De betaalbaarheid van het wonen Huishoudens met hoge en lage woonquotes en de gevolgen voor het woonbeleid
J. Smeets M. Leussink Kenniscluster Wonen Zuidoost Brabant
Inhoud • Inleiding • Woonkosten gemeten • Huishoudens met hoge woonquotes • Intermezzo 1: kopers onder water
• Beleidsconsequenties 1 • Huishoudens met lage woonquotes • Intermezzo 2: Lage kosten oudere kopers als ‘keep’ factoren • Beleidsconsequenties 2 • Discussie
Inleiding De totale woonkosten in de sociale huur- en koopsector zijn divers en variëren gedurende de levenscyclus van huishoudens.
Inleiding 1)
Kosten woningcorporaties nemen toe (bv. verhuurdersheffing) waardoor zij genoodzaakt zijn de huren extra te verhogen.
2)
Andere woongerelateerde kosten (zoals energiekosten) nemen eveneens toe
betaalbaarheid komt in het gedrang!
Inleiding Hoge woonkosten leiden ertoe dat er onvoldoende geld overblijft voor andere noodzakelijke uitgaven. In het “’Niet-veel-maar-toereikendcriterium” zitten naast woonkosten ook kosten die nodig zijn voor voeding, kleding, sociale participatie etc. Residueel inkomen van belang
Inleiding Veel huishoudens, behorend tot de primaire doelgroep, hebben een te laag residueel inkomen en behoren tot de risicogroepen.
Vooral in krimpgebieden houdt de primaire doelgroep onvoldoende over voor het NVMT-budget’ Regio Z-O Brabant: 24,3%
Woonkosten gemeten De rest van deze presentatie is vooral gebaseerd op drie surveys: • Het woonkostenonderzoek onder huurders en huiseigenaren in de regio Eindhoven [Leussink & Smeets, 2012] • Het driejaarlijkse woonbehoeftenonderzoek van de SRE onder inwoners van Zuidoost-Brabant [SRE, 2011] • Een onderzoek onder oudere huishoudens om inzicht te krijgen in de push, keep en pull-factoren die een rol spelen bij de beslissing om al dan niet te verhuizen [Van Ginkel, 2012]
Woonkosten gemeten Populatie: Sociale huur sector:
Eigen woning sector:
Huishoudens in betaalbare woningen (huur < €652,52/maand [Prijspeil 2012]) in [2014: € 699,48] Huishoudens in betaalbare woningen (WOZ-waarde < €250.000)
Woonkosten gemeten De woonkosten van huishoudens worden niet alleen bepaald door de huur of hypotheek maar ook door woongerelateerde kosten.
pag2
Woonkosten gemeten Woonkosten per type huishouden in.. de sociale huursector
de koopsector
Woonkosten gemeten Woonquotes per type huishouden in… de sociale huursector
de koopsector
Huishoudens met hoge woonquotes Woonkosten van eenpersoonshuishoudens in de sociale huursector
32%
40%
40%
38%
Huishoudens met hoge woonquotes Woonkosten van eenpersoonshuishoudens in de koopsector
37%
36%
31% 20%
Huishoudens met hoge woonquotes Woonquotes van eenpersoonshuishoudens in de sociale huursector en koopsector vergeleken
Intermezzo 1: huishoudens onder water In het derde kwartaal van 2012 stonden zo’n 800.000 kopers onder water. De gemiddelde restschuld per huishouden bedroeg € 39.000.
Intermezzo 1: huishoudens onder water Bij bijna 6 op de 10 eigen woningen die onder water staan, is de eigenaar jonger dan 40 jaar. Van de huizenbezitters onder de 40 jaar, is er bij 60% sprake van onderwaarde van de eigen woning. Bij de huishoudens met een hoofdkostwinner tussen de 25 en 30 jaar is dat zelfs drie kwart. Onder 65-plussers is het aandeel met onderwaarde minder dan 2 procent.
Beleidsconsequenties 1 Lange termijn: • Betaalbare nieuwe woningen • Kleinere nieuwe woningen • Transformatie van de bestaande woningvoorraad Korte termijn: • Betere toewijzing van woningen • Sociale koopwoningen • ‘Housesharing’ • ‘Cohousing’ Aanpak ‘onder water’ problematiek
Beleidsconsequenties 1 Betere toewijzing van woningen Betere afstemming van de prijs van een woning en het inkomen van een huishouden • Inkomensafhankelijke huren • Toewijzing op basis van het inkomen
Beleidsconsequenties 1 Betaalbare nieuwe woningen Huur < €561,98 / WOZ-waarde < €194.000 Optimale energie prestaties (Energielabel A)
BAM Woningbouw
Beleidsconsequenties 1 Kleinere nieuwe woningen Reductie van de ruimte per persoon (mini lofts, studio’s)
http://www.palermoapartments.it/miniloft_butera _eng.html
http://www.csvmakelaars.nl/object.php ?id=1495
http://gebouwvanhetjaar.nl/prijsvraag/preview.php?prijsvraag_n Pag.33 ame=prijsvraag17&id=2782
Beleidsconsequenties 1 Transformatie van de bestaande woningvoorraad
2 eengezinswoningen
3 woningen
Beleidsconsequenties 1 Sociale koopwoningen Kopen van een woning onder voorwaarden.
Beleidsconsequenties 1 ‘House sharing’ Het delen van een woning door mensen die geen gezamenlijk huishouden voeren
House sharing gebeurt voornamelijk door mensen in de leeftijd van 18-35 jaar – de periode waarin men uit huis gaat en nog geen relatie heeft / samenwoont.
Beleidsconsequenties ‘Co-housing’ Private woningen met gedeelde faciliteiten zoals een keuken, eetkamer, wasruimte, werkruimtes, internettoegang, gastenkamers etc.
Onderzoek onder starters laat zien dat men momenteel enkel de wasruimte zou willen delen. (Zolang als het delen van andere voorzieningen niet noodzakelijk is)
Pag.33
Beleidsconsequenties 1 Onder water problematiek Niet verhuizen Aflossen Restschuld meenemen naar volgende woning Aankoop door corporaties en terugkoop in betere tijden.
Huishoudens met lage woonquotes Woonkosten per type huishouden in… de sociale huursector
de koopsector
Huishoudens met lage woonquotes Woonquotes per type huishouden in… de sociale huursector
de koopsector
Intermezzo 2: lage kosten als keep factor De woonkosten van oudere huishoudens zijn in de sociale huursector beduidend hoger dan in de koopsector. Het overstappen van de koopsector naar de huursector heeft gevolgen voor de woonkosten van een huishouden. Willen oudere huishoudens verhuizen en wat zijn de push, keep en pull factoren?
Intermezzo 2: lage kosten als keep factor In het algemeen: slechts 14% van de oudere huishoudens zou binnen twee jaar willen verhuizen [PBL, 2013]. Keep factoren zijn [PBL, 2013]: • Verhuizen leidt niet tot een verbetering van de woonsituatie [Schellekens 2010, Van Iersel et al., 2009]
• De weerstand om te verhuizen neemt toe naarmate de leeftijd toeneemt [Huff & Clark, 1978] • Naarmate men ouder wordt raakt men meer gehecht aan de woning en de directe omgeving [Filius 1993; Van der Meer 2006; Smith 2009] • De hogere woonkosten in de huursector leiden ertoe dat huiseigenaren besluiten niet naar een huurwoning te verhuizen. [Leussink & Smeets, 2012] [Planbureau voor de leefomgeving, 2013; “Vergrijzing en woningmarkt”]
Intermezzo 2: lage kosten als keep factor
Motives to move work/study want to live independently changed personal circumstances (living together, marriage, birth, divorce etc) (expected) fysical limitations/need for care due to age or sickness want to go back to place of birth quality of current dwelling doesn't meet needs anymore quality of current living environment doesn't meet needs anymore other reason
doorstarters stromers <30 30-44 10% 4% 10% 5% 68% 0% 46% 6% 16%
45-54 2% 0%
55-64 65-74 1% 1% 1% 1% 6%
>75 0% 0%
total 6% 20%
1%
20%
22% 22%
26%
25%
11%
0% 0% 2%
18% 5% 14%
0% 2% 9%
1% 6% 18%
12% 6% 11%
35% 5% 5%
65% 68% 2% 2% 4% 3%
13% 4% 10%
1% 2%
11% 27%
3% 8%
13% 26%
10% 34%
10% 32%
4% 9% 18% 16%
8% 20%
[SRE: Woonbehoeftenonderzoek Zuidoost-Brabant 2011]
De belangrijkste push factor voor ouderen is fysieke beperkingen/behoefte aan zorg.
Intermezzo 2: lage kosten als keep factor Diegene die willen verhuizen zoeken tegenwoordig over het algemeen minder vaak een koopwoning (59% in 2007; 49% in 2011). Zeker voor oudere huishoudens kan huren een pull factor zijn.
Owner occupied property Land to build Rental home
Intermezzo 2: lage kosten als keep factor Redenen om niet te verhuizen
[SRE, 2011]:
Economische crisis en plannen van de overheid: • Geen of niet toereikende hypotheek • Verwachte problemen bij de verkoop van de huidige woning • Onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek • Onzekerheid over het behoud van werk • Het vinden van een sociale huurwoning is moeilijker vanwege de aangescherpte inkomensgrenzen
Intermezzo 2: lage kosten als keep factor Rental sector
Push
Pull
Keep
Dwelling
Overall size Total housing cost Number of bedrooms Outdoor space
Type of the dwelling Total housing costs Size dwelling Number of bedrooms Outdoor space
Type of the dwelling Outdoor space Dwelling entry Number of bedrooms Overall size Attachment to the dwelling
Neigbourhood
Behaviour neigbours Attachment and contact with neighbours
Accessibility of the dwelling Quality of the residential area
Accessibility of the dwelling Parking facilities Green space
Facilities
Accessibility of public transport Accessibility of facilities
Accessibility of public transport Accessible retail facilities Accessible medical facilities
Availability of transport Accessibility of retail facilities Accessibility of medical facilities
Service to move house Maintenance service Dwelling adjustment
Dwelling adjustment Maintenance service
Services
Source: Van Ginkel 2012
Intermezzo 2: lage kosten als keep factor Owner occupied sector
Push
Pull (rental)
Keep
Dwelling
Overall size Number of bedrooms Outdoor space
Type of the dwelling Size dwelling Number of bedrooms Outdoor space
Total housing cost Type of the dwelling Outdoor space Dwelling entry Number of bedrooms Overall size Attachment to the dwelling
Neigbour-hood
Behaviour neigbours Attachment and contact with neighbours
Accessibilty of the dwelling Quality of the residential area
Accessibility of the dwelling Parking facilities Green space
Facilities
Accessibility of public transport Accessibility of facilities
Accessibility of public transport Accessible retail facilities Accessible medical facilities
Availability of transport Accessibility of retail facilities Accessibility of medical facilities
Service to move house Maintenance service Dwelling adjustment
Dwelling adjustment Maintenance service
Services
Beleidsconsequenties 2 In de toekomst zal de volgende generatie ouderen wellicht geconfronteerd worden met hoger woonkosten (door aflossingsvrije hypotheken of tweede hypotheken etc). De kosten als keep factor zullen dus een minder belangrijke rol gaan spelen. De andere keep factoren (woningtype, gehechtheid, faciliteiten) blijven echter even belangrijk.
Discussie De verhuisgeneigdheid onder ouderen is relatief beperkt. Beleid dat gebaseerd is op de veronderstelling dat er ruimte voor jongere huishoudens ontstaat doordat ouderen willen verhuizen naar ‘woonzorg’ woningen, meestal in de huursector, zal falen. De keepfactoren voor oudere huishoudens zijn sterk. Ouderen willen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. (Ver)bouwen voor starters en lage inkomens in huur- en koopsector beste oplossing. Hierbij wel rekening houden met vergrijzing op lange termijn.
