Energetisch verbeteren van sociale huurwoningen

Energetisch verbeteren van sociale huurwoningen

Auteur: Aycan Kocak

2014

Energetisch verbeteren van sociale huurwoningen

Project Plaats, datum Auteur Stagedocent Bedrijfsbegeleider Hogeschool Opleiding

: : : : : : :

Energetisch verbeteren van sociale huurwoningen Enschede, 1-4-2014 Aycan KoÇak De heer Ron van den Heuvel Mevrouw Marloes ter Haar-Wiefferink Saxion Hogeschool Enschede Bouwtechnische Bedrijfskunde

Voorwoord Voor u ligt het afstudeerverslag in het kader van mijn afstuderen bij Stichting Pioneering. Dit afstudeerverslag is de eindfase van mijn HBO opleiding Bouwtechnische Bedrijfskunde bij de hogeschool Saxion in Enschede. In dit onderzoek is op een analytisch wijze informatie verzameld en gerapporteerd over mogelijke projectfinancieringsvormen voor energetische verbeteringen aan grondgebonden sociale huurwoningen. Met dit onderzoek wordt aangetoond of geschikte projectfinancieringsvormen mogelijk zijn voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Middels deze weg bedank ik dhr. Salemink, dhr. Platier, mevr. ter Haar-Wiefferink, dhr. van den Heuvel en mevr. Nijhuis voor een goede begeleiding en samenwerking. Samen is gewerkt aan een hoogst haalbaar resultaat. Ik wens u veel leesplezier. Deventer, 1 april 2014

Aycan Koçak Student Bouwtechnische Bedrijfskunde te Enschede

iii

Samenvatting Om de toenemende CO2-uitstoot terug te dringen is het verduurzamen van de Nederlandse woningvoorraad een noodzaak. De woningcorporaties bezitten circa 2,3 miljoen woningen die goed zijn voor een derde van de totale woningvoorraad in Nederland (CBS, 2011). Om deze reden hebben de woningcorporaties een belangrijke rol bij het verduurzamen van de Nederlandse woningvoorraad. Energetisch verbeteren van de sociale huurwoningen in Nederland is hierdoor ook een belangrijke pijler voor het behalen van de klimaatdoelstellingen uit het overheidsbeleid (Deloitte, 2011). Om deze belangrijke bijdrage te leveren aan de klimaatdoelstellingen van de overheid door de corporaties is het Convenant Energiebesparing Corporatiesector tussen de Rijksoverheid, Aedes en de Woonbond in het leven geroepen. In dit Convenant is vastgelegd dat alle woningen in het bezit van corporaties minimaal een B-label moeten hebben vóór het eind van 2018. Om de afspraken uit het convenant na te streven zullen woningcorporaties flinke investeringen moeten doen in duurzaamheid voor de bestaande woningportefeuille (AgentschapNL, 2012). Door de economische crisis staan de kasstromen van woningcorporaties onder druk. De woningcorporaties kunnen door de verzwakte kasstromen niet voldoende financiering opbrengen voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Met energetisch verbeteren wordt het verduurzamen van de grondgebonden sociale huurwoningen bedoeld. Het doel van deze verduurzaming is dat het energieverbruik en de CO2-uitstoot van de woningen daalt. De verzwakte kasstromen dwingen de woningcorporaties naar financiering te zoeken buiten de woningcorporaties om. Stichting Pioneering wil voor deze financieringsproblematiek weten welke projectfinancieringsvormen mogelijk zijn voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. De onderzoeksvraag van dit project is: ‘’Welke geschikte projectfinancieringsvormen zijn er voor woningcorporaties voor het structureel verduurzamen van grondgebonden sociale huurwoningen van woningcorporaties?’’. De doelstelling van dit onderzoek is dat op 1 april 2014 een onderzoeksrapport wordt aangeboden aan Stichting Pioneering met hierin conclusies en aanbevelingen over geschikte projectfinancieringsvormen voor het verduurzamen van grondgebonden sociale huurwoningen. Dit onderzoek is op een analytische wijze in vijf fases uitgevoerd, zodat geschikte projectfinancieringsvormen voor het structureel verduurzamen van grondgebonden sociale huurwoningen bepaald kunnen worden. In de eerste fase, het theoretische kader, van dit onderzoek zijn de definities en kenmerken van projectfinanciering beschreven met behulp van informatiebronnen van onafhankelijke organisaties: Agentschap NL en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Nadat het theoretische kader was opgezet, is in fase twee van dit onderzoek de meest voorkomende projectfinancieringsvormen in de bouwsector in kaart gebracht door middel van literatuuronderzoek. Als aanvulling op het literatuuronderzoek is in fase drie van dit onderzoek een brainstormsessie uitgevoerd met acht deskundigen uit de praktijk. De deelnemers hebben vervolgens in fase drie de criteria benoemd waaraan een projectfinancieringsvorm moet voldoen, zodat deze projectfinancieringsvorm geschikt wordt voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. De namen en de functies van de deskundigen worden vermeld in hoofdstuk drie van dit rapport. De betreffende deskundigen hebben verschillende achtergronden en zijn op de hoogte van de ontwikkelingen over het thema van dit onderzoek. Op de volgende bladzijden zijn de projectfinancieringsvormen benoemd die in de bouwsector zijn waargenomen en aan welke criteria projectfinancieringsvormen moeten voldoen, zodat een projectfinancieringsvorm geschikt wordt voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen.

iv

De projectfinancieringsvormen in de bouwsector: 

Design Build Finance Maintain and Operate (DBFMO): Een DBFMO project combineert de onderdelen ontwerp, bouwproces, financiering, technisch beheer en facilitaire diensten van een bouwproject samen in een integraal project. Bij een DBFMO project is de opdrachtnemer zowel verantwoordelijk voor het ontwerp en de bouw van het project, als voor de financiering en het totale onderhoud.



Obligaties: Een obligatie is een lening van een investeerder. In ruil hiervoor ontvangen de investeerders een vooraf bepaalde jaarlijkse rente. Aan het einde van de looptijd wordt het oorspronkelijke bedrag aan de investeerders terugbetaald.



Energy Service Companies (ESCo): Bij een ESCo besteedt de eigenaar van een gebouw de energievoorziening en het management daarvan uit aan een externe partij. Bij een ESCO projectfinancieringsconstructie zorgt de externe partij zelf voor de financiering, de aanleg, het onderhoud en het beheer van de installaties in een gebouw. Deze financiers leveren een gegarandeerde energiebesparing. De eigenaar van het gebouw heeft dus niets te maken met investeringskosten en krijgt door een prestatieovereenkomst meer zekerheid over de energiekosten.



Sale and lease back: Een sale and lease back constructie is een projectfinancieringsvorm waarbij een onderneming haar vastgoed aan een marktpartij verkoopt en vervolgens direct het vastgoed terug leased voor een bepaalde periode en bepaalde leaseprijs. Middels een taxatierapport van een gebouw wordt de verkoop- en leaseprijs bepaald. Aan het einde van het contract heeft de huurder de mogelijkheid om haar vastgoed terug te kopen voor een bepaalde prijs.

Om te bepalen of de hierboven genoemde projectfinancieringsvormen voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen geschikt zijn, moeten deze projectfinancieringsvormen voldoen aan de criteria, die opgesteld is aan de hand van de MoSCoW methode. Deze methode schikt de criteria aan de hand van prioriteitstelling. Op de volgende bladzijde worden de criteria in een tabel weergegeven.

iv

Should haves

Could haves

De voordelen dienen voor zowel de huurders als investeerders vrij te komen

Must haves

Ontzorgingsconcept: d.m.v. uitbesteden langdurig onderhoud en beheer van investering aan externe partij

Solvabiliteit/Kasstromen: de alternatieve projectfinancieringsvorm dient de solvabiliteit c.q. de kasstromen van de woningcorporaties te verbeteren.

Hoogste rendement met kleinste investering.

De huurders bepalen de kwaliteit van de energetische aanpassingen. De huurder kan zelf bepalen of haar woning een A++, A+, A, B label etc. krijgt. De keuze bepaald uiteindelijk de woonlasten (huurprijs en energiekosten). Hoe hoger de label keuze, hoe hoger de woonlasten van de huurder. Gemeente en provincies kunnen financiële bijdragen leveren aan de verduurzaming van grondgebonden sociale huurwoning.

Cashflow: het project dient rendabel te zijn

Subsidie en fiscale mogelijkheden: valt buiten dit afstudeeronderzoek

Would haves Verlaging van energiebelasting voor duurzamere gebouwen

Structureel, gezamenlijk onderzoek naar continu verbetering van alternatieve projectfinanciering door woningcorporaties.

(Consortium van) Marktpartij(en): Ervaren marktpartij(en) die de woningcorporatie financieel kan/kunnen ondersteunen Zekerheid: investeerders kunnen terughoudend reageren i.v.m. de risico’s versus rendement van het project. Hoe risicovoller een project, hoe hoger de rentepercentage. Goede balans tussen eigen en vreemd vermogen: hoe risicovoller een project, hoe hoger de inbreng van de woningcorporatie geëist wordt voor een project

Tabel: Criteria aan projectfinancieringsvormen Aan de hand van deze criteria zijn de projectfinancieringsvormen in fase vier van dit onderzoek beoordeeld. Deze beoordeling is door middel van half gestructureerde interviews uitgevoerd bij verschillende marktpartijen: woningcorporaties, bouwbedrijven, installateur, bank en een pensioenfonds. Aan de marktpartijen zijn gerichte vragen gesteld over de toepasbaarheid van de projectfinancieringsvormen voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Op basis van deze toetsing kwam naar voren dat een aantal criteria van de MoSCoW methode voor alle projectfinancieringsvormen van toepassing zijn en een aantal criteria niet beantwoord kon worden, omdat deze criteria per specifiek renovatieproject verschillen. Hieronder zijn de betreffende criteria benoemd. Criteria is van toepassing op alle projectfinancieringsvormen De voordelen van een investering kunnen verdeeld worden tussen de investeerder en de huurder. Huurders kunnen zelf de kwaliteit van een investering bepalen. Structurele onderzoek naar verbeteringen qua samenwerkingsvormen tussen marktpartijen.

Criteria is afhankelijk van een specifiek renovatieproject Cashflow van een project. Rendement van een project. Gemeentelijke en provinciale bijdragen.

Subsidies en fiscale mogelijkheden. Het verlagen van de energiebelasting. Tabel: Criteria die zich niet onderscheiden tussen de projectfinancieringsvormen

iv

In dit onderzoek zijn de criteria die afhankelijk zijn van een specifiek renovatieproject niet verder behandeld. Ook de criteria die op alle projectfinancieringsvormen van toepassing zijn, zijn niet verder behandeld in dit onderzoek. Wat wel in dit onderzoek is behandeld, zijn de overige vijf criteria. De betreffende vijf criteria zijn hieronder benoemd. Criteria aan projectfinancieringsvormen 1. Geschikte markpartijen. 2. Zekerheid over de terugbetaling van de investering. 3. Solvabiliteit/kasstromen van de woningcorporaties. 4. Balans van eigen en vreemd vermogen van de woningcorporaties. 5. De toepassing van ontzorgingsconcepten. Tabel: Vijf criteria die zich onderscheiden tussen de projectfinancieringsvormen De projectfinancieringsvormen zijn aan de hand van deze vijf criteria getoetst. Het doel van de toetsing was om te bepalen welke projectfinancieringsvormen wel en welke projectfinancieringsvormen niet geschikt zijn voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. De resultaten van deze toetsing: 







Design Build Finance Maintain and Operate (DBFMO): DBFMO project combineert de onderdelen ontwerp, bouwproces, financiering, technisch beheer en facilitaire diensten van een bouwproject samen in een integraal project. DBFMO is daarom vooral geschikt voor nieuwbouw. Bij bestaande bouw is het niet mogelijk om het ontwerp van het gebouw vanaf de fundering te herontwerpen. DBFMO is om deze reden geen geschikte projectfinancieringsvorm voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Obligaties: Deze projectfinancieringsvorm is geschikt voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen, omdat geschikte marktpartijen gerealiseerd kunnen worden, kasstromen van de woningcorporaties verbeterd kunnen worden, zekerheden over de terugbetaling van de investering gerealiseerd kunnen worden, ontzorgingsconcepten toegepast kunnen worden en goede balans van eigen en vreemd vermogen gerealiseerd kan worden. Energy Service Companies (ESCo): Deze projectfinancieringsvorm is geschikt voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen, omdat geschikte marktpartijen gerealiseerd kunnen worden, kasstromen van de woningcorporaties verbeterd kunnen worden, zekerheden over de terugbetaling van de investering gerealiseerd kunnen worden, ontzorgingsconcepten toegepast kunnen worden en goede balans van eigen en vreemd vermogen gerealiseerd kan worden. Sale and lease back: Deze projectfinancieringsvorm is niet geschikt voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen, omdat de woningcorporaties sale and lease back constructie als een bedreiging zien voor de belangrijkste inkomstenbron van de woningcorporaties: de huuropbrengsten op de lange termijn.

In de laatste fase van dit onderzoek zijn conclusies en aanbevelingen opgesteld voor het beantwoorden van de hoofdvraag van dit onderzoek. Het antwoord op de hoofdvraag van dit onderzoek is dat ESCo’s en obligaties draagvlak bieden voor het structureel verduurzamen van grondgebonden sociale huurwoningen. De doelstelling van dit onderzoek is behaald doordat conclusies en aanbevelingen zijn gedaan aan Stichting Pioneering voor het structureel verduurzamen van grondgebonden sociale huurwoningen met ESCo’s en obligaties.

iv

Inhoudsopgave Voorwoord ...................................................................................................................................................................... iii Samenvatting .................................................................................................................................................................. iv 1. Inleiding ....................................................................................................................................................................... 1 1.1 Aanleiding van het onderzoek

1

1.2 Doelstelling van het onderzoek

2

1.3 Onderzoeksvraag en deelvragen

2

1.4 Onderzoeksopzet

3

2. Theoretische kader projectfinanciering ........................................................................................................................ 6 2.1 Projectfinanciering versus bedrijfsfinanciering

6

2.2 Kenmerken van projectfinanciering

7

2.3 De relatie tussen projectfinanciering en het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen

8

2.4 Conclusies

9

3. De projectfinancieringsvormen .................................................................................................................................. 11 3.1 Design, Build, Finance, Maintain and Operate (DBFMO)

12

3.2 Obligaties

13

3.3 Energy Service Companies (ESCo)

13

3.4 Minder voorkomende projectfinancieringsvorm

14

3.5 Conclusies

15

4. Criteria aan projectfinancieringsvormen .................................................................................................................... 16 4.1 Eisen aan projectfinancieringsvormen

16

4.2 Resultaten van de brainstormsessie per projectfinancieringsvorm

17

4.3 Mogelijke marktpartijen voor een samenwerking

18

4.4 Conclusies

19

5. Toetsing van de projectfinancieringsvormen .............................................................................................................. 20 5.1 De bank

21

5.2 De bouwbedrijven

23

5.3 De woningcorporaties

25

5.4 De installateur

28

5.5 Het pensioenfonds

29

5.6 Conclusies

32

6. Conclusies en aanbevelingen ...................................................................................................................................... 35 6.1 Conclusies

35

6.2 Aanbevelingen

36

6.3 Reflectieverslag

37

Referentielijst ................................................................................................................................................................ 42 Bijlage 1: Plan van aanpak .............................................................................................................................................. 45 Bijlage 2: Interview structuur projectorganisatie ........................................................................................................... 51 Bijlage 3: Samenvatting brainstormsessie ...................................................................................................................... 52 Bijlage 4: Interviewvragen bank ..................................................................................................................................... 56 Bijlage 5: Samenvatting van het interview met de bank ................................................................................................. 58 Bijlage 6: Interviewvragen bouwbedrijven ..................................................................................................................... 60 Bijlage 7: Samenvattingen van de interviews met de bouwbedrijven ............................................................................ 62 Bijlage 8: Interviewvragen woningcorporaties ............................................................................................................... 65 Bijlage 9: Samenvattingen van de interviews met de woningcorporaties ....................................................................... 67 Bijlage 10: Interviewvragen installateur ......................................................................................................................... 70 Bijlage 11: Samenvatting van het interview met de installateur ..................................................................................... 72 Bijlage 12: Interviewvragen pensioenfonds .................................................................................................................... 73 Bijlage 13: Samenvatting van het interview met het pensioenfonds .............................................................................. 75

1. Inleiding In dit hoofdstuk is de aanleiding, de doelstelling en de opzet van dit onderzoek beschreven.

1.1 Aanleiding van het onderzoek Om de toenemende CO2-uitstoot terug te dringen is het verduurzamen van de Nederlandse woningvoorraad een noodzaak. De woningcorporaties bezitten circa 2,3 miljoen woningen die goed zijn voor een derde van de totale woningvoorraad in Nederland (CBS, 2011). Om deze reden hebben de woningcorporaties een belangrijke rol bij het verduurzamen van de Nederlandse woningvoorraad. Energetisch verbeteren van de sociale huurwoningen in Nederland is hierdoor ook een belangrijke pijler voor het behalen van de klimaatdoelstellingen uit het overheidsbeleid (Deloitte, 2011). Om deze belangrijke bijdrage te leveren aan de klimaatdoelstellingen van de overheid door de corporaties is het Convenant Energiebesparing Corporatiesector tussen de Rijksoverheid, Aedes en de Woonbond in het leven geroepen. In dit Convenant is vastgelegd dat alle woningen in het bezit van corporaties minimaal een B-label moeten hebben vóór het eind van 2018. Om de afspraken uit het convenant na te streven zullen woningcorporaties flinke investeringen moeten doen in duurzaamheid voor de bestaande woningportefeuille (AgentschapNL, 2012). Door de economische crisis staan de kasstromen van woningcorporaties onder druk. Met ingang van 2013 moeten woningcorporaties gezamenlijk een verhuurdersheffing van €1,7 miljard per jaar betalen aan de overheid waardoor de kasstromen nog verder onder druk komen te staan (NRC, 2013). Ook de inkomsten uit het verkopen van huurwoningen, het zogenaamde uitponden, zijn aan het dalen. Dit als gevolg van de economische crisis en de verslechterde woningmarkt. In het verleden werden deze opbrengsten gebruikt voor hun financieringsbehoefte, maar deze bron van financiering is nu deels weggevallen (AgentschapNL, 2012). Woningcorporaties willen daarom structurele financiële oplossingen, zodat de woningcorporaties in de toekomst de sociale huurwoningen energetisch kunnen verbeteren met als doel te voldoen aan het Convenant Energiebesparing. Stichting Pioneering neemt hierin het voortouw. Stichting Pioneering is een samenwerkingsverband tussen ondernemers, kennisinstellingen en de overheid, die hun kennis delen in verschillende businesscases en samen nieuwe producten en werkwijzen ontwikkelen. De benoemde ontwikkelingen zetten de financieringsmogelijkheden van woningcorporaties onder druk. Hierdoor zullen de woningcorporaties op zoek moeten gaan naar financieringsvormen om kapitaal aan te trekken voor het energetisch verbeteren van hun woningportefeuille (AgentschapNL, 2012). Met het energetisch verbeteren wordt het verduurzamen van grondgebonden sociale huurwoningen bedoeld. Het doel van deze verduurzaming is dat het energieverbruik en de CO2uitstoot van de grondgebonden sociale huurwoningen daalt. Stichting Pioneering wil gezien deze financieringsproblematiek mogelijke financieringsvormen onderzoeken voor de corporatiesector voor het verduurzamen van hun woningportefeuilles.

1

Dit onderzoek richt zich op financieringsvormen die van toepassing moeten zijn voor het energetisch verbeteren van deze grondgebonden sociale huurwoningen. Financiering is een dubbelzinnig begrip. Met financiering kunnen we onderscheid maken tussen twee structuren waarop een financiering gerealiseerd kan worden: bedrijfsfinanciering en projectfinanciering (Agentschap NL, 2012). In dit onderzoek gaan we in op de kenmerken van projectfinanciering.

1.2 Doelstelling van het onderzoek Op 1 april 2014 wordt een onderzoeksrapport aangeboden aan Stichting Pioneering met hierin conclusies en aanbevelingen over geschikte projectfinancieringsvormen voor het verduurzamen van grondgebonden sociale huurwoningen van woningcorporaties.

1.3 Onderzoeksvraag en deelvragen Vraagstelling van het onderzoek Welke geschikte projectfinancieringsvormen zijn er voor woningcorporaties voor het structureel verduurzamen van grondgebonden sociale huurwoningen van woningcorporaties? 1. Wat is projectfinanciering?  1.a Wat is financiering?  1.b Wat is het verschil tussen bedrijfsfinanciering en projectfinanciering?  1.c Wat zijn de kenmerken van projectfinanciering?  1.d Wat is de relatie tussen projectfinanciering en het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen? 2.

Wat zijn de bestaande projectfinancieringsvormen voor het energetisch verbeteren van sociale huurwoningen?  2.a Wordt er projectfinanciering toegepast in de bouw? Zo ja, welke zijn deze en welke marktpartijen spelen hierbij een rol?  2.b Wat zijn de knelpunten bij bestaande projectfinancieringconstructies?  2.c Hoe kunnen de knelpunten rondom bestaande projectfinancieringsvormen opgelost worden?

3. Welke geschikte projectfinancieringsvormen zijn er mogelijk en waaraan moeten deze voldoen?  3.a Aan welke criteria moeten geschikte projectfinancieringen voldoen?  3.b Welke (nieuwe) partijen kunnen een rol spelen bij geschikte projectfinancieringen?  3.c Wat is/zijn de geschikte projectfinancieringsconstructie(s), die voldoen aan de opgestelde criteria in deelvraag 3.a? 4. Voldoen/Voldoet de alternatieve projectfinancieringsconstructie(s)?  4.a Hoe denken de marktpartijen over de geschikte projectfinancieringsconstructie(s)?  4.b Voldoen/voldoet de geschikte projectfinancieringsvorm(en) aan de doelstelling?  4.c Hoe kunnen de marktpartijen overtuigd worden voor een geschikte projectfinancieringsconstructie en hoe kan de toepassing ervan gerealiseerd worden?

2

1.4 Onderzoeksopzet Dit onderzoek is op een analytische wijze in vijf fases uitgevoerd. Elke fase wordt op de volgende bladzijden benoemd en toegelicht. Fase 1: Theoretische kader Het theoretisch kader is van belang om te begrijpen wat projectfinanciering is en waarmee deze vorm van financiering zich onderscheidt van bedrijfsfinanciering. Door de verschillen tussen project- en bedrijfsfinanciering te begrijpen, kan de relatie tussen projectfinanciering en het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen in kaart gebracht worden. Deelvraag één is middels het theoretische kader beantwoord. De betrouwbaarheid van fase één is gewaarborgd doordat informatiebronnen zijn gebruikt van onafhankelijke organisaties: Agentschap NL en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De validiteit van fase één is gewaarborgd doordat meerdere informatiebronnen zijn gebruikt met deskresearch en het interview met een financiële adviseur van Berends&Slump. Fase 2: Literatuuronderzoek Nadat het theoretische kader was opgezet, zijn de meest voorkomende projectfinancieringsvormen in kaart gebracht door middel van literatuuronderzoek. De bedoeling hiervan was om gedetailleerde informatie te verzamelen over hoe projectfinancieringsvormen functioneren en welke mogelijkheden deze voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen kunnen bieden. De voor- en nadelen van de meest voorkomende projectfinancieringsvormen zijn toegelicht. Het oplossen van de knelpunten van deze projectfinancieringsvormen (deelvraag 2.c) kon in deze fase niet worden beantwoord, omdat deze informatie niet met literatuuronderzoek kon worden beantwoord. Voor het oplossen van deze knelpunten was het uitvoeren van interviews bij verschillende marktpartijen noodzakelijk. De uitvoering van de interviews worden in fase vier van deze onderzoeksopzet toegelicht. De betrouwbaarheid van fase twee is gewaarborgd doordat betrouwbare informatiebronnen zijn gebruikt van onafhankelijke organisaties: Agentschap NL, Rijkswaterstaat en ministerie van Financiën. De validiteit van fase twee is gewaarborgd doordat meerdere informatiebronnen zijn gebruikt, die gebaseerd zijn op ervaringen uit de praktijk. Fase 3: Brainstormsessie Literatuuronderzoek biedt veel informatie, maar toch kan een onderzoeker informatie verkeerd interpreteren of iets over het hoofd zien. Om de betrouwbaarheid van de onderzoekresultaten uit de literatuuronderzoek te waarborgen zijn deze onderzoeksresultaten gepresenteerd aan acht deskundigen uit de praktijk om eventuele fouten te corrigeren. De namen en de functies van de deskundigen worden vermeld in hoofdstuk drie van dit rapport. De betreffende deskundigen hebben verschillende achtergronden en zijn op de hoogte van de ontwikkelingen over het thema van dit onderzoek. Doordat de deskundigen op de hoogte zijn van de ontwikkelingen over het thema van dit onderzoek en kennis hebben over projectfinancieringsvormen zijn deze deskundigen betrouwbare informatiebronnen voor dit onderzoek. De deskundigen hebben geen fouten ontdekt in het literatuuronderzoek van dit rapport. De deskundigen hebben het literatuuronderzoek aangevuld met een minder voorkomend projectfinancieringsvorm. De validiteit van fase drie is gewaarborgd doordat bronnentriangulatie is toegepast door middel van desk- en fieldresearch. De verzamelde informatie uit de brainstormsessie is aangevuld met deskresearch.

3

De brainstormsessie is niet alleen uitgevoerd om informatie te verifiëren, maar de brainstormsessie was ook een informatiebron. De deelnemers hebben criteria benoemd waaraan een projectfinancieringsvorm moet voldoen, zodat deze projectfinancieringsvorm geschikt wordt voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Ook zijn tijdens de brainstormsessie potentiele marktpartijen benoemd, die mogelijk een onderdeel van deze projectfinancieringsvorm kunnen worden. Met de input van de brainstormsessie is (met uitzondering van deelvraag 3.c) deelvraag drie beantwoord. Deelvraag 3.c kon niet in deze fase beantwoord worden, omdat voor deze deelvraag het uitvoeren van interviews bij marktpartijen noodzakelijk was. Fase 4: Interviews Interviews zijn noodzakelijk, zodat de beleving van de deskundigen uit de brainstormsessie beter begrepen kon worden. De interviews zijn door middel van half gestructureerde interviews uitgevoerd bij verschillende marktpartijen: woningcorporaties, bouwbedrijven, installateur, bank en een pensioenfonds. Aan de marktpartijen zijn gerichte vragen gesteld over de toepasbaarheid van de projectfinancieringsvormen voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen, die met behulp van desk- en fieldresearch in kaart zijn gebracht. De marktpartijen zijn op basis van anonimiteit geïnterviewd, zodat de marktrelaties van de marktpartijen niet verstoord kon worden. De betrouwbaarheid van de interviews is gewaarborgd doordat de geïnterviewde deskundigen kennis en ervaring hebben met projectfinancieringsvormen in de bouw. De validiteit van de interviews is gewaarborgd doordat meerdere marktpartijen geïnterviewd zijn, zodat vanuit verschillende perspectieven de beleving van de deskundigen begrepen kon worden. Fase 5: Conclusies en aanbevelingen Nadat alle eisen en wensen van marktpartijen en criteria aan projectfinancieringsvormen in kaart waren gebracht, zijn de geschikte projectfinancieringsvormen voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen beschreven. Verantwoording met betrekking tot de aanpak van dit onderzoek In dit onderzoek is het deskresearch uitgevoerd met behulp van betrouwbare informatiebronnen van onafhankelijke organisaties en informatiebronnen van bedrijven die ervaring hebben met projectfinancieringsvormen in de praktijk. Het fieldresearch is opgedeeld in twee delen: vooronderzoek met behulp van een brainstormsessie en interviews met marktpartijen. Het voordeel van een brainstormsessie is dat in een relatief kort tijdbestek relatief veel informatie verzameld is over het functioneren van projectfinancieringsvormen in relatie tot het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Het doel van de brainstormsessie is: de eisen te achterhalen waaraan de projectfinancieringsvormen moeten voldoen en welke mogelijkheden de projectfinancieringsvormen kunnen bieden voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Met de informatie uit de brainstormsessie zijn vervolgens gerichte interviewvragen opgesteld met als doel te bepalen welk projectfinancieringsvormen geschikt zijn voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Met betrekking tot de interviews zijn de respondenten zorgvuldig geselecteerd op basis van kennis en ervaring met projectfinancieringsvormen in relatie tot het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. In een kort tijdbestek en

4

de zorgvuldige selectie van de respondenten zijn zeven interviews uitgevoerd bij de verschillende marktpartijen. Voor gedetailleerde informatie over de aanpak van dit onderzoek is het plan van aanpak van dit project raad te plegen in bijlage 1.

1.5 Structuurbeschrijving Het mogelijk maken van een geschikte projectfinancieringsvorm voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen vereist duidelijke projectkaders en een uitgebreide literatuuronderzoek naar de werking van projectfinancieringsvormen. In hoofdstuk één zijn de kaders van dit project beschreven. Nadat in hoofdstuk één de projectkaders beschreven was, zijn de meest voorkomende projectfinancieringsvormen uit de bouwsector in hoofdstuk twee tot in detail in kaart gebracht door middel van literatuuronderzoek. Vervolgens is als aanvulling op het literatuuronderzoek in hoofdstuk drie de kennis van de deskundigen uit de bouwsector geraadpleegd. De input van de deskundigen heeft het perspectief van dit onderzoek verbreed, omdat er duidelijkheid ontstond over de criteria waaraan een projectfinancieringsvorm moet voldoen en deze toegepast kon worden voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. In hoofdstuk vijf is op basis van deze criteria de verschillende projectfinancieringsvormen beoordeeld door de deskundigen. Belangrijke focus tijdens deze beoordelingen was het meest ideale projectfinancieringsvormen voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen in kaart te brengen. Tot slot is in hoofdstuk zes de conclusies en de aanbevelingen op basis van de resultaten van het onderzoek over de geschikte projectfinancieringsvormen beschreven.

5

2. Theoretische kader projectfinanciering In dit hoofdstuk zijn de definities en kenmerken van projectfinanciering beschreven. Vanuit dit theoretische kader wordt de relatie tussen projectfinanciering en het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen gelegd.

2.1 Projectfinanciering versus bedrijfsfinanciering De definitie van financiering is vrij breed. Wel hebben verschillende financieringsvormen een gemeenschappelijk functie: liquide vermogen dat ter beschikking wordt gesteld voor investeringen. Met investeringen wordt in dit project de energetische verbeteringen aan grondgebonden sociale huurwoningen bedoeld. Er zijn verschillende manieren waarop een financiering gerealiseerd kan worden: bedrijfsfinanciering en projectfinanciering (AgentschapNL, n.d.). Er is sprake van bedrijfsfinanciering als de investeringen bekostigd worden door woningcorporaties, die zelf de financiering daarvoor aantrekken bij financiers. De financiering kan bijvoorbeeld via banken aangetrokken worden. Zowel de risico’s als het rendement van de investeringen is voor rekening van deze woningcorporaties en indirect voor haar financiers. De financiers lopen naast de risico’s van het project ook risico’s van andere activiteiten van deze woningcorporaties en kunnen (meestal) aanspraak maken op het eigen vermogen van de woningcorporaties. Dit wordt recourse finance genoemd (AgentschapNL, n.d.). Bij projectfinanciering zijn het niet de woningcorporaties die voor de financiering van de investeringen zorgen, maar de deelnemende financiers van het project. Het project wordt in een aparte entiteit geplaatst, vaak wordt dit SPV (special purpose vehicle) genoemd. De financiers lopen bij projectfinanciering alleen risico op het project en kunnen alleen aanspraak maken op de activa en de cash flows van het project. Het eigen vermogen van de woningcorporaties wordt hierdoor beschermd. Alleen op de investering van de woningcorporaties in het project kan aanspraak worden gemaakt. Dit wordt non recourse finance genoemd. Het belangrijkste kenmerk van projectfinanciering is dat het project losgekoppeld wordt van de andere activiteiten van de woningcorporaties en daarmee ruimte biedt voor financiers om deel te nemen aan een afgebakend project en hun risico tot dit project te beperken (AgentschapNL, n.d.). Het gebruik maken van projectfinanciering betekent dat risico’s, rendement en geldstromen afgebakend zijn in het project. Dit wordt ‘’ringfencen’’ genoemd in de financieringswereld. Er zijn een aantal algemene voordelen van projectfinanciering ten opzichte van bedrijfsfinanciering voor de woningcorporaties. Deze algemene voordelen zijn hieronder benoemd (AgentschapNL, n.d.).  

Risico’s worden beperkt tot de inbreng van vermogen in het project. De kredietwaardigheid en het overige eigen vermogen van woningcorporaties kunnen niet worden beïnvloed. Risico’s kunnen beter ingeschat en verdeeld worden. De partijen zijn verantwoordelijk voor de risico’s die zij het beste kunnen beheersen.

6

2.2 Kenmerken van projectfinanciering In dit onderzoek worden de kenmerken van projectfinanciering c.q. non recourse financing gehanteerd. De verschillende kenmerken van projectfinanciering zijn in deze paragraaf uitgewerkt. Cashflow van een project Voordat een project financiering kan aantrekken, beoordelen de potentiële financiers het project. Bij projectfinanciering is het doorrekenen van het project over de gehele looptijd een belangrijk financieel model. Met behulp van dit financieel model kunnen de toekomstige cashflow van het project op basis van de projecteigenschappen worden berekend. Cash flow weergeeft de stroom van geldontvangsten en gelduitgaven gedurende een periode van een project (AgentschapNL, n.d.). Onder cashflow verstaan we het verschil tussen de bruto-ontvangsten en de uitgaven m.b.t. een investering gedurende de looptijd van het project. Onder bruto-ontvangsten verstaan we in dit project: de huurbedragen van de grondgebonden sociale huurwoningen. Onder uitgaven verstaan we in dit project: initiële investeringsbedragen voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen, onderhoudskosten op lang termijn en overige kosten (bijvoorbeeld: rentekosten van de investering). De belangrijkste eis voor de financiers is dat het project voldoende cash flow moet creëren om de aflossing en rente van de investering te betalen. Om te bepalen of een project in staat is om de aflossingen en rente te betalen, wordt gebruik gemaakt van de DSCR-formule. DSCR staat voor Debt Service Cover Ratio. Deze formule deelt de operationele cashflow door de financieringsverplichtingen. De operationele cashflow moet meestal tussen 10%-50% boven de financieringsverplichtingen liggen, omdat dit acceptabel is voor de financiers. Dit komt neer op een DSCR van 1,1-1,5. Eigen vermogen in een project Naast DSCR stellen financiers ook eisen aan de verhouding tussen eigen vermogen en vreemd vermogen dat geïnvesteerd wordt in een project. Dit wordt in bedrijfskundige jargon leverage, gearing of solvabiliteit genoemd. De financiers eisen bij risicovolle projecten een hogere inbreng van eigen vermogen. Hoe hoger het risicoprofiel van het project, hoe hoger de inbreng van eigen vermogen geëist wordt door de financiers. Het risicoprofiel is een perceptie van de financiers. De financiers letten bij het schetsen van het risicoprofiel op twee hoofdzaken (AgentschapNL, n.d.):

 

Risicoprofiel moet bij de financiers passen. Terugbetaling van de financiering moet haalbaar en geloofwaardig zijn.

Een project met een hoog risicoprofiel wordt niet per definitie afgeschreven door de financiers. Het hoge risicoprofiel kan leiden tot een hogere rente vergoeding aan de financiers. Vooral innovatieve projecten hebben vaak te kampen met een hoog risicoprofiel, waarbij de financiers soms niet geïnteresseerd zijn door te grote risico’s.

7

Het risicoprofiel wordt ook vormgegeven door bepaalde risico’s, die in het businessplan zijn opgenomen. Deze zijn hieronder benoemd (AgentschapNL, n.d.).   

Kwaliteit van het management: Is het management in staat de financieringsverplichtingen van het project te realiseren? Reguleringsrisico’s: Zijn de bedrijfsprocessen goed te beheersen? Technologierisico’s: Is er sprake van technologische voordeel ten opzichte van de concurrenten?

Eigenschappen van een project Enkele projecteigenschappen zijn (AgentschapNL, n.d.) (Hovers, 2006): 1. Investeringskosten van het project. 2. Opbrengsten van het project. 3. Financieringsverplichtingen van het project. 4. Exploitatiekosten. Belangrijke kanttekening is dat opdrachtgevers van bouwwerken zich van oudsher richten op de drie fasen van een project: definitie-, ontwerp- en bouwfase. Dat betekent dat de investeringskosten voor aanbesteders als aanbieders de belangrijkste drijfveer is. Er wordt hierdoor weinig rekening gehouden met de exploitatiekosten van een project. De hoogte van de investeringskosten blijven uiteraard belangrijk, maar gemeten over een langere periode, bijvoorbeeld 10 jaar, maken ze maar een klein deel uit van alle kosten die worden gemaakt. De kosten over een langere periode (inclusief investeringskosten) worden levensduurkosten genoemd. In het Engels worden deze kosten Life CyCle Costs genoemd. (Hovers, 2006) Structuur van een projectorganisatie Voor het beter begrijpen van de structuur van een projectorganisatie heeft een interview plaatsgevonden met mevrouw Bouwman. In bijlage 2 is de samenvatting van het interview opgenomen. Mevrouw Bouwman werkt als verzekeringsadviseur bij het financiële adviesbureau Berends&Slump. Bij het opzetten van een project wordt door de deelnemende partijen een bestuur opgezet, dat het project gaat leiden. De taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de bestuursleden worden vastgelegd in de statuten van de overeenkomst tussen de deelnemende partijen. Bij projectorganisaties worden zowel de financiering als de risico’s verdeeld over de deelnemende partijen binnen een project. Vooral de financiële risicoverdeling is een hot item binnen projectorganisaties. Het is van belang dat van te voren duidelijk is welke partijen voor welke risico’s verantwoordelijk zijn. Hierbij dient elke risico toegewezen te worden aan de partij, die deze het beste kan beheersen.

2.3 De relatie tussen projectfinanciering en het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen Woningcorporaties kunnen met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, hierna te noemen WSW, tegen gunstige rentetarieven geld lenen, omdat de investeringen van investeerders geborgd zijn. Om als woningcorporatie in aanmerking te komen voor WSW moet er voldaan worden aan een toetscriterium van het WSW. Op basis van eigen onderzoek van het WSW voldeden 47% van de woningcorporaties in 2013 niet aan dit toetscriterium, omdat de kasstromen te zwak waren om de rente en de aflossingen van de leningen te betalen. WSW heeft berekend dat dit percentage zal stijgen naar 89%, omdat de verhuurdersheffing de

8

kasstromen verder onder druk zal zetten. De woningcorporaties kunnen door de verzwakte kasstromen niet voldoende financiering opbrengen voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. De verzwakte kasstromen dwingen woningcorporaties naar financiering te zoeken buiten de WSW om, omdat steeds meer woningcorporaties niet meer zullen voldoen aan het WSW. (WSW, 2012) In dit onderzoek wordt voor deze financieringsproblematiek van de woningcorporaties oplossing gezocht met behulp van projectfinanciering. Hierdoor ontstaat er een directe relatie tussen projectfinanciering en het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Een gevolg van projectfinanciering en het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen is bij wie het voordeel komt te liggen van de investeringen aan grondgebonden sociale huurwoningen. Er zijn twee situaties mogelijk (Consult, n.d.): 1.

2.

De investeerder investeert in energiezuinigheid, maar de huurder profiteert hiervan. De huurder betaalt namelijk de energierekening. De investeerder ziet de voordelen van de investering niet terug. Voor de investeerders is dit dus niet aantrekkelijk. In de tweede situatie investeert de investeerder in de energiezuinigheid en de investeerder betaalt de energie rekening. De voordelen van de energiebesparing komen voor de investeerder vrij. De huurder betaalt een vast bedrag (kan lagere bedrag dan voorheen zijn) aan de investeerder. Het nadeel hiervan is dat de energiebesparing niet gegarandeerd kan worden, omdat dit afhankelijk is van het gedrag van de huurder m.b.t. het energieverbruik.

Het is van belang dat de voordelen van een investering voor zowel de huurder als investeerder komen.

2.4 Conclusies De woningcorporaties kunnen door de verzwakte kasstromen niet voldoende financiering opbrengen voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. De verzwakte kasstromen hebben ook te maken met het toetscriterium van het WSW. Door de verhuurdersheffing zullen steeds minder woningcorporaties voldoen aan het toetscriterium van het WSW. Met het wegvallen van het WSW kunnen woningcorporaties niet meer tegen gunstige rente tarieven geld lenen. Hierdoor zullen de kasstromen van woningcorporaties in de aankomende jaren nog verder onder druk komen. De woningcorporaties zijn daarom op zoek naar projectfinancieringsvormen, die het financieringsproblematiek met betrekking tot het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen oplost. Projectfinanciering kan de oplossing zijn. Het gebruik maken van projectfinanciering betekent dat risico’s, rendement en geldstromen afgebakend zijn in het project. Voor woningcorporaties zijn er aantal voordelen van projectfinanciering ten opzichte van bedrijfsfinanciering:  

Risico’s worden beperkt tot de inbreng van vermogen in het project. De kredietwaardigheid en het overige eigen vermogen van woningcorporaties kunnen niet worden beïnvloed. Risico’s kunnen beter ingeschat en verdeeld worden. De partijen zijn verantwoordelijk voor de risico’s die zij het beste kunnen beheersen.

9

Voordat een project financiering kan aantrekken, beoordelen de potentiële financiers het project. Bij projectfinanciering is het doorrekenen van het project over de gehele looptijd een belangrijk financieel model. Dit financieel model berekent op basis van de projecteigenschappen de toekomstige cashflow van het project. Cash flow geeft de stroom van geldontvangsten en gelduitgaven van een project gedurende een periode weer. Enkele projecteigenschappen die sterk invloed hebben op de beoordeling door de potentiele investeerders zijn:     

Investeringskosten van het project. Opbrengsten van het project. Financieringsverplichtingen van het project. Exploitatiekosten. De verhouding tussen het eigen vermogen en het vreemd vermogen (solvabiliteit).

10

3. De projectfinancieringsvormen Nadat in hoofdstuk twee de definities en kenmerken van projectfinanciering zijn beschreven, is de relatie gelegd tussen projectfinanciering en het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. In dit hoofdstuk wordt voortgeborduurd op de relatie tussen projectfinanciering en het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. In dit hoofdstuk zijn ten eerste de meest voorkomende projectfinancieringsvormen in de bouwsector door middel van literatuuronderzoek in kaart gebracht. De meest voorkomende projectfinancieringsvormen in de bouwsector zijn Energy Service Companies, Design Build Finance Maintain and Operate en obligaties. De meest voorkomende projectfinancieringsvormen worden in dit hoofdstuk benoemd en toegelicht. De deskundigen uit de praktijk hebben de projectfinancieringsvormen uit het literatuuronderzoek aangevuld met een minder voorkomend projectfinancieringsvorm, die in de vorm van sale and lease back naar voren is gekomen met behulp van een brainstormsessie. Het doel van de brainstormsessie is om de informatie uit het literatuuronderzoek te controleren op volledigheid door de deskundigen uit de praktijk. De deskundigen van de brainstormsessie waren al op de hoogte van de verzwakte kasstromen bij de woningcorporaties. Dit komt doordat de deskundigen relevante werkfuncties hebben met betrekking tot het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. De deskundigen die deelgenomen hebben, worden hieronder benoemd. Naam en functie 1. Ernst-Jan Companje (Groepscontroller) 2. Gerard Tenniglo (Teamleider vastgoed) 3. Henry Pierweijer (Groepscontroller) 4. Jan Logtmeijer (Accountmanager) 5. Jan Sjirk Rodenboog (Business unit manager) 6. Orlando Baker (Accountmanager) 7. Roel Amkreutz (Financieel manager) 8. Rutger Vrielink (Teamleider beleid) Tabel 3.1 Deelgenomen deskundigen brainstormsessie

Bedrijf Plegt-Vos ProWonen Plegt-Vos FBD bankmensen DPA Benkis Cogas ProWonen Domijn

De brainstormsessie heeft de volgende voordelen opgeleverd:  De respondenten konden snel op elkaar reageren.  De onderzoekresultaten zijn relatief snel vastgelegd.  Doordat het gesprek plaats heeft gevonden in een groep is er geringe mate sprake van beïnvloeding van respondenten geweest door de onderzoeker van dit project.  Brainstorming in een groep heeft sterk bijgedragen aan out of the box denken, waaruit nieuwe ideeën zijn ontstaan. De voor- en nadelen van alle projectfinancieringsvormen zijn in kaart gebracht. Ten slotte zijn er conclusies getrokken met betrekking tot deze projectfinancieringsvormen en het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen.

11

3.1 Design, Build, Finance, Maintain and Operate (DBFMO) Een DBFMO project combineert de onderdelen ontwerp, bouwproces, financiering, technisch beheer en facilitaire diensten van een bouwproject samen in een integraal project. De opdrachtgever besteedt de DBFMO onderdelen uit aan een marktpartij of aan een consortium van marktpartijen. Bij een DBFMO project is de opdrachtnemer zowel verantwoordelijk voor het ontwerp en de bouw van het project, als voor de financiering en het totale onderhoud. Een DBFMO project is dus een geïntegreerde contractvorm. Op deze manier krijgt de opdrachtnemer maximale ruimte om zijn kennis en creativiteit toe te passen in het project (Rijkswaterstaat, n.d.). Hieronder is een tabel opgenomen van de BNG Bank over de belangrijkste verschillen tussen een traditionele aanbesteding en een DBFMO aanbesteding (BNG Bank, n.d.). Traditionele aanbesteding DBFMO aanbesteding Kortere voorbereidingsfase Langere voorbereidingsfase Lagere transactiekosten Relatief hoge transactiekosten Bekend binnen eigen Nieuw en relatief onbekend organisatie Risico’s bij opdrachtgever Optimale verdeling van risico’s Bouw op basis van bestek Bouw op basis van gewenste output Opdrachtgever heeft meerdere Opdrachtgever heeft één contractpartij contractpartijen Tabel 3.2: verschillen tussen traditionele en DBFMO aanbesteding Het Rijk heeft €800.000.000 bespaard op bouwprojecten t.o.v. als deze traditioneel waren gebouwd. Dit staat in het voortgangsrapportage DBFMO 2012, die door de minister van Financiën, Jeroen Dijsselbloem, is opgesteld (Ministerie van Financien, 2012). Enkele voorbeelden van gerealiseerde DBFMO projecten zijn:     

Dienst Uitvoering Onderwijs en Belastingdienst te Groningen (nieuwbouw) Kromhout kazerne te Utrecht (nieuwbouw) N31 Waldwei (Leeuwarden-Drachten) (vernieuwing) Justitieel centrum Schiphol (nieuwbouw) Belastingkantoor te Doetinchem (nieuwbouw)

Voordelen van DBFMO (BNG Bank, sd) en nadelen c.q. knelpunten van DBFMO (AgentschapNL, n.d.): Voordelen  Benutting van de kennis en creativiteit van de marktpartijen.    

Risico’s bij de partijen die deze het beste kunnen beheersen. Optimale Product Life Cycle Costs. Budgetoverschrijding en vertraging komen voor de rekening van de opdrachtnemer. Binnen elke fase van het project kan plan- en prijsoptimalisatie (kostenbesparingen) gerealiseerd worden.

Tabel 3.3: Voor- en nadelen van DBFMO

12

Nadelen  Het streven naar plan- en prijsoptimalisatie kan leiden tot kwaliteitsverlies. 

Het project moet door de marktpartij of een consortium van marktpartijen financierbaar zijn.

3.2 Obligaties Door middel van obligaties uitgeven kunnen projecten van de overheid of bedrijven worden gefinancierd. Een obligatie is een lening van een investeerder. In ruil hiervoor ontvangen de investeerders een vooraf bepaalde jaarlijkse rente. Aan het einde van de looptijd wordt het oorspronkelijke bedrag aan de investeerders terugbetaald (AgentschapNL, n.d.). Enkele voorbeelden van projecten die door middel van obligaties zijn gerealiseerd:  

Het Utrechtse Muziekpaleis, toegepast door Rabobank (nieuwbouw) Uitbouw zuiveringsinfrastructuur voor stedelijk afwater in Vlaanderen, toegepast door Aquafin (nieuwbouw)

Voordelen van obligaties (Aquafin, n.d.) (AgentschapNL, n.d.) en nadelen c.q. knelpunten van obligaties (Aquafin, n.d.) Voordelen Nadelen  Er hoeft geen/minder gebruik te worden gemaakt  Particuliere investeerders lopen het risico dat zij hun ingelegd kapitaal niet terugkrijgen, van leningen met hoge rente op de kapitaalmarkt. indien de uitgever van obligaties niet over  Er zijn geen/weinig afspraken nodig met de voldoende financiële middelen beschikt. particuliere investeerders over hoe het geld besteed moet worden. De woningcorporaties zijn onafhankelijk over hoe het geld besteed wordt. 

Relatief groot afzetgebied m.b.t. de obligaties; iedereen met voldoende financiële middelen kan deelnemen. Tabel 3.4: Voor- en nadelen van obligaties aan particulieren



Particuliere investeerders lopen ook het risico dat de koers van de obligaties kunnen schommelen door verschillende factoren zoals de financiële situatie van de obligatie uitgever.

3.3 Energy Service Companies (ESCo) Bij een ESCo besteedt de eigenaar van een gebouw de energievoorziening en het management daarvan uit aan een externe partij. De externe partij die de installaties en het energiebeheer van een gebouw overneemt, is meestal een consortium van marktpartijen. Bij een ESCO projectfinancieringsconstructie zorgt de externe partij zelf voor de financiering, het aanleg, onderhoud en het beheer van de installaties in een gebouw. Deze financiers leveren een gegarandeerde energiebesparing. De eigenaar van het gebouw heeft dus niets te maken met investeringskosten en krijgt door een prestatieovereenkomst meer zekerheid over de energiekosten. Het doel van ESCo is (ESConetwerk, n.d.): 

Substantieel besparen op de energiekosten.

 

Meer kwaliteit te realiseren met betere energievoorzieningen. Ontlasten van de investeringskosten voor de eigenaar van een gebouw.

Enkele voorbeelden van ESCo projecten zijn (Strukton, n.d.) (Energievastgoed, 2013):  

Negen zwembaden te Rotterdam, uitgevoerd door Strukton (totale gegarandeerde besparing €4.500.000) De Kunsthal te Rotterdam, uitgevoerd door Eneco ESCo (totale gegarandeerde energiebesparing van 30% t.o.v. huidige situatie)

13

Voor- en nadelen van ESCo (AgentschapNL, n.d.) (Energievastgoed, 2013): Voordelen  ESCo bedrijven hebben zelf de technische kennis over installaties in huis. De opdrachtgevers hoeven dus niet zelf te investeren in technische kennis.  ESCo bedrijven financieren zelf de aanleg van de installaties. De opdrachtgevers hoeven dus niet zelf geld te investeren in technische installatie.  Met een ESCo kunnen gegarandeerde energiebesparing vastgelegd worden in energie prestatie overeenkomsten.  ESCo bedrijven kunnen een totaal ontzorgingsconcept aanbieden. De opdrachtgevers hoeven dus niet zelf geld te investeren in het onderhoud van de installaties.  ESCo projecten kunnen in aanmerking komen voor subsidies en fiscale regelingen.

Nadelen  Om alle risico’s uit te balanceren kunnen de energie prestatie contracten zeer uitvoerig worden geschreven.  Hoge rentevergoedingen voor ESCo projecten kunnen voorkomen.  Het is van belang dat de opdrachtgever een specialist inhuurt om de energie prestatie overeenkomst te toetsen.  Ook is het van belang dat de fiscale mogelijkheden goed benut worden.

Tabel 3.5: Voor- en nadelen ESCo’s

3.4 Minder voorkomende projectfinancieringsvorm Tijdens de brainstormsessie werd er gesproken over één nieuwe projectfinancieringsvorm, die niet eerder in dit onderzoek was behandeld. Hieronder wordt deze beschreven. Sale and lease back Een sale and lease back constructie is een projectfinancieringsvorm waarbij een onderneming haar vastgoed aan een marktpartij verkoopt en vervolgens direct het vastgoed terug leased voor een bepaalde periode en een bepaalde leaseprijs (Solutions, n.d.). Middels een taxatierapport van een gebouw wordt de verkoop- en leaseprijs bepaald (Beleggingspandengevraagd, 2013). Het is gebruikelijk dat in de leaseprijs de kosten voor onderhoud, reparaties en verzekeringen zijn inbegrepen (Financieel, n.d.). Aan het einde van het contract heeft de huurder de mogelijkheid om haar vastgoed terug te kopen voor een bepaalde prijs (Bonnetbespaart, 2013). Met deze financieringsconstructie is het mogelijk om vreemd vermogen aan te trekken voor de financiering van een investering of de bedrijfsmiddelen liquide te maken (SaleLeaseBack, n.d.). Sale and lease back constructie biedt de woningcorporaties de volgende voor- en nadelen (Solutions, n.d.) (Bohner, 2012): Voordelen  Het beschikbaar komen van werkkapitaal  Meer liquiditeit voor nieuwe projecten  Herstructurering van schulden  Verbetering van de balans

Nadelen  Verbonden aan een relatief lang leasecontract 

Ongegronde reden voor sale and leaseback: kan gebruikt worden als laatste redmiddel voor een faillissement

Tabel 3.6: Voor- en nadelen van sale and lease back Tijdens de brainstormsessie is aan de deskundigen van de woningcorporaties gevraagd hoe de woningcorporaties tegenover het afstaan van eigendom staan met als optie om deze later weer terug te kopen. De deskundigen hebben aangegeven dat het hoofddoel van een woningcorporatie is dat er voldoende

14

woningen beschikbaar zijn voor het Nederlandse volk. Met een sale and lease back projectfinancieringsvorm kan voldaan worden aan deze doelstelling van woningcorporaties.

3.5 Conclusies In de bouwsector zijn projectfinancieringsvormen waargenomen. Hieronder worden deze projectfinancieringsvormen benoemd en toegelicht.    

Design Build Finance Maintain and Operate (DBFMO) Obligaties Energy Service Companies (ESCo) Sale and lease back

Tussen DBFMO en ESCo is er een grote overeenkomst: beide projectfinancieringsvormen hebben een lange termijn visie. Dit komt doordat de opdrachtnemer voor een bepaalde termijn het gebouw in stand moet houden. De opdrachtnemer kiest daarom de bouwmaterialen die kwalitatief het meest geschikt zijn, zodat de opdrachtnemer kan besparen op de exploitatiekosten. Naast deze overeenkomst zijn er ook aantal verschillen tussen DBFMO en ESCo. DBFMO project combineert de onderdelen ontwerp, bouwproces, financiering, technisch beheer en facilitaire diensten van een bouwproject samen in een integraal project. DBFMO is daarom vooral geschikt voor nieuwbouw. Bij een bestaande bouw is het niet mogelijk om het ontwerp van het gebouw vanaf de fundering te herontwerpen. ESCo is daarentegen zowel geschikt voor nieuwbouw als voor bestaande bouw. Voor zowel bestaande als nieuwe gebouwen kunnen energiezuinige installaties gerealiseerd worden. De focus van ESCo is het energieverbruik verlagen. Obligaties zijn ten opzichte van DBFMO’s geen integrale bouwprojecten. Deze projectfinancieringsvorm dient als een bedrijfskundig model om geld op te halen voor een project. Voordeel van obligaties is dat er relatief groot afzetgebied is voor de financiering van projecten. Nadeel van obligaties is dat deze projectfinancieringsvorm ervaren wordt als een relatief risicovolle investeringen, waardoor de rente op het geleende geld stijgt. Er is een nieuwe mogelijkheid voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen: sale and lease back. Bij sale and lease back is de woningcorporatie niet meer de eigenaar van de grondgebonden sociale huurwoning, maar de financier. Het grote voordeel voor de woningcorporatie is dat zij in een korte tijd veel liquide middelen ontvangt. Deze grote hoeveelheid liquide middelen verbetert de kasstromen van de woningcorporaties. Deze verbetering maakt het voor de woningcorporaties makkelijker om de energetische verbeteringen aan de grondgebonden sociale huurwoningen door te voeren.

15

4. Criteria aan projectfinancieringsvormen In het vorige hoofdstuk zijn de projectfinancieringsvormen uit de bouwsector in kaart gebracht. In dit hoofdstuk hebben de deskundigen uit de praktijk door middel van een brainstormsessie de criteria bepaald waar de projectfinancieringsvormen aan moeten voldoen met als doel dat de projectfinancieringsvormen geschikt worden voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Vervolgens hebben de deskundigen op basis van de betreffende criteria de projectfinancieringsvormen beoordeeld en aangegeven welke marktpartijen een bijdrage kunnen leveren.

4.1 Eisen aan projectfinancieringsvormen Nadat de projectfinancieringsvormen uit de bouwsector in kaart waren gebracht, is tijdens de brainstormsessie de criteria bepaald waar de projectfinancieringsvormen aan moeten voldoen met als doel dat de projectfinancieringsvormen geschikt worden voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Deze criteria zullen dienen als leidraad voor het bepalen van geschikte projectfinancieringsvorm(en) voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Bij het formuleren van criteria is gebruik gemaakt van de MoSCoW methode. Deze methode schikt de criteria aan de hand van prioriteitstelling. De MoSCoW methode onderscheidt vier verschillende soorten criteria (Marketingtermen, n.d.):    

Must haves : Deze criteria moeten in het projectfinancieringsvormen terugkomen. Zonder deze criteria is een projectfinancieringsvorm niet bruikbaar. Should haves: Deze criteria zijn zeer gewenst als deze terugkomen in projectfinancieringsvormen, maar zonder criteria blijven de projectfinancieringsvormen bruikbaar. Could haves: Deze criteria zijn gewenst. Zonder deze criteria blijven projectfinancieringsvormen bruikbaar. Would haves: Deze criteria zullen niet direct worden behandeld, maar kunnen in de toekomst interessant zijn.

In samenwerking met de deskundigen uit de praktijk is tijdens de brainstormsessie onderzocht aan welke criteria projectfinancieringsvormen moeten voldoen met als doel dat grondgebonden sociale huurwoningen energetisch verbeterd kunnen worden. Er was een duidelijke overeenstemming tussen de deelnemers van de brainstormsessie over de opstelling en de invulling van de criteria. In bijlage 3 is de uitgebreide samenvatting van de brainstormsessie opgenomen. Must haves De deskundigen gaven aan dat een projectfinancieringsvorm bij moet dragen aan het verbeteren van de verzwakte kasstromen van de woningcorporaties. Om dit mogelijk te maken zijn marktpartijen nodig die over voldoende financiële middelen beschikken. Vervolgens dient een project rendabel te zijn en de balans van eigen en vreemd vermogen van een project moet in evenwicht zijn, zodat de investeerders meer zekerheid hebben in het project. Hoe risicovoller de investeerders het project achten, des te hogere rentepercentage zij zullen eisen. Ten slotte dienen energetische verbeteringen aan grondgebonden sociale huurwoning zowel voordelen te leveren aan de investeerder als aan de huurder. Indien dit niet het geval is, kan de investeerder bepalen tot terugtrekking uit het project of de huurder kan de energetische aanpassingen in zijn/haar grondgebonden sociale huurwoning belemmeren.

16

Should haves De woningcorporaties zijn op zoek naar het hoogste rendement met de kleinste investering in energetische aanpassingen van grondgebonden sociale huurwoningen. Het hoogste rendement kan behaald worden door gebruik te maken van subsidies en fiscale mogelijkheden. Verder zijn de woningcorporaties op zoek naar ontzorgingsconcepten waarbij de exploitatie en het beheer van een investering uitgevoerd wordt door een externe partij. Could haves De deskundigen gaven aan dat het gewenst zal zijn als de huurders zelf de kwaliteit van de energetische aanpassingen kunnen bepalen. De huurder kan zelf bepalen of haar woning een A++, A+, A, B label etc. krijgt. De keuze bepaalt uiteindelijk de woonlasten (huurprijs en energiekosten). Hoe hoger de label keuze, hoe hoger de huurprijs van de huurder. De keuze mogelijkheid zal de huurders stimuleren sneller akkoord te gaan met de energetische aanpassingen aan de grondgebonden sociale huurwoningen. Would haves De energetische aanpassingen aan de grondgebonden sociale huurwoningen kunnen gestimuleerd worden door de energiebelasting voor duurzamere gebouwen te verlagen. De woningcorporaties kunnen in samenwerking met de overheid en eventuele andere instanties samenwerken tot continue verbeteren van geschikte projectfinancieringsvormen.

4.2 Resultaten van de brainstormsessie per projectfinancieringsvorm Aan de hand van de opgestelde criteria is aan de deskundigen (tijdens de brainstormsessie) de volgende fictieve case voorgelegd door de projectleider van dit onderzoek:     

Er zijn 418 woningcorporaties in Nederland. Samen bezitten ze 2,4 miljoen sociale huurwoningen. Gemiddeld heeft een woningcorporatie ongeveer 5700 woningen in bezit. Aanname: 20% van de sociale huurwoningen dienen energetisch verbeterd te worden naar minimaal een B label. Dit betreft gemiddeld ongeveer 1000 sociale huurwoningen per woningcorporatie. Aanname: elk grondgebonden sociale huurwoning heeft ongeveer een investeringsbedrag nodig van gemiddeld €30.000. Gemiddeld is er per woningcorporatie 1000 x €30.000 = €30.000.000 nodig.

Aan de deskundigen is met betrekking tot deze case de volgende vraag gesteld: ‘’Welke projectfinancieringsvorm is het meest geschikt en waarom?’’. Deze fictieve case was bedoeld om de deskundigen duidelijk maken dat er een groot financieringsbehoefte is voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. De deskundigen begrepen de insteek van de projectleider en zijn vervolgens het rijtje van de projectfinancieringsvormen afgegaan. Op de volgende bladzijde zijn de antwoorden van de deskundigen voor elke projectfinancieringsvorm aan de hand van de fictieve case benoemd en toegelicht. DBFMO Zoals eerder benoemd combineert een DBFMO project de onderdelen ontwerp, bouwproces, financiering, technisch beheer en facilitaire diensten van een bouwproject samen in een integraal project. DBFMO is daarom vooral geschikt voor nieuwbouw. Bij een bestaande bouw is het niet mogelijk om het ontwerp van het gebouw vanaf de fundering te herontwerpen. Vervolgens verwachten de deskundigen dat grote investeringsbedragen van +/- €30.000.000 vooral in het westen van het land behaald kunnen worden. Dit komt doordat de investeerders vooral gericht zijn op het westen van het land waar hogere rendementen op de investeringen behaald kunnen worden.

17

Obligaties en ESCo’s De deskundigen zijn van mening dat obligaties en ESCo’s geschikte initiatieven zijn om geld op te halen voor kleinschalige projecten. De deskundigen verwachten dat grote investeringsbedragen van +/- €30.000.000 vooral in het westen van het land behaald kunnen worden. Dit komt doordat de investeerders vooral gericht zijn op het westen van het land waar hogere rendementen op de investeringen behaald kunnen worden. Sale and lease back De deskundigen gaven aan dat sale and lease back een extreme vorm van projectfinancieringsvorm is, omdat bij deze projectfinancieringsvorm de woningcorporaties de woningen afstaan aan de investeerders. Het is een potentieel geschikte projectfinancieringsvorm, omdat het de enige projectfinancieringsvorm is, die direct de kasstromen van de woningcorporaties verbetert. De kasstromen worden verbeterd, omdat er een grote hoeveelheid geld in de kas van de woningcorporaties stroomt uit de verkoop van de grondgebonden sociale huurwoningen aan een sale and lease back constructie. Deze grote hoeveelheid geldstroom kan vervolgens geïnvesteerd worden in het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. De huuropbrengsten gaan bij sale and lease back naar de investeerders in een sale and lease back constructie, zodat deze profiteren van een constante geldstroom en relatief lange overeenkomst. Vervolgens gaven de deskundigen aan dat de woningcorporaties één doel hebben: betaalbare huurwoningen bieden voor iedereen in Nederland. Met een sale and lease back constructie kunnen de woningcorporaties hun doel behalen. Uiteindelijk kunnen woningcorporaties na een bepaalde periode de verkochte grondgebonden sociale huurwoningen weer terug kopen van het sale and lease back bedrijf. Kanttekening hierbij is dat de deskundige van de woningcorporatie sale and lease back geen geschikte projectfinancieringsvorm vond, omdat de woningcorporaties niet hun woningen zouden willen afstaan. In hoofdstuk 5 wordt dit met interviews bij verschillende marktpartijen verder behandeld.

4.3 Mogelijke marktpartijen voor een samenwerking Tijdens de brainstormsessie is aan de deskundigen gevraagd: ‘’Welke marktpartij(en) kunnen buiten de traditionele financieringsvormen van de banken en het WSW om een bijdrage leveren voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen?’’. De deskundigen hebben gebrainstormd over de mogelijke marktpartijen en hebben op basis van hun ervaring en kennis aangegeven welke bijdrage de marktpartijen kunnen leveren voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Mogelijke marktpartijen Pensioenfondsen Provincies (overheid) en Europa

Reden Beheren grote hoeveelheid geld en zijn geïnteresseerd in investeringsmogelijkheden. Provincies en Europese Unie hebben subsidiegeld voor energiebesparende projecten. Vermogende particulieren en bedrijven met veel belastingdruk kunnen geïnteresseerd Vermogende particulieren en zijn, omdat zij op deze manier een investering doen en tegelijkertijd minder belasting bedrijven hoeven te betalen. Energiemaatschappijen hebben directe contact met de klanten. Hierdoor kunnen zij Energiemaatschappijen direct invloed hebben op het energieverbruik van haar klanten. Installateurs zijn bereid investeringen te doen in energiebesparende maatregelen en Installateurs deze te beheren in ruil voor een periodieke vergoeding. Tabel 4.3: Mogelijke marktpartijen alternatieve projectfinancieringsvormen

18

4.4 Conclusies Hieronder wordt een korte samenvatting gegeven in een tabel over eigendomsvormen bij de projectfinancieringsvormen. Projectfinancieringsvorm Grondgebonden sociale huurwoningen in eigendom van DBFMO Woningcorporaties Obligaties aan particulieren Woningcorporaties ESCo’s Woningcorporaties Sale and leaseback Sale and lease back financier Tabel 4.4: eigendomsvormen bij projectfinancieringsvormen In dit hoofdstuk zijn ook de criteria voor projectfinancieringsvormen in kaart gebracht met behulp van de MoSCoW methode. Hieronder zijn deze beschreven. Should haves

Could haves

De voordelen dienen voor zowel de huurders als investeerders vrij te komen

Must haves

Ontzorgingsconcept: d.m.v. uitbesteden langdurig onderhoud en beheer van investering aan externe partij

Solvabiliteit/Kasstromen: de alternatieve projectfinancieringsvorm dient de solvabiliteit c.q. de kasstromen van de woningcorporaties te verbeteren.

Hoogste rendement met kleinste investering.

De huurders bepalen de kwaliteit van de energetische aanpassingen. De huurder kan zelf bepalen of haar woning een A++, A+, A, B label etc. krijgt. De keuze bepaald uiteindelijk de woonlasten (huurprijs en energiekosten). Hoe hoger de label keuze, hoe hoger de woonlasten van de huurder. Gemeente en provincies kunnen financiële bijdragen leveren aan de verduurzaming van grondgebonden sociale huurwoning.

Cashflow: het project dient rendabel te zijn

Subsidie en fiscale mogelijkheden: valt buiten dit afstudeeronderzoek

Would haves Verlaging van energiebelasting voor duurzamere gebouwen

Structureel, gezamenlijk onderzoek naar continu verbetering van alternatieve projectfinanciering door woningcorporaties.

(Consortium van) Marktpartij(en): Ervaren marktpartij(en) die de woningcorporatie financieel kan/kunnen ondersteunen Zekerheid: investeerders kunnen terughoudend reageren i.v.m. de risico’s versus rendement van het project. Hoe risicovoller een project, hoe hoger de rentepercentage. Goede balans tussen eigen en vreemd vermogen: hoe risicovoller een project, hoe hoger de inbreng van de woningcorporatie geëist wordt voor een project

Tabel 4.5: Criteria aan alternatieve projectfinancieringsvormen In dit hoofdstuk hebben de deskundigen hun mening uitgesproken over zowel de bestaande als nieuwe projectfinancieringsvormen. Echter is in dit hoofdstuk nog geen enkel projectfinancieringsvorm geëlimineerd, omdat de eliminatie plaatsvindt in het volgende hoofdstuk door middel van vooraf gestructureerde vragenlijsten. Deze vragenlijsten zullen aan de hand van de interviews ingevuld worden.

19

5. Toetsing van de projectfinancieringsvormen In hoofdstuk 3 en 4 zijn de mogelijke projectfinancieringsvormen uit de bouwsector in kaart gebracht. De vooren nadelen van deze projectfinancieringsvormen zijn in de hoofdstukken 3 en 4 benoemd. Het vervolg van dit onderzoek bestaat uit het onderzoeken van de toepasbaarheid van deze projectfinancieringsvormen door marktpartijen uit de vastgoedsector. Voor dit vervolg onderzoek zijn de criteria van MoSCoW methode als leidraad genomen om de toepasbaarheid van deze projectfinancieringsvormen te toetsen. Voor dit vervolg onderzoek is gesproken met meerdere marktpartijen met verschillende achtergronden uit de vastgoedsector, omdat meerdere marktpartijen meer informatie kunnen leveren voor het oplossen van de financieringsproblematiek van de woningcorporaties. Er zijn half gestructureerde interviews uitgevoerd bij de volgende marktpartijen:     

Twee woningcorporaties Twee bouwbedrijven Eén installatiebedrijf Eén pensioenfonds Eén bank

De betreffende deskundigen, hierna te noemen ‘’respondenten’’, van de hierboven benoemde marktpartijen zijn gedeeltelijk verzameld door middel van het netwerk van Stichting Pioneering en gedeeltelijk verzameld door middel van het netwerk van de onderzoeker. De respondenten zijn telefonisch en/of per mail benaderd voor het maken van een interview afspraak. De interviews zijn afgenomen op de werkplekken van de respondenten. De respondenten zijn zorgvuldig geselecteerd, want de respondenten moeten op de hoogte zijn van de financieringsproblematiek van de woningbouwcorporaties en ervaring hebben met projectfinanciering. Met half gestructureerde interviews was het mogelijk om vervolgvragen te stellen tijdens de interviews met als doel de argumentatie c.q. de beleving van de respondenten beter te begrijpen. Alle respondenten hebben aangegeven dat een aantal criteria van de MoSCoW methode voor alle projectfinancieringsvormen van toepassing zijn. In tabel 5.1 is weergegeven welke criteria op alle projectfinancieringsvormen van toepassing zijn. Ook hebben alle deskundigen aangegeven dat een aantal criteria van de MoSCoW methode niet beantwoord kon worden, omdat deze criteria per specifiek renovatieproject verschillen. Over deze criteria konden de respondenten geen uitspraken doen. In tabel 5.1 is ook weergegeven welke criteria afhankelijk zijn van een specifiek renovatieproject. Criteria is van toepassing op alle projectfinancieringsvormen De voordelen van een investering kunnen verdeeld worden tussen de investeerder en de huurder. Huurders kunnen zelf de kwaliteit van een investering bepalen. Structureel onderzoek naar verbeteringen qua samenwerkingsvormen tussen marktpartijen.

Criteria is afhankelijk van een specifiek renovatieproject Cashflow van een project. Rendement van een project. Gemeentelijke en provinciale bijdragen.

Subsidies en fiscale mogelijkheden. Het verlagen van de energiebelasting. Tabel 5.1 Criteria die zich niet onderscheiden tussen de projectfinancieringsvormen volgens de respondenten

20

In dit hoofdstuk worden de criteria die afhankelijk zijn van een specifiek renovatieproject niet verder behandeld. Ook de criteria die op alle projectfinancieringsvormen van toepassing zijn, worden niet verder behandeld. Wat wel in dit hoofdstuk wordt behandeld zijn de overige vijf criteria aan projectfinancieringsvormen. De respondenten konden bij deze criteria wel onderscheid maken tussen de projectfinancieringsvormen. De respondenten ervaren deze criteria als de must haves van een projectfinancieringsvorm voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. De betreffende must have criteria van de respondenten zijn in tabel 5.2. opgenomen. Must haves van projectfinancieringsvormen volgens de respondenten Geschikte markpartijen. Zekerheid over de terugbetaling van de investering. Solvabiliteit/kasstromen van de woningcorporaties. Balans van eigen en vreemd vermogen van de woningcorporaties. De toepassing van ontzorgingsconcepten. Tabel 5.2 Criteria die zich onderscheiden tussen de projectfinancieringsvormen volgens de respondenten In de volgende alinea’s wordt per marktpartij de must have criteria uitgewerkt. Ook wordt in een scoretabel vermeld hoe de marktpartijen de projectfinancieringsvormen beoordelen. De respondenten hebben aangegeven dat DBFMO geen geschikt projectfinancieringsvorm is voor bestaande bouw, omdat deze projectfinancieringsvorm bedoeld is voor nieuwbouw. Ook de deelnemers van de brainstormsessie hebben dit aangegeven. DBFMO is geen geschikt projectfinancieringsvorm voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen volgens de deskundigen van de brainstormsessie en de respondenten van de interviews. Om deze reden is DBFMO geëlimineerd en wordt niet verder behandeld in dit hoofdstuk.

5.1 De bank Op de volgende bladzijden zijn de resultaten van het interview met de bank opgenomen. In bijlage 4 is de vragenlijst opgenomen die tijdens het interview met de bank is toegepast. In bijlage 5 is de samenvatting van het interview met de bank opgenomen. De resultaten van het interview zijn door middel van deskresearch (bronnentriangulatie) aangevuld. Het interview is uitgevoerd met een respondent van een landelijk opererende bank. De respondent heeft ervaring in projectfinanciering van verschillende vastgoedprojecten van de bank. De betrouwbaarheid van het interview wordt aan het eind van dit onderzoek in het reflectieverslag toegelicht. Marktpartijen De respondent heeft aangegeven dat de banken voor de economische crisis relatief veel geld hadden geïnvesteerd in vastgoed. Tijdens de economische crisis, kregen de banken daardoor problemen op hun balansen. Dit kwam doordat de vastgoedmarkt in elkaar was gestort en de banken op de investeringen in vastgoed moesten afschrijven. Investeringen in vastgoed zijn na de afschrijvingen op de balansen van de banken nog steeds een te groot onderdeel ten opzichte van andere investeringscategorieën. De banken zijn

21

bereid leningen te geven, maar niet aan de vastgoedsector. Financiering voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen dient buiten de banken om gezocht te worden, omdat de banken niet geïnteresseerd zijn in investeringen in de vastgoedsector. Dat de banken voorzichtig zijn geworden met investeringen in de vastgoedsector blijkt ook uit de kritiek die de directeur, Rob Schouten, van Helder Hypotheek levert op het beleid van de banken. De heer Schouten geeft aan dat de banken bezig zijn met verbeteren van hun balansen door minder geld uit te lenen aan de vastgoedsector. (Schouten, 2012) De respondent benadrukt dat banken zich niet als financier zien voor de vastgoedsector, maar de respondent geeft wel aan dat de banken alsnog deelnemers kunnen worden bij een projectfinancieringsvorm. De banken kunnen een andere rol krijgen, namelijk als adviseurs. Banken beschikken over een groot aantal specialisten op het gebied van vastgoed. (FGH Bank, n.d.) Aangezien banken het eerste aanspreekpunt zijn voor geldvragers kunnen de banken een brug worden tussen de woningcorporaties en investeerder(s). De banken kunnen als adviseur bemiddelen tussen investeerder(s) en woningcorporaties. Met investeerder(s) wordt hier niet de banken bedoeld, maar een ander organisatie. De bank verschuift van een financiële dienstverleningsrol naar een adviesrol. De respondent geeft aan dat de banken bij alle projectfinancieringsvormen advies kunnen geven. Zekerheid De respondent benadrukt dat de investeerders zekerheid willen over hun investeringen. Investeerders eisen investeringsplannen en rendement op de investeringen. In hoofdstuk twee van dit onderzoek is door middel van deskresearch aangetoond dat investeerders investeringsplannen en rendement eisen op de investeringen. De banken kunnen een adviserende, ondersteunende rol bieden bij het opstellen van investeringsplannen. De banken hebben expertise over projectfinanciering en kunnen de woningcorporaties en investeerders ondersteunen bij het opzetten van een projectfinanciering. De respondent verwacht dat de investeerders bij sale and lease back de grootste zekerheid hebben met betrekking tot de terugbetaling van de investering. De reden hiervan is dat de investeerders eigenaar worden van de woningen. Ook uit de deskresearch in hoofdstuk drie is naar voren gekomen dat de investeerders bij sale and lease back constructie eigenaar worden van de woningen. Bij een eventueel faillissement van een woningcorporatie of bij het falen van een project kunnen de investeerders de woningen verkopen om de investeringssom terug te krijgen. Bij ESCo’s en obligaties is dit niet het geval. Bij ESCo’s en obligaties zijn de investeerders niet de eigenaar van de woningen. Bij een eventuele faillissement van een woningcorporatie of het falen van een project kunnen de investeerders geen beroep doen op de woningen. Solvabiliteit/kasstromen Banken willen geen financiële bijdrage leveren volgens de respondent. Ondanks dat de banken zich niet als financier zien, geeft de respondent wel zijn mening over de projectfinancieringsvormen met betrekking tot de kasstromen van de woningcorporaties. Sale and leaseback is een projectfinancieringsvorm, die direct de kasstromen van woningcorporaties zal verbeteren. Bij sale and leaseback ontvangen de woningcorporaties grote hoeveelheid liquide middelen met het verkoop van de woningen aan de investeerders. Ook uit de deskresearch in hoofdstuk drie is naar voren gekomen dat woningcorporaties een grote hoeveelheid liquide middelen ontvangen met een sale and lease back constructie. De woningcorporaties kunnen bij sale and leaseback met deze grote hoeveelheid liquide middelen sneller energetische aanpassingen aan grondgebonden sociale huurwoningen doorvoeren ten opzichte van ESCo’s en obligaties. Bij ESCo’s en obligaties is er minder

22

liquide middelen beschikbaar waardoor de energetische aanpassingen aan grondgebonden sociale huurwoningen langzamer doorgevoerd zal worden. Inbreng eigen vermogen Banken kunnen geen financiële bijdrage leveren volgens de respondent, maar de respondent geeft wel zijn mening over de projectfinancieringsvormen met betrekking tot inbreng van eigen vermogen door de woningcorporaties. De woningcorporaties zijn aangewezen op hun eigen vermogen of op het vermogen van de investeerders benadrukt de respondent. De inbreng van eigen vermogen door de woningcorporaties zal per projectfinancieringsvorm verschillen. Bij sale and lease back moeten de woningcorporaties eigen vermogen in het project brengen met de verkoop van de woningen aan de investeerders in ruil voor grote hoeveelheid liquide middelen. Bij ESCo’s en obligaties brengen de woningcorporaties geen eigen vermogen in het project. De woningen blijven bij ESCo’s en obligaties in eigendom van de woningcorporaties. De ontzorgingsconcepten De banken kunnen advies geven over de gevolgen van een investeringskeuze voor het beheer en onderhoud van de woningen volgens de respondent. Wel ziet de respondent een groot verschil in het algemene onderhoud van de woningen. Het algemene onderhoud (exclusief onderhoud van de investering) van de sociale huurwoning wordt bij ESCo’s en obligaties door de woningcorporatie uitgevoerd, omdat deze woningen haar eigendom blijft. Bij sale and leaseback is een financier de eigenaar en zal het algemene onderhoud van de woningen moeten uitvoeren. Op basis van de resultaten van het interview met de respondent van een bank is hieronder de scores van de projectfinancieringsvormen per criterium bepaald. De scores zijn door de onderzoeker aan de hand van de antwoorden van de respondent op de criteria bepaald. Criteria

Scores ESCo's

Scores Sale and Lease Back

Scores obligaties

Marktpartijen

2

2

2

Zekerheid

2

4

2

Solvabiliteit/kasstromen

2

4

2

Balans eigen en vreemd vermogen

4

2

4

Ontzorgingsconcepten

2

2

2

Totaal score

12

14

12

0 is niet mogelijk 2 is mogelijk 4 is sterk mogelijk Tabel 5.3 Scoretabel van de bank

5.2 De bouwbedrijven Er zijn twee interviews afgenomen bij twee verschillende bouwbedrijven. Bij de verwerking van de data uit de interviews bleek dat er grote overeenkomsten zijn tussen de respondenten van de bouwbedrijven. Bij het criterium over ontzorgingsconcepten is er wel een verschil waargenomen tussen de respondenten van de

23

bouwbedrijven. Hieronder zijn de resultaten van de interviews met de bouwbedrijven opgenomen. In bijlage 6 is de vragenlijst opgenomen die tijdens de interviews met de bouwbedrijven zijn toegepast. In bijlage 7 zijn de samenvattingen van de interviews met de bouwbedrijven opgenomen. De resultaten van de interviews zijn door middel van deskresearch (bronnentriangulatie) aangevuld. De interviews zijn uitgevoerd met respondenten van landelijk opererende bouwbedrijven. De respondenten hebben in verschillende vastgoedprojecten van de bouwbedrijven ervaring met projectfinanciering. De betrouwbaarheid van de interviews wordt aan het eind van dit onderzoek in het reflectieverslag toegelicht. Marktpartijen De respondenten hebben aangegeven dat de bouwbedrijven hun inkomen betrekken door bouwprojecten in opdracht van de investeerders uit te voeren. De investeerders kunnen bedrijven en particuliere beleggers zijn. De respondenten hebben aangegeven dat de investeerders sterk geraakt zijn door de gevolgen van de economische crisis, waardoor bouwprojecten zijn gestagneerd. Het Centraal Bureau voor de Statistiek heeft bekend gemaakt dat de omzet in de bouw met 4% is gedaald ten opzichte van het jaar 2012. (CBS, 2014) De respondenten hebben twee oorzaken benoemd waarom bouwprojecten niet van de grond komen: 1. 2.

Investeerders kunnen niet meer financieren of kunnen geen financiering krijgen van de bank. Investeerders vertrouwen het project niet, omdat zij vinden dat de terugbetaling van de investering te grote onzekerheid met zich meebrengt.

De bouwbedrijven hebben niet voldoende financiële middelen om grootschalige projecten zelf te financieren volgens de respondenten van de bouwbedrijven. De respondenten hebben aangegeven dat zij ook op zoek zijn naar investeerders voor hun werkportefeuille. De respondenten vertelden dat de bouwbedrijven geen financiële bijdrage kunnen leveren als marktpartij voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen ongeacht de projectfinancieringsvorm. De bouwbedrijven kunnen wel de kosten van de energetische aanpassingen berekenen en de bouwwerkzaamheden uitvoeren. Dit is voor alle projectfinancieringsvormen mogelijk. Zekerheid Door de economische crisis gaan relatief veel bouwbedrijven failliet volgens de respondenten van de bouwbedrijven, want er zijn relatief weinig bouwbedrijven, die voldoende financiële buffer hebben om overeind te blijven. Het Centraal Bureau voor de Statistiek heeft bekend gemaakt dat in 2013 13% meer faillissementen zijn in de bouwsector ten opzichte van het jaar 2012. (CBS, 2014) De respondenten verwachten dat de financieel gezonde bouwbedrijven meer zekerheid zullen bieden voor de projecten c.q. voor de projectfinancieringsvormen. Solvabiliteit/kasstromen De bouwbedrijven kunnen geen financiële bijdrage leveren aan een projectfinanciering volgens de respondenten van de bouwbedrijven, maar de respondenten hebben wel hun mening gegeven over de projectfinancieringsvormen met betrekking tot de kasstromen van de woningcorporaties. De respondenten hebben aangegeven dat de kasstromen van de woningcorporaties het sterkst verbeterd worden met behulp van een sale and lease back constructie. Met sale and lease back constructie kunnen grondgebonden sociale huurwoningen sneller energetisch verbeterd worden ten opzichte van ESCo’s en obligaties, omdat de

24

woningcorporaties meer liquide middelen beschikbaar hebben. Ook uit de deskresearch in hoofdstuk drie van dit onderzoek is naar voren gekomen dat woningcorporaties grote hoeveelheden liquide middelen ontvangen met een sale and lease back constructie. Bij ESCo’s en obligaties worden de kasstromen van de woningcorporaties niet verbeterd, maar ook niet verder onder druk gezet. Inbreng eigen vermogen De respondenten van de bouwbedrijven hebben aangegeven dat bouwbedrijven geen financiële bijdrage kunnen leveren aan een projectfinanciering. Wel hebben de respondenten hun mening gegeven over de consequenties van eigen inbreng door de woningcorporaties bij de projectfinancieringsvormen. Door de verslechterde verkoopmarkt van vastgoed moeten de woningen met een sale and lease back wellicht tegen ongunstige prijzen verkocht worden. Uit deskresearch blijkt dat Rabobank de waardedaling van de woningen in de afgelopen jaren ook in 2014 verwacht. Rabobank verwacht dat de waarde van de woningen in 2014 met 0,3% zal afnemen. De woningcorporaties zullen door de verkoop van woningen tegen ongunstige prijzen veel weerstand veroorzaken, omdat de waarde van de woningen op de balans van de woningcorporaties zal afwijken van de daadwerkelijke verkoopprijs. Deze afwijking ontstaat doordat de waarde van de woningen op de balansen van de woningcorporaties hoger is dan de daadwerkelijke waarde op de vastgoedmarkt. Bij ESCo’s en obligaties brengen de woningcorporaties geen eigen vermogen in het project. De ontzorgingsconcepten De respondent van een bouwbedrijf heeft aangegeven dat de organisatiestructuur van de woningcorporaties op de schop moet. De interne afdelingen van de woningcorporaties als projectontwikkeling en beheer van sociale huurwoningen kunnen beter aan de markt overgelaten worden volgens de respondent, omdat de markt deze activiteiten efficiënter kan uitvoeren. De andere respondent van het bouwbedrijf heeft een neutrale houding tegenover deze uitspraak. De respondenten hebben aangegeven dat bouwbedrijven het beheer en onderhoud van de energetische aanpassingen voor elke projectfinancieringsvorm kunnen uitvoeren. Op basis van de resultaten van de interviews met de respondenten van twee bouwbedrijven is hieronder de scores van de projectfinancieringsvormen per criterium bepaald. De scores zijn door de onderzoeker aan de hand van de antwoorden van de respondent op de criteria bepaald. Criteria

Scores ESCo's

Scores Sale and Lease Back

Scores obligaties

Marktpartijen

2

2

2

Zekerheid

2

2

2

Solvabiliteit/kasstromen

2

4

2

Balans eigen en vreemd vermogen

4

0

4

Ontzorgingsconcepten

2

2

2

Totaal score

12

10

12

0 is niet mogelijk 2 is mogelijk 4 is sterk mogelijk Tabel 5.4 Scoretabel van de bouwbedrijven

5.3 De woningcorporaties Er zijn twee interviews afgenomen bij twee verschillende woningcorporaties. Bij de verwerking van de data uit de interviews bleek dat er geen verschillen zijn tussen de respondenten van de woningcorporaties. De

25

antwoorden van de respondenten vullen elkaar aan. Hieronder zijn de resultaten van de interviews met de woningcorporaties opgenomen. In bijlage 8 is de vragenlijst opgenomen die tijdens de interviews met de woningcorporaties zijn toegepast. In bijlage 9 zijn de samenvattingen van de interviews met de woningcorporaties opgenomen. De resultaten van de interviews zijn door middel van deskresearch (bronnentriangulatie) aangevuld. De interviews zijn uitgevoerd met de respondenten van regionaal opererende woningcorporaties. De woningcorporaties opereren in verschillende gemeenten. De respondenten hebben in verschillende verduurzamingsprojecten van sociale huurwoningen ervaring met projectfinanciering. De betrouwbaarheid van de interviews wordt aan het eind van dit onderzoek in het reflectieverslag toegelicht. Marktpartijen De respondenten hebben aangegeven dat de goedkoopste financiering met eigen middelen is, omdat er geen rendement en rente over een investering betaald hoeft te worden. Voor woningcorporaties met onvoldoende eigen liquide middelen waren de banken in het verleden de financieringsbron voor de woningcorporaties vertelden de respondenten. De banken geven woningcorporaties met onvoldoende eigen vermogen geen leningen meer. Deze woningcorporaties moeten op zoek gaan naar andere financiers volgens de respondenten. Ook uit het interview met de bank is naar voren gekomen dat banken investeringen in de vastgoedsector vermijden. De respondenten zien de pensioenfondsen als mogelijke nieuwe marktpartij. De pensioenfondsen hebben relatief veel geld in beheer en investeren vooral in het buitenland. Uit deskresearch is naar voren gekomen dat pensioenfondsen in 2012 €948,7 miljard belegd hebben. Ongeveer 44% van dit kapitaal is belegd in het buitenland. (CBS, n.d.) Slechts 1% van alle beleggingen van de pensioenfondsen is belegd in vastgoed. (CBS, n.d.) De investeringen van de pensioenfondsen zijn hard nodig in Nederland volgens de respondenten, omdat er grote vraag is naar financiering. Het voordeel hiervan is dat de werkgelegenheid in Nederland zal stijgen. De pensioenfondsen zijn een belangrijke, potentiele marktpartij voor de woningcorporaties, omdat zij grote investeringsbedragen voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen kunnen financieren. Deze financiering is toepasbaar op zowel ESCo’s, sale and leaseback als obligaties. Particuliere investeerders kunnen mogelijk samen ook een marktpartij worden volgens de respondenten. Samen kunnen zij een groot hoeveelheid liquide middelen bij elkaar brengen, zodat deze liquide middelen gebruikt kunnen worden in projecten. Een investering door particuliere investeerders kan makkelijk met obligaties gerealiseerd worden, omdat elke investeerder aan de hand van de inbreng een bepaald aantal obligaties krijgt. Investeringen door particuliere investeerders bij ESCo’s en sale and lease back worden niet uitgesloten door de respondenten, maar ligt volgens de respondenten niet voor de hand. Zekerheid De pensioenfondsen en particuliere investeerders zullen zekerheden vragen met betrekking tot hun investering volgens de respondenten. De pensioenfondsen en particuliere investeerders zullen hogere rente eisen dan de WSW en de bank, maar de woningcorporaties met verzwakte kasstromen zullen akkoord gaan met een hogere rente, omdat zij deze investering nodig hebben voor de energetische aanpassingen. Sale and lease back is niet gewenst volgens de respondenten van de woningcorporaties, omdat de woningcorporaties de woningen niet willen afstaan in ruil voor geld. Er zal veel weerstand zijn vanuit de woningcorporaties voor een sale and leaseback constructie volgens de respondenten, omdat de woningcorporaties de huuropbrengsten voor de lange termijn als belangrijke inkomstenbron beschouwen. Zonder deze inkomstenbron kunnen de woningcorporaties minder flexibel inspelen op de toekomstige omgeving. De woningcorporaties kunnen door middel van huurgarantie en onderpand van de sociale huurwoningen garant staan voor de terugbetaling van de investeringen. De woningcorporaties geven de

26

voorkeur aan ESCo’s en obligaties, omdat bij deze vorm de woningen in het bezit van de woningcorporaties blijven en de lange termijn inkomstenbron behouden blijft. Solvabiliteit/kasstromen De respondenten hebben aangegeven dat sale and lease back weliswaar de kasstromen het sterkst verbeteren ten op zichte van ESCo’s en obligaties. Ondanks dat de kasstromen sterk verbeteren, zijn de woningcorporaties niet bereid de woningen af te staan. Obligaties en ESCo’s zijn projectfinancieringsvormen waarmee de kasstromen van de woningcorporatie niet verder onder druk komen te staan. De woningcorporaties zien het als een groot voordeel dat de woningen in het bezit blijven van de woningcorporaties en tegelijkertijd de sociale huurwoningen energetisch verbeterd worden met deze projectfinancieringsvormen. Inbreng eigen vermogen Bij sale and lease back brengen de woningcorporaties eigen vermogen in het project door de woningen te verkopen aan de investeerders in ruil voor liquide middelen. Door de verslechterde verkoopmarkt van vastgoed moeten de woningen wellicht tegen ongunstige prijzen verkocht worden volgens de respondenten. De respondenten geven aan dat de woningcorporaties dit niet zullen accepteren. Naast het verliezen van de lange termijn inkomstenbron (huuropbrengsten) zullen de woningcorporaties de verkoop van de grondgebonden sociale huurwoningen tegen ongunstige verkoopprijzen niet accepteren. Bij ESCo’s en obligaties is het niet nodig om de woningen te verkopen tegen ongunstige verkoopprijzen en is er geen inbreng van eigen vermogen nodig. Volgens de respondenten zullen de woningcorporaties om deze reden de voorkeur geven aan ESCo’s en obligaties. De ontzorgingsconcepten De woningcorporaties en huurders willen geen omkijken hebben naar het onderhoud en beheer van de energetische aanpassingen volgens de respondenten. Het uitbesteden van het beheer en het onderhoud is gewenst. Bij ESCo’s, sale and lease back en obligaties kunnen ontzorgingsconcepten toegepast worden op de investering. Het voordeel van sale and lease back is dat de woningcorporaties het algemene beheer en onderhoud van de woningen niet hoeven uit te voeren, want dit wordt door de pensioenfondsen of door de particuliere investeerders uitgevoerd. Belangrijke vraag is in welke staat de woningen zullen zijn aan het eind van de sale and lease back periode en/of de woningcorporaties deze woningen überhaupt zouden willen terugkopen als deze woningen niet goed onderhouden worden. Op basis van de resultaten van de interviews met de respondenten van twee woningcorporaties is hieronder de scores van de projectfinancieringsvormen per criterium bepaald. De scores zijn door de onderzoeker aan de hand van de antwoorden van de respondent op de criteria bepaald. Criteria

Scores ESCo's

Scores Sale and Lease Back

Scores obligaties

Marktpartijen

2

2

2

Zekerheid

4

0

4

Solvabiliteit/kasstromen

4

0

4

Balans eigen en vreemd vermogen

4

0

4

Ontzorgingsconcepten

2

2

2

Totaal score

16

4

16

0 is niet mogelijk 2 is mogelijk 4 is sterk mogelijk Tabel 5.5 Scoretabel van de woningcorporaties

27

5.4 De installateur Hieronder zijn de resultaten van het interview met de installateur opgenomen. In bijlage 10 is de vragenlijst opgenomen die tijdens het interview met de installateur is toegepast. In bijlage 11 is de samenvatting van het interview met de installateur opgenomen. De resultaten van het interview zijn door middel van deskresearch (bronnentriangulatie) aangevuld. Het interview is uitgevoerd met een respondent van een landelijk opererend installatiebedrijf. De respondent heeft in verschillende vastgoedprojecten van de installateur ervaring met projectfinanciering. De betrouwbaarheid van het interview wordt aan het eind van dit onderzoek in het reflectieverslag toegelicht. Marktpartijen Installateurs hebben niet de financiële middelen om grootschalige investeringen te doen in het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen volgens de respondent. Centraal Bureau voor de Statistiek heeft bekend gemaakt dat de omzet in de bouw met 4% is gedaald ten opzichte van het jaar 2012. (CBS, 2014) Wel heeft de respondent aangegeven dat installateurs heel secuur de bouwkosten en de toekomstige onderhoudskosten van energetische aanpassingen kunnen berekenen. Installateurs kunnen mogelijk een onderdeel worden van een projectfinancieringsvorm als calculator en investeringsadviseur voor een project volgens de respondent. Zekerheid Ondanks dat de installateurs geen financiële bijdrage kunnen leveren, heeft de respondent wel zijn mening gegeven over garant staan van de terugbetaling. Investeerders zullen garantie eisen van de woningcorporaties met betrekking tot de terugbetaling van de investering. Het is zelfs mogelijk dat investeerders staatsgarantie willen. De woningcorporaties kunnen de energetische aanpassingen aan grondgebonden sociale huurwoning het snelst realiseren door een financiële zekerheid met staatsgarantie en huurgarantie te geven aan de investeerders. De respondent verwacht wel dat woningcorporaties huurgarantie kunnen geven, maar de respondent weet niet of een staatsgarantie mogelijk is voor de energetische aanpassingen van de grondgebonden sociale huurwoningen. Solvabiliteit/kasstromen De installateurs kunnen geen financiële bijdrage leveren, maar de respondent heeft wel zijn mening gegeven met betrekking tot de kasstromen van de woningcorporaties bij de projectfinancieringsvormen. Sale and lease back is een projectfinancieringsvorm waarbij de kasstromen van de woningcorporaties sterk verbeterd worden volgens de respondent, omdat de woningcorporaties liquide middelen ontvangen voor de verkochte woningen. Ook uit de deskresearch in hoofdstuk drie is naar voren gekomen dat woningcorporaties liquide middelen ontvangen met een sale and lease back constructie. Bij ESCo’s en obligaties worden de kasstromen van de woningcorporaties niet verbeterd, maar de kasstromen worden niet verder onder druk gezet. Inbreng eigen vermogen De installateurs kunnen geen financiële bijdrage leveren, maar de respondent heeft wel zijn mening gegeven over de inbreng van eigen vermogen bij de verschillende projectfinancieringsvormen. Met een sale and lease back constructie verschuift op de balans het kapitaal van vaste activa naar liquide middelen. De

28

woningcorporaties kunnen met deze liquide middelen sneller grondgebonden sociale huurwoningen energetisch verbeteren ten opzichte van ESCo’s en obligaties volgens de respondent. De ontzorgingsconcepten De respondent heeft aangegeven dat de installateurs de energetische aanpassingen kunnen beheren en onderhouden. De afspraken met betrekking tot de beheer en onderhoud van de energetische aanpassingen kunnen vastgelegd worden in de aanbestedingsovereenkomst. Dit is voor alle projectfinancieringsvormen mogelijk volgens de respondent. Op basis van de resultaten van het interview met de respondent van een installateur is hieronder de scores van de projectfinancieringsvormen per criterium bepaald. De scores zijn door de onderzoeker aan de hand van de antwoorden van de respondent op de criteria bepaald. Criteria

Scores ESCo's

Scores Sale and Lease Back

Scores obligaties

Marktpartijen

2

2

2

Zekerheid

2

2

2

Solvabiliteit/kasstromen

2

4

2

Balans eigen en vreemd vermogen

2

4

2

Ontzorgingsconcepten

2

2

2

Totaal score

10

14

10

0 is niet mogelijk 2 is mogelijk 4 is sterk mogelijk Tabel 5.6 Scoretabel van de installateur

5.5 Het pensioenfonds Hieronder zijn de resultaten van het interview met het pensioenfonds opgenomen. In bijlage 12 is de vragenlijst opgenomen die tijdens het interview met het pensioenfonds is toegepast. In bijlage 13 is de samenvatting van het interview met het pensioenfonds opgenomen. Het interview is uitgevoerd met een respondent van een Nederlands pensioenfonds, die zowel in Nederland als in het buitenland in vastgoed belegt. De respondent heeft ruime ervaring in projectfinanciering van verschillende vastgoedprojecten van het pensioenfonds. De betrouwbaarheid van het interview wordt aan het eind van dit onderzoek in het reflectieverslag toegelicht. Marktpartijen De respondent van het pensioenfonds is bekend met het vraagstuk over een mogelijke financiering door pensioenfondsen voor het energetisch verbeteren van sociale huurwoningen. Het antwoord van de respondent was dat de pensioenfondsen voldoende financiële middelen hebben om de sociale huurwoningen energetisch te kunnen verbeteren (miljarden portefeuille), maar toch blijft een investering door een pensioenfonds uit. De reden hiervan is dat er een aantal knelpunten zijn. De investeringen blijven uit, omdat deze knelpunten niet worden opgelost door de deskundige personen, die deze vraagstuk naar het pensioenfonds hebben gebracht.

29

Het fundamentele probleem volgens de respondent is dat deze deskundigen te abstracte projectplannen hebben en de informatie die zij leveren onvoldoende is voor de pensioenfondsen. De pensioenfondsen eisen duidelijke plannen en willen een overzichtelijk document over een investeringsmogelijkheid voor sociale huurwoningen lichtte de respondent toe. Dit document moet voldoen aan een aantal essentiële onderdelen volgens de respondent, die op dit moment door de deskundigen uit de praktijk niet lukt op te leveren. Deze essentiële onderdelen worden hieronder beschreven. 





Pensioenfondsen willen duidelijkheid over de investeringen uitgedrukt in een geldbedrag. Dat betekent dat ze willen weten hoeveel de investering in Euro’s is van de abstracte uitspraak: ‘’van label F naar label B’’. De geldbedragen, die de deskundigen hebben benoemd lopen uiteen van €10.000 tot €80.000. Doordat de investeringskosten globaal worden opgenoemd en deze te ver uit elkaar liggen, wordt het voor het pensioenfonds een oninteressante investeringsoptie. Het tweede knelpunt is dat door uiteenlopende bedragen (10.000 tot 80.000) een pensioenfonds de rendementseis niet kan vaststellen. Naast uiteenlopende bedragen worden ook uiteenlopende looptijden van de investeringen genoemd. Pensioenfondsen willen geen langlopende looptijden met een laag rendement. Het derde knelpunt heeft betrekking op de risico’s van een project. Wanneer de investeringskosten bekend zijn en de looptijd in verhouding met het rendement op de investering in balans is, zal het pensioenfonds deze investeringsoptie afwegen tegen de risico’s van het project.

De respondent ziet een oplossing voor deze knelpunten: kleine projecten bundelen naar grote projecten. Met kleine projecten te beginnen, maar die wel financieel verantwoord kunnen worden, kunnen de investeringen worden uitgebreid volgens de respondent. In samenwerking met een partij, die in staat is de eisen van de pensioenfondsen in te willigen, kunnen zij een brug tussen woningcorporaties en pensioenfondsen worden. Deze partij coördineert in dat geval volgens de richtlijnen van de pensioenfondsen, die zojuist zijn benoemd, de pensioengelden naar de investeringen in het energetisch verbeteren van sociale huurwoningen. Bij sale and laese back is naast een brugpartij ook een interne afdeling nodig die het beheer en onderhoud van de grondgebonden sociale huurwoningen uitvoert. De pensioenfondsen willen wel investeren, maar willen geen interne afdeling die de gekochte woningen beheert en onderhoudt volgens de respondent. Hierdoor gaat de voorkeur uit naar een projectfinancieringsvorm waarbij de woningen niet overgenomen worden door de pensioenfondsen. Zekerheid Volgens de respondent zien de pensioenfondsen grote onzekerheden met betrekking tot investeringen in vastgoed. Zij willen daarom zekerheid over de terugbetaling van de investering. Pensioenfondsen willen staatsgarantie op de investeringen voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Op dit moment is er geen staatssteun mogelijk op deze vorm van investeringen. Op dit moment is er een belangrijke ontwikkeling op het gebied van staatssteun, die volgens de respondent mogelijk een voorbeeldrol kan hebben bij het ontwikkelen van een geschikte projectfinancieringsvorm voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Hierbij wordt de nieuwe ontwikkeling in de praktijk bedoeld: ‘’Nationaal Hypotheek Instituut’’, hierna te noemen NHI. Het kabinet is naar aanleiding van de meest recente Prinsjesdag bezig met het opzetten van de NHI. De bedoeling van de NHI is dat banken meer lucht krijgen, zodat zij meer krediet kunnen verstrekken aan midden en kleinbedrijf. In het NHI zullen pensioenfondsen geld storten. Vervolgens koopt het NHI instituut met dit geld een gedeelte van de hypotheken van de banken op.

30

Pensioenfondsen hebben bij deze projectfinancieringsvorm een staatsgarantie en krijgen de pensioenfondsen meer rente ten opzichte van een staatsobligatie. Met een dergelijk projectfinancieringsvorm als de NHI voor de corporatiewereld zullen de onzekerheden van de pensioenfondsen verdwijnen volgens de respondent, omdat de kans dat pensioenfondsen hun investering niet terug krijgen vrijwel nihil is. Door de hogere zekerheid zullen de pensioenfondsen een lager rendement eisen. Voordeel voor de overheid is dat zij de bouwsector en werkgelegenheid in Nederland zullen stimuleren met het afgeven van een staatsgarantie op de investeringen voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. (Independer, n.d.) De respondent verwacht dat de risico’s bij sale and lease back groter zijn. Bij sale and lease back worden de pensioenfondsen eigenaar van de woningen. Door de turbulente vastgoedsector is het onduidelijk wat deze woningen in de toekomst waard zullen zijn. Een staatsgarantie op sale and leaseback is waarschijnlijk moeilijker te realiseren, omdat elke woning een andere toekomstige waarde kan hebben volgens de respondent. De voorkeur van de respondent gaat uit naar een projectfinancieringsvorm waarbij en een staatsgarantie is op de geïnvesteerde geldsom. ESCo’s en obligaties zijn mogelijke projectfinancieringsvormen waarmee deze staatsgarantie makkelijker gerealiseerd kan worden. Solvabiliteit/kasstromen De respondent geeft aan dat bij sale and lease back de kasstromen van de woningcorporaties sterk verbeterd worden, omdat de woningcorporaties liquide middelen ontvangen voor de verkochte grondgebonden sociale huurwoningen. Bij ESCo’s en obligaties worden de kasstromen van de woningcorporaties niet verbeterd, maar de kasstromen worden niet verder onder druk gezet. Inbreng eigen vermogen De pensioenfondsen willen staatsgarantie op hun investeringen in de corporatiesector volgens de respondent. Indien dit mogelijk is, zullen de pensioenfondsen zonder inbreng van de woningcorporaties investeringen financieren. Bij sale and lease back is het risico dat de waarde van de woningen in de toekomst lager kan uitvallen. Indien deze waarde daling niet staatsgedekt is, zullen de pensioenfondsen niet akkoord gaan met een sale and lease back constructie. De ontzorgingsconcepten Het pensioenfonds gaf aan dat het onaantrekkelijk is om met een sale and leaseback constructie de woningen te moeten beheren en onderhouden, want dat betekent dat er organisatorisch een nieuwe afdeling binnen het pensioenfonds gecreëerd moet worden. De pensioenfondsen willen wel investeren, maar willen niet de woningen overnemen en beheren volgens de respondent. Bij ESCo’s en obligaties wordt alleen een investering gedaan door het pensioenfonds. Het beheer en onderhoud wordt verder afgehandeld door de aannemer en de woningcorporatie. Op basis van de resultaten van het interview met de respondent van een pensioenfonds is op volgende bladzijde de scores van de projectfinancieringsvormen per criterium bepaald. De scores zijn door de onderzoeker aan de hand van de antwoorden van de respondent op de criteria bepaald.

31

Criteria

Scores ESCo's

Scores Sale and Lease Back

Scores obligaties

Marktpartijen

4

0

4

Zekerheid

2

0

2

Solvabiliteit/kasstromen

2

4

2

Balans eigen en vreemd vermogen

2

0

2

Ontzorgingsconcepten

4

0

4

Totaal score

14

4

14

0 is niet mogelijk 2 is mogelijk 4 is sterk mogelijk Tabel 5.7 Scoretabel van het pensioenfonds

5.6 Conclusies De respondenten van de interviews hebben de vragen zodanig beantwoord dat de criteria van de MoSCoW methode opgesplitst is in drie groepen:   

Criteria die op alle projectfinancieringsvormen van toepassing zijn. Criteria die afhankelijk zijn van specifieke bouwprojecten. Criteria die zich per projectfinancieringsvorm onderscheiden.

In tabel 5.1 zijn de criteria opgenomen die voor alle projectfinancieringen van toepassing zijn en de criteria die afhankelijk zijn van specifieke bouwprojecten. Deze criteria zijn voor alle projectfinancieringsvormen gelijk, omdat deze criteria zich niet onderscheiden bij de verschillende projectfinancieringsvormen. Om deze reden zijn deze criteria niet verder behandeld in dit hoofdstuk. De criteria die zich wel hebben onderscheid, zijn wel in dit hoofdstuk behandeld. De betreffende criteria zijn: geschikte markpartijen, zekerheid over de terugbetaling van de investering, solvabiliteit/kasstromen van de woningcorporaties, balans van eigen en vreemd vermogen van de woningcorporaties en de toepassing van ontzorgingsconcepten. Uit de interviews kwam naar voren dat de bouwbedrijven, installateurs en banken mogelijk een ondersteunende rol kunnen krijgen bij projectfinancieringsvormen als adviseurs. De bouwbedrijven en installateurs kunnen de bouwkosten en/of de onderhoudskosten van de investeringen berekenen en advies hierover geven. Zij kunnen voor het beheer en onderhoud ontzorgingsconcepten opleveren. De banken zijn bereid de woningcorporaties en financiers te ondersteunen bij het opstellen van investeringsplannen en financieringsovereenkomsten. De bouwbedrijven, installateurs en banken kunnen geen financiële bijdrage leveren aan de energetische verbeteringen van de grondgebonden sociale huurwoningen. De pensioenfondsen en particuliere investeerders kunnen mogelijk wel een financiële bijdrage leveren aan het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. De pensioenfondsen en particuliere investeerders, hierna te noemen ‘’investeerders’’, stellen hoge eisen aan de investeringen. Zij willen garantie op de investeringen. Dit kan mogelijk gerealiseerd worden door staatsgarantie en huurgarantie af te geven aan de investeerders. De woningcorporaties zijn in staat huurgarantie af te geven, maar een staatsgarantie is momenteel niet mogelijk. Om staatsgarantie mogelijk te maken, dient overleg plaats te vinden tussen de woningcorporaties, investeerders en de overheid.

32

Met betrekking tot de projectfinancieringsvormen kwam uit scoretabellen (tabel 5.3, 5.4 en 5.6) naar voren dat de scores aan ESCo’s, sale and lease back en obligaties door de bank, bouwbedrijven en de installateur relatief gelijk aan elkaar zijn beoordeeld. De grootste verschillen zien we terug in de score tabellen (tabel 5.5 en 5.7) van de woningcorporaties en pensioenfondsen waarbij de sale and lease back constructie zeer slecht is beoordeeld. Dit heeft te maken met dat de woningcorporaties de sale and lease back constructie als een bedreiging zien voor de belangrijkste inkomsten van de woningcorporaties: de huuropbrengsten op de lange termijn. De pensioenfondsen hebben de sale and lease back projectfinancieringsvorm slecht beoordeeld, omdat deze projectfinancieringsvorm grote onzekerheden met zich meebrengt onder andere: waarde van de woningen in de toekomst is onvoorspelbaar en staatsgarantie op sale and lease back constructie is moeilijker te realiseren. Ook willen de pensioenfondsen geen woningen in beheer nemen met een sale and lease back constructie, omdat deze niet in de organisatiestructuur van de pensioenfondsen past. De respondenten van de woningcorporaties en de pensioenfondsen hebben wel aangegeven dat de kasstromen het sterkst verbeterd worden met sale and lease back constructie. Ondanks dit voordeel gaat de voorkeur van de woningcorporaties en de pensioenfondsen uit naar ESCo’s en obligaties, omdat de nadelen van de sale and lease back zwaarder wegen dan het voordeel met betrekking tot de kasstromen van de woningcorporaties. Hieronder is tabel 5.8 opgenomen, die de scores van de tabellen 5.3 tot en met 5.7 weergeeft. Projectfinancieringsvorm/marktpartij

Bank

Bouwbedrijven

Woningcorporaties

Installateur

Pensioenfonds

Marktpartijen

2

2

2

2

4

Zekerheid

2

2

4

2

2

Solvabiliteit/kasstromen

2

2

4

2

2

Balans eigen en vreemd vermogen

4

4

4

2

2

Ontzorgingsconcepten

2

2

2

2

4

Marktpartijen

2

3

2

2

0

Zekerheid

4

3

0

2

0

Solvabiliteit/kasstromen

4

4

0

4

4

Balans eigen en vreemd vermogen

2

0

0

4

0

Ontzorgingsconcepten

2

2

2

2

0

Marktpartijen

2

2

2

2

4

Zekerheid

2

2

4

2

2

Solvabiliteit/kasstromen

2

2

4

2

2

Balans eigen en vreemd vermogen

4

4

4

2

2

2 2 Ontzorgingsconcepten Tabel 5.8 Scoretabel van de tabellen 5.3 tot en met 5.7

2

2

4

ESCo’s

Sale and lease back

Obligaties

33

Uit tabel 5.8 blijkt dat de respondenten ESCo’s en obligaties positief hebben beoordeeld op basis van de must haves criteria van de MoSCoW methode. ESCo’s en obligaties bieden volgens de resultaten van de interviews draagvlak voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Sale and lease back biedt volgens de resultaten van de interviews geen voldoende draagvlak voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen, omdat sale and lease back constructie bij meerdere criteria met een nul is beoordeeld door de marktpartijen.

34

6. Conclusies en aanbevelingen 6.1 Conclusies In het verleden konden woningcorporaties tegen gunstige voorwaarden leningen afsluiten bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw zal in de aankomende jaren steeds strengere toetscriteria toepassen, waardoor steeds meer woningcorporaties met zwakke kasstromen niet tegen gunstige voorwaarden leningen kunnen afsluiten bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De woningcorporaties hebben niet voldoende eigen financiële middelen om de grondgebonden sociale huurwoningen energetisch te kunnen verbeteren. De woningcorporaties zijn op zoek naar projectfinancieringsvormen, die de financieringsproblematiek met betrekking tot het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen oplost. In de praktijk bestaan een aantal projectfinancieringsvormen. Een aantal projectfinancieringsvormen, zoals ESCo’s, obligaties en DBFMO’s zijn veel voorkomende projectfinancieringsvormen in de bouwsector. De sale and lease back constructie is een minder voorkomende projectfinancieringsvorm in de bouwsector. Alle projectfinancieringsvormen, behalve de DBFMO’s, zijn geschikt voor de bestaande bouw. DBFMO is daarentegen alleen geschikt voor nieuwbouw. DBFMO’s zijn om deze reden niet relevant voor dit onderzoek. De bouwbedrijven, installateurs en banken kunnen geen financiële bijdrage leveren aan de energetische verbeteringen van de grondgebonden sociale huurwoningen. Bouwbedrijven, installateurs en banken kunnen mogelijk wel een ondersteunende rol krijgen bij projectfinancieringsvormen als adviseurs. De bouwbedrijven en installateurs kunnen de bouwkosten en de onderhoudskosten van de investeringen berekenen en advies hierover geven. Zij kunnen voor het beheer en onderhoud ontzorgingsconcepten opleveren. De banken willen de woningcorporaties en financiers bemiddelen bij het opstellen van investeringsplannen en financieringsovereenkomsten. De pensioenfondsen en particuliere investeerders kunnen mogelijk wel een financiële bijdrage leveren voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Een investering door pensioenfondsen blijven uit, omdat er knelpunten zijn die niet worden opgelost. Hieronder worden de betreffende knelpunten benoemd. 





Pensioenfondsen willen duidelijkheid over de investeringen uitgedrukt in een geldbedrag. Dat betekent dat ze willen weten hoeveel de investering in Euro’s is van de abstracte uitspraak: ‘’van label F naar label B’’. De geldbedragen, die de deskundigen hebben benoemd lopen uiteen van €10.000 tot €80.000. Doordat de investeringskosten globaal worden opgenoemd en deze te ver uit elkaar liggen, wordt het voor het pensioenfonds een oninteressante investeringsoptie. Het tweede knelpunt is dat door uiteenlopende bedragen (10.000 tot 80.000) een pensioenfonds de rendementseis niet kan vaststellen. Naast uiteenlopende bedragen worden ook uiteenlopende looptijden van de investeringen genoemd. Pensioenfondsen willen geen langlopende looptijden met een laag rendement. Het derde knelpunt heeft betrekking op de risico’s van een project. Wanneer de investeringskosten bekend zijn en de looptijd in verhouding met het rendement op de investering in balans is, zal het pensioenfonds deze investeringsoptie afwegen tegen de risico’s van het project.

De investeerders stellen hoge eisen aan de investeringen. Zij willen garantie op de investeringen. Dit kan mogelijk gerealiseerd worden door staatsgarantie en huurgarantie af te geven aan de investeerders. De woningcorporaties zijn in staat huurgarantie af te geven, maar een staatsgarantie is momenteel niet mogelijk. Om staatsgarantie mogelijk te maken, dient overleg plaats te vinden tussen de woningcorporaties, investeerders en de overheid.

35

De toepasbaarheid van een projectfinancieringsvorm voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen is beoordeeld aan de hand van de MoSCoW methode. Met de MoSCoW methode zijn de projectfinancieringsvormen op basis van criteria getoetst door de deskundigen van een bank, bouwbedrijven, woningcorporaties, installateur en een pensioenfonds. De uitkomst van deze beoordelingen is dat bij sommige criteria de projectfinancieringsvormen zich niet onderscheidden, omdat de betreffende criteria op alle projectfinancieringsvormen van toepassing zijn of de criteria afhankelijk zijn van een specifiek bouwproject. Bij de overige criteria zijn de projectfinancieringsvormen van elkaar te onderscheiden. Op basis van deze uitkomsten is naar voren gekomen dat sale and lease back zeer slecht is beoordeeld. Dit heeft te maken dat de woningcorporaties de sale and lease back als een bedreiging zien voor de belangrijkste inkomsten van de woningcorporaties: de huuropbrengsten op de lange termijn. Ook de pensioenfondsen hebben de sale and lease back projectfinancieringsvorm slecht beoordeeld, omdat deze projectfinancieringsvorm grote onzekerheden met zich meebrengt onder andere: de waarde van de woningen in de toekomst is onvoorspelbaar en de staatsgarantie op sale and lease back is moelijker te realiseren. De pensioenfondsen willen geen woningen in beheer nemen met een sale and lease back constructie, omdat deze niet in de organisatiestructuur van de pensioenfondsen past. Op basis van de MoSCoW methode blijkt dat ESCo’s en obligaties voor de hand liggende projectfinancieringsvormen zijn voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen, omdat bij deze projectfinancieringsvormen voldoende draagvlak gecreëerd kan worden met de marktpartijen.

6.2 Aanbevelingen De woningcorporaties met zwakke kasstromen komen niet in aanmerking voor gunstige leningen bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het is voor de woningcorporaties met zwakke kasstromen van belang dat zij hun financiële situatie zo snel mogelijk verbeteren, zodat zij in de toekomst kunnen voldoen aan de toetscriteria van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Aanbeveling aan de woningcorporaties met zwakke kasstromen is dat zij in de toekomst het volgende strategische doel nemen: zo snel mogelijk voldoen aan de toetscriteria van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw door de financiële situatie van de woningcorporatie te verbeteren met als doel de energetische aanpassingen aan grondgebonden sociale huurwoningen met gunstigere voorwaarden uit te kunnen voeren. Met de belangrijkste inkomstenbron van de woningcorporaties, de huuropbrengsten, kunnen woningcorporaties hun financiële situatie verbeteren. Het is van belang dat deze huuropbrengsten goed gemanaged worden, zodat de financiële situatie van de woningcorporatie verbetert. Op korte termijn is het voor de woningcorporaties met zwakke kasstromen niet mogelijk de grondgebonden sociale huurwoningen energetisch te verbeteren met eigen financiële middelen en gunstige leningen van de Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Particuliere investeerders en pensioenfondsen zijn zeer belangrijke marktpartijen voor de woningcorporaties, omdat zij grote hoeveelheden liquide middelen ter beschikking hebben. Aanbeveling aan de woningcorporaties is dat zij zich moeten focussen op pensioenfondsen en particuliere investeerders als financiers voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Vooral de pensioenfondsen beheren miljarden portefeuilles. De pensioenfondsen zijn bereid te investeren voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen, maar hebben een aantal knelpunten aangegeven die eerst opgelost moeten worden. Aanbeveling aan de woningcorporaties is om deze knelpunten op te lossen, zodat de pensioenfondsen bereid zijn grote hoeveelheden liquide middelen te investeren voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. De knelpunten kunnen opgelost worden door middel van duidelijke investeringskosten en projecttermijn te bepalen voor specifieke bouwprojecten. Investeerders stellen hoge eisen aan de investeringen, want door de economische crisis zijn de investeerders terughoudend. De investeerders willen garantie op hun investeringen, zodat risico’s met betrekking tot terugbetaling van de investering voorkomen worden. Aanbeveling is om huurgarantie en staatsgarantie te

36

bieden aan de investeerders. Huurgarantie kunnen de woningcorporaties zelf afgeven aan de investeerders, maar de staatsgarantie is nog niet toepasbaar. Aanbeveling is dat de woningcorporaties in overleg met de overheid staatsgarantie mogelijk maken. Het voordeel voor de overheid is dat de werkgelegenheid in de bouwsector gestimuleerd wordt. De woningcorporaties kunnen de expertise van de banken goed gebruiken bij het opzetten van de investeringsplannen en financieringsovereenkomsten met de particuliere investeerders en pensioenfondsen. Ook de bouwbedrijven en installateurs kunnen de woningcorporaties ondersteunen door de bouw- en exploitatiekosten van een investering te berekenen en hierover advies te geven. Vooral vanuit de kant van de financiers is er vraag naar overzichtelijke investeringsbedragen. Aanbeveling aan de woningcorporatie is om de expertise van de banken, bouwbedrijven en installateurs te benutten bij het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. ESCo’s en obligaties zijn geschikte projectfinancieringsvormen voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Belangrijke kanttekening is dat bij elk nieuw project de criteria van de MoSCoW methode, die afhankelijk zijn van specifieke bouwprojecten, getoetst worden. Aanbeveling is dat bij elk nieuw project de betreffende criteria getoetst worden, zodat definitief bepaald kan worden welke projectfinancieringsvorm het meest geschikt is voor het energetisch verbeteren van de grondgebonden sociale huurwoningen. Het is niet uit te sluiten dat het per project kan verschillen welke projectfinancieringsvormen het meest geschikt is. Op korte termijn kunnen woningcorporaties de grondgebonden sociale huurwoningen met ESCo’s en obligaties energetisch verbeteren. Op lange termijn is het een aanbeveling dat de woningcorporaties de financiële situatie verbeteren, zodat voldaan wordt aan de strengere toetscriteria van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Door te voldoen aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw kunnen woningcorporaties in de toekomst weer tegen gunstigere voorwaarden de grondgebonden sociale huurwoningen energetisch verbeteren.

6.3 Reflectieverslag Voorbereidingsfase Voordat ik aan dit project begon, was mij al duidelijk dat dit een complexe project zou gaan worden. In dit project zijn namelijk niet alleen de woningcorporaties betrokken, maar ook andere marktpartijen van de bouwsector zoals: bouwbedrijven, banken, installateurs en pensioenfondsen. Er is veel aandacht besteed aan de probleemanalyse van de opdrachtgever. De probleemanalyse is vervolgens vertaald naar een plan van aanpak. Verantwoording met betrekking tot de aanpak van dit onderzoek In dit onderzoek is het deskresearch uitgevoerd met behulp van betrouwbare informatiebronnen van onafhankelijke organisaties en informatiebronnen van bedrijven die ervaring hebben met projectfinancieringsvormen in de bouw. Het fieldresearch is opgedeeld in twee delen: vooronderzoek met behulp van een brainstormsessie en interviews met marktpartijen. Het voordeel van een brainstormsessie is dat in een relatief kort tijdbestek relatief veel informatie verzameld is over het functioneren van projectfinancieringsvormen in relatie tot het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Het doel van de brainstormsessie is: de eisen te achterhalen waaraan de projectfinancieringsvormen moeten voldoen en welke mogelijkheden de projectfinancieringsvormen kunnen bieden voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Met de informatie uit de brainstormsessie zijn vervolgens gerichte interviewvragen opgesteld met als doel te bepalen welk

37

projectfinancieringsvormen geschikt zijn voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. De betrouwbaarheid van de interviewresultaten In dit onderzoek zijn de projectfinancieringsvormen in relatie tot het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen vanuit verschillende perspectieven beoordeeld door middel van interviews met verschillende marktpartijen. Doordat vanuit verschillende perspectieven de projectfinancieringsvormen zijn beoordeeld, is er duidelijkheid ontstaan over de toepasbaarheid van de projectfinancieringsvormen voor het energetisch verbeteren van de grondgebonden sociale huurwoningen. Met betrekking tot de interviews met de marktpartijen moet er een kritische kanttekening worden gemaakt. Bij de verschillende marktpartijen zijn één of twee respondenten per partij geïnterviewd. De vraag is in hoeverre deze respondenten representatief zijn binnen hun eigen branche. De interviews zijn uitgevoerd bij landelijk opererende bouwbedrijven, installateur, pensioenfonds en een bank. Alleen de woningcorporaties opereren regionaal, maar wel in verschillende gemeenten. De respondenten zijn zorgvuldig geselecteerd op basis van de aanwezige kennis en ervaring over projectfinancieringsvormen in relatie tot het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. De resultaten van de interviews zijn door middel van deskresearch (bronnentriangulatie) aangevuld. Er zijn twee interviews afgenomen bij twee verschillende woningcorporaties. Bij de verwerking van de data uit de interviews bleek dat er geen verschillen zijn tussen de respondenten van de woningcorporaties. De antwoorden van de respondenten vullen elkaar aan. De respondenten van de woningcorporaties hebben in verschillende verduurzamingsprojecten van sociale huurwoningen ervaring met projectfinanciering. Door de uitgebreide kennis en ervaring die de deskundigen tijdens de verschillende projecten hebben opgedaan, is de betrouwbaarheid van de interviewresultaten met de woningcorporaties in combinatie met deskresearch gewaarborgd en zijn de respondenten representatief binnen hun eigen branche. Er zijn twee interviews afgenomen bij twee verschillende bouwbedrijven. Bij de verwerking van de data uit de interviews bleek dat er grote overeenkomsten zijn tussen de respondenten van de bouwbedrijven. Ook zijn er grote overeenkomsten tussen de interviewresultaten van de bouwbedrijven en de installateur. Installatiebedrijven zijn net als bouwbedrijven aannemers, ofwel uitvoerders in de vastgoedsector. De ondersteuning die de bouwbedrijven en de installatiebedrijven kunnen bieden voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen zijn gelijk. De respondenten hebben in verschillende vastgoedprojecten ervaring met projectfinanciering. Op basis van de kennis en ervaring die de respondenten tijdens verschillende projecten in de verschillende delen van het land hebben opgedaan, is de betrouwbaarheid van de interviewresultaten in combinatie met deskresearch gewaarborgd en zijn de respondenten representatief binnen hun eigen branche. Met betrekking tot de interviewresultaten met de bank is de betrouwbaarheid lager ten opzichte van de interviewresultaten met de woningcorporaties en uitvoerders in de bouw (bouwbedrijven en installateur), omdat er één respondent is geïnterviewd. Uit deskresearch en uit het interview met de respondent van de bank is naar voren gekomen dat banken investeringen in vastgoed vermijden, omdat de banken hun balansen willen verbeteren. Uit het deskresearch en uit het interview met de bank is naar voren gekomen dat banken niet in het openbaar bekend willen maken dat zij investeringen in vastgoed vermijden. In dit onderzoek zijn er

38

verschillende banken gebeld voor een interview over de investeringsmogelijkheden van banken in de vastgoedsector. Tijdens de telefoongesprekken toonden de banken afstandelijke houding over investeringen in de vastgoedsector. Er is mogelijk een verband tussen de afstandelijke houding van banken over investeringen in de vastgoedsector en het vermijden van investeringen in de vastgoedsector door de banken. De respondent van de bank heeft als interim professional ervaring met projectfinanciering in de vastgoedsector bij verschillende bankvestigingen. De interim professional ondersteund de verschillende bankvestigingen en heeft kennis van de bankensector. Ook bij pensioenfondsen is de betrouwbaarheid van de interviewresultaten lager ten opzichte van de interviewresultaten met de woningcorporaties en uitvoerders in de bouw (bouwbedrijven en installateur), omdat er één respondent is geïnterviewd. De pensioenfondsen zijn telefonisch bereikbaar voor vragen over de pensioenregelingen van haar klanten. Een telefonisch contact met de investerings- c.q. de financiële afdeling van een pensioenfonds bleek niet mogelijk te zijn volgens de telefonisten van de pensioenfondsen. De telefonisten hebben aangegeven dat ik mijn vragen via de website kon stellen, zodat de vraag wellicht intern doorgestuurd kon worden. Echter was het stellen van vragen op de websites geen succes, omdat een reactie van de pensioenfondsen uitbleef. Uiteindelijk is het toch gelukt om een respondent te bereiken van een pensioenfonds. Op het moment dat ik mijn hoop bijna opgaf, kreeg ik een uitnodiging voor een gesprek met een pensioenfonds. Het betreffende pensioenfonds belegt zowel in Nederland als in het buitenland. De respondent heeft ruime ervaring met projectfinanciering in het vastgoedsector. Ook de financieringsproblematiek van de woningcorporaties is bekend bij het pensioenfonds. Door de ruime kennis en ervaring die de respondent tijdens verschillende projecten in de verschillende landen heeft opgedaan, is de betrouwbaarheid van de interviewresultaten gewaarborgd. Ondanks het lagere respondent aantal bij enkele marktpartijen is er wel vanuit verschillende perspectieven de mogelijkheden voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen in kaart gebracht. Werkwijze en proces Ik ben tevreden over hoe ik het onderzoek heb uitgevoerd. Ik heb zo veel mogelijk geprobeerd zelfstandig te werken aan mijn onderzoek en op lastige momenten heb ik hulp gevraagd van mijn opdrachtgever. Ik heb een prettige samenwerking gehad met mijn opdrachtgever. Ik kon met mijn vragen altijd terecht. Met het literatuuronderzoek en het opstellen van de projectkaders had ik weinig moeite. Wat ik als onderzoeker moeilijk vond, was het vinden van deskundigen, die voldoende op de hoogte waren van de financieringsproblematiek van de woningcorporaties en kennis hadden over projectfinancieringsvormen. In samenwerking met de opdrachtgever is in een kort tijdbestek een brainstormsessie uitgevoerd met acht deskundigen. Ook zijn bij zeven andere deskundigen interviews afgenomen. Wat ik achteraf anders gedaan zou hebben, is bij aanvang van het onderzoek direct zoeken naar deskundigen, die kennis en ervaring hebben met projectfinancieringsvormen in relatie tot het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Met meer respondenten kon meer ervaring en kennis meegenomen worden in dit project, zodat vanuit meerdere perspectieven de projectfinancieringsvormen beoordeeld konden worden. Bronnenkritiek Tijdens het opstellen van het plan van aanpak heb ik nagedacht over hoe ik kon profiteren van het netwerk van Stichting Pioneering voor dit onderzoek. Nadat ik de doelstelling en de deelvragen duidelijk op papier had gezet, heb ik in de onderzoeksstrategie aangegeven dat de kennis van de deskundigen uit de praktijk benut kon worden.

39

Reflectie over de eigen plaats in het onderzoek Het was van belang om als eerst de projectfinancieringsvormen uit de bouwsector in kaart te brengen met als doel het functioneren van projectfinancieringsvormen beter te begrijpen. Door me te verdiepen in deze projectfinancieringsvormen kon de relatie met het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen beter gelegd worden. Deze verdieping was een goede keus geweest, omdat meer duidelijkheid ontstond over de mogelijkheden van deze projectfinancieringsvormen. Nadat meer duidelijkheid was over het functioneren van de projectfinancieringsvormen was het van belang om uit te zoeken aan welke criteria een geschikte projectfinancieringsvorm moet voldoen. De MoSCoW methode is een geschikt model om de criteria te bepalen en deze op mate van belangrijkheid te sorteren. Samen met de deskundigen uit de praktijk zijn de betreffende criteria opgesteld. Het opstellen van deze criteria heeft sterk bijgedragen aan dit onderzoek, omdat meer duidelijkheid ontstond over de eisen aan een geschikte projectfinancieringsvorm voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Het opstellen van deze criteria heeft ook sterk bijgedragen voor mijn grip op het project, want deze criteria waren een goede basis voor het bepalen van geschikte projectfinancieringsvormen. Beantwoorden van onderzoeksvragen Tijdens het onderzoek is er voortdurend bijgehouden of de deelvragen van het onderzoek beantwoord waren. Bij elke nieuwe hoofdstuk is samen met de opdrachtgever de voortgang gecontroleerd. In overleg met de opdrachtgever zijn sommige stukken aangepast. Alle deelvragen zijn beantwoord, behalve deelvraag 4.c. Deze deelvraag kon niet beantwoord worden, omdat het implementatieplan van dit project op te strategisch niveau van de marktpartijen ligt. Om een goed implementatieplan op te zetten moet per project bekeken worden hoe de aanbevelingen van dit project in de bedrijfsprocessen geïmplementeerd moeten worden. Objectiviteit van de onderzoeker Gedurende het project is er ruime aandacht geweest aan objectiviteit van de onderzoeksresultaten. Er is bronnentriangulatie uitgevoerd, zodat de ingewonnen informatie uit desk- en fieldresearch elkaar aanvullen. Een belangrijk gebeurtenis tijdens het onderzoek was hoe de resultaten van de interviews verwerkt moest worden in het verslag. Ik heb me in de eerste instantie tijdens het verwerken van de interviews te veel laten leiden door de pensioenfondsen. Ik had me te sterk gefocust op grote hoeveelheid liquide middelen die de pensioenfondsen beheren en baseerde mijn conclusies en aanbevelingen volledig op deze liquide middelen van de pensioenfondsen. Ik maakte een cruciale fout doordat ik me onbewust subjectief gefocust had op de liquide middelen van de pensioenfondsen. Mijn dank is groot aan de opdrachtgever, die met een simpel voorbeeld mijn fout inzichtelijk maakte. Ik was me niet van bewust dat ik deze fout gemaakt had. Nadat ik bewust was van mijn fout heb ik deze gecorrigeerd door ten alle tijde objectief te blijven en geen vroege conclusies te trekken. Dit is een belangrijke leermoment voor mij geweest wat ik altijd zal blijven herinneren. Het werkveld Samen met de opdrachtgever is de voortgang van het onderzoek bewaakt. Bepaalde stukken zijn in opdracht van de opdrachtgever aangevuld en/of aangepast, zodat deze stukken duidelijker zijn geworden. Mijn verwachting is dat de opdrachtgever de onderzoeksresultaten relevant zal vinden, omdat de voortgang van het onderzoek structureel is gecontroleerd.

40

Multidisciplinariteit Voor het bepalen van een geschikte projectfinancieringsvorm voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen zijn twee bedrijfskundige aspecten uitgediept en vervolgens met elkaar verbonden. Ten eerste zijn de bestaande projectfinancieringsvormen in kaart gebracht. Het was van belang om meer inzicht te krijgen over het functioneren van deze projectfinancieringsvormen. Vervolgens was het belangrijk aan welke eisen deze projectfinancieringsvormen moeten voldoen. Op basis van de mogelijkheden van de projectfinancieringsvormen en de criteria kon bepaald worden welke projectfinancieringsvormen wel en welke projectfinancieringsvormen niet geschikt waren voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Terugkoppeling naar de onderzoeksvraag en de doelstelling In de laatste fase van dit onderzoek zijn conclusies en aanbevelingen opgesteld voor het beantwoorden van de onderzoeksvraag van dit onderzoek. Het antwoord op de onderzoeksvraag van dit onderzoek is dat ESCo’s en obligaties draagvlak bieden voor het structureel verduurzamen van grondgebonden sociale huurwoningen van de woningcorporaties. De doelstelling van dit onderzoek is behaald doordat conclusies en aanbevelingen zijn gedaan aan Stichting Pioneering voor het structureel verduurzamen van grondgebonden sociale huurwoningen van de woningcorporaties met ESCo’s en obligaties.

41

Referentielijst AEDES. (sd). Staatsteun. Opgehaald van http://www.aedes.nl/content/artikelen/corporatiestelsel/staatssteun/Vormen-van-staatssteun-aanwoningcorporaties.xml AgentschapNL. (2012, mei). Toolbox Financieringsconstructies Duurzame investeringen woningcorporaties. Opgehaald van https://www.woconet.nl/Delen/Onderzoek/Toolbox-Financieringsconstructies--Duurzame-inves.aspx AgentschapNL. (nd, 9 24). Agentschap NL. Opgehaald van http://www.agentschapnl.nl/content/instrumentprojectfinanciering-bij-een-warmte-uitwisselingsproject AgentschapNL. (nd). Convenant energiebesparinng corporatiesector. http://www.agentschapnl.nl/onderwerpen/duurzaamondernemen/gebouwen/woningbouw/beleidskader/convenant-energiebesparing-corporatiesector. AgentschapNL. (nd). DBFMO. Opgehaald van AgentschapNL: http://www.agentschapnl.nl/onderwerpen/innovatief-ondernemen/innovatiefinanciering/toolboxfinancieringsconstructies/leningen-0 AgentschapNL. (nd). ESCo. Opgehaald van AgentschapNL: http://www.agentschapnl.nl/onderwerpen/duurzaam-ondernemen/gebouwen/duurzamegebouwen/financiering-en-outsourcing/escos AgentschapNL. (nd). Obligaties aan particulieren. Opgehaald van AgentschapNL: http://www.agentschapnl.nl/onderwerpen/innovatief-ondernemen/innovatiefinanciering/toolboxfinancieringsconstructies/leningen-5 AgentschapNL. (sd). Projectfinanciering. Aquafin. (nd, Augustus). Aquafin. Opgehaald van http://www.aquafin.be/nl/indexb.php?n=232&e=241 Beleggingspandengevraagd. (nd). Sale and leaseback. Opgehaald van http://www.beleggingspandengevraagd.nl/Sale-and-Leaseback/ BNG Bank. (nd). Opgehaald van DBFMO BNG Bank: http://213.247.51.207/~bng/vervolg.php?h_id=1&s_id=2 Bohner, J. (2012). Sale and leaseback van onroerende goederen. Bonnetbespaart. (nd). Bonnetbespaart.nl. Opgehaald van http://www.bonnetbespaart.nl/nl/besparen/salelease-back-en-lease-buy-back.html Bouwman, H. (2013, mei 15). Risicomanagement. (A. Kocak, Interviewer) CBS. (2011, 12 5). Opgehaald van http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/bouwenwonen/publicaties/artikelen/archief/2011/2011-3520-wm.htm

42

CBS. (2014, februari 17). Opgehaald van http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/bouwenwonen/publicaties/artikelen/archief/2014/2014-voorzichtig-herstel-bouwsector-pub.htm CBS. (2014, januari 23). Opgehaald van http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/veiligheidrecht/publicaties/artikelen/archief/2014/2014-004-pb.htm CBS. (n.d.). Opgehaald van http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/financiele-zakelijkediensten/cijfers/extra/beleggingen-buitenland.htm CBS. (n.d.). Opgehaald van http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/financiele-zakelijkediensten/cijfers/extra/beleggingen-soorten.htm CFV. (sd). Saneringssteun. Opgehaald van http://www.cfv.nl/steunverlening/saneringssteun Consult, S. (nd). Senergy consult. Opgehaald van http://www.senergy-consult.nl/blog/informatie/splitincentive/ CVF. (sd). Bijzondere projectsteun. Opgehaald van http://www.cfv.nl/steunverlening/bijzondere_projectsteun CVF. (sd). Reguliere projectsteun. Opgehaald van http://www.cfv.nl/steunverlening/reguliere_projectsteun Deloitte. (2011). Corporatie Governance Duurzaamheid. https://www.woconet.nl/getattachment/Delen/Bestpractices/Duurzaamheid/Handboek-Duurzaamheid/duurzaamheid_handboek_01.pdf.aspx. Energievastgoed. (2013, Juli 16). Kunsthal verduurzaamd met ESCo. Opgehaald van Energievastgoed: http://www.energievastgoed.nl/2013/07/rotterdamse-kunsthal-verduurzaamd-met-esco/ Energievastgoed. (2013, juli 2013). Voordelen en nadelen energie prestatie contract. Opgehaald van Energievastgoed: http://www.energievastgoed.nl/2013/07/5-voor-en-nadelen-van-eenenergieprestatiecontract/ ESConetwerk. (nd). Esco. Opgehaald van Esconetwerk: http://www.esconetwerk.nl/Wat-is-een-ESCo Feec. (2013). Feec. Opgehaald van http://www.feec.nl/waarom-crowdfunding-niets-voor-u-is/ FGH Bank. (n.d.). Opgehaald van http://www.rabovastgoedgroep.nl/nl/Activiteiten/Paginas/Vastgoedfinanciering.aspx Financieel. (nd). Financieel info nu. Opgehaald van http://financieel.infonu.nl/lenen/17851-vreemd-vermogenop-korte-termijn.html Hovers, J. (2006). Bouwen is vooruitzien. Gouda: Regieraad Bouw. Ikwordzzper. (2013). Ikwordzzper. Opgehaald van http://www.ikwordzzper.nl/zzpkennisbank/financieren/crowdfunding-wat-is-het-en-wat-kun-je-ermee

43

Independer. (nd). Nationaal Hypotheek instituut. Opgehaald van http://weblog.independer.nl/in-hetnieuws/kabinet-komt-met-nationaal-hypotheek-instituut/ Marketingtermen. (nd). MoSCoW methode. Opgehaald van Marketingtermen: http://www.marketingtermen.nl/begrip/moscow-methode marktpartijen, I. (2013, 12). Projectfinancieringsvormen voor grondgebonden sociale huurwoningen. (A. Kocak, Interviewer) Ministerie van Financien. (2012, December 18). Aanbieding DBFMO voortgangrapportage. Den Haag: Ministerie van Financien. NRC. (2013, 8 30). Corporaties accepteren verhuurdersheffing. Opgehaald van http://www.nrc.nl/nieuws/2013/08/30/akkoord-tussen-blok-en-aedes-over-investeringen/ Regeer, W. (2011). CBS. Opgehaald van http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/bouwenwonen/publicaties/artikelen/archief/2011/2011-3520-wm.htm Rijkswaterstaat. (nd). Opgehaald van Rijkswaterstaat: http://www.rijkswaterstaat.nl/zakelijk/zakendoen_met_rws/werkwijzen/gww/contracten_gww/dbfm /#v1 SaleLeaseBack. (nd). Sale and Lease back. Opgehaald van http://www.saleleaseback.nl/dynamic/index Samenvatting brainstormsessie projectfinancieringsvormen voor grondgebonden sociale huurwoningen. (2013, 10 3). Enschede. Schouten, R. (2012, januari 23). Opgehaald van http://www.trouw.nl/tr/nl/4492/Nederland/article/detail/3134223/2012/01/23/Een-hypotheekafsluiten-is-zo-goed-als-onmogelijk.dhtml Solutions, D. p. (nd). Sale and lease back. Opgehaald van http://www.dhg.nl/InPortefeuille/SaleLeaseBack/tabid/117/language/nl-NL/Default.aspx Staatslening. (2013, 12 20). Opgehaald van http://www.staatslening.info/ Strukton. (nd). ESCo. Opgehaald van Strukton: http://www.strukton.nl/over-ons/esco/ Wooninvesteringsfonds. (nd). Opgehaald van http://www.wif.nl/media/Beleggen/20110516%20Voorbeeld%20berekening%20DSCR.pdf WSW. (2012, 11 22). Opgehaald van http://www.wsw.nl/overwsw/nieuws/1/114/

44

Bijlage 1: Plan van aanpak Inleiding Situatieschets project Om de toenemende CO2-uitstoot terug te dringen is het verduurzamen van de Nederlandse woningvoorraad een noodzaak. Woningcorporaties bezitten circa 2,4 miljoen woningen die goed zijn voor een derde van de totale woningvoorraad in Nederland. Om deze reden hebben de corporaties een belangrijke rol bij het verduurzamen van de Nederlandse woningvoorraad. Energetisch verbeteren van de sociale huurwoningen in Nederland is hierdoor ook een belangrijke pijler voor het behalen van de klimaatdoelstellingen uit het overheidsbeleid (Deloitte, 2011). Om deze belangrijke bijdrage te leveren aan de klimaatdoelstellingen van de overheid door de corporaties is het Convenant Energiebesparing Corporatiesector tussen de Rijksoverheid, Aedes en de Woonbond in het leven geroepen. Om de afspraken uit het convenant na te streven zullen woningcorporaties flinke investeringen moeten doen in duurzaamheid voor de bestaande woningportefeuille (Agentschap NL, 2012). Door de economische crisis staan de kasstromen van woningcorporaties onder druk. Met ingang van 2013 moeten woningcorporaties gezamenlijk een verhuurdersheffing van €1,75 miljard per jaar betalen aan de overheid waardoor de kasstromen nog verder onder druk komen te staan (NRC, 2013). Ook de inkomsten uit het verkopen van huurwoningen, het zogenaamde uitponden, zijn aan het dalen. Dit als gevolg van de economische crisis en de verslechterde woningmarkt. In het verleden werden deze opbrengsten gebruikt voor hun financieringsbehoefte, maar deze bron van financiering is nu deels weggevallen (Agentschap NL, 2012). Woningcorporaties willen daarom structurele financiële oplossingen, zodat de woningcorporaties in de toekomst de sociale huurwoningen energetisch kunnen verbeteren met als doel te voldoen aan het Convenant Energiebesparing. Stichting Pioneering neemt hierin het voortouw. Stichting Pioneering is een samenwerkingsverband tussen ondernemers, kennisinstellingen en overheid, die hun kennis delen in verschillende businesscases en samen nieuwe producten en werkwijzen ontwikkelen.

Probleemstelling In de inleiding benoemde ontwikkelingen zetten de financieringsmogelijkheden van woningcorporaties onder druk. Hierdoor zullen de woningcorporaties op zoek moeten gaan naar alternatieve projectfinancieringsvormen om kapitaal aan te trekken voor het verduurzamen van hun woningportefeuille. Zonder alternatieve projectfinancieringsvormen is het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen moeilijker, waardoor de woningportefeuilles van woningcorporaties niet/langzaam energetisch verbeterd wordt. Stichting Pioneering wil alternatieve projectfinancieringsvormen onderzoeken voor de corporatiesector voor het verduurzamen van hun woningportefeuilles. Deze alternatieve projectfinancieringsvormen kunnen ook bestaande projectfinancieringsvormen zijn, die wellicht aangepast moeten worden. Afkadering is dat dit onderzoek zich richt op grondgebonden sociale huurwoningen, waarbij de projectkosten meer dan €50.000 bedragen. Financiering is een dubbelzinnig begrip. Met financiering kunnen we onderscheid maken tussen twee structuren waarop een financiering gerealiseerd kan worden: bedrijfsfinanciering en projectfinanciering (Agentschap NL, 2012). In dit onderzoek gaan we in op de kenmerken van projectfinanciering.

45

Doelstelling Op 1 april 2014 wordt een onderzoeksrapport aangeboden aan Stichting Pioneering met hierin conclusies en aanbevelingen over geschikte projectfinancieringsvormen voor het verduurzamen van grondgebonden sociale huurwoningen van woningcorporaties.

Vraagstelling Welke alternatieve projectfinancieringsvorm(en) is/zijn er voor woningcorporaties voor het structureel verduurzamen van grondgebonden sociale huurwoningen van woningcorporaties?

Deelvragen 1. Wat is projectfinanciering?  1.a Wat is financiering?  1.b Wat is het verschil tussen bedrijfsfinanciering en projectfinanciering?  1.c Wat zijn de kenmerken van projectfinanciering?  1.d Wat is de relatie tussen projectfinanciering en het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen? 2.

Wat zijn de bestaande projectfinancieringsvormen voor het energetisch verbeteren van sociale huurwoningen?  2.a Wordt er projectfinanciering toegepast in de bouw? Zo ja, welke zijn deze en welke marktpartijen spelen hierbij een rol?  2.b Wat zijn de knelpunten bij bestaande projectfinancieringconstructies?  2.c Hoe kunnen de knelpunten rondom bestaande projectfinancieringsvormen opgelost worden?

3. Welke geschikte projectfinancieringsvormen zijn er mogelijk en waaraan moeten deze voldoen?  3.a Aan welke criteria moeten geschikte projectfinancieringen voldoen?  3.b Welke (nieuwe) partijen kunnen een rol spelen bij geschikte projectfinancieringen?  3.c Wat is/zijn de geschikte projectfinancieringsconstructie(s), die voldoen aan de opgestelde criteria in deelvraag 3.a? 4. Voldoen/Voldoet de alternatieve projectfinancieringsconstructie(s)?  4.a Hoe denken de marktpartijen over de geschikte projectfinancieringsconstructie(s)?  4.b Voldoen/voldoet de geschikte projectfinancieringsvorm(en) aan de doelstelling?  4.c Hoe kunnen de marktpartijen overtuigd worden voor een geschikte projectfinancieringsconstructie en hoe kan de toepassing ervan gerealiseerd worden?

46

Onderzoekstrategie In dit project wordt de methode ‘’het opzetten en uitvoeren van onderzoek’’ van Baarda en De Goede toegepast. Voor dit onderzoek worden de methoden literatuuronderzoek, brainstormsessie en interviews toegepast.

Deelvraag

Subvraag

Onderzoeksvorm

Dataverzamelingsmeth Model ode

1+2

1.a t/m 2.a

2+3

2.b t/m 3.b

3

3.c

4

4.a t/m 4.c

Beschrijvend onderzoek PDF document van Agentschap NL over projectfinanciering en overige betrouwbare informatiebronnen over projectfinanciering Kwalitatief onderzoek Brainstormsessie MoSCow methode en (groepsessie) met krachtenveld-analyse deskundigen (exacte data wordt binnenkort beken.d.) + MoSCoW onderzoek bij 3.a + krachtenveldanalyse bij 3.b Kwalitatief onderzoek De verzamelde Multi criteria analyse gegevens worden en MoSCoW methode geanalyseerd, zodat Aycan Kocak kan bepalen welke alternatieve projectfinancieringsvor men mogelijk zijn en in welke mate deze voldoen aan de opgestelde criteria m.b.v. multi criteria analyse Kwalitatief onderzoek De benoemde Tevredenheidsalternatieve onderzoek projectfinancieringsvor men worden door middel van gestructureerde vragenlijst beoordeeld door de marktpartijen.

Opleveren - kenmerken projectfinanciering - bestaande projectfinancieringsvor men -knelpunten bestaande projectfinancieringsvor men -criteria aan projectfinancieringsvor men

-mogelijke alternatieve projectfinancieringsvor men -mogelijke samenwerkingspartijen

-vaststellen alternatieve projectfinancieringscons tructies m.b.v. interviews

Voor toelichting tabel lees hieronder.

Literatuuronderzoek Allereerst zal een literatuuronderzoek worden gedaan die betrekking heeft op het onderwerp. Er zal gezocht worden naar relevante informatie, die antwoord zullen geven op de subvragen 1.a t/m 2.a (Goede, 2001). Voor deze manier van informatieverzameling zal gebruik worden gemaakt van de volgende informatiebronnen:  Gebruik maken van boeken. (voorbeeld projectmanagement volgens Prince 2)  Gebruik maken van rapporten. (voorbeeld Agentschap NL over projectfinanciering e.d.)  Gebruik maken van deskundigen. Stichting Pioneering heeft deskundigen, die bereid zijn benodigde kennis te leveren.  Gebruik maken van betrouwbare bronnen op internet.

47

De betrouwbaarheid van het literatuuronderzoek wordt gewaarborgd door betrouwbare informatiebronnen te gebruiken. De validiteit van het literatuuronderzoek wordt gewaarborgd door meerdere bronnen raad te plegen.

Brainstorm sessie (groepsdiscussie) Tijdens een brainstorm sessie wordt er met een groep deskundigen tegelijk gesproken over de subvragen 2.b t/m 3.b. Stichting Pioneering heeft deskundigen beschikbaar, die bereid zijn deel te nemen aan een unieke brainstormsessie om samen te werken aan een oplossing. Brainstormsessies bieden de volgende voordelen (Right Marktonderzoek):  De respondenten kunnen op elkaar snel reageren.  De onderzoekresultaten kunnen relatief snel vastgelegd worden.  Doordat het gesprek plaatsvind in een groep is er geringe mate sprake van beïnvloeding van respondenten door de interviewer.  Brainstorming in een groep draagt sterk bij aan out of the box denken, waaruit nieuwe ideeën ontstaan.  De groep leert samen te werken aan een oplossing. De betrouwbaarheid van de brainstormsessie wordt gewaarborgd door met meerdere belangengroepen te spreken. De validiteit van de brainstormsessie wordt gewaarborgd door conclusies ter controle aan de betrokkenen uit het veld voor te leggen.

Krachtenveldanalyse Een krachtenveldanalyse is een omgevingsanalyse die zich kan richten op bijvoorbeeld een projectresultaat, het implementeren van een verandering of een vernieuwende activiteit (Kessels & Smit). Een krachtenveldanalyse is een beeld van een specifiek onderwerp waarin alle relevante partijen worden opgenomen inclusief hun belangen. Het doel van een dergelijke analyse is inzicht krijgen in wie bij een bepaald project kunnen worden betrokken en welke posities deze betrokken partijen innemen. Op basis van deze analyse kan er een strategie gekozen worden en kan er bijvoorbeeld besloten of een interactieve aanpak haalbaar en zinvol is. Uit de laatste subvraag 3.b moet blijken welke partijen (incl. nieuwe partijen) een rol kunnen spelen bij alternatieve projectfinancieringsvormen. Aan de hand van een krachtenveldanalyse zal in kaart worden gebracht wat hun belangen zijn en welke positites zij kunnen innemen bij alternatieve projectfinancieringsvormen. De betrouwbaarheid van de krachtenveldanalyse wordt gewaarborgd door met meerdere belangengroepen te spreken (tijdens brainstormsessie). De validiteit van de krachtenveldanalyse wordt gewaarborgd door conclusies ter controle aan de betrokkenen uit het veld voor te leggen (tijdens brainstormsessie).

MoSCoW onderzoek Met de MoSCoW methode kunnen eisen, ofwel criteria voor het resultaat, ofwel voor de alternatieve projectfinancieringsvormen, opgesteld worden . Deze methode schikt de criteria aan de hand van prioriteitstelling. De MoSCoW methode onderscheidt vier verschillende soorten criteria (Hro.moos, 2011):    

Must haves : Deze criteria moeten in het projectfinancieringsvormen terugkomen. Zonder deze criteria is een projectfinancieringsvorm niet bruikbaar. Should haves: Deze criteria zijn zeer gewenst als deze terugkomen in projectfinancieringsvormen, maar zonder criteria’s blijven de projectfinancieringsvormen bruikbaar. Could haves: Deze criteria zijn gewenst. Zonder deze criteria’s blijven projectfinancieringsvormen bruikbaar. Would haves: Deze criteria zullen niet direct worden behandeld, maar kunnen in de toekomst interessant zijn.

Bij deelvraag 3.a zal met de MoSCoW methode onderzocht worden welke criteria van belang zijn bij alternatieve projectfinancieringsvormen. Deze criteria zullen input zijn bij het selecteren van de meest geschikte alternatieve projectfinancieringsvorm(en).

48

De betrouwbaarheid van de MoSCoW methode wordt gewaarborgd door met meerdere belangengroepen te spreken (tijdens brainstormsessie). De validiteit van de MoSCoW methode wordt gewaarborgd door conclusies ter controle aan de betrokkenen uit het veld voor te leggen (tijdens brainstormsessie).

Interviews Nadat de brainstormsessie, krachtenveldanalyse, MoSCoW methode is uitgevoerd, wordt door Aycan Kocak alternatieve projectfinancieringsconstructie(s) bepaald voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen, mits dit mogelijk is. Deze alternatieve projectfinancieringsconstructie(s) wordt/worden teruggekoppeld naar de marktpartijen van de projectfinancieringsconstructie(s). De terugkoppeling zal plaatsvinden door middel van interviews met vooraf gestructureerde vragenlijsten (Goede, 2001). Om achter de beleving en de mening van deze marktpartijen te komen is gekozen voor persoonlijke interviews in de vorm van een half gestructureerd interview. Marktpartijen die geïnterviewd kunnen worden, zijn dezelfde deskundigen als bij de brainstorm sessie en als er totaal nieuwe marktpartijen ontstaan, zullen ook deze geïnterviewd worden.

Randvoorwaarden Tijdens dit project zijn de volgende aannames van toepassing. 

Er wordt naar alternatieve projectfinancieringsconstructie(s) voor grondgebonden sociale huurwoningen gezocht.



Het gaat om structurele projectfinancieringsbedragen van meer dan €50.000.



De verzamelde gegevens uit deskresearch en brainstormsessie zullen de input vormen voor het ontwikkelen van alternatieve projectfinancieringsvormen.



De deskundigen van de brainstormsessie worden door Stichting Pioneering geregeld.



De deskundigen van de brainstormsessie zijn bereid om feedback te geven aan de ontwikkelde, alternatieve projectfinancieringsconstructie(s).



Indien alternatieve projectfinancieringsvormen niet mogelijk zijn, wordt deze bewering theoretisch onderbouwd.



Indien alternatieve projectfinancieringsvormen mogelijk zijn, zal op algemeen niveau gekeken worden wat de implementatiemogelijkheden zijn in de markt.



Juridische wetten m.b.t. projectfinancieringen worden niet behandeld in dit onderzoek.



Alternatieve projectfinancieringsvormen kunnen geheel nieuwe projectfinancieringsvormen zijn of bestaande projectfinancieringsvormen zijn, die wellicht aangepast moeten worden.

Projectbeheersing Inleiding Om het onderzoek te beheersen wordt er gebruik gemaakt van het GROTIK-model. GROTIK staat voor Geld, Risico, Organisatie, Tijd, Informatie en Kwaliteit. In de volgende paragrafen zal dit per onderdeel behandeld worden.

49

Geld - Stagiair Aycan Kocak krijgt geen stagevergoeding. - Mevrouw Wiefferink zal Aycan Kocak gemiddeld 2 uur per week begeleiden door middel van overlegsessies, doornemen van gemaakte stukken etc. - Dhr. Salemink zal als waarnemende begeleider in mindere mate Aycan Kocak begeleiden. Verwachte wordt dat de begeleiding 1 uur per 2 weken zullen zijn.

Risico Risico Langdurig ziekte van student of docent

Indien deskundigen en/of marktpartijen niet bereid zijn of niet kunnen meewerken aan het onderzoek. De planning kan in gevaar lopen als de brainstormsessie en de interviews niet op tijd worden ingepland. Indien achtergelopen wordt op de planning. Ingeleverde stukken worden niet volgens de planning nagekeken door de docenten. Meningverschil over mogelijke alternatieve financieringsvorm.

Oplossing Er zal naar de aard van de situatie gekeken om een oplossing te bedenken. Dit kan betekenen dat taken tussen personen overgenomen kunnen worden. Er zal gekeken worden welke andere deskundigen en/of marktpartijen uitgenodigd kunnen worden voor het verzamelen van de benodigde informatie. 7 weken voor de brainstormsessie uitnodigingen sturen. 1 week en 1 dag voor de meeting herinneringsmail sturen. ´s avonds en in de weekenden doorwerken Herinneringsmail sturen en ´s avonds en in de weekenden doorwerken Indien de student zijn conclusies en aanbevelingen goed kan beargumenteren, kan deze mening van de student niet fout worden gerekend.

Organisatie Met betrekking tot het project, dat in de voorgaande hoofdstukken is toegelicht, is Aycan Koçak de projectuitvoerder. Het onderzoek wordt ondersteund door mevr. Wiefferink. Aycan Kocak zal in de loop van het project met verschillende partijen communiceren om de benodigde gegevens voor het project te verzamelen.

Tijd De start- en einddatum van het project is: Startdatum: 26-4-2012 Einddatum: 30-8-2013

Informatie Voor het beantwoorden van de deelvragen wordt de onderzoekstrategie gehanteerd. Aan de hand van conclusies per deelvraag kan er analytisch antwoord gegeven worden op de vraagstelling, doelstelling en probleemstelling.

Kwaliteit van de voortgang De kwaliteit van het rapport zal op verscheidene manieren gewaarborgd worden. Dit wordt gedaan door gebruik te maken van betrouwbare bronnen, gevonden gegevens te controleren en ‘’checkpoints’’ die in de planning zijn opgenomen. Bij elke checkpoint is de goedkeuring van mevr. Wiefferink en de heer Ron van de Heuvel nodig. Voor de exacte informatiebronnen wordt er doorverwezen naar de literatuurlijst.

Planning Zie volgende bladzijde.

50

Bijlage 2: Interview structuur projectorganisatie Henriette Bouwman (Verzekeringsadviseur bij Berends&Slump), Interview structuur projectorganisatie Bij het opzetten van een project wordt door de deelnemende partijen een bestuur opgezet, dat het project gaat leiden. De taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de bestuursleden worden vastgelegd in de statuten van de overeenkomst tussen de deelnemende partijen. Bij het opzetten van een samenwerkingsverband tussen meerdere partijen is risico management een hot item. Iedere deelnemer van een project wilt risico’s van een project kennen en deze zoveel mogelijk uitsluiten. Het is daarom belangrijk dat bij elke project een risico-inventarisatie wordt gemaakt. Beroepsfouten kunnen worden verzekerd bij verzekeringsbedrijven. Wat niet verzekerd kan worden bij verzekeraars zijn faillissementen. De risico’s van de partijen kunnen het best gemanaged worden door de partijen die deze het beste kan beheersen. Door een onafhankelijke risk manager in te schakelen kan toezicht gehouden worden op de beheersing van de risico’s.

51

Bijlage 3: Samenvatting brainstormsessie Datum: 3 oktober 2013 Locatie: Hogeschool Saxion te Enschede Inleiding De deskundigen hebben kennis en ervaring met projectfinancieringen in de bouw. De deskundigen weten samen door hun ervaring en kennis welke basis ingrediënten nodig zijn om een projectfinancieringsvorm succesvol te maken. De volgende punten zijn tijdens de brainstormsessie behandeld:

Naam en functie 1. Ernst-Jan Companje (Groepscontroller) 2. Gerard Tenniglo (Teamleider vastgoed) 3. Henry Pierweijer (Groepscontroller) 4. Jan Logtmeijer (Accountmanager) 5. Jan Sjirk Rodenboog (Business unit manager) 6. Orlando Baker (Accountmanager) 7. Roel Amkreutz (Financieel manager) 8. Rutger Vrielink (Teamleider beleid)

Bedrijf Plegt-Vos ProWonen Plegt-Vos FBD bankmensen DPA Benkis Cogas ProWonen Domijn



Traditionele financiering van woningcorporaties (incl. de knelpunten).



De bestaande projectfinancieringsvormen uit het literatuuronderzoek.



Nieuwe projectfinancieringsvormen die de deskundigen kennen, maar niet in het literatuuronderzoek zijn benoemd.



De criteria waar de projectfinancieringsvorm aan moet voldoen, zodat deze gebruikt kan worden voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen.



Welke potentiele marktpartijen het best betrokken kunnen worden in een projectfinancieringsvorm voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen.

Traditionele financiering woningcorporaties Woningcorporaties kunnen goedkoop lenen (lagere rente dan marktconform) bij Stichting WSW, hierna te noemen WSW. Om in aanmerking te komen voor een lening bij WSW moet een woningcorporatie op dit moment voldoen aan een strengere toetscriterium van het WSW ten opzichte van het verleden. De aangescherpte toetscriterium van het WSW heeft betrekking tot: solvabiliteit van de woningcorporaties i.v.m. terugbetalen lening en dat alleen sociale activiteiten van een woningcorporaties in aanmerking komen voor een lening (commerciele activiteiten komen niet in aanmerking). Steeds meer woningcorporaties voldoen niet meer aan deze aangescherpte toetscriterium. De verwachting is dat deze trend in de toekomst zal doortrekken. Woningcorporaties die bij de WSW geld hebben geleend konden indien de WSW niet voldoende financieringsmiddelen opbracht extra geld lenen bij banken. Deze lening heeft een marktconforme rente. Doordat banken op dit moment niet meer geld willen uitlenen aan de woningcorporaties is deze financieringsbron voor woningcorporaties weggevallen. De woningcorporaties moeten daarom op zoek naar financiering buiten de WSW en banken om. In samenwerking met de deskundigen uit de praktijk is tijdens de brainstormsessie onderzocht aan welke criteria projectfinancieringsvormen moeten voldoen met als doel dat grondgebonden sociale huurwoningen energetisch verbeterd kunnen worden.

52

Must haves De deskundigen gaven aan dat een projectfinancieringsvorm bij moet dragen voor het verbeteren van de verzwakte kasstromen van de woningcorporaties. Om dit mogelijk te maken zijn marktpartijen nodig die over voldoende financiële middelen beschikken. Vervolgens dient een project rendabel te zijn en de balans van eigen en vreemd vermogen van een project moet in evenwicht zijn, zodat de investeerders meer zekerheid hebben in het project. Hoe risicovoller de investeerders het project achten, des te hogere rentepercentage zij zullen eisen. Ten slotte dienen energetische verbeteringen aan grondgebonden sociale huurwoning zowel voordelen te leveren aan de investeerder als aan de huurder. Indien dit niet het geval is, kan de investeerder bepalen tot terugtrekking uit het project of de huurder kan de energetische aanpassingen in zijn/haar grondgebonden sociale huurwoning belemmeren. Should haves De woningcorporaties zijn op zoek naar het hoogste rendement met de kleinste investering in energetische aanpassingen van grondgebonden sociale huurwoningen. Het hoogste rendement kan behaald worden door gebruik te maken van subsidies en fiscale mogelijkheden. Verder zijn de woningcorporaties op zoek naar ontzorgingsconcepten waarbij de exploitatie en het beheer van een investering gedaan wordt door een externe partij. Could haves De deskundigen gaven aan dat het gewenst zal zijn als de huurders zelf de kwaliteit van de energetische aanpassingen kunnen bepalen. De huurder kan zelf bepalen of haar woning een A++, A+, A, B label etc. krijgt. De keuze bepaalt uiteindelijk de woonlasten (huurprijs en energiekosten). Hoe hoger de label keuze, hoe hoger de woonlasten van de huurder. De keuze mogelijkheid zal huurders stimuleren sneller akkoord te gaan met energetische aanpassingen aan de grondgebonden sociale huurwoningen. Would haves Energetische aanpassingen aan grondgebonden sociale huurwoningen kunnen gestimuleerd worden door de energiebelasting voor duurzamere gebouwen te verlagen. De woningcorporaties kunnen in samenwerking met de overheid en eventuele andere instanties samenwerken tot steeds verbeteren van alternatieve projectfinancieringsvormen. Aan de hand van de opgestelde criteria is aan de deskundigen (tijdens de brainstormsessie) de volgende fictieve case voorgelegd door de projectleider van dit onderzoek:     

Er zijn 418 woningcorporaties in Nederland. Samen bezitten ze 2,4 miljoen sociale huurwoningen. Gemiddeld heeft een woningcorporatie ongeveer 5700 woningen in bezit. Aanname: 20% van de sociale huurwoningen dienen energetisch verbeterd te worden naar minimaal een B label. Dit betreft gemiddeld ongeveer 1000 sociale huurwoningen per woningcorporatie. Aanname: elk grondgebonden sociale huurwoning heeft ongeveer een investeringsbedrag nodig van gemiddeld €30.000. Gemiddeld is er per woningcorporatie 1000 x €30.000 = €30.000.000 nodig.

Aan de deskundigen is met betrekking tot deze case de volgende vraag gesteld: ‘’Welke projectfinancieringsvorm is het meest geschikt en waarom?’’. Deze fictieve case was bedoeld om de deskundigen duidelijk maken dat er een groot financieringsbehoefte is voor het energetisch verbeteren van

53

grondgebonden sociale huurwoningen. De deskundigen begrepen de insteek van de projectleider en zijn vervolgens het rijtje van de projectfinancieringsvormen afgegaan. ESCo’s Bij ESCo’s wordt door middel van energetische aanpassingen aan de woningen energiebesparing gerealiseerd. Het verschil tussen de oude en de nieuwe energierekening komt vrij voor de investeerder. Op deze manier betaalt de huurder niet een fors hogere energierekening. Wel geniet de huurder van een hogere wooncomfort door de nieuwe energetische aanpassingen (denk hierbij aan minder tocht, snellere opwarmtijd van het huis etc. Het ESCo concept is zeer goed, omdat deze de kasstromen van de woningcorporaties niet onder druk zet. De investering wordt namelijk gedaan door externe financier(s). Het ESCo concept is in het algemeen goed, maar het vinden van financiers is een knelpunt, omdat de investeerders vooral gericht zijn op het westen van het land waar hogere rendementen behaald kunnen worden. Met een geschikt marktpartij zou het probleem mogelijk opgelost kunnen worden. Obligaties Bij deze projectfinancieringsvorm worden particuliere investeerders uitgenodigd om te investeren in een project. Voordeel voor de woningcorporatie is dat deze projectfinancieringsvorm de kasstromen van de woningcorporatie niet verder onder druk zet. Obligatie constructie is in het algemeen goed, maar het vinden van financiers is een knelpunt, omdat de investeerders vooral gericht zijn op het westen van het land waar hogere rendementen behaald kunnen worden. Met een geschikt marktpartij zou het probleem mogelijk opgelost kunnen worden. DBFMO DBFMO project combineert de onderdelen ontwerp, bouwproces, financiering, technisch beheer en facilitaire diensten van een bouwproject samen in een integraal project. DBFMO is daarom vooral geschikt voor nieuwbouw. Bij een bestaande bouw is het niet mogelijk om het ontwerp van het gebouw vanaf de fundering te herontwerpen. Deze projectfinancieringsvorm is daarom niet geschikt voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Sale and lease De deskundigen hebben een nieuwe projectfinancieringsvorm toegevoegd. De sale and leaseback constructie. Een sale and lease back constructie is een financieringsvorm waarbij een onderneming haar vastgoed aan een marktpartij verkoopt en vervolgens direct het vastgoed terug least voor een bepaalde periode en bepaalde leaseprijs. Aan het einde van de contract heeft de huurder de mogelijkheid om haar vastgoed terug te kopen voor een bepaalde prijs. Deze projectfinancieringsvorm heeft ten opzichte van ESCo’s en obligaties het voordeel dat de kasstromen van de woningcorporaties verbeterd worden. Ten opzichte van obligaties wordt meer liquiditeit verkregen. Met deze constructie kunnen de schulden c.q. de balans van de woningcorporatie het snelst verbeterd worden. De aanwezige deskundige van de woningcorporatie heeft kritiek geleverd op het afstaan van eigen vermogen d.m.v. sale and leaseback, omdat woningcorporaties dit niet zullen accepteren (nader uitzoeken). Potentiele marktpartijen De deskundigen geven aan dat het grootste probleem bij dit onderzoek is het vinden van een marktpartij met veel financiële middelen. De deskundigen zijn het erover eens dat de pensioenfondsen grote hoeveelheid geld beheren en zij daarom in staat kunnen zijn als potentiele marktpartij. De deskundigen weten niet welke eisen zij zullen hebben om deel te nemen aan een projectfinancieringsvorm voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen.

54

Andere mogelijke marktpartijen kunnen zijn: 

Provincies (overheid) ; maakt geld beschikbaar voor energiebesparende projecten



Vermogende particulieren en bedrijven (vooral met grote belastingdruk)



Energiemaatschappijen (hebben direct contact met klanten en kunnen hun energieverbruik gedrag beïnvloeden)



Installateurs: deze zijn bereid investeringen te doen in energiebesparende maatregelen en deze te beheren in ruil voor een periodieke vergoeding.

De deskundigen benoemen de pensioenfonds als meest potentiele marktpartij daarna de particuliere investeerders, omdat de overige marktpartijen niet een totaaloplossing kunnen bieden doordat zij niet over voldoende liquide vermogen beschikken. Conclusies Linksom of rechtsom hebben de woningcorporaties financiering nodig buiten de WSW en de banken om. De woningcorporaties hebben structurele oplossing nodig voor het energetisch verbeteren van de sociale huurwoningen met een geschikt projectfinancieringsvorm. De sale and leaseback verbetert het sterkst de kasstromen van de woningcorporaties. ESCo en obligaties projectfinancieringsvorm zetten de kasstromen niet verder onder druk. Alle drie de projectfinancieringsvormen hebben 1 gemeenschappelijk probleem: wie gaat dit financieren? Tijdens de brainstormsessie kwam naar voren dat de pensioenfondsen de belangrijkste potentiele investeerders kunnen zijn. Een ander financier kunnen particuliere investeerders zijn. Na deze brainstormsessie zullen verschillende interviews worden uitgevoerd bij verschillende deskundigen uitgebreide onderzoek uit te voeren naar de gedachte achter een projectfinancieringsvorm met een pensioenfondsen en/of particuliere investeerders als financiers.

55

Bijlage 4: Interviewvragen bank De interviewvragen bestaan uit twee onderdelen: 1. 2.

Invulschema Open vragen

Sjabloon Invulschema Geïnterviewde: Functie: Datum: Doel: De geïnterviewde geeft zijn/haar mening over de projectfinancieringsvormen vanuit zijn/haar eigen visie. Hij/Zij geeft aan welk projectfinancieringsvorm het best gebruikt kan worden voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen.

Invulschema Mogelijke scores zijn: 0 voor niet mogelijk, 2 voor mogelijk, 4 voor sterk mogelijk

Criteria/projectfinancieringsvorm

DBFMO

Obligaties

ESCo

Design Build Finance Maintain and Operate

aan investeerders

Energy Service Companies

De voordelen voor zowel de huurder als investeerder Verbetert de kasstromen van woningcorporaties Marktpartijen met voldoende financiële middelen en ervaring Laag rentepercentage lening Minimaal inbreng eigen vermogen woningcorporatie Cashflow van het project dient rendabel te zijn Ontzorgingsconcepten: uitbesteden beheer en exploitatie Hoogste rendement met kleinste investering Subsidie en fiscale mogelijkheden Huurder kan zelf de energielabel bepalen Gemeentelijke en provinciale bijdrage mogelijkheden Totaal score

56

Sale and lease back

Open vragen Focus: investering in een project door een bank Financieringsproces 1.

Waarom is financiering krijgen zo moeilijk geworden?

2.

Hoe beoordeelt een bank een potentiele investeringsmogelijkheid en welke criteria worden hierbij gehanteerd? Waarop wordt er gelet?

3.

Wat is de rol van de investeringvrager tijdens het financieringaanvraag?

4.

Wat als de investeringvrager niet overtuigend is? Welke scenario’s zijn er dan mogelijk?

5.

Welke eisen wordt er gesteld m.b.t. aansprakelijkheid van het project?

6.

Hoe worden de afspraken van een lening vastgelegd?

Investeringsplan 7.

Waaraan herkent u een goed investeringsplan?

8.

Hoeveel moet een investeringvrager zelf geld investeren in een project?

m.b.t. invulschema 9.

Zijn er nog andere criteria die niet voorkwamen in het invulschema, maar een groot rol kunnen spelen bij het kiezen van een geschikte projectfinancieringsvorm?

10. Mist u of wenst u een projectfinancieringsvorm, die niet in het invulschema voorkwam?

57

Bijlage 5: Samenvatting van het interview met de bank Gespreksamenvatting bank (anoniem) De respondent geeft aan dat de banken met de komst van de Euro en de vrijhandel binnen de EU enorm gegroeid zijn. Dit kwam doordat banken gemakkelijk internationaal konden opereren. Deze uitbreiding naar internationale handel werd op den duur onbeheersbaar volgens de respondent. De richtlijnen van Basel 1 en 2, die aangeven op welke manier banken financiering moeten aantrekken voor een lening dat uitgegeven wordt, hebben niet geleid tot een structurele groei van banken in de EU. De banken hebben door het gemak van geld uitlenen relatief veel geld ‘’geïnvesteerd’’ in vastgoed. Toen de economische crisis was begonnen, kregen banken problemen op haar balansen. Dit kwam doordat de vastgoedmarkt in elkaar was gestort en afschrijvingen moesten plaatsvinden op vastgoed. Aangezien banken relatief veel geld hebben uitgeleend aan de vastgoedsector willen de banken de investeringen in de vastgoedsector verminderen op de balans volgens de respondent. Banken passen risicospreiding toe in hun beleid. Investeringen in de vastgoedsector zijn op de balansen van de banken een te groot onderdeel ten opzichte van andere investeringscategorieën. De banken zijn volgens de respondent bereid leningen te geven, maar niet aan de vastgoedsector. De woningcorporaties zijn aangewezen op hun eigen vermogen of moeten financiering vinden bij andere investeerders volgens de respondent. Bij sale and lease back is de inbreng van eigen vermogen de woningen van de woningcorporaties. Bij ESCo’s en obligaties blijven de woningen in eigendom van de woningcorporaties. Sale and leaseback is een projectfinancieringsvorm, die direct de kasstromen van woningcorporaties zal verbeteren volgens de respondent. Bij sale and leaseback ontvangen de woningcorporaties grote hoeveelheid liquide middelen met het verkoop van de woningen aan de investeerders. De woningcorporaties kunnen bij sale and leaseback met deze grote hoeveelheid liquide middelen sneller energetische aanpassingen aan grondgebonden sociale huurwoningen doorvoeren ten opzichte van ESCo’s en obligaties. Bij ESCo’s en obligaties komen de kasstromen niet verder onder druk. In sommige gevallen maakt een bank een uitzondering voor het uitlenen van geld in een vastgoedproject. Het project moet aan 4 hoofdcriteria voldoen. Indien er niet aan een critieria wordt voldaan, geeft de bank geen lening volgens de respondent. 1. De bank kent de klant en heeft succesvolle ervaringen met de klant in het verleden. 2. De klant brengt ook eigen financiële middelen in het project. 3. Terugbetaling wordt gegarandeerd. (bijv. huurgarantie, onderpand etc.) 4. Rendementseis wordt voldaan. (rendement is afhankelijk van de onzekerheden van een specifiek project) Met een projectplan kan de investeringvrager aanvraag doen voor een financiering bij de bank. Indien de bank vindt dat niet wordt voldaan aan één van deze eisen geeft de bank geen lening. Zelfs als een project in grote lijnen voldoet aan deze eisen kiest de bank ervoor om geen lening uit te geven, omdat ze elke vorm van twijfel willen uitsluiten. Banken willen wanbetaling voorkomen en vragen garanties voor de terugbetaling. Met garanties kan gedacht worden aan huurgarantie, onderpanden van een vastgoed etc. Indien een akkoord wordt

58

bereikt tussen de bank en de financieringvrager worden de afspraken in de financieringsakte vastgelegd. Een grootschalige investering door de banken voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen wordt uitgesloten door de respondent. Wanneer een woningcorporatie geen lening kan krijgen via de bank zou de bank alsnog een onderdeel van een projectfinancieringsconstructie kunnen worden volgens de respondent. De banken kunnen een adviserende, ondersteunende rol bieden bij het opstellen van investeringsplannen voor alle projectfinancieringsvormen. De banken hebben expertise over projectfinanciering en kunnen de woningcorporaties en investeerders ondersteunen bij het opzetten van een projectfinanciering. Aangezien banken het eerste aanspreekpunt zijn voor financiering kunnen zij een brug vormen tussen de investeringvrager en de investeerder volgens de respondent. De bank kan als adviseur bemiddelen tussen een investeerder en een woningcorporatie. Met investeerder wordt hier niet de bank zelf maar een ander organisatie bedoeld dan de bank. De bank verschuift van een financiële dienstverleningsrol naar een adviesrol. Dit is een unieke gedachte, omdat de bank normaliter gezien wordt als geld uitleners en minder als adviseurs. De respondent verwacht dat de sale and lease back de meeste zekerheid zal bieden aan investeerders, omdat de woningen eigendom worden van de investeerders. Bij een eventuele faillissement kunnen de investeerders de investeringssom terugkrijgen door de woningen te verkopen. Bij ESCo’s en obligaties blijven de woningen in eigendom van de woningcorporatie. Het algemene onderhoud (exclusief onderhoud van de investering) van de sociale huurwoning wordt bij ESCo’s en obligaties door de woningcorporatie uitgevoerd, omdat deze woningen haar eigendom blijft. Bij sale and leaseback is een pensioenfonds de eigenaar en zal zij het algemene onderhoud van de woningen moeten uitvoeren. Een projectfinanciering is alleen succesvol als de huurders ook voordelen hebben met de investering volgens de respondent. De huurders zullen meer wooncomfort verwachten voor dezelfde huurprijs. Indien mogelijk zal het positief zijn als de huurders zelf de investering kunnen bepalen. DBFMO is niet geschikt voor bestaande bouw. Sommige criteria van de MoSCoW methode zijn alleen te beantwoorden bij een specifieke bouwproject volgens de respondent. Bij elke project zullen deze criteria variëren en zal per project beantwoord moeten worden. De betreffende criteria zijn: cashflow van een project, rendement van een project, gemeentelijke en provinciale bijdragen, subsidies en belastingverlagingen.

59

Bijlage 6: Interviewvragen bouwbedrijven De interviewvragen bestaan uit twee onderdelen: 1. 2.

Invulschema Open vragen

Sjabloon Invulschema Geïnterviewde: Functie: Datum: Doel: De geïnterviewde geeft zijn/haar mening over de projectfinancieringsvormen vanuit zijn/haar eigen visie. Hij/Zij geeft aan welk projectfinancieringsvorm het best gebruikt kan worden voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen.

Invulschema Mogelijke scores zijn: 0 voor niet mogelijk, 2 voor mogelijk, 4 voor sterk mogelijk

Criteria/projectfinancieringsvorm

DBFMO

Obligaties

ESCo

Design Build Finance Maintain and Operate

aan investeerders

Energy Service Companies

De voordelen voor zowel de huurder als investeerder Verbetert de kasstromen van woningcorporaties Marktpartijen met voldoende financiële middelen en ervaring Laag rentepercentage lening Minimaal inbreng eigen vermogen woningcorporatie Cashflow van het project dient rendabel te zijn Ontzorgingsconcepten: uitbesteden beheer en exploitatie Hoogste rendement met kleinste investering Subsidie en fiscale mogelijkheden Huurder kan zelf de energielabel bepalen Gemeentelijke en provinciale bijdrage mogelijkheden Totaal score

60

Sale and lease back

Open vragen Focus: Hoe kunnen bouwers een onderdeel vormen van een projectfinanciering en welke ervaring hebben zij met projectfinanciering? Financiering van een bouwproject 1.

Op welke wijze worden de bouwprojecten gefinancierd?

2.

Welke projectfinancieringsvormen zijn er toegepast en wat zijn de ervaringen daarvan?

3.

Waarom is financiering van een bouwproject zo moeilijk geworden?

Financiering door bouwbedrijven in een projectfinanciering 4.

Uit de brainstormsessie kwam naar voren dat vermogende bedrijven (vooral met grote belastingdruk) mogelijk een onderdeel van projectfinanciering kunnen vormen. Jullie als bouwbedrijf staan in contact met veel vermogende bedrijven. Hoe staat uw bedrijf tegenover een bouwproject dat door jullie zelf of door uw investeerders gefinancierd word, waarbij u als bouwer de bouwprojecten uitvoert. Investeerder – Bouwbedrijf – Woningcorporatie Of Bouwbedrijf (investeerder en uitvoerder) – Woningcorporatie

5.

Stel dat jullie als bouwbedrijf geïnteresseerd zouden zijn in het onderdeel vormen van een projectfinanciering: Hoe zullen jullie een investeringsmogelijkheid beoordelen en welke criteria worden hierbij gehanteerd? Waarop wordt er gelet? Op welke wijze zorgt u voor uw eigen financiering?

Indien het bouwbedrijf zelf financiering aantrekt voor een project 6.

Wat is de rol van uw bedrijf tijdens het aanvragen van een investering bij een kredietverstrekker voor een project?

7.

Wat wordt van u geëist tijdens het aanvragen van een lening voor een project?

8.

Hoe wordt het aansprakelijkheid van het project vastgelegd?

M.b.t. vragenlijst 9.

Zijn er nog andere criteria die niet voorkwamen in het invulschema, maar een groot rol kunnen spelen tijdens het kiezen van een geschikt projectfinancieringsvorm?

10. Mist u of wenst u een projectfinancieringsvorm, die niet in het invulschema voorkwam?

61

Bijlage 7: Samenvattingen van de interviews met de bouwbedrijven Gespreksamenvatting Bouwbedrijf 1 (Anoniem) De respondent heeft aangegeven dat veel bouwbedrijven hard geraakt zijn door de economische crisis. Het gevolg hiervan was dat veel bouwbedrijven failliet zijn gegaan. De respondent verwacht dat de negatieve spiraal in de bouwsector door zal gaan. Bouwbedrijven zijn actief op zoek naar investeerders, zodat de werkportefeuille op peil blijft. Het is momenteel moeilijk om investeerders te vinden volgens de respondent. Er zijn twee oorzaken waarom bouwprojecten niet van de grond komen volgens de respondent: 1. Investeerders kunnen niet meer financieren of kunnen geen financiering krijgen van de bank. 2. Investeerders vertrouwen het project niet. Bij de eerste oorzaak is er sprake van weinig invloed, omdat de banken bezig zijn met zo veel mogelijk uitgegeven geld terug te krijgen. Zij zijn bezig met het verbeteren van hun balansen. De tweede oorzaak kan verholpen worden door de investeerders een garantie te geven op hun investering. Bouwbedrijven zullen graag een onderdeel willen worden van een projectfinancieringsvorm in samenwerking met investeerders en woningcorporaties volgens de respondent. Echter kunnen de bouwbedrijven geen financiële steun leveren aan de projectfinancieringsvorm heeft de respondent aangegeven. Dit komt doordat bouwbedrijven geen voldoende financiële middelen hebben. Bouwbedrijven kunnen wel in overleg met de woningcorporaties en investeerders de bouwkosten van een investering berekenen en advies hierover geven. Bouwbedrijven kunnen ook ontzorgingsconcepten bieden. De respondent verwacht dat de kasstromen van de woningcorporaties het sterkst verbeterd worden met sale and lease back. Met sale and lease back kunnen grondgebonden sociale huurwoningen sneller energetisch verbeterd worden ten opzichte van ESCo’s en obligaties, omdat de woningcorporaties meer liquide middelen beschikbaar hebben. Bij ESCo’s en obligaties komen de kasstromen niet verder onder druk. DBFMO is niet geschikt voor bestaande bouw. Nadeel bij sale and lease back is dat de woningen tegen ongunstige prijzen verkocht moeten worden door de verslechterde verkoopmarkt van vastgoed. Dit probleem is niet aanwezig bij ESCo’s en obligaties, omdat de woningen niet verkocht worden. De respondent geeft aan dat het verstandig is met een bouwbedrijf samen te werken, waarbij de kans op faillissement van het bouwbedrijf klein is. Vervolgens kan tussen de marktpartijen gewerkt worden aan een structurele samenwerking. Het is van belang dat bij een projectfinancieringsvorm alle partijen voordeel hebben volgens de respondent. De huurders dienen te profiteren van een verbeterde woonkwaliteit zonder extra huurkosten. Groter voordeel voor de huurder zal zijn als zij zelf de kwaliteit van de investering kunnen bepalen. De investeerders dienen ook te profiteren van de investering. De investering moet terugverdiend worden met de cashflow van het project.

62

De respondent heeft aangegeven dat de cashflow en het rendement afhankelijk is per specifiek project. Dit zal per project variëren. Ook subsidies en andere financiële ondersteuning van de overheid zullen per project variëren. De respondent kon geen antwoord geven op enkele criteria van de MoSCoW methode, omdat deze criteria afhankelijk zijn van specifieke projecten. Deze criteria zijn: cashflows van de projecten, rendementen van de projecten, subsidies en bijdragen van de overheid.

Gespreksamenvatting bouwbedrijf 2 (Anoniem) In de politiek zijn er ontwikkelingen om de commerciële activiteiten van de woningcorporaties uit te sluiten voor de WSW. De respondent vindt dit terecht, omdat goedkope lening bij de WSW bedoeld moet zijn voor de sociale activiteiten van de woningcorporatie. Woningcorporaties willen deze scheiding niet volgens de respondent, want hierdoor kunnen ze niet goedkoop lenen bij de WSW voor de commerciële activiteiten. De woningcorporaties hebben als doel betaalbare woningen te bieden voor iedereen in Nederland. Door WSW te gebruiken voor commerciële activiteiten verschuift het sociale doel naar een commercieel doel, namelijk: zo veel mogelijk winst behalen op de investeringen. De woningcorporaties moeten zich richten op haar sociale activiteiten volgens de respondent. De woningcorporaties zouden zich moeten richten op haar core-business. De core-business van een woningcorporatie is het bieden c.q. coördineren van betaalbare sociale huurwoningen voor de Nederlandse samenleving. De woningcorporaties zouden alleen een verhuurafdeling moeten hebben. De afdelingen als projectontwikkeling en beheer van sociale huurwoningen kunnen beter aan de markt overgelaten worden, omdat de markt deze activiteiten efficiënter kan uitvoeren. Elke partij dient datgene te doen waar hij het beste in is. Door te richten op de core-business zullen woningcorporaties besparen op de bedrijfskosten, omdat de omvang van de woningcorporaties zal afnemen. Het is daarom volgens de respondent beter dat woningcorporaties de sociale huurwoningen afstaan aan de markt, die wel als sociale huurwoningen zullen blijven functioneren. Sale and lease back past hier goed bij volgens de respondent. Het voordeel van een sale and lease back is dat de woningcorporaties veel liquide middelen zullen ontvangen, zodat deze liquide middelen vervolgens gebruikt kunnen worden om andere woningen energetisch te verbeteren. Met sale and lease back kunnen sociale huurwoningen sneller energetisch verbeterd worden ten opzichte van ESCo’s en obligaties, omdat de woningcorporaties in grote hoeveelheid liquide middelen zal ontvangen. Bij ESCo’s en obligaties komen de kasstromen niet verder onder druk. In deze tijden hebben de particuliere investeerders veel keuze en weten tegelijkertijd ook dat er veel risico’s bestaan in de vastgoedsector door faillissementen, faalkosten etc. De particuliere investeerders werken op dit moment alleen met bouwbedrijven, waarmee zij in het verleden een vertrouwelijke band hebben opgebouwd volgens de respondent. De particuliere investeerders zijn wantrouwig tegenover onbekende projectontwikkelaars. Uiteindelijke gaat het er volgens de respondent om dat alle partijen in een projectfinanciering waarde toevoegen en structureel samenwerken in een project en daarvoor marktconform betaald worden:  

De investeerder wilt haar rendement behalen en onzekerheden uitsluiten en verwacht hiervoor garanties. Bouwbedrijf wilt betaald worden voor haar bouwactiviteiten.

63

 

De woningcorporatie wilt met de energetische verbeteringen aan de woningen: verlenging van de levensduur, energiebesparing en waardevermeerdering van de woning. Huurder: wilt meer wooncomfort . Het is mogelijk dat de huurprijzen van de sociale huurwoningen verhoogd moeten worden om de markpartijen marktconform te betalen. In ruil voor een hogere huur krijgt de huurder meer wooncomfort (bijvoorbeeld minder tocht, sneller opwarmen huis etc.)

Een financiële ondersteuning vanuit de bouwbedrijven in projectfinancieringsvormen is volgens de respondent niet mogelijk. De bouwbedrijven hebben geen voldoende financiële middelen hiervoor. De respondent vindt dat de sociale huurwoningen aan de markt verkocht moeten worden. Door de verslechterde verkoopmarkt van de vastgoedmarkt is het mogelijk dat de woningen tegen ongunstige prijzen verkocht moeten worden volgens de respondent. Volgens de respondent zullen de woningcorporaties weerstand geven tegen deze ongunstige prijzen, maar de respondent is van mening dat de sociale huurwoningen niet tot de core busniess van de woningcorporatie hoort en daarom verkocht moeten worden aan de markt. DBFMO is niet geschikt voor bestaande bouw. De respondent kon geen antwoord geven op enkele criteria van de MoSCoW methode, omdat deze criteria afhankelijk zijn van specifieke projecten. Deze criteria zijn: cashflows van de projecten, rendementen van de projecten, subsidies en bijdragen van de overheid.

64

Bijlage 8: Interviewvragen woningcorporaties De interviewvragen bestaan uit twee onderdelen: 1. 2.

Invulschema Open vragen

Sjabloon Invulschema Geïnterviewde: Functie: Datum: Doel: De geïnterviewde geeft zijn/haar mening over de projectfinancieringsvormen vanuit zijn/haar eigen visie. Hij/Zij geeft aan welk projectfinancieringsvorm het best gebruikt kan worden voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen.

Invulschema Mogelijke scores zijn: 0 voor niet mogelijk, 2 voor mogelijk, 4 voor sterk mogelijk

Criteria/projectfinancieringsvorm

DBFMO

Obligaties

ESCo

Design Build Finance Maintain and Operate

aan investeerders

Energy Service Companies

De voordelen voor zowel de huurder als investeerder Verbetert de kasstromen van woningcorporaties Marktpartijen met voldoende financiële middelen en ervaring Laag rentepercentage lening Minimaal inbreng eigen vermogen woningcorporatie Cashflow van het project dient rendabel te zijn Ontzorgingsconcepten: uitbesteden beheer en exploitatie Hoogste rendement met kleinste investering Subsidie en fiscale mogelijkheden Huurder kan zelf de energielabel bepalen Gemeentelijke en provinciale bijdrage mogelijkheden Totaal score

65

Sale and lease back

Open vragen m.b.t. invulschema 1.

Zijn er nog andere criteria die niet voorkwamen in het invulschema, maar een groot rol kunnen spelen bij het kiezen van een geschikte projectfinancieringsvorm?

2.

Mist u of wenst u een projectfinancieringsvorm, die niet in het invulschema voorkwam?

Kasstromen van de woningcorporatie 3.

Hoe zijn de kasstromen op dit moment bij uw woningcorporatie en wat verwacht u in de nabije toekomst?

4.

In welke mate voldoet uw woningcorporatie aan het toetscriterium van het WSW? Eventuele vervolgvraag: Denkt u dat uw woningcorporatie in de toekomst zal blijven voldoen aan het toetscriterium van het WSW?

Eisen en wensen van de woningcorporatie aan een projectfinancieringsvorm 5.

Welke inbreng van eigen vermogen wenst uw woningcorporatie bij het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen? (antwoord in % van totale investeringssom)

6.

Hoe denkt uw woningcorporatie over het uitbesteden van beheer en exploitatie van energetische aanpassingen aan grondgebonden sociale huurwoningen? (m.b.t. ESCo)

7.

Hoe denkt uw woningcorporatie tegenover het afstaan/verkopen van eigendom met als optie om deze weer na een bepaalde termijn terug te kopen? (m.b.t. sale and lease back constructie)

Mening van de woningcorporatie 8.

Hoe kunnen de voordelen van energetische aanpassingen verdeeld worden tussen investeerders en de huurders? (m.b.t. Split Incentives)

9.

Welke projectfinancieringsvorm zal het sterkst bijdragen bij het verbeteren van de kasstromen van uw woningcorporatie en waarom?

10. Met welke marktpartijen zou u een pilot project starten en waarom? 11. Welke projectfinancieringsvorm zal het beste cashflow creëren en waarom? 12. Stel dat een groot deel van uw woningportefeuille energetisch verbeterd moet worden naar een Blabel: ‘’welke projectfinancieringsconstructie kiest u en waarom?’’. Verandert de antwoord ten opzichte van vraag 9? 13. Hoe zou uw implementatieplan eruit zien?

66

Bijlage 9: Samenvattingen van de interviews met de woningcorporaties Gespreksamenvatting woningcorporatie 1 (Anoniem) De respondent heeft aangegeven dat de goedkoopste financiering met eigen middelen en de WSW is. Voor woningcorporaties met vastgelopen kasstromen kunnen projectfinancieringsvormen een optie zijn. Hieronder heeft de respondent zijn mening gegeven over projectfinancieringsvormen m.b.t. het verbeteren van de kasstromen van de woningcorporaties: ESCo’s: Deze zijn zeer ideaal, omdat een woningcorporatie niet de financiering regelt. De financiering wordt gedaan door de aannemer of een financier. Hierdoor komen de kasstromen van de woningcorporaties niet verder onder druk. Met een energieprestatiecontract garandeert een installateur de energiebesparing. Deze energiebesparing ontvangt de installateur of financier om daarmee de investering terug te verdienen. Obligaties: Deze vorm van projectfinanciering is net als een ESCo projectfinanciering ideaal, omdat de financiering van het energetisch verbeteringen door investeerders wordt uitgevoerd. De kasstromen van de woningcorporaties komen niet verder onder druk. Sale and lease back: Voordeel is dat op een snelle manier veel liquide middelen kunnen worden gecreëerd. Hierdoor kunnen woningcorporaties op een snelle manier sociale huurwoningen energetisch verbeteren. Nadeel is dat de woningcorporaties hun bezit afstaan. De financieringsverplichtingen zullen met de huur van de woning gerealiseerd worden, dus dit betekent dat de woningcorporaties ook de huuropbrengsten afstaan. Ook zullen de woningen mogelijk tegen ongunstige prijzen verkocht moeten worden door de verslechterde vastgoedmarkt. Dit zullen de woningcorporaties niet accepteren. Belangrijke vraag is in welke staat de woningen zullen zijn aan het eind van de sale and lease back periode en of de woningcorporaties deze woningen überhaupt zouden willen terugkopen als deze woningen niet goed onderhouden worden. De respondent geeft door de nadelen van sale and lease back de voorkeur aan ESCo’s en obligaties. DBFMO is niet geschikt voor bestaande bouw. De respondent ziet de pensioenfondsen als mogelijke nieuwe marktpartij. De pensioenfondsen hebben relatief veel geld in beheer en investeren vooral in het buitenland. De investeringen hebben we in Nederland nodig volgens de respondent, omdat er grote vraag is naar financiering. Het voordeel hiervan is dat de werkgelegenheid in Nederland zal stijgen. De pensioenfondsen zijn een belangrijke, potentiele marktpartij voor de woningcorporaties, omdat zij grote investeringsbedragen voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen kunnen financieren volgens de respondent. Deze financiering is toepasbaar op zowel ESCo’s, sale and leaseback als obligaties. Particuliere investeerders kunnen mogelijk samen ook een marktpartij worden volgens de respondent. Samen kunnen zij een groot hoeveelheid liquide middelen bij elkaar brengen, zodat deze liquide middelen gebruikt kunnen worden in projecten. Voor de investeerders kunnen woningcorporaties huurgarantie afgeven.

67

Voor de huurders dient zonder verhoging van de huur voordelen op het gebied van wooncomfort opgeleverd te worden. De investering dient met de besparing op de huur c.q. energiekosten terugbetaald te worden. Een investering zorgt ook voor dat de levensduur van het gebouw verlengd word. Woningcorporaties wensen ook investeringen waarbij het onderhoud en beheer van een investering door een externe partij wordt uitgevoerd. De respondent kon op sommige criteria van de MoSCoW methode geen antwoord geven, omdat deze criteria afhankelijk is van specifieke bouwprojecten. Deze criteria zijn: cashflow en rendement van een project, belastingvoordelen en subsidies. Gespreksamenvatting woningcorporatie 2 (Anoniem) Een actueel thema in de politiek is dat de regering een scheiding wilt tussen commerciële activiteiten en sociale activiteiten van een woningcorporatie. Met sociale activiteiten wordt exploitatie en beheer van sociale huurwoningen bedoeld, die onder de maximale sociale huurgrens van €681,02 bevinden. Met commerciële activiteiten wordt de exploitatie en beheer van sociale huurwoningen en andere gebouwen voor andere doeleinden dan wonen (bijv. winkels) bedoeld, waarvan de huur meer is dan de maximale sociale huurgrens. De regering wilt voorkomen dat het gewaarborgde geld van de WSW gebruikt wordt voor commerciële activiteiten van een woningcorporatie. De regering vindt dat de commerciële activiteiten van een woningcorporatie afgestoten moeten worden in een aparte b.v. Met een aparte b.v. zal de financiering van projecten moeilijker worden, omdat een nieuw bedrijf geconfronteerd word met hogere rentevergoeding en door de onzekerheden van de financiers. Als deze scheiding daadwerkelijk wordt doorgevoerd dan zullen de woningcorporaties nog meer geïnteresseerd raken in alternatieve projectfinancieringsvormen. De woningcorporatie dient zo veel mogelijk gebruik te maken van haar eigen middelen, goedkope lening van Provincie Overijssel voor energetische verbeteringen, WSW en het resterende te lenen bij de bank, omdat deze vorm zorgt voor de laagste renteverplichting. Dit is de voordeligste manier voor een woningcorporatie om te financieren, maar dit is geen optie voor woningcorporaties, die niet meer voldoen aan de criteria van het WSW en over weinig tot geen financiële middelen beschikken. In dat geval is er een projectfinancieringsvorm nodig die de kasstromen van de woningcorporaties verbeterd. Bij ESCo’s en obligaties worden de kasstromen van de woningcorporatie niet verder onder druk gezet. Voordeel is dat de woningen in het bezit blijven van de woningcorporaties en dat de woningen tegen lage prijzen verkocht moeten worden door de economische crisis. Sale and lease back is niet gewenst omdat de woningcorporatie haar bezit niet wil afstaan in ruil voor geld. Zelfs niet als de sociale huurwoningen sneller energetisch verbeterd kunnen worden met sale and lease back. DBFMO is niet geschikt voor bestaande bouw. Pensioenfondsen hebben veel geld in beheer hebben en investeren vooral in het buitenland. De investeringen hebben we in Nederland nodig, omdat er grote vraag is naar financiering. Het voordeel hiervan is dat de werkgelegenheid in Nederland zal stijgen. De pensioenfondsen zullen zekerheden vragen met betrekking tot hun investering. De pensioenfondsen zullen hogere rente eisen dan de WSW en de bank, maar woningcorporaties met verzwakte kasstromen zullen akkoord gaan met deze rente, omdat zij deze investering nodig hebben. Alternatief voor pensioenfondsen zijn particuliere beleggers. Ook zij zijn geïnteresseerd in projectfinanciering. Een samenwerkingsvorm oprichten tussen pensioenfonds en woningcorporaties is

68

noodzakelijk voor een succesvolle samenwerking. Een constructie waarbij meerdere woningcorporaties zijn aangesloten zal er voor zorgen dat kennis en ervaringen makkelijker met elkaar gedeeld kunnen worden. Ten slotte dient een verbetering van de energetische aanpassingen gerealiseerd te worden zonder huurverhoging en zonder omkijken naar de onderhoud en beheer van de investering. De huurder kan zelf kiezen voor extra energetische investeringen. Hierdoor stijgt dan wel de huurprijs. De voordelen van de energiebesparing dienen vrij te komen voor de investeerder. De respondent kon op sommige criteria van de MoSCoW methode geen antwoord geven, omdat deze criteria afhankelijk is van specifieke bouwprojecten. Deze criteria zijn: cashflow en rendement van een project, belastingvoordelen en subsidies.

69

Bijlage 10: Interviewvragen installateur De interviewvragen bestaan uit twee onderdelen: 1. 2.

Invulschema Open vragen

Sjabloon Invulschema Geïnterviewde: Functie: Datum: Doel: De geïnterviewde geeft zijn/haar mening over de projectfinancieringsvormen vanuit zijn/haar eigen visie. Hij/Zij geeft aan welk projectfinancieringsvorm het best gebruikt kan worden voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen.

Invulschema Mogelijke scores zijn: 0 voor niet mogelijk, 2 voor mogelijk, 4 voor sterk mogelijk

Criteria/projectfinancieringsvorm

DBFMO

Obligaties

ESCo

Design Build Finance Maintain and Operate

aan investeerders

Energy Service Companies

De voordelen voor zowel de huurder als investeerder Verbetert de kasstromen van woningcorporaties Marktpartijen met voldoende financiële middelen en ervaring Laag rentepercentage lening Minimaal inbreng eigen vermogen woningcorporatie Cashflow van het project dient rendabel te zijn Ontzorgingsconcepten: uitbesteden beheer en exploitatie Hoogste rendement met kleinste investering Subsidie en fiscale mogelijkheden Huurder kan zelf de energielabel bepalen Gemeentelijke en provinciale bijdrage mogelijkheden Totaal score

70

Sale and lease back

Open vragen Focus: Hoe kunnen installateurs een onderdeel vormen van een projectfinanciering en welke ervaring hebben zij met projectfinanciering? Financiering van een bouwproject 1.

Op welke wijze worden de bouwprojecten (installatiewerk) gefinancierd?

2.

Welke projectfinancieringsvormen zijn er toegepast en wat zijn de ervaringen daarvan?

3.

Waarom is financiering van een bouwproject zo moeilijk geworden?

Financiering door bouwbedrijven in een projectfinanciering 4.

Uit de brainstormsessie kwam naar voren dat vermogende bedrijven (vooral met grote belastingdruk) mogelijk een onderdeel van projectfinanciering kunnen vormen. Installateurs staan in contact met veel vermogende bedrijven. Hoe staat uw bedrijf tegenover een bouwproject dat door jullie zelf of door uw investeerders gefinancierd word, waarbij u als installateur de bouwprojecten uitvoert. Investeerder – Installateur – Woningcorporatie Of Installateur (investeerder en uitvoerder) – Woningcorporatie

5.

Stel dat jullie als installatiebedrijf geïnteresseerd zouden zijn in het onderdeel vormen van een projectfinanciering: Hoe zullen jullie een investeringsmogelijkheid beoordelen en welke criteria worden hierbij gehanteerd? Waarop wordt er gelet? Op welke wijze zorgt u voor uw eigen financiering?

Indien het installatiebedrijf zelf financiering aantrekt voor een project 6.

Wat is de rol van uw bedrijf tijdens het aanvragen van een investering bij een kredietverstrekker voor een project?

7.

Wat wordt van u geëist tijdens het aanvragen van een lening voor een project?

8.

Hoe wordt het aansprakelijkheid van het project vastgelegd?

9.

Hoeveel moet een investeringvrager zelf geld investeren in een project?

M.b.t. vragenlijst 10. Zijn er nog andere criteria die niet voorkwamen in het invulschema, maar een groot rol kunnen spelen tijdens het kiezen van een geschikt projectfinancieringsvorm? 11. Mist u of wenst u een projectfinancieringsvorm, die niet in het invulschema voorkwam.

71

Bijlage 11: Samenvatting van het interview met de installateur Gespreksamenvatting installateur (Anoniem) De respondent heeft aangegeven dat installateurs niet de financiële middelen hebben om grootschalige bouwprojecten te financieren. Zij kunnen bouwkosten berekenen en advies geven over verschillende investeringsopties. Ook zijn de installateurs in staat toekomstige kosten van een investering te berekenen. Deze toekomstige kosten worden total cost of ownership genoemd. De installateurs kunnen ontzorgingsconcepten bieden voor de toekomstige onderhoud aan de investering. De woningcorporaties kunnen mogelijk financiering krijgen van investeerders volgens de respondent. De respondent geeft aan dat de investeerders garanties zullen eisen m.b.t. de investering. De investeerders kunnen staatsgarantie eisen. De respondent weet niet of een dergelijke staatsgarantie mogelijk is. De woningcorporaties kunnen wel huurgarantie afgeven aan de investeerders volgens de respondent. De investeerders kunnen het snelst overtuigd worden met een combinatie van huurgarantie en staatsgarantie. Volgens de respondent kunnen de kasstromen van de woningcorporaties het snelst verbeterd worden met sale and lease back, omdat er een grote hoeveelheid liquide middelen beschikbaar komt voor de woningcorporaties. In dat geval verschuift op de balans het kapitaal van vaste activa naar liquide middelen. Bij ESCo’s en obligaties komen de kasstromen niet verder onder druk. Het is van belang dat de voordelen van de investeringen verdeeld worden tussen de investeerder en de huurder volgens de respondent. De investeerder dient voldoende rendement te ontvangen en de huurder meer wooncomfort te geven zonder huurprijsverhoging. Ook zullen de huurders het wenselijk vinden als zij zelf de kwaliteit kunnen van de investeringen kunnen bepalen. Ook is het van belang dat tussen de marktpartijen structureel samengewerkt wordt, zodat de voordelen van de investeringen gerealiseerd wordt. Groot nadeel van sale and leaseback is dat een woningcorporatie zeggenschap kwijtraakt over de woning. Hierdoor kan het bedrijf in de toekomst zich moeilijker aanpassen aan nieuwe wetgevingen en moeilijker bedrijfsstrategie opstellen, omdat ze afhankelijk zijn van de bezitters van de woningen (minder flexibel). DBFMO is niet geschikt voor bestaande bouw. De respondent kon op sommige criteria van de MoSCoW methode geen antwoord geven, omdat deze criteria afhankelijk is van specifieke bouwprojecten. Deze criteria zijn: cashflow en rendement van een project, belastingvoordelen en subsidies.

72

Bijlage 12: Interviewvragen pensioenfonds De interviewvragen bestaan uit twee onderdelen: 1. 2.

Invulschema Open vragen

Sjabloon Invulschema Geïnterviewde: Functie: Datum: Doel: De geïnterviewde geeft zijn/haar mening over de projectfinancieringsvormen vanuit zijn/haar eigen visie. Hij/Zij geeft aan welk projectfinancieringsvorm het best gebruikt kan worden voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen.

Invulschema Mogelijke scores zijn: 0 voor niet mogelijk, 2 voor mogelijk, 4 voor sterk mogelijk

Criteria/projectfinancieringsvorm

DBFMO

Obligaties

ESCo

Design Build Finance Maintain and Operate

aan investeerders

Energy Service Companies

De voordelen voor zowel de huurder als investeerder Verbetert de kasstromen van woningcorporaties Marktpartijen met voldoende financiële middelen en ervaring Laag rentepercentage lening Minimaal inbreng eigen vermogen woningcorporatie Cashflow van het project dient rendabel te zijn Ontzorgingsconcepten: uitbesteden beheer en exploitatie Hoogste rendement met kleinste investering Subsidie en fiscale mogelijkheden Huurder kan zelf de energielabel bepalen Gemeentelijke en provinciale bijdrage mogelijkheden Totaal score

73

Sale and lease back

Open vragen Focus: investering in een project door een bank of pensioenfonds Financieringsproces 11. Waarom is financiering krijgen zo moeilijk geworden? 12. Hoe beoordeelt een pensioenfonds een potentiele investeringsmogelijkheid en welke criteria worden hierbij gehanteerd? Waarop wordt er gelet? 13. Wat is de rol van de investeringvrager tijdens het financieringaanvraag? 14. Wat als de investeringvrager niet overtuigend is? Welke scenario’s zijn er dan mogelijk? 15. Welke eisen wordt er gesteld m.b.t. aansprakelijkheid van het project? 16. Hoe worden de afspraken van een lening vastgelegd?

Investeringsplan 17. Waaraan herken je een goed investeringsplan? 18. Hoeveel moet een investeringvrager zelf geld investeren in een project?

m.b.t. invulschema 19. Zijn er nog andere criteria die niet voorkwamen in het invulschema, maar een groot rol kunnen spelen bij het kiezen van een geschikte projectfinancieringsvorm? 20. Mist u of wenst u een projectfinancieringsvorm, die niet in het invulschema voorkwam?

74

Bijlage 13: Samenvatting van het interview met het pensioenfonds Gespreksamenvatting pensioenfonds (Anoniem) De respondent is bekend met de vraagstuk over de financiering van energetische verbeteringen aan sociale huurwoningen door pensioenfondsen. Volgens de respondent nemen de pensioenfondsen deze investeringskeuzes zeer serieus en zijn ze ook zeer geïnteresseerd. Toch blijft een investering uit, want er zijn een aantal knelpunten die niet worden opgelost door de personen, die deze vraagstukken naar de pensioenfonds hebben gebracht. Het fundamentele probleem is dat deze deskundigen te abstracte projectplannen hebben en de informatie die zij leveren onvoldoende is. De pensioenfondsen eisen duidelijke plannen en willen een overzichtelijk document over een investeringsmogelijkheid voor sociale huurwoningen. Dit document moet voldoen aan een aantal essentiële onderdelen, die op dit moment door de deskundigen uit het praktijk niet lukt op te leveren volgens de respondent. Deze knelpunten worden hieronder beschreven. De investeringsgetallen liggen te ver uit elkaar. De deskundigen uit de praktijk geven de pensioenfondsen aan dat ze bijvoorbeeld sociale huurwoningen van energielabel F willen verbeteren naar label B. Deze uitspraken zijn totaal niet interessant voor pensioenfondsen. Pensioenfondsen willen duidelijkheid over de investeringen uitgedrukt in een geldbedrag. Dat betekent dat ze willen weten hoeveel de investering is van de abstracte uitspraak: ‘’van label F naar label B’’. De geldbedragen, die de deskundigen hebben benoemd lopen uiteen van €10.000 tot €80.000. Doordat de investeringskosten globaal worden opgenoemd en deze te ver uit elkaar liggen, wordt het voor de pensioenfondsen een oninteressante investeringsmogelijkheid. Toch zullen pensioenfondsen niet haar deuren voor woningcorporaties sluiten, want als het abstracte verhaal wordt omgezet in meetbare investeringsbedragen kunnen de besprekingen over een mogelijke investering hervat worden volgens de respondent. Het tweede knelpunt is dat door uiteenlopende bedragen (10.000 tot 80.000) een pensioenfonds de rendementseis niet kan vaststellen. Naast uiteenlopende bedragen worden ook uiteenlopende looptijden van de investeringen benoemd. Pensioenfondsen willen geen langdurige looptijden met laag rendement. Dan kan een pensioenfonds net zo goed kiezen om te investeren in een staatsobligatie (10 jarig staatobligatie heeft een rendement van +/- 2% http://www.staatslening.info/ ). Met een staatslening heeft een investering in obligaties ook meer zekerheid, want Nederlandse staat heeft een rating van AA, waarbij de risico’s van de terugbetaling laag is. Het derde knelpunt heeft betrekking op de risico’s van een project. Wanneer de investeringskosten bekend zijn en de looptijd in verhouding met het rendement op de investering aangenaam is, zal de pensioenfonds deze investeringsoptie afwegen tegen de risico’s van het project. De respondent geeft aan dat de rendementseis niet bij voorbaat kan worden opgenoemd. De verhouding tussen de investeringssom, looptijd, risico’s van het project bepalen de rendementseis. Pensioenfondsen willen daarom duidelijkheid over deze drie factoren in een investeringsaanvraag. De reden waarom de pensioenfondsen dit willen, komt doordat zij hun investeringskeuzes moeten verantwoorden. Met te abstracte geldbedragen, looptijden en risico’s zal een pensioenfonds zich niet kunnen verantwoorden en zullen daarom ook niet investeren. Pensioenfondsen zien een oplossing: kleine projecten bundelen naar grote projecten. Met

75

kleine projecten te beginnen, maar wel financieel verantwoord kunnen worden, kunnen met leermomenten investeringen worden uitgebreid. In samenwerking met een partij, die in staat is de eisen van de pensioenfondsen in te willigen, kunnen zij een brug tussen woningcorporaties en pensioenfondsen worden. Deze partij coördineert in dat geval volgens de richtlijnen (benoemd in deze samenvatting) van de pensioenfondsen de pensioengelden naar de investeringen in het energetisch verbeteren van sociale huurwoningen. Welke projectfinancieringsvorm het meest geschikt is vindt het pensioenfonds totaal niet interessant, want het gaat om de inhoud niet om de schil. Met inhoud wordt hier de daadwerkelijke investeringsbedrag, looptijd, risico’s en rendement van het project benoemd. Met de schil worden ESCo’s, sale and lease back en andere vormen bedoeld. Een duidelijk voorbeeld waarom de inhoud belangrijk is en niet de schil wordt hieronder geschetst: 

Als je een bedrijf wilt opstarten en je hebt financiering nodig bij de bank schrijf je een ondernemingsplan. Je ondernemingsplan geeft de inhoud van je plannen weer. Aan je ondernemingsplan geef je een bepaalde schil. De schil is bijvoorbeeld: eenmanszaak, B.V., N.V., V.O.F etc. Als de bank je ondernemingsplan niet voldoende vindt, gaat het om de inhoud niet om de schil. Door een andere schil te kiezen zal je nog steeds geen financiering krijgen van de bank.

De schil is dus voor pensioenfondsen minder belangrijk dan de inhoud. Het gaat om de inhoud, transparantie en volledigheid van de investeringsaanvraag volgens de respondent. Wel kunnen de projectfinancieringsvormen effect hebben op het rendement, maar voordat een geschikt projectfinancieringsvorm gekozen wordt, dient er eerst antwoord gegeven te worden op de investeringsbedragen, looptijden en risico’s van het project. De pensioenfondsen eisen wel een projectfinancieringsvorm waarbij de terugbetaling van de investering gegarandeerd word, omdat de vastgoedmarkt turbulente jaren meemaakt. Elke vorm van risico willen de pensioenfondsen uitsluiten. Hierbij wordt de nieuwe ontwikkeling in de praktijk als voorbeeld gegeven Nationaal Hypotheek Instituut, hierna te noemen NHI. Kabinet is naar aanleiding van de laatste Prinsjesdag bezig met het opzetten van de NHI. Voor pensioenfondsen is het aantrekkelijk om in de NHI te investeren, omdat deze investeringen door de staat gedekt zijn. Een dergelijke constructie voor de woningcorporatie kan ook de financieringsprobleem oplossen. De respondent verwacht dat de risico’s bij sale and lease back groter zijn. Bij sale and lease back worden de pensioenfondsen eigenaar van de woningen. Door de turbulente vastgoedsector is het onduidelijk wat deze woningen in de toekomst waard zullen zijn. Een staatsgarantie op sale and leaseback is waarschijnlijk moeilijker te realiseren, omdat elke woning een andere toekomstige waarde kan hebben volgens de respondent. Voorkeur van de respondent gaat uit naar een projectfinancieringsvorm waarbij een staatsgarantie gegarandeerd is op de geïnvesteerde geldsom. ESCo’s en obligaties zijn mogelijke projectfinancieringsvormen waarmee deze staatsgarantie makkelijker gerealiseerd kan worden. De respondent geeft aan dat de kasstromen van de woningcorporaties sterk verbeterd zullen worden met sale and lease back. Bij ESCo’s en obligaties komen de kasstromen niet verder onder druk. Nadeel van sale and lease back is dat de pensioenfonds de woningen moet beheren. De interne organisatie moet hierop aangepast worden. De pensioenfondsen willen dit niet volgens de respondent. Sommige criteria van de MoSCoW methode kon de respondent niet beantwoorden, omdat deze criteria afhankelijk zijn van specifieke bouwprojecten. De betreffende criteria zijn: cashflow van een project, rendement van een project, belastingvoordelen en subsidies.

76