BETAALBAARHEID VAN HUURWONINGEN Peiling Huurderspanel Woonwaard Maart 2015
www.ioresearch.nl
COLOFON Uitgave I&O Research Van Dedemstraat 6c 1624 NN Hoorn Tel. (0229) 282555 www.ioresearch.nl
Rapportnummer 2015-12 Datum Maart 2015 Opdrachtgever Woonwaard Auteurs: Roy van der Hoeve, MSc.
Het overnemen uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron duidelijk wordt vermeld.
Betaalbaarheid van huurwoningen
INLEIDING Aanleiding en doel onderzoek Woonwaard peilt periodiek de mening van de huurders over uiteenlopende onderwerpen in het Huurderspanel. Dit digitale panel is in 2011 ontwikkeld en opgezet in samenwerking met I&O Research. Dit jaar stelt Woonwaard de nieuwe beleidsvisie op voor de komende vier jaar. Hierbij speelt de betaalbaarheid van huurwoningen een belangrijke rol. Aspecten die hier nauw mee samenhangen zijn de kwaliteit en de beschikbaarheid van huurwoningen. In de tiende peiling wil Woonwaard de mening van haar huurders weten over actuele onderwerpen binnen dit thema. Deze rapportage presenteert de belangrijkste resultaten van deze laatste peiling. Uitvoering van het onderzoek In totaal zijn 677 panelleden via de e-mail uitgenodigd om deel te nemen aan dit onderzoek. Er is na een week een rappel verstuurd. In totaal hebben 241 panelleden de vragenlijst volledig ingevuld; dit is een respons van 36% procent.
Betaalbaarheid van huurwoningen
Via de website www.interviewunit.nl/woonwaardpanel kunnen huurders zich aanmelden voor het panel. Naast het aanvullen van persoonlijke gegevens, kunnen leden hier hun e-mailadres wijzigen, een eigen wachtwoord kiezen en resultaten van eerder gehouden peilingen bekijken.
PRIJS-KWALITEIT VERHOUDING Figuur 1 Meer dan helft van de huurders vindt huurprijs passend voor de woning
Prijs-kwaliteitverhouding woning
In iets mindere mate (45%) is men van mening dat de huur te hoog is voor de kwaliteit van de woning. Vrijwel geen enkele huurder vindt de huurprijs te laag voor zijn of haar woning.
huur te hoog voor kwaliteit van de woning
45%
Zes op de tien kent de term ‘Standaardhuur’
huurprijs passend voor woning
55%
huurprijs te laag
Vorig jaar introduceerde Woonwaard de ‘Standaardhuur’. Dit is de huurprijs die volgens Woonwaard past bij de kwaliteit van de woning. Ook zijn de onderhoudskosten hiermee gedekt. De meerderheid van de huurders is bekend met deze term. Bijna vier op de tien heeft hier echter nog nooit van gehoord. Hierdoor is de strekking van de ‘Standaardhuur’ niet geheel duidelijk voor de meeste huurders. Slechts 42% van de panelleden vindt de term duidelijk. Een even groot deel vindt de
Figuur 2
term onduidelijk. Als alternatief voor deze benaming wordt ‘Sociale huur’ het meest
Andere termen voor ‘Standaardhuur’ volgens huurders
genoemd. Iets minder vaak noemt men Standaardhuur (21%), Woonwaardhuur (13%) en Maatschappelijke huur (12%).
Sociale huur
Tabel 1
Standaardhuur
Bekendheid en duidelijkheid ‘Standaardhuur’
Bekend met term ‘Standaardhuur’ Onbekend met term ‘Standaardhuur’
Duidelijke term
Onduidelijke term
Weet het niet
Totaal
52%
37%
11%
63%
26%
47%
28%
37%
41%
13%
Maatschappelijke huur
12%
6%
17% Andere term
Betaalbaarheid van huurwoningen
21%
Woonwaardhuur
Streefhuur 42%
31%
17%
HUURTOESLAG Eén op de drie huurders ontvangt huurtoeslag
Figuur 4
De meerderheid van de huurders die huren bij Woonwaard ontvangt geen
Huurtoeslag aangevraagd (n=151)
huurtoeslag. Een enkeling heeft hier zelfs nog nooit van gehoord. Van de huurders die geen huurtoeslag ontvangen zegt 81% hier niet voor in aanmerking te komen. Eén op de tien diende een aanvraag in voor de
kom ik niet voor in aanmerking
aangevraagd, maar krijg het niet
81%
9%
huidige woning, maar heeft er geen recht op (9%) of nog niets gehoord (3%). Een enkeling weet niet hoe de aanvraag moet (2%) of is er niet aan
aangevraagd, maar nog niets gehoord
3%
weet niet hoe dat moet
2%
niet aan toegekomen
2%
anders
3%
toegekomen (2%).
Figuur 3 Ontvangen van huurtoeslag 1%
ontvang geen huurtoeslag
36%
ontvang huurtoeslag 62%
Betaalbaarheid van huurwoningen
nooit van gehoord
BELEIDSVISIE Meerderheid huurders kiest voor betaalbaarheid
Figuur 5
De drie belangrijkste speerpunten waar Woonwaard zich de komende jaren op
Beleidsfocus Woonwaard volgens huurders
gaat richten zijn: •
betaalbaarheid;
•
kwaliteit;
•
beschikbaarheid van huurwoningen.
57%
Volgens de huurders moet de woningcorporatie hierbij de meeste nadruk leggen
29%
op de betaalbaarheid van huurwoningen. Kwaliteit is voor 29% een aspect waar het beleid zich op moet focussen de komende tijd. Voor 14% geldt dat 14%
Woonwaard het accent op de beschikbaarheid moet leggen. Huurders in de hogere leeftijdscategorieën noemen iets vaker de beschikbaarheid van woningen waar Woonwaard haar beleid op moet richten. Jongeren noemen hier vaker de betaalbaarheid en de kwaliteit van woningen.
Betaalbaarheid van huurwoningen
Betaalbaarheid
Kwaliteit
Beschikbaarheid
HUURACHTERSTAND Huurders vooral voorstander van gemeentelijke ondersteuning bij een huurachterstand Sommige huurders hebben door onvoorziene omstandigheden moeite met het betalen van hun huur. Hierdoor kan men een huurachterstand oplopen,
Figuur 6 Ideeën voor huurders met een huurachterstand (% goede oplossing)
die zo hoog kan worden dat Woonwaard genoodzaakt is om huurders uit
hun woning te zetten. Voor de nieuwe beleidsvisie is Woonwaard benieuwd naar de mening van huurders over mogelijke oplossingen. De belangrijkste oplossing die bewoners zien om dit te voorkomen is een tijdelijke ondersteuning vanuit de gemeente. Een ander veelgenoemd alternatief is het verhuizen naar een goedkopere woning. Oplossingen waar minder draagvlak voor is bij huurders zijn huurverlagingen die worden betaald door de gemeente of Woonwaard. Men vindt hier vooral dat de verantwoordelijk bij de huurders zelf ligt. Wel zou de gemeente of de woningcorporatie eerder moeten ingrijpen en zorgen
gemeente zorgt voor tijdelijke ondersteuning, zodat de bewoners niet uit hun woning gezet hoeven te worden
moeten verhuizen naar een goedkopere woning
74%
moeten een huurverlaging krijgen, betaald door de gemeente
32%
moeten een huurverlaging krijgen, betaald door Woonwaard moeten uit hun huis gezet worden en hebben geen recht op opvang
voor betere begeleiding. Ook zijn er weinig bewoners voorstander van woninguitzetting zonder recht op opvang. Dit gaat voor veel huurders te ver, en is een verre van sociale oplossing volgens velen.
Andere ideeën van huurders: • “Begeleiding van bewoners, eventueel goedkopere woning aanbieden.” • “Naar draagkracht de huur laten bepalen (harde afspraak om te komen tot) zodra het inkomen weer op pijl is de volledige huur incasseren.” • “Regel direct een betalingsregeling en ga in gesprek.” • “Zorg voor betaalbaar aanbod voor minima, woningen die te duur voor hen zijn of dit binnen enkele jaren door stijgingen gaan worden moet je gewoon niet toewijzen aan minima.” • “Per geval bekijken wat de mogelijkheden zijn.” • “Ik vind dat de corporatie in samenwerking met de gemeente deze mensen moeten helpen.”
Betaalbaarheid van huurwoningen
81%
29%
7%
‘SCHEEFWONEN’ Scheefwonen niet bestrijden volgens meerderheid huurders
Figuur 7
Er zijn bewoners die hun huur makkelijk kunnen betalen, omdat zij een
Ideeën voor huurders die ‘scheefwonen’
hoog inkomen (meer dan €43.786 per jaar) hebben. Dit zogenoemde
(% goede oplossing)
‘scheefwonen’ ziet de meerderheid van de huurders niet als een probleem. Men vindt dat de keuze bij de huurders zelf moet liggen en niet hun woning
mogen in hun woning blijven
76%
hoeven te verlaten. In navolging hiervan vinden bewoners dat deze groep met rust gelaten moet worden. Wel is zes op de tien huurders voorstander
moeten met rust gelaten worden
71%
van een jaarlijkse, inkomensafhankelijke huurverhoging. Minder draagvlak is er voor een gedwongen verlating van de goedkope
moeten een jaarlijkse, inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen
60%
woning voor huurders die ‘scheefwonen’. Men vindt dit geen goede oplossing, omdat je huurders niet kunt dwingen hun woning te verlaten. Een
moeten gedwongen worden hun goedkope huurwoning te verlaten
41%
forse huurverhoging ziet 16% van de bewoners als een reële oplossing voor ‘scheefwonen’. Deze oplossing ziet men vooral als een strafmaat en wordt veelal als onterecht betiteld. Een geleidelijke verhoging zou in sommige gevallen beter passen volgens de huurders.
Andere ideeën van huurders: • “De gemeente kan ze ook een eenmalig bedrag toekennen om de verhuizing te betalen.” • “Een toeslag aanbrengen welke gebruikt wordt om anderen met huurproblemen te helpen.” • “Geleidelijke huurverhoging of keuze uit een passend alternatief lijkt mij een goed idee.” • “Het tekort aan sociale huurwoningen aantonen en het aanbod van woningen met hogere prijzen breed maken.” • “Jaarlijkse opgave van je officiële verzamelinkomen bij de woningcorporaties en checken wie er werkelijk woont in de sociale huurwoning(1x per 2 jaar).” • “Meer mogelijkheden om door te stromen.”
Betaalbaarheid van huurwoningen
moeten een forse huurverhoging krijgen
16%
DOORSTROMING Ruime meerderheid voorstander van voorrang voor urgent woningzoekenden Huurders die in een (te) grote woning zitten, betalen bij verhuizing naar een kleinere woning vaak meer huur. Dit zorgt ervoor dat de doorstroming
Figuur 8 Ideeën voor huurders die verhuizen naar een kleinere woning (% goede oplossing)
wordt onderdrukt waardoor minder grote woningen beschikbaar zijn. Om de
doorstroming te faciliteren vindt 86% van de huurders dat urgent woningzoekenden voorrang moeten krijgen op bepaalde woningen. Ook
urgent woningzoekenden moeten krijgen voorrang bij bepaalde woningen
86%
voor bewoners die willen verhuizen naar een kleinere woning moet men voorrang geven volgens 78% van de huurders. Daarnaast zou tijdelijke korting voor huurders die verhuizen naar een kleinere woning volgens zeven op de tien een goede oplossing zijn.
huurders die verhuizen naar een kleinere woning moeten voorrang krijgen
tijdelijke korting bij doorstroming naar kleinere woning
Andere ideeën van huurders: • “Huurprijscompensatie.” • “Bij verhuizen van een grote woning met lage huur moet een redelijke (aangepaste) huur gelden voor de kleinere woning.” • “Een gelijkwaardige omgeving aanbieden waar de bewoner wel mee in kan stemmen.” • “Gratis verhuisservice aanbieden. Lagere huur aanbieden dan ze nu hebben, het is immers een kleinere woning.” • “Laat de kleinere woning niet duurder zijn dan de grote woning die verlaten wordt. • “Meer stimuleren vanuit de woningbouw. Ruilen mogelijk maken.”
Betaalbaarheid van huurwoningen
78%
70%
