Energiezuinige renovatie van sociale huurwoningen financieren Minigids nr. 3 / nov 2012 • Wat zijn de mogelijkheden om de kloof tussen "investeringskosten en inkomsten" te verkleinen? • Hoe kan het dilemma tussen huurder en verhuurder worden opgelost?
EEN URBACT II PROJECT
• Wat zijn de barrières bij implementatie? • Wat zijn mogelijke oplossingen voor een efficiënte financiële constructie?
CASH is een Europees URBACT II-project rond een netwerk van 10 steden en 1 regio van 9 landen: Bridgend-UK, Brindisi-IT, Conseil Régional Rhône Alpes-FR, Echirolles-FR, Frankfurt-DE, Les Mureaux-FR, Eordea-EL, Tatabanya-HU, Utrecht-NL, Yambol-BG. De ambitie: aanbieden van nieuwe oplossingen en stimuleren van nieuw beleid in de Europese Unie voor energiezuinige renovatie van sociale huurwoningen.
Hoofdpartner
I nleiding & belang van het onderwerp
Inhoud STATE-OF-THE-ART
2
Hoeveel geld is er nodig? – De Europese context Bestaande mogelijkheden om de kloof tussen investeringskosten en inkomsten te verkleinen
Investeringskosten verlagen inkomsten genereren Financiering door derden (TPF) BELANGRIJKSTE BESPROKEN PROBLEMEN
4
Hoe worden de financiële instrumenten gezien door de CASH-partners? Barrières Specifieke behoeften aangeduid door de CASH-partners Mogelijke oplossing voor efficiënte financiële constructies
VOORBEELDEN VAN PARTNERS
Deze 3e minigids over financiële instrumenten is gebaseerd op de uitwisseling van ervaringen van CASHpartners tijdens de voorbereiding van en gedurende het 3e thematische seminar te Frankfurt, Duitsland, van 7 tot 9 september 2011. De gids vormt een analyse van bestaande financiële instrumenten voor energieefficiënte (EE) renovatie die beschikbaar zijn in de 9 Europese landen van de CASH-partnersteden. De gids belicht niet alleen succesvolle instrumenten die gebruikt worden in de CASH-partnersteden, maar wijst ook op obstakels en geeft aanbevelingen voor het ontwikkelen van financiële constructies die aangepast zijn aan grootschalige EE-renovatieprojecten voor de lange termijn.
8
Het Deense Bouwfonds, Denemarken Het nationale puntensysteem voor huurwoningen, Nederland Green Deal, UK KfW programma's, Duitsland Lokaal financieel instrument, Brindisi, Italië
CONCLUSIES & AANBEVELINGEN
2
Hoeveel geld is er nodig? – De Europese context De uitgebreide energierenovatie van een woning kost naar schatting gemiddeld 23.000 euro1 (in Frankrijk). Om de Europese doelstellingen op het vlak van CO2-reductie in de woningbouw te halen, moeten ongeveer 70 tot 180 miljoen woningen in de Europese Unie (EU) worden gerenoveerd overeenkomstig de normen voor laag energieverbruik. Hiervoor zou 1.500 tot ruim 4.000 miljard euro moeten worden geïnvesteerd voor energierenovatie binnen de residentiële sector en dit vóór 2050, wat overeenstemt met ongeveer 27% van het energieverbruik in de EU. Hoe kan dit streefdoel worden bereikt, wetende dat energiekosten 3 tot 4 keer lager moeten worden en dat 2/3 tot 3/4 van de renovatiekosten vaak besteed wordt aan algemene onderhoudswerkzaamheden? De huidige tendens bestaat erin om deze kosten op lange termijn te dekken door de toegevoegde waarde van het gebouw en op korte termijn door hogere huurprijzen. Vaak is het bij sociale woningbouw echter niet mogelijk om de huur te verhogen, en zeker niet meer dan de verwachte verlaging van de energielasten. Er zijn dus bijkomende financiële instrumenten nodig.
Bestaande modaliteiten om de kloof tussen investeringskosten en inkomsten te verkleinen 9
Tijdens het rondetafelgesprek van het 3de thematische CASH-erd een analyse gemaakt van de beschikbare financiële instrumenten voor EE-renovatie in de 9 landen van de CASH-partnersteden. De instrumenten werden
Financiering Dilemma investeerder/gebruiker Netwerken Aanbevelingen voor management autoriteit
NOG MEER INFORMATIE
STATE-OF-THE-ART
ingedeeld in 3 soorten om de kloof tussen investeringskosten en inkomsten te verkleinen: • investeringskosten verlagen; • extra inkomsten genereren;
10
Cash minigids nr. 3 - Energiezuinige renovatie van sociale huurwoningen financieren - MAART 2012 / Inleiding
• financiering door derden.
Investeringskosten verlagen
sociale huisvestingsmaatschappijen, energiebedrijven, enz.
Vreemd vermogen, zachte leningen of groene leningen
Overdracht van investeringen naar huuropbrengsten
Relevante factoren van deze financiële instrumenten zijn de in rekening
Dit stemt overeen met het terugbetalen van investeringen door middel van
gebrachte rente op leningen en de termijn voor terugbetaling. Vreemd ver-
een hogere huurprijs. Om dit instrument efficiënt te kunnen gebruiken,
mogen is dat deel van het geïnvesteerde vermogen van een organisatie dat
moet er een passend wettelijk kader zijn. In Denemarken en Nederland is
• European Local Energy Assistance Fund (ELENA) verleent subsidies
geen eigen vermogen is, waarop een vaste rentevoet van toepassing is in
de nationale regelgeving van kracht. Zie ook het hoofdstuk over het di-
voor technische ondersteuning aan lokale overheden, bedoeld om invester-
plaats van dividenden en dat moet worden terugbetaald binnen een vaste
lemma eigenaar/huurder.
ingen te stimuleren op het gebied van energie-efficiëntie (EE) en hernieuw-
termijn. Een groene lening is een som geld die geleend werd voor milieu-
http://eeef.eu/
bare energiebronnen. Deze subsidie kan worden gebruikt voor de technis-
vriendelijke investeringen (inclusief energiebesparing), tegen een rente die
Bijkomende inkomsten genereren
zowel financiële opbrengsten beoogt als voordelen voor het milieu. Zachte
Europese fondsen
bereiden, te implementeren en te financieren, bijvoorbeeld haalbaarheids-
leningen genieten flexibele voorwaarden voor de terugbetaling, meestal
De EU ondersteunt EE-renovatie via verschillende fondsen die meestal op
en marktstudies, structurering van het programma, businessplannen, ener-
tegen een lagere rentevoet dan de marktrenteen worden gewoonlijk door
korte termijn lopen en projectgeoriënteerd zijn. Vele fondsen zijn moeilijk
gie-audits, het opstellen van offertes, enz.
overheidsinstanties uitgegeven. Het verschil met de commerciële rente
toegankelijk wegens hun complexe structuur of strenge criteria. Onder
wordt meestal gedekt door de overheid.
meer de volgende Europese fondsen zijn beschikbaar voor activiteiten in verband met energie-efficiëntie:
che ondersteuning die nodig is om het investeringsprogramma voor te
http://www.eib.org/products/technical_assistance/elena/index. htm?lang=en
Bankgarantie
• Het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (EFRO) is het
Dit instrument bestaat in de overname van de bankgarantie door de over-
meest relevant inzake EE-renovatieprogramma's met een beloop van maxi-
• Het Fonds Marguerite is een onafhankelijk pan-Europees aandelenfonds
heid, om de toegang tot leningen te vergemakkelijken voor particuliere hu-
maal 4% van de totale EFRO-toewijzing.
voor investeringen inzake energie, klimaatverandering en infrastructuur, met inbegrip van duurzame energieproductie en -distributie.
iseigenaren met een laag inkomen, sociale woningbouwcorporaties of sociaal-economisch achtergestelde verenigingen van huiseigenaren.
http://ec.europa.eu/regional_policy/thefunds/regional/ index_en.cfm
http://www.margueritefund.eu/index.php?pageid=1
Belastingkredieten en BTW-verlaging In sommige landen kunnen investeringen in energieverbetering worden af-
• de Europese Investeringsbank (EIB) schrijft energieleningen uit aan de
• Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas
getrokken van de inkomstenbelasting of genieten van een verlaagd BTW-
publieke en de private sector, waaronder gemeenten. De leningen lopen op
(JESSICA) van de EIB bevordert duurzame investeringen en groei in ste-
tarief. De Duitse regering heeft dit instrument gekoppeld aan een bepaald
lange termijn, hebben vaste rentetarieven en zijn bestemd voor de finan-
delijke gebieden. Het gaat om terug te betalen investeringen in projecten
niveau van energie-efficiëntie dat behaald moet worden door middel van de
ciering van duurzame, competitieve en veilige energie.
die deel uitmaken van een geïntegreerd plan voor duurzame stedelijke
investering. Belastingkredieten zijn meestal minder
ontwikkeling. Deze investeringen, die kunnen bestaan uit eigen vermogen,
aantrekkelijk voor
gezinnen met een lager inkomen. In sommige gevallen worden grote so-
http://www.eib.org/
leningen en/of garanties, worden aan projecten toegewezen via stedelijke ontwikkelingsfondsen. Onderwerpen zijn onder meer: milieu, innovatie en
ciale verhuurders uitgesloten van het belastingkrediet. • Het Europees Fonds voor energie-efficiëntie (EEEF) voor commercieel “Energierenovatie van sociale woningen door energieprestatiecontracten – Feedback vanuit het FRESH-project: Frankrijk, Italië, Verenigd Koninkrijk en Bulgarije.” Zie www.fresh-project. eu
1
bevordering van hernieuwbare energiebronnen.
levensvatbare EE-projecten en kleinschalige duurzame energieprojecten (DE) van 5 tot 25 miljoen €, gericht op gemeentelijke en regionale over-
http://www.eib.org/projects/publications/jessica.htm?lang=en
heden en publieke en private organisaties die optreden namens hen, zoals
Cash minigids nr. 3 - Energiezuinige renovatie van sociale huurwoningen financieren - MAART 2012 / Overzicht
3
BELANGRIJKSTE BESPROKEN PROBLEMEN
• Het Programma Intelligente Energie voor Europa (IEE) voorziet in gerichte financiering van creatieve projecten die EE bevorderen, het gebruik van DE-bronnen verhogen en de energiediversificatie vergroten (vergoedt tot 75% van de projectkosten)
http://ec.europa.eu/energy/intelligent/index_en.htm
Hoe worden de financiële instrumenten gezien door de CASHpartners?
Subsidies (vaak gerelateerd aan de opbrengsten) verstrekt door lokale en nationale overheden. Dit zijn landelijke subsidies die toegankelijk zijn voor alle soorten begunstigden (sociale verhuurders, verenigingen van eigenaren en particuliere eigenaren). Subsidies die specifiek gericht zijn op energie-efficiëntie kunnen zowel worden verstrekt aan de aanbieder van de
Tijdens een rondetafelgesprek deelden de partners de financiële instru-
sociale huisvesting of rechtstreeks aan de individuele bewoner. Ze variëren
Financiering door derden (TPF)
in omvang, gaande van grote renovatieprojecten tot de gezinswoning. De
Energy Service Company (ESCO) en energieleveranciers
netwerk waren de meest succesvolle instrumenten fondsen, subsidies,
fondsen hebben betrekking op slechts een percentage van de werkelijke
Dit financiële mechanisme heeft betrekking op financiering door een ex-
zachte leningen, energieverplichtingen en handel. Deze resultaten zijn
kosten en zijn projectafhankelijk, aangezien slechts een beperkt aantal pro-
terne investeringsmaatschappij voor energiediensten (ESCO) of door een
vergelijkbaar met die uit het EuroACE rapport (2010), dat meer dan dertig
jecten in aanmerking komt voor financiering.
energieleverancier. Deze investeringen worden dan terugbetaald met de
instrumenten beoordeelde. De meest complexe instrumenten zijn de derde
bereikte kostenbesparingen. De investeerder installeert efficiënte technolo-
overdracht van investeringen naar huurprijzen en financiering door een
Terugleververgoedingen
gie en onderhoudt het systeem om te garanderen dat er energie wordt be-
derde partij.
Zelfgeproduceerde energie door zonnepanelen of wind kan worden toe-
spaard. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om de levering van de verwarm-
Om de belangrijkste leemten tussen de financiële instrumenten en de ver-
geleverd aan het openbare elektriciteitsnet. In vele landen zorgt de regel-
ingsinstallatie, brandstof en onderhoud, maar ook om energiebesparende
schillen tussen de landen in het netwerk te begrijpen, ontwikkelden de part-
geving voor een gegarandeerde minimumprijs voor deze energie. Dit zorgt
maatregelen of investeringen in renovatieprojecten die terugbetaald worden
ners een raster dat een overzicht geeft van de financiële middelen die ter
voor een inkomstenstroom die bedrijfsleningen kan helpen terugbetalen.
op basis van de energiebesparing. In sommige landen, zoals het Verenigd
beschikking staan van de verschillende soorten begunstigden. (Zie tabel p.
Dit instrument kan worden gebruikt wanneer er energie wordt geprodu-
Koninkrijk, zijn er wettelijke verplichtingen die energiebedrijven dwingen om
5)
ceerd, in aanvulling op energie-efficiënte maatregelen.
bij te dragen aan de EE-renovatiekosten.
Marktinstrumenten: Energiebesparingcertificaat en
Energieprestatiecontract
Emissiehandel
In dit soort contract stelt de contractant (publiek, particulier of holding) de
• EU-instrumenten zijn gericht op de korte termijn. Ze zijn niet ontworpen
Een 'Wit certificaat', ook wel aangeduid als Energiebesparingcertificaat
eigenaar maatregelen voor die leiden tot meetbare gegarandeerde be-
voor verenigingen van eigenaren en worden meestal gebruikt door sociale
(ESC), Energie-efficiëntiekrediet (EEC) of Wit label, is een instrument dat
sparingen, waarbij hij zichzelf engageert om de besparingen die in het con-
uitgegeven wordt door een erkende instantie en garandeert dat een be-
tract vastgelegd zijn te behalen. De projecten worden deels gefinancierd via
• Nationale financiële instrumenten zijn meestal beschikbaar voor alle be-
paalde hoeveelheid energie bespaard werd. In de meeste gevallen kunnen
energiebesparing en kunnen leiden tot toekomstige inkomsten voor de
gunstigden maar zijn voornamelijk gericht op de korte termijn, behalve in
witte certificaten worden verhandeld. In vele landen moeten energiebedri-
eigenaar.
Denemarken, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk, waar men beschikt over
menten op in de klassen 'meest succesvol' en 'meest complex'. Voor het
Belangrijkste bevindingen uit het raster, met een situatieschets in 10 steden
jven specifieke doelstellingen inzake energiebesparing halen. De hoeveelheid energie die bespaard wordt bij een woonproject kan onderdeel zijn van
uit 9 Europese landen:
woningbouwcorporaties.
lange-termijninstrumenten.
• Er bestaan verschillen tussen de landen wat de huurdersbijdrage betreft.
de handel. De CASH-partners rangschikten de financiële instrumenten op de volgende manier:
• meest succesvol: fondsen, subsidies en zachte leningen, evenals energieverplichtingen en handel;
4
Cash minigids nr. 3 - Energiezuinige renovatie van sociale huurwoningen financieren - MAART 2012 / Overzicht
• meest complex om te implementeren, hoewel zeer interessant: finan-
deze doelstellingen te bereiken is niet groot genoeg of helemaal niet be-
ciering door derden, overdracht van investeringen naar huurprijzen, fiscale
schikbaar (zie de opmerking van CECODHAS in het hoofdstuk 'Mogelijke
kortingen en BTW-verlaging. Bij financiering door derden is het mogelijk dat
oplossingen'). Als gevolg van de algemene besparingen op de overheids-
• Er is een gebrek aan controle en monitoring van zowel het gebruik van
de energiebesparing niet groot genoeg is om de investeringen terug te
begroting in de Europese landen is deze situatie alleen maar verslechterd.
de financien als van het energieverbruik na de renovatie.
• De beschikbare fondsen lopen vaak op korte termijn en zijn project-
betalen binnen een redelijke contracttermijn.
georiënteerd, waardoor een planning op middellange en lange termijn on-
Barrières
mogelijk is. Dit is nochtans noodzakelijk voor grootschalige EE-renovaties.
• De begunstigden worden geconfronteerd met complexe procedures en
Het opstellen en gebruiken van innovatieve financieringsregelingen hangt af van de manier waarop bestaande barrières voor de financiering en uitvo-
aanvraagformulieren voor relatief kleine financieringsbedragen.
• Het is moeilijk om tot een akkoord te komen met verenigingen van eigenaren.
Specifieke behoeften aangeduid door de CASH-partners
ering van EE-renovatieprojecten kunnen worden genomen. De 'barrièrema-
• Een gebrek aan bewustzijn over financiering en over de financiële as-
Zoals weergegeven in de 'Behoeftenmatrix' die door het netwerk werd
trix' toont de belangrijkste barrières die door het CASH-netwerk tijdens de
pecten van EE-renovatie is bij eigenaren een wijdverbreid probleem, als
opgesteld, hebben de specifieke behoeften betrekking op: sociale verhuur-
workshops werden geïdentificeerd. (Zie p. 6)
gevolg van onvoldoende toegankelijke informatie.
ders, verenigingen van eigenaren en het dilemma huurder/verhuurder. (Zie
• Er is een gebrek aan samenhang tussen de verschillende financiële in-
De volgende barrières komen het meeste voor in de 9 landen en maken
strumenten voor de financiering van de verschillende onderdelen van het renovatieproces.
de top van de matrix uit:
p. 7)
• Wat de sociale verhuurders betreft, moet de toegang tot goedkope lenin-
• Beperkte financiering, onvoldoende om belangrijke nationale doelstel-
• Vele gemeenten worden geconfronteerd met een fundamenteel gebrek
lingen te halen. Doelstellingen aangaande klimaat en energie-efficiëntie
aan financieringsmogelijkheden, waardoor ze maar beperkte acties kunnen
• Wat de verenigingen van eigenaren betreft, wordt de tussenkomst van
worden vaak bepaald door de nationale regeringen. De financiering om
uitvoeren.
een neutraal orgaan voor het beheer van de financiering en de besparingen
gen en grotere leningen worden vergemakkelijkt.
als een belangrijk punt ervaren, evenals een gemakkelijkere toegang tot financiering door derden.
• Wat het dilemma huurder/verhuurder betreft, blijft de vraag bij renova-
Financiële instrumenten in CASH-partnerlanden
tie van sociale woningen: wie draait op voor de lasten en bij wie komen de
Sociale verhuurders
Vereniging van eigenaren / appartementsrechten
Bridgend - UK
Utrecht - NL
Brindisi - IT
Tatabanya - HU
Eordea - HE
baten? Er is een probleem met split incentives dat hier aangeduid wordt als Frankfurt - GE
Les Mureaux - FR
CRRA - FR
Echirolles - FR
Sonderborg - DN
Yambol - BG
Bridgend - UK
Utrecht - NL
Brindisi - IT
Tatabanya - HU
Eordea - HE
Frankfurt - GE
Les Mureaux - FR
CRRA - FR
Echirolles - FR
Sonderborg - DN
Yambol - BG
Bridgend - UK
Utrecht - NL
Brindisi - IT
Tatabanya - HU
Eordea - HE
Frankfurt - GE
Les Mureaux - FR
CRRA - FR
Echirolles - FR
Sonderborg - DN
Yambol - BG
BEGUNSTIGDEN
Particuliere eigenaren
FINANCIERINGSINSTANTIES
Europa
het dilemma huurder/verhuurder. Het dilemma vertoont verschillende aspecten:
•
In de meeste gevallen kunnen de kosten van een EE-renovatie niet
worden geneutraliseerd door lagere energiekosten als gevolg van een lager verbruik, aangezien de investeerder er niet rechtstreeks voordeel uit haalt;
• De investering blijft onveranderd, terwijl de inkomsten uit energiebesparing onzeker zijn en afhangen van meer factoren dan de technische
Land
maatregelen alleen;
• Andere voordelen zijn moeilijk te kwantificeren: wooncomfort voor de hu-
Regio Gemeenschap
0
urders, verlengde levensduur en toegevoegde marktwaarde voor de
0
verhuurders;
Banken
• Het algemeen belang van de samenleving wordt gediend door de vermin-
*
Particulier
dering van de CO2-uitstoot en van de energie-afhankelijkheid.
Huurders Andere
*
Toekomstig project
s Roterende fondsen
In een situatie met meerdere eigenaren (gemengde eigendommen, ver0 Slechts op beperkt
Lange termijn
Korte termijn
Belangrijkste leemten
Niet van toepassing
schillende vormen van eigenarenverenigingen, vruchtgebruik, enz.) kan het
grondgebied Cash minigids nr. 3 - Energiezuinige renovatie van sociale huurwoningen financieren - MAART 2012 / Belangrijkste besproken problemen
5
b So ol nd BG Ec erb or hi g r CR olle - D RA s - N Le - F FR s M R Fr ur an ea u Eo kfur x FR rd t Ta ea - GE ta H b E Br any in a d -H Ut isi -I U re T c Br ht id - N ge L nd -U K
Ya m
Barrières - Financiële instrumenten voor energieverbetering van sociale huisvesting
dilemma ingewikkelder zijn. Het dilemma kan op verschillende manieren worden aangepakt:
Beperkte financiering om te voldoen aan belangrijke nationale doelstellingen/eisen > bestaande fondsen
• Laat de huurders een globaal bedrag betalen dat alle huisvestingskosten dekt: huur, energie, water,
Vergankelijkheid van fondsen - Op korte termijn: maakt middellange planning moeilijk
afval, enz. De eigenaar kan vervolgens de verschillende huisvestingskosten aanpassen zonder de totale
Complexe en moeilijke procedures en aanvraagformulieren voor kleine financieringsbedragen / complexe EU-financiering
kosten voor de huurder te verhogen. Dit is vooral mogelijk wanneer het energieverbruik per appartement niet apart gemeten wordt.
Veelheid aan financieringsinstellingen voor de verschillende renovatiewerken en een gebrek aan samenhang
• Maak alle kostenelementen transparant voor de huurder. Dit zou een stimulans voor energiebesparend
Eigenaren zijn niet goed geïnformeerd over de financiële mogelijkheden / geen virtueel informatieplatform
gedrag kunnen zijn.
Gemeenten zijn ondergefinancierd Er is een akkoord nodig voor woonblokken in handen van verschillende eigenaren (gemengde eigendom & verenigingen van eigenaren)
• Verdeel de kosten op een gelijke manier onder de huurder, de huiseigenaar en de overheid. De Britse
Vermindering van de regionale en overheidsfinancieringen
“Green Deal” werkt volgens dit principe, met energiebedrijven als belanghebbenden (zie het hoofdstuk
Gebrek aan controle en monitoring
'Voorbeelden van partners'). In Duitsland bestaat er discussie rond een "driederdenmodel", waarbij een
Risico dat investeringen in stadsverwarming niet kunnen worden teruggehaald.
deel gedekt wordt:
Lang besluitvormingsproces om fondsen toe te wijzen
• door de huurder, via een overdracht van de investeringen naar de huur, op basis van de verwachte
Juridisch bindende instrumenten (d.w.z. leningen) = eigenaren willen deze niet
energiebesparing;
Geen garantiefondsen voor de eigenaren
• door de investeerder/verhuurder, ten behoeve van renovatie (de energiebesparing hoeft niet
EE-resultaten zijn niet gegarandeerd
noodzakelijk te worden geïntegreerd) en voor de toegevoegde waarde van de eigendom;
Hoge bijdragen van de eigenaren
• door overheidsfinanciering (of andere), de overheid die de BTW compenseert en ook vanwege la-
Gebrek aan een financieel mechanisme op nationaal niveau
gere werkeloosheid en CO2 besparingen. (19-25% in de EU).
Bureaucratie Vele eigenaren weigeren hypotheek op hun eigendom voor krediet Verschillen in financiële maatregelen tussen de regio's maken het moeilijk om nationale doelstellingen te bereiken
Bij elke aanpak zijn kwaliteitscontrole, monitoring, betalingsregelingen en communicatie essentieel. Mo-
Doordat sociale verhuurders investeringen in stadsverwarming niet ondersteunen, stijgen de kosten voor de huurders
gelijke oplossingen voor het dilemma huurder/verhuurder worden deels bepaald door de nationale regelgeving (zie hoofdstuk 'Voorbeelden van partners').
Lage kasstroom sociale verhuurders Economische crisis veroorzaakte liquiditeitsprobleem bij de banken en moeilijkheden om groene leningen te krijgen Huurwetgeving: huurders moeten meer huur betalen zonder te weten of energiebesparing dit zal compenseren
Mogelijke oplossing voor efficiënte financiële constructies
Huurprijzen niet hoog genoeg voor sociale verhuurders Veel verzekeringen nodig Het merendeel van de woningen gebouwd vóór 1945 zijn niet gerenoveerd Niet mogelijk voor woningcorporaties om een lening te krijgen zonder terugbetaling, wat wel het geval is voor particulieren
Aangezien er verschillende financiële instrumenten bestaan, is de oplossing die het CASH-netwerk naar
Toegang tot hypotheken is een probleem voor verenigingen van eigenaren
voren schuift en voortvloeit uit drie werkgroepen een financiële constructie met de volgende
Opsplitsing van het goed als gevolg van een verkoop
ingrediënten: Zeer grote barrières
6
Grote barrières
• stabiele en eenvoudige financiële instrumenten voor een lange termijn (zoals aanbevolen door het
Cash minigids nr. 3 - Energiezuinige renovatie van sociale huurwoningen financieren - MAART 2012 / Belangrijkste besproken problemen
alle soorten begunstigden, beveiligde financiering door derden en de verplichting voor energiebedrijven om te herinvesteren in EE-verbeteringen, evenals bankgaranties en aanbetalingen;
• een neutraal, onafhankelijk coördinatieorgaan; • de integratie van EE-verbeteringen met water en afval, zodat financieringsbronnen kunnen worden gecombineerd en er een geïntegreerde aanpak ontstaat met een grotere impact op CO2 reductie;
• huurders vanaf het begin betrekken bij de energierenovatie (d.w.z. bij het collectieve ontwerp) als initiatiefnemer van energiebesparende activiteiten;
Behoeften van de CASH-partners - Financiële instrumenten voor energieverbetering van sociale huisvesting
Ya m
revolverende fondsen, goedkope leningen met een vaste op lange termijn die snel toegankelijk zijn voor
b So ol nd BG Ec erb or hi g r CR olle - D RA s - N Le - F FR s M R Fr ur an ea u Eo kfur x FR rd t Ta ea - GE ta H b E Br any in a d -H Ut isi -I U re T c Br ht id - N ge L nd -U K
Energy Efficiency Governance Handbook, 2010 en door het Inofinproject, 2008), met een voorkeur voor
Eenvoudige en begrijpelijke financiële producten voor de lange termijn / standaardisatie nodig Grotere bijdrage van Europa en de landen Gemeenschappelijke aanpak voor verenigingen van eigenaren Betere promotie van financiële mogelijkheden / Nationaal informatieplatform
• een nationale informatietool.
Beschikbaarheid van startfondsen en garanties Meer fondsen voor de gemeenten Behoefte aan fondsen tegen een lage kostprijs voor iedereen (met inbegrip van de privésector en de sociale verhuurders)
Het Europese niveau
Een gemeenschappelijke aanpak voor gemengde eigendom / verenigingen van eigenaren & de mogelijkheid om aanvullende fondsen te krijgen voor EE-verbeteringen (niet enkel voor verbeteringen)
De aanbeveling van Huisvesting Europa is essentieel.
Eenvoudigere manieren om EU-fondsen te krijgen
« Op 28 februari 2012 keurde de EP-Commissie voor industrie, onderzoek en energie de eis van de lid-
Harmonisatie van de maatregelen tussen regio's
staten goed om gebouwen die eigendom zijn van de overheid en openbare instellingen te renoveren
Eén startpunt voor het financieren / vormen van consortia
(2,5% van de oppervlakte per jaar). CECODHAS Huisvesting Europa benadrukt dat openbare instellingen
Behoefte aan meer financieringsbronnen die onderling samenhangen
die verplicht zijn een thermische renovatie uit te voeren, zichzelf geen openbare subsidies kunnen toewi-
Toelating om het overheidsfonds te gebruiken voor afbraak / heropbouw
jzen voor de financiering van deze enorme investeringen, dit in tegenstelling tot de overheid. Bovendien
Optrekken van de plafonds voor de regelgeving van EU-aanbestedingen
bestaat er in het geval van sociale woningbouw vaak geen manier om investeringen terug te krijgen,
Grotere projecten
omwille van de huurwetgeving en lage inkomens van de huurders. Het is ook belangrijk om op te merken
Verschillende opties voor particuliere eigenaren en subsidieregeling
dat het contractmodel voor energiediensten, hoewel veelbelovend, nog dient te bewijzen dat het een
Huurindex die rekening houdt met energiemaatregelen
geldige optie is in de woningsector. Daarom is deze wettelijke verplichting enkel zinvol indien ze gepaard
Beter controlemechanisme voor het leningenprogramma
gaat met een verplichting om fondsen beschikbaar te maken. Huisvesting Europa doet een beroep op de
Huurwetgeving met mechanisme voor overdracht van de kosten op basis van energievermindering
leden van het EP om deze wettelijke investeringsverplichting in evenwicht te brengen met een wettelijke
Behoefte aan integratie tussen wettelijk kader en subsidieregeling
verplichting om EU-financiering beschikbaar te maken, met inbegrip van de prioritaire toewijzing van structuurfondsen voor 2014-2020 en de oprichting van een speciaal groen investeringsfonds gegarandeerd door de EU. » Claire Roumet, secretaris-generaal, CECODHAS Huisvesting Europa
Behoefte om toelatingscriteria uit te breiden voor de begunstigden / bouwjaar van het gebouw / max. financieringsbegroting / subsidiepercentage (flexibiliteit) Sociale verhuurders de mogelijkheid geven om met de huurders tot een akkoord te komen over een financiële bijdrage aan EE-werken Directe financiering voor sociale huisvesting Lokale instanties die de begunstigden informeren en organiseren (met de middelen om het te doen)
Zeer sterke behoeften
Sterke behoeften
Cash minigids nr. 3 - Energiezuinige renovatie van sociale huurwoningen financieren - MAART 2012 / Belangrijkste besproken problemen
7
VOORBEELDEN van partners De CASH-partners gaven elkaar voorbeelden van goede praktijken. Het Deense Bouwfonds, Denemarken
Green Deal, UK In de Energy Act van 2011 kondigde de Britse regering een “Green Deal” aan, met de bedoeling de CO2 uitstoot van gebouwen te verminderen. De deal gaat van start in oktober 2012 en heeft de volgende mogelijkheden: Alle Britse woningen en bedrijven zullen pakketten kunnen installeren met
Het Deense Bouwfonds ondersteunt de bouw en renovatie van sociale hu-
energiebesparende maatregelen, bijvoorbeeld isolatie, zonder vooraf-
isvesting in Denemarken. Dit nationale fonds werd opgericht in 1966 en
gaande kosten. De terugbetalingen gebeuren na verloop van tijd en op ba-
wordt gevoed door een percentage van de huur (20%). In 2010 bedroeg de
sis van de energiebesparingen. Er wordt een revolverend fonds opgezet. Er
waarde van het fonds 100 miljoen euro. Het wordt gebruikt om nieuwbou-
worden strenge normen ingevoerd om de consument te beschermen.
wactiviteiten en renovatie van huizen te financieren, respectievelijk tot een
Een nieuwe vereiste voor energiebedrijven is om gelijke toegang tot de
goed gebruik van overheidsgeld garanderen. Vanaf 1 april 2012 kan besch-
maximum van 40% en 50% van de kosten. De overheid heeft een funda-
Green Deal te helpen garanderen, ongeacht het inkomen of het type won-
ermd bouwkundig erfgoed ook worden gefinancierd. De KfW-programma's
mentele invloed op de manier waarop renovaties worden uitgevoerd en kan
ing. De steun bedraagt naar schatting 1,3 miljard £ per jaar. Er wordt extra
werden meerdere malen beoordeeld op hun effectiviteit inzake verminder-
het project in de richting van een EE-renovatie sturen.
hulp verwarmingsketels beschikbaar gemaakt om ervoor te zorgen dat en-
ing van de CO2-uitstoot en verbetering van de levensomstandigheden.
De huurder is in hoge mate betrokken bij de renovatieregeling. Huurders
ergiearme gezinnen betere ketels krijgen en om tochtige woningen te her-
zijn lid van het lokale departement voor sociale woningbouw (via een mini-
stellen, terwijl er ook subsidies worden voorzien om moeilijk te isoleren
male bijdrage). De sociale verhuurder stelt verschillende renovatiescenar-
woningen aan te pakken, waaronder woningen met enkelsteens muren.
io's voor aan de huurders, die het recht hebben om renovatie-investeringen
De Green Deal zal naar verwachting rond de 14 miljard £ aan particuliere
Lokaal financieel instrument, Brindisi, Italië
te weigeren. Beslissingen worden genomen bij gewone meerderheid.
investeringen op gang brengen gedurende het volgende decennium. Tegen
In Brindisi, Italië, regelt de openbare sociale verhuurder IACP (Istituto Au-
Nadelen zijn is dat de procedures voor de financiering tijdrovend zijn en dat
2015 zouden minstens 65.000 banen in de isolatie- en bouwsector kunnen
tonomo Case Popolari) zijn betrekkingen met de huurders via een ge-
het fonds niet ambitieus genoeg is (tot Passiv Haus niveau 2).
worden ondersteund.
mengde commissie, de "Commissione di Gestione della Carta dei Servizi"
Het is echter een interessant, langlopend revolverend fonds.
Het nationale puntensysteem voor huurwoningen, Nederland
KfW programma's, Duitsland
www.kfw.de
en overeenkomstig het charter "Carta dei Servizi". Door middel van gemeentelijk overleg werd het zodanig aangepast dat de huurdersvereniging
In Duitsland beheert de KfW-ontwikkelingsbank al meer dan 15 jaar finan-
30% van de huur ontvangt (min.30 €) voor zelfbeheer, wat kan worden ge-
cieringsprogramma's voor energie en modernisering van gebouwen. Hun
bruikt voor verbeteringen in overeenstemming met de IACP.
In Nederland wordt de maximale huurprijs van sociale woningen vast-
financieringsinstrumenten zijn zachte leningen en rechtstreekse subsidies
gesprekken aan de gang om energieverbeteringen op te nemen.
gesteld via een nationaal puntensysteem. Hoe hoger de kwaliteit van het
(Zuschuss). Er lopen allerlei programma's om de warmtevraag te vermind-
huis, hoe hoger de huur kan zijn. Bij een recente aanpassing van het sys-
eren, hernieuwbare energie te bevorderen en energievoorzieningen en wo-
teem werd het energielabel van het huis opgenomen in de puntenbeoorde-
ningen te moderniseren. Als hoofdregel van KfW geldt, hoe hoger de be-
ling, om sociale verhuurders te motiveren in energieverbeteringen te
sparingen, hoe lager de rente of hoe hoger de subsidie. Daarnaast is er ook
investeren.
financiering voorzien voor adviesdiensten en de kwaliteitscontrole op de
Als verhuurders de EE van het huis verbeteren, kan een hogere huur in
uitvoering dat het besparingspotentieel bepaalt en in het afgelopen jaar
rekening worden gebracht. Anderzijds, indien er geen energieverbetering is
voegde KfW de als doelgroep voor verenigingen van eigenaren (Wohnei-
tegen 2014, zal het puntenaantal lager liggen en de huur worden vermind-
gentümergemeinschaften). Enerzijds krijgen KfW-programma's soms de
erd. De score voor het energielabel varieert van 0 tot 44 punten en kan een
kritiek dat ze nogal snel veranderen. Anderzijds bieden ze verscheidene
aanzienlijk deel uitmaken van het totale puntenaantal van een appartement
richtlijnen om goede resultaten en besparingen te halen, waardoor ze een
of een huis.
8
Cash minigids nr. 3 - Energiezuinige renovatie van sociale huurwoningen financieren - MAART 2012 / Voorbeelden van partners
Er zijn
CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN Om de financieringsmogelijkheden voor grootschalige EE-renovatieprojecten te verbeteren, diende het Cash-netwerk een reeks aanbevelingen in, voorgesteld als de ‘Frankfurtresolutie’:
verhuurders.
• De fondsen moeten worden gecombineerd met garanties voor leningen
Om die reden dienen zij een belangrijke rol te spelen in het dilemma eigenaar/huurders.
om de betrokkenheid van derden te bevorderen.
• Bestaande subsidies voor woningverbetering moeten zich meer richten op EE.
Netwerken Het is van essentieel belang dat alle belanghebbenden netwerken om hindernissen te overwinnen.
Financiering
Aanbevelingen voor management autoriteiten
• Om de nationale en internationale klimaat- en energiedoelstellingen te kunnen bereiken, zijn er voor alle huiseigenaren meer subsidies en grotere bijdragen nodig van Europa en van de nationale overheden.
Het beheer van de programma's die worden ondersteund door de structuur-
• De beschikbare financiële instrumenten zijn bij voorkeur: gebaseerd op
en cohesiefondsen is de verantwoordelijkheid van de lidstaten. Zij wijzen
een langetermijnplanning soorten, beter gecoördineerd, niet-bureaucratisch
voor elk programma aan (op nationaal, regionaal of een ander niveau) die
en toegankelijk voor alle huiseigenaren.
mogelijke begunstigden informeren, de projecten selecteren en algemeen
•
Nationale informatieplatformen kunnen helpen om financiële mogeli-
toezicht uitoefenen op de uitvoering. Deze paragraaf bevat aanbevelingen
jkheden te promoten bij alle soorten eigenaren.
Dilemma investeerder/gebruiker
jdragen aan de huur of energierekening) kunnen een belangrijk instrument
gen moet worden gecompenseerd door energiebesparing (het verlagen
ling (EFRO) moeten niet alleen worden voorzien voor energiemaatregelen
zijn ten gunste van grootschalige projecten op lange termijn.
van de energiekosten) om het dilemma “eigenaar/huurder” op te lossen.
in het algemeen, maar moeten zich ook op een integrale manier richten op
leningen ook toegankelijk te maken voor verenigingen van eigenaren en
moeten er maatregelen worden toegevoegd voor het verminderen van an-
•
particuliere huiseigenaren.
• Onafhankelijke beheersentiteiten moeten worden opgericht of onderste-
dere lopende kosten inzake water, elektriciteit en afval.
• Financiële steunprogramma's op hogere nationaal, regionaal en lokaal
ELFPO1, enz. en de stabiliteit van de fondsen op lange termijn moeten
und om technische, financiële en organisatorische aspecten te organiseren
niveau moeten de kloof overbruggen naar energienormen en beperkte hu-
• Er moet rekening worden gehouden met de doelstellingen en resultaten
• Nationale en regionale revolverende fondsen (ondersteund door extra bi• Bankgaranties van de overheid moeten worden gebruikt om subsidies en
en de maatregelen op te volgen. Ze kunnen optreden als bemiddelaar tus-
• De stijging van de huurprijzen of de terugbetaling van energie-investerin• Om de energieverbetering optimaal en in haar geheel te implementeren,
urstijgingen voor gezinnen met een laag inkomen.
gericht aan de beheersautoriteiten.
• Europese fondsen zoals het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkesociale huisvesting (energie, leefomgeving, onderhoud en integratie). Het gecombineerde gebruik van EU-fondsen, zoals het ESF, EFRO,
voorrang krijgen.
van het URBACT-programma en de projecten.
sen de verhuurders/eigenaars van de woningen en de huurders. De rol kan
• Een gemeenschappelijke aanpak voor verenigingen van eigenaren en
• Grote delen van de regionale financiering moet afgestemd worden op de
worden vervuld door lokale/regionale stichtingen of energiediensten/toelev-
van huishoudens met een laag inkomen moet beschikbaar zijn om tegemoet
energieverbetering van de sociale huisvesting.
eringsbedrijven of zelfs door de huurdersorganisaties.
te kunnen komen aan bepaalde bezwaren van eigenaren.
• Om de hoge kwaliteit van de maatregelen en een lage toekomstige ener-
•
gievraag te waarborgen, moeten hoge kwaliteitsnormen worden gecom-
transparante en onafhankelijke manier worden gecontroleerd. De huurders
bineerd met financiering.
Alle technische maatregelen en het energieverbruik moeten op een
moeten uitgebreid worden geïnformeerd.
• “Zachte/groene” leningen of andere (roterende) fondsen moeten gemak-
• In vele landen zijn de energiebedrijven verplicht om energie te besparen
kelijk toegankelijk zijn voor alle huiseigenaren, waaronder de sociale
en beheren ze ook al de energiefinanciering voor individuele huishoudens.
Europees Sociaal Fonds, Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling, Europees Landbouwfonds voor Plattelandsontwikkeling
1
Cash minigids nr. 3 - Energiezuinige renovatie van sociale huurwoningen financieren - MAART 2012 / Conclusies en aanbevelingen
9
NOG MEER INFORMATIE Betaalbare warmte voor iedereen
Energy Efficiency Governance Handbook, Internationaal
Richtlijn over financieringsregelingen voor energierenovatie bij
Gids voor de verbetering van de energie-efficiëntie in de sociale won-
Energieagentschap, tweede uitgave, OECD/IEA. 2010
sociale woningbouw in nieuwe lidstaten van de EU; 2008, verslag van
ingvoorraad, voor de sociale woningbouwcorporaties, bewoners en onder-
het InoFinproject; Innovatieve financiering van renovatie bij sociale woning-
steunende organisaties. Handleiding geschreven als onderdeel van het
bouw in een uitgebreid Europa
FinSH project - Financiële en ondersteunende instrumenten voor ener-
Energierenovatie
giearmoede in sociale woningbouw. 2010
contracten
van
sociale
woningen
door
energieprestatie
www.join-inofin.eu
Feedback vanuit het FRESH-project: Frankrijk, Italië, Verenigd Koninkrijk
www.ecuba.it/English%20Guide.pdf
en Bulgarije, Verhandeling bij het thematische CASH-seminar over financiële
www.fresh-project.eu
instrumenten, Frankfurt, 7, 8 en 9 september 2011,
Anforderungen an einen Sanierungsfahrplan, Auf dem Weg zu einem
http://urbact.eu/cash
klimaneutralen Gebäudebestand bis 2050, Financiering van energiebesparende maatregelen in de Nederlandse
www.nabu.de
sociale huursector - WP2-verslag aan het InoFinproject, Energieonderzoek Centrum Nederland (ECN), ECN-E-06-049, december 2006
10
Cash minigids nr. 3 - Energiezuinige renovatie van sociale huurwoningen financieren - MAART 2012 / Meer informatie
Partners contactpersonen
Hoofdpartner
Brindisi
Hoofdpartner Thierry Monel, Ville Echirolles, Frankrijk
[email protected] - Tel: 33 (0) 4-76-206060
Tatabanya Tamas Galgovics
[email protected]
Hoofdcoördinator Sophie Moreau, Ville Echirolles, Frankrijk
[email protected] - Tel: 33 (0) 6-67846699
Utrecht Inge Van de Klundert
[email protected]
Bridgend (UK) Elaine Williams
[email protected]
Yambol Mariya Paspaldzhieva
[email protected]
Brindisi (Italië) Valerio Costantino
[email protected]
Conseil Régional Rhône-Alpes Claire Prédal
[email protected]
Frankfurt (Duitsland) Werner Neumann
[email protected] Les Mureaux (Frankrijk) Brigitte Bonafoux
[email protected] en Laeticia Bideau-Maruejouls
[email protected] Tatabanya
Yambol
Eordea (Griekenland) Kostas Nikou
[email protected] Sonderborg Inge Olsen
[email protected]
Echirolles afgevaardigde belast met CASH Stéphanie Abrial
[email protected] Echirolles afgevaardigde belast met huisvesting Carole Simard
[email protected] Hoofdpartner Technisch ondersteuningsteam Stephane Durand, Dienst Duurzame Ontwikkeling
[email protected] Sylvain Bove, financieel verantwoordelijke
[email protected]
Document voorbereid door: Sophie Moreau – Lead Coördinator, met de bijdrage van Lead-partnerteam en CASH partners. Foto’s: Gemeente Echirolles, Sophie Moreau. Energiereferat Gemeente Frankfurt am Main, Werner Newman. Lay-out: Clara Chambon. Vertaling: Accent Mondial.
URBACT is een Europees programma voor uitwisseling van informatie ter bevordering van duurzame ontwikkeling. Het biedt steden de mogelijkheid om gezamenlijk oplossingen te ontwikkelen voor belangrijke
EEN URBACT II PROJECT
stedelijke problemen. Daarbij wordt de grote rol benadrukt die zij vervullen bij het oplossen van steeds complexere maatschappelijke problemen. Het ondersteunt hen bij de ontwikkeling van pragmatische, nieuwe en duurzame oplossingen die rekening houden met economische, maatschappelijke en milieuaspecten. Steden kunnen binnen dit programma goede praktijkvoorbeelden en ervaringen uitwisselen met alle professionals die in heel Europa betrokken zijn bij stedelijk beleid. URBACT staat voor 300 steden, 29 landen en 5000 actieve deelnemers. URBACT wordt medegefinancierd door het EFRO en de lidstaten.
http://urbact.eu/cash
