN TOTAAL

45

86,54 %

233

71,69 %

Tabel 35: Onderscheid naar de aspecten waarin verbeteringen zijn aangebracht door de geënquêteerden of de VvE zijn aangebracht in aantallen. Tuindorp Oostzaan 5

Nieuwendam Noord 5

Reigersbos

Holendrecht

Gein

Totaal

7

3

8

28

0

0

0

0

2

2

Buitenschilderwerk/kozijnen

38

14

12

6

13

83

Woningindeling/aanbouw/dakkapel

51

20

4

3

5

83

3

11

5

1

4

24

Tuin

45

9

3

4

5

66

Plafond/binnenmuren/vloeren Lift/gemeenschappelijke installaties

44 0

23 6

7 1

2 0

8 0

84 7

Trappenhuis/galerij

12

10

10

1

6

39

Keuken/keukenblok

57

30

18

4

25

134

Toilet

43

24

11

2

18

98

Badkamer/douche

49

26

11

5

23

114

Verwarming/isolatie

Gevel/dak/dakgoot Fundering

Balkon/dakterras

40

16

6

0

8

70

Vochtwering

9

1

2

1

2

15

Geluidsisolatie buiten Geluidsisolatie tussen woningen

5 9

1 0

2 2

0 0

1 1

9 12

Ventilatiemogelijkheden

8

7

3

1

5

24

24

9

7

2

10

52

2

3

5

2

1

13

Inbraakbeveiliging Overig

Tabel 36: De aspecten waarin verbeteringen zijn aangebracht door de geënquêteerden of de VvE als percentage van het aantal woningen waarbij verbeteringen zijn aangebracht. Tuindorp Oostzaan

Nieuwendam Noord

Reigersbos

Holendrecht

Gein

Totaal

Gevel/dak/dakgoot

6,25%

7,94%

18,42%

42,86%

17,78%

12,02%

Fundering

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

4,44%

0,86%

Buitenschilderwerk/kozijnen

47,50%

22,22%

31,58%

85,71%

28,89%

35,62%

Woningindeling/aanbouw/dakkapel

63,75%

31,75%

10,53%

42,86%

11,11%

35,62%

3,75%

17,46%

13,16%

14,29%

8,89%

10,30%

Tuin

56,25%

14,29%

7,89%

57,14%

11,11%

28,33%

Plafond/binnenmuren/vloeren Lift/gemeenschappelijke installaties

55,00% 0,00%

36,51% 9,52%

18,42% 2,63%

28,57% 0,00%

17,78% 0,00%

36,05% 3,00%

Trappenhuis/galerij

15,00%

15,87%

26,32%

14,29%

13,33%

16,74%

Keuken/keukenblok

71,25%

47,62%

47,37%

57,14%

55,56%

57,51%

Toilet

53,75%

38,10%

28,95%

28,57%

40,00%

42,06%

Badkamer/douche

61,25%

41,27%

28,95%

71,43%

51,11%

48,93%

Verwarming/isolatie

50,00%

25,40%

15,79%

0,00%

17,78%

30,04%

Vochtwering

11,25%

1,59%

5,26%

14,29%

4,44%

6,44%

Geluidsisolatie buiten Geluidsisolatie tussen woningen

6,25% 11,25%

1,59% 0,00%

5,26% 5,26%

0,00% 0,00%

2,22% 2,22%

3,86% 5,15%

Ventilatiemogelijkheden

10,00%

11,11%

7,89%

14,29%

11,11%

10,30%

Inbraakbeveiliging

30,00%

14,29%

18,42%

28,57%

22,22%

22,32%

2,50%

4,76%

13,16%

28,57%

2,22%

5,58%

Balkon/dakterras

Overig

149

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 37: Het aantal geënquêteerden dat wel of geen plannen heeft voor verbeteringen en het aantal geënquêteerden dat niet weet of zij verbeteringen zullen aanbrengen. Wel plannen voor verbetering

Geen plannen voor verbetering

Weet niet

TUINDORP OOSTZAAN

89

23

16

NIEUWENDAM NOORD

49

20

14

REIGERSBOS HOLENDRECHT

30 6

9 2

10 1

GEIN TOTAAL

39

8

5

213

62

46

Tabel 38: Onderscheid naar de aspecten waarin de geënquêteerden plannen hebben om verbeteringen aan te brengen in aantallen. Tuindorp Nieuwendam Reigersbos Holendrecht Gein Oostzaan Noord Gevel/dak/dakgoot Fundering Buitenschilderwerk/kozijnen Woningindeling/aanbouw/dakkapel Balkon/dakterras

150

Totaal

11

2

1

1

1

0

0

0

0

1

16 1

39 25

3 14

2 1

1 2

7 6

52 48

2

4

5

1

7

19

Tuin

39

6

2

1

6

54

Plafond/binnenmuren/vloeren

19

10

9

2

7

47

Lift/gemeenschappelijke installaties

0

0

1

0

0

1

Trappenhuis/galerij

6

1

1

0

0

8

Keuken/keukenblok

30

26

11

0

14

81

Toilet Badkamer/douche

22 34

20 30

9 16

1 1

11 18

63 99

Verwarming/isolatie

16

8

11

2

7

44

Vochtwering

7

3

2

0

6

18

Geluidsisolatie buiten

2

2

1

0

1

6

Geluidsisolatie tussen woningen

2

1

0

0

2

5

Ventilatiemogelijkheden

1

2

3

0

6

12

Inbraakbeveiliging

7

4

8

2

7

28

Overig

6

1

1

2

3

13

Tabel 39: De redenen in aantallen voor de geënquêteerden om geen onderhoud te plegen.

Woning is goed

Tuindorp Oostzaan

Nieuwendam Noord

Reigersbos

Holendrecht

Gein

Totaal

15

16

4

-

6

41

Geen financiële middelen

7

3

5

-

2

17

Niet belangrijk

2

-

-

-

-

2

Binnenkort verhuizen

5

4

-

2

2

13

anders

-

-

2

-

-

2

Tabel 40: Het aantal starters onder de geënquêteerden waarbij zijzelf of de VvE verbeteringen hebben aangebracht en het percentage van de geënquêteerden waarbij verbeteringen hebben plaatsgevonden. TUINDORP OOSTZAAN

Wel verbeteringen aangebracht 14

Wel verbeteringen aangebracht 93,33 %

NIEUWENDAM NOORD

9

69,23 %

REIGERSBOS

4

57,14 %

HOLENDRECHT

-

-

GEIN

3

75,00 %

30

76,92 %

TOTAAL

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 41: Onderscheid naar de aspecten waarin verbeteringen zijn aangebracht door de starters onder de geënquêteerden of de VvE zijn aangebracht in aantallen. Tuindorp Oostzaan

Nieuwendam Noord

Reigersbos

Holendrecht

Gein

Totaal

Gevel/dak/dakgoot

1

0

1

-

1

3

Fundering

0

0

0

-

0

0

Buitenschilderwerk/kozijnen

7

1

1

-

1

10

Woningindeling/aanbouw/dakkapel

8

3

1

-

2

14

Balkon/dakterras

3

0

1

-

0

4

Tuin

7

1

0

-

0

8

Plafond/binnenmuren/vloeren Lift/gemeenschappelijke installaties

8 0

4 2

1 0

-

2 0

15 2

Trappenhuis/galerij

3

2

0

-

1

6

Keuken/keukenblok

6

4

2

-

1

13

Toilet

5

5

2

-

0

12

Badkamer/douche

7

5

2

-

1

15

Verwarming/isolatie

7

1

0

-

1

9

Vochtwering

0

0

0

-

0

0

Geluidsisolatie buiten Geluidsisolatie tussen woningen

1 0

0 0

0 0

-

0 0

1 0

Ventilatiemogelijkheden

2

1

0

-

0

3

Inbraakbeveiliging

3

1

0

-

0

4

Overig

1

0

1

-

0

2

Tabel 42: De aspecten waarin verbeteringen zijn aangebracht door de starters onder de geënquêteerden of de VvE als percentage van het aantal woningen waarbij verbeteringen zijn aangebracht. Tuindorp Oostzaan

Nieuwendam Noord

Reigersbos

Holendrecht

Gein

Totaal

Gevel/dak/dakgoot

7,14%

0,00%

25,00%

-

33,33%

10,00%

Fundering

0,00%

0,00%

0,00%

-

0,00%

0,00%

Buitenschilderwerk/kozijnen

50,00%

11,11%

25,00%

-

33,33%

33,33%

Woningindeling/aanbouw/dakkapel

57,14%

33,33%

25,00%

-

66,67%

46,67%

Balkon/dakterras

21,43%

0,00%

25,00%

-

0,00%

13,33%

Tuin

50,00%

11,11%

0,00%

-

0,00%

26,67%

Plafond/binnenmuren/vloeren Lift/gemeenschappelijke installaties

57,14% 0,00%

44,44% 22,22%

25,00% 0,00%

-

66,67% 0,00%

50,00% 6,67%

Trappenhuis/galerij

21,43%

22,22%

0,00%

-

33,33%

20,00%

Keuken/keukenblok

42,86%

44,44%

50,00%

-

33,33%

43,33%

Toilet

35,71%

55,56%

50,00%

-

0,00%

40,00%

Badkamer/douche

50,00%

55,56%

50,00%

-

33,33%

50,00%

Verwarming/isolatie

50,00%

11,11%

0,00%

-

33,33%

30,00%

Vochtwering Geluidsisolatie buiten

0,00% 7,14%

0,00% 0,00%

0,00% 0,00%

-

0,00% 0,00%

0,00% 3,33%

0,00%

0,00%

0,00%

-

0,00%

0,00%

Ventilatiemogelijkheden

Geluidsisolatie tussen woningen

14,29%

11,11%

0,00%

-

0,00%

10,00%

Inbraakbeveiliging

21,43%

11,11%

0,00%

-

0,00%

13,33%

7,14%

0,00%

25,00%

-

0,00%

6,67%

Overig

Tabel 43: Het aantal starters onder de geënquêteerden dat wel of geen plannen heeft voor verbeteringen en het aantal geënquêteerden dat niet weet of zij verbeteringen zullen aanbrengen. Wel plannen voor verbetering

Geen plannen voor verbetering

Weet niet

TUINDORP OOSTZAAN

10

2

3

NIEUWENDAM NOORD REIGERSBOS

7 3

4 2

2 1

HOLENDRECHT

-

-

-

GEIN

3

1

0

23

9

6

TOTAAL

151

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 44: Onderscheid naar de aspecten waarin de starters onder de geënquêteerden plannen hebben om verbeteringen aan te brengen in aantallen. Tuindorp Nieuwendam Reigersbos Holendrecht Gein Totaal Oostzaan Noord Gevel/dak/dakgoot

1

0

0

-

0

1

Fundering

0

0

0

-

1

1

Buitenschilderwerk/kozijnen Woningindeling/aanbouw/dakkapel

3 2

0 0

0 0

-

1 0

4 2

Balkon/dakterras

0

1

1

-

1

3

Tuin

2

0

0

-

0

2

Plafond/binnenmuren/vloeren

1

1

0

-

1

3

Lift/gemeenschappelijke installaties

0

0

0

-

0

0

Trappenhuis/galerij

0

0

0

-

0

0

Keuken/keukenblok

3

4

1

-

0

8

Toilet Badkamer/douche

4 5

3 5

0 1

-

1 1

8 12

Verwarming/isolatie

1

1

1

-

2

5

Vochtwering

3

1

0

-

0

4

Geluidsisolatie buiten

1

0

0

-

1

2

Geluidsisolatie tussen woningen

1

0

0

-

1

2

Ventilatiemogelijkheden

0

0

1

-

1

2

Inbraakbeveiliging

0

3

0

-

1

4

Overig

1

0

0

-

0

1

Tabel 45: De redenen in aantallen voor de starters onder de geënquêteerden om geen onderhoud te plegen.

152

Tuindorp Oostzaan

Nieuwendam Noord

Reigersbos

Holendrecht

Gein

Totaal

Woning is goed

2

3

1

-

-

6

Geen financiële middelen

1

1

1

-

-

3

Niet belangrijk

-

-

-

-

-

0

Binnenkort verhuizen

1

-

-

-

1

2

anders

-

-

-

-

-

0

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 46: Het aantal zittende huurders onder de geënquêteerden waarbij zijzelf of de VvE verbeteringen hebben aangebracht en het percentage van de geënquêteerden waarbij verbeteringen hebben plaatsgevonden. Wel verbeteringen aangebracht

Wel verbeteringen aangebracht

40

61,54%

7

25,93%

15 6

78,95% 75,00%

TUINDORP OOSTZAAN NIEUWENDAM NOORD REIGERSBOS HOLENDRECHT GEIN

29

85,29%

TOTAAL

97

63,40%

Tabel 47: Onderscheid naar de aspecten waarin verbeteringen zijn aangebracht door de zittende huurders onder de geënquêteerden of de VvE zijn aangebracht in aantallen. Tuindorp Oostzaan 3

Nieuwendam Noord 2

Reigersbos

Holendrecht

Gein

Totaal

3

3

4

15

0

0

0

0

1

1

Buitenschilderwerk/kozijnen

19

5

5

5

9

43

Woningindeling/aanbouw/dakkapel

28

8

1

3

3

43

0

5

3

1

2

11

Tuin

22

5

1

4

3

35

Plafond/binnenmuren/vloeren Lift/gemeenschappelijke installaties

23 0

4 0

1 0

2 0

4 0

34 0

Gevel/dak/dakgoot Fundering

Balkon/dakterras

Trappenhuis/galerij

7

3

7

1

4

22

Keuken/keukenblok

32

11

6

4

15

68

Toilet

26

8

4

2

13

53

Badkamer/douche

28

9

4

4

14

59

Verwarming/isolatie

21

5

4

0

5

35

Vochtwering

7

0

0

0

2

9

Geluidsisolatie buiten Geluidsisolatie tussen woningen

4 7

0 5

1 1

0 0

0 1

5 14

Ventilatiemogelijkheden

5

1

1

1

3

11

16

4

3

2

8

33

1

0

0

2

0

3

Inbraakbeveiliging Overig

Tabel 48: De aspecten waarin verbeteringen zijn aangebracht door de zittende huurders onder de geënquêteerden of de VvE als percentage van het aantal woningen waarbij verbeteringen zijn aangebracht. Tuindorp Oostzaan

Nieuwendam Noord

Reigersbos

Holendrecht

Gein

Totaal

Gevel/dak/dakgoot

7,50%

28,57%

20,00%

50,00%

13,79%

15,46%

Fundering

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

3,45%

1,03%

Buitenschilderwerk/kozijnen

47,50%

71,43%

33,33%

83,33%

31,03%

44,33%

Woningindeling/aanbouw/dakkapel

70,00%

114,29%

6,67%

50,00%

10,34%

44,33%

0,00%

71,43%

20,00%

16,67%

6,90%

11,34%

Tuin

55,00%

71,43%

6,67%

66,67%

10,34%

36,08%

Plafond/binnenmuren/vloeren Lift/gemeenschappelijke installaties

57,50% 0,00%

57,14% 0,00%

6,67% 0,00%

33,33% 0,00%

13,79% 0,00%

35,05% 0,00%

Trappenhuis/galerij

17,50%

42,86%

46,67%

16,67%

13,79%

22,68%

Keuken/keukenblok

80,00%

157,14%

40,00%

66,67%

51,72%

70,10%

Toilet

65,00%

114,29%

26,67%

33,33%

44,83%

54,64%

Badkamer/douche

70,00%

128,57%

26,67%

66,67%

48,28%

60,82%

Verwarming/isolatie

52,50%

71,43%

26,67%

0,00%

17,24%

36,08%

Vochtwering

17,50%

0,00%

0,00%

0,00%

6,90%

9,28%

Geluidsisolatie buiten Geluidsisolatie tussen woningen

10,00% 17,50%

0,00% 71,43%

6,67% 6,67%

0,00% 0,00%

0,00% 3,45%

5,15% 14,43%

Ventilatiemogelijkheden

12,50%

14,29%

6,67%

16,67%

10,34%

11,34%

Inbraakbeveiliging

40,00%

57,14%

20,00%

33,33%

27,59%

34,02%

2,50%

0,00%

0,00%

33,33%

0,00%

3,09%

Balkon/dakterras

Overig

153

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 49: Het aantal zittende huurders onder de geënquêteerden dat wel of geen plannen heeft voor verbeteringen en het aantal geënquêteerden dat niet weet of zij verbeteringen zullen aanbrengen. Wel plannen voor verbetering

Geen plannen voor verbetering

Weet niet

TUINDORP OOSTZAAN

47

11

7

NIEUWENDAM NOORD

13

8

5

REIGERSBOS HOLENDRECHT

11 6

5 2

3 0

GEIN TOTAAL

26

6

2

103

32

17

Tabel 50: Onderscheid naar de aspecten waarin de zittende huurders onder de geënquêteerden plannen hebben om verbeteringen aan te brengen in aantallen. Tuindorp Oostzaan 7

Nieuwendam Noord 0

Reigersbos

Holendrecht

Gein

Totaal

1

1

1

10

0

0

0

0

0

0

Buitenschilderwerk/kozijnen

19

0

1

1

5

26

Woningindeling/aanbouw/dakkapel

12

3

1

2

5

23

2

1

1

1

5

10

Tuin

17

2

0

1

4

24

Plafond/binnenmuren/vloeren Lift/gemeenschappelijke installaties

15 0

5 0

3 0

2 0

4 0

29 0

Trappenhuis/galerij

4

0

0

0

0

4

Keuken/keukenblok

18

9

4

0

12

43

Toilet

14

8

4

1

4

31

Badkamer/douche

18

8

5

1

11

43

Verwarming/isolatie

12

2

2

2

2

20

Vochtwering

3

1

0

0

2

6

Geluidsisolatie buiten Geluidsisolatie tussen woningen

2 1

0 0

1 0

0 0

0 0

3 1

Ventilatiemogelijkheden

0

0

1

0

3

4

Inbraakbeveiliging

6

0

2

2

3

13

Overig

3

0

0

2

2

7

Tabel 51: De redenen in aantallen voor de zittende huurders onder de geënquêteerden om geen onderhoud te plegen. Tuindorp Nieuwendam Reigersbos Holendrecht Gein Oostzaan Noord

Totaal

Gevel/dak/dakgoot Fundering

Balkon/dakterras

154

Woning is goed

7

5

2

-

5

19

Geen financiële middelen

3

2

3

-

2

10

Niet belangrijk Binnenkort verhuizen

1 2

2

-

2

1

1 7

Anders

-

-

2

-

0

2

Tabel 52: Het aantal huurders onder de geënquêteerden waarbij zijzelf of de VvE verbeteringen hebben aangebracht en het percentage van de geënquêteerden waarbij verbeteringen hebben plaatsgevonden. Wel verbeteringen aangebracht

Wel verbeteringen aangebracht

TUINDORP OOSTZAAN

3

60,00%

NIEUWENDAM NOORD

5

55,56%

REIGERSBOS

26

78,79%

HOLENDRECHT GEIN

1 10

100,00% 76,92%

TOTAAL

45

73,77%

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 53: Onderscheid naar de aspecten waarin verbeteringen zijn aangebracht door de huurders onder de geënquêteerden of de VvE zijn aangebracht in aantallen. Tuindorp Oostzaan

Nieuwendam Noord

Reigersbos

Holendrecht

Gein

Totaal

Gevel/dak/dakgoot

0

1

6

0

3

10

Fundering

0

0

0

0

1

1

Buitenschilderwerk/kozijnen

1

0

12

1

3

17

Woningindeling/aanbouw/dakkapel

2

0

4

0

1

7

Balkon/dakterras

0

1

4

0

2

7

Tuin

3

0

1

0

1

5

Plafond/binnenmuren/vloeren Lift/gemeenschappelijke installaties

2 0

2 1

5 1

0 0

1 0

10 2

Trappenhuis/galerij

0

0

5

0

1

6

Keuken/keukenblok

2

2

10

0

7

21

Toilet

1

1

5

0

4

11

Badkamer/douche

2

1

7

1

6

17

Verwarming/isolatie

2

0

4

0

1

7

Vochtwering

0

0

2

1

0

3

Geluidsisolatie buiten Geluidsisolatie tussen woningen

0 1

0 0

1 1

0 0

1 0

2 2

Ventilatiemogelijkheden

0

0

3

0

1

4

Inbraakbeveiliging

0

0

5

0

2

7

Overig

0

1

5

0

0

6

Tabel 54: De aspecten waarin verbeteringen zijn aangebracht door de huurders onder de geënquêteerden of de VvE als percentage van het aantal woningen waarbij verbeteringen zijn aangebracht. Tuindorp Oostzaan

Nieuwendam Noord

Reigersbos

Holendrecht

Gein

Totaal

Gevel/dak/dakgoot

0,00%

20,00%

23,08%

0,00%

30,00%

22,22%

Fundering

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

10,00%

2,22%

Buitenschilderwerk/kozijnen

33,33%

0,00%

46,15%

100,00%

30,00%

37,78%

Woningindeling/aanbouw/dakkapel

66,67%

0,00%

15,38%

0,00%

10,00%

15,56%

0,00%

20,00%

15,38%

0,00%

20,00%

15,56%

100,00%

0,00%

3,85%

0,00%

10,00%

11,11%

66,67% 0,00%

40,00% 20,00%

19,23% 3,85%

0,00% 0,00%

10,00% 0,00%

22,22% 4,44%

Balkon/dakterras Tuin Plafond/binnenmuren/vloeren Lift/gemeenschappelijke installaties Trappenhuis/galerij

0,00%

0,00%

19,23%

0,00%

10,00%

13,33%

Keuken/keukenblok

66,67%

40,00%

38,46%

0,00%

70,00%

46,67%

Toilet

33,33%

20,00%

19,23%

0,00%

40,00%

24,44%

Badkamer/douche

66,67%

20,00%

26,92%

100,00%

60,00%

37,78%

Verwarming/isolatie

66,67%

0,00%

15,38%

0,00%

10,00%

15,56%

Vochtwering Geluidsisolatie buiten

0,00% 0,00%

0,00% 0,00%

7,69% 3,85%

100,00% 0,00%

0,00% 10,00%

6,67% 4,44% 4,44%

33,33%

0,00%

3,85%

0,00%

0,00%

Ventilatiemogelijkheden

Geluidsisolatie tussen woningen

0,00%

0,00%

11,54%

0,00%

10,00%

8,89%

Inbraakbeveiliging

0,00%

0,00%

19,23%

0,00%

20,00%

15,56%

Overig

0,00%

20,00%

19,23%

0,00%

0,00%

13,33%

Tabel 55: Het aantal huurders onder de geënquêteerden dat wel of geen plannen heeft voor verbeteringen en het aantal geënquêteerden dat niet weet of zij verbeteringen zullen aanbrengen. Wel plannen voor verbetering

Geen plannen voor verbetering

Weet niet

TUINDORP OOSTZAAN

5

0

0

NIEUWENDAM NOORD REIGERSBOS

6 23

1 4

1 6 1

HOLENDRECHT

0

0

GEIN

10

1

2

TOTAAL

44

6

10

155

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 56: Onderscheid naar de aspecten waarin de huurders onder de geënquêteerden plannen hebben om verbeteringen aan te brengen in aantallen. Tuindorp Oostzaan

Nieuwendam Noord

Reigersbos

Holendrecht

Gein

Totaal

Gevel/dak/dakgoot

1

0

1

0

0

2

Fundering

0

0

0

0

0

0

Buitenschilderwerk/kozijnen

2

1

3

0

0

6

Woningindeling/aanbouw/dakkapel

2

1

1

0

2

6

Balkon/dakterras

0

0

5

0

1

6

Tuin

1

0

1

0

2

4

Plafond/binnenmuren/vloeren Lift/gemeenschappelijke installaties

0 0

0 0

5 1

0 0

1 0

6 1

Trappenhuis/galerij

0

1

0

0

0

1

Keuken/keukenblok

1

3

6

0

2

12

Toilet

0

1

6

0

4

11

Badkamer/douche

1

3

11

0

7

22

Verwarming/isolatie

0

1

8

0

2

11

Vochtwering

0

0

1

0

3

4

Geluidsisolatie buiten Geluidsisolatie tussen woningen

0 0

1 0

0 0

0 0

0 0

1 0

Ventilatiemogelijkheden

0

0

1

0

1

2

Inbraakbeveiliging

0

0

5

0

2

7

Overig

0

0

1

0

1

2

Tabel 57: De redenen in aantallen voor de huurders onder de geënquêteerden om geen onderhoud te plegen.

156

Tuindorp Oostzaan

Nieuwendam Noord

Reigersbos

Holendrecht

Gein

Totaal

Woning is goed

-

1

2

-

1

4

Geen financiële middelen Niet belangrijk

-

-

3 -

-

-

3 -

Binnenkort verhuizen

-

-

-

-

-

-

anders

-

-

-

-

-

-

Tabel 58: Het aantal huidige kopers onder de geënquêteerden waarbij zijzelf of de VvE verbeteringen hebben aangebracht en het percentage van de geënquêteerden waarbij verbeteringen hebben plaatsgevonden. Wel verbeteringen aangebracht

Wel verbeteringen aangebracht

TUINDORP OOSTZAAN

1

12,50%

NIEUWENDAM NOORD

5

83,33%

REIGERSBOS

2

100,00%

HOLENDRECHT GEIN

1

100,00%

TOTAAL

9

52,94%

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 59: Onderscheid naar de aspecten waarin verbeteringen zijn aangebracht door de huidige kopers onder de geënquêteerden of de VvE zijn aangebracht in aantallen. Tuindorp Oostzaan

Nieuwendam Noord

Reigersbos

Holendrecht

Gein

Totaal

Gevel/dak/dakgoot

1

1

0

-

0

2

Fundering

0

0

0

-

0

0

Buitenschilderwerk/kozijnen

1

1

1

-

0

3

Woningindeling/aanbouw/dakkapel

1

3

0

-

0

4

Balkon/dakterras

0

1

0

-

0

1

Tuin

1

1

1

-

0

3

Plafond/binnenmuren/vloeren Lift/gemeenschappelijke installaties

0 0

2 1

2 0

-

0 0

4 1

Trappenhuis/galerij

0

1

0

-

0

1

Keuken/keukenblok

1

4

2

-

1

8

Toilet

0

1

2

-

0

3

Badkamer/douche

1

2

2

-

0

5

Verwarming/isolatie

1

3

0

-

0

4

Vochtwering

1

0

0

-

0

1

Geluidsisolatie buiten Geluidsisolatie tussen woningen

0 0

0 0

0 0

-

0 0

0 0

Ventilatiemogelijkheden

0

2

0

-

0

2

Inbraakbeveiliging

0

2

1

-

0

3

Overig

0

0

0

-

0

0

Tabel 60: De aspecten waarin verbeteringen zijn aangebracht door de huidige kopers onder de geënquêteerden of de VvE als percentage van het aantal woningen waarbij verbeteringen zijn aangebracht. Tuindorp Oostzaan

Nieuwendam Noord

Reigersbos

Holendrecht

Gein

Totaal

100,00%

20,00%

0,00%

-

0,00%

22,22%

0,00%

0,00%

0,00%

-

0,00%

0,00%

Buitenschilderwerk/kozijnen

100,00%

20,00%

50,00%

-

0,00%

33,33%

Woningindeling/aanbouw/dakkapel

100,00%

60,00%

0,00%

-

0,00%

44,44%

0,00%

20,00%

0,00%

-

0,00%

11,11%

100,00%

20,00%

50,00%

-

0,00%

33,33%

0,00% 0,00%

40,00% 20,00%

100,00% 0,00%

-

0,00% 0,00%

44,44% 11,11%

Trappenhuis/galerij

0,00%

20,00%

0,00%

-

0,00%

11,11%

Keuken/keukenblok

100,00%

80,00%

100,00%

-

100,00%

88,89%

0,00%

20,00%

100,00%

-

0,00%

33,33%

Badkamer/douche

100,00%

40,00%

100,00%

-

0,00%

55,56%

Verwarming/isolatie

100,00%

60,00%

0,00%

-

0,00%

44,44%

Vochtwering Geluidsisolatie buiten

100,00% 0,00%

0,00% 0,00%

0,00% 0,00%

-

0,00% 0,00%

11,11% 0,00%

Gevel/dak/dakgoot Fundering

Balkon/dakterras Tuin Plafond/binnenmuren/vloeren Lift/gemeenschappelijke installaties

Toilet

Geluidsisolatie tussen woningen

0,00%

0,00%

0,00%

-

0,00%

0,00%

Ventilatiemogelijkheden

0,00%

40,00%

0,00%

-

0,00%

22,22%

Inbraakbeveiliging

0,00%

40,00%

50,00%

-

0,00%

33,33%

Overig

0,00%

0,00%

0,00%

-

0,00%

0,00%

157

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 61: Het aantal huidige kopers onder de geënquêteerden dat wel of geen plannen heeft voor verbeteringen en het aantal geënquêteerden dat niet weet of zij verbeteringen zullen aanbrengen. Wel plannen voor verbetering

Geen plannen voor verbetering

Weet niet

TUINDORP OOSTZAAN

3

3

1

NIEUWENDAM NOORD

5

0

1

REIGERSBOS HOLENDRECHT

1 -

1 -

0 -

GEIN TOTAAL

1

0

0

10

4

2

Tabel 62: Onderscheid naar de aspecten waarin de huidige kopers onder de geënquêteerden plannen hebben om verbeteringen aan te brengen in aantallen. Tuindorp Oostzaan 0

Nieuwendam Noord 1

Reigersbos

Holendrecht

Gein

Totaal

0

-

0

1

Fundering

0

0

0

-

0

0

Buitenschilderwerk/kozijnen

2

1

0

-

0

3

Woningindeling/aanbouw/dakkapel

2

1

0

-

0

3

Balkon/dakterras

0

0

0

-

0

0

Tuin

2

2

1

-

1

6

Plafond/binnenmuren/vloeren Lift/gemeenschappelijke installaties

1 0

0 0

1 0

-

0 0

2 0

Trappenhuis/galerij

0

0

1

-

0

1

Keuken/keukenblok

1

1

1

-

0

3

Toilet

1

2

1

-

1

5

Badkamer/douche

0

2

1

-

1

4

Verwarming/isolatie

0

0

1

-

1

2

Vochtwering

0

0

1

-

0

1

Geluidsisolatie buiten Geluidsisolatie tussen woningen

0 0

0 1

0 0

-

0 0

0 1

Ventilatiemogelijkheden

0

0

1

-

1

2

Inbraakbeveiliging

0

0

1

-

1

2

Overig

0

0

1

-

0

1

Gein

Totaal

Gevel/dak/dakgoot

158

Tabel 63: De redenen in aantallen voor de huidige kopers onder de geënquêteerden om geen onderhoud te plegen. Tuindorp Nieuwendam Reigersbos Holendrecht Oostzaan Noord Woning is goed

2

-

1

-

-

3

Geen financiële middelen

1

-

-

-

-

1

Niet belangrijk Binnenkort verhuizen

-

-

-

-

-

-

anders

-

-

-

-

-

-

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 64: De mediane prijs per vierkante meter in euro per vierkante meter voor alle particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen en de verschillen tussen de mediane prijs per vierkante meter van particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008 per buurtcombinatie. CENTRUM Jordaan Oost. Eilanden/Kadijken WESTERPARK Centrale Markt/Frederik Spaandammer- en Zeeheldenbuurt Staatsliedenbuurt OUD-WEST Da Costabuurt Helmer/Vondelbuurt Kinkerbuurt Overtoomse Sluis van Lennepbuurt ZEEBURG Indische Buurt Oost Indische Buurt West Oostelijk Havengebied BOS EN LOMMER De Kolenkit Erasmuspark Landlust/Sloterdijk DE BAARSJES De Krommert Hoofdweg e.o. Van Galenbuurt Westindische Buurt NOORD Banne/Buiksloterham Buikslotermeer IJplein/Vogelbuurt Nieuwendam-Noord Oostzanerwerf/Kadoelen Tuindorp Nieuwendam/Buiksloot Tuindorp Oostzaan Volewijck GEUZENVELD-SLOTERMEER Geuzenveld/Spieringhorn Slotermeer-Noordoost Slotermeer-Zuidwest OSDORP De Punt Middelveldsche Osdorp-Midden Osdorp-Oost SLOTERVAART Slotervaart Westlandgracht ZUIDOOST Bijlmer Centrum (D,F,H) Bijlmer Oost (E,G,K) Driemond Gein Holendrecht/Reigersbos/Amstel

Particulier

Sociale huurwoningen

Verschil

4.764 €/m² 3.538 €/m²

3.464 €/m² 2.922 €/m²

1.300 €/m² 616 €/m²

3.897 €/m² 3.922 €/m² 4.118 €/m²

3.061 €/m² 2.964 €/m² 3.848 €/m²

836 €/m² 958 €/m² 270 €/m²

4.103 4.492 4.103 4.404 4.512

3.390 3.684 3.442 3.420 3.406

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

713 €/m² 808 €/m² 661 €/m² 984 €/m² 1.106 €/m²

2.991 €/m² 3.414 €/m² 3.249 €/m²

2.591 €/m² 2.876 €/m² 3.018 €/m²

400 €/m² 538 €/m² 231 €/m²

2.909 €/m² 3.075 €/m² 3.224 €/m²

2.017 €/m² 2.784 €/m² 2.688 €/m²

892 €/m² 291 €/m² 536 €/m²

3.684 3.568 3.477 3.732

€/m² €/m² €/m² €/m²

3.063 2.989 2.842 2.758

€/m² €/m² €/m² €/m²

621 579 635 974

2.510 2.347 3.143 2.466 3.122 3.939 2.976 3.185

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

2.010 2.023 2.646 2.072 1.975 2.899 2.446 2.687

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

500 €/m² 324 €/m² 497 €/m² 394 €/m² 1.147 €/m² 1.040 €/m² 530 €/m² 498 €/m²

2.294 €/m² 2.681 €/m² 2.413 €/m²

2.210 €/m² 2.254 €/m² 2.230 €/m²

84 €/m² 427 €/m² 183 €/m²

2.069 2.579 2.160 2.345

1.992 2.240 2.193 2.213

€/m² €/m² €/m² €/m²

77 €/m² 339 €/m² -33 €/m² 132 €/m²

2.564 €/m² 2.496 €/m²

2.300 €/m² 2.238 €/m²

264 €/m² 258 €/m²

2.080 1.913 3.715 2.684 2.361

1.988 1.461 2.491 2.079 2.097

€/m² €/m² €/m² €/m²

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

€/m² €/m² €/m² €/m²

92 €/m² 452 €/m² 1.224 €/m² 605 €/m² 264 €/m²

159

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 64: De mediane prijs per vierkante meter in euro per vierkante meter voor alle particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen en de verschillen tussen de mediane prijs per vierkante meter van particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008 per buurtcombinatie. Particulier OOST-WATERGRAAFSMEER Dapperbuurt Omval/Betondorp Oosterparkbuurt Transvaalbuurt Weesperzijde OUD-ZUID Diamantbuurt Nieuwe Pijp Oude Pijp Stadionbuurt ZUIDERAMSTEL Buitenveldert-Oost Buitenveldert-West/Station Ijselbuurt Rijnbuurt

Sociale huurwoningen

Verschil

3.528 2.553 3.579 3.575 4.133

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

2.888 2.938 2.793 2.728 3.711

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

640 -385 786 847 422

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

4.387 4.375 4.442 4.348

€/m² €/m² €/m² €/m²

3.446 3.461 3.632 3.756

€/m² €/m² €/m² €/m²

941 914 810 592

€/m² €/m² €/m² €/m²

3.098 3.291 3.905 4.229

€/m² €/m² €/m² €/m²

2.839 2.496 3.466 3.898

€/m² €/m² €/m² €/m²

259 795 439 331

€/m² €/m² €/m² €/m²

* Voor de bepaling van de mediane prijs per vierkante meter zijn enkel de transacties meegenomen met een prijs per vierkante meter tussen 0 en 10.000 (PM2EUR >0 AND < 10.000). De buurtcombinaties met tien of meer verkooptransacties zijn hierbij enkel meegenomen. * De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

160

Tabel 65: Een vergelijking van sociale huurwoningen, uit een steekproef van verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008, met soortgelijke particuliere woningen uit de verkooptransacties van particuliere woningen in de periode van 2004 tot en met 2008, met in een paarse kleur de sociale huurwoningen en in een zwarte kleur de particuliere woningen. Postcode

Woningtype

1013PA 1013PA 1013PC 1013PA 1013TE 1013TE 1013VS 1013TH 1017AD 1017AD 1018JS 1018KB 1018KT 1018LZ 1018KV 1018MR 1019LS 1019KK 1022XB 1022XZ 1024EV 1024BH 1024NN 1024PS 1024TV 1024PL 1025TM 1025TE 1031XK 1031XG 1032BT 1032EE 1033HV 1033GT

A A A A A A A A A A A A A A A A A A E E A A A A A A A A A A E E E E

Oppervlakte 36 36 42 36 49 49 73 78 69 73 39 39 40 37 62 63 73 75 44 44 71 71 50 50 71 70 71 71 45 44 47 47 67 67

m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m²

Bouwjaar

Verkoopperiode

1978 1985 1985 1975 1975 1984 1988 1985 1992 1992 1919 1919 1966 1965 1966 1965 1966 1967 1975 1975 1918 1918 1931 1931 1936 1936

3e kwartaal 2007 4e kwartaal 2007 2e kwartaal 2006 2e kwartaal 2006 2e kwartaal 2006 1e kwartaal 2006 3e kwartaal 2006 2e kwartaal 2006 4e kwartaal 2004 3e kwartaal 2004 2e kwartaal 2005 3e kwartaal 2006 4e kwartaal 2006 3e kwartaal 2006 1e kwartaal 2005 2e kwartaal 2004 1e kwartaal 2004 2e kwartaal 2004 4e kwartaal 2004 2e kwartaal 2005 2e kwartaal 2008 2e kwartaal 2007 4e kwartaal 2008 4e kwartaal 2007 1e kwartaal 2006 3e kwartaal 2005 2e kwartaal 2004 2e kwartaal 2005 3e kwartaal 2004 3e kwartaal 2004 1e kwartaal 2008 4e kwartaal 2007 3e kwartaal 2004 4e kwartaal 2004

Koopsom € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

120.000 108.000 121.950 117.000 140.000 163.000 182.500 265.000 210.000 327.500 117.000 125.000 130.000 140.000 189.000 205.000 199.500 207.000 118.000 135.000 145.000 149.000 134.000 124.500 141.000 172.000 145.000 149.500 122.500 117.500 171.008 165.173 118.750 125.000

Prijs per vierkante meter 3.333 €/m² 3.000 €/m² 2.904 €/m² 3.250 €/m² 2.857 €/m² 3.327 €/m² 2.500 €/m² 3.397 €/m² 3.043 €/m² 4.486 €/m² 3.000 €/m² 3.205 € m² 3.250 €/m² 3.784 €/m² 3.048 €/m² 3.254 €/m² 2.733 €/m² 2.760 €/m² 2.682 €/m² 3.068 €/m² 2.042 €/m² 2.099 €/m² 2.680 €/m² 2.490 €/m² 1.986 €/m² 2.464 €/m² 2.042 €/m² 2.106 €/m² 2.722 €/m² 2.670 €/m² 3.638 €/m² 3.514 €/m² 1.772 €/m² 1.866 €/m²

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 65: Een vergelijking van sociale huurwoningen, uit een steekproef van verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008, met soortgelijke particuliere woningen uit de verkooptransacties van particuliere woningen in de periode van 2004 tot en met 2008, met in een paarse kleur de sociale huurwoningen en in een zwarte kleur de particuliere woningen. 1033HX 1033BM 1033PE 1033MC 1034TD 1034TE 1035CL 1035CT 1051GL 1051GE 1051GL 1051GK 1051JZ 1051JZ 1053DE 1053DD 1053JD 1053KB 1053KB 1053KB 1053PK 1053RE 1053RD 1053PK 1053XC 1053XC 1055DS 1055DP 1056AL 1056AC 1056CP 1056CR 1056DA 1056DB 1057CX 1057CX 1062LA 1061KC 1063ML 1063KS 1063NG 1063NE 1065LW 1065LW 1068KG 1068LS 1069VK 1069VG 1072HN 1072HP 1072RS 1072PC 1072VL 1072VL 1082CB 1082BX 1082EE 1082EM 1082EC 1082EG 1082SJ 1082SC 1092CG 1092BV 1093TP 1093TH 1094CE 1094CC 1095TH

E E A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A E E A A A A E E A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A

71 71 70 70 82 82 91 91 42 42 42 43 42 43 30 30 49 48 48 48 43 43 44 43 84 84 48 52 75 76 55 54 55 56 56 54 96 91 69 72 67 67 43 43 66 65 109 99 42 42 55 55 48 41 78 78 75 76 78 78 69 69 66 65 55 59 37 39 53

m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m²

1936 1938 1984 1983 1977 1977 1968 1968 1916 1916 1905 1905 1905 1911 1911 1911 1911 1994 1994 1934 1934 1949 1949 1927 1927 1927 1927 1924 1924 1993 1991 1958 1958 1955 1954 1983 1983 1961 1960 1965 1964 1922 1005 1960 1961 1962 1963 1960 1962 1965 1965 1983 1983 1988 1914 1914 1982

1e kwartaal 2e kwartaal 1e kwartaal 4e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 3e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 1e kwartaal 4e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 4e kwartaal 2e kwartaal 1e kwartaal 1e kwartaal 1e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 2e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 1e kwartaal 1e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 4e kwartaal 2e kwartaal 4e kwartaal 3e kwartaal 2e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 4e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 2e kwartaal 1e kwartaal 1e kwartaal 1e kwartaal 4e kwartaal 4e kwartaal 4e kwartaal 4e kwartaal 4e kwartaal 3e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 4e kwartaal 3e kwartaal 2e kwartaal 4e kwartaal 3e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 1e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 2e kwartaal 1e kwartaal 4e kwartaal

2005 2005 2007 2007 2004 2004 2005 2004 2008 2008 2008 2008 2006 2006 2005 2005 2004 2005 2004 2005 2004 2005 2008 2008 2007 2007 2004 2004 2007 2007 2008 2007 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2004 2005 2007 2007 2005 2005 2006 2005 2007 2007 2005 2005 2006 2007 2005 2006 2007 2008 2006 2006 2004 2004 2005 2005 2007 2007 2005 2006 2006

€ 176.500 € 182.500 € 130.050 € 145.000 € 154.000 € 155.000 € 147.000 € 142.500 € 177.000 € 200.000 € 191.000 € 190.000 € 147.500 € 161.000 € 135.000 € 90.000 € 132.000 € 147.001 € 139.000 € 147.001 € 139.000 € 145.000 € 185.000 € 203.000 € 266.000 € 353.250 € 121.000 € 140.000 € 150.300 € 158.000 € 165.000 € 168.310 € 122.625 € 136.000 € 141.500 € 144.500 € 222.500 € 225.000 € 151.000 € 137.000 € 122.400 € 155.000 € 117.500 € 134.000 € 183.000 € 121.000 € 197.000 € 220.000 € 185.000 € 213.000 € 189.525 € 207.500 € 195.000 € 184.000 € 168.750 € 222.000 € 204.000 € 267.500 € 179.000 € 201.500 € 148.000 € 165.000 € 148.000 € 198.500 € 186.000 € 197.500 € 122.000 € 169.000 € 130.000

2.486 2.570 1.858 2.071 1.878 2.077 1.615 1.566 4.214 4.762 4.547 4.419 3.512 3.744 4.500 3.000 2.694 3.063 2.896 3.063 3.233 3.372 4.205 4.721 3.166 4.205 2.520 2.692 2.004 2.079 3.000 3.117 2.230 2.429 2.526 2.676 2.318 2.473 2.188 1.903 1.827 2.313 2.733 3.116 2.772 1.862 1.807 2.222 4.404 5.071 3.446 3.773 4.063 4.488 2.163 2.846 2.720 3.520 2.294 2.583 2.145 2.391 2.242 3.054 3.381 3.347 3.297 4.333 2.453

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

161

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 65: Een vergelijking van sociale huurwoningen, uit een steekproef van verkooptransacties van sociale huurwoningen in de periode 2004 tot en met 2008, met soortgelijke particuliere woningen uit de verkooptransacties van particuliere woningen in de periode van 2004 tot en met 2008, met in een paarse kleur de sociale huurwoningen en in een zwarte kleur de particuliere woningen. 1095TH 1102AS 1102AR 1102VD 1102TZ 1106CS 1106DM 1106EX 1106ES 1107BP 1106ZT 1107BV 1106ZT 1107DJ 1107DJ 1107DL 1107DL 1107EB 1107EG 1107EX 1107KE 1107KE 1107KH 1107KG 1107KE 1107KK 1107KK 1107LA 1107LA 1107LA 1107LB 1107PB 1107PA 1107RB 1107PP 1107RB 1107RA

162

A A A A A A A E E E E E E E E E E A A A A A A A A A A A A A A E E A A A A

55 77 77 82 80 84 85 83 83 87 83 87 83 79 79 77 77 56 56 85 85 78 78 78 78 43 43 83 83 83 83 78 78 73 73 59 57

m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m²

1982 1993 1993 1984 1984 1982 1982 1981 1981 1985 1987 1985 1987 1987 1987 1987 1987 1984 1984 1984 1984 1982 1983 1983 1982 1982 1982 1983 1983 1983 1983 1984 1984 1984 1984 1984 1984

4e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 4e kwartaal 2e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 1e kwartaal 4e kwartaal 2e kwartaal 1e kwartaal 3e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 4e kwartaal 2e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 1e kwartaal 3e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 3e kwartaal 4e kwartaal 1e kwartaal 2e kwartaal 3e kwartaal 1e kwartaal 4e kwartaal 4e kwartaal

2007 2004 2005 2004 2004 2005 2005 2004 2004 2005 2005 2005 2005 2008 2007 2004 2004 2004 2005 2005 2004 2007 2007 2004 2005 2005 2005 2008 2005 2008 2008 2006 2006 2006 2008 2006 2006

€ 144.000 € 160.000 € 170.000 € 142.000 € 132.940 € 134.900 € 150.000 € 178.550 € 232.500 € 190.000 € 232.500 € 187.500 € 232.500 € 204.000 € 200.000 € 204.900 € 200.000 € 120.000 € 130.000 € 144.875 € 167.500 € 157.500 € 148.500 € 147.000 € 149.000 € 88.500 € 87.500 € 157.000 € 155.000 € 157.500 € 140.000 € 189.500 € 215.000 € 147.000 € 140.000 € 116.000 € 117.000

2.618 2.077 2.208 1.732 1.662 1.606 1.765 2.151 2.801 2.184 2.801 2.155 2.801 2.582 2.532 2.661 2.564 2.143 2.321 1.704 1.971 2.019 1.904 1.885 1.910 2.058 2.035 1.892 1.867 1.897 1.687 2.429 2.053 2.014 1.918 1.966 2.053

€/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m² €/m²

Tabel 66: Het aantal verkooptransacties onder het Convenant Verkoop in de periode 2004 tot en met 2008, het aantal woningen in het bezit bij de Amsterdamse woningcorporatie en het percentage verkochte sociale huurwoningen op het aantal woningen in het bezit van de woningcorporatie in procenten. Aantal verkooptransacties

Woningbezit

Percentage verkochte woningen

STADGENOOT

2.000

27.633

7,24 %

DE KEY

1.509

25.627

5,89 %

DE ALLIANTIE AMSTERDAM

1.168

21.156

5,52 %

ROCHDALE

1.109

27.767

3,99 %

YMERE

1.602

46.038

3,48 %

EIGEN HAARD

1.095

36.378

3,01 %

8.483

184.599

4,60 %

Totaal

* De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 67: De mediane vloeroppervlakte (TOTOPP > 0) in vierkante meter, de mediane koopsom (KPSOM > 0) in euro en de mediane prijs per vierkante meter (PM2EUR > 0 AND < 10.000) in euro per vierkante meter van verkochte sociale huurwoningen onder het Convenant Verkoop per woningcorporatie in de periode 2004 tot en met 2008. Mediane vloeroppervlakte

Mediane koopsom

Mediane prijs per vierkante meter

DE ALLIANTIE AMSTERDAM

57,79 m²

€ 157.849

2.853 €/m²

EIGEN HAARD

64,15 m²

€ 144.773

2.346 €/m²

DE KEY

61,17 m²

€ 152.736

2.555 €/m²

ROCHDALE

66,84 m²

€ 155.837

2.443 €/m²

STADGENOOT

63,85 m²

€ 166.407

2.689 €/m²

YMERE

62,27 m²

€ 154.620

2.606 €/m²

Totaal

62,71 m²

€ 156.616

2.597 €/m²

* De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

Tabel 68: Het aantal verkooptransacties en het aantal doorverkochte woningen door de Amsterdamse woningcorporaties onder het Convenant Verkoop en het percentage doorverkochte woningen op het aantal verkooptransacties in procenten in de periode 2004 tot en met 2008. Aantal verkooptransacties

Aantal doorverkochte woningen

Percentage doorverkoop

DE KEY

1.509

141

9,34 %

STADGENOOT

2.000

144

7,20 %

YMERE

1.602

100

6,24 %

DE ALLIANTIE AMSTERDAM

1.168

69

5,91 %

ROCHDALE

1.109

50

4,51 %

EIGEN HAARD

1.095

42

3,84 %

8.483

546

6,44 %

Totaal

* De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

Tabel 69: Het aantal verkooptransacties door de Amsterdamse woningcorporaties onder het Convenant Verkoop per stadsdeel in de periode 2004 tot en met 2008. CENTRUM WESTERPARK OUD-WEST ZEEBURG BOS EN LOMMER DE BAARSJES NOORD GEUZENVELD-SLOTERMEER OSDORP SLOTERVAART ZUIDOOST OOST/WATERGRAAFSMEER OUD-ZUID ZUIDERAMSTEL Totaal

de Alliantie 73 5 167 319 2 191 29 23 123 4 187 45 1.168

Eigen Haard 74 56 1 40 57 2 490 13 88 61 134 56 20 3 1.095

De Key 132 189 2 46 54 74 249 133 14 133 323 103 2 55 1.509

Rochdale 2 193 2 2 176 45 145 162 34 3 295 30 13 7 1.109

Stadgenoot 8 68 110 66 131 213 487 88 57 11 276 214 163 108 2.000

Ymere 29 168 15 126 21 52 478 1 98 28 290 265 20 11 1.602

Totaal 318 679 297 599 439 388 2.040 426 314 236 1.441 672 405 229 8.483

* De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

163

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 70: Het aantal doorverkochte woningen van door de Amsterdamse woningcorporaties onder het Convenant Verkoop verkochte woningen per stadsdeel in de periode 2004 tot en met 2008. CENTRUM WESTERPARK OUD-WEST ZEEBURG BOS EN LOMMER DE BAARSJES NOORD GEUZENVELD-SLOTERMEER OSDORP SLOTERVAART ZUIDOOST OOST/WATERGRAAFSMEER OUD-ZUID ZUIDERAMSTEL Totaal

de Alliantie 2 16 17 9 2 2 17 4 69

Eigen Haard 4 1 22 1 2 5 4 3 42

De Key 10 10 4 7 8 43 11 1 16 20 4 1 6 141

Rochdale 12 2 8 1 3 13 2 8 2 1 52

Stadgenoot 2 7 6 7 26 19 2 5 20 17 27 6 144

Ymere 3 11 1 13 4 4 25 4 2 16 12 4 1 100

Totaal 19 35 26 40 27 39 121 26 15 20 71 39 53 17 548

* De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

Tabel 71: Het percentage doorverkochte woningen op het totaal aantal verkooptransacties per Amsterdamse woningcorporatie en stadsdeel in de periode 2004 tot en met 2008.

164

CENTRUM WESTERPARK OUD-WEST ZEEBURG BOS EN LOMMER DE BAARSJES NOORD GEUZENVELD-SLOTERMEER OSDORP SLOTERVAART ZUIDOOST OOST/WATERGRAAFSMEER OUD-ZUID ZUIDERAMSTEL Totaal

de Alliantie 2,74% 9,58% 5,33% 4,71% 8,70% 1,63% 9,09% 8,89% 5,91%

Eigen Haard 5,41% 1,75% 4,49% 1,14% 3,28% 3,73% 7,14% 15,00% 3,84%

De Key 7,58% 5,29% 8,70% 12,96% 10,81% 17,27% 8,27% 7,14% 12,03% 6,19% 3,88% 50,00% 10,91% 9,34%

Rochdale 6,22% 100,00% 4,55% 2,22% 2,07% 8,02% 5,88% 2,71% 6,67% 7,69% 4,69%

Stadgenoot 2,94% 6,36% 9,09% 5,34% 12,21% 3,90% 2,27% 8,77% 7,25% 7,94% 16,56% 5,56% 7,20%

Ymere 10,34% 6,55% 6,67% 10,32% 19,05% 7,69% 5,23% 4,08% 7,14% 5,52% 4,53% 20,00% 9,09% 6,24%

Totaal 5,97% 5,15% 8,75% 6,68% 6,15% 10,05% 5,93% 6,10% 4,78% 8,47% 4,93% 5,80% 13,09% 7,42% 6,46%

* De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 72: Het aantal verkochte sociale huurwoningen aan zittende huurders per Amsterdamse woningcorporatie in 2008 en het aantal verkochte sociale huurwoningen aan zittende huurders als percentage van het totaal aantal transacties in 2008. DE ALLIANTIE AMSTERDAM EIGEN HAARD DE KEY ROCHDALE STADGENOOT YMERE Totaal

Verkoop aan zittende huurders 41 46 8 41 21 38 198

Procentueel aan zittende huurders 14,80 % 15,38 % 5,03 % 15,36 % 7,37 % 10,00 % 11,63 %

* De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

Tabel 73: Het aantal doorverkochte sociale huurwoningen binnen zes maanden per Amsterdamse woningcorporatie uitgesplitst naar jaartal in de periode 2004 tot en met 2008. 2004 2005 2006 2007 2008 Totaal DE ALLIANTIE 1 9 2 5 17 AMSTERDAM EIGEN HAARD 2 5 4 11 DE KEY 2 8 2 12 ROCHDALE 2 4 2 8 STADGENOOT 4 10 9 4 3 30 YMERE 4 3 1 5 3 16 Totaal 15 39 12 18 10 94 * De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

Tabel 74: Het aantal doorverkochte sociale huurwoningen binnen zes maanden als percentage op het aantal verkooptransacties en als percentage op het aantal doorverkochte woningen per woningcorporatie in de periode 2004 tot en met 2008.

DE ALLIANTIE AMSTERDAM EIGEN HAARD DE KEY ROCHDALE STADGENOOT YMERE Totaal

Doorverkopen binnen zes maanden op het aantal verkooptransacties 1,46 % 1,00 % 0,80 % 0,72 % 1,50 % 1,00 % 1,11 %

Doorverkopen binnen zes maanden op het aantal doorverkochte woningen 24,64 % 26,19 % 8, 51 % 15,38 % 20,83 % 16,00 % 17,15 %

* De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

165

Verkoopgegevens in cijfers

Tabel 75: De mediane prijsontwikkeling van doorverkochte sociale huurwoningen in euro en procenten in de periode 2004 tot en met 2008. Prijsontwikkeling in euro € 60.308 € 44.426 € 46.640 € 67.514 € 66.368 € 51.445 € 56.333

DE ALLIANTIE AMSTERDAM EIGEN HAARD DE KEY ROCHDALE STADGENOOT YMERE Totaal

Prijsontwikkeling in procenten 41,68 % 34,50 % 37,98 % 48,86 % 41,43 % 37,10 % 39,97 %

* De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

Tabel 76: De mediane marktontwikkelingen van doorverkochte sociale huurwoningen, de mediane prijsontwikkeling bij doorverkochte sociale huurwoningen in procenten en het verschil tussen de marktontwikkelingen en de prijsontwikkelingen in de periode 2004 tot en met 2008.

166

Marktontwikkelingen

Prijsontwikkeling

Verschil

DE ALLIANTIE AMSTERDAM

20,87 %

41,68 %

20,81 %

EIGEN HAARD

10,09 %

34,50 %

24,41 %

DE KEY

12,68 %

37,98 %

25,30 %

ROCHDALE

17,64 %

48,86 %

31,22 %

STADGENOOT

14,70 %

41,43 %

26,73 %

YMERE

16,46 %

37,10 %

20,64 %

Totaal

15,41 %

39,97 %

24,56 %

* De gegevens uit deze tabel zijn gebaseerd op Kadastergegevens van alle verkooptransacties op de Amsterdamse woningmarkt in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam), met een selectie van enkel zelfstandig verkochte woningen, waarbij voor de bepaling van de verkooptransacties met betrekking tot de verkoop van sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop een koppeling heeft plaats gevonden met een Kadasteroverzicht van alle verkochte sociale huurwoningen door de Amsterdamse woningcorporaties in de periode van 2004 tot en met 2008 (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam). Gezien onvolkomenheden in de bestanden konden niet alle verkooptransacties gekoppeld worden. Hierdoor kunnen de daadwerkelijke gegevens en cijfer enigszins afwijken van de genoemde gegevens en cijfers in het onderzoek. Voor een toelichting op de vaststelling van de gegevens wordt verwezen naar Bijlage A.

Literatuuropgave

Literatuuropgave 247 (2009) 247 Wonen, uitgave juni 2009. AFWC Van Harten, H. ea (2003) Jaarverslag 2003 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, Drukkerij Die Keure. AFWC Van Harten, H. ea (2004) Jaarverslag 2008 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, Drukkerij PlantijnCasparie. AFWC Van Harten, H. ea (2005) Jaarverslag 2008 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, Drukkerij PlantijnCasparie. AFWC Van Harten, H. ea (2006) Jaarverslag 2006 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, Dékavé. AFWC Van Harten, H. ea (2007) Jaarverslag 2007 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, Dékavé. AFWC Van Harten, H. ea (2008) Jaarverslag 2008 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, Dékavé. AFWC Van Harten, H. ea (2009) Jaarverslag 2009 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, Dékavé. ARS (2008) Advies over Wonen in de Metropool Woonvisie Amsterdam tot 2020: Durf te kiezen. Advies Amsterdamse raad voor de stadsontwikkeling aan het College van Burgemeester en Wethouders Amsterdam, januari 2008 serie 2008, nr. 306. AWV (2007) Jaarverslag AWV 2007 op www.stadgenoot.nl 2 november 2008 Baarda, D. B. en M.P.M. de Goede (2006) Basisboek Methoden en Technieken, Handleiding voor het opzetten en uitvoeren van kwalitatief onderzoek Vierde druk, Wolters-Noordhoff. Breure, D. (2008) Prijsontwikkeling van sociale huurwoningen na de verkoop door Stichting Eigen Haard Forum, VHV-bulletin, gepubliceerd oktober 2008. Bouma (1997) Nota van het raadslid Bouma, getiteld: Van sociale huurwoningen naar sociale koopwoningen: een kansrijke operatie. Gemeenteblad 469 Voordracht aan de Raad. Afdeling VVD. Publicatiedatum: 20-08-1997. De Alliantie (2008) Jaarverslag de Alliantie 2007 op www.dealliantie.nl 2 november 2008. De Heer, R. en K. Dignum (2005a) Factsheet Verkoop huurwoningen positief voor wooncarrières Dienst Wonen, gemeente Amsterdam. De Heer, R. en K. Dignum (2005b) Amsterdamse koopwoningen voor gevarieerde markt. Onderzoek naar verkochte woningen en hun kopers 2002 en 2003 Dienst Wonen, gemeente Amsterdam.

167

Literatuuropgave

Dienst Belastingen, Makelaarsvereniging Amsterdam Woningcorporaties (2008) Woon Amsterdam 2008.

en

de

Amsterdamse

Federatie

van

Dienst Wonen (2003) Wonen in Amsterdam 2003. Deel 3 Woonwensen van Amsterdamse huishoudens. Dienst Wonen (2006) Regelingen Koop- en Huurwoningen in het Middensegment. Dienst Wonen door R. Mertens en C. van Groenigen, oktober 2006. Dienst Wonen (2007a) Wonen in de metropool. Woonvisie Amsterdam tot 2020. Dienst Wonen, december 2007. Dienst Wonen (2007b) Onderbouwing van en Toelichting op Het Amsterdamse Splitsingbeleid voor Particuliere Huurwoningen 2007. Door R. de Heer en G. Vink. Gemeente Amsterdam, Dienst Wonen. Afdeling: Stedelijke Vernieuwing en Woonbeleid. Project: Splitsingbeleid. Dienst Wonen (2008) Wonen in Amsterdam 2006. Stand van Zaken. Gemeente Amsterdam, Dienst Wonen, Stadsdelen en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Uitgave: Dienst Wonen. Dienst Wonen (2009) Speculatie verkoop sociale huurwoningen. Aan: Leden van de Gemeenteraad Amsterdam. Wethouder: Van Poelgeest. Memo 23 maart 2009. Duwo (2008) Jaarverslag Duwo 2007 op www.duwo.nl op 2 november 2008 Eigen Haard (2007) Jaarverslag Eigen Haard 2006 op www.eigenhaard.nl 2 november 2008 168 Ekkers, P. (2002) Van volkshuisvesting naar woonbeleid. Sdu Uitgevers bv. Den Haag, 2002 Elsinga, M ea (2008) Een eigen huis, een beter leven? Effecten van de verkoop van corporatiewoningen aan huurders Publicatie uit het SEV-programma: wat beweegt de woningmarkt. Far West (2008) Jaarverslag Far West 2007 op www.farwest.nl 2 november 2008. Drukkerij Giethoorn ten Brink, Meppel Feijten, P en P. Visser (2005) Binnenlandse migratie: verhuismotieven en verhuisafstand op http://www.cbs.nl/NR/rdonlyres/B8F5CE19-F0C4-4211-915A-7981A6D154D8/0/2005k2b15pub.pdf op 24 april 2008 Gemeente Amsterdam (2006) Het Programakkoord 2006-2010. Mensen maken Amsterdam. Op www.amsterdam.nl op 26 januari 2009. Gemeente Amsterdam, De Amsterdamse stadsdelen, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam (2008a) Beleidsovereenkomst Wonen Amsterdam 2007-2010. Amsterdam, 17 april 2008 Gemeente Amsterdam, De Amsterdamse stadsdelen, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam (2008b) Convenant splitsen en verkoop sociale huurwoningen 2008 t/m 2016. Amsterdam, 17 april 2008 Gemeente Amsterdam (Dienst Wonen en OGA) en de Amsterdamse Woningcorporaties (2008c) Rapportage Bouwen aan de Stad 2008. Mei 2008

Federatie

van

Literatuuropgave

Gemeente Amsterdam (2009a) Preadvies op de notitie van raadsleden mevr. Willemse en de heer

Van der Meer van 24 april 2008, getiteld: ‘Anti-speculatie beding en splitsing verkoop woningen Gemeenteraad, Gemeenteblad Publicatiedatum 14 januari 2009. Het Oosten (2008) Jaarverslag Het Oosten 2007 op www.stadgenoot.nl 2 november 2008 Karman, J. (2007) Uit huis gelokt met rentevrije lening. De Volkskrant op 12 december 2007, pag. 8. Ket, M. ea (2001) De effecten van de verkoop van sociale huurwoningen. Een onderzoek onder kopers in Rotterdam B&A Groep Beleidsonderzoek en –Advies. Key (2008) Jaarverslag 2007 op www.dekey.nl 2 november 2008. Drukkerij Hega bv, Amsterdam Klei, J. (2008) Woonervaringen bewoners bereikbare koopwoningen. Een onderzoek naar de effecten

van de verkoop van sociale huurwoningen en bestaande bereikbare koopwoningen op wooncarrières en buurtontwikkeling in Reigersbos/Holendrecht Oost en Gein. Universiteit van Utrecht en de Dienst Wonen, gemeente Amsterdam. Meldpunt

Ongewenst

Verhuurgedrag

(2009)

Notitie

huisjesmelkerij

met

verkochte

corporatiewoningen. Middelburg, R. (2008) Te Koop: Corporatiewoning, buurt inbegrepen. Een onderzoek naar de

effecten van de verkoop van sociale huurwoningen op wooncarrieres in buurtontwikkeling in Tuindorp Oostzaan en Nieuwendam-Noord. Universiteit van Utrecht en de Dienst Wonen, gemeente Amsterdam. 169 Moes, M. (2008) Woonervaring van kopers van particuliere huurwoningen. Een onderzoek naar de

bijdrage van de verkoop van particuliere huurwoningen aan de wooncarrière van lage middeninkomens en de ontwikkeling van Stadsdeel De Baarsjes. Universiteit van Utrecht en de Dienst Wonen, gemeente Amsterdam. Neele, J. ea (2008) Van huur naar koopwoning, Effecten van verkoop van huurwoningen RIGO Research en Advies BV in opdracht van Ministerie van VROM, WWI, april 2008. O+S Amsterdam, (2002) Dienst Onderzoek en Statistiek, Kees Dignum. Doorstroming en verstopping? Dynamiek in de Amsterdamse bevolking en woningmarkt. Stadsdrukkerij Amsterdam O+S Amsterdam, (2008a) Dienst Onderzoek en Statistiek Amsterdam in cijfers 2008. Stadsdrukkerij Amsterdam N.V. november 2008 O+S Amsterdam, (2008b) Dienst Onderzoek en Statistiek Voorzichtige stabilisatie aantal verkochte woningen. http://www.os.amsterdam.nl/nieuws/10417 op 15 mei 2009 Parool (2008) Illegale onderhuur: tot 18.500 euro boete. Op www.parool.nl – 4 november 2008 Parool (2009a) Bendes kochten woningen Venserpolder op. Door Ton Damen. Op www.parool.nl – 28 januari 2009 Parool (2009b) Venserpolder in criminele handen. Door Ton Damen. Op www.parool.nl – 28 januari 2009 Parool (2009c) Huurders op straat na fraude huisbaas. Op www.parool.nl – 13 mei 2009

Literatuuropgave

Rochdale (2008) Jaarverslag Rochdale 2007 op www.rochdale.nl 2 november 2008. Druk: Jurriaans Lindenbaum Grafimedia, Amsterdam Zuidoost Van Noordenne, M. (2006) Atlas Koopvarianten, Gids voor betaalbaar kopen. Publicatie uit het SEVprogramma: wat beweegt de woningmarkt. Rotterdam, november 2006. VROM-raad (2004) Op eigen kracht, Eigenwoningbezit in Nederland november 2004.

Vrom-raad, Den Haag,

VROM-raad (2007) Tijd voor keuzes, Perspectief op de woningmarkt meer in balans OTB bv. Den Haag. VVD (2004) Programakkoord 2002 - 2006 VVD PvdA CDA. Alleen het resultaat telt. VVD Amsterdam op http://www.vvdamsterdam.nl/index.cfm/menuid/6/HoofdCat/2/SubCat/169/Product/129 16 februari 2009. Ymere (2008) Jaarverslag Ymere 2007 op www.ymere.nl 2 november 2008

170

Bijlagen

Bijlagen

A. Nadere toelichting onderzoeksmethode dataonderzoek In deze bijlage wordt de onderzoeksmethode van het dataonderzoek nader toegelicht. In Figuur A.1 is weergegeven welke bestanden zijn opgesteld en toegepast voor de analyse van de datagegevens. In deze paragraaf wordt ingegaan op de inhoud en de verwerking van de verschillende gegevens naar aanleiding van onderstaande tabel. Figuur A.1: Overzicht van de toegepaste Kadasteroverzichten en de toepassing van de Kadasteroverzichten. 1. KADASTEROVERZICHT ALLE VERKOPEN 2003-2008

2. KADASTEROVERZICHT SELECTIE 2003-2008

3. KADASTEROVERZICHT DOORVERKOOP 2003-2008

4. KADASTEROVERZICHT DOORVERKOOP 2003-2008 2004-2008

GEGEVENS OVER ALLE TRANSACTIES 2003-2008

GEGEVENS VAN ELKE APART VERKOCHTE WONINGEN

KOPPELING OP DOORVERKOOP OP ADRESNIVEAU

KOPPELING TUSSEN TRANSACTIES EN VERKOCHTE SOCIALE HUURWONINGEN

INCLUSIEF TRANSACTIES TUSSEN BELEGGER, ETC

SELECTIE: INDI_MAP = E OF N AANTW = 1 GEBKLAS= A/a of E/e

Verwerking verkoopgegevens Het oorspronkelijke overzicht van alle verkooptransacties in de periode 2003 tot en met 2008 bevat gegevens over alle verkochte woningen in de genoemde periode, met ook transacties tussen beleggers, etc. (overzicht 1). Bij de transacties uit dit overzicht kunnen meerdere percelen of meerdere woningen betrokken zijn. Gezien enkel gegevens over apart verkochte woningen gewenst zijn, is vanuit het totaaloverzicht (overzicht 1) een selectie gemaakt tot een selectie van afzonderlijke verkooptransacties. De selectie is gemaakt van woningen die met een onbebouwd perceel of een berging verkocht zijn en woningen die niet met andere percelen verkocht zijn (INDI_MAP: E of N). Daarnaast gaat het om verkooptransacties met aantal woningen (= aantwon) van 1 en gebruiksklasse appartementen (A) en eengezinswoningen (E). In Figuur A.2 is de gemaakte selectie weergegeven. Figuur A.2: Selectie uit het Kadasteroverzicht Alle Verkopen (overzicht 1). INDI-MAP (indicatie met andere percelen verkocht)

E (een perceel met een onbebouwd perceel of een berging, op te vatten als één transactie) of N (niet met andere percelen verkocht) AANTWON 1 GEBKLAS A of a of E of e Voor alleen appartementen geldt: gebklas = A of a, aantwon = 1, indi_map E of N Voor alleen eengezinswoningen geldt: gebklas = E of e, aantwon = 1, indi_map E of N

Door deze selectie is er een bestand ontstaan van afzonderlijk verkochte woningen in de periode 2003-2008 (overzicht 2, Figuur A.1). Een deel van de verkooptransacties is door de selectie niet terug te vinden in het bestand Kadasteroverzicht Selectie (2). In Figuur A.3 is het aantal verkooptransacties uit Kadasteroverzicht Alle verkopen (1) en uit Kadasteroverzicht Selectie (2) opgenomen. Het bestand Kadasteroverzicht Alle verkopen bevatte in totaal 61.260 verkooptransacties. Na de selectie bevat het bestand nog 47.020 verkooptransacties van enkele de apart verkochte woningen. In Figuur A.3 is per jaartal het aantal verkooptransacties opgenomen voor het Kadasteroverzicht Alle Verkopen (1) en het

171

Bijlagen

Kadasteroverzicht Selectie (2). In de figuur is het verschil tussen beide bestanden als percentage opgenomen. Figuur A.3: Aantal verkooptransacties per jaartal in de bestanden O verzicht alle Verkopen (1) en Overzicht Selectie (2). Jaartal 2003

Aantal transacties Overzicht alle verkopen (1) 6.683

Aantal transacties Overzicht Selectie (2) 4.695

Verschillen percentage 29,7 %

2004

10.130

7.596

25,0 %

2005

11.384

7.647

32,8 %

2006

12.141

10.294

15,2 %

2007

10.903

7.963

27,0 %

2008

15.499

8.824

43,1 %

Vanuit het bestand Kadasteroverzicht Selectie (2) is vervolgens een koppeling gemaakt met betrekking tot de doorverkoop. Door deze koppeling zijn de transacties met dezelfde straatnaam, huisnummer en huistoevoeging aan elkaar gekoppeld. Op deze wijze is vastgesteld wanneer sprake is van doorverkoop. Indien er sprake is van doorverkoop, is de doorverkooptijd en prijsontwikkeling bepaald. Het bestand met de gemaakte koppeling is in Figuur A.1 weergegeven als Kadasteroverzicht Doorverkoop (3).

172

Verkoop sociale huurwoningen Voor de analyse van de verkooptransacties is het van belang een vergelijking te maken tussen particuliere verkooptransacties en de verkooptransacties van sociale huurwoningen. Van alle verkochte sociale huurwoningen in de periode 2003 tot en met 2008 onder het Convenant Verkoop, is een afzonderlijk Kadasteroverzicht opgesteld door het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam. Vanuit het Kadasteroverzicht met alle verkochte sociale huurwoningen, is vervolgens gekeken welk van de verkooptransacties van sociale huurwoningen opgenomen zijn in het bestand Kadasteroverzicht Doorverkoop (4). In het bestand Kadasteroverzicht Doorverkoop (4) is vervolgens opgenomen welke verkooptransacties betrekking hebben op de verkoop van een sociale huurwoning onder het Convenant Verkoop. Hiervoor is in het bestand Kadasteroverzicht Doorverkoop (4) de toevoeging ‘SOCIAAL’ gemaakt. Uit de vergelijking van Kadasteroverzicht Doorverkoop (4) en het Kadasteroverzicht met verkooptransacties van sociale huurwoningen, komt naar voren dat niet alle verkochte sociale huurwoningen zijn opgenomen in het bestand Kadasteroverzicht Doorverkoop (4). In Figuur A.4 is opgenomen welk aantal en welk percentage van de verkooptransacties van sociale huurwoningen uit het Kadasteroverzicht van OGA niet is opgenomen in het Kadasteroverzicht Doorverkoop (4). Figuur A.4: Overzicht sociale huurwoningen, niet opgenomen in het bestand Kadasteroverzicht Doorverkoop (3) Aantal verkooptransacties niet in Kadasteroverzicht Doorverkoop (3)

Aantal verkooptransacties van sociale huurwoningen

Percentage niet opgenomen verkooptransacties

2003

623

1.075

58,0 %

2004 2005

192 198

1.895 2.392

10,1 % 8,3 %

2006

272

2.296

11,0 %

2007

757

2.193

34,5 %

2008

338

1.806/1.704

18,7 %

Figuur A.4 laat zien dat het aantal sociale huurwoningen dat niet is opgenomen in het Kadasteroverzicht Doorverkoop (4) hoog ligt. Voornamelijk in 2003 en 2007 ligt het percentage sociale huurwoningen dat niet opgenomen in het Kadasteroverzicht Doorverkoop (4) hoog. Gezien een deel van de sociale huurwoningen niet is opgenomen in het Kadasterbestand Doorverkoop (4), is voor de sociale huurwoningen die niet zijn opgenomen in dit bestand nagegaan of deze woningen aanwezig

Bijlagen

zijn in het Kadasteroverzicht voorafgaand aan de selectie, in Kadasteroverzicht Alle Verkopen (1). Figuur A.5 laat zien welk aandeel van sociale huurwoningen (vanuit het bestand met alle verkochte sociale huurwoningen) niet aanwezig zijn in het Kadasteroverzicht Alle Verkopen (1). Figuur A.5: Overzicht sociale huurwoningen, niet opgenomen in het bestand Kadasteroverzicht Alle Verkopen (1)

2003

Aantal verkooptransacties niet in Kadasteroverzicht Alle verkopen (1) 497

Aantal verkooptransacties van sociale huurwoningen 1.075

Percentage niet opgenomen verkooptransacties 46,2 %

2004

62

1.895

3,3 %

2005

89

2.392

3,7 %

2006

106

2.296

4,6 %

2007

541

2.193

20,6 %

2008

93

1.806/1.704

5,1 %

Door de vergelijking van het bestand met alle verkochte sociale huurwoningen en het Kadasteroverzicht met alle verkooptransacties (1) zijn de percentages van verkochte sociale huurwoningen die niet in het Kadasterbestand met alle verkooptransacties (1) zijn opgenomen, afgenomen ten opzichte van het percentage van verkochte sociale huurwoningen die niet in het bestand Kadasteroverzicht Doorverkoop (3) zijn opgenomen. Het percentage van sociale huurwoningen dat niet is opgenomen in het Kadasteroverzicht Alle Verkopen (1), liggen aanzienlijk lager dan in het Kadasteroverzicht Doorverkoop (4). Uit de vergelijking van de verkochte sociale huurwoningen uit 2003 en het Kadasteroverzicht Alle verkopen (1) blijft het percentage sociale huurwoningen, dat niet opgenomen is in het bestand, hoog. Het aantal verkochte sociale huurwoningen in 2003 is tevens lager dan het aantal in de opvolgende jaren. Voor de nauwkeurigheid en correctheid van het onderzoek, is het jaartal 2003 niet meegenomen in de uiteindelijke analyse van de datagegevens. Het dataonderzoek zal zich hierdoor beperken tot de jaartallen 2004 tot en met 2008. Dataonderzoek Voor het dataonderzoek wordt gebruik gemaakt van het bestand Kadasteroverzicht Doorverkoop (4) voor de periode 2004 tot en met 2008. Dit bestand bestaat dus uit een selectie vanuit het Kadasteroverzicht van enkel afzonderlijk verkochte woningen, met daarin gegevens over de doorverkoop in de periode 2004 tot en met 2008, met onderscheid tussen particuliere verkooptransacties en verkooptransacties van sociale huurwoningen. Met behulp van het programma SPSS zijn de gegevens uit het databestand Kadasteroverzicht Doorverkoop (4) vervolgens geanalyseerd op de aspecten algemene verkoopgegevens, doorverkoop en prijsontwikkeling. Vergelijking van de marktontwikkelingen en de prijsontwikkeling bij doorverkoop Als onderdeel van het dataonderzoek is onderzoek gedaan naar de prijsontwikkeling bij doorverkoop in de periode 2004 tot en met 2008. Hierbij is gekeken naar het verschil in koopsom bij de eerste verkoop en de koopsom bij doorverkoop in de periode 2004 tot en met 2008. Het verschil tussen deze koopsommen is vastgesteld als percentage. Daarnaast zijn voor het dataonderzoek de ontwikkelingen op de Amsterdamse woningmarkt bepaald aan de hand van de beschikbare gegevens in het Kadasteroverzicht Doorverkoop (4). Voor de bepaling van de marktontwikkelingen is voor elk stadsdeel per kwartaal bepaald met welk percentage de vierkante meter prijs ten opzichte van het voorgaande kwartaal is gedaald of gestegen in de periode van 2004 tot en met 2008. Daarbij zijn de marktontwikkelingen bepaald voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en de verkooptransacties van sociale huurwoningen. Voor alle verkooptransacties, particuliere verkooptransacties en de verkooptransacties

173

Bijlagen

van sociale huurwoningen zijn dus de marktontwikkelingen bepaald aan de hand van de prijs per vierkante meter. Voor de vergelijking tussen de prijsontwikkeling bij doorverkoop en de marktontwikkelingen, is gebruik gemaakt van de gegevens over de marktontwikkelingen voor elk stadsdeel per kwartaal. Van de doorverkochte woningen is aan de hand van deze gegevens vastgesteld wat de ontwikkeling volgens de markt zou zijn geweest bij de doorverkoop van deze woning. Ter illustratie zal een voorbeeld volgen. Woning A Van deze woning heeft in de periode 2004 tot en met 2008 op 23 juni 2005 de eerste verkooptransactie plaats gevonden. De woning werd verkocht voor een koopsom van €136.500,-. Op 3 november 2008 is de woning voor de tweede maal verkocht in de periode van 2004 tot en met 2008. Bij de tweede verkooptransactie lag de koopsom €91.000,- hoger op €227.500,-. Bij de verkooptransacties van deze woningen is sprake van een prijsstijging van bijna 67 procent. De eerste verkooptransactie in de periode 2004 tot en met 2008 vond plaats in het tweede kwartaal van 2005 en de tweede verkooptransactie in het vierde kwartaal van 2008. De doorverkooptijd bij deze woning bedroeg 1229 dagen. De woning is gelegen in stadsdeel Zeeburg. In Figuur A.6 is weergegeven wat de ontwikkelingen per kwartaal zijn geweest voor woning A. Figuur A.6: De ontwikkelingen volgens de markt voor woning A, met de marktontwikkelingen per kwartaal en de factor voor de bepaling van de ontwikkeling van de woning volgens de markt en de ontwikkeling per vierkante meter van woning A per kwartaal vanaf het tweede kwartaal 2005 tot en met het vierde kwartaal van 2008.

174

Periode

Marktontwikkelingen

Factor

2e kwartaal 2005

2,04%

1,02

Prijs per vierkante meter 2.844 €/m² 2.902 €/m²

3e kwartaal 2005

2,38%

1,02

2.971 €/m²

4e kwartaal 2005

-0,34%

1,00

2.961 €/m²

1e kwartaal 2006

3,28%

1,03

3.058 €/m²

2e kwartaal 2006

-4,05%

0,96

2.934 €/m²

3e kwartaal 2006

3,91%

1,04

3.049 €/m²

4e kwartaal 2006

1,68%

1,02

3.100 €/m²

1e kwartaal 2007 2e kwartaal 2007

5,07% 2,29%

1,05 1,02

3.257 €/m² 3.332 €/m²

3e kwartaal 2007

12,71%

1,13

3.755 €/m²

4e kwartaal 2007

2,14%

1,02

3.836 €/m²

1e kwartaal 2008

-7,35%

0,93

3.554 €/m²

2e kwartaal 2008

6,78%

1,07

3.795 €/m²

3e kwartaal 2008

9,84%

1,10

4.168 €/m²

4e kwartaal 2008

-7,78%

0,92

3.844 €/m²

Bij de eerste verkooptransactie van de woning in het tweede kwartaal van 2005 lag de prijs per vierkante op €2.884,- per vierkante meter. Per kwartaal is vervolgens berekend wat de ontwikkeling volgens de markt was voor deze woning, tot aan de tweede verkooptransactie in het vierde kwartaal van 2008. Volgens de marktontwikkelingen zou de vierkante meter prijs van de woning in het vierde kwartaal van 2008 gelijk zijn aan €3.844,- per vierkante meter. In de periode van de eerste verkooptransactie tot de tweede verkooptransactie is de prijs per vierkante meter van de woning gestegen met €1000,- per vierkante meter. Deze stijging is gelijk aan een percentage van 35 procent. De daadwerkelijke prijsstijging tussen de eerste verkooptransactie en de tweede verkooptransacties was gelijk aan ruim 67 procent. Tussen de daadwerkelijke prijsstijging en de ontwikkelingen volgens de markt is dus een verschil van 32 procent.

Bijlagen

De beschreven methode van voor woning A is toegepast voor alle doorverkochte woningen in de periode van 2004 tot en met 2008. Uit deze gegevens zijn de mediane prijsontwikkeling, de mediane marktontwikkelingen en de verschillen tussen de mediane prijsontwikkeling en de mediane marktontwikkelingen bepaald. De mediane marktontwikkelingen hebben dus betrekking op de doorverkochte woningen en het zijn niet de algemene marktontwikkelingen. Woningcorporaties Voor het tweede deel van het dataonderzoek, naar de oorzaken voor de doorverkoop en prijsontwikkeling van sociale huurwoningen is eveneens gebruik gemaakt van het bestand Kadasteroverzicht Doorverkoop (4). Vanuit het oorspronkelijke Kadasteroverzicht met alle verkochte sociale huurwoningen onder het Convenant Verkoop was opgenomen door welke Amsterdamse woningcorporatie de sociale huurwoningen zijn verkocht. De gegevens uit het oorspronkelijke Kadasteroverzicht met de gegevens door welke woningcorporatie de woning is verkocht, zijn gekoppeld aan de gegevens uit het Kadasteroverzicht Doorverkoop (4). Hierdoor zijn aan het Kadasteroverzicht Doorverkoop (4) voor de sociale huurwoningen toegevoegd door welke woningcorporatie de woning is verkocht. Vanuit deze gegevens heeft een analyse plaats gevonden naar de karakteristieken van de sociale huurwoningen per woningcorporatie. Verbeteringen in de woningkwaliteit Voor het onderzoek naar de verbeteringen in de woningkwaliteit is gebruik gemaakt van enquêtes onder de kopers van sociale huurwoningen in het stadsdeel Noord (Tuindorp Oostzaan en Nieuwendam-Noord) en Zuidoost (Gein, Holendrecht en Reigersbos). Deze enquêtes zijn afgehouden als onderdeel van een onderzoek naar het effect van verkoop van sociale huurwoningen op wooncarrières en buurtontwikkeling door Middelburg en Klei in samenwerking met de Dienst Wonen. Vanuit deze enquêtes is onderscheid gemaakt in vijf doelgroepen: starters, zittende huurders, huurders, huidige kopers en kopers voor niet eigen bewoning. Het onderscheid in deze doelgroepen is gemaakt vanuit de enquête. Voor de doelgroep starters dient vanuit de enquête aangegeven te zijn dat de woning de eerste koopwoning is en dat de vorige woonsituatie inwonend bij ouders/verzorgers/vrienden of in een kamer/studentenflat was. Indien dit is aangegeven vanuit de enquête wordt voor dit onderzoek uitgegaan van een starter. Vanuit de enquête heeft kan worden aangegeven dat de bewoner als voormalige huurder van de woning de woning van de verhuurder heeft gekocht. Hierbij is sprake van de zittende huurder. Voor de doelgroep huurders dient de huidige woning de eerste koopwoning te zijn en daarnaast dient aangegeven te zijn dat de vorige woonsituatie en zelfstandige huurwoning was van een particulier of woningcorporatie. Indien in de enquête is aangegeven dat de huidige woning niet de eerste koopwoning is en de vorige woonsituatie een koopwoning was, dan is er sprake van de doelgroep kopers. Voor kopers voor niet eigen bewoning dient op de vraag: Bent u als bewoner ook de (mede)eigenaar van deze woning? ‘nee’ te zijn beantwoord. Voor dit onderzoek zijn onderstaande vragen uit de enquête geanalyseerd met betrekking tot verbeteringen in de woningkwaliteit van voormalige sociale huurwoningen. 2.15

Op welke aspecten heeft de VvE of uzelf de woning verbeterd? (U kunt meerdere antwoorden

aankruisen) □ □ □ □ □ □ □ □

gevel, dak, dakgoot fundering buitenschilderwerk, buitenkozijnen indeling van de woning balkon/dakterras tuin plafonds, binnenmuren lift en andere gemeenschappelijk installaties

175

Bijlagen

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

trapppenhuis/galerij keuken/keukenblok toilet badkamer/douche verwarming/isolatie vochtwering geluidsisolatie tegen lawaai van buiten geluidsisolatie tussen woningen ventilatiemogelijkheden beveiliging tegen inbraak overig, nl.__________________________

2.16

Bent u van plan verder onderhoud te plegen en/of te investeren in uw woning? □ ja > naar vraag 2.17 □ nee > naar vraag 2.18 □ weet niet > naar vraag 2.19

2.17

Kunt u aangeven op welke aspecten u nog van plan bent uw woning te verbeteren? (U kunt

meerdere antwoorden aankruisen) □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ □

176

2.18

gevel, dak, dakgoot fundering buitenschilderwerk, buitenkozijnen indeling van de woning balkon/dakterras tuin plafonds, binnenmuren lift en andere gemeenschappelijk installaties trapppenhuis/galerij keuken/keukenblok toilet badkamer/douche verwarming/isolatie vochtwering geluidsisolatie tegen lawaai van buiten geluidsisolatie tussen woningen ventilatiemogelijkheden beveiliging tegen inbraak overig, nl.__________________________

Waarom bent u niet van plan verder onderhoud te plegen of te investeren in uw woning?

(maximaal 1 reden aankruisen) □ □ □ □ □

mijn woning is goed daar heb ik de financiële middelen niet voor dat vind ik niet belangrijk ik ga binnenkort verhuizen anders, nl.__________________________

Vanuit de verschillende doelgroepen en deze vragen uit de enquête is geanalyseerd welke verbeteringen in de kwaliteit van de woningen wordt aangebracht of reeds is aangebracht en eventueel waarom geen verbeteringen in de woning worden aangebracht.

Bijlagen

B.

Overzicht Koopvarianten

Bron: Van Noordenne, M. (2006) Aspect

Koopgarant

Keuzevrijheid Klant

Soms kan klant kortingspercentage Soms kan klant kortingspercentage Bij sommige corporaties kan klant zelf Niet van toepassing. zelf bepalen op basis van de door zelf bepalen op basis van de door korting bepalen. Sociale Koop is het corporatie aangeboden percentages. corporatie aangeboden percentages. enige product dat tot nog toe door corporaties wordt losgekoppeld van de woningvoorraad van corporatie. Een woningzoekende kan eigenaar worden van een woning die niet van corporatie is, maar wel te koop staat.

Betaalbaarheid

Korting 10 – 50 %

Financierbaarheid

Bij vele honderden financieringen Tot nu toe door geen financier (op Nog geen concrete ervaring (najaar Door de grote banken worden alleen door Aegon niet geaccepteerd. Aegon na) niet geaccepteerd. 2006). Gesprekken met enkele leningen verstrekt. Soms doet Meeste corporaties stellen NHG als banken zijn positief verlopen. een lokale bank wel eens voorwaarde. NHGnormen pakken moeilijk. NHG telt voor gunstig uit m.b.t. ruimte aflossingsvrij inkomenstoets de helft van de en beperkte overlijdensrisicouiteindelijk verschuldigde canon verzekering. mee, waardoor i.g.v. NHG betaalbaarheidseffect met 50% wordt beperkt.

Maandlastenontwikkeling

Maandlasten blijven nagenoeg gelijk, Maandlasten blijven nagenoeg gelijk, Maandlasten blijven nagenoeg gelijk, Korting op grondhuur wordt afgezien van zakelijke lasten, afgezien van zakelijke lasten, afgezien van zakelijke lasten, afgebouwd in 10 jaar vanaf het onderhoud/ VvE-bijdrage, etc. onderhoud/ VvE-bijdrage, etc. onderhoud/ VvE-bijdrage, etc. (ca.) 11e jaar zijn de woonlasten een fractie hoger dan bij gewone koop. 50 jaar na 1e uitgifte kan herziening van de canon plaatsvinden.

Profijt-risico waardeontwikkeling

algemene Koper profiteert volgens afgesproken aandeel, minimaal 50% (fiscale richtlijn). Heeft daarmee een opstap naar reguliere koopmarkt.

Slimmer Kopen

Korting 0 – 50 %

Sociale Koop

Koop Goedkoop

Korting 0 – 65 %

Minimaal 20% lager, aanvangsmaandlasten; het maximum wordt bepaald door de grondwaarde en kan oplopen tot 50%

Koper profiteert volgens afgesproken Koper heeft volle waardeprofijt en - Koper profiteert voor 100% van aandeel, minimaal 50% (fiscale risico over betaalde aandeel. de waardestijging van de opstal, richtlijn). Heeft daarmee een opstap exclusief grondaandeel. naar reguliere koopmarkt.

Profijt verbeteringen

Worden afzonderlijk getaxeerd. Worden afzonderlijk getaxeerd. Waarde is volgens marktprincipe bij Komen volgens marktprincipe bij Waarde komt voor 100% ten goede Waarde komt voor 100% ten goede doorverkoop 100% voor eigenaar. doorverkoop voor eigenaar. aan koper. aan koper.

Verkooprisico

Corporatie koopt binnen 3 maanden Corporatie koopt hoogstwaarschijnlijk Klant heeft volledig risico. Eventueel Klant heeft volledig risico, tenzij terug. terug (geen verplichting). Zo niet, koopt corporatie binnen 3 maanden corporatie besluit om gebruik te verkoopopbrengst en -risico voor terug. maken van het terugkooprecht. koper.

Financieringsrisico

Optionele keuze: NHG verplicht (met NHG is mogelijk (vrije keus koper). dispensatiemogelijkheid); corporatie koopt bij betalingsproblemen terug.

Doorverkoop

Alleen aan partner, erfgenamen of Volledige vrijheid bij doorverkoop, Volledige vrijheid bij doorverkoop, (als corporatie die optionele keuze tenzij corporatie gebruik maakt van tenzij corporatie gebruik maakt van opneemt) kinderen. terugkooprecht. Laatste zal nagenoeg terugkooprecht. altijd gebeuren.

Erfpacht

Erfpacht wordt gebruikt om Niet van toepassing. Alleen eventueel Erfpacht is tijdelijk en heeft geen Erfpachtcanon (grondhuur) is verplichtingen zakelijke werking te gemeentelijke erfpacht. nadeel voor koper. geïndexeerd met geven. Het heeft geen nadeel voor consumentenprijs-index (CPI). koper. Na 50 jaar wordt erfpachtcanon opnieuw vastgesteld.

Kettingbeding

Ten overvloede toegevoegd ter Ja versterking van de derdenwerking van de bijzondere bepalingen.

Tweede hypotheekrecht

onder voorbehoud) NHG is mogelijk NHG is mogelijk (vrije keus koper). Zo ja, dan koopt koper). corporatie bij betalingsproblemen terug.

(vrije keus

Volledige vrijheid bij doorverkoop, tenzij corporatie gebruik maakt van terugkooprecht.

Niet van toepassing.

Niet van toepassing.

Niet van toepassing.

Koper dient tweede hypotheekrecht te Niet van toepassing. vestigen t.b.v. Corporatie, om het (financiële) belang van corporatie veilig te stellen.

Niet van toepassing.

Overige beperkingen

Eigenaar moet zelf in de woning wonen, tenzij corporatie dispensatie verleent (bijv. bij tijdelijk verblijf in buitenland, of bij kopende ouders).

Eigenaar moet zelf in de woning Geen wonen, tenzij corporatie dispensatie verleent (bijv. bij tijdelijk verblijf in buitenland, of bij kopende ouders).

De eigenaar moet zelf in de woning wonen (enkele uitzonderingen daargelaten). Onderhuur van een kamer is mogelijk.

Overdrachtsbelasting

Over de koopsom (dus minder dan bij Over de koopsom (dus minder dan bij Over de volledige gewone koop). gewone koop). (grond + opstal).

Overige opmerkingen

Niet van toepassing.

Niet van toepassing.

Niet van toepassing.

marktwaarde Over koopsom plus canon, vergelijkbaar met gewone koop. Corporaties die dat wensen, kunnen kiezen voor een model waarbij alleen de eerste koper korting op de grondhuur ontvangt. Wordt vooral gehanteerd als corporaties snel nieuwbouwwoningen willen verkopen.

177

Bijlagen

178

Bijlagen

179